IMPORTANCIA DE ADOPTAR UN MODELO DE ADMINISTRACIÓN DE LOS

RIESGOS DE LA/FT EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Hasta hace dos meses laboré como Auditora Tributaria de Control en la Dirección de
Impuestos y Aduanas Nacionales DIAN, donde día a día se puede ver la lucha contra
el lavado de activos y la financiación de el terrorismo; y desarrollando mi trabajo pude
identificar que una de las industrias donde se puede materializar de manera más fácil
el riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo, es el sector inmobiliario por
el alto flujo de caja que deben tener las compañías para desarrollar su objeto social.

Para nadie es un secreto que las personas que poseen activos ilícitos, ven como la
forma mas fácil y rápida de volverlos lícitos comprando bienes inmuebles, ya que la
transferencia de propiedad es sencilla y como las inmobiliarias necesitan un alto flujo
de efectivo, no tienen inconvenientes de recibir altas sumas de dinero por adelantado
por inmuebles que serán construidos y entregados en varios años.

Y aunque los altos directivos de las inmobiliarias conocen este riesgo inherente, son
muy pocas las compañías que ya tienen implementado un sistema de administración
del Riesgo y Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo, ya que solo vieron la
obligación de implementarlo luego de la modificación que hizo la Superintendencia de
Sociedades de Colombia en diciembre de 2020 al Capítulo X de la Circular Básica
Jurídica de 2017, donde informa cuales son los tipos de empresas que en el país
están obligadas a implementar un Sistema de Autocontrol y Gestión de Riesgos
Integral de Lavado de Activos, Financiación del Terrorismo y Financiamiento de la
Proliferación de Armas de Destrucción Masiva, conocido como SAGRILAFT.

En la mencionada circular, se ha mencionado entre otros sectores el inmobiliario

donde la materialización del riesgo de lavado de activos, puede generar riesgos
adicionales como los operacionales, legales, reputacionales y de contagio; lo que sin
duda tendría un impacto y afectación en el buen nombre, competitividad, continuidad y
sostenibilidad del negocio; y teniendo en cuenta estos riesgos, es de vital importancia
conocer si la compañía cumple con todos los requisitos que deben cumplir las
empresas del sector inmobiliario deben implementar este sistema de gestión de
riesgos, no solo para evitar posibles sanciones sino para convertirlas en practicas
constantes en el desarrollo de su actividad productiva y que haga parte de la cultura
gerencial de la misma.

Así mismo, existen dos normas de carácter general deben ser tenidas en cuenta por
estar relacionadas con el tema que estamos desarrollando; y son el artículo 323 del
Código Penal, que consagra el delito de lavado de activos y la Ley 793 de 2002, que
consagra la acción de extinción de dominio.

Con relación al delito de lavado de activos, la Fiscalía General de la Nación puede

imputar cargos y pedir la captura por el delito de lavado de activos si, ocurrida una
operación de lavado, es decir que se haya vendido o comprado un apartamento a un
narcotraficante, se considera que los directivos y/o empleados de la constructora o
inmobiliaria contribuyeron a que la empresa fuera utilizada para transformar,
almacenar, conservar, o darle a bienes provenientes de determinadas actividades
delictivas, apariencia de legalidad, o para encubrir su origen ilícito.

Por otro lado, la Corte Constitucional en la sentencia C-740 de 2003, acerca de la

extinción de dominio hace el siguiente pronunciamiento:

“Debe tenerse en cuenta que quien adquiere un bien con el producto de una actividad
ilícita intentará deshacerse de él enajenándolo o permutándolo, por cuya transacción
recibirá un bien o recurso equivalente. En tales casos, aunque el bien salió de su
dominio, lo recibido por dicha transacción puede ser objeto de extinción de dominio,
dado que ningún amparo constitucional puede tener el provecho o ventaja obtenido de
una actividad dolosa.”

“Y si se trata de quien, por compra o permuta ha recibido el bien ilícitamente adquirido

directa o indirectamente, y lo ha incorporado a su patrimonio a sabiendas de la ilicitud
para aprovechar en su beneficio las circunstancias o con el objeto de colaborar o
encubrir a quien lo adquirió ilícitamente, por ser éste un tercero adquirente de mala fe
será también afectado por la extinción de dominio.”

Así mismo, respecto de la forma en que invocando su buena fe el afectado podría

verse librado de la extinción, la Corte agrega:

“La buena fe creadora o buena fe cualificada interpreta adecuadamente una máxima

legada por el antiguo derecho al moderno: ‘Error communis facit jus’, y que ha sido
desarrollada en nuestro país por la doctrina desde hace más de cuarenta años,
precisando que ‘Tal máxima indica que si alguien en la adquisición de un derecho o de
una situación comete un error o equivocación, y creyendo adquirir un derecho o
colocarse en una situación jurídica protegida por la ley, resulta que tal derecho o
situación no existen por ser meramente aparentes, normalmente y de acuerdo con lo
que se dijo al exponer el concepto de la buena fe simple, tal derecho no resultará
adquirido. Pero si el error o equivocación es de tal naturaleza que cualquier persona
prudente y diligente también lo hubiera cometido, por tratarse de un derecho o
situación aparentes, pero en donde es imposible descubrir la falsedad o no existencia,
nos encontramos forzosamente ante la llamada buena fe cualificada o buena fe exenta
de toda culpa.’”

Teniendo en cuenta lo anterior, es importante conocer que el desconocimiento de los

deberes propios de la profesión u oficio puede ser objeto de fuertes consecuencias, ya
que si la justicia estima que en el desarrollo de las actividades propias de la sociedad
inmobiliaria como lo son la venta de un bien, en cuanto al precio o la forma de pago,
resultan anormales hasta el extremo de “que cualquier persona prudente y diligente” lo
hubiera notado, podrá declarar la extinción tanto del inmueble vendido como del dinero
recibido por la venta, lo que generara perjuicios reputacionales y económicos para la
constructora o inmobiliaria.

Por esto es importante también la participación de una fiduciaria que administre los
recursos que captan las constructoras hasta tanto se alcance el punto de equilibrio, y
de un banco de alto reconocimiento en el mercado que conceda los créditos a los
posibles clientes para financiar las compras, para así contribuir a disminuir de manera
eficaz los riesgos que puedan presentar en este sector; y en caso de no poder contar
con el apoyo de estas entidades, es de vital importancia entonces adoptar
procedimientos de previsión adecuados de manera que los riesgos sean controlados
desde el inicio.