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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL ECUADOR FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL ECUADOR FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES Análisis de la Ley de

Análisis de la Ley de hipotecas en el ámbito de proyecto de Ley para la regulación de los créditos para vivienda

Carlos Amores C.

May.2012

ANALISIS

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El presidente Rafael Correa presentó el 9 de abril un proyecto económico de carácter urgente, el mismo que tiene por objetivo debatir el Art. 3 de la Ley para la Regulación de los créditos para la vivienda.

La solución planteada en primera instancia ante la problemática de que la banca pueda cobrar la deuda hipotecaria con otros bienes y que sólo se utilice al bien hipotecado como garantía, con este propósito se busca establecer un límite al monto que pueden acceder los prestatarios, logrando en caso de mora disminuir la responsabilidad del deudor y con esto lograr que el embargo sea únicamente del bien adquirido producto del préstamo hipotecario, exceptuando los bienes personales.

Esta medida se da en respuesta a lo que el presidente considera un abuso por parte de las entidades bancarias al aprovecharse de la mora de los prestatarios y obtener bienes de un mayor valor en consideración al monto adeudado en el préstamo.

Actualmente el IESS protege los valores acreditados por la adquisición del inmueble con el 30% del valor del crédito, más un seguro por desgravamen que suman a la cuota mensual descontada en el sueldo del beneficiario. De esta manera para delimitar el monto, se considera que los valores a ser acreditados en las cuentas de los prestatarios, después del proceso de aprobación del crédito, sea de no más de 500 remuneraciones básicas unificadas.

Bajo estas consideraciones el límite impuesto acarrearía que los créditos hipotecarios otorgados por el IESS no sean suficientes para la adquisición de bienes inmuebles, consecuentemente los prestatarios se verían tentados a conseguir otros créditos con mayor tasa de interés para completar el monto real de la vivienda.

Con respecto al análisis anterior se puede determinar que la falta de liquidez aumentaría a medida que el nivel de endeudamiento disminuiría progresivamente.

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Cabe mencionar que el BIESS mantiene la mayor participación del mercado en cuanto a créditos hipotecarios con un 59% del total, al evaluar su capacidad de endeudamiento sobre los montos entregados a los prestatario se les realiza particularmente una auditoría crediticia exigiendo los comprobantes necesarios que garanticen la solvencia y el retorno de la cartera.

Manteniendo los principios del buen vivir y la prioridad que este gobierno ha demostrado para con la ciudadanía y los intereses que persigue se ha dejado a un lado la estabilidad del sector inmobiliario, el enfoque con el que debe afianzarlo es el prevenir que se especule con los precios de los bienes raíces y evitar efectos de burbuja inmobiliaria por la facilidad de acceso al endeudamiento.

Considerando:

ANEXOS

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Que conforme al Artículo 67 de la Constitución de la República, el Estado debe

proteger a la familia como núcleo fundamental de la sociedad y garantizar condiciones que favorezcan integralmente la consecución de sus fines;

Que según el último inciso del Artículo 375 de la Constitución de la República, el Estado ejercerá la rectoría para la planificación, regulación, control, financiamiento y elaboración de políticas de hábitat y vivienda;

Que tal como señala el segundo inciso del Artículo 308 de la Constitución de la República, el Estado debe fomentar el acceso a los servicios financieros y la democratización del crédito;

Que es necesario regular la responsabilidad del deudor que mantiene un crédito con las entidades del sistema financiero, a fin de que, en caso de incumplimiento, no se comprometa su patrimonio personal, además del inmueble adquirido que se destine a vivienda ; y,

En ejercicio de la atribución conferida por el número 6 del Artículo 120 de la Constitución de la República, expide la siguiente:

LEY PARA LA REGULACIÓN DE LOS CRÉDITOS PARA VIVIENDA

Art. 1.- Ámbito.- Esta ley es aplicable siguientes condiciones:

a

los deudores hipotecarios que reúnan las

1. Que se hayan endeudado con una institución del sistema financiero nacional para adquirir la única vivienda familiar;

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2. Que el crédito no exceda 500 (quinientas) remuneraciones básicas unificadas; y,

3. Que se constituya hipoteca en garantía del crédito concedido por la institución financiera, en beneficio de ésta.

Art. 2.- Los contratos de mutuo que suscriban las instituciones del sistema financiero nacional para los créditos hipotecarios señalados en el artículo anterior no podrán contener fianzas o garantías solidarias.

Tampoco podrán suscribirse pagarés u otros documentos de obligación autónomos en respaldo de la deuda. Los títulos que se otorguen en contravención a esta disposición, carecerán de causa lícita.

Las hipotecas accesorias a estos contratos, deberán garantizar exclusivamente las obligaciones contraídas para la adquisición de vivienda, por lo que no podrán tener la calidad de "abiertas".

Cualquier disposición en violación a esta norma se entenderá como no escrita.

Estas disposiciones también serán aplicables a los fideicomisos que se constituyan en garantía de los créditos señalados en el artículo anterior. La Junta Bancaria podrá regular y prohibir cualquier forma de elusión de estas normas.

Art. 3.- Las obligaciones contraídas por un crédito hipotecario señalado en esta ley sólo podrán ser cobradas a través de la respectiva ejecución, de tal manera que, una vez rematado el bien inmueble entregado en garantía o entregado en dación en pago, la institución financiera acreedora, o sus sucesores en derecho, no podrán perseguir los bienes personales del deudor, por lo que no será aplicable el Artículo 2327 del Código Civil ni el 105 de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero.

En consecuencia, el límite de la responsabilidad del deudor en caso de incumplimiento será hasta el monto máximo del avalúo del inmueble embargado; y, una vez rematado

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el inmueble o efectuada la respectiva dación en pago, no podrán perseguirse los demás bienes personales del deudor ni iniciarse concurso de acreedores contra éste.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

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Actualmente en el Ecuador y dado el auge en la otorgación de préstamos hipotecarios, las adquisiciones de vivienda atraviesan una situación de alta sensibilidad frente a la dinámica económica nacional, haciendo necesaria la intervención por parte del Estado en la publicación de políticas orientadas a regularla estabilidad de los principales actores sociales y económicos dentro de este ámbito.

Las instituciones financieras son el medio por el cual la ciudadanía accede a un préstamo hipotecario para realizar la adquisición del bien inmueble, sin embargo dentro de este proceso el prestatario se encuentra con una serie de particularidades que lo exponen a abusos debido a una alta consideración de riesgo, muchas veces injustificado.

El costo del préstamo con el cual se adquiere el inmueble no es consecuente con el monto de la construcción, a esto sumado la cantidad de garantías que se requieren para acceder a la aprobación del crédito obligan al individuo a poner en prenda no solo el bien adquirido sino bienes personales adicionales. En caso de que se llegara a incurrir en mora, la ejecución permitiría a la institución financiera perseguir al deudor no sólo sobre el bien inmueble adquirido y sobre el cual se constituyó la hipoteca, sino también sobre sus demás bienes.

Consecuentemente a esto se hace necesaria la determinación de montos a los cuales se debe elevar conjuntamente la responsabilidad del deudor a fin de que la ejecución no se extienda a todos sus bienes personales.