DISTRITO RESIDENCIAL “R”

Distrito RI a
1) Carácter: Zonas destinadas al uso residencial exclusivo de densidad media
con viviendas individuales y colectivas.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Tipología edilicia: Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semi
libre y de perímetro libre.
4) FOT = 1,3
FOT: Se admitirán distintos grados de ocupación total conforme a las
siguientes relaciones:

F.O.S. F.O.T. MAXIMO

Más del 40% 1.6

40% a más del 30% 1.7

30% a más del 23% 1.8

23% a 15% 1.9

Menos del 15% 2.0

Distrito RI b

1. a) R1 bI

1) Carácter: Zonas destinadas al uso residencial exclusivo con viviendas

individuales y colectivas de densidad media - baja y altura limitada.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Tipología edilicia: Se permiten edificios entre medianeras, de perímetro semi
libre y de perímetro libre de altura limitada.
4) FOT máximo = 1
Destinos: Vivienda individual, Vivienda colectiva, Residencia o establecimiento
geriátrico, Antigüedades, Objetos de arte, Quiosco, Alquiler de videocasette,
Estudios profesionales, Estudios profesionales (anexo a vivienda), Garage
(sólo en edificio existente), Policía (Comisaría),Oficinas descentralizadas
(Registro civil, empresas de servicios públicos, CGP o futuras comunas y sus
dependencias), Consultorio veterinario, Consultorio profesional (anexo a
vivienda),Guardería infantil, Preescolar, Escuela primaria, Museo Clase I,
colecciones permanentes y temporarias, Museo clase II, condicionado por el
inmueble, Biblioteca local, Templo, Garage y/o taller de subterráneos.

1. b) RI bII

1) Carácter: Área exclusivamente residencial de baja densidad con viviendas

individuales y colectivas con valores particulares de estética urbana y
valoración histórica. Requiere protección ambiental para evitar que sus
actuales condiciones arquitectónicas y ambientales sean deterioradas.
2) Tipología edilicia: Se permiten edificios entre medianeras y de perímetro
libre de altura limitada.
3) FOT MAXIMO = 1
Distrito R2a

1. a) R2 aI

1) Carácter: Zona destinada al uso residencial con alto grado de densificación

y consolidación, en las cuales se admiten usos compatibles con la vivienda.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre
y perímetro semilibre
4) FOT BASICO = 3

1. b) R2 aII

1) Carácter: Zona destinada a la localización residencial similar al Distrito R2aI,

pero con menor intensidad de ocupación total.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre
y perímetro semilibre.
4) FOT BASICO = 2,5
Distrito R2 b

1. a) R2 bI
2. l) Carácter: Son zonas de carácter residencial similar a las R2a con menor
intensidad de ocupación total.

2) Delimitación: Según plano de zonificación

 3) Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre
y perímetro semilibre.
4) FOT Máximo = 1,6.

1. b) R2 bII

1) Carácter: Son zonas de carácter residencial similar a las R2a con menor
intensidad de ocupación total.
2)Delimitación: Según plano de zonificación.
3) FOT máximo = 1,2
Distrito R2 bIII
1) Carácter: Son zonas de carácter residencial similar a las R2a con menor
intensidad de ocupación total y con mayor diversidad de usos.
2)Delimitación: Según plano de zonificación.
3) Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre
y perímetro semilibre.
4) FOT máximo : 1,2

DISTRITOS CENTRALES “C”

Distrito CI – Area Central -

1. l) Carácter: Es el área destinada a localizar el equipamiento administrativo,

comercial, financiero e institucional a escala nacional, regional y urbana, en
el más alto nivel de diversidad y de densidad, dotada de las mejores
condiciones de accesibilidad para todo tipo de transporte de pasajero.

2) Delimitación: Según plano de zonificación.

3) Tipología Edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras,
edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
4) FOT máximo: 5.
Distrito C2 – Centro Principal -

1. l) Carácter: Son zonas destinadas a la localización del equipamiento

administrativo, comercial, financiero e institucional a escala de sectores
urbanos y se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de
transporte público de pasajeros.

2) Delimitación: Según plano de zonificación

3) Tipología Edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras,
edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
4) FOT máximo: 5.
Distrito C3 –Centro Local

1. a) Distrito C3I
2. l) Carácter: Son las zonas destinadas a la localización del equipamiento
administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala local, con
adecuada accesibilidad.

2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.

3) Tipología edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras,
edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
FOT máximo: 4

1. b) Distrito C3II
2. l) Carácter: Son las zonas destinadas a la localización del equipamiento
administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala barrial.

2) Delimitación: según el Plano de Zonificación.

3) Tipología edilicia: se permiten basamentos, edificios entre medianeras,
edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
Área edificable: podrá ocupar la totalidad de la superficie de la parcela
comprendida entre la L. E. y la Línea Interna de Basamento, salvo lo dispuesto
en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1.

DISTRITOS DE EQUIPAMIENTOS “E”

Distrito EI – Equipamiento Comercial Mayorista

1. l) Carácter: Son zonas destinadas preferentemente a la localización de usos

comerciales mayoristas, siempre que incluyan local de venta.
Observaciones: El uso residencial podrá implantarse por sobre la planta
baja. Por debajo de dicho nivel se admitirá la existencia de una vivienda por
parcela como uso complementario de los permitidos y siempre que para la
misma se respeten las condiciones de iluminación y ventilación establecidas
en apartado especial.

2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.

3)Tipología edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras de
altura limitada, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
FOT máximo =3
Distrito E2 –Equipamiento General
 1) Carácter: Son zonas donde se localizan actividades que sirven a la ciudad
en general y que por sus características admiten la coexistencia restringida con
el uso residencial.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Tipología edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras de
altura limitada, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
4) FOT máximo = 2
Distrito E3 – Equipamiento Local
l )Carácter: Zonas destinadas a la localización de usos de servicio de las áreas
residenciales próximas y que por las características de las actividades
permitidas, admiten la coexistencia del uso residencial.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Tipología edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras de
altura limitada, edificios de perímetro libre y edificios de perímetro semilibre.
4) FOT máximo = 3

Distrito E4 – Equipamiento Especial

1) Carácter: Zonas de localización de usos singulares que por sus
características requieren terrenos de gran superficie y normas particularizadas
para cada actividad. Estos elementos constituyen los grandes equipamientos a
escala urbana y/o regional.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
Usos: Los específicos de la actividad principal de que se trate y los usos
complementarios y conexos necesarios para el desarrollo de dicha actividad.
Observaciones: Mientras el uso principal se mantenga y las intervenciones y/o
nuevas construcciones complementarias no superen el 20 % de la superficie
total de la parcela corresponde la intervención de la Autoridad de Aplicación por
todo acto o disposición de carácter edilicio.
Cuando la situación del predio pretenda ser alterada afectando una superficie
superior al 20 % del total de la parcela o se incorporen usos que alteren el
carácter predominante o se pretenda desafectar el uso principal de la misma, la
cuestión deberá ser sometida a estudio de la Autoridad de Aplicación, la
cual evaluará la propuesta remitiéndola a la Legislatura para su tratamiento.
Algunos Ejemplos:

1. Distrito E4 –1 Escuelas Técnicas Raggio y Campo de Deportes

 2. Distrito E4 –2 Escuela de Mecánica de la Armada

3. Distrito E4 –3 Ciudad Universitaria

4. Distrito E4 –4 Instituto Geográfico Militar

5. Distrito E4 –5 Escuela Superior de Guerra, Fabricaciones Militares.

6. Distrito E4 –6 Universidad Tecnológica Nacional y Museo

7. Distrito E4 –7 Escuela de Cadetes de Policía Coronel Ramón L. Falcón

8. Distrito E4 –8 C.O.N.E.T

9. Distrito E4 –9 Universidad Del Salvador

10. Distrito E4 –10 Tiro Federal Argentino

11. Distrito E4 –11 Centro Deportivo La Vuelta de Obligado

12. Distrito E4 –12 Club D.A.O.M

13. Distrito E4 –13 Parque Almirante Guillermo Brown (Cesiones a Clubes y otros)

14. Distrito E4 –14 Parque Polideportivo Pte. Julio A. Roca

15. Distrito E4 –15 Hospital Militar Central Cirujano Mayor Cosme Argerich

16. Distrito E4 –16 Hospital de Pediatría Dr. Juan P. Garraham

Hospitales de Gastroenterología C. A. Udaondo, Central de

17. Distrito E4 –17
Tisiología, Cenareso

18. Distrito E4 –18 Hospital de Niños Dr. Pedro de Elizalde

DISTRITO INDUSTRIAL “I”

Distrito I1 (Industrial uno)
1. l) Carácter: Zonas destinadas a la localización de las industrias permitidas
dentro de la ciudad y cuyas características exigen su segregación de otros
distritos.

2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.

3) FOT máximo = 2
Distrito I2 (Industrial dos)

1. l) Carácter: Zonas destinadas a la localización de las industrias permitidas

dentro de la ciudad y que por sus características admiten la coexistencia
con el uso residencial en forma restringida.

2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.

3) FOT máximo = 2

DISTRITO PORTUARIO “P”

1)Carácter: Zonas afectadas a la actividad portuaria.
2) Delimitación: Según Plano de Zonificación.
3) Usos: Los derivados de la actividad portuaria y los usos complementarios
indispensables para el desarrollo de dicha actividad.
Observaciones: Ante cada requerimiento que se formule, para la implantación
de un uso no portuario, el Consejo analizará la procedencia del caso y
propondrá las normas correspondientes.
A continuación se detallan los gráficos por zonas:
Gráficos por zonas
Ejemplo:
La finca sita en la calle Guardia Viaja 39xx, del barrio de Almagro de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, y es la parcela 23 de la sección 18 de la manzana
95 y se la zonifica como R2aII : Zona destinada a la localización residencial
similar al Distrito R2aI, pero con menor intensidad de ocupación total.
Consideraciones:
Según catastro la citada parcela cuenta con un frente de 8,66 metros por 25,98
metros de fondo y una superficie de 225 m².
Al tratarse de una parcela que se encuentra entre dos edificios construidos de 7
y 8 pisos (se estima que la altura de piso en un 7º piso es de 21, 85 m, el de un
8º piso es de 24,65 m y el del techo del mismo es de 27,45 m) se puede
solicitar la eximisión del cumplimento de la altura exigida. El volumen a
construir dependerá de la profundidad de las construcciones.
Si se construyen 7 pisos el máximo de código se cumple con un fondo de
construcción de menos de 15 metros. Si los edificios linderos superan ese
fondo se podrá construir por encima de los 765 m² permitidos.
SINTESIS
A = Ancho de calle = 17 mts.
h = Altura
R = Relación
d = Distancia
d´ = Distancia de Patios
Del estudio de los indicadores urbanísticos, abajo indicados, aplicados sobre
los datos catastrales (225 m²) surge que:
F.O.T. = 2.5
Superficie edificable = F.O.T. x sup. = 2.5 x 225 = 562,50 m² -
Se admitirán variaciones del FOT de acuerdo al ancho de calle según se
determina en la siguiente función:
FOT = 2,5 x A / 12,5
A = Ancho de calle = 17 mts.
FOT = 2,5 x 17 / 12,5 = 3,40
Superficie Construible: 225 x 3,40 = 765 m²
Siendo A un número igual al ancho de calle determinado por la Dirección. Se
estima que el ancho de calle está en 17 metros y permitiría edificar = 1.36x
562,50 m²=: 765 m²
1)Tipología Edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre y
perímetro semilibre.
Disposiciones Particulares:
Edificios entre medianeras.
Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo a:
R = h/d = 2,4
Considerando la calle de 17 metros : 20,40 metros de altura.
Edificios de perímetro libre:
Tejido: Cumplirá con las disposiciones particulares de la Sección 4 de acuerdo
a:
R = h/d = 3
r = h´/d´ = 5
Considerando la calle de 17 metros: 25,50 metros de altura.
La segunda formula corresponde a las alturas internas con patios internos o
jardines y se definen en el diseño.
Edificios de perímetro semilibre:
Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la Sección 4 de acuerdo a:
R = h/d = 2,4
r = h´/d´ = 5
Considerando la calle de 17 metros: 20,40 metros de altura.
La segunda formula corresponde a las alturas internas con patios internos o
jardines y se definen en el diseño.
FOS: El que resulte de las normas de tejido salvo lo dispuesto en el Cuadro de
Usos Nº 5.2.1.
F.O.S. = Factor de ocupación de suelo (porcentaje edificable en planta baja).
F.O.T. = Factor de ocupación total (porcentaje edificable en relación a
superficie de parcela).
Superficies deducibles
En el cómputo de la superficie edificable y en el factor de ocupación total no se
incluirá:

• La superficie cubierta y semicubierta destinada a guarda y estacionamiento

de vehículos y espacios para carga y descarga

- La superficie de la planta baja libre;

 - La mitad de la superficie de los balcones, pórticos, galerías y toda
otra superficie semicubierta;
- La totalidad de la superficie destinada a instalaciones contra
incendio como la caja de escaleras, sus antecámaras, y los palieres protegidos,
etc., cuando se proyectan para cumplimentar las normas contra incendio del
Código de la Edificación;
- La unidad destinada a vivienda para encargado del edificio y local
para ayudante de portería, cuando los mismos resulten exigibles;
- Tanques de bombeo y reserva; sala de medidores de las
instalaciones en general y salas de máquinas; pasadizos de ascensor,
conductos de ventilación y/o servicios.
PARA CONSTRUCIÓN DE EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS
CONDICIONES GENERALES
El tejido urbano resultante de la construcción de edificios entre medianeras
estará regulado por los parámetros que a continuación se enuncian:
a) La relación entre altura y separación de la fachada principal con respecto al
eje de calle
b) La relación entre la altura y separación entre paramentos enfrentados dentro
de la misma parcela;
c) Las alturas máximas o fijas de fachada, los retiros obligatorios y los planos
límite, inclinados u horizontales, que regulan las alturas máximas admisibles en
función del ordenamiento plástico general de los volúmenes edificados;
d) La franja perimetral edificable correspondiente a la superficie de la manzana
comprendida entre las LO o LE y las Líneas de Frente Interno (LFI), que puede
ser ocupada con volúmenes construidos;
e) La Línea de Frente Interno, constituida por la proyección del plano vertical
que separa la franja perimetral edificable del espacio libre de manzana;
f) El basamento, que posibilita la ocupación parcial o total de la parcela, según
el carácter de los distritos y los usos permitidos;
g) (*) La Línea Interna de Basamento, proyección de los planos que delimitan el
centro libre de manzana.
RELACION ENTRE ALTURA Y SEPARACION DE PARAMENTOS
Paramento= (pared vertical)
Línea Municipal= (Límite entre la propiedad privada y la calle)
Cumplirá con las siguientes disposiciones:
a) (*) La relación (R) entre la altura (h) del paramento de la fachada principal,
tomado sobre LO (línea de Obra o Línea municipal) (de encontrarse ésta fijada)
y la distancia (d) desde la misma según corresponda, al eje de la calle será R =
h/d y su valor se establecerá en cada uno de los distritos; siendo para este 2,4
Se autorizará el completado de tejidos cuando las alturas de los edificios
linderos a la parcela superen los 15.00m de altura, no resultando de aplicación
el control morfológico FOT. Esta norma no será de aplicación cuando los
edificios de mayor altura hayan sido autorizados por ordenanzas de excepción.