CASOS PRÁCTICOS EN LA ACTIVIDAD NOTARIAL EN MATERIA DE

EXTRANJERÍA

Dr. Pascual Alberto Orozco Garibay

1.- ¿Un extranjero puede adquirir por herencia una parcela ejidal?

No porque para ser ejidatario se requiere ser mexicano de conformidad con los
artículos 13 y 15 de la Ley Agraria.

2.- ¿Un mexicano con doble nacionalidad puede comprar un inmueble en la zona
restringida?

Si porque es mexicano aunque posea otra nacionalidad y en consecuencia puede

adquirir inmuebles en cualquier parte del país. Art. 27 Constitucional.

3.- ¿Una sociedad extranjera puede adquirir en propiedad tierras agrícolas

ganaderas o forestales?

No de conformidad con el artículo 130 de la Ley Agraria y 7 de la Ley de Inversión

Extranjera.

4.- ¿Se puede otorgar un poder o un testamento sin que nos acrediten su situación
migratoria regular?

Si en los términos de los artículos 6 y 66 de la Ley de Migración. Los únicos

supuestos en donde nos deben acreditar su condición como visitante, o residente
temporal o permanente en los supuestos de adquisición de inmuebles o para
participar en la constitución de una sociedad. Art. 65 de la Ley de Migración y 140
del Reglamento.

5.- ¿Un extranjero con condición de estancia de visitante puede formar parte de
una sociedad en su constitución o adquirir inmuebles?
Si en los términos de los artículos 6, 65 y 66 de la Ley de Migración y 140 del
Reglamento.

6.- ¿Un extranjero puede ser representante de una Asociación Religiosa?

No en los términos del artículo 11 de la Ley de Asociaciones Religiosas y Culto

Público.

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7.- ¿Un extranjero puede ocupar cargos de dirección o formar parte del Consejo
de Administración de las Sociedades Cooperativas?

No con fundamento en el artículo 7 de la Ley de Sociedades Cooperativas.

8.- ¿Los extranjeros sean personas físicas o morales pueden otorgarles créditos a
las entidades federativas o a los municipios?
No de conformidad con el artículo 117-VIII Constitucional.

9.- ¿Un extranjero puede adquirir a título de legado la propiedad de un inmueble

en zona restringida?

No, por prohibición Constitucional (art. 27), un extranjero por ninguna causa puede
adquirir inmuebles en zona restringida.

10.- ¿Se puede constituir una sociedad mexicana exclusivamente con socios o
accionistas extranjeros?

Si porque para constituir una sociedad mexicana los únicos requisitos que exige la
ley son que constituyan de acuerdo a las leyes mexicanas y que establezcan su
domicilio en territorio nacional. Art. 8 de la Ley de Nacionalidad.

11.- ¿Una sociedad extranjera puede adquirir inmuebles?

Si ya que tiene personalidad jurídica de acuerdo a lo establecido en los artículos

25-VII del Código Civil y 250 de la Ley General de Sociedades Mercantiles;
aunque deben pedir permiso previo a la Secretaría de Relaciones Exteriores;
aunque no pueden adquirir en la zona restringida; ni tampoco parcelas ejidales o
tierras agrícolas, ganaderas o forestales (arts. 27-I, IV Constitucional, 13, 15 y 130
de la Ley Agraria y 7 de la Ley de Inversión Extranjera.

12.- Qué sucede con la propiedad de los inmuebles de un mexicano por

naturalización que renuncia a su nacionalidad ¿Las pierde?

En los términos del artículo 23 del reglamento de la Ley de Nacionalidad exige que
dentro de los 6 meses siguientes debe solicitar el permiso a la Secretaría de
Relaciones Exteriores si se trata de inmuebles adquiridos fuera de la zona
restringida y si los mismos se encuentran dentro de dichas zonas tiene un plazo
máximo de dos años para transmitirlos a personas que estén capacitadas para
adquirirlos, de lo contrario la Federación puede reivindicar esos inmuebles.

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13.- ¿Un mexicano que durante su matrimonio celebrado bajo el régimen de
sociedad conyugal con una extranjera, adquirió un inmueble, lo puede vender sin
el consentimiento de su cónyuge?

Si puede enajenarlo si la cónyuge extranjera al momento de la adquisición no

solicito el permiso o la constancia a la Secretaría de Relaciones Exteriores, que es
el requisito constitucional para que un extranjero pueda adquirir la propiedad de
inmueble (art. 27-I Constitucional y jurisprudencia por contradicción de tesis
49/2005)

14.- Un extranjero es instituido legatario de un inmueble en zona restringida y

durante el trámite de la sucesión adquiere la nacionalidad mexicana por
naturalización ¿Se puede hacer la escritura?

No, ya que los efectos de la sucesión se retrotraen al momento del fallecimiento

del autor de la sucesión. Art- 1290 del Código Civil Federal.

15.- ¿Se requiere el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que

un extranjero adquiera el usufructo de un inmueble ubicado fuera de la zona
restringida?

Yo recomiendo que sí se solicite el permiso por seguridad, aunque técnicamente

sólo se requiere si adquiere la propiedad.

16.- ¿Si al revisar el antecedente de propiedad se descubre que el vendedor

extranjero no pidió el permiso a Relaciones Exteriores se puede formalizar la
enajenación a favor de un mexicano?

No ya que el extranjero por prescripción constitucional nunca adquirió y al no ser

dueño no puede enajenar.

17 ¿Si se constituye una sociedad mexicana integrada por accionistas extranjeros

tenemos alguna obligación adicional?

a) Dar el aviso a la S.R.E. de la constitución de la sociedad que contiene la

cláusula de admisión de extranjeros - Art. 14 del Reglamento de la Ley de
Inversión Extranjera.
b) Dar el aviso al Registro Nacional de Inversiones Extranjeras de la
participación de los extranjeros en la Sociedad Mexicana. Art. 34 y 38 L.I.E.

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18.- ¿Si se constituye un fideicomiso inmobiliario en zona restringida la fiduciaria
es la obligada a inscribirlo en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeros o
nosotros los notarios?

Si no nos exhiben la solicitud de inscripción debemos informar de tal emisión al

Registro dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha de la autorización de la
escritura, aunque el obligado a inscribirlo es la Institución fiduciaria dentro de los
40 días hábiles a partir de la constitución del fideicomiso. Art. 34 de la Ley de
Inversión Extranjera.

19.- Dos hombres extranjeros casados entre sí al amparo de la ley de su país

acuden ante usted para solicitarle la formalización de la escritura de donación de
un inmueble que va otorgar uno de ello a favor de otro ¿Causa impuesto sobre la
renta por adquisición de bienes inmuebles?

El matrimonio celebrado entre dos hombres extranjeros, es válido en México y se

les reconoce el carácter de cónyuges. Se puede hacer la escritura previa la
obtención del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y dicha donación
se encuentra exenta. Art. 27-I Constitucional, Art. 131 Código Civil Federal y Art.
93 frac. XIX inciso a) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

20.- ¿Si un extranjero enajena su casa habitación el ingreso se puede exentar?

Se puede exentar el ingreso siempre y cuando declare bajo protesta de decir

verdad:
a) Acredite ser residente fiscal: 1) Constancia expedida por el SAT
2) Cédula de identificación fiscal.
b) No haber solicitado la exención en los últimos 3 años
c) Acreditar que es su casa habitación con los comprobantes fiscales (R.F.C.
del extranjero de los pagos efectuados por la prestación de servicios de
energía eléctrica, telefonía o estados de cuenta expedidos por instituciones
del sistema financiero;
d) Señalar un domicilio para oír notificaciones diferentes al de la casa que está
vendiendo;
e) Su Registro Federal de Contribuyentes y su CURP (clave única de registro
de población) Arts. 1, 93-XIX Ley del Impuesto Sobre la Renta; 155 del
reglamento y regla 3.11.3 de La Resolución Miscelánea Fiscal 2022.

21.- Si un extranjero vende un inmueble que no es casa habitación ¿Cómo se

calcula el Impuesto Sobre la Renta?

El cálculo del impuesto se realiza como cualquier enajenación efectuada por un

mexicano. Art. 121-126 Ley del Impuesto Sobre la Renta.

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22.- Si el extranjero no es residente fiscal y pretende enajenar un inmueble ¿Cuál
es el tratamiento fiscal?

Esa venta causa el 25% sobre el precio pactado sin deducción alguna o al ingreso
gravable (precio menos deducciones actualizadas) se le aplica la tasa del 35%.
Art. 160 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y Regla 3.11.3 y 3.15.16 de la
Resolución Miscelánea Fiscal para 2022.

23.- ¿Si un extranjero se adjudica por herencia un inmueble se encuentra exenta o

gravada?

La regla general es que se encuentra exenta. (Art. 93-XXII) salvo que el heredero
o legatario resida en otro país, en cuyo caso se encuentra gravada a la tasa del
25% del valor del inmueble sin deducción alguna. Art. 160 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta.

24.- La donación que reciba un extranjero ¿Se encuentra exenta?

Las donaciones entre cónyuges o entre ascendientes o descendientes o viceversa

se encuentran exentas, salvo que el donatario que sea el ascendiente resida en el
extranjero en cuyo caso se causa el impuesto a la tasa del 25% sobre el total del
valor de avalúo, sin deducción alguna. Si la donación la recibe de cualquier otra
persona, se encuentra gravada a la tasa del 20% y si reside en el extranjero la
tasa aplicable es del 25%. Arts. 93-XXIII, 130, 132 y 160 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta.

25.- Si un residente en territorio nacional le enajena a título oneroso a un residente

en el extranjero.
Si la autoridad fiscal practica un avalúo y éste excede en más de un 10% de la
contraprestación pactada, por la diferencia se aplicará la tasa del 25% sin
deducción alguna, debiendo enterarlo el enajenante. Art. 160 quinto párrafo de la
Ley del Impuesto Sobre la Renta.