Universidad Nacional Autónoma de México

Facultad de Arquitectura
Taller: Hannes Mayer
5° Semestre

EDIFICIO DE USO MIXTO

Carlos Canchola
Salvador Castañeda
Karla Maldonado
Omar Patiño
Aimé Villegas
 Introducción 4

Contexto Urbano 5

Ubicación 6
INDICE
Equipamiento 7

Vialidades 8

Infraestructura 11

Vistas 12

Fachadas 13

Contesto Físico Ambiental 15

Tipos de suelo y sismicidad 16

Asoleamiento y Vientos dominantes 17

Clima y Sostenibilidad 18

Flora 19

Contexto Socio – Económico 22

Nivel socio económico 23

Sectores económicos 24

Conclusión 25
2
 Normatividad 25

Uso de suelo 26

INDICE Estacionamiento y provisión mínima de agua potable 30

Servicios sanitarios e Iluminación artificial 31

Dimensiones mínimas 32

Conclusión 33

Análogos 34

Estudio de mercado 57

Conclusión 60

Programa Arquitectónico 62

3
A través de la siguiente investigación se buscara sustentar
la factibilidad y viabilidad de proyectar un edificio mixto
que integre urbanísticamente al comercio del contexto
inmediato con la salida de la estación del metrobus
Corregidora. Esto, en un terreno con una superficie de
1241 m2, llevándonos al planteamiento de una hipótesis
del posible uso del edificio.

EDIFICIO DE USO MIXTO

4
CONTEXTO URBANO

5
UBICACION

Av. de los Insurgentes Sur 3693

Colonia La lonja
Del. Tlalpan
C.P. 14260

Superficie del predio: 1241 m2

6
EQUIPAMIENTO
Plaza Cuicuilco
KidZania

Comisión federal
de Electricidad

Banco Azteca Farmacia del Ahorro Metro Bus

Elektra OXXO Corregidora
Parisina 7
 DEGOLLADO
Predio

Avenida Principal (Alto flujo

vehicular)

Calle (Bajo flujo vehicular)

Acceso vehicular para comercios VIALIDADES

Acceso vehicular para oficinas

Acceso vehicular para 8

departamentos
 V
I
A
L
I
D
A
D
E
S
CORREGIDORA
C
O
CUAUTEMOC L
I
N
D
A
N
T
E
S

9
 V
I
A
L
I
D
A
D
E
S
BELISARIO DOMINGUEZ
C
O
AV. INSURGENTES SUR L
I
N
D
A
N
T
E
S

10
INFRESTRUCTURA

INFRESTRUCTURA ELECTRICA

De acuerdo a la gerencia de comercialización de la Compañía Luz y

Fuerza del Centro, hasta Diciembre de 1999 en Tlalpan se
INFRESTRUCTURA ELECTRICA registraron 2,041 transformadores de distribución, con una
potencia de 223 megawatts. Dichos transformadores
representan el 8.04% del total del Distrito Federal. Además
Infraestructura Hidráulica según datos delegacionales, en los Ejidos de Topilejo se
En el área urbana consolidada y los pueblos ubicados dentro de la localiza una subestación eléctrica de importantes
zona de Suelo de Conservación de la Delegación Tlalpan, se dimensiones.
cuenta con un nivel de cobertura del servicio de agua
potable del 95%, el 91% del servicio se da a través de tomas En conclusión la zona y colonia donde se ubica el predio no
domiciliarias y el 4% restante por medio de pipas o carros presenta ningún problema debido a la carencia de este servicio en
tanque. la zona.
En conclusión la zona y colonia donde se encuentra nuestro terreno
no presenta ningún problema de abastecimiento de agua ya
que no es de las zonas con topografía accidentada dentro
de la delegación, las cuales se abastecen por medio de
tanques y pipas.

11
Predio
VISTAS
Vistas Interiores

Vistas Exteriores 12
FACHADAS

FACHADA NORTE

FACHADA ESTE 13
 FACHADA SUR

FACHADA OESTE
14
CONTEXTO FISICO - AMBIENTAL

15
 TIPOS DE SUELO

El predio se ubica en la delegación Tlalpan, por lo que puede presentar suelos de la Zona
I (Lomerío)
• El feozem
• El litosol
• El andosol

Son suelos de alta resistencia que varia entre 3 a por arriba de los 70 kg/cm2.,
también pueden ser suelos colapsables que sufren asentamientos repentinos cuando se
saturan de agua.

SISMICIDAD
Zona III d

Zona III c

Zona III b

Principales requisitos Materiales Zona III a

Los muros de carga se levantan
Zona II (Transición
de piedra y bloques que fueron )
fabricados con empleo de Zona I (Lomerío)

Distribución homogénea de la rigidez de la vibración, así como

construcciones de piedra o
construcción y la carga ladrillos con utilización de
sustancias especificas que
aumentan el grado de adhesión

Homogeneidad y cohesión de las Fortificación

Los tabiques se fortifican en
construcciones gracias a la implementación de toda la longitud Zon c a T1/ T r
Valores a a 1/b
materiales fortificados para el
Juntas antisísmicas
diseño I .1 .04 .2 1.35 1.0
Formas preferidas de edificación Se trata de muros dobles o
sísmico 6
columnas dobles que dividen la
construcción en secciones
Rectángulo separadas e independientes II .3 .08 .2 1.35 1.3
Tecnología de 2 3
Cuadrado construcción Se prohíbe
En edificios de mas de cinco
Polígono plantas se empleen divisiones
interiores de ladrillo 16
Circulo
Predio
Por el Asoleamiento que
Comercios
presenta, la zona
Oficinas habitacional deberá estar
orientada preferentemente
Departamentos al sur, y la zona de oficinas al
norte – noreste.
Asoleamiento En su orientación al sur al
presentarse una máxima
Vientos Dominantes incidencia de los rayos
solares principalmente en
invierno que podrá resolverse
con un adecuado diseño de
volados y faldones.

Los Vientos dominantes

que impactan en el proyecto
provendrán del norte –
noreste con una velocidad
de 36 km/h, esto debe
tomarse en cuenta para
proponer nuestro edificio de
manera que aproveche de mejor
forma el uso de ventilación
natural (ventilación cruzada
y vertical/torres y atrios).

ASOLEAMIENTO Y VIENTOS DOMINANTES

17
 CLIMA

El clima varía de templado subhúmedo hasta tornarse semifrío húmedo.

Las temperaturas medias anuales se registran en las partes más bajas y oscilan entre los 10 y 12 grados centígrados, mientras que
en las regiones con mayor altitud son inferiores a los 8 grados centígrados.

Por esto esto debe considerarse un sistema de climatización para mantener una temperatura adecuada dentro del edificio

SOSTENIBILIDAD

Aproximadamente una tercera parte de la energía consumida en un país se destina para alimentar edificaciones. La integración de elementos
que eficiente el uso de la energía y mitiguen los daños ambientales es de suma importancia; lo que conlleva a un ahorro económico a largo
plazo.

 CAPTACIÓN DE AGUA PLUVIAL

 CALENTADORES SOLARES
 AZOTEAS VERDES
 RESISTENCIA TÉRMICA
 SISTEMAS AHORRADORES

La tendencia de sostenibilidad y la búsqueda del equilibrio ecológico ya no son una moda, sino una necesidad

18
Se constituye básicamente por el llamado “palo loco” en forma
extensa y cubre todo el pedregal. Éste es una variedad de matorral
heterogéneo con diferencias de su composición floral. También se FLORA
produce pirul y aun encino de varias especies duras principalmente.
Le sigue el pino, al sur y sureste del Xictle y en las regiones altas del
Ajusco. Por último se dan variedades de ocote, jacalote, oyamel y
aile. Washingtonia robusta Palma
washingtonia/abanico
Las opciones que podemos manejar en el proyecto además de estas
incluyen: Características
Dimensión: 8 x 5m
Jacaranda mimosaefolia D. Floración: Verano
Jacaranda Foliación: Recambio estacional
Iluminación: Sol
Características
Dimensión: 15 x 12m
Floración: Invierno, primavera
Grevillea robusta Grevilea
Foliación: Recambio estacional
Iluminación: Sol
Características
Dimensión: 15 x 10m
Floración: Invierno, primavera
Foliación: Recambio estacional
Iluminación: Sol

19
VEGETACION BANQUETAS O JARDINERAS

Ligustrum japonicum
Trueno
Buxus sempervirens
Características Arrayan
Dimensión: 8 x 6m Características
Floración: Verano Siempre verde
Iluminación: Sol

Populus alba
Álamo plateado
Pyracantha coccinea
Características
Piracanto
Dimensión: 10 x 8m
Floración: Primavera Características
Iluminación: Sol Siempre verde

Bahuinia monandra
Pata de vaca
Características Pythosporum tobira
Dimensión: 6 x 5m clavo
Floración: Verano Características
Iluminación: Sol Siempre verde

20
V Ficus pumila
E Monedilla
G
E
T
A Características
C Siempre verde
I
O
N

M Hedera helix Hiedra

U
R
O
Características
Siempre verde
V
E
R
D
E Jasminum officiale
Jazmín

Características
Floración

21
CONTEXTO SOCIO - ECONOMICO

22
NIVEL SOCIO ECONOMICO

Por su ubicación del predio el contexto del nivel socioeconómico que

presenta es medio a medio alto (c – c+).

El nivel medio alto representa el Segundo estrato con el más alto nivel
de vida e ingresos del país y representan el 14% de la población, es
muy parecido al nivel alto, sin embargo tiene limitantes para ahorrar y
realizar gastos mayores o excesivos; Aspira a ahorrar más y a tener
un futuro más cierto
Sus viviendas se caracterizan porque dos terceras partes de las
viviendas son propias, son casas grandes con 5 o 6 habitaciones,
Construidas con materiales sólidos de primera calidad.

El nivel medio, en realidad se encuentra arriba del promedio

poblacional de bienestar, representa 17.9% de la población y se
caracteriza por haber alcanzado un nivel de practicidad adecuada, dos
terceras partes tienen vivienda propia y aspira a mayor bienestar en
entretenimiento y tecnología
Sus viviendas se caracterizan por contar de 4 a 6 habitaciones ; un baño.
Construidas con materiales sólidos, en algunos caso
deteriorados. 23
 Servicio automotriz

SECTORES ECONÓMICOS En el cruce de las calles de Belisario Domínguez e

Ignacio Zaragoza con Insurgentes Sur encontramos
mayor cantidad de estos servicios.

• Poly Llantas y servicios

• Pireli Taller Mecánico
Mueblerías • Insurfrenos y refaccionaria
En la intersección entre avenida San fernando y la avenida • Bridgstone Llantera.
Insurgentes encontramos varios negocios de mueblerías:
Hospitales
• Centro Artesanal CREA Muebles
• El Taller del Abuelo Cerca de nuestro predio se encuentran:
• Muebles Troncoso Insurgentes
• Muebles Pergo Insurgentes. • ISSSTE
• Instituto Nacional de Neurología y
Neurocirugía

Escuelas
Restaurantes y servicios de comida.
Cerca del terreno se encuentran centros educativos de
diferentes niveles y áreas de recreación:
• Terraza Verde Restaurante y banquetes.
• La tortuga feliz • Colegio Libertadores de América
• El guero de Tlalpan • Bachillerato en Comunicación José Ramón
• Domino's Insurgentes Fernández
• Restaurante Las Enchis Insurgentes. • Cecati 99
• Pizza Hut Insurgentes • Deportivo Vivanco

24
C
O Terreno

N Superficie del terreno 1241 m2

C Tipo de suelo Zona1 – Lomerío (resistencia +70 kg/cm2)
L
U Características
Estación de mayor asoleamiento Invierno
Ambientales
S Clima Templado subhúmedo – semifrío húmedo

I Vientos dominantes Norte - Noreste

O Características Vialidades colindantes Av. Insurgentes sur, Corregidora, Cuauhtémoc y
N urbanas Belisario Domínguez
Accesibilidad principal Av. Insurgentes Sur

Zona de mayor valor dentro del predio Fachada Norte – noreste

Infraestructura Eléctrica  .
Hidráulica  .
Sanitaria  .
Características Nivel socio económico de la zona Medio – Medio alto
socio - económicas
Sectores económicos Mueblerías, restaurantes y servicios de comida, serv.
automotriz, hospitales y escuelas0
Potencialidad y vocación del predio Habitacional, comercial

25
NORMATIVIDAD

26
USO DE SUELO

USO DE SUELO:
HC3/40/MB

27
Una de las vialidades colindantes al predio es la
Avenida Insurgentes Sur (avenida principal) por lo que
la SEDUVI nos marca que aunque por zonificación
corresponde a un uso de suelo HC (Habitacional con
Comercio en planta baja) con 3 niveles una superficie máxima
de 2233 m2, nos permite hacer un cambio de uso de suelo a
HM (Habitacional Mixto) con 6 niveles máximo, 40%
de área libre y 4466 m2 de superficie máxima de
construcción

Uso de Suelo Niveles Altura M2 min. Vivienda Incremento Estac. Re metimiento

Habitacional Mixto 6 _*_ 0 20% 0

Paramento Densidad % Área Libre Superficie Max. de Construcción No. De viviendas permitidas

Baja, 1
0 Viv. C/ 40% 4466 12
100m2
28
 HABITACIONAL
MIXTO
USO DE SUELO
Uso prohibido
Uso permitido

29
HABITACIONAL
Mixto

Uso prohibido
Uso permitido

30
ESTACIONAMIENTO

Uso Núm.. de Cajones

Comercio 19
Oficinas 49
Habitacional 12

PROVICION MINIMA DE AGUA POTABLE

Tipo de Edificación Dotación Mínima

(litros/1 dia)
Comercio 4464
Oficinas 5000
Habitacional 9000
31
 SERVICIOS SANITARIOS

Tipología Excusados Lavabos Regaderas

Comercio 5 3 0
Oficinas 2 2 0
Habitacional 2 x depto.. 2 x depto.. 1 o 2 x depto.

ILUMINACION ARTIFICIAL

ILUMINACION EMERGENCIA

Tipo de Local Nivel de

Edificación Iluminación Tipo de Local Porcentaje
Edificación
Habitacional Circulaciones 50 luxes
Habitacional Circulaciones 5
Comercial General 250 luxes
Comercial Zona de ventas 10
Oficinas General 500 luxes y circulación
Oficinas General 10
32
DIMENCIONES MINIMAS

Tipología Ancho Mínimo (metros) Tipología Alturas mínimas (metros)

Puertas .90 Habitacional 2.40

Pasillos H .90 Comercial 4.00

C 1.20 Oficinas 2.50
O 1.20
Escaleras H .90
C 1.20
O 1.20

Tipología Ventilación Natural Tipología Ventanas

Habitacional 5% Habitacional 17.5% área total

Comercial 5% Comercial 15% área total

Oficinas 5% Oficinas 17.5% área total

33
 Normatividad

C Uso de suelo HM (por A. Insurgentes)

O Área libre 40% 496.4 m2

N
No. De niveles 6 niveles
C
L Superficie máxima de construcción (CUS) 4466 m2

U
S Superficie máxima de construcción (COS) 744.6 m2

I Habitacional 1 por vivienda

O Cajones de estacionamiento (por reglamento) Comercial 1 por c/ 40 m2

N Oficinas 1 por c/ 30 m2
Habitacional 9000 L
Dotación mínima de agua potable litros / 1 día
Comercial 4464 L
Oficinas 5000 L
W. C. Lavabos Regadera
Serv. Sanitarios Habitacional (x depto.) 1o2 1o2 1o2
Comercial 3 3 0
Oficinas 2 2 0
Habitacional 2.40 m
Alturas mínimas
Comercial 3.00 m
Oficinas 2.50 m
Habitacional .90 m
Ancho mínimo en pasillos y escaleras
Comercial 1.20 m
Oficinas 1.20 m 34
ANÁLOGOS

35
1) Conjunto de Edificios Natura / ARCHETONIC

Fachada principal Fachada Secundaria

 Acabado en Concreto

El proceso de diseño de NATURA empezó con la

inquietud de recuperar algo de esta transformación
natural de elementos, lo cual derivó en modelos de
vivienda donde a escala formal exploramos proceso de
fragmentación y desprendimiento que las hojas de los
arboles sufren naturalmente, logramos traducir este
fenómeno al concreto, lo imitamos y aplicamos a las
“living boxes” que resguardan elementos acristalados y
al mismo tiempo hace alusión a la naturaleza con esta
fragmentación y desprendimiento del concreto de
manera muy sutil.
Entrada Principal
•Arquitectos: ARCHETONIC

•Ubicación: Niebla 2, Ampliación Vista Hermosa, 54080

Tlalnepantla, State of Mexico, Mexico

•Arquitecto a Cargo: Jacobo Micha Mizrahi

•Colaboradores de Diseño: Ernesto Rossell Zanotelli, Désirée

Gómez Córdova, Alfredo Muñoz Jiménez, Alejandro Rabiela
Salinas, Aldo Moreno Gamboa

•Colaboradores de Edificación : Salomon Salame Micha, Rafael

Salame Micha, José Luis Moreno Quinto, Enrique Gutierrez
Herrera

•Área: 65000.0 m2

•Año Proyecto: 2009

•Fotografías: Rafael Gamo, Héctor Velazco, Tomás Casademunt,

Aldo Moreno
2) Edifício de departamentos Dublin 25 /
Central de Arquitectura

Fachadas Principales
 Departamentos
(cocina)

El proyecto esta ubicado en la Colonia Juárez

sobre la calle de Dublín, entre Tokio y Paseo de la
Reforma. Un edificio habitacional que contiene
estacionamiento a nivel de calle y 6 niveles
superiores de habitación con dos departamentos en
cada uno de ellos, aprovechando su azotea como
terraza jardín.

El programa de los departamentos departamentos incluye

sala, comedor, cocina, dos recamaras y dos baños. El sistema
constructivo para la estructura principal será a base de acero,
cimentado con pilotes. Los materiales exteriores que se
usaran están conformados principalmente en acabados
aparentes.

Departamento
(terraza)
 Planta

Los materiales de utilizados en acabados

son de cancelería de aluminio anodizado
natural y cristal transparente, pisos de
madera y mármol. Un edificio muy
transparente y con mucha visibilidad hacia
la vida de la ciudad.
Corte A- A
Arquitectos: Central de Arquitectura
Año: 2010
Área construída: 1665 m²
Ubicación: Ciudad de México, México
Arquitectos: Central de Arquitectura, Jose
Sanchez, Moises Ison.
Equipo de diseño: Cristian Arellano,
Crimson Pasquinel, Ana Ma. Yumbe, Jorge
Aleman
Proyecto Estructural: Hector Margain
Ingenieros
Instalaciones: NLZ Instala
3) Corporativo BASF / SPACE

Fachada
Principal
 Lobby

La planta baja consta de

1,315.00 m2 y cada una de las
planta tipo es de
aproximadamente 942.00 m2, su
forma es de tres cuadrados con
diferentes orientaciones unidos
por un núcleo central.

Oficinas

El edificio consta de una Planta Baja y 6 niveles, de los cuales el

piso 2 será para arrendamiento y el piso 1 se construirá en un futuro;
para el resto de los pisos, el programa arquitectónico incluye
espacios como: vestíbulo, oficinas abiertas, privados, salas de juntas,
comedor, salas de reunión informal o casual collisions, auditorio,
zonas de apoyo, sites, entre otros. Es requerimiento del cliente es
que las oficinas obtengan la certificación Leed, por lo tanto, para la
realización del diseño, se cumplió con los máximos parámetros de
eficiencia energética y sustentable.
En planta baja se ubica un showroom para
la exhibición de productos propios de la
empresa y en donde se dejaron
preparaciones para proyectar en
pantallas los diferentes productos.
También, se localiza la recepción la cual
cuenta con una grapa terminada en un
acabado pétreo; zona con el logo de Basf
en el muro de fondo; la cual dará servicio a
todo el edificio, con un área de espera y
torniquetes con lectoras para el acceso a
los usuarios.
•Arquitectos: Juan Carlos
Baumgartner, Gabriel Téllez Galindo

•Ubicación: Avenida Insurgentes Sur, Mexico

City, Federal District, Mexico

•Área: 5000.0 m2

•Año Proyecto: 2012

•Fotografías: Cortesía de BASF

•Equipo: Humberto Soto, Enrique Martínez,

Elena Schneider

•Constructor: GIA

•Mobiliario: Steelcase
 4) IOS Virreyes / SPACE - Oficinas

Acceso Principal
 IOS Virreyes se caracteriza
por ser el parte aguas de un
nuevo concepto, el reto fue
mantener la esencia del negocio
con la flexibilidad para atender a
diferentes empresas dentro del
mismo espacio.
Para ello se logro mantener el
concepto de elegancia y
modernidad que caracteriza a
todos los IOS Offices pero
ahora con un toque mas cálido
con materiales como mármol
Wooden grey en los pasillos y
madera en las áreas abiertas, así
como cristales a hueso dando
mayor transparencia y sencillez
Planta Principal al espacio, respondiendo y
adaptándose a las nuevas
formas de trabajo.
 Oficina

Pasillo
49
•Arquitectos: SPACE

•Ubicación: Pedregal 24, Lomas - Virreyes, Lomas de Chapultepec V Sección, 11040 Ciudad de México, D.F., Mexico

•Arquitecto a Cargo: Juan Carlos Baumgartner, Jimena Fernandez Navarra

•Área: 1670.0 m2

•Año Proyecto: 2015

•Fotografías: Cortesía de SPACE

Colaboradores: Jorge Mur

Proyecto Iluminación: Luz en arquitectura

Construcción: Alpha Hardin

50
5) MR299 / HGR Arquitectos

51
Pasillo a Terraza

52
Planta

53
Corte

54
 La azotea del edificio está destinada a
uso exclusivo para las viviendas del
nivel superior, dejando un espacio para
uso común de todos los
departamentos.

En cada nivel se acomodan 3 departamentos de 65 a 95

m² que dan a la fachada exterior. A esto se le suma el patio
lateral interior el cual brinda una excelente iluminación a
todos los departamentos. Para reducir la circulación, los
pasillos se seccionan mediante unos tensores verticales
con vegetación, dejando así la parte del fondo como
balcón privado.

55
 •Arquitectos: HGR
Arquitectos

•Ubicación: Calle Matías

Romero, Vertiz Narvarte,
Mexico City, Federal
District, Mexico

•Arquitecto: Marcos
Hagerman

•Área: 1835.0 m2

•Año Proyecto: 2014

•Fotografías: Diana Arnau

Diseño de Celosía: Ariel
Rojo

Diseño Gráfico: LEOLAB

Desarrollador : Ciudad Vertical

Diseño Estructural: Mata y Triana Ingenieros Consultores

Instalaciones: zMP Instalaciones

Producción Celosía: VYPSA

56
ESTUDIO DE MERCADO

57
 USO HABITACIONAL
VENTA/RENT
UBICACIÓN M2 OFRECE PRECIO FUENTE
A
dpto de 2 recamaras, 2 baños,
Barrio la lonja - cuarto de lavado, 1 $ 10,000.00 renta mitula.com
estacionamiento
dpto de 2 niveles con posibilidad
de 3. PLANTA
BAJA : Estancia-comedor,
Ayuntamiento, Barrio Cocina, Área de lavado, 2
140 $3,500,000.00 venta mitula.com
La Lonja recamaras y 2 baños completos
PLANTA ALTA Master
Suite con vestidor, baño
completo y una gran terraza
dpto en condominio horizontal
con acceso independiente y
privada joaquin romo 11 directo a la calle, en tres niveles,
$8,000.00 renta mitula.com
colonia la lonja cuenta con sala comedor, cocina,
dos recamaras, dos y medio
baños
barrio la lonja 104 dpto 3 recámaras, 2 baños $10,000.00 renta rentamosya.com
casa con 2 baños 3 recamaras, 1
barrio la lonja 147m2- 175 mc $2,100,000.00 venta inmuebles24.com
estacionamiento
Casa con uso de suelo H/5/40.
Cuenta con:10 recámaras, 10
baños. Cocina, Desayunador,
Comedor, Antecomedor,
Joaquín Romo, Barrio
1343 m² - 836 m2c Estancia, Sala, Sala TV, Con $5,700,000.00 venta mitula.com
La Lonja
acabados, Terraza, Cuarto de
servicio, Patio, Estacionamiento.
Comparte áreas comunes como
el jardín

58
 TERRENOS
UBICACIÓN M2 OFRECE PRECIO FUENTE

Belisario Domínguez Terreno de 12 m de frente x 41 m de fondo.

116, Tlalpan - Distrito 509 m2. una cuadra de la estación de MB $8,500,000.00 casas.mitula.com.mx
Federal corregidora

Calle corregidora a la Terreno con permiso de un 90% para

720 m2 $8,400,000.00 casas.mitula.com.mx
altura del mb cualquier negocio que se quiera poner

Corregidora, Col. Uso habitacional-Comercial, . Se puede

Barrio La Lonja. construir una superficie máxima de 1253 m2.
696 m2 $ 8,500,000.00 casas.mitula.com.mx
Tlalpan, Distrito Un edificio de 3 plantas ó 3 viviendas de
Federal 200 m2.

Corregidora, Col.
Barrio La Lonja.
700 Uso de suelo HC3-40%- MB $ 8,400,000.00 casas.mitula.com.mx
Tlalpan, Distrito
Federal

Se investigaron de igual forma los precios de los terrenos en la zona, para tener un estimado del precio de un terreno como el
nuestro. El promedio del precio del m2 de terreno está en $12,805 pesos. Por lo que un terreno de 1241 m2 tendría un valor de
$15,891,005 pesos. Estas cifras nos sirven para tomar decisiones, con respecto a qué tipo de proyecto realizar, dependiendo de si
se quiere recuperar la inversión a corto, mediano o largo plazo.

59
 OFICINAS
UBICACIÓN M2 OFRECE PRECIO VENTA/RENTA FUENTE

El Edificio distribuído en dos plantas

cada una con acceso independiente.
PLANTA ALTA (432 m2) concepto
A una cuadra de abierto, 3 oficinas o salones privados y
Insurgentes Sur a la dos cubículos, sanitarios para
altura de la estación hombres y mujeres y excelente
de metrobus 1,109m2 - 837m2 mc. iluminación natural. PLANTA $13,000,000.00 VENTA casas.mitula.com.mx
Ayuntamiento, BAJA (438m2) con áreas privadas para
sobre Avenida oficinas, dos anexos amplios uno de
Ayuntamiento ellos con concepto abierto, sótano de
30m2, bóveda y sanitarios para
hombres y mujeres. Además hay dos
áreas verdes o jardines amplios.

Ave. Insurgentes
Sur, Col. La Lonja.
800 m2 Oficina tipo local $ 50,000.00 RENTA casas.mitula.com.mx
Tlalpan, Distrito
Federal

No se encontraron muchas
opciones de renta o venta de OFICINAS*: DEPARTAMENT LOCALES
oficinas en la zona, lo cual nos Renta: $270 por m2 OS*: COMERCIALES*:
hace deducir que no es un zona Conclusiones mensual Renta: $150 por m2 (solo existen locales a la
en donde se requieran. Venta: $15,000 por m2 mensual renta)
Venta: $17,000 por m2 Renta: $270 por m2
mensual 60
C
O El incremento del costo de la tierra, las dificultades de movilidad y la tendencia al
N desarrollo vertical han detonado el crecimiento del comercio en todas sus
C modalidades, por lo que se ha recurrido a la construcción de edificios de uso mixto,
esto debido a que aumentan la productividad del terreno, para contrarrestar los altos
L costos de los terrenos
U Con base en el estudio de mercado presentado a continuación, se busca optimizar y
S aumentar la productividad de terreno, mediante el uso máximo de los niveles
I permitidos por reglamentación, así como la superficie de desplante permitida. Esto
con el fin de reducir el precio del m2 promedio por nivel. El cual sería de $15 891
O 000.00 si sólo se construyera un nivel. Pero al utilizar los 6 niveles, esto se reduce a
N $2, 648, 400 lo cual deriva en $3,556 pesos el m2. De esta forma se convierte en un
proyecto con mayor viabilidad económica.
Se ha planteado la venta de 12 departamentos, debido a que la renta de éstos no
sería tan viable, debido a que un dpto en esta zona ronda entre los $ 8 000 y $10 000
pesos mensuales. A este ritmo, el recuperar la inversión y llegar a producir ganancias
llevaría más de 8 años. En contraparte, toda propiedad aumenta su plusvalía con el
paso del tiempo, por lo que de la misma forma, se pretende dejar espacios para la
renta de locales comerciales, los cuales pueden ofrecerse a un mayor precio de renta
por m2. De esta manera, se puede ofrecer un proyecto con ganancias a mediano y
largo plazo.

61
PROGRAMA ARQUITECTONICO

62
Área Espacio Actividad Mobiliario # Usuario M2 M3 Iluminación Ventilación Instalaciones

N A N A G H S E

Estacionamiento Estacionar Botes de 18 (Cajones) 400 1000

comercios vehículos Basura - - - -
Luminarias

Estacionamiento
oficinas
Estacionar
vehículos
Luminarias
Botes de
50 (Cajones) 687.50 1718.75 - - - -
S
E Basura
R
V Estacionamiento Estacionar Luminarias 12 (Cajones) 240 600
I habitacional vehículos Botes de -
C Basura - - -
I
O Áreas verdes Área libre Bancas, 30 496.4 -
(permeable) Botes de - - - -
Basura,
Luminarias

Cuarto de
Máquinas
Revisiones Bomba,
Tablero, 1 (encargado
20 45 - - - - - -

Tanque de de cuarto de
Gas máquinas)

Lobby vestibular Mesa, silla, 1(recepcionis 30 105 - - - - -

sillones. ta)

S Cisterna Subestación (Maquinaria)

U Subestación al Bomba de
B Inst. Eléctrica edificio Succión de
E Inst. Hidráulica Agua
S Inst. Gas -- 20 50 - - - - - - - -
T Inst. Sanitaria Acometida
A Tableros Circuitos
C Bombeo Electricos
I
Ó 63
N
Área Espacio Actividad Mobiliario # Usuario M2 M3 Iluminación Ventilación Instalaciones

N A N A G H S E

A Administración Administrar Mesa, Silla, 1 (administrador) 20 70 - - - -

D
Departamentos departamentos Sillones
-
M
I
N
I
Administración Administrar el Mesa, Silla, 2 (administrador y 20 70 - - - -
S
T Comercios área de Sillones Secretaria)
-
R Comercio
A
T
I
Administración Administrar Mesa, Silla, 1 (administrador) 20 70 - - - -
V
A Oficinas Oficinas Sillones
-
Comercios Venta Pública (Según tipo (Según el tipo de 700 2450 - - - -
C de Local) local)
-
O
M Lavabos, wc,
E Mingitorios,
R
Sanitarios Necesidades
Botes de
Basura, 8 (comercios)
15(comer
cios)
48(comer
cios)
- - - - - - -
C
I Seca Manos
A
L

64
Área Espacio Actividad Mobiliario # Usuario M2 M3 Iluminación Ventilación Instalaciones

N A N A G H S E

H Sillones,
A Mueble de
B tv, Estufa,
I Refrigerador
T ,Alacena
A Departamentos Descansar, Mesa, Sillas, 4 -5 (por 60 m2 (x - - - - - - - -
C tipo A convivir, comer. Camas, departamento) dept.)
I Closet,
O Cómodas,
N wc,
A lavamanos,re
L gadera

O Sillas, 100 1488 3720 - - - - -

F Oficinas Laboral Escritorios,
I Sillones,
C Mesas
I
N Necesidades W. C. 2 Niveles 1488 3720 - - - - - - -
A Sanitarios Sanitarias Lavabos,
L Migitorios

65