AVALÚO INMOBILIARIO 8820INM1611PRC

Inmueble que se Valúa: Casa habitación

Solicitante del Avalúo: Propietario del Inmueble:
Armando Valencia Delgado Armando Valencia Delgado
Ubicación del Inmueble:
Calle y N°: Colonia/Fraccionamiento:
Sierra Gamón, Número 15, Lote 8, Manzana 20 Segunda Sección del Fraccionamiento Parque Residencial
Coacalco
Municipio/Alcaldía: Ciudad y/o Entidad Federativa:
Coacalco de Berriozábal Estado de México

VALOR COMERCIAL $3,167,000.00

TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

Fecha del Avalúo: 19 de noviembre de 2020

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 I. Antecedentes
Solicitante del avalúo: Armando Valencia Delgado

Nombre del perito valuador: Martín Andrés Luna Morlán

Cédula Profesional Número: 11880985 expedida por la Dirección General de Profesiones

Propietario(a) del inmueble: Armando Valencia Delgado

Fecha de inspección: 12 de noviembre de 2020

Fecha del avalúo: 19 de noviembre de 2020

Inmueble que se valúa (uso): Casa habitación

Ubicación del inmueble: Calle Sierra Gamón, Número 15, Lote 8, Manzana 20, Segunda Sección del
Fraccionamiento Parque Residencial Coacalco de Berriozábal, Municipio de
Coacalco, Estado de México
Calle y No.: Sierra Gamón, Número 15, Lote 8, Manzana 20
Colonia o Fracc.: Segunda Sección del Fraccionamiento Parque Residencial Coacalco
Municipio o Alcaldía: Coacalco de Berriozábal
Estado: Estado de México

Régimen de propiedad: Privada

Objeto del avalúo: Estimar el valor comercial
Propósito o destino del avalúo: Conocer el valor comercial del bien inmueble
Fuente de referencia: Las proporcionadas por el solicitante

II. Características Urbanas

Clasificación de la zona (uso, categoría): Habitacional de primer y segundo orden.

Tipos de construcción dominante: Casas habitación de 1 a 3 niveles de mediana y buena calidad tipo moderno.
Índice de saturación en la zona (%): 98%
Densidad de población en la zona: Media
Nivel socioeconómico: Nivel C (Medio típico)
Contaminación ambiental: Media, provocada principalmente por las emisiones de gas de los vehículos
automotores que transitan por avenidas y calles que rodean al predio.
Nivel de seguridad en la zona: Media, patrullada en automóvil.
Uso del suelo: H.200.A
C.O.S.: 70%
C.U.S.: 420 m²
V.A.T.: 2,1

Vías de acceso e importancia de las mismas

Primaria(s): Avenida José López Portillo al noreste del predio.
Secundaria(s): Avenida del Parque al este del predio y calle Sierra Gamón.

Servicios públicos: Servicios completos. Redes subterráneas. Agua potable, en tomas domiciliarias,
energía eléctrica, iluminación exterior de buena calidad, drenaje redes mixtas
(pluviales y negras), pavimento asfáltico en buen estado, banquetas de concreto
hidráulico de 2.0 m., guarniciones de concreto, suministro de electrificación con
cableado aéreo y alumbrado público sobre postes metálicos, con lámparas de gas de
sodio, red telefónica aérea, sobre postería de madera recolección de deshechos
sólidos, transportes urbanos.

Equipamiento urbano: Escuelas de nivel preescolar, escolar primario y secundario de buena calidad, nivel
medio superior y superior, así como centros comerciales, tiendas y comercios de
diferentes giros, parques, plazas, templos.

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 III. Terreno

Tramo de calles, calles transversales, limítrofes El predio se encuentra ubicado con vista al oriente sobre la calle Sierra Gamón, entre la
y orientación: calle Sierra Nevada al norte, calle Monte Casino al sur, y calle Sierra Gorda al poniente.

Escritura número 29,850; Volumen número 670; en la Ciudad de Tultitlán, Estado de

México, a los doce días del mes de Noviembre del año dos mil doce, ante el notario
Linderos y colindancias según:
Licenciado David R. Chapela Cota, Titular de la Notaria Pública Número de cincuenta y
ocho.

orientaciones medidas colindantes

Al Norte: 15.00 m Con Lote siete

Al Sur: 15.00 m Con Lote nueve
Al Oriente: 8.00 m Con Sierra Gamón
Al Poniente: 8.00 m Con Lote veintisiete

Superficie total del terreno: 120.00 m² Relación de Superficie (Terreno/Construcción): 2.24

Superficie total de la construcción: 269.00 m²
Indiviso: 100%

Configuración y topografía: Terreno sensiblemente plano a la vista de forma regular.

Número de frentes a calles:
Características panorámicas y/o urbanas:
Densidad habitacional permitida:
Servidumbre y/o restricciones:
Uso de suelo autorizado para el terreno:
Consideraciones adicionales:
Uno
Con vista a construcciones similares al inmueble valuado.
Según los planos parciales de desarrollo urbano (50 viv/ha)
Lo indicado en el plan municipal vigente.
Habitacional.
Las propias del fraccionamiento.

Croquis de localización
Macro-croquis Micro-croquis

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 IV. Descripción del inmueble

Uso actual del inmueble: Se trata de un lote de terreno del cual se desplanta una casa habitación de tres
niveles, orientada hacia el oriente, la cual consta de: cocina, sala, comedor, cantina,
medio baño, patio trasero y estacionamiento en primer nivel; un baño, 2 recámaras
con vestidor y 1 recámara con vestidor y baño completo en el segundo nivel; y 2
recámaras, un baño, bodega y azotea con área de lavado en el tercer nivel.

Uso: Habitacional
Clave: H

Tipos de construcción: Un solo tipo de construcción

Calidad y clasificación: T1- Clase 4 Moderna

De buena calidad

Uso general: Excelente

Número de Niveles: Tres niveles

Edad aproximada: 12 años

Vida útil total: 80 años
Vida útil remanente: 68 años

Estado de conservación: Muy bueno

Calidad del proyecto: Funcional

Unidades rentables o
susceptibles de rentarse: Una, el bien inmueble que se valúa.

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 V. Elementos de la construcción
a) Obra negra o gruesa
Cimentación: Se suponen zapatas corridas y trabes de liga de concreto armado, así como losa de cimentación
para recibir muros de carga.
Estructura: Se suponen losas de concreto armado, trabes y columnas del mismo material apoyadas cobre la
cimentación.
Muros: Se supone block de concreto con refuerzos verticales de concreto armado.
Entrepisos: Losas macizas planas de concreto armado de 15 cms. de espesor en claros cortos y medianos.
Techos: Losas macizas planas de concreto armado de 15 cms. de espesor en claros cortos y medianos.
Azoteas: Losas macizas a dos aguas para dar pendiente de concreto armado de 15 cms de espesor.
Bardas: Las propias de la construcción y barda perimetral trasera probablemente a base de block de
cemento con refuerzos verticales de concreto armado.
b) Revestimientos y Acabados
Aplanados en muros interiores: De yeso a regla y plomo, con acabado de tirol planchado con pintura vinílica en estancias y
habitaciones.
Aplanados en muros exteriores: Repellado con mezcla cemento cal y arena con pintura vinílica.
Plafones y falsos: De yeso a regla y plomo, con acabado de tirol planchado con pintura vinílica.
Lambrines: Azulejo de 30 X 60 en zonas húmedas de baño y cocina.
Pisos: Mosaico de granito de agregado fino de 20 x 20 cm. y loseta cerámica en patio trasero
Zoclos: De acuerdo al piso.
Escaleras: Interiores a base de madera de planta baja a primer nivel y a base de rampa de concreto armado
con escalones forjados de concreto cubierto de loseta cerámica.
Pintura: Vinílica en muros y plafones. Esmalte en herrería y carpintería.

c) Carpintería y herrajes
Puertas/Ventanas: Puerta de acceso principal con cristal, y puertas de comunicación de madera forjada a base de
tablón, en habitaciones puerta de tambor de pino con forro de triplay de pino sobre marco de
madera.
Guardarropas y libreros fijos: Puertas de tambor corredizas y abatibles en closet con bastidor de pino y forro de triplay de pino,
con interiores a base de entrepaños del mismo material.
Otros: Cocina integral, cantina y escaleras de planta baja a primer nivel.

d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias

Red de alimentación: Ocultas y completas a base de tubo de cobre y galvanizada.
Red de desagües: Ocultas y completas a base de tubería de PVC en instalación sanitaria con tubería de albañal de
concreto simple hacia registros.
Muebles de baño y accesorios: De color blanco, de buena calidad con accesorios metálicos para empotrar, así como dos tinas de
baño en recamaras principales.
Muebles de cocina y lavandería: Tarja de acero inoxidable
Calentador(es): 2 calentadores de paso a base de gas natural, automáticos de 40 litros.
Tinaco(s): De plástico de 1100 litros

e) Instalaciones eléctricas
Red de alimentación: Ocultas a base de tubo "Conduit", interruptores de tapa de plástico, con número de salidas
normales de centro en techo.
Accesorios y lámparas fijas: Accesorios metálicos de buena calidad.

f) Herrería
Puertas/Ventanas/Canceles: Ventanería de aluminio color blanco, Zaguán a base de perfil ptr y puerta principal de acceso de
acero decorativo.
Marcos/Protecciones/Rejas: Rejas de herrería a base de cuadrado y ángulo en acceso.

g) Vidriería
Material: Medio doble de 6 mm y filtrasol u opaco en baño.

h) Cerrajería Chapas reforzadas, así como de sobreponer y cilindro de calidad comercial.

i) Fachadas Una, Aplanado de mezcla fina de cemento y arena con pintura vinílica.

j) Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias.

Instalaciones Especiales: Interfon y circuito cerrado de T.V.
Elementos Accesorios: Sin elementos accesorios a la vista
Obras Complementarias: Cisterna con equipo de bombeo e hidroneumático para elevación del agua, cocina integral, patios y
bardas.
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 VI. Consideraciones previas al avalúo

A. OBJETIVO DEL AVALÚO

En todos los casos se entenderá que el objetivo del Avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o propiedad, a
menos que se indique otro. Para ello, se incluirán y desarrollarán los tres Métodos o enfoques de Valuación exigidos por la C.N.B.V., a
saber: 1) El Método Físico, Directo o también llamado de Costos, 2) El Método de Capitalización de Rentas o de Ingresos y, 3) El Método
Comparativo o de Mercado, como se definen a continuación.

Será necesario indicar el propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo documento, por ejemplo: Otorgamiento o liquidación
de crédito, escrituración, pago de impuestos, venta de la propiedad y determinar su valor asegurable, entre otros fines.

B. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN
Método Físico, Directo o Enfoque de Costos, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reposición de
un bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación y en su caso, la
obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien.
Método de Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o
capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un
largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real)
aplicable al caso en estudio, así como las deducciones.

Método Comparativo o Enfoque de Mercado, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el
bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales
factores diferenciales (homologación).

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.): Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los
inmuebles en razón de su estructura y acabados, incluyendo únicamente los costos indirectos propios del constructor o contratista.

Costo Neto de Reposición (C.N.R.): Es el que resulta de descontar al Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) los deméritos atribuibles a la
depreciación por Edad y Estado de Conservación o su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado
original o nuevo para el caso de los inmuebles.
Renta Bruta Mensual (R.B.M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un
mes natural, a la fecha del Avalúo.
Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son:
depreciación de la construcción, vacíos intercontractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I.S.R., Predial, Drenaje,
etc.), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de áreas públicas o comunes, así como por administración.
Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado
género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez.

Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.): Es un indicador económico empleado recurrentemente, cuya finalidad es la de medir
a través del tiempo la variación de los precios de una canasta fija de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares.

Avaluó: El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la
apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos
generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.

Valor Comercial: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa,
estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación sin
intermediarios, al término de 180 días contados a partir de la fecha del Avalúo con una promoción suficiente y adecuada a su mercado.

Negociación: Corresponde a la corrección que se realiza a juicio del perito valuador por la diferencia que existe entre el valor de oferta
de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en efectivo y a corto
plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.
Ubicación: Este factor califica la posición física del predio en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de
frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.

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Frente: Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.

Zona: Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona, según su ubicación dentro de un área de valor específica del
inmueble que se está valuando y los comparables a analizar. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante
a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se
presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.
Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada (elevada o hundida) o con pendientes
(ascendentes o descendentes), no contempla la composición del suelo.
Fondo: Tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes profundidades o fondos.
Superficie: Este factor tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre dos predios con diferentes áreas o superficies.

Forma: Este factor califica la irregularidad del bien valuado o sujeto, con respecto al lote tipo o predominante, o en su caso con la oferta.

Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo, calidad de construcción y
acabados, premiando o demeritando a los comparables dependiendo sea el caso.
Estado de Conservación: Es el factor que considera el nivel de deterioro, que una edificación registra por el buen mantenimiento y/o la
frecuencia del mismo que se le ha proporcionado al inmueble.
Otro: Para este factor se tomó en cuenta si el inmueble tenía algún beneficio o perjuicio que pudiera impactar directamente en el valor
de dicho inmueble. En caso de que éste sea de aspecto político, económico o social, se deberá especificar el motivo del factor y
comentar en el capítulo de Consideraciones Generales.

D. CONDICIONANTES Y SALVEDADES AL AVALÚO

La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada
por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de
propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).

La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que
se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán causa de responsabilidad alguna para el
Perito Valuador por información omitida en la solicitud del Avalúo.
Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o
nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.
En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad,
por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación o por informe expreso del solicitante o propietario
del mismo bien.

Toda vez que el objetivo del presente Avalúo NO es constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier
otra restricción legal, el Valor Comercial estimado al que se concluye en el presente sólo considera las expresadas en el propio Avalúo,
porque se observaron durante la inspección ocular al bien o porque fueron incluidas en la documentación proporcionada al efecto.

Los croquis de localización o de distribución dibujados en el presente son aproximados, por lo que no deben considerarse como "planos
a escala", esto es, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.
El presente Avalúo es de uso exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en la Hoja 1, Capítulo I. Antecedentes,
por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
La vigencia del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporalidad que
establezca en su caso la Institución emisora del Avalúo, la Autoridad competente o los factores externos que influyen en el Valor
Comercial.

La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la "aparente" o "estimada" por el Perito Valuador en razón de la observación
directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.

El Factor de Demérito aplicado para las construcciones en el Enfoque de Costos, incluye tanto la depreciación por Edad como por el
Estado de Conservación.

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 Análisis Comparativo de Mercado (Homologación)
Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa

Oferta Ubicación de la oferta Forma Top. Fecha Teléfono Fuente/Informante

1 Paseo de Los Virreyes 223, Parque Residencial Coacalco Reg. Plano 17-nov-20 562043-1863 Inmuebles24
2 Monte Elbruz Esq. Paseo de la Palmas Reg. Asc. 17-nov-20 555025-8306 Inmuebles24
3 Paseo de las Palmas, Parque Residencial Coacalco 1a Secc Reg. Desc. 17-nov-20 552435-4306 Lamudi
4 Lomas de Castilla, Lomas de Coacalco Reg. Desc. 17-nov-20 552435-4306 Lamudi
5 Parque Residencial Coacalco 3a Secc. Reg. Plano 17-nov-20 552419-0006 Lamudi

Área Precio Unit. Factores de Homologación

Oferta Precio de Venta 2
(m ) ($/m²) Neg. Zona Ubic. Frente Forma Sup. Top. F. Res Valor ($/m²)
1 $710,000.00 147.00 m² 4,830 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 4,830 $/m²
2 $850,000.00 182.00 m² 4,670 $/m² 1.00 1.00 0.87 1.00 1.00 1.00 1.18 1.03 4,810 $/m²
3 $500,000.00 122.50 m² 4,082 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18 1.18 4,816 $/m²
4 $250,000.00 60.00 m² 4,167 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 4,167 $/m²
5 $600,000.00 120.00 m² 5,000 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 1.05 5,250 $/m²
Área del sujeto: 120.00 m²
Valor unitario aplicable, en números redondos: 4,775.00 $/m²

Comparables de inmuebles en renta semejantes en uso al que se valúa (Terreno + Construcciones)

Oferta Ubicación de la oferta Edad E.C. Fecha Teléfono Fuente/Informante

1 Canarios, Coacalco de Berriozábal 18 años Bueno 17-nov-20 555886-2828 iCasas
2 Ex-Hacienda San Felipe 1a. Sección 8 años Bueno 17-nov-20 552300-8087 Segundamano
3 Parque Residencial Coacalco 15 años Bueno 17-nov-20 553277-0198 Otro
4 Parque Residencial Coacalco 2a Secc. 15 años Normal 17-nov-20 553371-4928 Segundamano
5 Parque Residencial Coacalco 2a Secc. 15 años Normal 17-nov-20 555403-9662 Segundamano

Superficie de Precio Unit. Factores de Homologación

Oferta Precio de Renta
Construcción ($/m²) Neg. Ubic. Sup. Edad Acab. E.C. Otros F. Res Valor ($/m²)
1 $10,000.00 140.00 m² 71 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.07 1.11 1.00 1.00 1.19 85.00 $/m²
2 $9,500.00 120.00 m² 79 $/m² 1.00 1.00 1.00 0.97 1.05 1.00 1.00 1.02 81.00 $/m²
3 $7,000.00 90.00 m² 78 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.03 1.02 1.00 1.00 1.05 82.00 $/m²
4 $14,000.00 220.00 m² 64 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.03 1.11 1.05 1.00 1.20 76.00 $/m²
5 $7,000.00 110.00 m² 64 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.03 1.11 1.05 1.00 1.20 76.00 $/m²
Área del sujeto: 269.00 m²
Valor unitario aplicable, en números redondos: 80.00 $/m²

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 VII. Método Comparativo (Enfoque de Mercado)
Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (Terreno + Construcciones)

Oferta Ubicación de la oferta Edad E.C. Fecha Teléfono Fuente/Informante

1 Sierra Gorda 39, Parque Residencial Coacalco 1a Secc. 20 años Bueno 17-nov-20 551454-0739 Metros Cúbicos
2 Sierra Mazapil 85, Parque Residencial Coacalco 35 años Muy Bno. 17-nov-20 555025-8306 Inmuebles24
3 Cenzontles, Parque Residencial Coacalco 1a Secc. 16 años Normal 17-nov-20 551496-2371 Propiedades
4 Sierra Gamón, Parque Residencial Coacalco 15 años Normal 17-nov-20 551728-2047 Inmuebles24
5 Sierra Ventana 6, Parque Residencial Coacalco 2a Secc. 20 años Bueno 17-nov-20 554965-1340 Metros Cúbicos

Superficie de Precio Unit. Factores de Homologación

Oferta Precio de Venta
Construcción ($/m²) Neg. Ubic. Sup. Edad Acab. E.C. Otros F. Res Valor ($/m²)
1 $1,500,000.00 128.00 m² 11,719 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.08 1.06 1.00 1.00 1.14 13,359 $/m²
2 $1,690,000.00 158.00 m² 10,696 $/m² 0.95 1.00 1.00 1.30 1.00 0.95 1.00 1.17 12,515 $/m²
3 $1,890,000.00 200.00 m² 9,450 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.05 1.09 1.05 1.00 1.20 11,340 $/m²
4 $2,100,000.00 219.00 m² 9,589 $/m² 1.00 1.00 1.00 1.03 1.09 1.05 1.00 1.18 11,315 $/m²
5 $1,660,000.00 180.00 m² 9,222 $/m² 0.99 1.00 1.00 1.08 1.05 1.00 1.00 1.12 10,329 $/m²
Área del sujeto: 269.00 m²
Valor unitario aplicable, en números redondos: 11,772.00 $/m²

Uso o destino Área Valor unitario Factor de Valor unitario Valor Result.
Tipo 2 2
del área (tipo) (m ) aplicable ($/m ) Ajuste Modificado ($/m²) ($/m²)
1 Casa habitación 269.00 m² 11,772.00 $/m² 1.00 11,772.00 $/m² $3,166,668.00
Área total del sujeto: 269.00 m² $3,166,668.00

SUBTOTAL: $3,166,668.00
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $3,166,670.00

Enfoque de Mercado

Casa habitación 100%

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 VIII. Método Físico o Directo (Enfoque de Costos)
a) Del Terreno:

Lote tipo o moda: 120 m²

Estimación del valor del Terreno:

Factores de Eficiencia:
F. Zona F. Ubicación F. Frente F. Forma F. Superficie F. Topografía F. Fondo F. Resultante
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.95
Fracción Superficie Valor Unitario Coeficiente Motivo del Valor Unitario Valor Parcial
m2 $/m2 Coeficiente Res. ($/m2) ($)
1 120.00 m² 4,775 $/m² 0.95 4,536 $/m² $544,320.00

Suma: 120.00 m² Suma: $544,320.00

Para la obtención del factor del terreno se utilizaron los factores de: Indiviso: 100%
Zona, Ubicación, Frente, Forma, Superficie, Topografía y Fondo. Sub-total a): $544,320.00

b) De las construcciones:
Estimación de valor de las Construcciones:

Tipo Uso o destino Superficie C.R.N. Factor de C.N.R. Valor Parcial

de las construcciones m2 (unitario) $/m2 Demérito (unitario) $/m2 ($)

T1 Casa habitación 269.00 m² 9,650 $/m² 0.94 9,071 $/m² $2,440,099.00

Total: 269.00 m² Sub-total b): $2,440,099.00

c) Instalaciones especiales, Elementos accesorios y Obras complementarias:

Corresponde al 5% del valor de las construcciones: Sub-total c): $122,004.95

Valor Físico Total (a + b + c): $3,106,420.00

Enfoque de Costos
4%
17%

79%

a) Terreno: b) Construcciones: c) I, E, O:

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 IX. Método de Capitalización por Rentas (Enfoque de Ingresos)
a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.
Deducciones % $
a) 1. Vacíos contractuales 1.67% 358.67
b) 2. Impuesto Predial ( Base renta) 2.00% 430.40
c) 3. Servicio de agua (En su caso) 1.00% 215.20
d) 4. Conserv./mantenimiento 1.00% 215.20
e) 5. Administración
f) 6. Energía Eléctrica (En su caso) 1.00% 215.20
g) 7. Seguros (daños) 7.56% 1626.73
h) 8. Otros (Imprevistos)
j) 9. Deducciones Fiscales (2+3+4+5+6+7) 12.56% 2702.73
k) 10. Impuestos sobre la renta 2.00% 430.40
SUMA DE DEDUCCIONES (1+8+9+10) 16.23% 3491.80

TOTAL EN NÚMEROS REDONDOS: 16.20% $3,486.24

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN.

CONCEPTO CÁLCULO TASA DE CAPITALIZACIÓN
TASAS 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% 12.0%
EDAD (años) 0-5 6 - 15 16 - 30 31 - 45 46 - 60 MAS DE 60
calificación 1

ESTADO DE CONSERVACIÓN NUEVO MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO

calificación 1
DEPTO/CASA OFNA/LOCAL
USO DEL INMUEBLE CASA HAB. UNIF. EDIF. PROD. HAB-COM OFNA/LOCAL UNIF. BODEGA/ INDUSTRIA
CONDOMINIO CONDOMINIO
calificación 1

USO GENERAL ÓPTIMO EXCELENTE BUENO REGULAR DEFICIENTE SIN USO

calificación 1

CALIDAD DEL PROYECTO ÓPTIMO MUY BUENO FUNCIONAL REGULAR INADECUADO PÉSIMO
calificación 1

VIDA ÚTIL REMANENTE MÁS DE 60 60 - 46 45 - 31 30 - 16 15 - 6 TERMINADA

calificación 1
SEGUNDO
CLASIFICACIÓN DE ZONA LUJO PRIMER ORDEN TERCER ORDEN PROL. SERV. COM. PROL. SERV. INCOM.
ORDEN
calificación 1
Const. > Terr MAYOR Const. > Terr HASTA 3- Const. > Terr Terr. > Const. HASTA 3-
REL. SUP. (TERR/CONST) Terr. = Const. Terr. > Const. MAYOR 3-1
3-1 1 HASTA 2-1 1
calificación 1

SUMA CALIF. 2 5 1
CAPITALIZACIÓN 0.875 1.00 1.125 1.25 1.375 1.50
TASAS PARCIALES 1.75 5.00 1.13

TASA RESULTANTE: 7.88%

Tipo Uso o destino del área Área (m²) V.U. ($/m²) Renta Bruta Mensual

1 Casa habitación 269.00 m² 80.00 $/m² $21,520.00

TOTAL 269.00 m² $80.00 $21,520.00

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos: $21,520.00

SUMAN DEDUCCIONES (D): 16.20% $3,486.24

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]: $18,033.76

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]: $216,405.12

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al: 7.88% Resulta un Valor por Capitalización de Rentas de: $2,746,260.00

Coeficiente R.B.M./Valor Comercial: 0.68%

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 X. Resumen de Resultados

RESULTADOS
RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
$3,200,000.00
$3,100,000.00
Resultado del Método Comparativo o de MERCADO: $3,166,670.00

$3,000,000.00
Resultado del Método Físico o de COSTOS: $3,106,420.00
$2,900,000.00
$2,800,000.00 Resultado por Capitalización de Rentas o de INGRESOS: $2,746,260.00
$2,700,000.00
$2,600,000.00
$2,500,000.00
a) Método Comparativo (MERCADO)
b) Método Físico (COSTOS)
c) Método de Rentas (INGRESOS)

XI. Consideraciones Previas a la Conclusión.

1.- El Valor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el: Método Comparativo o de Mercado,
ya que es el más representativo.
2.- Véase por favor el apartado "D". Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo
"CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO"

XII. Conclusión del avalúo.

EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO PARA EL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A : $3,167,000.00
TRES MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.
ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA: 19-nov-20 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALÚO.

Valor Unitario Vendible resultante: $11,773.23/m²

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Perito Valuador

Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble
al día: 19-nov-20 es la suma en números redon-
dos de: $3,167,000.00 (según I.N.P.C. de Banxico).

Fecha de vigencia del avalúo (6 meses): 19 de mayo de 2021

Martín Andrés Luna Morlán
Credencial Número:
11880985 expedida por la Dirección General de
Profesiones

NOTAS:
1. EL PRESENTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ SI NO CUENTA CON LA FIRMA DEL C. MARTÍN ANDRÉS LUNA MORLÁN

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Anexos Fotográficos

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