RESUMEN EJECUTIVO

AVALUO FINCA LA BONITA.

SECTOR LA BONITA.
PARROQUIA LAS MERCEDES. MUNICIPIO TORRES.
ESTADO LARA
PROPIETARIO: NARVIN EDDIE CUEVAS DOMINGUEZ.

RESUMEN DE AVALUO COMERCIAL URBANO

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

FINCA: LA BONITA.
AREAS
AREA TERRENO 12 HA.
AREA
CONSTRUCCION

TOTAL AVALUO Bs: 72.151.30

$ USD: 5.726.29
 IDENTIFICACION

Responsable del avaluó: LUIS LEAL

Bien(es) avaluado(s): PARCELA DE TERRENO, PASTO ESTANTILLOS BOTALONES
ALAMBRE DE PUAS.
Fecha del avaluó: 28-11-2022
Propietario del bien: NARVIN EDDIE CUEVAS DOMINGUEZ.

1. ASPECTOS GENERALES.

FECHA SOLICITUD 04/10/2022

SOLICITANTE Narvin Eddie Cuevas Domínguez
PROPIETARIO Narvin Eddie Cuevas Domínguez
TIPO DE AVALUO Rural
TIPO DE INMUEBLE Parcela de Terreno.
DIRECCION DEL INMUEBLE Sector La Bonita, Pquia Las Mercedes
PARROQUIA Las Mercedes
MUNICIPIO Torres
ESTADO Lara
OBJETO DEL AVALUO Conocer el valor comercial del inmueble
FECHA DE ENTREGA 02/12/2022
RESPONSABLE DE LA Luis Leal
VISITA
2. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE

ZONA ZONA AREA DE AREA DE AVALUO CATASTRAL

URBANA RURAL TERRENO CONSTRUCCION VIGENTE
x 12 HA S/I

2.1. DESCRIPCION Y CARACTERISTICAS DE LOS ACTIVOS

2.1.1. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

El inmueble está constituido por una parcela de terreno Baldíos, con un área de 12
hectáreas de topografía irregular cercada con 8 pelos de alambres de púas estantillos a
cada 3 metros y botalones a cada 20 metros, consta de un área trabajado con pasto una
extensión aproximada de seis hectáreas (06) y otra área no trabajada de seis hectáreas.

Área Trabajada: Consta de 6 hectáreas cercadas con alambre de púas (08) pelos.
Estado de conservación: Entre regular y reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke:
estado = 2.50
Edad: 20 años

Área no Trabajada: Consta de 6 Hectáreas cercadas con alambres de Púas (08) pelos.
Estado de conservación: Reparaciones importantes (Tabla Ross-Heidecke: estado = 4.00
Edad: 0 años.

Estantillos: Estantillos de madera colocados a cada 3 metros de separación

Estado de conservación: Entre regular y reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke:
estado =2.50)
Edad: 20 años

Botalones: Botalones de madera colocados a cada 20 metros de separación.

Estado de conservación: Entre regular y reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke:
estado =2,50)
Edad: 20 años.

Alambre de Púas: Pared de Fondo: Ll área de la perimetral y las divisiones de la Finca

son con alambre de púas constantes de 8 pelos.
Estado de conservación: Entre regulara y reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke:
estado =2.50)
Edad: 20 años.
2.2. RESUMEN DE AREAS

DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD EDAD DE ESTADO DE

CONSTRUCCION CONSERVACION
P. DE TERRENO 12 HA 10 AÑOS Estado 52.60 %
AREA TRABAJADA 6 HA 20 Años Estado 2.52 %
NOTRABAJADA 6 HA 20 Años Estado 2.52 %

3. METODOLOGÍA Y FORMACIÓN DEL VALOR

3.1. PARA EL AVALÚO

3.1.1. DE LA BIENHECHURIAS

Para avaluar las bienhechurías se utilizó el método taxativo de ROSS-

HEIDECKE, el cual toma como base el “valor de reposición o de mercado” y
considera además factores como vida útil, años de uso, estado de conservación y
mantenimiento y la depreciación. Es el método más utilizado actualmente para
depreciar bienes inmuebles como construcciones, instalaciones y
edificaciones, debido a que deprecia los activos en línea curva, que es lo que
sucede en la realidad; además es aceptado por la Sociedad Panamericana de
Avaluadores. Se aplica la fórmula matemática siguiente:

VA = VR [1- (1 – r) {A + (1 – A) x C}]; donde:

VA = Valor Actual o de Avalúo
VR = Valor de Reposición
r = Valor Residual (se utiliza un índice de 0,10 que significa el 10% del VR)
A = Factor Ross, que es igual a: 0,5 (n/t + n2/t2)
C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke (Ver Tabla N° 1)
n = Años de Uso
t = Vida Útil en Años.

TABLA N° 1
FACTOR DE DEPRECIACIÓN DE HEIDECKE

ESTADO CARACTERÍSTICAS C

1 Nuevo 0%
 1,5 Entre nuevo y regular 0,032%
2 Regular 2,52%
2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
3 Reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
5 Sin valor. Demolición 100,00%

3.1.2. DEL TERRENO

FORMACIÓN DEL VALOR

La parcela se valoró por el método MANDELBLATT – CAMACARO, que
es utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales confiables de compra-
ventas de terrenos con construcciones cerca de la zona.

Se parte del método del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT quien creó un
modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de inmueble. Así,
partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula:

Vcn: Valor de la construcción nueva

Fr: Factor de Rescate
FC: Factor de Comercialización
R: Factor de contribución de la tierra
Sigma=Depreciación Ross Heidecke

3.2. AVALUÓ DEL TERRENO

Según los documentos de propiedad, el inmueble objeto del presente avaluó se

compone de una parcela de terreno de tenencia baldía, con una superficie de 12 Ha.

DATOS

FRH=0.6597
VR= 75.673.00 Bs=Vcn
Vc=VA= 30.743.99 Bs
Fr=0.90
Fc=1.20
r=0.05

RESULTADOS
Vi= 39.247.64 Bs
Vc= 30.743.99 Bs
Vt= 8.503.66 Bs
At= 120.000 m2
PUT= 0.07 Bs/M2

VALOR ACTUAL DE LA PARCELA DE TERRENO

VAT=Área del terreno (m2) x Valor Unitario del terreno (Bs/m2)

VAT=120.000 m2 x 0.07 Bs/m2
VAT= 8.503.66 Bs

Valor actual de la parcela de terreno: VAT= Bs: 8.503.66

3.3. AVALÚO DE LAS BIENHECHURIAS

Área Trabajada
Área: 6 HA
Valor Unitario de Construcción: 5.366.60 Bs./ha
Valor de Reposición (VR)= 6 HA x 5.366.60 Bs. /ha
Valor de Reposición (VR)= 32.199.60 Bs.
Vida Útil (t): 50 años
Años de Uso o Edad (n): 20 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2,00 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 8.09 %
Factor Ross (A): 0.2800
Factor Ross Heidecke: 0.3382
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)): 0.9661
VA= 32.199.60 x 0.9661

Valor Actual (VA)= 31.108.03 Bs

Área no Trabajada.
Área: 6 ha
Valor Unitario de Construcción: 3.623.90 Bs./ha
Valor de Reposición (VR)= 6 Ha x 3.623.90 Bs. /m 2
Valor de Reposición (VR)=.21.743.40 Bs.
Vida Útil (t): 0 años
Años de Uso o Edad (n): 1 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 4,00 (reparaciones importantes)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 52.60 %
Factor Ross (A): 0.0000
Factor Ross Heidecke: 0.5260
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9474
VA=21.743.40 x 0.9474

Valor Actual (VA)= 20.599.69 Bs

Estantillos

Unidad: 467
Valor Unitario de Construcción: 20.00 Bs./Und
Valor de Reposición (VR)=467 Und x 20.00 Bs.
Valor de Reposición (VR)= 9.340.00 Bs.
Vida Útil (t): 30 años
Años de Uso o Edad (n): 20 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2.00 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 8.09%
Factor Ross (A): 0.5556
Factor Ross Heidecke: 0.5915
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9408
VA= 9.340.00 x 0.9408

Valor Actual (VA)= 8.787.07 Bs

Botalones

Unidad: 70
Valor Unitario de Construcción: 25.00 Bs./Und
Valor de Reposición (VR)=70 Und x 25.00 Bs.
Valor de Reposición (VR)= 1.750.00 Bs.
Vida Útil (t): 30 años
Años de Uso o Edad (n): 20 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2.00 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 8.09%
Factor Ross (A): 0.5556
Factor Ross Heidecke: 0.5915
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9408
VA= 1.750.00 x 0.9408

Valor Actual (VA)= 1.646.40 Bs

Alambre de Púas.

Ml: 11.200
Valor Unitario de Construcción: 0.95 Bs./Ml
Valor de Reposición (VR)= 11.200 Ml x 0.95 Bs.
Valor de Reposición (VR)= 10.640.00 Bs.
Vida Útil (t): 30 años
Años de Uso o Edad (n): 20 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2.00 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 8.09%
Factor Ross (A): 0.5556
Factor Ross Heidecke: 0.5615
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C)):0.9408
VA= 10.640.00 x 0.9408

Valor Actual (VA)= 10.010.11 Bs

4. RESUMEN AVALUO DEL INMUEBLE

RESUMEN AVALÚO DEL INMUEBLE

Descripción del Valor de Factor Deprec. Valor Actual

Área Reposición Ross- Acumulada (Bs.)
(Bs.) Heidecke %
%
Área Trabajada 32.199.60 0,2981 0,9701 31.108.03
Área no Trabajada 21.743.40 0,5260 0,9474 20.599.69
Estantillos 9.340.00 0,5668 0.9433 8.787.07
Botalones 1.750.00 0.5668 0.9433 1.646.40
Alambre de Púas 10.640.00 0.5668 0.9433 10.010.11
TOTALES 75.673.00 72.151.30

5. RESULTADO DEL AVALUO

De acuerdo al análisis y el cálculo realizado, el Valor Actual de la parcela de terreno, área

trabajada, área no trabajada, Estantillos, Botalones, y Rollos de Alambres de Púas,
propiedad de Narvin Eddie Cuevas Domínguez; alcanza un monto redondeado de:
SETENTA Y DOS MIL CIENTO CINCUENTA UN BOLIVAR CON TREINTA CENTIMOS
(168.683.34 Bs) ($ USD. 5.726.29 $).