PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL ECUADOR FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

Anlisis de la Ley de hipotecas en el mbito de proyecto de Ley para la regulacin de los crditos para vivienda

Carlos Amores C. May.2012

ANALISIS El presidente Rafael Correa present el 9 de abril un proyecto econmico de carcter urgente, el mismo que tiene por objetivo debatir el Art. 3 de la Ley para la Regulacin de los crditos para la vivienda. La solucin planteada en primera instancia ante la problemtica de que la banca pueda cobrar la deuda hipotecaria con otros bienes y que slo se utilice al bien hipotecado como garanta, con este propsito se busca establecer un lmite al monto que pueden acceder los prestatarios, logrando en caso de mora disminuir la responsabilidad del deudor y con esto lograr que el embargo sea nicamente del bien adquirido producto del prstamo hipotecario, exceptuando los bienes personales. Esta medida se da en respuesta a lo que el presidente considera un abuso por parte de las entidades bancarias al aprovecharse de la mora de los prestatarios y obtener bienes de un mayor valor en consideracin al monto adeudado en el prstamo. Actualmente el IESS protege los valores acreditados por la adquisicin del inmueble con el 30% del valor del crdito, ms un seguro por desgravamen que suman a la cuota mensual descontada en el sueldo del beneficiario. De esta manera para delimitar el monto, se considera que los valores a ser acreditados en las cuentas de los prestatarios, despus del proceso de aprobacin del crdito, sea de no ms de 500 remuneraciones bsicas unificadas. Bajo estas consideraciones el lmite impuesto acarreara que los crditos hipotecarios otorgados por el IESS no sean suficientes para la adquisicin de bienes inmuebles, consecuentemente los prestatarios se veran tentados a conseguir otros crditos con mayor tasa de inters para completar el monto real de la vivienda.

Con respecto al anlisis anterior se puede determinar que la falta de liquidez aumentara a medida que el nivel de endeudamiento disminuira progresivamente.

Cabe mencionar que el BIESS mantiene la mayor participacin del mercado en cuanto a crditos hipotecarios con un 59% del total, al evaluar su capacidad de endeudamiento sobre los montos entregados a los prestatario se les realiza particularmente una auditora crediticia exigiendo los comprobantes necesarios que garanticen la solvencia y el retorno de la cartera. Manteniendo los principios del buen vivir y la prioridad que este gobierno ha demostrado para con la ciudadana y los intereses que persigue se ha dejado a un lado la estabilidad del sector inmobiliario, el enfoque con el que debe afianzarlo es el prevenir que se especule con los precios de los bienes races y evitar efectos de burbuja inmobiliaria por la facilidad de acceso al endeudamiento.

ANEXOS

Considerando: Que conforme al Artculo 67 de la Constitucin de la Repblica, el Estado debe proteger a la familia como ncleo fundamental de la sociedad y garantizar condiciones que favorezcan integralmente la consecucin de sus fines; Que segn el ltimo inciso del Artculo 375 de la Constitucin de la Repblica, el Estado ejercer la rectora para la planificacin, regulacin, control, financiamiento y elaboracin de polticas de hbitat y vivienda; Que tal como seala el segundo inciso del Artculo 308 de la Constitucin de la Repblica, el Estado debe fomentar el acceso a los servicios financieros y la democratizacin del crdito; Que es necesario regular la responsabilidad del deudor que mantiene un crdito con las entidades del sistema financiero, a fin de que, en caso de incumplimiento, no se comprometa su patrimonio personal, adems del inmueble adquirido que se destine a vivienda ; y, En ejercicio de la atribucin conferida por el nmero 6 del Artculo 120 de la Constitucin de la Repblica, expide la siguiente:

LEY PARA LA REGULACIN DE LOS CRDITOS PARA VIVIENDA

Art. 1.- mbito.- Esta ley es aplicable a los deudores hipotecarios que renan las siguientes condiciones: 1. Que se hayan endeudado con una institucin del sistema financiero nacional para adquirir la nica vivienda familiar;

2. Que el crdito no exceda 500 (quinientas) remuneraciones bsicas unificadas; y,

3. Que se constituya hipoteca en garanta del crdito concedido por la institucin financiera, en beneficio de sta.

Art. 2.- Los contratos de mutuo que suscriban las instituciones del sistema financiero nacional para los crditos hipotecarios sealados en el artculo anterior no podrn contener fianzas o garantas solidarias. Tampoco podrn suscribirse pagars u otros documentos de obligacin autnomos en respaldo de la deuda. Los ttulos que se otorguen en contravencin a esta disposicin, carecern de causa lcita. Las hipotecas accesorias a estos contratos, debern garantizar exclusivamente las obligaciones contradas para la adquisicin de vivienda, por lo que no podrn tener la calidad de "abiertas". Cualquier disposicin en violacin a esta norma se entender como no escrita. Estas disposiciones tambin sern aplicables a los fideicomisos que se constituyan en garanta de los crditos sealados en el artculo anterior. La Junta Bancaria podr regular y prohibir cualquier forma de elusin de estas normas.

Art. 3.- Las obligaciones contradas por un crdito hipotecario sealado en esta ley slo podrn ser cobradas a travs de la respectiva ejecucin, de tal manera que, una vez rematado el bien inmueble entregado en garanta o entregado en dacin en pago, la institucin financiera acreedora, o sus sucesores en derecho, no podrn perseguir los bienes personales del deudor, por lo que no ser aplicable el Artculo 2327 del Cdigo Civil ni el 105 de la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero.

En consecuencia, el lmite de la responsabilidad del deudor en caso de incumplimiento ser hasta el monto mximo del avalo del inmueble embargado; y, una vez rematado

el inmueble o efectuada la respectiva dacin en pago, no podrn perseguirse los dems bienes personales del deudor ni iniciarse concurso de acreedores contra ste.

EXPOSICIN DE MOTIVOS Actualmente en el Ecuador y dado el auge en la otorgacin de prstamos hipotecarios, las adquisiciones de vivienda atraviesan una situacin de alta sensibilidad frente a la dinmica econmica nacional, haciendo necesaria la intervencin por parte del Estado en la publicacin de polticas orientadas a regularla estabilidad de los principales actores sociales y econmicos dentro de este mbito. Las instituciones financieras son el medio por el cual la ciudadana accede a un prstamo hipotecario para realizar la adquisicin del bien inmueble, sin embargo dentro de este proceso el prestatario se encuentra con una serie de particularidades que lo exponen a abusos debido a una alta consideracin de riesgo, muchas veces injustificado. El costo del prstamo con el cual se adquiere el inmueble no es consecuente con el monto de la construccin, a esto sumado la cantidad de garantas que se requieren para acceder a la aprobacin del crdito obligan al individuo a poner en prenda no solo el bien adquirido sino bienes personales adicionales. En caso de que se llegara a incurrir en mora, la ejecucin permitira a la institucin financiera perseguir al deudor no slo sobre el bien inmueble adquirido y sobre el cual se constituy la hipoteca, sino tambin sobre sus dems bienes. Consecuentemente a esto se hace necesaria la determinacin de montos a los cuales se debe elevar conjuntamente la responsabilidad del deudor a fin de que la ejecucin no se extienda a todos sus bienes personales.