STORE (Single Tenant Operational Real Estate)

(Fecha del informe: 6 de agosto de 2020)

A.- DATOS GENERALES

.- STORE es una REIT (Real Estate Investment Trust), o sea, una empresa que se
dedica a comprar propiedades comerciales (edificios) y alquilarlas. No se dedica a
explotar los negocios, simplemente cobra un alquiler por el uso del espacio. Su
capitalización bursátil es de 7 billones de dólares.

.- STORE es una “Net-Lease investment”. Los Net-Lease son contratos de un solo

“inquilino” (por ejemplo, Mac-Donalds, Starbucks, gasolineras...etc), de muy larga
duración (10-15 años) en los cuales el propietario (en este caso STORE) no es
responsable del mantenimiento y/o gastos de la propiedad. El inquilino debe pagar los
gastos (consumos de luz, agua, internet...etc.) y mantener la propiedad en buen estado
(pintar, arreglar, gastos de reacondicionamiento….etc.). Las rentas se actualizan
automaticamente incrementandose aproximadamente, en un 2% anual.

.- STORE nace en el año 2010, es la inversión más importante en la cartera de

Jussi Askola (el mejor técnico-analista de REITs) y es la única REIT en la cartera de
Warren Buffet (considerado el mejor inversor privado de la historia). De hecho, el 10% de
las acciones de STORE le pertenecen a Buffet, siendo el segundo mayor propietario.

.- En opinión de Jussi Askola, STORE tiene al mejor CEO (Director-gerente) de

todos los REITs (Chris Volk). De hecho, Jussi califica a Chris como el “goat” (greatest of all
times) del sector inmobiliario. Es extremadamente importante tener un buen CEO porque
es quien marca la estrategia y toma las deciciones en la compañía.

.- STORE posee más de 2500 propiedades bien diversificadas (más de 112

industrias diferentes) en 49 estados de los EE.UU con más de 500 inquilinos diferentes.

B.- ¿QUE DIFERENCIA A STORE DEL RESTO DE NET LEASE REITS?

STORE se ha especializado en alquilar sus propiedades a empresas medianas.

Sus inquilinos no son los típicos grandes nombres como: Mac-donalds, seven eleven,
Chevron, Wallmart..etc., STOR se especializa en empresas medianas y menos conocidas
haciéndose un hueco en ese mercado y consiguiendo unos contratos mucho mejores que
los que obtendría al negociar con empresas tipo Mac-Donalds para las cuales hay mucha
más competencia. De hecho, mientras que otras REIT como “Realty Income” consiguen
un rendimiento sobre sus propiedades del 5 -6%, el rendimiento de STORE está sobre el
8%.
Concentrarse en empresas medianas le reporta los siguientes beneficios:

a) Sus contratos de alquiler son más largos. Normalmente los contratos de otras
REITs son de 10 años y los de STORE son de 14 años.

b) El incremento anual en el alquiler es mayor

c) Al ser empresas más pequeñas, STORE tiene acceso a la rentabilidad real de

cada una de ellas y por lo tanto puede saber cuando les va bien o mal, lo cual le puede
dar una indicación de si van a tener problemas para pagar la renta.
 d) Los contratos de STORE no tienen cláusula de “fuerza mayor”. Estas cláusulas
permiten a los inquilinos no pagar la renta en estas situaciones (por ejemplo la del COVID
actual). Así pues, los inquilinos de STORE tienen que pagar sus rentas aunque tengan las
tiendas cerradas por el virus. Esto es más dificil de conseguir cuando estás negociando
con un inquilino fuerte como puede ser Mac-Donalds.

e) Más diversificación. Al tener inquilinos medianos, esto le permite a STORE tener

una muy amplia diversidad de negocios, reduciendo así su exposición a sectores
determinados. Así pues, si a los negocios de venta de vehículos les va mal, a STORE no
le afectaría demasiado porque está muy diversificada y por lo tanto a otros sectores
(alimentación, supermercados, gimnasios...etc.) probablemente les vaya bien. Si tus
inquilinos no están diversificados, cuando a uno le va mal y te dejan de pagar la renta te
afecta mucho más. El mayor inquilino de STORE sólo representa el 2,8% de sus ingresos
por rentas. El 75% de sus inquilinos representan cada uno, menos de 1% de las rentas.
STORE tiene un 65% de propiedades en el sector servicios, 18% en el experiencial y 17%
en el de manufacturas.

Estas son fotos de algunas de las propiedades de STORE:

B.- DATOS ECONÓMICOS

.- La previsión del Director-General de STORE es de conseguir un crecimiento

anual mínimo del 5%.

.- Su cotización cayó desde los 40$ en febrero a 14$ en abril como consecuencia
del COVID. En la actualidad cotiza a 25,91$ por acción.

B.1.- Endeudamiento
Al igual que el resto de Net lease REITs su balance es bastante conservador. Tiene
una valoración crediticia por las agencias de rating de BBB (muy bueno) y casi todos sus
préstamos son a largo plazo y a interés fijo. Tiene 550 Millones en cash lo cual equivale a
2,5 veces los costes anuales incluyendo los intereses de los préstamos.
Lo que es único de STORE es que su cash flow anual es bastante superior a los
vencimientos de deuda, con lo cual, si quisiera, podría adelantar el pago de las cuotas de
sus préstamos en 2 años.
Su apalancamiento financiero (LTV o Loan To Value) es de tan solo 38%. O sea, su
deuda representa 38% de sus activos. Para un REIT es un valor bastante bajo.
En resumen, tiene mucha liquidez, poca deuda y buen acceso a créditos (por su
valoración crediticia favorable), lo cual le permitiría sobrevivir en el supuesto de una crisis
temporal de ingresos.

B.2.- Valoración actual, dividendo y potencial

B.2.1.- Valoración.
Lo normal es que STORE cotice por encima de su Net Asset Value (NAV,
mirar diccionario). Hoy su NAV es de 29$. El precio objetivo, a corto plazo, según Jussi
Askola es de 30$. Hoy (7 de agosto de 2020) cotiza a 25,91.- $). A más largo plazo, lo
normal es que alcance e incluso supere los 40$ que valía antes del Coronavirus, con lo
cual, la revalorización sería superior al 50%.

B.2.2.- Dividendo. Normalmente el rendimiento de los dividendos de

STORE es del 4%, hoy es del 5,4%. En julio pagó 0,35$ en dividendos (se pagan
trimestralmente) con un Payout-Ratio de 80% (de los beneficios, el dividendo que reparte
significa un 80%). Desde el año 2015, STORE ha incrementado su dividendo en un 7%
anual.

C.- INFORMACION QUE SE EXTRAE DEL ULTIMO INFORME TRIMESTRAL

.- El 92,5% de las propiedades de STORE ya están abiertas al público.

.- El 99,5% de sus propiedades están ocupadas por inquilinos, sólo 0,5% libres
.- STORE invirtió 135 millones en el último trimestre para adquirir 18 nuevas
propiedades en sectores defensivos como el manufacturero (no se ve afectado por el
COVID). Con la crisis se han generado oportunidades de comprar buenas propiedades a
precios más económicos. Como STORE tiene mucha liquidez, la aprovechó. De hecho,
financió estas adquisiciones con dinero efectivo (Cash) y con capital por lo tanto, no usó
deuda. No incrementó la deuda para financiar estas adquisiciones.
.- También aprovechó este trimestre para vender 16 propiedades que rentaban
poco. Con estas ventas disminuyó los prestamos, con lo cual, actualmente su nivel de
endeudamiento es históricamente bajo y muy inferior al de la mayoría de REITs.( 38%)
.- Los nuevos alquileres (sobre estas nuevas propiedades que acaba de comprar)
los está firmando con una duración de 17 años.
 .- Sólo un 3% de sus propiedades tienen contratos que finalizan antes de 5 años.
.- En los meses de abril, mayo y junio se cobraron respectivamente: 71%, 69% y
79% de las rentas (el resto fueron diferidas por acuerdo con los inquilinos). En el mes de
julio, el porcentaje de rentas cobradas asciende a 85%
.- En el segundo cuarto (el último reportado), los ingresos se incrementaron un
2,7% con respecto al mismo periodo del año 2019 hasta un total de 168 millones $.
.- El beneficio por acción disminuyó con respecto al año pasado como
consecuencia de las rentas no cobradas por el COVID de 0,5$ a 0,44$
.- A fecha 30 de junio, tiene 700 M de cash (efectivo) y la deuda total es de 3,6
billones con un vencimiento promedio de 6,5 años y un interés fijo del 4,3%. La intención
de la Dirección es disminuir la deuda haciendo amortizaciones parciales de capital
(usando para ello el cash que tiene) con el fin de reducir el pago de intereses, lo cual a su
vez, incrementaría el beneficio por acción.
.- STORE no tiene que hacer frente a pagos importantes de préstamos hasta el
año 2024

D.- PERSPECTIVAS DE FUTURO DE STORE

La actual situación con el virus es temporal, no permanente. Cuando la situación se

normalice, esta empresa tiene un importante potencial de crecimiento.
Las rentas no pagadas simplemente han sido diferidas, no canceladas. El último
Informe trimestral indica que se están pagando poco a poco las diferidas.
La mayoría de inquilinos están pagando sus rentas (85% en julio). La dirección
espera llegar a más de un 95% en el último trimestre del año
STORE tiene muchisima liquidez (700 millones de dolares), lo cual le permite
aprovechar oportunidades de compra de propiedades cuando surgen.
Los tipos de interés están al 0% lo cual le permite endeudarse a bajo coste (puede
pedir prestamos a muy bajo interés)

Precio objetivo a corto plazo: 30$. A largo plazo, al menos $40

Crecimiento anual mínimo: 5% Dividendo anual actual 5% muy seguro (está bien
cubierto por los beneficios)

STORE ES UNA ACCION PARA NUNCA VENDER. LA IDEA ES COBRAR

DIVIDENDOS TODOS LOS AÑOS MIENTRAS SUBE SU VALOR BURSATIL

PRECIO A 6 DE AGOSTO 2020…………………………....……..25,91.- $

PRECIO AL QUE YO COMPRÉ…………………………...…..….23,85.- $
CANTIDAD DE EUROS QUE INVERTÍ……………………….…..3.295.- €
NUMERO DE ACCIONES QUE TENGO………….……………...156,00.-

OBSERVACIONES Y ENSEÑANZA

Yo, anteriormente había comprado STORE, en abril a tan sólo 15,95.- $ (10 dolares
menos que el precio actual). Me asusté en una de las caidas de la bolsa y vendí
todas mis acciones. Si no hubiera vendido, hoy llevaría unos beneficios, solo en
STORE de más de 1500 euros. Moraleja: Hay que investigar exhaustivamente cada
acción, saber por qué la compras, conocer su balance, ingresos, deudas….etc. De
esa forma se adquiere la convicción y cuando tienes convicción, los vaivenes del
mercado no te asustan.