UNIVERSIDAD AUTONOMA

GABRIEL RENE MORENO

FACULTAD DE CIENCIAS EXACTAS Y TECNOLOGIA
CARRERA: INGENIERIA CIVIL

MONOGRAFÍA:

METODOLOGÍA PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO POR

SUPERFICIE ($/m²) DE TERRENOS URBANOS EN LA
CIUDAD DE SANTA CRUZ

POR:
IVÁN PABLO PANIAGUA ALARCÓN

Profesor guía:
Ing. Luis Alberto Soliz Franco

Santa Cruz de la Sierra – Bolivia

Noviembre de 2020
 Dedicatoria

A Dios, por darme sabiduría, conocimiento, inteligencia y salud para crear este trabajo.

Dedicárselo como un obra que engrandece su nombre en virtud de los que confiamos y creemos

en Él.

A mi familia, como honra a su amor y cuidado a mi persona. ¡Que la siembra de su

invaluable tiempo con mi persona sea hoy la cosecha de los frutos más apetecibles!

También a toda la comunidad profesional de la ingeniería civil, arquitectura,

construcción y ramas afines, quienes son los encargados de velar por el desarrollo y el fomento a

la investigación del rubro de las tasaciones inmobiliarias.

 Agradecimientos

A Dios, padre y autor de la vida. El único y fiel que nunca falla, quien hace posible lo

que es imposible para el hombre, el único digno de toda gloria.

A mis padres, por expresar siempre su apoyo, aprobación, confianza y amor

incondicional conmigo. A mis hermanos por ser la alegría de mis padres, y en especial a mi

hermano menor Julio César, quien me ayudó con su tiempo en ciertos elementos para la

elaboración de este trabajo.

A mi amiga Carla Moreno quien es a su vez ex compañera de la carrera. Por brindarme

su amistad incondicional al ayudarme en la elaboración de este trabajo.

A mi docente guía, el ingeniero civil Luis Alberto Solíz Franco, quien fue mi docente en

algunas asignaturas de la carrera también y que sobre todo me ayudo y animó en todo momento

para culminar con este trabajo. Un profesional a quien admiro mucho y a quien le deseo todo lo

mejor junto a toda su casa.

 Contenido

1. CAPÍTULO I – INTRODUCCIÓN Y GENERALIDADES.....................................

1.1. Descripción del problema...................................................................................
1.2. Justificación........................................................................................................
1.3. La propuesta.......................................................................................................
1.4. Objetivo..............................................................................................................
1.4.1. Objetivo general..............................................................................................
1.4.2. Objetivos específicos......................................................................................
1.5. Alcances y limitaciones de la investigación.......................................................
2. CAPÍTULO II – MARCO TEÓRICO: TEORÍAS Y CRITERIOS
FORMATIVOS DEL VALOR DEL TERRENO Y EL MERCADO EN BIENES
INMUEBLES 10
2.1. Factores generales que influyen en el valor.....................................................
2.2. Formación de los valores urbanos....................................................................
2.2.1. Teoría de la accesibilidad..............................................................................
2.2.2. Teoría de la cualificación urbanística del espacio urbano............................
2.2.3. Teoría de la jerarquización social del espacio urbano..................................
2.3. La teoría objetiva y subjetiva del valor............................................................
2.4. Algunas cuestiones urbanas en la formación del valor urbano........................
3. CAPÍTULO III – ESTUDIO DEL SUELO URBANO...........................................
3.1. Apreciaciones y depreciaciones urbanísticas, funcionales y
económicas 32
3.2. El concepto de más intensivo y mejor uso posible del inmueble al
momento de valorar...................................................................................................................
3.3. Influencias que crean el patrón de las variables para los valores de los
bienes inmuebles........................................................................................................................
3.4. Factores determinantes del valor de los terrenos urbanos................................
3.5. La importancia de los usos de suelo.................................................................
3.6. Características del suelo urbano.......................................................................
3.6.1. Cualidades Intrínsecas...................................................................................
3.6.2. Características Extrínsecas............................................................................
4. CAPÍTULO IV – METODOLOGÍA PARA CALCULAR EL VALOR DE
MERCADO DE TERRENO URBANO EN EL MUNICIPIO DE SANTA CRUZ.....................
4.1. Introducción sobre la metodología...................................................................
La metodología científica e la ingeniería de tasaciones............................................
4.2. Metodología......................................................................................................
Fundamentos de la metodología................................................................................
4.2.1. Fase I: Estudio preliminar del terreno a valorar............................................
4.2.2. Fase II: Trabajo de campo - Inspección técnico-urbanística.........................
4.2.3. Fase III: Trabajo de gabinete – Análisis de datos de campo y
factores de homologación aplicables...................................................................................
4.2.4. Fase IV: Homogeneización y valor final comercial....................................
5. CAPÍTULO V – APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA................................
5.1. Zonas estudiadas.............................................................................................
5.2. Zonas próximas al límite urbano....................................................................
 5.2.1. Unidad vecinal 239 (zona sur-este limítrofe de la ciudad).........................
5.2.2. Unidad Vecinal 246 (zona Av. El Palmar del Oratorio).............................
5.3. Zonas céntricas...............................................................................................
5.4. Zona norte de alta plusvalía............................................................................
5.4.1. UV79, barrio San Martín............................................................................
5.4.2. UV 331, zona Canal Pedro Vélez...............................................................
5.4.3. Las demás UV´s de la zona norte estudiadas..............................................
5.5. El distrito industrial........................................................................................
5.6. Incidencia de valores de mercado entre la metodología tradicional
versus la propuesta...................................................................................................................
5.7. La comisión inmobiliaria................................................................................
6. CAPÍTULO VI – CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.......................
6.1. Comentarios previos.......................................................................................
6.2. Conclusiones sobre los objetivos planteados.................................................
6.3. Conclusiones sobre la metodología propuesta...............................................
6.4. Conclusión general.........................................................................................
6.5. Recomendaciones sobre la metodología........................................................
6.6. Recomendaciones generales...........................................................................
Bibliografía......................................................................................................................
Referencias......................................................................................................................
Trabajos citados...............................................................................................................
ANEXO A.......................................................................................................................
Base de datos obtenida.................................................................................................
ANEXO B........................................................................................................................
Valores de Mercado de las Unidades Vecinales estudiadas........................................
ANEXO C........................................................................................................................
Planillas de Inspección utilizadas en el presente trabajo.............................................

Índice de figuras
Figura 4. Plano de distancia a centro....................................................................22
Figura 5. Plano de distancia a centro en ciudades policéntricas..........................23
Figura 6. Modelo sectorial de distribución del espacio según Hoyt....................25
Figura 7. Niveles socioeconómicos según el método del análisis cualitativo......26
Figura 8. Valor conjunto del inmueble y demolición...........................................42
Figura 10. Datos generales a introducir en Fase I, Paso 1...................................20
Figura 11. Usos de suelo, C.U.O..........................................................................28
Figura 12. Zonificación, C.U.O............................................................................29
Figura 13. Comportamiento del valor en función de la ubicación - Viviendas. . .81
Figura 14. Ejemplo en plano con uso de suelos...................................................82
Figura 15. Comportamiento del valor en función de la ubicación - Comercio y
mixto.................................................................................................................................82
Figura 16. Comportamiento del valor en función de la ubicación en Zonas
comerciales.......................................................................................................................83
Figura 17. Ejemplo de zonas comerciales: Distrito 7...........................................84
Figura 18. Lotes con exceso de fondo................................................................106
Figura 19. Lotes con frente a dos calles.............................................................110
 Figura 20. Ejemplo de ángulos de variación en lotes esquineros.......................110
Figura 21. Cuantificación de las pendientes.......................................................114
Figura 22. Terreno con rugosidad en su superficie............................................114
Figura 23. Nivel del terreno...............................................................................115
Figura 24. Cálculos de homogeneización de los antecedentes respecto al lote
idealizado de la zona estudiada UV239, Ciudad de la Alegría......................................152
Figura 25. Análisis estadístico de las muestras homologadas 08-239-CA........153
Figura 26. Valores de mercado UV246, Zona Este............................................162
Figura 27. Planilla de lotes idealizado 12-246-ZE.............................................163
Figura 28. Lote antecedente 12-246-ZE01 y 02: Lotes sobre av. El Palmar de
Oratorio (tramo-carril sin pavimento)............................................................................164
Figura 29. Lote antecedente 12-246-ZE07: Lote sobre av. Palmar del Oratorio
(tramo con pavimento)...................................................................................................165
Figura 30. Lote antecedente 12-246-ZE03: lote en interior de la UV sin
pavimento pero muy próximo a la av. Palmar del Oratorio (tramo pavimentado)........166
Figura 31. Lote idealizado UV53, DM-1, barrio Villa Rosario.........................171
Figura 32. Lote idealizado UV54, DM-1, barrio La Madre...............................172
Figura 33. Lote idealizado UV55, DM-1, barrio Fexpocruz..............................173
Figura 34. Valores de mercado obtenidos en la UV53, barrio Villa Rosario....174
Figura 35. Valores de mercado en la UV54, barrio La Madre...........................174
Figura 36. Valores de mercado en la UV55, barrio Fexpocruz..........................174
Figura 37. Planilla del lote antecedente 01-54-LM02........................................179
Figura 38. Planilla del lote antecedente 01-54-LM01........................................180
Figura 39. Valores de mercado en la UV72, barrio Las Gemas.........................182
Figura 40. Valores de mercado en la UV73, barrio Florida...............................182
Figura 41. Valores de mercado en la UV74, barrio Clara Cuta.........................182
Figura 42. Valores de mercado UV 78, barrios Jenecherú, Aerosur y
Universitario Norte.........................................................................................................183
Figura 43. Valores de mercado UV79, barrios San Martín y Cotas Norte........183
Figura 44. Valores de mercado UV331, Canal Pedro Vélez..............................184
Figura 45. Valores de mercado UV333A, barrio José Serrate...........................184
Figura 46. Valores de mercado UV333. Urb. Las Magnolias............................184
Figura 47. Valores de mercado UV332, barrio Bella Vista...............................184
Figura 48. Lote 05-79-SM03 descartado............................................................186
Figura 49. Lote idealizado de la zona valorada DM5: 05-79-SM......................187
Figura 50. Planilla de lote antecedente 05-331-CPV02.....................................194
Figura 51. Planilla de lote idealizado 05-331-CPV............................................195
Figura 52. Lote idealizado UV73, barrio Florida...............................................199
Figura 53. Lote idealizado UV74, barrio Clara Cuta.........................................200
Figura 54. UV73 y 74 conectadas por una misma avenida................................201
Índice de Tablas
Tabla 2 Influencias físicas....................................................................................44
Tabla 3 Factores que intervienen en el poder de compra.....................................45
Tabla 4 Influencias sociales y políticas................................................................45
Tabla 5 Fuerzas económicas y el hombre............................................................45
Tabla 6 Fuerzas que crean el valor.......................................................................18
Tabla 7 Datos necesarios para Fase I...................................................................19
Tabla 8 Herramientas para la Fase I, paso I, segunda forma de trabajo..............22
Tabla 9 Dimensiones mínimas para lotes según el C.U.O...................................37
Tabla 10 Definiciones de los equipamientos.......................................................49
Tabla 11 Equipamiento primario y distrital........................................................51
Tabla 12 Servicios públicos y privados................................................................52
Tabla 13 Tipos de equipamiento..........................................................................56
Tabla 14 Equipamientos especiales......................................................................56
Tabla 15 Equipamiento para comercio.................................................................60
Tabla 16 Servicios básicos...................................................................................65
Tabla 17 Vialidad y accesibilidad para cada Uso de suelo..................................66
Tabla 18 Cualidades urbanísticas.........................................................................72
Tabla 19 Factores de homologación en según las cualidades del terreno.........102
Tabla 20 Factores que homologan cada característica......................................103
Tabla 21 Zonificación para lotes esquineros.....................................................112
Tabla 22 Factor rugosidad.................................................................................114
Tabla 23 Valor de constante K..........................................................................118
Tabla 24 Ubicación del lote en el manzano.......................................................118
Tabla 25 Servicios básicos.................................................................................119
Tabla 26 Calificación de las vías por su tipo.....................................................120
Tabla 27 Calificación de las vías por su tipo (nueva propuesta conceptual).....121
Tabla 28 Condición de pavimentos y servicios básicos....................................123
Tabla 29 Tipo de Corredor de valor...................................................................124
Tabla 30 Cantidad de corredores de valor en frente..........................................125
Tabla 31 Factor vistas en frente.........................................................................125
Tabla 32 Factor paisaje urbano o vista panorámica..........................................126
Tabla 33 Modo de evaluar los factores de paisaje urbano................................126
Tabla 34 Relación de factores de homologación por Equipamiento urbano......127
Tabla 35 Factor de Homologación por Equipamiento urbano..........................128
Tabla 36 Modo de aplicación de los factores para equipamiento urbano.........128

Índice de Esquemas
Esquema 1 – Fases de la Metodología.................................................................15
Esquema 2 – Pasos a seguir en la Fase I..............................................................19
Esquema 3 – Pasos a seguir en la Fase II.............................................................40
Esquema 4 – Pasos a seguir en la Fase III............................................................94
Esquema 5 – Pasos a seguir en la Fase IV.........................................................131
Esquema 6 – Proceso de aplicación del factor de comisión inmobiliaria..........210
Índice de Diagramas

Diagrama 2. Resumen preliminar del paso 3, Fase I 25

Diagrama 3. Funcionamiento de la Fase I 34
Diagrama 4. Funcionamiento del método de comparación 36
Diagrama 5. Estratificación de muestras 43
Diagrama 7. Resumen preliminar del paso 1, Fase II 47
Diagrama 8. Variables de valorización del terreno urbano 48
Diagrama 9. Atención de los equipamientos 53
Diagrama 10. Funcionamiento de la Fase II 93
 Diagrama 11. Funcionamiento de la Fase III 129
Diagrama 12. Funcionamiento de la Fase IV 139
Índice de imágenes

Imagen 1. Uso de Google Earth para búsqueda de lotes......................................31

Imagen 2. Ejemplo de un letrero de lote en venta................................................88
Imagen 3. Unidad Vecinal 239, DM8................................................................141
Imagen 4. Radio de acción de la Unidad Vecinal 239.......................................141
Imagen 5. Delimitación de la zona estudiada lado norte de la UV239..............142
Imagen 6. Hoja de inspección de Estudio de Mercado a nivel de Unidad Vecinal
........................................................................................................................................143
Imagen 7. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo,
antecedente 1..................................................................................................................144
Imagen 8. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo,
antecedente 2..................................................................................................................146
Imagen 9. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo,
antecedente 3..................................................................................................................147
Imagen 10. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo,
antecedente 4..................................................................................................................148
Imagen 11. Fichas de recopilación de valor de mercado de lotes ofertados y
vendidos de la zona........................................................................................................149
Imagen 12. Distrito Municipal 12: Palmar del Oratorio....................................158
Imagen 13. Av. Palmar del Oratorio: Transición de Corredor de valor a Uso
vivienda..........................................................................................................................160
Imagen 14. Zona Este estudiada de la UV246...................................................161
Imagen 15. Unidades vecinales estudiadas en la zona Norte, DM-5.................181
Imagen 16. Lagunas de oxidación Norte............................................................191
Imagen 17. Lotes 05-331-CPV01 y 05-331-CPV02 irregulares en cul de sac. .193

Índice de Planillas

Planilla 1. Primera sección, planilla de Estudio de mercado...............................28

Planilla 2. Planilla de registro de terrenos hallados preliminarmente..................32
Planilla 3. Sección segunda de la planilla de Estudio de mercado.......................59
Planilla 4. Sección de equipamiento comercial, planilla de Estudio de mercado
..........................................................................................................................................61
Planilla 5. Sección de Servicios básicos, planilla de Estudio de mercado...........65
Planilla 6. Sección de vialidad, planilla de Estudio de Mercado.........................67
Planilla 7. Sección de vialidad.............................................................................68
Planilla 8. Sección de Accesibilidad....................................................................70
Planilla 9. Sección de Pavimento.........................................................................70
Planilla 10. Sección de configuración urbana, planilla de Estudio de mercado...72
Planilla 11. Sección de los Corredores de valor...................................................77
Planilla 12. Planilla de Estudio de Mercado........................................................79
Planilla 13. Planilla de registro de terrenos antecedentes....................................87
 Planilla 14. Sección Información de antecedentes, planilla de Registro de
terrenos.............................................................................................................................88
Planilla 15. Sección de datos generales del terreno.............................................89
Planilla 16. Sección de vialidad y accesibilidad..................................................90
Planilla 17. Sección de Servicios básicos para el Terreno...................................90
Planilla 18. Sección de Equipamiento frente al terreno.......................................91
Planilla 19. Configuración de la calle..................................................................91
Planilla 20. Sección de equipamiento comercial a nivel de calle.........................92
Planilla 21. Sección de Corredor de valor............................................................92
Planilla 22. Fichas de recopilación de valores de terreno ofertados y vendidos. .96
Planilla 23. Lote idealizado de la zona estudiada a valorar..................................98
Planilla 24. Lote idealizado UV239, DM8, Ciudad de la Alegría.....................151
 1. CAPÍTULO I – INTRODUCCIÓN Y GENERALIDADES

1.1. Descripción del problema

¿Cuál es el problema?

Los profesionales que trabajan en el rubro valuatorio tienen falencias como cualquier

otro, sin embargo, el problema en cuestión que se discutirá es uno muy importante y se trata de

nada más y nada menos que el punto de partida para poder realizar un avaluo, se trata de la

obtención del valor de mercado del terreno como tal.

La forma actual en la región de obtener estos valores no es normada ni da certeza de la

fidelidad de los valores que se obtienen dado que, en la práctica, los precios de mercado por

metro cuadrado de terrenos se los obtiene por sondeo de precios en las zonas urbanas interesadas

por lo que indican los dueños de los inmuebles que se ofertan (libre oferta y demanda).

El problema de obtener estos valores o precios de venta por el método de sondeos es que

carecen de fiabilidad, son meramente valores “boca a boca” sin sustento técnico. Pongámonos en

contexto: uno como dueño del inmueble o como perito valuador, se hace inmediatamente las

siguientes preguntas “¿Cuánto vale este terreno? ¿a cuánto estará el metro cuadrado de

terreno en esta zona?” La gran mayoría, por no decir todos, no saben de donde sale este valor, el

dueño del inmueble asume un valor conveniente en referencia de los precios que otros vecinos

están ofertando sus inmuebles (como ya se dijo, es la ley de oferta y la demanda), los cuales

están en la misma situación que el sujeto principal, y todos caen en un círculo de especulación

con un precio de metro cuadrado de terreno sujeto a la imaginación de estos según sus criterios,

que casi siempre (por no decir siempre) son muy básicos dado que no tienen conocimiento del

rubro inmobiliario o construcción. Al final, los dueños terminan resumiendo su criterio para

poner un precio al siguiente pensamiento: “esta zona es buena, mala, peligrosa, humilde o muy

comercial”, pensamientos comunes que ayudan a orientar la definición final de un valor, pero
que no tienen fundamento profesional ni científicos que se canalicen en un resultado numérico

final sustentado.

Esta lógica es la que se traslada al perito valuador para que el mismo se plantee a

resolver el problema con los conocimientos de estudios que debió adquirir en la universidad, sin

embargo, no los tiene en la mayoría de los casos. Ya en la práctica profesional, los peritos

recurren a los dichos “sondeos”, una forma práctica y rápida para obtener un valor estimado de

mercado proveniente de inmuebles en la zona de interés, sin embargo, no resuelve con la

totalidad técnica ni científica las preguntas cuestionadas anteriormente.

Otro problema está en la falta de integración de los estudios inmobiliarios con las

normas municipales de urbanismo y obras. Es decir, los valuadores no realizan el estudio del

impacto que tiene aplicar las normas municipales de urbanismo vigentes sobre el valor de un

inmueble según las características de uso de suelo y la zona de la ciudad según como está

configurada en las normas del municipio.

Resumiendo, muchos de los peritos valuadores que no han tomado un curso (de buena

calidad académica) de capacitación en materia o que se han lanzado a este rubro creyendo que

esta especialidad es “fácil”, no saben cómo obtener el valor de mercado de terreno por metro

cuadrado de forma técnica, sustentable, profesional y respetando normas municipales, sea

cualquier ubicación que se encuentre este inmueble.

¿Cuál es la causa del problema?

Desconocimiento total de las técnicas de tasación y teoría de costos inmobiliarios,

desconocimiento de normas internacionales, desde los estudios académicos en la universidad (ya

que no se cuenta con asignaturas especializadas en avalúos en todo el país) hasta la vida

profesional donde los colegios de ingenieros y arquitectos no saben, no aplican, ni orientan sobre

las consecuencias de desconocer y normar este rubro (de la ingeniería, arquitectura, contabilidad

y finanzas) ya que, al final terminan afectando en la economía de los beneficiados por los

servicios de avalúos. Por último, tampoco existe regulaciones para el tasador.

 ¿Cuál es la consecuencia de no atender este problema?

Aunque se respete la ley de la oferta y la demanda, en el rubro inmobiliario, dicha ley no

es suficiente para sustentar un “precio” en las condiciones ya descritas porque los errores de

poner un valor que esta dado al azar prácticamente, repercuten en el valor de reposición y

comercial final de un inmueble.

Para poder comprender a mayor profundidad, la composición de un avaluo es la

siguiente: se confecciona por la suma de dos partes, el avaluo del terreno más el avaluo de las

edificaciones existentes depreciadas al tiempo de la inspección. La suma de estos dos es lo que

nos da como resultado el avaluo completo de un bien inmueble, es decir, su valor final segun sea

comercial o catastral (causas impositivas).

Ahora, los avalúos tienen múltiples funciones tanto para el sector económico,

construcción, sociedad en general e industrias, el caso más conocido es dado a que los inmuebles

pueden ser sujeto a un crédito bancario, un juicio o un negocio de bienes raíce; tomaremos el

ejemplo más común y que afecta la mayoría de la población, el crédito bancario. Analicemos, si

un avaluo tuvo falencias desde el principio de obtener valores de metro cuadrado de terreno, de

entrada el avaluo ya es objeto de duda absoluta, es muy posible que el dueño o cliente tendrá

falencias para acceder al crédito, o si acaso lo obtiene, este acarreará problemas legales y

económicos en el momento que no pueda pagar su crédito y entonces el banco haga la

intervención (despojando al dueño del inmueble) por medio de remates, y es en este punto que el

banco encontrará que no podrá vender el inmueble en el caso de que los precios obtenidos por

los valuadores hayan sido obtenidos vulgarmente, allí el problema también alcanzará al perito

valuador por irresponsabilidad y ética profesional por mencionar algo. Y este es solo un caso de

muchos problemas que desembocarían en los distintos rubros que se benefician de un estudio

valuatorio.

Así ocurre hoy en día, y aun muchos de los beneficiados por los avalúos (como los

bancos en el ejemplo anterior) desconocen de los procedimientos por “pecar de buena fé” al
creer que nosotros como profesionales ingenieros o arquitectos dominamos este tema o rubro de

los avalúos inmobiliarios, lo cual es tristemente falso, es decir, no lo conocemos y ni mucho

menos lo dominamos.

1.2. Justificación

Justificación a nivel de estudios y bibliográfica

Este tema de investigación nace a raíz de problemas muy evidentes y significativos del

área de costos que, hasta día de hoy, no consiguen tener un lineamiento correcto, bien guiado y

fundamentado, no sólo en nuestro país, sino también en algunos otros de la región. Además, es

un área muy poco explorada en nuestro país y son muy pocos aquellos profesionales que

conocen otros métodos de tasaciones que no sea el método de sondeos (muchas veces mal

aplicado), incluyendo a nuestras casas de estudios superiores donde la casi nula existencia de

estudios universitarios incrementa aún más la ignorancia de los métodos de costeo para

inmuebles. El aporte bibliográfico que se generará a partir de estos estudios será una base para

seguir avanzando en el futuro de las valuaciones inmobiliarias.

Por lo tanto, la poca investigación en nuestro país sobre la profesión del valuador y las

consecuencias de no ser conscientes de la importancia de un correcto estudio de avalúo, son

justificaciones válidas y suficientes para motivar a los profesionales de la construcción, y a todos

los involucrados en el rubro de la valuación, a conocer más, investigar y aportar al desarrollo de

esta rama de la ingeniería, ya que prácticamente no existen trabajos como éste en estudio acá en

Bolivia, lo que creará un aporte de solución al problema.

Justificación social

Es evidente que la sociedad es la beneficiada por los servicios profesionales de los

valuadores, la función multipropósito que cumple un avalúo debería llevar a regir los

procedimientos de tasación en nuestra región. Toda la rama de la economía que abraza a las

industrias agronómicas, inmobiliarias, construcción como tal, hotelería, municipios o alcaldías,

gobernaciones, catastro, por mencionar algunas, se ven afectadas al momento de realizar

inversiones y negocios, porque se necesita siempre un estudio de factibilidad económica para

saber si es rentable o no, y en dichos estudios esta la construcción de obras civiles e incluso

militares en cualquiera de las industrias mencionadas; todos necesitan conocer el valor del

terreno o lote en donde edificarán su proyecto para así realizar sus estudios de inversión,

fundamentalmente los bancos que otorgan los créditos para que éstos sean impulsados.

Justificación sobre los beneficios de atacar este problema

 Nueva metodología aplicada en la ciudad de Santa Cruz.

 Generación de una base de datos actualizada.

o Futuras aplicaciones para inteligencia de negocios.

 Ética, conciencia y responsabilidad profesional.

 Reducción del nivel de desconfianza y riesgo en transacciones inmobiliarias y

económicas.

 Aporte bibliográfico para el rubro de avalúos y de costos.

1.3. La propuesta

Se propone elaborar una metodología para calcular de forma técnica, científica el valor

de mercado de un terreno por metro cuadrado buscando resolver las problemáticas mencionadas.

Con esta metodología, aplicarla en la práctica generando una base de datos y demostrar

los resultados obtenidos y así evaluarlos.

1.4. Objetivo

1.4.1. Objetivo general

Elaborar una metodología práctica y adecuada a la ciudad de Santa Cruz para calcular el

valor de mercado de terreno.

 1.4.2. Objetivos específicos

 Proponer una nueva metodología para obtención de valores de mercado por metro

cuadrado en nuestra región.

 Determinar el grado de incidencia de los resultados obtenidos por el método tradicional

de sondeos versus la nueva metodología propuesta.

 Crear una base de datos de precios de terrenos de la ciudad de Santa Cruz al aplicar la

nueva metodología para conocer la situación actual del mercado inmobiliario.

 Crear conciencia de la incidencia en que afectan la aplicación de las normas municipales

de urbanismo y obras a los valores de mercado de terrenos.

 Incentivar la investigación en el rubro de las valuaciones inmobiliarias.

 Analizar el campo de aplicación de los estudios obtenidos para futuros aportes

investigativos.

1.5. Alcances y limitaciones de la investigación

Alcances

 Según el tipo de investigación:

La naturaleza de este trabajo implica tomar un enfoque exploratorio,

explicativo, descriptivo y correlacional.

De tipo explicativo por que se buscará responder las causas del tema en

estudio identificándolas para comprender la dimensión de este y aclarar todo sentido

de subjetividad en el que el mercado inmobiliario, las normas municipales de

urbanismo y las técnicas de tasación se involucran, permitiendo así establecer las

nuevas condicionantes a aplicar en el estudio.

Se dice exploratorio debido a la necesidad de obtener muestras del mercado

inmobiliario de la ciudad además del hecho que este es un tema poco explorado. A

su vez, se dice que es una investigación descriptiva para poder manifestar el

 fenómeno de estudio, es decir, la obtención del valor de mercado por metros

cuadrados de los terrenos, además de confeccionar la nueva metodología que se

propondrá acudiendo a la bibliografía especializada y diversas fuentes respecto a los

métodos de tasación aplicables.

Finalmente, la investigación será de tipo correlacional porque se observa el

grado de relación entre dos o más conceptos o variables del inmueble, y por el

estudio de la relación existente entre la metodología de sondeos y la nueva propuesta

analizando así cuantitativamente los resultados obtenidos producto de la aplicación

de la nueva metodología; también porque está dirigida a responder a las causas de

los eventos físicos que inciden en los inmuebles.

 Espacial, geográfico:

La investigación se realizará en la ciudad de Santa Cruz exclusivamente

porque no es lo mismo un valor de mercado en la ciudad que en el área rural por la

misma naturaleza cambiante del mercado. Además, las metodologías de tasación

para aplicar en el área rural varían notablemente en la consideración de las variables

que condicionan su mercado con respecto al de la ciudad, sin mencionar el hecho de

que la configuración de los inmuebles rurales presentan otro tipo de análisis, como

por ejemplo: el tipo de parcelamiento, el valor de la tierra con respecto a la calidad

del mismo para el uso en la agronomía, por mencionar algunas, terminan siendo otro

tipo de variables que necesitan un estudio futuro que no abarcará la presente

investigación.

 Temporal:

La investigación se realizará por períodos parciales según la coyuntura

actual de la pandemia del COVID-19 permita a las autoridades nacionales,

departamentales y municipales tomar medidas sobre el levantamiento de la

cuarentena en la ciudad y permitir el transporte y circulación en la ciudad de manera

 que se pueda tomar las muestras de estudio en la ciudad, con limitantes a raíz de

salvaguardar la salud del autor del presente trabajo.

 Conceptual:

1. El estudio se enfoca a los bienes inmuebles tangibles exclusivamente de los

terrenos urbanos y no incluye en absoluto la aplicación de la metodología a

edificaciones.

2. La investigación estará basada en las leyes de mercado, oferta y demanda

netamente enfocado en el mercado inmobiliario de la ciudad de Santa Cruz

de la Sierra, descartando por completo su aplicación en las áreas rurales.

3. El estudio abarcará las normas municipales de urbanismo y obras que rigen

a la ciudad.

4. El valor catastral del terreno no está considerado dado que, al ser de

naturaleza impositiva, su ámbito de aplicación no tiene incidencia directa

con el mercado comercial en la formación de los valores urbanos.

5. A nivel técnico, este trabajo utilizará herramientas de las ciencias

económicas en el rubro de los costos inmobiliarios.

6. Se determinarán los factores que inciden en el costo de los terrenos, para

una correcta descripción del mercado.

 Social:

Población de estudio: la investigación tiene como estudio a recopilar la

información de todo sujeto propietario de un bien inmueble en el área urbana.

La investigación otorgará un beneficio hacia los clientes que buscan

servicios valuatorios otorgándoles resultados más acertados, fiables, dándole un

nuevo nivel de confianza a la sociedad en general sobre estos servicios.

Limitaciones
 El tiempo podría limitar en la cantidad de información o datos obtenidos en el

proceso de aplicación de la nueva metodología dado que estarán en función de

la coyuntura actual por el COVID-19 y los nuevos plazos establecidos por la

Universidad que nos acoge.

 Susceptibilidad con la población en el proceso de obtención de las muestras por

posibles alteraciones en los valores de mercado de sus bienes inmuebles

ofertados a raíz del COVID-19.

 Los test o pruebas para la obtención de datos no se encuentran actualmente

estandarizadas por alguna entidad profesional.

 Falta de literatura formal que trate el tema a profundidad, la ausencia de

investigaciones de carácter similar al presente y la escasez de procedimientos de

homologación con elementos plenamente fundamentados sobre la base de

razonamientos lógico-matemáticos.

 Es oportuno destacar que no es un objetivo formal el justificar con una

validación exhaustiva el uso de los diferentes factores de homogeneización que

se exhiben como parte del presente trabajo ya que son muchos los autores que

han elaborado estos factores y los aplicados en el presente trabajo serán los

necesarios según la metodología es elaborada.

 2. CAPÍTULO II – MARCO TEÓRICO: TEORÍAS Y CRITERIOS

FORMATIVOS DEL VALOR DEL TERRENO Y EL MERCADO EN BIENES

INMUEBLES

2.1. Factores generales que influyen en el valor

Si bien ya se conocen las teorías del valor, no se ha indicado que factores son

determinantes a la hora de influir en el valor de los bienes inmuebles. A continuación, se

mencionan los factores más influyentes.

Factores sociales: Factores demográficos como crecimiento de población, cambios en

la densidad de población, cambios en la composición numérica de la familia, la distribución

geográfica del nivel social, las actitudes de la población respecto a actividades educativas y

sociales, cambios arquitectónicos, así como otros factores derivados de los anhelos e impulsos

de la sociedad.

Factores económicos: Comprenden los recursos naturales, las tendencias comerciales e

industriales, así como de empleos y salarios, la disponibilidad de dinero y de créditos, los niveles

de precios, tasas de interés e impuestos, y todos los factores que influyen sobre el poder

adquisitivo.

Factores políticos: Se refieren a leyes, reglamentos, políticas monetarias y crediticias.

Factores físicos: De origen natural o humano como son el clima, la topografía, la

fertilidad, la existencia o ausencia de transporte, escuelas, templos, parques y áreas recreativas,

el control de inundaciones y la conservación del suelo, entre otros.

2.2. Formación de los valores urbanos

No basta solamente conocer las teorías del valor para entender el valor inmobiliario, se

debe incluir en ella las teorías urbanísticas, y, más en específico, entender cómo es que llega a

formarse el valor urbano y para explicar la formación de los valores urbanos tenemos que

estudiar el comportamiento de las ciudades a nivel de urbanismo, sociedad y economía. Sin

embargo, estos estudios son toda una ciencia urbana la cual es muy amplia tal si fuere una

carrera de ingeniería u otra profesión/especialidad, lo que se quiere decir es que, estudiarlo en

este trabajo significaría abarcar muchos temas lo cual no es práctico dado que para eso existe la

bibliografía especializada. Para enfrentar este dilema, lo que se hará es tomar los principales

elementos de conformación del valor urbano; esto son tres teorías pertenecientes a los tres

ámbitos antes mencionados (urbanismo, sociología y economía) que se interrelacionan entre sí.

En este sentido, el presente trabajo acude a bibliografías que hayan tomado en estudio estos tres

aspectos al abordar el tema de la formación de los valores urbanos; se encontró mucha

información dispersa hasta hallar un autor que se especializa en el rubro inmobiliario, este autor

fue el mismo Josep Roca Cladera, de quien ya vimos aportes importantes aplicadas directamente

al rubro. Este autor realiza un análisis cohesionado que se adapta perfectamente a la intención

del presente trabajo de explicar la formación de los valores urbanos.

La distribución del valor urbano se fundamenta, según Roca Cladera (1989), en tres

teorías: la teoría de la accesibilidad, la teoría de la cualificación del espacio urbano, y la teoría de

la jerarquización social; las cuales están moduladas conjuntamente entre sí conformando los

valores del suelo (sea urbano o rural) y siendo teorías que abarcan lo intencionado

anteriormente, el estudio económico, urbanístico y sociológico.

 2.2.1. Teoría de la accesibilidad

La teoría de la accesibilidad consiste básicamente en considerar que el precio de venta

de los inmuebles (en nuestro caso, lotes o terrenos urbanos) depende de su proximidad al centro

urbano, entendiendo a éste como el centro comercial y de negocios de la ciudad.

Roca expresa que los primeros estudios en el ámbito urbano se inspiran en el modelo de

Johann Heinrich Von Thünen y se centran en analizar cómo influye la accesibilidad en el valor

aplicado al suelo agrícola (Von Thünen, 1820), y esto es verdad, el autor Felipe de Lama Santos,

a quien ya acudimos anteriormente, resume las teorías de Von Thünen de la siguiente manera:

Inicialmente Thünen desarrolló su teoría en el espacio rural estableciendo las bases del

modelo monocéntrico, dando lugar al concepto de renta diferencial (renta de posición o

de situación). Este concepto parte de la hipótesis de que la ciudad se sitúa en un plano

sin incidentes geográficos relevantes; que el suelo es homogéneo en sus características

físicas y con idéntica fertilidad; que la red de transportes es similar en todas las

direcciones, y que los costos de producción se suponen constantes en el espacio,

actuando los propietarios en competencia sin limitación alguna, de forma que la cualidad

que diferencia a unas tierras de otras es su distancia a la ciudad como lugar de consumo

y centro distribuidor del producto, situándose los valores máximos en el centro urbano y

los mínimos en las zonas más alejadas.

La explicación del modelo es la siguiente: si por cualquier circunstancia se cultivan las

tierras más lejanas del lugar de consumo, el precio se ha de incrementar lo suficiente

para cubrir, además de los costes de producción de los bienes, los gastos de transportes,

de forma que si consideramos dos tierras de igual calidad, una situada próxima al lugar

de consumo y otra alejada de éste, al fijar el mercado el mismo precio para el producto,

con independencia de cuál sea su procedencia, sucederá que mientras para los bienes

procedentes de la tierra lejana este precio cubre estrictamente los costes (producción y
 transporte), para los provenientes de la tierra cercana deja un remanente respecto

aquélla, al no tener que satisfacerse gastos de transportes.

El modelo monocéntrico de Thünen fue adaptado al caso urbano por Hurd, quién

determinó que el valor depende de la proximidad.

Posteriormente Haig profundiza en esta teoría, concluyendo que las rentas de situación y

los costes de transportes están íntimamente ligados a causa de la fricción espacial,

considerando que el objetivo de los habitantes de la ciudad es minimizar los costes de

fricción derivados de los costes de los alquileres y de los costes de transporte (Haig,

1968). En consecuencia, defiende que una mejora de los transportes, si permanecen

invariantes los demás factores, supondrá una disminución de las rentas de situación.

La teoría de la accesibilidad ha sufrido continuos cambios a partir de los años setenta

con objeto de adaptarla a la realidad. En este campo, destacan las aportaciones de los

economistas urbanos americanos: Alonso, Muth, Mills y Wingo, entre otros, quienes

analizan cómo afecta la accesibilidad al valor de las viviendas en función de los costes

de transporte. No obstante, según recoge extensamente Roca los análisis empíricos

realizados en diversas áreas anglosajonas y en la Europa continental sólo han constatado

parcialmente la influencia de la accesibilidad en unos casos, y en otros han demostrado

una incidencia débil, o bien indiferencia en la explicación de la accesibilidad en la

formación de los valores urbanos. (de Lama Santos, 2017, pág. 54 y 57)

Al respecto, de Lama Santos se explaya al recabar información sobre esta teoría, y lo

desglosa a detalle en su tesis doctoral; dado que se pretende entender mejor la aplicación de esta

teoría, el identificó a un autor de su país (España) que creó un método al respecto mismo el cual

denominó como “Método del análisis cualitativo”, veamos de que trata:

Una aplicación directa de la influencia de la posición que ocupa un inmueble en la

ciudad la encontramos en Eduardo Salinas Damián, el autor del método del análisis

cualitativo.
La novedad del método consiste en determinar la distancia relativa del inmueble

respecto al centro comercial y de negocios (CCN), tomando para ello el segmento que

pasando por el inmueble objeto de valoración une dicho centro con el límite del suelo

edificado.

El método considera cuatro posiciones relativas, otorgando un coeficiente a cada zona;

parámetro que se introducirá en la ecuación de cálculo previamente definida en el

método, y en virtud de la cual se determinará el contenido económico expresado en

unidades monetarias, según que el inmueble esté situado en la zona 1, 2, 3 ó 4.

En definitiva, para fijar la posición relativa del inmueble confeccionamos el plano de

distancias a centro procediendo de la siguiente forma:

Se toma el plano de la ciudad y se delimita por una parte el centro neurálgico de la

misma (CC). No se trata del centro de gravedad ni del centro histórico, aunque en

algunos casos puede coincidir con este último. El centro de la ciudad que se considera es

el núcleo vivo, donde se realizan actividades comerciales de pequeño comercio, bancos,

oficinas de administración, etc. En el caso de poblaciones de gran tamaño nos podemos

encontrar con más de un centro, marcando en este caso los núcleos que tienen entidad

propia.

Una vez definido el centro, delimitamos el contorno del suelo urbano edificado. A

continuación, trazamos un haz de (n) rectas que pasando por el CNN corte al citado

contorno en (2n) puntos, formándose otros tantos segmentos cuyo inicio está el CCN y

el final se sitúa en el contorno el suelo edificado. A continuación, se divide cada uno de

los segmentos en cuatro partes iguales. La unión de la primera parte de los segmentos

nos delimitará al centro de la ciudad (zona de la distancia I); de igual forma, se unen la

segunda parte de cada segmento dándonos la zona de distancia dos, y análogamente

procedemos con la tercera y cuarta parte de los segmentos, obteniendo las zonas de

distancia tres y distancia cuatro respectivamente.

Cada inmueble de la ciudad se situará en una zona correcta. El plano de zona centro no

permanece invariante en el tiempo, sino que sufrirá modificaciones según se vayan

incorporando a la ciudad consolidada nuevos sectores urbanizados, y como

consecuencia, se producirá una modificación de los valores urbanos, ya que se puede dar

el caso, por ejemplo, de que inmuebles que antes se situaban en la zona 3 mejoren y

ahora ocupen la zona 2. Esta cualidad (distancia a centro) se combina con otras

cualidades extrínsecas linealmente independientes, de forma que la unión de todas ellas

determina el valor del suelo.

Fuente: Elaborado por Felipe A. de Lama Santos

Figura 1. Plano de distancia a centro

Fuente: Elaborado por Felipe Fajardo Martín, desde la tesis de De Lama Santos

Como podemos ver, el método pondera distancias relativas respecto al CCN, teniendo en

cuenta la parte de la ciudad que se sitúa entre el inmueble objeto de valoración y

periferia. El plano de distancia a centro, además nos ofrece información sobre la zona de

expansión de la ciudad, así como de la zona de la ciudad con líneas de compresión que

pueden ser proclives a su deterioro, al tener una marcada transición económica.

En el supuesto de grandes ciudades (superior a un millón de habitantes) el método

contempla la existencia de más de un centro. En este caso se procederá de la misma

forma, creando cada una de las zonas alrededor de cada uno de los centros, obteniéndose
 según los casos, o bien la envolvente total o bien las zonas independientes que se

generan en torno a cada centro. (de Lama Santos, 2017, pág. 57 y 58)

Figura 2. Plano de distancia a centro en ciudades policéntricas

Fuente: Elaborado por Felipe Fajardo Martín, desde la tesis de De Lama Santos

Con lo explicado en esta teoría, se ve que existe coherencia al hablar de variación del

valor de inmuebles con relación al centro urbano, tanto así que Salinas elaboró una trabajo

sumamente interesante basándose por lo visto, en las teorías de Von Thünen y el modelo urbano

que definieron los economistas urbanos americanos Hurd, Haig, etc., según lo que nos explica

Cladera en su libro ya que fueron estos americanos quienes introdujeron el concepto de Centro

de Negocios, del cual Salinas hace aplicación en su metodología. Sin embargo, la metodología

que plantea Salinas no se pretende aplicar al presente trabajo, sino que se la muestra como una

referencia para comprender de manera clara y gráfica, la relevancia que tiene la accesibilidad

con respecto a los centros urbanos y comerciales, los cuales van muy de la mano con las teorías

que Von Thünen estableció en su época. Esta metodología sería muy interesante de aplicar en

algún futuro trabajo para quien pueda centrarse en este tipo de estudios.

2.2.2. Teoría de la cualificación urbanística del espacio urbano

Roca Cladera explica que la diferente cualificación física, urbanística, del espacio

urbano son un factor determinante de la formación de precios motivadas por causas artificiales,

externas al propio espacio físico, estas causas son las restricciones de espacios urbanísticamente

cualificados según factores sociales e históricos. (1989, pág. 31)

 Además indica, que los economistas urbanos se refieren a este concepto como una

externalidad de carácter urbanístico. Es decir, la vivienda como bien fijo e inamovible se ve

afectado por la calidad urbanística de su entorno próximo. Esta teoría complementa a la teoría de

la accesibilidad, al ser ésta incapaz por sí sola de explicar de forma realista la formación de los

valores urbanos. (1989, pág. 32)

Finalmente Roca explica que las aportaciones teóricas de los autores en esa materia,

parten de un funcionamiento del mercado inmobiliario alternativo a ala concepción clásica

basada en la accesibilidad y lo que buscarían optimizar los ciudadanos no sería únicamente ni

fundamentalmente su proximidad al trabajo, sino la adquisición de un determinado nivel

ambiental y de calidad urbana: aire limpio, espacios libres, bajas densidades, reducido nivel de

congestión de tráfico y ruidos, adecuados servicios públicos, buenas escuelas, tipologías urbanas

agradables, buena urbanización, etc. y sólo en un segundo plano, y más bien como umbral que

como incidencia más o menos continua, desempeñaría la accesibilidad al trabajo un papel

relevante. (1989, pág. 33)

Esta teoría es muy importante, Roca profundiza muy bien la misma en su libro. Se

resalta su aporte por la claridad con la que lo encara además de que sus criterio es coherente y es

consecuencia natural del entendimiento del funcionamiento e integración de la sociedad en el

espacio urbano en el cual habita y se desenvuelve. En este sentido, esta teoría nos guiará más

adelante en la formulación de la metodología que propone el presente trabajo.

2.2.3. Teoría de la jerarquización social del espacio urbano

1. La distribución de la jerarquía social de las ciudades tiene sus orígenes en

comportamientos sociológicos, económicos y culturales, que se dan en el espacio urbano. Roca

expresa en esta teoría, que la teoría de la accesibilidad y la de externalidades urbanísticas llegan

a aceptar la existencia de segregación social del espacio urbano a raíz de la búsqueda de una

mejor accesibilidad, mejores servicios de espacio urbano, etc. (fruto de las decisiones
locacionales que los ciudadanos toman), y esta segregación será resultado (y no causa) de la

demanda que exista de los ciudadanos. (1989, pág. 34)

Lo que Roca quiere decir es que la segregación social se da como resultado de la

búsqueda de una mejor calidad de vida, dando a entender el origen de los denominados sectores

de la sociedad tales como las élites de la alta sociedad, la clase media y la clase baja, donde cada

uno de ellos buscará una mejor condición de vida acorde a sus posibilidades.

En este sentido, Roca da a conocer la formulación de las teorías de la Jerarquización

social del espacio urbano cuyos orígenes se dan en los años setenta. Esta consiste en explicar el

funcionamiento y estructura del mercado inmobiliario, y por lo tanto el patrón de valores que de

él resulta, en base a actividades y comportamientos de raíz social: de interrelación entre los

diferentes grupos socioeconómicos. Roca hace un análisis exhaustivo de esta teoría y

resumiendo su análisis, él refiriéndose a esta teoría dice:

“La segregación de la ciudad, es decir, la distribución de ésta en barrios o zona

sociales homogéneas no es el resultado de una simple acumulación de

actuaciones individuales parecidas, sino producto de auténticas relaciones de

hegemonía y dominio. Así los grupos sociales de mayor nivel económico

uscarán el prestigio de vivir en áreas de status elevado, desechando vivir

mezclados con sectores menos cualificados”. (1989, pág. 36)

Figura 3. Modelo sectorial de distribución del espacio según Hoyt

 Por otra parte, de Lama Santos en su tesis doctoral, aporta en la investigación de esta

teoría citando a otros autores, veamos su análisis:

Moral González J. por su parte, considera que el valor del suelo está determinado por

factores de localización y entorno próximo, así como por una serie de cualidades tales

como: calidad urbanística del sector, centralidad, diferenciación socia, nivel de rentas,

densidad de población, red de transportes públicos, etc. Señalando al entorno

socioeconómico como una de las causas más importantes de valor de suelo y que

incidirá sobre su demanda.

Salinas mantiene que el nivel socioeconómico del entorno es una cualidad influyente en

la determinación del valor de la vivienda. Considera que la ciudad se distribuye en

niveles socioeconómicos, contemplando tres niveles: bajo, medio y alto, de forma que se

originan nueve niveles referidos a los ingresos disponibles de la unidad de convivencia,

tomando para ello como referencia el número de veces que cada nivel contiene al salario

mínimo interprofesional: bajo-bajo, bajo-medio, bajo-alto, medio-bajo, medio-medio,

medio-alto, alto-bajo, alto-medio, alto-alto, asociando a cada nivel un coeficiente K,

según la siguiente tabla:

Figura 4. Niveles socioeconómicos según el método del análisis cualitativo

Fuente: Elaborado por Felipe A. de Lama Santos

La tabla de niveles socioeconómicos expuesta es válida para rentas provenientes del

trabajo. Hay que tener en cuenta que en la ciudad pueden existir zonas con nivel

socioeconómico inferior al bajo-bajo o superior al alto-alto. En el primer caso,

sencillamente ese segmento de la población no tendrá capacidad adquisitiva para acceder

a la compra de la vivienda, y se la tendrá que proporcionar la colectividad (viviendas

 sociales); y en el segundo caso, al tratarse de un grupo elitista, elegirá la zona en la que

quiere vivir, en muchos casos en zonas exclusivas de acceso económico restringido,

siendo de aplicación otros parámetros específicos. (de Lama Santos, 2017, pág. 60 y 61)

Lo que propone Salinas es bastante específico y de carácter minucioso, lo cual puede

garantizar valores mucho más reales. Sin embargo, el presente trabajo no adopta la metodología

de Salinas y únicamente se lo menciona como un concepto de orientación para el entendimiento

del cómo podría funcionar la jerarquización social al aplicarse correctamente en una determinada

urbe. Por otro lado, de Lama Santos da a conocer otro aporte en esta teoría, veamos:

Silván Martínez incide en la jerarquización social del espacio urbano:

“Así como el valor de la edificación depende de su calidad, el valor del suelo

no depende de su coste de urbanización, sino que su situación dentro de la

estructura urbana, o de lo que podríamos llamar su accesibilidad. Pero no

solamente es este el condicionante del valor del suelo, sino que intervienen

otros como la cualificación urbanística, la jerarquización social del espacio

urbano, las comunicaciones, etc. La estructuración de esos condicionantes

conlleva la aparición de barrios con precios diferenciados debido a su

particular situación urbana, status social, etc.” (Silván Martínez, 2006, pág. 88)

(de Lama Santos, 2017, pág. 61)

Silván Martínez es certero, y bueno es algo que ciertamente la población conoce por

sentido común, pero su concepto está muy bien planteado y hasta aclarado al compararlo con el

caso de las edificaciones, se resalta su dicho “el valor del suelo urbano depende de su

situación (ubicación) dentro de la estructura urbana”, nada más lejos de la realidad.

De Lama Santos expresa también, el aporte de Vicente Caballer Mellado, que lo expresa

en su libro “Nuevas tendencias en la valoración territorial” (2002).

Por su parte Caballer se pronuncia también sobre el papel relevante de la localización en

el momento actual y en un futuro:

 “En tercer lugar, la principal característica de la valoración inmobiliaria es el

valor de localización, tal y como se puede comprobar para las ecuaciones de

valoración de la vivienda en España en el marco de la localización provincial o

en cada ciudad y algo menos intenso en el mercado de la tierra. Aun dentro de

las ciudades se puede afinar más y encontrar un valor de localización va a

jugar un papel fundamental en la valoración territorial, lo que ocurre es que no

se sabe si seguirá la tendencia centrípeta actual con las grandes

aglomeraciones urbanas de la megalópolis o, por el contrario, el teletrabajo, el

telecomercio, y la teleinformación configurarán un comportamiento del valor de

localización más difuso y extensivo”. (Caballer, 2002)

En este punto, podemos darnos cuenta de que la jerarquización social viene a estar

condicionada por el elemento de la localización, y no es de extrañarse, a continuación veremos

cómo la jerarquización social en su concepto se va ampliando a este elemento al presentar este

cualidades importantes en la formación del valor urbano así como en el nivel de importancia que

los ciudadanos le dan a la hora de elegir un lugar donde vivir.

En esta línea, de Lama Santos profundiza más en la teoría de la jerarquización social al

exponer el aporte de otros autores al respecto; se cita textualmente lo recabado por él, veamos:

Hay que tener en cuenta que los niveles socioeconómicos no tienden a mezclarse. A

veces la frontera entre un nivel y otro es una barrera natural (río, montaña, etc.); en otras

ocasiones es una infraestructura (ferrocarril, autovía, etc); una avenida, calle, parque,

etc., pueden ser también fronteras entre niveles. El promotor debe conocer y prever este

hecho, ya que si dirige la promoción de viviendas (tamaño, calidad, equipamiento, etc.) a

un nivel socioeconómico alto-medio por ejemplo, y sin embargo, el nivel implantado en

la zona es medio-medio, se podría dar la circunstancia, por un lado de que el nivel más

alto no quiera instalarse en la zona al tener un nivel inferior, y por otro que el nivel

inferior, aunque le satisface la zona y la vivienda, no tiene posibles económicos para

acceder a la misma. En definitiva, se trataría de un producto inmobiliario fuera de

mercado, o dicho de otra manera nos encontraríamos ante un imposible económico.

Un ejemplo de estratificación socioeconómica impuesta por ley la encontramos en

Colombia que clasifica la localización de las viviendas en 6 estratos: bajo-bajo; bajo;

medio-bajo; medio; medio-alto y alto. Los tres estratos más bajos se corresponden con

usuarios que son beneficiarios de subsidios en los servicios públicos domiciliarios al

tener menores recursos. Por otra parte, en los estratos 5 y 6 residen los usuarios con

mayores recursos económicos, que deben pagar sobrecostes por los mismos servicios. La

incidencia social de vivir en un estrato o en otro, tiene influencia no solamente en la

prestación de servicios de la vivienda, sino también en la vida cotidiana y, en especial,

en el mercado de trabajo, llegando a estigmatizar a sus residentes. Actualmente se está

cuestionando el sistema de estratos al considerar que genera inequidad y segregación.

La mayor parte de los estudios coinciden en señalar el papel relevante del nivel de renta

(entiéndase también nivel socioeconómico), como cualidad extrínseca, en la formación

del valor de la vivienda.

Fernández, al analizar la incidencia de la localización en la ciudad de Valencia aplicando

un modelo de red neuronal artificial, concluye que existe una relación directa entre el

precio de la vivienda y el nivel socioeconómico.

La obtención del precio de la vivienda ha sido uno de los objetivos que se ha tratado

amplia y profusamente a través de la metodología de los precios hedónicos (MPH), sirva

como ejemplo la extensa relación contenida en Caridad. Así mismo es abundante la

literatura de la aplicación de redes neuronales artificiales (RNA) en la valoración de

inmuebles, cuyos comienzos se remonta a inicios de los años 1990. En España destacan

las aportaciones relativas al mercado inmobiliario realizadas por: García Rubio en

Albacete, Gallego en Madrid y Martin en Jaén.

 Para el caso concreto de Córdoba, Nuñez considera las siguientes variables explicativas:

Superficie, antigüedad, ubicación, anejos, gastos de comunidad y el nivel de calidad de

solería y carpintería.

Como conclusión del estudio, se destaca la importancia de la ubicación en la explicación

del precio de la vivienda. (de Lama Santos, 2017, pág. 63 y 64)

Los conceptos que estos autores aportan son evidentemente coherentes, cada uno sigue

la misma línea y varía en función de lo que cada uno de ellos considera más importante. Al final,

se demuestra lo que se intuía, la localización es importante en la formación del valor urbano que

un bien inmueble tiene, además, vimos como esto mismo lo concluye De Lama Santos, y, por

otra parte, si uno continúa leyendo su tesis doctoral, se encuentra que el mismo consulto al

economista Jorge Chica Olmo sobre su Teoría de las variables regionalizadas, el cual es también

un libro que toca estos temas a profundidad, sobre su opinión acerca de esta teoría

(jerarquización social), veamos qué respuesta le dio Chica a De Lama Santos:

Consultando personalmente con Chica Olmo sobre cuál es, según su criterio, la cualidad

extrínseca más influyente en el precio de la vivienda no dudó en afirmar que es la

Localización, entendiendo a ésta como el conjunto de externalidades derivadas de la

posición espacial que ocupa el inmueble en la ciudad: accesibilidad, nivel de renta,

cualificación del espacio, etc.

Para determinar el precio del inmueble urbano, Chica aplica la teoría de las variables

regionalizadas al encontrar justificación teórica de la autocorrelación espacial de los

valores urbanos a la dependencia espacial de estos valores con sus localizaciones

urbanas, de forma que permite calificar a la variable “precio del bien urbano” como

variable regionalizada.

En definitiva, queda meridianamente claro que la LOCALIZACIÓN como

aglutinadora de otras cualidades extrínsecas (accesibilidad, comunicaciones,

dotaciones, etc.), en la que destaca el nivel de renta del entorno, en opinión de los
 investigadores tiene una influencia relevante en la valoración del suelo y por extensión

en la vivienda. (de Lama Santos, 2017, pág. 64)

Hasta aquí hemos finalizado con las teorías de la formación del valor urbano, tal y como

lo establecimos en el principio de este acápite, estas tres teorías del valor urbano son suficientes

para la comprensión, análisis y formación de la metodología que propone el presente trabajo.

Se concluye por todo lo analizado, que es la localización el principal elemento de la

formación del valor urbano, no menospreciando en ningún momento, las consideraciones de

cada una de las teorías estudiadas.

En el siguiente apartado, estudiaremos la parte objetiva y subjetiva que tiene el valor,

algo muy importante porque estos dos componentes son tremendamente sensibles en el rubro

inmobiliario.

2.3. La teoría objetiva y subjetiva del valor

Una cualidad muy visible en el medio inmobiliario, y más aún en el rubro de la tasación

inmobiliaria tiene que ver con el nivel de subjetividad que se tiene a la hora de definir un valor

(sea de mercado, de reposición u otro) aplicable al bien inmueble a tasar. Esto es muy notorio en

el caso de la adopción de un valor de mercado aplicable a un inmueble, esta es una problemática

planteada por el presente trabajo y se tiene la finalidad de combatirlo.

En este entendido, no basta con sólo haber conocido y entendido las teorías del mercado,

del valor y las teorías de la formación de los valores urbanos. Se tiene que abordar también que

parte de cada teoría presenta aspectos objetivos y subjetivos. Para entender esto, establezcamos

primero que significan estas dos palabras.

 Objetividad: está basada en la ausencia de prejuicios e intereses personales. En

ella, los hechos y los conceptos son tratados como objetos. La objetividad está

desligada de los sentimientos y de la afinidad que una persona pueda tener con

respecto a otro individuo, objeto o situación. La objetividad solo debe indicar

aquello que es real y existente, es decir, que es imparcial.

  Subjetividad: contiene el punto de vista de la persona que la expone y está

influida por sus intereses y deseos.

Se dice también que la objetividad es una suma de subjetividades. Por ejemplo, si en una

noticia se logran aportar diferentes partes, el resultado es objetivo.

A partir de la explicación del concepto del valor, se pueden entender las principales

relaciones económicas que existan en la sociedad. Recordemos por lo expuesto en acápites

anteriores, que existen dos teorías principales acerca del valor: la teoría del valor de trabajo (la

llamamos objetiva) y la teoría del valor de utilidad (la llamaremos subjetiva), estas dos teorías ya

las vimos muy bien en sus correspondientes escuelas clásicas y neoclásicas del pensamiento

económico respectivamente, sin embargo, ahora las separamos en función a este punto de vista

que no habíamos considerado, la objetividad y la subjetividad.

En forma breve se presenta la teoría objetiva del valor ya que históricamente surgió

primero a raíz de los pensamientos de la escuela clásica (Adam Smith, David Ricardo, Marx,

etc.) y a su vez se considera la teoría subjetiva del valor vista en la escuela neoclásica (Alfred

Marshall, León Walras, etc.), la cual se basa en la utilidad y escasez de los bienes.

La teoría objetiva del valor (valor del trabajo) pretende explicar históricamente el

concepto del valor; es decir, explicar, qué es y cómo funciona. El valor en una sociedad

históricamente determinada. Esta sociedad es la señalada como sociedad capitalista.

Marx afirma que la riqueza de las sociedades en que impera el régimen capitalista de

producción se nos aparece como un inmenso arsenal de mercancías y la mercancía como su

forma elemental. Es la mercancía que constituye la base económica de la sociedad capitalista.

Pero ¿qué es mercancía? Pues es el bien que se produce con el fin de intercambiarlo.

La mercancía tiene dos características principales:

 Por un lado, satisface necesidades humanas; es decir, es un valor de uso, lo que

quiere decir es la capacidad de un bien para satisfacer necesidades humanas.

  Por otro lado, se produce para intercambiarla o para venderla; es decir, es un

valor de cambio.

La teoría subjetiva del valor (valor de la utilidad y producción) se basa en el análisis

de la utilidad marginal, por lo cual también se les llama marginalistas, a su vez tiene como

fundamento el idealismo y parte de la base de que el individuo, en forma personal o subjetiva,

toma decisiones para obtener el máximo de satisfacción, la cual es medida y apreciada

(valorada) en forma individual.

La teoría subjetiva del valor plantea que las actividades que realizan los hombres las

hacen con objeto de satisfacer sus necesidades. Lógicamente, las necesidades de los individuos

se jerarquizan de acuerdo con la importancia que le concede cada uno, por su parte el maestro

Francisco Zamora en el tratado de teoría económica (1982), afirma que las características de las

necesidades son tres:

 Calidad, rasgos específicos de cada necesidad que la hacen diferentes de las

demás, y sus atributos son limitados en número, compiten entre sí, son

complementarios, puede crearse artificialmente.

 Cantidad, expresión cuantitativa del desequilibrio que la genera; se puede medir

por la cantidad de satisfacción o también por el tiempo de uso, los atributos

comprenden en la cantidad de la necesidad es variable, aunque con límite

máximo, y puede variarse con la sugestión.

 Intensidad, fuerza con que se tiene la necesidad, independientemente de la

cantidad y calidad; sus atributos aumentan la conciencia que tenemos de la

necesidad, la intensidad crece hasta un límite máximo, el menor aumento de

intensidad incita a la renuncia del esfuerzo que recurriría satisfacerla.

Considerando lo antes expuesto, y entrando ya en materia, el valor es el sujeto de mayor

discusión y escritos en la economía que cualquier otro término, mientras todo el mundo sabe lo

que es el valor, la gente tiende a encontrar dificultad para definirlo. El valor varía con el tiempo,
con la circunstancia, con el uso y no tiene permanencia. El valor como la belleza está, en el ojo

del observador. Así se comprende porque el valor a menudo es confuso, elusivo y errático.

Un apoyo a estas definiciones fue conseguido en la maestría de la arquitecta Silvia

Leticia Hidalgo Silva (de nacionalidad mexicana) denominada “Teorías y criterios formativos

del valor en bienes inmuebles” (2004), donde ella aborda muy en específico este tema, y es de

mención especial, citar textualmente lo siguiente que aporta en su trabajo:

Recapitulando en la teoría objetiva del valor, la mercancía se divide en dos conceptos el

valor de uso y el valor de cambio; en el mercado inmobiliario existen numerosos y

diversos participantes como son los inquilinos, corredores inmobiliarios, propietarios,

constructores, instituciones financieras y gubernamentales, cada grupo tiene un modo

distinto de determinar el valor de uso y el valor de cambio, por ejemplo:

 Los inquilinos consumen los diversos aspectos del inmueble de acuerdo con sus

deseos y necesidades. El valor de uso de un inmueble está determinado por la

conjunción de una situación personal o familiar, en un inmueble y un sitio

determinado. El inquilino-propietario se preocupa en general, por el valor de

cambio en dos momentos; en el momento de la compra y al realizar importantes

reparaciones con un presupuesto limitado. Los inquilinos que pagan algún tipo

de alquiler se encuentran en posición bastante diferente en el sentido de que el

valor de uso les proporciona solo motivos limitados para hacer reparaciones,

dado que el valor de cambio va a parar al propietario. Pero todos los inquilinos

tienen un solo problema: el de conseguir valores de uso a través de desembolsos

en el valor de cambio.

 Los corredores inmobiliarios participan en el mercado para obtener un valor

de cambio. Consiguen beneficios a base de comprar y vender o a base de cobrar

un porcentaje por sus gestiones como intermediarios. Para los corredores el

 valor de uso consiste en el volumen de transacciones, pues es de éste del que

obtienen el valor de cambio.

 Los propietarios actúan, por regla general, con vistas al valor de cambio.

 Los constructores y la industria de la construcción en general intervienen en

el proceso de crear nuevos valores de uso para otros, a fin de conseguir valores

de cambio para sí mismos.

 Las instituciones financieras desempeñan un papel importante en el mercado

inmobiliario. El financiamiento para los compradores de inmuebles, el

desarrollo y las nuevas construcciones dependen, de gran parte de los recursos

de los bancos, de las compañías de seguros de los bancos, de las compañías de

seguros, de las sociedades constructoras y de otras instituciones financieras.

Fundamentalmente las instituciones financieras están interesadas en conseguir

valores de cambio a través del financiamiento de oportunidades para crear o

procurar valores de uso. En general las instituciones financieras en su conjunto

intervienen en todos los aspectos de desarrollo de la propiedad inmobiliaria.

 Las instituciones gubernamentales, normalmente son creadas por los procesos

políticos provenientes de la falta de valores de uso disponibles para los

consumidores como la vivienda y la industria, el gobierno también impone y

administra diversas limitaciones sobre el funcionamiento del mercado

inmobiliario, siendo las más notables, el ordenamiento de zonas y el control de

la planificación del uso de suelo, en la medida en que el gobierno proporciona

los servicios instalaciones y vías de acceso, también contribuye indirectamente a

modificar el valor de uso.

No es fácil conjuntar las operaciones de todos los diferentes grupos antes mencionados,

que actúan en el mercado inmobiliario, dentro de un amplio marco de análisis. Lo que

 para unos es valor de uso, para otros es valor de cambio y cada cual concibe el valor de

uso de modo diferente. (Silvia, 2004, págs. 12, 13 y 14)

La arquitecta Silvia nos da una idea clara de la interpretación de estas teorías del valor

en cada aspecto donde los diferentes agentes del mercado inmobiliario actúan e interpretan el

valor de diferente manera.

Ahora, se tiene un aporte que proviene de nuestro estimado De Lama Santos, el cuál nos

da un enfoque más centrado para los tasadores sobre el significado de la palabra valor. De Lama

Santos define la palabra valor como “la cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por

poseerlas cierta suma de dinero o equivalente”. (pág. 199)

Él nos indica que, en el campo de la valoración, conviene matizar y profundizar en dicha

definición, para así poder definir el valor como el grado de estimación en que se tiene un objeto

según su mérito, utilidad, ventajas y afectos.

Esto significa que para realizar una tasación, será necesario determinar todas y cada una

de las cualidades que este objeto posea, con el fin de identificar qué cualidades están dentro de la

definición de valor que propone De Lama Santos.

El concepto que nos da, lo analizamos en este acápite por poseer un elemento especial

denominado “afecto”, el cual es de carácter puramente subjetivo y tiene relación directa con las

teorías del valor subjetivas ya explicadas (valor de uso y valor de cambio) y ejemplificadas muy

bien por la arquitecta Silvia. Ahora, el mismo De Lama Santos nos exhorta a no considerar en

ningún caso el componente afecto de su definición, y esto es muy evidente, es obvio, pero no

menos importante de aclararlo porque tal componente del valor está incluido como parte

integradora de su concepto.

Entendiendo esto, tales definiciones nos servirán como base para lo que más adelante se

desarrolla en los conceptos de cualidades intrínsecas y extrínsecas del suelo urbano así como en

las variables cualitativas (aquí deberían considerarse valores subjetivos) y cuantitativas (aquí se
consideran valores objetivos y medibles) a estudiar para la elaboración de la metodología que

propone el presente trabajo.

2.4. Algunas cuestiones urbanas en la formación del valor urbano

Existen varias cuestiones relacionadas con la dinámica inmobiliaria y con la

estructuración intraurbana que afectan el funcionamiento del mercado inmobiliario. Aunque este

sea un tema complejo, es necesario para su estudio, que se adopte una multiplicidad de puntos de

vista, por lo que es importante que sean por lo menos enunciadas algunas ideas, proporcionando

al lector una visión general del tema. Un análisis más detallado necesitaría el apoyo de

conocimientos jurídicos, sociales, urbanísticos y económicos, lo cual no se pretende alcanzar en

este momento.

Estas cuestiones tienen que ver con las tres teorías de la formación de los valores

urbanos, que si bien ya se las estudió, no lo eran todo, sino que eran las más importante. Algunos

de los elementos que se muestran a continuación ya se mencionaron en este marco teórico, pero

es que son cada uno de ellos un tema mucho más profundo que pueden ser motivo de estudio y

consideración para otro tipo de propósitos fuera del alcance del presente trabajo. A continuación

mencionamos las otras variables que afectan a la formación del valor urbano.

 Importancia social de la vivienda

 Segregación de barrios

 Impuestos o tributación

 Programas oficiales de construcción

 Reglamentaciones sobre el uso de suelo y zonificación

 Segmentación del mercado inmobiliario: este último si vale la pena considerarlo

en el presente estudio, y en el siguiente acápite se lo ve.

 1. CAPÍTULO III – ESTUDIO DEL SUELO URBANO

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien es

indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos de valor están

interrelacionados, y su relativa importancia, varía dependiendo de las condiciones locales

particulares. Es evidente que cuando nos estamos refiriendo a estos términos hablamos en

realidad del valor del suelo vacante (sin edificación alguna existente), o el valor de la

edificación espacialmente localizado. El inmueble siempre es una parcela o lote físico. Y

además puede ser, en su caso, estructura edificada, construcción.

De ahí que, en una óptica simplificadora del proceso evaluador, el valor de la propiedad

urbana se identifica como la suma del correspondiente al suelo y a la edificación. Es decir:

V i=V s +V e

Donde:

 V i=Valor delinmueble

 V s =Valor del suelo , terreno , parcela olote

 V e =Valor de las edificaciones existentes en el terreno

¿Se debe imaginar realmente el valor de la propiedad urbana como la simple suma de

sus dos componentes? ¿o es más ajustado a la realidad suponer que los valores de los inmuebles

dependen de la globalidad construcción/terreno más que de cada una de sus partes? Pues para

comprender esto, se debe analizar y entender las hipótesis sobre las cuales descansa esta

formulación aditiva:

 El valor del suelo depende, exclusivamente, del mejor uso posible que la parcela

puede soportar.

 El valor de la construcción es el resultado, únicamente, de su coste de ejecución

material.
  En la medida en que son independientes uno del otro, el valor del inmueble

representa la suma de ambos, siendo el resultado del valor de sus componentes, y no la

causa.

1.1. Apreciaciones y depreciaciones urbanísticas, funcionales y económicas

Uno de los principios que se mostraron hace un momento resalta en cuanto a su

incidencia al aplicarlo en la práctica, este es el principio de mayor y mejor uso el cual expresa el

rendimiento económico que un bien inmueble puede tener en función de sus aptitudes

edificatorias basadas en la normatividad de su zona.

En otras palabras, lo que el principio de mayor y mejor uso indica es amplio, ya que

engloba el aspecto legal sobre las normas urbanísticas que tiene un municipio, así como la

rentabilidad que una edificación pueda brindar. Esto nos lleva a pensar en la integridad total del

conjunto valor que un inmueble tiene, no son sólo el suelo más la edificación como se

mencionaba en el acápite anterior, sino también la inclusión del mejor uso que este pudiera tener

y al mismo tiempo las consecuencias de la correcta o incorrecta aplicación que los proyectistas

ejecuten a la hora de desarrollar un proyecto inmobiliario. En este sentido, Josep Roca Cladera

nos da unas pautas sobre cómo interpretar este comportamiento, veamos que razona.

Roca se refiere a este tema en términos de “ajuste” o ”desajuste” que las edificaciones

contenidas en el suelo pudieran tener en el sentido de que “se ajustan mejor” en cuanto a su

valor aquellas edificaciones que pudieran tener un mejor y más intensivo uso o rendimiento en

zonas donde la normatividad urbanística le permita beneficiarse mejor, es decir, en zonas donde

la superficie edificable sea provechosa para los inversionistas de proyectos inmobiliarios; pero

también, se refiere a que el valor “se ajusta mejor” cuando las edificaciones son valoradas en

situaciones presentes y no futuras a raíz de que los inmuebles tienden a perdurar en el tiempo

incluso después de que su uso ha dejado de corresponderse con el óptimo permitido por el

mercado, entonces, se debe valorar las edificaciones en función de su rendimiento económico

presente según lo que establezca el mercado para el tipo de negocio o provecho que se desea

obtener del bien inmueble. Tras de este razonamiento, Roca expresa lo siguiente:

Acabamos de ver cómo el desajuste del edificio con relación al óptimo mercado posible

en cada localización urbana concreta incide en el valor del conjunto del inmueble, y por

lo tanto también en el del suelo. Cabe detenerse ahora en cuáles son estos posibles

desajustes y cómo determinan el proceso de formación de los citados valores

inmobiliarios:

a) En primer lugar, pueden deberse a factores externos al funcionamiento del

mercado urbano. Así, por ejemplo, los cambios operados en el planeamiento de

aumento o reducción de edificabilidad suelen estar originados por factores

ajenos al mercado; el cual en su funcionamiento libre no habría generado.

b) Pero también a factores internos, relativos a la propia evolución del mercado

inmobiliario; lo cual puede llevar, con el paso del tiempo, a situar “fuera de

mercado”, o en mercado subóptimo, a determinados tipos y estándares

constructivos que, antiguamente, eran plenamente congruentes con las

demandas residenciales (o urbanas en general).

Dejando de lado las situaciones excepcionales de afectaciones urbanísticas completas (al

uso público: vial, espacio libre, etc.), que no vienen al caso, los casos más significativos

de incidencia positiva o negativa del planeamiento son los referentes a los cambios

operados en la edificabilidad. (Roca Cladera, 1989, pág. 44 y 45)

En conclusión, las normas para construir en una ciudad, las normas urbanísticas y el

comportamiento del mercado, condicionan el valor que un bien inmueble puede llegar a rendir,

lo que incide directamente en el valor final de mercado que un bien inmueble pudiera alcanzar al

momento que se lo valora.

Esta conclusión que si bien es algo evidente para todo profesional de la construcción, en

nuestra ciudad no se considera cabalmente e ignorar el impacto que ellas generan en la

valoración de un bien inmueble sería cometer un error tremendo de perjuicio para todo aquél que

busca conocer el valor de su bien inmueble, de su proyecto inmobiliario o situaciones similares.

1.2. El concepto de más intensivo y mejor uso posible del inmueble al momento de

valorar

Con respecto al anterior planteamiento de que el inmueble vale en la suma de sus

componentes, se debe indagar en profundidad lo mencionado sobre la rentabilidad que tiene cada

elemento componente, de que el inmueble vale no en función de la suma de sus componentes

considerados separadamente, sino con relación al mejor y más intensivo uso posible que como

tal, es decir, como concreta relación terreno/edificación, puede conseguir en el mercado

urbano.

Con este planteamiento, Roca vislumbra una serie de comportamientos en el mercado

sobre la vida que tienen las edificaciones según los usos que se le den, veamos que nos dice:

Planteamiento congruente, por otro lado, con la experiencia real observada: el suelo

tiende a perdurar en el tiempo incluso después de los usos (e intensidad de este uso) y

mejoras (entiéndase por mejoras a las construcciones que se realicen en el terreno) que le

han sido impuestos, es decir, el terreno perdura en el tiempo aún si el uso de este haya

dejado de corresponderse con el óptimo permitido por el mercado (el mercado define

que características de un inmueble se valorizan más según pasa el tiempo). (Roca

Cladera, 1989, pág. 44)

 Ve: valor de edificación

Vs: valor del suelo o

terreno

Ve

Cd

Vs

b a

Figura 5. Valor conjunto del inmueble y demolición

Fuente: Josep Roca Cladera, Manual de Valoraciones inmobiliarias

Además de lo expuesto por Roca, él nos explica dos tipos de mejor y más intensivo uso

posible que es necesario considerar a la hora de proceder a la valoración de una propiedad

urbana, veamos:

El primero es el referido al inmueble en la situación presente. Método que como queda

dicho, es el idóneo mientras quede esperanza de vida económica a la edificación.

Es segundo es el referido al suelo como si estuviera vacante, el cual además de

determinar la esperanza de vida rentable de la edificación actual, es el valor residual que

permanecerá una vez la estructura construida no produzca rendimiento de ningún tipo, es decir,

cuando se haya depreciado completamente.

Considerando esto, el inmueble no siempre resulta ser la simple suma de suelo y

edificación como se lo había planteado, Roca dice que esto llegaría a ser así cuando la

edificación existente se corresponde (o es susceptible de corresponderse) con el mejor uso

posible. Pero en caso contrario, es decir, en el supuesto de edificios “equivocados” con

relación a la utilización urbana óptima (legalmente reconocida por normativas), éstos

inciden infra o sobrevalorando el valor del suelo. El cual, en consecuencia, no es

independiente de la edificación que sustenta. (Roca Cladera, 1989, pág. 44)

Roca también nos explica de un fenómeno que se da (o no) aparentemente en nuestra

ciudad (por desconocimiento del funcionamiento de la formación del valor de los inmuebles) y

este es que muchas propiedades se valúan como combinación de tierra y mejoras (ya lo vimos en

el acápite anterior cuando hablamos de las rentabilidades). En tales casos, Roca estima que los

valuadores normalmente estimarán el valor de mercado tomando en cuenta el mejor y más

productivo de la tierra con las mejoras existentes, y esto no está mal, sino que es un

razonamiento ciertamente lógico y que sí funciona y permite llegar a valores similares en la

tasación pero tal lógica estaría mal elaborada desde los conceptos de la rentabilidad de los

elementos suelo y edificación si se desconocen estos.

Por otra parte, Roca expresa los citados casos de terrenos sub o sobreutilizados, y dado

el funcionamiento estructural del mercado inmobiliario (el cual se basa en complejas

interrelaciones entre localización y estructura edificada), es extremadamente difícil, si no

imposible, separar el valor del terreno del de la edificación. En esta línea, nos recomienda que

como consecuencia de tal dificultad, sea más conveniente referirse, tanto desde un punto de vista

teórico como práctico, al valor del inmueble, entendido éste como una totalidad, donde sólo por

tal dificultad, ya no tendría sentido por practicidad, exigir un análisis (para valorar) basado en la

teoría adecuada de los mejores usos y rentabilidades del conjunto inmueble.

1.3. Influencias que crean el patrón de las variables para los valores de los bienes

inmuebles

Si bien ya hemos visto la amplia teoría sobre la formación de los valores urbanos, es

bueno mostrar los demás factores los cuales en su conjunto actúan en ello. Para ilustrar esto, la

arquitecta Silvia Hidalgo en su tesis, nos recopila esta información en las tablas que se muestran

a continuación, tablas extraídas a su vez, de la CABIN (Comisión de Avalúos de Bienes

Nacionales) la cual hoy en día se llama INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos de

Bienes Nacionales), la cual es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito

Público del país de México.

Este instituto nos indica que el valor de la propiedad es creado, modificado o

destruido, por la interacción de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los

seres humanos. Estos son: los ideales y estándares sociales, los ajustes y cambios económicos,

las leyes políticas o gubernamentales, los físicos y naturales, dichas influencias crean el patrón

de las variables para los valores de los bienes inmuebles.

Cada influencia es dinámica, combinadas son la esencia de la causa y efecto,

entrelazados se convierten en una vasto y siempre cambiante acción que rodea e influye a todo

bien raíz. A continuación se las ve en las siguientes tablas:

Tabla 1
Influencias físicas

Influencias físicas, pueden ser naturales o humanos

Factores comunitarios como el transporte, escuelas, templos, parques, áreas de recreo, entre
otros
Dimensiones
Control de inundaciones y conservación del suelo
Topografía y clima de una zona
Ubicación relativa
Situación de contaminación
Cualquier otra fuerza que resulte con respecto a la orientación física de la propiedad con
relación a sus alrededores
Fuente: Berzaín Gutiérrez, Cruz 1998; CABIN

Tabla 2
Factores que intervienen en el poder de compra

Todos los factores que infieren directa o indirectamente sobre el poder de compra. Las
leyes de Gobierno creados por la influencia política
Son las que son reglamentadas por el gobierno
Ordenamiento urbano y ecológico
Reglamento de construcción
Ley de desarrollo urbano del municipio o normas urbanísticas
Préstamos hipotecarios del gobierno
Por nombrar algunas, estas fuerzas son de fácil reconocimiento
Fuente: Berzaín Gutiérrez, Cruz 1998; CABIN

Tabla 3
Influencias sociales y políticas

Influencias sociales y políticas son:

 Resultan del cambio de costumbres, normas y actitud de la sociedad en la que vivimos y
funcionamos
Comportamiento de los grupos sociales:
Distribución geográfica del nivel social
Crecimiento o decrecimiento poblacional
Cambios de la composición numérica de la familia
Actitud hacia las actividades educacionales y sociales
Actitud hacia los cambios arquitectónicos de diseño y utilidad
Políticas de desarrollo urbano en la zona
Préstamos hipotecarios
Políticas monetarias que afecte el bien raíz
Fuente: Berzaín Gutiérrez, Cruz 1998; CABIN

Tabla 4
Fuerzas económicas y el hombre

Las fuerzas económicas que incluyen los recursos y esfuerzos del hombre para lograr sus
ideas sociales están integradas de factores tales como:
Situación de la economía (el proceso inflacionario, por ejemplo)
Disponibilidad de dinero y créditos
Tendencias de empleos, nivel de precios y salarios
Tasas de interés
Cargas de impuestos
Fuente: Berzaín Gutiérrez, Cruz 1998; CABIN

El CABIN (hoy llamada INDAABIN) nos explica que cada una de estas influencias

afectan el costo, precio y valor de los bienes raíces, al mismo tiempo constituyen el material

crudo y básico para un avalúo.

1.4. Factores determinantes del valor de los terrenos urbanos

La INDAABIN estableció una serie de factores determinantes en el valor urbano.

Recordemos que anteriormente por toda la teoría, habíamos concluido que la localización o

ubicación es el factor más importante, en conjunto con las condicionantes que la limitan

(rentabilidades tanto de suelo y de edificación, así como las normativas municipales), sin

embargo, se dijo que no eran los únicos factores, lo hay otros que si bien no inciden con el peso

que la ubicación lo hace, ciertamente, si inciden. En el estudio del valor del suelo urbano se

establecen algunas de las variables o factores que influyen como determinantes de ella, a

continuación se enlista lo definido por la INDAABIN:

Factores externos o exógenos:

  Ubicación
 Funciones urbanas
 Servicios públicos, transporte
 Uso de suelo
 Distancia a centros de trabajo y ciudad
 Porcentaje de construcción
 Equipamiento urbano
 Clasificación de zona socio económica
 Población
 Contaminación
 Tráfico vehicular
 Vialidad
 Economía
Factores propios y exógenos

 Régimen de propiedad
 Uso de suelo
 Frente, forma y profundidad
 Superficie, localización
 Ancho de calle
 Orientación
 Topografía
 Servicios públicos instalados y servicios propios
 Servidumbre
 Vegetación
 Suelo o subsuelo
 Panorámica
 Usufructo
 Restricciones de uso

1.5. La importancia de los usos de suelo

Un último punto de estudio que nos falta por considerar es el de los usos de suelo.

Recordemos haber hablado de ellos como un factor que restringe la rentabilidad de los bienes

inmuebles, lo cual afecta en la valorización de estos. ¿cómo consideramos el grado de

importancia que esto tiene sobre ellos? Ante esta pregunta nos enmarcamos en las teorías del

urbanismo y sociología. El tema ha sido abordado en la tesis de la arquitecta Silvia Leticia

Hidalgo Silva, “Teorías y criterios formativos del valor en bienes inmuebles”, una tesis que

recomendamos estudiar dado su nivel de profundidad abocado en el tema.

 Las ciudades son agrupamientos cuyos medios de existencia normales consisten en la

concentración de formas de trabajo no consagradas a la agricultura, sino que en primer término

se dedican al comercio y a la industria.

En el análisis que hace Silvia, ella expresa lo siguiente: “El crecimiento de las ciudades

ha determinado el agrupamiento de la población en barrios de carácter bien definidos con

predominio de alguna de estas tres funciones: comercial, industrial o de vivienda”. (Silvia, 2004,

p. 60) Esta premisa se refiere a la estratificación del mercado inmobiliario aunque ella no lo

concluye así sino que sólo estudia los usos de suelo.

En su tesis, Silvia indica que las ordenanzas municipales han contribuido a acentuar el

carácter de estas agrupaciones, con disposiciones sobre zonificación, fijándolas, sino

definitivamente, por lo menos por un período largo de años. Evidentemente esto es así, las

normativas municipales tienen un período de duración preestablecido según el crecimiento de las

ciudades. En toda ciudad con actividad económica y política siempre se encontrarán centros de

perfil comercial, dónde la tierra alcanza los índices más altos de valor, tales centros aparecen en

menor escala en los barrios de vivienda, lógicamente. A continuación se cita textualmente lo que

Silvia concluye:

En las zonas debemos tener en cuenta por un lado las influencias y las tendencias de

desarrollo, ya que el planteamiento urbano previsto en futuro inmediato puede tener

grandes cambios de influencia en el valor, el desarrollo de una obra pública importante

puede modificar totalmente la condiciones determinadas en el valor de los bienes

inmuebles.

Las zonas pueden estar bien delimitadas o interpenetrarse. Dentro de cada uno de esos

grupos o localizaciones (definidas o mixtas) hay variaciones de valor que establecen

diferencias no solamente entre calle y calle, sino también cuadra a cuadra.

La influencia de la ubicación debe ser considerada desde diversos puntos de vista, como:

ciudad en que se encuentre, zona o barrio dentro de la ciudad; núcleo dentro de esa zona
 o barrio; cuadra dentro de ese núcleo; oscilación dentro de esa cuadra, agregados a ellos

como accesorios indispensables, el estado de progreso y las posibilidades futuras, su

ubicación y otros factores higiénicos o mercantiles.

Cada una de estas consideraciones tendrán su influencia relativa, unas veces favorables,

otras veces desfavorables y del equilibrio de sus diversos resultados, considerados en

conjunto, o digamos comparativamente, esto derivará la influencia total y definitiva de

la ubicación sobre el precio. (Silvia, 2004, pág. 60)

No hay necesidad de profundizar más en este sentido, Silvia expone con claridad la influencia y

comportamiento que tiene el uso de suelo, una explicación con la se está de acuerdo en el

presente trabajo y que es importante para el criterio formativo de un tasador o quien estudia estas

ciencias.

1.6. Características del suelo urbano

Es momento de ver las características que tiene el suelo o terreno urbano, como ocurre

con cualquier elemento de estudio, estos elementos poseen cualidades o características propias

las cuales pueden atribuirle ventajas o desventajas para el uso o análisis que se haga sobre él.

Algo de lo que se habló al momento de definir el valor visto casi al final de las escuelas

del pensamiento económico, fue que el ingeniero Rodolfo Pellice identificó al valor en dos

componentes inmobiliarios: el valor de mercado y el valor intrínseco o técnico. Veamos que es

esto para Pellice.

Valor de mercado es el precio que el inmueble puede alcanzar, en un plazo razonable, un

vendedor deseosos de vender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de

comprar, pero no obligado a comprar en conocimiento de todos los usos y finalidades

para los cuales está adaptado y podrá ser utilizado el inmueble.

Valor intrínseco o técnico es el integrado por la sumatoria de los valores de todos los

bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en que al presente se

encuentra el inmueble. (Rodolfo, 2012, pág. 40)

 Esta definición que da Pellice nos permite identificar que el valor de mercado del

inmueble está conformado por un valor intrínseco o técnico que este pudiera tener. Ahora,

siguiendo esta línea, el presente trabajo, en función de lo que se platea al inicio de este acápite,

establece lo que viene a ser las características o cualidades que un terreno urbano pudiera tener,

cualidades las cuales en conjunto, vendrían a definir el valor del terreno urbano.

Lo opuesto a lo intrínseco es lo extrínseco, quizá Pellice trató de abordar

conceptualmente esta idea pero concentrando el valor intrínseco como extrínseco en uno solo

llegándolo a llamar “valor técnico o intrínseco”, y eso uno lo ve cuando lee su libro. En este

trabajo, se separa ese concepto para tener coherencia con lo que se pretende ilustrar, esto es que

las características del terreno son dos: intrínsecas y extrínsecas.

La determinación del valor de un terreno implica saber discernir sus cualidades. Ello

permitirá fundamentalmente conocer detalles del lote en estudio y sobre todo saber cuáles de los

atributos que le pueden ser asignados se corresponden con otros terrenos de los que ya se conoce

su valor para un estudio de valoración. De esta forma se tendrán las bases necesarias para

realizar los procesos de valoración que permitan definir el valor de mercado del terreno urbano.

En tal sentido la consideración de esas características a los efectos de su estudio son las

mencionadas cualidades intrínsecas o extrínsecas. Son intrínsecas aquellas que son propias del

bien que se considera y son extrínsecas aquellas que, si bien tienen influencia directa en mayor o

menor grado, no le son atribuibles al terreno en sí mismo sino a la zona donde se encuentra

situado.

1.6.1. Cualidades Intrínsecas

Este concepto se puede encontrar en la bibliografía especializada y se podría decir que

tal concepto se estableció así con la intención de poder hallar el valor de un terreno como es

notorio, pero en particular para la aplicación de métodos de tasación compatibles con esta teoría,

y ya dando la premisa, en específico, este método vendría a ser el de mercado o método de

comparación (que no es el único), el cual es la razón de ser de este trabajo.

 Son características intrínsecas de un terreno: su altimetría, la naturaleza del subsuelo, su

aptitud para fundar, su orientación, su configuración o forma y la superficie del mismo.

También pueden considerarse otras tales como la existencia total o parcial de un

yacimiento de minerales y en casos de solares donde no exista servicio de agua potable por

cañería, la existencia o no de napas sean freáticas o semisurgentes, su capacidad acuífera y su

grado de pureza.

2.4.1.1. Altimetría

En lo que respecta a altimetría, se debe tener en cuenta, por una parte, la regularidad

desde el punto de vista altimétrico que pueda tener el terreno, en el cual no se aprecien

desniveles o sobre elevaciones importantes que vayan en detrimento de su razonable utilización.

En tal sentido, también es importante considerar, desde el punto de vista altimétrico, su situación

respecto a la calle, la que a su vez podrá estar ya pavimentada o no.

En el caso de que no lo estuviera, se deberá obtener información de cuáles son los

niveles que han sido definidos en proyecto de pavimentación y su comparación con los

existentes en forma promedial en el predio. En caso de no existir proyecto, se deberá estimar

cuál podría ser el nivel en el frente del lote, técnicamente más probable.

Puede muchas veces apreciarse la existencia de terrenos en zonas ya pavimentadas en

ellos que su altimetría promedio se encuentra muy por debajo de la cota del pavimento, por

ejemplo, con referencia al punto medio del frente del terreno. Es esperable que su utilización

vaya a requerir un trabajo de relleno de materiales y ello implicará una inversión que debe ser

tenida en cuenta en el valor del lote.

De forma análoga, pueden encontrarse inmuebles baldíos, con una altimetría

sensiblemente por encima de los niveles de la calle a que da frente. Para estos casos se debería

distinguir dos situaciones muy desencontradas desde el punto de vista de intereses.

Primero el caso de un lote situado en zona balnearia, por ejemplo, o bien en zona de

desarrollo de viviendas edificadas en lotes parquizados. Muy posiblemente en estos casos, los
lotes con altimetría superior al nivel del pavimento pueden resultar atractivos para el diseño de

proyectos arquitectónicos.

Se contrapone a este caso, el que puede configurarse cuando se está en zona urbana con

predominio de edificaciones ya realizadas, sin obligatoriedad de observar servidumbre de retiro

frontal non-edificandi contiguo a la alineación de la calle. Es el caso de que muy posiblemente

sea necesario un desmonte del terreno para regularizar su altimetría al nivel del pavimento

existente. Esto también implicará una erogación por parte de su propietario.

Muy estrechamente relacionado con el tema que nos ocupa, o sea de considerar la

regularización altimétrica de un terreno, se debe tener en cuenta la solución a dar al problema del

desagüe de los inmuebles.

2.4.1.2. Naturaleza del subsuelo y aptitud para hacer fundaciones

Es otra característica intrínseca para considerar. Tiene influencia en la potencial

utilización del terreno a la hora de ser edificado. No es lo mismo constatarse la situación de que

el inmueble sea el resultado de una urbanización consolidada sobre lo que en otra época fue un

terreno destinado a depósito de deshechos ya se trate de antiguos basurales, como de depósito de

escombros en algunos casos de depósito deshechos que contienen sustancias tóxicas (el plomo,

por ejemplo).

Otro caso puede presentarse con la constatación de terrenos situados sobre material

geológico propenso a sufrir alteraciones en los edificios que en el futuro se construyan.

El predominio de suelos arenosos en general no es problemático para la utilización de

los lotes en los que se ha de edificar.

La existencia de subsuelo rocoso, granito, por ejemplo, tampoco es problemático desde

el punto de vista de la utilización de los terrenos a edificar. Pero sin perjuicio, debe considerarse

que, si el edificio que se proyecte incluye la utilización de subsuelos en uno o más niveles, ello

implicará la necesidad de efectuar desmontes en roca que suelen tener un costo significativo, en
particular cuando se trate de desmontes que requieran la utilización de explosivos y en especial

por los cuidados que deben tenerse en cuenta para no dañar a los edificios contiguos.

2.4.1.3. Orientación

Se refiere al punto cardinal hacia el cual da frente el lote. Por así decirlo, para el cual

“mira” el inmueble. Este aspecto es de mayor significación en zonas densamente edificadas,

pues el grado de soleamiento de la fachada a la calle es importante.

El tema de la orientación, si bien son algunos casos dignos de tener en cuenta, no lo es

tanto cuando se trata de terrenos en los que se ha de edificar observando retiros a la edificación

tanto al frente, como laterales, como posteriores, o sea por su cuatro fachadas.

2.4.1.4. Configuración o forma

Se ha definido como lote regular, aquél que tiene forma rectangular o casi rectangular.

Se ha visto que un lote considerado irregular, es aquél que no dispone de esa configuración. Ello

sin perjuicio de otras conformaciones que, si bien son básicamente regulares, se consideran a los

efectos de aplicar una metodología valuatoria como si fueran irregulares, por el hecho que tienen

un tratamiento especial, diferente al de los lotes considerados regulares. Es el caso típico de lotes

rectangulares, pero frentistas a dos calles.

En tal sentido aquellos lotes irregulares propiamente dichos, tendrán en su conformación

formas de las más diversas y que por ese motivo no se podrán enumerar en forma taxativa.

Un primer ejemplo son los terrenos tipo trapecio con su base mayor o menor apoyada

sobre la línea municipal. Con seguridad los trapecios con base mayor apoyada sobre la calle

serán preferidos a los que tienen la configuración inversa, o sea con la base menor que da a la vía

pública. De todas formas, debería analizarse el grado de irregularidad, teniendo en cuenta el

mayor apartamiento de la normal o sea del apartamiento de 90º de los límites del bien que se

interceptan con la alineación de la calle.

Un último caso que se menciona es el constituido por los lotes cuyos lados más o menos

perpendiculares a la calle, no sean líneas rectas en toda su longitud hasta el fondo del lote y se
constaten quiebres en esa líneas, ya sea mediante pequeños martillos (una línea quiebra 90º, la

que le sigue es corta, por ejemplo, de menos de un metro y un nuevo quiebre de 90º que sigue la

misma dirección de la primera). O bien, se verifiquen quiebres con ángulos cercanos a los 90º.

Dada la diversidad de casos diferentes que pueden presentarse como irregularidades no

es posible dar un criterio común a todos ellos. Si resultará importante tener en cuenta los

siguientes dos principios:

a) Un lote regular será desde el punto de vista estadístico preferible a un lote

irregular, por lo que su valor unitario, teniendo en cuenta exclusivamente este

concepto, será mayor.

b) Un lote irregular tendrá mayor quita, respecto al lote regular, también

considerando únicamente este concepto, a medida que dicha irregularidad sea

mayor desde el punto de vista del aprovechamiento potencial que pueda tener

dicho terreno.

2.4.1.5. Superficie del terreno

La superficie del terreno guarda relación con las diferentes posibilidades de utilización

según los distintos usos a que pueda ser destinado.

En función a ello, terrenos de escasa dimensión serán de uso limitado respecto a la

posibilidad de construir complejos habitacionales o establecimientos industriales o

supermercados, por ejemplo, pero todo ello dependerá a su vez de las características de la zona

en donde el inmueble se sitúe.

En el caso más sencillo de considerar, un lote situado en zona residencial con

predominio de viviendas unifamiliares, el destino esperable para ese terreno es de que también

sea destinado a vivienda (aunque esta tampoco es la única opción), y en este sentido, es

importante que tenga una superficie mínima que permita la construcción de una vivienda. Ello es

difícil, si el predio en cuestión tuviera impuestas servidumbres de retiro y su área útil fuera

menos de 50 m2. Si en lugar de tener esa dimensión tuviera más superficie de la necesaria para
desarrollar la vivienda y un espacio de jardín adecuado, se estaría en la situación de que parte del

lote quedaría infra aprovechado.

Respecto a dimensiones, sin embargo, lo que ha sido utilizado con más importancia ha

sido considerar las dimensiones del frente del terreno a la calle y a la profundidad del lote. Estas

dos dimensiones, por otra parte, estarían definiendo por lo menos para los lotes regulares la

superficie de los mismos.

Otra característica, en el caso de un terreno baldío, es considerar que disponga o no de

cerramiento respecto a los predios linderos. La existencia o no de medianería, es decir, que

exista para el inmueble un pago ya efectuado sobre los muros divisorios. Pero ello es materia

legal y su tratamiento específico no se hará en este apartado.

Se ha mencionado como característica intrínseca la eventual existencia de yacimientos

minerales en el subsuelo correspondiente al lote. Cuando asís sea, debe tenerse presente que de

acuerdo a la legislación del país, los yacimientos minerales pertenecen al Estado y con

excepción de aquellos minerales radioactivos o bituminosos y carbón, por ejemplo, pueden ser

motivo de concesiones otorgadas a su solicitud por los particulares, son prescindencia de quien

sea el titular del terreno.

Sin perjuicio de que el propietario, antes una explotación que se realice en su predio

reciba un canon, esta situación afectará de muy diversa forma el valor del terreno.

1.6.2. Características Extrínsecas

Son características extrínsecas a un lote: zonificación, mejoras urbanas de pavimento por

el frente del predio y en la zona, saneamiento, vereda en el predio y en la zona, servicios de

energía eléctrica y de alumbrado público, servicio de agua corriente, servicio de gas, cercanía a

centros comerciales o industriales, servicios de transporte colectivo, existencia de espacios libres

y áreas verdes en la zona, existencia de afectaciones motivadas por la modificación de

alineaciones, proximidad a centros de enseñanza, a comisarias, a politécnicas, etc.

 En términos generales las características extrínsecas son aquellas que, sin ser propias y

específicas del terreno en estudio, tienen influencia en las posibilidades de utilización del mismo

y hacen a las condiciones, facilidades y comodidades en que éste pueda ser aprovechado.

Básicamente, disponer de una buena infraestructura urbana contribuirá a ello y cuanto

más completa sea esa infraestructura, más atractivo será el terreno para quienes se interesen en

adquirirlo, por lo que ello indudablemente repercutirá en su valor.

En lo que se refiere a zonificación, son varios los aspectos que deben tomarse en

consideración.

Las normas urbanísticas, se mencionarán en forma general, debido a que estas normas se

determinan en forma específica para la localidad urbana por parte de la Alcaldía municipal a la

que pertenece. En tal sentido estas disposiciones pueden obedecer a distintos criterios de

conformidad con los técnicos que han asesorado a las autoridades municipales responsables de

su aprobación.

 Clasificación zonal básica: Se debe tener en cuenta una primer clasificación en

zonas: urbanas, suburbana, rural potencialmente urbanizables, rural.

 Otra clasificación zonal: puede efectuarse en función a las características más

apropiadas que se promocionen para cada una de ellas, tales como: residencial,

comercial e industrial.

 Clasificación de las vías de comunicación: calles y avenidas de interconexión,

troncales o semi troncales, de conexión Inter barrial, locales.

 Disposiciones en materia de retiros para la edificación: retiros frontales, retiros

laterales o bilaterales, retiros de fondo.

 Normas sobre altura de edificación: altura limitada en forma zonal, altura

relacionada con la altura de otros inmuebles contiguos edificados, altura fija.

Cada una de estas normas incidirá en la definición de los usos potenciales de un terreno

y en consecuencia en la determinación de su valor.

 Existencia o no de pavimento sobre la calle a que da frente un terreno: Este aspecto tiene

una influencia directa en el valor de un lote, por cuanto cuando la alcaldía municipal dispone una

pavimentación o repavimentación de una calle, el costo de la misma es, salvo casos especiales,

transferido a los inmuebles frentistas a ese tramo de calle en el cual se han hecho obras.

Existencia o no de red de saneamiento

Tradicionalmente el criterio fue que una vez el área contara con las obras de

saneamiento terminadas y en funcionamiento, se calculara y adjudicara a cada inmueble el valor

resultante de distribuir el monto de las obras en relación con el área particular de cada inmueble.

De esta forma cada inmueble tributaría en proporción de su área y al costo de la obra realizada.

Existencia o no de otros servicios

Problemática de afectaciones: la existencia de afectaciones por motivo de aperturas o

ensanches de vías de comunicación y espacios libres es un elemento que se considera extrínseco

a las características propias del inmueble, pero que puede tener importante incidencia cuando se

trate de la determinación de su valor.

Se considera, por ejemplo, la apertura de una calle. Puede afectar a un terreno en forma

total o parcial. La aprobación por parte de la autoridad competente de una nueva alineación

implica que el inmueble (ya sea edificado o baldío) quede automáticamente afectado. No es

corriente que la obra por la que se materialice la nueva calle se realice en forma inmediata, sino

por el contrario por diversas razones, puede transcurrir un lapso prolongado, a vece varios años.

La materialización de una nueva calle se hará efectiva con el libramiento al dominio

público de la faja entre alineaciones y luego la pavimentación de la calle. Para ello deberá

mediar la previa expropiación del inmueble o en si defecto, contar con un acta de consentimiento

de “toma de posesión” del propietario a la municipalidad, en el ínterin no se culmine el trámite

expropiatorio. Trámite que de mediar acuerdo en el monto de la indemnización está casi siempre

librado a la disponibilidad de recursos por parte del ente expropiante. De contar con los recursos

puede efectuarse la escrituración de traslación de dominio a título de expropiación. De no mediar

acuerdo significará el inicio de un juicio de expropiación, el que frecuentemente puede significar

un tiempo prolongado hasta su finalización.

El no acuerdo, también es frecuente que sea asocie por parte del propietario, a que no

acceda a firmar en forma voluntaria el acta de toma de posesión, por lo cual se originará otro

trámite judicial, previo al ya mencionado, en procura de la llamada “toma urgente de posesión”.

Pero lo que importa específicamente al tema general que nos ocupa, es el hecho de que

el inmueble se encuentra afectado y solo se conoce esa afectación si se hacen las consultas

pertinente a la alcaldía municipal. O sea que, en este caso, se deberá determinar un valor que no

será el mismo, si el inmueble se encuentra afectado o no.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la situación de afectado del inmueble

implicará a su vez, la negativa de una eventual autorización municipal cuando se trate de

solicitar una nueva edificación, una ampliación de la existente o simplemente una remodelación

de la misma.

Puede verse que también en este caso ello tiene influencia en el valor del bien.

Similares consideraciones, se podrían hacer cuando se trata de afectaciones generadas

por ensanche o rectificación de calles.

 2. CAPÍTULO IV – METODOLOGÍA PARA CALCULAR EL VALOR DE

MERCADO DE TERRENO URBANO EN EL MUNICIPIO DE SANTA CRUZ

2.1. Introducción sobre la metodología

Para el diseño de la metodología, se realizó una amplia búsqueda bibliográfica, de

manera que se adaptaron los criterios y planteamientos a las condiciones reales del municipio de

Santa Cruz de la Sierra, en la cual para el cumplimiento de los objetivos de la investigación, se

emplearon diferentes técnicas científicas de la valuación, como lo son la técnica del método de

comparación con factores de homologación y, también el uso de técnicas empíricas o subjetivas

basadas en los fundamentos de las ciencias de la economía, la estadística y el planeamiento

urbano, entre otras.

Por otra parte, se adopta una metodología científica cuyos lineamientos se aplican para

la elaboración de la metodología.

La metodología científica e la ingeniería de tasaciones

Todo estudio de tasación requiere de información, el carácter subjetivo de la valoración

es un factor que requiere de un estudio cualitativo, y eso está plenamente identificado en la

bibliografía especializada y por los peritos tasadores. Se afirma que la base de la ingeniería de

tasaciones es la información. La aplicación adecuada de cualquiera de los métodos de tasación

(método de mercado, capitalización de rentas, etc.) dependen fundamentalmente de la

información recabada del mercado, por ello, la introducción de la metodología científica en el

trabajo de la tasación tiene como objetivo orientar al tasador, desde la escogencia de las

informaciones de interés, la forma como levantarlas, analizarlas y tratarlas, en la búsqueda de

modelos que expliquen, de manera satisfactoria, la variabilidad observada en los precios en el

mercado que se estudia. Por lo tanto, se deben seguir los siguientes pasos:

1) Conocimiento del objeto de la investigación (o bien a tasar)

2) Preparación de la investigación (planeación)
 3) Trabajo de campo (recolección de datos)
4) Procesamiento y análisis de los datos (análisis exploratorio)
5) Interpretación y explicación de los resultados (el modelo)
6) Redacción del informe de la investigación (el informe de tasación)

La investigación de mercado no debe confundirse con la simple recolección de datos

(confusión que ocurre a menudo); en la valuación, el elemento investigación comprende todo el

proceso de la misma si se quiere alcanzar el éxito.

La ingeniería de tasaciones es un término muy poco escuchado pero que la presente

metodología adopta de parte de su autor, el ingeniero civil, Rubens Alves Dantas de su libro:

“Ingeniería de Tasaciones”. Ahora, cuando la ingeniería de tasaciones es aplicada siguiendo los

pasos citados atrás, que toman en cuenta la manera de selección de la muestra y su

generalización a través de modelos adecuados, puede ser considerada una ciencia, la ciencia del

valor.

En los cursos de ingeniería, en general, se enseña a utilizar métodos deductivos, donde

se aplican la lógica y el razonamiento matemático, en la aplicación de fórmulas listas, tablas,

ábacos, etc., sin mayores cuestionamientos. En la ingeniería de tasaciones lo más importante es

la inducción como fuente de información, donde es posible tener un conocimiento genérico del

mercado inmobiliario, con base a modelos ajustados a las pocas informaciones disponibles.

La obtención del valor de mercado por metro cuadrado requiere de un estudio del valor

de la tierra en todos sus aspectos, es decir, la parte física del terreno como tal (propiedades

intrínsecas) así como del estudio de la parte de la influencia del entorno al terreno en términos de

urbanismo (características extrínsecas).

Por lo tanto, a continuación, se desarrolla la metodología a aplicar.

2.2. Metodología

Comenzamos el proceso de estudio comprendiendo a través del esquema 1, el estudio en

general.
 Como se puede apreciar, se trata de una secuencia de etapas de estudio a realizar

comprendida por cuatro fases de las cuales el resultado de culminación de cada una de ellas

permite el avance hacia la fase final u objetivo que es el poder calcular el valor comercial del

terreno. Esta secuencia a su vez, está planteada con la finalidad de “hacer un viaje para el

tasador” en el cual él vea, conozca, entienda, se concientice y desarrolle un criterio propio con

fundamento sólido al respecto y pueda aplicarlos en toda situación que se presente.

Fas Estudio preliminar del terreno a valorar

eI

Fas Inspección técnico-urbanística

e II

Fas Trabajo de gabinete

e
III
Fas Valor comercial del terreno
e
IV

Esquema 1 – Fases de la Metodología

Fuente: Elaboración propia

Fundamentos de la metodología

Primer fundamento: Método de mercado

La metodología hace uso del método de tasación denominada “método de mercado” o

método de comparación dada a que sus características se adhieren perfectamente a la naturaleza

del mercado inmobiliario como tal.

Segundo fundamento: Los principios para obtención de los valores de mercado

El perito tasador, además de tener conocimiento del método de mercado con sus

principios (la oferta y demanda y el principio de sustitución) y requisitos, debe enmarcarse en

los siguientes principios, los cuales están enfocados a ser los límites de los cuales el criterio del

tasador no deben sobrepasar, por que de hacerlo, la objetividad del estudio, se pierde.

 Principio de temporalidad: el valor de mercado es variable a lo largo del tiempo,

es decir, está en función de la fecha en que se realice el estudio de mercado.

 Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el

método y las técnicas por aplicar.

En nuestro caso, la finalidad del estudio de mercado es para hallar el valor

comercial de un terreno para el uso de vivienda, comercio o industrial, y al ser

cada uno de ellos una finalidad distinta, condicionará el enfoque para cada uno

de ellos en el sentido de las técnicas a aplicar en el momento de la

homologación. Esto se debe a que, no se puede hacer un estudio de mercado por

separado, o mejor dicho, por tipo de valor comercial como tal debido a que la

integridad del mercado, en sus tres sectores de nuestro estudio (vivienda,

comercio e industrial), afectan al valor de mercado de cada uno de ellos.

Tercer fundamento: El suelo urbano y sus características

Es primordial, tener el conocimiento referente a lo que es el suelo urbano, tema ya visto

en el capítulo III. Se ha establecido intencionalmente que el proceso para llegar a calcular el

valor comercial del terreno sea un viaje que contemple de dos aspectos que, juntos, forman la

unicidad del valor del terreno:

1) Características intrínsecas del terreno

2) Caracterísitcas extrínsecas del terreno

Características (ya definidas en el capítulo III acápite 3.10.1 y 3.10.2) desde las cuales,

el tasador debe adquierir todo el conocimiento necesario para formar un criterio técnico respecto

a las cualidades intrínsecas del terreno y un criterio sólido que elimine la subjetividad del

macroentorno del terreno a valorar respecto a sus características extrínsecas. La metodología se

plantea por tanto, partiendo de estos dos aspectos como respuesta a la propuesta planteada de la
investigación, razón por la cual se ha estudiado la bibliografía especializada desde las cuales,

como resultado de estudio, se ha determinado para este trabajo que para la obtención del valor

por metro cuadrado es necesario tener bien definido los dos aspectos antes mencionados para la

creación de la metodología y a su vez, el cumplimiento de los objetivos definidos en este trabajo.

Cuarto fundamento: Las normas municipales

También es de vital importancia ser conocedor de las normas municipales: el Código de

Urbanismo y Obras. Es importante porque las normas municipales establecen límites a nivel de

edificación de un terreno, el fundamento es que, no puede valer más un terreno al cual no se le

puede sacar la máxima rentabilidad por causa de sus limitaciones edificacionales que se le

atribuyen a un terreno por la zona en la que se encuentre; es decir, las normas municipales en

general, afectan el rendimiento edificacional de un terreno en función de su uso de suelo. Por

otra parte, la lay de municipalidades actual (Ley de Gobiernos Autónomos Municipales del 9 de

enero de 2014 L-N482) en su artículo 26 (atribuciones del Alcalde Municipal), punto 23,

“ordena la demolición de inmuebles que no cumplan con las normas de servicios básicos, uso

de suelo, subsuelo y sobresuelo, normas urbanísticas, y normas administrativas especiales, por

sí mismo o en coordinación con autoridades e instituciones del nivel central de Estado y

Departamentales, de acuerdo a normativa municipal”; como se ve, la ley es muy dura, y es por

ello la importancia de la consideración de las normas municipales en el estudio de valoración de

inmuebles, ya que se da el caso en nuestra ciudad, que muchas veces no se cumplen.

Quinto fundamento: Influencia del entorno urbano y las fuerzas que crean el valor

Finalmente, basándonos en la bibliografía especializada. se establece que un terreno está

influenciado y diferenciado en su valor por tres características urbanas generales, hablamos de la

vivienda, el comercio y las industrias de una ciudad. Ellos, nos ayudarán a orientar la valoración

y delimitar el raciocinio del análisis valorativo.

Tal y como está definido la teroría objetiva y subjetiva del valor en el capítulo II, acápite

2.1.1.7, es adoptada la definición de la teoría objetiva la cual nos dice “el valor es determinado
sin sentimientos, parcialidades, prejuicios, opiniones predeterminadas y es formulado después

de revisar y analizar los datos pertinentes en el mercado”. A partir de este concepto, captamos

la base de que es en el mercado donde están los datos a estudiar para poder declarar que, la

gente, el ciudadano, es quien decide comprar y que no, que es un actor en el mercado importante

el cual se ve afectado en la toma de sus desiciones de compra, por cuatro fuerzas que generan el

valor, estas son:

Tabla 5
Fuerzas que crean el valor

Utilidad Escasez Demanda Poder adquisitivo

La capacidad de la
Cuando hay un
Es definida gente de comprar
desequilibrio en la
por el poder una mercancía
oferta y demanda de
de una Al aumentar la dada.
los bienes raíces.
mercancia de demanda de un Existencia de
Con una escasez de
satisfacer producto, el precio créditos, ya sea
propiedad disponible
una generalmente aumenta. gubernamentales,
los precios
necesidad o bancarios o de
generalmente tienden
deseo. cualquier otra
a subir.
índole.
Fuente: Tabla de Silvia Leticia Hidalgo Silva, tesis “Teorías y criterios formativos del valor en
bienes inmuebles”

A partir de estos principios es que se formulan criterios y se toman desiciones en la

elaboración de la metodología presente.

Todo este conocimiento que adquirirá el tasador, generará un informe técnico del terreno

muy bien respaldado en todos los niveles de estudio que abarcan la valoración de un terreno.

2.2.1. Fase I: Estudio preliminar del terreno a valorar

Es importante tener establecido un punto de partida como todo proceso, aquí se empieza

con la formalidad del medio de trabajo de la tasación de inmuebles urbanos como se lo conoce

en la ciudad. Para comenzar, se establece el siguiente modelo de estudio correspondiente a esta

fase:

1º) Información del 2º) Definir el valor de 3º) Delimitación y estudio

terreno a valorar mercado a estudiar preliminar de la zona a valorar

Definición de los tipos Primer análisis de las

Recopilación de
de valor de terrenos variables del terreno a
documentos e
valorar
información del
 1) Paso 1: Información del terreno a valorar

Existen dos formas de encarar este paso inicial desde el punto de vista del origen de la

necesidad de conocer el valor de un terreno, pero en ambos casos, se requiere de conocer los

mismos datos que se mencionan en la tabla que se detalla a continuación, estos son los datos

básicos de partida necesarios de un terreno para un estudio de valoración por el método de

mercado.

Tabla 6
Datos necesarios para Fase I

Datos necesarios Uso de los datos en el estudio

Zona/Distrito Dato para la delimitación en el paso 3
Manzana Dato para la delimitación en el paso 3
Lote Dato para la delimitación en el paso 3
Superficie según mensura Para el proceso de homologación en la fase III
Superficie según título Para el proceso de homologación en la fase III
Para trabajo de campo en la fase II y el proceso de
Uso de suelo del terreno
homologación en la fase III
Dimensiones y geometría del terreno Para el proceso de homologación en la fase III
Dimensiones de la vía de acceso Para el trabajo de gabinete en la fase III
Fuente: Elaboración propia

-Primer forma de trabajo

La primer forma de encarar este paso inicial consiste en la realización formal de avalúo

tradicional de terreno en el cual, el cliente, sea este un banco o una persona cualquiera, que desea

realizar el avalúo de su inmueble recurrirá al servicio del tasador, es entonces que el perito debe

solicitar la siguiente información al cliente:

a) Plano de uso de suelo del terreno a valorar

Este documento nos da la información de la situación urbanística básica del

terreno y su geometría; nos da el respaldo legal de los datos iniciales con los

cuales se comienza el proceso de valoración, de aquí obtenemos todos los datos

que se muestran en la tabla anterior.

b) Plano catastral
 Este documento es más un documento de verificación respecto al plano de uso

de suelo, pero que además de contener la información de uso de suelo, contiene

datos técnicos a nivel de catastro donde se detallan las coordenadas del terreno,

historial de poseedores, registro en derechos reales y condición de avalúo

catastral por mencionar algunos.

Teniendo estos datos, realizamos la recopilación de datos a una planilla en excel, que se

muestra a continuación:

DATOS GENERALES DEL TERRENO A VALORAR Y SU ENTORNO

Tipo de valor de mercado de terreno a valorar: Uso Viv.: Uso comercial: Uso mixto: Uso industrial:
Distrito: Zona: Dimensiones y Forma del Terreno Vías de acceso
Manzano: Sup. Mensura (m²): Lotes Regulares Lotes Irregulares Ancho Calzada:
U.V.: Sup. Título (m²): Frente (m): Frente (m): Lado 3 (m): Ancho acera:
NºLote: Uso de Suelo: Fondo (m): Lado 1 (m): Lado 4 (m): Tipo de vía:
Lado 2 (m): Lado 5 (m): Nº Carriles:

Figura 6. Datos generales a introducir en Fase I, Paso 1

En la

planilla, se introducen los datos en las casillas correspondientes, se aclara en el apartado de

Dimensiones y Forma del terreno, existen dos formas de Lote, siendo estos los Regulares y los

Irregulares, en el cual para el de Lote regular, se coloca la dimensión tanto de frente del terreno

como su fondo. Por su parte, para los lotes irregulares, se debe reconocer inicialmente el frente

del terreno el cual será siempre aquél que esté sobre la calle, y después se anota los otros lados

del terreno, que, normalmente no pasan a ser más de 6 lados y en caso de ser más, se lo anota

también.

También se hace una aclaración en el apartado de “Orientación del frente respecto a Norte”, en

el cual se pone “Si” en la casilla de Alineados cuando el frente del terreno “mire” hacia la

dirección del Norte del plano ya que eso significa que el terreno está alineado. Por otra parte, en

la casilla “Otro” se pone el punto cardinal al cual el terreno “mira”, pudiendo ser: Sur, Este,

Oeste, y sus derivados (Nor-Este, Sud-Este, etcétera). Esta información nos servirá más adelante

para el establecimiento de algunos criterios de urbanismo.

 -Segunda forma de trabajo

En la segunda forma de encarar este paso inicial, tenemos un proceso alternativo que se

da cuando simplemente los tasadores desean conocer el valor de mercado de un terreno y no

existe un cliente como tal que desee la tasación de su terreno, y, dado que son los tasadores

quienes deben mantener actualizados sus bases de datos sobre el comportamiento del mercado,

son ellos quienes deben realizar estos estudios.

El único detalle en esta forma de obtención de datos es que son los tasadores quienes

deben recopilar esta información por su cuenta propia, para ello se debe tener al alcance, las

siguientes herramientas:

Tabla 7
Herramientas para la Fase I, paso I, segunda forma de trabajo

Herramientas necesarias Datos que se obtienen

Plano cartográfico base de la ciudad Uso de suelo del terreno a valorar
Plano distritales Dato para el paso 3 de delimitación
Plan director Dato para el paso 3 de delimitación
Para tener idea de la dimensión de las vías de
Google Earth
acceso
Fuente: Elaboración propia

Sin embargo, esta modalidad de trabajo significa que el tasador necesita establecer un

punto de interés, es decir, necesita de un terreno en venta y necesita realizar un estudio de la

zona donde realizará la valoración de terreno.

Entrando a detalle, en esta necesidad del tasador, lo que realmente busca es conocer el

valor de mercado del terreno en una zona o barrio en concreto, más que el valor de un terreno

exclusivamente, ya que al realizar un levantamiento de estudio de valor de terrenos aparecerán

varios candidatos y de ellos se necesita elegir un terreno como punto de partida para evaluar la

zona. Este terreno de partida debería ser un terreno ideal, es decir, un terreno que sea óptimo en

todo sentido, tanto a nivel de que sea idóneo en sus características físicas como en el

cumplimiento de las normas municipales que definen su uso y a su vez del macroentorno urbano

en el que se encuentra para la consideración del estudio de sus características extrínsecas; todas
estas consideraciones en teoría, deben hacer al terreno de partida un terreno ideal y compatible

con el resto de terrenos que se puedan encontrar en la zona que sean comparables a él. Sin

embargo, este hecho implicaría que dicho terreno de partida tenga que buscarse y definirse un

perfil de terreno óptimo para su búsqueda en campo; esto si es posible de hacer, pero no es

práctico ni realista en cierto sentido. No es práctico porque las condiciones del mercado nunca

son las ideales, y este es de naturaleza heterogénea, porque dándose el caso que se desee conocer

el valor de mercado de los terrenos en un barrio específico de la ciudad, es posible que en la

búsqueda no exista un solo terreno en venta en dicho momento, lo cual significa que no

tendríamos el terreno idealizado a buscar porque no existe en el mercado en ese momento, o, si

existiera, por ejemplo el caso de que existan 3 terrenos en venta en tal barrio, probablemente 2

de ellos sean ideales en sus características intrínsecas pero no en las extrínsecas y el tercer

terreno sea disfuncional y que, por ejemplo, presente una forma irregular lo cual le resta valor; o

en un último caso excepcional y poco frecuente en que se presente un lote ideal que cumpla las

exigencias y en base a él realizar el estudio del método de mercado; no obstante, esto no sucede

en la práctica, y la experiencia indica que se debe trabajar con lo que el mercado tiene para

ofrecer en el momento en que se realiza el trabajo de investigación de terrenos en la zona a

valorar, vagamente diríamos que “de los terrenos que uno pille, elegir el mejor y trabajar con el

como base para los demás”. Se decía también que no es realista en cierto sentido, porque tener

un terreno ideal sobre el cual trabajar implicaría tener registrados “n” cantidad de lotes ideales

para, por ejemplo cada uno de los tipos de uso de suelo a las cuales estos se rigen para el

momento de su edificación, por ejemplo, se tendría: “lote ideal para uso de suelo de vivienda en

zonificación de media densidad con restricción de grado de molestia nivel I, lote ideal para uso

de suelo de vivienda en fajas de uso mixto con restricción según nivel de atención clase C

(Unidad vecinal) con restricción de grado de molestia II, y un largo etcétera”, si, un largo

etcétera de terreno ideales que como se mostró en el ejemplo, no es práctico y eso que, en este
ejemplo, solo se menciona algunos requerimientos a nivel de normas municipales, dado que

existen muchas variables a considerar.

Concluyendo este análisis, y retomando lo descrito respecto a la segunda forma de

trabajar un valor de mercado de terreno, se establece que en esta modalidad el tasador debe

realizar un estudio y una planificación sobre la zona en la cual realizará el estudio, lo que

significa, comenzar directamente en el segundo paso de esta Fase I de la presente metodología y

luego pasar a la Fase II. Mientras que por la otra parte del terreno ideal, este concepto se ha

elaborado con detalle en la Fase II Trabajo de campo en el subtítulo “El concepto de lote

idealizado”.

2) Paso 2: Definición del valor de mercado a estudiar

Un terreno se ve afectado en su valoración, fundamentalmente por tres características

urbanas, estas son la vivienda, el comercio y la industria. En este punto se establece qué es lo

que vamos a valorar, pues tenemos tres tipos de valor que afectan al terreno, siendo estos:

 Valor de mercado de terreno para vivienda

 Valor de mercado de terreno para comercio y mixto (vivienda más comercio)

 Valor de mercado de terreno para uso industrial

Se identifica entonces, que es lo que vamos a valorar con el objetivo de mantener un

criterio de comparación respecto a los inmuebles que pudieran aparecer en la zona en el

momento de la inspección.

3) Paso 3: Delimitación y estudio preliminar de la zona a valorar

Si se presentó la primera forma de trabajo, no hay problema, este paso sirve de

verificación de los datos que los documentos recopilados muestran del terreno; pero si se

presenta la segunda forma, tenemos que conseguir la información inicial con el uso de las

herramientas que sirven para la definición de la ubicación, la delimitación e identificación del

uso de suelo que corresponde a este paso.

 Este paso es importante, ya que, habiendo considerado en el paso anterior la zona de

interés que vamos a valorar o, ubicado el terreno a hallar su valor de mercado, tenemos que

identificar las normas municipales que condicionan a la zona (y por ende, al mercado) y que

influyen en el inmueble en su valor de mercado al momento de tasar, estas normas tienen dos

ámbitos principales: la primera son las normas de uso de suelo y la segunda son las normas

municipales de regularización para la vivienda, comercio e industria establecidas por la

planificación urbana del municipio a través de la zonificación secundaria.

La justificación del estudio preliminar de la zona a valorar se da por dos aspectos a

considerar al respecto y que también servirán para el estudio de comparación en la fase III, estos

aspectos se refieren a lo siguiente a través de un ejemplo: que se tiene que identificar la

planificación urbana que por normas deben regir la zona de estudio que vamos a evaluar (en

especial, el uso de suelo), y que en el momento de la inspección de la zona, se identifique cuáles

son los elementos de la planificación que existen en la zona a valorar; esto porque no siempre se

tiene cumplimiento de las normas municipales y podríamos encontrarnos que, si las normas

dicen que una zona debe ser de uso habitacional, y al momento de la inspección se descubre que

la zona tiene un uso comercial, se estaría violando la norma y por lo tanto tal zona debe ser

evaluada con un criterio de desventajas por la realidad que tiene comparado con lo planificado

por el municipio a través del uso de suelo, recordemos que la norma nos dice que debe ser

demolido todo aquello que no la cumpla. Además, por lógica, siguiendo con el ejemplo anterior,

el uso distinto de la zona cambia el comportamiento del mercado y tenderá a variar la oferta de

la zona y sus valores de mercado.

Resumiendo lo anterior explicado, veamos un esquema gráfico del funcionamiento:

Delimitación de la zona
de estudio
Paso 3: Delimitación y
estudio preliminar de la
zona a valorar

Normas sobre uso de suelo

Normas municipales que
condicionan al mercado
en sus valores de
mercado Normas de regularización para
la vivienda, comercio e
industria a través de la
 Para el momento de la inspección (Fase II) se analizará a detalle cada una de las

variables que definen al equipamiento urbano y a las normas municipales según la planilla

estudio de mercado que se mostrará más adelante.

Por otra parte, es importante aclarar que el método de comparación de mercado es fiel a

su nombre, se tiene que “comparar”, lo que significa que hay que establecer las cualidades

comparativas del valor de mercado de los terrenos urbanos ya que esto nos permite mantenernos

dentro de los límites de razonamiento y criterio para realizar una valoración inmobiliaria, no se

debe caer en el clásico ejemplo de comparar peras con manzanas; en nuestro caso, no debemos

comparar por ejemplo, el valor de mercado de un terreno para vivienda con el valor de mercado

de un terreno para usos comercial, mixtos o industriales, porque su oferta y demanda son

diferentes y al ser así, su valor también lo es.

Sobre la ubicación de nuestro estudio, veamos cómo proceder, primero veremos la

delimitación y seguido, el estudio preliminar de la zona a valorar. Este estudio preliminar es a

nivel global, no se entra en detalles.

Delimitación de estudio de la zona a valorar

La bibliografía especializada no da una delimitación en concreto, simplemente

establecen la idea de “delimitar la zona de estudio”. Se entiende que se refiere a una delimitación

del tipo urbano y de tipo comercial, pero, no se dan criterios al respecto. Para dar solución a ello,

un obvio razonamiento nos hace pensar que lo mejor es delimitar la zona de estudio respecto a

un barrio vecinal, lo cual es coherente bajo los principios de la planificación urbana que se basan

en la atención de las necesidades básicas de una población desde ese nivel. Sin embargo, no

existe una planificación de la delimitación del nivel barrial en nuestra ciudad, exceptando las

urbanizaciones y condominios cerrados, porque el crecimiento de la ciudad de Santa Cruz vino a

ser desproporcionado y con mayor avance de parte del ciudadano respecto a lo planificado, fue
por eso por lo que se creó el PLOT, es por eso, que encontramos dos y hasta tres barrios dentro

de una misma UV.

El criterio que se adopta en este trabajo al respecto es lo que define el C.U.O. en su

artículo 317 del Tomo II. Este artículo establece el nivel de atención de los siguientes usos de

suelo: uso mixto (UM), uso comercial (UC), uso servicios (US), uso educacional (UE),

asistencial (UA), sociocultural-religioso (USC), recreativo (UR), público-institucional (UP);

estos usos tienen un nivel de atención que dicen lo siguiente:

 Nivel D, Barrial: radio de acción de 200,00 m a 300,00 metros.

 Nivel C, Unidad Vecinal: Radio de acción de 500,00 m a 600,00 metros.

¿Qué hay del más importante, del uso habitacional? El código menciona que el Uso

habitacional (UH) o también llamado uso vivienda, es constituido como “tejido urbano de

fondo” que admite los denominados usos compatibles (Título VII del Tomo II del C.U.O.) a

nivel de atención barrial (D) y unidad vecinal (C), con las restricciones establecidas en los

cuadros de uso compatibles ya mencionados. Esto significa que el uso habitacional tiene un nivel

de atención a nivel barrial y de unidad vecinal; esto era de esperarse, por supuesto. Sin embargo,

era necesario aclarar esto porque, como se ha mencionado antes, la bibliografía especializada no

da pautas claras y deja al criterio del profesional la elaboración propia de una delimitación para

el proceso de valoración. Es por ello, que se adopta para este estudio, los radios de cobertura

para Unidad Vecinal, tal cual el CUO lo establece.

Teniendo definido la delimitación, se procede directamente al estudio preliminar con el

llenado de una planilla (planilla de Estudio de mercado, en su primera sección), que se muestra

más adelante, misma que se debe hacer con conocimiento del código de urbanismo y obras, la

cual, rige a la planificación y el uso de suelo de la ciudad.

-Normas municipales que condicionan al mercado en sus valores

En este sentido, veamos primero (recordemos que es un estudio no a detalle sino a nivel

global), las principales características del código referidas al uso de suelo, después se verá las
 referidas a la regularización y condicionantes del valor de mercado en uso de vivienda, comercio

e industrial.

El uso de suelo según las normas municipales

El objetivo en este punto es adquirir criterio, tener una primera percepción del entorno

urbano que el municipio rige, es decir, identificar cuántos tipos de Uso de suelo se presentan en

la zona a valorar ya que ello formulará el criterio a aplicarse en la fase III de cálculos.

Cumplimos esto con la ayuda de los planos urbanísticos de la ciudad USOS DE SUELO
NOMENCLATURA

y así, registrar estos en la planilla de Estudio de mercado, en su primera Item Descripción

UH Habitacional
UC Comercial
sección.
US Servicios
UM Mixto
Por ejemplo, se aconseja utilizar el Plano cartográfico base de la UT Talleres
UI Industrial
ciudad, el cual contiene a los uso de suelos, para ello mostramos los usos de UD Depósito
UE Educacional
suelos que rigen en nuestro municipio de Santa Cruz. UA Asistencial
USC Socio cultural - Religioso
Se especifica el siguiente proceso de análisis: UR Recreativo - Deportivo
UP Institucional público - Privado
 Marque en la planilla, nuestra zona a valorar eligiendo la UTU Turístico
UAV Área verde - Parques, plazas,
unidad vecinal alamedas y otros

 Solamente se registran los usos de suelos que se presenten en laFigura 7. los

zona, se Usos
de suelo, C.U.O.
tickea y quedan, por tanto, registrados.

DATOS GENERALES DEL TERRENO A VALORAR Y SU ENTORNO

Tipo de valor de mercado de terreno a valorar: Uso Viv.: Uso comercial: Uso mixto: Uso industrial:
Distrito: Zona: Dimensiones y Forma del Terreno Vías de acceso ¿ E l f re n t e d e l lo t e m ira a l N o rt e re a l?
Manzano: Sup. Mensura (m²): Lotes Regulares Lotes Irregulares Ancho Calzada: Zonificación ¿ E s ? C e rc a n o a :
U.V.: Sup. Título (m²): Frente (m): Frente (m): Lado 3 (m): Ancho acera: Z1 Zona central:
NºLote: Uso de Suelo: Fondo (m): Lado 1 (m): Lado 4 (m): Tipo de vía: Z2 Z. central distrital:
Información del Plano cartográfico base del municipio Lado 2 (m): Lado 5 (m): Nº Carriles: Z3 Zona intermedia:
Usos de sueloUH: UM: UD: USC: UTU: Tipo de vías presentes en la zona: Z4 Zona habitacional:
identificadosUC: UT: UE: UR: UAV: Vía urbana troncal: Eje urbano rural: Z5 Zona industrial:
en la UV US: UI: UA: UP: Estructura vial principal: Distribuidora local: Z6 Zona comercial:

Planilla 1. Primera sección, planilla de Estudio de mercado

Normas para la vivienda, comercio e industria a través de la zonificación secundaria

 El uso para la vivienda, comercio e industria no sólo está definido por su uso como tal,

sino que debe estar ubicado en zonas de la ciudad que lo permitan con la finalidad de cumplir las

normas que garantizan la habitabilidad y armonía según estas zonas. Para ello, trabajamos en la

misma planilla identificando la Tipología de la zona, compone las 6 principales zonificaciones

de la ciudad, las cuales, curiosamente, no están identificadas en algún plano urbanístico del

municipio como tal, sino que está presente fusionada con los usos de suelo en los planos

distritales y es por ello por lo que se presenta como sujeto de análisis en este apartado.

El estudio consiste en dos columnas de identificación, la primera denominada “¿Es?” es

una pregunta que nos dice ¿la zona que estoy valorando, es…zona central, intermedia,

comercial, etc.?, entonces se tiene que tickear en la zona que se acomoda según lo que dice el

código y según lo que vemos en los planos distritales que correspondan. Por otra parte, tenemos

la casilla de “Cercano a”, la cual nos quiere decir si nuestra zona a valorar es cercana a una zona

comercial o cualquiera de las otras, por regla, se establece tickear todas aquellas zonas

colindantes a nuestra zona ya identificada en la columna anterior. Esto nos ayudará a tener el

criterio global que se debe evaluar al momento de comparar una zona con otra para sus fines de

homologación, que se verán en la fase III.

El estudio de la zonificación lo hacemos por medio de los planos distritales, con los

cuales podemos identificar visualmente la

jerarquización vial y la tipología de la

zonificación de la zona según la tabla de

zonificación secundaria, además de visualizar

también las zonas que son compatibles con el

uso de suelo.

El empleo de un mapa es muchísimo

más práctico que acudir a la tabla de

zonificación, ya que en el plano se muestran

Figura 8. Zonificación, C.U.O.

toda la zonificación coloreada, lo que permite su rápida interpretación evitando así el acudir a la

tabla de zonificación que es de complicada interpretación porque la descripción de sus

delimitaciones para cada zona en los artículos de la norma municipal (tomo II) se explican de

manera escrita, dando lugar a faltas de interpretación precisas.

Seguido a ello, con los planos distritales, identificamos el tipo de vías presentes en la

zona de valoración, se debe llenar los datos de la planilla, correspondientes al apartado de Tipos

de vías presentes en la zona.

DATOS GENERALES DEL TERRENO A VALORAR Y SU ENTORNO

Tipo de valor de mercado de terreno a valorar: Uso Viv.: Uso comercial: Uso mixto: Uso industrial: Fecha Inspección
Distrito: Zona: Dimensiones y Forma del Terreno Vías de acceso ¿El frente del lote mira al Norte real?
Manzano: Sup. Mensura (m²): Lotes Regulares Lotes Irregulares Ancho Calzada: Zonificación ¿Es? Cercano a:
U.V.: Sup. Título (m²): Frente (m): Frente (m): Lado 3 (m): Ancho acera: Z1 Zona central:
NºLote: Uso de Suelo: Fondo (m): Lado 1 (m): Lado 4 (m): Tipo de vía: Z2 Z. central distrital:
Información del Plano cartográfico base del municipio Lado 2 (m): Lado 5 (m): Nº Carriles: Z3 Zona intermedia:
Usos de suelo UH: UM: UD: USC: UTU: Tipo de vías presentes en la zona: Z4 Zona habitacional:
identificados UC: UT: UE: UR: UAV: Vía urbana troncal: Eje urbano rural: Z5 Zona industrial:
en la UV US: UI: UA: UP: Estructura vial principal: Distribuidora local: Z6 Zona comercial:
Referencias: UH=Uso habitacional; UC=Uso comercial ; US=Uso Servicios; UM=Uso mixto; UT= Uso Talleres; UI=Uso industrial; UD=Uso depósito; UE=Uso educacional; UA=Uso asistencial; USC=Uso socio cultural-religioso;

No se considera las Calles secundarias porque estas son obvias ya que conforman la

integridad vial básica. Tampoco se considera los pasillos dado que estos tienen una influencia

importante en la valoración de un terreno en específico y no así de una zona como tal.

Uso de las otras herramientas:

Plano director del municipio

Este plano es una combinación de los planos de uso de suelo con el de zonificación

secundaria, es muy similar a los planos distritales ya que también muestra los usos de suelos más

sobresalientes de la ciudad, como los principales centros de abastecimiento, centros de

educación, entre otros. Es un plano de ayuda para cuando queremos analizar en especial el uso

de suelo de las áreas protegidas de la ciudad.

Google earth
 Con esta aplicación de Google, podemos tener una primer aproximación directa de la

existencia de lotes en venta en la zona a valorar, o por decirlo de otra manera, de lotes vacíos ya

que ellos son los potencialmente terrenos en venta. Por ejemplo:

En esta imagen tomada de la zona de la zona Nor-este de la ciudad (detrás del Parque

Industrial) se aprecia un terreno sin construcción, vacío y potencial candidato a considerar para

su estudio. Gracias a la aplicación, podemos guardar sus coordenadas para pasarlos después a

nuestra libreta de terrenos posibles a valorar, lista que se detalla en la siguiente fase.

Imagen 1. Uso de Google Earth para búsqueda de lotes

-Búsqueda preliminar de terrenos en la zona a valorar

Como esta fase trata del conocimiento previo de la zona a valorar, para el momento de la

inspección (fase II) habrá la necesidad de buscar terrenos en venta para su posterior estudio en la

fase III, pero hay un detalle el cual debe considerarse en esta primer fase como medida de

planificación para el momento de la inspección y este es que se debe investigar los terrenos en

venta disponibles en la zona a través de ciertas herramientas. Esto porque, si bien en el momento

de inspeccionar la zona podemos encontrar directamente los terrenos en venta, no es práctico ni

eficiente realizar esa búsqueda sin tener como referencia un terreno al menos con el cual

comenzar, sería muy atrevido hacer esta búsqueda sin considerar esto porque se perdería tiempo
y recursos. Por eso es importante predefinir estos terrenos candidatos de estudio en esta fase

inicial.

Las fuentes de información

Se pueden tener diversas informaciones a través de investigar las fuentes, principalmente

las fuentes para valores ofertados en el mercado son los corredores inmobiliarios, las propias

partes, clasificados en periódicos y páginas web en internet. Lo importante aquí, para esta fase

inicial, es ubicar un terreno en la zona a valorar a partir de estas fuentes realizar la

inspección, sin embargo, también debe registrarse los valores de terrenos que se ofertan en el

momento de la valoración y también aquellos terrenos que ya se hayan vendido, este último es la

fuente de información más importante porque ese valor por el cual se pagó el terreno es el valor

de mercado sin duda alguna, pero el problema está en encontrar estas transacciones recientes.

Veamos a continuación su análisis:

 Páginas web en internet: Existen inmobiliarias de las cuales se puede recabar

información específica desde páginas web de empresas inmobiliarias como lo

son Ultracasas, Infocasas, Century 21 y Remax, por mencionar las más

conocidas.

 Facebook: Esta red social tiene una sección específica denominada Marketplace

desde la cual usuarios pueden ofertar cualquier bien, y actualmente es muy

usado para la oferta de bienes inmuebles.

 Clasificados en periódicos: Este medio sigue siendo vigente aún ahora que

algunos medios han pasado del papel a la web y se pueden encontrar más

fácilmente sus ofertas, un ejemplo de ello son los Clasificados de EL Deber.

La información preliminar se recaba en la siguiente planilla:

Planilla 2. Planilla de registro de terrenos hallados preliminarmente

 El llenado de la planilla se realiza considerando los datos del ofertante y los datos del

terreno:

 Referencia: Aquí se anota el tipo de fuente del que se obtiene la información,

sea Facebook, una inmobiliaria o un anuncio de periódico.
 Nombre: Se anota el nombre del ofertante.
 Celulares: Se anotan los números de celular que detallan los ofertantes.
 ¿Es dueño del Terreno?: Esta pregunta se debe responder “No” cuando el
ofertante es una inmobiliaria ya que ello significa que es un intermediario. Se
debe responder “Sí” si el ofertante lo explica claramente en el anuncio o si
explica que no existen intermediarios. Si no se sabe, simplemente se responde
“No se sabe”.
 Precio ofertado: Se anota el precio que está ofertado, ningún otro.
 Fecha de oferta: Se anota la fecha de oferta porque ello determina cuánto tiempo
lleva sin venderse el bien. Esto es importante porque si lleva ofertado mucho
tiempo podría significar que el precio ofertado no es el adecuado y posiblemente
se trate de un aparente sobreprecio.
 Dirección: Se anota la dirección exacta.
 Distrito: A veces los oferentes dan este detalle.
 Barrio: Anotarlo.
 Superficie: Debería estar indicada en el anuncio.
 Condición de la vía: Este dato se recaba desde las fotografías del terreno donde
se aprecia si existe pavimento o no dado que ello nos permite pensar como
acceder a la zona para el momento de la inspección.

Si no encontrásemos terrenos en venta, lo que procede es la búsqueda directamente en

campo, y su metodología de búsqueda se explica en la fase II.

 Diagrama de funcionamiento de la Fase I

Forma o modalidad de
Trabajo 1
Paso 1: Información del
Terreno a valorar
Forma o modalidad de
Trabajo 2

Valor de mercado de
terreno para vivienda

Valor de mercado de
Paso 2: Definir el valor de
Fase I

terreno para comercio y/o

mercado a estudiar
mixto

Valor de mercado para uso

industrial

Unidad Búsqueda preliminar

Vecinal de terrenos en venta
Delimitación de la zona de
estudio
Búsqueda preliminar
Barrio de terrenos en
Paso 3: Delimitación y venta
estudio preliminar de la
zona a valorar
Normas sobre uso de suelo
Normas municipales que
condicionan al mercado en
sus valores de mercado Normas de regularización
para los usos de vivienda,
comercio e industria

Diagrama 2. Funcionamiento de la Fase I

 2.2.2. Fase II: Trabajo de campo - Inspección técnico-urbanística

Esta fase podría decirse que es la más importante por la relación directa de la propia

naturaleza del método de mercado: la comparación, la cual se realiza con los datos que se

obtengan en campo los cuales serán el pilar más importante del proceso de homologación a

realizar en la fase III y, al respecto, es conveniente explicar de qué se habla al momento de decir

“homologación”, más en concreto, entrar ya en materia de definir al método de mercado, y sus

consideraciones que son parte de esta metodología.

Compatibilidad del estudio de mercado con las formulaciones de la homogeneización

y criterios

Todas las variables que se analicen en el estudio de mercado tienen que reunir

condiciones, de tal forma que pueda ser considerado como evento representativo del mercado

inmobiliario en la región de investigación así como poder materializarse de forma numérica para

su análisis de homogeneización en la fase III tanto para los aspectos cuantitativos como los

cualitativos. Se entiende como evento representativo a aquél resultante de la libre negociación

entre dos personas conocedoras del bien y del mercado, que represente un dato-tipo de la

población a la que pertenece; es decir, evento representativo es el principio del método de

mercado, la comparación a partir de la existencia de ofertas o transacciones recientes

(operaciones de compra-venta) de bienes semejantes y comparables al objeto de tasación.

En este sentido, no deben formar parte de las muestras, aquellos precios de

negociaciones provenientes de:

a) Expropiaciones amigables o judiciales

b) Traspasos “intervivos” resultantes de donación entre parientes
c) Traspasos “mortis causa”; resultantes de herencias o sucesiones
d) Ventas en subasta pública
e) Negociaciones entre parientes y socios de una misma firma
f) Otros equivalentes

Por otra parte, la formulación de la planilla de estudio elaborada para la presente

metodología (denominada planilla de estudio de mercado) está concebida bajo la consideración

de todas y cada una de las teorías y metodologías científicas para garantizar la obtención de

muestras confiables y válidas, la misma considera el tipo de análisis que se realizará en la fase

III con los datos obtenidos, es decir, que las posibilidades de medición de las variables están

establecidas de manera tal que se puede realizar el análisis de comparación y homologación en la

fase III.

El método de mercado y la importancia de los datos a obtener

El método de mercado es el proceso de establecer el valor de mercado del bien (terreno

en nuestro caso) a partir de la investigación y estudio de las ofertas o transacciones recientes

(operaciones de compra-venta) de bienes semejantes y comparables al del bien (terreno) a

valorar y que, mediante un análisis de los datos obtenidos, permitan al tasador establecer su

valor de mercado. De esta definición se identifica que el método de mercado obedece a tres

pasos a seguir los cuales identificamos en el siguiente diagrama, el elemento en estudio, los

elementos a investigar y análisis de datos:

Diagrama 3. Funcionamiento del método de comparación

 Elemento de estudio: terreno a establecer su valor de mercado o terreno a valuar

 Elementos por investigar: son dos, las características el mercado respecto al

terreno a valuar y la búsqueda de terrenos (semejantes y comparables al terreno

 a valuar) en venta, o transacciones del mismo recientes; se los denomina como

“antecedentes”.

 Análisis de datos: proceso de homologación de los antecedentes respecto al

terreno a valuar por medio de los resultados arrojados por la investigación y

obtención final del valor de mercado del terreno valuado.

Esta fase, se enfoca precisamente en el elemento a investigar, o sea, el terreno a valorar,

y los elementos a investigar, es decir, las características del mercado respecto a éste.

El concepto de lote idealizado o terreno ideal de comparación

Es importante establecer qué tipo de lote es el ideal en nuestro medio urbano ya que es

nuestro punto de partida desde el cual es posible viabilizar la posibilidad de hacer una adecuada

comparación y así poder realizar la homogeneización entre los antecedentes y el.

La bibliografía especializada ha admitido y entendido, en un mismo concepto y alcance

que: “El lote tipo puede considerarse con dimensiones de área y frente que se adoptan en forma

arbitraria para la comparación entre los predios” (Curso de avaluaciones, Niederer, 2008).

Ante la necesidad de establecer un lote ideal se introduce el concepto de “Lote

idealizado”, el cual estará basado en lo siguiente: en todo los casos se han de considerar como

lotes tipo todos aquellos que únicamente sean mediales (no emplazados en situación de

esquineros) y regulares (es decir su forma, con linderos regulares que resulten en una forma

rectangular o casi rectangular), esto es un requisito de carácter invariable para un lote idealizado.

Por tanto, el lote tipo debe ser rectangular y ubicado dentro del Manzano, o sea, que no

esté en esquinas; el lote tipo siempre debe cumplir con esos dos requisitos conceptuales.

Además, se establece que los lotes tipo para uso vivienda, comercial e industrial, no sean

menores a las dimensiones mínimas por normativa municipal que se muestran a continuación:

Tabla 8
Dimensiones mínimas para lotes según el C.U.O.

Ítem Dimensiones
Zonas habitacionales de Media densidad: Z4.1 – Desde el 2do anillo hasta el
 perímetro del límite urbano en calles de ancho menor a 16 metros
Superficie mínima 150,00 m2
Frente mínimo 6,00 m
Superficie mínima en esquina 250,00 m2
Frente mínimo en esquina 10,00 m
Zonas comerciales: Z4.2 – Áreas de influencia del aeropuerto Viru Viru,
entorno a lagunas de oxidación y otras
Superficie mínima 300,00 m2
Frente mínimo 10,00 m
Superficie mínima en esquina 450,00 m2
Frente mínimo en esquina 15,00 m
Zonas de Uso comercial
Zona comercial existente: Z6.
Superficie mínima 150,00 m2
Frente mínimo 6,00 m
Superficie mínima en esquina 250,00 m2
Frente mínimo en esquina 10,00 m
Zonas de Uso Industrial
Zona en Parque Industrial: Z5.1.1 y zona industrial de reserva Z5.1.2
Superficie mínima 1000,00 m2
Zona de Apoyo a las actividades industriales: Z5.1.3.
Superficie mínima 150,00 m2
Frente mínimo 6,00 m
Superficie mínima en esquina 250,00 m2
Frente mínimo en esquina 10,00 m
Fuente: Elaboración propia con base al C.U.O. – Tomo II

Sin embargo, se podría establecer que el lote ideal sea aquél que posea las dimensiones

frente: 12 metros y fondo: 30 metros, ya que es esta dimensión la que predomina en toda la urbe

y es de conocimiento público, razón por la cual, la ciudadanía preferirá siempre un terreno con

tales dimensiones, independiente del uso que le vayan a dar, ya que el uso y sus normas son

factores que el tasador evaluará en su estudio. Esto puede no ocurrir en determinadas zonas,

donde el loteamiento de manzanos en determinadas UV`s llegan a tenerse desde 8 de frente y 25

de fondo, 10x30 , 12x25 y 12x30 como las más comunes; por ello, al momento de inspeccionar

y recabar información, se debe identificar las dimensiones de los lotes que predomina en la zona,

y adoptar esa dimensión como medida fija para que se convierta en el terreno idealizado.

En el caso de que no se identifique una dimensión de lote constante en la zona estudiada,

se deberá recabar esta información desde planos de loteamiento de las diferentes unidades

vecinales de la ciudad que correspondan a la zona estudiada, estos planos se pueden obtener de
ingenieros agrimensores, topógrafos, geodestas, la SEMPLA y también de arquitectos

urbanistas.

El beneficio de manejar este concepto nuevo planteado radica en que, al ser las

dimensiones físicas de un lote (cualidad intrínseca) la medida sobre la cual se aplica el valor de

mercado unitario, estas dimensiones físicas, en la medida de su magnitud, son generadoras de

manera recíproca con el valor unitario de mercado de una gran sensibilidad en el incremento o

decremento del valor de mercado de un lote (inmueble). Por ello, adoptar al lote idealizado las

propiedades de que sean mediales y rectangulares (propiedades óptimas y eficientes de un lote)

garantiza que la aplicación del método de comparación se haga a un lote óptimo y que por lo

tanto, los valores que se obtengan del proceso de homogeneización en el momento de la

aplicación del método de comparación sean valores también óptimos y eficientes, con una

sensibilidad óptima, así como será el valor que represente a la zona estudiada. Dado que si esto

se hiciera con un lote no medial ni regular, los valores que se obtengan serían de lotes no

eficientes ni óptimos desde su perspectiva intrínseca y la sensibilidad de los valores sería

distinta. Es en esta lógica que se deben adoptar siempre situaciones que sean óptimas y

favorables para obtener resultados óptimos y favorables.

Por otra parte, si estuviéramos en la modalidad de trabajo I donde tenemos un cliente

con su terreno a valorar, nuestro lote ideal o idealizado será inmediatamente aquel lote del

cliente, no importando si son mediales, regulares y que cumplan o no con las dimensiones

mínimas por norma ya que es ese terreno del cliente el cual vamos a valorar y sobre el cual se

hallará el valor de mercado mediante el proceso de homogeneización. Ya si se quiere, aparte, el

tasador realizará un recalculo para la zona usando un lote idealizado de la misma y ya no la del

cliente.

Procedimiento general

En esta fase tenemos presente dos pasos a realizar: el estudio de mercado y el

levantamiento de antecedentes, ambos se realizan simultáneamente.

 1. Estudio de mercado: es el levantamiento de datos de las condiciones de

infraestructura urbana que generan un comportamiento en el mercado

inmobiliario. Se realiza con el llenado de planillas o fichas técnicas preparadas

adecuadamente.

2. Levantamiento de antecedentes: es la búsqueda de estos. Los datos e

informaciones que interesan son los que correspondan a precios de inmuebles en

oferta dentro de la zona al momento del estudio, negociaciones efectivamente

realizadas, con sus principales características físicas, locacionales y económicas,

así como la perfecta identificación de las fuentes consultadas. Es importante que

los datos sean recolectados de diversas fuentes, pesando tanto el lado cualitativo

como el cuantitativo en la combinación de la muestra, además de considerar el

tiempo transcurrido desde el proceso de venta del terreno o inmueble. Para ello,

es necesario la propia visita al sitio a valorar, ya que es ahí donde se consiguen

las referencias principales a partir de avisos de terrenos en venta, la información

que se pueda tener de habitantes de la zona.

Ahora, estos dos pasos obedecen al cumplimiento de las normas municipales que rigen

en el uso de suelo de los terrenos, esto, como medida de responsabilidad profesional y como

medida de consideración del impacto de estas en la formación de los valores de mercado según

sus usos (vivienda, comercial e industrial).

1º) El estudio de mercado 2º) El levantamiento de antecedentes

Estudio de mercado general enfocado en la Paso en simultáneo con el paso uno. Se

recopilación y verificación de elementos busca lotes en venta según una serie de
existentes en la zona con propiedades de valor requisitos a cumplir que la hagan
para cada tipo de uso comercial: vivienda, candidato de comparación
comercio e industria

Esquema 3 – Pasos a seguir en la Fase II

 1) Paso 1: El estudio de mercado

Principios del estudio: Normas municipales y el concepto del Área de valor

Como se había mencionado antes, no se deben comparar peras con manzanas, esto ya se

ha definido en la fase I al establecer cuál es el tipo de valor de mercado que estamos buscando;

por lo tanto, el momento de la inspección técnico-urbanística significa la obtención de los datos

reales de la situación del mercado en la zona a valorar a través de un análisis cualitativo, para

ello, es necesario conocer cada una de las variables a estudiar en el momento de la inspección;

para ello, se hará el uso de una planilla de inspección, la denominada planilla de estudio de

mercado, la cual estará anexada con la planilla de estudio preliminar de la fase I.

Sin embargo, antes se debe tener claro el significado de cada una de estas variables a

estudiar, esto lo vemos a continuación.

La teoría del valor y las contravenciones de las leyes urbanas municipales

Es clarísimo que el valor es determinado por el comportamiento del mercado a través de

la interacción de la oferta y la demanda; lo que no se tiene claro o establecido es la regulación o

control al mercado dado que un mercado sin control puede caer en la generación de monopolios,

oligopolios, etc. En este sentido, la presente metodología define un carácter de cumplimiento de

las normas del CUO, concretamente en las normas de urbanismo, las cuales regulan el uso de

suelo y zonificación de la ciudad; es por ello que nace la necesidad de incurrir en la definición de

valores de mercado según el uso que se le vaya a dar al suelo (vivienda, comercio, industria).

Por otra parte, no cumplir las normas significa la desvalorización de las edificaciones que el

suelo o terreno soporte según su uso asignado, lo cual incide/motiva su utilidad efectiva como

terreno mismo.

El concepto del área de valor

Este concepto no es nuevo, fue establecido por el “Manual de procedimientos y

lineamientos de Valuación inmobiliaria…” del Distrito Federal de México (2005) y la presente

metodología adopta su concepto para una interpretación conforme a este estudio. El concepto
dice: “Se denomina así al grupo de manzanas con características similares en infraestructura,

equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria”. Este concepto es el único

encontrado en la bibliografía especializada que denota una conjunción de los aspectos referidos

al mercado inmobiliario y su influencia en la formación de los valores de mercado. La presente

metodología hasta este momento ha hecho énfasis en la separación de tres criterios de la

formación de los valores urbanos (estos son los valores de mercado para uso de vivienda,

comercio e industrias ya vistos en la Fase I en el paso 2), sin embargo, no se ha establecido en

qué momento de la valoración, estas 3 tipologías de la formación del valor se adhieren

claramente en el proceso, es por ello que, en base al concepto del área de valor, estas tres

tipologías, se compatibilizan entre sí dando como resultado un concepto integrador de sus

definiciones claramente compatibles con los principios de esta metodología y las leyes de la

formación de los valores de mercado urbanos.

Corredores de valor

Este concepto también se atribuye su origen también al “Manual de procedimientos y

lineamientos de Valuación inmobiliaria…” de México, ella lo define así: “Al conjunto de

inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional

(tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o

frentes colindan con una vialidad pública del Distrito Federal, independientemente de su acceso

o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor actividad económica y

mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia

es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los

inmuebles antes señalados”. Su definición es clara y particularmente excluye al sector de

mercado de la vivienda, y eso es válido dada las condiciones de que este sector en particular no

debe verse influenciado por características que fomenten al uso comercial e industrial porque

ello sería considerado como factores que deprecian al valor de mercado de la vivienda, razón por

la cual, este concepto se adopta en su totalidad de definición para la presente metodología.

 Este concepto lo detallaremos en el subtítulo correspondiente más adelante, por ahora,

solo lo mencionamos como un principio a seguir de la metodología que se propone.

La capacidad de percepción

Esta es probablemente la capacidad más importante que debe desarrollar un tasador. La

capacidad de percepción está orientada a la identificación de las calidades, ellas determinan las

diferencias entre un objeto y otro.

Cuidados en el estudio de mercado: Segmentación de las muestras y el análisis

exploratorio

El estudio de mercado lo es todo, por ello, para obtener datos, no sólo se debe tener una

buena percepción desarrollada, sino que se debe plasmar todas las teorías de la formación del

valor urbano y los principios del método de comparación en una planilla de estudio de mercado.

En esta lógica, se debe comprender el funcionamiento segmentado que tiene el mercado

inmobiliario.

La segmentación de muestras tiene como objetivo poder identificar a aquellas que no

posean características que las hagan comparables con su tipo de valor de mercado a estudiar y,

por lo tanto, se deban depurar si tales características no corresponden. Ahora, esto obedece a la

identificación y exclusión de elementos atípicos de las muestras que pudieran actuar como

distorsionadores del normal comportamiento de ellas según el mercado al que pertenezcan.

La segmentación de las muestras es una consecuencia de algo mayor, esta es la

estratificación global del mercado de terrenos, la cual se origina automáticamente al nosotros

Uso vivienda
Estratificación

Uso comercial
de Muestras

Uso de suelo como tal

Uso comercial
permitido Uso comercial en
Fajas
Uso industrial

Diagrama 4. Estratificación de muestras

haber definido qué tipo de valor comercial vamos a valorar (fase I), veámoslo en la siguiente

gráfica.

En esta línea, definimos que la estratificación de mercado responde a un proceso de

análisis urbanístico y de mercado (cualidades extrínsecas de un terreno) que permite comprender

el funcionamiento de estos para la elaboración de las características y condiciones de las

muestras a evaluar para el proceso de valoración (Fase IV) así como la elaboración de un criterio

para el tasador plenamente fundamentado que le permite mantener el análisis valorativo dentro

de los límites que separan al estudio de un terreno entre sus tres características de valor: valor de

mercado de terreno, de comercio o mixto e industrial.

El análisis de mercado se estratificará, en función de las características extrínsecas de un

terreno urbano, principalmente, en función de:

a) La localización: se refiere al tipo de barrio o zona urbana, Por regla general,

barrios homogéneos denotan tipos de edificios igualmente homogéneos, por

ejemplo, será difícil en un área socialmente privilegiada encontrar edificios de

baja calidad, viviendas sin calefacción o de pequeñas dimensiones y, a la

inversa, en un barrio deprimido o marginal, no será corriente la presencia de

viviendas con niveles de habitabilidad cualificados, superficies mayores a 100

metros cuadrados, etc.

Además, la localización incide en el sentido de que una misma característica

edificatoria tiende a obtener un valor (no un coste) diferencial en función de

cada tipo de barrio. Por ejemplo, el equipamiento cualificado como ser hornos

eléctricos, lavavajillas automáticos, etc., domótica, por mencionar algunos, ellos

significarán un incremento en el valor del inmueble superior en una zona

cualificada que en una menos deseable.

b) Uso de suelo: dado que se tienen diferentes uso de suelo en la ciudad, esto

ocasiona que el mercado urbano experimente un funcionamiento segmentado,

 situación que se acentúa por la no equivalente distribución de los equipamientos

urbanos en toda la ciudad (un ejemplo notorio, la escasez de mercados vecinales

dentro de las UV`s). La estratificación de las muestras será en función de donde

no encontremos, si delante de edificios, de terrenos baldíos, de edificios

comerciales, equipamientos terciarios u otro tipo de uso de suelo.

c) Tipología edificatoria en la zona: el concepto es igual al del uso de suelo,

existen diversas tipologías edificatorias que caracterizan un funcionamiento

segmentado del mercado. Se consideran las siguientes tipologías: unifamiliares,

condominal o plurifamiliar, comerciales (grandes, medianos, pequeños y casetas

ambulantes) e industrial.

Con esta estratificación podemos encontrar con facilidad segmentos de mercado que

denoten en muestras restringidas comparables a la que aplicaremos las correcciones en la Fase

IV.

Por lo visto entonces, son los usos de suelo el mayor motivo de la estratificación de las

muestras o terrenos que vamos a estudiar en campo, los cuales son una variable muy importante

para la comparación de terrenos antecedentes, porque no será posible comparar zonas de

vivienda respecto con zonas de usos comerciales, terrenos industriales con terrenos para

vivienda, no es posible hacer eso y esa es la razón fundamental por la que el estudio de mercado

debe estratificarse así dado que ello habilita la aplicación del método de comparación que se

aplica en esta metodología.

Esta estratificación nos permite elaborar la planilla de estudio de mercado, además que

la estratificación tiene por objetivo también, dar confiabilidad de que las muestras que se

obtengan sean objetivamente recabadas, lo que se traducirá en valores de mercado fiables,

válidos y compatibles con los de su mercado.

Pero como se había mencionado, la estratificación da origen a la creación de segmentos

de mercado los cuales caracterizan a los terrenos que hay en los usos de suelo en las zonas de la
ciudad. Esto significa que habrán segmentos dentro de los mercados (vivienda, comercio o

industria) donde hayan ciertos terrenos con mejores características extrínsecas e intrínsecas

agrupadas en diferentes zonas de la ciudad, y habrán otras zonas que posean estas características

con peores condiciones en otras zonas de la ciudad; esto se traduce para el estudio de mercado

en la realización de una efectiva comparación de mercado, más en específico, comparación de

terrenos o muestras dentro del mercado al que pertenezcan. En este sentido, la planilla de

estudio de mercado al estar estratificada por el uso de suelo, la planilla debe considerar las

características de los terrenos que las diferencien a nivel de su zona y a nivel de su calle o vía de

acceso (para este último existe otra planilla denominada “Planilla de registro de antecedentes”)

para el estudio de comparación y posterior homologación.

El carácter del análisis exploratorio

Al ser esta fase, un análisis exploratorio y al tratarse de un estudio de mercado se

necesitan de tres cuidados básicos con los datos o muestras: descripción, exploración y

explicación.

 Descripción: es la manera de distribuir las características de una muestra, en

nuestro caso, la forma de distribuir las características del valor de mercado de

terrenos. En este sentido, al ser la inspección técnico urbanística un estudio de

carácter cualitativo se debe describir cada una de las variables de estudio.

 Exploración: en este sentido, se debe ser consciente de que, como tasadores, se

tienen ideas al respecto de los factores influyentes sobre la formación de los

precios. La preocupación radica en no dejar afuera algunos aspectos importantes

que puedan contribuir para la explicación del mercado.

 La exploración: en nuestro caso, tiene por objetivo explicar las características

referentes al valor de mercado del terreno a través de datos muestrales que se

estudian en esta fase II a través de la planilla de estudio de mercado en el

siguiente acápite.
 Resumen

Con todos estos conceptos básicos considerados y analizados para su implementación en

esta fase de estudio de mercado, a continuación, se muestra un diagrama que muestra todo el

proceso del cual se ha estado hablando:

Diagrama 5. Resumen preliminar del paso 1, Fase II

Variables generales para el estudio en campo

Estas variables son todos aquellos factores determinantes que generan la valorización de

terrenos, y que, además, deben cumplir con la cualidad de ser un factor de carácter comparativo.

La bibliografía especializada menciona que estas variables provienen de la accesibilidad,

las externalidades urbanísticas y la jerarquización social, sin embargo, no se detallan de manera

ordenada cuales y en qué medida se deben considerar. Es por ello, que la presente metodología

establece una organización de estas variables.

Los factores que generan la valorización del terreno son factores externos y propios al

terreno, es decir, las características intrínsecas y extrínsecas del terreno (principalmente las

extrínsecas) como se lo ha definido en los fundamentos de esta metodología. El estudio de las

variables o factores intrínsecos es un estudio cuantitativo, mientras que el estudio de las

características extrínsecas es un estudio de carácter cualitativo, es decir, es un estudio empírico

el cual toma la realidad del mercado, en este caso. Veamos entonces la clasificación de estos:

Variables de valorización del terreno urbano

Análisis Análisis
cuantitativo del cualitativo del
valor valor

Características Características
Intrínsecas extrínsecas

Forma o Equipamiento Servicios Corredores de

Zona
configuración urbano urbanos valor

Equipamiento
Jerarquización
Superficie Residencial primario Servicios básicos
vial
(público)

Ubicación en el Equipamiento
Comercial Otros Servicios
bloque Distrital público

Topografía, Equipamiento
Industrial
altimetría Distrital privado

Orientación

Naturaleza del
subsuelo

Diagrama 6. Variables de valorización del terreno urbano

 -Equipamiento urbano

En el ámbito de la valuación, los servicios públicos y equipamiento urbano, que se

proporcionan en específico a las unidades vecinales, son determinantes en la funcionalidad en

general de la estructura urbana.

Sin embargo, el estudio del equipamiento urbano abarca también a aquellos

equipamientos de apoyo al comercio e industria, no sólo a los usos de vivienda. El equipamiento

urbano está enfocado a dar soluciones de habitabilidad para la vivienda, no está pensada en su

concepto, para el beneficio del desarrollo del sector comercial o industrial, para estos dos,

existen otro tipo de equipamientos los cuales están referidos no tanto a edificaciones específicas

para ello, sino más bien se trata de un equipamiento en base al uso de suelo en ciertas zonas de la

ciudad las cuales permiten la creación de áreas y corredores de valor que deben ser

aprovechados o no por los comercios e industrias. Para ello, veamos la siguiente tabla

descriptiva:

Tabla 9
Definiciones de los equipamientos
Equipamiento
Equipamiento comercial Equipamiento Industrial
urbano
Uso de suelo que
Uso de suelo que admite
admite
infraestructura edilicia destinado a Uso de suelo que admite
infraestructura
actividades económicas de carácter infraestructura edilicia
edilicia destinado a la
comercial (intercambio, exposición, destinado a actividades
realización de
venta y/o reventa con destino a industriales (involucran la
actividades
cualquier otro sector intermediario o transformación de las materias
complementarias a las
consumidor final), sin que medie la primas)
habitacionales y de
transformación de materias primas
trabajo
Se localizan en zonas específicas
Se localizan sobre vías troncales,
de la ciudad y están respaldadas
radiales, anillos y fajas de equipamiento
por usos de suelos de vivienda
terciario. Estas vías deben ser mayor a
como apoyo a la actividad
los 16,00 metros de ancho
industrial
Fuente: Elaboración propia

En el momento de la inspección, teniendo predefinido que se va a valorar, tendremos

que estudiar el equipamiento en base a estos tres usos.

 Equipamiento urbano general

Se define por equipamiento urbano al uso de suelo que admite infraestructura edilicia,

donde se realizan actividades complementarias a las habitacionales y de trabajo; proporcionan a

la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas, pudiendo ser

públicos y/o privados. El CUO clasifica el equipamiento en: primario, terciario y distrital. El

PLOT lo categoriza como “Zonas de equipamiento social”.

Equipamiento primario o vecinal: uso de suelo que admite infraestructura pública

destinada a atender los requerimientos básicos a nivel de unidad vecinal (radio de acción de 500

a 600 metros) para actividades de tipo socio-cultural, educacional, asistencial, recreativo,

deportivo y público-institucional.

El PLOT vigente establece a detalle en el equipamiento vecinal los siguientes servicios:

1) Educación: preescolar y educación primaria

2) Salud: postas y centro de salud
3) Deportes: campos deportivos
4) Cultura: centros comunitarios, bibliotecas y centros culturales
5) Esparcimiento: plazas y parques infantiles
6) Abastecimiento: mercados vecinales
7) Religión: iglesias
8) Administración: policía y otros

Equipamiento distrital: Uso de suelo que concentra la infraestructura pública y privada

de mediana escala, cuyo nivel de atención es el distrito urbano.

El PLOT vigente establece a detalle que el equipamiento distrital cubre en su sector

público, los siguientes servicios:

1) Educación: preescolar y educación primaria

2) Salud: postas y centro de salud
3) Deportes: campos deportivos
4) Cultura: centros comunitarios, bibliotecas y centros culturales
5) Esparcimiento: plazas y parques infantiles
6) Abastecimiento: mercados vecinales
7) Administración: policía y otros

Estos equipamientos son los mismos tanto para el primario como para el distrital público

con la excepción de que en el primario, el equipamiento denominado Religión atiende a nivel

vecinal. En estos dos, el único cambio significativo viene a ser siempre el equipamiento de

Salud, ya que, a nivel distrital debe ser hospital de segundo nivel. Sin embargo, a continuación

se define una tabla la cual se verá plasmada en la planilla de estudio de mercado.

Tabla 10
Equipamiento primario y distrital
Esparcimient Abastecimient Administració
Educación Salud Deportes Cultura Religión
o o n
Centros
Educación Campos Mercados Módulo
Postas comunitario Plazas Iglesias
Equipamient preescolar deportivos vecinales policial
s
o Primario o
Educación Centros de Parques
vecinal Bibliotecas Otros
primaria Salud infantiles
público: EP
Centros
culturales
Edificio
Colegios Hospitales Parques Mercado
Estadios municipal o
secundarios 2º Nivel urbanos distrital
Sub-alcaldías
Edificio
Equipamient Universidade Centros
Coliseos central
o Distrital s culturales
policial: EPI`s
público: ED
Edificacione
Institutos
s Edificio de
técnicos a
poligimnasi correo
nivel medio
o
Fuente: Elaboración propia basado en el C.U.O.

Con respecto al equipamiento distrital privado, el PLOT establece que abarca a todo

servicio de bienes y servicios de ámbito distrital en los siguientes servicios:

1) Comercio de bienes y servicios a nivel distrital: Clínicas, universidades,

institutos privados (a nivel medio y superior), auditorios, centros culturales,
clubes deportivos, centros comerciales, grandes establecimientos de venta de
bienes y servicios
2) Centros de recreación y esparcimiento

Equipamiento terciario: Uso de suelo que admite infraestructura pública y privada que

atiende los requerimientos de una población mayor, a escala urbana metropolitana. Contempla

servicios educativos, recreativos, asistenciales, administrativos y culturales, tales como unidades

educativas, universidades, hoteles estadios, hospitales, clubes, sedes sociales, oficinas y otros.

De todas estas definiciones, la que más se adapta para el estudio de mercado de la

presente metodología es la del equipamiento primario o vecinal, recordemos que se ha

delimitado en la fase I que el estudio se realiza a nivel de unidad vecinal en todo su radio de

acción. Por tanto, se interpreta que cada unidad vecinal viene a tener un equipamiento mínimo o
básico respaldado por el código según lo mostrado en la tabla anterior. Sin embargo, el

equipamiento distrital, según su definición, se encuentra concentrado dentro de alguna unidad

vecinal como tal, razón por la cual, esta unidad vecinal en especial tendrá una mayor cantidad de

equipamientos y por ende, generará un mayor nivel de satisfacción y sentido de plenitud de

servicios a toda su inmediata cercanía vecinal, o, puede que el equipamiento primario de dicha

unidad vecinal, venga a ser reemplazada directamente por el equipamiento distrital, el cual, tiene

mayores beneficios y ventajas que ofrecer a la población en general que un equipamiento

vecinal.

Los beneficios del equipamiento privado:

En la bibliografía especializada no hay una definición completa sobre las concepción de

los equipamientos privados, ellas la establecen como “equipamiento urbano” nada más.

Tampoco se ha encontrado en la bibliografía, una diferenciación entre los equipamientos

públicos y privados respecto a su influencia en la generación de la valorización de los terrenos;

es obvio que un equipamiento privado tiene incidencia en el impacto benéfico a la ciudad y sus

habitantes, mucho mayor que los de índole pública. Por ello, la presente metodología establece

una separación entre estos equipamientos basándose en las siguientes definiciones referidas a los

servicios públicos y privados:

Tabla 11
Servicios públicos y privados

Servicios públicos Servicios privados

Son el conjunto de actividades y subsidios
permitidos, reservados o exigidos a las Son todos aquellos entregados por
administraciones públicas por la legislación en empresas privadas se dedican a
cada Estado, y que tienen como finalidad comercializar prestaciones para la
responder a diferentes imperativos del obtención de un beneficio empresarial y
funcionamiento de la sociedad. por los cuales, los ciudadanos, pagamos
Suelen ser servicios esenciales, de carácter un precio por este servicio.
gratuito, que corre a cargo del Estado.
Ligado directamente a las necesidades públicas a Ligado directamente a las necesidades
través del estado públicas a través del comercio
Busca el lucro de sus actividades a través
Busca la igualdad social ofreciendo los servicios
de ofrecer servicios mucho más allá de los
mínimos que garanticen el bienestar social
mínimos a la comunidad
 Fomenta el crecimiento de la economía,
Fomenta la igualdad social a través del
del confort y del bienestar social a través
financiamiento otorgado indirectamente por el
de las actividades comerciales en el
sector privado
mercado
La calidad de los servicios privados puede
La calidad de los servicios públicos pretende
alcanzar niveles altísimos de satisfacción
cumplir los requerimientos mínimos para su
hasta alcanzar a sectores la alta sociedad.
funcionamiento sacrificando en algunos casos,
Siempre tienden a ser servicios de calidad
elementos de confort y bienestar pleno de calidad
superior comparado a los públicos
Ambos buscan satisfacer las necesidades sociales, pero desde sus propios puntos de vista
Fuente: Elaboración propia

Traduciendo la información de esta tabla, se tiene que:

Equipamiento Resuelve los

Público servicios públicos
Equipamientos
urbanos
Equipamiento Resuelve los
Privado servicios privados

Diagrama 7. Atención de los equipamientos

Considerando la diferencia de los servicios, recordemos ahora la teoría de las fuerzas

que generan valor (visto en los fundamentos de la metodología), donde la denominada “Fuerza

Escasez” establece que al existir un desequilibrio en la oferta y demanda de un bien dado, se

producirá el efecto de incremento del valor de dicho bien en los lugares del mercado que lo

posean. Esto es importante porque, en el presente trabajo de estudio, se ha definido que el radio

de acción de nuestra zona a valorar es la totalidad de la unidad vecinal (500-600 metros) y que el

equipamiento vecinal (denominado así establecido por norma) debería poseer mínimamente

ciertos equipamientos básicos, y, además de lo explicado anteriormente sobre la concentración

de los equipamientos distritales, se establece que, los equipamientos privados y los

equipamientos públicos de atención a nivel de distrito, son equipamientos escasos entre todas las

unidades vecinales y también por el hecho de que estos equipamientos escasos no están

distribuidos de forma homogénea en la ciudad en todo sentido.

Con base a todo esto, los equipamientos públicos distritales y los privados

(equipamientos que según el C.U.O. vienen a atender a nivel distrital y a nivel terciario, no a
nivel vecinal), se consideran elementos escasos y se establece que son un elemento generador

de plusvalía que incrementan el valor de los inmuebles urbanos, en las unidades vecinales y más

aún en los barrios contenidos en ellos.

Por otra parte, el C.U.O. establece al equipamiento privado terciario que las actividades

que brinda a la ciudad son por definición “a escala urbana metropolitana”, sin embargo, este

criterio es un elemento de análisis de la formación del valor a escala metropolitana y, si se

adopta ese concepto sobre su nivel de atención, el análisis del equipamiento privado no vendría a

ser comparativo con las unidades vecinales porque estos equipamientos privados están repartidos

por toda la ciudad supuestamente pensados para atender toda la escala metropolitana, sino que

vendrían a ser un análisis a nivel de urbes y ese no es nuestro caso.

Esto es importante de interpretar porque no se puede separar el equipamiento privado

del estudio de mercado, y de hacerlo, ello sería incompatible en este estudio, por lo tanto, para

esta metodología, la consideración del equipamiento privado conviene a ser un elemento de

plusvalía con un nivel de atención para las zonas o unidades vecinales en específico ya que son

las unidades vecinales su inmediato primer nivel de atención, independientemente de que estén

categorizados por el código como distritales o terciarios, al final son equipamientos “extra o

plus”, que buscan no atender necesariamente servicios básicos, sino que buscan atender a la

población, por medio del lucro, a través de servicios más especializados que los básicos, más

personales en su atención, y por lo tanto, de mayor calidad al servicio de la urbe.

El estudio del equipamiento urbano se evaluará desde dos criterios:

 Equipamiento público: consiste en aquellos que son considerados como

mínimos para el desarrollo básico de las actividades humanas complementarias

a las habitacionales y de trabajo.

 Equipamiento privado: consiste en aquellos los cuales proporcionan a la

población una serie de servicios de bienestar social de calidad superior y de

apoyo a las actividades económicas.

 Ambos criterios están apoyados sobre la delimitación del estudio, es decir, el radio de

influencia de la unidad vecinal: 500 a 600 metros, lo que quiere decir que, sea el

equipamiento urbano público o privado, deben estar contenido en ese radio de acción, o sea, la

totalidad de la unidad vecinal. Por otra parte, el estudio en ambos casos no debe estar calificado

solamente en la existencia o no del equipamiento, se evaluarán también en base a escalas de

clasificación cuyos niveles y criterios se definirán abarcando dos conceptos:

 Estado de conservación: es una variable cualitativa que mide al grado de

conservación de las edificaciones tanto para sus cualidades físicas (nivel de

cuidados que retrasan el deterioro) como para las cualidades de su funcionalidad

(el respeto del uso específico para el cual se crean las edificaciones).

 Funcionalidad: variable cualitativa que mide el nivel de obsolescencia del bien,

califica si es apto para su uso actual y futuro basada en su estado de

conservación.

Para el uso vivienda, el estudio de la valorización de estas zonas será beneficiada cuando

se tenga la presencia de los siguientes equipamientos (tabla siguiente), mismos que deben ser

identificados en el momento de la inspección. Es importante que cada uno de estos

equipamientos sean evaluados en campo bajo los dos conceptos explicados anteriormente.

Tabla 12
Tipos de equipamiento

Tipo de
equipamiento Equipamiento público Equipamiento público Equipamiento privado de
dentro de la básico: E.P. de plusvalía: E.P+ plusvalía: E.Privado
U.V.
1. Educación Kínder o colegios Universidades estatales Colegio Nivel primaria,
Nivel primaria, e Institutos técnicos secundaria o ambos en uno solo,
 Universidades e Institutos a
secundaria medio
nivel medio y superior
Centro de salud, Centro de salud de 2do Centro de salud, Clínicas de 2do
2. Salud
posta de salud y/o 3er nivel y 3er nivel
Estadio, coliseo,
3. Deporte Cancha deportiva poligimnasio, pistas de Clubes deportivos y gimnasios
atletismo
Centro comunitario,
4. Cultura biblioteca, centro Auditorios, centros culturales
cultural
5. Plazas, parques
Parque urbano Centros comerciales
Esparcimiento infantiles
6.
Mercado vecinal Mercado distrital Supermercados
Abastecimiento
7. Grandes establecimientos de
Módulo policial Sub-alcaldías, EPI
Administración venta de bienes y servicios
8. Religión Iglesias
Equipamiento de Usos especiales – Deprecian al valor de mercado para vivienda
Cementerios, cárcel, vertedores, lagunas de oxidación, líneas de alta tensión, centrales eléctricas,
aeropuertos, rieles de tren
Fuente: Elaboración propia

Equipamiento urbano desvalorizador del valor de mercado

El PLOT establece como zonas de uso especial los siguientes equipamientos:

Tabla 13
Equipamientos especiales

Equipamiento de Usos especiales – Deprecian al valor de mercado para vivienda

Cementerios, cárcel, vertedores, lagunas de oxidación, líneas de alta tensión,
centrales eléctricas, aeropuertos, rieles de tren
Fuente: Elaboración propia

Estos son considerados como un factor negativo para el desarrollo comercial o de

vivienda favorables por sus características que se detallan a continuación:

 Cementerios: aparentemente, las viviendas frente a los cementerios se ven

afectados en su valor comercial. No hay algo definido al respecto, el ambiente

que generan es de tranquilidad durante el día, pero por otro lado, genera

susceptibilidad por factores psicológicos referidos ala tranquilidad “espiritual o

 de energías negativas” en las residencias cercanas a ella. Es un factor no tan

determinante, pero que se debe considerar en el estudio de mercado como una

variable de estudio para determinar si la zona de los cementerios son foco de

delincuencia porque normalmente, son zonas oscuras y lúgubres, clima

potencial para la inseguridad ciudadana.

 Cárcel: las penitenciarías en nuestra ciudad, en especial la de Palmasola, no

debería generar incertidumbre en el desarrollo de la vida de los vecinos si es que

la seguridad de la cárcel fuera de primer nivel y de buena reputación, cosa que

no ocurre en nuestra ciudad. Es conocido por todos las constantes intentos de

fuga de reos, de motines, etc. situaciones que rebasan la seguridad de la cárcel y

quienes se ven afectados, son el vecindario inmediatamente cercano.

 Vertederos: debido a su naturaleza como centro de desechos o basurero

municipal, los malos olores generan una inmediata condición insalubre en la

zonas a su alrededor. Por ello, es un factor importante que se debe considerar

en su estudio para las viviendas en su alrededor.

 Lagunas de oxidación: al igual que con los vertederos, es bastante obvio que no

debería permitirse la existencia de viviendas alrededor de estas obras especiales

de tratamiento de aguas negras. Es el olor permanente que disipa en su área de

afectación es insoportable y por tanto, considerado como un factor importante

de afectación al valor comercial de los inmuebles a su alrededor.

 Líneas de alta tensión: Son estructuras negativas para la salud humana dado que

la contaminación que genera es electromagnética, además del ruido que ellas

emanan (claramente notorias cuando existen vientos fuertes). El nivel de

deterioro a la salud humana es tal que llega a incidir en la aparición de

enfermedades cancerígenas según estudios diversos estudios.

 También son estructuras que deterioran el aspecto visual del entorno y limita la

altura de los edificios que se pudieran construir en la cercanía.

Sin duda alguna, son un factor importantísimo de desvalorización para los

bienes inmuebles cercanos a ellos.

 Centrales eléctricas: casi al igual que con las líneas de alta tensión, las plantas ,

centrales y subestaciones eléctricas generan contaminación dañina para la salud

humana, principalmente causadas por el dióxido de carbono (CO2). No afectan

tanto como la líneas de alta tensión, ya que la energía que llega a las centrales de

la ciudad llega transformadas desde la alta tensión hasta la media tensión.

 Aeropuertos: El inconveniente de los aeropuertos tiene que ver con la

contaminación acústica. Se hace mención especial al aeropuerto de El Trompillo

el cual está rodeado de viviendas en una zona casi central de la ciudad.

 Rieles de tren: Casi al igual que los aeropuertos, las rieles de tren generan una

contaminación acústica cuando ellas circulan en la ciudad, más aún porque las

líneas del tren pasan por zonas habitacionales (mal ubicadas producto de

avasallamientos de terrenos). Sin embargo, uno puede alegar que “las personas

se acostumbran a todo” y que, aunque los trenes no pasan a cada instante por las

vías, ciertamente cuando una persona quiera ofertar su vivienda o terreno para la

venta, se tendrá por seguro que se le pedirá un descuento a su inmueble por tales

razones, lo cual, dificulta también la formación de los valores de mercado para

comercializar inmuebles ubicados en la cercanía inmediata a las líneas férreas.

La planilla:
PLANILLA DE ESTUDIO DE MERCADO: A NIVEL DE UNIDAD VECINAL
Estudio del Equipamiento Urbano
Salud Público Priv. Educación Públic. Priv. Deportes Públi. Priv. Cultura Públ. Privado Esparcimientos Otros datos
Hospital de 3º Nivel Nivel preescolar Canchas de fútbol Centro comunitario Plaza barrial Zona segura?
Hospital de 2º Nivel Nivel primaria Canchas polifuncionales Centro cultural Parque urbano
Centro Salud (1ºN) Nivel secundaria Coliseos Biblioteca Alamedas
Posta de Salud Universidad Pistas de atletismo Museo Religión
Abastecimiento Público Priv. Instituto téc. medio Mini-estadios Auditorio Iglesias
Mercado vecinal Instituto técnico sup. Estadio Usos especiales: Equipamiento especial presente en la zona
Mercado distrital Min. Administración y Seguridad municipal Cementerio Lagunas de Oxidación Aeropuerto
Mercado distrital May. Sub-Alcaldía Centro Integral de Seguridad ciudadana Cárcel Líneas de Alta tensión Rieles del Tren
Supermercado Módulo policial Estación Policial Integral ó EPI´s Vertederos Centrales eléctricas Otro:
Estudio de los Servicios Urbanos: Servicios básicos, servicios especializados y sociales Estudio de la vialidad y accesibilidad para Uso residencial Pavimento Bueno Reg. Malo

Planilla 3. Sección segunda de la planilla de Estudio de mercado

 El llenado de la planilla se basa en su mayoría en la identificación de los equipamientos

si son de servicio público o privado. Con respecto a la sección denominada “Administración y

Seguridad municipal”, es un plus la identificación de Centros integrales de seguridad ciudadana

en la zona, actualmente ellos son un nuevo implemento para la ciudad. También, en la sección

“otros datos”, se identifica la identificación de la Zona segura, que se evalúa en la interacción

con los vecinos en la zona en el momento de recolección de antecedentes.

La sección de “Esparcimientos” sólo son casillas para tickear su presencia o no, dado

que son equipamientos edificados sólo por la alcaldía, no es común ver los esparcimientos

considerados en la planilla que sean edificados por vecinos por cuenta propia. Respecto a las

“Iglesias”, sólo se debe identificar su presencia en la zona o no.

Por último, la sección de Usos especiales, son equipamientos no deseados en la zona,

ellos se estudian según su nivel de afectación en la zona según lo explicado en su

correspondiente apartado donde se detalla su estudio.

Equipamiento comercial

No se ha encontrado en la bibliografía especializada una definición respecto a este

equipamiento, claro que si lo mencionan pero desde la óptica de que “es un factor contenido

dentro de la actividad económica de las urbes”, es decir, se menciona que la actividad comercial

generará una plusvalía en la formación de los valores de mercado, lo cual es obvio, pero nunca

se establece en qué medida lo hará y en base a qué principalmente, no está clasificado su

impacto. Algunos autores explican ampliamente la influencia del comercio en la formación del

valor urbano, sin embargo, su interpretación para estudiarla en campo es de complicada

naturaleza, se dice que son la afluencia de personas un factor importante pero ¿cómo medirlo?

¿cómo estudiar eso en campo para traducirlo en un factor importante?

Es por ello, que la presente metodología, establece que la raíz que permite el

movimiento económico de una zona está definida en el uso de suelo comercial que se le da, y

que la plusvalía se generará a partir de ese uso “apoyado” por equipamiento adecuado al
fomento del comercio. Para entender esto, se describe en la siguiente tabla cuáles son esos

equipamientos comerciales que fomentan la creación de corredores de valor, es decir, los

equipamientos que son beneficiosos para el desarrollo comercial de una zona determinada, estos

se clasifican así:

Tabla 14
Equipamiento para comercio

Tipo de
Descripción
equipamiento
Vías anchas que permitan la afluencia vehicular, zonas de parqueo
privado, zonas de descarga para camiones, aceras anchas que
1. Vialidad
permitan la afluencia de personas (accesibilidad peatonal), paradas de
transporte público
Fajas de uso mixto sobre avenidas, zonas de uso comercial (definidas
2. Uso de suelo
por el PLOT y el CUO)
3. Comercio en El comercio formal está regulado por el uso de suelo. Sobre el
general formal e comercio informal se refiere a la existencia a través de permisos
informal municipales, de ventas callejeras, ventas con casetas sobre aceras
Centros comerciales, galpones alquilables, garajes alquilables,
4. Infraestructura
disposición de vallas publicitarias en la zona (gigantografías)
Fuente: Elaboración propia

A partir de esta tabla, podemos estudiar estas variables en la planilla de estudio de

mercado en su apartado denominado “Equipamiento

Canales alrededor de la UV: Estado:
para uso comercial”.
Bueno Malo P. Moto-taxis y/o Torito
Estudio del Equipamiento Comercial Estudio de la Configurac
Uso de suelo Accesibilidad Vial y tráfico Comercio en general Calidad stock edificado
Faja sobre avenida Avenida (ancho >= 33m) Comercio formal Lujo
Sobre calles secundarias Calle (ancho >= 13m) ͰLocales de Oficina Bueno
¿Uso comercial permitido? Aceras anchas (>= 3,5m) Comercio informal Normal
Infraestructura comercial Zona de parqueo ͰCasetas de venta Económica
Centros comerciales Z. descarga p/camiones ͰVenta ambulante Interés social
Galpones alquilables Ciclovías Accesibilidad peatonal Densidad Parcial B
Parqueos alquilables Tráfico muy denso Puentes peatonales edificacional
Vallas publicitarias Tráfico denso fluido Camellones con Estudio de los Corredor
Paradas de buses Señalización vial barandas seguridad Nº Tipo de vía (Calle
Basureros de uso público Barreras de tráfico Aceras adoquinadas 1
Estructura vial urbana alrededor que contornea a la UV 2
Planilla 4. Sección de equipamiento comercial, planilla de Estudio de mercado

La planilla se debe estudiar de la siguiente manera:

Uso de suelo: se evalúa el adecuado uso de suelo para el uso comercial.

  Faja sobre avenida: de uso mixto, permite el comercio. Son importantes para al

estudio de corredores de valor.

 Uso comercial permitido sobre calles secundarias: se refiere si es permitido el

uso para comercio en calles secundarias en zonas de uso mixto con uso

compatible según lo normado en el CUO Tomo II, artículo 351.

Infraestructura comercial

 Centros comerciales: se indica la existencia o no de estos centros en la zona a

valorar

 Galpones alquilables: igual que el caso anterior

 Parqueos alquilables: igual que el caso anterior con la curiosidad de que en los

últimos 2 años se han incrementado en su uso especialmente para el sector

gastronómico, con mayor uso nocturno.

 Vallas publicitarias: se indica la existencia de estas estructuras las cuales deben

estar ubicadas de manera de no obstruir otras gigantografías.

 Paradas de buses: este mobiliario urbano debe estar presente con señalización

vial y en la medida de lo posible, mejor si dispone de cubierta y bancas de

espera.

 Basureros de uso público: fundamental para zonas comerciales, son los

conocidos “arturitos” en la acera pública; también se consideran los

contenedores de basura.

Comercio en general:

 Comercio formal: indica la presencia de oficinas o locales comerciales para el

sector formal de la economía.

  Comercio informal: es el caso opuesto al anterior. Sin embargo, se lo considera

para el estudio de mercado por que su presencia fomenta a la creación de

corredores de valor en cierta medida así como la afluencia de potencial clientela.

La vialidad para el equipamiento comercial se estudiará más adelante.

Equipamiento industrial

Al igual que el equipamiento comercial, no se encuentra definido en la bibliografía

especializada cuáles son las variables que generan la valorización de terrenos para su uso

industrial. Respecto a la normativa que regula los usos de suelos del parque industrial (hablamos

del parque industrial Ramón Darío Gutiérrez, no del latinoamericano), es el Gobierno Autónomo

Departamental quien tiene la facultad (Decreto Supremo 08845), y sobre ello no fue posible

encontrar información sobre las restricciones que el uso de suelo industrial pudiera tener.

Sin embargo, basándonos en la normativas municipales que mencionan este distrito,

ellas indican que el parque industrial es exclusivo para ese uso y que las zonas perimetrales de al

parque son denominadas como zonas de apoyo industrial, en donde se encuentran usos de suelo

permitidos para la vivienda.

Ante la carente falta de información, la metodología presente define una serie de

adopciones en las consideraciones que se debieran tener al momento de valorar en una zona

industrial. A continuación se explican estas variables:

Variables a
Descripción
considerar
Vías anchas que permitan la afluencia vehicular de transporte pesado (mayores a 30
metros de ancho de calzada), zonas de descarga para camiones, aceras para el peatón
1. Vialidad
(accesibilidad peatonal), paradas de transporte público ubicadas adecuadamente a
modo de no interrumpir el flujo vehicular.
Una de las cualidades más importantes para todo bien inmueble, la ubicación de un lote
industrial más favorable es aquella que se encuentre más próxima a las avenidas
pertenecientes al Eje Troncal como la Av. Cuarto anillo y Av. Virgen de Cotoca
3. Ubicación (Carretera a Cotoca) en este caso, así como la más próxima a las avenidas de la Red
vial principal como ser la avenida Cambodromo y los anillos que forman parte del
parque industrial (4to, 5to, 6to, 7mo y 9no). Esto se debe al factor logística el cual es
muy importante para el transporte pesado de las industrias.
4. Servicios El agua potable y la energía eléctrica son básicos y no son tomados en cuenta como
 factores de incremento de valor dado que es impensable que un parque industrial tenga
básicos carente estos dos servicios.
industriales Ahora, los mejores lotes industriales serán aquellos en los cuales la red de
alcantarillado, gas y telecomunicaciones pase ellos.
Es un factor independiente de los otros servicios debido a su importancia especial ya
que algunas industrias requieren que sus transportes pasen en su totalidad por vías
5. El
pavimentadas debido a la sensibilidad/fragilidad de sus productos transportados. Por
pavimento
otra parte, el estado de conservación de las vías debe ser bueno y no presentar baches o
posibilidad de inundación de los accesos a las industrias.
Este factor aparentemente caprichoso resulta ser muy importante debido a la naturaleza
de muchas industrias a sufrir grandes incendios por causas distintas. La oportuna
cercanía a estos implementos de seguridad industrial es vital para los casos de
6. Hidrantes
incendios dado que se puede asegurar un mayor tiempo de apagado del incendio y por
ende, salvación de las instalaciones industriales y sus productos. Esta consideración
toma especial importancia para las industrias de papelería y productos inflamables.
Elaboración propia

Estas variables con muy técnicas y se entienden porque la industria es así, no se toman

en cuenta factores de paisaje urbano, calidad de stock edificado, o la mayoría de las cualidades

de aspecto estético que sí se toman en cuenta y tienen impacto en terrenos para uso vivienda y

comercio. Se puede ver que para la industria, los factores determinantes en su valorización son

referidos a su equipamiento zonal sobre servicios básicos.

En la planilla de estudio de mercado que se propone más adelante, no se incluye en

ningún momento el estudio para uso industrial. Esto se debe a la ya mencionada poca

información recabada para su correcto estudio, además de que considerarlo en la planilla, está

sería muy extensa y perdería practicidad en su uso porque no son frecuentes las valorizaciones

para terrenos industriales, casi siempre resultan ser terrenos con grandes galpones con la

finalidad de alquiler, y las edificaciones son un tema que la presente metodología no abarca

según lo establecido en los alcances y limitaciones.

Sin embargo, sí se diera el caso de valorar un lote industrial, la presente metodología

aconseja tomar especial interés en las características de la tabla anterior mostrada para la

valorización así como para el entendimiento de los criterios valorativos que el tasador deba

aplicar en su estudio. También se aconseja buscar ayuda de otros peritos con experiencia en este

tipo de suelo.
 -Servicios públicos

Los servicios públicos están investigados en la bibliografía especializada y se puede ver

que su estudio ha sido llevado a un análisis cuantitativo llegando a obtenerse ecuaciones que

calculen su nivel de incidencia en la valuación. Sin embargo, algunas de ellas consideran solo 4

(agua, electricidad, alumbrado y telefonía), y no abarcan la importancia del resto de servicios; es

necesario que las variables que se estudien sean compatibles en su criterio de estudio en campo

para que se traduzcan favorablemente en su empleo en las ecuaciones en la fase III en su estudio

de homologación.

Por ello es por lo que se clasifican en la siguiente tabla para su estudio, todos los

servicios que intervienen en la formación del valor y cómo los consideramos para su estudio en

campo:

Tabla 15
Servicios básicos

Servicio Descripción
Agua potable Servicio básico de primera necesidad
Alcantarillado Servicio básico
Energía eléctrica Servicio básico
Alumbrado público Servicio básico
Telefonía Servicio básico
Cobertura de Red fija Servicio básico dentro de la ciudad. También considerado como
de Internet ó servicio de plusvalía en algunas U.V. ubicadas en la periferia de
Telecomunicaciones la mancha urbano
Servicio básico dentro de la ciudad. También considerado como
Gas domiciliario servicio de plusvalía en algunas U.V. ubicadas en la periferia de
la mancha urbano
Servicio básico dentro de la ciudad. También considerado como
Aseo urbano servicio de plusvalía en algunas U.V. ubicadas en la periferia de
la mancha urbano
Fuente: Elaboración propia

La planilla:
Supermercado Módulo policial Estación Policial Integral ó EPI´s
Estudio de los Servicios Urbanos: Servicios básicos, servicios especializados y sociales Estudio de la vialidad
Servicios básicos Servicios sociales Transporte y servicios
Agua potable Gas domiciliario Hogar de Niños Estaciones de servicio
Instalación eléctrica Gas - camión repartidor Centro de rescate Transporte público
Alumbrado público Drenaje pluvial natural Centro del adulto mayor Parada de Buses
Teléfono Telecomunincaciones Casa de acogida P. de Radio-Taxis
Alcantarillado Aseo urbano Guardería municipal P. de Minibuses
Canales alrededor de la UV: Estado: Bueno Malo P. Moto-taxis y/o Tori

Planilla 5. Sección de Servicios básicos, planilla de Estudio de mercado

 El llenado de la planilla es sencillo, se debe indicar nada más la existencia de los

servicios. Sin embargo, se tiene un plus en la sección de “Servicios sociales” los cuales son

elementos de plusvalía dado que son equipamientos poco comunes en la ciudad. También se

tiene la sección de “Canales” los cuales se evalúan si ellos están presentes en sobre las vías que

rodean a la unidad vecinal y su estado de conservación si es bueno o malo dado que ello

significará el alivio óptimo y más rápido de posibles inundaciones barriales; si estuvieran en mal

condición, ello afectará a la inmediata vía e inmuebles en su frente generando un malestar social

y urbano motivo de alteración en la formación de valores de mercado.

Vialidad y accesibilidad

La viabilidad es un factor que se debe estudiar junto a la accesibilidad, dado que no sirve

de mucho tener una vía de acceso si esta está en malas condiciones de accesibilidad. Bajo este

concepto, se aplica también ello para los usos de vivienda, comercio e industria, y todos los usos

en general porque sin vías, no hay desarrollo. Ahora, el estudio de mercado demostrará que

cualidades de las vías y el impacto que estas generan son incidentes tanto positiva como

negativamente para los usos que se le de, principalmente uso de vivienda y comercio; veamos:
 Tabla 16
Vialidad y accesibilidad para cada Uso de suelo

Uso vivienda Uso comercial Uso industrial

La vía sobre la que se
Vías pavimentadas o La vía sobre la que se
encuentra la industria
con cercanía a vías encuentra el inmueble debería
debería contar con
pavimentadas contar con pavimento
pavimento
Acceso favorable a Acceso favorable a los Acceso favorable para la
centros urbanos comercios logística industrial
Accesibilidad favorable para
No debe haber afluencia La afluencia peatonal es
afluencia de personas: aceras
de personas indiferente en este caso
anchas (>=3,50 metros)
Vías favorables: que permitan
No debe existir afluencia
No debe haber afluencia tráfico vehicular moderado.
vehicular, lo óptimo es
vehicular: tráfico suave Las vías deben ser de ancho
que el tránsito sea suave
mayor o igual a 16,00 metros
Deben ser anillos, radiales,
Deben ser calles o
Deben ser calles avenidas y algunas
avenidas con ancho
secundarias o distribuidoras locales de faja
mayor o igual a los 30
distribuidora local de uso comercial según el
metros
CUO
Fuente: Elaboración propia

Vialidad y accesibilidad: Para Uso de vivienda

Por lo visto en la tabla anterior, existe un beneficio en la formación del valor de

mercado urbano cuando se tienen presentes tales cualidades, ya que en un zona de vivienda no

debería existir una gran afluencia vehicular ni de personas en sus calles ya que ello supondría un

Estudio de la vialidad y accesibilidad para Uso residencial

Transporte y servicios Accesibilidad vial y peatonal
Estaciones de servicio Accesibilidad peatonal
Transporte público Puentes peatonales
Parada de Buses Existencia: N. P. T.
P. de Radio-Taxis Aceras
P. de Minibuses Vías con
P. Moto-taxis y/o Toritos pavimento
malestar general permanente en el vecino. Por eso, cuando uno está buscando encontrar el valor

de mercado para uso residencial, no considerará en su estudio las afluencias de personas ni

vehiculares, y por consecuencia, la búsqueda de los antecedentes deberá tener esas condiciones

porque ello lo hará comparable a al uso que se le dé.

La planilla se debe llenar evaluando lo siguiente:

Transporte y servicios

 Estaciones de servicio: son los surtidores los cuales se deberían encontrar sobre

avenidas y anillos.

 Transporte en general: se considera el tipo de transporte presente en la zona,

pudiendo seleccionarse más de uno, dependiendo lo que haya en la zona:

Paradas de buses, radio taxis, minibuses, mototaxis y/o toritos (transporte

peligroso)

Accesibilidad vial y peatonal:

 Accesibilidad peatonal: se refiere a la existencia de rampas para discapacitados,

puentes peatonales en canales de drenaje y vías de alto tráfico. No se evalúan

ciclovías dado que ellas se implementan en avenidas cuyo fin es el de resolver al

transporte a fuentes de trabajo (zonas comerciales e industriales), ello se analiza

en la accesibilidad vial para el equipamiento comercial.

 Aceras y vías con pavimento: son tres casillas denominadas como N. que

significa nulo, P. que significa parcial y T. que significa total. Se refiere a la

identificación de estos en las zonas a valorar, en específico si los manzanos

colindantes a los antecedentes tienen acera y pavimento nulo, parcial o total.

Vialidad y accesibilidad: Para Uso de comercio Accesibilidad Vial y tráfico

Avenida (ancho >= 33m)
Por el contrario, el uso comercial necesita de la Calle (ancho >= 13m)
Aceras anchas (>= 3,5m)
afluencia de personas en su zona, ofrecer mobiliario urbano
Zona de parqueo
que permita la funcionalidad comercial, se necesita que el Z. descarga p/camiones
Ciclovías
Tráfico muy denso
Tráfico denso fluido
Señalización vial
Barreras de tráfico
tráfico sea permanente ya que todo ello se traducirá en clientes potenciales para los negocios de

esa zona. Por eso, cuando uno está buscando encontrar el valor de mercado para uso comercial,

tiene que considerar en su estudio estas variables, buscando en campo la existencia de una

infraestructura vial adecuada según lo descrito en la tabla anterior.

La planilla considera:

 Avenida: deben ser de ancho mayores o iguales a los 33,00 metros, esto según

lo definido por el CUO que establece como fajas de uso mixto a los lotes frente

a avenidas, las cuales por norma también, se consideran avenidas a la dimensión

ya mencionada.

 Calles: deben ser mayores o iguales a 13 metros, siendo que este ancho no es

funcional porque no permite parquear sobre la vía y, estas calles están pensadas

a ser de un solo carril, el CUO define usos compatibles para comercio en zonas

habitacionales según lo establecido por el CUO Tomo II, artículo 351. Esta tiene

una especial exclusividad para la zona intermedia comercial y de servicios en las

UV`s que comprenden ente el 1er y 2do anillo, es decir, del UV`s del 1 al 5 y 9

al 14, las UV 6, 7 y 8 tienen un uso habitacional con uso compatible que debe

verificarse en la tabla del mismo nombre del CUO.

Sin embargo, se debe evaluar la presencia de comercios según el artículo

anterior mencionado en donde sea que estos comercios se encuentren en la

ciudad para los casos donde claramente su presencia no es la adecuada según el

uso de suelo de la zona de estudio.

 Aceras anchas: deben ser de ancho mayor o igual a los 3,5 metros según norma,

dado que ello permite una transitabilidad peatonal fluida en las zonas

comerciales.

 Zonas de parqueo y descarga: debe existir zonas de parque en la zona, sean

edificios o sobre la vía siempre y cuando esta esté permitida por medio de la
 señalización vial. Para la zona de descarga, si la zona es de alto comercio, debe

existir zonas de parqueo especiales claramente identificadas por medio de

señalización vial.

 Ciclovías: deben contar con la señalización vial correspondiente así como contar

con barreras de seguridad.

 Tráfico vehicular: se define como muy denso cuando se tiene tráfico con

constante congestionamiento lo que provoca tránsito vehicular lento y

problemático. Se considera denso, cuando el tráfico es bastante pero no existe

congestionamiento vehicular.

 Señalización vial: es importantes su presencia en zonas comerciales, el hecho de

no existir es motivo de peligro al peatón en la zona, motivo de desvalorización.

 Barreras de tráfico: únicamente considerado en las cuatro vías troncales de la

ciudad (los 3 ejes metropolitanos: ruta al Norte, ruta a doble vía La Guardia y

ruta Virgen de Cotoca; y el 4to anillo en su totalidad).

Accesibilidad peatonal

Galpones alquilablesSe evalúa la existencia Ciclovías

de puentes peatonales sean Accesibilidad peatonal Densidad Parc
Parqueos alquilables Puentes peatonales edificacional
estos en vías de alto tráfico y vías
Vallas publicitarias con canales
Tráfico de drenaje, la
denso fluido Camellones con Estudio de los Corre
Paradas de buses Señalización vial barandas seguridad Nº Tipo de vía (C
seguridad en los camellones con barandas de seguridad en
Basureros de uso público Aceras adoquinadas 1
Estructuracentros
vial urbana alrededor
distritales de usoque contornea
comercial y laapresencia
la UV de aceras 2
Planilla 8. Sección de
adoquinadas. Accesibilidad

El pavimento para la vialidad

Puede afirmarse con total seguridad que el pavimento es el factor más importante en la
Estudio deformación
la vialidaddel
y accesibilidad para de
valor de mercado Usolosresidencial Pavimento Bueno Reg. Malo
valores urbanos y
Transporte y servicios Accesibilidad vial y peatonal HºAº
Estacionestambién rurales. Contar vías
de servicio pavimentadas
Accesibilidad reduce los
peatonal Asfalto
Transporte público Puentes peatonales Loseta
tiempos de traslado, ya que tanto peatones como
mayor Parada de Buses Existencia: N. P. T. Ripio
P. de Radio-Taxis Aceras
vehículos se pueden desplazar de forma sencilla y rápida Tierra
l P. de Minibuses Vías con Inacc.
P. Moto-taxis y/o Toritos pavimento Puente
Estudio de la Configuración de la Zona
Planilla 9. Sección de Pavimento
por las zonas cercanas. Otro aspecto trascendental, es la creación inmediata de corredores de

valor, es decir, el fomento de la actividad comercial es indudablemente afectado por este factor,

lo que incide directamente en la creación de empleos directos e indirectos para la ciudad. El

contar con más áreas pavimentadas también beneficia a las zonas urbanas cercanas. Ya que así

se pueden evitar cuellos de botella y el tráfico en determinados puntos, esto gracias a que se

cuentan con más vías de salida o acceso a lugares donde antes sólo existía una. Como se ve, las

bondades de tener vías pavimentadas son muchas, por ello, no puede obviarse este factor.

En el estudio de mercado en campo se deberá considerar su estudio evaluando el tipo de

pavimento que se posea y su estado de conservación: bueno, regular y malo, ¿por qué? Pues

ocurre que en nuestra ciudad, la refacción de pavimentos y la pavimentación de calles nuevas es

un proceso lento que llega a darse hasta en años por causas deficientes de la administración

municipal. Por otra parte, los puentes que salvan los canales de drenaje son afectados por las

lluvias muy fuertes que llegan a darse en la ciudad lo que afecta a los canales, destrozándolos y

afectando a los puentes que llegan a caerse en muchos casos; no sólo se refiere a los puentes

vehiculares, también a los peatonales; es por todo ello que se evalúa su estado de conservación y

su material.

 Bueno: pavimento nuevo o pavimentos que no presenten fisuras.

 Regular: pavimentos que presentan fisuras no tan importantes

 Malo: pavimentos con fisuras grandes y presencia de baches

-Configuración de la zona

La configuración de la zona significa el estudio para identificar y determinar las

cualidades que las hace denominarse como zonas de alto valor de mercado o zonas de muy bajo

valor de mercado, como por ejemplo, las zonas exclusivas del barrio Equipetrol o los barrios

lejanos al borde de la mancha urbana.

 Si bien la designación del nombre como tal de “configuración de la zona” abarca por sí

misma una gran cantidad de variables por causa del término “zona”, aquí nos referimos a las

cualidades extrínsecas de los terrenos que son determinantes en la formación de altos o bajos

valores comerciales en los bienes inmuebles. Estas cualidades están referidas a aspectos sobre el

paisaje urbano en la zona, su armonía, confort y los agentes externos que la configuran en la

medida que, el ambiente urbano puede adoptar comportamientos funcionales o no para el

beneficio de su zona. Por otra parte, la configuración urbana nos permite identificar estratos

sociales como consecuencia del análisis de estas cualidades, veamos a continuación cuáles son

estas cualidades y cómo considerarlas.

Tabla 17
Cualidades urbanísticas

Cualidades Descripción
Se refiere a la armonía arquitectónica de la zona al avistarse
Calidad del stock
barrios con edificaciones desde las más lujosas hasta las más
edificado
económicas
Evalúa las vistas urbanas lo que significa la buena transición de
las diferentes tipologías edificacionales que hay en los manzanos
Paisaje urbano hacia otros alrededor guardando una armonía de manera que se
generan paisajes urbanos agradables para la población.
Evalúa las fachadas de la zona en su calidad.
Indica el grado de consolidación de edificaciones en la zona.
Densidad de Normalmente es un factor de consideración en las UV`s al borde
construcciones de la mancha urbana donde se encuentran manzanos sin edificar y
otros parcialmente edificados
Indica si las edificaciones guardan coherencia arquitectónica con
las edificaciones de la zona, por ejemplo, si son de arquitectura
Adecuación de las moderna, rústica o si son disfuncionales en sus diseños.
edificaciones con Evalúa la proporción existente entre edificaciones con la presencia
el entorno de áreas verdes.
Evalúa la existencia de problemas a causa de edificaciones fuera
de norma lo que genera en problemas con la población alrededor.

Fuente: Elaboración propia

 Ahora, veamos esto en la planilla:

Estudio de la Configuración de la Zona

Calidad de stock edificado Adecuación con el entorno Paisaje Urbano
Lujo Coherencia Sí No ¿Armonía en la transición de Sí No
Bueno arquitectónica tipologías edificacionales
Normal Áreas verdes en entre manzanos?
Interés social buena proporción Ͱ Fachadas de lujo
Económica Edificaciones con Ͱ Fachadas buenas
Densidad Parcial Bajo usos industriales Ͱ Fachadas normales
edificacional en la zona Ͱ Fachadas económicas

Planilla 10. Sección de configuración urbana, planilla de Estudio de mercado

Calidad del stock edificado: Las viviendas pueden tener más de una planta en cualquier

categoría (exceptuando la de interés social); lo que se evalúa es la apariencia arquitectónica si

responden a un evidente diseño arquitectónico profesional.

 Lujo: Edificaciones con arquitectura visiblemente ostentosa con enchapes

especiales (se nota fácilmente si el diseño arquitectónico es profesional).

 Bueno: Edificaciones con arquitectura de primera (se nota fácilmente si el

diseño arquitectónico es profesional).

 Normal: Edificaciones donde la arquitectura es coherente.

 Económica: Viviendas sin diseño arquitectónico.

 Interés social: Edificaciones con un mismo diseño de vivienda, de planta baja.

Densidad edificacional: sólo se mide si es parcial o bajo, dado que en la mayoría de la

ciudad, los manzanos están totalmente edificados.

 Parcial: si el manzano o los manzanos en la zona cuentan con la mitad de su

área, edificada.

 Bajo: si los manzanos cuentan con menos de la mitad de las edificaciones

construidas en la zona.

Adecuación con el entorno:

  Coherencia arquitectónica: Indica si la mayoría de las edificaciones en una

fachada de manzano, cuentan con la misma calidad de edificaciones, ya que de

cumplir ello, se presencia calles con edificaciones que transmiten visualmente

mucha paz, armonía y confort.

 Áreas verdes en buena proporción: Indica si existen árboles en la mayoría de las

fachadas de las viviendas, así como la presencia de aceras con jardinería bien

mantenida.

 Edificaciones con usos industriales en la zona (la zona es de uso habitacional):

Indica si existen edificaciones en contravención al uso de suelo referidos al uso

industrial y comercial, por ejemplo, panaderías, industria textil, ferreterías, venta

de bienes y servicios, etc., actividades que alteran el orden y armonía de la

vivienda.

Paisaje urbano:

 Armonía en transición de tipologías edificacionales: Indica si las tipologías

edificacionales, en especial edificios, viviendas de más de tres plantas y

cementerios, entre otros, no alteran el paisaje urbano dado que debe existir una

suave transición entre las tipologías edificacionales de una zona hacia otra, con

la finalidad de generar confort, seguridad y salubridad vecinal.

 Fachadas de lujo: Indica la existencia claramente visible de una mayoría de

fachadas ostentosas como ser: presencia de aleros en las bardas de fachada con

acabado de cielo raso en madera o estuco con luminarias, fachadas con enchape

de piedra y/o bardas con detalles de acabado en madera, la presencia de cercos

eléctricos, portones peatonal y vehicular de madera fina, entre otros. La

evaluación de fachadas debe ir acorde a la evaluación de la calidad del stock

edificado y la coherencia arquitectónica.

  Fachadas buenas: Indica la presencia de fachadas con o sin alero de tipo sencillo

(sin acabados de revoque o tumbado) en sus bardas, posee portones peatonales y

vehiculares de madera.

 Fachadas normales: Indica la existencia claramente visible de una mayoría de

fachadas promedio como ser: fachadas sin alero ni luminarias, portones de

madera promedio o metálicos como verjas o bardas mixtas (muro más verjas).

 Fachadas económicas: fachadas de verja metálica.

 Fachadas nulas o precarias: no presentan barda ni verjas, son sólo el alambrado

provisional de loteamiento.

-Corredores de valor

Tal cual se tiene definido este concepto en los principios del estudio de mercado en esta

fase, los corredores de valor generan siempre una alza mayor en el valor de mercado no a nivel

de zona, sino a nivel de “banda” o faja, donde están considerados sólo los usos comerciales e

industriales, aunque para este último podría no considerarse por la razón de que las industrias no

se dedican a comercializar su producción desde sus propias instalaciones, sino que la derivan a

sus clientes para que sean ellos quienes lo comercialicen en zonas de la ciudad que tengan

permitido el uso de suelo para tal fin comercial (recordemos que los usos comerciales por norma

son permitidos en fajas de uso mixto y zonas cuyo uso de suelo lo permita), además, el código

de urbanismo y obras de la ciudad no considera un uso de suelo industrial permitido sobre faja

de uso mixto.

Es curioso esclarecer que el alza mayor de valores de mercado en el uso de vivienda está

influenciada por la configuración de la zona lo cual le incrementa aún más el valor a los bienes

inmuebles en su zona o no. Por tanto, en el uso de suelo comercial, ocurre también un alza en los

valores de mercado pero de forma distinta presentándose como corredores o bandas de valor y

no tanto por zona como ya se dijo.

 Un corredor de valor urbano está apoyado en el funcionamiento de las calles moda, las

cuales otorgan o no dicha denominación a los corredores, en todo caso, el principio fundamental

se rige es siempre el funcionamiento del comercio.

La definición de la calle moda dice lo siguiente: “es aquélla cuyas características de

tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se

presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble”. (Secretaría

de Finanzas del Gobierno de la Ciudad de México, 2005)

Por esta definición es importante establecer qué condiciones generan un corredor de

valor, además de identificar sus cualidades. Para ello, la presente metodología plantea una serie

de características a cumplirse para que exista este fenómeno con ayuda de algunas definiciones

planteadas en el trabajo de Tesis “Estudio de valuación masiva del suelo urbano por banda o

corredor de valor en la ciudad de Río Colorado, Sonora” del Arquitecto Guillermo Payan

Rodriguez, año 2007.

Características:

 Son siempre avenidas o calles con especial funcionamiento permanente del

comercio.
 Curiosamente pueden contar o no con pavimento.
 Tráfico vehicular y peatonal especialmente direccionado al corredor de valor.
 Deben contar con equipamiento comercial. Su consideración mostrará
coherencia cuando se estudie la sección de “Equipamiento comercial”, con la
condición de que el equipamiento comercial se encuentre concentrado sobre el
corredor de valor en estudio y, dado que si cumple con ello, obviamente, se
tiene este equipamiento en el corredor de valor.
 Son siempre las vías más usuales o frecuentes de la ciudad.
 Sus características las diferencian del resto de zonas comerciales.
 No son ferias de la ciudad dado que ellas funcionan solamente algunos días de la
semana.
 Es importante aclara que la cantidad de vías corredoras de valor incrementan aún más la

valorización formando una “zona” de alto comercio, y al conformarse una zona, el concepto de

corredor o banda de valor ya no se aplica en su estudio y su análisis se convierte al de una zona

de uso comercial.

También es importante entender que no es usual encontrar terrenos urbanos sobre

corredores de valor, sin embargo, si pueden existir terrenos urbanos disponibles detrás de ellos

en su mismo manzano, razón por la cual sí es motivo de estudio como una variable de afectación

en la formación del valor de mercado urbano.

Dadas estas características, las bandas o corredores de valor llegan a tener dos

clasificaciones solamente por la presencia de pavimento:

 Calle moda singular: son calles de ancho menor o igual a 13 metros de ancho sin

pavimento pero con equipamiento comercial.

 Calle moda superior: son vías de ancho mayor o igual a 13 metros con

pavimento y equipamiento comercial.

Los corredores de valor se estudian a nivel de UV, es decir, que se tiene que identificar

cuantos corredores hay en la UV, la planilla lo considera así para identificar al menos 3. Veamos

ahora cómo identificarlas en campo a través de la planilla:

Puentes peatonales edificacional comerciales ͰFachadas precarias
denso fluido Camellones con Estudio de los Corredores de valor identificados en la UV
ación vial barandas seguridad Nº Tipo de vía (Calle o avenida) y Nombre Dirección
Aceras adoquinadas 1
a la UV 2
pal Calle secundaria 3
Pasillos Estudio de los corredores 1 2 3 1 2 3
Peatonal (5-8m) Alta presencia de clientes ¿Es un vía usual en la ciudad?
Vehicular (8-10m) ¿Dificultad de encontrar parqueo ¿La vía está pavimentada?
istribuidora local Si No por ser un gran comercio? Ͱ¿Es calle? (>= 13m)
sa a la UV de extremo a extremo ¿Equip.comercial en el corredor? Ͱ¿Es avenida? (>=33m)

Planilla 11. Sección de los Corredores de valor

El estudio en campo para esta parte de la planilla establece su llenado para 3 posibles

corredores identificados en la UV, donde se debe anotar el tipo de vía, es decir si es avenida o
calle, su nombre y la dirección de esta. La planilla, estudia los corredores con base a preguntas

que deben hacerse después de haber estudiado toda la zona dado que ello nos permitirá

responderlas, y de ser necesario, tendrá que hacerse una segunda inspección particular a los

corredores de valor que se fueron identificando. Es fundamental tener siempre presente que estas

preguntas se analizan no para la zona de estudio como tal, sino para la totalidad exclusiva de la

vía corredoras de valor o banda de valor (se le puede decir también “faja”, hallando así la

correlación y el sentido de la presencia de las fajas de uso mixto normadas por el CUO).

También, es importante entender que el llenado de la planilla guarda coherencia directa con el

estudio del Equipamiento comercial, por ello es por lo que debe existir coherencia entre ellas.

Por otra parte, los conocedores del C.U.O. de la ciudad, al leer este concepto, habrán

notado un similitud con lo que el código establece como “fajas de uso mixto”, mismas que no

tienen una definición clara sobre lo que son, pero que sí explican cómo usar, el código sólo las

indica que son franjas de cierto ancho no mayor a la mitad del fondo de lotes frentistas (sobre

avenida) en los cuales se permite emplear edificaciones (respetando los retiros frontales) cuya

finalidad de uso sean actividades comerciales. Claramente no hay nada dicho sobre corredores

de valor o similares, pero los corredores de valor funcionan en banda o franja como se dijo

anteriormente, por lo cual, el código implícitamente respalda y permite que toda avenida de la

ciudad que tenga permitido la faja de uso mixto pueda convertirse en un corredor de valor si se

dieran todas las condiciones que su teoría indica para que esta exista como tal.

Codificación de la planilla

La esquina superior derecha en color verde, se dónde colocamos el “Código” de

identificación para nuestra zona a valorar, este código debe referirse a los lotes que fueran a

estudiarse en la zona ya que los terrenos a estudiar tienen también en su planilla, un código de

identificación. Esto se hace con la finalidad de tener un orden en nuestras planillas para su

posterior estudio en la fase III y IV.

 Planilla final de Estudio de Mercado

DATOS GENERALES DEL TERRENO A VALORAR Y SU ENTORNO Código:

Tipo de valor de mercado a valorar: Uso Vivienda: Uso comercial: Uso mixto: Uso industrial: Fecha Inspección:
Distrito: Zona: Dimensiones y Forma del Terreno Vías de acceso ¿El frente del lote mira al Norte real?:
Manzano: Sup. Mensura (m²): Lotes Regulares Lotes Irregulares Ancho Calzada: Zonificación ¿Es? Cercano a:
U.V.: Sup. Título (m²): Frente (m): Frente (m): Lado 3 (m): Ancho acera: Z1 Zona central:
NºLote: Uso de Suelo (s/plano): Fondo (m): Lado 1 (m): Lado 4 (m): Tipo de vía: Z2 Z. central distrital:
Información del Plano cartográfico base del municipio Lado 2 (m): Lado 5 (m): Nº Carriles: Z3 Zona intermedia:
Usos de suelo UH: UM: UD: USC: UTU: Tipo de vías presentes en la zona: Z4 Zona habitacional:
identificados UC: UT: UE: UR: UAV: Vía urbana troncal: Eje urbano rural: Z5 Zona industrial:
en la UV US: UI: UA: UP: Estructura vial principal: Distribuidora local: Z6 Zona comercial:
Referencias: UH=Uso habitacional; UC=Uso comercial ; US=Uso Servicios; UM=Uso mixto; UT= Uso Talleres; UI=Uso industrial; UD=Uso depósito; UE=Uso educacional; UA=Uso asistencial; USC=Uso socio cultural-religioso;
UR=Uso recreativo deportivo; UP=Uso institucional público-privado; UTU=Uso turístico; UAV=Uso de área verde-parques, plazas, alamedas y otros referidos. Vía urbana troncal=Cualquiera de los 3 Ejes metropolitanos y el 4to Anillo;
Estructura vial principal=Anillos, radiales y avenidas que contornea a las UV; Eje urbano rural=Son las radiales; Distribuidora local=Son las calles de 16 o 22m de ancho que atraviesan a las UV de extremo a extremo
PLANILLA DE ESTUDIO DE MERCADO: A NIVEL DE UNIDAD VECINAL
Estudio del Equipamiento Urbano
Salud Público Priv. Educación Públic. Priv. Deportes Públi. Priv. Cultura Públ. Priv. Esparcimientos Otros datos
Hospital de 3º Nivel Nivel preescolar Canchas de fútbol Centro comunitario Plaza barrial ¿Zona segura?
Hospital de 2º Nivel Nivel primaria Canchas polifuncionales Centro cultural Parque Urb. ¿Seguridad priv.?
Centro Salud (1ºN) Nivel secundaria Coliseos Biblioteca Alamedas ¿Z.Inundadiza?
Posta de Salud Universidad Pistas de atletismo Museo Religión ¿Zona Turística?
Abastecimiento Público Priv. Instituto téc. medio Mini-estadios Auditorio Iglesias
Mercado vecinal Instituto técnico sup. Estadio Usos especiales: Equipamiento especial presente en la zona
Mercado distrital Min. Administración y Seguridad municipal Cementerio Lagunas de Oxidación Aeropuerto
Mercado distrital May. Sub-Alcaldía Centro Integral de Seguridad ciudadana Cárcel Líneas de Alta tensión Rieles del Tren
Supermercado Módulo policial Estación Policial Integral ó EPI´s Vertederos Centrales eléctricas Otro:
Estudio de los Servicios Urbanos: Servicios básicos, servicios especializados y sociales Estudio de la vialidad y accesibilidad para Uso residencial
Servicios básicos Servicios sociales Transporte y servicios Accesibilidad vial y peatonal Pavimento Bueno Reg. Malo
Agua potable Gas domiciliario Hogar de Niños Estaciones de servicio Accesibilidad peatonal HºAº
Instalación eléctrica Gas - camión repartidor Centro de rescate Transporte público Puentes peatonales Asfalto
Alumbrado público Drenaje pluvial natural Centro del adulto mayor P. de Radio-Taxis Tráfico vehicular Loseta
Teléfono Telecomunincaciones Casa de acogida P. de Minibuses Muy denso Ripio
Alcantarillado Aseo urbano Guardería municipal o priv. P. Moto-taxis y/o Toritos Denso Tierra
Canales de drenaje alrededor de la UV Existencia de: N. P. T. Fluido Inacc.
Existente: Estado de Bueno Regular Malo Aceras revest. Promedio Puente
Inexistente: conservación Vías pavimen. Bajo
Estudio del Equipamiento Comercial (Sólo si existe uso de suelo mixto/com./ind.)
Estudio de la Configuración de la Zona
Uso de suelo existente en la zona Accesibilidad Vial y tráfico Comercio en general Calidad stock edif. Fachadas en la zona Transición Tipol.Edific. Densidad edificacional
Fajas uso mixto sobre avenida Avenida (ancho >= 33m) Comercio formal De lujo De lujo Armonioso Muy alto Medio
¿Uso comercial permitido Calle (ancho >= 13m) ͰLocales de Oficina Muy Bueno Muy Bueno En desorden Alto Bajo
sobre calles secundarias? Aceras anchas (>= 3,5m) Comercio informal Bueno Bueno Conflictivo
Infraestructura comercial Zona de parqueo Ͱ Casetas de venta Económica Económica Proporción de Áreas verdes Arquitectura de la zona
Centros comerciales Z. descarga p/camiones Ͱ Venta ambulante Interés social Interés social Buena Escaso Coherente
Galpones alquilables Ciclovías Accesibilidad peatonal Marginal Marginal Regular Nulo Incoherente
Parqueos alquilables Tráfico muy denso Puentes peatonales Estudio de los Corredores de valor identificados en la UV
Vallas publicitarias Tráfico denso Camellones con Nº Tipo de vía (Calle o avenida) y Nombre Dirección
Paradas de buses Señalización vial barandas seguridad 1
Basureros de uso público Barreras de tráfico Aceras adoquinadas 2
Mobiliario peatonal existente Otro: Tráfico peat. denso 3
Estructura vial urbana alrededor que contornea a la UV Estudio de los corredores 1 2 3 1 2 3
Vía urbana Troncal Red vial Principal Calle secundaria ¿Alto tráfico peatonal en él? Ͱ ¿Es calle? (>= 13m)
Av.Cristo redentor Anillos Pasillos ¿Dificultad de encontrar parqueo Ͱ ¿Es avenida? (>=33m)
Av.Grigotá Radial Ͱ Peatonal (5-8m) al haber buen comercio? ¿Buena calidad pavimento?
Av.Virgen de Cotoca Avenida Ͱ Vehicular (8-10m) ¿Equip.comercial en el corredor? La vía, ¿Es parte de ferias?
Eje urbano rural Presencia de Distribuidora local Si No ¿Es un vía usual en la ciudad? Ͱ Periodicidad de la feria
Radiales ( >=40m) Vía que atraviesa a la UV de extremo a extremo ¿Alto tráfico vial muy denso? Permanente
CROQUIS ¿Alto tráfico peatonal? Estacional
N ¿La vía está pavimentada? Ocasional
Calificación predominante de la zona, ¿es más?...
Ͱ Horario de la feria
¿de uso vivienda? Si: No: Diurno
¿de uso comercial? Si: No: Ocasional
¿de uso industrial? Si: No: Diurno y nocturno
Ninguna a las anteriores, ¿cómo la define?
Otros datos:

Planilla 12. Planilla de Estudio de Mercado

 2) Paso 2: El levantamiento de antecedentes

El levantamiento de antecedentes consiste en la búsqueda de inmuebles (terrenos

urbanos en nuestro caso) en la zona a valorar.

Se tienen dos formas de búsqueda, la primera se realizó en la fase I. La búsqueda de

antecedentes irá en función del tipo de valor de mercado que se desea obtener, tal cual se definió

en la fase I, fase en la cual también, se tiene por objeto el estudio preliminar de la valoración, y

por ello es por lo que en esa fase se hace una búsqueda preliminar de terrenos en venta para que

en el momento de la inspección de la zona, no tengamos que estar buscando sin saber por dónde

comenzar, sin embargo, se puede presentar el caso de que no encontremos ningún terreno en

venta en esa primer búsqueda, por ello se tendría que proceder directamente a la búsqueda en

campo en la zona, a esto se le concibe como la segunda forma de búsqueda de antecedentes.

Estando en campo, los antecedentes pueden estar en cualquier parte, lo que implica

necesariamente inspeccionar todo los manzanos en la zona a valorar, lo cual se traduce en una

gran inversión de tiempo y recursos económicos. Por ello, es importante gestionar bien esta

labor y la presente metodología plantea el siguiente proceso de búsqueda, basado en la teoría de

la accesibilidad de la formación de los valores urbanos:

1. Si voy a valorar el mercado de viviendas, tendré que realizar la búsqueda de

antecedentes inicialmente partiendo desde adentro de la unidad vecinal, es decir,

comenzaré desde el centro de ella hacia el exterior.

 >$/m²
>$/m² >$/m²

Faja de
Uso >>$/m² Centro UV >>$/m²
mixto

<<$/m²
>>$/m² >>$/m²
>$/m² <<$/m² <<$/m² >$/m²
<<$/m²
Línea que
indica la >>$/m² >>$/m²
proporción
de cambio
de valor

>$/m² >$/m²
>$/m²
Figura 9. Comportamiento del valor en función de la ubicación - Viviendas
Esto según la teoría de la accesibilidad la cual establece “considerar que

el precio de venta de los inmuebles depende de su proximidad al centro urbano,

entendiendo a éste como el centro comercial y de negocios de la ciudad”. Si

bien esta teoría fue concebida así en los años 1820, actualmente se sabe que la

formación de valores urbanos satisface a este concepto difiriendo un poco en su

aplicación a mercados en específico; nuestro caso es el mercado de la vivienda y

en este sentido esta teoría se la adopta para la presente metodología con la

siguiente definición: el valor de mercado será el más bajo justo en el centro de la

UV por considerarse el punto más lejano hacia los accesos principales

(avenidas) independientemente de la distribución de los equipamientos de la

misma, y que el valor en las fajas de uso mixto, el valor de mercado tiende a ser

superior por sus propiedades de uso de suelo y por su cercanía inmediata a las

vías principales.

Bajo esta definición, se concluye que para el mercado de la vivienda, el

valor de mercado crece desde el centro de la UV hacia el exterior de esta.

 Veamos cómo se ve esto en los planos distritales:

Figura 10. Ejemplo en plano con uso de suelos

2. Si voy a valorar el mercado de uso comercial, se presentan dos casos a raíz del

uso de suelo comercial. Tendré que realizar la búsqueda de antecedentes

inicialmente partiendo de las fajas de uso mixto (caso I) o en el interior de la

unidad vecinal si es que ésta esté marcada como zona de uso comercial (caso II),

esto último se identifica en los planos distritales.

<<$/m²
>$/m² >$/m²

Línea que
indica la
proporción
de cambio
de valor
>>$/m² <<$/m²

Centro de la Faja

>$/m² Faja de Uso mixto <<$/m² >$/m²

Esquinas de
mayor valor

Figura 11. Comportamiento del valor en función de la ubicación - Comercio y mixto

 Este esquema es para el caso I en el que se presenten fajas de uso mixto alrededor de las

En la figura 15 se tiene una UV donde se aprecia que el valor de mercado es el más bajo en el

centro de la faja y este va incrementando hasta llegar a las esquinas de la UV.

En el caso II, que se muestra en la imagen debajo, figura 16, corresponde a las zonas

comerciales en donde ciertamente existen las mismas fajas pero, el interior de manzanos de la

Manzano Manzano Manzano

Manzano Manzano Manzano

Manzano Manzano Manzano

Figura 12. Comportamiento del valor en función de la ubicación en Zonas comerciales

UV es también aptos para el uso comercial en su totalidad. Esto significa que todas las calles son

de uso comercial, y, el principio del caso anterior se aplica a nivel de manzanos.

Un ejemplo real de dónde se presentan estos casos, se ve claramente en el distrito 7

“Villa primero de Mayo”, donde la zona central distrital permite uso mixto en su totalidad:

Zona
central
distrital

Distrito 7
 3. Si voy a valorar el mercado de uso industrial, tendré que realizar la búsqueda

de antecedentes desde adentro de sus manzanos, porque la mayoría de los lotes

industriales actualmente se encuentran ocupados todos los que están sobre las

vías principales que las definen.

-La búsqueda de antecedentes en campo

Ya conocida las dos formas de búsqueda de información de terrenos en venta, y

habiendo entendido para cada uno de ellos, tenemos que conocer las herramientas a utilizar en

campo:

 Mapa y Croquis de la zona: Es fundamental contar con el mapa de la UV a

estudiar y contar con varias hoja de croquis de la zona, la primera se obtiene de

los planos distritales y la segunda se elabora a través de cualquier medio

informático.

 Hojas bond en blanco de respaldo.

 Distanciómetro o flexómetro: nos servirá para corroborar el ancho de las aceras

y la calzada de las vías donde se encuentren los terrenos antecedentes.

 Cámara fotográfica: nos servirá para el informe fotográfico. Puede ser cualquier

dispositivo que posea cámara, lo importante es que tenga buena resolución.

 Dispositivo con GPS: para la obtención de coordenadas de los antecedentes.

 Lápices y regla: para la anotación y dibujo de ser necesario.

 Largavistas: Muy importante para cuando nos encontremos en avenidas, dado

que nos permite realizar una inspección ocular más rápida y eficiente porque nos
 ahorramos el tiempo de ir hasta calles, esquinas o frentes que no contengan

ningún tipo de información relevante.

 Sobrero o gorro y gafas de sol: Dado que la inspección se realiza durante el día,

al tener clima soleado, la vista puede cansarse y el sol llega a molestar y cansar.

 Ropa cómoda: necesario para no tener inconvenientes y rendir mejor.

Procedimiento

No es algo complicado, se debe consultar sobre terrenos en venta a vecinos, no hay

nadie que conozca mejor la zona que el propio vecino que vive en ella. Por eso, cuando se va a

inspeccionar la zona a valorar, las mejores fuentes de información son los vecinos, y se aconseja

acudir en especial a las ventitas de barrio y consultar muy amablemente sobre el conocimiento

de inmuebles en venta, o a los vecinos que pasan su tiempo libre descansando sobre la acera

pública, también se puede acudir al mercado vecinal de la zona y apersonarse a sus oficinas

administrativas para consultar a los encargados presentándose a sí mismo como perito valuador

explicando la necesidad del trabajo y si es posible, contactar a la junta vecinal la cual muchas

veces es de difícil acceso porque no se conoce quiénes la conforman, por lo que las consultas se

deben hacer siempre a los vecinos. Los datos deben registrarse en la planilla de terrenos

antecedentes, no se debe discriminar ningún dato, todos sirven para su posterior análisis y

segmentación de muestras en la fase III.

Ahora veamos el procedimiento de recolección de datos de los terrenos hallados:

1. Apersonarse a la calle donde esté y encontrarlo: se debe anotar los números de

teléfono de contacto y el precio si es que lo indica (poco usual).

2. Una vez hallado, se debe obtener su ubicación por GPS: No es necesario que sea

un dispositivo de gran precisión como el GPS como tal, nuestros celulares

poseen GPS y es con ellos que se debe guardar la coordenada del terreno

antecedente.
 La coordenada debe sacarse parándose justo en el medio del frente del terreno

sobre la línea municipal, esto para tener cierto grado de precisión dado que nos

puede servir para corroborar la longitud de los frentes cuando sea necesario.

3. Tomar la fotografía frontal al terreno y a la misma calle o vía tanto a izquierda

como derecha, si el terreno está en esquina, la fotografía se hará enfrentando a la

esquina y a sus dos calles.

4. Medir la acera y verificar el correcto lineamiento de la línea municipal del

terreno con respecto a los aledaños.

5. Medir la calzada: esto se consigue al medir el ancho total de la calle desde las

líneas municipales enfrentadas, es decir, se mide desde barda a barda de las

fachadas edificadas, seguido a ello medir el ancho de la acera del frente para

obtener el ancho de la calzada (obviamente se debe tener el ancho de la propia

acera del terreno a valorar).

6. Identificar la posición del terreno respecto el manzano donde está: puede ser

manzanero, cabecero, esquinero, medianero (el caso más común), medianero

con dos frentes o en callejón.

Datos para recopilar de los antecedentes encontrados en la zona

Se presenta a continuación, la planilla de registro de antecedentes en la cual se debe

anotar la siguiente información:

 PLANILLA DE REGISTRO DE TERRENOS EN CAMPO
DATOS GENERALES DEL TERRENO A VALORAR Y SU ENTORNO Información del Terreno Código:
Distrito: Uso de Suelo: Zonificación ¿Es? Cercano a: Info. del Celular 1: Precio en letrero
Barrio: UV: Z1 Z. central: Terreno: Celular 2:
Calle: Mz: Z2 Z. c. distrital: Superficie: Frente: Fondo:
Tipo de vía del terreno Z3 Z. intermedia: ¿El frente del lote mira al Norte real?:
Calle secundaria: Radial o Eje U.R.: Z4 Z. habitacional: Ancho acera terreno: Coordenadas Terreno
Vía urbana troncal: Distribuidora local: Z5 Z. industrial: Ancho acera del frente: A:
Estruct. vial principal: Pasillo vehicular: Z6 Z. comercial: Frente con frente: B:
Condición del lote sobre la vía Ubicación del Lote en el Manzano Datos de fuentes en el manzano y su opinión sobre el terreno y/o la zona
¿Lote sobre Calle? Manzanero Medianero Nº Nombre Celular Opinión sobre el Terreno
¿Lote sobre Avenida? Cabecero Callejón lateral 1
¿Lote en cul de sac? Esquinero Callejón fondo 2
¿En pasillo peatonal? Med.con 2 Frentes Lote interior 3
Características específicas de la calle a la que pertenece el terreno
Estudio de vialidad y accesibilidad: Uso residencial Pavimento Bueno Reg. Malo Servicios básicos para el Terreno
Transporte Accesibilidad peatonal HºAº Agua potable Gas domiciliario
Por misma calle ¿Se inunda la calle? Asfalto Instalación eléctrica Gas - camión repartidor
Por esquina Mz. Puentes peatonales Loseta Alumbrado público Drenaje pluvial natural
Difícil o escaso Tráfico vehicular Ripio Teléfono Telecomunincaciones
Mini-Buses Existencia: N. P. T. Tierra Alcantarillado Aseo urbano
Bus Taxi Moto Torito ͰAceras Inacc. Equipamiento frente al Pub. Priv. Pub. Priv.
ͰVías pavim. Aceras: terreno: Salud Cultural
Estudio de la Configuración de la calle Abastecimiento Esparcimiento
Calidad stock edificado Adecuación del entorno Sí No Paisaje Urbano de la calle Sí No Educación Religión
Lujo Coherencia arquitect. ¿Armonía transición tipolo. edif? Deporte Adm/Segurid.
Bueno Áreas verdes en buena ͰFachadas de lujo Equipamiento especial frente al terreno
Normal buena proporción ͰFachadas buenas Cementerio Aeropuerto
Económica ¿Edificaciones con usos ͰFachadas normales Lagunas de Oxidación Rieles del Tren
Interés social ind. y/o comerciales? ͰFachadas económicas Líneas de Alta tensión Cárcel
Precario Densidad Normal Parcial Bajo ͰFachadas de interés social Centrales eléctricas Vertederos
¿Es vía segura? edificaci. ͰFachadas precarias ¿El lote mira a un monte u otro?:
Estudio del Equipamiento Comercial: A nivel de Calle Estudio de los Corredores de valor Si No
Uso de suelo Accesibilidad Vial y tráfico Comercio en general ¿Alto tráfico peatonal en el corredor?
Faja sobre avenida Avenida (ancho >= 33m) Comercio formal ¿Dificultad de encontrar áreas de parqueo
Sobre calles secundarias Calle (ancho >= 13m) ͰLocales de Oficina en la zona por ser un gran comercio?
¿Uso comercial permitido? Aceras anchas (>= 3,5m) Comercio informal ¿Existe equip. comercial en el corredor?
Infraestructura comercial Zona de parqueo ͰCasetas de venta ¿Es un vía usual en la ciudad?
Centros comerciales Z. descarga p/camiones ͰVenta ambulante ¿La vía está pavimentada?
Galpones alquilables Ciclovías Accesibilidad peatonal ¿Buena calidad de pavimento?
Parqueos alquilables Tráfico muy denso Puentes peatonales ¿El tráfico vehicular es denso fluído?
Vallas publicitarias Tráfico denso fluido Camellones con Ͱ¿Cuántas vías tiene en frente el terreno?
Paradas de buses Señalización vial barandas seguridad ͰSi es calle, ¿ancho >= 13m?
Basureros de uso público Barreras de tráfico Aceras adoquinadas ͰSi es avenida, ¿ancho >=33m?
Estructura vial alrededor del manzano Av. Distribuidora local (16;22m) Pasillo (8;10m) Sobre ferias que se dan en la Calle
Av. Red vial principal (33 s/C;40 c/C) Av. Eje urbano rural (40m) Calle (13m) ¿La calle, es parte de ferias? Si: No:
N CROQUIS ¿En qué días?
¿En qué horario?
Calificación predominante de la calle, ¿es más?...
Tipo de uso Si: No: Ninguna a las anteriores,
¿Uso vivienda? ¿Cómo la define?
¿Uso comercial?
¿Uso industrial?
Otros datos:

Planilla 13. Planilla de registro de terrenos antecedentes

 Información del Antecedente en venta

Esta parte de la planilla es donde se debe registrar la

información del terreno que está expresada en su letrero.

Siempre está indicado el o los números de referencia, y en

algunos casos, indica el precio del mismo.

Imagen 2. Ejemplo de un
Las mediciones que se explicaron anteriormente se letrero de lote en venta
anotan en esta parte, así como la Información del Antecedente en Venta
Info. del Celular 1: Precio en letrero
identificación de la orientación del Terreno: Celular 2:
Mediciones del Antecedente
frente del terreno, “¿El frente del ¿El frente del lote mira al Norte real?:
Acera del antecedente: Coordenadas Terreno
lote mira al Norte real?”, se Acera al frente: Valor 1:
Frente con frente: Valor 2:
responde afirmativa o
Planilla 14. Sección Información de antecedentes,
negativamente. planilla de Registro de terrenos

Datos de fuentes en el manzano y su opinión sobre el terreno

Esta parte de la planilla sirve para la identificación de vecinos aledaños al terreno en

venta a los cuales se les puede consultar si conocen sobre el dueño consultar información sobre

el terreno, ya que a veces, el terreno tiene un letrero de difícil interpretación y el vecino puede

tener el dato del número de celular del dueño de terreno. Sin embargo, la idea es obtener los

datos del vecino para consultar su opinión sobre el terreno, la calle y la zona, y registrar sus

datos para posibles consultas en el futuro. La planilla admite hasta tres posibles fuentes de apoyo

en este sentido.

Datos generales del terreno y su entorno (calle)

DATOS GENERALES DEL TERRENO A VALORAR Y SU ENTORNO

Distrito: Uso de Suelo: Zonificación ¿Es? Cercano a:
Barrio: UV: Z1 Z. central:
Calle: Mz: Z2 Z. c. distrital:
Tipo de vía del antecedente Z3 Z. intermedia:
Calle secundaria: Radial o Eje U.R.: Z4 Z. habitacional:
Vía urbana troncal: Distribuidora local: Z5 Z. industrial:
Estruct. vial principal: Pasillo vehicular: Z6 Z. comercial:
Condición del terreno Si No Ubicación del Lote en el Manzano
¿Lote sobre Calle? Manzanero Medianero
¿Lote sobre Avenida? Cabecero Callejón lateral
¿Lote en cul de sac? Esquinero Callejón fondo
¿En pasillo peatonal? Med.con 2 Frentes Lote interior
 Aquí se registran nuevamente los datos de distrito, barrio, uso de suelo, UV, manzano, y

calle. Lo nuevo es la identificación del tipo de calle donde se ubica el terreno, si es calle

secundaria, vía urbana troncal, estructura vial principal, radial o eje urbano rural, distribuidora

loca y si acaso se ubicara sobre un pasillo con acceso vehicular (ancho mayo entre 8 y 10

metros). También se presenta la identificación de la zonificación, la cual esta vez no está referida

a nivel de unidad vecinal, sino a nivel de manzanos colindantes al manzano donde se ubica el

terreno en estudio, por ejemplo, si el manzano de enfrente pertenece a una zona central distrital,

industrial, entre otros, ya que ello podría significar un elemento de plusvalía o no; la manera de

identificar esto en la planilla es en las casillas “¿Es?”, y “Cercano a:” donde se tickea si es o no

una zona tal y si es cercano o no (si el manzano es colindante) a otras zonas respectivamente.

Se tiene también la condición sobre la cual el terreno está en la calle, si es un terreno

sobre avenida, calle, cul de sac (calle cerrada), o en pasillo peatonal.

Características específicas de la calle a la que pertenece el terreno: esta sección de la

planilla busca identificar el funcionamiento de la calle a la cual pertenece el terreno, veamos.

Estudio de la vialidad y accesibilidad

Aquí se debe identificar la existencia de transporte que pase por la calle o, como

máximo, pase por las calles laterales del manzano desde las cuales el vecino puede acceder

caminando a la esquina de su propia calle,

Condición del lote sobre la vía
no se considera válido su interpretación para
Ubicación del Lote en el Manzano Datos de fuentes en el manzan

transporte que pase por la calle trasera del terreno, excepto para terrenos medianeros de dos

frentes.

Características específicas de la calle a la que pertenece el terreno

Estudio de vialidad y accesibilidad: Uso residencial Pavimento Bueno Reg. Malo Servicios básicos pa
Transporte Accesibilidad peatonal HºAº Agua potable
Por misma calle ¿Se inunda la calle? Asfalto Instalación eléctrica
Por esquina Mz. Puentes peatonales Loseta Alumbrado público
Difícil o escaso Tráfico vehicular Ripio Teléfono
Mini-Buses Existencia: N. P. T. Tierra Alcantarillado
Bus Taxi Moto Torito ͰAceras Inacc. Equipamiento frent
ͰVías pavim. Aceras: terreno: Salud
Estudio de la Configuración de la calle Abastec
Planilla 16. Sección de vialidad y accesibilidad
 La accesibilidad peatonal busca identificar si la calle se inunda por causa de lluvias

regulares (no grandes tormentas que ocurren 1 o hasta 3 veces al año) y su drenaje tarda más de

un día en evacuarse. También se debe indicar si el acceso al terreno se da por medio de algún
cular: Z6 Z. comercial: Frente con frente: Valor 2:
ión del Lote en el Manzano puente peatonal o no. Y también, el estado de las aceras y pavimento de la calle, las casillas para
Datos de fuentes en el manzano y su opinión sobre el antecedente
nero Medianero Nº Nombre Celular Opinión sobre el Terreno
ello son las mismas que para lo visto y explicado en la estudio de mercado.
ero Callejón lateral 1
ero Callejón fondo Servicios básicos
2 para el terreno
on 2 Frentes Lote interior 3
a que pertenece el terreno Aquí se identifica si el terreno tiene acceso a estos servicios consultándose a los vecinos
residencial Pavimento Bueno Reg. Malo Servicios básicos para el Terreno
de la calle, y también al
atonal HºAº Agua potable Gas domiciliario
e? Asfalto mismo ofertante del Instalación eléctrica Gas - camión repartidor
les Loseta Alumbrado público Drenaje pluvial natural
N. P. T. Ripio terreno en venta. Teléfono Telecomunincaciones
Tierra Alcantarillado Aseo urbano
Equipamiento
Inacc. Equipamiento frente al Pub. Priv. Pub. Priv.
Planilla 17. Sección de Servicios básicos para el Terreno
frente al terreno
Abastecimiento Esparcimiento
n con el entorno Paisaje UrbanoEsta
de laidentificación
calle es importanteEducación
porque, la presencia de alguno de ellos valorizará
Religión
Sí No ¿Armonía en la transición de Sí No Deporte Equipamiento frente al Pub. Priv.
Equipamiento frente al Seguridad Pub. Priv.
mucho más al terreno como tal siempre y terreno: Salud Cultural
tipologías edificacionales Equipamiento especial frente al terreno
Abastecimiento Esparcimiento
es en entre inmuebles?
cuando no sea el equipamiento especial Cementerio Educación AeropuertoReligión
porción ͰFachadas de lujo Lagunas de Oxidación
Deporte Rieles del Tren
Seguridad
es con porque
ͰFachadas este último es de carácter
normales Líneas de Alta tensión Cárcel
Equipamiento especial frente al terreno
Cementerio Aeropuerto
desvalorizador. Sólo se debe identificar el Lagunas de Oxidación Rieles del Tren
s ͰFachadas precarias
Líneas de Alta tensión Cárcel
nivel de Calle tipo de equipamiento Alta presencia de peatones en la zona
Condición del y sisobre
lote es público
la vía o Ubicación del Lote enCentrales
el Manzano
eléctricas Datos de fuentes en el manzano y su opinión s
Vertederos
bilidad Vial y tráfico Comercio en general Dificultad de encontrar parqueo
da (ancho >= 33m) privado. formal
Comercio en la zona por serPlanilla 18.comercio
un gran Sección de Equipamiento
ancho >= 13m) frente al terreno
anchas (>= 3,5m) Comercio informal ¿Es un vía usual en la ciudad? Si: No:
de parqueo de venta
ͰCasetasEstudio de la configuración de la¿La vía está pavimentada?
calle Si: No:
carga p/camiones ͰVenta ambulante
Transporte ͰSi es calle, ancho >= 13m
Accesibilidad peatonal HºAº Agua potable Gas
as Esta peatonal
Accesibilidad parte de la planilla es de igual ͰSiestudio como
es avenida, lo que
ancho se vio para la planilla de estudio
>=33m
o muy denso Puentes peatonales Sobre ferias que se dan en la Calle
de mercado, en su sección de “Estudio de la configuración de la zona”, es más, el nombre es casi
o denso fluido Camellones con ¿La calle, es parte de ferias? Si: No:
zación vial barandas
el mismoseguridad
porque se considera el mismo ¿En qué pero
análisis días?a nivel de calle.
ͰVías pavim. Aceras: terreno: Salud
Estudio de la Configuración de la calle Abastecimiento
Calidad stock edificado Adecuación del entorno Sí No Paisaje Urbano de la calle Sí No Educación
Lujo Coherencia arquitect. ¿Armonía transición tipolo. edif? Deporte
Bueno Áreas verdes en buena ͰFachadas de lujo Equipamiento especial
Normal buena proporción ͰFachadas buenas Cementerio
Económica ¿Edificaciones con usos ͰFachadas normales Lagunas de Oxidación
Interés social ind. y/o comerciales? ͰFachadas económicas Líneas de Alta tensión
Precario Densidad Normal Parcial Bajo ͰFachadas de interés social Centrales eléctricas
¿Es vía segura? edificaci. ͰFachadas precarias ¿El lote mira a un mont
Estudio del Equipamiento Comercial: A nivel de Calle Estudio de los Corredo
 Estudio del Equipamiento comercial

Esta sección de la planilla se estudia si la calle es presenta uso comercial, uso mixto o

uso habitacional en el que se presente actividad comercial, lo cual para este último es una clara

contravención a las normas municipales, motivo de afectación al valor de mercado en la calle, y

su zona. El estudio de esta sigue los mismos principios explicados en la planilla de estudio de

mercado, porque es la misma, pero a nivel de calle, lo cual de presentarse actividad comercial en

ella, motiva su estudio si es o no un corredor de valor.

Estudio del Equipamiento Comercial: A nivel de Calle
Uso de suelo Accesibilidad Vial y tráfico Comercio en general
Faja sobre avenida Avenida (ancho >= 33m) Comercio formal
Sobre calles secundarias Calle (ancho >= 13m) ͰLocales de Oficina
¿Uso comercial permitido? Aceras anchas (>= 3,5m) Comercio informal
Infraestructura comercial Zona de parqueo ͰCasetas de venta
Centros comerciales Z. descarga p/camiones ͰVenta ambulante
Galpones alquilables Ciclovías Accesibilidad peatonal
Parqueos alquilables Tráfico muy denso Puentes peatonales
Vallas publicitarias Tráfico denso fluido Camellones con
Paradas de buses Señalización vial barandas seguridad
Basureros de uso público Barreras de tráfico Aceras adoquinadas
N
Planilla 20. Sección de equipamiento comercial a nivel de calle

Estudio de los corredores de valor

Aquí se estudia la condición más en específico de los corredores de valor. Si ellos fueron

identificados en el estudio de mercado, aquí se estudia con más detalle. El estudio de las
Estudio de los Corredores de valor
variables es el mismo que las de la planilla de
Alta presencia de peatones en la zona
Dificultad de encontrar parqueo
estudio de mercado, con la diferencia que se en la zona por ser un gran comercio
¿Existe equip. comercial en el corredor?
añade un nuevo apartado denominado, “Sobre ¿Es un vía usual en la ciudad? Si: No:
¿La vía está pavimentada? Si: No:
ferias que se dan en la calle” lo que significa si ͰSi es calle, ancho >= 13m
ͰSi es avenida, ancho >=33m
en la calle existen ferias de diverso comercio en Sobre ferias que se dan en la Calle
¿La calle, es parte de ferias? Si: No:
la calle, esto surge a raíz de lo que ocurre con ¿En qué días?
¿En qué horario?
algunas calles en la feria Cumavi de la ciudad, un
Planilla 21. Sección de Corredor de valor
caso que se repite en distintas partes de la ciudad en algunos barrios. Se debe identificar los días

y horarios que transcurre.

Diagrama de funcionamiento de la Fase II

Diagrama 8. Funcionamiento de la Fase II

 2.2.3. Fase III: Trabajo de gabinete – Análisis de datos de campo y factores de

homologación aplicables

Esta fase es un trabajo de gabinete que comprende el análisis de las muestras obtenidas

en campo, lo que incluye la segmentación de las muestras, la identificación de antecedentes

exponentes referentes del mercado al cual pertenecen, la depuración de aquellos no comparables,

y la elección de factores de homologación a aplicar a los antecedentes respecto al terreno a hallar

su valor de mercado.

Los datos en campo deben ser interpretados para su análisis en esta fase, ya que ello nos

permitirá tratar las muestras con especial cuidado. Veamos los pasos a seguir.

1) Obtención del valores de 2) Identificación del 3) Elección de

oferta de antecedentes terreno exponente factores a
hallados en campo aplicar
Anotación de datos de los De los terrenos Análisis de factores
terrenos en venta y sus hallados en campo, más importantes
características intrínsecas se escoje al mejor según el caso de
cada terreno

Esquema 4 – Pasos a seguir en la Fase III

1) Paso 1: Obtención de valor de oferta de los antecedentes hallados

Los datos de nuestros terrenos hallados se pueden obtener de dos formas, de una venta

que se realizó (comprobada) y de una oferta de mercado.

En cualquiera de los dos casos, los primeros datos que necesitamos extraer son las

planillas de campo provenientes de las de “registro de terrenos hallados en campo” (terrenos

hallados en la inspección en campo de la zona a valorar, fase II) y la “planilla de terrenos

hallados preliminarmente” (terrenos que hubiéramos encontrado en la búsqueda preliminar de la

fase I) . Por tanto, tenemos que llamar a los números de teléfono identificados en los terrenos en

venta y realizar una serie de preguntas al ofertante, sin embargo, las preguntas no pueden ser

arbitrariamente hechas, se debe cumplir una serie de requisitos para formularlas.

Las preguntas deben ser lo claras y objetivas, admitiendo sólo un número limitado de

respuestas, de manera que estas no deben estar dirigidas, ni reflejar las posición del investigador
en relación con determinado asunto como es el de conocer el precio del terreno que se está

ofertando, el entrevistado (oferente) no debe sentirse presionado a dar una respuesta que crea ser

de la opinión del investigador.

Datos a recopilar de una oferta de mercado

Es importante entender que un dato de oferta es un dato incompleto, mientras que, en

una negociación, el comprador y el vendedor llegan a un entendimiento sobre el precio y

condiciones de pago; en la oferta falta la parte compradora. Así, el promedio de los precios de

oferta sólo puede servir como un indicador del límite superior del precio que se pagaría por

el bien en el mercado; nadie en su sano juicio pagaría más del precio de oferta, por eso es

importante hacer seguimiento a la oferta para dar más confiabilidad a informaciones futuras, con

especial motivación a generar un cruce de informaciones sobre las negociaciones de los

respectivos bienes.

Otro aspecto a tener siempre en cuenta es considerar el tiempo de oferta del precio del

inmueble en el mercado ya que si está mucho tiempo, podría tratarse muy probablemente de un

valor irreal o no adaptado a la realidad del mercado, es debido a ello, que deberá averiguarse el

tiempo de oferta de los terrenos en venta hallados en el mercado y esto lo sabe bien el ofertante

así como los vecinos aledaños al inmueble en cuestión.

Datos a recopilar de una venta reciente

Finalmente, si al llamar nos enteramos de que el terreno ya fue vendido, se deberá

averiguar el precio al que se vendió ya que este será el valor de mercado de ese terreno sin

duda alguna al ser un evento real, histórico, es decir una venta comprobada realizada, una

transacción reciente.

Este dato es el que vamos a utilizar al final para interpretar o analizar el resultado

obtenido de la comparación en el caso de que sea el único hallado como venta.

Esto porque al intercectarse las curvas de oferta y demanda, generando una venta para el

ofertante, el mercado se establece a partir de ese valor por el cual se realizó la venta.
 A continuación se presenta una planilla que contiene fichas denominada “Fichas para

recopilar valores de terrenos ofertados y vendidos”, estos son considerados los más

importantes, sin embargo, el objetivo es hallar el precio de venta y si es posible, el precio último

o también llamado precio negociable/charlable. Las planilla está anexada con el modelo de

planilla de datos a recabar mostrados en la Fase I, siendo entonces esta la planilla completa,

veamos:
FICHAS PARA RECOPILAR VALORES DE TERRENO OFERTADOS Y VENDIDOS
Datos recabados a través de Internet, Facebook o medios de prensa Código:
Datos del Ofertante Datos del Terreno Croquis del Terreno
N
Referencia: Dirección:
Nombre: Ubicación:
Celulares: Coordenada:
¿Es dueño del Terreno?: Barrio:
Fecha de la Oferta: Superficie: Distrito:
Precio ofertado en anuncio: Condición de la Vía:
Datos a recabar de la entrevista al ofertante
1) Dimensiones 2) Servicios básicos en el Terreno Pavimento 4) Precio ofertado 5) Precio último
Superficie Agua potable Gas domiciliario en la calle
¿Irregular? Instalación eléctrica Gas - camión repartidor HºAº
Frente Alumbrado público Drenaje pluvial natural Asfalto 6)Tiempo que ha estado en oferta
Fondo Teléfono Telecomunincaciones Loseta
3) Datos relevantes Alcantarillado Aseo urbano Ripio 7)¿Si ya se vendió, a que precio fue y
acerca de la zona o barrio Ͱ¿Pasa transporte sobre la calle? Tierra hace cuánto?
Ͱ¿El alcantarillado funciona? Ͱ¿Pasa transporte por la esquina? Inacc.
Ͱ¿Existe modulo policial? Ͱ¿Existe colegio en el barrio? Acera: Otros datos:
Ͱ¿Existe mercado de barrio? Ͱ¿Existe centro de salud en el barrio o zona?
Ͱ¿La lluvia se escurre rápido? ¿qué tipo, en qué parte, y si es público o privado?
Ͱ¿Se inunda la calle por días? -

Planilla 22. Fichas de recopilación de valores de terreno ofertados y vendidos

La planilla tiene dos partes, la primera corresponde a la información preliminar obtenida

por los medios en que se haya hecho, es importante registrar un “Código” de identificación para

el terreno en cuestión, este puede ser cualquiera, numérico, alfanumérico, etc. y debe ir

relacionado con el código de la planilla de Estudio de mercado ya que el terreno pertenece a una

zona en cuestión, zona que es estudiada por la planilla de estudio de mercado, el código además

debe ser el que mejor podamos entender. En esta, se observa la casilla de precio ofertado, esta es

importante porque a veces, el precio ofertado en los medios escritos es diferente al precio que se

termina obteniendo al consultar al ofertante. La coordenada es un dato que se copia de la planilla

de terrenos hallados en campo.

 La segunda parte contiene los datos a recabar del ofertante, estos datos se consideran los

definitivos para nuestro estudio, por ello es por lo que se aconseja seguir el orden de las

preguntas mostradas en ella, del 1 al 8, claro que ello dependerá de los conocimientos del

ofertante sobre su terreno así como de su buena disposición y humor para atender a nuestras

consultas. Tiene una casilla denominada “Otros datos” la cual se reserva para los casos donde se

obtenga información adicional y/o de especial consideración que la planilla no tenga

contemplada.

2) Paso 2: Identificación del terreno exponente

Terreno exponente para la modalidad de trabajo I

En el caso que se presente la modalidad de trabajo 1 vista en la fase I, dado que es un

cliente quien desea realizar el avalúo de su terreno, inmediatamente este pasa a ser el terreno

exponente sobre el cual se realizará el estudio de mercado y su posterior análisis de

homologación de antecedentes comparables a él, debido a que no se conoce el valor de mercado

de este terreno y es este nuestro objeto de trabajo.

Terreno exponente para la modalidad de trabajo II

En esta modalidad, la situación cambia, se necesita haber realizado la inspección de la

zona. No es complicado, requiere de las planillas de registro de terrenos y lo que se hace es

identificar las características o cualidades de los terrenos en la zona para poder idealizar un

terreno que lo represente, esto significa que habrán terrenos en venta que posean mejores

características de entre los otros terrenos hallados, en todo sentido, tanto para sus cualidades

intrínsecas como las extrínsecas obviamente pertenecientes a su propio mercado, es decir, que

debería ser el terreno idealizado que represente mejor al segmento de mercado sobre el que se

encuentra. ¿Por qué? Porque al poseer las mejores características, este terreno se convierte en el

terreno exponente (o también podría decirse el más deseado) con el cual se realizará el análisis

de homologación, este terreno idealizado se convertirá en nuestro terreno a calcular el valor de

mercado, y el resto de los terrenos serán considerados antecedentes.

 Dado que existen varias posibilidades de que un lote sea mejor que otros con respecto a

otro, por ejemplo, distancia a las avenidas, condición de pavimentos, etc., la presente

metodología propone una planilla de datos para definir el terreno ideal, esta planilla la veremos

después de entender lo siguiente; que el terreno idealizado o exponente deba cumplir con el

concepto de lote ideal visto en la fase II, recordemos que este debe cumplir lo siguiente:

- Ser lote medial y de forma regular

- No ser menor a las dimensiones que especifica el código para cada terreno

Conociendo esto, se evalúan las diferencias entre los terrenos hallados en la zona y se

identifican las cualidades que más se repitan en cuanto a características intrínsecas como

extrínsecas, esto lo vemos en la planilla a continuación.

Datos del Lote ideal o terreno exponente de la zona estudiada Código: LT-8-239
Cualidades intrínsecas Cualidades extrínsecas Zonificación: Zona de uso vivienda
Forma: Rectangular Ubicación en el Manzano Salud Púb. Prv. Educación Púb. Prv. Esparcimientos Cultura Púb. Prv.
Frente: 12 Lote: Medianero
Fondo: 30 Uso de suelo: Vivienda
Sup.: 360 Nivel del lote: Nivel de la vía Abastecimiento Púb. Prv. Deportes Púb. Prv. Adm. y Seguridad Religión
Accidentes topográficos: Libre de accidentes
Pendiente del terreno (%): De superficie plana, sin %
Vialidad y accesibilidad Tipo de vía del terreno: Adoptado calle secundaria Usos especiales: Equipamiento especial en la zona
Pavimento Bueno Reg. Malo Servicios básicos Configuración de la calle Cementerio Lagunas de Oxidación Aeropuerto
HºAº Agua potable Calidad de stock edificado Cárcel Líneas de Alta tensión Rieles del Tren
Asfalto Instalación eléctrica Lujo Vertederos Centrales eléctricas Otro:
Loseta Alumbrado público Bueno Adecuación con el entorno Paisaje Urbano de la calle
Ripio Teléfono Normal Coherencia arquitectónica ¿Armonía en la transición de
Tierra Alcantarillado Económica Áreas verdes en buena proporción tipologías edificacionales?
Inacc. Gas domiciliario Interés social Edificaciones con usos ind. o com. ͰFachadas:

Planilla 23. Lote idealizado de la zona estudiada a valorar

La planilla se debe llenar bajo el siguiente criterio: adoptar las características en base a

lo identificado en la inspección de la zona (no a nivel de calle), en base a las cualidades más

comunes o que se repiten en los manzanos, dado que ello establecerá las características del lote

ideal o exponente (o representativo) de la zona.

 Forma del terreno: aquí bajo el concepto de lote ideal, se adopta para cualquier

caso que el terreno sea rectangular, lo que variaría serían las dimensiones, donde

se adoptará el frente y fondo más común de loteamiento de la zona, para el

ejemplo mostrado, se ve que se tuvo una zona con loteamiento general de 12

metros de frente por 30 de fondo.

 Ubicación en el manzano: al igual que el caso anterior, bajo el concepto de lote

ideal se adopta para cualquier caso, que el terreno esté ubicado medialmente, es

decir, lote medianero.

 Uso de suelo: en este caso, se adopta el uso de suelo identificado por norma para

la zona.

 Nivel del lote: aquí se debe indicar si la mayoría de los lotes están, al nivel de la

calzada, a un nivel superior o inferior. Este nivel supone que el terreno presenta

un plano horizontal sin accidentes topográficos, para este último, se tiene otra

consideración a continuación.

 Accidentes topográficos: aquí se establece por defecto que el terreno ideal será

libre de accidentes topográficos porque esto es lo que corresponde, es muy raro

ver o encontrar zonas o manzanos loteados los cuales estén accidentados en todo

su manzano o zona ya que esto es un perjuicio motivo de inversión económica

para solucionarlo y muy poca gente está dispuesta a asentarse en zonas así.

 Pendiente del terreno (%): por defecto se establece que el lote ideal para

cualquier caso no tendrá pendiente, será un lote en nivel, esto por causa similar

al caso anterior.

 Tipo de vía: por defecto se asume que será un terreno ubicado sobre calle

secundaria a raíz de que estas vías conforman la red vial básica de un poblado

sobre la cual nacen las demás vías.

 Vialidad y accesibilidad: este apartado es sencillo, se identifica sólo una de las

casillas, aquella que le corresponda según lo que predomine en la zona, como

para todos los demás casos de la planilla.

 Servicios básicos: por regla general se considera como mínimo la presencia de

la red de agua potable, energía eléctrica y alumbrado público. Los demás

 servicios básicos serán considerados cuando aparentemente toda la zona tenga

existente esos servicios.

 Configuración de las calles, adecuación con el entorno y el paisaje urbano: aquí

se establece las cualidades en función del stock edificado en la zona. Este

apartado ayuda a establecer el criterio conjunto al de equipamiento urbano, de

asignar diferentes factores de homologación.

 Equipamiento urbano: aquí se anotan los equipamientos presentes de la zona

más significantes con el fin de establecer su nivel de importancia y para ello se

disponen de un máximo de dos casillas por equipamiento indicando si es

privado o no.

Todas y cada una de estas consideraciones servirán para el análisis de homologación ya

que esta planilla servirá de consulta al momento de comparar al lote idealizado con respecto a

los terrenos antecedentes.

3) Paso 3: Elección de factores de homologación a aplicar

La elección de factores de homologación se harán función del estudio de mercado de la

zona valuada así como de los terrenos estudiados a través de sus planillas respectivas.

No se puede dar un proceso de elección de factores de homologación a aplicar de

manera detallada porque cada terreno tiene una condición única, por ejemplo, un terreno de uso

comercial en esquina en zona central sobre avenida principal tendrá como factor importante a

valuar su frente, tipo de vía, cantidad y calidad de corredores de valor, y no tanto la existencia de

pavimento o de equipamiento comercial porque se sabe muy bien que al ser céntrico, la

existencia de ellos es relativamente obvia y no tiene tanto peso en relación a los anteriores

factores. Mientras que por otra parte, un terreno esquinero también para uso comercial en una

zona precaria sin pavimento tendrá como factor también su frente y tipo de vía, la cantidad y

calidad de los corredores de valor que posea, y a diferencia del anterior caso donde es céntrico,

este terreno al estar en zona precaria de la ciudad, el equipamiento comercial que posea y la
existencia de pavimento o no tendrán mayor importancia como factores de homologación a

aplicar por la condición de que estos no existen.

Entendiendo ese ejemplo, se tendría que prestablecer una matriz de factores de

consideración que sería tremendamente grande y poco práctica al ser muchas las variables. Esto

sumado a que el criterio de cada tasador difiere siempre, no en gran medida claro, pero otros

tasadores pesarán más otras variables (con su debido respaldo) que las que se quisieran proponer

en un proceso de elección minucioso.

Por ello, la presente metodología establece que se debe apelar al criterio de cada tasador

a que este elija los factores de homologación en base a la situación del mercado de cada zona

que se estudie siguiendo los procedimientos de análisis en los marcos establecidos en las fases I

y II los cuales al materializarse en planillas de estudio, se convierten en el principal apoyo de

estudio que el tasador evaluará para aplicar ciertos factores o no, además que, al ser las planillas

el respaldo del estudio, se convierten también en el respaldo de los factores de homologación a

aplicar.

En este paso se da a conocer todos los fatores de homologación para aplicar en la

presente metodología y se explica su formulación y las variables que cada uno requiere,

variables que están contempladas en las planillas de estudio de mercado y de registro de terrenos

elaboradas en la fase II.

Definir qué factores aplicar es una tarea que está ligada directamente al establecimiento

de aquellas cualidades de los terrenos que claramente las definen como vivienda, comercio o

industria.

Los factores de homologación se clasifican respecto a las cualidades de eficiencia de los

terrenos, según las extrínsecas y las intrínsecas, veamos.

 Tabla 18
Factores de homologación en según las cualidades del terreno

Nro. Factores intrínsecos Nro. Factores extrínsecos

Factor negociación u oferta y
1 Factor área o superficie 10
demanda
2 Factor por frente 11 Factor de fuente
Factor por ubicación del terreno en
3 Factor por exceso de fondo 12
el manzano
Factor forma o irregularidad de
4 13 Factor servicios públicos
linderos
5 Factor por frente a dos calles 14 Factor tipo de vías
6 Factor por esquina 15 Factor pavimentación
Factor cantidad y corredores de
7 Factor pendiente 16
valor
8 Factor accidentes topográficos 17 Factor de equipamiento urbano
Factor por desniveles respecto a Factor paisaje urbano o vista
9 18
la vía panorámica
Fuente: Elaboración propia

Ahora, hay ciertos factores que no están del todo explicados en cuanto a las variables

que las intervienen, para ello, en aquellos factores que lo requieran, se dará una explicación a

detalle de lo que significa la consideración de ellas, variables las cuales se obtienen, estudian y

analizan a partir de los datos recabados de las planillas de inspección, las cuales fueron creadas

con fundamento en la configuración urbana de la ciudad así como el cumplimiento de diversos

lineamientos que se definieron en la metodología.

Entendiendo el principio de los factores de homologación

Desde el punto de vista de la valoración siempre se ha partido de la premisa que a mayor

área, menor será valor unitario de terreno y viceversa. Esto quiere decir que vamos a obtener

mayor precio unitario cuanto menor sea el monto total del terreno en venta.

Por ejemplo: Un terreno en venta ofertado en 45000$ de dimensiones frente: 12 metros y

frente 30 metros cuyo área resultante es de 360 m2, donde al dividir el precio entre el área

obtenemos el valor unitario del terreno que serían 125 $/m2. Ahora, con ese mismo precio, otro
vecino de la zona oferta un terreno de dimensiones 10 por 30 de fondo, dando 300m2 de

superficie donde su valor unitario será de 150 $/m2.

Esa diferencia de precios entre dichos terrenos pertenecientes a una misma zona nos da

un variación del valor unitario en función de la superficie del terreno. Esta variación es medible

a través de un factor denominado “Factor área”.

Este es el principio que rige en los factores de homologación, y para cada característica

del terreno se tienen factores calculados y estudiados por diversos autores. Muchos de ellos

tienen distintos puntos de vista por la cual hay distintos autores para mismos factores y que

arrojan variaciones diferentes pero similares.

Algo importante de aclarar es que la presente metodología no pretende explicar el origen

de cómo fueron calculados estos factores, es decir, el estar explicando a detalle su origen ya que

para ello está la bibliografía especializada. Sin embargo, lo que sí se hace es explicar cómo

aplicar los factores y porqué aplicarlos, entender el criterio que debe seguirse en su aplicación

así como la interpretación de sus resultados, todo ello es parte del funcionamiento de la

metodología en general.

A continuación se presenta una tabla resumen que indica los factores a aplicar y la

característica del terreno sobre la cual actúa:

Tabla 19
Factores que homologan cada característica

Característica del terreno

Nº Factores a aplicar
sobre la que se homologa
1 Área o Superficie (Fa) Intrínseco
2 Factor por frente (Ffr) Intrínseco
3 Factor por exceso de fondo (Ffo) Intrínseco
4 Factor por irregularidad de linderos (Ffor) Intrínseco
5 Factor por frente a dos calles (Ffv) Intrínseco
6 Factor por terreno esquinero (Fe) Intrínseco
7 Factor por terreno con pendiente (Fs) Intrínseco
8 Factor por terreno con accidentes topográficos (Fsac) Intrínseco
9 Factor por desniveles respecto a la calle (Fnc) Intrínseco
10 Factor negociación u oferta y demanda (Fofer) Extrínseco
 11 Factor fuente (Ffuente) Extrínseco
12 Factor ubicación del terreno en el manzano (Fu) Extrínseco
13 Factor servicios públicos (Fsp) Extrínseco
14 Factor tipo de vías (Fv) Extrínseco
15 Factor pavimentos (Fpav) Extrínseco
16 Factor cantidad y calidad de corredores de valor (Fncorr) Extrínseco
17 Factor paisaje urbano (Feq) Extrínseco
18 Factor equipamientos urbanos (Feq) Extrínseco
Fuente: Elaboración propia

Factor área o superficie (Fa): Criterio de la Dirección General de Tributación de

Costa Rica

Este criterio emplea la siguiente fórmula:

( )
0.33
A la
Fa= ( 1)
A lv

Donde:

Fa=Factor Área

Ala = Área dellote antecedente

Alv = Áreadel lote a valorar

Factor por frente (Ffr): Criterio IBAPE (Instituto de Valoradores y Peritos de Brasil)

y criterio de la Dirección general de Tributación de Costa Rica

Este criterio emplea la siguiente fórmula:

( )
1
Frv 4
Ffr= ( 2)
fra

Donde:

Ffr=Factor frente

Frv=Frente del lote a valorar

fra=Frente del lote antecedente

 Factor por exceso de fondo (Ffo): Criterio del Instituto Mexicano de Valoración de

Nueva León

En el ámbito de valoración internacional, existen muchas formas de determinar este

factor pero siempre se parte de que “para todo lote su valor más alto está en el frente del

mismo”.

La relación óptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos años, ya en el

año 1866, un juez llamado Murray Hoffman, oriundo de New York, formuló varias tablas desde

las cuales se establecían diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo

de un lote “bien definido”. Estas relaciones brindadas por Hoffman partían de un criterio

definido por el mismo que indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera

mitad. A partir de ese criterio se formularon otros nuevos.

Sin embargo, ¿cómo sabe uno cuando un terreno tiene exceso de fondo?, la Comisión de

Avalúos de Bienes Nacionales de México (CABIN) define una regla general para ello:

Se tiene exceso de fondo cuando el fondo no es menor o igual a 3 veces su frente, esto

es: fo ≤ 3∗frente

Esto quiere decir, que se tiene un terreno con fondo ideal cuando este es menor o igual a

3 veces su frente. Por tanto, cuando la relación anterior no se cumpla, se debe realizar un ajuste a

través del factor de exceso de fondo para efectuar la comparación entre terrenos a través del

siguiente criterio.

La presente metodología adopta el criterio del Instituto Mexicano de Valoración de

Nuevo León:

( )
1
fo a 3
Ffo= ( 3)
Fov

Donde:

Ffo=Factor exceso de fondo

fo a=Fondo dellote antecedente

 Fov =Fondo del lote a valorar

Una vez calculado este factor, el mismo afecta sólo al área correspondiente al exceso de

fondo. Podemos a partir de él calcular el factor total que sea aplicable al área total del terreno a

través de la siguiente fórmula.

Ffo∗Fr∗( Fov −fo a ) +1∗Fr∗fo a

F fot = ( 4)
Fr∗Fov

Fov
Referencias:
- Línea verde: Lote a valorar con
Fr exceso de fondo
- Línea naranja: Lote antecedente
- Achurado azul: exceso de fondo

( Fov −fo a ) fo a

Figura 14. Lotes con exceso de fondo

Donde:

Ffot=Factor de fondo total

F fo=Factor exceso de fondo

Fr=Frente del terreno con exceso de fondo

Fov =Fondo del lote a valorar

fo a=Fondo dellote antecedente

Factor por irregularidad de linderos o forma (Ffor): CABIN y Dirección General de

Tributación de Costa Rica

La forma geométrica de un terreno se considera como el elemento que clasifica a un

terreno por su regularidad o irregularidad de linderos, se clasifican en terrenos regulares y

terrenos irregulares.

Terrenos regulares (Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales de México)

 Se consideran así a “aquellos cuadriláteros con un solo frente cuyos ángulos no difieran

en más de 10º del ángulo recto”. Es importante señalar que un lote no es irregular simplemente

por tener líneas inclinadas dado que el objetivo es determinar la regularidad como conjunto en su

forma y no por líneas.

Algunos terrenos se caracterizan por tener “entradas” a favor o en contra de la

propiedad, cuando estos son menores a un metro medidos sobre la perpendicular al lindero

respectivo, hacen que el terreno se considere regular.

Como se había mencionado en el factor anterior, el CABIN estableció una relación

óptima en los terrenos regulares respecto a su fondo, sin embargo, no sólo se debe corregir por el

exceso de fondo que tuviera, también se lo debe hacer por la misma forma rectangular

distorsionada que tuviera; esto se consigue a través de la siguiente fórmula:

Ffo reg=
√ Pa
STo
( 5)

Donde:

Ffo reg=Factor forma para terrenos rectangulares

2
Pa=Porción anterior del terreno=3∗Fr , donde Fr es el frente del lote

STo=Superficie total del terreno

Finalmente, el factor forma comparativo para los terrenos rectangulares será el siguiente:

Ffolv
Ffor reg = ( 6.1)
Ffola

Donde:

Ffor reg =Factor forma para terrenosrectangulares

Ffolv =Factor forma regular del lote a valorar

Ffola =Factor forma regular del lote antecedente

 Terrenos irregulares (Dirección General de Tributación de Costa Rica)

Todo lote que no cumpla con los requisitos anteriores se considerará como irregular.

Para realizar el ajuste de comparación se deberá aplicar el siguiente factor.

Ffoirr =
√
n Amrc
Alv
( 7)

Donde:

Ffoirr =Factor forma para terrenosirregulares

Amrc=Área del mayor rectángulo inscrito del terreno antedecente irregular

Alv= Áreadel lote de forma regular que es valorado

n=grado de la raíz , puede utilizarse2 o 3

Finalmente, el factor forma comparativo para los terrenos irregulares será el siguiente:

Ffo lv
Ffor irreg= ( 6.2)
Ffo la

Donde:

Ffor irreg=Factor forma para terrenos rectangulares

Ffolv =Factor forma irregular dellote a valorar

Ffola =Factor forma irregular dellote antecedente

El factor forma final tanto para terrenos regulares como irregulares tiene en su

numerador al terreno a valorar y en su denominador al terreno antecedente. En el caso que el

terreno a valorar o el antecedente sean uno o el otro regular o irregulares, el factor final será el

mismo en su composición matemática, es decir:

reg irreg
Ffo lv Ffo lv
Ffor = irreg
Ffor = reg
Ffo la Ffo la

Factor por frente a dos calles (Ffvc): Método de fusión de valores de Mc Michael

Las teorías expuestas por diversos autores son diversas, esto se entiende porque el

método se debe utilizar para calcular el valor de un terreno que posee frente a dos calles con
valores diferentes. En su gran mayoría estas teorías fusionan los valores de las calles con el fin

de obtener el de la propiedad total. Uno de los más utilizados es el de Mc Michael.

Mc Michael desarrolló un método cuyo fin es ser lo más objetivo posible en la

asignación de los valores, el cual se compone de los siguientes pasos:

 Paso 1: Al existir valores diferentes para cada calle, el tasador debe establecer

con base en la suma de los dos valores, el porcentaje que corresponde a cada

calle. De esta manera se determina qué porcentaje representa el valor de una

calle respecto a la suma del valor de las dos calles.

 Paso 2: Se define un punto llamado de “punto de fusión de valores” el cual

ubica la medida de cada lote antes de ser unidos como uno solo.

 Paso 3: Se considera cada lote individualmente, recordando que el punto de

fusión definido limita el fondo total de cada uno, además, si es necesario deberá

corregirse por exceso de fondo.

Para determinar el porcentaje de influencia del valor de calle sobre el fondo del

terreno se aplica la siguiente fórmula:

Pfv= ( Valor en laValor

calle A +Valor en la calle B )
en la calle A
∗100∗F ( 8)

Donde:

Pfv=Punto de fusión de valores(metros)

F=Fondo del terrenototal

Después, se determinan los siguientes valores:

 Fondo para calle A=Pfv

 Fondo para calle B=F−Pfv

 Valor para lote de Fondo A=Valor en la calle A∗Pfv

 Valor para lote de Fondo B=Valor en la calle B∗(F−Pfv )

Fr=frente
 

Valor Final de lote a 2calles=Valor para lote de Fondo A +Valor para lote de Fondo B

Factor final de corrección al lote: El resultado final es el valor unitario $/m2 corregido

del terreno. Significa que el valor original que se nos haya ofertado cambia al corregido.

Veamos:
(
9)
Ffv=Fondo para calle A∗Fr∗Valor enla calle A+ Fondo para calle B∗Fr∗Valor en la calle B; ($ /m 2)

Donde:

Ffv=Precio dellote a2 calles corregido en $ /m2

Coeficiente de corrección:

Precio ofertado delterreno a 2 calles original

Cfv=
Ffv ( Precio de lote a dos calles corregido)

Factor de comparación final:

Precio ofertado del terrenoa 2 calles original−Cfv

Ffvc=1− ( 10)
Precio ofertado del terreno a2 calles original

Figura 15. Lotes con frente a dos calles

Factor por terreno esquinero (Fe): Método del Ing. Miguel Valvano

Los terrenos esquineros son susceptibles de sufrir un incremento de valor por las

ventajas que este pudiera tener, se los considera también a los esquineros cuyos lados formen

ángulos de 45º a 135º inclusive.

Si el terreno es utilizado comercialmente entre otras ventajas se señalan:

Terreno esquinero con ángulo a 45º Terreno esquinero con ángulo a 135º

Figura 16. Ejemplo de ángulos de variación en lotes esquineros

 Tiene una ubicación en la que habrá mayor afluencia de personas.
  Así mismo, es una zona donde las personas se detienen, por lo tanto les da
tiempo de observar el local.
 El local tiene la posibilidad de explotar más los ventanales.
 La iluminación dentro del mismo es mucho mayor provocando un mejor uso del
espacio.
 Se garantiza el uso de estacionamientos y el acceso de mercadería es mucho
menos complicado.
A su vez, si el terrenos se destina al uso residencial, entre sus ventajas están:

 Se garantiza una mejor ventilación e iluminación en la vivienda.

 Al cumplirse el anterior punto, el aprovechamiento del espacio arquitectónico es
más eficiente.
 Si el deseo del propietario es construir unos edificios en condominio, el
aprovechamiento del área es más rentable.
 La explotación arquitectónica de la vivienda es mucho mayor respecto a una
vivienda de un solo frente.
Desde otro punto de vista, algunos autores señalan que no deben dejarse de lado los

inconvenientes que pueden presentar este tipo de lotes, como por ejemplo:

 El costo de construcción de la obra es mayor (construir dos frentes con sus

respectivos acabados).
 El mantenimiento en algunos casos es significativo.
 Una mayor exposición de la seguridad de la vivienda.
 Las inclemencias del tiempo afectan los dos frentes.
 Exceso de ruido, polvo, contaminación.
 Mantenimiento de dos aceras y en algunos casos de las calles.

Según Mc Michael (el que creó el método de terrenos con dos frentes) durante muchos

años la técnica de la valoración premiaba a los lotes esquineros con un incremento de hasta el

25% su valor. Sin embargo, de acuerdo a la experiencia y al avance de la técnica de la

valoración, se determinó que el incremento que debe afectar a un lote esquinero no es único ya

que son varios elementos los que se deben tomar en cuenta en el análisis.

El ingeniero Valdano establece:

 Fe=1+ y ( 11)

Donde:

Fe=Factor esquina

y= A∗n+ B

A y B son coeficientes definidos en función del tipo de zona

Además que: n=
∑F
fm

Donde:

n=Índice de utilización delterreno esquinero

∑ F=Suma de los frentes a calle dellote esquinero a valorar

fm=Fondo tipo de los lotes medianeros del manzano

Tabla 20
Zonificación para lotes esquineros

Premio (%) Fórmula a aplicar

Zona: características
Mínimo Máximo
Comercial de primera 15 50 y=0.07 n+0.08
Residencial de transición 10 30 y=0.04 n+0.06
Residencial 5 20 y=0.03 n+0.02
En proceso de urbanización 0 15 y=0.03 n−0.03
Fuente: Propuesta por Ing. Valvano (Manual de Tasaciones, propiedades urbanas y rurales Dante
Guerrero)
Nota: al aplicar estas tablas, el tasador deberá observar cuidadosamente el principio
de uniformidad. Si las mismas no se adaptan a las condiciones del mercado inmobiliario de la
zona, no es conveniente su empleo.
A lo propuesto por el Ingeniero Valvano, se agrega una descripción de lo que se

considera para cada zona en base a las planillas de estudio de mercado:

 Zona comercial de primera: es una zona que posee al menos un corredor de

valor cuya calle moda sea singular o superior, posee al menos alguna de las

infraestructuras comerciales consideradas en las planillas de estudio de mercado,

posee accesibilidad vial y tráfico favorable al comercio (zonas de parqueo y

tráfico denso fluido por ejemplo), que posea comercio formal o informal
 claramente establecido y, dependiendo del tipo de vía del corredor de valor que

posea accesibilidad peatonal favorable.

 Zona residencial de transición: Se refiere a zonas con barrios de uso vivienda

entre zonas comerciales o industriales. Normalmente se lo entiende bien bajo el

concepto de que son zonas de apoyo al comercio o industria.

 Zona residencial: zonas de uso vivienda no transicional claramente establecidas

sin interferencias de corredores de valor en la zona o presencia de grandes

comercios.

 Zona en proceso de urbanización: Se refiere a las zonas periurbanas o en

algunos casos, en zonas relativamente céntricas poco desarrolladas. La idea es

que se pueda presenciar una parcial o baja densidad edificacional en la zona.

Factor por terreno con pendiente (Fs): Criterio de México

Una característica importante que no se puede dejar de lado en ningún tipo de valoración

de terrenos, ya que, de acuerdo al grado en que se manifieste así será el efecto negativo que le

cause al mismo.

Por ejemplo, un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos

negativos, peligro de inundación en épocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y

aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. Así también un

terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros deslizamientos,

aumentos de los costos constructivos, etc.

El criterio de México considera las pendientes de los terrenos de forma considerando si

estas son ascendentes o descendientes, veamos:

%Pendiente
Para pendientes descendientes Fs=1− :
2

%Pendiente
Para pendientes ascendientes: Fs=1−
3
 Se divide el resultado del terreno a valorar entre la del antecedente, obteniendo así el

factor pendiente:

Fslv
Fsf = ( 12)
Fsla

Donde:

Fsf =Factor pendiente final

Fslv=Factor pendiente delterreno a valorar

Fsla=Factor pendiente del tererno antecedente

Figura 17. Cuantificación de las pendientes

Factor por terreno con accidentes topográficos (Fsac):

Este factor considera la rugosidad del terreno que puede influir en el valor del terreno. El

criterio empleado es el del Estado de México.

Tabla 21
Factor rugosidad

Criterio rugosidad R Factor rugosidad Fr

R < 0.50 metros 1
0.50 > R > 3m 1 – R/10
R > 3m 0.70
Fuente: Estado de México

Siendo:

R=criterio de rugosidad (promedio de las diferencias de nivel entre las crestas y los

valles de la rugosidades característicos del terreno).

Fsac=Fr ( 13)
 Donde Fsac=Factor por terreno con accidentes topográficos

Figura 18. Terreno con rugosidad en su superficie

Factor por desniveles respecto a la calle (Fnc): Criterio del ONT

Es importante destacar que un terreno sobre o bajo el nivel de calle, implica una

inversión diferente respecto a un lote que se ubica a nivel de la misma.

En el caso de uno y otro, se deben realizar movimientos de tierra, obras de ingeniería

para evacuar aguas y en general distintos tipos de infraestructura, necesarias para que el terreno

posea una utilidad similar a un lote a nivel o con poca diferencia respecto a la vía.

El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

( ( k 1∗ Nlv ) − ( k 2∗Nla) )
F nc=e ( 14)

Donde:

Fnc=Factor de nivel respecto a calle

Nlv=Nivel del lote a valorar

Nla=Nivel dellote antecedente

k 1=constante de nivel del lote a valorar

k 2=constante de nivel del lote antecedente

Los valores de k1 y k2 dependen si el terreno se ubica sobre o bajo la vía. En los casos

que se ubique bajo el nivel k1=-0.05, y sobre nivel k2=-0.03. Nivel de calle K=0.
 Figura 19. Nivel del terreno

Factor negociación u oferta y demanda (Fofer):

Este factor pretende corregir los precios de oferta obtenidos de anuncios de prensa e

inmobiliarias que en el proceso de venta van a sufrir una rebaja como fruto de la negociación y

por ese hecho han sido previamente incrementados. El factor a aplicar se calcula de la siguiente

manera:

Precio de oferta−Precio de negociación

Fofer =1− ( 15)
Precio de oferta

Donde:

Fofer=Factor negociación u oferta y demanda

Precio de oferta=Precio de oferta del bien

Precio de negociación=Precio de venta regateado por negociación

Lo importante de este factor es su correcta aplicación, dado que este se debe multiplicar

por el valor ponderado resultado de los factores estudiados en la homologación, esto se detalla

en la fase IV.

La razón de aplicar este factor al final de haber aplicado el ponderado de los otros

factores al valor de mercado, se debe a que la negociación no es una cualidad extrínseca ni

mucho menos intrínseca en la formación del valor del terreno. La negociación es una situación

impuesta por el deseo que la demanda tiene para proponer a la oferta, y que la oferta puede

aceptar o no en su libre voluntad según la necesidad que tenga de materializar la venta. Además,

por esta definición, resulta ser que la negociación es un factor no comparable entre un terreno y

otro porque dicha negociación no se da en todo los casos (para aplicarlo en la homogeneización

tendría que tenerse tanto al lote antecedente como al lote a valorar con precios negociados para
homogeneizar la diferencia entre ellos y someterlos a la ponderación con los demás factores de

homogeneización), y como se dijo, la negociación no es una cualidad intrínseca o extrínseca del

terreno, es una situación posible de darse por la oferta y demanda del mercado, razón por la cual

este factor negociación es incompatible conceptualmente para ser aplicado en la teoría de la

homogeneización de terrenos antecedentes y por ello se considera como un factor aparte de

aplicación propia que se da al final sobre el terreno que se está valorando.

Factor fuente (Ffuente):

En casi igual medida que el factor de negociación, este factor pretende medir el grado de

veracidad o de confianza que el tasador le asigna a la información recabada. Evidentemente es

un coeficiente que como máximo llegará a la unidad, tomando valores menores cuanto menos

confiable sea el dato recabado.

Como norma, se aconseja que sea de 0,90 ó 0,80 para antecedentes seleccionados de los

avisos de venta aparecidos en los diarios.

La presente metodología recomienda aplicar este factor sólo en casos que no exista más

que un único medio de obtención del valor de oferta del terreno y no haya manera de acceder a

mayor información del ofertante. Como se decía, puede ser en casos donde se lo obtenga de

diarios y en el mismo anuncio indique el área del terreno y su valor ofertado, además se debe

conocer la fecha del anuncio sí o sí.

Factor por ubicación del terreno en el bloque o manzano (Fu): Criterio del ONT

La ubicación del terreno en el bloque es muy importante y puede afectar de forma

importante a su valor sobre todo en zonas comerciales o cuyo beneficio es comercial.

El Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica propone la siguiente fórmula:

( K∗( Ulv−Ula ) )
F u=e ( 16)

Donde:

Fu=Factor ubicación
 K=constante (comercial o residencial)

Ulv=Ubicación del lote a valorar

Ula=Ubicacióndel lote antecedente

Tabla 22
Valor de constante K

Sector Constante K
Comercial -0,111
Residencial -0,0255
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica

Tabla 23
Ubicación del lote en el manzano

Ubicación en la manzana Código

Manzanero 1
Cabecero 2
Esquinero 3
Medianero con dos frentes 4
Medianero 5
Callejón lateral 6
Callejón al fondo 7
Lote interior 8
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica

En los casos donde sean terrenos comerciales o residenciales, que las áreas del lote a

valorar sean mayores a las del lote tipo y que la ubicación sea menor a 5 (según clasificación), se

debe realizar un ajuste, según la siguiente fórmula:

(
F ua= ( F u−1 )∗
Alv ))
( Ala +1 ( 17)

Donde:

Fua=Factor ubicación ajustado

Ala=área dellote antecedente

Alv=área del lote a valorar

 Factor servicios públicos (Fsp): Criterio del ONT

El ONT califica si el terreno tiene a disposición los servicios de sistema de agua potable

(cañería), electricidad, telefonía y alumbrado público.

Tabla 24
Servicios básicos

Alumbrado Teléfono Electricidad Cañería Clasificación

0 0 0 0 1
1 0 0 0 2
0 1 0 0 3
0 0 1 0 4
0 0 0 1 5
1 1 0 0 6
1 0 1 0 7
1 0 0 1 8
0 1 1 0 9
0 1 1 0 10
0 0 1 1 11
1 1 1 0 12
1 1 0 1 13
1 0 1 1 14
0 1 1 1 15
1 1 1 1 16
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica

La aplicación de la fórmula es la siguiente:

( SElv−SEla )∗0.03
F SP=e ( 18)

Donde:

F SP=Factor servicios públicos

SElv=clasificación de servicios del lote a valorar

SEla=clasificaciónde servicios del lote antecedente

0 , 03=constante
 Factor tipo de vías (Fv): Criterio del ONT

El ONT presenta algunos de los factores que aplica en la estimación de los valores de

terrenos en función de las características de las vías.

Tabla 25
Calificación de las vías por su tipo

Tipo de vía Características

-Ubicación en sectores valiosos y de mayor desarrollo comercial
-Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
1
-Características: tránsito denso, clasificación independientemente del
material, estado y ancho, entre otros
-Ubicación en sectores de menor desarrollo comercial, zonas industriales
o algunas zonas residenciales de clasificación alta
2 -Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
-Características: tránsito denso, clasificación independientemente del
material, estado y ancho, entre otro
-Ubicación: sectores residenciales, y transición residencial-comercial e
industrial
3
-Materiales: Asfalto, hormigón, lastre y otros
-Características: de menor condición que la vía 2, similares
-Ubicación en sectores residenciales, industriales y algunas zonas
agropecuarias
4
-Materiales: Asfalto, hormigón y lastre fino
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
-Ubicación: sectores residenciales, industriales y agropecuarias. Se
incluyen alamedas
5
-Materiales: Arenoso y material grueso como la piedra de río
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
-Ubicación: generalmente zonas agropecuarias
6 -Materiales: Lastre, arenoso o de tierra
-Características: Permiten la circulación de vehículo todo el año
-Ubicación: generalmente zonas agropecuarias
7 -Materiales: Grueso, tierra o arcilla
-Características: Permiten la circulación de vehículo sólo en época seca
-Ubicación: generalmente zonas agropecuarias
-Materiales: Grueso, tierra o arcilla. Son los caminos, antiguas trochas
8 madereras
-Características: Permiten sólo el paso de carretas, bestias y peatones. No
vehículos.
-Ubicación: servidumbres de paso, alamedas y aceras
9 -Materiales: tierra, arcilla, otros
-Características: vías angostas
-Ubicación: ríos, canales, esteros o mar
10
-Características: vías fluviales como único acceso al inmueble
11 -Ubicación: vías férreas. Características: único acceso al inmueble
Fuente: Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
 La fórmula que siguiere aplicar para estimar el coeficiente por tipo de vía:
( Vfa−Vfv )∗0.06646
F v =e ( 19)

Donde:

F v =Factor tipo de vía

Vfv=valor asignado al tipo de vía delterreno a valorar según latabla

Vfa=valor asignado al tipo de vía del terreno antecedente

0,06646=constante

La ONT no especifica los conceptos que se describen en las características de las vías, es

decir, no define que son sectores más valiosos, o que son sectores de menor desarrollo comercial

por ejemplo. La presente metodología, propone una definición para ello en base a las

características propias de nuestra ciudad de Santa Cruz y que se evalúan de acuerdo a las

variables consideradas en las planillas de inspección, veamos.

Tabla 26
Calificación de las vías por su tipo (nueva propuesta conceptual)

Tipo de vía Características

-Ubicación en sectores valiosos y de mayor desarrollo comercial
-Materiales: Asfalto, hormigón, loseta y/o otros tipos de pavimento
1
-Características: tránsito denso fluido, clasificación independientemente del
material, estado y ancho, entre otros
-Ubicación en sectores de menor desarrollo comercial, zonas industriales o
algunas zonas residenciales de clasificación alta
2 -Materiales: Asfalto, hormigón, loseta y/o otros tipos de pavimento
-Características: tránsito denso fluido o tránsito denso, clasificación
independientemente del material, estado y ancho, entre otros
-Ubicación: sectores residenciales, sectores transición residencial-comercial y
residencial-industrial
3 -Materiales: Asfalto, hormigón, loseta y/o otros tipos de pavimento
-Características: tránsito denso, clasificación independientemente del material,
estado y ancho, entre otros
-Ubicación: en sectores residenciales, comerciales y/o industriales
4 -Materiales: Asfalto, hormigón, loseta y/o otros tipos de pavimento
-Características: tránsito normal, permite la circulación de todo tipo de vehículo
-Ubicación: sectores residenciales, comerciales e industriales y también si en
tales sectores existen algunas zonas con parcial densidad edificacional.
5
-Materiales: Asfalto, hormigón, loseta y/o otros tipos de pavimento
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
 -Ubicación: sectores residenciales, comerciales e industriales y también si en
tales sectores existen algunas zonas con parcial densidad edificacional. Se
incluyen zonas con alamedas
6
-Materiales: pavimentado, dado que algunas vías están pavimentadas y el resto de
la zona no
-Características: tránsito normal, permite la circulación de todo tipo de vehículo
-Ubicación: sectores residenciales e industriales con algunas zonas con parcial
densidad edificacional. Se incluyen zonas con alamedas
-Materiales: tierra, dado que casi la totalidad de las vías de la zona no tienen
7
pavimento y sólo las principales accesos cuentan con ella
-Características: tránsito normal a bajo, permite la circulación de todo tipo de
vehículo
-Ubicación: sectores residenciales e industriales generalmente con zonas de baja
densidad edificacional
8
-Materiales: Tierra y/o arenoso
-Características: Permiten la circulación de todo tipo de vehículo
9 -Ubicación: zonas con escasa densidad edificacional y/o zonas agropecuarias,
límites marginales de la mancha urbana
-Materiales: Tierra y/o arenoso. Son los caminos, antiguas trochas madereras
-Características: Permiten sólo el paso de carretas, bestias y peatones. No
vehículos.
-Ubicación: servidumbres de paso, alamedas y aceras especiales
10 -Materiales: tierra, arcilla, otros
-Características: vías angostas de un solo carril
-Ubicación: vías férreas.
11
-Características: único acceso al inmueble
Fuente: Elaboración propia (basada en la ofrecida por el Órgano de Normalización Técnica de
Costa Rica)

Factor pavimento (Fpav):

La bibliografía no explica las condiciones a detalle en la consideración de la aplicación

de estos factores y deja a criterio del tasador y el sentido común asumir estos valores sin

orientación, en base a la básica condición que se menciona en la tabla.

Es por ello, que la presente metodología recomienda aplicar este factor cuando una

misma zona presente variaciones fuertes en su pavimentación y servicios públicos (agua y luz en

este caso), casos que se dan generalmente en la periferia de la ciudad donde es común hallar

barrios o unidades vecinales que cuentan sólo con vías pavimentadas con dirección a cubrir las

vías hacia donde se encuentre la infraestructura pública municipal sean cementerios, coliseos,
mercados, etc., y que por ello, no se presenta toda la zona pavimentada y existe una disparidad

muy notoria, razón por la cual surge este factor que pretende corregir en específico esta carencia.

Si los antecedentes presentan características claramente definidas sobre la presencia del

pavimento y este resulta ser el único beneficio en la zona, se debe considerar la siguiente tabla

de valores correctores:

Tabla 27
Condición de pavimentos y servicios básicos

Condición Factor corrector: Fpav

Tierra en zona con pavimento 0,30
Pavimento en zona con tierra 1,20
Iguales en toda la zona 1,00
Tierra en zona con tierra 0,90
Tierra en zona de escaso pavimento 0,80
Mejor S.P. que en la zona 1,10
Peor S.P. que en la zona 0,30
Fuente: Métodos para avalúos de Bienes inmuebles (Consultora Barrientos)

Donde:

S.P.=Servicios públicos o básicos

Factor cantidad y calidad de corredores de valor (Fncorr): Manual de Procedimientos

técnicos de valuación Inmobiliaria del Distrito Federal de México

Este factor se aplica únicamente a terrenos valuados en usos comerciales por su

particular naturaleza: el comercio y los beneficios que este uso debe tener.

Este factor influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor

en su aplicación a un predio, en función de la cantidad de corredores que el terreno tenga en

frente así como en la calidad del corredor si es calle singular o superior.

La presente metodología propone que los corredores de valor deben cumplir los

siguientes requisitos mínimos:

 Alto tráfico peatonal sobre el corredor (aceras de ellas obviamente)

 Presentar dificultad para encontrar parqueo al ser un gran comercio

 Que su vía sea una usual en la ciudad

  Si no cumple con las 3 anteriores, al menos que sea una vía que se permita su

uso como ferias de distinto comercio, y que las ferias sean al menos 1 vez a la

semana.

Por otra parte, la bibliografía explica que los corredores de valor se distinguen en dos

categorías (cumpliendo siempre como base los requisitos anteriores) y que su aplicación requiere

entender el concepto de las calles moda, sean estas singulares o superiores:

 Calle moda singular: son calles de ancho menor o igual a 13 metros de ancho sin

pavimento.

Se añade a esto, que cuente con equipamiento comercial mínimo: tener uso de

suelo mixto o ser faja mixta, presencia de tráfico denso fluido, locales de oficina

formal y/o presencia de comercio informal.

 Calle moda superior: son vías de ancho mayor o igual a 13 metros con

pavimento.

Se añade a esto, que cuente con equipamiento comercial completo, es decir,

tener lo anterior más la presencia de alguno de los siguientes: infraestructura

comercial (centros comerciales, galpones, parqueos, vallas publicitarias, paradas

de bus, basureros), tener accesibilidad vial y tráfico (aceras anchas, zonas de

parqueo, zonas de descarga de camiones, ciclovías, tráfico muy denso,

señalización vial, barreras de tráfico) y tener accesibilidad peatonal (puentes

peatonales si la zona amerita, y aceras adoquinadas).

Tabla 28
Tipo de Corredor de valor

Condición calidad del corredor Factor corrector: Cm

Calle moda singular 1,10
Calle moda superior 1,20
Fuente: Varios autores y contribución propia

Donde:
Cm=Factor tipo de calle moda
 Tabla 29
Cantidad de corredores de valor en frente

Condición cantidad de corredores en frente Factor corrector: Cn

Sin frente a vía de circulación 0,70
Con frente a una sola vía de circulación 1,00
Con frente a dos vías de circulación 1,15
Con frente a tres vías de circulación 1,25
Con frente a cuatro o más vías de circulación 1,30
Fuente: Métodos para avalúos de Bienes inmuebles (Consultora Barrientos)

Donde:
Cn=Factor cantidad de vías al frente del terreno

Sin embargo, la bibliografía aplica estos coeficientes como factores correctores sobre el

precio de terrenos de manera directa. La presente metodología, añade a estos coeficientes la

formulación de ellos como factores comparativos, teniendo entonces la siguiente formulación de

aplicación:

Cm+Cn
Fncorr= ( 20)
2

Donde:

F ncorr =Factor cantidad y calidad de corredores de valor

Factor paisaje urbano o vista panorámica (Fpu): Propuesta de Dante Guerrero

Este factor se recomienda emplear para usos de vivienda únicamente, en especial para

zonas supuestamente de alta plusvalía y en zonas de escasa plusvalía. Este factor evalúa que la

integración de las características de urbanización de la ciudad sea de beneficio en la formación

del paisaje urbano o panorámica de edificaciones no tomando como elemento positivo a las

zonas de alto comercio ni de usos especiales dado que ellos generan un paisaje negativo para la

vivienda. El tasador Dante Guerrero propone los siguientes factores de corrección:

Tabla 30 Factor vistas en frente

Condición Factor corrector

Frente a edificios residenciales 1,00
Frente a plazas 1,20
Frente a parques 1,30
 Frente a edificios industriales 0,80
Frente a vistas desfavorables 0,60
Fuente: Manual de Tasaciones, predios urbanos y rurales (Dante Guerrero)

Frente a edificios residenciales Dante dice que sea la unidad el factor a considerar dado

que el supone una igualdad en la zona valorada, sin embargo, esto no es realista ya que la zonas

pueden presentar una arquitectura muy diferente a raíz de malos procesos de urbanización y

edificación. Ante esto, la presente metodología propone la siguiente

Tabla 31
Factor paisaje urbano o vista panorámica

Condición Factor corrector

Frente a edificaciones promedio 1,00
Frente a edificaciones residenciales de calidad 1,15
Frente a plazas 1,20
Frente a parques 1,30
Frente a equipamiento urbano favorable 1,25
Frente a edificios industriales 0,80
Frente a vistas desfavorables 0,60
Fuente: Elaboración propia basada en la propuesta de Dante Guerrero

La presente metodología, considera el análisis de estos factores en cada condición

cuando se presenten las siguientes características:

Tabla 32
Modo de evaluar los factores de paisaje urbano

Estado Descripción
Considera la vista del frente del terreno a edificaciones de uso vivienda en
general siempre y cuando la densidad edificacional sí o sí, es superior a una
percepción parcial y/o baja.
Frente a Que exista adecuación con el entorno (coherencia arquitectónica, áreas
edificios verdes en buena proporción) y armonía en la transición de tipologías
residenciales edificacionales entre los inmuebles de la zona.
Además, debe estar establecido con fachadas de lujo o buenas en la zona (si
son de interés social o precarias, se descartan en su consideración para
aplicar este factor)
Considera la vista al frente del terreno cuando sean plazas barriales en buen
Frente a plazas
estado
Frente a Considera la vista al frente del terreno cuando sean parques urbanos en
parques buenas condiciones
Considera la vista al frente del terreno cuando se presente equipamiento
Frente a eq.
favorable siento al menos dos de los siguientes: educación, deportes, centro
urb. favorable
de salud de 1er nivel y mercado de barrio.
 Frente a
Considera la vista al frente del terreno negativamente cuando sean
edificios
edificaciones industriales y comercios muy informales y conflictivos
industriales
Considera la vista al frente del terreno negativamente cuando sean
Frente a vistas
equipamientos de usos especiales, cementerios sin guardia municipal, cárcel,
desfavorables
vertederos, líneas de alta tensión, etc.
Fuente: Elaboración propia

Factor equipamientos urbanos (Feq): Propuesta por Rafael Acevedo Doporto

Este factor, muy importante, increíblemente no tiene calculada una fórmula o una tabla

de homologación, o al menos, no se la pudo hallar en la bibliografía especializada. Sin embargo,

la presente metodología propone una basándose en una tablas de depreciación de equipamientos

que sí se encuentran en la bibliografía, esta es:

Tabla 33
Relación de factores de homologación por Equipamiento urbano

Estado Calificación Coeficiente de Ajuste

Completo intensos 1 1
Completos medios 2 0,90
Semicompleto 3 0,80
Escasos 4 0,70
Ninguno 5 0,6
Fuente: Propuesta del Arquitecto Rafael Acevedo Doporto (Análisis de los factores de corrección
utilizados en el método comparativo de mercado, XXXIII Convención Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuación, 1997)

Esta tabla no define el estado de los equipamientos, y por lo visto, sólo deja a criterio del

tasador, según lo que el crea conveniente, aplicar tales coeficientes, y por sus coeficientes, no

considera elementos de plusvalía aún en su condición de equipamiento “Completo intenso”

porque asume la unidad como valor correctivo máximo.

La propuesta de esta metodología al respecto toma en cuenta la idea de la codificación

de los coeficientes de la tabla anterior, que evalúa según el grado de equipamientos. Se propone

que este factor de homologación adopte lo que le corresponde: ser homologadores a nivel de

unidad vecinal, ¿por qué? Porque los equipamientos son a ese nivel. También, se recomienda

aplicar este factor en usos de vivienda o mixto.

 Se propone homologar en un margen del 10% a cada antecedente según la tabla

resultante a continuación:

Tabla 34
Factor de Homologación por Equipamiento urbano

Factor de
Estado Calificación Aclaración del Factor de ajuste
Ajuste
Se adoptará un valor dentro de ese rango
De Lujo 1 1.21-1.30 considerando la importancia de los equipamientos
hallados en la zona a valorar
Se adoptará un valor dentro de ese rango
considerando solamente si existe mínimamente un
equipamiento público de plusvalía, si es hospital de
Completo 2 1.11-1.20
2do o 3er nivel adoptar el máximo rango. Con el
resto de los equipamientos, considerar su importancia
para la zona para aplicarlo
Factor que indica la presencia de los equipamientos
Básico 3 1
básicos
Factor que ajusta la presencia parcial de los
Parcial 4 0.80
equipamiento básicos
Marginal 5 0.70 Factor que ajusta la poca presencia de equipamientos
Fuente: Elaboración propia

Análisis o modo de empleo para aplicar el factor:

Tabla 35
Modo de aplicación de los factores para equipamiento urbano

Estado Descripción
Se considera así a la unidad vecinal que tiene equipamiento público y privado.
Estos deben ser mínimamente servicios de: salud, educación, abastecimiento,
De Lujo deporte, esparcimiento, religioso, seguridad.
Deben existir zonas de servicios privados y de ocio de apoyo a la actividad
económica privada.
Se denomina así a la U.V. que posee equipamiento público (también público de
plusvalía) o privado sean estos mínimamente (o público o privado para cualquier
servicio): servicios de salud, educación, abastecimiento, deporte, esparcimiento,
Completo
religioso.
Puede tener o no servicios culturales y de administración-seguridad municipal o
privada
Son las U.V. que posean colegio, centro de salud, cancha deportiva, plaza,
Básico
mercado vecinal (o supermercado, micro-mercado), módulo policial e iglesia
Se considera así a las U.V. que posean solamente colegio, posta de salud o centro
Parcial
de salud y plaza barrial
Marginal Se considera así a las U.V que posean únicamente plaza barrial
Fuente: Elaboración propia
 Diagrama de funcionamiento de la Fase III

Diagrama 9. Funcionamiento de la Fase III

2.2.4. Fase IV: Homogeneización y valor final comercial

La homogeneización de terrenos antecedentes respecto al terreno a valorar requiere de

los siguientes cuatro requisitos:

  Ser terrenos comparables: esto se determina según el estudio de mercado, el cual

está elaborado para obtener muestras que cumplan este requisito y su análisis se

realiza en esta fase por ende.

 Tener un terreno base sobre el cual homologar los antecedentes: Este terreno es el

elegido en el paso 2 de la fase II, identificación del terreno exponente.

 Que los terrenos no sobrepasen los 2 años en oferta: La bibliografía especializada,

tampoco arroja un dato al respecto. Este valor se asume de la Orden ECO/805/2003

del Ministerio de Economía de España, en su artículo 21, inciso D.

 Tener por lo menos 3 terrenos antecedentes: La bibliografía no especifica el número

de terrenos a tener como base de comparación, sin embargo, la Orden

ECO/805/2003 del Ministerio de Economía de España, en su artículo 21, inciso C,

considera como mínimo tener una muestra de seis transacciones u ofertas

comparables. Claro que, mientras más muestras halladas, mejor serán los resultados.

Sin embargo, este criterio lo considera a nivel de inmuebles sean terrenos vacíos o

edificados. muchas veces este criterio no se cumple en los terrenos vacíos por la

escasa cantidad de terrenos en una zona urbana, y más si es céntrica. En este sentido,

la presente metodología considerará un mínimo de tres terrenos en venta (aparte

del que se va a valorar) como muestra, dado también a que no se considera apto

comparar sólo 2 terrenos, se debe abogar a la presencia de un tercero que defina la

realidad entre ellos.

Sobre la cantidad de terrenos comparables, ciertamente la cantidad es muy baja para

poder realizar sobre ellos posteriormente un estudio estadístico que revele si tales terrenos

poseen precios adecuados a su mercado, pero esto tiene su entendimiento por la razón de que el

mercado como tal no es homogéneo y hallar terrenos en venta es aún más complejo en zonas

céntricas como se decía o en zonas consolidadas, aun así, si se puede corroborar si las muestras

representan o no sus mercados a través de la depuración de muestras por medio de la Desviación

estándar. En todo caso, esta verificación estadística se realizará después de la homologación y

eso lo vemos a detalle, más adelante.

Veamos los pasos a seguir:

1) Homogeneización 2) Valor final de 3) Verificación

de antecedentes mercado estadística y
depuración de
muestras
Cálculos para hallar Aplicación de los Análisis estadístico
los valores valores unitarios que determina el
unitadios ajustados ajustados para la nivel de dispersión
de cada obtención del valor de los valores
antecedente final de mercado obtenidos

Esquema 5 – Pasos a seguir en la Fase IV

1) Paso 1: Homogeneización de antecedentes

Siguiendo la definición de la Homologación vista en el capítulo 5, acápite 5.2.5.1 (la

homologación de antecedentes), aquí inicialmente se explica el criterio a considerar en la

asignación de factores y posteriormente, se muestra una planilla de cálculo.

Valor de mercado para un terreno según la Modalidad de trabajo 1

La homologación se puede hacer de dos maneras, la primera está referida a la modalidad

de trabajo I que se vio en la fase I donde tenemos un cliente el cual desea realizar el avalúo de su

terreno, y para ello, el tasador debe conocer como primer dato el valor de mercado de la zona

donde se encuentra este.

En esta línea, tenemos al valor de mercado para el terreno a valorar como una incógnita,

y habiendo realizado la inspección técnico-urbanística de la fase II, se tienen recopilados

terrenos antecedentes los cuales serán homologados respecto al terreno del cliente que solicita el

avalúo.

Valor de mercado para un terreno según la Modalidad de trabajo 2

La segunda modalidad se da cuando el perito desea conocer el valor de mercado de una

zona en concreto de su interés.

 Dado que en este sentido se deben buscar terrenos en venta en determinada zona, ¿cómo

se debería realizar la homologación de los terrenos respecto a uno que no está definido? Es decir,

no ocurre lo que la modalidad de trabajo I ofrece, esto es un terreno (el del cliente) sobre el cual

se homologarán los terrenos antecedentes. Lo que se hace tiene que ver con el lote o terreno

idealizado de la fase III (paso 2), en el cual se predefine un lote idealizado según la zona donde

se tenga el interés a valuar. Para este terreno idealizado no conocemos su valor de mercado, para

ello, al igual que en el caso anterior, se utilizan los terrenos antecedentes hallados para realizar la

homologación con respecto al idealizado.

Aplicación de los factores de homogeneización

Habiendo definido la elección de factores a aplicar en la fase anterior, se procede a la

aplicación de los factores cotejando cada antecedente con el terreno a valorar y para cada

característica de estos.

Se ha debido notar, que, en algunos factores, son directamente tablas con una

clasificación de evaluación donde se aprecia que aquellas mejores características poseen valores

superiores a la unidad, aquellas características regulares o normales poseen valores igual a la

unidad y aquellas con peores características poseen valores menores a la unidad. Esto tiene su

explicación a continuación.

Los factores realizan la homologación de los antecedentes con respecto al terreno a

valorar, premiando o castigando en función de sus características. Tomando siempre como base

al terreno a valorar, se le proporciona a este un coeficiente de 1,00 (la unidad) según la

característica que se analice en este con respecto a los antecedentes, donde, al antecedente se le

aplica el factor de homologación, considerando la misma característica que la del terreno a

valorar, un factor menor a la unidad cuando en función de dicha característica, el terreno a

valorar sea de menor o peor calidad respecto al terreno antecedente, y viceversa; superior a la

unidad, cuando el terreno a valorar sea de mejor o mayor calidad que el antecedente.
 Esto quiere decir que cuando mi terreno a valorar posee peores características que mi

antecedente, tendré que aplicar un factor que le baje el valor al antecedente para que se equipare

a las condiciones de mi terreno a valorar. Y lo propio para cuando mi terreno a valorar posea

mejores características que el antecedente, tendré que aplicar un factor que le suba el valor al

antecedente para que se equipare a las condiciones de mi terreno a valorar.

Veamos en síntesis esto:

 Factor de homologación a aplicar al antecedente es > 1 cuando este posee peores

características que mi terreno a valorar.

 Factor de homologación a aplicar al antecedente es < 1 cuando este posee

mejores características que mi terreno a valorar.

 Factor de homologación a aplicar al antecedente es = 1 significa que tanto el

antecedente como mi terreno a valorar, poseen las mismas características.

Todas y cada una de las fórmulas de factores de homologación dan resultados que

cumplen este principio (igual, mayor o menor a la unidad) según las ventajas o desventajas de

las características que se evalúan.

Habiendo calculado los factores para el antecedente, se procede a la obtención final de

su valor de mercado ajustado (homologado), el cual consiste de la siguiente manera.

 Aquellos factores que se hayan calculado por medio de fórmulas deben ser

ponderadas a través de la media aritmética (estadístico de tendencia central) lo

cual arrojará un factor final uno. Es decir:

n

∑ Fc ( 21)
i
Fcp=
n

Donde:

Fcp=Factor comparativo promedio

Fc=Factores comparativos aplicados al antecedente

 n=número total de factores comparativos aplicados al antecedente

 Aplicamos este factor promedio multiplicando al valor comercial unitario del

terreno (el ofertado en $/m2, o el de venta si corresponde) para obtener

finalmente el valor de mercado ajustado del terreno antecedente.

Vai=P i∗Fcp ( 22)

Donde:

Vai=Valor unitarioajustado dellote antecedente

Pi=Precio unit . inicial dellote antecedente (valor ofertado en elmercado )

Fcp=Factor comparativo promedio

 Si se presentó el caso de haber obtenido un precio de oferta negociado

(regateado), se deberá aplicar este factor multiplicándolo al factor comparativo

promedio y tal operación multiplicarla al precio unitario inicial del antecedente.

Vai=P i∗(Fcp∗Fofer) ( 23)

Donde:

Vai=Valor unitarioajustado dellote antecedente

Pi=Precio unit . inicial dellote

Fofer =Factor oferta

Fcp=Factor comparativo promedio

Este procedimiento se aplica para cada terreno antecedente donde, habiendo obtenido

todos los valores unitarios ajustados, se procede a calcular el valor final de mercado.
 2) Paso 2: Valor final de mercado

Habiendo obtenido todos los valores ajustados de los terrenos antecedentes, se procede a

calcular el valor final de mercado; y para tal fin es ineludible calcular éste mediante una medida

de tendencia central, la más casual es a través de la media aritmética.

n

∑ Va(n) ( 24)
1
Vcf = ;( $ /m2)
n

Donde:
2
Vcf =Valor comercial final unitario del terrenoen $ /m

n=Número de antecedentes estudiados

Va( n)=Valores comparativos ajustados de los antecedentes estudiados

Ahora, con el objetivo de disminuir toda subjetividad, se deben hacer una serie de

relaciones estadísticas, es decir, se procede a verificar estadísticamente la dispersión de estos

valores con la finalidad de evitar posibles errores de cálculo en nuestro valor comercial, ello en

el siguiente paso 3.

3) Paso 3: Verificación estadística y depuración de muestras antecedentes

homologadas

Como se estableció al final del paso anterior, el perito debe hacer uso de algunos

procedimientos estadísticos a raíz de que se utiliza la media aritmética, la cual al ser una medida

de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el

coeficiente de variación porque esta técnica estadística es sensible a la presencia de valores

extremos, lo que ocasiona que se puedan cometer errores de estimación, razón por la cual se

recomienda que cuando existan extremos, se aumente la muestra de mercado a comparar, o bien,

estos extremos sean eliminados en última instancia al no ser muestras representativas.

 La bibliografía especializada no da pautas de rangos de valores adecuados para la

aceptación de la varianza de muestras analizadas, así como las tesis sobre el tema tampoco lo

hacen, y ello se deja a criterio.

Sin embargo, se encontró en la norma colombiana para avalúos bajo resolución 762 del

1998 de ese país, y elaborada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, una referencia clara

al respecto en su artículo 11 “De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los

valores” la cual expresa lo siguiente: “cuando el coeficiente de variación sea inferior a un 15%,

la media obtenida se podrá adoptar como el más probable precio asignable al bien. Cuando el

coeficiente de variación sea superior a un 15%, no es conveniente utilizarla y por el contrario

es necesario reforzar el número de encuestas con el fin de mejorar la representatividad del

valor medio encontrado”

Bajo esa definición, la presente metodología adopta tal criterio para la verificación

estadística de las muestras analizadas por el método de mercado. Veamos a continuación como

se debe proceder con su aplicación.

Cuando el coeficiente de variación sea inferior a 15%, la media obtenida se podrá

adoptar como el más probable valor asignable.

Empero cuando el coeficiente de variación sea superior a un 15%, no es conveniente

utilizarla y por el contrario es necesario reforzar el número de encuestas con el fin de mejorar la

representatividad del valor medio encontrado.

Ahora, para hacer uso de este análisis, se necesitan conocer las siguientes fórmulas

estadísticas.

Media aritmética: Esta es la fórmula utilizada para ponderar los valores de mercado

finales explicados en el paso anterior.

n

∑ Vc(i) ( 25)
1
V=
n
 Donde:

V =Media aritmética (valor delterreno)

n=Número de antecedentes estudiados

Vc (i)=Valores comparativos

Desviación estándar ( S)

Se define como la raíz cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de la

encuesta con respecto a la media aritmética elevada al cuadrado y el resultado dividido por el

número de casos estudiados, n. Esta definición se formaliza con la siguiente expresión:

√ [ ]
n

∑ ( V (i)−V )2 ( 26)
1
S=
n

Donde:

S= Desviación estándar

V =Media aritmética

n=Número de casos estudiados

V (i )=Valor de la mustra i , obtenidos en la encuesta

Coeficiente de variación (CV)

Se define como la relación que existe entre la desviación estándar y la media aritmética.

Esta definición se puede formalizar en la siguiente expresión:

S
Cv= ( 27)
V

Donde:

Cv=Coeficiente de variación

S= Desviación estándar

V =Media aritmética (Valor asignable albien)

 ¿Qué hacer si no se cumple con el Coeficiente de variación?

En los casos que nuestras muestras no cumplan con la prueba estadística se tienen dos

caminos a seguir:

Incrementar la cantidad de muestras

Esto significa que se deben buscar más terrenos antecedentes comparables al lote a

valorar con el objetivo de ampliar la cantidad de muestras y analizar la dispersión nuevamente

evaluando el cumplimiento del coeficiente de variación sea menor al 15%.

Depurar muestras

Se tendrá que ubicar la mediana de nuestros datos, los cuales se deben ordenar de menor

a mayor, y a partir de ella elimino la muestra que me genere la mayor diferencia, por ejemplo:

Se tiene una tabla de valores unitarios ajustados (ya fueron Nº $/m²

homogeneizados) y ordenados de menor a mayor. De ella la mediana le 1 68

2 71
corresponde el valor Nº 4 de 75 $/m2.
3 74
Los valores extremos de la tabla son el Nº 1 y el Nº 7, desde los 4 75
cuales, utilizando la mediana, a este le vamos a restar el valor del extremo 1 y 5 78
6 81
el del extremo 7 aparte, de manera que, se elimine la muestra que genere
7 83
mayor diferencia entre ellas:

Probable muestra depurable=| Mediana−extremo superior|

Probable muestra depurable=| Mediana−extremo inferior|

Entonces:
 Probable muestra depurable=|75−68|=7

Probable muestra depurable=|75−83|=8 Por lo tanto, se deberá eliminar la muestra Nº 7

cuyo valor es 83 $/m².

La interpretación de este análisis depurativo nos dice que aquella muestra que me genere

mayor diferencias es la muestra que nos está generando una dispersión de los datos de las

muestras de nuestro estudio de la zona valuada, significa que esa muestra, es decir, ese terreno

tiene una probable sobreoferta razón por la cual vendría a ser un terreno que no se pueda vender

fácilmente porque su valor de mercado no corresponde a la realidad de su zona, además de

entender otras motivaciones como el posible caso de que se trate de un terreno ofertado por más

de 2 años, lo que significa también que no se ha podido vender por las mismas razones

explicadas.
 Diagrama de funcionamiento de la Fase IV

Diagrama 10. Funcionamiento de la Fase IV

3. CAPÍTULO V – APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

 Para la aplicación de la metodología se empleó la segunda modalidad de trabajo dado

que la primera requiere de un cliente en específico.

En este sentido, se procede a explicar las zonas de estudio consideradas en la ciudad.

3.1. Zonas estudiadas

Se planteó estudiar tres tipos de mercados los cuales tienen diferencias bastante

marcadas: las zonas más próximas al límite urbano, una zona céntrica y la zona norte de alta

plusvalía.

3.2. Zonas próximas al límite urbano

Las zonas próximas al límite urbano son zonas que generalmente tienen poco

equipamiento y casi por regla general una muy escasa cobertura de pavimentación en sus vías.

Las zonas estudiadas corresponden a algunas unidades vecinales de los distritos

municipales de la zona Sur-Este 8 y 12.

 Distrito 8: UV 165 y 239

 Distrito 12: UV 246

3.2.1. Unidad vecinal 239 (zona sur-este limítrofe de la ciudad)

Comenzando con la fase I, realizamos el estudio preliminar de la zona a valorar. La

zona elegida fue la unidad vecinal 239 próxima al relleno sanitario de Normandía, y colindante

con el extremo de los cañaverales de San Aurelio y a su vez, rodeada por unidades vecinales de

uso habitacional.

Se encontraron inicialmente 2 terrenos en venta a través de la búsqueda preliminar vía

internet, por Facebook.

Esta unidad vecinal, y en particular las unidades vecinales ubicadas en la periferia de la

ciudad son unidades vecinales bastante grandes, llegando a sobrepasar hasta por un poco más los

500 o 600 metros de radio de acción que las UV`s tienen. En cambio, la mayoría de las unidades

vecinales de la ciudad, y cuando son más céntricas tanto a nivel ciudad como a nivel de distrito,

las UV`s tienen un radio de acción a nivel barrial de 200 a 300 metros.
 Por esta razón, es que la UV estudiada en este caso, se dividió en 2, y se estudió la zona

más cercana al centro de la ciudad, ello se muestra a continuación:

Imagen 3. Unidad Vecinal 239, DM8

Radio de acción

Imagen 4. Radio de acción de la Unidad Vecinal 239

 Imagen 5. Delimitación de la zona estudiada lado norte de la UV239

Ahora, procediendo con la fase II, se realizó la inspección y se encontraron 3 terrenos

en venta más, de los cuales uno incluía uno extra al estar a lado del otro dándonos un total de 5

terrenos en venta . Realizando el proceso de inspección en la zona, se obtuvieron las siguientes

hojas de inspección de estudio de mercado de la zona y de registro de terrenos hallados en

campo:
 188

Imagen 6. Hoja de inspección de Estudio de Mercado a nivel de Unidad Vecinal

189
 190

Imagen 7. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo,

antecedente 1

Registro fotográfico de la zona

Calle del Lote 8-239-CA1

Lote 8-239-CA1 Cementerio

Iglesia Colegio

Plaza barrial Coliseo

Equipamientos en la zona
 191

Imagen 8. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo, antecedente 2

 192

Imagen 9. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo, antecedente 3

 193

Imagen 10. Hoja de inspección de Registro de terrenos hallados en campo, antecedente 4

 194

Continuando, se efectúa la fase III, obteniendo los valores de mercado de los terrenos

hallados a través de las fichas de recopilación de valores de mercado de terreno ofertados y

vendidos.

Imagen 11. Fichas de recopilación de valor de mercado de lotes ofertados y vendidos de la zona
 195

Con toda esta información, analizamos los terrenos y definimos el lote idealizado

representativo de la zona estudiada en la fase IV.

Y estando en la fase IV, procedemos a realizar los cálculos para determinar el valor de

mercado de la zona estudiada, veamos las características del lote o terreno idealizado de la zona

estudiada en la siguiente planilla (24) de la base de datos.

En ella se ven las cualidades intrínsecas y las extrínsecas del mismo.

 196

Planilla 24. Lote idealizado UV239, DM8, Ciudad de la Alegría

 197

Seguido, se extraen los datos de las hojas de inspección en la base de datos para análisis

de aplicación de factores de homologación, tal cual se muestra a continuación, y se deberá

realizar para cada terreno. Se realiza la homologación y cálculos (las imágenes a continuación se

leen de izquierda a derecha).

Figura 20. Cálculos de homogeneización de los antecedentes respecto al lote idealizado

de la zona estudiada UV239, Ciudad de la Alegría
 198

Seguido, se procede a la verificación estadística donde se debe cumplir que el

coeficiente de variación sea menor al 15%.

Figura 21. Análisis estadístico de las muestras homologadas 08-239-CA

Vemos en esta tabla que sí cumple al haber conseguido un 6,51% de coeficiente de

variación, este valor corresponde a todos los antecedentes sin descartar alguno de ellos. Se

observa además, que los valores de mercado están ordenados de menor a mayor, un

ordenamiento que ayuda la comprensión estadística de los valores para ir conociendo qué

valores se aleja de la realidad que la mayoría tenga.

Cuando se tienen muestras pequeñas como la presente en la zona estudiada, se evalúan

sus valores estadísticamente todos juntos sin descartar alguno debido al pequeño tamaño de la

muestra; y en el caso contrario cuando se tenga muestras grandes mayores a 6 antecedentes, es

muy posible que el coeficiente de variación no cumpla con el 15% cuando los valores de

mercado sean muy diferentes entre sí, lo cual nos obligará a analizar los valores y realizar un

proceso de descarte de terrenos antecedentes siguiendo lo definido en el acápite 7.2.4. Fase IV,

en el paso 3 donde se explica el proceso de descarte.

Sin embargo, en el caso estudiado de la Unidad Vecinal 239 Ciudad Alegría del distrito

municipal 8, tenemos valores de mercado de terreno confiables para su uso, siendo este valor

para la zona el siguiente:

 199

Se tiene que en la presente zona, el valor de mercado

que representa a toda la zona estudiada es de 74,45 $/m² y que,

dependiendo de la ubicación de cada lote en dicha zona estudiada, el valor de mercado a utilizar

variará entre los 66,67 $/m² y como máximo de 81,48 $/m².

Ahora, ¿cómo saber cuándo aplicar algún valor de mercado dentro de ese rango de

valores? Es sencillo, dado que se tiene la ficha de cada terreno antecedente, cuando se tenga que

valorar por ejemplo, un terreno ubicado en esquina sobre calles secundarias dentro de esa zona,

el valor a utilizar será aquél cuyas características de terreno se asemejen con el de nuestro

terreno antecedente, veamos cómo sería en este caso siguiendo este ejemplo.

Un cliente desea valorar su lote ubicado en esquina entre calles secundarias en la ciudad

de la alegría de dimensiones 15m de frente y 40m de fondo con superficie de 600m². El tasador

posee en su base de datos un rango de valores entre los 66,67 $/m² y 81,48 $/m² en dicha zona.

El tasador hace el trabajo de inspección del lote registrando todo en las planillas

correspondientes, luego al trabajar en su oficina compara el terreno de su cliente con el más

parecido en su base de datos hasta encontrar uno que se encuentra también en esquina, entonces

veamos la ficha de este terreno de su base de datos.

Se ve que el valor de terreno en la zona, para un lote ubicado en esquina y calle

secundaria tiene un valor de mercado de 76.89 $/m² y que sus características corresponden a las

siguientes:
 200

Entonces el tasador realizará la tasación del terreno de su cliente utilizando ese valor de

mercado, 76.89 $/m². Ahora, aplicándolo a la superficie de 600 m² se obtiene que el valor de

mercado del terreno es de 46.134,00 $.

Una pregunta interesante que puede surgir es ¿Por qué no aplicar el valor promediado de

74.45 $/m² que representa la zona? De hacerlo tendríamos un valor de mercado de 44.670,00 $,

cuya diferencia respecto al anterior es de 1.464,00 $. La decisión de adoptar un valor de mercado

 201

u otro dependerá del grado de precisión que se quiera tener al momento de tasar el terreno,

además, se debe tener claro que el valor de mercado promediado que representa la zona valorada

corresponde un terreno medial y no esquinero (como se vio en la planilla 24 de lote idealizado)

y las diferencias entre ellos son muy notorias respecto a su ubicación en el manzano, pero por

otra parte se debe entender que el valor de mercado de terreno idealizado de la zona estudiada es

un valor perfectamente válido para aplicarse en terrenos que se ubiquen o no en esquina, con o

sin mejores cualidades intrínsecas y extrínsecas de la zona porque en su momento todos ellos

fueron homologados entre sí respecto al idealizado. En este sentido, concluimos lo mismo que

ya se mencionó, el valor a aplicar dependerá únicamente del nivel de precisión que el tasador

quiera obtener de su trabajo, usar cualquiera de los dos valores de mercado es absolutamente

válido.

Comparación con el método tradicional

Realizaremos una comparación si se hubiera realizado este trabajo a través de la forma

tradicional del método de sondeos. En este método se procede a buscar terrenos en venta y sólo

anotar los números de los ofertantes de los terrenos en venta que se

encuentren en la zona. Supongamos que se hayan encontrado los

mismos terrenos que los hallados por la metodología propuesta, estos

fueron los ya mostrados con anterioridad (vistos a lado).

Bien, el método de sondeos lo que hace es consultar a los ofertantes los precios de sus

terrenos (a veces consideran consultar por rebajas) y con todos los datos obtenidos, ponderan el

valor directamente, en este sentido se tendría que se obtuvieron los siguientes precios: 27,000.00

$; 27,000.00 $; 25,000.00 $; 29,000.00 $ y 38,000.00 $.

27000+27000+25000+ 29000+38000
Valor de terrenos= =29.200 $ de terreno
5

Ese valor usualmente es divido entre la dimensión típica de un terreno, la más usada es

de 360 m2 (12m de frente por 30m de fondo), veamos:

 202

29200
Valor de mercado= =81.11 $/m ²
360

Vemos en este caso que se diferencian de 74.45 $/m2 obtenidos por la metodología

propuesta versus 81.11 $/m2. Hay una variación de prácticamente 6 $/m2, un residuo importante

si entendemos esto con el siguiente ejemplo:

Para la zona estudiada, los lotes típicos son de 360m2 (12x30):

Valor del terreno 1=360∗74.45=26.802 , 00 $

Valor del terreno 2=360∗81.11=29.200 , 00 $

¡La diferencia es de 2.398,00 dólares! Un monto muy importante para cualquier bolsillo

de un ciudadano promedio. Montos que para el primer caso, es un valor obtenido a raíz de una

metodología científica, y la otra, a raíz de una metodología básica de sentido común y sin

considerar criterios profesionales sobre la tasación de inmuebles.

Por otra parte, aquí se ve muy claramente el porqué de la sensibilidad del valor unitario

de mercado de terreno, y en sí de cualquiera, sean valores unitarios de construcción o en

conjunto, recordemos que para una superficie fija, su valor final de mercado será incrementado o

decrementado en grandes magnitudes cuanto mayor o menor sea el valor unitario ($/m²) o

viceversa.

3.2.2. Unidad Vecinal 246 (zona Av. El Palmar del Oratorio)

Perteneciente al distrito 12, esta unidad vecinal en particular se decidió estudiarla con la

finalidad de encontrar terrenos ubicados sobre un corredor de valor para comprender el

funcionamiento de la metodología al respecto así como la interpretación de resultados que se

obtuvieran.

Aplicando la metodología, desde la fase I inicial “Estudio preliminar del terreno a

valorar”, se buscó una zona de la ciudad que tenga permitido en su uso de suelo, una faja de uso

mixto o una faja central distrital de uso mixto. Bien, esto se encontró en el distrito 12 al ver que

una de las vías del eje urbano-rural de la ciudad, la avenida Palmar del Oratorio (o Nuevo
 203

Palmar), tiene esta cualidad buscada y ella se extiende a lo largo de las UV´s 181, 177, 182, 178,

183 y 179, se tiene así el candidato perfecto para esta finalidad.

Recordemos un poco el concepto planteado en la presente trabajo sobre los corredores

de valor (acápite 7.2.2. Fase II, paso 1: El estudio de mercado, subtítulo “Corredores de valor”):

Un corredor de valor urbano está apoyado en el funcionamiento de las calles moda, las

cuales otorgan o no dicha denominación a los corredores, en todo caso, el principio

fundamental se rige es siempre el funcionamiento del comercio.

La definición de la calle moda dice lo siguiente: “es aquélla cuyas características de

tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y

camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el

inmueble”.

Bien, todas y cada una de las cualidades de un corredor de valor se cumplen muy bien en

la avenida Palmar del Oratorio a lo largo de los distritos ya mencionados y que se ven en la

imagen 12 anterior. Lamentablemente no fue posible encontrar un solo terreno en venta

disponible en toda esa longitud de avenida cuyo uso de suelo le permite el comercio.

Sin embargo, se siguió avanzando hasta más allá de estas UV´s hasta llegar a las UV´s

límites de la mancha urbana aún con la intención de encontrar lotes en venta sobre la avenida. Y

sí se encontraron en la UV 246, pero a la vez, se encontró que ya estando en estas UV´s

limítrofes, la avenida Palmar del Oratorio pierde las cualidades que la hacen corredor de valor,

es decir, la avenida sí es un corredor de valor en el tramo de UV´s que su uso de suelo le permite

(se ve claramente en la imagen 12 como la zona central distrital con uso de suelo mixto cambia a

un uso de suelo para vivienda), y dado que ya nos alejamos de ellas, y a pesar de que sí se tenga

un uso mixto de faja por norma sobre cualquier vía que delimite una UV, esta cualidad de

corredor de valor ya no existe en las UV´s limítrofes del distrito, veamos en la siguiente imagen

13 esto que acabamos de explicar:

 204

Av. Palmar del Oratorio, zona

central distrital de uso mixto:
Corredor de valor (UV´s: 177,
178, 179, 181, 182)

Av. Palmar del oratorio,

zona de uso vivienda (con
faja de uso mixto) ya sin
cualidad de corredor de
valor al alejarse más de la
zona que sí lo es.

Imagen 13. Av. Palmar del Oratorio: Transición de Corredor de valor a Uso vivienda
Un detalle interesante que se identifica de esta situación es que, por lo visto, es difícil

encontrar un terreno en venta sobre un corredor de valor por la cualidad de que estas son las más

demandadas, más que cualquier otro lote sobre avenida en otra parte de la ciudad, los corredores

de valor siempre serán los más cotizados.

Sin embargo, existe la posibilidad de encontrar en un futuro inmuebles en venta sobre

estos corredores de valor. Dado que siempre son los corredores de valor o potenciales corredores

de valor las primeras zonas de una UV en consolidarse, algún día habrá un dueño que quiera

vender su inmueble y en ese caso, toda la teoría planteada sobre los corredores de valor se aplica
 205

para el caso de inmuebles con edificaciones, pero con otras consideraciones que no son parte del

presente trabajo abarcarlas por razones de que este trabajo no está enfocado al comportamiento

“suelo + edificación”, eso lo tendrá que abarcar algún otro profesional interesado en este tema.

Ahora, si bien no se encontraron lotes en venta sobre este corredor de valor Av. Palmar

del Oratorio, como ya se dijo, sí se encontraron lotes en venta sobre la avenida en la UV 246.

En esta UV no se tiene un nombre barrio definido por los vecinos, así que se adoptó

nombrarlo como Zona Este, haciendo alusión a que es la zona este de la UV.

Av. Palmar
del Oratorio

Zona Este
de la UV
estudiada

Imagen 14. Zona Este estudiada de la UV246

Veamos los valores de mercado obtenidos a continuación:

 206

Figura 22. Valores de mercado UV246, Zona Este

Vemos que no se cumple con el coeficiente de variación. En este sentido se entiende que

existe una dispersión de los valores de mercado lo cual comprobaremos siguiendo el

procedimiento planteado en la Fase IV en su paso 3: “¿Qué hacer si no se cumple con el

coeficiente de variación?”. En todo caso, veamos la planilla de lote idealizado para esta UV en la

siguiente figura 27.

 207

Figura 23. Planilla de lotes idealizado 12-246-ZE

 208

Sin embargo, antes de proceder a la eliminación de antecedentes, es necesario indicar

que los lotes 12-246-ZE01, 12-246-ZE02 y 12-246-ZE07 corresponden a los terreno hallados

sobre la av. Palmar del Oratorio, mismos que tienen uso de suelo mixto y que por razones de

ubicación, tienen notoriamente precios mucho mayor a los demás.

Figura 24. Lote antecedente 12-246-ZE01 y 02: Lotes sobre av. El Palmar de Oratorio
(tramo-carril sin pavimento)
 209

Figura 25. Lote antecedente 12-246-ZE07: Lote sobre av. Palmar del Oratorio (tramo
con pavimento)
En este sentido, los quitaremos para hacer un estudio sólo con los antecedentes ubicados

en el interior de la zona estudiada. Ahora tendremos el siguiente resultado:

 210

Habiendo eliminado los valores de terrenos sobre avenida, aún no se cumple la

estadística. Analicemos que propiedades tiene este lote para que su precio sea mayor al de sus

similares dentro de UV en la siguiente figura 30.

Figura 26. Lote antecedente 12-246-ZE03: lote en interior de la UV sin

pavimento pero muy próximo a la av. Palmar del Oratorio (tramo pavimentado)
 211

Analizando las cualidades de este lote, nos encontramos con una en particular que la

diferencia de los demás antecedentes ubicados al interior de la UV, y es que este terreno se

encuentra muy próximo a la av. Palmar del Oratorio (tramo pavimentado), cualidad no presente

en los otros lotes y por la cual, es muy posible que el precio de este terreno sea mayor al de sus

similares por esta razón.

Habiendo entendido el porqué, recién procederemos a realizar el descarte de

antecedentes siguiendo el procedimiento planteado por la metodología pero tendiendo

entendimiento de las razones del porqué, lo cual es importante. La mediana de los valores

obtenidos es de 80.12 $/m² (correspondiente al lote 12-246-ZE04), valor sobre el que se procede

a eliminar los valores extremos que generen mayor dispersión de valores:

Probable muestra depurable=| Mediana−extremo superior|

Probable muestra depurable=| Mediana−extremo inferior|

Entonces:

Probable muestra depurable :12−246−ZE 01=|80.12−61.11|=19.01 $ /m²

Probable muestra depurable :12−246−ZE 03=|80.12−112.38|=32.26 $/m ²En este caso

eliminamos la muestra del extremo inferior 12-246-ZE03 por ser el lote que genera mayor

diferencia absoluta y es, a su vez, el lote cuyo valor de mercado no se adapta a la realidad del

mercado estudiado.

Veamos ahora los resultados del nuevo cálculo estadístico:

 212

Por poco y llega a cumplir el 15% del coeficiente de variación. Nuevamente realizamos

el descarte de antecedentes:

Probable muestra depurable :12−246−ZE 05=|71.02−61.11|=9.91 $ /m²

Probable muestra depurable :12−246−ZE 08=|71.02−91.67|=20.65 $ /m ²En este caso

eliminamos la muestra del extremo inferior 12-246-ZE08 por ser el lote que genera mayor

diferencia absoluta. Ahora veamos si se cumple:

Finalmente se cumple, por lo que el valor de mercado para terrenos dentro de la UV será

el promediado de estos 3 antecedentes, el cual es de 67.72 $/m².

Ahora veamos cómo se comportan los valores de mercado obtenidos para los terrenos

hallados sobre la avenida:

Nuevamente tenemos que no se cumple con el coeficiente de variación. Esto se debe a

que el terreno antecedente 12-246-ZE07 es un lote que esta sobre la avenida donde está
 213

pavimentado, ya que los otros 3 (12-246-ZE 03, 01 y 02) también están sobre la avenida pero en

la zona de ella que no cuenta con pavimento. Si eliminamos este terreno de la muestra veremos

como sí cumplimos con la estadística:

Se cumple como se predijo, entonces el valor de mercado para terrenos sobre avenida

sin pavimento para la Zona Este estudiada de la UV 246 es el promediado de ellos, siendo

133.45 $/m².

De este análisis podemos concluir lo siguiente:

 El sentido común de aseverar que existen diferencias de precios entre terrenos

ubicados sobre avenida (con o sin pavimento) respecto a terrenos ubicados en el

interior de las UV sobre calles secundarias vecinales (con o sin pavimento), es

una aseveración acertada (lógicamente porque las cualidades son claramente

mejores al estar uno sobre avenida) y se comprueba en este caso en estudio al

tener una diferencia de precios de 65.83 $/m² (133.45 $/m² en avenida menos

67.62 $/m² en interior de UV sobre calle secundaria), un valor de casi el doble

de uno con el otro.

 En base con lo anterior, es evidente concluir que la ubicación de un terreno tiene

una incidencia muy marcada en su valor de mercado, en este caso la incidencia

es de prácticamente un incremento del 50% del precio de un lote ubicado en el

interior de la UV con respecto al ubicado sobre avenida.

 214

 Si se tuviera pavimento en el lote sobre avenida, el incremento sería aún mayor,

recordemos que se quitó de la muestra al lote 12-246-ZE07 que esta sobre la

avenida donde está pavimentado con valor homologado de 185.95 $/m².

3.3. Zonas céntricas

La zona en estudio corresponde al distrito 1 ubicado en la zona Este de la ciudad, entre

los anillos 3ro y 4to, abarcando las unidades vecinales 53, 54 y 55, mismas que corresponden a

los barrios Villa Rosario, La madre y Fexpocruz respectivamente.

En dichas unidades vecinales se encontraron pocos terreno en venta, en especial la UV

55 de la Fexpocruz, mientras que en la UV 54 del barrio La madre, se encontraron inicialmente 4

terrenos de los cuales 2 al ser consultados por su precio, se descartaron por el hecho de que ya se

habían vendido y, lamentablemente, no se pudo obtener el valor de venta de los mismos a raíz de

la negatividad de sus ofertantes de proporcionar esta valiosa información por motivos

desconocidos, presumiblemente por desconfianza y guardar cierto grado de confidencialidad

sobre sus transacciones.

La razón de haber encontrado pocos terrenos en venta se debe al hecho de ser una zona

céntrica la cual está consolidada como zona residencial y la demanda de tal zona resultó ser

importante al nivel de tener pocos terrenos disponibles para cualquier proyecto de edificación.

Veamos ahora sus respectivas fichas técnicas de sus lotes idealizados:

 215

Figura 27. Lote idealizado UV53, DM-1, barrio Villa Rosario

Figura 28. Lote idealizado UV54, DM-1, barrio La Madre

216
 217

Figura 29. Lote idealizado UV55, DM-1, barrio Fexpocruz

Sin más preámbulo veamos los valores de mercado obtenidos en cada UV:

Figura 30. Valores de mercado obtenidos en la UV53, barrio Villa Rosario

Figura 31. Valores de mercado en la UV54, barrio La Madre

Figura 32. Valores de mercado en la UV55, barrio Fexpocruz

Viendo estos valores, todos cumplen la estadística, y esto es natural por la poca cantidad

de terrenos en cada UV, pero si realizamos un análisis estadístico de todos en conjunto al

pertenecer al mismo distrito podríamos ver alguna variación, veamos:

 218

De estos datos podemos observar una variación significativa de los 294.1 $/m² desde el

valor más bajo, al valor más alto. Bien, haciendo el análisis estadístico considerando todos los

antecedentes obtenemos lo siguiente:

No cumple con el coeficiente de variación, sobrepasa el 15%. En este sentido se

entiende que existe una dispersión de los valores de mercado y, analizándolo a simple vista

(dado que los valores están ordenados de mayor a menor), vemos que los valores de la UV 54

son los que tienen mayor diferencia respecto a los otros, y eso lo comprobamos siguiendo el

procedimiento planteado en la Fase IV en su paso 3.

La mediana de los valores obtenidos es de 419.91 $/m² (valor correspondiente a la UV53

y que vemos es repetido porque en ese lote antecedente se encontró que se tenían dos lotes

juntos ofertados por el mismo dueño al mismo precio), y siguiendo con el procedimiento de

descarte de antecedentes, se procede a eliminar los valores extremos que generen mayor

dispersión de valores:
 219

Probable muestra depurable=| Mediana−extremo superior|

Probable muestra depurable=| Mediana−extremo inferior|

Entonces:

Probable muestra depurable :01−55−FX 01=|419.91−338.22|=81.69 $ /m²

Probable muestra depurable :01−54−LM 02=|419.91−632.32|=212.41 $ /m² En este

caso eliminamos la muestra 01-54-LM02 por ser el lote que genera mayor diferencia absoluta y

es, a su vez, el lote cuyo valor de mercado no se adapta a la realidad del mercado estudiado.

Entonces veamos si cumplimos con la estadística nuevamente:

Vemos que sigue sin cumplirse la estadística, y que el coeficiente de variación apenas se

redujo un poco, en este sentido, tenemos que analizar nuevamente la depuración de muestras, y

aunque a simple vista ya nos podemos dar cuenta que el terreno que genera mayor diferencia

absoluta con la mediana de los valores (el cual ahora es de 405.28 $/m²) será el del extremo

inferior correspondiente al lote 01-54-LM01, pero comprobémoslo:

Probable muestra depurable :01−55−FX 01=|405.28−338.22|=67.06 $ /m ²

Probable muestra depurable :01−54−LM 01=|405.28−612.25|=207.13 $/m ² Bien,

eliminemos entonces de las muestras, el lote 01-54-LM01, y realizando nuevamente el análisis

estadístico tenemos:
 220

Ahora sí cumple, tenemos que el coeficiente de variación es de 8%, cuyos valores de

mercado comprenden a las UV 55 y 53, mismos cuyo valor de mercado representativo es su

promedio al haber cumplido la estadística, este valor es:

Para entender qué cualidades comprenden este valor de mercado, basta con revisar las

planillas de lote idealizado de las UV correspondientes a ellas (53 y 55) mostradas anteriormente

en las figuras 28 y 26. De ellas, se extrae que las principales cualidades de la zona que merecen

el valor de mercado de 384.68 $/m² son las siguientes:

 Ambas UV cuentan con equipamiento básico, pocas áreas verdes, el stock

edificado es bueno y no cuentan con servicios de salud, un servicio muy

importante.

Siguiendo con este proceso de análisis, y ya entrando a ver la UV 54, podemos concluir

varios puntos sobre la marcada diferencia de precios entre estas desde el punto de vista de la

UV54:

 Analizando la estadística y la diferencia de precios entre las UV`s que es de

294.1 $/m², la unidad vecinal 54 correspondiente al bario La Madre no es

comparable con las unidades vecinales 53 y 55 que se encuentran a lado suyo.

Esto se puede entender al ver las planillas de lote idealizado de cada uno de

ellos donde se encuentran diferencias en especial sobre las cualidades

extrínsecas, siendo las más notorias en diferenciarse respecto a las 53 y 55, las

siguientes: el equipamiento urbano es completo, la calidad del stock edificado

que se tiene es buena y de lujo, existen áreas verdes en buena proporción, la

accesibilidad peatonal es buena y adecuada en las vías perimetrales a la UV, y

por último, se tienen calles que cuentan con seguridad privada en varias de sus

calles.

 Por lo visto, se podría concluir que el elemento generador de plusvalía en esta

UV 54 barrio La Madre se debe al buen equipamiento urbano al ser completo, la

 221

calidad del stock edificado bueno y lujoso existente, la buena proporción de

áreas verdes y la seguridad privada que existe en la varias de sus calles.

 Sin embargo, también podría interpretarse los valores de mercado de esta UV de

otra manera, dado que se tienen solamente dos terrenos antecedentes en la UV, y

al ser por lo menos tres los requeridos para tener un mínimo de razonable

estudio de mercado en una zona. Los valores de estos son de 612.25 $/m² para

01-54-LM01 y de 632.32 $/m² para 01-54-LM02, valores que si bien son muy

similares, es posible que si no estén ajustados a la realidad de su zona en cierta

medida, así como también puede que si lo estén pero presentando un cierto

sobreprecio.

Además, el antecedente 01-54-LM02 se trata de un terreno cabecero de gran

superficie ubicado en esquina y sobre la avenida Roca y Coronado (avenida

definida como estructura vial principal de la ciudad), vamos su planilla desde la

base de datos:
 222

Mientras que por otra parte, el lote antecedente 01-54-LM01 se trata de un lote

esquinero dentro de la UV, con un valor de mercado similar al anterior

mostrado:

Figura 34. Planilla del lote antecedente 01-54-LM01

 223

Finalmente sobre esta unidad vecinal 54, podríamos entender mejor su comportamiento

de mercado al recopilar mayores datos sobre la misma a partir de la consulta a otras fuentes de

información como ser las empresas inmobiliarias y los peritos tasadores de la ciudad.

3.4. Zona norte de alta plusvalía

La zona norte de la ciudad es muy conocida por tener un movimiento económico

inmobiliario muy fuerte en los último 15 años, tiempo en el cual se consolidó como la zona de

mayor plusvalía y de mayor crecimiento urbanístico con una calidad por encima de la media,

llegando a consolidar múltiples proyectos inmobiliarios de condominios cerrados llegando hasta

los más lujosos de la ciudad.

Esta realidad se ha puesto en estudio al recabar información en varias unidades vecinales

en esta zona, misma que responde a ser el Distrito municipal 5 en las cuales se estudiaron las

unidades vecinales siguientes:

 UV 72, 73, 74 comprendidas entre el 6to y 7mo anillo del distrito.

 UV 78 y 79 comprendidas entre el 7mo y 8vo anillo.

 UV 333A y 331 ubicadas en la zona este del distrito, entre los anillos 6to y 7mo.

 UV 332 y 333 ubicadas en la zona este del distrito, entre los anillos 7mo y 8vo.

Imagen 15. Unidades vecinales estudiadas en la zona Norte, DM-5

 224

Ahora veamos los resultados obtenidos:

Figura 35. Valores de mercado en la UV72, barrio Las Gemas

Figura 36. Valores de mercado en la UV73, barrio Florida

Figura 37. Valores de mercado en la UV74, barrio Clara Cuta

 225

Figura 38. Valores de mercado UV 78, barrios Jenecherú, Aerosur

y Universitario Norte

Figura 39. Valores de mercado UV79, barrios San Martín y Cotas Norte
 226

Figura 40. Valores de mercado UV331, Canal Pedro Vélez

Figura 41. Valores de mercado UV332, barrio Bella Vista

Figura 42. Valores de mercado UV333. Urb. Las Magnolias

Figura 43. Valores de mercado UV333A, barrio José Serrate

 227

Viendo los resultados obtenidos, algunas unidades vecinales no cumplen con el

coeficiente de variación al sobrepasar el 15%, estas UV`s son la 79 y 331, el resto si cumple,

pero con detalles importantes que se explican a continuación con un análisis para cada caso.

3.4.1. UV79, barrio San Martín

En esta UV tenemos dos barrios identificados, donde tenemos una diferencia de valores

de mercado del más bajo al más alto de 131.92 $/m². La estadística nos permite interpretar la

existencia de valores incoherentes en la UV, sea de un barrio u otro, pero la incoherencia está

allí. Ahora, como ya lo hemos visto anteriormente, tenemos que identificar cuál es aquel valor

de mercado que me está generando la variación; ya teniendo la práctica del procedimiento

planteado por la metodología, podríamos ver a simple vista que, respecto a la mediana de la

muestra (en este caso de 231.36 $/m²), el valor que genera mayor dispersión es la muestra del

extremo inferior correspondiente al terreno antecedente del barrio San Silvestre 05-79-SM01,

donde la diferencia con la mediana es de 61.96 $/m², pero esto no es así, no hay que confiarse en

la “simple vista’, si hacemos la diferencia con respecto a la muestra del extremo superior

correspondiente al lote 05-SM-03 (ubicado en el mismo barrio), la diferencia absoluta respecto a

la mediana es de 69.36 $/m².

Vemos que la mayor diferencia absoluta se da en el lote antecedente del extremo

superior de la muestra 05-SM-03 y no así con el que “aparentemente” (por simple vista) era la

muestra del extremo inferior. En este sentido, se procede a eliminar de nuestras muestras a dicho

antecedente 05-SM-03. Ahora veamos si cumplimos con la estadística:

 228

Ahora si se cumple, y para este caso, ahora el valor de mercado para la zona es de

246.29 $/m² (promedio de las muestras).

¿Significa esto que el lote antecedente eliminado de las muestras tiene sobreprecio? Es

muy probable que sí, mientras que a la vez, como ya se ha concluido antes en el acápite anterior

para la zona limítrofe de la mancha urbana, puede que el terreno tenga características intrínsecas

o extrínsecas claramente marcadas respecto a los demás en su zona, veamos entonces la planilla

de este terreno eliminado así como la planilla de lote idealizado de la zona para conocer las

diferencias entre ellas que justificarían el sobreprecio de este:

Figura 44. Lote 05-79-SM03 descartado

 229

Ahora veamos la planilla del lote idealizado de la zona:

Figura 45. Lote idealizado de la zona valorada DM5: 05-79-SM

 230

Viendo y considerando las planillas, se identifica una diferencia especial, y podemos ver

en las notas del antecedente 05-79-SM03 que el terreno fue vendido por el monto de 75000$,

mismo que con una superficie de 486 m², se tendrían 154.321 $/m² de terreno, pero que por el

proceso de homogeneización con respecto a los demás antecedentes de su zona alcanza a tener

un valor de 162.00 $/m².

El hecho de obtener un dato de una transacción inmobiliaria reciente como la que se

registró con este lote significa que el valor de mercado en la zona debería rondar valores

similares a los 154.321 $/m², algo que no ocurre porque el momento en que se obtuvieron los

datos donde estos sin ser homologados, oscilaban los siguientes valores de mercado:

Vemos en la tabla anterior que el lote eliminado posee un valor lejano a la realidad de

los demás en su zona, y esta tendencia se mantiene al ver los mismos una vez homogeneizados:
 231

Por lo tanto, a raíz de este caso en particular podríamos concluir lo siguiente:

 Según lo establecido por las teorías y la metodología propuesta en la fase III,

paso 1: “Obtención de valor de oferta de los antecedentes hallados”, subtítulo

“Datos a recopilar de una venta reciente”, en la que expresamos la siguiente

aclaración: “…cuando el terreno ya fue vendido, se deberá averiguar el precio

al que se vendió ya que este será el valor de mercado de ese terreno sin duda

alguna al ser un evento real, histórico, es decir una venta comprobada

realizada, una transacción reciente”; según esto, se interpreta que el valor de

mercado de terreno en la zona en estudio (05-74-SM) es de 154.321 $/m² porque

es un monto aceptado por el ofertante y pagado por el comprador, es decir, el

mercado se acomoda o actualiza a este valor de mercado.

 Teniendo presente lo anterior, los otros valores de mercado ofertados en la UV

tienen aparentemente un sobreprecio marcado, y si los ofertantes hubieran

facilitado el dato (difícil de conseguir casi siempre) de ¿cuánto tiempo llevan

queriendo vender sus terrenos en esa zona por el precio que piden? Sería más

claro dar una respuesta suponiendo por ejemplo que, si la mayoría lleva más de

1 año y medio queriendo vender su terreno por el precio que se recabó y estos

oferentes son siempre consultados por posibles compradores pero que nunca han

llegado a comprar en el periodo de más de 1 año y medio, se puede decir con

claridad que el precio que piden los oferentes son irreales, son sobrevaluados o

con sobreprecio y no podrán venderlos hasta que los rebajen desde los 280 $/m²

(valor más alto pedido en la zona) hasta un precio similar a los 154.321 $/m² por

concepto de terreno vendido en esa zona (una muy fuerte rebaja de precio según

este caso a raíz del antecedente vendido recientemente).

 232

 Por otra parte, si se analiza con detenimiento este antecedente recientemente

vendido y lo comparamos con los demás de su zona, notaremos que el lote

recientemente vendido es un buen lote, ubicado sobre avenida distribuidora

local pavimentada sobre la cual el transporte público transita, así como es un

lote ideal (medial y regular) con un buen frente de 18 metros y con fondo sin

exceso de 27 metros, cualidades relevantes y que son las más básicas y motivos

por los cuales un comprador elige comprar un lote: el simple hecho de que la vía

está pavimentada, el tamaño es bueno y el transporte es prácticamente

inmediato. En cambio, independientemente de las cualidades de los demás lotes

de la zona, ellos de entrada ya son mucho más costosos que este y ninguna

persona con sentido común aceptaría pagar por un lote similar a este (o peor)

por un monto mayor que el que se ofreció por este.

Para terminar con esta unidad vecinal, se recomienda tener cuidado con los valores de

mercado ya que será necesario comparar los precios de esta UV con los de sus vecinas y ver si

existe grandes variaciones que se justifiquen como lo ocurrido con el lote anteriormente

estudiado. También se aconseja consultar a otros tasadores y a empresas inmobiliarias sobre los

precios que manejan en esta UV para comparar los precios. Sólo tomando en cuenta las

consideraciones mencionadas se podrá emitir un mejor juicio u opinión sobre el valor de

mercado que esta UV merece en realidad.

3.4.2. UV 331, zona Canal Pedro Vélez

Esta UV fue tomada en cuenta para el estudio del presente trabajo por una cualidad poco

presente en la ciudad, esta es la cercanía de la misma a un equipamiento urbano desvalorizador,

en este caso la UV se encuentra a lado de las lagunas de oxidación Norte o planta de tratamiento

de aguas residuales.

Antes entrar en materia sobre los valores de mercado obtenidos en esta zona se

explicarán la configuración de la zona y su adaptabilidad en el uso de vivienda que tiene

 233

designado la misma según su uso de suelo. Bien, es interesante el hecho de que a pesar de que

las lagunas están a lado de esta UV, no se identificó en ningún momento de la inspección de la

zona malos olores, cosa que sí ocurre en la proximidad a las lagunas del parque industrial donde

al estar a unos dos manzanos de cercanía ya se sienten los olores (claro que el fenómeno de

viento incrementa más el radio de acción de estos malos olores), y bien, esto se debe a que, a

diferencia de las lagunas del parque industrial, las de la zona Norte tienen una barrera perimetral

de árboles “gruesa” la cual actúa como filtrante del aire. Esto es muy importante porque se

podría considerar que la UV en discusión sea motivo de tener precios de mercado inferiores

respecto a cualquier otra zona por el hecho de estar a lado de las lagunas de oxidación. En la

imagen 16 se puede apreciar la barrera arbórea de las lagunas así como la UV en cuestión es la

resaltada en rojo.

Ahora sí entrando en materia, en esta UV no se tiene un nombre de barrio oficial, sino

que se la conoce más por “zona Canal Pedro Vélez” y nos referiremos a ella con ese nombre. En

dicha zona se identificaron los valores anteriormente mostrados (figura 39) en la cual tenemos

una diferencia de valores de mercado del más bajo al más alto de 81.57 $/m². La estadística nos

permite interpretar la existencia de valores incoherentes en la UV porque no se cumple con el

coeficiente de variación.
 234

Ahora, como ya lo hemos visto anteriormente, tenemos que identificar cuál es aquel

valor de mercado que está generando la variación; ya teniendo la práctica del procedimiento

planteado por la metodología, respecto a la mediana de la muestra (en este caso de 126.33 $/m²),

identifiquemos el valor que genera mayor dispersión es la muestra comenzando con el extremo

inferior correspondiente al terreno antecedente 05-331-CPV04, donde la diferencia con la

mediana es de 47.71 $/m². Ahora hacemos la diferencia con respecto a la muestra del extremo

superior correspondiente al lote 05-331-CPV03 donde la diferencia absoluta respecto a la

mediana es de 33.86 $/m². Por lo tanto, la muestra a depurar será la muestra del extremo inferior

05-331-CPV04 al ser el que tiene mayor diferencia absoluta. Ahora veamos si cumplimos con la

estadística:

Vemos que no sigue sin cumplir, y en este caso ya no vale la pena hacer un nuevo

descarte porque tenemos sólo 3 lotes, el mínimo para evaluar en un zona según lo propuesto por

la metodología. Sin embargo, es fácil darse cuenta de que si eliminamos el antecedente del

extremo inferior 05-5331-CPV01 tendremos un valor dentro de un margen claramente razonable

porque la similitud de los valores de mercado entre el lote 05-331-CPV03 y el 05-331-CPV02 es

grande.

¿Cómo interpretamos esto? Veamos las siguientes conclusiones para esta UV:
 235

 En primer lugar se aclara que los lotes antecedentes 05-331-CPV03 y 05-331-

CPV02 son dos lotes juntos ofertados por la misma persona y que se encuentran

dentro de una urbanización cerrada en uno de los manzanos de la UV, así como

estos son de superficie irregular y ubicados en cul de sac.

Imagen 17. Lotes 05-331-CPV01 y 05-331-CPV02 irregulares

en cul de sac
 236

 Estos dos lotes carecen de varias servicios indispensables (por ejemplo, carece

de alumbrado público a pesar de existir tendido eléctrico) si se observa sus

planillas:

Figura 46. Planilla de lote antecedente 05-331-CPV02

Ahora veamos la planilla de lote idealizado de esta UV para comparar su

diferencias:
 237

Figura 47. Planilla de lote idealizado 05-331-CPV

Como podemos ver, el lote idealizado tiene mejores características que estos dos

lotes dentro de urbanización (el idealizado tiene en cuenta alumbrado público y

gas domiciliario por ejemplo, al ser servicios comunes en casi toda la zona,

además es un lote medial y regular). Por esta razón, se entiende que al momento
 238

de haber homogeneizado los dos antecedentes 05-331-CPV02 y 05-331-CPV03

ellos hayan pasado de tener inicialmente un valor de mercado de 90.00 $/m² a

subir hasta 93.94 $/m². Esto se entiende por el concepto sobre el cual funciona el

proceso de homologación, recordemos que este nos indica que si al momento de

homologar el tengo que mi antecedente posee peores características respecto al

lote que estoy valorando (lote idealizado en este caso), los factores de

homogeneización harán “subir” el valor de mi lote antecedente para que se

pueda equiparar en precio a las cualidades que debiera poseer. Y sí, esto ocurre

evidentemente así, y aunque en este caso en particular el incremento apenas es

de prácticamente 4 $/m², sí es un valor que representa la carencia de los

servicios de esos lotes y debiera ser un incremento en su valor de mercado a

considerar para suplir esa diferencia (haciendo cálculos la diferencia es de 2mil

$, siendo 90 $/m² iniciales para la superficie del lote de 507 m² teniendo

45.180,00 $ y para 94 $/m² homologados para la misma superficie teniendo

47.188,00 $)

 Respecto a los otros dos lotes antecedentes con valores de mercado de 158.71

$/m² y de 174.04 $/m² para 05-331-CPV01 y para 05-331-CPV04

respectivamente, estos dos al ser lotes que no pertenecen a alguna urbanización

privada y que son parte de la UV abiertamente, es muy posible concluir que sus

valores de mercado sean los adecuados al ser claramente diferentes a los otros

dos (a pesar de estar todos en la misma UV, pero ya vimos que el hecho de ser

lotes dentro de una urbanización privada, su valor cambia mucho). Sin embargo,

para verificar esto se necesita incrementar la muestra de terrenos en la zona y

hacer nuevamente un estudio estadístico con los nuevos terrenos. Esto último

hubiera ocurrido dado que en el momento de la inspección si se encontraron

muchos más lotes, aparte de estos 4, se encontraron otros 4 más pero que no se
 239

consideraron porque simple hecho que sus ofertantes nunca respondieron a los

llamados de celular para hacer las consultas convenientes; de lo contrario se

podría tener una mejor interpretación de los valores de mercado de la zona.

 Respecto al último comentario de la conclusión anterior, también se hace notar

la elevada importancia que se tiene para realizar cualquier estudio de mercado, y

es la de poder ser atendidos por los oferentes para recabar la información

porque, sencillamente, sin información no se puede hacer nada.

3.4.3. Las demás UV´s de la zona norte estudiadas

Si volvemos a ver los valores obtenidos en las UV´s 72, 73 y 333, notaremos que

cumplen con el coeficiente de

variación con un valor prácticamente

cero %. Esto se debe a la escasez de

los terrenos disponibles para la venta

en dichas zonas al haber sido

ocupadas en su totalidad, todo está

urbanizado.

El caso de la UV72 del

barrio las Gemas (zona UCEBOL)

apenas se encontraron 4 lotes, todos

juntos y ofertados por un mismo

oferente a un mismo valor de

mercado en donde, a través de la homogeneización, dos y dos de ellos tienen valores diferentes

por cualidades diferentes, ya que dos miran a un parque distrital y otros dos no, por mencionar

una diferencia en la que la vista del paisaje urbano es importante. Pero lo que se quiere hacer

notar es esa carencia de terrenos hallados en la zona por la razón de que es una zona muy bien

equipada en todo sentido y en algún momento debió ser una zona de altísima demanda.
 240

Respecto a la UV73, sólo se encontró un lote en venta, y en este caso, la UV tiene

muchas carencias en su pavimentación, la mitad de ella cuanta con este beneficio, además que la

zona tiene una importante cantidad e inmueble destinados al uso de talleres, galpones y

probablemente usos industriales en dichas instalaciones, usos de suelos NO permitidos según el

CUO para dicha zona, lo cual influye significativamente en el aspecto visual que la UV tenga en

general (aunque estos inmuebles mal usados se concentran en la zona sur y este de la UV). Para

saber si el valor de mercado en esta UV es el adecuado será necesario compararlo con la UV más

próxima a ella y que tenga similares características. En este caso, eso lo podemos hacer con la

UV74, veamos si los valores en esta UV son similares a los de la 73 (figura 40).
 241

Bueno, podemos ver que sí ya que encontramos valores que oscilan desde los 245.16

$/m² hasta los 374.23 $/m² y que cumplen con la estadística; son valores que similares al

Figura 48. Lote idealizado UV73, barrio Florida

encontrado en la UV73. Por lo tanto, para esta UV73 el valor de mercado puede oscilar en el

mismo rango que los de la UV74 dependiendo la similitud que ambas posean. Esto se puede

analizar comparando sus respectivas planillas de lote idealizado de cada una de ellas:
 242

Figura 49. Lote idealizado UV74, barrio Clara Cuta

La mayor similitud se da en el stock edificado y en los servicios básicos (aunque en la

UV73 no se encontró gas domiciliario), fuera de ello, no hay más coincidencias, claramente la

UV73 tiene más desventajas. Entonces, ¿qué podemos hacer con el valor de mercado único

encontrado en esta UV? Pues fuera de lo que ya se ha recomendado anteriormente en otras UV´s

(acudir a otros tasadores y empresas inmobiliarias y consultar valores para comparar), en este
 243

caso se puede hacer lo siguiente: dado que ambas UV´s están lado a lado y comprendidas entre

los mismos anillos (6to y 7mo), además de tener en común una avenida que las conecta

claramente (figura 49), podemos adoptar el valor de mercado promediado de la UV74 en la 73,

siendo este el valor de 298.33 $/m² y no así el obtenido homogeneizado de 307.98 $/m². Si bien

la diferencia entre ellas es poca , es plenamente justificado la adopción del valor de mercado

promediado de la otra UV por todas las razones anteriormente explicadas.

Figura 50. UV73 y 74 conectadas por una misma avenida

3.5. El distrito industrial

Respecto al parque industrial de la ciudad, no se pudo encontrar terrenos disponibles

para la venta, lo que sí se encontró fueron unos 3 lotes con edificación de Galpón o Nave
 244

industrial en su interior, un elemento que no es parte del presente trabajo, dado que los valores

de mercado de terrenos industriales con galpones ya incluyen el valor del galpón o nave

industrial, y este valor es desconocido, teniendo así la imposibilidad de aplicar la metodología

porque para hallar el valor de mercado de terrenos con edificación se debe aplicar otra

metodología adecuada a estos casos.

Por otra parte, para no dejar en vilo el estudio del terreno industrial, se dará una serie de

pautas a seguir en base a los estudiado en la bibliografía especializada y lo que diversos autores

recomiendan en el trato del valor de mercado en zonas industriales:

 Dado que los terrenos industriales en las ciudades más grandes de cada país se

encuentran en su mayoría ocupados, hallar vacantes es complicado. A raíz de

ello es que tasadores aplican otra metodología para la valuación de inmuebles en

zonas industriales, este es el Método de residual estático, o también el

dinámico, que tiene otro tipo de consideraciones.

 El método residual estático obtiene los valores de mercado a partir del proyecto

inmobiliario que se tenga, sea a futuro o en retrospectiva. El método utiliza tanto

el proyecto inmobiliario como tal, así como su proyecto financiero donde se

tienen estimadas las utilidades del proyecto.

La definición como tal del método es la siguiente: Es un método para calcular la

valoración de un terreno edificable o de un bien inmueble; se trata de calcular el

precio máximo que un promotor estaría dispuesto a pagar para llevar a cabo una

promoción con el mayor y mejor uso posible.

El valor del suelo se obtiene como diferencia entre el precio de venta de los

edificios acabados y los diferentes costos y beneficios del proceso de

promoción, construcción y venta.

 Dado que la industria tiene inversores de gran capital, siempre tendrán un

proyecto de construcción de la fábrica o industria que desean materializar y así

 245

como tienen en mano el proyecto financiero donde se aprecia las utilidades

futuras que se deban alcanzar y que hacen fiable el proyecto.

 A razonamiento del autor del presente trabajo, se puede intuir que el método de

comparación aplicado al mercado industrial probablemente tenga muchas más

dificultades que cualquier otro método debido a que, por lo visto en la

bibliografía especializada, el valor de mercado que un inmueble industrial

pudiera adquirir para su oferta variará en función de la rentabilidad que se le

pueda aprovechar, así como de las edificaciones que existan en el mismo predio

en el caso de que estuvieran edificados porque se tendría que analizar si el uso

de las edificaciones que se tuvieran serían o no favorables, aprovechables para

el futuro comprador inversor.

Y estos casos si se dan en la realidad, y esto es motivo de impedimento para

poder hacer una tasación profesional con el método de mercado porque no sería

posible comparar inmuebles industriales cuando las rentabilidades que los

mismos deban generar pueden variar para cada inversor industrial, es decir, las

consideraciones de la tasación van un paso más allá del simple hecho de aplicar

el método de comparación y usar factores de homogeneización entre los escasos

terrenos industriales vacantes en el parque.

3.6. Incidencia de valores de mercado entre la metodología tradicional versus la

propuesta.

Para entender la magnitud de las incidencia en la obtención de los valores de mercados

entre una metodología u otra, se necesitan trabajar con varios datos para obtener valores

representativos de un porcentaje de incidencia, lo cual se desearía obtener.

Sin embargo, esto no será posible de obtener en el presente trabajo porque la cantidad de

datos obtenidos no es representativa de toda la ciudad porque sólo se han considerado 4 distritos

de los 12 existentes (debido a la necesidad de recursos humanos para bordar un trabajo como ese
 246

así como por el efecto pandemia COVID-19 que persiste en el año en transcurso de la

elaboración del presente trabajo), cuando lo recomendable para hacer este estudio de incidencia

es trabajar con datos de todos los distritos de la ciudad.

De todas maneras, a continuación se muestran algunos ejemplos para evidenciar la

diferencia de los valores que se obtienen al momento de aplicar la metodología tradicional

versus la propuesta.

La metodología tradicional de sondeos

En el método tradicional se procede a buscar terrenos en venta y sólo anotar los números

de los ofertantes de los terrenos en venta que se encuentren en la zona. Con estos datos se

procede a consultar a los oferentes sobre su precios y con todos ellos registrados, se realiza un

promedio con todos ellos, obteniendo así el valor de mercado.

Ejemplos de aplicación de las dos metodologías

Tomamos como primer ejemplo, el que ya se vio en el acápite 8.2.1. UV239, con sus

valores de mercado:

Supongamos que se hayan encontrado los mismos terrenos que

los hallados por la metodología propuesta, estos fueron los ya

mostrados con anterioridad (vistos a lado) y que al aplicar la

metodología propuesta, se obtuvo que el valor de mercado es de 74.45

$/m².

Bien, el método de sondeos lo que hace es consultar a los ofertantes los precios de sus

terrenos (a veces consideran consultar por rebajas) y con todos los datos obtenidos, ponderan el

valor directamente, en este sentido se tendría que se obtuvieron los siguientes precios: 27,000.00

$; 27,000.00 $; 25,000.00 $; 29,000.00 $ y 38,000.00 $.

27000+27000+25000+ 29000+38000
Valor de terrenos= =29.200 $ de terreno
5
 247

Ese valor usualmente es divido entre la dimensión típica de un terreno, la más usada es

de 360 m2 (12m de frente por 30m de fondo), veamos:

29200
Valor de mercado= =81.11 $/m ²
360

En este caso se diferencia que de haber obtenido 74.45 $/m² a través de la metodología

propuesta versus 81.11 $/m2 por el método de sondeos, hay una variación de prácticamente 6

$/m2, un residuo importante si entendemos esto con la siguiente aplicación de su valores al

terreno:

Para la zona estudiada, los lotes típicos son de 360m² (12x30):

Valor del terreno 1=360∗74.45=26.802 , 00 $

Valor del terreno 2=360∗81.11=29.200 , 00 $

¡La diferencia es de 2.398,00 dólares! Un monto muy importante para cualquier bolsillo

de un ciudadano promedio. Montos que para el primer caso, es un valor obtenido a raíz de una

metodología científica, y la otra, a raíz de una metodología básica de sentido común y sin

considerar criterios profesionales sobre la tasación de inmuebles.

Por otra parte, aquí se ve muy claramente el porqué de la sensibilidad del valor unitario

de mercado de terreno, y en sí de cualquiera, sean valores unitarios de construcción o en

conjunto, recordemos que para una superficie fija, su valor final de mercado será incrementado o

decrementado en grandes magnitudes cuanto mayor o menor sea el valor unitario ($/m²) o

viceversa.

Veamos un segundo ejemplo con lo ocurrido en la UV246. En este caso se encontraron

valores de mercado de terrenos sobre avenida, así como se encontraron valores de terrenos

ubicados en el interior de la UV sobre calles secundarias. Para ser más prácticos, se toma como

base utilizar la superficie típica del método de sondeos para todo los ejemplos a continuación,

superficie de 360 m².

 248

Los valores obtenidos a través de la metodología propuesta para los terrenos sobre

avenida fueron:

El promedio de estos es de 133.447 $/m².

Y los valores según la metodología tradicional fueron: 162.04 $/m², 162.14 $/m² y

111.11 $/m² cuyo valor promediado es de: 145.063 $/m².

La diferencia entre ellos es de 11.617 $/m², y si lo aplicamos a un lote genérico del

método de sondeos de 360 m², tenemos que:

- Valor por la mét. Propuesta: 360 x 133.447 $/m² = 48.040,80 $/m²

- Valor por el mét. Tradicional: 360 x 145.063 $/m² = 52.222,80 $/m²

La diferencia es total es de ¡4.182,00 $! Un monto elevado y motivo de consideración

para cualquier comprador promedio.

Ahora con los valores obtenidos a través de la metodología propuesta para los terrenos

en el interior de la UV sobre calle secundaria fueron:

Cuyo promedio es de 67.717 $/m².

Mientras que por la metodología tradicional se obtuvieron: 75.00 $/m², 63.9 $/m² y 66.5

$/m², cuyo promedio es de 68.467 $/m².

 249

En este caso, la diferencia es muy baja, sólo 0.75 $/m². En este caso, se puede concluir

de otra manera no vista hasta ahora. Dado que el método tradicional no hace un estudio de

mercado científico como sí lo hace la metodología propuesta, quien aplique la tradicional nunca

sabrá entender bien si su valor obtenido es real o no porque no se usan planillas de estudio de

mercado en ese método y son pocos quienes guardan sus datos con referencias adecuadas. En

cambio, quienes apliquen la metodología propuesta sí entenderán y confiarán en los valores que

obtengan debido al uso de planillas de estudio de mercado y la aplicación del método de

comparación en su estudios de valor de mercado así como la aplicación de la ciencia estadística,

además de que la misma metodología propuesta incita a guardar toda la información en planillas

técnicas de cada terreno investigado que se pueden consultar para realizar comparaciones

adecuadas y futuras.

Un último ejemplo que veremos será el de los valores de mercado obtenidos en la UV53,

zona céntrica a lado del comercial chiriguano y frente al mercado minorista abasto, mismo que

tiene elevados precios de mercado.

Los valores obtenidos por la metodología propuesta son:

Cuyo valor promediado es de 408.493 $/m².

Mientras que por el método tradicional se obtuvo: 420.17 $/m², 416.67 $/m², 416.67

$/m² y su valor promediado es de 417.837 $/m². La diferencia entre ellos es de 9.343 $/m², y

aplicándolo a la superficie de terreno típica del método de sondeos de 360 m² tenemos:

- Valor por la mét. Propuesta: 360 x 408.483 $/m² = 147.057,00 $/m²

- Valor por el mét. Tradicional: 360 x 417.837 $/m² = 150.421,32 $/m²

 250

La diferencia es de 3.363,72 $, un monto también considerable, que puede ser motivo de

negociación con el ofertante probablemente.

3.7. La comisión inmobiliaria

Un factor importante que no se consideró en la metodología es la llamada comisión

inmobiliaria. Resulta curioso que este factor no fue encontrado ni considerado en la bibliografía

especializada dado que su importancia es significativa.

En el proceso de obtención de valores de mercado en la aplicación de la metodología, al

consultar a sus oferentes, ciertos terrenos eran ofertados por agentes inmobiliarios pertenecientes

a sus respectivas empresas, y todo conocedor del medio inmobiliario sabe que la venta de un

inmueble a través de los servicios de una inmobiliaria implica que el mismo reciba un

incremento en su valor de oferta, dado que se deben pagar los servicios de estas empresas por

medio de la venta del mismo inmueble.

En este sentido, todo inmueble ofertado por una inmobiliaria tiene un porcentaje que

incrementa su valor en el mercado. Consultando con diferentes excolegas de trabajo del presente

autor, así como consultando de manera directa a empresas inmobiliarias, resulta que el

porcentaje de comisión inmobiliaria oscila entre el 3 y 5%, es decir, que si una persona desea

vender su inmueble en 95.000 $ y recurre a los servicios de una inmobiliaria, ella hará las

consideraciones necesarias para aplicar el porcentaje, y si esta ve que será el 3% la comisión

inmobiliaria, por ejemplo, el valor de oferta inicial resultará ser de 2.850 $, teniendo en total, el

valor de oferta del inmueble en 97.850 $.

 251

En este sentido, todo los terrenos que se encontraron en venta por agentes inmobiliarios,

en su valor de mercado para proceder a los cálculos de homogeneización fueron afectados por

medio de la resta del monto de dinero que representa la comisión inmobiliaria. Este factor

vendría a ser de similar aplicación al factor de negociación, dado que como este, la comisión

inmobiliaria no es una cualidad intrínseca o extrínseca de la formación del valor de terreno sino

que es una cualidad del mercado inmobiliario como tal, así como la negociación lo es y se lo

explicó en su acápite correspondiente 7.2.3. Fase III, paso 3 subtítulo Factor de negociación. Por

lo tanto, al igual que el factor negociación, el factor de comisión inmobiliaria no son factores de

homogeneización, son factores externos de aplicación final al valor de mercado homogeneizado.

Entendiendo esto, podemos plantear que el factor de negociación será siempre menor o

igual a la unidad, representando un factor de decremento al valor de mercado ofertado, tal cual

como ocurre con el factor de negociación. La presente metodología plantea que dicho factor se

expresará de la siguiente manera:

Pof . inmb. −( P of .inmb.∗Comisión %)

F comin = ( 28)
Pof .inmb .

Donde:

F comin =Factor comisióninmobiliaria

Pof . inmb. =Precio ofertado por inmobiliaria

Comisión %=Porcentaje de c omisión inmobiliaria expresada en decimal

Nota: El porcentaje de comisión inmobiliaria varía ente el 2 y el 5%. Se

recomienda consultar sobre el valora a asignar a las inmobiliarias y a colegas
tasadores del medio
Por otra parte, si bien se acaba de decir que este factor, en conjunto con el factor de

negociación son aplicados al final del proceso de homogeneización, no existe ningún problema

en aplicarlos antes de la homogeneización, porque no tienen relación o mejor dicho porque no

actúan como homologadores. Sin embargo, se dice que se deben aplicar al final del proceso de
 252

homogeneización con la intención de poder conocer en orden el proceso de variación del valor

de mercado desde un inicio, hasta el fin. La siguiente gráfica ilustra este proceso:

Valor de mercado incial

Obtenido a través de llamada telefónica al ofertante. Se
obtiene el valor de mercado unitario incial en $/m²

Aplicación de los factores de homogeneización

Se calcula cada factor y se obtiene el Factor comparativo
promediado, este se lo aplica al valor de mercado unitario
inicial para obtener el valor de mercado homogeneizado

Aplicación del factor de negociación

Se aplica sobre el valor de mercado homogeneizado

Aplicación del factor de comisión inmobiliaria

Se aplica sobre el valor de mercado homogeneizado
recientemente afectado por el factor de negociación

Esquema 6 – Proceso de aplicación del factor de comisión inmobiliaria

4. CAPÍTULO VI – CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

 253

4.1. Comentarios previos

Las conclusiones que se pueden dar al respecto del presente trabajo son sinceramente

muchas y todas muy diversas de analizar. Dado que existen terrenos con cualidades únicas como

existen lotes con propiedades muy comunes, la manera en que el valor de mercado varía para

cada caso en específico es única. Las interpretaciones que se pueden tener de cada valor de

mercado obtenido de cada terreno pueden ser diversas porque se tienen en todo los casos

(gracias a la metodología planeada) las planillas técnicas de cada terreno en donde se describe

todas sus propiedades intrínsecas y extrínsecas.

En este sentido, resulta muy práctico tener las planillas técnicas de cada lote estudiado

ya que nos permite comparar un lote con otro y, como se tiene la información en mano de cada

lote gracias al trabajo de inspección, recopilación y trabajo de gabinete de los datos, se pueden

hacer interpretaciones sobre qué cualidades intrínsecas o extrínsecas de los terrenos generan

incremento o decremento de los valores de mercado de los mismos.

Sin embargo, no es objetivo del presente trabajo encontrar las diferencias generales de

los valores de mercados entre una zona u otra, o interpretar valores de mercado en un análisis de

sensibilidad sobre las cualidades que más hacen variar el valor unitario de un terreno. Esta tarea

debe ser abordada en un futuro trabajo de investigación el cual puede adoptar a libertad los

valores de mercado obtenidos por este trabajo para dichos estudios.

4.2. Conclusiones sobre los objetivos planteados

Sobre los objetivos planteados, podemos concluir lo siguiente:

 El objetivo general expresado como “Elaborar una metodología práctica y

adecuada a la ciudad de Santa Cruz para calcular el valor de mercado de un

terreno” es un objetivo que se ha cumplido con cabalidad y de manera

satisfactoria.

Se ha cumplido con lo expresado de “Elaborar una metodología adecuada a la

ciudad” dado que la presente abarca la temática de las normas municipales de la

 254

ciudad, la metodología posee una natural dependencia en cuanto a los criterios

de tasación que se toman en cuenta al momento de aplicar la metodología. Se

recuerda el hecho de que la metodología está basada a su vez en las cualidades

intrínsecas y extrínsecas propias de un terreno (o bien inmueble) de las cuales,

para las extrínsecas se toma en cuenta los criterios de normativa municipales

sobre uso de suelo y para las intrínsecas las normativas municipales sobre

dimensiones de lotes, por mencionar un ejemplo.

Se ha cumplido con lo expresado de “Elaborar una metodología práctica”

porque la misma no presenta inconvenientes relevantes o importantes que

impidan su aplicación, la misma tiene fundamentos en las teorías del mercado

de la economía, teorías explicadas en el fundamento teórico y a su vez,

conocimiento asimilado para su aplicación directa con este trabajo, únicamente

se debe tener la voluntad para estudiar la metodología para su uso. No existen

restricciones de naturaleza institucional porque no se depende de ellas, todo dato

necesario para la aplicación de la metodología depende exclusivamente de la

investigación de mercado que el profesional haga. Tampoco existen

restricciones de naturaleza jurídica porque las leyes municipales, nacionales y

los colegiados no coartan la libertad profesional para el desarrollo de nuevas

metodologías de tasación en el rubro.

 El objetivo específico “Proponer una nueva metodología para obtención de

valores de mercado por metro cuadrado” se ha cumplido dado que la

metodología propuesta maneja los valores de mercado en la medida unitaria por

metro cuadrado “ $/m² ”.

 El objetivo específico “Determinar el grado de incidencia de los resultados

obtenidos por el método tradicional de sondeos versus la nueva metodología

propuesta” también se ha cumplido al haber realizado la comparación entre

 255

estas dos metodologías, ello se vio en el acápite 8.6. Incidencia de valores de

mercado entre la metodología tradicional versus la propuesta.

 El objetivo específico “Crear una base de datos de precios de terrenos de la

ciudad de Santa Cruz al aplicar la nueva metodología para conocer la

situación actual del mercado inmobiliario” es otro objetivo cumplido pero a

nivel restringido por las siguientes razones:

o No es una base de datos que contempla la totalidad de la ciudad, abarca

únicamente unidades vecinales estudiadas con especial interés en los

distritos 1, 5, 8 y 12.

o El factor pandemia COVID-19 limitó la libertad de movilización por

toda la ciudad para la recopilación de datos por la razón de salvaguardar

la seguridad personal de quien escribe estas líneas, autor de este trabajo.

La base de datos se encuentra en los Anexos.

 El objetivo específico “Crear conciencia de la incidencia en que afectan la

aplicación de las normas municipales de urbanismo y obras a los valores de

mercado de terrenos” es otro objetivo cumplido, mismo que tuvo una función

dominante en la elaboración de la metodología porque como ya se ha

mencionado, la misma está basada en las normativas municipales del Código de

Urbanismo y Obras así como el Plan de Ordenamiento Territorial de Santa Cruz.

La concientización de la consideración de estas normativas y su influencia en

los valores de mercado de terrenos es una labor abordada a lo largo de la

metodología propuesta. Se hace recuerdo de lo que se planteó en el momento de

elaboración de la misma en el acápite 7.2. Metodología, donde se expresó esto:

“…está planteada con la finalidad de “hacer un viaje para el tasador” en el

cual él vea, conozca, entienda, se concientice y desarrolle un criterio propio

 256

con fundamento sólido al respecto y pueda aplicarlos en toda situación que se

presente.”

 El objetivo específico “Incentivar la investigación en el rubro de las

valuaciones inmobiliarias” es un objetivo que se tomó en la elaboración de la

metodología cuando esta expresa referencias sobre diferentes ámbitos que no se

abordan en la presente debido a los alcances que tiene la presente (el ejemplo

más claro es el ámbito de las edificaciones, el cual está excluido de manera

directa pero que sí está presente en la metodología de manera implícita), y son

estos ámbitos no abordados los que pueden generar interés en el lector para que

tome cartas en el asunto y complemente este trabajo con nuevas propuestas y/o

correcciones, actualizaciones a la presente elaborada.

 El objetivo específico “Analizar el campo de aplicación de los estudios

obtenidos para futuros aportes investigativos” es un objetivo cumplido que se

ve plasmado más adelante en el acápite 9.5. Recomendaciones generales.

4.3. Conclusiones sobre la metodología propuesta

La metodología ha mostrado ser práctica y ventajosa en los siguientes aspectos:

 La inclusión de planillas de inspección específicas para una investigación de

mercado inmobiliario elaboradas con principios en las teorías formativas del

valor así como su compatibilidad con la extracción de sus datos para los análisis

de homogeneización por el método de comparación y su posterior comprobación

estadística, ha sido crucial en todo momento porque todas estas fichas o

planillas de inspección son guardadas en una base de datos, la cual con una

interfaz adecuada, nos permite ver la ficha técnica completa de cada terreno que

se haya investigado, misma planilla que sirve para conocer y entender las

motivaciones y justificaciones que hacen a un terreno tener el precio de mercado

 257

que tienen los cuales pueden ser reales o irreales a su situación en su respectivo

mercado o no.

Se puede afirmar con total seguridad que sin información no hay tasación, que si

esta información no es correcta y si no son consideradas todas las variables que

intervengan según corresponda para los tres tipos de mercados que se estudian

(vivienda, comercio e industria), los valores de mercado que se puedan obtener

no podrán ser entendidos, razonados ni comparables con otros.

 En la lógica del método de comparación, el hecho de saber comparar es también

un elemento importante y que la presente metodología domina muy bien y no da

lugar a confusión ya que los tres tipos de mercados inmobiliarios (vivienda,

comercio e industria) están delimitados en todo sentido, una delimitación que no

se ve claramente en los planteamientos de los autores en la bibliografía

especializada y que ahora está resuelto.

En esta lógica, en conjunto con el anterior punto, se puede decir que saber tasar

es también saber comparar, ya que como se dijo, sin información no hay

tasación, la información que se obtenga debe ser correctamente entendida para

poder comparar, y es que esto es de ida y vuelta, ya que saber comparar

involucra a su vez el saber buscar la información, analizarla y por último

ponderar los valores de mercado obtenidos donde a su vez, para poder ponderar

se debe saber homogeneizar y, saber homogeneizar es saber comparar;

finalmente este proceso de obtención de los valores de mercado se darán por

medio de la metodología propuesta así como similares metodologías que

pudieran existir que estén basadas en el método de comparación.

 El procedimiento por fases planteado es una garantía que permite obtener

valores de mercado adecuado al mercado inmobiliario que corresponda. Esto se

debe a que la metodología hace consideraciones especiales diferentes para cada

 258

mercado con la intención de que el tasador “no se descarrile” en su análisis para

tomar consideraciones convenientes o no según los casos que se le presenten.

Al respecto, se afirma lo que se planteó en algún momento de la metodología,

que no se puede comparar peras con manzanas, o viviendas con comercios. El

mejor ejemplo de esta aseveración la tenemos en presente con el factor de

ubicación en el acápite 8.2.2. donde se hace el análisis para la UV246 donde se

evidencia que los valores de mercado para terrenos ubicados en el interior de

una UV o barrio sí pueden llegar a tener una diferencia muy marcada en su valor

de mercado respecto a terrenos que están ubicados sobre avenida. Esta diferencia

marcada se debe a que se ha comparado algo que no se debió comparar, es decir,

no se debería comparar el valor de mercado de terrenos sobre avenida con

terrenos en interior de los barrios donde sus calles son secundarias (las razones

ya se explican a detalle en el acápite ya indicado).

Esta situación sin embargo, se puede corregir si se realiza una comparación

directa entre estos dos tipos de terrenos si se aplica el método de comparación

homologando las cualidades de estos terrenos para tener su valor de mercado si

fuera necesario en el caso de que existan muy pocos terrenos en venta en la

zona.

 La información obtenida de campo es crucial, dado que por lo que se analizó en

el capítulo 8 (aplicación de la metodología), en todo momento los criterios

tomados para comparar los antecedentes provenían de las planillas técnicas de

cada antecedente, y sobre todo con mucha más razón cuando se realiza el

procedimiento de descarte de terrenos antecedentes porque para ello es

necesario comparar las cualidades de estos e identificar cuáles son las

diferencias más marcadas entre los antecedentes a descartar y los que no así

como dar su correcta justificación al momento de descartar los necesarios.

 259

El trabajo de campo es el más importante porque es allí donde se obtienen los

datos, es allí donde debe entenderse cómo están funcionando todos y cada uno

de los conceptos planteados por la metodología para poder hacer un juzgamiento

adecuado al estudiar la zona y responder a las casillas que las planillas de

inspección de mercado demandan.

Entonces, con un buen entendimiento de la teoría se hará un buen juzgamiento

en campo y esa información que se asigne en las planillas de inspección será la

que mande a la hora del trabajo de gabinete al momento de realizar el proceso

de homogeneización de los terrenos antecedentes hallados en campo.

 El concepto de lote idealizado es un concepto totalmente nuevo, ideado y creado

por el autor del presente trabajo. Este concepto no se halló en la abundante

bibliografía especializada disponible. Este concepto nació a raíz de la necesidad

de aplicar el método de comparación con algún terreno, recordemos que el

método de mercado expresa la necesidad de tener un terreno base el cual se

desea valorar y para tal efecto se buscan los terrenos en venta en la determinada

zona donde se encuentra el lote en estudio. Si bien el método de mercado no

expresa que el lote que se va a valorar es un lote idealizado porque puede serlo o

no si cumpliera ciertos requisitos que se elaboraron en la presente metodología,

el método de mercado nos dice implícitamente que para aplicarlo necesitamos

de un cliente que tenga su inmueble para valorar y nosotros los tasadores,

aplicar el método en función a ese terreno base.

Dado que el método de comparación no expresa la modalidad a trabajar en el

caso que un tasador desee conocer el valor de mercado de un barrio o zona en

cuestión, es ese hueco del método por el cual el presente autor de este trabajo

elaboró el concepto de “Lote idealizado” el cual como ya se lo explica en el

acápite 7.2.3. Fase III Trabajo de Gabinete, paso 2 Identificación del terreno
 260

exponente, nos indica que ante la carencia de tener un cliente que quiera valorar

su terreno, se adoptará una modalidad de trabajo distinta (modalidad de trabajo

2 vista en el acápite 7.2.1. Fase I, paso 1 Segunda forma de trabajo) en la cual el

tasador debe elaborar un lote ideal, un lote idealizado que adopte todas las

cualidades intrínsecas y extrínsecas de los lotes que se identifiquen en la zona a

valorar cumpliendo con un requisito fundamental: que el lote idealizado sea

siempre medial y de forma regular no importando cuán diferentes pudieran ser

el resto de las cualidades los terrenos de la zona.

 Sobre el punto anterior, todos los valores de mercado obtenidos en el presente

trabajo fueron obtenidos mediante la aplicación de este concepto, resultando

muy útil y eficiente en todo momento. En ningún momento se evidenció alguna

desventaja sobre este concepto, más bien, en todo caso, al aplicarlo se obtienen

planillas de lote idealizado los cuales muestran las cualidades que se

identificaron con mayor relevancia de la zona en estudio en el momento de la

inspección, además de recordar que los antecedentes de una zona se valúan

respecto a las propiedades de este idealizado y el valor de mercado obtenido es

el representativo de la zona estudiada de donde se tiene registradas todas sus

cualidades.

 Sobre la teoría de los corredores de valor presente en la metodología,

lamentablemente no se pudo aplicar al no encontrar lotes en venta ofertados en

el tiempo que se realizaron las inspecciones en las zonas identificadas como

tales (esto se vio en el acápite 8.2.2. Unidad vecinal 246). Sin embargo, como se

explicaba en su acápite de estudio correspondiente (8.2.2.), es posible aplicar

este concepto a los inmuebles que contengan edificación, es decir, la teoría de

los corredores de valor abraza las dos situaciones de la configuración básica

inmobiliaria, estas son: lote o terrenos en venta (sin edificación) y los inmuebles
 261

con edificación (lote + edificación). Sobre esta última situación, sería

interesantísimo ver el comportamiento de los valores de mercados de inmuebles

con edificación en corredores de valor dado que las consideraciones al respecto

son mayores por el hecho de existir edificación, esta es una recomendación y

que se explicará cómo podría abordarse en el siguiente acápite.

Siguiendo con esta teoría, retomamos lo concluido en el acápite 8.2.2., esto es

que el simple hecho de no encontrar terrenos en venta en un corredor de valor se

debe a la naturaleza del mismo, dado que el corredor de valor al ser una “banda”

(similar al concepto de “faja” de uso mixto que expresa el C.U.O.) única de una

zona en específico, esta es a la vez un fenómeno inmobiliario generador de alta

demanda y, esta siempre será la primera zona de un barrio, UV o de una ciudad,

en urbanizarse y equiparse para el comercio dado que es allí donde el comercio

tiene actividad y genera por tanto, un movimiento económico importante,

motivo de su estudio y origen como teoría.

 Sobre la aplicación de la metodología en terrenos de uso industrial. Esto no fue

posible debido a que no se encontraron y los hallados fueron lotes con grandes

galpones industriales en su interior lo que limita la aplicación de la metodología

propuesta dado que la misma no considera a las edificaciones.

 Sobre los valores de mercado obtenidos, todos llegan a sufrir variaciones

durante el proceso de homogeneización, variaciones en el margen dentro del

30%. Esto porque la mayoría de los factores de homogeneización corrigen u

homologan los valores dentro de ese margen. Puede alcanzar hasta un 50% en

algunos casos cuando las diferencias entre un lote y otro sobre el cual se

compara son muy marcadas, sobrepasar estos rangos nos indica que el terreno

que se compara va siendo cada vez menos comparable con el otro porque la

interpretación de esta variación de 50% (producto de un proceso de

 262

homogeneización) resulta ser o un incremento o decremento del valor unitario

de mercado desde su valor original.

 Sobre los factores de homogeneización, No se debe asustar el tasador cuando

vea individualmente que los factores de homogeneización llegan hasta valores

de 1.7 (incremento de 70%) o de 0.6 (decremento de un 40%) por mencionar un

rango. Lo que debe hacer el perito es analizar si dicho factor tiene relación o no

entre los lotes que está comparando. Por ejemplo, tenemos un lote a valorar de

800 m² de superficie y otro en la zona, un antecedente con superficie de 230 m²,

en el momento de aplicar el factor superficie, este llega a 1.7 del lote comparado

respecto al que se desea valorar; esto significa que el de menor superficie tiene

una desventaja por su superficie y necesita incrementar su valor de mercado en

un 70% para poder equipararse con el lote que se está tasando.

Además, el tasador debe recordar que abran otros factores de homologación que

serán similares así como abran otros que radicalmente sean diferentes (como en

el ejemplo anterior), pero que el factor de homologación final que se aplica es el

promedio de todo los otros y en la práctica, y también como se ha visto en todo

los lotes estudiados en la presente metodología, los factores finales de

homologación llegan a estar en el rango de 0.80 y 1.20 a raíz de que son

promedios, y rara vez llegan a ser valores más altos, y serán más altos cuando

menos se parezca un lote respecto a otro con el que se lo compara, lo cual nos

dice que tal vez estamos comparando dos lotes que no deberían compararse y

eso se conocerá al ver sus cualidades intrínsecas o extrínsecas en la medida que

varias de ellas varíen radicalmente entre los antecedente comparados.

 El factor de negociación resulta ser el que más influye en el valor de mercado

final que se obtenga a través de la homogeneización de antecedentes. Esto se

debe a que tal factor se aplica después de haber aplicado el factor comparativo
 263

promedio (resultado de promediar los múltiples factores de homogeneización) al

valor de mercado inicial. Este factor de negociación siempre será menor a la

unidad al tratarse de una relación que expresa la diferencia de precios.

Esto significa, que siempre se tendrán dos factores importantes que cambiarán el

valor de mercado ofertado inicialmente, el primero es el factor comparativo

promedio que incluye a todo los factores de homogeneización y que por tal

naturaleza, es el factor que homogeniza las cualidades de los terrenos

antecedentes a las cualidades del terreno a valorar. Mientras que el segundo

factor importante, el de negociación, modifica al valor de mercado ofertado ya

homogeneizado por el anterior primer factor, al corregir el precio ofertado por la

rebaja que sufre a causa de la negociación.

 Se han presentado casos en los cuales terrenos homogeneizados resultaban

teniendo un factor comparativo promediado igual a la unidad. Esto significa que

los terrenos antecedentes homogeneizados respecto al lote idealizado o lote a

valorar son iguales, son homogéneos, son semejantes en todas su cualidades

intrínsecas como extrínsecas, razón por la cual todo los factores de

homogeneización son igual a la unidad y su promedio lógicamente será la

unidad con lo cual el valor de mercado inicial del terreno ofertado será el mismo

al final del proceso de homogeneización.

Si esta situación se da en la mayoría de los terrenos ofertados en una

determinada zona, significará que dicha zona presenta una igualdad en todas sus

condiciones, sean estas favorables o no para el mercado que atiendan (vivienda,

comercio o industria).

 Los factores de homogeneización, los aplicados y explicados por la metodología

son los considerados más influyentes, y pueden aplicarse otros más o no de

cualquier otro autor, no hay problema con eso, lo que si se debe tener en cuenta
 264

son las razones del porqué aplicarlo. Por ejemplo, el factor desniveles, pendiente

y accidentes topográficos fueron factores que no se utilizaron en ningún

momento porque la ciudad de Santa Cruz es una ciudad de topografía plana,

favorable para la edificación de cualquier proyecto.

 Sobre la incidencia de valores obtenidos a través de la metodología propuesta y

la tradicional: esto se vio con detalle en el acápite 8.6, de lo cual rescatamos los

siguiente: si bien las diferencias vistas con algunos ejemplos allí que oscilaban

una diferencia de valor unitario entre los dos métodos de casi 10 $/m², al

momento de aplicar el valor unitario a la superficie de terreno, se pueden

encontrar variaciones de todo tipo, desde los 2.000 $ hasta los 4.500 $ del total

del precio de terreno en los ejemplos vistos. Montos que no son pequeños, y que

a cualquier persona le sacude el bolsillo, son montos que la mayoría de las

personas consiguen ahorrar en solo un año o dos.

Por otro lado, es de esperarse que si los factores de homogeneización presentan

ajustes en el orden del 0% al 30% (casos extremos y muy poco frecuentes llegan

al 50%) sobre los valores iniciales sin homologar, los resultados unitarios

tendrán una variación en ese orden. Por ejemplo si el factor de homogeneización

final de un terreno es de 1.23 y su valor de mercado inicial era de 150 $/m², al

aplicar el factor de homogeneización se tendrá un incremento al mismo del

23%, teniendo 184.50 $/m² como valor de mercado final.

 Resulta muy interesante el caso de la UV 72 de la zona Norte, zona UCEBOL.

De todas las zonas estudiadas en el presenta trabajo, esta UV resultó ser la que

tiene el mejor equipamiento urbano, stock edificado y mejor paisaje urbano.

Teniendo todas estas cualidades, con especial mención por su equipamiento

urbano, resulta ser que esta zona tiene un valor de mercado actual de 190.23

$/m² el cual es inferior al de los demás cercanos a esta UV, si se avanza a la UV

 265

72 y 73 que están a su lado, estas UV tienen valor de mercado de 307.98 $/m² y

298.33 $/m² respectivamente. Son precios que superan por mucho al de la UV

72, hablamos de que valen 117.75 $/m² y 108.1 $/m² respectivamente más que

ella y esto es muy interesante porque tanto la UV 73 como 74 son zonas cuyo

equipamiento no es el mejor y sus zona no están con todas su calles

pavimentadas como en la 72 sí lo están.

Con esto podemos ver que el mercado tiene actitudes curiosas donde a veces no

tienen un sentido coherente. Sin embargo, también puede deberse a que los

ofertantes en estas zonas están ofreciendo precios fuera de lo que deberían o

precios por debajo de lo que deberían también. La decisión comparativa de los

valores a utilizar y si vale confiar o no en ellos necesitará de un contraste con los

precios que otros peritos tasadores y empresas inmobiliarias tengan de la zona

con el objetivo de filtrar mejor los precios que se obtuvieron para dichas zonas

por el presente trabajo (en especial la UV 72 de la UCEBOL dado que si

recuerda lo visto en su acápite correspondiente 8.4.3., se sabe que el valor de

mercado obtenido en esta zona proviene de un único ofertante con 4 terrenos

juntos y que necesita de mayor análisis comparativo con los precios de otros

tasadores e inmobiliarias).

 El acceso a la información resulta ser en algunas ocasiones un proceso que

requiere astucia así como de paciencia ya que la única manera de recabar el dato

del precio de oferta que el ofertante hace de su inmueble es

hablando/conversando directamente con el y esto se hace por medio de llamada

telefónica, virtual o presencialmente y para cualquiera de estos casos, existen

problemas como la falta de respuesta de los ofertantes ante los llamados que se

hacen y las consultas, algunas veces, se tardan días en conseguir los datos

porque se encuentran ocupados, o se olvidan.

 266

Se dice que requiere astucia porque siempre es posible entrar a una negociación

sobre el precio de oferta y conseguir ese dato amerita tener desarrollada esta

habilidad. Ser carismático, atento, amable y usar un lenguaje adecuado facilita la

obtención de datos.

 Finalmente, respecto a la cantidad de terrenos antecedentes necesarios para

hacer un buen estudio, tal y como se había planteado en la metodología, son tres

los mínimos para ello (su debida justificación está explicada en el acápite 7.2.4.

Fase IV paso 1 Homogeneización de antecedentes, requisito número cuatro)

resultando ser una tendencia que se ha cumplido superando los 8 terrenos

hallados en ciertas zonas de la ciudad, pero que por el lado de las zonas

céntricas, se cumple a duras penas y en casos como la UV 53 y 54 de la

Fexpocruz y barrio La Madre, no se cumple porque son zonas consolidadas, lo

que hace imposible hacer un estudio estadístico para las mismas

individualmente. Si bien se llegaron a obtener todo los datos por medio de la

metodología propuesta, al ser escasos los hallados en dichas UV´s (dos en una y

dos en la otra), el análisis estadístico no se puede efectuar y una solución a ello

es que podría realizarse por medio de la consideración de los valores de

mercado de ambas zonas en conjunto ya que estas dos UV al estar lado a lado, y

por ser consolidadas, son evidentemente comparables (esto se analizó en su

acápite correspondiente 8.3. Zonas céntricas, UV 53 y 54) por lo cual, es posible

adoptar como lote idealizado o al lote idealizado de la UV 54 o al de la UV 55,

y hacer el proceso de homogeneización entre todos sus escasos terrenos

llegando a tener 4 muestras y cumpliendo así el requisito planteado por la

metodología y obviamente, analizar la estadística e interpretar si los valores

obtenidos son reales, adecuados a ambas zonas o no y determinar si

efectivamente son las dos UV semejantes.

 267

Este procedimiento de comparación entre dos UV´s se puede aplicar a cualquier

otra zona de la ciudad en que la situación anterior se presente siempre y cuando

las UV´s sean adyacentes entre sí y sus características sean evidentemente por

mayoría, similares entre sí. De todas formas al hacer este procedimiento, la

estadística tendrá la última palabra como ya bien se conoce en su proceso de

interpretación de resultados por lo visto en los diferentes casos explicados en el

capítulo 8.

 Sobre la hipótesis planteada para el presente trabajo, sí se cumplieron los

supuestos expresados en ella, ya que sí se puede afirmar el cumplimiento de que

los tasadores y profesionales afines a esta rama de la valuación inmobiliaria,

ahora tienen un sistema de tasación que puede ser empleado sin subjetividad en

la valorización de los terrenos. A su vez, se cumple lo planteado en la hipótesis

de que la presente metodología es un nuevo aporte técnico a los peritos

valuadores de manera que se eliminaría la obtención de valores sin sustento o

respaldo técnico dado porque la nueva metodología aporta los suficientes

criterios técnicos y científicos adecuados a la realidad urbana de la ciudad de

Santa Cruz.

Los valuadores tienen una herramienta práctica para aplicar en la profesión e

incrementar su nivel de confianza como peritos. Además de que se cuenta con

una pequeña base de datos fiable sobre la cual se puede evaluar la situación del

mercado inmobiliario actual como resultado de la aplicación directa de la

metodología propuesta.

4.4. Conclusión general

Los valuadores son quienes tienen en sus manos una gran parte de la responsabilidad en

la regulación de los valores de mercado inmobiliario. Dado que son ellos quienes en sus

tasaciones deben corroborar el cumplimiento de las normas de urbanismo y obras al estudiar los
 268

inmuebles que valoran, son los tasadores quienes deberían tener el conocimiento de las

posibilidades y limitaciones que los bienes inmuebles tienen en cuanto a su rentabilidad porque

esta estará en función de varias variables como el uso de suelo o la altura de edificabilidad

permitida en ciertas zonas de la ciudad, por mencionar algunas.

Por experiencia del autor del presente trabajo, se puede decir que la formación de todo

profesional interesado en el rubro de la valuación inmobiliaria debe darse de la mano del estudio

de sus ciencias respectivas obligatoriamente porque es en la teoría donde se entiende todo el

comportamiento del mercado en primer lugar, porque es el mercado quien da vida al rubro

inmobiliario así como la mecánica de materiales da vida al rubro de la ingeniería estructural. En

segundo lugar, es en la teoría donde el criterio del tasador es formado, como ocurre naturalmente

en cualquier profesión, la teoría siempre es fundamental. Además, algo de lo que se ha podido

evidenciar al aplicar la presente metodología en las zonas de la ciudad estudiadas, se puede

afirmar que el hecho de hacer un trabajo donde su aplicación es el mercado inmobiliario, en la

práctica, los tasadores al momento de aplicar las teorías a la realidad notarán que es el mercado

donde ellos mismos se van formando, y esto resulta ser una interacción interesante: siempre el

campo de aplicación real termina siendo el lugar donde se adquiere la experiencia, y sí, toda la

metodología propuesta interactúa con naturalidad en la práctica porque es compatible, real y

objetiva en su aplicación, sí funciona.

Se considera satisfactorio afirmar que se ha eliminado gran parte del elemento

“subjetividad” en la tasación inmobiliaria, ya que esta es una de la razones por las cuales los

profesionales o quienes se dedican al rubro muchas veces obvian y desconsideran su importancia

o sencillamente evitan solucionar este problema. Además, es la subjetividad la razón principal

por la cual el autor del presente trabajo decidió abordarlo como investigación para darle una

solución.

Se ha podido ver que la subjetividad se elimina cuando se adquiere conocimiento

científico, conocimiento respaldado por datos reales e históricos, cuando se adquiere un criterio
 269

bien fundamentado en teorías del rubro, conocimiento y criterios que están abordados en toda la

metodología. Si bien están disponibles mucha bibliografía sobre la tasación y los métodos a

aplicar, no se encuentran en ellas procedimientos completos, análisis de criterio,

compatibilización de las teorías entre sí, interpretación de estas para cada caso. Esta metodología

abarca todo aquello y lo concentra en un procedimiento muy útil, práctico, concentrado y

objetivo.

Al momento que un profesional desee aplicarla, no tendrá excusa para no saber

interpretar los valores de mercado, humildemente se considera que la metodología aborda con

objetividad y claridad todas las consideraciones que se debieran tomar para cualquier caso que

se pudiera presentar al momento de tasar, y si bien existen algunas falencias, estas se pueden

resolver por medio del estudio que se requiera y las soluciones que se pudieran encontrar,

siempre y cuando sean basadas en el método de comparación (esta metodología se fundamenta

en ella), serán compatibles con la presente metodología dado que la misma es flexible a adoptar

nuevos criterios y consideraciones para su mejoramiento.

Es muy importante indicar que la presente metodología funciona también con el método

de reposición que se emplea para tasar las edificaciones (este se aplica sólo a ello). Existe un

procedimiento que se aplica cuando se quiera obtener el valor del terreno de un inmueble con

edificación en el cual el tasador puede optar por, una vez tasado el inmueble, realizar la

diferencia del valor final obtenido con el valor de las edificaciones existente para así obtener el

valor de mercado del terreno. Ahora, si el tasador hubiera aplicado la presente metodología para

hallar valores de mercado de terrenos en una zona muy bien consolidada donde encontró pocos

lotes en venta, podría hacer una comparación de los valores de mercado obtenidos por la

presente metodología con los valores de mercado de terreno que haya obtenido de inmuebles

ofertados en la misma zona (que poseen edificación) a través del método de reposición al cual se

le resta el valor de las edificaciones tal cual se mencionó hace un momento. Esto significa que

ambos métodos se pueden apoyar muy bien dado que uno servirá para obtener valores de
 270

terrenos sin edificación (la metodología propuesta) como el otro servirá para obtener valores de

mercado de los terrenos que ya cuenten con edificaciones (método de reposición). Este último

(método de reposición), como se acaba de describir, sería muy útil de aplicarlo en zonas que no

se encuentren terrenos en venta, dado que es natural encontrar inmuebles con edificación en

venta en mayor cantidad que terrenos simplemente, y se conoce que los inmuebles con

edificaciones ofertados por un determinado precio, dicho precio incluye no sólo a las

edificaciones, sino al terreno en sí; en este entendido es que entiende que si es posible aplicar el

procedimiento anteriormente descrito, de aplicar el método de reposición y obtener el valor de

terreno por medio de la resta del valor ofertado del inmueble total (ya tasado) menos el valor de

las edificaciones, y así obtener el del terreno. Este procedimiento se aplicaría con todo tipo de

inmuebles ofertados en una determinada zona y lo útil de esto es que, al tener los datos de todos

en la zona de la misma manera, se podrá aplicar la metodología propuesta por este trabajo para

corroborar si los valores ofertados de los terrenos son adecuados o no, y hacer las

interpretaciones que correspondan así como los ajustes de homogeneización necesarios para

obtener un valor de mercado final de la zona.

4.5. Recomendaciones sobre la metodología

La metodología propuesta tiene una notoria falencia en cuando a la manera de abordar

su aplicación en los usos de suelo industriales. Las razones al respecto están explicadas en el

acápite 7.2.2 Fase II Trabajo de campo, subtítulo Equipamiento Urbano. Si bien se dan

orientaciones adecuadas sobre los criterios a considerar en la valorización de estos inmuebles

industriales, en el acápite 8.5 El distrito industrial, se recomienda la aplicación de otro método

para la tasación de estos inmuebles, se recomienda aplicar el método residual estático, muy

usado en estos inmuebles por su naturaleza a nivel de proyecto industrial.

En este entendido, se recomienda realizar futuros estudios aplicando este método (el

método residual estático) para la extracción de los valores de terreno industrial.

 271

Sobre los corredores de valor, cuando se lo aplique a inmuebles con edificación se

recomienda hacer un estudio de rentabilidad económica de las edificaciones existentes en el

terreno para analizar si estas son adecuadas o no para el uso más eficiente que se le pueda dar al

inmueble según las características que el corredor de valor posea. Esto porque nos puede dar una

idea más clara sobre el valor de mercado que se deba aplicar para el inmueble.

Otra recomendación se puede dar en la búsqueda de una mayor practicidad en cuanto a

los múltiples conceptos propuestos en el estudio de mercado sobre la manera de evaluar las

variables, esto con la finalidad de poder universalizar conceptos y criterios, así como de poder

avanzar en este rubro con nuevos aportes conceptuales o puntos de vista que quizá no se

tomaron en cuenta en el presente trabajo.

Por otra parte, sería interesante abordar un tema de investigación en el cual al aplicar la

presente metodología, se determine qué zonas son comparables entre sí a un nivel más detallado,

poder establecer que zonas de la ciudad son económicamente homogéneas. En este sentido,

deberían coincidir tendencialmente, por lo menos, el perfil socioeconómico caracterizador del

barrio o zona, su nivel de accesibilidad económica y situación respecto al centro urbano, el tipo

y calidad de stock edificado predominantes, normales, de la edificación, así como el grado de

amenidad o deseabilidad del entorno urbano (en función a los servicios públicos existentes, nivel

de contaminación, calidad de la urbanización y abundancia de espacios libres, entre otros).

Hacer comparaciones entre los niveles de incremento y decremento de los valores de

mercado a nivel distrital, hacer análisis de sensibilidad de valor de mercado para proyecciones

futuras a fin de determinar la potencial evolución del mercado inmobiliario y otros temas más

relacionados.

Por último, una aclaración importante: es posible que los interesados en el tema

encuentren en la bibliografía especializada los denominados “coeficiente de corrección”, que no

son los mismo que los factores de homogeneización. Los factores de homogeneización sólo son
 272

parte del proceso de obtención de valor de mercado del inmueble, y no son parte ya del proceso

de tasación como tal.

Recordemos que una tasación inmobiliaria tiene dos partes: la investigación de mercado

para obtener los valores ofertados y la aplicación del método de reposición para las

edificaciones. Algo que no se ha mencionado en ningún momento en la presente metodología es

que, cuando uno ya tiene los valores de mercado, puede considerar “castigar” o “premiar” los

valores obtenidos tanto al terreno o como a las edificaciones en ella. La aplicación de los

coeficientes correctivos depende del tasador y generalmente son usados cuando se tiene duda o

incertidumbre de los valores que obtuvo en el mercado. Sin embargo, si el tasador aplicara la

metodología propuesta, no tendría la necesidad de aplicar estos coeficientes porque confiaría

plenamente en los valores de mercado que obtuvo por medio de la metodología.

Los coeficientes de corrección son números con similar valor numérico a los que se

obtienen a través de los factores de homogeneización, pero que se adoptan a voluntad del tasador

según la condición del inmueble tasado amerite y la duda o incertidumbre que tenga al mismo

tiempo sobre la confiabilidad de los datos obtenidos. Estos coeficientes se aplican de otra

manera: ellos se deben multiplicar directamente al valor de mercado final, no existe proceso de

homogeneización porque, si bien es también otra forma de aplicar el método de comparación,

los coeficientes correctivos son más parte de la tasación final y no así del proceso de obtención

de valor de mercado como lo son los factores de homogeneización. Los coeficientes correctivos

no homologan terrenos comparables entre sí, sino que “castigan” o “premian” al valor final de

mercado obtenido después del estudio de mercado. Un libro que se recomienda estudiar al

respecto donde se abordan las diferencias de usar factores de homogeneización y coeficientes

correctivos es el libro “Valoración inmobiliaria, métodos y aplicaciones (España e

Iberoamérica)” de los autores Aznar, González, Guijarro y López (2012, editorial Universitat

Politécnica de Valencia).
 273

4.6. Recomendaciones generales

Dado que la metodología presente es bastante teórica y que requiere de mucha

interpretación y criterio, se recomienda estudiar las ciencias urbanísticas, sociales y económicas

para obtener una visión mucho más amplia a manera de que la interpretación de esta

metodología sea más eficiente, más objetiva y sencilla de aplicar.

También se recomienda estudiar bien el Código de Urbanismo y Obras, sobre todo para

quienes estén interesados en el tema, se puede elaborar una metodología para tasar las

edificaciones a través del método de reposición apoyándose de la influencia que tienen las

normativas edificacionales según su zona y todo lo que mencione el código sobre las

edificaciones, dado que la presente metodología ya hizo aplicación de influencia de las normas

pero sólo para los terrenos, no se consideró la edificación.

Se recomienda estudiar de manera independiente los factores de homogeneización del

método de comparación para determinar si los mismos se adaptan a la realidad de nuestro

mercado ya que estos factores provienen de diversos autores de otros países, y varios de ellos

que se aplican la presente metodología provienen del Órgano de Normalización Técnica de

Costa Rica. Quizá varíen en cierto grado, pero su estudio requerirá de mucho trabajo estadístico,

una labor propuesta para los interesados en el rubro.

Bibliografía

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 278

ANEXO A

Base de datos obtenida

HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES Características intrínsecas Factores de ho
Antecedentes Frente Fondo Superficie Precio unitario Frente
Nro. Código DM UV Barrio Antecedente Venta/Oferta Precio ($) Precio Negociado (Fr) (Fo) (A) ($/m2) Ubicación (Ffr)
1 01-53-VR01 1 53 Villa Rosario 1 Oferta 125000 120000 8.50 35.000 297.50 420.17 Medianero 1.090
2 01-53-VR02 1 53 Villa Rosario 2 Oferta 200000 195000 15.00 32.000 480.00 416.67 Medianero 0.946
3 01-53-VR03 1 53 Villa Rosario 3 Oferta 200000 195000 15.00 32.000 480.00 416.67 Medianero 0.946
4 01-54-LM01 1 54 La Madre 1 Oferta 340000 0 26.71 22.460 600.00 566.67 Esquinero 0.703
5 01-54-LM02 1 54 La Madre 2 Oferta 2570400 0 92.71 39.607 3671.96 700.01 Cabecero 0.600
6 01-55-FX01 1 55 Fexpocruz 1 Oferta 130000 0 15.00 26.500 397.50 327.04 Medianero 0.946
7 01-55-FX02 1 55 Fexpocruz 2 Oferta 574070 0 50.76 30.000 1522.80 376.98 Cabecero 0.697
8 05-72-LG01 5 72 Las Gemas 1 Oferta 90000 0 15.26 31.000 473.06 190.25 Medianero 0.942
9 05-72-LG02 5 72 Las Gemas 2 Oferta 90000 0 15.26 31.000 473.06 190.25 Medianero 0.942
10 05-72-LG03 5 72 Las Gemas 3 Oferta 90000 0 15.26 31.000 473.06 190.25 Medianero 0.942
11 05-72-LG04 5 72 Las Gemas 4 Oferta 90000 0 15.26 31.000 473.06 190.25 Medianero 0.942
12 05-73-BF01 5 73 Florida 1 Oferta 182000 0 19.50 31.800 620.10 293.50 Medianero 0.904
13 05-74-CC01 5 74 Clara Cuta 1 Oferta 95000 92000 12.00 30.000 360.00 263.89 Medianero 1.000
14 05-74-CC02 5 74 Clara Cuta 2 Oferta 675000 0 75.00 36.000 2700.00 250.00 Cabecero 0.632
15 05-74-CC03 5 74 Clara Cuta 3 Oferta 1098400 0 60.00 64.400 3864.00 284.27 Medianero 0.669
16 05-74-CC04 5 74 Clara Cuta 4 Oferta 85000 82000 10.00 30.000 300.00 283.33 Medianero 1.047
17 05-74-CC05 5 74 Clara Cuta 5 Oferta 85000 82000 10.00 30.000 300.00 283.33 Medianero 1.047
18 05-74-CC06 5 74 Clara Cuta 6 Oferta 85000 82000 10.00 30.000 300.00 283.33 Medianero 1.047
19 05-74-CC07 5 74 Clara Cuta 7 Oferta 625519.5 0 19.46 108.000 2101.90 297.60 Esquinero 0.748
20 05-74-CC08 5 74 Clara Cuta 8 Oferta 153600 0 12.00 35.000 420.00 365.71 Medianero 1.000
secas Factores de homologación
HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES Características intrínsecas Factores de homo
Precio unitario Frente
Antecedentes Factor exceso de fondo Factor Fr 2 calles Factor desniveles Factor pendiente Factor ubic.Mz.
FrenteFactor sup. Factor
Fondo formaPrecio
Superficie irreg. unitario
Factor forma regular Factor esquina Factor ServPub
Frente
($/m2) Ubicación Nro. (Ffr) DM UV
Código (Ffo)Barrio (Ffv)
Antecedente (Fnc)
Venta/Oferta Precio ($) (Fs)
Precio Negociado(Fu) (Fr) (Fa)
(Fo) (Fforirreg)
(A) ($/m2) (Fforreg) Ubicación (Fe) (Fsp)
(Ffr)
420.17 Medianero 1.090 1 53
1 01-53-VR01 0.989
Villa Rosario No aplica
1 No aplica 125000No aplica120000 1.000 8.50 0.939
Oferta 35.000 No aplica 420.17
297.50 0.779 Medianero
No aplica 1.000
1.090
416.67 Medianero 0.946 1 53
2 01-53-VR02 No Villa
aplicaRosario No aplica
2 No aplica 200000No aplica195000 1.000 15.00 1.100
Oferta 32.000 No aplica 416.67
480.00 1.083 Medianero
No aplica 1.000
0.946
416.67 Medianero 0.946 1 53
3 01-53-VR03 No Villa
aplicaRosario No aplica
3 No aplica 200000No aplica195000 1.000 15.00 1.100
Oferta 32.000 No aplica 416.67
480.00 1.083 Medianero
No aplica 1.000
0.946
566.67 Esquinero 0.703 1 54
4 01-54-LM01 No aplica
La Madre No aplica
1 No aplica 340000No aplica 0
Oferta 0.950 26.71 1.257
22.460 No aplica 566.67
600.00 1.574 Esquinero 1.079 1.000
0.703
700.01 Cabecero 0.600 1 54
5 01-54-LM02 No aplica
La Madre No aplica
2 No aplica 2570400
Oferta No aplica 0 0.717 92.71 No aplica No aplica 700.01 No aplica Cabecero 1.131
39.607 3671.96 1.000
0.600
327.04 Medianero 6 0.946 1 55
01-55-FX01 No aplica
Fexpocruz No aplica
1 No aplica 130000No aplica 0
Oferta 1.000 15.00 1.083
26.500 No aplica 327.04
397.50 1.107 Medianero
No aplica 1.000
0.946
376.98 Cabecero 7 0.697 1 55
01-55-FX02 No aplica
Fexpocruz No aplica
2 No aplica 574070No aplica 0
Oferta 0.926 50.76 No aplica No aplica 376.98 No aplica Cabecero 1.079
30.000 1522.80 1.000
0.697
190.25 Medianero 8 0.942 5 72
05-72-LG01 No aplica
Las Gemas No aplica
1 No aplica
Oferta 90000No aplica 0 1.000 15.26 1.083
31.000 No aplica 190.25
473.06 1.128 Medianero
No aplica 1.000
0.942
190.25 Medianero 9 0.942 5 72
05-72-LG02 No aplica
Las Gemas No aplica
2 No aplica
Oferta 90000No aplica 0 1.000 15.26 1.083
31.000 No aplica 190.25
473.06 1.128 Medianero
No aplica 1.000
0.942
190.25 Medianero 0.942 5 72
10 05-72-LG03 No aplica
Las Gemas No aplica
3 No aplica
Oferta 90000No aplica 0 1.000 15.26 1.083
31.000 No aplica 190.25
473.06 1.128 Medianero
No aplica 1.000
0.942
190.25 Medianero 0.942 5 72
11 05-72-LG04 No aplica
Las Gemas No aplica
4 No aplica
Oferta 90000No aplica 0 1.000 15.26 1.083
31.000 No aplica 190.25
473.06 1.128 Medianero
No aplica 1.000
0.942
293.50 Medianero 0.904 5 73
12 05-73-BF01 No aplica
Florida No aplica
1 No aplica 182000No aplica 0
Oferta 1.000 19.50 1.108
31.800 No aplica 293.50
620.10 1.285 Medianero
No aplica 1.000
0.904
263.89 Medianero 1.000 5 74
13 05-74-CC01 No aplica
Clara Cuta No aplica
1 No aplica
Oferta 95000No aplica 92000 1.000 12.00 0.955
30.000 No aplica 263.89
360.00 1.072 Medianero
No aplica 1.000
1.000
250.00 Cabecero 0.632 5 74
14 05-74-CC02 No aplica
Clara Cuta 1.0982 No aplica 675000No aplica 0
Oferta 0.926 75.00 No aplica No aplica 250.00 No aplica Cabecero 1.085
36.000 2700.00 1.000
0.632
284.27 Medianero 0.669 5 74
15 05-74-CC03 No aplica
Clara Cuta No aplica
3 No aplica 1098400
Oferta No aplica 0 1.000 60.00 No aplica No aplica 284.27 No aplica Medianero
64.400 3864.00 No aplica 1.000
0.669
283.33 Medianero 1.047 5 74
16 05-74-CC04 No aplica
Clara Cuta No aplica
4 No aplica
Oferta 85000No aplica 82000 1.000 10.00 0.899
30.000 No aplica 283.33
300.00 0.979 Medianero
No aplica 1.000
1.047
283.33 Medianero 1.047 5 74
17 05-74-CC05 No aplica
Clara Cuta No aplica
5 No aplica
Oferta 85000No aplica 82000 1.000 10.00 0.899
30.000 No aplica 283.33
300.00 0.979 Medianero
No aplica 1.000
1.047
283.33 Medianero 1.047 5 74
18 05-74-CC06 No aplica
Clara Cuta No aplica
6 No aplica
Oferta 85000No aplica 82000 1.000 10.00 0.899
30.000 No aplica 283.33
300.00 0.979 Medianero
No aplica 1.000
1.047
297.60 Esquinero 0.748 5 74
19 05-74-CC07 0.704
Clara Cuta No aplica
7 No aplica 625519.5
Oferta No aplica 0 0.950 19.46 No aplica No aplica 297.60
108.000 2101.90 0.720 Esquinero 1.053 1.000
0.748
365.71 Medianero 1.000 5 74
20 05-74-CC08 No aplica
Clara Cuta No aplica
8 No aplica 153600No aplica 0
Oferta 1.000 12.00 1.005
35.000 No aplica 365.71
420.00 0.993 Medianero
No aplica 1.000
1.000
HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES Características intrínsecas Factores de hom
rreg. Factor forma regular Factor esquina Factor ServPub Factor tipo vias Factor pav Factor Eq.Urb. Factor paisaje Factor comparativo promedioFrente
Antecedentes Valor ajustado
Fondo Factor neg. Valor
Superficie Precioajustado
unitariopor neg. Valor ajustado final Frente
) (Fforreg) (Fe)Nro. (Fsp) DM UV (Fv)
Código Barrio(Fpav) (Feq) Venta/Oferta
Antecedente (Fpu) Precio ($) Precio (Fcp)
Negociado (Fr)(VA: $/m2)(Fo) Fofer
(A) (VANeg:
($/m2) $/m2) (VAF: $/m2)
Ubicación (Ffr)
0.779 No aplica1 01-53-VR01
1.000 1 531.069 Villa Rosario 1.00 11.00 0.80
Oferta 125000 0.981
120000 8.50 412.15 35.000 0.960297.50 395.66
420.17 395.66
Medianero 1.090
1.083 No aplica2 01-53-VR02
1.000 1 531.000 Villa Rosario 1.00 21.00 1.00
Oferta 200000 1.021
195000 15.00 425.55 32.000 0.975480.00 414.91
416.67 414.91
Medianero 0.946
1.083 No aplica3 01-53-VR03
1.000 1 531.000 Villa Rosario 1.00 31.00 1.00
Oferta 200000 1.021
195000 15.00 425.55 32.000 0.975480.00 414.91
416.67 414.91
Medianero 0.946
1.574 1.079 4 01-54-LM01
1.000 1 541.000 La Madre 1.00 11.20 1.00
Oferta 340000 1.080
0 26.71 612.25 22.460 No600.00
aplica No aplica
566.67 612.25
Esquinero 0.703
No aplica 1.131 5 01-54-LM02
1.000 1 541.069 La Madre 1.00 21.20 1.15
Oferta 2570400 0.903
0 92.71 632.32 39.607 No3671.96
aplica No aplica
700.01 632.32
Cabecero 0.600
1.107 No aplica6 1.000
01-55-FX01 1 551.069 Fexpocruz 1.00 11.00 1.00
Oferta 130000 1.034
0 15.00 338.22 26.500 No397.50
aplica No aplica
327.04 338.22
Medianero 0.946
No aplica 1.079 7 1.000
01-55-FX02 1 551.069 Fexpocruz 1.00 21.00 1.00
Oferta 574070 0.954
0 50.76 359.71 30.000 No1522.80
aplica No aplica
376.98 359.71
Cabecero 0.697
1.128 No aplica8 1.000
05-72-LG01 5 720.876 Las Gemas 1.00 11.30 1.20
Oferta 90000 1.005
0 15.26 191.12 31.000 No473.06
aplica No aplica
190.25 191.12
Medianero 0.942
1.128 No aplica9 1.000
05-72-LG02 5 720.876 Las Gemas 1.00 21.30 1.20
Oferta 90000 1.005
0 15.26 191.12 31.000 No473.06
aplica No aplica
190.25 191.12
Medianero 0.942
1.128 No aplica 1.000
10 05-72-LG03 5 720.819 Las Gemas 1.00 31.30 1.20
Oferta 90000 0.995
0 15.26 189.34 31.000 No473.06
aplica No aplica
190.25 189.34
Medianero 0.942
1.128 No aplica 1.000
11 05-72-LG04 5 720.819 Las Gemas 1.00 41.30 1.20
Oferta 90000 0.995
0 15.26 189.34 31.000 No473.06
aplica No aplica
190.25 189.34
Medianero 0.942
1.285 No aplica 1.000
12 05-73-BF01 5 731.000 Florida1.10 11.00 1.20
Oferta 182000 1.049
0 19.50 307.98 31.800 No620.10
aplica No aplica
293.50 307.98
Medianero 0.904
1.072 No aplica 1.000
13 05-74-CC01 5 741.142 Clara Cuta 1.00 11.20 1.00
Oferta 95000 1.028
92000 12.00 271.34 30.000 0.968360.00 262.77
263.89 262.77
Medianero 1.000
No aplica 1.085 14 05-74-CC02
1.000 5 741.142 Clara Cuta 1.10 21.20 1.25
Oferta 675000 0.981
0 75.00 245.16 36.000 No2700.00
aplica No aplica
250.00 245.16
Cabecero 0.632
No aplica No aplica 1.000
15 05-74-CC03 5 740.876 Clara Cuta 0.30 31.20 0.80
Oferta 1098400 0.886
0 60.00 251.88 64.400 No3864.00
aplica No aplica
284.27 251.88
Medianero 0.669
0.979 No aplica HOMOGENEIZACIÓN
1.000
16 05-74-CC04 DE ANTECEDENTES
5 741.069 Clara Cuta1.00 41.20 1.20
Oferta 85000 0.999
82000 10.00 283.02 Características
30.000 300.00intrínsecas
0.965 273.04
283.33 273.04
Medianero Factores
1.047de hom
0.979 No aplica Antecedentes
1.000
17 05-74-CC05 5 741.069 Clara Cuta 1.00 51.20 1.20
Oferta 85000 0.999
82000 10.00 Frente
283.02 Fondo0.965
30.000 Superficie Precio
300.00 unitario
273.04
283.33 273.04
Medianero Frente
1.047
0.979 No aplica Nro.
1.000 Código
18 05-74-CC06 DM UV Clara Cuta
5 741.069 Barrio
1.00 Antecedente
61.20 Venta/Oferta
1.20
Oferta Precio ($) 0.999
85000 Precio
82000 Negociado10.00(Fr)
283.0230.000(Fo) 0.965
300.00(A) ($/m2)
273.04
283.33 Ubicación
273.04
Medianero (Ffr)
1.047
0.720 11.000
21
1.053 19 05-74-CC0701-53-VR01
05-74-CC09 51 74
5 741.142 53 Clara Cuta
Villa
1.00Rosario
Clara Cuta 71.20 91 1.00
Oferta 125000 0.903
Oferta625519.5
375000 0 120000
0 8.50
19.4625.67
268.59 No35.000
108.000aplica 297.50 297.60
1500.00
No2101.90
aplica 420.17
250.00
No aplica Medianero
Esquinero
268.59
Esquinero 1.090
0.631
0.748
0.993 No aplica 21.000
22
20 05-74-CC0801-53-VR02
05-78-BJ01 51 78
5 741.142 53 Clara Cuta
Villa
1.00Rosario
Jenecherú 81.20 12 Oferta 153600200000
0.80
Oferta 65000 1.023 0 195000
0 12.0015.00
9.00
374.23 32.000
36.110
35.000 480.00 365.71
324.99
No420.00
aplica 416.67
200.01
No aplica Medianero
374.23
Medianero 0.946
1.136
1.000
3 01-53-VR03
23 05-78-BJ02 51 78 53 Villa Rosario
Jenecherú 23 Oferta 200000
98000 195000
0 15.00
37.00 32.000 518.00
14.000 480.00 416.67
189.19 Medianero
Esquinero 0.946
0.671
4 01-54-LM01
24 05-78-BJ03 51 78 54 La Madre
Jenecherú 31 Oferta 340000
169408.8 0 26.71
13.31 22.460 627.44
37.940 600.00 566.67
270.00 Esquinero
Medianero 0.703
1.030
5 01-54-LM02
25 05-78-BJ04 51 78 54 La Madre
Jenecherú 42 Oferta 2570400
148535.1 0 92.71
15.00 39.607 3671.96
37.940 550.13 700.01
270.00 Cabecero
Medianero 0.600
1.000
6 01-55-FX01
26 05-78-BJ05 51 78 55 Fexpocruz
Jenecherú 51 Oferta 130000
376000 0 15.00
45.00 26.500 1710.00
38.000 397.50 327.04
219.88 Medianero 0.946
0.760
7 01-55-FX02
27 05-78-BJ06 51 78 55 Fexpocruz
Jenecherú 62 Oferta 574070
158767.1 0 50.76 No30.000
24.63 aplica 1522.80
793.26 376.98
200.15 Cabecero
Medianero 0.697
0.883
8 05-72-LG01
28 05-78-BJ07 5 78 72 Las Gemas
Jenecherú 71 Oferta 90000
81232.89 0 15.26
5.59 No31.000 473.06
aplica 405.87 190.25
200.15 Medianero 0.942
1.280
 279

HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES Características intrínsecas Factores de h

Antecedentes Frente Fondo Superficie Precio unitario Frente
Nro. Código DM UV Barrio Antecedente Venta/Oferta Precio ($) Precio Negociado (Fr) (Fo) (A) ($/m2) Ubicación (Ffr)
1 08-165-BJA02
41 01-53-VR01 18 165
53 Villa Rosario
Juana Azurduy 12 Oferta 125000
35000 120000
0 8.50
15.00 35.000
20.000 297.50
300.00 420.17
116.67 Medianero 1.090
0.904
2 08-165-BJA03
42 01-53-VR02 18 165
53 Villa Rosario
Juana Azurduy 23 Oferta 200000
75000 195000
0 15.00
16.24 32.000
30.610 480.00
497.11 416.67
150.87 Medianero 0.946
0.886
3 08-165-BJA04
43 01-53-VR03 18 165
53 Villa Rosario
Juana Azurduy 34 Oferta 200000
25000 195000
0 15.00
10.00 32.000
30.000 480.00
300.00 416.67
83.33 Medianero 0.946
1.000
4 08-165-BJA05
44 01-54-LM01 18 165
54 La Madre
Juana Azurduy 15 Oferta 340000
25000 0 26.71
10.00 22.460
30.000 600.00
300.00 566.67
83.33 Esquinero
Medianero 0.703
1.000
5 08-165-BJA06
45 01-54-LM02 18 165
54 La Madre
Juana Azurduy 26 Oferta 2570400
25000 0 92.71
13.00 39.607
30.000 3671.96
390.00 700.01
64.10 Cabecero
Medianero 0.600
0.937
6 08-165-BJA07
46 01-55-FX01 18 165
55 Fexpocruz
Juana Azurduy 17 Oferta 130000
30000 0 15.00
10.00 26.500
30.000 397.50
300.00 327.04
100.00 Medianero 0.946
1.000
7 08-165-BJA08
47 01-55-FX02 18 165
55 Fexpocruz
Juana Azurduy 28 Oferta 574070
30000 0 50.76
10.00 30.000 1522.80
300.00 376.98
100.00 Cabecero
Medianero 0.697
1.000
8 08-165-BJA09
48 05-72-LG01 58 165
72 Las Gemas
Juana Azurduy 19 Oferta 90000
27500 0 15.26
10.00 31.000
30.000 473.06
300.00 190.25
91.67 Medianero 0.942
1.000
 280

HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES Características intrínsecas Factores de h

Antecedentes Frente Fondo Superficie Precio unitario Frente
Nro. Código DM UV Barrio Antecedente Venta/Oferta Precio ($) Precio Negociado (Fr) (Fo) (A) ($/m2) Ubicación (Ffr)
1 12-246-ZE02
61 01-53-VR01 12
1 246
53 Villa
ZonaRosario
Este 12 Oferta 125000
70000 120000
65000 8.50
12.00 35.000
36.000 297.50
432.00 420.17
162.04 Medianero 1.090
1.000
2 12-246-ZE03
62 01-53-VR02 12
1 246
53 Villa
ZonaRosario
Este 23 Oferta 200000
40000 195000
0 15.00
12.00 32.000
30.000 480.00
360.00 416.67
111.11 Medianero 0.946
1.000
3 12-246-ZE04
63 01-53-VR03 12
1 246
53 Villa
ZonaRosario
Este 34 Oferta 200000
27000 195000
26500 15.00
12.00 32.000
30.000 480.00
360.00 416.67
75.00 Medianero 0.946
1.000
4 12-246-ZE05
64 01-54-LM01 12
1 246
54 La Madre
Zona Este 15 Oferta 340000
23000 0
22000 26.71
12.00 22.460
30.000 600.00
360.00 566.67
63.89 Esquinero
Medianero 0.703
1.000
5 12-246-ZE06
65 01-54-LM02 12
1 246
54 La Madre
Zona Este 26 Oferta 2570400
26000 0
25220 92.71
12.00 39.607
33.490 3671.96
391.00 700.01
66.50 Cabecero
Esquinero 0.600
0.717
6 12-246-ZE07
66 01-55-FX01 12
1 246
55 Fexpocruz
Zona Este 17 Oferta 130000
90000 0
85000 15.00 26.500
30.000 397.50
450.00 327.04
200.00 Medianero 0.946
 281

ANEXO B

Valores de Mercado de las Unidades Vecinales estudiadas

282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
 299

ANEXO C

Planillas de Inspección utilizadas en el presente trabajo

Todas las siguientes páginas son las planillas de inspección escaneadas que se

utilizaron en el presente trabajo.