Obligaciones

Negocios anómalos: la lesión enorme y los vicios redhibitorios

 La lesión enorme

Es el perjuicio que sufre una de las partes de un contrato ante la falta de equivalencia entre la ventaja que obtiene y el
sacrificio que consiente.
El desequilibrio o falta de equivalencia debe existir desde el momento en que se concluyo el contrato. El justo precio
es el vigente en la época del contrato y se tendrá como tal el valor comercial de la cosa y no la que atribuyan las
partes. En ausencia de confesión, la determinación del justo precio se hace por prueba pericial y no por el valor
catastral. Si el precio es irrisorio no se aplica la lesión sino que equivale a la falta de precio. Art. 920 C.Co.
 La lesión enorme

La lesión en Colombia es taxativa

Compraventa de bienes inmuebles: 1946,1947
Permuta de bienes inmuebles: 1958
Partición de bienes: 1405
Hipoteca: 2455
Estipulación de intereses en el mutuo: 2231
Estipulación de intereses en la anticresis: 2466
Cláusula penal: 1601
 Lesión enorme en la compraventa
A continuación se presentan los requisitos dados por la Corte para la prosperidad de la acción rescisoria por lesión
enorme (C-222/1994)

1. Que se trate de compraventa de bienes raíces

2. Que la lesión sea enorme: Es sobre el valor comercial del inmueble (no catastral) y este la determina el 1947 que
determina que el vendedor sufre lesión cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa
que vende y el comprador a su vez sufre lesión cuando el precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella

3. Que el contrato sea conmutativo y no a aleatorio: la teoría de la lesión equivale a la equivalencia de las prestaciones
en los contratos aleatorios se presenta un desequilibrio que dependen de la suerte (alea) que por constituir una
contingencia incierta de ganancia o perdida, por naturaleza conlleva la posibilidad de una desproporción en las
prestaciones y como consecuencia la negación e imposibilidad de aplicar la lesión enorme.
 Lesión enorme en la compraventa

4. Que la venta no se haga por ministerio de la justicia: esto se hace extensivo a toda venta en subasta pública
(57/87) se establece un reconocimiento a la seriedad de los trámites judiciales, por la intervención de
funcionarios, la fijación del valor comercial por expertos, la posibilidad de oposición a los avalúos y la
publicidad de la subasta
5. Que la cosa no se haya perdido o enajenado: la perdida por destrucción excluye la acción rescisoria en atención
a la imposibilidad que se origina para determinar el justo precio.
La acción por lesión enorme no puede afectar al tercero adquiriente del inmueble porque no es posible
demandar la rescisión cuando el comprador haya enajenado la cosa de buena fe. Tan solo podrá exigir el
vendedor lesionado que el comprador le cubra el exceso recibido de la enajenación con deducción de una décima
parte.
 Lesión enorme en la compraventa

6. Que no exista convención posterior al contrato de compraventa por medio de la cual se

renuncie a la acción: se prohíbe renunciar a la rescisión por lesión enorme. La renuncia
posterior para que sea válida debe ser hecha desaparecidas las circunstancias que
engendraron la lesión (art. 15 C.C.)
7. Que la acción no haya prescrito: se cuenta a partir de la fecha de la escritura pública y es
de 4 años.
Si la venta está sometida a condición, época para determinar la prescripción es el
cumplimiento de la condición y es por promesa de compraventa, es la fecha de la escritura
pública
 Lesión enorme en la compraventa

Características de la acción rescisoria por lesión enorme

 Es una acción personal: la lesión enorme solo puede alegarse como acción no como excepción, por la
parte lesionada o sus herederos. Si se demanda el cumplimiento de las obligaciones del contrato, el
demandado no podría alegar la existencia de lesión, debe incoar la acción y solicitar la suspensión del
juicio
 Es indivisible: Su ejercicio debe ser obra de todos los vendedores contra todos los compradores o
viceversa.
 Es de orden público: el 1950- 1526 establece que los actos o contratos que la ley declara inválidos, no
dejaran de serlo por las cláusulas que en ellos se introduzcan en que renuncien a la acción de nulidad
 Lesión enorme en la compraventa
Efectos de la sanción de la lesión:
 Si la lesión la sufre el vendedor: deberá dejar sin efecto el contrato o restituirle el justo precio menos la deducción de una décima
parte
Ejemplo: venta por 80.000 y el justo precio es de 200.000
200.000 – 10% = 20.000 180.000 y ya la había entregado 80.000
Total a pagar : 100.000

 Si la lesión la sufre el comprador: puede aceptar la declaratoria para que el contrato quede sin efectos o restituir el exceso recibido
menos una decima parte del justo precio

Ejemplo: venta por 450.000 y el justo precio es de 200.000

200.000 -10% 20.000 = 430.000
Total a pagar: 230.000
EFECTOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

 El principal efecto de la acción rescisoria es que deja sin efecto alguno al contrato, y las
cosas deben regresar a su estado anterior. 

 El demandante lesionado no puede pedir que se complete el precio justo, pues según lo
establecido en el artículo 1948 del Código Civil esta opción solo la tiene el demandado.  El
demandante solamente puede exigir la declaratoria de lesión enorme y la rescisión del
contrato o negocio.
 Extinción de la acción rescisoria por lesión

 Por enajenación o perdida del inmueble

 Por renuncia posterior a la celebración del contrato
 Por prescripción

En la permuta se aplican todas las disposiciones de la compraventa

 Lesión enorme en la partición de bienes

 Artículo 1405 C.C. (no diferencia si las particiones tienen que ser en muebles o inmuebles) no hay
descuento del 10%

Requisitos

 No podrá intentar dicha acción el participe que haya enajenado su porción en todo o en parte
 No podrá intentar la acción en referencia después de transcurridos 4 años contados a partir de de la
ejecución de la partición
 La lesión enorme en la hipoteca

 Artículo 2455

Habrá lesión enorme en la hipoteca cuando excede el duplo de la obligación principal

 Lesión enorme en la estipulación de intereses
en el mutuo y la cláusula penal
 El 2231 el interés convencional que exceda de la mitad al que se probare haber sido interés corriente al
tiempo de la convención será reducido por el juez a dicho interés corriente, si lo solicitare el deudor.

 En la cláusula penal cuando la pena pactada exceda el duplo de la obligación principal 1601
 La lesión en la anticresis y el mandato comercial

 El 2458 es un contrato por el que se entrega al acreedor una propiedad raíz para que se pague con sus frutos
el 2466 establece: las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los intereses, en su totalidad o
hasta concurrencia de sus valores.
Los intereses que estipularen estarán sujetos en caso de lesión enorme, a la misma reducción que en el
caso del mutuo. En la anticresis con los frutos se cubre el capital más los intereses
Obligaciones
Negocios anómalos: saneamiento por evicción y los vicios ocultos
Concepto

 El saneamiento es la necesidad de reparar los daños y perjuicios causados al adquiriente de

la cosa, cuando es privado en juicio de evicción o porque la cosa manifiesta tener vicios
ocultos.

 El saneamiento entonces, se traduce en la obligación del vendedor de garantizar al

comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido.
 El saneamiento se puede dar desde dos puntos de vista:

• Saneamiento por evicción. • Saneamiento por vicios ocultos.

 Evicción
La evicción es una situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa,
sufrida por su adquirente, a virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta puede ser
derivada de una acción reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya
causas son anteriores al título de adquisición del primero. 1894 ss
Elementos de la evicción
 Hay una persona que adquiere a título oneroso una cosa de otra persona.
 Que es privado de todo o parte de ella.
 Por sentencia judicial que cause ejecutoria.
 Mediante la acción ejercitada en su contra por un tercero, en razón de tener un derecho sobre la
misma cosa, anterior a la adquisición.
 Saneamiento por evicción
El Código Civil establece que: “aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el
vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las
cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.
Requisitos
1) Que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella.
2) Que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.
3) Que dicho derecho correspondía al tercero.
4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.
5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.
6) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia en firme.
 Saneamiento por evicción
El saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del vendedor de asegurar al comprador
la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el
vendedor, como son:

1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador;

2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de
terceros;
3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.
La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o
parte de la misma. Para que haya evicción debe concurrir la circunstancia de que la privación del todo o
parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se
viere privado de la cosa mediante sentencia firme.
 Saneamiento por evicción
CESACIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN (1903)

Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes: 

 Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador. 
 Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción. 
 Saneamiento por evicción
EFECTOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN. (1904) El saneamiento de evicción, a que es obligado
el vendedor, comprende: 
 La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos. 
 La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. 
 La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 1902. 
 La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda, sin perjuicio
de lo dispuesto en el mismo artículo. 
 El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aún por causas naturales, o por
el mero transcurso del tiempo. (cuarta parte del precio de la venta)(1907)
(prescribe en 4 años)
 Vicios ocultos o redhibitorios

Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.
(1914)

Consiste en la obligación del vendedor de responder por la cosa vendida en caso de presentar vicios o
defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal
manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio
menor.

El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar una cantidad
proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó
al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.
 Vicios ocultos o redhibitorios

VICIOS REDHIBITORIOS. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 
 Haber existido al tiempo de la venta. 
 Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente,
de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la
hubiera comprado a mucho menos precio. 
 No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en
razón de su profesión u oficio.
Vicios ocultos o redhibitorios

Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos
de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquéllos de que tuvo conocimiento y de que
no dio noticia al comprador.

Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor
haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado no sólo a la
restitución o a la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor
no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será
obligado a la restitución o la rebaja del precio.
 Vicios ocultos
Prescripción de la acción
La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes
raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren
ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real. (1923)

Prescripción de rebaja del precio

La acción para pedir rebaja del precio, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho
meses para los bienes raíces.