ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA PROYECTO DE

VIVIENDA VERTICAL EN TULUM, QUINTANA ROO

Octubre 2023
RESUMEN EJECUTIVO

2
INTRODUCCIÓN - METODOLOGIA

© Todos los derechos reservados.

3
INTRODUCCIÓN - UBICACIÓN DEL PREDIO

Ubicación del predio

733.5 m² Superficie del predio

Zona habitacional

Restaurante

Hotel

Vialidad secundaria

Calle

Fuente: CREA 2023

FODA CREA
INTERNAS
Fortalezas
+ El Predio se ubica dentro de la Región 15, sobre la Av.
Chenchén, la cual a una distancia de 1 km conecta con
la Av. Kukulkán, avenida de gran relevancia ya que, en
dirección al Sur, a una distancia de 4.6 km encontramos
la Playa Mirador, por otro lado, en dirección contraria
sobre la misma Av. Kukulkán a una distancia de 2.9 km
encontramos la Carretera Tulum – Cancún.
+ La ubicación del predio está dentro de una zona
(Región 15) de alto desarrollo de vivienda residencial y
residencial plus.
+ La estación del tren maya (Tulum), se encuentra a 25
minutos de la ubicación del predio.
+ Dentro del Trade Area se han detectado giros
comerciales como: Cafeterías, restaurantes y tiendas de
abarrotes que dan servicio a los residentes de la zona.
+ El predio cuenta con una buena accesibilidad ya que se
puede llegar por Av. Kukulkán por el este del predio, o
bien, por el oeste por la Av. Fundadores de Tulum.
+ El predio se encuentra en esquina con la Av. Chenchén
y la Calle 16 sur, por lo que puede tener más de un
acceso.
+ Los lotes colindantes al predio tienen entre 300 y
733.5m2 por lo que no habrá proyectos con mayor
superficie territorial a la del predio, ya que esté cuenta
con 733.5m2.
Debilidades
- De acuerdo a lo visto en campo y verificado con
Desarrollo Urbano no existe rutas de transporte
público dentro del Trade Area, por lo que la gente
se tiene que transportar en taxi.
- Los servicios urbanos dentro de la zona se han
vuelto responsabilidad de la persona a cargo del
desarrollo comercial o de vivienda (Arquitecto,
Contratista o Constructora), ya que los planes por
parte del municipio para la introducción de
alumbrado, drenaje y pavimentación no tienen
fecha de inicio dentro de la zona de estudio.
- Las Avenidas y calles secundarias por las cuales se
accede al predio no cuentan con pavimento, por lo
que dificulta la plena circulación de peatones y
automóviles, esto por causa de los
encharcamientos causados por las condiciones
naturales de la zona.
- No existe alumbrado en las calles, lo cual propicia
que el flujo peatonal de algunos turistas
hospedados en la zona se limite hasta las 6:00 pm
que hay luz natural, para transitar por la zona de
análisis.
EXTERNAS
Oportunidades Amenazas
+ Tulum es el segundo municipio con la Tasa de - Dentro de Trade Area se tiene un total 1,453
Crecimiento Anual más alta del estado de Quintana vivienda, la cual es más del 100% que la población
Roo, con una tasa del 5.2%, durante el periodo residente (706 habitantes), debido a que es una
2010-2020. zona turística.
+ Para el 1 de diciembre del 2023 se apertura el - De los 16 proyectos detectados como competencia
aeropuerto de Tulum el cual tendrá una capacidad dentro del Trade Area el 88% del total pertenecen
para recibir 5.5 millones de pasajeros y 32,000 a un segmento de vivienda tipo Residencial, la cual
operaciones anuales, facilitando el traslado de los registra 123 unidades disponibles, con un precio
turistas al municipio de Tulum. promedio de $3.6 MDP y una colocación promedio
de 0.4 unidades al mes, de continuar con los
+ En los primeros meses del 2024 se comenzará con
mismos ritmos de venta, se tardarían 10.4 años en
la comercialización de boletos para transporte en el
agotar el stock disponible.
tren maya a turistas y población local.3
+ El 100% de los hogares dentro de la Zona de
análisis pertenecen al segmento de gran
consumidor A/B (13.8%), C+ (51.4%) y C (34.8%)
con ingresos que van desde los $31,500 a los
$125,000 pesos al mes.
+ Se ha detectado que los proyectos de vivienda
dentro de la zona de análisis brindan la opción de
alquilar bicicletas a los residentes para facilitar el
traslado de los mismos.
+ El 12% de la muestra analizada dentro del Trade
Area corresponde a 2 proyectos tipo Residencial
Plus, con solo 12 unidades disponibles y un precio
por unidad promedio de $5.4 MDP, la colocación
promedio es de 0.4 unidades, lo que implica que en
1.2 años no se tendrá oferta de vivienda tipo
Residencial Plus.
5
1. CONDICIONES DE MERCADO

6
1.1 ENTORNO ECONÓMICO,
POLÍTICO Y SOCIAL

7
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - ANÁLISIS PESTEL
Políticos
P E
A tan solo 10 meses de la actual administración
del estado, se logra mejorar la calificación
crediticia con políticas de austeridad. Las
acciones de combate a la corrupción, la
transparencia y el orden en las finanzas
públicas, permitió que la agencia calificadora
Standard & Poor´s otorgara la calificación A
con perspectiva estable a Quintana Roo, lo que
garantiza un sólido desempeño presupuestal y
una mayor liquidez en los próximos dos años.¹
T L
Tecnológicos
En los primeros días de mayo de este 2023, se llevó a
cabo el Tulum Crypto Fest, el cual es un festival que
une tecnología, coworking, diversión y wellness y
tiene como objetivo explorar la profundidad de lo
que está sucediendo en este momento crucial para la
tecnología y el mundo.
Estuvo acompañado de un listado exclusivo de más
de cuarenta speakers, junto con muchas actividades
para aprender sobre nuevas tecnologías, conocer a
creadores, y presentar diferentes proyectos web para
inversores y venture capitalists.⁵
Económicos
El 43.7% de los trabajadores en Quintana Roo
laboran en la economía informal y producen 20 de
cada 100 pesos del Producto Interno Bruto (PIB)
de la entidad.
La información del Instituto Nacional de Estadística
y Geografía (Inegi) indica que esta actividad pasó
de ofrecer el 18.2% del valor de la economía local
en 2020, a 20.9% en el 2022.
El comercio minorista y los servicios de transporte
son los giros que más ingresos generan.²
Ecológicos
E
En Tulum con la llegada de más de dos millones
de turistas al año, se generan
120,570 toneladas de residuos anuales, por lo que
se ha creado la iniciativa Tulum Sostenible.
Paula Romalde Cohen, asesora de Real State
Sustentable, y vecina de La Veleta en Tulum,
barrio que se destaca por sus hoteles boutique,
cuenta que “el 60% de la basura en La Veleta la
generan los condominios”. Desde su consorcio,
Meet Point, crearon hace algunos meses un
sistema de separación de residuos y compostaje
por el que, si sus huéspedes no cumplen, se les
cobra una tarifa.⁶
Sociales
S
Aunque se tiene preparada la inauguración del
Tren Maya a diciembre de este 2023, será en los
primeros meses de 2024 cuando se comience con
la venta de boletos y así dar servicio a turistas y
pasajeros locales de los estados de Chiapas,
Tabasco, Campeche, Yucatán y Quintana Roo.³
También se tiene planeada la inauguración del
nuevo aeropuerto de Tulum el 1 de diciembre de
este 2023, el cual tendrá una capacidad para 5.5
millones de pasajeros y 32,000 operaciones
anuales.⁴
Legal
De acuerdo a la primera sesión ordinaria del
Consejo Municipal de Ordenamiento Territorial,
Ecológico y Desarrollo Urbano de Tulum,
celebrada a finales de mayo 2023, se emite el
aviso para informar al público en general del
inicio del proceso de elaboración del Programa
de Desarrollo Urbano del Centro de la Población
del corredor Tulum – Coba, mismo que incluye
las localidades de Coba, Manuel Antonio Ay,
Francisco Uh May y Macario Gómez en el
municipio de Tulum.⁷
8
 ZONA
Ubicación

• Tulum, es uno de los 11 municipios que

componen el estado de Quintana Roo, está
ubicado en la parte centro-norte del estado,
con una superficie de 2,090.4 km²,
representando el 4.7% del territorio estatal.

• Colinda al norte con Lázaro Cárdenas y

Solidaridad; al este con Solidaridad, Cozumel y
el Mar Caribe; al sur con el Mar Caribe y Felipe
Carrillo Puerto; y al oeste con Felipe Carrillo
Puerto, Lázaro Cárdenas, y la Zona Interestatal
de Quintana Roo, Yucatán.

INEGI 2020, CREA 2023

9
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Crecimiento poblacional

• El estado de Quintana Roo tuvo una tasa de crecimiento poblacional de 3.4% anual en el periodo comprendido entre 2010 y 2020, llegando a un total estimado de
1,857,985 habitantes en 2020 de acuerdo con datos del censo de INEGI.

• Por su parte, el municipio de Tulum registró una tasa de crecimiento de 5.2% para el mismo periodo, ubicándose en segundo lugar.

Municipios con mayor tasa de crecimiento

Población Hogares TCA* 2010-
# Municipios
2023 2023 2020
1 Solidaridad 416,734 138,299 7.7%
2 Tulum 54,325 16,312 5.2%
3 Isla Mujeres 25,096 7,493 3.4%
4 Benito Juárez 1,003,669 316,149 3.3%
5 Lázaro Cárdenas 30,432 8,260 1.4%
6 Bacalar 43,425 11,634 1.3%
7 Felipe Carrillo Puerto 86,883 22,205 1.1%
8 Cozumel 91,551 27,296 1.1%
9 José María Morelos 40,108 10,680 0.8%
10 Othón P. Blanco 230,472 69,820 -0.5%
* Tasa de Crecimiento Anual

NOTA: El municipio de Puerto Morelos no presenta datos de crecimiento poblacional debido a que es un territorio nuevo creado
en el 2016, por lo que no se cuenta con la suficiente información para hacer estimaciones demográficas para este año..

Fuente: INEGI, 2020

10
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Población

• El promedio de edad de la población en el municipio es de 27 años, una población bastante joven.

• El 66.7% de la población se encuentra en edad productiva

• El 52.2% de la población son hombres y 47.8% son mujeres. De acuerdo a estimaciones realizadas por CREA, se espera que para el 2023 Tulum tenga una población de
54,325 habitantes, representando el 2.7% a nivel estatal.

Municipios de Quintana Roo más poblados, 2023

Benito Juárez 1,003,669

Solidaridad 416,734

Othón P. Blanco 230,472

Cozumel 91,551

Felipe Carrillo Puerto 86,883

Tulum 54,325

Bacalar 43,425

José María Morelos 40,108

Lázaro Cárdenas 30,432

Puerto Morelos 26,921

Fuente: INEGI 2020, estimaciones CREA 2023

11
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - POBLACIÓN OCUPADA POR SECTOR

P.E.A. OCUPADA ( 2T 2023)

970,935 personas

SECTORES OTRO

0.1%
1,176 personas

PRIMARIO SECUNDARIO TERCIARIO

15.3% 80.7%
3.9% 783,100 personas
37,878 personas 148,781 personas
Establecimientos comerciales,
Agricultura, explotación forestal, Minería, Industria manufacturera, servicios de educación y transporte,
ganadería y pesca electricidad, agua y construcción servicios bancarios y financieros,
entre otros

Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo. Población de 15

12 años y más. Segundo trimestre 2023
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - POBLACIÓN OCUPADA POR SECTOR

97.6% OCUPADA
970,935 personas.

De acuerdo a los datos de la

A nivel nacional Quintana Roo
Encuesta Nacional de
ocupa la 23ª posición con
Ocupación y Empleo, la
población ocupada, al cierre
Población Económicamente
del 2T 2023.
Activa se contabilizó en
994,829 personas. 2.4% DESOCUPADA
23,894 personas.

Restaurantes y Servicios de
Principales actividades económicas de la población ocupada.
Alojamiento

Comercio

Servicios Diversos Servicios Profesionales,

Financieros y Corporativos

Construcción Servicios Sociales

20.9% 16.4% 12.3% 10.9% 8.3% 7.7%

Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo. Población de 15

13 años y más. Segundo trimestre 2023
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - REMESAS
Remesas en la entidad

• México registró al segundo trimestre de 2023, un total de $30,216.2 millones de dólares en remesas a nivel nacional. Por su parte el estado de Quintana Roo ocupa el
29° lugar en ingresos por remesas para el 2T 2023 con $190.4 millones de dólares que representa el 0.6% del total nacional.

• El municipio de Tulum ocupa el quinto lugar a nivel estatal, alcanzando ingresos por remesas de $10.8 millones de dólares, que representa el 5.7% del total del estado.

# Municipio Remesas* 2023 % Remesas

1 Benito Juárez $73.9 38.8%
2 Cozumel $34.6 18.2%
3 Solidaridad $31.5 16.5%
4 Othón P. Blanco $26.6 14.0%
5 Tulum $10.8 5.7%
6 José María Morelos $5.9 3.1%
7 Isla Mujeres $3.7 1.9%
8 Felipe Carrillo Puerto $2.3 1.2%
9 Lázaro Cárdenas $1.1 0.6%
*Remesas en millones de dólares

NOTA: Bacalar y Puerto Morelos son municipios que no tienen información sobre remesas este año. SIE- BANXICO junio 2023.

Fuente: Banco de México, 2023

14
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - PRODUCTO INTERNO BRUTO
Producto Interno Bruto (PIB) 2021
PIB precios constantes
# Entidad % del total
(MDP)
PRODUCTO INTERNO BRUTO 1 Ciudad de México $2,944,607 17.3%
2 Estado de México $1,575,492 9.2%

PIB: 3
4
5
6
Nuevo León
Jalisco
Veracruz
Guanajuato
$1,344,947
$1,186,919
$767,013
$682,552
7.9%
7.0%
4.5%
4.0%
7 Baja California $599,221 3.5%
8 Sonora $572,000 3.4%
Suma del valor de todos los bienes, 9 Coahuila $567,405 3.3%
servicios e inversiones que se producen 10 Chihuahua $566,203 3.3%
en el país en un año 11 Puebla $542,719 3.2%
12 Tabasco $502,306 2.9%
13 Tamaulipas $481,559 2.8%
14 Campeche $462,353 2.7%
15 Michoacán $406,943 2.4%
16 Querétaro $388,481 2.3%
17 Sinaloa $383,066 2.2%
18 San Luis Potosí $354,896 2.1%
19 Chiapas $268,174 1.6%
20 Yucatán $259,829 1.5%
21 Quintana Roo $257,699 1.5%
22 Hidalgo $251,438 1.5%
23 Oaxaca $249,591 1.5%
Estado analizado 24 Guerrero $227,408 1.3%
Menor de 1.0% 25 Aguascalientes $206,715 1.2%
26 Durango $200,397 1.2%
De 1.1 a 2.0% 27 Morelos $186,362 1.1%
28 Zacatecas $150,782 0.9%
De 2.1 a 3.0% 29 Baja California Sur $141,176 0.8%
30 Nayarit $116,192 0.7%
De 3.1 a 5.0%
31 Colima $101,361 0.6%
Mayor de 5.1% 32 Tlaxcala $94,889 0.6%
Total $17,040,694 100%
INEGI 2021 datos preliminares.

15
1.1 ENTORNO ECONÓMICO, POLÍTICO Y SOCIAL - INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA
Inversión Extranjera Directa 2T 2023

# Entidad Millones de dólares % del total

INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA 1

2
Ciudad de México
Nuevo León
$10,224.5
$2,794.9
35.1%
9.6%

IED:
3 Baja California $1,463.3 5.0%
4 Jalisco $1,390.5 4.8%
5 Estado de México $1,329.0 4.6%
6 Aguascalientes $1,240.3 4.3%
7 San Luis Potosí $1,211.8 4.2%
Aquella que tiene como propósito crear un
8 Coahuila $1,189.5 4.1%
vínculo duradero con fines económicos y 9 Chihuahua $1,092.4 3.8%
empresariales a largo plazo, por parte de 10 Puebla $1,002.3 3.4%
inversionistas extranjeros en el país 11 Guanajuato $891.2 3.1%
12 Veracruz $806.0 2.8%
13 Baja California Sur $533.4 1.8%
14 Querétaro $500.0 1.7%
15 Quintana Roo $496.6 1.7%
16 Sonora $491.2 1.7%
17 Tamaulipas $323.9 1.1%
18 Durango $320.0 1.1%
19 Zacatecas $256.3 0.9%
20 Michoacán $233.4 0.8%
21 Tlaxcala $229.7 0.8%
Estado analizado 22 Hidalgo $220.7 0.8%

Menos de 0.9% 23 Sinaloa $192.8 0.7%

24 Morelos $157.4 0.5%
De 1.0 a 2.0% 25 Yucatán $154.6 0.5%
26 Nayarit $122.0 0.4%
De 2.0 a 3.9% 27 Chiapas $64.0 0.2%

De 4.0 a 6.8% 28 Guerrero $61.5 0.2%

29 Oaxaca $49.4 0.2%
Mayor de 6.8% 30 Colima $30.4 0.1%
31 Tabasco $22.5 0.1%
32 Campeche $11.3 0.0%
Total $29,106.80 100%

Secretaría de Economía, junio de 2023, CREA 2023

16
 1.2 DEMANDA

POBLACIÓN, NIVELES SOCIOECONÓMICOS Y

PROMEDIO DE INGRESO FAMILIAR

17
1.2 DEMANDA - ANÁLISIS SOCIODEMOGRÁFICO

© Todos los derechos reservados.

18
1.2 DEMANDA - ANÁLISIS SOCIODEMOGRÁFICO – DENSIDAD POBLACIONAL

INEGI 2020, CREA 2023

19
1.2 DEMANDA – NIVELES SOCIOECONÓMICOS

© Todos los derechos reservados.

20
1.2 DEMANDA – NIVELES SOCIOECONÓMICOS
En la Zona de análisis predominan con el 51.4% los hogares que pertenecen al segmento C+, seguidos del nivel C con el 34.8% y por último A/B con el 13.8% . Estos NSE
pertenecen al segmento del gran consumidor al que va dirigido este proyecto.

Niveles socioeconómicos en Zona de Análisis

Ingreso promedio
NSE Población 2023 Hogares 2023 %
mensual familiar
A/B 38 201 13.8% $125,000
C+ 65 747 51.4% $72,500
C 603 505 34.8% $31,500
Total 706 1,453 100% $65,513

AMAI 2020, CREA 2023

21
1.2 DEMANDA – PROYECCIÓN DE LA POBLACIÓN EN ZONA
Proyección de la población en el Trade Área (2023-2040)

De acuerdo a datos estimados por CREA, en la zona cercana al sitio evaluado se espera que la población para 2040 sea de 1,671 habitantes; siendo más del doble de la
población que hay actualmente.

Lo que es de observar es que en la zona de análisis hay más hogares que habitantes, debido a que Tulum es uno de los principales destinos turísticos de Quintana Roo, por
lo que hay muchos desarrollos que se dedican a construir viviendas para renta vacacional. Aunado a esto la próxima apertura del Aeropuerto de Tulum y la operación del
Tren Maya a inicios del 2024 son factores que influyen en el aumento de construcción de vivienda.

Población Proyectada en Zona de Análisis 2023-2040

4,000
3,440
3,500

3,000
2,670
2,500
2,064
2,000
1,607 1,671
1,453
1,500 1,297
1,007
1,000 781
706

500

0
2023 2025 2030 2035 2040

Población Hogares

INEGI 2020, estimaciones CREA 2023

22
 1.3 ANÁLISIS DE VIVIENDA

23 23
1.3 ANÁLISIS DE VIVIENDA - METODOLOGÍA

© Todos los derechos reservados.

24
1.3 ANÁLISIS DE VIVIENDA – CRÉDITOS DE VIVIENDA
• Al cierre del mes de julio 2023, el estado de Quintana Roo registró un total de 21,541 créditos, según lo reportado en el Sistema Nacional de Información e Indicadores
de Vivienda, duplicando la cantidad en solo un mes, ya que, hasta junio de este mismo año, llevaba solo 10,021 créditos. El municipio de Tulum concentra el 9.4% del
total de los créditos.

• En cuanto al destino de los créditos de vivienda en el estado de Quintana Roo, el 61.3% es para adquisición de vivienda nueva y 38.7% para otros destinos. Para el caso
del municipio de Tulum el 75.4% es para vivienda nueva y el 24.6% para otros destinos.

Créditos de vivienda otorgados en Quintana Roo, 2023* Destinos de créditos en Quintana Roo, 2023*
9,493
Lázaro Cárdenas 332
José María Morelos 488
7,394
Felipe Carrillo Puerto 117
67
Total de créditos

Bacalar

Isla Mujeres 242

Puerto Morelos 53
Cozumel 480

2,021 Othón P. Blanco 165 577

Tulum 1,525 496

742 551 488 332 252 119 78 71 Solidaridad 5,009 2,385
Benito Juárez 6,403 3,090
Tulum

Cozumel

Isla Mujeres
Othón P. Blanco
Benito Juárez

Lázaro Cárdenas

Puerto Morelos
Felipe Carrillo Puerto
José María Morelos

Bacalar
Solidaridad

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000
Vivienda Nueva

Otros destinos (mejoramientos, vivienda usada, pago de pasivos, liquidez, adquisición de suelo,
reconstrucción, etc.)

Fuente: SNIIV 2023.

*Datos disponibles a julio 2023 25
1.3 ANÁLISIS DE VIVIENDA – CRÉDITOS DE VIVIENDA
De acuerdo al cierre del mes de julio 2023, el principal organismo que otorgó créditos en el estado de Quintana Roo fue el INFONAVIT con el 53.2%, seguido de las
instituciones bancarias con el 25.5% y CONAVI con el 11.0%.

Los organismos que menor participación tienen en el estado son: FOVISSSTE (6.0%) y SHF (4.1%).

En el municipio de Tulum, los organismos que más créditos han otorgado son los siguientes: INFONAVIT (43.9%) y las instituciones bancarias (26.9%).

Créditos Otorgados por institución en Quintana Roo, Julio Créditos otorgados por institución en el municipio
2023 Tulum, Julio 2023
1.3%
4.1%
6.0% 9.2%

11.0%
18.7% 43.9%

53.2%

25.5%

26.9%

INFONAVIT CNBV CONAVI FOVISSSTE SHF INFONAVIT CNBV SHF FOVISSSTE CONAVI

Fuente: SNIIV 2023, Datos disponibles hasta el mes de julio2023

La Comisión Nacional Bancaria de Valores es un organismo regulador, más no financiador de créditos de vivienda.
Se encarga de regular a las instituciones financieras de la banca comercial que otorgan créditos de vivienda.

26
1.3 ANÁLISIS DE VIVIENDA – CRÉDITOS OTORGADOS EN EL ESTADO Y MUNICIPIO
Modalidad del financiamiento de las acciones de créditos otorgados en Modalidad del financiamiento de las acciones de créditos
Quintana Roo, 2018-2023* otorgados en Tulum, 2018-2023*

226
25
4,010
229
742 586
4,299 3,252
Total de financiamientos

462 3,853 3,898

Total de financiamientos
4,246 377
3,034
27 2,030
4,046
5,701 8,940 8,973
3,813 578 17

23,546 405
19,549

14,183 15
13,017 13,071 13,305
260 1,852 1,707
1,534

750

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Vivienda nueva Mejoramientos Vivienda usada Otros programas 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Vivienda nueva Mejoramientos Vivienda usada Otros programas

Los créditos de vivienda otorgados en el estado de Quintana Roo, en su mayoría
son para vivienda nueva, siendo el año 2018 el más alto. En 2021 y 2022 el total
de financiamientos es casi similar. Los financiamientos para vivienda usada y
otros programas son muy bajos en este periodo. En el caso de la vivienda nueva,
la inflación de los materiales para la construcción y el aumento de la tierra
propicia el aumento del precio de vivienda.
Los créditos que más se otorgaron en el municipio de Tulum también fueron
para vivienda nueva, siendo el 2022 donde se registró el mayor financiamiento
con 3,834 unidades, aumentando un 50.8% respecto al 2021.
También se observa que 2018 y 2019 fueron los años en los que hubo muy pocos
créditos para vivienda en Tulum.

Fuente: SNIIV 2023, Datos disponibles al mes de julio 2023

27
1.3 ANÁLISIS DE VIVIENDA – CRÉDITOS OTORGADOS EN EL ESTADO Y MUNICIPIO
Valor de la vivienda nueva adquirida en Quintana Roo, 2018-2023* Valor de la vivienda nueva adquirida en Tulum 2018-2023*

182
626
2,631 88
320
139
1,011 790 31
4,076
2,605 83
Total de viviendas

2,091
264 152

Total de viviendas
349 321
744 182
5,332 4,361 1,454
2,407 1,123
3,123 2,380
44
4,758 56 1,540
15,134
6,859 83
5,811 61 878
9,543 5,236 32 95

5,900
3,273 2,326 511 444
3,087
76 410 12 13 290 922
218
2018 2019 2020 2021 2022 2023 84 46 109 6 12
2018 2019 2020 2021 2022 2023

Económica Popular Tradicional Media Residencial Residencial Plus Económica Popular Tradicional Media Residencial Residencial Plus

El valor de la vivienda nueva popular tuvo sus registros más altos en 2018,
representando un 68%.
Para 2020 y 2021 se observa una caída en los financiamientos para vivienda
nueva, sin embargo, en 2022 aumentaron en un 36.6%, destacando el valor de la
vivienda tradicional y la vivienda media por encima de los demás valores. Se
espera que para el cierre de este 2023 las cifras superen al año anterior.
De 2018 a 2019 se otorgaron muy pocos créditos en el municipio de Tulum,
aunque estos fueron para vivienda del segmento residencial y residencial plus.
En 2020 hubo una recuperación de financiamientos, destacando las viviendas del
segmento tradicional en su mayoría.
En el 2021 hubo un incremento notorio del 150% respecto al 2020 en los
financiamientos para la vivienda nueva, destacando el segmento tradicional. En
lo que va de este 2023 las cifras ya superaron al año anterior.

Fuente: SNIIV 2023, Consultado en el mes de agosto 2023

28
 1.3.1 ANÁLISIS DE VIVIENDA
VERTICAL

29 29
1.3.1 ANÁLISIS DE VIVIENDA – UBICACIÓN DE
COMPETENCIA
Se ha detectado un total de 16 proyectos de vivienda vertical dentro del Trade Area, donde el 88% de los proyectos pertenecen a un segmento de vivienda Residencial,
mientras que el 12% restante son proyectos Residencial Plus.

# Vivienda Vertical Distancia

1 Allegro Elite 0.2 km

2 Xexén & Xakáh Tulum 0.2 km

3 Beh Keech 0.2 km

4 Los Agaves 0.2 km

5 Ziba Tulum 0.2 km

6 Xaana Tulum 0.2 km

7 Nodo Trascending Living 0.3 km

8 Elysse 0.3 km

9 Casa Makräm 0.5 km

10 Grand Legacy Art 0.6 km

11 Homa Kah 0.6 km

12 Angelique 0.8 km

13 Vista Kuxtal 1.0 km

14 K'iin Tulum 1.1 km

15 Xentum Guardian´s 1.3 km

16 Seren 1.6 km
Distancia lineal a partir del sitio evaluado

CREA 2023
30
 1.3.1 ANÁLISIS DE VIVIENDA – TABLA RESUMEN
Del total de los proyectos detectados dentro del Trade Area suman 246 unidades totales, de las cuales quedan 135 disponibles y a la oferta en el mercado.

La superficie promedio de la muestra es de 87m2 con un precio promedio por m2 de $46,868 pesos.

La colocación promedio de la muestra es de 0.4 unidades al mes, de continuar con estos ritmos de venta, la muestra agotaría su stock en 111.3 meses más.

Tabla resumen de desarrollos de vivienda vertical

Tasa de Meses para
# total de # unidades # unidades % de Niveles del Superficie Precio promedio Inicio de Colocación
Desarrollo Clasificación absorción Precio por m2 agotar
unidades vendidas disponibles colocación edificio promedio por unidad preventa mensual
mensual unidades
Grand Legacy Art 19 11 8 3% 58% 3 152.1 $6,049,500 $39,784 12/2021 0.5 15.5
Residencial Plus
Homa Kah 12 8 4 2% 67% 3 123.0 $4,895,000 $40,482 05/2021 0.3 14.3
Nodo Trascending Living 16 7 9 1% 44% 5 110.4 $4,025,000 $37,333 08/2020 0.2 48.7
Ziba Tulum 12 7 5 2% 58% 4 70.4 $4,026,234 $57,019 02/2021 0.2 22.7
Elysse 4 3 1 2% 75% 2 109.0 $4,400,000 $40,367 10/2019 0.1 15.9
Seren 7 5 2 3% 71% 4 87.8 $4,727,200 $56,497 10/2021 0.2 9.4
Xaana Tulum 3 1 2 2% 33% 3 104.0 $3,927,659 $39,164 02/2022 0.1 38.3
Beh Keech 11 4 7 2% 36% 3 88.4 $3,924,840 $44,224 12/2021 0.2 37.4
Angelique 18 14 4 4% 78% 3 76.8 $3,878,000 $50,154 12/2021 0.7 6.1
Residencial
Xentum Guardian´s 20 9 11 1% 45% 3 56.7 $2,799,320 $50,619 09/2019 0.2 58.8
Los Agaves 8 3 5 1% 38% 3 75.2 $3,444,980 $47,185 07/2020 0.1 64.8
Allegro Elite 22 1 21 0% 5% 3 65.7 $3,444,753 $58,056 10/2019 0.0 998.9
Xexén & Xakáh Tulum 26 4 22 0% 15% 4 71.5 $3,442,343 $48,014 06/2020 0.1 215.3
Vista Kuxtal 14 3 11 0% 21% 3 81.1 $3,169,879 $39,086 09/2018 0.0 221.2
K'iin Tulum 20 14 6 6% 70% 3 56.9 $3,075,269 $54,299 09/2022 1.1 5.3
Casa Makräm 34 17 17 6% 50% 4 63.0 $3,048,229 $47,606 12/2022 1.9 8.9
Total / promedio 246 111 135 2.1% 47.8% 3 87.0 $3,892,388 $46,868 - 0.4 111.3

Fuente: Mystery Shopper CREA 2023

31
1.4 ANÁLISIS DE LOCALES EN RENTA– PRECIOS DE
RENTA POR ZONA
Por zonas, se puede observar que la zona Centro a pesar de tener una participación del 25% del total de la muestra tiene un precio de $706 pesos por m2, siendo este el
más alto de las 3 zonas analizadas.

En seguida encontramos la zona donde se encuentra el predio (Región 15), la cual registra un precio de $449 pesos por m2.

El precio por m2 de Aldea Zama es de $441 pesos, siendo este el más bajo registrado en las 3 zonas analizadas.

Precio de renta por Zona

$800

$700

$600

$500

$400

$300

$200

$100

$0
CENTRO REGIÓN 15 ALDEA ZAMÁ
$ por m2 $706 $449 $441

Fuente: Mystery Shopper CREA 2023

32
2. ANÁLISIS DE LA UBICACIÓN
2.1 INFRAESTRUCTURA
URBANA

SERVICIOS EDUCATIVOS, MÉDICOS,

GENERADORES DE EMPLEO Y OTROS

34
2.1 INFRAESTRUCTRA URBANA – ANÁLISIS DEL SITIO
• El sitio evaluado se ubica dentro de la Región 15 al suroeste del Centro de Tulum, Quintana Roo en dirección al mar y con frente a la Av. Chenchén.

• La Zona dónde se ubica está delimitada al Oeste por la Av. Fundadores que conecta con la Carr. Cancún - Tulum y al Este por la Av. Kukulkán que conecta también con la Carr.
Cancún – Tulum. Cabe mencionar que la Av. Kukulkán en dirección al sur tiene acceso a playa mirador.

• Se encuentra en un área en proceso de consolidación urbana y sobre una Av. Chenchén dónde se ubican otros desarrollos de vivienda que pueden posibilitar la inserción de
servicios urbanos (alumbrado y pavimentación) en la zona.

• Los servicios urbanos dentro de la zona se han vuelto responsabilidad de la persona a cargo del desarrollo comercial o de vivienda (Arquitecto, Contratista o Constructora),
ya que los planes por parte del municipio para la introducción de alumbrado, drenaje y pavimentación no tienen fecha de inicio dentro de la zona de estudio.

• En el caso del alumbrado, la persona se encargada del desarrollo es el responsable de conectar al proyecto con los generadores de la calle.

• En el caso del drenaje, los proyectos optan por la incorporación de fosa séptica para el proyecto.

En el entorno del sitio evaluado se observa equipamiento urbano importante, así como sitios de interés relevantes como:

• Autoservicios:

Super Aki ( 3.7 km), Walmart (1.3 km), Chedraui Selecto (3.3 km), Fresh Market (1.6 km), Waldo´s (2.6 km), Fresh Market (1.6 km) y Mi Bodega Aurrera (3.6 km).

• Tiendas de conveniencia:

Oxxo ( 1.2 km), 7 Eleven (1.6 km), Chedraui Selecto (3.3 km), Circle K (2.0 km) y GOMart (3.7 km), entre los más cercanos.

35
2.1 INFRAESTRUCTRA URBANA – ANÁLISIS DEL SITIO
• Servicios de salud:

El Hospital IMSS Bienestar Tulum (1.9 km) y Hospital Comunitario de Tulum (1.8 km), ambos de instancia pública; así como el Hospital de Tulum (2.3 km), el
Hospital Costamed Tulum (3.7 km), entre las instancias de salud privada más relevantes.

• Servicios educativos:

Universidad Tecnológica de Tulum (2.5 km), Centro Universitario Inglés (3.1 km) y la Universidad Tecnológica de Tulum (3.8 km).

• Especializadas:

City Car Rental (3.2 km), Avis (3.3 km) Europcar (3.3 km), Rent a Car (3.3 km), Payless (3.3 km) Budget Car Rental (3.3 km) y Price Car Rentals (3.4) , agencias de
autos que facilitan la movilidad del turismo dentro y fuera de la ciudad

• Sitios de interés y entretenimiento:

Zona Arqueológica (5.9 km), Playa Mirador (3.2 km), la Estación Aeronaval Tulum (1.4 km), Cenote Escondido (2.5 km), Cenote Cristal (3.0 km), por mencionar
los más cercanos.

• Servicios Financieros:

Sterling Casa de Cambio (0.2 km), G Capital Casa de Cambio (1.0 km), Dimesa (1.1 km) e Intercam Banco Tulum ( 1.1 km), las cuales facilitan el cambio de divisas
a los turistas.

• Hoteles:

Hotel Holistika (1.5 km), Hotel Colibrí (1.7 km) y Hotel Mezzanine (3.8 km), entre otros.

36
2.1 INFRAESTRUCTRA URBANA – ANÁLISIS
DEL SITIO

Super Aki (3.7 km) Chedraui Selecto (1.5 km) Hotel Holistika (1.5 km)

Playa Mirador (3.2 km) ADO Tulúm (5.1 km) Zona Arqueológica (5.2 km)

37
2.2 MOVILIDAD URBANA

38
 2.2 MOVILIDAD URBANA – ACCESIBILIDAD AL
• De acuerdo a lo inspeccionado en campo y corroborado con la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio de Tulum, no existen rutas de transporte público cercanas
al predio.

SITIO EVALUADO
• Existen algunos taxis colectivos que parten desde el centro y atraviesan la Av. Kukulkán, para llevar pasajeros hacia la zona de playas al sur del predio.

• En la zona específica dónde se ubica el predio, no existe la infraestructura vial necesaria y con las condiciones requeridas, para promover un flujo libre y constante de
automóviles particulares.

• Las calles que rodean al predio en su mayoría son caminos de terracería que, por su topografía natural, su distribución y la maleza selvática que les rodea, suelen ser
inadecuadas para el flujo de automóviles y peatones.

• Aunque existen vialidades relevantes como la Av. Fundadores o la Av. Chenchén que te conectan con la Carr. Cancún-Tulum y Av. Kukulkán, dichas condiciones físicas
obstaculizan la circulación vehicular, por lo que no tienen un tránsito constante.

• Tampoco existe alumbrado en las calles, lo cual propicia que el flujo peatonal de algunos turistas hospedados en la zona se limite hasta las 6:00 pm que hay luz natural,
para transitar por la zona de análisis.

• Las condiciones climáticas de la zona también interfieren con el tránsito vehicular y peatonal, principalmente por la tarde, debido al alto nivel de humedad y
precipitación atmosférica, genera encharcamientos en las calles y neblina que impide la visibilidad a lo largo del camino.

39
2.2 MOVILIDAD URBANA – ACCESIBILIDAD AL
SITIO EVALUADO

40
2.2 MOVILIDAD URBANA – ACCESIBILIDAD AL
SITIO EVALUADO

C. 5 Sur C. 6 Sur C. 1 Poniente

Av. Kukulkán Av. Chechén Av. Fundadores

41
42
GLOSARIO
• Absorción mensual: Este indicador muestra el total de m² que fueron demandados en un
periodo específico. governance): Los criterios ESG se refieren a factores ambientales,
sociales y de gobierno corporativo que se tienen en cuenta a la hora de invertir en una
• Acabados: Formato en que se entrega el producto ofrecido en pisos, paredes y empresa/desarrollo inmobiliario. Aunque su origen se remonta a varias décadas atrás, en
los últimos años se han convertido en la referencia de la inversión socialmente
baños. responsable (ISR).

• Amenidades: Equipamiento al interior del desarrollo que permite realizar actividades de • Éxito comercial: Porcentaje medido con base en el número de unidades vendidas
ocio y esparcimiento o bien, características adicionales del conjunto que brindan un valor mensualmente entre el número total de unidades del conjunto.
agregado.

• Ancla: Aquellas tiendas o establecimientos donde se desarrolla la mayor parte de la •FODA: Herramienta diseñada para
actividad comercial y acude un flujo considerable de consumidores, por consiguiente,
ocupan un espacio más amplio en el centro comercial; estas tiendas pueden ser
autoservicios, departamentales o especializadas, además de cines y centros de diversión.
conocer la situación real del proyecto
• Broker: Persona o empresa que ejecuta órdenes de compre y venta y cobra una comisión
dentro del mercado. Consiste en realizar
por el servicio.
una lista con las fortalezas,
• Built to Suite: Construcción hecha a la medida y con especificaciones particulares
determinadas por la compañía que la va a ocupar. oportunidades, debilidades y amenazas,
• Colocación mensual: Indica el número de unidades que se venden de forma mensual. para facilitar el diseño de las
• Corredor: Zona de la ciudad delimitada por una o varias colonias, así como avenidas que
contienen una cantidad suficiente de espacios de oficinas, comerciales o industriales que
recomendaciones de CREA.
se pueden comercializar.

• Demanda: Medida en m² que muestra el total de espacios que se operaron durante un •Fideicomisos de Inversión en Bienes
periodo determinado.
Raíces (FIBRAs): son un vehículo de
inversión enfocado en la adquisición y/o
construcción de bienes inmuebles para 43
GLOSARIO
• Inventario: Tamaño total del mercado inmobiliario en donde se consideran los
inmuebles activos y en construcción. atenderlas mejor, ofrecer a cada
mercado meta o target
• Mercado objetivo: uno de ellos el producto y servicio
group es el grupo de personas a adecuado.
las cuales va dirigido el desarrollo • Shadow Anchor: Una tienda de gran dimensión (departamental o autoservicio) que se
encuentra fuera de una plaza comercial pero genera flujo de personas por su cercanía,
generalmente se encuentra pegadas, pero no forma parte de la misma.
inmobiliario. Los individuos que • Stand Alone: Toda aquella propiedad con uso de suelo destinado para el comercio y
pertenecen a este grupo que se encuentra fuera de un centro comercial.

• Pet Friendly: Edificios que son amigables con mascotas al destinar un área específica
presentan características como amenidad.

similares entre sí. Por ejemplo: • Pre-arrendamiento: Es la transacción del espacio en que se efectúa antes del término
de la construcción.

ubicación geográfica, edad, • Promotor: Empresa responsable de la comercialización de un conjunto habitacional.

género, nivel socioeconómico, •P Combina los conceptos

roptech:

aspectos de conducta o estilo de «property» y «technology» y se

vida, entre otros. El mercado refiere a empresas que utilizan
objetivo es una porción del tecnología para mejorar o
mercado potencial. reinventar servicios dentro del
• Niveles socio económicos (NSE): Segmentación que clasifica a los hogares y sus
integrantes de acuerdo a su bienestar económico y social, en el sentido de qué tan
sector inmobiliario. Algunas de las 44
satisfechas están sus necesidades de espacio, salud e higiene, comodidad y practicidad,
CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA
CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA
UMAS PRECIO EN PESOS PROMEDIO DE
SEGMENTO SUPERFICIE DE NÚMERO DE HABITACIONES TIPO DE ACABADO Y DE AMENIDADS
MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO CONSTRUCCIÓN

Sin acabados, sin amenidades, ivienda generalmente de construcción en

Económica 0 136 $428,903 40 m² Baño, cocina, área de usos múltiples
serie, vivienda de un solo nivel o tipo dúplex

Baño, cocina, estancia, comedor, de 1 Sin acabados, sin amenidades, de construcción en serie,vivienda de un
Popular 136 200 $428,904 $630,740 50 m²
a 2 recámaras solo nivel o dúplex

Baño, cocina, estancia, comedior, de 2 Acabados básicos, muros de yeso, pisos de cemento, amenidades
Tradicional 200 400 $630,741 $1,261,480 71 m²
a 3 recámaras básicas, caseta de vigilancia y áreas verdes, generalmente de un nivel

Baño, 1/2 baño, cocina, sala comedor, Acabados en piso: cerámico/vinil, muros de yeso, algunas amenidades
Media 400 850 $1,261,481 $2,680,645 102 m²
de 2 a 3 recámaras, cuarto de servicio como áreas verdes, vigilancia, bardeado, vivienda de dos niveles

De 3 a 5 baños, cocina, sala, comedor, Excelentes acabados: pisos mármol/porcelanato/laminado, muros de

Residencial 850 1500 $2,680,646 $4,730,550 156 m² de 3 a 4 recámaras, cuarto de sercivio, pasta texturizada. Spa, alberca, salón de usos múltiples, instalaciones
sala familiar deportivas, vivienda de dos o más niveles

De 3 a 5 Baños, cocina, sala comedor, Excelentes acabados: pisos mármol/porcelanato/laminado, muros de

Residencial Más de
1,500 $4,730,551 $7,999,999 188 m² de 3 a más recámaras, de 1 a 2 cuartos pasta texturizada. Spa, alberca, salón de usos múltiples, instalaciones
Plus 1,500
de servicio, sala familiar deportivas, vivienda de dos o más niveles

De 3 a 5 Baños, cocina, sala comedor,

Algunos desarrollos de este segmento se entregan en obra gris con la
Premium Más de 1,500 $8,000,000 o más Más de 188 m² de 3 a más recámaras, de 1 a 2 cuartos
intención de que cada uno de los compradores lo adecue a su gusto.
de servicio, sala familiar

UMA (Unidad de Medida y Actualización), su valor actual es de $103,74 pesoso y seactualizará en febrero de cada año. Su valor mensual se multiplica por 30.4

45
BIBLIOGRAFÍA
1. SNIIV (2023). Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda. https://sniiv.sedatu.gob.mx/
Políticos Económicos
2. INEGI (2020). Censo de población y vivienda. https://www.inegi.org.mx/programas/ccpv/2020/
Sociales
3. Banco de México (2023). Ingresos por remesas, distribución por municipio - (CE166).
https://www.banxico.org.mx/SieInternet/consultarDirectorioInternetAction.do?sector=1&accion=consultarCuadro&idCuadro=CE166&locale=es
4. INEGI (2021). Producto interno bruto por entidad federativa. https://www.inegi.org.mx/programas/pibent/2013/#Tabulados
5. Secretaria de economía (2023). Información estadística de flujos de IED hacia México por entidad federativa desde 1999. https://www.datos.gob.mx/busca/dataset/inversion-
extranjera-directa-de-se-creado-el-2015-10-27-17-37/resource/851eef6e-611a-4d5a-ab38-8cc8d1b9bf44

BIBLIOGRAFÍA - PESTEL
1. Montañez, J.L. (14/08/2023). Logra Quintana Roo mejorar calificación crediticia con políticas de austeridad. Diario Imagen Quintana Roo.
https://diarioimagenqroo.mx/noticias/?p=540760
Legal
2. Galera, A. (03/09/2023). Economía informal aporta 20 de cada 100 pesos en Quintana Roo. Novedades Quintana Roo. https://sipse.com/novedades/economia-informal-quintana-roo-
aporte-453656.html
3. Munguía, A. (05/09/2023). Tren Maya: ¿Cuándo arrancará con sus viajes? Gobernadora de Quintana Roo adelanta fecha. EL FINANCIERO.
https://www.elfinanciero.com.mx/empresas/2023/09/05/tren-maya-cuando-iniciara-con-sus-viajes-esto-dice-mara-lezama/
4. Obras por Expansión. (02/10/2023). El aeropuerto de Tulum se inaugurará el 1 de diciembre. https://obras.expansion.mx/infraestructura/2023/10/02/aeropuerto-de-tulum-
inaugurara-1-diciembre
5. Forbes México. (27/04/2023). Te contamos todo del próximo Tulum Crypto Fest, el festival que une tecnología, networking, diversión y wellness. https://www.forbes.com.mx/te-
contamos-todo-del-proximo-tulum-crypto-fest-el-festival-que-une-tecnologia-networking-diversion-y-wellness/
6. Martínez, O. (23/09/2023). Rechazan proyecto de Cemex para extraer material pétreo en Tulum. NOVEDADES QUINTANA ROO. https://sipse.com/novedades/rechazan-proyecto-de-
cemex-para-extraer-material-petreo-en-tulum-454882.html
7. H. Ayuntamiento de Tulum. (02/06/2023). Consejo Municipal de Ordenamiento Territorial, Ecológico y Desarrollo Urbano de Tulum. https://tulum.gob.mx/

46
47