FINANCIAMIENTO

HIPOTECARIO

Fátima De Nobrega

Caracas, 4 de septiembre de 2019

 ¿QUIEN ES EL CLIENTE?
Persona que esta en la búsqueda de un servicio, en este caso de un bien
inmueble (adquisición vivienda principal ó inversión). Existiendo diferentes
tipos de clientes:
 No bancarizado
 Desordenado
 Indeciso
 Miedoso
 Clientes dependientes y en libre ejercicio de su profesión
Candidatos a clientes: Personas que tienen fuerte interés, capacidad
económica y autoridad para efectuar la compra.
Clientes con decisión e interés pero sin capacidad económica.
 Crédito Bancario

 Definición de Crédito Bancario

 Tipos de Crédito Bancario

 Crédito Hipotecario o préstamo a largo plazo

 Definición de Crédito Bancario
Es una operación financiera en la que una
institución bancaria pone a la disposición de una
persona (natural ó jurídica) una cantidad de dinero
hasta un límite especificado en un contrato de
préstamo durante un período determinado.
 Tipos de Crédito Bancario
Según el objeto del crédito:
Adquisición
Remodelación, ampliación o mejoras
Cancelación de hipoteca
Autoconstrucción
Según el tipo de inmueble:
Vivienda unifamiliar y multifamiliar (casas, apartamentos)
Locales comerciales
Oficinas y consultorios
Clínicas
Otros (terrenos, galpones, educacionales, entre otros)
Según el destino:
Habitar
Alquilar
Comercio y oficina
Recreacional
Turismo
Crédito hipotecario ó préstamo a largo plazo
Objeto del crédito:
Adquisición
Remodelación, ampliación o mejoras
Autoconstrucción

Tipo de inmueble:
Vivienda unifamiliar ó multifamiliar (casas, apartamentos)

Destino:
Habitar como vivienda principal

Fuente de recursos:
Recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda FAOV
Recursos propios a tasa de interés social LEPDHV
Recursos propios a tasa de mercado TM
 Crédito con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio
para la vivienda (FAOV)
 Destino: Para adquisición de vivienda principal con garantía hipotecaria
 Plazo máximo: Adquisición 30 años / Autoconstrucción 25 años / Ampliación 15 años y Mejoras 10 años
 Tasa máxima según el ingreso familiar en Salarios Mínimos (SM)
Mayor a 3 SM y menor o igual a 4 SM: 4,66%
Mayor a 4 SM y menor o igual a 6 SM: 6,66%
Mayor a 6 SM y menor o igual a 8 SM: 8,66%
Mayor a 8 SM y menor o igual a 15 SM: 10,66%
 Monto máximo del crédito Bs. 20.000.000
 Relación cuota financiera / ingreso mensual: máximo 35% mínimo 10%
 Frecuencia de pago: cuotas mensuales ordinarias
 Cuotas Extraordinarias: se establece un máximo 2 cuotas en un lapso de 12 meses para familias con
ingresos mayores a 2 SM, cuando la capacidad de pago máxima no cubra el monto solicitado.
 Crédito mixto con fuente de recursos distintas
 Subsidio Directo Habitacional por Bs. 900.000 para familias con 1,5 SM de ingreso mensual.
 Comisión por tramitación y análisis del crédito: 0,5% flat / Honorarios por redacción del documento de
crédito y costo del avalúo: variable / Prima del Fondo de Garantía (1,43% del crédito).

Gaceta Oficial Nro. 41.080 de fecha 23 de enero 2017

Condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos FAOV
Crédito con recursos propios Ley Especial de protección al
Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV)
Destino: Adquisición, mejoras, ampliación y autoconstrucción de vivienda principal
Plazo máximo: 30 años para adquisición / 25 años para autoconstrucción
Tasa máxima: según el ingreso familiar en Salarios Mínimos (SM)
Mayor a 3 SM y menor o igual a 4 SM: 4,66%
Mayor a 4 SM y menor o igual a 6 SM: 6,66%
Mayor a 6 SM y menor o igual a 8 SM: 8,66%
Mayor a 8 SM y menor o igual a 20 SM : 10,66%
Financiamiento Bs. 103.136.760,00 (Banco Mercantil Octubre 2017)
Frecuencia de pago: cuotas mensuales ordinarias
Cuotas extraordinarias: máximo 2 cuotas en el lapso de 12 meses
Relación cuota financiera / ingreso mensual: máximo 35% mínimo 10%.
Comisión por tramitación y análisis: 0,5% flat
Honorarios por redacción del documento de crédito y costo de avalúo: variable
Prima de seguro: incendio, terremoto y vida
CRÉDITOS CON RECURSOS PROPIOS TASA DE MERCADO

Destino:

Para adquisición y mejoras de inmuebles distintos de vivienda principal

Cancelación de hipoteca para todo tipo de inmueble
Plazo máximo: 25 años (se recomienda 10 años)
Tasa máxima: 24% anual nominal según BCV
Relación cuota ingreso: 30%
Ingreso máximo: sin regulación
Frecuencia de pago: mensual, trimestral, semestral y anual
Comisión por tramitación y análisis: entre 0 y 5% flat
Garantía hipotecaria de1er grado sobre el inmueble
 MARCO JURIDICO
LEYES QUE REGULAN EL CRÉDITO HIPOTECARIO
LEY DE INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO
Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.015 del 28/12/2010
LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA
Gaceta Oficial N° 38.098 del 03/01/2005 LEPDHV
Gaceta Oficial N° 38.756 del 28/08/2007
DECRETO / LEY DEL RÉGIMEN PRESTACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT
Gaceta Oficial N° 39.945 del 15/06/2012 LPH-FAOV
Gaceta Oficial N° 37.066 del 30/10/2000
LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA
Gaceta Oficial N° 39.912 del 30 de abril de 2012
RESOLUCIONES QUE REGULAN EL CRÉD. HIPOTECARIO
 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat
Resolución N° 11, mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la
Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer
Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los
Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción,
Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas.
Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013
 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat
Resolución mediante la cual se establecen los Lineamientos para la Afiliación
al Sistema del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y Fondo
Voluntario para la Vivienda.
Gaceta Oficial N° 39.775 del 10 de octubre de 2011
 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat
Normas y Requisitos para el otorgamiento de créditos hipotecarios para la
adquisición de vivienda principal.
Gaceta Oficial N° 39.763 del 22 de septiembre de 2011
RESOLUCIONES QUE REGULAN EL CRÉD. HIPOTECARIO
 MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT
Gaceta Oficial Nº 40.433 del 13 de junio de 2014

Resolución Nº 28 mediante la cual se dicta los Lineamientos y Normas para los

procesos de Regularización de Terrenos de la Propiedad de la Tierra y para la
elaboración de documentos de propiedad de las viviendas de la Gran Misión Vivienda
Venezuela. TERRENOS

Resolución Nº 29 mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que

regirán el otorgamiento de créditos para la Adquisición, Autoconstrucción, Ampliación o
Mejoras de la vivienda principal con recursos provenientes de los Fondos Regulados por
el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y
Hábitat y recursos provenientes de los fondos que al efecto cree, administre o
especifique el Órgano Superior Nacional de Vivienda y Hábitat. FAOV

Resolución Nº 30 tiene por objeto establecer los lineamientos para la aplicación del Plan
0800-MIHOGAR, destinados a los créditos de adquisición de vivienda principal
construidas con recursos públicos ó privados en el marco de la Gran Misión Vivienda
Venezuela. 0800-MIHOGAR
RESOLUCIONES QUE REGULAN EL CRÉD. HIPOTECARIO
 MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT
Gaceta Oficial Nº 40.865 del 9 de marzo de 2016

Resolución: Mediante el cual se establece en un veinte por ciento (20%) el porcentaje

mínimo de la cartera de crédito bruta anual, que con carácter obligatorio deben colocar
con recursos propios las instituciones del sector bancario obligadas a conceder créditos
nuevos hipotecarios destinados a la construcción, adquisición y autoconstrucción de
vivienda principal. GAVETA

Artículo 2: Las instituciones del sector bancario deberán distribuir el 20% establecido de
la siguiente manera:
1.- El 60% destinado a créditos hipotecarios para la construcción de vivienda principal
2.- El 38% destinado a créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda principal
3.- El 2% destinado a créditos hipotecarios para la autoconstrucción de vivienda principal

En los Artículos 3, 4 y 5 se establecen los porcentajes para las segmentaciones

 Cartera Hipotecaria Obligatoria 2017
Gaceta Oficial Nº 41.080 y Nº 41.095

Gaceta Oficial N° 41.080, de fecha 23-01-17:

Contiene la “Resolución mediante la cual se establecen las condiciones de
financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición,
autoconstrucción, ampliación o mejoras de vivienda principal con recursos
provenientes de los fondos regulados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y, con recursos
provenientes de los fondos que al efecto cree, administre o especifique el Órgano
Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”

Gaceta Oficial Nº 41.095 de fecha 14-02-17:

Se establecen las condiciones para el Cumplimiento de la Cartera Hipotecaria
Obligatoria de 2017.

65% Construcción / 30% Adquisición / 5% autoconstrucción, mejoras y amp

 REQUISITOS Y RECAUDOS
Requisitos

 Ser venezolano, en caso de ser extranjero contar con la condición

de residente
 Ser mayor de edad
 No ser propietario ni co-propietario de vivienda principal
 No haber recibido durante los últimos 5 años prestamos
hipotecarios con recursos regulados por las leyes
 Estar afiliado al FAOV con 12 meses de aporte como mínimo,
continuas o no, en estado activo y solvente
 Presentar los recaudos requeridos
Recaudos
a. Planilla de solicitud de crédito y subsidio directo habitacional, si aplicase este
último/debidamente llenadas y firmadas.
b. Fotocopia legible de la Cédula de Identidad vigente. En caso de que el estado civil indicado en
la cédula de identidad, sea distinto al declarado deberá presentar copia y original del
documento legal que lo justifique al momento de la presentación de la solicitud.
c. Acta de Matrimonio o Constancia de Concubinato, respectivamente expedida por la autoridad
competente, en caso de que el solicitante y cosolicitantes, sean de estado civil casado o
mantenga una unión estable de hecho.
d. Fotocopia del Registro de Información Fiscal vigente.
e. Declaración jurada simple, firmada y estampada en ella sus huellas dactilares, en la que
expresen que no son propietarios ni copropietarios de vivienda principal y que habitarán la
vivienda principal que se disponen a adquirir.
f. En caso de que el solicitante y cosolicitantes hayan firmado opción de compra-venta de su
vivienda principal con el objeto de adquirir una nueva vivienda principal, deberán consignar
fotocopia legible del documento.
g. En caso de que el solicitante y cosolicitantes del crédito posea derechos sobre la vivienda a
adquirir como consecuencia de liquidación de la comunidad conyugal o concubinaria, por
separación de bienes en caso de divorcio, o posean derechos sucesorales, deberán consignar,
fotocopia legible de la declaración judicial de liquidación de la comunidad conyugal o
concubinaria, declaratoria judicial de separación de bienes o documento de declaración
sucesoral, según corresponda en cada caso.
Recaudos continuación
h. Constancia de inscripción en el Registro Nacional de Vivienda, este requisito será solicitado en
los casos de que el solicitante y cosolicitantes opten por una vivienda nueva perteneciente a
los desarrollos habitacionales construidos en el marco de Gran Misión Vivienda Venezuela, lo
que dará prioridad para la tramitación del crédito. El Órgano Superior del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat, establecerá la forma en que serán atendidas por parte de los operadores
financieros estas solicitudes.
i. Constancia de apertura de cuenta bancaria en la institución financiera para proceder
mensualmente a la cobranza del crédito, una vez que sea aprobado.
j. Si el solicitante es trabajador dependiente:
j.1. Original de Constancia de Trabajo con fecha de emisión no mayor a tres (3) meses, en la
cual se indique: nombre, apellido, cargo, antigüedad, salario integral, dirección y teléfono
del trabajador; y, número de Registro de Información Fiscal (RIF) y sello húmedo de la
empresa.
j.2. Balance Personal, elaborado de acuerdo a formato suministrado.
j.3. Recibos de pago de nómina, y estados de cuentas bancarios correspondiente a los
últimos tres (3) meses.
j.4. Fotocopia de la Declaración de Impuesto Sobre la Renta del último período fiscal, en
caso de que aplique
Recaudos continuación
k. Si el solicitante y cosolicitantes trabajan en forma independiente:
k.1 Declaración jurada de Ingresos con sus respectivos soportes.
k.2 Balance Personal.
k.3. Fotocopia de la Declaración de Impuesto Sobre la Renta del último período fiscal.
k.4. Constancia de estar inscrito en el Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (F.A.V.V.) y de
estar activo y solvente en sus aportes al mismo, conforme a lo establecido en el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
l. Si el solicitante y cosolicitantes trabajan en empresa propia:
l.1. Fotocopia del Registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa vigente.
l.2. Fotocopia del Documento Constitutivo de la empresa, sus últimas modificaciones y Acta de
Asamblea de designación de la Junta Directiva vigente.
l.3. Referencias bancarias de la empresa.
l.4. Balance General y Estado de Resultados de los dos (2) últimos ejercicios de la empresa, firmado
por un contador público colegiado.
l.5. Balance Personal.
l.6. Fotocopia de la Declaración de Impuesto Sobre la Renta del último período fiscal de la empresa y
del solicitante y cosolicitantes.
l.7. Fotocopia de los Estados de Cuenta Bancaria de la empresa y del solicitante y cosolicitantes,
correspondientes a los tres (3) últimos meses.
l.8. Constancia, tanto personal como de la empresa, de estar inscrito en el Fondo de Ahorro
Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y que se encuentra activo y solvente en sus aportes al
mismo, conforme a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Recaudos continuación
Del Inmueble:
a. Copia simple del documento de propiedad del inmueble a adquirir debidamente protocolizado.
En caso de que el inmueble forme parte de una sucesión hereditaria debe presentarse el
documento de declaración sucesoral.
b. Copia simple del documento de parcelamiento o de condominio según sea el caso,
debidamente registrado, en el que se aprecien los sellos y notas del mismo.
c. Copia simple del documento de opción de compra-venta a vista del original, vigente por un
mínimo de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días. Éste deberá ser consignado
ante el Operador Financiero dentro de los siete (7) días hábiles siguientes a la fecha su firma o
autenticación según sea el caso, conjuntamente con los recaudos correspondientes a la
solicitud de crédito.
d. En caso de que el documento de opción de compra-venta corresponda a una pre-venta de un
inmueble, la regulación aplicable será la que establezca el Ministerio con competencia en
materia de vivienda y hábitat
e. En caso que la opción de compra-venta corresponda a un inmueble ya construido, el contrato
de opción de compra-venta o documento equivalente debe establecer un precio de venta fijo.
Recaudos continuación
Del Inmueble:
f. Certificación de gravámenes sobre el inmueble que comprenda un período no inferior a los diez
(10) últimos años, con fecha de emisión no mayor a treinta (30) días continuos a la fecha de
presentación de los documentos. En caso de que el inmueble esté hipotecado, deberá constar
la liberación de la hipoteca en el documento de venta a protocolizar.
g. Permiso de habitabilidad para viviendas nuevas.
h. Avalúo del inmueble con fecha de emisión no mayor a noventa (90) días, realizado por un
perito valuador registrado en la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario que
pertenezca al operador financiero, el costo del avalúo será imputable a los gastos
administrativos.
i. Solvencia Municipal de Impuesto de Inmuebles Urbanos vigente,
j. Ficha Catastral.
k. En caso de que en el documento de propiedad este incluida una cláusula indicando el derecho
de adquisición preferente del inmueble por un ente del Estado, se deberá presentar el
documento que exprese la renuncia del ente a este derecho
Recaudos continuación
Del Vendedor:
a. Si el vendedor o vendedores son personas naturales, deben presentar fotocopias legibles de la
Cédula de Identidad y del Registro de Información Fiscal (RIF) vigentes. En caso de que el
estado civil indicado en la cédula de identidad, sea distinto al declarado deberá presentar copia
y original del documento legal que lo justifique al momento de la presentación de la solicitud.
b. Si el vendedor o vendedores son personas jurídicas:
b.1. Fotocopia legible del Registro de Información Fiscal (RIF) y de los representantes legales
vigente.
b.2. Acta Constitutiva y Estatutos Sociales con todas sus modificaciones.
b.3. Acta de Asamblea de Designación de la Junta Directiva vigente.
b.4. Fotocopia legible de la Cédula de Identidad del o los representantes legales, vigentes,
debiendo coincidir el estado civil que en ésta se mencione con el que manifieste poseer.
b.5. Fotocopia legible del poder otorgado por la Junta Directiva para disponer de los bienes
de la empresa, en el caso que aplique.
 Créditos Hipotecarios para adquisición
de vivienda principal

Solicitantes:
Individual
Casados
Concubinos
Grupos familiares hasta 3 cosolicitantes
Hasta 4to. grado de consanguinidad y 2do. grado de afinidad

POLÍTICA HABITACIONAL
DEUDOR HIPOTECARIO
 AFINIDAD CONSANGUINIDAD
BISABUELOS 3° BISABUELOS 3°

TIOS - ABUELOS 4° TIOS - ABUELOS 4°

ABUELOS 2° ABUELOS 2°

TIOS 3° TIOS 3°

PRIMOS 4° PRIMOS 4°

PADRES 1° PADRES 1°

CÓNYUGE SOLICITANTE
HERMANOS 2° HERMANOS 2°

SOBRINOS 3° SOBRINOS 3°

SOBRINOS - NIETOS 4° SOBRINOS - NIETOS 4°

HIJOS 1° HIJOS 1°

NIETOS 2° NIETOS 2°

BIZNIETOS 3° BIZNIETOS 3°
CALCULADORA Y TABLA DE CRÉDITO MÁXIMO

POLÍTICA HABITACIONAL

DEUDOR HIPOTECARIO

TASA DE MERCADO

CALCULADORA
 Mercado Primario

 Vivienda nueva
 Financiamiento a la construcción
 Crédito Hipotecario o préstamo a largo plazo a
los compradores
Res. Los Jabillos, Guatire
 Res. Los Jabillos

Criterio (7. 000 - (25. 000 - Total

24.000) 50.000)

Ingresos 94 30 124
Familiares