TALLER DE PROYECTO V

¿COMO SE ORIGINA UN PROYECTO DE VIVIENDA?.

UNIDAD I

DOCENTE:
DOCTOR (PHD). JAVIER N. ARECHE GARCIA
jarecheg@ulvr.edu.ec
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
ANTECEDENTES

Los antecedentes son una referencia para analizar o hablar

sobre un tema en cuestión que influye en hechos posteriores
y sirve para juzgarlos, entenderlos, etc. Es una base que nos
sirve como ejemplo para un nuevo proyecto.
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
ANALISIS DEL ENTORNO
El entorno es algo que puede influir en las acciones que llevemos a
cabo. Por eso habrá que tenerlo en cuenta si queremos asegurar que
esas acciones tengan una alta probabilidad de alcanzar el éxito.
Resulta fundamental analizar el entorno en el que nos vamos a
mover.

- Factores económicos
- Factores socioculturales
- Factores políticos y administrativos
- Factores tecnológicos
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
ANALISIS DEL PROYECTO
El análisis del Proyecto es la actividad que debe realizar el
profesional responsable, antes de su incorporación a una
obra o proyecto, debe tener claro las partes que componen
un Proyecto de Ejecución de obra y toda la información que
estará contenida en las mismas además de las características
especificas como:

- Factores relativos a los clientes

- Factores relativos a la competencia
- Factores relativos a los proveedores
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
ANALISIS FODA
Los proyectos nos surgen tras detectar una necesidad y decidir que
vamos a subsanarla o a cubrirla; es un gran paso haberla detectado y
tener clara la idea de buscar una solución. El siguiente paso es conocer
cuatro parámetros, que habremos de estudiar y plasmar en un cuadro
de doble entrada, son los parámetros del análisis F.O.D.A.,
1. Fortalezas
2. Debilidades
3. Oportunidades
4. Amenazas
El estudio de estos cuatro parámetros nos indicará en qué situación nos
encontramos para buscar la solución al problema o necesidad que
pretendemos solucionar con la elaboración de nuestro proyecto.
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Debemos entender que las demás personas no conocen el
proyecto en muchos casos tienen conocimientos de
ingeniería por lo que debemos describir de manera sencilla
pero detallada el proyecto, si colocamos bocetos, ejemplos,
especificaciones técnicas o requerimientos específicos de
diseño que puedan dar una idea más clara del resultado
esperado, incluye los archivos. Especifica en que etapa se
encuentra tu proyecto. ¿esta en etapa inicial, esta ya en
construcción? ¿ es una ampliación?
ELEMENTOS DE UN PROYECTO
ANALISIS DEL MERCADO
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
ANALISIS FINANCIERO
Un estudio financiero de un proyecto tiene como objetivo
detectar los recursos económicos para poder llevar a cabo un
proyecto. Gracias a este análisis se calcula también el costo
total del proceso de producción, así como los ingresos que se
estiman recibir en cada una de las etapa del proyecto.

La información generada durante este estudio financiero nos

dirá la viabilidad del proyecto en términos económicos. Un
estudio completo de mercado será la fuente donde
recogeremos estos datos.
 ELEMENTOS DE UN PROYECTO
DESCRIPCIÓN DE LA COMERCIALIZACIÓN

También llamado plan de comercialización, se refiere a

como se llevará a cabo el proceso administrativo de la
venta, se deben definir en este aspectos como las
estrategias de promoción y venta del producto que nuestro
proyecto, como se realizará la cobranza y el tiempo que se
requerirá para cada uno de estos procesos.
 CONCEPTOS BASICOS
TIPOS DE FINANCIAMIENTO
El financiamiento es un tipo de apalancamiento y no es mas que
un apoyo para que el proyecto salga adelante, y puede ser
financiamiento a la inversión o financiamiento a los gastos
operativos y los tipos de financiamiento para nuestro caso son:

 Banca Privada
 Requisitos Para Créditos a Promotores Constructores
 Banca con Participación del Estado o Banca Pública.
 Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social –
BIESS.
 Adherencia Del BIESS A Fideicomisos Mercantiles
Inmobiliarios
 CONCEPTOS BASICOS
TIPOS DE FINANCIAMIENTO

 Formación de Fideicomisos Mercantiles Inmobiliarios.

 Reglamentos y Resoluciones de Fideicomiso Mercantiles
Inmobiliarios.
 CONCEPTOS BASICOS
FINANCIAMIENTO CON BANCA PRIVADA
Cuando los capitales de las instituciones bancarias provienen del
sector privado se denomina banca privada.
La banca privada coloca recursos analizando las circunstancias
personales del cliente, su situación vital, su patrimonio, sus
preferencias, su perfil de riesgo y sus necesidades económicas
además de la viabilidad del proyecto pero con riesgo mínimo,
pues los únicos que pierden son los usuarios del sistema y los
prestatarios.
 CONCEPTOS BASICOS
REQUISITOS PARA CRÉDITOS A PROMOTORES
CONSTRUCTORES
Cada proyecto y cada banco con sus particularidades establece
los requisitos que solicita a los solicitantes de créditos para la
construcción, los cuales son de obligatorio cumplimiento.
 CONCEPTOS BASICOS
FINANCIAMIENTO CON BANCA PÚBLICA
Se denomina banca pública a aquella cuyos recursos son
dependientes del sector público y donde la propiedad y control
está bajo dominio estatal, es decir, son entidades que pertenecen
al Estado.
Para el financiamiento con estos bancos los proyectos deben
ajustarse a las líneas establecidas en los planes de desarrollo
nacional, la viabilidad es sumamente importante porque los
riesgos son compartidos y los intereses bajos.
 CONCEPTOS BASICOS
FINANCIAMIENTO CON BANCO DEL INSTITUTO
ECUATORIANO DE SEGUIRIDAD SOCIAL – BIESS.

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess); se

creo desde abril del 2009, y su capital proviene del Instituto Social
de los Seguros Sociales del Ecuador.
Este banco financia a sus afiliados para créditos hipotecarios, con
montos de hasta el 100% y hasta 25 años.
 CONCEPTOS BASICOS
ADHERENCIA DEL BIESS A FIDEICOMISOS
MERCANTILES INMOBILIARIOS
El Fideicomiso Inmobiliario de inversión del IESS, tiene como fin
crear un esquema que canalice los recursos del IESS hacia el
sector inmobiliario, contribuyendo al desarrollo económico del
país y obteniendo una rentabilidad idónea para sus fondos.
Básicamente funciona como una sociedad donde el BIESS, en
calidad de constituyente o adherente, aporta hasta el 60% del
costo total del proyecto en capital o bienes y el proponente aporta
un mínimo del 40% restante para la realización de un proyecto, el
cual al fin de cada ejercicio repartirá sus utilidades de acuerdo a
las participaciones establecidas.
 CONCEPTOS BASICOS
REGLAMENTOS Y RESOLUCIONES DE FIDEICOMISO
MERCANTILES INMOBILIARIOS.
 Ley de Mercado de Valores y Codificación de Resoluciones del
Consejo Nacional de Valores, de acuerdo a la Resolución CNV-
008-2006.
 Registro Oficial Edición Especial del 8 de marzo de 2007 y a sus
reformas incluidas en la Resolución CNV-001-2007.
 Registro Oficial 167 del 11 de septiembre del 2007;
 Resolución No. CNV.003 2008, publicada en el R.O. No. 492 del
19 de diciembre de 2008.
 Resolución CNV-003-2010 publicada en el Registro Oficial No.
227 de 02 de julio de 2010. registro Oficial No. 123 de 14 de
noviembre 2013.
 CONCEPTOS BASICOS
REGLAMENTOS Y RESOLUCIONES DE FIDEICOMISO
MERCANTILES INMOBILIARIOS.

 Resolución CNV-002-2011 publicada en el Registro Oficial No.

461 de 02 de junio de 2011.
 Resolución CNV.003.2012 de 4 de abril de 2012, publicada en
el Registro Oficial Número 694 de 02 de mayo de 2012.
 Resolución CNV-2013-005 publicada en el Registro Oficial No.
85 de 20 de septiembre de 2013.
 Resolución CNV-006-2013, publicada en el Registro Oficial No.
087 de 24 de septiembre2013.
 CONCEPTOS BASICOS
REGLAMENTOS Y RESOLUCIONES DE FIDEICOMISO
MERCANTILES INMOBILIARIOS.
 Fe de Erratas a la resolución CNV-2013-005, publicada en el
Registro Oficial No. 106 de 22 de octubre 2013.
 Resolución CNV-007-2013, publicada en el Registro Oficial No.
123 de 14 de noviembre 2013.
 CONCEPTOS BASICOS
FINANCIAMIENTO DIRECTO DE INSTITUCIONES O
ENTES DEL ESTADO

Es el pago que realiza el estado a trabes de sus instituciones o

entes contratantes de obras o proyectos, generalmente este
financiamiento se inicia con un anticipo afianzado por una
compañía de seguros, el resto de los pagos se realizan contra
obra ejecutada donde el contratista va abonando el anticipo de
manera porcentual.