Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Escuela de Derecho

Anteproyecto de Tesis para optar por el Título de:

Licenciado en Derecho

La buena fe en la adquisición de terrenos registrados a la luz de

la ley 108-05 sobre registro inmobiliario comparada con la ley
340-22 sobre extinción de dominio

Sustentantes:
Jofiel Josué Gómez B. Mat. 2019-6721
Roberto Regino Abreu R. Mat. 2019-6707

Asesor:
Lic. Manuel De Jesús Sánchez Ceballos

Salvaleón de Higüey, República Dominicana

Marzo 2023
La buena fe en la adquisición de terrenos registrados a la luz de

la ley 108-05 sobre registro inmobiliario comparada con la ley

340-22 sobre extinción de dominio.

 Índice de Contenidos
Agradecimientos .................................................................................................... I
Dedicatorias ........................................................................................................... II
Resumen ................................................................................................................ II
Introducción.......................................................................................................... IV

Capítulo 1: Aspectos Generales de la Investigación ......................................... 1

Planteamiento del problema ......................................................................... 1
Formulación del problema ............................................................................ 5
Sistematización del problema ....................................................................... 5
Objetivos de la investigación ........................................................................ 5
Objetivo general ............................................................................................ 6
Objetivo especifico ........................................................................................ 7
Justificación de la investigación .................................................................... 7

Capítulo 2: Marco teórico ..................................................................................... 8

Acercamiento a “La buena fe” ...................................................................... 8
Historia, antecedentes y evolución de la buena fe ....................................... 8
Concepto y estudio de la figura de “La buena fe” ........................................ 8
Aplicación del principio de buena fe ............................................................ 8
Constitucionalización de la buena fe ........................................................... 8

Terrenos registrados ..................................................................................... 8

Historia y evolución ...................................................................................... 8
El sistema Torrens ....................................................................................... 8
La ley 108-05, sus reglamentos y normas .................................................... 8

Ley 340-22 .................................................................................................... 8

Antecedentes e historia ............................................................................... 8
Acopio constitucional ................................................................................... 8

Capítulo 3: Marco metodológico ........................................................................ 10

Tipo de investigación .................................................................................. 10
 Métodos ...................................................................................................... 10
Población .................................................................................................... 10
Muestra ....................................................................................................... 10
Procedimiento de muestreo ........................................................................ 10
Técnicas de recolección de datos ............................................................... 10
Fuentes de recolección de información ...................................................... 11

Capítulo IV: Presentación de resultados ........................................................... 13

Capítulo V: Análisis de los resultados .............................................................. 13

Capítulo VI: Conclusiones y recomendaciones ................................................ 14

Glosario ................................................................................................................. 15
Bibliografía ............................................................................................................ 16
Anexos .................................................................................................................. 17
A) Cronograma de actividades ........................................................................ 18
B) Estimación de gasto ................................................................................... 19
C) Encuesta..................................................................................................... 20
 Agradecimientos

Debo iniciar por agradecer aquel que previo a iniciar este maravilloso

camino estuvo ahí abriendo puertas, creando oportunidades, manteniendo nuestra

frente en alto y nuestro espíritu con sed de avanzar, ese, sin lugar a dudas, es

nuestro amado padre celestial, Dios.

A nuestra alma mater, la Universidad Católica Del Este (UCADE), gracias

por el privilegio y oportunidad de formarnos en tus aulas, de inculcarnos tus

valores, de darnos las capacitaciones tan certeras para labrar lo que hace apenas

unos años veíamos como un sueño, en lo que hoy es una realidad, recibirnos

como profesionales de esta alta casa de estudios.

A nuestros Maestros, para ustedes solo nos queda decirles gracias, por su

esfuerzo, por su entrega, por sus motivaciones y críticas constructivas. Por

impulsarnos a ser mejores y a dar más de lo que creímos que podíamos dar, que

la vida nos permita mostrar en hechos que sus esfuerzos valieron la pena.

A nuestro asesor de tesis, Lic. Manuel de Jesús Sánchez Ceballos, a usted

querido maestro gracias por su entrega, por sus consejos, por ser guía. Gracias

por tener la paciencia y entrega suficiente para ayudarnos a alcanzar esta meta.

Roberto Regino Abreu Rodríguez

 Al momento de redactar un trabajo de tal magnitud, es inevitable, sin así

quererlo, obviar a alguien que haya aportado para la elaboración del mismo, así

como a quien ha aportado a ser la persona quien redacta.

No obstante, aprovecho este espacio para no obviar mis agradecimientos a

mis padres, a quienes le debo todo y agradezco eternamente.

A esta casa de estudios, La Universidad Católica del este (UCADE), por ser

recibido e instruido.

Al hermano que me regaló la vida, Roberto Abreu, por estar ahí incluso

antes del comienzo.

A mis queridos amigos Stiven Montilla, Francis Morla, Franbert Abigail,

Francis Villegas, por formar parte de este trayecto.

A los maestros con quienes me he formado, de manera especial a

Estanislao Melo, José Espiritusanto, Rene Castillo.

Al maestro Manuel De Jesús Sánchez Ceballos, quien me ha extendido su

conocimiento, me ha instruido, ayudado y acercado de especial manera al saber

del Derecho, a él porque mi manera de concebir el Derecho no fuera la misma sin

sus enseñanzas, mi especial agradecimiento.

Jofiel Josué Gómez B.

 Dedicatorias

A mi mamá Yolanda Rodríguez, gracias porque entre tantas cosas que

pudiste haber logrado en esta vida, decidiste que la más importante, era tu rol de

ser mamá. Y quien podría haber adivinado que entre tantas que existen, ese título

fue creado para ti. Tú, madre mía, eres el significado de aquello que conozco

como amor. Gracias por ser mi referente de moral y desprendimiento, por ser mi

lugar seguro, mi refugio.

A mi papá Cesar Augusto Abreu Martínez, gracias por ser mi modelo a

seguir en cuanto a ética y desempeño profesional, allí junto al rol de padre, eres

inmenso. Gracias por tu esfuerzo, por tu entrega desmedida, por siempre dar

mucho más de lo que recibes, gracias por enseñarme que puedo ser grande

manteniendo la frente en alto. Gracias, mi gran amigo.

A mi hermana Keren Sadrach Abreu Rodríguez, no recuerdo un solo día

de mi vida en el que tú no estés a mi lado. Tu apoyo, tus palabras, tus gestos, tus

acciones las llevo conmigo siempre, eres una extensión de mi vida y donde quiera

que yo me encuentre tú estarás a mi lado.

A mi abuela materna Marina Rodríguez, gracias sus consejos, sus

llamadas, gracias por sus palabras de aliento, por creer en mí, por ser un ser

humano maravilloso, este logro también le pertenece a usted.

A mis abuelos paternos Regino Abreu castillo y Vitalina Martínez, a la

memoria de ustedes quiero dedicarles este logro, que sepan que su nieto siguió el
camino del hombre esforzado. Justo, valiente y arriesgado. Tal cual ustedes le

inculcaron a mi padre.

A mis familiares maternos, a tío José, tío Héctor, tía Victoria, tío Manolo,

tía Dania mis primos Sarlenys, Samanda, Joel, Giselle y a todos los demás,

gracias por ser parte de mi vida y aportar a que este día llegara.

A mis familiares paternos, a tío Carlos, a tío Máximo, a tío Daniel, a tío

Frank, tía Yudi, tía Águeda. A mis primos, Jaziel, Zaida, Estefany, Jean

Carlos, Rodney y Maikel y todos los demás, gracias por ser parte de mi vida,

por sus consejos y todos los momentos que me ayudaron a seguir adelante.

A mis padrinos Lucas Abreu (Pai Luca’) y Toribia Abreu (Gracita) gracias

por acompañar a mis padres en el inicio y desarrollo de mis días, por ser. Por velar

y cuidarme como uno de sus hijos.

A los hermanos que la vida me regaló, A Nicolás Ceballos, Sai Alberto

Pulido, Omar García, Hamilton Martínez, Emmanuel Rodríguez, Alba

Rodríguez, Mariand Méndez y Jofiel Gómez. A ustedes les agradezco en el

alma por llegar a mi vida, por acompañarme en cada decisión y por enseñarme

que hay lazos y vínculos que pueden llegar a ser más fuertes que aquellos que

vienen por la sangre. Los amo.

A mis amigos En especial A Rafael Rodriguez, Nelson del Hierro,

Francesca Hernández, Stiven Davis y Francis Morla este logro también es de

ustedes.

A mis compañeros Nesly, Kelman, Franbert, Milly, Anthony, Javi,

Daniela, Yamilex, Jenniffer, Ryoji, Misael, Diego, Doris, Abdul, Carla, Franchel,
Franciquito, gracias por toda la ayuda y compañerismo brindado, que la vida me

permita pagarles con una eterna amistad y trato digno que merecen.

Roberto Regino Abreu Rodríguez

 A mi padre José Luis Gómez De Jesús y madre Francis Lituania Bröhl

Quiroz, gracias por edificarme y ser quien soy, aprender de ellos, por

encaminarme en este sendero…, saberlo todo es imposible, pero sé y agradezco

a Dios por darme la gracia de ser hijo de ellos.

A mis hermanos José Luis Gómez Bröhl y Miguel Ángel Gómez Bröhl, por

servir como fuente constante de inspiración y ánimos.

A mi abuela Silverina De Jesús, por su amor incondicional y constante

atención.

A mis tíos y primos, y a mis familiares, por haber sido y ser soporte a lo

largo de mi vida.

Jofiel Josué Gómez B.

Resumen
Introducción
 1

Capítulo 1. Aspectos Generales de la Investigación

Planteamiento del Problema

Desde la constitución de la naciente Republica Dominicana como estado

independiente hasta la actualidad, se deja en evidencia la existencia de sistemas

registrales de inmuebles

Para aquellos tiempos de la recién proclamada república, el sistema

registral hasta el 1890 era el sistema informal, porque que no existía ninguna

formalidad de registro para la transferencia de los derechos inmobiliarios —por

tanto, no existía publicidad registral—, para esa época, si tomamos en cuenta los

requisitos de seguridad del registro de hoy en día esas operaciones no cumplían

ningún requisito para su asentamiento, sino, que se efectuaban a partir de la

buena voluntad de los contratantes y, en la generalidad de las ocasiones,

verbalmente.

Ya para el año 1890 se pone en funcionamiento una ley de registro y

conservación de hipoteca, la cual introduce el sistema ministerial francés; este

sistema no depura el derecho transferido, sino, que sólo se limita a transcribir, esto

no dabas una seguridad, que fuera más allá de las buenas intenciones de los

contratantes.

A raíz de la intervención norteamericana de 1916, con la finalidad de dar

estabilidad a los procesos y tráficos inmobiliarios pues entonces, para el 1920 se

emite la orden ejecutiva No. 51, la cual se convertiría en ley 1542 sobre registro de

tierras, y ya esta ley que enarbola el sistema Torrens y con esta ley, que se
 2

comienza a crear el marco de seguridad jurídica, sustentado precisamente en la

buena fe, pero, el beneficio de este sistema es, presunción de exactitud, se

entiende que el contenido del asiento registral es exacto, que no admite prueba en

contrario y que permite entender que cuando se trata de terceros estos adquirieron

bajo el fundamento de la buena fe y sobre todo a título oneroso, además de eso

este nuevo marco jurídico considera poseedor originario al Estado, por lo que los

postulante por primera vez a un terreno a sanear al pasar al sistema judicial

inmobiliario los deben adquirir y se tienen que depurar los derechos que se

consignaran por primera vez en una certificado de título.

En la provincia de La Altagracia, aproximadamente a partir de la década del

1980, comienza el destape o crecimiento del turismo, con la realización de

proyectos turísticos en los nacientes polos de punta Cana, con el grupo punta

cana y el aeropuerto internacional de punta cana, en bávaro, con el grupo Barceló,

en el Cortesito con el Grupo Sol, y en Arena Gorda con el Grupo Riu, esto da lugar

a que además del desarrollo de los hoteles, acompañado a estos, también se

realicen desarrollos de proyectos de villas, de urbanizaciones, de lotificaciones y

de compras ventas, hipotecas, saneamientos, deslindes de propiedades

inmobiliarias, ya en toda las zonas de la provincia, haciendo un crecimiento

excepcional del tráfico inmobiliario, antes el registro de título de Higüey.

Las reglas establecidas en la ley 1542 y ahora el la ley 108-05 y

consecuentemente el sistema Torrens, les permite a los adquirientes, respaldarse

y tener seguridad de su inversión en la buena fe, esto implica que una vez hecha

las investigaciones en el registro de títulos y verificar que la propiedad existe, que

 3

es de su propietario y que no está afectada de un gravamen o una carga, se

supone que el comprador tendrá un respaldo estatal y su inversión estará

asegurada.

Ahora bien, el problema ahora lo introduce de una nueva normativa al

marco ya existen, no referimos a la ley 340-22 sobre extinción de dominio, que

desde su estancia como proyecto de ley en el senado de la república alertaba

cambios del ordenamiento jurídico nacional y que a decir de expertos podría poner

entre dicho la tan importante seguridad jurídica, respecto a los inmuebles, incluso

los ya adquirido, pues, en los adelante, pone a cargo de los adquirientes de los

inmuebles, investigaciones de tracto sucesivo o historial del inmueble, que van

más allá de la investigación que se debe hacer en el Registro de Títulos y esto

mina la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias, pues, podría decirse

que esta estaría bajo el fragor de incertidumbres, lo que implica que el tercero de

buena fe y adquirente a título oneroso estaría en entredicho.

Esto plantea un problema real y actual porque pondría en manos de actores

del sistema penal un asunto de naturaleza inmobiliaria, que podría privar a un

ciudadano que ha actuado bajo la buena fe de un comprador, que con sacrificios

adquiere un bien inmueble, bajo el manto de la ley 108-05 y el artículo 2268 que

presume la buena fe, y se abandona en manos de personas e instituciones, que

podrían actuar bajo la premisa del chantaje y así detener proyectos de inversión y

otras tantas maculas que se dan en el día a día en el territorio de esta provincia,

en donde existen desaprensivo aún teniendo normativas bien clara respecto a la

 4

adquisición y tráfico inmobiliario, por tanto, la futura investigación permitirá develar

las posibles soluciones y aclaraciones a todo este problema que se ha creado.

Formulación del problema

¿Cuál es el análisis comparativo de la buena fe en la adquisición de terrenos

registrados a la luz de la ley 108-05 con la ley 340-22?

Sistematización del Problema

• ¿Cuáles son las diferencias entre la buena fe concebida desde la ley 108-05 y

la ley 340-22?

• ¿Cuál es la relación entre la concepción de la buena fe de la ley 108-05 y la ley

340-22?

• ¿Cuáles son los elementos que se deben tomar en cuenta para la operación y

subsunción de la figura de la buena fe a la luz de la ley 108-05 y la ley 340-22?

 5

Objetivos de la Investigación

Objetivo General.

Analizar la buena fe en la adquisición de terrenos registrados a la luz de la ley

108-05 sobre registro inmobiliario comparada con la ley 340-22 sobre extinción de

dominio.

Objetivos Específicos.

• Señalar las diferencias entre la entre la buena fe concebida desde la ley 108-

05 y la ley 340-22.

• Establecer la relación entre la concepción de la buena fe de la ley 108-05 y la

ley 340-22.

• Determinar los elementos que se deben tomar en cuenta para la operación y

subsunción de la figura de la buena fe a la luz de la ley 108-05 y la ley 340-22.

• Precisar los efectos de la buena fe concebida desde la ley 108-05 y la ley 340-

22.
 6

Justificación del Problema

Pretendemos con el tema a investigar, dar primeras consideraciones con la

relación de la figura de la buena fe en la adquisición de terrenos registrados a la

luz de la ley 108-05 y la 340-22 supra dichas leyes, además del mismo constituir

en su totalidad, una necesaria ponderación por la introducción de una nueva ley

(340-22), competencia y estudio de la carrera de derecho, por tratarse de figuras

jurídicas como “buena fe”, “derechos registrados”, “extinción de dominio”, etc.

Así mismo, justificamos el estudio a realizar por las siguientes razones:

Por su conveniencia; es oportuno que se efectúe la investigación porque

abordaremos una novedosa e imbricada situación, de interés para la comunidad

relacionada con el derecho a la propiedad y figuras jurídicas a fines, para

conseguir arribar a conclusiones que, de probarse, podrían desembocar en

posibles beneficios para garantizar la seguridad jurídica, así como, que los

adquirientes de inmuebles podrían conocer de soluciones posibles, frente a un

proceso de extinción de dominio.

Podría ser relevante por sus implicaciones practicas; constituiría un hito

por las implicaciones relativas al correcto juicio y desarrollo doctrinario y teórico

sobre el comportamiento de los adquirientes de inmueble registrados, ante

posibles procesos de extinción, y podría coadyuvar al correcto manejo o

protección de ellos.

Y se justifica, por dar a la comunidad en general, un acercamiento a la

relación de dos normas que en ellas se prevén la buena fe en la adquisición de

 7

terrenos registrados, a una norma que constituye una modificación en el

paradigma existente y a un acercamiento a las potenciales consecuencias de

dicha modificación paradigmática.

 8

Capítulo 2. Marco Teórico

Acercamiento a “La buena fe”

Para abordar la buena fe, es necesario acotar que el termino, si bien es

empleado con frecuencia y la comunidad jurídica tiene una idea de él, es en

esencia complejo de definir, doctrinarios señalan que la definición de la buena fe

está ligada por distintos conceptos y aspectos, y es muy difícil estructurar un

concepto preciso de la buena fe (Barea, 2005, citado por Llave Carrazas, 2017,

pág. 20).[1]

En su prólogo, Luis Diez Picazo señala que “Al enfrentarnos con el tema de

la buena fe, conviene no perder de vista que son probablemente dos cosas

distintas, la idea escueta de buena fe y el principio general de buena fe.” (Franz

Wieacker, 2007). Y es que, en efecto, una cosa es aludir a la figura jurídica de “La

buena fe” instituida en textos legales y otra es “El principio general del derecho de

la buena fe”.

Así mismo apunta que “buena fe” sin más, es un término técnico-jurídico

que sirve para delimitar un hecho jurídico, como por ejemplo la literatura del Art.

201 del CCD de reza “El matrimonio declarado nulo, produce, sin embargo,

efectos civiles lo mismo respecto a los cónyuges que a los hijos, cuando se ha

contraído de buena fe”, el Art. 549 del CCD que dice “El mero poseedor no hace

suyos los frutos, si no lo es de buena fe; en caso contrario está obligado a restituir

los productos con la cosa, al propietario que la reivindique” o que dice Art. 550 “Se

reputa poseedor de buena fe, al que posea como dueño en virtud de un título

traslativo de la propiedad, cuyos vicios ignora”. Como lo deja ver la definición y los
 9

ejemplos, para este caso, y según Luis Diez Picazo “el sujeto ignora el carácter

ilícito de su acto o la contravención del ordenamiento jurídico que con el acto

jurídico se lleva a cabo. La buena fe sería de este modo siempre una creencia o

una ignorancia”.

Por otro lado, apunta que “el principio de buena fe” ya no refiere a un

concepto delimitador de los hechos normativos. Sino que es una norma elevada a

la categoría de principio general del derecho, que abarca más allá de la

presunción de esta, sino que sirve de indicador de cómo deben comportarse las

personas durante el largo y ancho de sus relaciones.

Sirva este apartado para acercar el termino de “buena fe” a groso modo, en

próximas instancias de la presente, se abordará minuciosamente sobre el

concepto.
 10

Capítulo 3. Marco Metodológico

Tipo de investigación

Se desarrollará una investigación de tipo descriptiva y documental que se

ajusta a las necesidades de un análisis comparativo de La buena fe en la

adquisición de terrenos registrados a la luz de la ley 108-05 sobre registro

inmobiliario comparada con la ley 340-22 sobre extinción de dominio. Baray (2006)

señala que este tipo de investigación describe de modo sistemático las

características de una situación.

Métodos

Se utilizará el método analítico - sintético, el cual según definición de Raúl

(2009) es un método por medio del cual se llega a la verdad de las cosas;

primeroseparando los elementos que intervienen en determinado fenómeno,

después reuniendo los elementos que tienen relación lógica entre sí hasta

completar y demostrar la verdad del conocimiento.

Población

La población objeto de estudio estará compuesta por los 1874 abogados

inscritos en la seccional de la Provincia La Altagracia del Colegio de Abogados de

la República Dominicana.
 11

Muestra

Tamaño de la muestra

En nuestras investigaciones preliminares, previo al conocimiento del

número total de la población a investigar, ya que conocemos el tamaño de la

población objeto del futuro estudio de la investigación, estamos hablamos de la

cantidad de 1,874 abogados inscritos en el Colegio Dominicano de Abogados,

seccional de la provincia de La Altagracia, utilizaremos la fórmula finita de Fisher y

Navarro para determinar la representatividad de la muestra:

n = ____Z∝² *N * p * q___

i² (N-1) + Z∝² * p * q

Donde:

n= Tamaño muestral

N= Tamaño de la población = 1,874

Z= Valor correspondiente a la Distribución de Gauss = 95 (por ciento) = 1.96

p= Probabilidad a favor = 50 (por ciento) = 0.5

q= Probabilidad en contra = 50 (por ciento) = 0.5

i= Error que se prevé cometer = 10 (por ciento) = 0.1

n= = (1.96)² * 1874 * 0.5 * 0.5

0.1² (1874-1) + (1.96) ² 0.5 * 0.5

 12

n= 3.8416 * 1874 * 0.25__

0.01 (1873) + 3.8416 * 0.25

n= 1,799.7896__

18.73 + 0.9604

n = 1,799.7896

19.6904

n = 92
La muestra será de 92 abogados

Procedimiento de muestreo

La muestra se seleccionará utilizando el método de muestreo no

probabilístico por conveniencia el cual según Ochoa (2015) consiste en

seleccionar los elementos que se encuentren más accesibles al investigador. En el

caso de los abogados se seleccionarán para la muestra aquellos que se presenten

a la audiencia tanto en el Tribunal de Tierras, así como, en la Cámara Civil y

Comercial ambos del distrito judicial de La Altagracia, desde las 9 de la mañana

hasta las 12 del mediodía de lunes a jueves por tres semanas.

Técnica de recolección de datos

Las herramientas a utilizar para la recolección de las informaciones necesarias

para la elaboración de la tesis serán:

• Las entrevistas, con preguntas abiertas que permitirán obtener respuestas

amplias y elaboradas por parte de los entrevistados.

 13

• Las encuestas, a través de un cuestionario con preguntas cerradas de

selección múltiple que luego serán tabuladas manualmente y graficadas para

su mejor interpretación y análisis.

Fuentes de recolección de información

Las fuentes primarias se obtendrán de las entrevistas y encuestas que se

realizarán, a los abogados de la seccional provincial del Colegio de Abogados y a

un especialista en derecho inmobiliario; quienes ofrecerán importantes datos sobre

el tema de la buena fe en la adquisición los terrenos registrados.

 14

Referencias

[1]. Carrazas, S. M. L. (2017). La seguridad jurídica y el principio de buena fe en el

derecho de propiedad de bienes inmuebles del legítimo

propietario [UNIVERSIDAD CÉSAR VALLEJO]. Obtenido de:

https://mega.nz/file/xvB2GRaA#yx0cEfHECfiU-

TUJi9zeqlXt_qBd3DcZHO0RGU2h0nE
 15

Capítulo 4: Presentación de Resultados

 16

Capítulo 5: Análisis de los Resultados

 17

Capítulo 6: Conclusiones y Recomendaciones

 18

Glosario
 19

Bibliografías
 20

Anexos

Cronograma de actividades

Noviembr
No. Actividades Octubre e Diciembre
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Revisión y
levantamiento de
informaciones del
1 anteproyecto y tesis

Elaboración del
capítulo I. Aspectos
generales de la
investigación
2

Revisión del
capítulo 1
3

Segunda revisión
del capítulo 1
4
Bosquejo del
capítulo 2 y 3
5

Corrección y
aprobación del
6 anteproyecto
 21

(Estimación de gastos) Presupuesto general

Presupuesto

Descripción Cantidad Costo en pesos Total

Inscripción de asesoría de tesis 1 2,500 2,500

Mantenimiento de una 1 1500 1500

computadora

Materiales gastables para la

presentación del manual (lápices, - 1,500 1,500

hojas, folders y libretas)

Gasto de combustible 1 2,500 2,500

Imprevisto - 2,500 2,500

Digitación y formato de 4 1500 6,000

anteproyecto

Impresión del anteproyecto 4 1500 6000

Encuadernado 4 74 300

Total RD$ 13,574.00 22, 800.00

 22

Encuestas