MPCAC Tasacion1 U2

Tecnicatura Universitaria en
• Tasación I • Contenidista: Daniel Boveri MARTILLERO PÚBLICO, CORREDOR Y

ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS
Índice
Unidad II – 1°Parte. Estudio sistemático de la ubicación. Tasación de parcelas

urbanas con método IRAM .................................................................................. 3
Objetivos .................................................................................................... 3
Importancia de la ubicación en la tasación de inmuebles................................... 4
De las parcelas .................................................................................. 4
La incidencia inicial ............................................................................ 4
Los mapas de curvas de valores de parcelas urbanas en función de la ubicación .. 5
Tipos de mercado ........................................................................................ 7
1. Mercado de oferta o de publicación ................................................. 7
2. Mercado de realización .................................................................. 7
3. Mercado de liquidación o remate ..................................................... 7
Formación de bases de datos ........................................................................ 7
¿Cómo podremos encontrar la información? .......................................... 8
Datos para relevar ............................................................................. 8
Fichas individuales ............................................................................. 8
Un ejemplo sencillo ...................................................................................... 9
Interpretación de la hoja de cálculos para cuantificar ubicación .............. 11
¿Cómo trazar un mapa de curvas de valores de parcelas urbanas para
estudiar la ubicación? ........................................................................ 11
Introducción a los métodos de tasación ......................................................... 15
Primer método de tasación ................................................................. 16
El IRAM ........................................................................................... 16
Tasación de parcelas urbanas por el método IRAM ................................ 17
Mercado .......................................................................................... 18
Ubicación ......................................................................................... 18
• Universidad Católica de Santiago del Estero • •1•

La planilla universal de cálculos (PUC) ................................................. 18

Ejemplos ......................................................................................... 19
Unidad II – 2°Parte. Tasación de parcelas con coeficientes de medidas. Solución a
distintos problemas de tasación ....................................................................... 22
La relación frente fondo en los terrenos ......................................................... 22
Un poco de historia ........................................................................... 22
La ley de Hoffman ............................................................................. 22
Las tablas de Fitte y Cervini ............................................................... 23
Concepto de lote tipo de comparación ................................................. 24
Las tablas del Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina ................. 24
¿Cuándo usar una u otra? .................................................................. 25
Concepto de valor unitario ................................................................. 25
Tasación de terrenos con tablas de coeficientes de medidas ............................. 25
1° ejercicio: Tasación de terreno medial .............................................. 25
Tasación para expropiación parcial ................................................................ 27
Aplicación para resolver este caso del método de “antes y después” ........ 27
Tasación de franja invadida por el lindero ...................................................... 28
Tasación de terrenos con forma de martillo .................................................... 29
Terrenos en esquinas .................................................................................. 31
Bibliografía ....................................................................................................... 35

Unidad II – 1º Parte: Estudio sistemático de la ubicación.

Tasación de parcelas urbanas con método IRAM
Objetivos
En la valoración económica de todo tipo de

inmuebles hay un aspecto que tiene cada vez mayor
relevancia: se trata de la ubicación de uno de ellos
con respecto a otro u otros.
Se desarrolla en la Unidad la tasación de
terrenos urbanos, contemplando diferentes enfoques
y métodos, pero es menester determinar
previamente un método que permite calcular con
precisión el aspecto ubicación.
En este caso, lo haremos con parcelas urbanas
Figura 17. Adaptada de: y a través del trazado de mapas de curvas inspiradas
https://zartasa.com/tasacion/terrenos- en un mapa de relieve geográfico, pero que, en
fincas/ nuestro caso, será a partir de valores económicos.
A partir de obtener una base de datos, con ubicación precisa, superficie edificable e
incidencia inicial, se despeja de cada valor la ubicación cuando se ancla la superficie
edificable.
El trazado de mapa de valores venales y su y su interpretación resultan vitales en
este proceso, puesto que de la observación gráfica se arriba a una conclusión analítica.
Tasar con método implica conocer el que emplean instituciones de reconocida
trayectoria en el país: comenzando con el método propuesto por el instituto IRAM y sus
variables: Ubicación superficie edificable y tipo de mercado.
Continuamos con metodología tradicional y sus antecedentes, con la determinación
de la relación frente fondo para parcelas urbanas y aplicación de tablas de coeficientes de
medidas.
A partir de esto, se busca el valor y la solución de casos muy concretos: expropiación
de parte de una parcela, invasión linderos, terrenos con problemas de forma y parcelas
ubicadas en esquina en distintos sectores de un barrio.
Relación con otras unidades
En esta unidad se emplean conceptos contenidos en las Unidades I y II y sirve para

echar las bases para el estudio de la Unidad IV.
Palabras clave
Parcela. Ubicación. Mapa de curvas. IRAM. Superficie edificable. Mercados. Tablas de

coeficientes. Expropiación. Invasión de linderos. Forma. Esquinas.
Recursos visuales y audiovisuales de la Unidad
Una vez leído la totalidad del dosier, los alumnos observarán

 Tres presentaciones en PowerPoint

 Cuatro Videos audiovisuales

Solo después podrá desarrollar la Actividad Obligatoria
Importancia de la ubicación en la tasación de inmuebles
En la tasación de todo tipo de inmuebles,

fundamentalmente en los urbanos, la ubicación de
uno de ellos con respecto a otro u otros constituye
el aspecto más relevante para su valoración
económica.
En la materia Arquitectura y Urbanismo
realizamos un análisis pormenorizado del entorno
barrial que pueda tener un inmueble urbano y en la
unidad anterior una apretada síntesis, amanera de
recordatorio. También allí nos referimos a la
Tasación como ciencia y a llegar a su verdad a
través de la ciencia.
En esta unidad, aprenderemos a cuantificar
ubicación. Lo haremos utilizando parcelas urbanas y
Figura 18. Adaptada de:
no resolveremos este problema de manera
https://datos.comunidad.madrid/catalogo solapada o intuitiva, sino de manera científica,
/dataset/spacmaltimetria20m2000 metodológica y sistemática.
Es por eso, que seguiremos recordando
varios de los aspectos que desarrollamos en Arquitectura y Urbanismo, en este caso para
cuantificar la ubicación de manera precisa.
De las parcelas
 La identificación de una parcela urbana está dada por el número o nombre de la

calle y un número, pero como esa manera de individualización, puede cambiarse por
decisión política, es que acudimos a la invariable Nomenclatura Catastral.
 Las superficies se expresan en m2. Las encontramos oficialmente en cada provincia,
por ejemplo, en la Provincia de Buenos Aires en Carto ARBA. En todo el país: en
oficinas municipales de Catastro y también en distintos instrumentos tales como,
escrituras públicas, planos, boletas de impuestos, etc.
 El volumen edificable: determinadas por las normativas de los Códigos de
Ordenamiento Urbano con los indicadores urbanísticos, tales como FOS, FOT, altura
máxima, plano límite, retiros, pulmones de manzana, etc.
La incidencia inicial
Sabemos que quién busca comprar una parcela

urbana, es porque quiere construirla.
En el mercado inmobiliario, todo desarrollador,
inversionista, empresa constructora, cuando realiza
una búsqueda para comprar un terreno, una vez que
Figura 19. Adaptada de: determina la zona en la cual quiere desarrollar su
https://elioreproperties.com/construcci emprendimiento, lo primero que calcula es la
on-de-viviendas-en-espana/

incidencia inicial.
Debido a que es la Incidencia inicial, el primer costo de construcción, es el aporte
que el terreno le da al proyecto.
En otras palabras, el costo de construir el mismo edificio en Puerto Madero o frente a
una villa de emergencia que está a pocos kilómetros, es el mismo, porque no variarán los
precios de materiales, mano de obra, honorarios, etc., en un lugar que, en otro, pero muy
diferente serán los valores de venta de cada metro cuadrado de departamento.
Es que uno está en un entorno muy demandado y el otro no.
La incidencia inicial surge de dividir el valor de cierto terreno por su superficie
edificable.
Ejemplo:
u$s 320.000/635 m2 = u$s 503,94/m2
Es por lo que, encontramos departamentos a estrenar de hasta u$s 8000/m 2 en
ciertas zonas y por la cuarta parte en otras
Como regla general diremos que, a mayor incidencia inicial, mejor será la ubicación,
el entorno urbano en esa zona y la incidencia inicial el de Puerto Madero será mucho mayor
que el otro.
También sabemos que esto, no necesariamente es siempre así, porque muchas
veces se publica a valores muy altos, fuera de la realidad del mercado y es por eso por lo
que, esa oferta será descartada.
Todo profesional que tasa debe saber descartar todo aquello que está fuera de
precio, para no tomar.
Los mapas de curvas de valores de parcelas urbanas en función de la

ubicación
Para cuantificar ubicación, nos inspiraremos en los mapas de relieve geográfico que
estudiamos en geografía y más precisamente en las cartas topográficas.
La Cartografía es la disciplina de las Ciencias Geográficas que se ocupa de la
representación gráfica de la superficie terrestre en documentos impresos o digitales.
El Instituto Geográfico Nacional (IGN) es el Organismo Nacional responsable de la
elaboración y actualización de la cartografía básica del territorio argentino. Desde comienzos
del siglo XX ha trabajado activamente en el desarrollo de la producción de cartografía oficial
en escalas 1.50.000, 1:100.000, 1:250.000 y 1:500.000, además de diversos mapas
nacionales y provinciales en formatos especiales.
Al solo efecto ilustrativo, es que mostramos el esquema de cuál es el proceso, a
partir de la toma de imágenes, hasta que se interpreta y publica.

Figura 20. Adaptada de: https://www.ign.gob.ar/NuestrasActividades/ProduccionCartografica/proceso-de-

producci%C3%B3n-cartografica
Nuestro interés se centra en los mapas de curvas de niveles, también

confeccionados por el IGN, porque, si bien en este caso, son niveles con respecto al mar, ya
que más precisamente el nivel 0 de la Argentina está en el mareógrafo de Mar del Plata y a
partir de él, observamos que el Cerro de la gloria en Mendoza capital está a 100 metros de
altura.

https://www.fullaventura.com/las-curvas-de-
https://www.rojotse.com.co/2020/11/que-son-
nivel_0_20.php
los-mapas-topograficos.html

Tipos de mercado
En el mercado comercial, un bien se expresa en una suma de dinero que

genéricamente llamamos Monto (MT).
¿Por qué?
Porque un bien puede estar en tres mercados diferentes:
1. Mercado de oferta o de publicación
Hay precios que no pueden negociarse, tales como el transporte público o el del
combustible, pero en el mercado inmobiliario, lo normal es que se ofrezca (publique) en un
valor, para terminar, vendiéndose a un precio menor.
Técnicamente, esto se denomina Diferencial de Oferta, o más vulgarmente como
regateo.
El regateo es un tema cultural, hay sociedades en el mundo que regatean todo.
Debido a que ese diferencial de oferta se entiende que es del 10 %, en una hoja de
cálculos, cuando un monto está en el mercado de Oferta, el asimilador es 1,1
2. Mercado de realización
En este caso se realiza en dinero porque se ha vendido a un determinado precio.

El asimilador en este caso es 1
3. Mercado de liquidación o remate
¿Venderías tu casa en remate?

Seguramente no y esto se debe a que normalmente, se obtendría un precio menor
que aquel que podría arribarse si se vende con la intermediación de un Corredor
Aquí nos estamos refiriendo al remate judicial, en el cual, por un lado, el martillero
en algún momento bajará el martillo porque tiene que hacer líquido el inmueble, por otro,
en muchos lugares del país existen, en los actos de remate, la presencia de ligas de
compradores, que accionan para bajar los precios y eso figura en el boleto de compraventa
judicial.
En este caso el asimilador será 0,75
Conclusión: si por un inmueble se pretende obtener el precio de 1 peso, se lo
ofrecerá al valor de 1,1 y se venderá en remate al precio de 0,75
Formación de bases de datos
Las parcelas que formarán parte de la base de datos necesaria para poder dibujar un
mapa de curvas deben reunir estas condiciones:
 Estar baldías (también podrían estar edificadas, si es que las inmobiliarias que
las comercializan, las publiquen como terrenos)
 No deben estar en Propiedad Horizontal (a no ser que estén en un country o en
un barrio cerrado, en los cuales, debido a su naturaleza jurídica, todas las

parcelas están necesariamente sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal.
¿Cómo podremos encontrar información?
Para formar una base de datos de parcelas a la venta, podemos acudir a distintos
medios de comunicación, tales como:
 Publicaciones en los tradicionales diarios
 Portales inmobiliarios: Tales como Argenprop, Zonaprop, Liderprop, etc.
 También, Mercado libre e Instagram
 Carteleras en vidrieras inmobiliarias
 Redes de inmobiliarias agrupadas
 Carteles de venta en la vía pública
Datos para relevar
 Dirección precisa
 Valor
 Superficies y medidas
Fichas individuales
La presentación de la ficha individual de cada parcela que formará parte de la Base

de Datos para trazar el Mapa de Curvas debe contener cierta información:
 Dirección precisa
 Nomenclatura Catastral
 Valor
 Inmobiliaria que la comercializa
 URL de publicación o teléfono de quien lo ofrece
 Orientación
 Medidas del frente, contrafrente, laterales izquierdo y derecho, otras
 Superficie
 Zonificación
 FOS
 Superficie ocupable
 FOT
 Superficie edificable
 Incidencia inicial
 Servicios públicos
 Medios de transporte
 Cercanías a (equipamientos)

 Imágenes:
 Satelital de la zona, plancheta catastral, fotografías de la fachada y escenas
del barrio
Figura 23
Un ejemplo sencillo
Estudiemos ahora un ejemplo sencillo, es el caso del trazado de un mapa de curvas

de valores relativos de 5 parcelas urbanas en función de la ubicación en un barrio
cualquiera.
Un mapa de curvas no tiene que limitarse a los límites físico jurídicos de un
municipio, puede incluir todos los que se quiera.
En primer lugar, buscaremos un mapa barrial, recordando que todo mapa está
dibujado proporcionalmente.
Luego indicaremos la ubicación de los terrenos cuyo valor hemos conseguido,
identificado previamente.

Figura 24.
Dato Tipo
Inc.
Id Direc. MT Medida Superf. Zonif FOT AQ AQ MT MT red.
Inicial
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
A Mara 48 130000 11x30,55 336,05 R1 1,4 470,47 276,32 300 82896 83000
Dona al
500
B 68000 irregular 403,48 R2 1,1 443,83 153,21 300 45963 46000
vereda
impar
Calle 5
C 15500 9,5x28,33 269,14 R2 1,1 269,05 57,61 300 17283 17000
334
Calle 2
al 500
D 87000 8,66x32,8 284,05 R1 1,4 397,67 218,77 300 65631 66000
vereda
par
Calle 8
E 23000 10x26,3 263 R2 1,1 289,3 79,5 300 23850 24000
657
Tabla 1.
En la tabla que debe realizarse previo al trazado del mapa

1. Comenzaremos con la identificación de todas las parcelas con una letra
2. Buscamos la dirección precisa, ya dijimos que es por si en esa calle y a esa
altura, existe un límite de zonificación, ya que normalmente ocurre que de una
vereda se puede construir más y en la de enfrente menos. Cierto es que la
dirección es precisa si la parcela está edificada y la inmobiliaria que la tiene en
venta ofrece al inmueble como terreno, si está baldía, se indicará si está sobre la
vereda par o impar
3. Como normalmente los datos obtenidos son valores de oferta, de publicación, en
la columna de MT pondremos esos valores.
4. Sus medidas, para el caso de no poder precisarse por su forma rara, va
“irregular”
5. La superficie de todas las parcelas
• Universidad Católica de Santiago del Estero • • 10 •

6. La zonificación, según el Código de Ordenamiento Urbano.

7. El Factor de Ocupación Total
8. La superficie edificable, (AQ), con la multiplicación entre la superficie y el FOT
9. La incidencia inicial, que surge de la división MT/AQ
A partir de aquí, decidiremos un “Tipo” y de ese modo, demostraremos que, si todos
los terrenos encontrados tendrían la misma superficie edificable, como en una ecuación,
podemos despejar ubicación.
10. En esta columna, debe elegirse un número cualquiera y repetirlo en todos los
casos.
11. Este monto, se obtiene multiplicando a la Incidencia inicial por la nueva AQ, que
figura en la columna 10.
12. Por último, redondearemos de a miles, todos los números de a columna 11.
Estos números, son la conclusión de toda la tabla
Interpretación de la hoja de cálculos para cuantificar ubicación
Una vez más recordamos que la función del mapa de curvas es la de saber cuánto
mejor o peor ubicada está una parcela con respecto a otra u otras.
Cuanto más alto es el número el entorno es mejor y cuanto más bajo es, el entorno
barrial será peor. En nuestro mapa, el terreno A es el mejor ubicado y el C es el peor.
Veamos, entonces, un caso cualquiera, por ejemplo, el de la parcela B, cuya
ubicación es 46.
Con respecto a la E, comprendemos que está mejor ubicada, pero:
¿Cuánto mejor ubicada?
Esa respuesta surge de dividir al número correspondiente a la parcela a analizar,
dividido el número que le corresponde a la E.
46/30= 1,91
Significa que la parcela B está un 91 % mejor ubicada que la parcela E, porque es 91
lo que le sobra a 1.
Si ahora comparamos a la B con respecto a la D, a simple vista se entiende que está
peor ubicada, pero ¿cuánto?
46/66= 0,7
En este caso la parcela B está un 30 % peor ubicada, ya que le falta 0,3 para llegar a
1.
¿Cómo trazar un mapa de curvas de valores de parcelas urbanas para estudiar

ubicación?
En la figura de abajo, identificamos a cada terreno con la letra y con el número de la

columna de la derecha (12), desprovistas, en este caso, de los 3 últimos ceros.
A partir de aquí comenzamos con el trazado del mapa, comenzando, uniendo a cada
terreno de manera triangular, considerando que cada terreno es el vértice de un triángulo.

Figura 25.
Figura 26.
Ahora bien, ¿Podríamos trazar triángulos de otra manera?

Sí, claro, por ejemplo, uniendo B con D, formando de ese modo, un triángulo A-B-D
y otro B-D-C. Pero, entonces, debe elegirse: o bien es la opción que indica la figura o la que
acabamos de leer.
Lo que no se puede hacer es el trazado de los 2 a la vez, porque eso generaría un
cruce de catetos que se unen en un punto, y como cada punto es un terreno, diríamos que
allí hay un terreno que no existe, no está en la base de datos.
Figura 27.
En este ejemplo, para intercalar curvas, hemos decidido que sean múltiplos de 10.
¿Por qué?

Porque si bien en algunos catetos, como en el EC, y de acuerdo con la escala del
dibujo, podríamos haber intercalado múltiplos más pequeños, en el AC hubieran quedado
tan cerca, que después entorpecería la lectura e interpretación del mapa de curvas.
Es importante tener muy claro que este tema que desarrollamos a partir de gráficos
tiene luego una interpretación analítica.
Por tal motivo, es necesario conservar las proporciones adecuadas.
Puede empezarse por trazar cualquier curva, ya que una vez que han sido definidos.
1. El trazado de los triángulos
2. La intercalación de los múltiplos
El dibujo correcto no puede ser otro que el que mostramos a continuación y el
intercalado de catetos debe ser correcto para ganar precisión en el cálculo, porque si bien
un mapa de curvas tiene la función de determinar cuánto peor o mejor ubicado está un
terreno, con respecto a otro u otros, luego nos servirá para tasar una parcela con precisión.
Ahora bien, ¿Cómo saber cuál es la distancia entre una curva y otra en cada cateto?
1. Midiendo: trabajando con el cateto AB, medimos y si tuviéramos una distancia
entre el terreno A y el terreno B de 62 mm.
2. Calculando: calculamos la diferencia que hay entre el número mayor, (en
este caso 83), menos el menor, para nuestro ejemplo 46 son 37 unidades.
Entonces, si tenemos 37 unidades en 62 mm, el cálculo de distancias sería el
siguiente:
62 mm/37 unidades y si lo planteamos como una regla de 3 simple o una ecuación,
diremos que:
Si 37 unidades estarán desarrolladas en 62mm
1 unidad es 62mm/37= 1,675 mm
Viendo el ejemplo, notamos que entre el terreno B (46) y el 1er múltiplo de 10, que
es 50, hay 4 unidades, por lo tanto
¿Cuál es la medida entre 46 y 50?
4 x 1,675= 6,7 mm
Encontramos varios múltiplos de 10, o sea, de 50 a 60, también el de 60 a 70 y
además entre el 70 y el 80, en todos esos casos notamos que hay 10 unidades y por lo
tanto tendrán la misma medida.
El cálculo será 1,675x10 = 16,75 mm
Por último, como entre 83 y 80 hay 3 unidades, esa distancia surge de multiplicar a
3 x 1,675= 5,025 mm
Figura 28.
En cada cateto deberemos hacer el mismo procedimiento, para calcular las

distancias en forma correcta.

Veamos ahora el CD
En este caso, 66- 17= 49 unidades
Distancia = 46 mm
Entonces, el cálculo de 1 unidad y la siguiente, surge de: 46mm/49= 0,938 mm
Si 1 unidad=0,938, 3 unidades que hay entre 17 y 20,
0,938 x 3 = 2,814 mm
Para todos los de 10, de 20 a 30, de este a 40, y así hasta el tendrán la misma
distancia
Entonces= 0,938x10 = 9,38 mm
El último, entre 60 y 66
6 unidades x 0,938 = 5,628 mm
Es comprensible que la vista humana no tiene tanta precisión como para que
el dibujo sea perfecto, pero debemos aproximarnos a los resultados obtenidos
Figura 29.
Figura 30. Figura 31

Figura 38.
Introducción a los métodos de tasación
Existen muchísimos Métodos de Tasación, pero comenzaremos por agruparlos:

 Comparativos (directos)
 No Comparativos (indirectos)
Dentro de los métodos No Comparativos, hay dos grupos:
1. De costos
2. Rentísticos
Los métodos comparativos son más seguros y confiables, porque nos conducen
directamente al valor y son los que empleamos todos los días, inconscientemente, antes de
tomar una decisión de compras: o sea, primero comparamos distintos tipos de calidad y
precio y a partir de ahí, compramos.
En los métodos comparativos, se produce la siguiente situación
Características Valor
Bien a tasar Conocidas Desconocido
Bien comparable Conocidas Conocido
Tabla 2
Efectivamente, como de lo que debemos tasar, sus características son conocidas y su

valor desconocido, (para eso nos llaman y nos pagan), es que tendremos como
antecedentes a otros bienes, de características semejantes y conocidas, y en este caso, de
valor conocido
Primer método de tasación
Comenzaremos a desarrollar, entonces, el primer Método de Tasación, que, si

bien lo utilizaremos, en esta oportunidad, para parcelas urbanas, puede ser usado para todo
tipo de bienes: muebles, inmuebles, semovientes, intangibles, etc.
Esto se debe a que incluye una Planilla Universal de Cálculos, que, tal como su
nombre lo indica, si identificamos los aspectos más importantes que son propios y
relevantes para cada caso, por ejemplo, para tomar una decisión de compra o alquiler, y el
proceso de cálculos que se aplica para todos los casos, podemos tasar de todo.
¿Qué cosas?
Todo tipo de inmuebles, obras de arte, bienes de colección, embarcaciones,
instrumentos musicales, animales, todo tipo de tecnologías, fondos de comercio, etc.
El IRAM
El IRAM es el Instituto Argentino de

Normalización y Certificación, se trata de una
organización civil sin fines de lucro, creada en 1935
para redactar normas de calidad mínima de los más
diversos tipos de productos. Encontramos su sello con
su sigla en matafuegos, todo tipo de materiales de
Figura 39. Adaptada de: construcción, cosméticos, electrodomésticos,
https://www.iram.org.ar/ medicamentos, y en muchos servicios.

No es una institución oficial gubernamental, no

depende, entonces, ni del Estado Nacional ni de
provincias ni municipios, sin embargo, por el prestigio
que el IRAM ha logrado a lo largo de su historia, es que
en las licitaciones públicas se cita a cuáles son los
números de sus normas que los proveedores deben
respetar.
https://www.lacteoslatam.com/inocuid Es el representante argentino en la ISO, que en
ad/53-salud/2859-
%C2%BFcu%C3%A1les-son-las-
este caso es la Organización internacional de
normas-iso-y-%C2%BFpor- Estandarización y también forma parte de distintas
qu%C3%A9-necesitamos-de-ellas.html entidades para el control de calidad, en América y en el
mundo.
En 1993, con el liderazgo del Dr. Eduardo Magnou, rector del Instituto de
Capacitación Inmobiliaria de la Cámara Inmobiliaria Argentina, nos presentamos ante las
autoridades del IRAM con la intención de redactar normas para el control de calidad de
Tasaciones.
La pregunta fue: ¿A quiénes les interesa este tipo de Normas?
La respuesta: a universidades, martilleros, corredores, arquitectos, ingenieros,
compañías de seguros, bancos, consultoras en Tasaciones, Justicia, etc. Pero no debíamos
limitarnos al ámbito nacional, sino también informar a Universidades europeas y
americanas, para que por correo aporten su opinión, propuestas, pedidos de modificación,
etc.
Fueron todos citados para que se debatiera un borrador de la Norma que
presentamos con reuniones mensuales en la sede del IRAM y se convirtieron en coautores
de las normas.
Tasación de parcelas urbanas por el método IRAM
Tasaremos parcelas urbanas de acuerdo con Normas IRAM, que es un método

comparativo o directo, utilizando la PUC (Planilla Universal de Cálculos) contemplando los
siguientes aspectos:
 Ubicación
 AQ (Aptitud Cuantitativa)
 Mercado
La AQ (Aptitud Cuantitativa) es un número muy relevante para lo que se quiera
tasar.
Ejemplos: superficie de un departamento, volumen de un depósito, potencia de un
motor, peso de un animal para la faena o una joya, metros de eslora para un velero, etc.
Para definir cuál es la AQ para una parcela urbana, la pregunta sería:
¿Cuál es la utilidad de una parcela urbana?
Una parcela urbana, es comprada, más tarde o más temprano, para ser construida,
de modo que la AQ es su Superficie Edificable.
Tal como sabemos, la superficie edificable se obtiene tras multiplicar a la superficie
por el FOT, con las modificaciones a este número si es que el Código lo establece. En
ciudades como CABA, debido a que el FOT existe solo en una parte, en el resto de esa
ciudad se requiere de un estudio más sofisticado del Código Urbanístico para poder

determinar cuál es la superficie edificable de un terreno.
Mercado
La hoja de cálculos nos permite tasar para un determinado mercado, siendo que el
comparable o antecedente puede provenir, bien del mismo mercado o bien de otro.
Ejemplo: Tasar para el mercado de liquidación siendo que la información de uno,
varios o todos los comparables provengan de otros mercados.
Ubicación
Antes de tasar una parcela, previamente trazaremos el Mapa de curvas de un sector

del barrio.
Cuando nunca tasamos en un determinado barrio, o hace mucho que no lo hacemos,
o no sabemos cuándo lo volveremos a hacer, no dibujaremos un mapa con una base de
datos de muchas parcelas: como mínimo deberemos contar con la información de 3 parcelas
que rodeen a la que queremos tasar, de ese modo, podremos trazar un triángulo, trazando
un pequeño mapa de curvas, para de ese modo obtener:
 Ubicación
 Información certera de 3 comparables para procesar en la Hoja de Cálculos
La planilla universal de cálculos (PUC)
Columnas
Filas
1° 2° 3° 4° 5°
1° Aspectos para considerar Dirección MT AQ ME UB
Información del terreno a
2°
tasar
Información del 1er
3°
comparable
4° asimiladores
5° 1er pronóstico
Información del
6°
2do Comparable
7° asimiladores
8° 2do Pronóstico
9° Información del comparable 3
10° Asimiladores
11° 3er Pronóstico
Tabla 3
En la hoja de cálculos del Método IRAM (PUC), encontramos, en la 1era fila, toda la
información que procesaremos, tanto de la parcela a tasar, como la de todos los

comparables.
Columnas
 En la 1° columna: Dirección precisa.
 En la 2° MT, o sea, Monto, ese número expresado en moneda que será bien el
valor o bien el precio, según lo que después surja cuando observemos la
información del tipo de mercado.
 En la 3°, la Aptitud Cuantitativa
 En la 4°, el tipo de mercado
 En la última, la ubicación, que surge de la lectura del mapa de curvas
Filas
 En la 2° va toda la información de la parcela a tasar. Por cierto, es que nada
irá inicialmente en la columna de MT, porque es el resultado de nuestra
tasación, que se obtendrá al final.
 En la 3°, irá toda la información del 1er comparable
 En la 4°, los asimiladores que son números que surgen de cálculo y luego
explicaremos.
El asimilador es el factor que transforma, numéricamente
el valor del antecedente en el valor del problema. (Magnou,
1992)
 En la 5°, estará el 1° pronóstico, que significa cuál sería el valor o precio final
si es que utilizáramos ese único comparable
Ejemplo:
Emplearemos el mapa de curvas que ya trazamos para tasar para el Mercado de

Liquidación la parcela indicada en el mapa en verde, que tiene una superficie edificable de
405 m2.
Figura 40.

Dirección MT AQ ME UB
Calle 6 al 200 e/ Claudia y
27541,67 405 75 30
Jana
Dona al 500, vereda impar 68000 443,83 110 46
Asimiladores 0,4 0,91 0,68 0,65
1er pronóstico 27200
Calle 5 334 15500 269,05 110 17
Asimiladores 1,81 1,51 0,68 1,76
2do Pronóstico 28055
Calle 8 657 23000 289,3 110 24
Asimiladores 1,19 1,4 0,68 1,25
3er pronóstico 27370
Tabla 4
La dirección de las parcelas debe tener la mayor precisión posible

En la fila 2, se decodifica toda la información de la parcela a tasar. La ubicación,
surge de ver a qué curva del mapa está más cercana, e interpretar que, en nuestro caso,
está más cerca de la curva “30”.
Como lo solicitado es saber a qué precio comprar en remate, es que le corresponde
el mercado de liquidación, cuyo asimilador es “75”.
La Aptitud Cuantitativa era dato del problema
El número que figura en MT es el número que aparece al final la totalidad del proceso
de cálculo.
Tomaremos como 1er comparable a la parcela B, cuya información completa está en
la Hoja de cálculos que realizamos antes de trazar el mapa de curvas, cuya ubicación es el
número que aparece en la columna de la derecha de esa tabla, 46.
Como este y todos los comparables están en el mercado de oferta, el asimilador es
110.
Cálculo de los asimiladores del 1er comparable
Todos los asimiladores se calculan dividiendo al número de un determinado aspecto
del terreno a tasar, dividido el que le corresponde en ese mismo aspecto al comparable, en
este caso, para UB, 30/46= 0,65
Para el caso de ME, 75/110= 0,68
Para el de AQ, 405/443,38= 0,91
¿Cómo obtener el asimilador que está debajo del valor del comparable 1?
Este es el asimilador total, que se obtiene tras multiplicar a todos los asimiladores
entre sí, o sea, 0,65*0.68*0,91 = 0,4
¿Cómo se obtiene el 1er Pronóstico?
Multiplicando el valor del 1er comparable por el asimilador total, o sea: 68000*0,4=
u$s 27200.

El mismo procedimiento se hace con el 2do comparable:

En la 6ta fila se transcribe la información que surge de la hoja de cálculos realizada
previamente a trazar el mapa: Dirección completa, valor de oferta, AQ, el asimilador de
mercado, que es 110, como también lo será para todos los comparables y el número de la
ubicación, es el que está en la columna de la derecha de la Hoja de Cálculos anterior al
dibujado del mapa, que aquí es 17.
El procedimiento de cómo hallar los asimiladores es exactamente igual que el que fue
explicado, o sea, el número que le corresponde a cierto aspecto para el que tasamos,
dividido el número que le corresponde, en ese aspecto a ese comparable.
Para el caso de UB, sería 30/17 = 1,76
Fórmula para hallar el resultado final= (P1+P2+P3+………+ Pn) /n
(27200+28055+27370) /3=
82625/3= 27.541,67
Otro ejemplo
Identificación MT AQ ME UB
Lote a tasar 300 Realización
Comp1 83.000 350 Oferta
Asimiladores
1°Pronóstico
Comp 2 74.000 280 Oferta
Asimiladores
2°Pronóstico
Tabla 5.
En el gráfico de la izquierda, observamos la ubicación, tanto del terreno a tasar como

la de los comparables 1 y 2 y dentro de la PUC está toda la información necesaria para tasar
un terreno, cuyas características están a la vista y procesaremos en la de abajo.
Identificación MT AQ ME UB
Lote a tasar 71165 300 100 130
Comp1 83.000 350 110 120
Asimiladores 0,85 0,86 0.91 1,08
1°Pronóstico 70550
Comp 2 74.000 280 110 130
Asimiladores 0,97 1,07 0,91 1
2°Pronóstico 71780
Tabla 6.

Unidad II – 2º Parte: Tasación de parcelas con coeficientes

de medidas. Solución a distintos problemas de tasación
En esta segunda parte de la unidad destinada a la

tasación de parcelas urbanas, aprenderemos otro método
para estimar su valor y además aprenderemos a resolver
casos que tienen un origen económico, técnico, problemas de
forma y situaciones especiales.
Además de estimar el valor económico de parcelas
urbanas con un nuevo método, aprenderemos a resolver
problemas de:
 Expropiación parcial
Figura 41.  Tasación de franja invadida por el lindero
 Valuación de terrenos con forma de martillo
 Terrenos ubicados en esquina
La relación frente fondo en los terrenos
En la imagen de la izquierda encontramos a dos terrenos

contiguos, por lo que tienen el mismo entorno, ambos son
rectangulares, están en la mitad de la cuadra.
 el naranja tiene 10 m de frente y 40 de fondo
 el gris, 8,66 m de frente por 46,19 m de fondo
Quiere decir que, además, tienen la misma superficie.
Figura 42.
Entonces ¿Pagarías la misma cantidad de dinero por uno que por
el otro?
Quizá ya tengas la respuesta, pero aprenderemos a saber si estás en lo cierto,
porque, si tuvieran distintos valores, ¿Cuán diferentes serían?
Un poco de Historia
La Ley de Hoffman
A fines del siglo XIX, llegó a los Tribunales del Juez Hoffman de Nueva
York, el siguiente problema de Tasación: las vías de un ferrocarril debían
extenderse de tal manera que se tenía que expropiar parte de un terreno de
propiedad privada, y debía estimarse cuánto valía cada una de las dos
mitades: la del frente y la del fondo, su fallo fue el siguiente: le asignó a la
mitad frentista las dos terceras partes del valor total, quedándole a la trasera
Figura 43.
solo un tercio del total de valor.
En similar sentido se conoce a la Regla Americana, que consiste en saber cómo se
determinó el valor de cada cuarta parte de una parcela, de formas y superficies idénticas.

También se la conoce como la de 4-3-

2-1, que es nemotécnica, fácil de recordar,
porque el valor va decreciendo a medida que
se aleja de la Línea Municipal.
Esta regla teórica, puede tener una
interpretación práctica, porque en una galería
comercial que tiene su entrada y salida por el
mismo pasillo central, los locales frentistas
Figura 44. serán los más valiosos y cuanto más lejos Figura 45. Adaptada de
estén de la Línea Municipal menos valdrán. https://www.alamy.es/imagene
s/galer%C3%ADa-comercial-
Las tablas de Fitte y Cervini interior.html
Volviendo a nuestro interrogante inicial de las dos parcelas contiguas de la misma

superficie, pero de diferentes medidas y de si su valor será igual o diferente, hace 100 años
atrás daría igual, se pagaría lo mismo por cualquiera de ellas y el valor de cada m2 sería
igual.
En la actualidad, la pregunta tiene diferentes respuestas:
 Se prefiere la larga para que una casa tenga más fondo con jardín y pileta
 Mejor es la que tiene más frente para la construcción de locales comerciales
Acerca de los locales comerciales, es claro que, generalmente, cuando 10 metros
tiene una parcela de frente, pueden sobre él desarrollarse hasta 3 locales comerciales. En
cambio, sólo 2 en uno de 8,66 m.
En lo residencial, también para el caso de una vivienda, conviene un frente más
ancho, ya que permite una mejor distribución de ambientes y una fachada más vistosa,
todos esos son aspectos que la harían más demandada.
Además, a medida que avanzaba el Siglo XX, el sueño del automóvil y un lugar para
guardarlo podía hacerse realidad hasta para un operario.
Hacia 1940, desde el Banco Hipotecario Nacional, institución oficial que estaba
encargada de otorgar crédito para la construcción de viviendas en todo el país, se generó la
necesidad de dar reglas claras a los tasadores, porque ya no se pagaba por cada metro
cuadrado, lo mismo, cualquiera sea la relación frente fondo de los terrenos.
Aparece, entonces, la necesidad de medir esa situación, aplicando la Tabla Frente-
Fondo de Fitte y Cervini.
Es una Tabla de doble entrada, que fue publicada en varias páginas, que parte de
frentes de 6 metros, hasta 30, y de 8 metros de fondo, hasta llegar a 60.
Toda la nube de números que encontramos se denomina coeficientes
Enlace
La tabla de Fitte y Cervini se encuentra disponible en la sección

Archivos de la plataforma.

Tabla 7
Se observa en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor cantidad

de metros en el fondo de un lote disminuye; por el contrario, en el frente la
variación cambia, porque a mayor frente el coeficiente aumenta hasta un
límite, ya que, si supera ese límite, atenta en cierta medida, por su gran
superficie (frente ancho, fondo largo), contra la cantidad de posibles
adquirentes, debido a que exige una mayor erogación, como consecuencia
disminuye el coeficiente de medidas. (Marcela Agustina Ibañez, 2005)
Concepto de lote tipo de comparación
En la Tabla de Fitte y Cervini, se ha tomado como “tipo de comparación” a una

parcela de 11 metros de frente por 30 metros de fondo y a partir de esto, fueron calculados
matemáticamente todas los demás.
¿Una parcela de 11 x 30 es la del coeficiente más alto?
No. Para esta Tabla 11 x 30 es el estándar de comparación, cuanto mayor es el
coeficiente, mejor es la relación frente fondo. Por tanto, cuanto menor sea el coeficiente,
peor es la relación frente-fondo.
Consejo para su uso: observamos que el coeficiente del lote tipo de 11x30, le
corresponde el coeficiente 100, que como expresamos, es el número base de la Tabla. A los
efectos prácticos, conviene dividir por 100 a todos los coeficientes de esta tabla, de modo
que, quedará la que tiene 12 metros de frente por 15 de fondo, 1,327
Nota Importante: Para la utilización de los coeficientes, deben utilizarse todos
los decimales, sin el redondeo a 2 decimales como estamos haciendo en todos los
cálculos.
Las tablas del Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina
En años posteriores, el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Institución rectora

en nuestro país para la determinación de valores, publica también una Tabla que mide la
relación frente-fondo con la misma concepción, pero con otros coeficientes. En este caso, la

base no es 100, sino 1 y el lote tipo tienen 10 metros de frente x 30 m de fondo. Con
esta tabla, se premia más a la mejor relación frente-fondo.
Cabe mencionar, que el Tribunal ha publicado 28 normas, muchas de ellas con varias
versiones y actualizaciones, algunas dedicadas a la tasación de inmuebles.
Enlace
La tabla del Tribunal se encuentra disponible en la sección

Archivos de la plataforma.
¿Cuándo usar una u otra?
 Las tablas de Fitte y Cervini, serán utilizadas en casi todo el país.

 Las del Tribunal se usarán en toda CABA y además, en todo sector del país,
donde el tasador note que predomina la Propiedad Horizontal.
Conviene aclarar, que para que exista Propiedad Horizontal no hace falta la
existencia de edificios de varios pisos, basta que en una parcela haya dos Unidades
Funcionales que puedan venderse separadamente, para que ésta exista.
Concepto de valor unitario
Es el valor de cada metro cuadrado de una parcela “tipo” de comparación para la

zona. O sea, de 11x 30 en casi todo el país, o de 10x30 en todo CABA y también en todo
lugar, donde el tasador juzgue visualmente que predomina la Propiedad Horizontal.
Se expresa en dólares/m2
Tasación de terrenos con tablas de coeficientes de medidas
Lo que desarrollaremos a continuación, también forma parte de la aplicación de

Métodos Comparativos
1er ejercicio: Tasación de terreno medial (el que no está en esquina)
Consignas
Se trata de tasar en la ciudad de Bahía Blanca, Provincia de Buenos Aires una
parcela en un entorno de casas bajas, de 14 m de frente x 23 m de fondo.

Figura 46
1er paso: Una vez identificado el lugar de tasación debemos buscar comparables, tal
consultando las fuentes de información que citamos al principio de esta unidad.
Si bien desarrollaremos el cálculo utilizando un solo comparable, sabemos que
deberemos acudir a varios, porque puede haber error en la información utilizada.
El comparable, también llamado antecedente o dato, es una parcela cercana de 9 m
de frente por 28 de fondo (252 m2), cuyo valor es de u$s 120.000
1er Paso: Hallamos el valor de cada metro cuadrado de la parcela Dato
u$s 120.000 / 252 m2= u$s476,19/m2
2do paso: Hallamos el valor unitario
Ahora dividiremos al valor de cada m 2 de la parcela que sirve como dato por el
coeficiente de medidas de la parcela dato, que, de acuerdo a las consignas, debemos
buscarlo en las Tablas de Fitte y Cervini, ingresando con 9 de frente y 28 de fondo,
encontramos 100,9. Recordando que lo debemos dividir por 100, pasa a ser 1,009
Valor Unitario= (u$s476,19/m2 / 1,009= u$s 471,94/m2
O sea, si existiera una parcela de 11 m de frente x 30 m de fondo, valdría esa
cantidad de dinero.
3er Paso: Tasación de la Parcela problema
La siguiente, es la fórmula general, que aplicaremos hasta el final de esta unidad.
Superficie x Valor unitario x coeficiente
14x23 x u$s 471,94/m2 x 1,100*

322 m2 x u$s 471,94/m2 x 1,100
u$s 167.161,15
*1,100 es el coeficiente de medidas de la parcela de 14x23

Tasación para expropiación parcial
Siendo la expropiación, la compra que compulsivamente hace el estado nacional,

provincial o municipal, para el caso que nos convoca, de una parte de una parcela, con la
finalidad de obtener una utilidad pública, la misma debe:
 Estar Fundada en Ley
 Expresar que es para utilidad pública
Son numerosos los ejemplos que en nuestro país y en el mundo tenemos de
expropiación parcial, quizás entre los más famosos en nuestro país, sean los que se dieron
en la Ciudad de Buenos Aires:
 La avenida de Mayo, debido a que una calle se ensanchó convirtiéndose en la
avenida conocida con ese nombre.
 Las diagonales, norte y sur, que generaron numerosas manzanas
triangulares, etc.
Diferente es el caso de la Avenida 9 de Julio, allí la expropiación fue total y de toda
una hilera de manzanas, es por lo que, generó la avenida más ancha del mundo en ese
momento.
La expropiación es un modo de resolver equitativamente un
conflicto de intereses entre el Estado, que necesita disponer de un bien
para afectarlo a un fin de utilidad pública, y el titular de éste, que no desea
desprenderse de su propiedad. (Aguiar, 2004)
Aplicación para resolver este caso del método de “Antes” y “Después”
Observando la imagen, vemos a una

parcela que tiene medidas originales de 12 metros
de frente x 48 metros de fondo y está en Córdoba
Capital, zona de Propiedad Horizontal.
Como está ubicada en una calle que será
ensanchada para convertirse en avenida, es que
debe correrse la Línea Municipal, 9 metros, para
transformar parte de esa propiedad privada en
pública, más precisamente, se debe expropiar una
franja de 12 m de frente y 9 de fondo.
Figura 47. Debemos responder a la pregunta ¿Cuánto
se deberá pagar?
La parcela que sirve como dato, tiene un valor de u$s 230.000
La Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN) es la que se tiene que utilizar,
por estar en una zona con predominio de Propiedad Horizontal.
1. Cálculo del valor de la parcela original, o sea, antes de sufrir la expropiación
parcial
Cálculo del Valor Unitario en función de la información del Dato
Superficie del Dato: 8,66m x 42 m = 363,72 m2
Valor/ superficie
u$s 230.000/ 363,72 m2 = u$s 632,35/ m2

V.U. = u$s 632,35/ m2 / 0,839 = u$s 753,69/ m2

Valor de la parcela “Antes” de ser expropiada
Superficie x coeficiente x V.u
12 x 48
576 m2 x 0,852 x u$s 753,69/ m2
u$s 369.874,87
2. Valor de la parcela “Después” de sufrir la expropiación parcial
Superficie x coeficiente x V.u
12 x 39
468 m2 x 0,927 x u$s 753,69/ m2
u$s 326.977,85
Valor de la franja a expropiar: Antes-Después

u$s 369.874,87 - u$s 326.977,85
u$s 42.897,02
En las expropiaciones deben pagarse valores de mercado
Tasación de franja invadida por el lindero
Por ignorancia, error o picardía muchas veces una persona excede los límites de su
parcela y construye en parte de la parcela contigua, también llamada lindera.
Consignas
Se desea tasar la franja invadida por el lindero, de 3
metros de frente, por 46 de fondo.
Entorno: Ciudad de Corrientes, Provincia de
Corrientes, entorno de casas bajas
V.u = u$s 110 /m2 (esto es porque ya sabemos cómo
en realidad se obtiene el V.U.)
De acuerdo a las consignas, debemos utilizar las

Tablas de Fitte y Cervini.
Nuevamente aplicaremos el Método de Antes y
Después, pero aquí lo haremos: Después-Antes
Después de la invasión al lindero, al invasor le queda
Figura 48.
una parcela de 16 m de frente por 46 m de fondo.
Después:
Superficie x Coeficiente x Valor unitario
16 x 46

736 m2 x 0,808 x u$s 110 / m2

u$s 65.415,68
Antes:
Superficie x Coeficiente x Valor unitario
13 x 46
598 m2 x 0,829 x u$s 110 / m2
u$s 54531,62
Valor de la Franja Invadida= u$s 65.415,68 - u$s 54531,62

u$s 10.884,06
Cabe acotar que, si bien el valor se ha calculado en virtud del beneficio del invasor,
en lugar del perjuicio que recibió el invadido, el invasor, además, debe pagar una serie de
gastos, tales como los catastrales y en el Registro de la Propiedad Inmueble, que implican
impuestos, sellados, honorarios profesionales.
Tasación de terrenos con forma de martillo
Si bien ningún urbanista diseñaría terrenos con forma de martillo, tiempo atrás, era
posible comprar una franja al vecino de al lado o del fondo, de modo que terminan
quedando finalmente con ese problema de forma, por lo cual requiere una mirada especial
para saber cómo arribar al valor.
Figura 49

Figura 50
En las figuras observamos 2 terrenos con forma de martillo contiguos. Ambos tienen
la misma superficie, forma y ángulos.
La parcela que está a la izquierda es un lote con forma de martillo a favor, porque
comienza con una determinada medida al frente, y hacia el fondo se ve favorecido con una
medida mayor.
El de la derecha, en cambio, es un terreno con forma de martillo “en contra”,
porque comienza con cierta medida al frente, que luego, hacia el fondo, decrece.
Los lotes de terreno con forma de martillo en contra son poco frecuentes, en cambio,
los que tienen martillo a favor son mucho más frecuentes.
En cuanto al valor, debido a que tienen mayor desarrollo de frente, y tienen la
ventaja de ser más vistosos, eso los hace más valiosos, y son los que tienen forma de
martillo en contra.
A continuación, desarrollaremos el tema de cómo tasar un lote con forma de martillo
a favor, que, a los efectos del cálculo, debe descomponerse en 3 sectores (2 reales y uno,
que está en blanco, y denominado como B”, que es virtual).
Es importante observar que el sector de arriba (martillo) no está al frente.
Conocemos Tablas que miden la relación frente-fondo, pero en este caso sería fondo-fondo,
y es por eso que debemos acudir a un artilugio matemático tal como consta en la fórmula,
que deberá respetarse rigurosamente.
Ejercicio:
San Miguel de Tucumán, Provincia de Tucumán, zona de
Propiedad Horizontal
V.U. = u$s 300/m2
Sector A
Superficie x Coeficiente x V.U
10 x 39
390 m2 x 0,896 x u$s 300/m2
U$s 104.832
Figura 51. Sector (B+B”), todo junto como si fuera una parcela
completa
8 x 39
312 m2 x 0,864 x u$s 300/m2
U$s 80.870,4
Sector B”
8 x 22
176 m2 x 1,053 x u$s 300/m2
U$s 55.598,4
[A+B] = A + [(B+ B”) – B”]

[A+B] = u$s 104.832 + [ U$s 80.870,4 - U$s 55.598,4]

u$s 104.832 + u$s 25.272
u$s 130.104
Terrenos en esquinas
Durante muchos años, se estimó que un terreno ubicado en esquina, sólo por el
hecho de estar en esa posición en la manzana, valía un 25% más que uno medial, de
iguales medidas.
La ventaja que tiene un terreno en ese extremo de una manzana se da porque tiene
una mayor exposición visual, por tener un perímetro de frentes mayor sobre la vía pública.
Más adelante, fue en La Argentina que el Banco Hipotecario Nacional, que aconsejó,
en su momento, ciertas pautas para su valoración, ya que no es lo mismo si esa mayor
valorización se de en una zona de alto desarrollo comercial, que, en un barrio sencillo, con
precariedad de servicios públicos y de todo tipo de equipamiento urbano.
Zonas comerciales centrales: 25 % a 35 %
Zonas comerciales en general: 20 % a 25 %
Zonas familiares de alto valor: 15 %
Zonas familiares comunes: 10 %” (Guerero, 1994)
Pero fue después, que el Ing. Miguel Valvano, en el V Congreso Argentino de
Ingeniería, propone un método para la tasación de esquinas, que fue aceptado por el
Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Inspirado, sin embargo, en parte de lo que había propuesto el que en aquel entonces
se llamaba Banco Hipotecario Nacional, crea un coeficiente para aplicar exclusivamente en
la Tasación de parcelas en esquinas
“Tablas del Ing. Valvano
PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS
Por ubicación en esquina:
n = _F_ =sumatoria de frentes (en metros)
F medida del frente sobre calle de mayor
Valor Unitario
n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV
% % % %
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00
1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02

1,75 0,20 0,13 0,07 0,02

2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Tabla I = Zonas céntricas comerciales
Tabla II = Comercial y residencial intermedia
Tabla III = Familiar con algunos pequeños comercios
Tabla IV = Barrios en formación” (Guerrero, 1994)
Surge de la interpretación de las Tablas de Valvano, que se basó en 2 hipótesis:
 Un terreno en esquina vale lo mismo o igual que una parcela medial de esas
medidas, pero nunca menos. Esto se ve claramente reflejado para el caso de
n=1, tabla IV
 Una esquina vale, a lo sumo, hasta un 50 % más que una parcela medial y se
evidencia en N=6, Tabla I
Para la aplicación de este coeficiente en la fórmula para la Tasación de parcelas en
esquinas, reemplazaremos al 0 (cero) que está a la izquierda de la coma decimal en todos
los casos, por un 1. Así, para n=3, tabla IV quedaría en 1,06
¿Qué significa este número?
Que por estar ubicada en esquina, esa parcela valdrá un 6 % más que una medial,
de las mismas medidas en ese entorno.

Ejercicio:
Tasación de una parcela en esquina, cuyas medidas
están en la figura, ubicada en una zona altamente
comercial, en CABA.
En función de las consignas, la tabla de Coeficientes
es la del Tribunal de Tasaciones de la Nación
Como para tasar una parcela en esquina, debemos
multiplicar, a los factores que intervienen en estas fórmulas
(Superficie x Coeficiente x V.u.), por el coeficiente
adicional, que surge de la aplicación de las Tablas de
Valvano,
Figura 52.
1er paso: Determinación del Valor unitario para
ambas calles
Calle 1
U$s 1.800.000/261 m2 = u$s 6.896,55/0,995
V.u de la calle 1 = u$s 6.931,21/m2
Calle 2
U$s 1.620.000/360 m2 = u$s 4.500/0,927
V.u de la calle 2 = u$s 4.854,36/ m2
Determinación del coeficiente para esquinas
N= Sumatoria de frente en metros
Frente en metros sobre calle de mayor VU
N= (10 + 28) /10
N=2,8
Como el resultado no coincide con ninguno que está en Tabla, 2,8 está más cerca de
2,75 que de 3, de modo que ingresamos por 2,75 y en virtud de las consignas iremos a la
Tabla I. El coeficiente para esta esquina, será entonces, 1,27
Fórmula para tasar parcelas en esquina
Superficie x Coeficiente medial x Coef esquina x V.u
280 m2 x 1,045 x 1,27 x u$s 6931,21

U$s 2.575.651,50

Videos
Veamos los siguientes videos disponibles en el aula virtual:

 Estudio sistemático de la ubicación de inmuebles – Parte 1

Estudio sistemático de la ubicación de inmuebles – Parte 2

Tasación de parcelas urbanas con el método IRAM

Tasación con coeficientes de medidas
Actividad
Resolver la Actividad N° 2 disponible en el aula virtual.

Bibliografía
Unidad II
Bibliografía obligatoria
IBAÑEZ, M; TOLIPAN, A. (2005). Elementos de la Tasación. Bienes muebles, inmuebles y

semovientes. Alveroni Ediciones.
Referencias
INSTITUTO GEOGRÁFICO NACIONAL (s.f.). Cartografía. Introducción.

https://www.ign.gob.ar/NuestrasActividades/ProduccionCartografica/Introduccion#:~:text=
La%20Cartograf%C3%ADa%20es%20la%20disciplina,en%20documentos%20impresos%20
o%20digitales
Universidad Católica de Santiago del Estero

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