Contrato de Opcion en Escritura Publica

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Contenido
• 1 Modelo de escritura
– 1.1 Normativa urbanística
• 2 Comentario
– 2.1 Normas en el derecho estatal
• 2.1.1 Normas generales
• 2.1.2 Particularidades de interés
– 2.2 Ejercicio unilateral
– 2.3 Efectos
– 2.4 Caducidad
– 2.5 Otras particularidades
• 2.5.1 Ejercicio por tercero designado por el titular del derecho
• 2.5.2 Ejercicio de la opció n, cuando hay titulares del dominio o
derechos reales posteriores a su concesió n
• 2.5.3 Necesidad de que la opció n se consume para transmitir la
propiedad
• 2.5.4 Admisió n de un medio de pago distinto al convenido
• 2.5.5 Noma especial
– 2.6 Cancelació n de cargas posteriores a la concesió n del derecho de
opció n
• 2.6.1 Ejercicio por el adquirente originario del derecho de
opció n
• 2.6.2 Ejercicio por el adquirente del derecho de opció n
– 2.7 Normas en Cataluñ a
• 2.7.1 Normas comunes
• 2.7.2 Derecho de opció n
• 2.7.3 Duració n má xima:
• 2.7.4 Transmisibilidad
• 2.7.5 Ejercicio
• 2.7.6 Ejercicio unilateral
• 2.7.7 Procedimiento
• 2.7.8 Norma transitoria
– 2.8 Justificante del medio de pago
• 3 Jurisprudencia citada
• 4 Legislació n citada
Modelo de escritura
NUMERO *.
En *, a *.
ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.
COMPARECEN:
De una parte, como concedente,
Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con
domicilio en *. Exhibe DNI/NIF nú mero *.
Y de otra, , como adquirente:
Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con
domicilio en *. Exhibe DNI/NIF nú mero *.
Todos de nacionalidad y residencia españ ola; son de vecindad civil * (En su caso,
expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento,
declaración ante el Registro Civil, etc.).
Intervienen en su propio nombre y derecho.
Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos
nú meros coinciden con los de Identificació n Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad
legal y legitimació n para otorgar esta escritura de CONSTITUCIÓN DE UN
DERECHO DE OPCION DE COMPRA y EXPONEN:
I.- Que Don/ñ a * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc. )
de la siguiente Finca:
URBANA: *. (o Rústica)
Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripció n *.
TÍTULO: *.
Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. (En caso
contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace
referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:
• Escritura de compraventa de vivienda, local o garaje en régimen de propiedad
horizontal entre particulares con arrendatarios
• Venta de finca rú stica arrendada (pago al contado)
REFERENCIA CATASTRAL:
OPCIONES:
1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:
La que resulta de la certificació n catastral descriptiva y grá fica; yo, el Notario, doy fe
que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemá ticos
habituales y de acuerdo con la Resolució n de la DG del Catastro de 24 de noviembre

de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta
certificació n queda unida a esta matriz.
2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la
referencia catastral:
La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el
Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos
telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de
noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento,
certificación que incorporo a esta matriz.
3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o só lo la de la finca matriz, aunque
conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.
Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de
la obligació n de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos
meses, la pertinente declaració n de la alteració n de titularidad que se formaliza en
esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no
presentació n en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.
Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la
he obtenido yo, el Notario en forma telemá tica. Hago la advertencia de la obligació n
de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la
pertinente declaració n de la alteració n de titularidad que se formaliza en esta
escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no
presentació n en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.
COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:
Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia
entre la realidad física, la que consta en la certificació n catastral indicada y la que
resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva
descripció n de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.
(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay
obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias
entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto
que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por
la Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria.
En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la
escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y
la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá
solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la
realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real,
por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para
obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie

inferior al 10%y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art.
201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del
procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo);
si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del
procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley
del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la
mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.)
(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de
terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos
casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular,
se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar.
(En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad
de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda
común con pareja alguna).
CARGAS Y LIMITACIONES
Opción 1.- Comunicación por telefax: (Información a utilizar: máximo 10 días
naturales a contar desde su recepción).
Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar
informació n registral en forma telemá tica, razó n por la que se ha pedido
informació n por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha informació n se
protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitació n, segú n manifiestan. La
descripció n de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada
informació n. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre
la informació n obtenida, prevalecerá la situació n registral existente con
anterioridad a la presentació n en el Registro de la copia autorizada de esta escritura.
Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentació n telemática
de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará si se
solicita o no la presentación telemática, si el presentante es el Notario, el interesado o
un gestor, etc.)
Opción 2.- Información no telemática ni por telefax (Información a utilizar:
máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).
Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar
informació n registral en forma telemá tica, razó n por la que se ha pedido
informació n por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha informació n se
protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitació n, segú n manifiestan. La
descripció n de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada
informació n. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre
la informació n obtenida, prevalecerá la situació n registral existente con
anterioridad a la presentació n en el Registro de la copia autorizada de esta escritura.
Por expresa indicación de los interesados, previas las oportunas advertencias al

respecto, no procederé a la presentació n telemá tica de esta escritura en el Registro
de la Propiedad, pero remitiré, por telefax, comunicació n sellada y suscrita de haber
autorizado esta escritura, de acuerdo con lo que dispone el artículo 249. num. 3 del
Reglamento Notarial.
Opción 3.- Cuando se pueda obtener información por el Notario
telemáticamente:
El día de hoy, instantes antes del otorgamiento de esta escritura, he obtenido
telemá ticamente la pertinente informació n registral sobre titularidad y cargas de la
finca descrita. Se une a esta matriz el contenido del acceso telemá tico, que indica el
día y la hora de éste. Libre de cualquier otra carga o limitació n, segú n manifiestan.
La descripció n de la finca, antes de su actualizació n, y su titularidad se corresponden
con las de la mencionada informació n telemá tica. Advierto yo, el Notario,
expresamente a los comparecientes, que sobre la informació n obtenida prevalecerá
la situació n registral existente con anterioridad a la presentació n en el Registro de la
copia autorizada de esta escritura.
Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentació n telemática
de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará si se
solicita o no la presentación telemática, si el presentante es el Notario, el interesado o
un gestor, etc.)
Normativa urbanística
Si se trata de un terreno, deberá indicarse si es o no indivisible, obligación que impuso
el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto
refundido de la ley de suelo, que ha sido derogado por el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre (en vigor el 31 de octubre de 2015).
El texto refundido de la ley de suelo actual, en el último párrafo del apartado 2 del art.
26 de aplicación en todo el Estado dice:
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su
cualidad de indivisibles.
Y en el art. 27 impone concretas obligaciones en el caso de enajenaciones de solares.

Por ello, si se trata de un terreno, procede añadir en la escritura, al final de la
descripción de la finca:
«Conforme al texto refundido de la ley del suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre declara el transmitente que el terreno no cuenta con edificaciones fuera de ordenación ni
estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que
permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, (en su caso:) y
que no hay obligaciones pendientes de cumplir
(En otro caso, se indicará la situación urbanística, si hay deberes legales y

obligaciones pendientes, si se incorpora la información urbanística solicitada por el
Notario, etc.
II.- Que desean formalizar el que ya previamente han convenido entre ellos, de
acuerdo con las siguientes ESTIPULACIONES:
PRIMERA.- Don * constituye a favor de Don que acepta y adquiere un derecho de
opció n de compra de la finca antes descrita, derecho que se configura de la manera
siguiente:
Duración del derecho: cuatro años a contar del día de hoy.
Contenido: Derecho a adquirir la finca descrita por el precio que se indicará del
actual titular o de sus sucesores por cualquiera título.
Mecanismo: Los titulares del derecho de opció n habrá n de comunicar su propó sito
de ejercitar su derecho al titular de la finca en el domicilio de éste consignado en la
comparecencia de esta escritura, ofreciendo el pago del precio que se dirá e
indicando, con una antelació n mínima de quince días, la Notaría, el día y la hora en
que se tiene que formalizar la operació n, recibiendo en aquel acto la parte
transmitente el precio que se estipula.
Precio que se fija para adquirir la finca es la cantidad de * Euros, que deberá
satisfacerse en el momento del otorgamiento de la pertinente escritura.
En caso de no comparecencia de la parte transmitente en el lugar, día y hora que
indique la notificació n notarial, la parte titular del derecho de opció n, queda
facultada por el titular de la finca para otorgar la pertinente escritura pú blica, previo
depó sito en la Notaría indicada en la notificació n y a disposició n del transmitente y,
en su caso, de los titulares de las cargas posteriores de la cantidad estipulada como
precio, es decir, la cantidad de * Euros.
SEGUNDA.- En este acto el adquirente del derecho de opció n paga al concedente la
cantidad de * Euros, precio que se estipula por conceder la opció n y que la parte
concedente reconoce haber recibido, dando carta de pago.
El pago se ha realizado y queda identificando de la manera siguiente:
(Ejemplo:) Mediante cheque bancario del que protocolizo fotocopia que reproduce
fielmente su original y en el que consta la cuenta de cargo que aquí se da por
reproducida y los demá s datos esenciales, excepto el có digo de la cuenta de cargo a
la cual se aportaron los fondos que, segú n manifestació n de la parte adquirente del
derecho de opció n, tiene el nú mero *.
(En ocasiones se pacta que este precio, si después se hace uso del derecho de opción,
tenga la consideración de pago por anticipado del total precio de la compraventa, y
por lo tanto hará falta la pertinente adecuación del formulario, en especial por el caso
de ejercicio unilateral.)
TERCERA.- Los otorgantes expresamente dan cará cter real al derecho de opció n y
solicitan expresamente su inscripció n en el Registro de la Propiedad.
CUARTA.- Todas los gastos de esta escritura y los impuestos que la graven será n de
cargo de la parte adquirente del derecho de opció n.
(Sí es un Solar): QUINTA.- Manifiesta la parte adquirente del derecho de opció n
que conoce la calificació n urbanística y las condiciones de edificabilidad de la finca
objeto de esta escritura, y que renuncia, si ejercita el derecho de opció n, a cualquiera
reclamació n por este concepto.
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES: Declara la parte transmitente que está al
corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca objeto de esta
escritura, y en especial el correspondiente a los ú ltimos cuatro añ os. Yo, el Notario,
de conformidad con el art. 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo,
por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las haciendas
locales, he informado de la afecció n del inmueble transmitido al pago de la totalidad
de la cuota tributaria en los términos legales. (Cuando ello sea posible, podrá el
notario hacer constar, hecha la pertinente consulta, si resultan o no deudas pendientes
referidas al impuesto de bienes inmuebles que afecta a la finca objeto de la escritura.)
MANIFESTACION NOTARIAL (si interviene persona jurídica):
Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligació n de
identificació n del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de
abril, cuyo resultado consta por escrito/s firmado/s por el/los comparecientes con
firma legitimada que conservaré en mi poder por el plazo de diez añ o. (Atención: si
se está ante sociedad domiciliada en un país de riesgo, no se admite el documento
privado)
Otras opciones: cuando haya ACTA:
POR EL MISMO NOTARIO:
Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de
identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril,
cuyo resultado consta en acta por mi autorizada el día * con número * de protocolo,
habiendo manifestado el representante de la sociedad interesada no haberse
modificado el contenido de la misma. (Si ha habido modificación, se expresará
ésta).
POR OTRO NOTARIO
Yo el Notario hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de
identificación del/de los titular/es real/es que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril,
cuyo resultado consta en acta autorizada por el Notario * el día *, número * de
protocolo, copia de la cual me exhibe, habiendo manifestado el representante de la
sociedad interesada no haberse modificado el contenido de la misma.-
IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS:

Con la finalidad de levantar el cierre registral los comparecientes me requieren para
que:
• Opción 1.- Entregue al Ayuntamiento de * una copia simple de la presente, de
conformidad con lo establecido en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria ,
dejando constancia de ello en la correspondiente diligencia.
• Opción 2.- Remita por correo certificado con acuse de recibo al Ayuntamiento de *
copia simple de la presente, de conformidad con lo establecido en el artículo
254.5 de la Ley Hipotecaria , dejando constancia de ello en la correspondiente
diligencia.
• Opción 3.- Remita al Ayuntamiento de * copia simple de la presente mediante
correo notarial corporativo bajo mi firma electrónica, incorporando el
correspondiente reporte. (cuando exista este convenio con un Ayuntamiento
concreto).
PROTECCIÓN DE DATOS PERSONALES. Advierto expresamente a los
comparecientes que sus datos van a ser incorporados al fichero del Protocolo y
documentació n notarial y al fichero de Administració n y organizació n, así como del
hecho de que, en su caso, tales datos pueden ser cedidos a aquellas
Administraciones pú blicas que segú n una norma con rango de ley tengan derecho a
ello. Hechas las advertencias de sus derechos al respecto.
OTORGAMIENTO Y AUTORIZACION.- Se han hecho las reservas y advertencias
legales; en particular, y a efectos fiscales, he advertido a los comparecientes de la
obligació n de presentació n de la documentació n a liquidació n dentro de plazo y a
efectos del Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de Naturaleza
urbana les informo del plazo de presentació n y en general de las responsabilidades
tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, y de las
consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus
declaraciones.
Les leo, por su elecció n, esta escritura, advertidos de su derecho a leerla por sí, del
que no usan y, tras hacerles las oportunas explicaciones verbales para su cabal
conocimiento, manifiestan quedar enterados, la aceptan, se ratifican y firman.
Yo, el Notario, Doy fe de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que
el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de
los otorgantes.
Queda extendida en un total de * folios de papel notarial, el primero con el nú mero *
y los demá s con los nú meros siguientes en orden correlativo. (o anteriores en orden
correlativo).
Y de su contenido, DOY FE.
Comentario
El presente modelo recoge el caso normal de formalización de una escritura de opción
de Compra, configurada como un derecho real.
Naturalmente, puede ser pacto incluido dentro de otro contrato (ejemplo:

ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA) y se puede complicar más, establecer
condiciones, etc.
La Sentencia nº 903/2011 del TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Diciembre de 2011 [j 1]

recuerda otras anteriores que definen y caracterizan la opción diciendo:
«El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el
derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente una compraventa)
en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ( "implica
la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o
no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de
marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho,
pone en vigor el precontrato y la otra parte, la constituyente, tiene el deber jurídico de
celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de
ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o
por resolución judicial, tras el procedente proceso.»
LA OPCIÓN está regulada, a todos los efectos, por el Reglamento Hipotecario, el cual
exige para su inscripción una duración máxima de cuatro años y la solicitud expresa de
su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Toda opción ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la Sentencia del
Tribunal Supremo de 2 de julio de 2.008 [j 2] la vigencia de la opción únicamente
durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza,
pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de
perfeccionar la venta.
Normas en el derecho estatal
Normas generales
Derecho real o personal: Siempre se ha discutido si la opción es un derecho real o
personal. El T.S. en varias Sentencia (como la de 9-10-1.987 [j 3]) lo califica de derecho
personal y no real, puesto que sí fuera real sería inscribible sin necesidad de requisitos
complementarios; pero obsérvese después cómo la regulación de Cataluña admite su
constitución como personal o real.
En todo caso, inscrito produce efectos reales, pero no «cierra el Registro».
Ahora bien, como dice la Sentencia del T.S. de 5 de noviembre de 2.003 [j 4] la opción
inscrita tiene eficacia o trascendencia real en el sentido genérico de producir efectos
respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos - no preferentes
- que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad. Por tanto, una anotación
preventiva posterior a la inscripción de la opción se ve perjudicada por el ejercicio de
ésta, sin que obste que su ejercicio sea posterior.
Particularidades de interés
1.- El precio de la futura adquisición tiene que constar en el contrato de opción
(Resolución de la DGRN de [j 5]
No hay inconveniente en que la prima pagada al pactar la opción, se considere ya como

parte del precio de la futura compraventa.
No puede dejarse la determinación del precio a la decisión de una sola de las partes; la
Resolución de la DGRN de 25 de septiembre de 2.003 [j 6] no admite que el precio sea el
que fije una sociedad de tasación y, si el optante no está de acuerdo, pueda acudir a
otra sociedad de Tasación y el precio para ejercer la opción sea la media de ambas
tasaciones, y ello porque aunque la persona (sociedad de tasación) sea determinable, el
sistema no ofrece iguales posibilidades para las dos partes contratantes, ya que el
constituyente de la opción no tiene posibilidad de intervenir en el precio y el optante sí.
2.- Se puede conceder sobre parte de una finca, siempre y cuando esté perfectamente
determinada (aunque no se haya hecho la necesaria futura segregación).
3.- En el caso de bienes gananciales se necesita el consentimiento de los dos consortes,

puesto que no es un simple acto de administración.
4.- La opción no puede tener una función de garantía. En efecto, en nuestro Derecho
está prohibido el pacto comisario en relación a los derechos reales de garantía (art. 1859
y 1884 del Código Civil), es decir, el pacto según el cual el acreedor puede hacer suya la
cosa por falta de cumplimiento de la obligación de pago del deudor; por ello, la
resolución de la DGRN de 26 de noviembre de 2.008, [j 7] dice
«Se discute en el presente recurso la licitud del pacto por el que se reconoce una deuda y
se concede a favor del acreedor un derecho de opción de compra por el importe de la
cantidad adeudada. 2. Es evidente que en el presente supuesto la opción se concede en
función de garantía, dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes
de la deuda reconocida (cuyo impago determina la concesión de la opción y su extinción
se produciría caso del ejercicio de tal opción). En consecuencia, y como ha dicho este
Centro directivo en las Resoluciones citadas anteriormente, estableciéndose en el
documento calificado un derecho de opción en función de garantía, ello vulnera la
tradicional prohibición del pacto comisorio; la cual sigue vigente en nuestro
ordenamiento, tal como confirman los artículos 1859 y 1.884 del Código Civil.
5.- Para el ejercicio del derecho de opción basta la comunicación dentro de plazo,
aunque el pago se realice en momento posterior; así lo dice la Sentencia del Tribunal
Supremo de 7 de mayo de 2.010 [j 8]: el pago se debe producir, salvo pacto en contrario,
contra la entrega del bien, y ambas circunstancias suponen la consumación de la venta.
6.- Ya se ha dicho que la comunicación de la voluntad de hacer uso de la opción debe

realizarse dentro de plazo; el problema se plantea cuando el optante intenta la
comunicación dentro de plazo pero el dueño de la finca recibe la comunicación agotado
el plazo; la jurisprudencia entiende que el carácter recepticio de la comunicación sobre el
ejercicio de la opción requiere que, o bien haya llegado a conocimiento del concedente
dentro del plazo establecido por los contratantes o bien, si no ha llegado dentro de dicho
plazo, que tal circunstancia resulte imputable al concedente y no al optante. La
Sentencia nº 738/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Diciembre de 2016 [j 9] trata un
caso en el que el optante notificó notarialmente un burofax ejercitando su derecho de
opción el último día del plazo, y además solicitó la intervención notarial; el Notario
intentó la práctica de la diligencia con el interesado dentro de plazo - el último día - pero
al estar cerrada la oficina entregó la cédula, conforme al Reglamento Notarial, a un
vecino, que la entregó al interesado el siguiente día hábil (agotado el plazo) el TS
entiende que resulta contraria a la buena fe la negativa a reconocer eficacia a la
notificación notarial que la parte concedente recibió al día siguiente hábil
7.- En el caso de concederse opción sobre varias fincas, lo correcto es distribuir el precio
para cada finca, salvo que se pacte la necesaria actuación conjunta del derecho de
opción sobre todas ellas. La Resolución de la DGRN 19 de septiembre de 2.011 [j 10]
trata el tema en una escritura de arrendamiento financiero sobre varias fincas, diciendo:
«Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad
impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro. Y
que en caso de venta de varias fincas con precio aplazado garantizado con condición
resolutoria eso se traduce en la necesaria distribución del precio entre las varias fincas
vendidas... Además el principio general de libertad de circulación de los bienes propio de
nuestro Derecho sustantivo (véase artículos 785 y 1112 del Código Civil) justifica la
exigencia registral de la determinación o especialidad. Desde esta perspectiva, no
pactándose el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el
arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo, se hace necesario
determinar o especificar el precio o valor residual que corresponde a cada finca en orden
a precisar los contornos del derecho que pueden afectar a tercero, de forma que no
exista duda de cuál es el precio por el que el optante puede adquirir cada una de las
fincas...»
8.- Opción a favor de varias personas:
Si se grata de una opción de compra a favor de varias personas es requisito la

determinación de las cuotas de cada titular para practicar la inscripción; ello es
predicable cualquiera que sea el título en virtud del cual se solicite, ya sea de origen
judicial, ya de origen administrativo, ya de origen notarial.(Resolución de la DGRN de 30
de junio de 2017). [j 11]
9.- El plazo máximo si se pretende la inscripción en el Registro es de cuatro años, salvo

el supuesto de arrendamiento con opción de compra.
La Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2017 [j 12] señala que el derecho de

opción para ser inscrito no puede exceder de 4 años de la fecha de su constitución, pero
el tiempo de ejercicio pueden pactarlo libremente las partes, pero siempre dentro del
plazo máximo de cuatro años desde la constitución del derecho de opción»
Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2016 [j 13] entiende que el

artículo 14 del Reglamento Hipotecario impide la inscripción de un derecho de opción
por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción
complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie),
siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales
configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus» en materia
de derechos reales.
10.- Opción onerosa: Es posible en una opción pactar que el concedente perciba una
cantidad si no se hace uso del derecho de opción; como dice la Sentencia nº 711/2013 de
TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Noviembre de 2013 [j 14] es admisible atribuir un carácter
oneroso a la opción sólo en el caso de que la facultad no se ejercitara positivamente -
siendo gratuito en el contrario -, sin poder calificar este pacto (pagar quien tiene
derecho de opción a quien se la concedió si no se hace uso de la opción) como una
cláusula penal.
11.- Opción con objeto alternativo.: la citada Resolución de la DGRN de 16 de febrero

de 2017 [j 15] i dice que: es admisible opción sobre objeto alternativo:, ej. sobre una
finca determinada o, alternativamente, a voluntad del optante, sobre un conjunto de
varias fincas, pero es exigible, en cuanto a las varias fincas que se distribuya el precio,
aunque de ejercitarse esta opción deba hacerse sobre todas.
12.- Opción adquirida bajo el régimen de gananciales y divorcio antes de su ejercicio:

La Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2018 [j 16] trata el caso de una opción de
compra concedida a unos cónyuges casados en régimen de gananciales, si bien en el
momento del ejercicio de la opción están divorciados y adquieren por mitad indivisas:
hay un desplazamiento patrimonial que, con base en la autonomía de la voluntad, se
produce de la masa postganancial a la propia de los partícipes.
12.- Opción adquirida bajo el régimen de gananciales y divorcio antes de su ejercicio:

La Resolución de la DGRN de 25 de julio de 2018 [j 17] trata el caso de una opción de
compra concedida a unos cónyuges casados en régimen de gananciales, si bien en el
momento del ejercicio de la opción están divorciados y adquieren por mitad indivisas:
hay un desplazamiento patrimonial que, con base en la autonomía de la voluntad, se
produce de la masa postganancial a la propia de los partícipes.
Ejercicio unilateral
En principio, como dice la resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013 [j 18] para la

consumación de la opción no basta la comunicación al concedente de que se ejercita la
opción, se exige escritura pública, a cuyo otorgamiento podrá el optante compeler al
dueño; dice la DGRN:
con carácter general, que la perfección de la venta a través del ejercicio de la opción
siendo un requisito indispensable, no es suficiente para que se produzca la mutación
jurídico real, y para que ésta pueda tener acceso al Registro. Es necesario, además, que
al margen de los efectos obligacionales correspondientes, haya tenido lugar la
transmisión inmobiliaria, lo que exigirá el otorgamiento de la escritura de
compraventa».
Naturalmente, se puede pactar que el optante por sí sólo pueda otorgar la escritura,
pero hace falta que dentro de plazo el optante lo comunique al propietario de la finca
S.T.S. de 14-02-1.997 [j 19] de no pactarse, repetimos no hay suficiente con la
declaración unilateral del optante (Resolución DGRN de 7 de septiembre de 1.982); [j
20]) de haberse pactado el ejercicio unilateral: en cuanto a la obligación de pagar o la de
poner el precio a disposición del vendedor se estará a aquello que se haya pactado, pero
siempre y cuando no haya cargas inscritas, que aunque sean posteriores a la concesión
de la opción, como ésta no cierra el Registro, para la debida protección de los derechos
de terceros hará falta el depósito del precio a disposición del vendedor y de los titulares
de las cargas posteriores, según la Resolución de la DGRN de 18-04-2.002 [j 21].
La Resolución JUS/2441/2006 de 7 de julio [j 22] por la que se da publicidad a la

Resolución de 10 de Mayo de 2006 de la Dirección General de Derecho y de Entidades
Jurídicas de Cataluña no admite como inscribible, en la constitución de un derecho de
opción, el pacto por el que se pacta el ejercicio unilateral del derecho por el mecanismo
de depositar, en su caso, en el Notario dos importes: una cantidad a disposición del
vendedor al ejercer la opción y otra cantidad que podrá retirar el vendedor cuando
entregue las llaves y declare al Notario que la finca está libre de ocupantes, pactándose
además la posible devolución del segundo talón, en ciertos supuestos. Y ello es así por
aplicación de las normas imperativas sobre el ejercicio unilateral del derecho de opción
(no siendo admisible una actuación posterior del vendedor, que puede tener efectos
novatorios) ni es admisible la posible retirada de todo o parte del depósito si se dan
ciertos supuestos, ya que cualquier indemnización de daños y perjuicios ha de ser
moderada por el Juez y puede haber cargas a atender.
La Resolución de la DGRN de 22 de abril de 2005 [j 23] dice:

«Para cancelar derechos posteriores a la opción se requiere la consignación o depósito
del íntegro precio pactado a favor de los titulares de tales derechos o el consentimiento
de los mismos, pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real la posición
jurídica que al inmueble correspondía» y reitera la no admisión del pago del precio por
compensación, al decir: «En cuanto al alcance del pacto del pago del precio por
compensación, se ha pronunciado en ocasiones esta Dirección General (así en la
Resolución de 8 de Abril de 1991, entre otras) de forma contraria a su inscripción por
carecer de trascendencia real y, en su caso, conculcar la prohibición de pacto comisorio
que rige en nuestro ordenamiento jurídico (1859 y 1.884 del Código Civil.)».
Y la Resolución de la DGRN de 20 de mayo de 2005 [j 24] insiste en que pactada la
posibilidad del ejercicio unilateral de la opción, deberá cumplirse estrictamente lo
convenido y, por ello, no admite una pretendida compensación intentada por el optante,
el cual había pagado un préstamo hipotecario anterior a la opción y, por ello, no ha
puesto el total precio estipulado a disposición del propietario y de los titulares de las
cargas posteriores inscritas, tal como se había pactado en la constitución del derecho de
opción.
Efectos
1.- Derechos del titular de la finca: El derecho de opción mientras no se ejercita, faculta
al titular de la finca para realizar actos dispositivos, (vender, hipotecar,) pero al hacerse
uso de la opción, prevalecerá el derecho del optante sobre los actos posteriores a la
inscripción del derecho de opción y se cancelarán si el precio se ha puesto a disposición
del vendedor y de los titulares de cargas posteriores.
2.- Derechos del titular de la opción: a) en principio transmitir su derecho (en Cataluña
sólo sí se ha pactado su transmisibilidad); b) ejercitarla dentro plazo: El plazo de 4 años
lo es para ejercitar la opción, no es plazo límite para hacer constar su ejercicio en el
Registro, de forma que acreditado tras los 4 años que se hizo uso de la opción antes de
caducar los 4 años, su ejercicio se puede hacer constar en el Registro: el asiento tiene, en
principio, una duración indefinida mientras no se cancele por el consentimiento del
titular del derecho o judicialmente (Resolución de la DGRN de 27 de marzo de 2.000). [j
25]
3.- No cancelación automática, por tanto, de la opción en el Registro por el transcurso

del tiempo: Inscrita la opción y pasados los 4 años o el plazo pactado caduca el derecho
a ejercitar la opción, pero no caduca el asiento y éste no se cancela automáticamente;
el Registro continuará advirtiendo a terceros de que puede haber pasado que se haya
hecho uso del derecho extra registralmente y en tiempo oportuno; esto es importante,
puesto que los derechos inscritos pasados cuatro años (ejemplo: el propietario otorga
una venta o una hipoteca) se cancelarán sin más requisitos (no se precisa una decisión
judicial ni consentimiento de los titulares de los derechos inscritos después de conceder
la opción) sí llega en cualquiera momento al Registro el legal ejercicio, dentro de plazo,
de la opción de compra.
La Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2.010 [j 26] lo reitera:

«'Esta cuestión ha sido reiteradamente resuelta por este Centro Directivo en el sentido
de que si bien el transcurso del plazo fijado para el ejercicio de la opción supone la
extinción del derecho, esto no implica que pueda ser cancelado el asiento si no es con la
conformidad del interesado, en este caso el optante, o la pertinente resolución judicial
que así lo ordene (cfr artículo 40 de la Ley Hipotecaria), pues dentro de los medios con
que cuenta el Registrador a la hora de calificar, no se encuentra el de apreciar un hecho
negativo, como es la falta de ejercicio extrarregistral de un derecho durante su plazo de
vigencia».
4.- Pacto de cancelación: Naturalmente, se puede pactar que, transcurrido el plazo
pactado y un tiempo prudencial, ya desde ahora se autoriza al propietario de la finca por
poder pedir la cancelación por sí sólo si en el Registro no consta reclamación alguna
derivada del ejercicio de la opción. Pero debe haber claridad en la caducidad y su
mecanismo, según Resoluciones de la DGRN. La citada resolución de la DGRN de 22 de
enero de 2013, [j 27] dice:
«no podemos olvidar que la cancelación de los asientos -en este caso el que refleja la
opción concedida- puede realizarse con el consentimiento del titular del mismo (artículo
82 de la Ley Hipotecaria); y en el supuesto examinado dicho consentimiento se prestó
anticipadamente por el optante, toda vez que las partes, al amparo del artículo 177 del
Reglamento Hipotecario habían convenido expresamente en la escritura de concesión de
la opción de compra que si para determinada fecha «no constare en el Registro de la
Propiedad el ejercicio de la opción mediante la presentación a inscripción de la
correspondiente escritura pública de compraventa, cualquiera de los concedentes podrá
solicitar del Registro de la Propiedad la cancelación de la inscripción registral de la
presente opción de compra».
Caducidad
Una cosa es que transcurridos los cuatros años o el plazo inferior pactado no se pueda
cancelar el derecho de opción a simple instancia del dueño de la finca, por lo antes
indicado (puede haberse ejercitado en plazo y llegado al Registro más tarde), y otra cosa
la posibilidad de la caducidad; en efecto, el art. 210.18ª de la Ley Hipotecaria (nueva
redacción por por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria),
dice:
podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de
tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos
convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica,
cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que,
según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de
demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o
formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Y ya anteriormente el art. 177, RH (redacción dada por el RD 1867/1998 de 4 de
septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario)
indicó:
Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio
convenido entre las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde
su vencimiento, salvo el caso de prórroga legal y siempre que no conste asiento alguno
que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación
judicial sobre su cumplimiento.
Por tanto, transcurridos cinco años del plazo máximo de duración de la opción, podrá su
titular registral pedir la cancelación; observemos que según cierta doctrina se precisa
petitum expreso, pues de otra forma no se cancelará de oficio. En todo caso, la propia
Exposición de Motivos cita como derechos cancelables por caducidad la opción, retracto
convencional, etc.
Prórrogas: La Resolución de la DGRN de 30-09-1.987 [j 28] admite las prórrogas, aunque

superen con el/s plazo/s anterior/s los cuatro años, pero la prórroga no perjudicará a
terceros, y por lo tanto tendrá efectos «ex nunc».
Otras particularidades
Ejercicio por tercero designado por el titular del derecho

No se admite la cláusula por la que se diga que podrá hacer uso de la opción la persona
que designe el optante ni fórmulas parecidas. En efecto, la Resolución de la DGRN de 1
de octubre de 2.003 [j 29] afirma, reiterando la de 4 de enero de 1.999, que siendo cierto
que el derecho de opción es transmisible, no los es menos que tal transmisión debe
operarse a través de los cauces que el Ordenamiento Jurídico prevé al efecto (art. 609
del Código Civil); por tanto hará falta un negocio traslativo a favor del tercero que
pretenda ejercer la opción.
Ejercicio de la opción, cuando hay titulares del dominio o

derechos reales posteriores a su concesión
Si el optante hace uso de su derecho dentro de plazo, puede ocurrir dos cosas:
1ª.- Que el titular registral actual le otorgue la escritura (no la puede otorgar ya quien
concedió la opción, si la transmitió a un tercero, ya que como dice la Resolución de la
DGRN de 23 de julio de 2005 [j 30]«el optante ha de demandar la entrega de los bienes y
el otorgamiento de la escritura al actual titular de aquellos; sencillamente, para que se
pueda operar la transmisión.
En este caso, quedará el tema del depósito del íntegro precio de la opción a favor de los
titulares de los derechos cuyo asientos han de ser cancelados; pero estos titulares de
cargas intermedias no pueden oponerse a la transmisión del dominio.
Insistimos en que el ejercicio del derecho debe hacerse dentro de plazo, aun cuando el
otorgamiento de la escritura sea posterior.
A destacar que no puede otorgar la escritura quien concedió la opción, si la transmitió a

un tercero, ya que como dice la Resolución de la DGRN de 23 de julio de 2005 [j 31] «el
optante ha de demandar la entrega de los bienes y el otorgamiento de la escritura al
actual titular de aquellos; sencillamente, para que se pueda operar la transmisión
dominical».
En este mismo sentido, la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015, [j 32] pone de

relieve que la escritura en ejercicio del derecho de opción, voluntariamente otorgada,
exige la concurrencia, además del optante, del titular actual de la finca; no se admite
que firme la escritura quien lo concedió cuando la finca ya consta transmitida a tercero.
2ª.- Que ejercite acción judicial para que se le otorgue la escritura, en su caso por
rebeldía. Como ha dicho el TS el derecho de opción registrado opera contra el
subadquirente como derechohabiente que es del que concedió la opción. Aquí es
importante tener en cuenta que la demanda deberá dirigirse al actual titular registral y
no a quien concedió la opción. Es el caso que estudia, la resolución citada de 23 de julio
de 2005 [j 33]: no se admite la escritura de venta firmada por el Magistrado, al haberse
dirigido la demanda contra el que concedió la opción y no contra el actual titular
registral: hay indefensión, lo que está proscrito por el art. 24 de la Constitución.
Necesidad de que la opción se consume para transmitir la

propiedad
La sentencia del TS número 813/2006 de 18 de julio [j 34] advierte que si el optante
manifiesta su voluntad de ejercitar la opción, el contrato se ha perfeccionado, pero no se
ha consumado ni se ha transmitido la propiedad mientras no se entregue la posesión
(normalmente será la escritura pública, que cumple la función de la traditio); en el caso
concreto, no se había ni pagado el precio y el optante poseía como arrendatario, no
admitiendo el TS el cambio de posesión por la simple manifestación del optante de
querer ejercitar la opción.
Admisión de un medio de pago distinto al convenido

La Sentencia nº 137/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Marzo de 2011 [j 35] considera
que es contrario a la buena fe no admitir como medio de pago uno distinto del que se
había pactado, pero que reunía las mismas garantías; en el caso se pactó en la opción
que para poder otorgar escritura debían entregar al vendedor un pagaré bancario y se le
ofreció cheques bancarios, fórmula de pago, como indicó la Audiencia «con total
garantía de cobro que la asimila al contado y de similar efectividad a los fines
perseguidos» o como dice el TS: «con total respeto a la finalidad contractual aun cuando
no hubiera sido con absoluta sujeción a la literalidad de lo pactado».}}
Noma especial
No se puede utilizar la opción con función de garantía, pues estaríamos delante del
famoso pacto comisorio, absolutamente prohibido por el derecho civil común.
Cancelación de cargas posteriores a la concesión del derecho de opción
Ejercicio por el adquirente originario del derecho de opción

Al ejercerse la opción se cancelarán las cargas posteriores a la inscripción del derecho de
opción. Así la resolución de la DGRN de 18 de mayo de 2.011 dice:
«es doctrina reiterada de este Centro Directivo que una vez ejercitado un derecho de
opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con
posterioridad al reflejo registral del mismo pues no otra cosa significa la transcendencia
real de la opción. En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita
debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que
procede, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo
79.2 de la Ley Hipotecaria.
Es, también doctrina reiterada de la DGRN que para cancelar cargas posteriores a las
existentes al constituirse la opción,«se requiere la consignación o depósito del íntegro
precio de la opción a favor de los titulares de los derechos cuyo asientos han de ser
cancelados», tal como recuerda la resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2.005. [j
36]
Por ello, la Resolución de la DGRN de 30 de mayo de 2017 [j 37] señala que una
modificación que sobre el modo de satisfacer el precio pactado hayan llevado a cabo las
partes, (debía pagarse al ejercer la opción y se alega pagos anteriores fraccionados) no
puede perjudicar a los titulares de gravámenes posteriores que no han prestado su
consentimiento: se exige consignación para cancelar las cargas posteriores.
Ahora bien, no siempre la consignación ha de ser del total precio de compra; en

concreto hay dos situaciones posibles que no obligan a la consignación de todo o parte
(según su montante):
a). Que se haya pactado que el precio de la opción, es decir, aquella cantidad que se ha
abonado al concederla, se deduzca en caso de ejercer la opción: como dice la DGRN,
«se trata de un pacto bastante frecuente en la práctica, especialmente en un momento
de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que incentiva a quien adquiere el derecho
de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita, aprovechar las cantidades que abonó
para adquirir la propia opción. Al constar en el Registro que la cantidad pagada por el
otorgamiento de la opción se deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier
titular de un derecho posterior tiene conocimiento de que tal cantidad no se consignará»
Y b) La deducción del importe de cargas anteriores a la propia opción, que son asumidas
o satisfechas por el optante. La cuestión fue tratada por la Resolución de 4 de
septiembre de 2009, [j 38] que permitió detraer de las cantidades que deben ser
consignadas el importe de aquellas cargas en las que se subrogue el adquirente, en los
términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria. Lo contrario, señalaba dicha Resolución,
supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y el
correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el
ejercicio de la opción.»
Si al concederse la opción hay una hipoteca y se pacta que el optante se hará cargo de
ella, al ejercitarse la opción, según Resolución de la DGRN de 6 de diciembre de 2015 [j
39] a) no se exige el consentimiento de la entidad acreedora (otra cosa será que para
que el vendedor quede liberado de su responsabilidad personal se exija la aceptación del
acreedor hipotecario, sea expresa o tácita) y b) recordando la doctrina de la resolución
de la DGRN de 6 de noviembre de 2013 [j 40], para que no sea necesaria la consignación
a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no
puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario,
descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia».
Pero la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2014 [j 41] advierte que el comprador,

al ejercer la opción, no puede excluir de la consignación del precio convenido aquellos
pagos totales o parciales que hubiere realizado incluso antes de la constancia registral
de cargas (como un embargo), pero que no estaban reflejados en el Registro, sin
perjuicio de poder reclamarlos al vendedor.
Ejercicio por el adquirente del derecho de opción

El tema es el siguiente; se concede un derecho de opción; con posterioridad ingresan en
el Registro cargas sobre la finca objeto de opción; y más tarde a esta constancia de
cargas se transmite el derecho de opción y éste se ejercita. El hecho de haber
transmitido la opción, cuando ya se pactó en su título constitutivo ¿supone que las
cargas posteriores a la constitución del derecho de opción pero anteriores a su
transmisión? perjudican al adquirente del derecho de opción?.
Dejando de lado el supuesto de la necesaria o no necesaria consignación del precio

según los casos, la duda está si se podrán cancelar las cargas posteriores a la concesión
del derecho de opción, pero anteriores a la transmisión del mismo. El tema lo resuelve
la Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2014 [j 42] en el sentido siguiente:
configurada la opción desde su inicio como transmisible, «la transmisión del derecho de
opción así concebido no significará la pérdida de rango con respecto a derechos que
accedan al Registro después de la inscripción en el mismo de su constitución, ya que si la
opción se ejercita debidamente en los términos pactados, su transmisibilidad fue uno de
ellos, desarrolla sus efectos sin solución de continuidad desde su constitución e
inscripción con carácter real».
Obsérvese que la DG parte de que se haya pactado su transmisión, por lo que de no

estar expresamente pactada la transmisibilidad y constar este pacto en el Registro
parece que la solución podría haber sido otra (que no debería serlo).
Ratifica la resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2014 [j 43] la doctrina de que si

con posterioridad a la opción inscrita constan registradas cargas posteriores, al
ejercitarse la opción procederá la pertinente consignación en la cantidad necesaria para
satisfacer dichas cargas.
Normas en Cataluña
Los derechos de adquisición en Cataluña estaban regulados por la Ley CATALANA

22/2001 de 31 de diciembre.
La Ley 5/2006 de 10 de Mayo, que aprobó el libro V del «Código civil de Cataluña,
relativo a derechos reales) derogó la Ley del 2001.
Se prevén dos tipos: Derecho de opción y derecho de tanteo, que en caso de transmisión
incluye el de retracto.
Normas comunes
Clases:
Según el art. 568-1, según redacción vigente hasta el 31 de diciembre de 2017:
Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes:

a) La opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones
establecidas por el negocio jurídico que la constituye. b) El tanteo, que faculta a su
titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con
otro adquirente. c) El retracto, que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del
adquirente o la adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico
oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión».
Según la redacción dada por la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código
civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los
libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, en vigor el 1 de enero de 2018,
siguiendo lo dispuesto en el art. 7 de la Código Civil de Cataluña, Ley Primera (Ley
29/2002, de 30 de diciembre) que dice (En el Código civil de Cataluña, se entiende que
las denominaciones en género masculino referidas a personas incluyen a mujeres y
hombres, salvo que del contexto se deduzca lo contrario) y añadiendo la venta a carta
de gracia:
Artículo 568-1. Concepto. 1. Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes: a) La

opción, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por
el negocio jurídico que la constituye. b) El tanteo, que faculta a su titular para adquirir a
título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente. c) El
retracto, que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente con las
mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar
la transmisión. d) El derecho de redimir en la venta a carta de gracia, que faculta al
vendedor para readquirir el bien vendido. 2. El tanteo y el retracto son derechos de
adquisición legales en los casos en que lo establece el presente código. Estos derechos se
rigen por la norma sectorial específica correspondiente.
Constitución:
«1. Los derechos reales de adquisición se constituyen en escritura pública y, si recaen

sobre bienes inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad».}}
Objeto:.- Pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles, sobre bienes presentes y
futuros, en este caso no tiene carácter real, a no ser que se condicione a su efectiva
existencia.
IMPORTANTE: Si el derecho pertenece a más de un titular no se puede ejercitar sino lo

hacen todos (conjuntamente o por cesión del/los otros/s).
Derecho de opción
Clases:
Se enmarca dentro de los llamados poderes de configuración jurídica. Y el Código

catalán sólo regula la opción con carácter real (estamos en el Libro que trata de los
derechos reales).
Si se configura como un derecho personal estamos en un precontrato: se concede a una

persona el derecho de exigir, si lo desea, que se celebre un contrato ahora ya prefijado
entre las partes; sirve para cualquier tipo de contrato: se concede al dueño de una finca
el derecho a ser arrendador, o se concede a X el derecho a arrendar (ser arrendatario), o
el derecho de comprar o el derecho a vender, o a ser prestatario o a ser prestamista, etc.
Si se configura como un derecho real (el que regula el Código Civil), estamos ante el
derecho de alguien a adquirir un bien (por precio o cualquier otra contraprestación);
entonces, se otorga al titular la facultad de adquirir un bien determinado, siendo
decisión suya, pero debiendo cumplir la contraprestación convenida para su eficaz
ejercicio. Suele establecer una prima para su concesión.
Conviene dejar claro en el título constitutivo el carácter personal o real.

Opción derecho real:
Duración máxima:
Como pacto exclusivo: diez años.
Dice el Art. 568-8:

Duración. 1. El derecho real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de diez
años. 2. El derecho de opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto
de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido
por el apartado 1. 3. La duración del derecho de opción constituido como pacto o
estipulación integrados en otro negocio jurídico no puede superar la de este, con las
prórrogas correspondientes.
Hay que tener en cuenta que el Reglamento Hipotecario (RH) sólo permite la inscripción
con una duración de cuatro años (art 14); si se pacta en Cataluña por más ¿se podrá
inscribir?; a mi juicio NO, puesto que la ley catalana no ha modificado, evidentemente,
el RH .
• Como pacto o estipulación integrado en otro (ejemplo: arrendamiento): La total

duración del negocio, prórrogas incluidas.
Transmisibilidad
Dice el artículo 568-9. Transmisibilidad:
«1. Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los
optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede,
corresponden a los constituyentes del derecho. 2. Los derechos de opción son
transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular».
Ejercicio
-. La opción en una adquisición onerosa exige el pago del precio estipulado o la
contraprestación convenida.
El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen

derechos reales o gravámenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar
o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del
derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor.
Ejercicio unilateral
El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que se haya pactado así al constituir el derecho.
b) Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la
formalización del ejercicio de la opción.
c) Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los

propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados
después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad si se trata de inmuebles, o
bien que se garantice dicho precio o contraprestación si se había aplazado su pago.
Como dice la Resolución de la DG de Dret i d'Entitats Jurídiques de 6 de novembre de

2.009: [j 44]
«en la breve regulación del derecho de opción que hace el Codi Civil, el ejercicio
unilateral de la facultad de optar no es un efecto natural, antes al contrario, es un
efecto que debe pactarse expresamente y que el Codi Civil regula sólo para admitirlo,
como si considerase extraordinario que ambas partes deleguen en sólo en una el
ejercicio de la facultad de optar, atendidas las consecuencias que de ello se derivan para
el propietario de la finca como para los terceros adquirentes posteriores a la inscripción
del derecho de opción».
Procedimiento
Los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar
fehacientemente a los constituyentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el
domicilio que conste en el título de constitución. Para cancelar las cargas y derechos
inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, debe atenerse a lo
establecido por la legislación hipotecaria.
El derecho de opción es hipotecable. Así el artículo 568-35 del Código Civil de Cataluña
dice:
'«1. Los derechos de adquisición de carácter real pueden hipotecarse. 2. El ejercicio del
derecho de opción en el plazo fijado comporta la extensión de la hipoteca sobre la finca
adquirida por los titulares del derecho de opción. 3. Los acreedores, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, pueden ejecutar
directamente el derecho de opción, o bien ejercer previamente el derecho en nombre de
los deudores en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad
que sea precisa, y seguidamente instar su ejecución sobre la finca adquirida. 4. Lo
establecido por los apartados 2 y 3 se aplica también a las hipotecas constituidas sobre
el derecho de tanteo. 5. La hipoteca, en todos los tipos de arrendamiento con opción de
compra, recae sobre el derecho de arrendamiento con opción de compra en conjunto».
Norma transitoria
«Decimoctava.- Derechos de adquisición preferente. Los derechos voluntarios de

adquisición preferente constituidos sobre bienes situados en Cataluña antes de la
entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislación anterior que les era de
aplicación. Sin embargo, les es de aplicación lo establecido por el artículo 568-12».
Y este precepto regula el ejercicio del derecho de opción en los términos indicados.
Justificante del medio de pago
Debe haber una correcta identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por
la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal y el
RD 1804/2008, de 3 de noviembre, de forma que si hay cheque se deberá indicar la
cuenta de cargo y si hay cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por
una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del
otorgamiento de la escritura, el comprador manifestará el código de la cuenta con
cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la
circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
En caso de pago por transferencia, según la nueva redacción del art. 177 del RN por el
Decreto 1/2010, de 8 de enero: «se entenderá suficientemente identificada, aunque no
se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el
ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o
beneficiaria». La Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2016 [j 45] señala que si se
trata de transferencia bancaria se entenderá suficientemente identificada, aunque no
se testimonie el documento justificativo de la misma, si se aportan los códigos de las
cuentas de cargo y abono, o si constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe,
entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria
Atención: la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2.009 [j 46] exige que se identifique

también el medio de pago del IVA, lo que deberá tenerse en cuenta si la operación está
sujeta a IVA o puede sujetarse a este impuesto por cumplirse los requisitos legales).
La Resolución de la DGRN de 12 de noviembre de 2009 [j 47] advierte que no es

necesario justificar cómo se pagará el precio aplazado, al tratarse de hecho futuro. Otra
cosa será cuando se pretenda la carta de pago del precio aplazado.
Destaca la Resolución de la DGRN de 16 de octubre de 2014 [j 48] que lo que impone la

legislación vigente es la «identificación» y no la «justificación» de los medios de pago
empleados por las partes. Por ello, es perfectamente válido el pago efectuado a un
tercero al amparo de los artículos 1162 y 1163 del Código Civil. Que el pago del precio se
haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de
medios de pago y queda al margen del Registro la causa o razón de ser por la que el
pago no se efectuó al vendedor.)
Jurisprudencia citada
↑ Sentencia nº 903/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Diciembre de 2011.
↑ Sentencia nº 638/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Julio de 2008.
↑ Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Octubre de 1987.
↑ Sentencia nº 1012/2003 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de Noviembre de 2003.
↑ Resolució n de 6 de octubre de 1998.
↑ RESOLUCIÓ N de 25 de septiembre de 2003, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Sigma
Servicios Inmobiliarios, S.A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad
nú mero 11 de Madrid, don Julio Soler García, a inscribir una escritura de opció n
de compra..
↑ Resolució n de 26 de noviembre de 2008, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por X.G.B., S.L., contra la
negativa de la registradora de la propiedad de Archena, a la inscripció n de un
derecho de opció n de compra..
↑ Sentencia nº 295/2010 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Mayo de 2010.
↑ Sentencia nº 738/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Diciembre de 2016.
↑ Resolució n de 19 de septiembre de 2011, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de
calificació n extendida por el registrador accidental de la propiedad de Valencia
nº 18, por la que suspende la inscripció n de un derecho de arrendamiento
financiero sobre varias fincas..
↑ Resolució n de 30 de junio de 2017, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificació n extendida
por la registradora de la propiedad interina de Alicante nº 3, por la que se
suspende la inscripció n de una escritura de arrendamiento con opció n de
compra..
↑ Resolució n de 16 de febrero de 2017, de la Direcció n General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificació n del
registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2, por la que se suspende
la inscripció n de una escritura de opció n de compra..
↑ Resolució n de 18 de marzo de 2016, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificació n del registrador de
la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripció n de un

derecho de opció n de compra..
↑ Sentencia nº 711/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Noviembre de 2013.
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificació n del
registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2, por la que se suspende
la inscripció n de una escritura de opció n de compra..
↑ Resolució n de 25 de julio de 2018, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificació n de la registradora
de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripció n de una
escritura de ejercicio de opció n de compra..
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificació n de la registradora
de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripció n de una
escritura de ejercicio de opció n de compra..
↑ Resolució n de 22 de enero de 2013, de la Direcció n General de los Registros y
la propiedad de Bilbao n.º 10, por su negativa a inscribir un acta notarial
relativa al ejercicio de una opció n de compra..
↑ Sentencia nº 112/1997 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 14 de Febrero de 1997.
↑ Resolució n de 7 de septiembre de 1982.
↑ RESOLUCIÓ N de 18 de abril de 2002, de la Direcció n General de los Registros
y del Notariado, en el recurso gubernativo, interpuesto por don John Antonio
Leó n Grandó n, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alzira, don
José María Martínez Silvestre, a cancelar determinadas anotaciones preventivas
de embargo..
↑ RESOLUCIÓ N JUS/2441/2006, de 7 de julio, por la que se da publicidad de la
Resolució n de 10 de mayo de 2006 de la Direcció n General de Derecho y de
Entidades Jurídicas, en el recurso gubernativo interpuesto por MAACV y DRM,
en representació n de la mercantil Hurocinco, SL, contra la calificació n del
registrador de la propiedad nú mero 2 de Sabadell..
↑ RESOLUCIÓ N de 22 de abril de 2005, de la Direcció n General de los Registros
y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por 'Construcciones y
Promociones Coprosa, S.A', contra la negativa del registrador de la propiedad
de Oviedo nú mero 1, a inscribir una determinada clá usula relativa al pago del
precio por compensació n en una ....
↑ Resolució n de 20 de mayo de 2005, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Pitsburg Trade, S.L.,
frente a la negativa del registrador de la propiedad de Solsona, a inscribir una
escritura de ejercicio unilateral de derecho de opció n..
↑ Resolució n de 27 de marzo de 2000.
↑ Resolució n de 14 de diciembre de 2010, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto frente a la negativa del
registrador de la propiedad de El Rosario, a cancelar una opció n de compra y el

asiento de presentació n de una hipoteca vinculada con dicha opció n..
la propiedad de Bilbao n.º 10, por su negativa a inscribir un acta notarial
relativa al ejercicio de una opció n de compra..
↑ Resolució n de 30 de septiembre de 1987.
↑ RESOLUCIÓ N de 1 de octubre de 2003, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por 'Má laga
Cinema Hills, S.L.', contra la negativa del Registrador de la Propiedad nú mero
nueve de Má laga, don Juan-Fernando Villanueva Cañ adas, a inscribir una
escritura de opció n de compra..
del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Marpal Medic, S. L.»,
contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 8, de Barcelona, a
inscribir una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opció n de
compra..
compra..
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la
propiedad de Mojá car a inscribir una escritura de compraventa en ejercicio de
un derecho de opció n de compra inscrito..
compra..
↑ Sentencia nº 813/2006 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Julio de 2006.
↑ Sentencia nº 137/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Marzo de 2011.
y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por New Teknon, S. A.,
contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 6, a inscribir
una compraventa en ejercicio de derecho de opció n de compra..
↑ Resolució n de 30 de mayo de 2017, de la Direcció n General de los Registros y
por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la
inscripció n de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opció n..
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Lorenzo Valero
Rubio, notario de Valencia, contra la nota de calificació n del registrador de la

propiedad de Sant Mateu (Castelló n), por la que se suspende la cancelació n de
una anotació n preventiva de embargo..
↑ Resolució n de 16 de diciembre de 2015, de la Direcció n General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del
registrador de la propiedad de Có rdoba n.º 2 a inscribir una escritura de
compraventa en ejercicio de un derecho de opció n de compra inscrito..
calificació n extendida por la registradora de la propiedad de Felanitx n.º 1, por
la que se suspende la cancelació n de determinados asientos..
por el registrador de la propiedad de Có rdoba n.º 6 por la que se suspende la
cancelació n de una anotació n preventiva de embargo solicitada en escritura de
ejercicio de opció n de compra..
por el registrador de la propiedad interino de Elda n.º 1 por la que se deniega la
cancelació n de varias anotaciones de embargo que gravan la finca registral
23.542 de Petrer, tras el ejercicio de una opció n de compra..
calificació n del registrador de la propiedad de Cieza n.º 1, por la que se
suspende la inscripció n de una escritura de ejercicio unilateral de opció n de
compra..
↑ RESOLUCIÓ JUS/3555/2009, de 6 de novembre, dictada en el recurs
governatiu que ha interposat O. D., SL, contra la qualificació del registrador de
la propietat nú m. 30 de Barcelona..
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de
la propiedad de Piedrahíta a inscribir una escritura de compraventa..
del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Palomero Á lvarez-
Claro, notario de Murcia, contra la nota de calificació n del registrador de la
propiedad nº 8 de Murcia, por la que se suspende la inscripció n de una
escritura de compraventa y dació n en pago..
calificació n del registrador de la propiedad de Murcia nú mero 8, por la que se
suspende la inscripció n de una escritura de compraventa..
↑ Resolució n de 16 de octubre de 2014, de la Direcció n General de los Registros
y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de
la propiedad de Alicante n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa..
Legislación citada
• Resolució n de 24 de noviembre de 2008, de la Direcció n General del Catastro,
por la que se aprueba el régimen de funcionamiento de la Oficina Virtual del
Catastro y de los Puntos de Informació n Catastral.
• Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo):
Arts. 18 y 18.2
• Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por
Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro
Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
• Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946): Arts. 79.2, 118, 201.1, 201.3 y
254
• Reglamento de Organizació n y Régimen del Notariado en materia de Ingreso en
el Cuerpo de Notarios (Decreto de 2 de junio de 1944): Arts. 177 y 249.3
• Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio)
• Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitació n Urbana. (Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre): Arts. 26.2 y 27
• Ley reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5
de marzo): Art. 64
• Ley de Prevenció n del Blanqueo de Capitales y de la Financiació n del
Terrorismo (Ley 10/2010, de 28 de abril
• Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947): Arts. 14 y 177
• Có digo Civil: Arts. 1.884, 609, 785, 1112, 1162, 1859 y 1884
• REAL DECRETO 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican
determinados artículos del Reglamento Hipotecario.
• Constitució n Españ ola de 1978: Art. 24
• Resolució n de 18 de mayo de 2011, de la Direcció n General de los Registros y
del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la
propiedad de Torrent n.º 2, a cancelar un embargo tras el ejercicio de una
opció n de compra.
• LEY 22/2001, de 31 de diciembre, de regulació n de los Derechos de Superficie,
de Servidumbre y de Adquisició n Voluntaria o Preferente.
• Có digo Civil de Cataluñ a, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006,
de 10 de mayo): Arts. 568.1, 568.8, 569.12, 569.35 y 569.9
• Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Có digo civil de Cataluñ a,
relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificació n de los libros
primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
• Có digo Civil de Cataluñ a, Ley Primera (Ley 29/2002, de 30 de diciembre)
• Ley de Medidas para la Prevenció n del Fraude Fiscal (Ley 36/2006, de 29 de
noviembre)
• Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley
36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenció n del fraude fiscal,
se modifica el Reglamento para la aplicació n del régimen fiscal de las entidades
sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, aprobado por el

Real Decreto 1270/2003, y se modifican y aprueban otras normas tributarias.
• Decreto 1/2010, de 8 de enero, por el que se regula el Registro Ú nico de
Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autó noma de Galicia y la
adjudicació n de las viviendas protegidas, así como de las acogidas a programas
de acceso a vivienda con ayudas pú blicas.

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habituales y de acuerdo con la Resolució n de la DG del Catastro de 24 de noviembre

obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie

Por expresa indicación de los interesados, previas las oportunas advertencias al

Y en el art. 27 impone concretas obligaciones en el caso de enajenaciones de solares.

(En otro caso, se indicará la situación urbanística, si hay deberes legales y

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS:

Naturalmente, puede ser pacto incluido dentro de otro contrato (ejemplo:

La Sentencia nº 903/2011 del TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Diciembre de 2011 [j 1]

Normas en el derecho estatal

En todo caso, inscrito produce efectos reales, pero no «cierra el Registro».

No hay inconveniente en que la prima pagada al pactar la opción, se considere ya como

3.- En el caso de bienes gananciales se necesita el consentimiento de los dos consortes,

6.- Ya se ha dicho que la comunicación de la voluntad de hacer uso de la opción debe

Si se grata de una opción de compra a favor de varias personas es requisito la

9.- El plazo máximo si se pretende la inscripción en el Registro es de cuatro años, salvo

La Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2017 [j 12] señala que el derecho de

Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2016 [j 13] entiende que el

11.- Opción con objeto alternativo.: la citada Resolución de la DGRN de 16 de febrero

12.- Opción adquirida bajo el régimen de gananciales y divorcio antes de su ejercicio:

12.- Opción adquirida bajo el régimen de gananciales y divorcio antes de su ejercicio:

En principio, como dice la resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013 [j 18] para la

La Resolución JUS/2441/2006 de 7 de julio [j 22] por la que se da publicidad a la

La Resolución de la DGRN de 22 de abril de 2005 [j 23] dice:

3.- No cancelación automática, por tanto, de la opción en el Registro por el transcurso

La Resolución de la DGRN de 14 de diciembre de 2.010 [j 26] lo reitera:

Prórrogas: La Resolución de la DGRN de 30-09-1.987 [j 28] admite las prórrogas, aunque

Ejercicio por tercero designado por el titular del derecho

Ejercicio de la opción, cuando hay titulares del dominio o

A destacar que no puede otorgar la escritura quien concedió la opción, si la transmitió a

En este mismo sentido, la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015, [j 32] pone de

Necesidad de que la opción se consume para transmitir la

Admisión de un medio de pago distinto al convenido

Cancelación de cargas posteriores a la concesión del derecho de opción

Ejercicio por el adquirente originario del derecho de opción

Ahora bien, no siempre la consignación ha de ser del total precio de compra; en

Pero la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2014 [j 41] advierte que el comprador,

Ejercicio por el adquirente del derecho de opción

Dejando de lado el supuesto de la necesaria o no necesaria consignación del precio

Obsérvese que la DG parte de que se haya pactado su transmisión, por lo que de no

Ratifica la resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2014 [j 43] la doctrina de que si

Los derechos de adquisición en Cataluña estaban regulados por la Ley CATALANA

Según el art. 568-1, según redacción vigente hasta el 31 de diciembre de 2017:

Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes:

Artículo 568-1. Concepto. 1. Son derechos de adquisición voluntaria los siguientes: a) La

«1. Los derechos reales de adquisición se constituyen en escritura pública y, si recaen

IMPORTANTE: Si el derecho pertenece a más de un titular no se puede ejercitar sino lo

Se enmarca dentro de los llamados poderes de configuración jurídica. Y el Código

Si se configura como un derecho personal estamos en un precontrato: se concede a una

Conviene dejar claro en el título constitutivo el carácter personal o real.

Opción derecho real:

Dice el Art. 568-8:

• Como pacto o estipulación integrado en otro (ejemplo: arrendamiento): La total

El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen

a) Que se haya pactado así al constituir el derecho.

c) Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los

Como dice la Resolución de la DG de Dret i d'Entitats Jurídiques de 6 de novembre de

«Decimoctava.- Derechos de adquisición preferente. Los derechos voluntarios de

Justificante del medio de pago

Atención: la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2.009 [j 46] exige que se identifique

La Resolución de la DGRN de 12 de noviembre de 2009 [j 47] advierte que no es