REGLAMENTO DE OPERACIONES

EDIFICIO VOLVO

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CONTENIDO

CAPÍTULO PRIMERO: OBJETO DEL REGLAMENTO

ARTÍCULO 1. Objeto.
ARTÍCULO 2. Definiciones.
ARTÍCULO 3. Efectos y Alcance.
ARTÍCULO 4. Obligatoriedad.

CAPITULO SEGUNDO: PROPIEDAD ÚNICA - DISPOSICIONES GENERALES.

ARTICULO 5. Propietario del Edificio Volvo.
ARTICULO 6. Lote del Complejo Inmobiliario.
ARTÍCULO 7. Tradició n.
ARTÍCULO 8. Derechos del Propietario.
ARTICULO 9. Nombre.
ARTICULO 10. Operador.
ARTICULO 11. Contador.
ARTÍCULO 12. Comité de Conciliació n.

CAPITULO TERCERO: CONFORMACIÓN Y DIVISIÓN DEL EDIFICIO VOLVO

ARTICULO 13. Conformació n y divisió n.
ARTÍCULO 14. Modificació n de la conformació n y divisió n.

CAPITULO CUARTO: BIENES DE APROVECHAMIENTO INDIVIDUAL

ARTICULO 15. Descripció n.
ARTÍCULO 16. Determinació n.
ARTÍCULO 17. Libro de matrícula interna.
ARTÍCULO 18. Subdivisió n.
ARTÍCULO 19. Agrupació n.
ARTÍCULO 20. Uso Específico.
ARTÍCULO 21. Mudanza.
ARTÍCULO 22. Adecuaciones y Reformas.
ARTÍCULO 23. Horarios de atenció n.
ARTÍCULO 24. Publicidad y Avisos.
ARTÍCULO 25. Torres y Antenas.

CAPITULO QUINTO: BIENES DE APROVECHAMIENTO CONJUNTO

ARTICULO 26. Definició n.
ARTÍCULO 27. Determinació n.
ARTÍCULO 28. Administració n.
ARTÍCULO 29. Bienes de Aprovechamiento Restringido.
ARTÍCULO 30. Normas Aplicables a los Bienes de Aprovechamiento Restringido.
ARTÍCULO 31. Asignació n de Bienes de Aprovechamiento Restringido.

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ARTÍCULO 32. Régimen de Parqueaderos.
ARTÍCULO 33. Basuras y desechos.
ARTÍCULO 34. Reciclaje.
ARTÍCULO 35. Portería.
ARTÍCULO 36. Vigilancia.
ARTÍCULO 37. Fachadas y Cerramiento del Complejo Inmobiliario.
ARTÍCULO 38. Zonas de recibo y despacho general.
ARTÍCULO 39. Circulaciones y jardines.
ARTÍCULO 40. Limitaciones frente a los Bienes de Aprovechamiento Conjunto.
ARTÍCULO 41. Responsabilidad por el uso.

CAPITULO SEXTO: CONTRIBUCIÓN POR ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 42. Sistema de repartició n de cargas.
ARTÍCULO 43. Porcentaje de Participació n.
ARTÍCULO 44. Modificació n de Porcentajes de Participació n.
ARTÍCULO 45. Presupuesto.
ARTÍCULO 46. Presupuesto provisional.
ARTÍCULO 47. Cuotas adicionales.
ARTÍCULO 48. Procedimiento ejecutivo.
ARTÍCULO 49. Intereses de mora.
ARTÍCULO 50. Obligatoriedad.

CAPÍTULO SÉPTIMO: OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

ARTÍCULO 51. Obligaciones.
ARTÍCULO 52. Prohibiciones.
ARTÍCULO 53. Actos de prevenció n o reparació n inmediata.
ARTÍCULO 54. Sanciones por violació n de prohibiciones.
ARTÍCULO 55. Procedimiento para imposició n de sanciones e impugnació n.
ARTÍCULO 56. Solidaridad frente a sanciones.
ARTÍCULO 57. Régimen de expendio de alimentos y licores.

CAPITULO OCTAVO: ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 58. El Propietario.
ARTÍCULO 59. El Operador.
ARTÍCULO 60. Funciones del Operador.
ARTÍCULO 61. Reunió n informativa anual.
ARTÍCULO 62. Contador.
ARTÍCULO 63. Requisitos.
ARTÍCULO 64. Funciones:

CAPÍTULO NOVENO: SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ARTÍCULO 65. Solució n de conflictos.
ARTÍCULO 66. Comité de Conciliació n.

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ARTÍCULO 67. Tribunal de Arbitramento.
ARTÍCULO 68. Reforma al Reglamento.

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 CAPITULO I
OBJETO DEL REGLAMENTO

ARTÍCULO 1. Objeto. El presente Reglamento Interno de Operaciones (el “Reglamento”)

tiene como objeto regular todas las actividades operativas, comerciales, administrativas,
arquitectó nicas y urbanísticas en el Complejo Inmobiliario Edificio Volvo, ubicado en la CL
25G 96B 63 (nomenclatura catastral provisional) de la ciudad de Bogotá D.C. Por ende, el
presente Reglamento tiene adicionalmente como objeto regular las materias señ aladas en la
tabla de contenido.

ARTÍCULO 2. Definiciones. Para efectos del presente Reglamento, se seguirá n las

siguientes definiciones:

Adecuaciones: Son todas aquellas obras civiles y de diseñ o de mobiliario con el fin de
proporcionar, acomodar o apropiar un BAI a la actividad comercial específica de su
Ocupante Permanente.

Administración: Es la actividad de administrar el Complejo Inmobiliario velando por su

seguridad, conservació n, posicionamiento comercial, reparació n, operació n y defensa
jurídica. Adicionalmente, llevar a cabo todas las gestiones necesarias para garantizar la
convivencia pacífica entre todos los tipos de ocupantes presentes en el Complejo
Inmobiliario. Esta labor de Administració n podrá ser ejercida por un Operador o
Administrador contratado por el Propietario, el cual ejercerá las funciones relacionadas en
este Reglamento ciñ éndose a lo acordado en el respectivo contrato de prestació n de
servicios de administració n.

Avisos: Es la publicidad exterior visual destinada a informar o llamar la atenció n del

Pú blico hacia un establecimiento de comercio de un Ocupante Permanente a través de
elementos visuales como leyendas, inscripciones, dibujos, fotografías, signos o similares,
visibles desde el exterior de los BAI.

Bienes de Aprovechamiento Conjunto o BAC: Son las á reas necesarias para el

funcionamiento y goce de los Bienes de Aprovechamiento Individual y operació n del
Complejo Inmobiliario, entre tales, accesos y corredores, escaleras, ascensores, las á reas de
ubicació n de equipamientos comunales y/o equipos técnicos para la prestació n de servicios
conjuntos como subestaciones eléctricas, transformadores, cuarto de aseo, baterías de
bañ os y parqueaderos. Estos bienes son denominados como BAC, y podrá n ser asignados
por disposició n del Propietario a algú n(os) Ocupante(s) Permanente(s) a modo de Bienes

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de Aprovechamiento Restringido.

Bienes de Aprovechamiento Individual o BAI: Son los inmuebles o á reas de goce

específico e individual existentes en el Complejo Inmobiliario, los cuales son propiedad del
Fideicomiso Tec Center administrado por Alianza Fiduciaria S.A. Estos bienes son
denominados como BAI.

Bienes de Aprovechamiento Restringido: Son aquellos bienes que por su naturaleza y

destinació n son Bienes de Aprovechamiento Conjunto pero que el Propietario ha decidido
entregar su uso y goce exclusivo, a uno o varios de los Ocupantes Permanentes.

Cerramiento: Es el encierro permanente del Complejo Inmobiliario, el cual está compuesto

por elementos metá licos y fachadas.

Comité de Conciliación: Es un ó rgano del Complejo Inmobiliario el cual estará encargado

de resolver las diferencias que se presenten entre el Propietario, Ocupantes Permanentes y
sus delegados, Dependientes o Vinculados.

Complejo Inmobiliario: Es el Edificio Volvo, incluyendo el terreno, la edificació n y todas

las á reas que componen su perímetro.

Contador: Es la persona natural que, mediante la inscripció n que acredite su competencia

profesional, está facultada para dar fe pú blica de hechos propios del á mbito de su profesió n,
dictaminar sobre estados financieros, realizar las demá s actividades relacionadas con la
ciencia contable en general. El Contador será contratado dentro de la Administració n del
Complejo Inmobiliario.

Cuota de Administración: Es el aporte monetario mensual que realizan los Ocupantes

Permanentes para la ejecució n de la Administració n del Complejo Inmobiliario.

Dependientes o Vinculados: Son todas aquellas personas ligadas bajo cualquier

modalidad contractual con uno o varios de los Ocupantes Permanentes, el Operador o el
Propietario sin tener la calidad de Ocupante Temporal.

Lote: Es el á rea superficiaria parcial de 3.733,72 M2 que hace parte de un inmueble mayor
extensió n identificado con la matrícula inmobiliaria No. 50C-1908556 de la Oficina de
Registro de Instrumentos Pú blicos de Bogotá Zona Centro, y cuya descripció n se determina
má s adelante en este Reglamento, y sobre el cual se encuentra el Edificio Volvo junto con el

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cual se compone el Complejo Inmobiliario.

Edificio Volvo: Se trata de la construcció n existente en el Lote y que junto con este ú ltimo
conforman el Complejo Inmobiliario que es objeto de este Reglamento, ubicado en la CL 25G
96B 63 (nomenclatura catastral provisional) de la ciudad de Bogotá D.C., el cual se ubica en
un á rea parcial del inmueble en mayor extensió n identificado con matrícula inmobiliaria
No. 50C-1908556 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pú blicos de Bogotá Zona
Centro, y cuya descripció n se determina má s adelante en este Reglamento.

Mudanza: Trasladar hacia o desde uno o varios de los BAI del Complejo Inmobiliario todo
tipo de bienes muebles dotaciones u operativos necesarios para amoblar los
establecimientos de comercio de los Ocupantes Permanentes. Esta definició n también
aplica para el traslado de bienes muebles dotacionales u operativos cuando los
establecimientos de comercio ubicados en los BAI ya estén abiertos al Pú blico.

Presupuesto: Es el documento que contiene la cantidad de dinero calculado como

necesario para el correcto funcionamiento operacional del Complejo Inmobiliario durante
cada añ o calendario.

Propietario: Es el Fideicomiso Tec Center administrado por Alianza Fiduciaria S.A.

Público: Se trata de la ciudadanía en general.

Ocupante Permanente: Son todas las personas naturales o jurídicas que ostenten el uso,
goce y disfrute de uno o varios BAI en virtud de una relació n contractual con el Propietario.

Ocupante Temporal: Son todas aquellas personas que visiten de manera transitoria el
Complejo Inmobiliario bajo una relació n y á nimo de consumo y/o relació n de negocios con
cualquiera de los Ocupantes Permanentes.

Operador o Administrador: Es la persona natural o jurídica encargada de la

Administració n del Complejo Inmobiliario bajo los criterios y funciones que se disponen en
este Reglamento.

Porcentaje de Participación: Es la proporció n que fija la aportació n mensual a la

Administració n, la cual se calcula de acuerdo con el á rea de cada Bien de Aprovechamiento
Individual en relació n con la totalidad del á rea de los Bienes de Aprovechamiento
Individual del Complejo Inmobiliario, la destinació n y las características de cada Bien de

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Aprovechamiento Individual, y los servicios y costos asociados a cada Bien de
Aprovechamiento Individual en relació n con los BAC que aprovechan.

Publicidad: Es la publicidad exterior visual destinada a informar o llamar la atenció n del

Pú blico hacia los productos o servicios de un Ocupante Permanente, a través de elementos
visuales como leyendas, inscripciones, dibujos, fotografías, signos o similares, visibles o no
desde el exterior de los BAI.

Reformas: Es toda modificació n arquitectó nica o de distribució n del espacio inicialmente

entregado en los BAI que implique obras civiles.

Reglamento: Se trata de este reglamento de operaciones del Edificio Volvo.

Uso Específico: Es la destinació n y actividades definidas en la que los Ocupantes

Permanentes podrá n explotar en los Bienes de Aprovechamiento Individual sobre los
cuales tienen el uso y goce segú n los respectivos títulos que les otorgaron tal calidad. El uso
residencial queda expresamente prohibido, así como cualquier otro que no esté
expresamente permitido por las licencias urbanísticas otorgadas para la construcció n del
Edificio Volvo.

Zona de Cargue y Descargue: Espacio obligatorio en cada BAI o conjunto de BAI ocupados
por el mismo Ocupante Permanente, el cual debe servir para la recepció n y despacho de la
mercancía delimitada dentro del Uso Específico, cuya realizació n y operació n es su
responsabilidad y deberá ser atendida por sus Dependientes o Vinculados.

ARTÍCULO 3. Efectos y Alcance. Las disposiciones establecidas en el presente Reglamento

tienen fuerza vinculante frente a: 1) los Ocupantes Permanentes; 2) los Ocupantes
Temporales; 3) el Operador, el Contador y el Propietario del Complejo Inmobiliario; 4) Los
Dependientes o Vinculados del Operador y el Propietario; y 5) en general, todos aquellos
que estén relacionados con las actividades comerciales desarrolladas en el Complejo
Inmobiliario o que lo visiten. Por lo tanto, estas disposiciones deberá n ser observadas y
cumplidas por cualquier futuro propietario o tenedor de Bienes de Aprovechamiento
Individual, cualquiera sea el título que le confiera dicha posició n.

ARTÍCULO 4. Obligatoriedad. El presente Reglamento se entiende como un contrato

mercantil entre el Propietario y los Ocupantes Permanentes, por lo que su cumplimiento es
obligatorio y su aplicació n estará a cargo del Operador. Si alguna situació n presentada en el
Complejo Inmobiliario no se encuentra regulada en este Reglamento, podrá el Propietario

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adicionarlo, modificarlo o aclararlo con el fin de resolver las circunstancias que se
presenten, considerando siempre el beneficio del Proyecto y el de sus Ocupantes
Permanentes. En caso de presentarse alguna situació n no reglamentada y el Propietario no
adicione, modifique o aclare el Reglamento para darle fin, se aplicará por analogía,
primeramente, lo dispuesto en el régimen de propiedad horizontal en Colombia, ley 675 de
2001 o la norma que la reemplace, modifique o adicione y, en su defecto o vacío,
sucesivamente el Có digo de Comercio y el Có digo Civil colombianos.

La obligatoriedad de este Reglamento quedará consagrada en todos los contratos futuros

que se celebren entre el Propietario y los Ocupantes Permanentes. Para el caso de aquellos
contratos que al momento de elaboració n de este Reglamento ya venían ejecutá ndose y no
hacían menció n expresa al presente Reglamento, el Ocupante Permanente que ostente la
calidad de tenedor en dicho contrato quedará obligado al cumplimiento de este Reglamento
con la sola condició n de que el Propietario y/o el Operador le entregue copia del mismo.
Este Reglamento se asemeja al reglamento de propiedad horizontal consagrado en la Ley
675 de 2001 y el cual es mencionado en los contratos de arrendamiento que se celebraron
con anterioridad a la existencia de este Reglamento y que tienen por objeto á reas del
Edificio Volvo. En caso de que el Edificio Volvo sea sometido en un futuro al régimen de
propiedad horizontal consagrado en la Ley 675 de 2001, el presente Reglamento quedará
derogado tá citamente, debiéndose cumplir por todas las Partes y para todos los efectos las
disposiciones del respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal que se constituya,
situació n que será informada por el Operador a los Ocupantes Permanentes mediante
comunicació n escrita.

CAPITULO II
PROPIEDAD ÚNICA - DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 5. Propietario del Edificio Volvo. El Propietario del Lote que compone el
Complejo Inmobiliario y de la construcció n existente, entendiéndose por esta el Edificio
Volvo, es el patrimonio autó nomo FIDEICOMISO TEC CENTER identificado con NIT.
830.053.812-2, y el cual es administrado por ALIANZA FIDUCIARIA S.A., sociedad de
servicios financieros con domicilio principal en Bogotá D.C., legalmente constituida por
escritura pú blica nú mero 545 del 11 de febrero de 1.986, otorgada en la Notaría 10ª del
Círculo de Cali. El Propietario tendrá dentro de sus facultades legales y reglamentarias la
transferencia de la propiedad a cualquier título a otras personas, lo cual no significará la
terminació n de este Reglamento ni el incumplimiento de ningú n acuerdo contractual que
de su calidad se derive.

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ARTICULO 6. Lote del Complejo Inmobiliario. El Complejo Inmobiliario está construido
sobre el Lote, el cual corresponde a un á rea superficiaria parcial de un inmueble en mayor
extensió n situado en la ciudad de Bogotá D.C. e identificado con la matrícula inmobiliaria
nú mero 50C-1908556 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pú blicos de Bogotá Zona
Centro. La descripció n del Lote se determina má s adelante en este Reglamento.

ARTÍCULO 7. Tradición. La propiedad del inmueble en mayor extensió n del cual hace
parte el Lote, fue adquirida por el Propietario por constitució n de fiducia mercantil
realizada mediante la Escritura Pú blica No 2.696 del 29 de octubre de 2014, otorgada en la
Notaría 42 del Círculo de Bogotá .

ARTÍCULO 8. Derechos del Propietario. El Propietario tendrá , ademá s de los derechos

que por ley le corresponden, los siguientes derechos: 1) Actuar como Operador del
Complejo Inmobiliario o elegir y remover libremente a un tercero como Operador; 2)
Englobar o subdividir el Lote; 3) Elaborar el Presupuesto o delegar en el Operador esta
facultad; 4) Modificar el uso o el diseñ o de los Bienes de Aprovechamiento Conjunto, sin
perjuicio de los requerimientos mínimos urbanísticos; 5) Asignar alguno o algunos de los
Bienes de Aprovechamiento Conjunto a uno o varios Ocupantes Permanentes,
convirtiéndose en Bienes de Aprovechamiento Restringido; 6) Fijar las contribuciones por
la administració n, mantenimiento, seguridad, reparaciones y publicidad del Complejo
Inmobiliario para los Ocupantes Permanentes; 7) sancionar a cualquier persona que
infrinja las normas de este Reglamento siguiendo el debido proceso que aquí se establece;
8) Convocar anualmente a una reunió n informativa con los Ocupantes Permanentes. El
Propietario respetará en todo momento los acuerdos a los que se ha llegado con los
Ocupantes Permanentes y no afectará sus derechos reconocidos contractualmente.

ARTICULO 9. Nombre. El Complejo Inmobiliario se denominará para todos los efectos

administrativos, jurídicos, comerciales y operativos como "Edificio Volvo”. El Propietario y
los Ocupantes Permanentes tendrá n la obligació n de integrar el nombre del Complejo
Inmobiliario en todas las actividades comerciales y jurídicas que tengan relació n con este.

ARTICULO 10. Operador. El Complejo Inmobiliario estará administrado por el Operador,

el cual será el Propietario o un tercero que este designe. Las facultades y obligaciones del
Operador se establecen en este Reglamento.

ARTICULO 11. Contador. El Complejo Inmobiliario deberá tener un Contador contratado

por el Operador con cargo al Presupuesto, el cual se encargará de registrar conforme a la
legislació n colombiana los movimientos u operaciones econó micas que se realicen, liquidar

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impuestos, elaborar informes financieros para el Propietario y auditar econó micamente la
administració n que realice el Operador designado por el Propietario. Las facultades y
obligaciones del Contador se establecen en este Reglamento.

ARTÍCULO 12. Comité de Conciliación. El Complejo Inmobiliario contará con un Comité

de Conciliació n, el cual estará encargado de resolver las diferencias que se presenten entre
el Propietario, Ocupantes Permanentes y sus delegados, Dependientes o Vinculados. Su
integració n, funciones y obligaciones se establecen en este Reglamento.

C A P I T U L O III
CONFORMACION Y DIVISION DEL EDIFICIO VOLVO

ARTICULO 13. Conformación y división. El Complejo Inmobiliario comprende: 1) El Lote

que corresponde a un á rea superficiaria 3.733,72 M2; 2) los Bienes de Aprovechamiento
Individual, los cuales son nueve (9) y suman en total un á rea aproximada de 6.997,46 m²; 3)
los Bienes de Aprovechamiento Conjunto, los cuales está n conformados por parqueaderos,
los accesos, pasillos, corredores y zonas de circulació n para acceder a cada uno de los BAI,
las baterías de bañ os, escaleras, ascensores, las á reas de ubicació n de equipamientos
comunales y/o equipos técnicos para la prestació n de servicios conjuntos como
subestaciones eléctricas, transformadores, cuarto de aseo, entre otros; 4) los signos
distintivos referidos a su nombre e imagen y; 5) la planimetría que sirvió de base para la
construcció n de todos los tipos de bienes que integra.

ARTÍCULO 14. Modificación de la conformación y división. El Propietario puede

modificar parcial o totalmente la disposició n arquitectó nica y funcional de los Bienes de
Aprovechamiento Conjunto, e incluso de los Bienes de Aprovechamiento Individual si estas
ejecuciones no vulneran derechos legales o contractuales de los Ocupantes Permanentes,
todo con el fin de adecuarlos a las cambiantes necesidades y diná micas del comercio. En
este ú ltimo caso, el Propietario y el respectivo Ocupante Permanente acordará n las
modificaciones y su forma y tiempo de ejecució n.

C A P I T U L O IV
BIENES DE APROVECHAMIENTO INDIVIDUAL

ARTICULO 15. Descripción. El Propietario y el Ocupante Permanente de cada Bien de

Aprovechamiento Individual (“BAI”), tendrá n derecho de uso y goce sobre: 1) la superficie
correspondiente al á rea individual delimitada; 2) el revestimiento de los pisos respectivos;
3) los revestimientos internos de los muros y antepechos que demarcan el á rea de cada uno

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de ellos, los revestimientos de las columnas y los cielo-rasos dentro de los respectivos
espacios, si los hay; 4) los muros que no se encuentren sobre linderos o líneas divisorias
que separen o demarquen el respectivo Bien de Aprovechamiento Individual, con sus
correspondientes revestimientos; 5) la mitad del muro que está sobre los linderos que
demarquen el Bien de Aprovechamiento Individual; 6) las instalaciones eléctricas,
telefó nicas, de acueducto y desagü e que se encuentren dentro de los límites del Bien de
Aprovechamiento Individual; 7) los contadores individuales de energía, acueducto o gas
que sean utilizados de forma exclusiva en el Bien de Aprovechamiento Individual
respectivo; 8) en general, el espacio comprendido por los límites del Bien de
Aprovechamiento Individual, exceptuando los Bienes de Aprovechamiento Conjunto, si los
hay.

ARTÍCULO 16. Determinación. De conformidad con los diseñ os del Complejo Inmobiliario,
se distinguen los siguientes Bienes de Aprovechamiento Individual, diseñ ados para el
desarrollo de actividades comerciales, y cuya determinació n, y á rea son como se indican a
continuació n:

NOMENCLATURA BIEN DE
APROVECHAMIENTO INDIVIDUAL AREA (m²)
Bodega 2.198
Local 1° Piso “A” 236,46
Local 1° Piso “B” 284
Local/Oficina 2A 542
Local/ Oficina 2B 332
Local/ Oficina 3 880
Local/ Oficina 4 857
Local/ Oficina 5 857
Local/ Oficina 6 857
TOTAL 7.043,46

PARAGRAFO: Estos BAI podrá n ser subdivididos o englobados de acuerdo a negociaciones

comerciales con el Propietario.

ARTÍCULO 17. Libro de matrícula interna. El Operador llevará un libro en el cual se

registrará n los datos respectivos de cada Bien de Aprovechamiento Individual que a
continuació n se enumeran, previa prueba del referido dato: 1) nomenclatura interna; 2)
á rea, valor y porcentaje de obligació n de participació n en contribució n para la Cuota de
Administració n; 3) nombre del Ocupante Permanente y del establecimiento comercial que
lo ocupa; 4) destinació n específica; 5) nú mero telefó nico; 6) nombre, nú mero de

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identificació n, teléfono, direcció n y correo electró nico del administrador de cada Ocupante
Permanente; 7) identificació n de los Dependientes o Vinculados que cada Ocupante
Permanente de Bien de Aprovechamiento Individual ubique en el Complejo Inmobiliario; 8)
Identificació n de todas las personas a las cuales los Ocupantes Permanentes les cedan
espacio a cualquier título al interior del respectivo Bien de Aprovechamiento Individual.

ARTÍCULO 18. Subdivisión. Los Ocupantes Permanentes de los Bienes de

Aprovechamiento Individual no podrá n subdividirlo materialmente para la instalació n de
distintos establecimientos de comercio sin la debida y previa autorizació n del Operador y el
Propietario.

ARTÍCULO 19. Agrupación. Los Ocupantes Permanentes podrá n agrupar materialmente

varios de los Bienes de Aprovechamiento Individual con el fin de ampliar el establecimiento
de comercio que se encuentra registrado en el Complejo Inmobiliario si el título que les
otorga su uso y goce lo permite y no genera inconvenientes arquitectó nicos ni urbanísticos
para el Complejo Inmobiliario ni para los demá s Ocupantes Permanentes. Lo anterior previa
autorizació n escrita del Propietario.

ARTÍCULO 20. Uso Específico. Los Ocupantes Permanentes só lo podrá n explotar en los
Bienes de Aprovechamiento Individual sobre los cuales tienen el uso y goce, las actividades
mercantiles previstas en los respectivos títulos que les otorgaron tal calidad. En caso de no
establecerse la actividad en los títulos por medio de los cuales se les otorgó la tenencia del
bien, se entenderá que el Uso Específico del Bien de Aprovechamiento Individual será el que
haya otorgado la licencia urbanística al momento de la construcció n. El uso residencial, así
como cualquier otro que no se encuentre expresamente permitido por la licencia y normas
urbanísticas aplicables al Edificio Volvo, queda expresamente prohibido.

ARTÍCULO 21. Mudanza. Para realizar la actividad de Mudanza por parte de los Ocupantes
Permanentes, se debe solicitar por escrito con mínimo cinco (5) días há biles a la fecha
prevista para su ejecució n, la autorizació n por parte del Operador y el Propietario,
indicando la fecha exacta prevista para la actividad, su duració n, la descripció n de los
elementos que se movilizan, la persona responsable y el medio de transporte. El Operador o
el Propietario podrá n requerir un depó sito o una pó liza para cubrir los dañ os que se
puedan generar al Complejo Inmobiliario o a terceros durante la ocupació n o desocupació n,
la cual será devuelta dentro de los cinco (5) días há biles siguientes a la finalizació n de la
Mudanza si no se produjeron dañ os. En caso de producirse dañ os, el Operador los hará
constar por escrito con registro fotográ fico al Ocupante Permanente causante y

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determinará en un plazo no mayor a cinco (5) días há biles el monto a pagar o a reclamar de
la respectiva pó liza de seguro.

Toda Mudanza deberá llevarse en el horario comprendido entre las seis de la mañ ana
(06:00 am) del día autorizado por el Operador y el Propietario y las cinco y media de la
tarde (17:30 pm) del mismo día. En caso de durar varios días la Mudanza, la misma se
deberá extender solamente por el periodo autorizado y en los horarios establecidos en este
Reglamento.

ARTÍCULO 22. Adecuaciones y Reformas. Las Adecuaciones y Reformas que se realicen

en los Bienes de Aprovechamiento Individual deberá n cumplir con las siguientes reglas: 1)
la obra civil proyectada no podrá comprometer la seguridad, estética, paisajismo, solidez y
salubridad del Complejo Inmobiliario, de los Bienes de Aprovechamiento Individual
colindantes, ni podrá afectar los Bienes de Aprovechamiento Conjunto y Bienes de
Aprovechamiento Restringido de otro Ocupante Permanente; 2) las obras civiles realizadas
en los Bienes de Aprovechamiento Individual deberá n ejecutarse garantizando la seguridad
de todas las personas involucradas y terceras personas; 3) no podrá implicar la remoció n o
merma de los muros y demá s elementos estructurales, o el cambio de las fachadas y
presentació n arquitectó nica externa del Bien de Aprovechamiento Individual; 4) deberá n
contar con todos los permisos, autorizaciones y licencias de construcció n respectivas de la
autoridad competente, en el caso de que la naturaleza de la obra civil así lo requiera. 5) los
planos de la obra proyectada deberá n ser previamente aprobados por el Propietario; 6) los
escombros y materiales para las Adecuaciones y Reformas deberá n ser almacenados en el
respectivo BAI. Respecto de los escombros, estos solo podrá n descargarse en los BAC de
manera transitoria hasta por un término má ximo de tres (3) horas, con la finalidad de que
sean recogidos y retirados del Complejo Inmobiliario. Si los Ocupantes Permanentes no
retiran los escombros del Complejo Inmobiliario en el plazo antes indicado, el Operador o el
Propietario procederá n al retiro de este material, facturando al respectivo Ocupante
Permanente los costos que sean generados por esta actividad y aplicando las multas a que
haya lugar; 7) El Operador preestablecerá sitios para que los Ocupantes carguen y
descarguen los escombros y materiales necesarios para realizar las Adecuaciones y
Reformas. Si los Ocupantes Permanentes utilizan espacios diferentes a los preestablecidos
por el Operador, este podrá retirarlos inmediatamente, facturando al Ocupante Permanente
respectivo los costos que sean generados por esta actividad. 8) Una vez terminadas las
Adecuaciones en el Bien de Aprovechamiento Individual, el Operador y el Propietario
podrá n realizar una inspecció n general con el objeto de constatar que la obra civil se realizó
correctamente. 9) Las obras civiles deberá n llevarse a cabo dentro de los plazos pactados
con el Propietario y darle aviso escrito al Operador con mínimo cinco (5) días há biles antes

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del inicio a las mismas. 10) No pueden existir intervenciones, adecuaciones o reformas que
impliquen modificaciones sobre los elementos estructurales del Complejo Inmobiliario,
tales como columnas, vigas, losas, etc. 11) Las adecuaciones o reformas solo podrá n
ejecutarse en días há biles entre las 18:00 pm y las 06:00 am y/o en cualquier horario
durante fines de semana o festivos. 12) En caso de que se requiera utilizar los ascensores
para trasportar materiales o escombros, dicho uso deberá ser autorizado previamente por
el Operador, siempre atendiendo las restricciones de peso y dimensiones que este ú ltimo
establezca, y aplicando los recubrimientos y medidas de protecció n requeridas para que no
se generen dañ os a los ascensores.

ARTÍCULO 23. Horarios de atención. El Complejo Inmobiliario abrirá al Pú blico o a los

Ocupantes Temporales desde las siete de la mañ ana (7:00 am) hasta las seis de la noche
(18:00 pm), en días há biles de lunes a viernes. Para las labores de cargue y descargue,
recepció n de clientes, y demá s actividades logísticas que permitan que los Bienes de
Aprovechamiento Individual cumplan con estos horarios de atenció n al Pú blico, podrá
hacerlo en horarios diferentes al indicado, asumiendo los eventuales costos individuales de
su operació n. Los anteriores horarios se establecen para la atenció n de Pú blico en general y
para los Ocupantes Temporales, y sin perjuicio de que los Ocupantes Permanentes, sus
vinculados o empleados debidamente identificados, tendrá n acceso al Complejo
Inmobiliario en cualquier día y horario sin restricció n.

ARTÍCULO 24. Publicidad y Avisos. Los Ocupantes Permanentes podrá n instalar

Publicidad y Avisos en las fachadas exteriores de los Bienes de Aprovechamiento Individual
bajo las siguientes condiciones: 1) el Edificio Volvo en su fachada exterior ú nicamente
podrá tener un aviso o publicidad que identificará o dará el nombre a la totalidad del
Edificio, y el cual deberá respetar las condiciones que para el efecto establezca la autoridad
administrativa competente; 2) cada uno de los BAI podrá ubicar un (1) aviso con la marca
del establecimiento de comercio, el cual se podrá instalar, al interior de la edificació n sobre
el muro fachada del corredor de circulació n e inmediatamente contiguo al punto de acceso
al correspondiente Bien de Aprovechamiento Individual, sin que dicho aviso supere las
dimensiones del muro fachada ni ponga en riesgo la seguridad de sus vinculados o
empleados ni de ningú n Ocupante Temporal; 3) deberá n tramitar los permisos por
publicidad exterior visual a que hubiere lugar; 4) los materiales de instalació n deben ser de
la mejor calidad que se ofrezca en el mercado, los cuales no podrá n revestir vidrio ni cartó n;
5) la instalació n de Publicidad y Avisos suplementarios deberá ser autorizada por el
Operador y el Propietario, sin perjuicio del eventual aumento de las Cuotas de
Administració n y Publicidad a que haya lugar; 6) con la Publicidad y Avisos no podrá
afectar u ocultar la publicidad de otros Ocupantes Permanentes o la del Complejo

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Inmobiliario.

PARÁGRAFO. - Se deja expresa constancia de que, a la fecha de elaboració n del presente

Reglamento, el aviso o publicidad en la fachada exterior del Edificio Volvo y la cual le da el
nombre al Edificio Volvo, ya ha sido asignada a la sociedad Volvo Group Colombia S.A.S. en
su condició n de Ocupante Permanente, de acuerdo con las estipulaciones contractuales
acordadas entre el Propietario y dicho Ocupante Permanente.

ARTÍCULO 25. Torres y Antenas. El Propietario podrá instalar o permitir instalar torres y
antenas en el á rea comprendida por los Bienes de Aprovechamiento Conjunto si no afecta
los derechos de los Ocupantes Permanentes, salvo en zonas de parqueo y zonas de
circulació n. Los Ocupantes Permanentes, previa autorizació n escrita del Operador, podrá n
instalar torres y antenas en los techos y dentro del perímetro comprendido por el
respectivo Bien de Aprovechamiento Individual si las mismas no son perceptibles desde
ningú n á ngulo en primer piso ni genera un perjuicio estructural. En caso de requerirse, el
Ocupante Permanente deberá solicitar las licencias urbanísticas respectivas. El Ocupante
Permanente estará a cargo de la seguridad, control y mantenimiento de la torre y antena.

CAPITULO V
BIENES DE APROVECHAMIENTO CONJUNTO

ARTICULO 26. Definición. Son Bienes de Aprovechamiento Conjunto, los necesarios para
la existencia, estabilidad, seguridad, funcionamiento y conservació n del Complejo
Inmobiliario y los que permiten a todos los Ocupantes Permanentes el desarrollo de las
actividades mercantiles para la explotació n de los Bienes de Aprovechamiento Individual,
cuya tenencia les ha sido entregada por el Propietario.

ARTÍCULO 27. Determinación. De conformidad con los diseñ os del Complejo Inmobiliario,
se distinguen los siguientes Bienes de Aprovechamiento Conjunto, diseñ ados para su
operació n: 1) la portería y el hall de acceso al Edificio Volvo; 2) los cimientos, fundaciones,
los muros de contenció n, columnas, losas y vigas, las fachadas sean o no estructurales, los
muros perimetrales de cierre de las edificaciones, los muros que separan los Bienes de
Aprovechamiento Conjunto o a estos con los Bienes de Aprovechamiento Individual, los
techos y las separaciones horizontales entre los pisos, las ventanas y vidrieras hacia el
exterior; los ductos y buitrones para el paso de redes de servicios domiciliarios o para la
iluminació n y ventilació n; 3) puntos fijos; 4) las zonas de circulació n, pasillos y corredores
que permiten a todos los Ocupantes Permanentes y Ocupantes Temporales el acceso a los
Bienes de Aprovechamiento Privado; 5) las instalaciones o redes generales para la

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prestació n de los servicios de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas, teléfonos y
redes de datos, desde las cajas de derivació n o empalme de las redes matrices de las
empresas prestadoras de los servicios hasta cada una de las BAI; 6) los parqueaderos para
uso de los Ocupantes Temporales (es decir, aquellos que no hayan sido asignados como
Bienes de Aprovechamiento Restringido); 7) los espacios para la ubicació n de servicios
técnicos de soporte de las actividades desarrolladas en el Complejo Inmobiliario; 8) los
equipos de ascensores y sus fosas; 9) las escaleras; 10) las baterías de bañ os de cada piso
que no hayan sido asignadas como Bienes de Aprovechamiento Restringido; 11) las á reas
de ubicació n de equipamentos comunales y/o equipos técnicos para la prestació n de
servicios conjuntos como subestaciones eléctricas, transformadores, cuarto de aseo, entre
otros.

ARTÍCULO 28. Administración. La Administració n de los Bienes de Aprovechamiento

Conjunto estará a cargo exclusivamente del Propietario y el Operador.

ARTÍCULO 29. Bienes de Aprovechamiento Restringido. Son Bienes de

Aprovechamiento Restringido aquellos que por su naturaleza y destinació n son Bienes de
Aprovechamiento Conjunto pero que el Propietario ha decidido entregar su uso y goce a
uno o varios de los Ocupantes Permanentes.

ARTÍCULO 30. Normas Aplicables a los Bienes de Aprovechamiento Restringido. Los

Ocupantes Permanentes a los que se les haya asignado un uso exclusivo de un Bien de
Aprovechamiento Restringido, se obligan a cumplir con las siguientes condiciones: 1) no
efectuar alteraciones ni modificaciones al bien que no hayan sido previamente aprobadas
por el Propietario; 2) no cambiar la destinació n que le indique el Propietario; 3) pagar la
cuota por administració n del bien; 4) realizar las reparaciones a que haya lugar en el bien,
sin importar la causa ni el responsable; 5) no encerrar ni poner barreras para el ingreso al
bien.

ARTÍCULO 31. Asignación de Bienes de Aprovechamiento Restringido. Se otorga la

calidad de Bienes de Aprovechamiento Restringido a los parqueaderos y las baterías de
bañ o por piso (si aplica) que se entreguen a un determinado Ocupante Permanente, con
base en el título o relació n contractual bajo la cual este ú ltimo tenga la tenencia de un(os)
determinado(s) BAI. Los Bienes de Aprovechamiento Restringido que sean asignados a un
determinado Ocupante Permanente deberá n ser debidamente identificados al momento de
su entrega. En cualquier caso, el Propietario de manera conjunta con el Operador podrá
asignar otro tipo de Bienes de Aprovechamiento Restringido a un determinado Ocupante
Permanente, siempre y cuando con dicha asignació n no se perjudiquen los derechos que

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tengan los demá s Ocupantes Permanentes respecto de los Bienes de Aprovechamiento
Conjunto.

ARTÍCULO 32. Régimen de Parqueaderos. La zona de Parqueaderos que sea Bien de

Aprovechamiento Conjunto queda sujeto a las siguientes reglas: 1) el Propietario podrá
implementar libremente los sistemas que considere convenientes para mantener la
integridad y disponibilidad de los parqueaderos para el uso de los Ocupantes Temporales;
2) nadie podrá estacionar su vehículo, bicicleta o moto, fuera de las líneas que demarcan el
espacio o á rea objeto de parqueo; 3) nadie podrá obstaculizar el libre movimiento de los
demá s vehículos, bicicletas o motos; 4) no podrá n hacerse reparaciones, ni servicios de
lavado en los sitios de parqueo, salvo en las zonas expresamente indicadas por el Operador;
5) por cuenta del propietario o poseedor deberá retirarse el vehículo, bicicleta o moto,
varado o dañ ado, y llevarlo a reparació n definitiva a otro sitio; 6) queda expresamente
prohibido transitar y estacionar vehículos con capacidad de carga superior a dos (2)
toneladas; 7) los dañ os producidos por el incumplimiento de la regla anterior, deben ser
asumidos por quien los cause, y será n solidariamente responsables el propietario del
respectivo vehículo, el despachante y el destinatario del respectivo despacho; 8) los
usuarios deberá n dejar sus vehículos debidamente cerrados y las bicicletas o motos
debidamente aseguradas; 9) queda expresamente prohibido el almacenamiento de
combustibles en las zonas de parqueo, y en caso de accidente causado por infracció n a esta
regla, el infractor será responsable hasta de la culpa leve por los dañ os ocasionados; 10) no
se admitirá el acceso, ni se podrá n parquear vehículos, bicicletas (en su caso con motor) o
motos, con escape de aceites o emanaciones anormales o excesivas de gases; 11) todo
vehículo, bicicleta (en su caso con motor) o moto que esté botando combustible o
lubricantes, deberá ser retirado de inmediato fuera del perímetro del Complejo
Inmobiliario, estando la administració n facultada para tomar las medidas necesarias para el
retiro de dicho vehículo en caso de que el responsable no atienda el llamado que se le haga,
y estando el responsable obligado a indemnizar los dañ os que cause el vehículo en las
condiciones descritas; 12) la circulació n en los Parqueaderos se hará conservando siempre
la derecha y a velocidad má xima de quince (15) kiló metros por hora; 13) siempre tendrá
prelació n para estacionar su vehículo, bicicleta o moto quien haya entrado primero; 14)
cualquier dañ o causado por uno de los Ocupantes Temporales a cualquiera de los vehículos,
bicicletas o motos dentro del á rea de parqueo del Complejo Inmobiliario debe ser reportado
al Operador inmediatamente, quien, segú n las circunstancias, deberá dar aviso a las
autoridades competentes, y podrá ejercer el derecho de retenció n hasta el momento en que
las autoridades correspondientes se hagan presentes; 15) el responsable de dañ os en la
zona de parqueo estará obligado a las reparaciones correspondientes; 16) los Ocupantes
Temporales o vinculados y empleados de Ocupantes Permanentes de las zonas destinadas a

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parqueo de vehículos, bicicletas o motos no podrá n encerrarlas con muros, rejas, cadenas o
similares, destinarlas a fines distintos al mero estacionamiento de automotores, bicicletas o
motos segú n sea el caso, ni dejar en las á reas de parqueo ninguna clase de muebles,
mercancías, ni basuras; 17) no se podrá dejar vehículos, bicicletas o motos en los
Parqueaderos de un día para otro, a excepció n de los autorizados por el Operador; 18) Los
Bienes de Aprovechamiento Individual que dentro de su uso específico preste
adicionalmente servicios a domicilio mediante la utilizació n de motos, bicicletas o similares,
deberá n utilizar en forma exclusiva como sitio de parqueo, durante la jornada de trabajo, el
á rea especialmente destinada para el efecto por el Operador; 19) se limita el trá nsito
peatonal por las zonas de parqueo a lo estrictamente necesario. 20) No se podrá n
almacenar escombros o cualquier otro tipo de material en los parqueaderos, salvo
autorizació n expresa y escrita del Operador y en todo caso de manera temporal.

ARTÍCULO 33. Basuras y desechos. El Complejo Inmobiliario dispondrá de zonas

especiales para el depó sito y recolecció n de basuras y desechos, los cuales deben ser
previamente clasificados en orgá nicos, inorgá nicos y peligrosos, con los colores que indique
previamente el Operador. La operació n del sistema de basuras y desechos del Complejo
Inmobiliario será dictada por el Operador por medio de comunicados escritos a todos los
Ocupantes Permanentes segú n lo que acuerde con las entidades de servicios pú blicos
respectivas. El Ocupante Permanente que almacene o venda llantas, petroquímicos o
cualquier derivado del petró leo o materiales químicos, sanitarios u hospitalarios, deberá n
tenerlos en zonas controladas y protegidos con los sistemas de extinció n adecuados. En
caso de que algú n Ocupante Permanente genere algú n tipo de residuo de manejo especial,
este deberá contratar los servicios para su disposició n y estos no podrá n estar ubicados en
los cuartos de basuras del Complejo Inmobiliario.

ARTÍCULO 34. Reciclaje. Los Ocupantes Permanentes tienen la obligació n de implementar

sistemas de recolecció n, selecció n y depó sito de material reciclable.

ARTÍCULO 35. Portería. El Complejo Inmobiliario contará con un (1) acceso peatonal
frontal (ingreso por el Lobby), un acceso peatonal por el BAI Local 1° Piso “A”, un (1) acceso
vehicular exclusivo para el BAI Bodega (muelle), un (1) acceso vehicular a parqueadero en
superficie y un (1) acceso peatonal desde parqueadero en superficie. La(s) portería(s)
será (n) atendida(s) y vigilada(s) por personal de la empresa de vigilancia que sea
contratada por el Operador. No obstante lo anterior, el Propietario y el Operador podrá n
implementar todos los sistemas, servicios y aparatos que crean convenientes para regular
el ingreso y salida del Complejo Inmobiliario, cuyo costo será integrado al Presupuesto a
partir del momento de su contratació n, salvo los directamente asumidos por la empresa de

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vigilancia. El Operador comunicará por escrito a todos los Ocupantes Permanentes el
sistema que se implemente para el control de la(s) portería(s) del Complejo Inmobiliario y
cualquier modificació n que dicho sistema sufra, relacionando el respectivo costo. En esta
á rea está prohibido estacionar, descargar mercancía o repartir publicidad que no sea del
Complejo Inmobiliario. No obstante lo anterior, el acceso vehicular exterior exclusivo para
el BAI Bodega se considerará un Bien de Aprovechamiento Restringido del uso exclusivo del
BAI Bodega.

ARTÍCULO 36. Vigilancia. Independiente del servicio de vigilancia que los Ocupantes
Permanentes deben implementar al interior de los Bienes de Aprovechamiento Individual
que usen y gocen, el Complejo Inmobiliario podrá disponer de un servicio de vigilancia
humano e informá tico que permita mantener la seguridad y control de su á rea interna y de
los linderos con inmuebles vecinos. El Operador, en conjunto con el Propietario, decidirá el
modelo de vigilancia humano e informá tico y lo comunicará n por escrito a cada uno de los
Ocupantes Permanentes.
La seguridad y control al interior de los Bienes de Aprovechamiento Individual será
obligació n del respectivo Ocupante Permanente. Todo hurto que se presente al interior de
los Bienes de Aprovechamiento Individual será responsabilidad de su tenedor.

ARTÍCULO 37. Fachadas y Cerramiento del Complejo Inmobiliario. El Complejo

Inmobiliario tendrá Cerramiento, conformado por elementos metá licos y fachadas. El
Propietario podrá explotar las fachadas externas y el cerramiento del Complejo
Inmobiliario para la instalació n de publicidades exteriores visuales alusivas a las
actividades y promociones que allí se lleven a cabo, sin que ello genere el incumplimiento
de acuerdos previos que se hayan alcanzado con los Ocupantes Permanentes.

ARTÍCULO 38. Zonas de recibo y despacho general. Dentro de los Bienes de

Aprovechamiento Conjunto, el Propietario podrá disponer una (1) zona de recibo y
despacho general. El Operador establecerá las reglas de utilizació n de esta á rea por medio
de un comunicado a todos los Ocupantes Permanentes, asegurando el aprovechamiento de
todos en igualdad de tratamiento. La seguridad estará a cargo del Complejo Inmobiliario,
pero no habrá responsabilidad del Operador en los casos de incumplimiento de este
Reglamento o de las condiciones de utilizació n de la zona.

ARTÍCULO 39. Circulaciones y jardines. El Operador señ alizará la totalidad de zonas de

circulació n, facilitando su ubicació n, trá nsito, acceso y salida de Parqueaderos e
identificació n de los diferentes Bienes de Aprovechamiento Conjunto y Bienes de
Aprovechamiento Individual. También publicará de manera visible y clara las normas de

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utilizació n de los Bienes de Aprovechamiento Conjunto y facilitará el acceso a
discapacitados.

El mantenimiento y mejora de todos los jardines del Complejo Inmobiliario estará a cargo
del Operador, con la finalidad de mantener el diseñ o arquitectó nico y urbanístico
proyectado. Solamente este podrá autorizar cualquier tipo de urbanismo o paisajismo
natural que pretendan implementar los Ocupantes Permanentes, lo cual debe ser solicitado
por escrito al Operador y resuelto dentro de los cinco (5) días siguientes, so pena de
entenderse autorizado.

ARTÍCULO 40. Limitaciones frente a los Bienes de Aprovechamiento Conjunto. El

Operador podrá tomar la decisió n de restringir de forma excepcional el uso de servicios o
de Bienes de Aprovechamiento Conjunto, en casos de urgencia en los cuales se pueda ver
afectada la integridad de cualquier persona o por eventos específicos previamente
comunicados a los Ocupantes Permanentes. La afectació n solo será temporal y mientras se
resuelva la urgencia.

ARTÍCULO 41. Responsabilidad por el uso. Los Ocupantes Permanentes está n obligados
a observar la má xima diligencia en el uso y conservació n de los Bienes de Aprovechamiento
Conjunto y Bienes de Aprovechamiento Restringido y responderá n por sus actos hasta la
culpa leve, ademá s por el perjuicio que su negligencia pueda causar a otras personas, el
Propietario o el Operador.

CAPÍTULO VI
CONTRIBUCIÓN POR ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 42. Sistema de repartición de cargas. Con el fin de mantener y conservar el

Complejo Inmobiliario, los Ocupantes Permanentes pagará n mensualmente al Propietario,
mediante el Operador, una cuota para administració n, mantenimiento, seguridad,
reparaciones necesarias y publicidad, denominada como Cuota de Administració n, la cual
será fijada segú n el Porcentaje de Participació n de cada Bien de Aprovechamiento
Individual, establecidos en el Presupuesto.

Este sistema de repartició n de cargas entra en funcionamiento a partir de la existencia de

este Reglamento, y para el añ o 2018 corresponderá a un valor de cuatro mil quinientos
pesos ($4.500) por cada metro cuadrado de un determinado BAI ocupado por un Ocupante
Permanente.

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ARTÍCULO 43. Porcentaje de Participación. A continuació n se establecen los porcentajes
segú n los cuales se determinará la Cuota de Administració n de cada Bien de
Aprovechamiento Individual a partir del añ o 2018. Los Porcentajes de Participació n será n
calculados de acuerdo con el á rea de cada Bien de Aprovechamiento Individual en relació n
con la totalidad del á rea de los Bienes de Aprovechamiento Individual del Complejo
Inmobiliario, la destinació n y las características y servicios particulares de cada Bien de
Aprovechamiento Individual, de la siguiente manera:

PARÁGRAFO. – Los Porcentajes de Participació n se obtuvieron con base en un cá lculo del

á rea y de la estimació n de los servicios y costos asociados a cada uno de los BAI respecto de
los BAC que utilizan, y los cuales se dividieron en cinco (5) grandes mó dulos de
contribució n así: (i) “Mó dulo de Pisos 2, 4, 5 y 6”, (ii) “Mó dulo de Bodega”, (iii) “Mó dulo de
Local 1° Piso “A””, (iv) “Mó dulo de Local 1° Piso “B””, y (v) Mó dulo de Piso 3”.

ARTÍCULO 44. Modificación de Porcentajes de Participación. El Propietario podrá

reformar los Porcentajes de Participació n en los siguientes eventos: 1) cuando en su cá lculo
se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los pará metros reglamentarios
para su fijació n; 2) cuando el á rea del Complejo Inmobiliario se adicione o reduzca en sus
Bienes de Aprovechamiento Individual; 3) cuando el Propietario autorice un cambio de
destinació n de un Bien de Aprovechamiento Conjunto, si este no se tuvo en cuenta para la
fijació n de los Porcentajes de Participació n.

ARTÍCULO 45. Presupuesto. El Presupuesto del Complejo Inmobiliario deberá realizarse

segú n las siguientes reglas: 1) cada añ o, antes del cumplimiento del periodo presupuestal

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(es decir, antes 31 de diciembre) y preferiblemente antes del cumplimiento del tercer (3°)
mes de dicho período (es decir, antes del 31 de marzo), el Operador del Complejo
Inmobiliario elaborará un proyecto de Presupuesto de ingresos y gastos, calculando ademá s
el valor probable de Cuotas de Administració n y Publicidad que se causarían en el siguiente
periodo presupuestal, segú n los Porcentajes de Participació n; 2) el Operador enviará el
proyecto de Presupuesto al Contador y a los Ocupantes Permanentes para que en un
término de cinco (5) días há biles formulen sus comentarios e inquietudes; 3) El Operador
evaluará y responderá los comentarios e inquietudes en un término de cinco (5) días
há biles; 4) al cabo de este término, el Operador enviará el proyecto de Presupuesto al
Propietario, el cual lo estudiará y aprobará en un término de diez (10) días há biles; 5) el
Presupuesto quedará en firme desde el día en que el Propietario lo apruebe y será de
obligatorio cumplimiento para los Ocupantes Permanentes; 6) los Ocupantes Permanentes
pagará n las Cuotas de Administració n y Publicidad en cuotas mensuales, pagaderas dentro
de los primeros diez (10) días calendario de cada mes; 7) el Presupuesto aprobado tendrá
vigencia a partir del 1° de enero hasta el 31 de diciembre del respectivo añ o, tiempo que
corresponde al periodo presupuestal de administració n del Complejo Inmobiliario.

ARTÍCULO 46. Presupuesto provisional. A partir del 1° de enero de cada añ o y hasta la

aprobació n del Presupuesto por el Propietario, regirá provisionalmente el mismo
presupuesto del añ o anterior, incrementado en el porcentaje de incremento del Índice de
Precios al Consumidor (IPC) registrado en el añ o inmediatamente anterior. En
consecuencia, las cuotas mensuales a cargo de los Ocupantes Permanentes se ajustará n
automá ticamente, sin necesidad de requerimiento alguno en esa proporció n. Una vez
aprobado el Presupuesto y si el monto a cargo de los Ocupantes Permanentes se modificó ,
en la siguiente mensualidad se realizará n los ajustes del caso.

ARTÍCULO 47. Cuotas adicionales. En caso de presentarse una situació n imprevista y que
genere un perjuicio material al Complejo Inmobiliario, el Propietario podrá convocar a una
reunió n a todos los Ocupantes Permanentes con cinco (5) días de antelació n y proponerles
un reajuste al Presupuesto. En caso de aprobació n por parte de má s del cincuenta por
ciento (50%) de los Porcentajes de Participació n, el reajuste al Presupuesto se hará efectivo
a partir del día inmediatamente siguiente y será obligatorio para todos los Ocupantes
Permanentes.

ARTÍCULO 48. Procedimiento ejecutivo. Las obligaciones a cargo de los Ocupantes

Permanentes y a favor del Complejo Inmobiliario, ya sean Cuotas de Administració n y
Publicidad o multas econó micas, podrá n exigirse por vía ejecutiva y generar el
incumplimiento de cualquier negocio jurídico que se haya celebrado entre el Propietario y

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el respectivo Ocupante Permanente, sin perjuicio del agotamiento de mecanismos de
solució n de conflictos, a potestad del Propietario. Pasados dos (2) meses después del
vencimiento de la obligació n, el Operador deberá proceder a suspender el uso y goce de los
Bienes de Aprovechamiento Conjunto y a dar aviso al Propietario para iniciar las acciones
judiciales pertinentes.

ARTÍCULO 49. Intereses de mora. El retardo en el cumplimiento del pago de Cuotas de

Administració n y Publicidad y multas causará intereses de mora a la tasa má xima legal
permitida de acuerdo con las estipulaciones del Có digo de Comercio. La imputació n del
pago se hará , en su orden, a los servicios, multas, sanciones, intereses de mora, intereses de
plazo, Cuotas de Administració n y Publicidad, y demá s obligaciones.

ARTÍCULO 50. Obligatoriedad. Las Cuotas de Administració n y Publicidad será n

obligatorias para todos los Ocupantes Permanentes, sin importar que haya cedido el uso y
goce del á rea del bien total o parcialmente a cualquier título o que no lo esté explotando.

CAPÍTULO VII
OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

ARTÍCULO 51. Obligaciones. Cada Ocupante Permanente estará obligado a: 1) desarrollar

en el Bien de Aprovechamiento Individual exclusivamente la actividad comercial cuya
explotació n le ha sido autorizada segú n el respectivo contrato; 2) solicitar permiso escrito
al Operador para la utilizació n especial y temporal de Bienes de Aprovechamiento
Conjunto, como por ejemplo, utilizació n de escaleras y/o ascensores para transporte de
muebles y enseres, indicando en la solicitud la naturaleza de la utilizació n y el tiempo
estimado de la misma; 3) Contribuir al cubrimiento de las Cuotas de Administració n y
Publicidad; 3) Pagar puntualmente en general, cualquier suma que le corresponda de
acuerdo con el contrato de arrendamiento respectivo o a cualquier acto que lo obligue en
los términos allí establecidos; 4) hacer las reparaciones locativas que el Bien de
Aprovechamiento Individual requiera, para la adecuada utilizació n, conservació n y
funcionamiento del espacio. Si no las hiciere en absoluto o no las hiciere oportunamente,
será responsable de perjuicios conforme a la Ley, al presente Reglamento y a los actos
jurídicos que le obliguen; 5) Poner el má ximo cuidado y diligencia en cuanto a la integridad
y conservació n de los Bienes de Aprovechamiento Conjunto, respondiendo hasta de la culpa
leve; 6) Durante toda la vigencia del contrato, obtener previamente permiso del Operador
para introducir al Bien de Aprovechamiento Individual, cualquier modificació n interna. A su
solicitud acompañ ará planos de la modificació n que pretende, la informació n necesaria y el
paz y salvo de Cuotas de Administració n y Publicidad; 7) mantener informado al Operador

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sobre su direcció n de correspondencia; 8) permitir la entrada del Operador o personal
designado por él al Bien de Aprovechamiento Individual para proyectar, inspeccionar o
realizar trabajos en beneficio de los Bienes de Aprovechamiento Conjunto o reparaciones
necesarias. 9) Mantener el Bien de Aprovechamiento Individual en debido estado de aseo e
higiene y en normales condiciones de seguridad. Para este ú ltimo efecto, mantendrá en
condiciones adecuadas de funcionamiento y uso la red contra incendios de los BAI y los
extintores de incendio, de acuerdo a las directrices que fije el Operador; 10) dar
cumplimiento estricto y oportuno al presente Reglamento y las decisiones adoptadas por el
Propietario o el Operador; 11) cumplir con las normas para el funcionamiento de su
establecimiento de comercio expedidas por las autoridades correspondientes; 12)
mantener en funcionamiento en su Bien de Aprovechamiento Individual un establecimiento
de comercio; 13) cumplir con los manuales que existan para la utilizació n del nombre y del
logotipo del Edificio Volvo; 14) El Ocupante Permanente que haya sufrido la comisió n de
un delito cualquiera, que afecte directamente sus intereses, presentará de manera
inmediata y directa la respectiva denuncia penal ante las autoridades competentes y dará
informació n oportuna de este hecho al Operador a fin de que éste tome los correctivos
necesarios que fueren del caso; 15) solicitar autorizació n previa al Operador para el ingreso
o permanencia de personas por fuera de los horarios autorizados; 16) participar de todas
las reuniones informativas que convoque el Operador o el Propietario para mantener los
intereses del Complejo Inmobiliario; 17) el incumplimiento de estas obligaciones dará lugar
a la terminació n de todo tipo de contratos celebrados con el Propietario que tengan relació n
con el Complejo Inmobiliario, sin perjuicio ademá s del pago de las indemnizaciones que se
originen por el incumplimiento; 18) Todo evento o actividad que implique filas de
Ocupantes Temporales, deberá n realizarse y organizarse al interior del Bien de
Aprovechamiento Individual; 19) No se podrá utilizar elementos que generen ruidos
constantes y que alteren la tranquilidad del Complejo Inmobiliario.

ARTÍCULO 52. Prohibiciones. Las conductas que se indican en este artículo implican para
los Ocupantes Permanentes, obligaciones de no hacer. El incumplimiento de tales
obligaciones especiales dará derecho a la imposició n de multas y, si es pronunciado o
reiterado, a la terminació n de todo tipo de contratos celebrados con el Propietario que
tengan relació n con el Complejo Inmobiliario por una justa causa, sin perjuicio ademá s del
pago de las indemnizaciones que se originen por el incumplimiento. Quedan expresamente
prohibidos los siguientes actos ejecutados con relació n a los Bienes de Aprovechamiento
Individual, Bienes de Aprovechamiento Conjunto y Bienes de Aprovechamiento
Restringido: 1) Obstruir las zonas de circulació n, puertas, halls, pasillos, porterías,
Parqueaderos y demá s Bienes de Aprovechamiento Conjunto, de manera que se dificulte el
có modo acceso de personas y vehículos y en general utilizar las zonas de circulació n para

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fines diferentes al trá fico peatonal o vehicular. En las zonas de circulació n peatonal no se
permitirá el trá fico de bicicletas, patines, patinetas, motocicletas o vehículos mayores; 2)
usar los Bienes de Aprovechamiento Conjunto como lugares de reuniones o destinarlos a
cualquier otro fin que los haga incó modos o bulliciosos; 3) usarlos para instalar en ellos
ventas, negocios o lugar de almacenamiento de cosas salvo cuando se trate de campañ as de
promoció n del propio Complejo Inmobiliario, debidamente autorizadas por el Operador; 4)
sostener en las paredes, pisos o techos, cargas o pesos excesivos, introducir maderas o
hacer huecos o cavidades en las mismas o ejecutar cualquier acto que atente contra la
solidez y seguridad de estos elementos o afecte la presentació n del Complejo Inmobiliario;
5) introducir modificaciones a la parte externa de la fachada o a las partes interiores que
dan a los Bienes de Aprovechamiento Conjunto, como también pintarlas o decorarlas con
tonalidades que no concuerden con las del urbanismo o paisajismo, todo de conformidad
con las normas sobre utilizació n de fachadas que expida el Operador y este Reglamento; 6)
desarrollar en el Bien de Aprovechamiento Individual actividades diferentes a aquellas cuya
explotació n le ha sido autorizada de conformidad con el respectivo contrato con el
Propietario o contrarias a la ley, normas o reglamentaciones expedidas legítimamente por
las autoridades competentes; 7) almacenar o conservar en el Bien de Aprovechamiento
Individual, sustancias hú medas, infectas, insalubres, corrosivas o sustancias explosivas o
inflamables que signifiquen peligro para la seguridad de la construcció n, de los restantes
Ocupantes Permanentes u Ocupantes Temporales del Complejo Inmobiliario; se exceptú an
de esta prohibició n los establecimientos de comercio que en el giro ordinario de su negocio
requieren el manejo de este tipo de sustancias siempre y cuando cumplan con las exigencias
y requerimientos normativos que les exijan las autoridades administrativas; 8) utilizar el
Bien de Aprovechamiento Individual de tal manera que se perturbe el sosiego o el normal
uso de los restantes Bienes de Aprovechamiento Individual o se deteriore la imagen del
Complejo Inmobiliario; 9) instalar motores, má quinas o aparatos susceptibles de causar
dañ o a las instalaciones generales del edificio o perjuicios a los vecinos o que produzcan
ruido o vibraciones molestas; 10) hacer uso inmoderado de aparatos acú sticos tales como
radios, equipos de sonido y televisores; 11) arrojar basuras a los restantes Bienes de
Aprovechamiento Individual o a los Bienes de Aprovechamiento Conjunto o Bienes de
Aprovechamiento Restringido de otro Ocupante Permanente, a las vías pú blicas o
acumularlas perjudicialmente. Las basuras o desperdicios solo podrá n ser colocados en las
zonas de basuras y desechos indicadas para efectos de su recolecció n y en las horas
señ aladas por el Operador; 12) el Operador no se hace responsable por la gestió n interna
de los residuos peligrosos; en caso de que se generen, cada uno de los Ocupantes
Permanentes deberá n hacer su gestió n interna de almacenamiento, transporte y
disposició n, siguiendo la normatividad nacional y distrital aplicable. Entiéndase por residuo
peligroso aquel que por sus características corrosivas, reactivas, explosivas, tó xicas,

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inflamables, infecciosas o radiactivas puede causar riesgo o dañ o para la salud humana y el
ambiente. Así mismo, se considera residuo o desecho peligroso los envases, empaques y
embalajes que hayan estado en contacto con ellos; 13) realizar en el Bien de
Aprovechamiento Individual, obras que comprometan la solidez, seguridad y salubridad de
la edificació n o que disminuyan la iluminació n o ventilació n de otros Bienes de
Aprovechamiento Individual o de Bienes de Aprovechamiento Conjunto o que contraríen
las normas municipales vigentes o las generalmente reconocidas, establecidas o estatuidas;
14) en general, está prohibido incumplir las normas y obligaciones que imponen la Ley y el
presente Reglamento, las ó rdenes impartidas por el Operador y el desarrollar actividades
contrarias a la tranquilidad, sosiego, comodidad y buen nombre del Edificio Volvo.

ARTÍCULO 53. Actos de prevención o reparación inmediata. Sin perjuicio de las

sanciones contempladas en este Reglamento, el Operador podrá tomar las medidas
necesarias para evitar la realizació n de los actos prohibidos por este Reglamento, por la ley
o por el mismo Operador.

Igualmente, el Operador podrá reparar, a cargo del responsable, los dañ os causados por
violaciones a las prohibiciones. Estos costos se podrá n cobrar en la pró xima Cuota de
Administració n.

No obstante, el Operador podrá acudir al funcionario judicial o de policía competente, para

interponer demanda, querella o reclamació n contra el Ocupante Permanente que con sus
actos u omisiones perturbe la tranquilidad de los demá s o vulnere la seguridad, solidez,
salubridad o estética del Complejo Inmobiliario o su buen nombre.

ARTÍCULO 54. Sanciones por violación de prohibiciones. Por incurrir en las

prohibiciones establecidas en este Reglamento, o incumplir las obligaciones previstas
también en el Reglamento, excepto la mora en el pago de la Cuota de Administració n, el
Operador podrá n imponer las siguientes sanciones: 1) amonestació n escrita por
infracciones leves, las cuales son aquellas que no afectan el uso, operació n, trá fico, limpieza,
seguridad, medio ambiente, disposiciones legales u otros dañ os y perjuicios que no superen
un (1) salario mínimo mensual legal vigente; 2) imposició n de multas sucesivas, mientras
persista la infracció n, la reiteració n por tercera (3ª) vez de faltas leves en un término de un
(1) añ o calendario o por la gravedad, equivalente cada una a un valor má ximo de dos (2)
Cuotas de Administració n y Publicidad, sin que la suma de ellas exceda el valor de diez (10)
Cuotas de Administració n y Publicidad; 3) restricció n temporal o definitivo del uso y goce
de Bienes de Aprovechamiento Conjunto; 4) terminació n por parte del Propietario de los

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contratos que otorgaron el uso y goce del Bien de Aprovechamiento Individual en el
Complejo Inmobiliario.

ARTÍCULO 55. Procedimiento para imposición de sanciones e impugnación. El

Operador y el Propietario tendrá n la facultad de imponer las sanciones. Para la imposició n
de la sanció n se tendrá en cuenta para la graduació n la proporcionalidad, la gravedad de la
infracció n, el dañ o producido y la reincidencia. Sin perjuicio de las facultades preventivas y
correctivas del Propietario, el Operador, de oficio o por solicitud del afectado, podrá
proceder con la imposició n de la sanció n.

El Operador recaudará los testimonios de los afectados, de los testigos y demá s pruebas
pertinentes. Por escrito que debe ser entregado personalmente, informará al supuesto
infractor sobre la apertura del procedimiento de imposició n de sanció n señ alando la
infracció n que se le atribuye y describiendo las pruebas que soportan la queja.

El supuesto infractor tendrá diez (10) días corrientes, contados desde la recepció n del
escrito de imputació n, para presentar su respuesta y las pruebas que quiera allegar al
procedimiento. El Operador tendrá diez (10) días corrientes desde la recepció n de la
respuesta, para tomar una decisió n frente a la sanció n a imponer. No obstante, el Operador,
al recibir la respuesta, podrá decidir si practica má s pruebas. Esas pruebas deberá n ser
informadas al infractor, y este tendrá cinco (5) días há biles para pronunciarse al respecto o
allegar otras pruebas.

La decisió n que imponga sanció n deberá ser informada al infractor personalmente. Desde la
recepció n de la decisió n, el infractor tendrá tres (3) días para solicitar y sustentar una
revisió n de la decisió n frente al Propietario. Recibida la sustentació n, el Propietario tendrá
cinco (5) días há biles para tomar una decisió n definitiva.

ARTÍCULO 56. Solidaridad frente a sanciones. Los Ocupantes Permanentes será n

solidariamente responsables por las sanciones a que den lugar los actos de sus
Dependientes o Vinculados u Ocupantes Temporales.

ARTÍCULO 57. Régimen de expendio de alimentos y licores. Las actividades

relacionadas con el expendio de alimentos y licores deben ser llevadas a cabo segú n las
siguientes normas, sin perjuicio de las reglamentaciones que pueda expedir el Operador: 1)
los Bienes de Aprovechamiento Individual, autorizados para ello, que utilicen cualquier
sistema de cocció n en la preparació n de comidas, tienen la obligació n de instalar y
mantener en sus cocinas, por su cuenta, detectores de humo y gas, que deberá n conectarse

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al sistema de prevenció n de incendios que instale el Complejo Inmobiliario; 2) los Bienes de
Aprovechamiento Individual del Complejo Inmobiliario, autorizados para ello, que utilicen
asadores, hornillas, fogones, parrillas o similares para cocció n por brasas deben instalar su
propio sistema de extracció n de humos con campanas extractoras y deben instalar y
mantener, sobre las fuentes de calor, un sistema complementario de extinció n de incendio,
ademá s del equipamiento que exijan las autoridades respectivas; 3) los Bienes de
Aprovechamiento Individual del Complejo Inmobiliario que presten servicio de comidas,
que por su naturaleza produzcan deshechos o residuos de comidas, deben tener en su á rea
desagü es y trampas de grasas adquiridas, construidas, instaladas y mantenidas por su
propia cuenta y aprobadas por el Operador, antes de desaguar a las redes previstas para el
Complejo Inmobiliario; 4) Los Bienes de Aprovechamiento Individual del Complejo
Inmobiliario que presten servicio de comidas, en caso de requerir calentamiento de agua,
podrá n hacerlo mediante calentadores eléctricos o de gas tipo tanque, si contaren con
servicio de gas, pero dentro del bien no está permitido el uso de calentadores de paso a gas,
o de medidores de gas, a menos que así lo autorice expresamente y por escrito la empresa
prestadora del servicio; 5) la cocció n de alimentos se podrá realizar ú nicamente en los
Bienes de Aprovechamiento Individual destinados para el efecto; 6) los alimentos para
consumo dentro del Complejo Inmobiliario deben ser de buena calidad y presentació n,
preferiblemente servidos en recipientes y con cubiertos; 7) la preparació n de todo alimento
para consumir dentro del Complejo Inmobiliario debe guardar las má s estrictas exigencias
higiénicas; 8) el personal del Bien de Aprovechamiento Individual del Complejo
Inmobiliario y el encargado de preparar dichos alimentos debe utilizar, en sus horas
laborales, uniforme en perfecto estado de presentació n y limpieza; 9) no se podrá tener
meseros, camareros o personas que atiendan a las mesas en Bienes de Aprovechamiento
Individual del Complejo Inmobiliario o tomar pedidos para suministro de alimentos o
bebidas en las mesas de Bienes de Aprovechamiento Individual del Complejo Inmobiliario o
en los Bienes de Aprovechamiento Conjunto; 10) se prohíbe identificar clientes con
cualquier distintivo del Bien de Aprovechamiento Individual del Complejo Inmobiliario
puesto sobre las mencionadas mesas ni con aparatos inalá mbricos que generen ruido; 11)
todos los Bienes de Aprovechamiento Individual del Complejo Inmobiliario que tengan
como actividad la preparació n de comidas o produzcan vapor, gases u olores, deberá n tener
instalados eficientes sistemas de extracció n de estos elementos, autorizados por la
administració n, en forma que las emisiones estén por debajo de los niveles de ley y, en todo
caso, no sean desagradables al olfato, afecten la salud o al medio ambiente; 12) no se podrá
trasladar alimentos preparados o por preparar que no vayan en recipientes herméticos y de
estética presentació n; 13) todos los Bienes de Aprovechamiento Individual del Complejo
Inmobiliario que expendan comidas deben ser obligatoriamente fumigados con
periodicidad mensual, a cargo del responsable del respectivo establecimiento de comercio,

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debiéndose aportar mensualmente al Operador copia del certificado de esta fumigació n;
14) las carteleras con las que se pretenda promocionar el menú del día o la clase de comida
deben tener buena presentació n y estar hechas en acrílico y permanecer al interior del Bien
de Aprovechamiento Individual; 15) el establecimiento que, de acuerdo con su uso
específico, venda licores, está obligado a poner un aviso visible que diga: “Está prohibido el
consumo de licores en las á reas del Edificio Volvo”; 16) las salidas a cubierta del sistema de
extracció n solo se podrá n realizar por el sitio previsto para este propó sito en el respectivo
Bien de Aprovechamiento Individual, y por lo tanto el Ocupante Permanente se obliga a
suministrar e instalar por su cuenta las correspondientes campanas, ductos y equipos,
cuyas medidas, especificaciones y ubicació n de la salida a la cubierta deben ser previamente
aprobadas por el Operador; 17) el sistema de extracció n instalado debe garantizar la no
transferencia de olores o humo a las zonas abiertas del Complejo Inmobiliario; 18) el
cerramiento de los Bienes de Aprovechamiento Individual del Complejo Inmobiliario en
donde se instalará n restaurantes, así como aquellos con uso específico de comidas, deberá
hacerse en rejas enrollables o cortinas plegables abiertas, las cuales será n instaladas por el
propietario, a su cargo, siguiendo los pará metros establecidos en los diseñ os aprobados por
el Propietario.

CAPÍTULO VIII
ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN

ARTÍCULO 58. El Propietario. El Propietario tendrá todas las facultades que el derecho
real de dominio le otorga segú n la ley colombiana y las que especialmente se desprendan de
este Reglamento y los contratos suscritos con los Ocupantes Permanentes.

ARTÍCULO 59. El Operador. La administració n del Complejo Inmobiliario estará a cargo

del Operador, el cual es elegido y removido por el Propietario. Los actos que celebre en el
ejercicio de sus funciones obligan al Propietario si este le otorga mandato con
representació n y sus actuaciones se ajusten a las disposiciones legales, las de este
Reglamento y a los contratos suscritos por el Propietario. El administrador responderá por
los perjuicios que ocasione al Complejo Inmobiliario con dolo, culpa grave o culpa leve. Se
presume culpa en casos de incumplimiento o extralimitació n de sus funciones, violació n de
la ley o del Reglamento.

ARTÍCULO 60. Funciones del Operador. Las funciones del Operador son las siguientes: 1)
ejecutar y hacer cumplir las disposiciones del presente Reglamento y las directrices del
Propietario; 2) suscribir todos los actos y contratos que se deban celebrar en ejercicio de
sus funciones, ajustá ndose siempre a lo establecido en este Reglamento y las normas

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legales; 3) llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad el libro de
matrícula interna y mantener actualizada la direcció n de correspondencia: 4) llevar o hacer
llevar, bajo su directa dependencia y responsabilidad, los libros de contabilidad, y atender
la correspondencia relativa al Edificio Volvo; 5) elaborar con el apoyo del Contador y
someter a consideració n del Propietario las cuentas anuales, el informe anual y los
presupuestos de ingresos y egresos para cada vigencia, los balances generales del Complejo
Inmobiliario, de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva
ejecució n presupuestal; 6) velar por la conservació n, mantenimiento y buen uso de los
Bienes de Aprovechamiento Conjunto y Bienes de Aprovechamiento Restringido, á reas,
instalaciones y servicios comunes y propender a su armó nica convivencia, tomando las
medidas necesarias y efectuando o contratando todas aquellas obras y reparaciones cuya
no realizació n inmediata pueda causar perjuicios a la edificació n; 7) contratar con cargo al
Presupuesto (previa autorizació n del Propietario) y administrar los contratos de vigilancia,
aseo, labores varias (todero) y de mantenimientos y reparaciones de equipos de respaldo y
Bienes de Aprovechamiento Conjunto del Complejo Inmobiliario, tales como planta
eléctrica, equipos de bombeo, ascensores, jardinería, ente otros; 8) contratar con personas
jurídicas los servicios a que se refiere el literal anterior, no excediendo el presupuesto
aprobado para tal efecto por el Propietario; 9) organizar bajo su directa responsabilidad, la
vigilancia del Complejo Inmobiliario; 10) tomar las medidas necesarias que demande la
existencia, seguridad, tranquilidad, salubridad e integridad del Complejo Inmobiliario y sus
Ocupantes Permanentes y Ocupantes Temporales; 11) convocar a los Ocupantes
Permanentes a las reuniones informativas a las que haya lugar, someter a comentarios de
los Ocupantes Permanentes el proyecto anual de Presupuesto y poner en conocimiento de
estos ú ltimos el Presupuesto definitivo aprobado por el Propietario; 12) resolver las
divergencias que surjan entre los Ocupantes Permanentes; 13) cobrar y recaudar
directamente, o si hubiere mora, a través de apoderados judiciales, Cuotas de
Administració n y Publicidad, multas y cualquier obligació n de cará cter pecuniario; 14)
notificar a los Ocupantes Permanentes, por comunicació n escrita certificada, las sanciones
impuestas en su contra; 15) expedir el paz y salvo de Cuotas de Administració n y
Publicidad; 16) efectuar los pagos a proveedores, servicios pú blicos, y demá s obligaciones
relacionadas con los Bienes de Aprovechamiento Conjunto del Edificio Volvo; 17) fijar, con
sujeció n a lo establecido en este Reglamento y respetando los derechos especiales
concedidos, el horario de apertura y cierre del Complejo Inmobiliario; 18) suscribir con los
terceros designados por el Propietario, segú n corresponda en cada caso, los documentos y
contratos necesarios para la explotació n de los Bienes de Aprovechamiento Conjunto y los
parqueaderos del Complejo Inmobiliario; y 19) ejercer las demá s funciones establecidas en
este Reglamento y en el Contrato de Prestació n de Servicios de Administració n de fecha
nueve (9) de julio de 2018 suscrito con el Propietario.

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ARTÍCULO 61. Reunión informativa anual. El Propietario convocará a una reunió n
informativa anual a los Ocupantes Permanentes con el fin de presentarles el balance y
gestió n de la administració n y publicidad del Complejo Inmobiliario y escuchar los
comentarios de estos sobre el proyecto de Presupuesto. Esta reunió n será convocada por
medio escrito a la direcció n de notificació n inscrita en el libro de registro del Complejo
Inmobiliario con una antelació n de cinco (5) días há biles.

ARTÍCULO 62. Contador. El Complejo Inmobiliario tendrá un Contador y un suplente

quienes será n de libre nombramiento y remoció n por el Propietario. El Contador y el
suplente no podrá n ser Ocupantes Permanentes.

ARTÍCULO 63. Requisitos. El Contador y el suplente deberá n ser contadores pú blicos

titulados con matrícula profesional vigente e inscritos en la Junta Central de Contadores, no
podrá n estar ligados dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o
primero civil, con el Operador o su representante legal o con el Propietario, ni podrá tener
vínculos comerciales, o de cualquier otra índole que pueda restarle independencia u
objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el Operador u Ocupantes Permanentes.

ARTÍCULO 64. Funciones: Son funciones del Contador: 1) revisar el sistema de

contabilidad que ha de llevarse en el Complejo Inmobiliario de acuerdo con las
disposiciones que al respecto establezca el Propietario; 2) revisar y controlar los pagos, los
ingresos y las demá s operaciones que realice el Operador; 3) controlar que las operaciones
y actos del Operador se ajusten a las disposiciones de la ley y del Reglamento; 4) informar
al Propietario sobre el examen de las cuentas de la administració n y acerca de las
irregularidades que advierta la operació n; 5) efectuar, con la regularidad y en la forma
acordada con el Propietario, el arqueo de los fondos; 6) velar por que se lleve regularmente
la contabilidad, y por la conservació n adecuada de la correspondencia y los comprobantes
de las cuentas del Complejo Inmobiliario.

CAPÍTULO IX
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ARTÍCULO 65. Solución de conflictos. Para la solució n de conflictos que se presenten

entre los Ocupantes Permanentes, entre ellos y el Operador o cualquier otro ó rgano de
direcció n o control del Complejo Inmobiliario, en razó n de la aplicació n del Reglamento, sin
perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a
mecanismos alternos de solució n de conflictos, y, si es el caso, porque las circunstancias lo

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ameriten o aconsejen y no lo limiten para actuar como ó rgano del Complejo Inmobiliario,
ante el Operador en primera instancia y el Comité de Conciliació n en segunda, para que,
directamente o por conducto de alguno de sus miembros o de una comisió n que delegue
para ello, presente fó rmulas de arreglo orientadas a dirimir la controversia.

ARTÍCULO 66. Comité de Conciliación. En caso de no poder el Operador solucionar un

conflicto entre Ocupantes Permanentes, podrá convocar al Comité Conciliació n, conformado
por el Propietario, el Operador y (1) Ocupante Permanente no involucrado en la situació n
de diferencia, los cuales buscará n una fó rmula de arreglo o tomará n las medidas necesarias
para extinguir la situació n de conflicto.

ARTÍCULO 67. Tribunal de Arbitramento. Si la situació n problemá tica continua entre los
mismos Ocupantes Permanentes o no sienten resuelta la situació n por parte del Comité de
Conciliació n, podrá cualquiera de ellos acudir a la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá para
la instalació n de un tribunal de arbitramento compuesto por á rbitro ú nico, que se
procurará sea elegido por las partes, para dirimir las diferencias y poner fin a la situació n.
El costo del tribunal de arbitramento será asumido por la parte que salga desfavorecida o
condenada en el laudo arbitral.

ARTÍCULO 68. Reforma al Reglamento. El Propietario podrá reformar este Reglamento

en cualquier momento, comunicá ndolo por escrito a los Ocupantes Permanentes y
socializá ndolo previamente. En todo caso, lo podrá hacer de urgencia cuando la situació n lo
amerite, esto es, cuando un derecho fundamental de una persona se encuentre en
vulneració n o en amenaza, se esté generando un perjuicio material o inmaterial al Complejo
Inmobiliario o cuando la disputa entre Ocupantes Permanentes lo requiera. No podrá
reformarse o modificarse el Reglamento en perjuicio o en contra de los derechos de los
Ocupantes Permanentes.

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