GESTIONES PRE Y POST ESCRITURARIOS

Las gestiones pre y post escriturarias son las diligencias o trámites que realiza el
escribano, por si mismo o con la colaboración de las partes, y que conducen a la
autorización, formalización y conclusión de un negocio o acto jurídico, en ocasión de la
escritura publica.-

Estas gestiones se clasifican bipartitamente, obedeciendo a los dos grandes

momentos que acompañan a la autorización de la escritura publica, acto supremo del
proceso. Estas gestiones son:

i – GESTIONES PRE-ESCRITURARIAS: que son aquellas actividades que dan

inicio a la relación notarial; conducentes al procedimiento para lograr el otorgamiento y
autorización de la escritura pública. Tienen distintas variantes y componentes,
dependiendo del acto jurídico que se instrumenta, así como algunos de ellos son
obligatorios y otros de buena práctica notarial.-

ii – GESTIONES POST-ESCRITURARIAS: son los tramites y actividades que

conducen a la conclusión o cierre de la operación notarial, abarcando todas las etapas
posteriores a la firma de la escritura, siendo algunas obligatorias y otras de buena
práctica notarial. Muchos de estos actos están vinculados con la eficacia del
documento.-

GESTIONES PRE-ESCRITURARIAS.

A – Proceso:

El proceso comienza con la rogación o requerimiento que una parte o ambas

partes realizan al escribano, estableciéndose una relación inmediata entre ellos. Esto
activa procesos de ejercicio que imponen al notario deberes ineludibles que, en caso de
incumplimiento, pueden generar su eventual responsabilidad. Estos procesos abarcan
etapas que hacen al procedimiento de constitución y estructuración del documento,
abarcando su actividad y la de los requirentes.

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 Recuérdese que el escribano es el autor intelectual del documento, debe ser
imparcial a los efectos de que la fe disciplinada en él por el Estado se manifieste
objetivamente.

Los procedimientos abarcados por esta instancia se clasifican en:

1 – Materiales o físicos, que incluyen:

 Calificación: tiene por objetivo determinar la forma jurídica del

negocio que el o los comparecientes quieren realizar. Comprende las actividades de
recepción e interpretación de la voluntad y elaborar un dictamen del encuadre moral y
legal del acto. Es la operación de ejercicio en la que el escribano, después de indagar la
voluntad expresa del requirente, determina la situación legal y la encuadra en la
calificación jurídica adecuada.-

 Legitimación: es el procedimiento mediante el que se establece la

conexión entre el objeto de negocio jurídico y el sujeto que lo va a realizar (otorgante),
a los efectos de procurar la eficacia del acto. Es la actividad de ejercicio po r la cual es
escribano releva la volunta de las partes y las situaciones objetivas que justifican la
autorización del acto, para que queden de manifiesto los efectos jurídicos queridos por
los cortante, obteniendo las consecuencias legales deseadas y perdurables en el tiempo,
pues logra la concreción efectiva de títulos antecedentes perfectos.-

 Legalización: es la operación de ejercicio por la que el escribano

encuadra el negocio jurídico dentro del molde legal; es decir, luego de haber calificado
el acto escogiendo la figura apropiada, la legaliza, escogiendo las formas que garantizan
la eficacia y eficiencia del acto jurídico. La legalización hace a la validez del acto o
negocio jurídico. Constituye un deber notarial.-

2 – Formales, que incluyen:

 Configuración: es el proceso de redacción, por el que se documenta por

escrito lo que el notario ha percibido en la audiencia con las partes, ha interpretado y ha
encuadrado en una categoría legal. Surge el instrumento, en cuanto es la estructura
material del acto jurídico.-

 Autenticación: es la actividad por la que el escribano percibe los hechos y

los dota de plena fé. Comprende los actos de conferimiento de autenticidad a los

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documentos que autoriza, lectura a los comparecientes y otorgamiento por éstos, y la
autorización por parte del escribano.-

 Documentación: es la actividad de ejercicio que exige un ordenamiento

sistemático de los elementos de la relación, de manera metódica. El instrumento debe
redactarse de manera analítica, instrumentarse en conjunto, con lenguaje jurídico y sin
ambigüedades. Es un deber notarial del que, el escribano, solo puede apartarse si existe
una escusa legal, que generalmente la prevé la ley notarial.-

B – Presentación - Identidad:

En esta etapa el o lo requirentes se presentan formalmente al escribano,

adjuntando todos sus datos personales, rogación y documentación relativa al objeto de
su solicitud. Es lo que se conoce como rogación, requerimiento o audiencia de
relevamiento.

El requerimiento se puede formalizar por distintos medios: personal, telefónico, e-

mail, por minuta de solicitud. Luego de realizado el mismo, corresponde al escribano
aceptar la rogación, lo que constituye un deber pudiendo negarse sólo si existen causas
legales validas de exoneración. Ello así porque el escribano es un profesional que
desempeña una función pública, que debe prestar de manera solemne.-

El requerimiento puede presentar diferentes variantes:

o De ejecución implícita: puede consistir en recibir la documentación para

confeccionar la escritura, devolver o efectuar llamados telefónicos, contestar e-mails a
la otra parte y/o a su propio requirente, y otros actos similares de la vida notarial
moderna.-

o De ejecución explícita: comprende las maneras en que el escribano inicia

el iter escriturario con su accionar explícito y expreso:

 Solicitar los certificados administrativos;

 Solicitar los certificados de dominio, gravámenes e inhibiciones, con

reserva de prioridad (no meros informes), al Registro de la
Propiedad Inmueble y otros registros de ser menester;

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  Solicitar la constancia de la Condición Tributaria ante la AFIP de
las partes del acto jurídico;

 Solicitar, recibir, y confrontar el titulo de propiedad original

(exigido por la ley 17.801);

 Realizar el estudio de títulos, retrospectivamente a 20 años;

 Requerir los Documentos Nacionales de Identidad o Pasaportes, y

todo documento que permita acreditar la identidad de los sujetos
intervinientes en el acto, o requerir los testigos de identidad;
conforme el art. 1002 del CC.-

Cumplido este procedimiento, el escribano inicia formalmente la escrituración

C – Asesoramiento:

Es una etapa que adviene de esencial trascendencia, siendo el asesoramiento un

deber esencial del escribano. Implica la ilustración por parte del profesional hacia el
compareciente, con un dictamen oral o escrito. En tal tarea, el escribano debe limitarse a
instruirlo en el caso en cuestión, respecto de los deberes, derechos y contingencias que
tienen y que pueden acaecer, debiendo abstenerse de “aconsejar” al requirente o
solicitante.-

Por ello es de capital importancia que el escribano posea un amplio conocimiento

del Derecho, para establecer correctamente el contexto legal en que encausen las
voluntades y poder cumplir con la legalización formal (selección del tipo de documento
y especial redacción) y material (integrar la voluntad de los sujetos a los moldes
normados, conjugándolos con su instrucción).-

El deber de asesoramiento puede devenir en causa de responsabilidad civil, penal

y/o disciplinaria para el escribano, si éste no instruye en legal forma. Será responsable si
instruye de manera deficiente o incorrecta a los solicitantes de su actuación, mas no si,
habiéndolos advertido correctamente, las partes optan por realizar el acto jurídico de
igual manera.-

El incumplimiento de las pautas éticas y la falta de dignidad propia o de otro

colega, hace pasible al escribano de la responsabilidad correspondiente.-

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 D – Solicitud de Certificados:

El escribano tiene la obligación de solicitar en tiempo y forma un doble juego de

certificaciones:

 Registrales: comprende los certificados de dominio, gravámenes,

inhibiciones y cesiones. Se requieren en ocasión de la declaración, constitución, cesión
y transferencia de derechos reales sobre inmuebles, debiendo solicitarlos y utilizarlos en
el tiempo y plazo de vigencia, anotando y haciendo constar todas las constancias que de
ellos dimanen.-

El certificado registral, que integra el titulo, es un documento publico de carácter

administrativo que muestra el estado jurídico de los bienes y sirve para oponer a
terceros, exhibiendo sus afectaciones, restricciones e interdicciones. Asimismo, permite
conocer la posición jurídica del sujeto y del objeto.-

Esta obligación está prevista en el Art. 23 de la ley 17.801.-

En la escritura pública debe indicarse la fecha, número y constancias que de ellos

resulten.-

 Administrativas: implica la obligación notarial de solicitar los

certificados siguientes:

o A la Dirección General de Rentas provincial: quien informara

sobre la deuda inmobiliaria, la valuación fiscal y la base imponible.

o A la Dirección de Rentas municipal: quien informara sobre la

deuda inmobiliaria municipal.

o A las administraciones consorciales (si corresponde), que

informara sobre las deudas por expensas comunes, desglosando lo adeudado
por tales conceptos mas lo relativo al seguro de incendio obligatorio y fondo
optativo de reserva.-

Pueden requerirse certificados al ente encargado del brindar el servicio de agua, luz y
gas, por deudas por tales conceptos.-

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 E – Citar a Escriturar:

Esta es una gestión pre-escrituraria de carácter ordinario, ya que el notario debe avisar a
todos los requirentes de la fecha y hora de la audiencia para la firma de la escritura
publica. Dicha notificación puede ser informal o bien fehaciente, por cualquier medio,
conforme se haya convenido.-

F – Estudio de Títulos:

Este importantísimo acto pre-escriturario consiste en el análisis formal, jurídico,

legal y sustancias de documentos y títulos antecedentes del inmueble objeto del acto
jurídico, retrospectivamente por los últimos 20 años anteriores a la data de la escritura.
Es el examen documental que se efectúa sobre las matrices y expedientes que acreditan
derechos y que legitiman al dominio durante el plazo de prescripción, tendiente a
analizar la legitimación completa, existencia del derecho de una persona sobre una cosa
a los fines de poner de manifiesto su eficacia y validez para el trafico, ya que ha sido
constatada la perfectibilidad de los títulos.-

Implica realiza la compilación o recopilación de los antecedentes para someterlo

al proceso de análisis critico que concluye con la elaboración del dictamen profesional.
Esta actividad exige una conducta diligente y cuidadosa, de acuerdo al acto que celebra
y que se corresponda con las circunstancias de personas, tiempo y lugar.

G – Gestiones Tributarias Pre - Escriturarias:

El escribano debe solicitar en tiempo y forma la constancia de la condición

tributaria del sujeto; obligación ratificada por la Resolución General de la AFIP Nº
1817, vigente desde 1.995 y actualizada en 2.009. Además, la constancia impositiva es
una obligación legal impuesta al escribano por el art. 3 bis de la ley 17.801.

Esta obligación debe cumplirse respecto de las escrituras que declaren,

constituyan, transmitan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles y sobre
cualquier bien que requiera de registración.

El comprobante de dicha condición se obtiene por el escribano, accediendo a la

pagina oficial de la AFIP vía Internet, donde lo consulta e imprime previo autorizar la
escritura.-

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 El certificado de la condición tributaria tiene una validez de 180 días corridos
desde la fecha en que fue ejecutado y debe ser conservado por el notario como elemento
de prueba. Si no lo puede obtener el escribano, deberá requerirle al requirente para que
concurra a la dependencia de la AFIP en que se encuentra inscripto para solucionar los
inconvenientes y obtener una constancia intervenida por un agente. Todo antes de la
escrituración.-

H – Análisis de la Personería:

El escribano debe estudiar la representación o interés de terceros por la que invoca

actuar el requirente o alega.

En los supuestos de representación legal, el profesional debe solicitar la

documentación habilitante respectiva, Vg. partida de nacimiento del menor.-

En los casos de representación orgánica se requerirá el contrato social y las actas

respectivas, si concurre el representante de una sociedad comercial.-

En la representación volitiva efectuada a través de apoderamientos, se justificará

ante el escribano la misma mediante el instrumento poder original.-

En la representación dativa (tutoría de menores, curatela de incapaces y asistente

de inhabilitados) se acreditara con el testimonio de la sentencia certificada dictada en
sede judicial, con el discernimiento y aceptación del cargo por parte del tutor, curador o
asistente y el acta con anotación marginal o informe del Registro Civil.-

En todos los casos debe exhibirse la documentación original, comprobarse el

bastanteo de la personería, dejar constancia documental de la manifestación de la parte
acerca de la vigencia de la misma; y agregar copias concordadas (excepto poder
especial para ese solo acto).-

I – Redactar y Autorizar la Escritura:

El escribano tiene el deber de confeccionar una escritura valida y eficaz,

concentrándose en la autorización del instrumento público al plasmarlo
documentalmente. En esta instancia ejerce su actividad redactora, para la que respetara
las normas del CC, de la ley notarial y del código de ética profesional respectivo.

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 J – Anexar Documentos:

En las escrituras que declaren, constituyan, trasmitan, cedan o modifican derechos

reales sobre inmuebles o sobre muebles registrables (compraventa, hipoteca, dación en
pago, permuta, donación, adjudicación por disolución de sociedad conyugal, sociedades
civiles y comerciales o de herencia, entre otras) pueden adjuntarse al protocolo
documentos tales como:

o Boleto de compraventa inmobiliario, constancias de señas y

principios de ejecución de contratos, convenios preliminares, addendas, etc.-

o Todos los certificados registrales y administrativos liberados.-

o Conformidad acerca del valor de la moneda extranjera que toman las

partes como base para el acto. Es obligatorio tomar la cotización al tipo vendedor
del Banco de la Nación Argentina, al cierre de sus operaciones del día hábil
inmediato anterior a la escritura.-

o Comprobantes de los pagos de percepciones que el notario ha

efectuado en concepto de ITI, ganancias, sellos, inmobiliarios, lo que es de buena
practica aunque no obligatorio.-

o Reproducciones autenticas de las partes pertinentes de los

documentos de identidad de los requirentes (primera y segunda hoja), los que
deben estar suscriptos por las partes y por el notario. Ej. en ganancias el sistema
emite dos copias.-

o Copias concordadas de las documentación justificante de

personería.-

GESTIONES ESCRITURARIAS.

Antes de iniciar estas gestiones las partes deben haber otorgado el acto y el
escribano efectuado los salvados y haber autorizado la escritura en presencia de los
comparecientes. Esto hace al principio de inmediación, comprensivo de la “unidad de
acto formal” y de la “notoriedad”, siendo el vértice de cumplimiento obligatorio si
quiere asegurar el buen desempeño de su función publica en concordancia con la
seguridad profesional-

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 A – Otorgamiento:

Es el momento en el que el o los comparecientes signan la escritura. Si en un

supuesto uno de los comparecientes firma por si y en nombre y representación de otro,
es suficiente con que imprima su signatura una vez.

Si uno de los comparecientes no sabe o no puede firmar se utilizara la firma a

ruego o el medio que la legislación civil fondal establece.-

B – Autorización:

Es la operación formal que consiste en el estampado de la firma del notario, y una

vez cumplimentado esto el instrumento podrá circular con forma publica y dotado de
plena autenticidad; debiendo hacerse en frente de las partes. Recuérdese que sin la
autorización no existe el documento notarial.-

GESTIONES POST-ESCRITURARIAS.

Estas gestiones abarcan dos etapas:

1 – Internas: comprenden las actividades que se desarrollan dentro de la notaría y

comprenden un iter descriptivo – normativo.

2 – Externas: son las actividades o actos que acontecen fuera de la escribanía pero
dependen del escribano.-

Las gestiones post-escriturarias son de incumbencia y responsabilidad del

escribano y consisten en:

A – Expedición de la Primera Copia o Primer Testimonio:

La primera copia o testimonio es el documento autorizado para desplazarse en el

trafico jurídico y económico con el objeto de probar la matricidad y la existencia del
original, amen de facilitar el ejercicio de las acciones y derechos comprendidos en él.
Además, goza de fe derivada.-

Es obligatorio que el testimonio o copia contenga al final, una atestación que

transcriba las firmas, identifique al documento matriz y mencione el numero de folio del
protocolo; indicando, también, nombre, registro y cargo del notario y la constancia de

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fidelidad con su original. Asimismo, debe expresarse el grado de la copia, para quien se
la emite y lugar y fecha de la misma.

De la expedición de la o las copias o testimonios se debe dejar nota marginal en la

matriz con indicación del grado de la copia, para quien se la emite y lugar y fecha de la
misma.

Relativo al grado de las copias, el o los testimonios que se expíen en forma

inmediata se considera primera copia, una para cada parte del negocio jurídico. Son
segundas o ulteriores copias, las que se extienden para una misma parte después de
extendida la primera.-

Es posible que el escribano expida los siguientes documentos:

1 – testimonio en relación: es el testimonio en el que se resume el contenido de la

matriz o instrumentos anexados al protocolo o folio y debe cumplirse para su extensión
las siguientes formalidades: dejar constancia del documento que se individualiza, de que
fue exhibido o del lugar en que se encuentra; indicar si se trata de un testimonio por
trascripción o relato; señalar nombre de la persona para quien se emite; constancia de
lugar y fecha de expedición, destino y objeto; y si es testimonio parcial, señalar que la
parte no transcripta no altera el sentido del texto.

2 – testimonio por exhibición: es el que reproduce literal, total o parcialmente, un

documento no matriz, el cual es exhibido al escribano para justificar su existencia, no
subrogándose en eficacia al documento reproducido.-

3 – simples copias: son las reproducciones textuales de las matrices que los
escribanos extiendes con la atestación de que es “simple copia”, indicándose el destino
y fin de la expedición, únicos para el que tienen valor.-

B – Colocación de la Nota de Expedición:

Es la atestación o nota marginal de la expedición del primer testimonio o copia,

que constituye un instrumento publico y tiene su base normativa en el art. 979, inc. 2 del
CC, gozando de fe publica y siendo obra exclusiva del notario, careciendo de contenido
negocial.

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 Esta nota debe contener: fecha, lugar, firma y sello del escribano, colocada en la
parte vacía o libre del ultimo folio de cada escritura o en los márgenes laterales mas
anchos de cada folio.-

C – Inscripción:

El escribano tiene la obligación de inscribir el titulo de propiedad extendido, en el

Registro de la Propiedad Inmueble, a los fines declarativos, para su plena eficacia ante
terceros, es decir, debe registrar ese instrumento portante de un derecho, apara lograr
que sea oponible a terceros. La falta de inscripción o la inscripción tardía hace pasible al
escribano de responsabilidad.-

La facultad del escribano de eximirse de la responsabilidad de inscribir solo es

posible si es relevado expresamente por los interesados, lo que debe constar por escrito
en un documento que se anexará al protocolo, aunque ello no garantiza su liberación
total de responsabilidad.-

El escribano esta compelido a inscribir en los registros los documentos portantes

de derechos reales en el tiempo y la forma, siendo este un deber funcional de
cumplimiento obligatorio.-

D – Atestación de la Nota de Inscripción:

El escribano debe estampar nota marginal en su protocolo de los datos referidos a

la inscripción en todos los casos en que es obligatorio inscribir la escritura, haciendo tal
nota publicidad formal.-

E – Liquidación, pago y liberación de los Certificados Administrativos:

1 – Liquidación: es el proceso numérico – contable mediante el que el organismo

recaudados indica el monto exacto de la deuda; comprende la sumatoria de intereses de
distintas clases, descuentos, moratorias, bonificaciones y el monto total de lo debido, lo
que se plasma en una o mas boletas que solicita el escribano. Pueden hacerse en el
órgano recaudador mediante los formularios notariales especiales o vía Internet, según
el caso.-

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 2 – Pago: es la entrega del dinero para abonar la deuda informada y, así,
cancelarla. El pago se hace en los Bancos o entidades autorizadas para el cobro.-

3 – Liberación: consiste en anotar en el certificado administrativo respectivo la

atestación que la deuda informada ha sido cancelada, conforme los comprobantes
originales tenidos a la vista, indicando el banco y fecha de pago y detalles que ayuden a
la futura ubicación. Puede hacerse simultánea o posteriormente al momento de la
escrituración.-

El notario puede percibir el monto de lo adeudado en el momento de la escritura y

proceder a pagar y liberar o puede la parte entregarle al escribano el comprobante de
pago de la deuda que se informa. En cualquier caso el escribano debe proceder a liberar
el certificado.-

F – Percepción, pago e información de impuestos y otras obligaciones:

Deberes impositivos:

El escribano es agente de percepción y de información de impuestos:

- de percepción: cuando recauda para el fisco los tributos que las leyes le
señalan, como impuesto a las ganancias, a la transmisión de inmuebles de personas
físicas y sucesiones indivisas, impuestos de sellos y municipales.-

- de información: tanto para los supuestos en que no corresponda retención alguna

cuanto para los casos en que los fondos de un expediente judicial no alcancen para
cubrir deudas tributarias.

El pago y la información se efectúan a través de los programas instaurados por la

ley o las reglamentaciones específicas.

Las obligaciones fiscales del escribano pueden ser:

1 – de carácter material: como lo es la de pagar lo que ha percibido para el fisco;

2 – de carácter formal: como lo es la confección de declaraciones juradas y su

presentación en término legal. La notificación se hace en el organismo de control a
través de la página web con la clave fiscal del escribano y de la matera instrumental
prevista en los procedimientos de rigor.-

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 Deberes no impositivos:

1 – C.O.T.I.: Refiere al Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles. La

validación y la información del mismo queda a cargo del escribano tanto en la etapa
previa como en la posterior a la escrituración.-

Este sistema instaurado por la AFIP permite la validación e información y los

deberes que impone deben ser cumplidos por los escribanos en los casos de
transferencias onerosas de inmuebles cuyo precio o valuación sea igual o superior a $
600.000.-

Como acto pre-escriturario debe ingresar el escribano con su clave fiscal a la

pagina web de la AFIP y corroborar los datos del inmueble y de las partes, así como su
monto. Obtenida la vigencia y notificado el organismo fiscalizador en los datos
relevantes, habrá concluido la primera parte de la labor.

Como deberes post-escriturarios, el escribano tiene la doble tarea de comunicar la

identificación de los adquirentes, detallando nombres, razón social o denominación,
CUIT O CUIL, porcentaje de propiedad en la titularidad del bien, numero y fecha de la
escritura; y debe informar en el CITI que presentó COTI, con vencimiento el ultimo día
hábil de cada mes siguiente.-

2 – U.I.F: El reporte a la Unidad de Información financiera es un deber

informativo del escribano, tanto para los casos de repote sistemático como para los
avisos y debe efectuarse hasta el quinto día hábil de cada mes calendario.-

Los escribanos están compelidos a reportar a la UIF sobre operaciones

sospechosas y el deber de informarlas, así como efectuar reportes obligatorios sobre la
nomina de transacciones inusuales.

En las operaciones ante escribano, el requirente completará de su puño y letra una

minuta de datos personales y la firmará, al tiempo de colocar su impresión digital. En el
informe se obliga a proveer la información sistemática de todo acto jurídico de
contenido económico, cualquiera sea su monto, siempre que pudiera ser sospechosa
para el escribano o según la lista objetiva. Para los casos de ventas de inmuebles
superiores a $ 200.000 pesos, debe firmarse una declaración jurada de licitud de los

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fondos, debiendo cumplimentarse dos vías: a) para las superiores a $ 500.000 se
reportaran a la UIF por medio de la página web respectiva: b) se adjuntará la
documentación respaldatoria al mismo organismo.

Aun cuando no haya operaciones a informar, debe utilizarse el formulario con un

icono que exprese “sin movimientos”, ingresando al sitio web de la UIF.

Todas las denuncias deben efectuarse mensualmente hasta el quinto día hábil del
mes siguiente al acto notarial.-

Para el caso que el individuo concurra representando a una persona jurídica,

deberá completar una planilla adicional y presentará original y fotocopia del contrato o
constitución social; reformas al mismo y libro de actas de deposito de acciones y
registro de asistencia a asambleas si se trata de sociedades por acciones.-

Algunas de las operaciones consideradas inusuales o sospechosas, objetivamente,

son:

- constitución de tres o mas personas jurídicas en un plazo de 30 días, cuando uno

de los socios sea la misma persona;

- aportes en dinero en efectivo a una sociedad, superior a $ 150.000;

- nombramiento de administradores sin capacidad aparente;

- cesión de cuotas o venta de acciones, dentro de los 10 días hábiles de solicitada

la anotación de la sociedad;

- trasmisiones sucesivas de inmuebles o de derechos y acciones sobre ellos, con

diferencias superiores a un 30% del precio, dentro del lapso de un año, en un mercado
estable;

- todas las transacciones en la que participen personas domiciliadas en paraísos

fiscales.-

También deben denunciarse las operaciones que el escribano considere

sospechosas.-

3 – Terceros Intervinientes: Se basa en el programa llamado TERINT, y refiere a

la obligación de dar información cuatrimestral de los representantes de sujetos del
exterior que hubiesen actuado frente al escribano sin la debida clave fiscal, así cómo

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para los casos de periodos sin movimientos o de ciclos en que los sujetos hayan
presentado la clave.

El escribano tiene la obligación de informar las escrituras entre residentes del país
y representantes del exterior, aun cuando fueren a titulo gratuito. Estos sujetos del
exterior pueden ser: a) representantes orgánicos o voluntarios de sujetos del exterior y
2) residentes físicos o jurídicos de la Republica, siempre que no exhibieren la clave
fiscal al tiempo de la escrituración.

Generada la obligación de informar se continuara con la presentación a través del

sistema “sin movimientos” y el escribano dejara de notificar cuando se verifiquen tres
presentaciones sucesivas sin ellos, salvo que ocurriera una nueva operación. La
denuncia debe efectuarse mediante transferencia electrónica on line desde la pagina de
la AFIP. Al finalizar el proceso, el sistema emite una constancia que el notario
conservara. Toda presentación se efectuará cuatrimestralmente.-

4 – C.I.T.I.: En este sistema de Cruzamiento Informático de Transmisiones

Importantes debe informarse mensualmente, venciendo el ultimo día hábil del mes
siguiente a la o las escrituras en cuestión.

Mediante este sistema el escribano debe informar todas las operaciones de

contenido económico, con excepción de las certificaciones de firmas, autenticaciones de
las reproducciones y escrituras de poderes, autorizaciones, venias, emancipaciones,
constituciones, modificaciones y trámites societarios en general, así como toda otra que
no tenga potencialidad económica.

Debe notificar toda operación de compraventa, hipoteca, dación en pago,

donación, permuta, adjudicación onerosa por disolución de sociedades y constitución,
cesión, cancelación de derechos reales sobre inmuebles y cualquiera que, directa o
simultáneamente, reflejen flujo de riqueza o transacción monetaria.

El vencimiento opera mensualmente, el último día hábil del mes siguiente al de la

operación descripta, sin que exista mínimo o máximo del precio a informar. El
escribano debe confeccionar la declaración jurada y hacer la presentación desde la
página web de la AFIP, debiendo conservar la copia de presentación y constancia de
acuse de recibo por parte del organismo fiscalizador.-

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 Este deber persiste aun cuando no haya operación alguna para denunciar en el
periodo mensual.-

En todos los casos, los escribanos son controlados o fiscalizados por una doble
vía: i) a través del Colegio Notarial, quien revisa el cumplimiento de la tarea tributaria y
anexa a través de las inspecciones protocolares; ii) a través del órgano estatal
respectivo: AFIP, UIF, administración gubernamental de ingresos públicos, etc.-

G – Conservación y Guarda:

El escribano tiene a su cargo la custodia de los protocolos, que son de propiedad

del Estado; mientras que la custodia de los instrumentos privados corresponde alas
partes, salvo que sean elevados a escritura pública. Las leyes notariales establecen las
medidas de seguridad que los escribanos deben adoptar a tales fines.

Para lograr tal cometido se utiliza un papel especial para los folios notariales, las
obligatorias lapiceras con tinta especial, armarios metálicos, ignífugos y cerrados.-

Además, como gestión post-escrituraria, el escribano es el responsable de la

guarda y permanencia no solo del protocolo sino de toda la documentaron
complementaria.-

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 CUESTIONES IMPOSITIVAS.

IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES y COTI1.

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles grava las transferencias de inmuebles

ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no
realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los

certificados y constancias que puede estar obligado a tramitar: Certificado de No
Retención, Constancia de Valuación y Certificado de Retención.

Asimismo con carácter previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien

inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuya valuación fuera igual o
superior a $ 600.000, deberá tramitar el "Código de oferta de transferencia de
inmuebles" (COTI).

¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la

Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?

CERTIFICADO DE NO RETENCION - ITI: deberá solicitarse para evitar sufrir

la retención del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles, si está vendiendo su
única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un
año, una propiedad destinada a casa–habitación propia.

CONSTANCIA DE VALUACION - ITI: deberá solicitarse si no puede

determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de
permuta).

CERTIFICADO DE RETENCION - ITI: deberá solicitarse si actúa en

representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior.

1
http://www.afip.gov.ar/inmuebles/

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 CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES – COTI.:
deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la
base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o
el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 600.000.

El COTI es el "código de oferta de transferencia de inmuebles", el

cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles
con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o
transferencia a título oneroso de un bien inmueble o de derechos
sobre bienes inmuebles a construir.

El código de oferta de transferencia de inmuebles debe ser generado por los siguientes
sujetos:
· Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, según el derecho común.
· Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades, asociaciones y entidades a
las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho.
· Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades
previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado,
cuando unas y otras sean considerados por las leyes tributarias como unidades
económicas para la atribución del hecho imponible.
· Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para
la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva.
· El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otro.
· Los padres, tutores y curadores de los incapaces.
· Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las sociedades en
liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de
éstos, el cónyuge supérstite y los herederos.
· Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades,
asociaciones, entidades, empresas y patrimonios.
· Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus
funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las
respectivas leyes tributarias con relación a los titulares de aquéllos y pagar el
gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con
facultad de percibir dinero.
· Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
. Las inmobiliarias cuando hayan sido autorizadas por los titulares a generar el COTI en
su representacion.
 
 Fuente: Art. 1 RG 2371/07

Obligaciones del escribano

Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de
corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior
a $ 5.000.000, los escribanos deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del
"Código de oferta de transferencia de inmuebles".

18
Una vez corroborada la vigencia COTI y la exactitud de los datos detallados en los incisos a) y
b) del Anexo III, así como la identidad de los titulares, los "escribanos" deberán:

a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en los incisos d), f),
g), h) e i) del Anexo III de la RG 2371.
b) Informar la identificación de los adquirentes
c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la
escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia
o, en su defecto, la cancelación de la operación, en cuyo caso el plazo deberá contarse a partir
de acaecido este hecho.
Asimismo, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio
resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación
u oferta informado en la tramitación del COTI, el "escribano" deberá informar si en la
transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente.
Fecha de publicación: 24/02/2022
Los escribanos ingresarán al servicio "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos",
opción "Escrituras traslativas de dominio", disponible en nuestra pagina web www.afip.gov.ar ,
utilizando la Clave Fiscal.

Una vez verificada la vigencia del COTI y la exactitud de los datos relativos a la identificación
del bien inmueble y la ubicación del mismo , así como la identidad de los titulares transferentes,
deberán:
a) Verificar o consignar, de corresponder, los datos relativos a la Identificación de los
condóminos, indicando el/los número/s de CUIT., CUIL. y/o CDI. y el porcentaje de titularidad
atribuible a cada uno de ellos; consignar la CUIT de la/las inmobiliarias intervinientes en la
operación; superficie total; año de construcción del bien inmueble, de corresponder ;importe
correspondiente a la valuación fiscal del bien inmueble, fijada a efectos de la determinación de
los impuestos inmobiliarios o tributos similares; datos de identificación del bien inmueble:
nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o
razón social, CUIT, CUIL. y/o CDI. y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
c) Informar la fecha y número de la escritura traslativa de dominio y el monto de la
transferencia.

 
Se puede escriturar sibn COTI?

No habrá impedimentos para celebrar el acto escriturario.

Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes:
· No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
· La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G.
AFIP Nº 781/00.
· El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las
sanciones previstas en la Ley Nº 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo
38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39
(multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a
continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de
DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-.
 
 Fuente: Art. 17 y 22 RG 2371/07 y Ley Nº 11.683

19
 ¿En qué consiste el Régimen de Información relativo a la negociación, oferta o
transferencia de inmuebles?

A partir del dictado de la RG Resolución General N° 2371 se creó un régimen de

información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles, con vigencia
desde el 01/03/2008.

Los distintos sujetos involucrados en las operaciones de compraventa de

inmuebles pasan a tener una serie de obligaciones, las que se detallan a continuación:

Titulares de inmuebles

El “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) deberá ser tramitado

con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que
suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre
bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que
algunos de los siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 5.000.000: precio
consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible fijada a los efectos del
pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente.

Cómo tramitar el COTI

Desde el 01/06/2011

El titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos

“residentes en el exterior”) deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de
inmuebles" (COTI), para lo cual podrá:

Autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado

trámite en su representación

La autorización para que la inmobiliaria interviniente solicite el "Código de

oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) deberá documentarse por escrito con la
siguiente información:

a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a

construir cualquiera sea su forma de instrumentación.

b) Ubicación del bien inmueble.

20
 c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia,
indicando el tipo de moneda.

d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la

C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.

Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el

porcentaje a negociar, ofertar o transferir.

La tramitación del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI)

efectuada en estas condiciones implicará para:

El “titular o condómino de bienes inmuebles”: la excepción de dar cumplimiento a

la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del “Código de oferta de
transferencia de inmuebles” (COTI) entregado por la “inmobiliaria”, comprobante
justificativo de tal situación.

La “inmobiliaria”: la confirmación de su participación en el acto de negociación,

oferta o transferencia del bien incluido en dicho “Código de oferta de transferencia de
inmuebles” (COTI).”.

Solicitarlo él mismo, a través de alguno de los siguientes medios:

a) A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio

denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”.

b) Únicamente en caso de inoperatividad del sistema indicado en el punto

anterior, mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-
2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del
solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Este
comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave
fiscal en la página web de la AFIP - www.afip.gov.ar -, en el servicio denominado
“Transferencia de inmuebles”, opción "COTI”

Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el

“Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) sólo podrá solicitarse a través
de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de
Inmuebles” opción “COTI”.

21
 Inmobiliarias

Cuando en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles

intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, deberá ingresar, al servicio
"Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen informativo", disponible en
el sitio "web" institucional, a efectos de:

Confirmar su participación con carácter previo a la realización de cualquiera de

los siguientes actos, el que ocurra primero: negociación, oferta o transferencia del bien
inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de
instrumentación, consignando a tal efecto la identificación del "Código de oferta de
transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "titular o condómino de
bienes inmuebles" e informar los siguientes datos:

 Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a

negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del
terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta.

 Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.

 Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del

pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según
corresponda.

 Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o

número de partida inmobiliaria.

 Concluida la transacción se habilitará la opción de impresión de la

constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), la que
contendrá todos los datos informados por el "titular o condómino de bienes inmuebles"
y por la "inmobiliaria".

 Rechazar su designación como intermediario en los actos mencionados

en el inciso precedente, consignando la identificación del "Código de oferta de
transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "Titular o condómino de
bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridos contados a partir de la fecha de
obtención del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).

 Ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el "titular o

condómino de bienes inmuebles", los datos que se detallan a continuación, quedando

22
aceptada su intervención en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes
inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir.

 Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a

construir cualquiera sea su forma de instrumentación a negociar, ofertar o transferir
conforme a la siguiente tabla:

o Ubicación del bien inmueble.

o Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia,

indicando el tipo de moneda.

o Identificación de los condóminos, indicando el número de la

C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de
ellos.

o Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará

además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.

o Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a

negociar, ofertar o transferir.

o Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.

o Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del

pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente,
según corresponda.

o Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o

número de partida inmobiliaria.

Transcurridos 30 días corridos contados desde la fecha de la transacción de la

carga inicial de datos, sin que la "inmobiliaria" hubiera confirmado o rechazado su
designación, el sistema imposibilitará a la "inmobiliaria" la utilización del "Código de
oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).

En los casos que intervengan "inmobiliarias" en operaciones que corresponda

tramitar el COTI y los "titulares o condóminos de bienes inmuebles" no hubieran
cumplido con la obligación de obtener el "Código de oferta de transferencia de
inmuebles" (COTI) y no hubieran autorizado a las "inmobiliarias" a hacerlo, éstas
deberán informar tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones

23
inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o
derechos, suministrando, de corresponder, los siguientes datos:

Los previstos en el Anexo III de la RG.2371/07,

 la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos

sobre bienes inmuebles a construir,

 la fecha y número del documento o comprobante que respalde la

autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje
inmobiliario o cualquier otro comprobante que cumpla la misma finalidad, y

 la identificación del sujeto que realiza la autorización.

El suministro de la precitada información por parte de la "inmobiliaria" no

constituye una solicitud del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI),
en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación de tramitarlo.

Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre

bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el
monto de la operación concertada, consignando la identificación del "Código de oferta
de transferencia de inmuebles" (COTI), dentro de los CINCO (5) días corridos contados
desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:

a) Firma o cesión del boleto de compra venta,

b) Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o

cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa
de dominio.

c) Celebración del acto de firma de la escritura,

d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la

"inmobiliaria titular o asociada",

e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de

transferencia.

Escribanos y funcionarios habilitados

24
 Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un
bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo
monto sea igual o superior a $ 5.000.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de
la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), ingresando
al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, “Transferencia de inmuebles - Informe
Escribanos”, opción “Escrituras traslativas de dominio”.

Una vez verificada la vigencia del “Código de oferta de transferencia de

inmuebles” (COTI) y la exactitud de los datos de identificación del inmuebles, su
ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:

a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados

en los incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III.

b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y

nombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje
atribuible de la titularidad del bien inmueble.

c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de

celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el
monto de la transferencia.

d) Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de

compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado
en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al
30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del
COTI.

e) Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores

y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura
traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier
otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las
obligación de tramitar el COTI.

Efectuada de conformidad la carga de estos datos, el sistema informático emitirá

el "Certificado de Bienes Inmuebles". Los escribanos intervinientes deberán emitir el
citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes
y adquirentes reciban una copia intervenida del mismo.

25
 Cuando se genere el mencionado certificado el escribano interviniente quedará
eximido de presentar el CITI ESCRIBANOS según lo establecido en la RG.781/00.

Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del

inmuebles o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el “Código de oferta de
transferencia de inmuebles” (COTI), debiendo el “titular o condómino de bienes
inmuebles” solicitar un nuevo “Código de oferta de transferencia de inmuebles”
(COTI).

Procedimiento:

Solicitar el COTI:

El titular o condómino podrá optar por solicitarlo él mismo, o bien, autorizar a la

inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su
representación.

El titular o condómino deberá informar la/las inmobiliaria/s que intervenga/n en la

operación.

IMPORTANTE: Durante la vigencia del COTI quedará habilitada la opción para

informar, en cualquier momento, la participación de otras inmobiliarias.

(1) La inmobiliaria interviniente deberá ingresar dentro de los 30 días corridos

desde la carga de datos, en el servicio bajo Clave Fiscal “Registro de operaciones
inmobiliarias”, opción “Régimen Informativo” a efectos de:

Confirmar su participación.

Rechazar su designación.

Tramitar el COTI (en caso de ser autorizado por el titular)

El sistema informará al titular, la aceptación o rechazo de la inmobiliaria o el

vencimiento del plazo para que la inmobiliaria confirme o rechace su designación (30
días).

En el caso que la inmobiliaria haya rechazado la designación o se haya vencido el

plazo, el titular o condómino deberá ingresar dentro de los 30 días corridos de acaecidas
estas circunstancias al servicio “Transferencia de inmuebles” a fin de:

 Modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en la

operación.

26
  Informar que no participará una inmobiliaria.

 Las inmobiliarias que hayan confirmado su intervención podrán

informar (de corresponder), vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal
denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, la participación de otras
inmobiliarias en tales actos, las que asumirán el carácter de “Inmobiliarias asociadas”,
antes de que participen en tales actos.

Las “Inmobiliarias asociadas” podrán rechazar vía web, ingresando al servicio

bajo Clave Fiscal denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, su designación
dentro de los 10 días corridos, vencido este plazo se considerará confirmada esa
participación.

Cuando una inmobiliaria intervenga en la negociación, oferta o transferencia de

un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir respecto de los
cuales los titulares o condóminos de bienes inmuebles no hubieran cumplido con la
obligación de obtener el COTI deberán, a partir del 1 de Junio de 2008 y con carácter
previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrar la siguiente
información ingresando al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”:

La falta de tramitación del COTI por parte de los titulares o condóminos.

Los datos previstos en el Anexo III, la identificación del titular o condóminos del
bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, y la fecha y número del
documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación,
mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la
misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización.

IMPORTANTE: El suministro de esta información no constituye la solicitud del

COTI, por lo cual no exime a los titulares o condóminos de dicha tramitación

La inmobiliaria titular o asociada deberá informar la “Confirmación de

transferencia” en el servicio bajo Clave Fiscal “Registro de operaciones inmobiliarias”
dentro de los 5 días corridos desde la ocurrencia de la primera de las siguientes
situaciones:

 firma o cesión del boleto de compra venta,

27
  pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o
cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa
de dominio,

 celebración del acto de firma de la escritura,

 percepción de la retribución, comisión u honorarios por parte de la

inmobiliaria titular o asociada,

 cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso

de transferencia.

Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio cuyo monto sea igual

o superior a $ 5.000.000, los escribanos deberán verificar la autenticidad y vigencia del
Código de Transferencia de Inmuebles (COTI). A estos fines deberán ingresar al
servicio “Transferencia de Inmuebles – Informe Escribanos”, opción “Escritura
traslativa de dominio”.

Luego los escribanos deberán:

 Verificar o consignar la identidad de los condóminos y su porcentaje

de titularidad, superficie total del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y
nomenclatura catastral.

 Informar la identificación de los adquirentes y porcentajes de

titularidad de los mismos.

 Informar, dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de

celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el
monto de la transferencia.

 Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de

compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado
en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al
30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del
COTI.

 Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes

anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una
escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o

28
cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las
obligación de tramitar el COTI.

Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto

de la respectiva escritura matriz, de identificación del COTI o su inexistencia y, de
corresponder, la “constancia de valuación” y los certificados de retención y de no
retención

(1) Estos pasos no son necesarios cuando el titular hubiera autorizado a una
inmobiliaria para la tramitación del COTI.

Régimen de información de operaciones inmobiliarias

Las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos (Sociedades, empresas,

fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en
el país, y establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a
personas de existencia física o ideal del exterior) que realicen o intervengan en
operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles, deben inscribirse en el
"Registro de Operaciones Inmobiliarias".

Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la

obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país.

Para obtener más información sobre sujetos obligados, operaciones alcanzadas,

plazos, y procedimiento para cumplir con la obligación ingrese aquí (Resolución
General 2820).

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones

Indivisas

Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y

recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad
comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a

sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título
oneroso.

29
 Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada
operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa
o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el
comprador, cuando no exista el anterior.

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los

certificados y constancias que se enuncian a continuación. Tenga en cuenta que deberá
solicitarlos con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.

Certificado de No Retención: deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está

vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de
un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.

Constancia de Valuación: deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la

transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).

Certificado de Retención: deberá solicitarlo si actúa en representación del dueño

de la propiedad y este último es residente en el exterior.

Procedimiento de tramitación

Marco Normativo: Ley 23.905 Título VII – Resolución General 2141

Certificado de no Retención:

Dependiendo de las condiciones de la operación, existen dos modalidades para

obtener este Certificado:

1 - Mediante el Régimen Simplificado

Se podrá hacer opción del Régimen Simplificado cuando:

a) El inmueble posea un precio de transferencia igual o inferior a $120.000.

b) El inmueble posea como únicos titulares a uno o ambos componentes de una

sociedad conyugal y el precio de transferencia sea igual o inferior a $120.000.

Es condición necesaria que ninguno de los cónyuges se encuentre inscripto en el

Impuesto sobre los Bienes Personales. Cuando corresponda la emisión del certificado a
nombre de la sociedad conyugal, no se eximirá a cada uno de sus componentes del
cumplimiento efectivo de la adquisición del inmueble de reemplazo.

30
 c) El inmueble se encuentre incorporado en la Declaración Jurada del Impuesto
sobre los Bienes Personales correspondiente al último período fiscal vencido y exigible,
e informado como “casa –habitación propia”, cualquiera sea su valor.

Quedan excluidos los inmuebles pertenecientes a uno o varios componentes de la

sociedad conyugal, debiendo realizar el trámite mediante el Régimen General.

Procedimiento para su tramitación:

Vía Internet, mediante el servicio con Clave Fiscal denominado “Transferencia de

Inmuebles”, opción “Trámite Simplificado – Ley 23.905 art. 14”.

Para las primeras dos situaciones el certificado podrá solicitarse:

 En los Centros de Servicios de AFIP (Ver localización), o bien

 A través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de

lunes a viernes, de 8 a 20 hs.

Datos que se le solicitarán al efectuar el llamado:

Información personal (nombre y apellido, fecha de nacimiento)

 Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT:

impuestos en los que está inscripto; o si posee CUIL/CDI: Obra Social).

 Datos identificatorios del inmueble (Circunscripción, Sección,

Manzana, Parcela, etc.) y la CUIT del escribano interviniente.

2 - Mediante el Régimen General

Los certificados que no ingresen por el Régimen Simplificado podrán optar por:

Iniciar el trámite vía Internet, para lo cual se deberá ingresar a la página web de la
AFIP (www.afip.gov.ar), mediante Clave Fiscal, al servicio denominado “Transferencia
de Inmuebles”. Allí deberá utilizar la opción denominada “Reemplazo de Inmuebles –
Precio mayor a $120.000 o más de un titular”. En este caso, una vez efectuado el
trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI correspondiente, adjuntando la
siguiente documentación:

 Número de solicitud asignado.

31
  Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el
trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.

 Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que

otorgue posesión del inmueble a transferir.

 En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una

sociedad conyugal, se deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento
que acredite la relación conyugal.

 Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se

acompaña.

 Iniciarlo a través del Centro de Información Telefónica (0800-

999-2347) de lunes a viernes, de 8 a 20 hs. En este caso, una vez iniciado el
trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI correspondiente adjuntando
la siguiente documentación:

 Número de solicitud asignado.

 Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el

trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.

 Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que

otorgue posesión del inmueble a transferir.

 En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una

sociedad conyugal, se deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento
que acredite la relación conyugal.

 Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se

acompaña.

 Iniciarlo con su clave fiscal ingresando a través de las terminales

de autogestión de los Centros de Servicios de AFIP (Ver localización). En este
caso, una vez iniciado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI
correspondiente adjuntando la siguiente documentación:

o Número de solicitud asignado.

32
 o Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el
trámite para un tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo
habilita.

o Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto

que otorgue posesión del inmueble a transferir.

 En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad

conyugal, se deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que
acredite la relación conyugal.

 Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se

acompaña.

Datos que se le solicitarán al efectuar el llamado:

 Información personal (nombre y apellido, fecha de nacimiento)

 Datos registrados en AFIP (por ejemplo, si usted posee CUIT: impuestos en los
que está inscripto; o si posee CUIL/CDI: Obra Social).

 Datos identificatorios del inmueble (Circunscripción, Sección, Manzana,

Parcela, etc.) y la CUIT del escribano interviniente.

Iniciarlo a través de los Centros de Servicios de AFIP (Ver localización). En este

caso, una vez iniciado el trámite, deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI
correspondiente adjuntando la siguiente documentación:

 Número de solicitud asignado

 Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un

tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.

 Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue

posesión del inmueble a transferir.

En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se

deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que acredite la relación
conyugal.

Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se acompaña.

Renovación del Certificado de no Retención

33
 Los “certificados de no retención” podrán ser renovados automáticamente en tanto
no hayan sido presentados ante algún agente de retención.

Constancia de Valuación: deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la

transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).

Constancia de Valuación

Luego deberá presentar el archivo generado con este aplicativo, mediante Clave
Fiscal, a través del servicio “Presentación de DDJJ y Pagos” y luego, ingresar al
servicio “Transferencia de Inmuebles", para confirmar la presentación.

Posteriormente deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI que le corresponde y

allí presentar la siguiente documentación:

 Número de solicitud asignado.

 Copia de los formularios emitidos por el aplicativo.

 Acuse de recibo de la presentación vía "Internet"

 Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un

tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.

 Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue

posesión del inmueble a transferir.

 En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se

deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que acredite la relación
conyugal.

 Original y Copia del último comprobante del impuesto inmobiliario o tributo

similar

 Original y Copia de 2 tasaciones expedidas por prestadores habilitados para

realizar servicios inmobiliarios (por ejemplo: inmobiliarias, martilleros).

Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se acompaña.

Certificado de Retención

Para solicitar el Certificado de Retención deberá generar la presentación a través

del programa aplicativo “AFIP-DGI- Transferencia de inmuebles Versión. 3.0”.

34
 Luego deberá presentar el archivo generado con este aplicativo, mediante Clave
Fiscal, a través del servicio “Presentación de DDJJ y Pagos” y luego, ingresar al
servicio “Transferencia de Inmuebles", para confirmar la presentación.

Posteriormente deberá dirigirse a la Dependencia AFIP-DGI que le corresponde y

allí presentar la siguiente documentación:

 Número de solicitud asignado.

 Copia de los formularios emitidos por el aplicativo.

 Acuse de recibo de la presentación vía "Internet"

 Original y copia de su documento de identidad. De realizarse el trámite para un

tercero, además deberá acompañar copia del poder que lo habilita.

 Original o Copia Autenticada y copia de la escritura o boleto que otorgue

posesión del inmueble a transferir.

 En caso que la titularidad del inmueble pertenezca a una sociedad conyugal, se

deberá adjuntar copia del acta de matrimonio o documento que acredite la relación
conyugal.

 Original o Copia Autenticada y copia de la documentación respaldatoria (por

ejemplo escritura) de cada uno de los inmuebles que se encuentran incluidos en
las Declaraciones Juradas de los últimos cinco años del Impuesto sobre los Bienes
Personales y/o del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta.

 Original y Copia del comprobante del impuesto inmobiliario o tributo similar del
cual surja la valuación fiscal aplicable para cada uno de los inmuebles que figuran
incluidos en las Declaraciones Juradas detalladas en el punto anterior.

 Formulario 206/M o 206/I detallando la documentación que se acompaña.

Importante:

Cuando las copias no se encuentren autenticadas, deberá exhibir -al momento de

la presentación-, los ejemplares originales para convalidarlas. Si la documentación se
encuentra redactada en idioma extranjero, deberá adjuntar la traducción certificada por
traductor público matriculado en la República Argentina.

35
 IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Este impuesto normado en la ley Nº 20.628 y resoluciones de la AFIP, establece

que el escribano percibe, para ingresar luego al fisco,el gravamen en ocasión de la
transferencia a titulo oneroso de un inmueble siempre que se cumplan determinadas
condiciones:

1 – cuando el bien transmitido sea un local de ocmercio, a excepcion de que el

vendedor manifieste en forma jurada y obtenga el certiicado pertinente, indicando que
no lo ha explotado comercialmente por dos años hacia atrás desde la fecha de la
escritura;

2 – en las operaciones provenientes de loteos con fines de urbanización privada,

las derivadas de edificaciones y venta de bienes inmuebles por régimen de PH (ley Nº
13.512).

La alícuota es del 3% y el sujeto deudor es el transmitente a titulo oneroso.-

Están exentos:

1 – casos de reorganización societaria;

2 – negocios jurídicos imputables al mismo periodo fiscal de la escritura, si los

cesionarios del boleto de compraventa hubieren actuado como agentes de retención y
exhiban al escribano la constancia;

3 – cuando el inmueble estuviere afectado como bien de uso de una persona

jurídica, con una antigüedad de dos años al momento de la enajenación;

4 – cuando el transmitente hubiere peticionado su propia declaración de quiebra

legal;

5 – en la expropiación;

6 – presentación por el transmitente al escribano de la constancia definitiva de no

retención de impuesto a las ganancias.-

Tener presente:

Tanto en el impuesto a las ganancias como en ITI el escribano debe hacer constar
en la escritura su procedencia de percepción, con aclaración de la causa justificante de
la excepción que ha presentado la parte y el certificado de AFIP que lo avale, si

36
corresponde, lo que figura como declaración jurada del contribuyente y aseveración del
escribano, todo en el sector de las constancias notariales. Al escribano cabe la
obligación profesional de validar la constancia de exención, la que debe haber sido
presentada previamente al acto, así como el deber de información en el régimen
respetivo luego de realizada la escritura.-

En ambos impuestos, además, el escribano debe entregar al sujeto pasible de

retención, en el momento escriturario, un comprobante emitido con el sistema SICORE,
donde conste la misma y efectuar el ingreso de lo percibido. El ingreso puede hacerse:
para escrituras autorizadas entre el 1 y 15 de cada mes, dentro del 3º día hábil posterior
al 15; si la percepción ocurrió entre el 16 y 30 de cada mes, deberá pagar y efectuar la
declaración jurada dentro de los 10 primeros días hábiles del mes siguiente al de la
escrituración.-

Si el escribano no recibió dinero en su carácter de agente de percepción, porque

no hubo operaciones o porque opero validamente alguna exención, debe presentar
igualmente vía web a la AFIP la declaración respectiva que lo avale.

Para el caso de escrituras judiciales en que no hay dinero que retener, el escribano
así lo hará constar en el protocolo y lo informara al organismo recaudado en tiempo y
forma; y si los fondos judiciales fueron insuficientes, será necesario contar con un auto
del Juez competente que así lo disponga, retendrá la suma por la que puede cumplir e
informará por el resto que no puede cumplir.-

UIF – NOTARIAL2.

¿Cuál es el plazo para hacer el Reporte Sistemático Mensual (RSM)?

Según el Art. 18 de la resolución 21/2011 de la UIF, los Sujetos Obligados

tendrán tiempo de comunicar al organismo hasta el día QUINCE (15) de cada mes o día
hábil posterior, si este cayera día inhábil.

En el caso del Reporte Sistemático Mensual (RSM), ¿qué hay que hacer en
los meses en que NO haya ninguna operación que informar?
2
http://www.uif.gov.ar/uif/index.php/es/

37
 En ese caso debe marcarse la opción que dice “Informar Período sin
Movimientos”.

¿Quién debe reportar? ¿El escribano titular o el escribano adscripto?

De acuerdo al Art. 20 inc. 12 todos los escribanos públicos deben reportar

operaciones sospechosas en el marco de la Ley (Art. 21 inc. b); por ello tanto el titular
como el adscripto deben inscribirse y en su caso formalizar el ROS respecto de las
operaciones en que cada uno de ellos interviene.

Ahora bien, el reporte sistemático se fundamenta en la facultad que esta UNIDAD

posee, de conformidad con el Art. 14 inc. 1° y 15 inc. 3; en virtud de ello aquellos que
deben reportar sistemáticamente son los escribanos titulares por todas las operaciones
que se lleven a cabo en la escribanía.

¿Cómo se informa una escritura en la cual simultáneamente se celebran una

compraventa y una hipoteca?

Deben informarse ambas operaciones, compraventa y mutuo. Son dos operaciones

con el mismo número de escritura.

¿Cómo informo los mutuos e hipotecas?

Debe elegir las siguientes opciones: Operaciones en Efectivo, Otros/as y escribir

en el nuevo campo.

¿Si la hipoteca es del Banco, la informa el Escribano o el mismo banco?

Ambos. Cada sujeto obligado debe reportar la operación en la que participó,

independientemente de que existan otros implicados.

¿Cómo debo informar los casos en que se venden una unidad “principal” y
una o más unidades “accesorias” (bauleras, cocheras, etc.)?

38
 Debe informarse, como inmueble, únicamente la unidad principal, con el importe
completo de la operación.

¿Qué actos extra-protocolares están alcanzados por la Resolución UIF N°

21/11?

Se encuentran alcanzados aquellos actos extra-protocolares que guarden relación

con los enumerados en las Recomendaciones del GAFI N° 12 y 16 [desde Febrero de
2012: Recomendaciones N° 18 y 22], con excepción de la certificaciones de firma en la
cuales el notario no tiene la autoría del documento.

¿La DDJJ de PEP´s (Resolución UIF N° 11/11) puede ser realizada en la

misma escritura pública?

Sí, en la misma escritura pública o en un instrumento por separado. Sin necesidad

de reproducir el texto de la nómina establecida en la Resolución UIF N° 11/11, pero
dejando constancia que el firmante conoce su contenido.

En caso de que una o más operaciones de meses anteriores hayan sido

omitidas o informadas erróneamente, ¿cuál es el procedimiento a seguir para
rectificar lo informado?

Puede informar una COMPLEMENTACIÓN o RECTIFICACIÓN haciendo clic

en el “lápiz” de la operación de referencia.

¿Se deben reportar las donaciones también, o sólo si es PEP?

Se deben reportar todas las operaciones ya sean donaciones o aportes de terceros,

por importes superiores a cincuenta mil pesos ($50.000), que se den en un solo acto o en
varios en un período no superior a los 30 días.

Cambié la casilla de correo electrónico dedicada al diálogo con la UIF, ¿debo

informar la nueva? ¿Cómo?

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 Debe enviar una nota dirigida a Mesa de Entradas de la UIF (Cerrito N° 264 3°
piso - C1010AAF - C.A.B.A.) solicitando el cambio de casilla de correo.

¿Cómo doy de baja a un escribano que dejó de estar a cargo del registro?

Puede solicitar la baja del mismo mediante una nota a la Unidad de Información
Financiera ubicada en Cerrito 264 3er. Piso (C1010AAF), Ciudad de Buenos Aires,
consignando:

1. Nombre y dirección del escribano;

2. Nº de CUIT;

3. Dirección de correo electrónico;

4. Jurisdicción en que actúa;

5. Nº de registro;

6. Nº de matrícula correspondiente a su Registración en el sistema;

7. Motivo de la renuncia al Registro;

8. Copia de la resolución del Colegio de Escribanos donde le acepta la

renuncia.

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