UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA

FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y ARTES

GESTIÓN DE PROYECTOS
CÁTEDRA:
Arq. Diaz Garcia, Martin

INTEGRANTES:
Rojas Aguilar, Valeria Maitee

G4
 1. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

UBICACIÓN

Figura 1. Vista peatonal del edificio.

Fuente: Google Earth Pro

Figura 2. Vista aérea del terreno.

Fuente: Google Earth Pro

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PARAMETROS URBANISTICOS

Figura 4. Plano de zonificación de Jesús María.

Fuente: https://www.munijesusmaria.gob.pe/distrito/planos-y-guias/

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2. POBLACIÓN
ÁREA DE INFLUENCIA

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3. INDICADORES DE EFICIENCIA

3.A) ÁREA TOTAL EDIFICABLE MÁXIMA

Para calcular el área total edificable sin
sótanos del proyecto se sigue la siguiente
fórmula:

( AT - AL ) x P = AEM

Donde:
- AT (Área del terreno) = 300 m²
- AL (Área libre normativa) = 30%
- P (N° pisos normativos) = 4 pisos
- AEM : Área edificable máxima (m²)

Reemplazando en la fórmula:

( AT - 30%(AT)) x 4 = AET
(300m² - 30%(300 m²)) x 4 = AET
840 m² = AEM

Comparando el resultado con el proyecto: PARÁMETROS

AREA DEL TERRENO 300
Área total techada = ATT
Área edificable total máxima AEM ÁREAS VENDIBLES 821.45
ÁREAS COMUNES 275.41
N° ESTACIONAMIENTOS 8
1 105,8 m² = 1,316 N° DE PISOS 4
840 m² ÁREA UTIL 210
ÁREA EDIFICABLE MÁXIMA 840
PRECIO DEL TERRENO ($2245/m2) 673500

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3. INDICADORES DE EFICIENCIA

Del punto anterior tenemos que el total de área

techada es 1 105,8 m², entonces se evalúa qué
porcentaje del total de área techada es vendible; es
decir, cuanto es el área vendible.

3.B) ÁREA VENDIBLE

El área vendible total techada, corresponde a
la sumatoria del área de los departamentos

821,45 m = ÁREA VENDIBLE

Para ser eficiente, se debe cumplir que:

AV / AT ≥ 60 %

Reemplazando en la fórmula:

Área Vendible = ATT

Área total techada AEM CUADRO DE ÁREAS PARÁMETROS
ÁREA TERENO 300 ÁREA DEL TERRENO 300
ÁREA LIBRE NORMATIVA 90
821,45 m² = 74,28% ÁREAS VENDIBLES 821.45
N° DE PISOS 4
1 105,8 m² ÁREAS COMUNES 275.41
ÁREA UTIL 210
ÁREA DE ESTACIONAMIENTOS 201.28
ÁREA EDIFICABLE MÁXIMA 840
ÁREA EDIFICADA 1298.14 PRECIO DEL TERRENO ($2245/m2) 673500
N° ESTACIONAMIENTOS 8

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2. INDICADORES DE EFICIENCIA

3.B) ÁREA TECHADA ESTACIONAMIENTOS

En el proyecto:
- NE (Número de estacionamientos) = 8 estacionamientos
- AS (Área total techada sotano) = 208,94 m²

Calculando el ratio de estacionamientos:

Área fechada sótão __________=___AS__

Número de estacionamentos NE

_____208,94 m ²___ = 26,1175 m ²

8

Para considerarse un diseño eficiente de estacionamientos, el

ratio de estacionamientos no debe superar los 35 m2. Por lo
que, se está optimizando la cantidad de estacionamientos.

INDICADORES DE EFICIENCIA

1Ef. A. Edificada 1,316

2Ef. A TOTAL Vendible 74,28%

3Ef. A. Estacionamientos 26,1175 m ²

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3, PRECIO DE TERRENO

1 3
2
2

TERRENO UBICACIÓN FRENTES ÁREA PRECIO dolar PRECIO x m2

Al promediar los precios de los
1JR. DIEGO DE ALMAGRO 2 418 754 729,62 1 805,57 terrenos cercanos al proyecto se
obtiene un precio resultante de
2JR. DIEGO DE ALMAGRO 1 419 885 549,42 2 113,5 $2 449.07 por m2 del terreno.
3 AV SAN FELIPE N°499 2 1000 3 428 149,66 3 428,15 Como se sabe que el terreno
cuenta con 300 m2, por lo tanto, el
4 JR. DIEGO DE ALMAGRO 1 300 734 722,00 2 449,07 costo del terreno será de 2 449,07.

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4. COSTO DE CONSTRUCIÓN

PERSONAS RESIDENTES EN LIMA METROPOLITANA,
DISTRITO DE JESUS MARÍA
COSTO DE CONSTRUCCIÓN
A continuación se estimará el costo de construcción del proyecto teniendo de modelo el
precio por metro cuadrado del “Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones” del
Colegio de Arquitectos del Perú (CAP), según Resolución Ministerial N° 425-2022-VIVIENDA-
Fecha publicación en Diario el Peruano: 30-Dic-2022

CUADRO DE VALORES UNITARIOS

VIGENCIA DEL 01 AL 30 DE SEPTIEMBRE 2023 CATEGORÍA PRECIO x m2 (SOLES)

Muros y Columnas B 393.41

ESTRUCTURAS
Techos A 370.61

Pisos D 113,89

Puertas Ventanas F 63,48

ARQUITECTURA

Revestimientos F 74,65

Baños
E 19,93

INSTALACIONES Eléctricas / Sanitarias B 258,46

Costo de construcción TOTAL x m2 = 1294,43

IGV:
VALOS UNITARIO OFICIAL: S/. 1 294,43
5% ADICIONAL x altura: s/. 64,7215
S.T.A: s/. 1 359,1515
INC. GASTOS GENERALES 30%: s/. 407,745
STC. s/ 1766.897

DOLARES = 474,14

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4. ESTUDIO DE MERCADO
PLANO OFERTA INMOBILIARIA

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3. ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO

ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA ACTUAL

OFERTA ACTUAL DEMANDA ACTUAL
DATOS GENERALES DEL PROYECTO CARACTERÍSTICAS Stock y vacancia Velocidad de venta Demanda
ZONIFICACIÓ efectiva anual
N° NOMBRE DEL NOMBRE DEL UBICACIÓN DISTRITO FECHA DE FECHA DE ESTADO DEL N° TOTAL % Stock total Stock %Ssv Dptos % Total Meses de (Vvp%)
(Dea)
N PROYECTO PROMOTOR LANZAMIENT ENTREGA PROYECTO PISOS DPTOS. PARTICIP. sin vendido Dptos. Lanzamien
O OFERTA vender s to
RDA AMBAR MARTE GI AV. BRASIL 2363 Jul-19 Mar-24 En construcción 26 235 26.1
1 235 128 54.47 107 45.53 50 0.911 25.68
RDA 2 AMARELO ABRIL GI AV.BRASIL 2475 May-21 Dic-23 En construcción 27 250 27.7
250 42 16.80 208 83.20 28 2.971 89.14
RDM 3 ALMAGRO CUMBRES ANDINAS Jr. Diego de Almagro Dic-21 Nov-23 En construcción 8 35 3.9
PARK 141 35 12 34.29 23 65.71 21 3.129 13.14
RDA 4 MADRID PARK MADRID Jiron Rio de Janeiro Set-22 Set-25 En planos 10 100 11.1
SIDE INMOBILIARIA 400 100 89 89.00 11 11.00 12 0.917 11.00
RDM 5 EXCLUZZIVO 88 INFINITY GROUP Ca. Estados Unidos Ago-22 Mar-24 En construcción 8 30 3.3
JESUS MARIA
888 30 18 60.00 12 40.00 13 3.077 11.08
RDM 6 URBAN 642 GRUPO SOL Av. de la policía 640 Ago-21 May-23 Entrega 9 34 3.8
inmediata 34 3 8.82 31 91.18 25 3.647 14.88
RDA 7 ALBAMAR ALBAMAR GI Av. Faustino Sanchez Oct-22 Ene-25 En construcción 22 84 9.3
Carrión 411 84 65 77.38 19 22.62 11 2.056 20.73
RDM 8 LUNE CAPAC ASOC. Pedro La Rosa 140 Abr-22 Jul-24 En construcción 11 43 4.8
43 6 13.95 37 86.05 17 5.062 26.12
9 10.1
RDA SAN FELIPE 270 TRIADA GI Av. San Felipe 270 Set-21 Ene-25 En construcción 20 91 91 3 3.30 88 96.70 24 4.029 44.00
Total: 902 100% 902 366 40.58 PROM: 2.876 255.77

OFERTA FUTURA
OFERTA FUTURA
DATOS GENERALES DEL PROYECTO CARACTERÍSTICAS OFERTA #
NOMBRE DEL NOMBRE DEL PROMOTOR UBICACIÓN DISTRITO FECHA DE FECHA DE ENTREGA ESTADO DEL PROYECTO N° PISOS TOTAL DPTOS. % FUTURA ESTACIONA
ZONIFICACIÓN N° PROYECTO LANZAMIENTO PARTICIP. MIENTOS
OFERTA

Jr. Diego de Almagro

RDM 1 RESIDENCIAL EIMI KASEI CONST. 590 JESUS MARIA - - Construido 4 8 0.88 8 8
Total: 8
TOTAL GENERAL 910

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4. ESTUDIO DE MERCADO

PRECIO POR M2
OFERTA ACTUAL DEMANDA ACTUAL
DATOS GENERALES DEL PROYECTO CARACTERÍSTICAS Stock y vacancia Velocidad de venta Demanda
ZONIFICACIÓ efectiva anual
N° NOMBRE DEL NOMBRE DEL UBICACIÓN DISTRITO FECHA DE FECHA DE ESTADO DEL N° TOTAL % Stock Stock %Ssv Dptos % Total Meses de (Vvp%)
(Dea)
N PROYECTO PROMOTOR LANZAMIENT ENTREGA PROYECTO PISOS DPTOS. PARTICIP. total sin vendido Dptos. Lanzamien
O OFERTA vender s to
RDA AMBAR MARTE GI AV. BRASIL 2363 Jul-19 Mar-24 En construcción 26 235 26.1
1 235 128 54.47 107 45.53 50 0.911 25.68
RDA 2 AMARELO ABRIL GI AV.BRASIL 2475 May-21 Dic-23 En construcción 27 250 27.7
250 42 16.80 208 83.20 28 2.971 89.14
RDM 3 ALMAGRO CUMBRES ANDINAS Jr. Diego de Almagro Dic-21 Nov-23 En construcción 8 35 3.9
PARK 141 35 12 34.29 23 65.71 21 3.129 13.14
RDA 4 MADRID PARK MADRID Jiron Rio de Janeiro Set-22 Set-25 En planos 10 100 11.1
SIDE INMOBILIARIA 400 ..100 89 89.00 11 11.00 12 0.917 11.00
RDM 5 EXCLUZZIVO 88 INFINITY GROUP Ca. Estados Unidos Ago-22 Mar-24 En construcción 8 30 3.3
JESUS MARIA
888 30 18 60.00 12 40.00 13 3.077 11.08
RDM 6 URBAN 642 GRUPO SOL Av. de la policía 640 Ago-21 May-23 Entrega 9 34 3.8
inmediata 34 3 8.82 31 91.18 25 3.647 14.88
RDA 7 ALBAMAR ALBAMAR GI Av. Faustino Sanchez Oct-22 Ene-25 En construcción 22 84 9.3
Carrión 411 84 65 77.38 19 22.62 11 2.056 20.73
RDM 8 LUNE CAPAC ASOC. Pedro La Rosa 140 Abr-22 Jul-24 En construcción 11 43 4.8
43 6 13.95 37 86.05 17 5.062 26.12
9 10.1
RDA SAN FELIPE 270 TRIADA GI Av. San Felipe 270 Set-21 Ene-25 En construcción 20 91 91 3 3.30 88 96.70 24 4.029 44.00
Total: 902 100% 902 366 40.58 PROM: 2.876 255.77

TIEMPO DE ABSORCIÓN DEL MERCADO

As = Ssv + Of = 646.23+ 8 = 654.23 = 30.73 meses

St x Vv 902x2.36% 21.2872

SSV = 902 – 255.77 = 646.23

Vv = [(255.77 / 902)*100] / 12 = 2.36%

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4. ESTUDIO DE MERCADO
ANALISIS DEL PRODUCTO
DATOS GENERALES DEL PROYECTO CARACTERÍSTICAS DEPARTAMENTOS
ZONIFICACIÓN N° NOMBRE DEL NOMBRE DEL PROMOTOR UBICACIÓN DISTRITO FECHA DE FECHA DE ESTADO DEL N° PISOS TOTAL Entidad Área N° De
PROYECTO LANZAMIENTO ENTREGA PROYECTO DPTOS. financiera Domitorios
RDA AMBAR MARTE GI AV. BRASIL 2363 Jul-19 Mar-24 En construcción 26 235 BANCO BCP
1 42-96 m2 1a3
RDA 2 AMARELO ABRIL GI AV.BRASIL 2475 May-21 Dic-23 En construcción 27 250

RDM 3 ALMAGRO PARK CUMBRES ANDINAS Jr. Diego de Almagro 141 Dic-21 Nov-23 En construcción 8 35

RDA 4 MADRID PARK MADRID INMOBILIARIA Jiron Rio de Janeiro 400 Set-22 Set-25 En planos 10 100
SIDE
RDM 5 EXCLUZZIVO 88 INFINITY GROUP Ca. Estados Unidos 888 JESUS MARIA Ago-22 Mar-24 En construcción 8 30

RDM 6 URBAN 642 GRUPO SOL Av. de la policía 640 Ago-21 May-23 Entrega inmediata 9 34

RDA 7 ALBAMAR ALBAMAR GI Av. Faustino Sanchez Oct-22 Ene-25 En construcción 22 84

Carrión 411
RDM 8 LUNE CAPAC ASOC. Pedro La Rosa 140 Abr-22 Jul-24 En construcción 11 43

9
RDA SAN FELIPE 270 TRIADA GI Av. San Felipe 270 Set-21 Ene-25 En construcción 20 91
Total: 902
ANALISIS DE PRECIOS
ZONIFICACIÓN N° DATOS GENERALES DEL PROYECTO DEPARTAMENTOS

NOMBRE DEL NOMBRE DEL PROMOTOR FECHA DE FECHA DE ENTREGA ESTADO DEL PROYECTO Área N° De Precio S/. Precio $ $/m2
PROYECTO LANZAMIENTO Domitorios
RDA AMBAR MARTE GI Jul-19 Mar-24 En construcción
1 96 m2 3 670' 368 177' 816 1' 852.25
RDA 2 AMARELO ABRIL GI May-21 Dic-23 En construcción
93.19m2 2 504 ' 497 133' 818 1' 435.97
RDM 3 ALMAGRO PARK CUMBRES ANDINAS Dic-21 Nov-23 En construcción
62 3 516' 638 137' 039 2' 210.30
RDA 4 MADRID PARK SIDE MADRID INMOBILIARIA Set-22 Set-25 En planos
103.05 2 655' 000 173' 740 1' 685.97
RDM 5 EXCLUZZIVO 88 INFINITY GROUP Ago-22 Mar-24 En construcción
126 .82 3 998' 000 264' 721 2' 085.73
RDM 6 URBAN 642 GRUPO SOL Ago-21 May-23 Entrega inmediata
112.86 2 849' 000 225' 198 1' 995.37
RDA 7 ALBAMAR ALBAMAR GI Oct-22 Ene-25 En construcción
75.54 3 541' 500 143' 634 1' 901.43
RDM 8 LUNE CAPAC ASOC. Abr-22 Jul-24 En construcción
102.75 3 650' 000 172' 413 1' 677.98
9
RDA SAN FELIPE 270 TRIADA GI Set-21 Ene-25 En construcción 74.60 3 570' 000 151' 193 2' 026.71
Área promedio: 94.09 Precio promedio: 1' 874.63

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4. ANEXOS

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4. ANEXOS

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6. ESTUDIO DE VIABILIDAD
6. ESTUDIO DE VIABILIDAD
6. ESTUDIO DE VIABILIDAD
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
1. El proyecto resulta ser rentable, con un TIR anual
del 3.53%, siendo muy poco favorable.
2. En cuanto a la eficiencia del diseño se está
vendiendo el 74.28%, esto significa que el proyecto
es rentable.
3. Al promediar los precios de los terrenos cercanos
al proyecto se obtiene un precio resultante de $ 2
449 por m2, sin embargo, el precio excesivo para
esta zona.
4. Se está optimizando la cantidad de
estacionamientos porque el ratio no supera los
35m2.
RECOMENDACIONES
1. Renegociar el precio del terreno y así, disminuir el
porcentaje de incidencia del terreno en los costos de
un 49% a un 30% como mínimo.
2. Analizar el escenario de aumentar tanto pisos como
estacionamientos para mejorar la eficiencia del
proyecto.
3. Invertir en mejoras tecnológicas que reduzcan los
costos de servicios públicos, y aumenten el precio de
venta con servicios complementarios.
4. ANEXOS

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 MARTIN DIAZ Y ASOCIADOS SAC
Consultores en Inversiones Inmobiliarias

ESTUDIO DE VIABILIDAD A NIVEL DE PERFIL

TODOS LOS COSTOS, GASTOS Y PRECIOS ESTAN EXPRESADOS EN DOLARES USA
Proyecto EDIFICIO MULTIFAMILIAR Fecha 00 de octubre del 2023
Promotor Tipo de Cambio 3,80
Ubicación Jr. Diego de Almagro Jesus Maria Costo Promedio de Construcción USA $ - Incluido IGV 474,14

Unidades Inmobiliarias 8 Dptos 8 Cocheras ROI 9,52%

RESUMEN Memoria Altura de la Edificación 4 Pisos 0 Sin visitas ROE 10,62%
Indicadores de Rentabilidad
EJECUTIVO Descriptiva Número de sótanos 1 Nivel TIR anual 3,53%
Número de Dptos por piso típico 2 Und VAN - 215.058,28

Cantidad
1,00 PRESUPUESTO DE COSTOS Y GASTOS Unidad Costo Unitario Parcial IGV Sub Total Total
Cantidad Referencia Area
1,01 TERRENO 804.456,21
Compra del terreno
Valor de terreno (V.T.) m2 300,00 2.499,07 749.721,00
Impuesto Alcabala % 3% V.T. 22.491,63
Inscripción en RR.PP: % 0,3% V.T. 2.249,16
Otros Gastos
Agencia Corretaje % 2% V.T. 14.994,42
Demolición Estim. 15.000,00

Cantidad IGV
Costo Unitario
Unidad Unidades Parcial Sub Total Total
Area x Unidad Area Total (Incl. IGV)
Inmobiliarias 1,18
1,02 CONSTRUCCION Y EQUIPAMIENTO 399.884,85 471.864,13
Incidencia Departamentos
Flats tipo 1 m2 8,00 102,90 823,20 474,14 330.772,92 59.539,13 390.312,05
Flats tipo 2 m2 - - - - - - -
Flats tipo 3 m2 - - - - - - -
Flats tipo 4 m2 - - - - - - -
Duplex tipo 1 m2 - - - - - - -
Duplex tipo 2 m2 - - - - - - -
Duplex tipo 3 m2 - - - - - - -
82,72% Total Departamentos 8,00 823,20 390.312,05
Zonas Comunes
Hall de ingreso + rampa m2 1,00 20,00 20,00 474,14 8.036,27 1.446,53 9.482,80
Escaleras, hall de ascensores y circulaciones m2 1,00 52,00 52,00 474,14 20.894,31 3.760,97 24.655,28
Areas Sociales en azotea m2 - - - - - -
7,23% Total Zonas comunes 72,00 34.138,08
Estacionamientos y Otros - - -
Estacionam. Techados incl. rampas m2 8,00 12,50 100,00 474,14 40.181,36 7.232,64 47.414,00
Cuartos de máquinas y otros m2 - - - -
10,05% Total Estacionamientos 100,00 47.414,00

100,00% Total Área Techada 995,20 - - -

1,03 DISEÑOS DE ARQUITECTURA E INGENIERIAS % V Obra 3,00% 471.864,13 11.996,55 1.943,44 14.155,92 14.155,92

1,04 LICENCIA DE EDIFICACION Y SANEAMIENTO INMOBILIARIO % V Obra 2,00% 471.864,13 7.997,70 143,96 9.437,28 9.437,28

1,05 MARKETING (Publicidad, Promoción y RRPP) % V Ventas 2,50% 1.647.195,42 34.898,21 5.653,51 41.179,89 41.179,89

1,06 VENTAS % V Ventas 2,00% 1.647.195,42 27.918,57 1.507,60 32.943,91 32.943,91

1,07 GERENCIA DEL PROYECTO % V Ventas 6,00% 1.647.195,42 83.755,70 3.769,01 98.831,72 98.831,72

TOTAL DE COSTOS Y GASTOS 1.370.907,78 84.996,79 1.472.869,07

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Cantidad Precio (Incluye IGV) IGV

2,00 PRESUPUESTO DE VENTAS Unidad Unidades Precio Unitario Por Unidad Parcial Sub Total Total
Area x Unidad 1,09
Inmobiliarias por m2 Inmobiliaria
Incidencia
93,69% Departamentos 8,00 1.543.195,42
Flats tipo 1 Und. Inmob. 8,00 102,90 1.874,63 192.899,43 1.415.775,61 127.419,80 1.543.195,42
Flats tipo 2 Und. Inmob. - - - - - - -
Flats tipo 3 Und. Inmob. - - - - - - -
Flats tipo 4 Und. Inmob. - - - - - - -
Duplex tipo 1 Und. Inmob. - - - - - - -
Duplex tipo 2 Und. Inmob. - - - - - - -
Duplex tipo 3 Und. Inmob. - - - - - - -
6,31% Estacionamientos 8,00 - 104.000,00
Techados Und. Inmob. 8,00 1.874,63 13.000,00 95.412,84 8.587,16 104.000,00
Sin techar Und. Inmob. - 10.000,00 - -
0,00% Depósitos - - - -
Tipo 1 Und. Inmob. - - - - - - -
Tipo 2 Und. Inmob. - - - - - - -
TOTAL DE VENTAS 1.511.188,46 136.006,96 1.647.195,42

3,00 INVERSION Y FINANCIAMIENTO

ESTRUCTURA DE LA INVERSION:
FUENTES DE FINANCIAMIENTO
TOTAL INVERSION
ENTREGABLES APORTE DE CAPITAL CUOTAS INICIALES DEUDA - BANCO
Valor % Valor % Valor % Valor %
Terreno 804.456,21 54,62% 804.456,21 -
Construcción 471.864,13 32,04% 49.415,86 422.448,27
Diseños 14.155,92 0,96% 14.155,92 -
Licencias y saneamiento 9.437,28 0,64% 1.887,46 7.549,83
Marketing 41.179,89 2,80% 20.589,94 20.589,94
Ventas 32.943,91 2,24% 9.883,17 23.060,74
Gerencia 98.831,72 6,71% 39.532,69 59.299,03
TOTAL DE LA INVERSION 1.472.869,07 100,00% 890.505,40 60,46% 49.415,86 3,36% 532.947,81 36,18% -

REQUERIMIENTO DE CAPITAL
Se requiere financiamiento para capital de trabajo de $ USA 890.505,40 equivalente al 60,46% del total de la inversión, aún cuando la condición del banco sea del 30%

CONDICIONES PARA ACCEDER AL FINANCIAMIENTO DEL BANCO: NOTA: El proyecto se financiará con el aporte de capital y las ventas. Solo se incurrirá en deuda con el banco, si luego
Aporte de Capital Mínimo 30,00% de completar las unidades de pre ventas; las ventas no llegaran a cubrir la necesidad de financiamiento del proyecto.
Total Unidades Inmobiliarias a Pre Vender 30,00% Los valores que aparecen como deuda corresponden a las ventas que son depositados en cuenta intengible a nombre
Tasa de Interés 8,00% del promotor, y luego le seran entregados mensualmente.

4,00 ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADOS Valor %

Total de Ventas 1.511.188,46 100,00%
(-) Costo de Ventas 1.224.335,31 81,02%
Utilidad Bruta 286.853,15 18,98%
(-) Gastos de Administración 83.755,70 5,54%
(-) Gastos de Ventas 62.816,77 4,16%
Utilidad Operativa - EBITDA 140.280,67 9,28%
(-) Gastos Financieros (solo comisiones por cartas fianza) 6.176,98 0,41%
Utilidad Antes de Impuestos 134.103,69 8,87%
(-) Impuesto a la Renta 29,50% 39.560,59 2,62%
Utilidad Neta 94.543,10 6,26%
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5,00 EVALUACION DEL PROYECTO

INDICADORES CONTABLES Y DE VALOR AGREGADO
Rentabilidad sobre las ventas ROS Margen de utilidad operativa / Total de ventas 9,28%
Rentabilidad del Proyecto (o de los activos) ROI Margen de utilidad operativa / Total de inversión 9,52%
Rentabilidad del Capital Propio o del Promotor ROE Margen de utilidad neta / Capital del Inversionista 10,62%
ROE Anual Años para el retorno según el flujo de caja 3,00 3,42%
INDICADORES DE RENTABILIDAD FINANCIEROS
Flujo de Caja Financiero (del Promotor)
Años
Descripción Inicio
1,00 2,00 3,00
Ingresos 985.048,50
Egresos 804.456,21 86.049,19 -
Flujo de Caja -804.456,21 -86.049,19 - 985.048,50

Tasa Interna de Retorno TIR Anual 3,53%

Valor Actual Neto - USA $ VAN Tasa de Descuento= 14,00% - 215.058,28

6,00 ANALISIS DEL IGV

IGV de Ventas 136.006,96
IGV de Compras 84.996,79
Credito Fiscal (-), Débito Fiscal (+ ) 51.010,17
Nota: El Débito fiscal deberá descontarse del flujo de caja en la liquidación del proyecto

7,00 DATOS TECNICOS

7,10 INDICADORES DE CONTROL Valores 7,20 ESTIMACION DEL HORIZONTE TEMPORAL DEL PROYECTO
De la Eficiencia del Diseño del Proyecto de Referencia Velocidad de Venta Estimada Promedio 3,15% Mensual
Incidencia del Área Vendible/Area Total 82,72% 60% Mínimo Número de Ventas Mensual 0,25 Unidades
Área de Circulación por Dpto en Planta Tipica,m2/Dpto 6,50 10 Máximo Tiempo Estimado para Lanzamiento 3,00 Meses
De los Resultados Económicos Tiempo Estimado de Preventas 9,52 Meses
Incidencia del Precio del Terreno en los Costos 54,62% 33% Máximo Tiempo Estimado para Terminar Ventas 22,22 Meses
Incidencia del Precio del Terreno en las Ventas 49,61% 22% Máximo Tiempo Estimado Total del Proyecto Ventas 34,75 Meses
De los Estados Financieros Tiempo Estimado Total del Proyecto 2,90 Años
Incidencia del Costo de Ventas sobre las ventas 81,02% 70% Máximo
Incidencia de la Utilidad Operativa sobre las ventas 9,28% 20% Mínimo 7,30 PRECIO MINIMO POR M2 DE DPTO PARA UN ROI DE 21%
Incidencia de la Utilidad Neta sobre las ventas 6,26% 14% Mïnimo Utilidad Operativa Esperada 309.302,50
De la Evaluación Económica y Financiera Gastos de Administración y Ventas 146.572,47
ROI Margen de utilidad operativa / Total de inversión 9,52% 20% Mínimo Utilidad Bruta 455.874,98
ROE Margen de utilidad neta / Capital propio 10,62% 42% Mínimo Total de Ventas 1.680.210,29
TIR Tasa Interna de Retorno 3,53% 15% Mínimo Total Venta Dptos 1.576.210,29
VAN Valor Actual Neto - 215.058,28 1,00 Mínimo Precio Mínimo x m2 de Dpto USA/m2 2.087,06

7,40 METRICAS DE LOS ENTREGABLES 7,50 INCIDENCIA DEL TERRENO

Entregables Recursos Utilizados Tamaño del Entregable Métricas Valor del terreno / Total de Ventas 49,61%
Terreno 804.456,21 300,00 m2 2.681,52 USA $ / m2 Valor del terreno / Aporte capital propio 84,19%
Construcción 471.864,13 995,20 m2 474,14 USA $ / m2 Valor del terreno / Area Vendible 910,74
Diseños 14.155,92 995,20 m2 14,22 USA $ / m2 Valor del terreno / Nº Dptos 93.715,13
Licencias y saneamiento 9.437,28 995,20 m2 9,48 USA $ / m2
Marketing 41.179,89 8,00 Dptos 5.147,49 USA $ / Dpto 7,60 VALOR DEL TERRENO
Ventas 32.943,91 8,00 Dptos 4.117,99 USA $ / Dpto Valor Solicitado 749.721,00
Gerencia 98.831,72 37,75 meses 2.618,33 USA $ / mes Valor Máximo a Pagar 362.382,99
Total Inversión 1.472.869,07 8,00 Dptos 184.108,63 USA $ / Dpto Diferencia de Valores - 387.338,01

7,70 ANALISIS DE LA UTILIDAD MARGINAL Promedios /m2 Promedios/Dpto % 7,80 RENDIMIENTO DEL TERRENO
Costo promedio por departamento incl estacionamientos 1.789,20 184.108,63 Area Vendible / Area de terreno 2,74
Precio promedio por departamento incl estacionamientos 2.000,97 205.899,43 100,00% Area total techada / Area del terreno 3,32
Margen por departamento antes de impuestos 1,12 21.790,79 10,58% Area de terreno/ Numero de dptos 37,50
Margen por departamento después de impuestos 11.817,89 5,74%

7,90 PUNTOS DE EQUILIBRIO Y DE CONTROL En m2 N° Dptos % Dptos

Para cubrir los costos de terreno 402,03 4 48,84%
Para cubrir los costos de construcción + terreno 637,85 6 77,48%
Para cubrir todos los costos y gastos del proyecto 736,08 7 89,42%