Constructora El Quijote

Para Juan Pérez, la construcción del Conjunto Residencial Ícaro requería un estudio detallado
de los costos, que sirviera de apoyo a las decisiones que se tomarían a futuro en las distintas
etapas del proyecto. Por consiguiente, lo primero que se hizo fue una reunión con el equipo de
trabajo de diseño, el gerente general –don Alfonso–, el gerente administrativo –Santiago
Sancho –, el área financiera y ventas.

La política de iniciar el proyecto sólo hasta que se encontrara el punto de equilibrio y se

pudieran garantizar los flujos de efectivo positivo durante todos los meses, no sólo
condicionaba la fecha de inicio sino también la ejecución presupuestal. Una de las
conversaciones que se presentó en la reunión reflejaba un grado de cuidado con la toma de
decisiones sobre este aspecto:

Debemos dejar en claro las políticas con respecto al manejo del dinero, dijo Sancho «como
amablemente le decían al gerente administrativo», ya que por la envergadura del proyecto la
empresa puede tener muchos riesgos.

Pero, qué grado de libertad tengo en los costos, respondió Juan. Ya con el ajuste en el tiempo
ha sido muy difícil, no espero trabajar con una camisa de fuerza con los costos. Debemos tener
un lineamiento claro para poder hacer los canjes de tiempo y costos, planteó Sancho,
dirigiéndose a Alonso.

Un poco meditativo el gerente general don Alonso, miraba por la ventana y recordaba el ruido
de las máquinas cuando trabajaba en la cementera; siempre causando ruido y contaminación,
pero debían garantizar la producción continua. Lo hacían estableciendo límites y puntos de
control. Juan, que estaba dispuesto a comenzar inmediatamente, solo esperaba una
aprobación e iniciar bajo sus propias políticas de cumplir con el plazo: 1400 días. También
esperaba que se definiera una política de negociación con sus proveedores.

Yo creo que la estrategia debería ser cumplir con el tiempo a toda costa, dijo Juan, de forma
impositiva

A lo que Sancho refutó de forma categórica: No estoy de acuerdo, un mal manejo de costos
podría restringir la viabilidad del proyecto. Después de un silencio, continuó: se debería
priorizar la reducción de costos y el control de presupuesto sin hacer grandes movimientos de
dinero entre mes y mes.

Don Alonso se dirigió a Juan y a Sancho: Les recuerdo que debemos cumplir con varios
requerimientos de nuestros stakeholders, no solamente tiempo y costos, el trabajo de
ingeniería debe ser de un detalle tal que los cambios en la planeación financiera sean mínimos,
y por lo tanto, ustedes deben diseñar un plan financiero único y en consenso, dijo a los dos. Y
¿qué quieres que hagamos para poder hacer ese plan? manifestó Sancho. A lo que también se
unió Juan: no tenemos datos claros, según él, dijo mirando a Sancho.

Don Alonso nuevamente tomó la palabra y ahora un poco más conciliador dijo: Lo que deben
es poner los requerimientos en claro de parte y parte, y diseñar una serie de indicadores y
procedimientos que ambos compartan; piensen un poco y cada uno proponga qué necesita
saber desde su área para mantener el control del proyecto.

La estimación Aprovechando que ya se había realizado la planeación de actividades, Juan

propuso mirar los datos económicos del proyecto con ayuda de los costos generados, sin tener
en cuenta los costos fijos que casi siempre son el 10% del proyecto. El valor total del proyecto,
según la planeación, es de 110 000 millones –de acuerdo con el acta de constitución–. El mes
de mayor gasto es octubre de 2023 con $ 839,93 millones y el promedio mensual es de $
379.775 millones (Figura 5.2).

El comportamiento de los flujos mensuales del dinero evidencia grandes fluctuaciones,

particularmente en diciembre de 2021, junio de 2022 y los meses de julio a octubre de 2023
(Figura 5.3).

El origen del dinero De la negociación con la fiduciaria se acordó recibir los pagos de los
compradores de los apartamentos y financiar el proyecto, pagando a esta a principios de cada
año en cuotas iguales durante cinco años. El primer pago se realizaría un año antes para la
compra de los preliminares y la parte administrativa del proyecto. De otro lado, la constructora
organizaría los costos directos y administrativos del proyecto cambiando su tasa de
oportunidad, que normalmente es del 32% al 28%, ya que siendo un monto tan grande este lo
ameritaba.

Costos fuera de control Con estos datos se realizó una nueva reunión entre Juan, Sancho y don
Alonso. Sancho, como financiero, tenía sus propias preguntas: ¿Cuándo se alcanzaría el punto
de equilibrio –Pay back–, de acuerdo con la propuesta de costos de Juan? Por efectos de los
pagos no se podría gastar más del 20 % del presupuesto en el mes. ¿Eso se cumpliría? De no
ser así ¿Qué acciones se debían tomar? ¿Endeudarse? ¿Reprogramar actividades? Al no existir
políticas de gasto de anticipo ¿cómo se debería proceder para que otros proyectos de la
misma constructora no utilizaran estos fondos para ellos?

El manejo financiero, visto de esta forma, ya no era tan claro para Juan; sin embargo, él tenía
como misión sacar el proyecto adelante. Por esa razón solicitó la información de las cantidades
de materia prima para establecer alguna política de pagos con los proveedores. Los valores
esperados eran más de lo que él pensaba (Tabla 5.7).

Y para completar, la distribución anual no era coherente con la política de pagos con los
proveedores de materiales (Figura 5.4).
Al analizar los datos se observó que en el segundo año del proyecto existía un rubro muy
importante en materiales, algo que Juan no podía explicar con claridad a la junta de la
constructora.

¿Acaso el costo de materiales no debería ser incremental? preguntó Sancho ¿cuáles son los
materiales que se usarán ese año?

Y con una cantidad tan alta de contratos durante el último año del proyecto ¿no existirán
riesgos que por incumplimiento de los contratistas se malogre la fecha de entrega? preguntó
don Alfonso.

Preguntas de discusión

• Responda las preguntas qué planteó Sancho en la reunión y haga un análisis de la situación
de la empresa. Posteriormente, presente recomendaciones acerca del manejo que se debe dar
a cada uno de los temas planteados.

• ¿Qué métodos de análisis financiero considera más apropiados para un proyecto de este
tamaño?