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Informe Anual
Mercado Residencial
2022 España
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idealista/data es la unidad de negocio de idealista orientada al proptech y que opera en España, Italia y
Portugal.

Nuestra misión es poner al alcance de cualquier profesional del sector información inmobiliaria estructurada,
ordenada a nivel de un ámbito concreto homogéneo inmobiliariamente y en tiempo real.

Contamos con un conjunto de herramientas tecnológicas y de análisis de información para procesar,

homogeneizar y estructurar fuentes de datos y transformarlas en información de fácil acceso.

Nuestro equipo multidisciplinar tiene amplia experiencia en desarrollos proptech y cuenta con las tres áreas
necesarias para llevar a cabo con éxito este proyecto:

· Equipo de Desarrollo y Programación. Especializado en aplicaciones de front-end y back-end.

· Equipo de Data & Analytics. Especializado en la organización y manejo de grandes volúmenes de información
y desarrollo de modelos avanzados.
· Equipo de consultoría y proyectos para Real Estate. Profesionales con amplia experiencia en el sector
inmobiliario en valoración y estudios de mercado.

Contamos con información de demanda de los usuarios de idealista en exclusiva y un exhaustivo

conocimiento de la oferta por tener los datos de primera mano, controlando todo el proceso y siendo capaces de
diferenciar los datos de calidad de los que no lo son.

Nuestra oferta de servicios abarca distintas soluciones de datos para dar soporte a las decisiones en el mercado
inmobiliario, principalmente centrada en distintas soluciones de análisis del mercado inmobiliario y la
valoración de activos:

· Integración de Bases de datos

· Entornos de valoración
· Valoraciones masivas de carteras
· Monitorización de barrios
· Indicadores del sector inmobiliario y evolución

Entre nuestros clientes contamos con las principales compañías del sector inmobiliario: promotoras inmobiliarias
y agencias Inmobiliarias, consultoras, tasadoras, servicers, fondos de Inversión, administraciones públicas, etc.
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Índice

1. Entorno sociodemográfico

1.1. Proyección de hogares

1.2. PIB y tasa de paro

2. Parque inmobiliario

2.1. Indicador stock vivienda

2.2. Año de construcción y CEE
2.3. Revalorización de una vivienda tras una reforma

3. Mercado de compraventa

3.1. Demanda y demanda extranjera

3.2. Stock y precios
3.3. Reloj inmobiliario
3.4. Transacciones
3.5. Hipotecas

4. Mercado del alquiler

4.1. Demanda y demanda extranjera

4.2. Stock y precios
4.3. Reloj inmobiliario
4.4. Rentabilidades

5. Obra nueva

5.1. Venta
5.2. Alquiler
5.3. Visados de vivienda de obra nueva
5.4. Diferencia de precios obra nueva y segunda mano

6. Conclusiones

Metodología
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1. Entorno sociodemográfico
 PowerInforme
BI Desktopanual residencial | Entorno sociodemográfico

1.1. El número de hogares aumentará un 13,15% hasta 2035 y el tamaño medio continuará
reduciéndose
En total, en España hay cerca de 19 millones de hogares, los cuales se incrementarán en casi 2,5 millones hasta
2035. Su tamaño cada vez será menor, siendo los compuestos por una y dos personas los que más aumentarán,
un 24% y un 20%, respectivamente. El crecimiento de los hogares hasta 2035 se concentrará principalmente en
Madrid, las islas y la costa mediterránea, y tan solo caerá en cuatro provincias.

Crecimiento de los hogares de 2022 a 2035 por provincias

Min Max

Crecimiento de los hogares de 2022 a 2035

Provincia Absoluto Porcentual

España 2.487.299 13,15 %
Madrid 519.712 19,71 %
Barcelona 333.635 14,81 %
Alicante 172.350 22,30 %
València 141.383 13,49 %
Málaga 135.641 20,44 %
Balears (Illes) 113.562 24,37 %
Murcia 112.578 20,16 %
Santa Cruz de Tenerife 95.543 22,49 %
Las Palmas 76 543 17 17 %

España y provincias 
Hogares por número de personas que lo componen y tamaño medio
España 
Hogares 1 p. 2 p. 3 p. 4 p. 5 p. Tamaño medio

20 mill. 2,4
Tamaño medio
Nº de hogares

2,3

10 mill. 2,2

2,1

0 mill. 2,0
2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036

Fuente: INE. Previsiones.

 PowerInforme
BI Desktopanual residencial | Entorno sociodemográfico

1.2. El PIB creció un 5,5% en el conjunto del 2022 y un 0,2% trimestral en el cuarto
trimestre del año
Este crecimiento en 2022 fue impulsado por el fin de las restricciones y la consiguiente recuperación del turismo,
hostelería y ocio durante la primera mitad del año. Durante la segunda parte del año, este crecimiento ha sido
menor debido, entre otras cosas, a una inflación disparada. Durante el cuarto trimestre el PIB avanzó un 0,2%,
una cifra marcada por una caída del consumo de los hogares.
La tasa de paro se situó en 12,89%.
Tasa de paro por provincias en 4T 2022
Aunque ha aumentado ligeramente
durante el último trimestre, se
mantuvo 4 décimas por debajo de la
tasa de paro de hace un año
Min Max (13,3%). Cabe destacar que el país
se mantiene en cifras muy positivas
de trabajadores ocupados. Hay
20.463.900 millones de personas
trabajando en España, 81.800
menos que en el anterior trimestre,
pero 279.000 más que un año
antes.

Tasa de paro por provincias en 4T 2022

Provincia Tasa de paro

Ceuta 30,6 %
Cádiz 25,0 %
Huelva 21,8 %
Melilla 21,2 %
Ciudad Real 20,8 %
Granada 19,7 %
Málaga 19,4 %
Badajoz 18,8 %
Córdoba 17,7 %
Jaén 17 7 %
Variación trimestral del PIB y tasa de paro en España
PIB Tasa de paro
20

10 %
Crecimiento del PIB

10
Tasa de paro

0 0%

-10
-10 %

-20
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: INE
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2. Parque inmobiliario
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Informe anual residencial | Parque inmobiliario

2.1. El stock de vivienda en alquiler es cinco veces menor que el de venta

El stock de viviendas publicadas sobre el total del parque residencial existente se situó, en diciembre de 2022, en
un 4,81% para el mercado en venta, mientras en alquiler se situó en un 0,85%. Málaga es la provincia con mayor
stock, tanto en venta como en alquiler. Alicante y Granada son las siguientes provincias con mayor stock en
venta y Baleares y Madrid en el mercado de alquiler.

España
Venta Alquiler

4,81 % 0,85 %

Indicador del stock de venta en dic-22 Indicador del stock de alquiler en dic-22

Min Max

Indicador del stock por provincias en dic-22 Indicador del stock por provincias en dic-22
Provincia Venta Provincia Alquiler
 
Málaga 10,92 % Málaga 1,65 %
Alicante 10,87 % Balears (Illes) 1,52 %
Granada 10,49 % Madrid 1,51 %
Balears (Illes) 7,12 % Salamanca 1,40 %
Girona 6,77 % Córdoba 1,22 %
Almería 6,55 % Barcelona 1,15 %
Murcia 6,42 % Asturias 1,03 %
Tarragona 5,96 % Las Palmas 1,01 %
Córdoba 5,92 % Granada 0,93 %
Castellón 5,89 % Cádiz 0,90 %
Salamanca 5,15 % Sevilla 0,87 %
Barcelona 4,75 % Cantabria 0,84 %
València 4,75 % Alicante 0,84 %
La Rioja 4,73 % Valladolid 0,78 %
Cantabria 4,64 % Zaragoza 0,76 %
Cádiz 4,56 % València 0,75 %
Ciudad Real 4,49 % Pontevedra 0,72 %
Asturias 4,09 % Almería 0,72 %
Santa Cruz de Tenerife 4,06 % Melilla 0,69 %

Fuente: idealista/data y Catastro

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Informe anual residencial | Parque inmobiliario

2.2. El año medio de construcción del parque residencial en España es de 1978 y con un
CEE medio E, lo que refleja una necesaria rehabilitación

Certificado de eficiencia energética por provincias en dic-22

Tan solo las Palmas de Gran Canaria

y Santa Cruz de Tenerife tienen un
certificado de eficiencia energética
promedio "G", y Vizcaya "F". El resto
obtuvieron una "E". La vivienda tipo E
puede consumir entre 5 y 7 veces más
que la A, el certificado de más calidad.
CEE
E
CEE por capitales de provincia
F Capital de provincia CEE

G A Coruña E
Albacete E
Alicante / Alacant E
Almería E
Ávila E
Badajoz E
Barcelona E
Bilbao E

Año de construcción medio por provincias El año medio de las viviendas en

España es de 1978. Las provincias
con un parque de viviendas más
antiguo son Vizcaya, Ceuta, Barcelona
y Zaragoza.

Este dato junto con un CEE medio

"E", indican que la rehabilitación del
parque de viviendas es necesario
para los hogares españoles.

Año de construcción por provincia

Capital de Año de
provincia construcción

Barcelona 1962
Bilbao 1963
Madrid 1967
Ceuta 1970
Min Max València 1970
Santander 1971
Zaragoza 1971

Fuente: idealista/data y Catastro

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Informe anual residencial | Parque inmobiliario

2.3. Reformar un piso en España revaloriza de media más de un 30% de su precio de venta
Realizar una reforma integral en un piso en mal estado en España, de media, puede hacer que el valor
aumente más del 30% en venta, dependiendo del número de habitaciones de la vivienda, siendo los estudios (0
habitaciones) la tipología que más se revalorizó en España en diciembre de 2022.
Este markup es menor en aquellas provincias donde los precios son más elevados, como en las Islas Baleares
(22,1%), Madrid (22,4%), Guipúzcoa (23,1%) o Barcelona (24,7%).

Markup en venta por provincias

Nº de habitaciones 

2 hab 
Min Max

España
Nº hab Markup
0 (estudio) 36,9 %
1 hab 34,0 %
2 hab 31,2 %
3 hab 28,4 %
4 o más 25,6 %
Total 31,2 %

España y provincias 

España 

Markup (crecimiento del precio vivienda reformada y sin reformar) por provincias
40 %
Markup (aumento del precio)

30 %

20 %

10 %

0%
0 (estudio) 1 hab 2 hab 3 hab 4 o más

Fuente: idealista/data
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3. Mercado de compraventa
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Informe anual residencial | Mercado compraventa

3.1. La demanda en venta alcanza su máximo en 2022

La presión de la demanda sobre la oferta en España en 2022 continuó creciendo y se situó en niveles superiores
a los alcanzados los dos años anteriores. En diciembre de 2022 aumentó 0,11 puntos versus diciembre de 2021,
y casi 0,40 puntos si comparamos con el mismo periodo de 2020. Madrid es la provincia y la capital de provincia
con mayor presión de la demanda de vivienda en venta.

Demanda (leads por anuncio) en venta por provincias en dic-22

Min Max

Demanda por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Demanda

Madrid 6,95
Pamplona/Iruña 5,31
València 5,15
Santa Cruz de Tenerife 4,92
Las Palmas de Gran Canaria 4,80
España y provincias  Zaragoza 4,32
Sevilla 4,05
España  Toledo 3,69
Mál 3 66
Demanda de compraventa de vivienda
2,5
Demanda (leads por anuncio)

2,0

1,5

1,0

0,5
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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Informe anual residencial | Mercado compraventa

3.1. La demanda extranjera se mantiene cercana al 15%, y es superior en la costa

La demanda extranjera en el mercado de compraventa alcanzó en diciembre un 14,52% sobre el total, frente al
12,73% del mismo periodo del año anterior. Durante noviembre, se alcanzaron máximos desde enero de 2019.
Fue Alemania el país que más vivienda en venta demandó, casi un 14% del total de demanda extranjera.

Demanda extranjera sobre la demanda total de vivienda en venta en dic-22

España
Alemania 13,9 %
Min Max Top 1 Demanda
Francia 10,4 %
Top 2 Demanda
United kingdom 9,9 %
Top 3 Demanda

Demanda ext. por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Demanda extr.

Alicante / Alacant 25,81 %
Palma de Mallorca 22,87 %
Barcelona 20,22 %
València 20,00 %
Málaga 18,50 %
Santa Cruz de Tenerife 17,36 %
España y provincias 
Girona 15,29 %
España Melilla 15,01 %

E ñ 14 52 %

Demanda extranjera sobre la demanda total de vivienda en venta

15 %
Demanda extranjera (% del total)

10 %

5%

0%
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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Informe anual residencial | Mercado compraventa

3.2. El precio de la vivienda en venta continuó creciendo a lo largo del año y se situó en
1.921 €/m2 en dic-22
El precio de la vivienda en diciembre de 22 fue un 5% mayor que en el mismo periodo de 2021 y un 8% por
encima del de 2020. Sin embargo, cayó ligeramente con respecto a noviembre de 2022, mientras se produjo un
leve incremento del stock (el cual se situó en los niveles de abril de 2022), pero continúa en máximos desde
enero de 2019. Por capitales de provincia, San Sebastián encabeza el ranking, seguido por Barcelona y Madrid.

Precios unitarios de venta por provincias

Min Max

Precios u. por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Precio unitario

Donostia-San Sebastián 5.123 €
Barcelona 4.058 €
Madrid 3.939 €
Palma de Mallorca 3.586 €
Bilbao 3.167 €
Pamplona/Iruña 2.541 €
España y provincias 
Cádiz 2.539 €
España Vitoria-Gasteiz 2.474 €

Mál 2 346 €

Indicador del stock y precios unitarios de venta

Stock entre inmuebles existentes Precio unitario (€/m2)
6% 2.000 €
Precio unitario (€/m2)

4%
Stock

1.800 €

2%

0% 1.600 €
jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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Informe anual residencial | Mercado compraventa

3.3. El mercado inmobiliario en España se encuentra en fase de crecimiento

España se sitúa en fase de crecimiento según el reloj inmobiliario elaborado por idealista/data. Esto quiere decir
que los precios han continuado creciendo de manera interanual, pero se sitúan por debajo de los niveles de los
alcanzados en 2007 durante el boom inmobiliario. Desde 2020 el mercado se encuentra en esta fase del ciclo.

España y provincias 

España 

Reloj inmobiliario del mercado de compraventa

.Antes de 2013
Decreciendo Máximos 2013 - 2016
40 %
2016 - 2017
2018 - 2019
2020 - 2021
2022
20 %
Variación con respecto a 2007

Actual

0%

-20 %

-40 %

Mínimos Creciendo
-20 % -10 % 0% 10 % 20 %
Variación interanual

El tamaño de las burbujas representa el nivel de demanda.

Fuente: idealista/data.
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Informe anual residencial | Mercado compraventa

3.4. En 2022 el número de transacciones hasta 3T fue el más alto de los últimos 5 años
Hasta el tercer trimestre de 2022 (dato provisional del Ministerio de Fomento) el
número de viviendas transaccionadas fue de 542.500, casi un 13% más que el
año anterior. De estas, tan solo un 9,37% fueron transacciones de obra nueva. España y provincias 
El precio de la vivienda nueva si situó un 18% por encima del precio de la
vivienda de segunda mano. Ambos precios han aumentado con respecto a España 
trimestres anteriores: la vivienda de segunda mano creció un 4,7% a/a y la de
obra nueva un 5,8%. Madrid provincia encabeza en número de transacciones
con casi 70.000.

Número de transacciones y precio unitario

Transacciones segunda mano Transacciones nueva Segunda mano (más de 5 a.) Nueva (menos de 5)
200.000

2.000 €

Precio unitario (€/m2)

150.000
Transacciones

100.000
1.800 €
50.000

0 1.600 €
Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim. Trim.
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2019 2020 2021 2022

Transacciones en 2022 (1-3T) Transacciones acumuladas (1-3T) por provincias

Nueva 9,37% Segunda mano Nueva

Madrid 67.882
Barcelona 53.606
Alicante 44.134
Segunda mano
90,63% València 32.292
Málaga 33.156
Murcia 19.218
Transacciones (1-3T) Sevilla 19.075
Cádiz 13.925
Segunda mano Nueva
Balears (Illes) 14.348
2022 542.500 Tarragona 13.218
Las Palmas 12.952
2021 481.148
Girona 12.151
2020 327.060 Almería 12.141
Santa Cruz de Tenerife 11.581
2019 411.661 Granada 11.969
2018 428.612
Asturias 10.487

0 200.000 400.000 600.000 0 50.000

Fuente: Ministerio de Fomento. Datos de 2022 3T provisionales.

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Informe anual residencial | Mercado compraventa

3.5. El número de hipotecas firmadas en 2022, hasta octubre, fue el mayor de los últimos
cuatro años  España y provincias
España 

Hipotecas constituidas y valor promedio por hipoteca Nº hipotecas constituidas

(acumulado hasta octubre)
Nº hipotecas constituidas Valor promedio por hipoteca
180.000 2022 394.235

Valor promedio por hipoteca

Nº hipotecas constituidas

40.000
160.000 2021 349.104

20.000 140.000 2020 281.879

120.000
2019 301.166
0
2019 2020 2021 2022 0 200.000 400.000

Hipotecas variables y fijas en El número de hipotecas constituidas (hasta octubre de 2022) es el más
oct-2022 en España alto de los últimos 4 años, con casi 400.000 al igual que el importe
medio, que en octubre de 2022 (último dato disponible) se situó en 220.000€
Variables
33,2 % (un 22% más que el mismo periodo de 2019).

En cuanto a los tipos de interés, las hipotecas de tipo variable aún constituyen
un porcentaje pequeño (un 33,2% del total) pero esto ya es un aumento con
respecto a principios del año donde éstas representaban menos del 30%. Se
observa también un cambio de tendencia a partir de junio 2022 en el tipo de
interés al que se firmaron las hipotecas fijas, pasando del 2,64 al 2,74 en
Fijas 66,8 %
octubre.
Variables Fijas

Porcentaje de hipotecas constituidas según tipo de interés y tipo medio en España

Hipotecas variables Hipotecas fijas Tipo variable medio Tipo fijo medio
100 %
3,0
Porcentaje de hipotecas

Tipo de interés medio

50 % 2,5

2,0
0%
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: INE
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4. Mercado del alquiler

 Power BI Desktop Informe anual residencial | Mercado alquiler

4.1. La demanda en alquiler aumentó 6 puntos en dic-22 frente al año anterior

La demanda en alquiler en España siguió creciendo con fuerza hasta llegar a los 17,28 leads por anuncio en
diciembre de 2022. Esto es 6 puntos más que en diciembre del año anterior, aunque se ha desacelerado 1,57
puntos frente a noviembre de 2022. Vitoria y Pamplona fueron las capitales de provincia con una mayor presión
de la demanda, seguida de Barcelona, con más de 30 leads (interacciones) por anuncio.
Demanda (leads por anuncio) en alquiler por provincias en dic-22

Según el INE, en España, el 18% de

los hogares vivieron en alquiler en
2021, un 3,1% más que hace 10 años.
En los hogares formados por
Min Max
personas de entre 30 y 44 años la
diferencia se acentúa: en 2011 el
20,6% vivía en alquiler, en 2021 ha
aumentado hasta el 32,1%, un 10%
más. Se espera, además que esta
tendencia continúe en los próximos
años.

Demanda por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Demanda

Vitoria-Gasteiz 40,34
Pamplona/Iruña 32,65
Barcelona 30,83
València 26,56
Santa Cruz de Tenerife 26,32
Madrid 26,31
Guadalajara 25,62
Girona 22,83
España y provincias 
P l d M ll 21 75
España 
Demanda de vivienda en alquiler
20
Demanda (leads por anuncio)

15

10

0
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data e INE

 Power BI Desktop Informe anual residencial | Mercado alquiler

4.1. La demanda extranjera de vivienda en alquiler en dic-22 fue la más alta desde 2018
La demanda extranjera en alquiler fue muy similar a la demanda en compraventa, cercana al 15% sobre la
demanda total. Esta demanda fue especialmente alta en Alicante, las Islas Baleares, Canarias, y Málaga. El país
más demandante también fue Alemania.

Demanda extranjera en alquiler por provincias en dic-22

España
Alemania 11,5 %
Min Max Top 1 Demanda
Francia 7,7 %
Top 2 Demanda
Italia 7,6 %
Top 3 Demanda

Demanda extr. por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Demanda extr.

Alicante / Alacant 25,9 %
Barcelona 24,8 %
València 24,2 %
Palma de Mallorca 23,7 %
Málaga 22,2 %
España y provincias  Santa Cruz de Tenerife 19,7 %
Tarragona 17,5 %
España  Girona 15,3 %
L P l d G C i 15 0 %
Demanda extranjera de vivienda en alquiler sobre el total
Demanda extranjera (% del total)

10 %

5%

0%
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
 Power BI Desktop Informe anual residencial | Mercado alquiler

4.2. Durante el último año el stock se contrajo y los precios aumentaron fuertemente
Durante el 2022 el indicador del stock (número de inmuebles en oferta entre número total de viviendas
existentes), se ha situado por debajo del 1%: en dic-22 fue de 0,85% frente al 1,03% de dic-21. Los precios, a su
vez, han seguido aumentando. El precio medio del metro cuadrado de una vivienda en alquiler en España fue de
11,4 €/m2 al mes, un 7,5% más que el mismo periodo del año anterior. Por capitales de provincia, Barcelona fue
la ciudad más cara para alquilar, seguida de San Sebastián y Madrid.

Precios unitarios de alquiler por provincias

Min Max

Precios u. por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Precio unitario

Barcelona 19,3 €
Donostia-San Sebastián 16,3 €
Madrid 16,2 €
Bilbao 13,3 €
Palma de Mallorca 12,9 €
España y provincias  Málaga 12,0 €
València 11,3 €
España  Ceuta 11,2 €
Gi 11 1 €
Indicador del stock y precios unitarios
Stock entre inmuebles existentes Precio unitario (€/m2)
2,0 %
11,5 €
Precio unitario (€/m2)
1,5 %

11,0 €
Stock

1,0 %

0,5 %
10,5 €

0,0 %
jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
 Power BI Desktop Informe anual residencial | Mercado alquiler

4.3. El mercado residencial en alquiler está en máximos

Desde 2016, el mercado del alquiler ha superado los niveles alcanzados en el boom de 2007, y se encuentra en
la fase de crecimientos "máximos". La demanda (el tamaño del la burbuja) en comparación con años anteriores,
es mucho mayor. De todas las provincias en España, tan solo tres no están en fase de crecimiento o máximos.

España y provincias 

España 

Reloj inmobiliario del mercado del alquiler

.Antes de 2013
Decreciendo Máximos
2013 - 2016
40 %
2016 - 2017
2018 - 2019
2020 - 2021
2022
20 %
Variación con respecto a 2007

Actual

0%

-20 %

-40 %

Mínimos Creciendo
-20 % -10 % 0% 10 % 20 %
Variación interanual

El tamaño de las burbujas representa el nivel de demanda. No hay datos de velocidad, riesgo, demanda y rating para España.

Fuente: idealista/data.
 Power BI Desktop Informe anual residencial | Mercado alquiler

4.4. La rentabilidad bruta en España se situó en 7,15% en diciembre de 2022

La rentabilidad bruta de una vivienda se situó durante el último mes del año en un 7,15% en España. En junio de
2020 se alcanzó el máximo de los últimos cuatro años, la cual se situó por encima del 8%. Las capitales de
provincia con rentabilidades más bajas son San Sebastián, Palma de Mallorca y A Coruña. Las que tienen
rentabilidades más altas son Lleida, Murcia y Huelva.

Rentabilidad bruta por provincias en dic-22

Min Max

Rentabilidad bruta por capitales de provincia

en dic-22
Capital de provincia Rentabilidad bruta

Donostia-San Sebastián 3,81 %
Palma de Mallorca 4,31 %
A Coruña 4,61 %
Pamplona/Iruña 4,72 %
Madrid 4,93 %
Pontevedra 4,97 %
España y provincias  Bilbao 5,03 %
Cádiz 5,06 %
España  Granada 5 18 %

Rentabilidad bruta del sector residencial

8,5 %

8,0 %
Rentabilidad bruta

7,5 %

7,0 %

6,5 %
ene 2019 jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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5. Obra nueva
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5.1. Madrid y Barcelona acaparan el 30% del total de promociones de obra nueva de
vivienda plurifamiliar
Las provincias de Madrid y Barcelona suman un stock total de más de 1.000 promociones de obra nueva
(publicadas en idealista.com durante los últimos tres meses de 2022), sobre las más de 3.800 promociones, y
27.250 viviendas en España. Este stock se ha ido reduciendo a lo largo del año a la vez que han aumentado los
precios, un 8% a/a, hasta alcanzar un precio unitario medio de 2.407 €/m2. San Sebastián, Barcelona y Madrid
son las tres capitales de provincia con los precios más elevados.
Nº de promociones activas (últimos tres meses) por provincias

Min Max

Viviendas de obra nueva por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Promociones Viviendas €/m2

España 3.842 27.251 2.407 €
Madrid 266 1.627 4.410 €
Barcelona 200 1.017 5.859 €
Zaragoza 84 609 2.252 €
València 80 539 2.695 €
España y provincias  Sevilla 77 414 2.540 €
Málaga 73 494 3.082 €
España  Palma de Mallorca 57 285 4.135 €
V ll d lid 49 362 2 236 €
Stock de vivienda de obra nueva y precio unitario
Stock Precio unitario

2.500 €
40.000
Precio unitario (€/m2)
Stock

20.000 2.000 €

0
jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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5.2. El Build To Rent en España es todavía incipiente

La obra nueva en alquiler en España es todavía escasa. Tan solo se han encontrado promociones de obra nueva
en alquiler durante los últimos tres meses del año en 16 provincias, siendo prácticamente todas de la costa
excepto Álava y la capital, Madrid. Barcelona lidera en cuanto a número de viviendas y promociones de obra
nueva, pero las más caras se encuentran en Vitoria-Gasteiz y Alicante, con precios superiores a los 30€ por
metro cuadrado al mes.
Nº de promociones activas (últimos tres meses) por provincias

Min Max

Viviendas de obra nueva por capitales de provincia en dic-22

Capital de provincia Promociones Viviendas €/m2/mes

Barcelona 7 72 26 €
Madrid 4 53 18 €
València 3 44 11 €
Zaragoza 3 11 15 €
Palma de Mallorca 2 8 17 €
Alicante / Alacant 1 5 31 €
España y provincias 
Las Palmas de Gran 1 4 12 €
España Canaria
 Ll id 1 2 9€

Stock de vivienda en alquiler de obra nueva y precio unitario/mes

Stock Precio unitario
800
15 € Precio unitario (€/m2)

600
Stock

400 10 €

200

5€
0
jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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5.3. Los visados de obra nueva se mantienen a un ritmo similar al de 2021

El número de visados de dirección de obra nueva acumulados entre enero y España y provincias 
octubre de 2022 fue muy similar a los niveles de 2021, casi 90.000 viviendas, lo
que supuso un 0,3% de incremento con respecto al acumulado de 2021. Las España 
viviendas unifamiliares representaron casi el 25% del total de viviendas visadas,
en línea con años anteriores.

En 2025 habrá 650.000 hogares más que

en 2022, por lo que el número de
Viviendas visadas viviendas visadas sigue siendo escasa
1.000.000 para la futura demanda. En 2022 se
visaron alrededor de 90.000 viviendas
hasta el mes de octubre.

500.000

0
2000 2005 2010 2015 2020

Viviendas visadas por tipología en 2022 Viviendas visadas por capital de provincia ene-oct 2022
Plurifamiliar Unifamiliar
Unifamiliar
24,09%
Madrid 17.318
Barcelona 11.348
Málaga 7.483
Sevilla 4.521
En bloque
Vizcaya 3.753
75,91%
Valencia 3.802
Capitales de provincia

Alicante 3.541
Viviendas visadas entre enero y octubre
Baleares 3.485
2022 89.138 Murcia 2.697
Zaragoza 1.452
Guipúzkoa 1.160
2021 88.858
Asturias 1.633
Cádiz 1.522
2020 69.462
Las Palmas 1.425
Córdoba 1.262
2019 91.298
Navarra 1.013
Santa Cruz Tenerife 1.160
2018 83.882 Almería 1.074
0 50.000 100.000
0 10.000 20.000

Fuente: Ministerio de Fomento

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5.4. La vivienda plurifamiliar nueva fue un 35% más cara que la de segunda mano

En España, en promedio, la obra nueva a final de año fue

un 35% más cara que la vivienda de segunda mano. Esta Diferencia del precio unitario de la vivienda
diferencia se reduce en las provincias que tienen un mayor plurifamiliar de obra nueva vs segunda mano
número de promociones de obra nueva, o donde el precio Capital de provincia Diferencia ON vs SM
de la vivienda de segunda mano es más elevado debido a 
la falta de la misma, como en Guipúzcoa, Málaga o Madrid. Guipúzcoa 1,2 %
Las Palmas 4,1 %
El precio de la vivienda nueva desde inicios del 2019 ha Málaga 4,6 %
aumentado más rápidamente que la de segunda mano. Toledo 5,3 %
Granada 5,6 %
En cuanto a la demanda, desde mayo de 2020 la demanda Jaén 7,2 %
de vivienda plurifamiliar de obra nueva es superior a la Melilla 7,8 %
demanda de vivienda de segunda mano, aunque durante Madrid 9,2 %
los últimos meses del año estas diferencias se han ido Castellón 10,8 %
estrechando. León 16,4 %
Guadalajara 16,8 %
Valladolid 20,7 %
España y provincias 
Santa Cruz de Tenerife 24,4 %
Balears (Illes) 25,3 %
España 

Precio unitario de la vivienda plurifamiliar de obra nueva y de segunda mano

Obra nueva Segunda mano

2.500 €
Precio unitario

2.000 €

1.500 €
jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022
Demanda (leads por anuncio) de la vivienda plurifamiliar de obra nueva y de segunda mano
Obra nueva Segunda mano
4

3
Leads

jul 2019 ene 2020 jul 2020 ene 2021 jul 2021 ene 2022 jul 2022

Fuente: idealista/data
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Conclusiones
Entorno económico y parque inmobiliario
El crecimiento de la economía avanzó un 5,5% en 2022, y la tasa de paro sigue por debajo del 13%. La renta neta de las
familias superó por primera vez los 30.000€ anuales en marzo de 2022, la cifra más alta desde 2019.

Este entorno favorable en España, y junto con el atractivo que supone la costa para los extranjeros que provienen del norte
de Europa principalmente, ha provocado que la demanda de vivienda, tanto en venta como en alquiler, fuera la más alta de
los últimos tres años.

El parque inmobiliario en España es antiguo, y los edificios tienen una certificación de calidad energética media/baja. Para
tener un parque de viviendas de mayor calidad, es necesaria la rehabilitación de las viviendas en mal estado. Además,
hacer una reforma integral en este tipo de viviendas incrementa entre un 20% y un 40% su valor de mercado, dependiendo
del número de habitaciones y la ubicación del inmueble.

Mercado de compraventa
Por un lado, el precio de la vivienda en venta se sitúa en máximos desde enero de 2019 (el periodo analizado), aunque
cayó ligeramente en diciembre de 2022 comparado con el trimestre anterior, mientras se producía un leve aumento del
stock. No obstante, el precio de la vivienda en dic-22 fue un 5% mayor que en el mismo periodo de 2021, lo que mantiene a
la vivienda en España en crecimiento según nuestro reloj del ciclo inmobiliario.

El número de transacciones de compraventa (hasta el tercer trimestre del año) fue el más alto de los últimos cinco años, y
los precios de cierre tampoco dejaron de crecer. El número de viviendas transaccionadas fue de 542.500, casi un 13% más
que el año anterior, y tanto la segunda mano como la obra nueva aumentaron sus precios unitarios alrededor del 5% frente
al año anterior.

En cuanto a las hipotecas constituidas, (hasta octubre de 2022) fue el número más alto de los últimos 4 años, al igual que
el importe medio, que en octubre de 2022 (último dato disponible) se situó en 220.00€ (un 22% más que el mismo periodo
de 2019).

Mercado del alquiler

Y por otro lado, el mercado del alquiler vivió durante 2022 fuertes incrementos de precio, mientras el stock se fue
contrayendo hasta representar un 0,85% del total del parque de viviendas existentes en diciembre de 2022. El precio medio
del metro cuadrado de una vivienda en alquiler en España fue de 11,4€ al mes, un 7,5% más que el mismo periodo del año
anterior. A diferencia del reloj inmobiliario del mercado de compraventa, el del alquiler se sitúa en máximos, ya que los
precios medios ya se sitúan un 40% por encima de los precios de 2007. La rentabilidad bruta de una vivienda se situó
durante el último mes del año en un 7,15%.

Mercado de obra nueva

La obra nueva de vivienda plurifamiliar en venta representa un porcentaje pequeño del total de las viviendas en oferta. Tan
solo 3.800 promociones, y 27.250 viviendas en todo el país durante los últimos tres meses del año. Este stock se ha ido
reduciendo a lo largo del año a la vez que han aumentado los precios, un 8% a/a, hasta alcanzar un precio unitario medio
de 2.407€.

El precio de la vivienda nueva ha aumentado más rápidamente que la de segunda mano durante los últimos años: la
vivienda plurifamiliar nueva a final de año fue un 35% más cara que la vivienda de segunda mano. La obra nueva en
alquiler (los proyectos Build to Rent) es muy escasa en España, y se ubica principalmente en la costa.

Los visados continúan siendo bajos para satisfacer la demanda en las principales ciudades de España. La proyección de
nuevos hogares hasta 2025, según el INE, es de aproximadamente 2,5 millones hogares hasta 2035 por lo que si continúa
la tendencia de visados de los últimos años, el número de viviendas visadas sigue siendo escaso para la futura demanda.
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Metodología

Precio unitario de oferta (€/m²)

Mediana del precio unitario del stock activo en el periodo de análisis una vez eliminados los valores anómalos. Se trata del precio
total (€) / superficie publicada (m²).

Demanda
Leads (contactos o interacciones) que genera de media un anuncio en la zona.

Stock (oferta)
Número de inmuebles publicados y dados de alta durante un periodo de tiempo.

Tasa de esfuerzo (%) en venta

Porcentaje de los ingresos familiares netos anuales destinados a la compra de una vivienda tipo en la zona para una hipoteca a
30 años, con el tipo de interés promedio de una hipoteca publicado por el BCE y una contribución inicial del 20%.

Tasa de esfuerzo (%) en alquiler

Es el porcentaje de los ingresos familiares netos anuales destinados al alquiler de una vivienda en la zona. La renta familiar se
estima para cada barrio a partir de los datos facilitados por Hacienda.

Reloj inmobiliario y momento del ciclo

Representación gráfica de todos los momentos (trimestres) del ciclo inmobiliario por los que ha pasado la zona en los distintos
periodos. El reloj se basa en el análisis de los crecimientos interanuales y de los crecimientos desde 2007 (considerado el
momento pico antes de la crisis) para cada trimestre y representando los crecimientos interanuales en el eje X y los otros en el
eje Y. Los momentos del ciclo son cuatro (máximos, creciendo, mínimos y decreciendo)..

Demanda extranjera
Métrica que analiza el porcentaje de usuarios extranjeros según el país de origen de las visitas a las páginas de idealista que
componen la zona de análisis.

Revalorización tras reforma

El markup es el surplus de precio de un inmueble en buen estado frente a un inmueble a reformar de las mismas características,
en porcentaje del precio del inmueble a reformar.

Calificación de Eficiencia Energética (CEE)

Modelo de calificación energética que toma los certificados energéticos oficiales para aquellos edificios que sí lo han obtenido, y
la estimación de aquellos inmuebles que no lo tienen, con el fin de que compradores, inquilinos y propietarios puedan tomar
decisiones informadas sobre el rendimiento energético del inmueble. Cada inmueble tiene una etiqueta que va desde la A (más
eficiente) hasta la G (menos).
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Plaza de las Cortes, 2, 28014 Madrid

data_estudios@idealista.com | www.idealista.com/data

Este informe ha sido elaborado por idealista a partir de los anuncios publicados en la web y
otros datos públicos. Se ha elaborado a partir de datos objetivos y no contiene opiniones ni
valoraciones de idealista. En su elaboración no se han tratado datos personales.