Alan LAUSTONAU Formulario Informe Final PPP de Investigación (14930) Ultima Version

Universidad Nacional de Moreno
Departamento de Economía y Administración

Práctica Pre-Profesional (PPP)
Pauta de contenidos mínimos del

INFORME FINAL de la PPP, Modalidad de investigación
1. Portada
Título:
Tipificación de la oferta de vivienda en el Año 2019 en la Ciudad de Moreno ¿Por qué

se construye donde se construye?
Apellido y nombre estudiante:
Laustonau Alan Rodolfo
Modalidad:
Práctica Pre Profesional en Investigación
Fecha:
2. Resumen ejecutivo:
El presente informe pretende caracterizar la oferta de vivienda, tanto de venta como de

alquiler en el mercado formal, dentro del partido de Moreno en el año 2019, y relacionar
con razones que justifican o fundamentan sus valores y ubicación, explicando a qué
responde el patrón observado de distribución concentrada. Para ello se recolecto
información que permite reconocer aquellas características del territorio atractivas para
los principales agentes generadores de la oferta inmobiliaria. A partir de analizar la
oferta se aprecia que la tipología departamentos se localiza preferentemente en la
denominada área central de Moreno coincidiendo su concentración con las
características del territorio que mayor valor le añaden al precio final de la vivienda y
también permiten un mayor aprovechamiento constructivo, lo que les permite a los
agentes capitalistas de la oferta obtener mejores márgenes de ganancias Por lo que se
puede decir, que la concentración relativa de la actividad de estas empresas
inmobiliarias en el área céntrica del partido de Moreno, según lo visto en la oferta para
el año 2019, se vincularía a un distanciamiento en los precios y rentas de la tierra y la
vivienda por unidad de superficie, entre las distintas zonas de Moreno. Se cree que los
factores de cierta importancia que influyen en la diferenciación de los precios por áreas
del Municipio son los vinculados a la calidad urbana de los distintos sectores. Por lo que
las diferencias de inversión se van acumulando, constituyendo relativamente una base
del distanciamiento en los precios de las viviendas.
3. Índice de contenidos
4. Introducción
5. Caracterización del proyecto de investigación mayor donde se inserta la
PPP
6. Planteo general de la PPP del/la estudiante
6.1 Objetivo general y específicos de la práctica de investigación
6.2 Marco teórico.
6.3 Metodología.
7. Resultados y descripción del trabajo realizado en la PPP
7.1 Descripción del área de estudio
7.1.1 Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA)
7.1.1.1 Configuración de la Estructura urbana del

RMBA
7.1.1.2 Situación del precio del suelo en el RMBA
7.1.2 El Partido de Moreno:
7.1.2.1 Aspectos socioeconomicos de Moreno
7.1.2.2 Estructura Urbana De Moreno:
7.2 La Oferta De Vivienda En Moreno, Año 2019
7.2.1 Tipo De Vivienda En Oferta, En Moreno, Año

2019:
7.2.2 Distribución Geográfica De La Oferta De
Viviendas En El Partido De Moreno
7.3 Análisis de factores que explican el valor y ubicación de la

oferta
7.3.1 Normativa de Zonificación y el tipo de vivienda

permitida
7.3.2 Características Sociodemográficas y La Oferta

Inmobiliaria, en Moreno
7.3.3 Niveles De accesibilidad, La Renta Del Suelo en

Moreno
7.3.4 Estimación De Un Modelo Del Valor De La

Vivienda En Moreno En El Año 2019.
8. Conclusiones
9. Bibliografía
10. Anexo
4. Introducción
El presente trabajo es solo una pequeña parte de un proyecto mayor, perteneciente al

Centro De Estudios Para El Desarrollo Territorial (CEDET) de la Universidad Nacional
de Moreno (UNM), que es el marco donde se inserta la realización del presente
proyecto de investigación. Desde este Centro (CEDET) se recolecto información sobre
la oferta de vivienda durante el año 2019 en Moreno y se elaboró un mapa geo
referenciado con la ubicación de esta misma. Esta información, fue el insumo
fundamental para el desarrollo del presente trabajo, y de donde surge la incógnita a
resolver. En resumidas cuentas, el objetivo de esta práctica pre profesional es entender
las razones por las cuales la oferta de vivienda se distribuye, de la manera que lo hace,
en el partido de Moreno durante el año 2019. ¿porque está ahí y no en otro lado?
Esto es importante observar ya que, de acuerdo con Ciccolella, Vecslir & Baer (2015),
la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA), y de la cual forma parte de Moreno,
pasa por un proceso de reconfiguración urbana a partir de los efectos de la
globalización. Al igual que la mayoría de las metrópolis latinoamericanas. Lo que le
otorgo un gran dinamismo socio territorial y una expansión de su mancha urbana en los
últimos años. Significando la progresiva densificación de las áreas centrales de sus
subcentros metropolitanos. Y que, a partir de una nueva etapa de crecimiento
económico del país desde 2003, algunas de sus localidades en los ejes sur, sudoeste y
oeste parecen haberse despertado de un letargo urbanístico de más de dos décadas y
media, mostrando indicios de revitalización y un considerable dinamismo inmobiliario
volcado a la construcción, especialmente de vivienda multifamiliar, manifestando la
existencia de una demanda inmobiliaria de este tipo de producto. Ya que, estas
subcentralidades se convirtieron en alternativas de vivienda en altura en el mercado
formal, para un sector de la población, respecto de las opciones de vivir en torres de la
CABA, o en vivienda permanente unifamiliares en los barrios privados de la segunda y
tercera periferia metropolitana. Cabe aclarar que, según estos autores, la demanda
residencial de los emprendimientos en altura está constituida por población de medianos
y altos ingresos, en gran parte, oriunda de los municipios donde se lleva a cabo su
construcción.
Frente a esta dinámica del mercado inmobiliario, de carácter genérica, con que se
desarrollan los diversos subcentros urbanos de esta región, tal vez resulte significativo
el papel que adquiere, en específico en una de sus identidades y especificidades locales,
la oferta de viviendas. Poniendo en valor, desde este trabajo, sus patrones de
localización y alguna de sus configuraciones en esta región. Ya que, tales procesos de
densificación de los tejidos urbanos, están moldeados por las políticas particulares de
zonificación, y que, a su vez están sujetas a tensiones entre los intereses del sector
privado y la acumulación de política pública de inversión en infraestructura urbana.
El objetivo de este estudio es analizar la distribución territorial de la oferta de vivienda
en Moreno en el año 2019. La hipótesis central es que la distribución territorial de la
oferta de vivienda en Moreno en el año 2019 está influenciada por factores
socioeconómicos y geográficos. De acuerdo con Baer (2011) la renta urbana es el
beneficio generado en los inmuebles por estar ubicados en suelos de uso urbano. El
propietario de suelo urbano con mayor acceso a estos efectos útiles de aglomeración se
verá favorecido por estas sobreganancias de localización, que se capitalizan bajo la
forma de rentas. Cuando el Estado fomenta usos del suelo urbano por medio de la
inversión en infraestructura o a través del manejo de la norma, se está contribuyendo a
incrementar (y, en ciertos casos, a disminuir) la renta urbana. La presencia de buenos
accesos viales, de áreas verdes y de equipamiento urbano de calidad suele agregarse al
factor "escasez de suelo" en la formación de este tipo de renta.
Y para L’Huillier (2020) a existencia de la renta genera/atrae proyectos inmobiliarios
sobre el mismo, a los fines de obtener una sobreganancia. Son estas sobreganancias de
localización las que pueden dar lugar a un proceso de "especulación" inmobiliaria en
zonas urbanas con importantes efectos de aglomeración, y de esta manera, el suelo se
convierte en un bien que puede utilizarse como reserva de valor.
Para llevar a cabo este estudio, se recolectaron datos de corte transversal de viviendas
en oferta tanto en alquiler como en venta en Moreno en el año 2019. Se utilizó un
muestreo no probabilístico para ampliar la muestra y contar con una cantidad más
adecuada de observaciones que representara de mejor manera el valor por ubicación. La
estructura organizativa del artículo se compone de los siguientes elementos:
i) una revisión territorial de la Región Metropolitana de Buenos Aires como
aglomeración de la que Moreno forma parte, junto con algunos aspectos estructurales
del municipio de Moreno. ii) el análisis la las características de los inmuebles de la
muestra. Para esto las características de los inmuebles son divididas en tres categorías,
intrínsecas o estructurales (superficie, cantidad de habitaciones, tipología), y luego
localización. Esto nos permite ver qué tipo de inmuebles se construyen o están en venta
en Moreno, donde se ubica la oferta o el espacio que se ofrece en el mercado formal (su
patrón o tendencia). iii) se exponen los resultados de la búsqueda de información sobre
el territorio de Moreno, para intentar argumentar la particular distribución de la oferta
de vivienda en su territorio, a partir de la toma de decisiones de los agentes capitalistas
productores del espacio urbano. Además, se realizó un análisis de los valores de venta
de los inmuebles de acuerdo a sus características internas como externas, para el
municipio de Moreno en el año 2019.
5. Caracterización del proyecto de investigación mayor donde se inserta la PPP
Título del proyecto: Elementos para la formulación de un Plan de Desarrollo Territorial

de Moreno
Directora: Arqta Pur María Beatriz Arias
El objetivo de la investigación es crear un plan de desarrollo territorial que contribuya al
mejoramiento socioeconómico de la población, la preservación del medio ambiente y el
desarrollo de las actividades en el partido. Se busca viabilizar el desarrollo urbano,
contribuir al desarrollo económico y mejorar las condiciones de vida en el partido. Es
importante considerar aspectos territoriales en la toma de decisiones sobre nuevas
actividades y desarrollos, y se requiere un modelo territorial futuro para orientar la
localización de actividades y direcciones de crecimiento.
La investigación se divide en dos etapas. La primera etapa implica recolectar
información para crear un modelo territorial que diagnostique la situación actual y
potencial del Partido, incluyendo la georreferenciación precisa de las actividades del
Partido para entender cómo se apropian del suelo y definir su perfil y rol futuro. La
segunda etapa se enfoca en la elaboración de un modelo de desarrollo territorial futuro y
la definición de programas y proyectos que coadyuven a su implementación, además de
la identificación de posibles fuentes de financiamiento. La comunidad y las autoridades
del gobierno local serán involucradas en talleres participativos para evaluar el plan.
La práctica pre profesional se enfoca en la primera etapa del proyecto mayor, y se centra
en la recolección de datos para caracterizar la oferta de vivienda en Moreno. Se analiza
el valor, ubicación y tipo de viviendas, y se relacionan los datos para explicar su
distribución en el espacio. Se utiliza un mapa georeferenciado para reconocer patrones
en la oferta de vivienda y su distribución en el partido de Moreno. Se identifican
variables relacionadas con la distribución de la oferta, como el valor del suelo, la
normativa de construcción y la disponibilidad de suelo urbano. Estos hallazgos pueden
ser útiles para la segunda etapa del proyecto mayor, donde se buscará formular un
modelo territorial y decidir sobre qué aspectos intervenir para modificar la distribución
territorial de la oferta.
6. Planteo general de la PPP del/la estudiante
6.1. Objetivo general y específicos de la práctica de investigación

Objetivo general:
Caracterizar la oferta de vivienda, tanto de venta como de alquiler en el mercado formal,
dentro del partido de Moreno en el año 2019, y relacionar con razones que justifican o
fundamentan sus valores y ubicación.
Objetivos específicos:
l Caracterizar qué tipo de viviendas, tanto para venta como para alquiler,
se ofrecen en el territorio de Moreno en el mercado formal.
l Comparar los valores de las viviendas según su ubicación en el territorio
de Moreno.
l Analizar la distribución de la oferta de vivienda en el territorio de
Moreno y detectar si existe algún patrón específico (Ej: distribución
dispersa, concentrada, alineada).
l Comparar el mapa de la oferta con otros mapas y documentos, con
información del territorio, como puede ser mapas que indiquen los usos
de suelo, normativas de construcción o de uso del suelo del partido de
Moreno, características poblacionales, etc. Que tal vez expliquen la
localización de la oferta.
6.2. Marco teórico:
Según Abramo (2012) la construcción estructural de la ciudad neoliberal, en el post-

fordismo, está determinada en primer lugar por el mercado como principal regulador de
la producción urbana. Este, junto con las necesidades de la población por obtener una
vivienda, debido al déficit habitacional de la región latinoamericana, moviliza un
conjunto de acciones individuales y colectivas que promovieron un mercado informal
del suelo permitiendo la generación de una forma de ciudad popular a la que Abramo
(2012) encuadra dentro del mercado informal de suelo, entendiendo como mercado
informal donde la ocupación del espacio se realiza sin acatar la reglamentación vigente
en cada jurisdicción, referida a la ocupación de tierras o en compra-venta.
En América Latina la necesidad es la lógica predominante en la ocupación del suelo,

debido a la debilidad de la provisión pública de infraestructura urbana, que genera un
déficit habitacional, y la precariedad en las relaciones laborales, sumado a que “El
modelo de ciudad formal modernista de las elites de la región impuso un conjunto de
requisitos normativos que provocaron una verdadera barrera institucional en el acceso
de los sectores populares a la vivienda.” (Abramo 2012, p.203). Por lo tanto, las
condiciones de la región son propicias para que el mercado informal se desarrolle y con
dos formas de ciudad singulares, denominadas modelo de ciudad compacta, con uso
intensivo del suelo y el modelo de ciudad difusa, con uso del suelo extensivo.
En Latinoamérica sobresalen ciudades grandes con una estructura compacta y difusa.
Esto lleva a la forma urbana llamada por Abramo, como ciudad COM-FUSA, donde los
costos de transporte son significativos por la característica difusa y extensiva de las
periferias, lo que hace que la vivienda en los centros urbanos mejor ubicados y
provistos, sumado al crecimiento demográfico, tenga una demanda creciente con una
oferta que es inelástica, lo que provoca el aumento de los precios en los centros urbanos.
Se debe tener en cuenta que el mercado del suelo y vivienda resulta ser segmentado, lo
que significa que la oferta se diferencia por cualidades de suelo y construcción, y tiene
por objetivos diferentes sectores socioeconómicos de la población, con ingresos y
requisitos diferentes. Luego de la crisis de los 2000 se evidenció en el país una notoria
mejora en el poder de consumo de la población (Baer, 2008). En ese período, la
construcción se destacó como una de las actividades de mayor dinamismo: el desarrollo
inmobiliario emergió como una de las alternativas de inversión menos riesgosas,
orientándose fundamentalmente a la producción de viviendas de alta categoría (Baer,
2008). Tal dinamismo reciente del mercado formal de suelo redunda, por su parte, en un
aumento en la demanda de suelo y vivienda, contribuyendo a reforzar la evolución
alcista de precios, y como propone Abramo (2012) la revalorización inmobiliaria
configura procesos de segregación habitacional –ligados a la calidad del suelo y las
viviendas–, y transferencias de ingresos desde inquilinos a propietarios.
Por su parte, corresponde afirmar que un mercado de suelo es principalmente un

mercado de localizaciones, ya que lo que se comercializa ante todo es la ubicación de la
tierra respecto de las oportunidades que ofrece el espacio urbano. En otros términos, lo
que determina el potencial de desarrollo de un terreno, y por ende la disposición a pagar
por él son las condiciones del entorno urbano (Gambino, A. 2017).
Las razones que propician la disposición de pago por los lotes que presentan estas
condiciones de localización son de diversa índole. El sobreprecio por la escasez de
terrenos urbanos suele asociarse a las porciones de la ciudad que fueron dotadas
históricamente de, mejores servicios públicos y de recreación, mayor potencial
comercial; posibilidades de hacer un uso intensivo del suelo por cuestiones
físicoambientales normativas y económicas; y condiciones de accesibilidad que inciden
en el costo y tiempo de los desplazamientos, por lo general, a los centros y subcentros
urbanos. Estas cualidades se orientan a las posibilidades y preferencias de localización
residencial de los estratos socioeconómicos de altos ingresos. Por lo que se genera un
efecto de segregación social vía precio de los estratos más bajos, que se mantiene
separado en el territorio, dando una composición socioeconómica particular del lugar y
que a su vez influye en la formación de precios. (Baer, 2011).
Lo que quiere decir que la localización de la oferta ofrece una evidencia empírica
confiable, respecto al segmento de la demanda final que se busca satisfacer, junto con el
tamaño del inmueble y otras características del mismo, que hacen al precio final. Por lo
que los desarrolladores inmobiliarios, construirán mayor cantidad de inmuebles, con las
características que crean más sencillo y rápido de vender de acuerdo al contexto
económico del país y socio habitacional de la ubicación. (Baer, 2008; Baer & Kauw,
2016)
Remarcamos que este entorno urbano, que determina gran parte del valor de los
inmuebles, es determinado por la intervención del Estado. Donde las condiciones de
excepcionalidad que presentan algunas áreas de la ciudad, y que motivan las decisiones
de localización residencial de los estratos de altos ingresos, pueden estar en relación
directa con la inversión pública acumulada allí a lo largo del tiempo. Ya que la
concentración territorial de elementos que distinguen a ciertos enclaves de la ciudad en
cuanto a su calidad urbanística tiene una estrecha dependencia con el poder económico
y la influencia política que ejercen los sectores de mayores recursos que la habitan
(Baer, 2011).
Las valorizaciones por la intervención del Estado pueden derivarse de tres factores. En
primer lugar, podemos encontrar las valorizaciones derivadas de la inversión pública
por parte del Estado en infraestructura urbana para proveer servicios públicos a las
tierras tales como calles, alcantarillados, agua etc. El segundo factor que incrementa el
valor de las propiedades es el cambio en la zonificación y uso del sueldo (si es
comercial, industrial, residencial, etc.), por ejemplo en este caso podemos mencionar el
efecto que se genera en el paso de lo rural a lo urbano, este efecto es definido como
multiplicador urbano y según Smolka (2013) simplemente “La expectativa de que un
terreno pueda ser designado para usos urbanos futuros o para reurbanización, puede
producir significativas alzas en los precios del suelo, incluso antes del inicio de
cualquier inversión pública.” (p.5). El tercer factor de donde deriva la valorización, hace
referencia a cambios administrativos en los parámetros constructivos, la densidad o
edificabilidad, que determinan la intensidad en el uso del suelo y por lo tanto define el
usufructo que se puede obtener de ese lote de tierra alcanzado por esa normativa
constructiva determinada por el Estado, será posible aumentar la cantidad de viviendas
o construcciones sobre el suelo y también incrementarlo en altura, como sucede con los
edificios, esto permitirá subir el valor del suelo a partir del cambio en las normativas
referidas a la edificación.
Los beneficios generados en los inmuebles por estar ubicados en suelos de uso urbano,
se denomina renta urbana. El propietario de suelo urbano con mayor acceso a estos
efectos útiles de aglomeración se verá favorecido por estas sobreganancias de
localización, que se capitalizan bajo la forma de rentas. Asimismo, es importante tener
presente que cuando el Estado fomenta usos del suelo urbano por medio de la inversión
en infraestructura o a través del manejo de la norma, se está contribuyendo a
incrementar (y, en ciertos casos, a disminuir) la renta urbana. (Baer, 2008). La presencia
de buenos accesos viales, de áreas verdes y de equipamiento urbano de calidad suele
agregarse al factor “escasez de suelo” en la formación de este tipo de renta. Los ámbitos
urbanos que cuentan con tales atributos son escasos. Una de las características más
sobresalientes del suelo urbano es que este no es reproducible. Su precio no está
determinado por su coste de producción –el suelo no se produce– sino por la cercanía a
los efectos útiles de aglomeración que ofrece el entorno urbano. Esto supone que el
propietario del suelo más valorizado podrá apropiarse de una ganancia que toma la
forma de renta. Debemos tener en cuenta el supuesto teórico ricardiano sobre la renta de
la tierra, que sostiene que el precio de la tierra es determinado por el rendimiento
económico del producto. Lo que significa que es el elevado precio del producto
(Vivienda), que posibilitan las cualidades especiales de tales localizaciones, lo que
posibilitan la aparición de este tipo de renta (y no a la inversa). (Baer, 2011)
La existencia de la renta genera/atrae proyectos inmobiliarios sobre el mismo, a los

fines de obtener una sobreganancia. Son estas sobreganancias de localización las que
pueden dar lugar a un proceso de “especulación” inmobiliaria en zonas urbanas con
importantes efectos de aglomeración, y de esta manera, el suelo se convierte en un bien
que puede utilizarse como reserva de valor. Las expectativas de valorización del suelo
urbano pueden inducir, tanto a propietarios como promotores inmobiliarios, a adoptar
una lógica especulativa donde el “valor de uso” del bien en cuestión pasa a ser un factor
residual: no importa ya el uso que se le dé al suelo, sino la potencialidad de capturar
rentas extraordinarias. (L’Huillier, 2020). Debemos aclarar que el precio de una
vivienda está determinado por factores internos y externos a la misma, los internos
corresponden a características propias del inmueble y los externos hacen referencia al
entorno donde estos se insertan, siendo las cualidades especiales vinculadas a la
localización y la escasez del suelo servido, los principales factores que explican un
precio diferencial en la ciudad.
6.3. Metodología:
El estudio utilizó un enfoque metodológico exploratorio y una perspectiva mixta para

analizar la oferta de viviendas en el partido de Moreno durante el año 2019. Se
utilizaron técnicas como el procesamiento de fuentes cuantitativas secundarias y el
análisis documental debido al bajo costo y al corto tiempo disponible para la
investigación. Los datos y mapas del equipo de investigación del proyecto "Mayor"
fueron la principal fuente secundaria de información utilizada para describir la oferta de
viviendas en el mercado formal, incluyendo información sobre precios, ubicación y
cantidad de viviendas disponibles para la venta o el alquiler.
En el estudio se separaron las viviendas por su ubicación en diferentes localidades del
Partido de Moreno y se creó la categoría de barrio cerrado para separar las
urbanizaciones privadas, ya que su posición socioeconómica afecta el precio. Se utilizó
el precio de oferta para el análisis y se calculó el valor en dólares por metro cuadrado
construido. Para hacer una comparación visual, se completaron los datos recolectados
con información sobre los metros cuadrados construidos y del lote. Se descontó el valor
de los metros cuadrados del lote sin construir para calcular el precio del metro cuadrado
construido en viviendas con jardines/patios. En total, fueron 69 viviendas las que tenían
superficie sin construir en la muestra.
Se recolectó una muestra de datos de corte transversal de viviendas en oferta tanto en
alquiler como en venta en Moreno en 2019, que sirvió para analizar la distribución
territorial. Sin embargo, al analizar estadísticamente el valor de las viviendas en venta
por ubicación, se encontró que había localidades con muy pocas observaciones, como
Trujui, La Reja y Francisco Álvarez. Se amplió la muestra mediante un muestreo no
probabilístico que consistió en buscar viviendas en venta en los portales de "Argenprop"
y "La Gran Inmobiliaria". Con esta ampliación de muestra, se contó con un total de 487
observaciones. Se utilizó esta nueva muestra para hacer el análisis mediante un modelo
de regresión lineal múltiple por mínimos cuadrados ordinarios, incluyendo las
localidades como variables georreferenciadas para evitar la autocorrelación y la
heterogeneidad espacial.
En este análisis se utilizó el paquete estadístico Eviews 10 para realizar un modelo de
regresión lineal múltiple. Se realizaron varios tests, como el de Breusch-Godfrey para
comprobar la correlación serial de las variables y el test VIF para detectar la
interrelación entre las variables independientes. También se realizó el test de White para
comprobar la heterocedasticidad del modelo y se utilizó el método de White-Hinkley
para solucionar los problemas de heterocedasticidad.
Además, se realizó un análisis documental para obtener información sobre las

normativas de construcción y uso del suelo en el partido de Moreno, y se utilizaron
diferentes fuentes y herramientas, como Google Maps, Google Earth Timelapse y
OpenStreetMap, para obtener información sobre la distribución de la oferta de vivienda
en el área. Se identificaron variables significativas y se propusieron hipótesis para
explicar la ubicación de la oferta de vivienda en Moreno. Se concluyó que hay factores
específicos que influyeron en la oferta de vivienda y generan una distribución particular
de ella.
7. Resultados y descripción del trabajo realizado en la PPP

7.1 Descripción del área de estudio
En este punto se intentará contextualizar al lector sobre la región en la que se centra el

estudio. Se hará una descripción del partido de Moreno y la región metropolitana donde
se ubica. Con dos sub- secciones. La primera es una caracterización territorial de la
Región Metropolitana de Buenos Aires como aglomeración de la que Moreno forma
parte, mientras que la segunda abordaría algunos aspectos de este Partido. Este segundo
punto será profundizado en la sección (7.3). Esta descripción permitirá contar con un
marco de referencia para comprender la situación del territorio de Moreno.
7.1.1 Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA)
A lo que se llama, la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) es una

“regionalización operativa y funcional” (Fernández, 2010: 2, citado por Gambino, 2013)
que comprende la Ciudad de Buenos Aires más 40 Partidos de la Provincia de Buenos
Aires. La RMBA, con 14.839.026 habitantes en 2010, concentra el 37% de la población
del país en una superficie menor al 1% del territorio nacional. Asimismo, los 40
Partidos de la RMBA (sin la Ciudad de Bs. As.) reúnen el 76,50% del total de población
de la Provincia de Bs. As. En poco menos del 4% de la superficie provincial. (Gambino,
2013)
Mapa 1, Municipios De La RMBA, Por Corona

Fuente: Gambino (2013), obtenido de IDUAR, Municipio de Moreno 2011.
La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) es una entidad urbana importante

desde el punto de vista funcional y físico, que ha tenido una fuerte incidencia histórica y
continuará teniendo una gran importancia demográfica, económica y política en
Argentina. La RMBA concentra más del 50% del PBI nacional y es el principal centro
financiero y el mayor mercado de producción y consumo del país. Está compuesta por
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios de la Provincia de Buenos Aires.
Estos últimos se agrupan en "coronas" para fines analíticos, con la "primera corona"
siendo el cordón semicircular más cercano a la Ciudad de Buenos Aires y la "tercera
corona" siendo el más alejado, con grandes áreas de tierra vacía o dedicadas a la
actividad agropecuaria. La "segunda corona" es el sector de mayor crecimiento
poblacional de las últimas décadas y tiene el mayor déficit de infraestructura, donde se
localiza la población de menores recursos. (Torres, 2001; Gambino, 2013; Clichevsky,
2007)
7.1.1.1 Configuración de la Estructura urbana del RMBA

La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) es la aglomeración urbana más
grande de Argentina, con su núcleo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y
según Vapñarsky (2000), sus límites definidos por la continuidad de la mancha urbana.
La expansión de la ciudad se dio a lo largo de las líneas del ferrocarril y carreteras
construidas entre 1930 y 1970, generando conglomerados urbanos en estos corredores.
En la década del 90, la RMBA experimentó efectos de la reestructuración
socioterritorial, con mayor inversión extranjera directa y proyectos urbanos que
modificaron la configuración metropolitana. Surgieron nuevos actores económicos con
capacidad de decisión en la producción de la ciudad y se potenciaron formas de
suburbanización en torno a las autopistas y no en los ejes de influencia de la red
ferroviaria. (Gambino, 2013; Garcia, 2014; Pírez, 2006; Torres, 2001 citado por
Gambino, 2013).
El patrón de asentamiento residencial de las clases media alta y media en la Región

Metropolitana de Buenos Aires cambió con el surgimiento de nuevas formas de
suburbanización a partir del consumo de ‘urbanizaciones cerradas’. Este cambio fue
posible gracias a la transformación de la red de accesos a la ciudad y el aumento del uso
de automóviles. En la periferia, surgieron los “countries” y barrios cerrados,
acompañados por grandes superficies comerciales del sector terciario. Estos cambios
introdujeron discontinuidad en el tejido urbano y generaron una segregación espacial
significativa. (Gambino, 2013; Pírez, 2006)
Durante la crisis económica de Argentina en los primeros años 2000, la falta de liquidez
y la contracción de la demanda redujeron el valor del suelo, lo que generó
oportunidades de inversión para grandes desarrolladores inmobiliarios. El uso del dólar
como moneda de transacción y la especulación impulsaron negocios en zonas de alta
rentabilidad. Entre 2002 y 2006, la construcción aumentó notablemente en la Región
Metropolitana de Buenos Aires, reactivando el mercado. (Baer, 2008; García, 2014)
El proceso de suburbanización en la Región Metropolitana de Buenos Aires generó

nuevas formas de segregación socioespacial, que han generado “nuevos beneficiarios
vinculados con la propiedad del suelo y la tierra vacante, e innovadoras formas de
segregación socioespacial. Esto ha resultado en una periferia ocupada tanto por los
sectores pobres, como por los ricos” (Clichevsky, 2007, citado por Gambino, 2013, p.
64).
En el Mapa 2 puede verse el espacio que ocupa la mancha urbana. Y nos muestra que la
periferia metropolitana de Buenos Aires, es un área hipertrofiada al igual que otras
metrópolis de América Latina. Donde, según Pírez (2006), el centro metropolitano se
configura con una calidad urbana relativamente alta: cobertura de servicios y normas de
uso del suelo que, más allá de sus limitaciones, sientan la base de una producción con
capacidad de integración social. Por otra parte, la periferia metropolitana, cuenta con
una infraestructura que quedó rezagada respecto de la rápida expansión territorial, y casi
sin normas que regularan la producción del suelo.
Mientras que en el Mapa 3 puede verse una síntesis del crecimiento de la mancha
urbana en la RMBA, durante el período 1782-2001
Mapa 2: Aglomeración del Gran Buenos Aires (Mancha Urbana),

Fuente: Marcos (2011), Aclaración: La definición de aglomeración
requiere que las edificaciones sean de un tamaño y forma mínimos,
con calles visibles y dispuestas en manzanas que formen un mosaico
colindante de al menos cuatro manzanas. Además, los mosaicos que
se encuentren a menos de 500 metros de distancia forman parte de
una misma aglomeración. (Vapñarsky, 2000)
Mapa 3: Síntesis Del Crecimiento De La Rmba Entre 1782 Y 2001, En Relación A

Las Vias De Comunicación
Fuente: Gambino (2013), recuperado de: Lineamientos Estratégicos para la RMBA,

2005
Como se observa en el Mapa 3 y como propone la autora Vidal-Koppmann (2007), el
área metropolitana de Buenos Aires paso por una expansión acelerada desde el año
1972, y también según la autora, por un fenómeno de polarización que se traduce en el
territorio a través de la localización de enclaves de riqueza y de pobreza. Un ejemplo de
esa rápida expansión según Herzer & Di Virgilio (2011) es que, entre 2003 y 2006, se
autorizaron 15 millones de m2 de construcción en el Área Metropolitana de Buenos
Aires.
La proximidad a las centralidades lineales más dinámicas, la conectividad, la calidad

urbanística y composición socioeconómica de los barrios continuaron orientando las
preferencias de inversión de los promotores inmobiliarios, y donde la mayor parte de lo
permisado (40%) fue para sectores de altos ingresos. Esto ha creado un mosaico urbano
fragmentado que refleja la polarización de la sociedad, y da lugar a un sistema urbano-
regional de alta complejidad. “La articulación de espacios globalizados con espacios
tradicionales ha generado un orden diferente, englobando no sólo la dimensión
físicoterritorial, sino también otras dimensiones de orden cultural, social, político y
económico”. (Vidal-Koppmann, 2007, p. 1).
En resumen, hay una estructura urbana con: “(…) una ciudad central (Buenos Aires),
sede de la actividad político–administrativa, financiera, residencial y cultural más
importante con diversos grados de concentración, generando intensos flujos de
residencia–empleo” (Gambino, 2013, p.65). Luego se le suma “un sistema de transporte
radial, con un esquema radiocéntrico hacia el área central de la Ciudad de Bs. As.”
(Gambino, 2013, p.65) que, en sus diferentes formas, son los ejes orientadores de la
ocupación del territorio. Y por último según Gambino (2013), la trama urbana de
Buenos Aires es diversa en términos de actividades económicas, usos del suelo,
densidades, servicios, calidad ambiental y estratos sociales. Buzai y Marcos (2015)
agregan que en las últimas dos décadas se produjo una importante expansión de clases
sociales altas y medio-altas mediante la construcción de urbanizaciones cerradas
periféricas. Además, a pesar de ser entidades tradicionales de pobreza urbana, los
asentamientos precarios también tuvieron un importante crecimiento como resultado de
la profundización de la polarización social.
Mapa 4: Configuración social de la mancha urbana (AGBA) del RMBA

Fuente: Buzai y Marcos (2015)
“Las condiciones socioeconómicas favorables decaen claramente desde el

centro hacia la periferia en configuraciones de anillos y sectores según sean
las características de fricción espacial y, en amplias zonas periféricas,
aparecen abruptamente elementos puntuales de alto nivel propios de la ciudad
de islas (Janoschka, 2002) reflejando empíricamente lo que se conoce como
islas de riqueza en mares de pobreza. Queda en evidencia que el mapa social
del AGBA (Mapa 4) presenta con claridad la totalidad de características que
llevan a la conformación de las grandes ciudades y con ello(...)un contexto
empírico de notable diferenciación.” (Buzai y Marcos, 2015, p. 11)
7.1.1.2 Situación del precio del suelo en el RMBA
Con el objeto de describir brevemente los precios de la tierra en la Región

Metropolitana, se presenta a continuación un resumen del estudio realizado en agosto de
2015 por la Secretaría de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
La distribución territorial de los terrenos y su influencia en los precios, se puede
observar en el mapa a continuación (Mapa 5). En él se visualiza que los valores más
bajos tienden a corresponder a los partidos del Resto de la Región; es decir, aquellos
más distantes a la Ciudad de Buenos Aires. Es el caso, por ejemplo, de Marcos Paz,
donde el m2 se ofrece a U$S 28,1 promedio, y de Exaltación de la Cruz, a U$S 45,3 el
m2. Los valores intermedios corresponden mayormente a partidos de GBA 2, como San
Miguel (U$S 263,7 el m2) y Tigre (U$S 243,4 el m2) así como en el mismo cordón está
Moreno con un valor mucho más bajo (U$S 101,4 el m2). Mientras que los precios más
altos están principalmente en la zona Norte del GBA 1; el valor promedio más elevado
por m2 corresponde al partido de Vicente López, con un valor de U$S 1.245,3 el m2
(siendo el único que supera los U$S 1.000,0 el m2).
Mapa 5. Precio promedio del m2 en los partidos de la Región Metropolitana de

Buenos Aires. Agosto 2015
Fuente: Secretaría de Planeamiento (sep.2015), Ministerio de Desarrollo Urbano,

GCBA.
Se puede realizar una comparación de la evolución de precios promedio en distintas
áreas geográficas, como los anillos concéntricos alrededor de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y los corredores radiales (sur, oeste y norte). Se utiliza el primer criterio
para estudiar la influencia de la distancia a la ciudad en la estructuración de precios a
nivel metropolitano, mientras que el segundo se enfoca en los atributos urbanísticos y
socioterritoriales de cada corredor en relación a sus principales accesos viales y
ferroviarios. (Baer, L., & Kauw, M.)
Según el informe mencionado, respecto al primer criterio, las localidades en los rangos
de mayores distancias a la Ciudad de Buenos Aires, desde los 30 km, contienen en
general ofertas con menores valores promedio por m2. Se observa muy claramente para
la zona Sur una concentración de localidades en torno a la traza del ferrocarril Roca,
donde los partidos más cercanos a la Ciudad presentan valores promedios más altos, y
conforme se alejan de la misma, sus promedios tienden a decrecer. Y Las manchas de
valores menores a los U$S 100 por m2 se ubican en el Resto de la Región, es decir, a
máxima distancia de la Ciudad de Buenos Aires.
Y respecto al segundo criterio, en el informe se comprueba que un factor de influencia

sobre los precios es no sólo la distancia a la Ciudad, sino también la localización con
respecto a la línea del ferrocarril Sarmiento; por ejemplo, se observa una sucesión de
altos valores que siguen al trazado del ferrocarril en las localidades de Ramos Mejía,
Haedo y Castelar. Por el contrario, los valores promedio por m2 más bajos, en la misma
distancia a CABA, corresponden a las localidades de Parque Leloir y Villa Udaondo,
con U$S 163,3 y U$S 152,1 por m2, respectivamente, y a la localidad de Virrey del
Pino, con U$S 42,4 por m2, ubicada en el partido de La Matanza, todas sin acceso a
CABA por ferrocarril. En este informe, también se georreferenciaron de manera
puntual los terrenos, analizando el precio promedio del m2, ya no por partido sino por
localización particular de cada lote. Al igual que en los relevamientos anteriores, se
puede observar una mayor concentración de lotes en oferta alrededor de las líneas de
Ferrocarril y Autopistas.
Esto es así ya que según Baer (2011), el comportamiento de los mercados de suelo
urbano tiene una relación directa con el tamaño y dinamismo de la economía de una
ciudad (Mapa 6). Y al interior de la metrópoli, el área de mayor dinamismo es la CABA
que, desde hace más de 60 años, concentra alrededor de 3 millones de habitantes. Pero a
pesar de que su tamaño de población represente aproximadamente el 7% de la cantidad
de habitantes del país, el aporte que realiza al Producto Interno Bruto Nacional (PIB)
supera el 25%, al concentrar puertos y la actividad comercial.
Mapa 6 Centralidades de la RMBA y vías de comunicación territorial
Fuente: Baer (2011)
La influencia de las redes de transporte en la aglomeración de actividades económicas

es de suma importancia en las localidades de los municipios bonaerenses. Las
centralidades de la periferia de la RMBA se fueron conformando en torno a las
estaciones del ferrocarril y, desde hace ya varias décadas, presentan una variada oferta
de transporte colectivo (mapa 6). La conectividad otorgada por estos medios de
transporte y por las redes de acceso vehicular ha contribuido a que allí se registren las
mayores densidades de población, de comercios y, por lo tanto,los precios del suelo más
altos están en relación a la distancia a estos factores (Mapa 5). (Baer, 2011)
7.1.2 El Partido de Moreno:
El partido de Moreno se ubica en el sector oeste del Área Metropolitana de Buenos

Aires y cuenta con una superficie de 186,13 km2 y una densidad de población de
2.431,12 Hab/km2. Está dividido en 144 barrios y agrupado en las localidades de
Moreno, La Reja, Francisco Álvarez, Cuartel V, Trujui y Paso del Rey. La red primaria
vial incluye la Ruta Provincial N.º 7, la Autopista del Oeste, y las Rutas provinciales 23,
24 y 25.
Mapa 7 Amanzanamiento actual de Moreno, red vial y localización con respecto a

la Ciudad de Bs. As.
Fuente: Gambino (2013)

El partido de Moreno cuenta con una superficie de 186,13 km2 y está ubicado en el
oeste del Área Metropolitana de Buenos Aires. Tiene una densidad de población de
2.431,12 Hab/km2 y está dividido en 144 barrios que se agrupan en las siguientes
localidades: Moreno, La Reja, Francisco Álvarez, Cuartel V, Trujui y Paso del Rey. La
ciudad cabecera del partido fue declarada "Ciudad" en 1958 y ha experimentado un
crecimiento poblacional significativo, con 452.505 habitantes en el censo de 2010 y una
población estimada de 549.930 habitantes en 2021. El transporte público de corta y
media distancia conecta con otros partidos de la zona y la Línea Sarmiento de ferrocarril
permite el acceso a la Estación Once en CABA, General Rodríguez, Luján y Mercedes.
El territorio se divide en áreas urbana, complementaria, rural y nuevas urbanizaciones
cerradas..
Mapa 8 Densidad de población en Moreno por radio censal, 2010.

Fuente: Observatorio Del Conurbano, Universidad Nacional de General Sarmiento
“Las localidades de Moreno, Paso del Rey, La Reja y Francisco Álvarez, son
estaciones donde se afincaron los primeros pobladores en un contexto de
actividades agrícolas extensivas, chacras y tambos, las tierras que conforman las
localidades de Trujui y Cuartel V antiguamente zonas de ganadería y campo,
fueron loteadas en los años 50/60 son las que se encuentran más alejadas de la
cabecera del partido y si bien son las últimas en urbanizarse han tenido un alto
dinamismo poblacional, entre ambas concentran hoy más del 35% de los
habitantes del distrito.(…) el incremento poblacional potencia las deficiencias de
infraestructura básica, de servicios urbanos y de transporte, en correspondencia
con la progresiva anexión de áreas rurales al espacio urbano mediante loteos
populares y asentamientos precarios. El loteo popular se constituyó en el
mecanismo principal de expansión extensiva de la trama urbana durante este
periodo.” (Narodowski et al., 2014, p.6-7)
7.1.2.1 Aspectos socioeconomicos de Moreno
Moreno es parte de la segunda corona del Área Metropolitana de Buenos Aires y según
la metodología de conurbanos del INDEC, forma parte del grupo CB4 junto con otros
partidos que presentan los peores indicadores socioeconómicos de la región, como
Florencia Varela, Esteban Echeverría, Merlo y José C. Paz. (Narodowski et al., 2014)
El Producto Bruto Geográfico Per Cápita de Moreno en 2008 era de $8.780, menor al
promedio del conurbano que era de $17.546. Las Actividades inmobiliarias,
empresariales y de alquiler representan el 22,1% del PBG de Moreno, junto con el
comercio aportan el 42%. Y de acuerdo con Narodowski et al. (2014) los servicios
inmobiliarios aumentaron del 2008 al 2014 y representan el 25% del PBG, mientras que
el comercio y los servicios de transporte aportan un 18% y un 15%, respectivamente.
Mientras que por otro lado esto va de la mano con uno de los menores gastos totales
municipales per cápita del conurbano, tal como se ve a continuación
Gráfico 1 Gasto total municipal per cápita en Moreno, Año 2019
Fuente: Observatorio Del Conurbano, Universidad Nacional de General Sarmiento

En cuanto a la situación habitacional de Moreno, de acuerdo a la autora Gambino
(2013) según datos definitivos del censo 2010, el número de viviendas (particulares y
colectivas) desocupadas en Moreno es del 11,91% del total (129.612 viviendas al año
2010). Y de acuerdo al Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) el partido
cuenta con 22.311 familias distribuidas en un total de 87 barrios populares, tal como se
muestra en el siguiente mapa 9.
Mapa 9: Barrios Populares en Moreno en el año 2020

Fuente: Observatorio del Conurbano
Bonaerense, 2021. En base: Registro Nacional
de Barrios Populares (RENABAP) - 2020
En las últimas 2 décadas el distrito acusa un importante salto demográfico, mientras que
la tasa de crecimiento anual medio entre 2001 y 2010 es de 14,9 % para el total de los
partidos del GBA, Moreno registra un 19,4 %, el partido en los últimos años ha sido un
área de alto y rápido crecimiento poblacional, en particular de sectores de bajos
recursos, lo que significa un rápido crecimiento de la periferia de manera difusa
(Trujuy, Cuartel V, etc.). (Narodowski et al., 2014) Esto se puede observar en cómo
distribuyen en el territorio la calidad de las construcciones de las viviendas en base a
datos del censo nacional del 2010, ya que los resultados por radio censal permiten
claramente observar la distribución geográfica de la pobreza y específicamente de la
deficiencia material de las viviendas dentro de cada Partido.
Mapa 10: % de calidad constructiva insuficiente de la vivienda, en Moreno para el

año 2010
Fuente: Blog La Social Información, en base al censo nacional 2010
http://lasocialinformacion.blogspot.com/
Aclaración: (El INDEC define los materiales de calidad III

como "materiales poco resistentes y sólidos en techo y en
pisos" y los de calidad IV como "materiales de baja calidad
en pisos y techos" esto son los considerados como de
calidad constructiva insuficiente).
En Moreno, la ocupación y consolidación del suelo para fines urbanos muestra una
marcada diferencia entre las zonas consolidadas ocupadas por la clase media y los
barrios populares en consolidación, que suelen ser las zonas de fuerte crecimiento
poblacional asociado a su autoconstrucción. Los gradientes de baja calidad del material
constructivo en los extremos del partido crean "manchones" visibles en estas zonas.
7.1.2.2 Estructura Urbana De Moreno:
En el Partido de Moreno, se ha observado un proceso de subdivisión de la tierra que ha

llevado a la expansión de la mancha urbana en detrimento del área rural, debido a la
cultura de la renta en lugar de la producción. La proximidad a la Capital Federal y la
accesibilidad generada por la red ferroviaria han generado una segregación socio-
espacial en el partido, donde las áreas mejor servidas y cercanas a la cabecera del
partido presentan un costo diferencial en relación a las áreas más alejadas y con
servicios insuficientes. Los cambios en los usos del suelo han sido dirigidos a servir al
Área Metropolitana, y la accesibilidad a los predios aledaños al Acceso Oeste ha hecho
más rentable subdividir para uso urbano que para actividades productivas. (Pereyra
Barrancos, 2002) Actualmente se verifica un avance de lo urbano que provoca el
retroceso de lo rural, generando una periferia donde se conviven gran variedad de usos
del suelo (Mapa 11).
Mapa 11 Estructura Urbana De Moreno Y Síntesis De Datos Del Municipio.
Fuente: Cambalache cooperativa geográfica, web cambalachecoopera.com.ar
De acuerdo con Micieli (2003: 2), en la estructura urbana actual de Moreno conviven
tres modelos de ciudad: la "ciudad comarcal", la "ciudad marginal" y la "ciudad global".
La "ciudad comarcal" está vinculada a las estaciones del ferrocarril, las familias
fundadoras y las actividades primarias. La "ciudad marginal" se encuentra en áreas
intersticiales y está favorecida por los inescrupulosos loteos, la relocalización de villas
de emergencia y la falta de infraestructura y pobreza. La "ciudad global" está asociada a
la Autopista, las urbanizaciones privadas y los grandes espacios del sector terciario.
Cada modelo de ciudad tiene sus propios conflictos y complejidades.
Mapa 12: Los Tres Modelos De Ciudad Que Conviven En Moreno
Mientras tanto según Narodowski et al. (2014), el crecimiento demográfico sobrepasa la

ampliación de servicios. Así es como la relación de servicios por habitantes retrocede, la
provisión por habitante de algunos servicios de infraestructura básicos como agua de
red, cloacas, gas natural y red telefónica, disminuyen entre 2001 y 2010. En la red vial
se observa niveles de saturación, se da, además, la existencia de vías de circunvalación
incompletas que imposibilitan la distribución del tráfico en la región, zonas con
predominio de calles sin asfaltar (Mapa 13), ineficacia del transporte público, y como
contrapartida, existe un alto porcentaje de uso de transporte privado. Por lo que la
accesibilidad en las afueras hacia la cabecera del partido se ve dificultada.
Mapa 13: Calles con asfalto en moreno Año 2016
Fuente: Municipio de Moreno, Moreno.gov.ar
Junto con el caso del gasto municipal en comparación con el resto de los 24 municipios
del conurbano, Hay escasez de inversiones en vialidad en el Partido de Moreno y las
calles asfaltadas se concentran en la comuna central y se difuminan en la periferia.
Además, la cobertura de la red cloacal ha disminuido, cubriendo menos del 20% de las
viviendas del Partido según el último censo, en comparación con el 24,4% registrado en
2001. (Narodowski et al., 2014)
Tabla 1: Comparación De Cobertura De Infraestructura Entre El Censo Nacional

Del 2001 Y 2010.
Fuente: Narodowski et al., (2014)
Según Narodowski et al. (2014) En Moreno coexisten una periferia con pobreza y
autoconstrucción en zonas alejadas de las cabeceras, con sectores altos que demandan
barrios exclusivos y sectores medios y altos que aumentan la densidad en zonas urbanas
mejor equipadas. Esta heterogeneidad socioeconómica se refleja en una distribución
espacial desigual y en la segregación socioespacial.
7.2 La Oferta De Vivienda En Moreno, Año 2019
7.2.1 Tipo De Vivienda En Oferta, En Moreno, Año 2019:
En este punto se procede a poner en exposición las características internas de las

viviendas ofrecidas en el mercado formal de Moreno en 2019, divididas en viviendas
unifamiliares y multifamiliares. Se explica que las viviendas unifamiliares están
diseñadas para ser ocupadas por una sola familia y pueden ser aisladas, pareadas o
adosadas (“Vivienda unifamiliar”, 2021). La información proviene de una muestra de la
base de datos recolectada por el Centro de Estudios para el Desarrollo Territorial
(CEDET) de la Universidad Nacional de Moreno para un proyecto de planificación
territorial. Urbanísticamente genera áreas de baja densidad, pero su impacto ambiental y
de infraestructuras de servicios, además del tráfico vehicular, son significativos
(Abramo 2012). Mientras que el hábitat colectivo o residencia multifamiliar es un tipo
de hábitat humano en donde varios hogares familiares o domicilios se ubican en el
mismo edificio o inmueble. (“Hábitat colectivo”, 2021)
El código de zonificación de Moreno define que una vivienda multifamiliar consta de
dos o más unidades habitacionales en un mismo predio con servicios e infraestructura
comunes, mientras que una vivienda unifamiliar es una única unidad habitacional en un
predio. En zonas donde no se permiten viviendas multifamiliares, se puede permitir una
vivienda accesoria en relación con una vivienda principal. Además, se establece que
todas las viviendas deben contar con servicios de infraestructura básicos como desagües
cloacales y agua potable.-(código de zonificación del Año 2015)
TABLA 2: DISTRIBUCIÓN VIVIENDAS EN VENTA, SEGÚN TIPO DE

VIVIENDA Y UBICACIÓN EN MORENO, AÑO 2019:
Categoría
Unifamiliar Multifamiliar
% por % por
Ubicación Recuento Recuento
ubicación ubicación
Moreno 7 2,1% 330 97,9%
Barrios Cerrados 1 1,7% 60 82,0%
Trujui 2 28,6% 5 71,4%
Francisco Alvarez 0 ,0% 4 100,0%
La Reja 1 25,0% 3 75,0%
Paso Del Rey 5 15,2% 28 84,8%
Total 16 3,8% 430 94,2%
Fuente: Elaboración propia en base a Datos del Centro De Estudios Para El Desarrollo
Territorial (CEDET) de la UNM
TABLA 3: DISTRIBUCIÓN VIVIENDAS EN ALQUILER, SEGÚN TIPO DE
VIVIENDA EN MORENO, AÑO 2019:
Categoría
Unifamiliar Multifamiliar
Recuento % Recuento %
Total 2 1,2% 172 98,8%
En Moreno, hay una predominancia de viviendas multifamiliares en ventas y alquileres,

con solo el 4% de las viviendas en venta correspondientes a viviendas unifamiliares.
Según Moliní & Salgado (2012), esto se debe a que las viviendas multifamiliares
permiten un uso más intensivo del suelo, lo que reduce los costos de producción
promedio por vivienda, maximizando la inversión en terrenos urbanizados, que son un
bien escaso según L'Huillier (2020). Esta tendencia se sostiene en proyectos
inmobiliarios próximos a 2019, donde la preferencia por viviendas multifamiliares se
mantiene. Y cuando uno se pone a observar solo las viviendas nuevas (ver en gráfico
12, apartado 7.2.2) también se ve que solo el 3,4%, de las viviendas a estrenar, son
unifamiliares, y en los proyectos inmobiliarios que se encuentran en construcción,
directamente no hay en oferta viviendas de este tipo, por lo que, aunque no se sabe
desde cuándo se presenta esta tendencia en la construcción, lo que sí se sabe, es que en
los proyectos más próximos al 2019, la preferencia por la construcción de este tipo de
vivienda multifamiliar se sostiene.
GRÁFICO 2: AMBIENTES Y TIPOLOGÍA VIVIENDAS EN VENTA EN
MORENO, AÑO 2019:
GRÁFICO 3: AMBIENTES Y TIPOLOGÍA VIVIENDAS EN ALQUILER EN

MORENO, AÑO 2019:
Por lo que se puede ver, en lo explicado anteriormente y estos dos gráficos (2 y 3), que
la construcción de viviendas en el mercado se inclina hacia viviendas tipo
departamento, tanto en venta como en alquiler, y esto se debe en parte al ahorro de suelo
que se produce al construir en altura. Según Moliní & Salgado (2012), la construcción
de viviendas multifamiliares como departamentos permite un ahorro del 93% de suelo
en comparación con la construcción de viviendas unifamiliares.
Esta tendencia, en la oferta de viviendas en el mercado, puede atribuirse, como propone

Baer (2011), a la disminución generalizada del poder de compra de bienes inmuebles,
sumada a la falta de alternativas de financiamiento. La construcción de viviendas en el
mercado se ha orientado hacia un tipo de vivienda que pueda ser comprada al contado
por sectores de la población con mayor poder adquisitivo y ahorro suficiente. En el caso
de Moreno, se ha observado que los constructores creen que las viviendas
multifamiliares/departamentos entre 1 y 3 ambientes son la opción de vivienda que
mejor se ajusta a las posibilidades y necesidades de compra de la población.
Al mismo tiempo la dificultad para acceder a la propiedad de una vivienda debido a su

elevado costo ha llevado a la construcción de viviendas multifamiliares/departamentos
entre 1 y 3 ambientes, que se ajustan a las posibilidades y necesidades de compra de la
población con mayor poder adquisitivo y ahorro suficiente. Además, la presencia de
rentistas inmobiliarios ha facilitado el acceso a la vivienda a través del alquiler, lo que
ha llevado a que las viviendas en alquiler posean características similares a las que están
en venta, ya que los sectores de la población de mayores ingresos las utilizan como
inversión o reserva de valor y las colocan en alquiler para obtener una renta mensual
(L`Huillier, 2020)
GRÁFICO 4 HISTOGRAMA DE FRECUENCIA: SEGÚN M² CONSTRUIDOS,
VIVIENDAS EN VENTA EN MORENO, AÑO 2019:
El histograma de frecuencia de los metros cuadrados construidos (gráfico 4) muestra

que la mayoría de los inmuebles en venta son de tamaño pequeño. Entre los 21 m² y los
70 m² se encuentra más de la mitad de la muestra, aproximadamente el 80% de las
viviendas en venta en el partido de Moreno para el año 2019. Esto está en línea con la
tendencia de construir viviendas multifamiliares, donde se busca hacer un uso más
intensivo del espacio y colocar la mayor cantidad de viviendas posibles en un terreno
determinado, construyendo viviendas más bien pequeñas para satisfacer las necesidades
y posibilidades de la demanda del mercado formal. Las viviendas multifamiliares
requieren menos espacio que las unifamiliares y, sumado a que aproximadamente el
80% de las viviendas de la muestra están por debajo de los 70 m², queda claro que lo
que se busca principalmente es ocupar el menor espacio posible por unidad de vivienda.
Por lo que, como propone Abramo (2012), en un contexto donde la producción urbana
está determinada por el mercado, siendo el capital privado el líder en la producción de
los espacios residenciales. La producción urbana en Moreno está determinada por el
mercado y liderada por el capital privado. La oferta inmobiliaria para la venta se
concentra en departamentos pequeños y de pocos ambientes, lo que sugiere una
búsqueda de los desarrolladores inmobiliarios de ahorrar en el uso del suelo urbano y
reducir costos de producción para ofrecer a un precio que se ajuste mejor a la demanda
del mercado formal. Esta oferta está dirigida a personas con suficiente poder adquisitivo
para comprar un departamento pequeño o a aquellos que buscan invertir sus ahorros en
un inmueble para obtener un ingreso mensual a través del alquiler.
Para el artículo periodístico "La clase media argentina resigna metros cuadrados y
convive en casas cada vez más chicas" (2015, 14 de abril), para llegar al departamento
nuevo, las personas resignaron metros en su vivienda. Según un entrevistado en el
artículo, Diego Migliorisi, gerente de la inmobiliaria Migliorisi: "Cuando la clase media
típica necesita un dormitorio más, no puede pagar un departamento grande y busca en
un departamento chico", que tenga el ambiente adicional que necesita. Ajustando su
estilo de vida a las dimensiones más pequeñas. Reduciéndose, lo que es la relación
M2/Ambientes.
Esta tendencia en la demanda y las dificultades para acceder a una vivienda, algo que
mencionaba Baer (2011), puede explicar la mayor oferta de departamentos pequeños, ya
que se supone que su venta se puede concretar de manera más rápida, favoreciendo las
ganancias de los desarrolladores inmobiliarios, que se ven favorecidos por vender los
departamentos rápidamente y al poder reinvertir ese dinero en nuevos proyectos,
disminuyen los costos de oportunidad de sus proyectos.
Según el artículo "La clase media argentina resigna metros cuadrados y convive en
casas cada vez más chicas" (2015, 14 de abril) es por ese fenómeno, que se construyen
departamentos de tres ambientes de menor superficie que hace 15 años. Y según su
entrevistado "Un tres ambientes promedio puede totalizar unos 65 metros cuadrados,
cuando antes era común que rondara los 80 metros". Ampliando Migliorisi en "La clase
media argentina resigna metros cuadrados y convive en casas cada vez más chicas"
(2015, 14 de abril), propone que "Hubo un corrimiento y hoy en la construcción
predominan los departamentos de tres ambientes en superficies cercanas a las que
antes ocupaban los de dos ambientes y existen de cuatro ambientes que rondan los 80
metros, que antes eran la medida más común en tres".
GRÁFICO 5: HISTOGRAMAS DE FRECUENCIA POR M² CONSTRUIDOS,

VIVIENDAS DE 1, 2 Y 3 EN MORENO, AÑO 2019:
Los gráficos presentados muestran la tendencia en Moreno a la que hace referencia el
artículo periodístico "La clase media argentina resigna metros cuadrados y convive en
casas cada vez más chicas" (2015, 14 de abril), en el que se observa que en
departamentos de un solo ambiente la mayoría de las viviendas tienen menos de 40 m²,
en departamentos de dos ambientes, lo normal es tener menos de 60 m², y en
departamentos de tres ambientes, la mayoría tiene menos de 80 m², con una media de
entre 57 y 75 m². Se seleccionaron para análisis individual las viviendas de 1, 2 y 3
ambientes, ya que representan el 90% de la muestra.
El tamaño promedio de las viviendas de 1 ambiente es de 36 m², todas ubicadas en

edificios de viviendas multifamiliares en la localidad de Moreno. El tamaño promedio
de las viviendas de 2 ambientes es de 49 m², con una mayor variedad de tipologías que
incluyen dúplex y casas, además de departamentos. El tamaño promedio de las
viviendas de 3 ambientes es de 73 m², siendo el tamaño más común de 60 m². También
hay una mayor variedad en la oferta de tipologías de viviendas con la inclusión de casas
y otros tipos de viviendas. Es importante destacar que, aunque hay una mayor variedad
en la oferta de viviendas a medida que aumenta el número de ambientes, los
departamentos siguen siendo la opción dominante en todas las categorías, siendo casi
exclusivamente la opción en el caso de los departamentos de un solo ambiente.
GRÁFICO 6: DISTRIBUCIÓN POR TAMAÑO DE LA VIVIENDA EN VENTA,

SEGÚN AMBIENTE Y M² CONSTRUIDOS EN MORENO, AÑO 2019:
GRÁFICO 7: DISTRIBUCIÓN POR TAMAÑO DE LA VIVIENDA A

ESTRENAR Y EN CONSTRUCCIÓN EN VENTA, SEGÚN AMBIENTE Y M²
CONSTRUIDOS EN MORENO, AÑO 2019:
Como se advierte en los gráficos de velas (gráficos 6 y 7) muestran que en el mercado

inmobiliario existen viviendas con diferentes relaciones de M2/Ambientes, incluyendo
viviendas compactas que buscan satisfacer las necesidades habitacionales de las
personas en un menor espacio de los ambientes. Esto se debe en parte a la disminución
en la capacidad de compra de las personas y la reorientación de la estrategia del
desarrollo inmobiliario hacia la producción de vivienda de menor tamaño para mantener
cierto nivel de ventas.
“El inédito esfuerzo monetario que debe realizarse para acceder a la vivienda
supuso una fuerte contracción de la demanda inmobiliaria y, como se ha
comentado, ha reorientado la estrategia del desarrollo inmobiliario hacia la
producción de vivienda de menor tamaño, para intentar mantener cierto nivel
de ventas.” (Baer & Kauw, 2016, p. 20).
Los constructores también buscan maximizar su rentabilidad mediante la construcción

de la mayor cantidad de departamentos con el menor volumen constructivo posible.
Aunque no se puede precisar la fecha de construcción de los inmuebles, se puede
observar que las viviendas nuevas o en construcción también presentan estas
características de compactación de la vivienda y distribución por metro cuadrado
construidos similares a la muestra en general.
GRÁFICO 8: HISTOGRAMA DE FRECUENCIA POR M² VIVIENDAS EN

GENERAL Y NUEVAS EN MORENO, AÑO 2019:
Augusto Penedo, desde el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU)
defendía, allá por el año 2016, la irrupción de las unidades de vivienda más pequeñas en
el mercado. En una entrevista con Miguel Jurado (2016, 14 de septiembre) para Clarín
ARQ, él señalaba que, “para bajar los costos de los departamentos tenés dos opciones,
o empeoras la calidad de la construcción o los haces más chicos. Hasta ahora se siguió
la primera opción y no solucionó el problema de la vivienda, hay que probar el otro
camino”.
Baer & Kauw (2016), la oferta de viviendas en el mercado se ajusta a las posibilidades
de acceso de la demanda, lo que implica que los desarrolladores inmobiliarios deben
adaptarse a las necesidades y capacidades de compra de los potenciales compradores.
En este sentido, se ha observado una tendencia a la producción de viviendas más
compactas, con una menor relación entre los metros cuadrados construidos y la cantidad
de ambientes, lo que permite ajustarse a las posibilidades económicas de los
compradores y al mismo tiempo obtener una renta en unidades de menor tamaño. Esta
tendencia se ha acelerado en los últimos años, en un contexto de encarecimiento de la
vivienda y de mayor inquilinización de los hogares. En consecuencia, muchas familias
han tenido que renunciar a metros cuadrados de espacio habitacional para poder acceder
a una vivienda propia o han tenido que trasladarse al mercado de alquileres.
7.2.2 DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA OFERTA DE VIVIENDAS EN

EL PARTIDO DE MORENO
En este apartado se pasa a analizar, cómo se distribuye la oferta de vivienda, de la

muestra que se dispone, para el año 2019. Con el objetivo de detectar un patrón en su
distribución. Se empezará viendo la ubicación de las viviendas en venta.
MAPA 14: OFERTA DE VIVIENDA EN VENTA GEORREFERENCIADA,

MORENO AÑO 2019
Fuente: Centro De Estudios Para El Desarrollo Territorial (CEDET) de la UNM
De las 446 viviendas mapeadas, el 86% se encontraban en Moreno, mayormente

concentradas en un área de aproximadamente 9 km² alrededor del ferrocarril Sarmiento
y el centro político administrativo. De las viviendas en Moreno, la mayoría se encuentra
en el barrio de Moreno Sur y solo 13 se ubican fuera de esta área. Además, 51 viviendas
estaban en barrios cerrados. Otras localidades con viviendas en venta incluyen Paso del
Rey, Francisco Álvarez, Trujui y La Reja. Lo que se estuvo describiendo fue la
ubicación de las viviendas en venta en Moreno durante el año 2019. A continuación, se
repara en qué es lo que sucede con la ubicación de las viviendas en alquiler.
MAPA 15: OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER GEORREFERENCIADA,

MORENO AÑO 2019
Fuente: Centro De Estudios Para El Desarrollo Territorial (CEDET) de la UNM
El análisis del mapa de viviendas en alquiler de Moreno muestra una distribución

relativa similar a la de las viviendas en venta, con una concentración en la localidad de
Moreno, especialmente alrededor del centro político administrativo del partido y de la
estación de trenes y colectivos. También se observa una tendencia de concentración de
la oferta en las zonas más antiguas del partido, alineadas en gran medida en las
proximidades de las estaciones del ferrocarril y sobre el recorrido de la autopista
"Acceso Oeste", que pasa por Moreno, Paso del Rey, La Reja y Francisco Álvarez. En
estas localidades, también hay una agrupación de viviendas en oferta ubicadas dentro de
barrios cerrados. En conclusión, las principales vías de acceso y egreso, como las
estaciones de tren y la autopista, demarcan cierta tendencia en la ubicación de la oferta
de vivienda en el partido de Moreno. Como propone Micieli (2003), a las estaciones del
ferrocarril (Paso del Rey, Moreno, La Reja, Francisco Álvarez), a las familias
fundadoras y a las características iniciales de un pueblo dedicado a las actividades
primarias, principalmente en Moreno y Paso del Rey en segundo lugar. Y luego se
encuentra viviendas disponibles en el mercado, de manera un poco más dispersa pero
alineada, en el territorio, en la zona definida por Micieli (2003) como, la “ciudad
global”, asociada a la Autopista, las urbanizaciones privadas y los grandes espacios del
sector terciario (comercios, actividades lúdicas y gastronómicas). Siendo las principales
vías de acceso y egreso, al partido de Moreno, como las estaciones de tren y la
autopista, las que demarcan cierta tendencia en la ubicación de la oferta.
La finalización en los años 90, de la Autopista “Acceso Oeste”, ha significado un nuevo

vector sobre el cual se desarrolla la estructura suburbana de Moreno, no de la clase
trabajadora sino de los sectores de más altos ingresos. (Gambino, 2013)
“La mayor movilidad favorecida por las autopistas induciendo el uso del
automóvil particular en detrimento del transporte público, sumado al aumento en
los niveles de ingreso de los hogares, son factores que promueven
transformaciones en la estructura urbana. Ejemplo de ello son los desarrollos
residenciales en baja densidad en las periferias urbanas, bajo la forma de barrios
cerrados y countries con destino a estratos de mayores recursos”. (Gambino,
2013, p.28)
Para entender un poco más la ubicación de la oferta, se analizará por separado la parte
de la “ciudad global” denominadas barrios cerrados o urbanizaciones privadas. Ya que,
si se comprende a los barrios cerrados como mecanismos de “autosegregación” en el
espacio urbano, que responden a estrategias tendientes al mejoramiento de la calidad de
vida en base a la concentración territorial de la demanda, ejerciendo presión sobre los
gobiernos locales para obtener las inversiones y servicios necesarios y excluyendo
aquellas actividades y funciones urbanas que generan externalidades negativas (Trivelli,
2004), por lo que estos enclaves poseen realidades diferentes al contexto del territorio
donde se ubica.
Ya que las urbanizaciones cerradas de la periferia se convierten en sustantivos objetos

de estudio, por sus relaciones entre configuración territorial y dinámica social. Pues los
countries, barrios cerrados, como nuevas formas de ocupar el territorio, son un contraste
de las antiguas formas de ocupar el mismo (Novick & Vecslir, 2015) de manera que,
como menciona Vidal-Koppmann (2007), en un mismo paisaje suburbano conviven la
precariedad y la riqueza. Y como se menciona en el marco teórico, el aspecto
socioeconómico del territorio influye en la oferta de viviendas, por lo tanto, es
conveniente analizar los barrios cerrados por separado.
GRAFICO 9: PORCENTAJES DE VIVIENDAS EN VENTA EN EL PARTIDO

DE MORENO SEGÚN UBICACIÓN/LOCALIDAD, AÑO 2019:
Tanto en el gráfico 9, y en el mapa 14, las localidades que mayor cantidad de viviendas
en venta albergan son Moreno y Paso del Rey, pero al ver por separado las viviendas en
venta en Barrios Cerrados estos pasan a ocupar el segundo lugar con mayor cantidad de
viviendas en venta.
GRAFICO 10: PORCENTAJES DE VIVIENDAS EN ALQUILER EN EL

PARTIDO DE MORENO SEGÚN UBICACIÓN/LOCALIDAD, AÑO 2019:
En el caso de los alquileres, a diferencia de las viviendas en venta, los barrios cerrados
no representan una parte significativa de la oferta. Mientras que se sostienen Moreno y
Paso del Rey como las localidades con mayor cantidad de viviendas en alquiler. Esta
diferencia entre la participación de los “Barrios Cerrados” en la oferta de viviendas en
venta y en alquiler, tal vez se debe a que la demanda de alquileres en este tipo de
ubicaciones es mucho menor que en el resto del partido de Moreno en general, debido al
mayor poder adquisitivo de la población que elige este tipo de urbanizaciones. Lo que
significaría que no tengan, en su mayoría, que renunciar al mercado de compraventas y
traspasarse al mercado de alquileres, como propone Baer & Kauw (2016) al hablar de
un proceso de inquilinización del mercado por el aumento del precio de la vivienda.
Se puede observar una diferencia significativa entre la oferta de viviendas en venta y en

alquiler en los Barrios Cerrados del partido de Moreno. Mientras que estos barrios
representan una parte importante de la oferta de viviendas en venta, su participación en
la oferta de viviendas en alquiler es muy baja, debido a la menor demanda de alquileres
en estas ubicaciones por parte de la población con mayor poder adquisitivo. Esto se
debe a que los Barrios Cerrados buscan ofrecer atributos como la privacidad,
tranquilidad y grandes espacios verdes, lo que disminuye la intensidad del uso del suelo
y de construcción permitido, aumentando el costo por unidad y disminuyendo la renta
obtenida en relación a la inversión realizada. Por lo tanto, la rentabilidad de la inversión
en estos lugares es relativamente menor y no se presenta como una opción atractiva para
los propietarios rentistas, a diferencia de lo que ocurre según Baer (2011) en los barrios
mejor categorizados de la CBA, donde la demanda de alquileres se mantiene estable aún
en momentos de crisis.
GRÁFICO 11 HISTOGRAMA DE FRECUENCIA: UBICACIÓN, AMBIENTES

Y TIPOLOGÍA DE VIVIENDAS EN VENTA EN MORENO, AÑO 2019:
GRÁFICO 12 HISTOGRAMA DE FRECUENCIA: UBICACIÓN, AMBIENTES

Y TIPOLOGÍA DE VIVIENDAS EN VENTA NUEVAS EN MORENO, AÑO
2019:
De acuerdo a la información estadística analizada puede decirse que, en el uso

residencial, los desarrolladores proyectaron sus negocios inmobiliarios en la
construcción de vivienda multifamiliar. “El aumento de la incidencia de la vivienda
multifamiliar no es indiferente a la dinámica territorial de los mercados de suelo(...)”
(Baer & Kauw, 2016, pág.15), lo que entonces nos lleva a pensar que, en Moreno, la
demanda derivada de suelo haya sido sobre aquellos terrenos ubicados en zonas que, por
normativa, soportan una mayor edificabilidad. Por ende, pode suponerse que las
viviendas, en venta o en alquiler, en el partido de Moreno, al menos más del 90% se
ubican en las áreas que ofrecían espacios con las características para soportar, según las
normativas vigentes, este tipo de construcciones. Ya que fue el destino residencial tipo
multivivienda él que concentró la mayoría de la oferta en el año 2019, en Moreno.
En un clima de incertidumbre económica, disminución generalizada del poder de

compra de bienes inmuebles (al ser bienes que cotizan en dólares) y de restricción del
crédito para la mayoría de las economías domésticas, ha orientado la construcción de
vivienda hacia los sectores de la población con mayor poder adquisitivo y ahorro
suficiente para comprar vivienda al contado. Fue sin duda el coste de oportunidad de las
grandes inversiones quien generó un aumento de la demanda derivada, orientando el
mercado inmobiliario exclusivamente a satisfacer la demanda de los sectores medios y
altos, ya que esta era la demanda real que existía para estos productos. (Baer, 2011;
Baer & Kauw, 2016; Pérez, 2014). Logra verse, de acuerdo con Baer (2011) y Pérez
(2014) en primer lugar por el tipo de producto final y la concentración territorial del
mismo en determinados lugares del Municipio con cierta posición socioeconómica. Este
último punto se trata más adelante en próximos apartados. Pero alcanza a intuirse que,
tanto en Moreno, Paso del Rey y los Barrios Cerrados se encuentra la población de
mejores ingresos del partido de Moreno, ya que son las localidades que más viviendas
concentran.
7.3 Análisis de factores que explican el valor y ubicación de la oferta
En este apartado se ampliará la información sobre el territorio de Moreno del punto 7.1,
brindando elementos de utilidad para el análisis de la oferta de vivienda, y se pondrá en
comparación el mapa de la ubicación de la oferta con estos mapas y documentos, con
información del territorio, como puede ser mapas que indiquen los usos de suelo, como
las normativas de construcción o zonificación de usos del suelo del partido de Moreno,
características poblacionales, etc. Para intentar explicar el valor y la distribución de la
oferta en el territorio. Ademas se hará una comparación de los valores de venta según
ubicación y características, a partir de un sencillo modelo de regresión lineal múltiple,
realizado con los datos a disposición.
7.3.1 Normativa de Zonificación y el tipo de vivienda permitida
Lo que se tratará de ver en este subapartado es la relación que guarda la ubicación de la

oferta, que como se vio en apartados anteriores claramente está inclinada hacia las
viviendas de tipo multifamiliar, en relación al Código de Zonificación vigente.
En 2008 el Municipio actualizó su Código de Zonificación, determinando

principalmente las zonas urbanas, complementarias y rurales. Y estableció nuevos
parámetros urbanísticos que permitieron un mayor aprovechamiento del potencial
constructivo del suelo.
Mapa 16: Moreno Según Código de Zonificación Año 2008
El Área Urbana, es sobre la que se va a focalizar, ya que es aquélla que constituye el

núcleo poblacional de mayor densidad, siendo su función predominante la residencial.
El código de Zonificación de Moreno 2015 publicado bajo el Boletín especial - Decreto

1600/15, Ordenanza N ° 5537/ 15 y Fe de Erratas Ordenanza 5542/15; modificatorio de
la Ordenanza N ° 3707/08; regula los aspectos atinentes al uso y ocupación del suelo del
Partido se constituye en el instrumento técnico–legal más actual con que cuenta el
Municipio de Moreno para ordenar la actividad pública y privada sobre su territorio y
orientar su transformación.
Mapa 17: Moreno Según Código de Zonificación Vigente desde el Año 2015 al
presente
Fuente: Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires Distrito III
En la próxima tabla 4 se expone de manera sintética los parámetros de densidades, uso y

edificabilidad del suelo permitidos por el código de Zonificación de Moreno 2015, en
las principales zonas residenciales de Moreno y donde está permitida la construcción de
viviendas multifamiliares, ordenadas de mayor a menor, de acuerdo a las intensidades
permitidas. Ya que según Losano (2017) la densificación constructiva directa es
marcada por los indicadores de FOT y de densidad dada por la zonificación.
Técnicamente el FOT es un índice de construcción que arroja cuánto puede ser la
superficie total construida de la edificación, en proporción a la extensión del predio. A
su vez, la densidad se mide por la cantidad de personas por hectárea.
Tabla 4, Indicadores de intensidades de uso y ocupación del suelo, según el código
de zonificación 2015 en las principales zonas residenciales de Moreno:
Zona FOS FOT Altura Máxima Densidad Neta

permitida De La máxima
Construcción permitida
hab./Ha
Centro Urbano 1 0.6 3 36.00 mts. 800
Centro Urbano 2 0.6 2.4 30.00mts. 500
Centro Urbano 3 0,6 2,4 30.00mts. 500
Subcentro 0.6 1.8 15.00MTS 500

Urbano Paso Del
Rey
Subcentro 0.6 1.2 12.00MTS 400*

Urbano Trujui
Subcentro 0.6 1.2 12.00MTS. 320*

Urbano La Reja/
Fco. Alvarez
/Cuartel V
Residencial 1 a 0.6 1.4 15.00MTS 500
Residencial 1 b 0.6 1.2 12.00MTS. 320

Residencial 2 / 0.6 1.0 9.00 MTS. 200*
Residencial 3
Residencial 4 a 0.5 0.8 7.00 MTS. 150*
Residencial 4 b 0.6 1 9.00 MTS. 200*
Fuente: Elaboración propia en base a Código De Zonificación Moreno Municipio Ordenanza

Municipal 3707/08 Ordenanza Municipal 5537/15 Texto Ordenado Decreto 1600/15 Fe De
Erratas Ordenanza 5542/15
Aclaraciones: FOS; Marca la relación entre la superficie ocupada por el edificio al nivel del
suelo y la superficie total del lote. FOT: Marca la relación entre la superficie total del edificio y
la superficie total del lote. DENSIDAD NETA: Relación entre la población de un área o zona y
la superficie de sus espacios edificables que constituye el instrumento de regulación de las
intensidades de uso del suelo.
*De no disponer de red de agua potable y desagües cloacales la densidad permitida sería de
100hab/ha; de contar con al menos un servicio 150hab/ha.
El Código de Zonificación 2015 de Moreno permite la construcción de viviendas

multifamiliares en zonas que van desde el Centro Urbano 1 hasta el uso residencial 4b,
en orden de intensidad de uso de suelo y construcción permitida. El Centro Urbano tiene
la mayor intensidad de construcción y uso de suelo permitida, mientras que el área
Residencial 4 tiene la menor intensidad permitida. Para identificar rápidamente las
zonas permitidas para construcciones multifamiliares en Moreno, se puede consultar el
mapa 16 del Código de Zonificación del año 2008, donde aparecen coloreadas en rojo y
denominadas como suelos de uso urbano.
En el Partido de Moreno, como se mencionó en apartados anteriores, es en la localidad

que lleva el mismo nombre, donde se concentra el mayor número de viviendas en oferta.
Y en los mapas 14 y 15 (venta y alquiler año 2019) puede verse que la mayor parte de
las viviendas en oferta de la localidad mencionada, se encuentran en un gran
conglomerado, que se ubica a los alrededores del centro político administrativo, y dicho
conglomerado se extiende hacia el norte hasta la Autopista. Si se ve el Mapa 17: Código
de Zonificación Moreno desde el Año 2015 al presente, este agrupamiento de viviendas
en oferta coincide y se ubica sobre las zonas Centro Urbano 1 (principalmente) Centro
Urbano 2, Centro Urbano 3, residencial 1 a, residencial 1 b y por último y en menor
medida en la zona residencial 2. Luego, en segundo lugar, en cuanto a concentración de
vivienda en oferta en una zona, está la localidad de Paso del Rey, en donde la oferta de
vivienda se ubica en mayor medida sobre el área denominada Subcentro Urbano Paso
Del Rey, y luego en menor medida sobre la Zona Residenciales 1 b y de manera más
dispersa sobre la Zona Residencial 2.
En los lugares mencionados, donde hay un mayor agrupamiento de viviendas en oferta,

como se ve en detalle en los próximos Mapa N.º 18 y 19 es en las zonas donde mayor
intensidad de uso del suelo y edificabilidad se permiten. Y a su vez son las que menor
porción del territorio ocupan en las dos localidades, en comparación con las otras
Zonificaciones, lo cual tal vez explica el agrupamiento de puntos de los próximos mapas
exhibidos. Las zonas de las que se habla son las denominadas Centro Urbano, Subcentro
Urbano Paso Del Rey y Residencial 1, en el Código de Zonificación del 2015.
Mapa 18, Oferta de Vivienda en Venta y Alquiler, En Moreno en el Año 2019. En

Detalle Sobre la Localidad de Moreno y Paso del Rey.
EN VENTA EN ALQUILER
Fuente: Base de Datos del CEDET, UNM.
Mapa 19: Según Código de Zonificación Moreno desde el Año 2015 al presente, En
Detalle Sobre la Localidad de Moreno y Paso del Rey.
Fuente: Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires Distrito III
En el resto del partido, por fuera de las áreas anteriormente mencionadas, es donde se
encuentra menos y más dispersa la oferta de viviendas. Estas se ubican sobre zonas
definidas como Urbanas por el código de zonificación de Moreno del año 2008 y por lo
tanto, en el nuevo código de zonificación de Moreno a partir del año 2015, en Zonas
catalogadas que van de Subcentro Urbano hasta Residencial 4. Que como se mencionó
anteriormente son las zonas donde se permite una mayor intensidad en el uso del suelo y
por lo tanto, son donde se habilita la construcción de viviendas multifamiliares. Solo se
encuentran algunas excepciones de viviendas que se encuentran por fuera de estas áreas,
pero que en alguno de estos casos están ubicadas en el interior de barrios cerrados.
“El aumento de la incidencia de la vivienda multifamiliar no es indiferente a la

dinámica territorial de los mercados de suelo, porque supone una mayor presión
de la demanda derivada sobre aquellas zonificaciones que, por normativa,
soportan una mayor edificabilidad. De este modo, la concentración territorial del
desarrollo inmobiliario sobre ciertas zonas de la ciudad tiende a traducirse en
mayores alzas de precios del suelo.” (Baer & Kauw, 2016, p.15)
Según lo expuesto, como era de esperarse, el tipo de vivienda que se decide construir
para ser ofrecida en el mercado (que como se mostró en el caso del partido de Moreno,
son viviendas multifamiliares) y el Código de Zonificación del Partido de Moreno
tienen una cierta asociación. Estás herramienta normativa de ordenamiento de la
actividad privada sobre su territorio, tienen una evidente influencia en la elección de la
ubicación y el suelo sobre la que se construye, o no, la oferta de viviendas. Lo que sí se
destaca es la preferencia de construir en las zonas residenciales de alta densidad, con
parámetros más elevados de densidad construcción y de uso de suelo, y que como se
mostró anteriormente están en porciones pequeñas de Moreno y Paso del Rey. Que
según el estudio realizado por Gambino (2013), es en la actualización del Código de
Zonificación del 2008 donde se contempló entre sus lineamientos la densificación de
estas áreas centrales, a través de mecanismos como, permitir el incremento del potencial
edificable y de la construcción en altura.
Este tipo de atribuciones/regulaciones modificatorias de la normativa urbana sobre las

porciones del territorio que se habló anteriormente (Moreno y Paso del Rey), de acuerdo
con Del Río & Relli (2013) y Smolka (2013), generan una renta diferencial del suelo en
términos Ricardianos, que habilita ganancias extraordinarias al interior del proceso
productivo del mercado inmobiliario y que, según L’Huillier (2020), está vinculada a la
posibilidad de obtener una sobreganancia en el proceso de construcción a partir del
apuntalamiento de una mayor densidad constructiva. Lo que genera cierta influencia en
el sector inmobiliario, al atraer sociedades que compiten y buscan apropiarse de una
porción de la renta urbana. Como pueden ser promotores y constructores inmobiliarios
(también llamadas sociedades de renta urbana), por medio de la promoción y
construcción de grandes proyectos y de nuevas edificaciones con destino habitacional.
Ya que en ciertas zonas de la ciudad y bajo ciertas condiciones mercantiles se torna
rentable para el promotor inmobiliario la construcción en altura. (L’Huillier, 2020)
En Moreno la acumulación de la oferta habitacional tipo departamentos en las áreas

detalladas. Que son producto de invenciones previas en paños de suelo urbano en dichas
áreas y en capital de construcción habitacional en altura y de alta densidad. Estarían
evidenciando la atracción y competencia dentro del sector, por las sobreganancias
rentistas de localización que pueden generarse en estas tierras, producto de lo que está
permitido hacer sobre ellas, según el código de zonificación.
Se suma a esto según Gambino (2013) que, con la actualización del Código de
Zonificación que encaró el Municipio en el año 2008, se introduce la figura de
“Transferencia de Capacidad Constructiva FOS-FOT” con el objetivo de regularizar
obras clandestinas o ejecutar nuevas, en las zonas Centro y Subcentro Urbano, aun
superando los indicadores urbanísticos de las zonas. Por lo que contempló entre sus
lineamientos la densificación del área central donde el valor de los terrenos es elevado,
lo cual incita al mayor aprovechamiento de su capacidad constructiva aun excediendo
los parámetros permitidos, alentando el aumento de la construcción en altura en estos
sectores. De acuerdo con Losano (2017) en la normativa urbanística, los artículos
referidos a la expansión del área urbana, la densificación del centro y la subdivisión de
parcelas resultan, como es de esperar, los componentes más defendidos en el discurso
de los agentes involucrados en el sector de la construcción, teniendo fuerte repercusión
en el diseño de la misma y, por lo tanto, en el mercado inmobiliario. “Pero al permitir
que el mercado decida, éste busca la ganancia extraordinaria a través de la “máxima
construcción en la menor superficie”. El resultado es un centro con servicios e
infraestructura obsoleta, inadecuada, saturada y una periferia, cada vez más extensa,
donde éstos son escasos.” (Losano, 2017, p.14)
Que de acuerdo con la autora Gambino (2013) se tradujo, que entre el año 2010 y 2011
se registraran 38 nuevas construcciones en altura, en el Centro Urbano de Moreno.
Ubicadas como se puede ver en el siguiente mapa N. º20 Cabe aclarar que la
“Transferencia de Capacidad Constructiva” sigue vigente en la actual normativa,
aprobada en el año 2015.
Mapa 20: Nuevos Edificios en el Area Central de Moreno, 2011

.
Lo cual ratifica lo mencionado anteriormente sobre, como el mayor potencial

inmobiliario de los terrenos en las áreas céntricas de Moreno y Paso del Rey, tal como
propone Smolka (2013) y como muestra Gambino (2013) en el caso de Moreno, termina
generando una valorización de dichos terrenos, relativamente mayor que la de otras
zonas. Lo cual atrae sociedades de renta urbana a desarrollar proyectos inmobiliarios
sobre estos terrenos, para apropiarse de ganancias extraordinarias, y termina derivando
en un crecimiento de la construcción y la oferta de vivienda en Moreno Centro, tal como
se ve en el Mapa 20. Ya que, en las áreas destinadas a soportar mayores intensidades
constructivas, en un contexto de demanda especulativa creciente, tal vez como una
inversión que esperan que no se devalúe, repercute en el volumen del negocio
inmobiliario y, por lo tanto, en la ganancia del sector. (Del Río & Relli, 2013)
Por otro lado, y abarcando también al resto de las localidades, para que sea habilitada la
construcción de viviendas multifamiliares, además de estar en un área definida como
Urbana. Se entiende de acuerdo con el ARTÍCULO 65, 92, 93 y 94 del Código de
Zonificación Moreno año 2015, que estas deberían estar en tierras de uso urbano,
servidas con servicios de infraestructura básica, los cuales se entiende son servicios de
red de agua potable y desagües cloacales, y estar en lotes/terrenos que se encuentran por
sobre la cota de inundación determinada por Dirección de Hidráulica del Ministerio de
Obras Públicas de la Provincia de Buenos Aires.
Pero como se puede observar en los próximos dos mapas (21 y 22, agua corriente y
cloacas), existe un desajuste entre la provisión de tierras servidas y las zonas designadas
por el actual código de zonificación como suelo de uso urbano. Según el estudio de
AySA (2016) la superficie destinada a uso urbano en partido de Moreno representa el
43% de su superficie (aunque su mancha urbana represente el 77,6% de su territorio), de
la cual solo el 15,2% de esta superficie está cubierta por servicios de cloacas. Lo cual
significaría, que se termina reduciendo enormemente las áreas donde se permitiria la
construcción de viviendas multifamiliares.
Lo que sí se distingue, es que las zonas de Moreno y Paso del Rey sobre las que se hizo
foco anteriormente, a causa de su particular concentración de oferta de viviendas y
porque se permiten actividades residenciales de más alta densidad que en el resto del
partido, están casi totalmente cubiertas por los servicios públicos de Red de Agua
Corriente y Cloacas. Esto es según Smolka (2013) y Gambino (2013) porque la
provisión local de inversiones en infraestructura para generar tierras servidas (extensión
de los servicios de agua de red y cloacas) en Moreno, crea las condiciones para
viabilizar tres tipos de efectos en los usos del suelo (cambio de uso; mayor densidad,
ocupación o edificabilidad; regulaciones de zonificación), que constituyen importantes
fuentes de ganancias extraordinarias para los propietarios bien ubicados, ya que al
mejorar la calidad de vida de la población se generan una valorización del suelo en las
zonas donde se producen y su área de influencia. Y al permitir mayores densidades,
edificabilidad ó cambios de zonificación, se generan enormes incrementos de valor que
atrae agentes capitalistas de la producción urbana que buscan apropiarse de una porción
de esas ganancias.
Mapa 21: Territorio De Moreno Cubierto Por La Red De Agua Corriente al Año
2016
Fuente: Moreno.gob.ar
Observando el mapa 21 de cobertura del servicio de agua por red, se identifica que las
áreas mejor servidas se encuentran en el centro y centro-sur del Partido, situaciones que
continúan hacia el este; quedando el resto del partido con muy bajos niveles de
cobertura de servicio, o casi nulos. Siendo que se pudo observar en el mapa que la red
histórica de agua se extiende principalmente en el área central del Distrito, además de
Moreno Norte, algunos barrios de Moreno Sur y la zona céntrica de Paso del Rey, el
Cruce Castelar en la localidad de Trujui y ciertas urbanizaciones privadas con sistemas
autónomos en Francisco Álvarez. Y según el informe de AySA (2016) solo el 41,1% de
la población está cubierta por agua de la Red Pública.
El siguiente mapa 22 muestra la extensión histórica del servicio de cloacas en el

principal centro urbano del Partido, además de ciertos barrios en Moreno Sur y otros
sistemas autónomos (urbanizaciones privadas en Francisco Álvarez y complejos
habitacionales oficiales en Cuartel V y Trujui)
Mapa 22: Territorio De Moreno Cubierto Por La Red De Cloacas al Año 2016
Fuente: Moreno.gob.ar
Como se observa en el mapa 22 y de acuerdo con el estudio de AySA (2016) por radios
censales, los radios y zonas que tienen entre el 80% y el 100% de cobertura de red
cloacal son la minoría y se ubican en el centro-sur de Moreno, espacio al que le sucede
un área de cobertura moderada. También hay una zona de cobertura buena a moderada
al este del Partido. Mientras que las áreas con cobertura de cloacas y agua de red en la
localidad de Francisco Álvarez corresponden a urbanizaciones privadas, que solucionan
la provisión de los servicios por su propia cuenta.
Aun así, comparando estos dos mapas (21 y 22) con los dos de la ubicación de la oferta
de viviendas (mapas 14-15) y el del código de zonificación (mapa 17), se advierte que
en el partido de Moreno existen algunas viviendas multifamiliares que, aunque están
sobre suelos destinados a uso urbano, las mismas se ubican sobre tierras que no están
servidas por cloacas o por agua corriente. Por lo que se puede decir que en la práctica
existe cierta flexibilización del Código. Debido, tal vez, a que hay algún grado de
vaguedad en el texto legal, que da lugar y permite este tipo intensidades en el uso del
suelo, que significan las viviendas multifamiliares.
Un ejemplo práctico de lo dicho, se advierte, al comparar la densidad neta de habitantes

por hectárea permitida en suelo urbano, en el caso de no disponer de red de agua potable
y desagües cloacales, con la densidad real del área/localidad. En el caso de ser suelo
urbano no servido, como se muestra en la tabla 4, el código de zonificación vigente
permite una densidad neta de 100 Hab/ha, pero cuando se contempla la tabla 5 puede
decirse que, la densidad poblacional real, ni siquiera en las superficies más densamente
pobladas, o sobre las que se permite una mayor edificabilidad e intensidad en el uso del
suelo para actividades residenciales en el partido de Moreno, alcanzan ni llegan a las
Densidades Netas mínimas establecidas en el código. Lo que puede dar lugar, en tierras
sin infraestructura básica, a intensidades de uso del suelo emparentadas con la
construcción de algún tipo de vivienda multifamiliar.
Tabla 5: Superficies y Densidades Promedio Moreno, Por Centro Urbano y Resto,

Año 2020
Localidad Detalle CENTRO resto Total

URBANO
Cuartel V Suma superficie radios censales 238,53 3866,03 4104,57
densidad promedio 2020 82,73 69,67 73,46
Francisco Suma superficie radios censales 96,69 3153,15 3249,84

Álvarez
La Reja Suma superficie radios censales 69,79 3570,21 3639,99
Moreno Suma superficie radios censales 513,25 3160,97 3674,22

Paso del Rey Suma superficie radios censales 74,98 1303,55 1378,53
Trujui Suma superficie radios censales 321,80 2186,34 2508,14
PARTIDO p Suma superficie radios censales 1315,04 17240,25 18555,2

9
Según Del Río & Relli (2013), este tipo de lineamientos, que por ej. en el caso de la
Densidad Neta por Ha. dan un amplio margen en la intensidad de uso del suelo, que son
propios de grandes ciudades. Generan una liberalización de las condiciones de acceso
al suelo por el lado de la demanda y una reducción de las exigencias urbanísticas a los
promotores inmobiliarios, por el lado de la oferta, que configuran un modelo de gestión
urbana que tiende a maximizar las rentas en detrimento de beneficios sociales y
ambientales en el proceso de urbanización.
Por lo tanto, lo que puede resultar atractivo en el código de zonificación, más allá de
permitir o no viviendas multifamiliares, y que lleva a los desarrolladores inmobiliarios a
elegir en mayor medida los Centros Urbanos de Moreno y Paso del Rey. No es tanto la
Densidad Neta que se les permite, si no, los parámetros constructivos FOT-FOS y de
altura máxima del edificio, entre otros, que dan lugar a la construcción de edificios de
departamentos y junto con ellos una mayor obtención de renta.
Por otro lado, lo que explicaría, en parte, la ausencia de oferta de viviendas en el
extremo Oeste del Partido de Moreno o lo que sería extremo Sur-Oeste de la localidad
de Trujui, además de haber zonas en las que no está permitida las viviendas
multifamiliares, es la existencia de tierras en riesgo de inundación, tal como lo muestra
Herrero (2006), a causa de la localización de La Cuenca Las Catonas y la topografía de
esa porción del territorio, que se muestra en los próximos 2 mapas N.º 23 y 24.
Mapa 23: Localización De La Cuenca Las Catonas En Moreno
Fuente: Herrero (2006)
Mapa 24: Amenaza de Tierras Inundables, De La Cuenca Las Catonas

:
Fuente: Herrero (2006)
Estas áreas de color más intenso, podrían ser tierras por debajo de la cota de inundación
determinada por la Dirección de Hidráulica del Ministerio de Obras Públicas de la
Provincia de Buenos Aires, lo que significa, según el Artículo 93, del Código de
Zonificación Del 2015, está prohibida su habitabilidad. O simplemente no ser tierras del
interés de los desarrolladores, por sus condiciones de inundabilidad y por lo tanto de
bajo potencial inmobiliario.
Continuando con el análisis de la densidad poblacional, según datos expuestos, el tipo
de vivienda en departamento está en su totalidad sobre las áreas centrales (centros
urbanos) de las localidades del partido, salvo en Cuartel V. Curiosamente, cuando se
observa la tabla 5 y el mapa 26, esta última localidad es la que presenta mayor densidad
poblacional con un gran déficit habitacional.
En otras palabras, la densidad poblacional no se correspondía necesariamente con la

densidad habitacional. Se vincula a la densificación habitacional, entendida como el uso
intensivo del suelo a través de la construcción de departamentos. Además, estos datos
coinciden con la hipótesis de Abramo (2012) de un dualismo formativo: en el área
central el modelo compacto está más presente, mientras que en otras áreas el modelo
difuso prima. Esto último tiene relación con el hecho de que gran parte de la
urbanización de áreas fuera del centro tiene su origen en loteadas informales, las cuales
suelen seguir el modelo de construcción de vivienda propia unifamiliar.
Ya que como logra verse en la comparación que se realiza en el siguiente mapa 25, no
es que no se construya en la periferia de Moreno Centro. Sino que la construcción de
viviendas para vender en el mercado se concentra en Moreno Centro, mientras que en
las afueras parece que prima las construcciones de vivienda para uso propio.
Mapa 25: Comparación Imagen Satelital de Moreno del Año 1984 y del Año 2020
Fuente: earthengine.google.com/timelapse/
A esto se suma que la población de mayores recursos Mapa 26 se ubica en la zona

central del partido. En los distritos de dicha zona, ahí vive la mayor población de
estratos socioeconómicos medios y altos. Entonces, si bien es de esperar que las áreas
que albergan a los estratos socioeconómicos más altos no tengan una población
residente tan alta, llama la atención que la densidad del área central (Moreno Centro)
sea así baja, pues en esta zona se concentra la mayor, cantidad de servicios del partido y
concentración de la oferta formal.
7.3.2 Características Sociodemográficas y La Oferta Inmobiliaria, en Moreno:
La característica sociodemográfica puede ser medida de forma multidimensional, a

través de mediciones por nivel de ingreso, u otras alternativas que tienen en cuenta las
distintas dimensiones de precariedad, tales como las condiciones educativas de la
población, de la vivienda y la disponibilidad de servicios básicos, de salud y de
seguridad social.
Con respecto al nivel socioeconómico de la población, dada la escasa disponibilidad de

datos y a modo de aproximación se consideró pertinente tomar dos variables “Índice de
Carencias Múltiples” y “Vulnerabilidad Sanitaria” cuya fuente es el Censo 2010, último
dato disponible, medido por radio censal. Que toman en cuenta un amplio rango de
variables sociodemográficas.
De acuerdo con Baer & Kauw (2016), la distribución geográfica poblacional, como la
que se va a ver a continuación en el partido de Moreno, es debido a que los mercados de
suelo ejercen una influencia notable en las posibilidades que los diferentes estratos
socioeconómicos de la población tienen para acceder a viviendas de distinta calidad en
suelo urbano, según sea su capacidad de pago. Este universo abarca desde las
localizaciones que cuentan con los mejores accesos, servicios, equipamiento y espacios
verdes, hasta las que carecen de los mínimos estándares urbanístico-ambientales
En esta sección se muestran los resultados de una medición: el Índice de Carencias

Múltiples, que permite visualizar la vulnerabilidad a nivel agregado en el territorio a
partir de datos censales. El Índice de Carencias Múltiples (ICM) es un índice construido
por SIEMPRO (Sistema de Información, Evaluación y Monitoreo de Programas
Sociales) que da cuenta de los distintos grados de vulnerabilidad a nivel territorial. Para
ello utiliza características sociodemográficas de los hogares y una metodología de
análisis factorial, con lo que expresa el nivel de vulnerabilidad de los hogares en un
índice entre 1 (vulnerabilidad mínima) y 10 (vulnerabilidad máxima). Las variables
utilizadas son principalmente educativas (asistencia de niños y jóvenes, nivel educativo
de jefes de hogar), y habitacionales (acceso a servicios básicos, hacinamiento, calidad
de los materiales de la vivienda, etc.). Se aclara que, según las definiciones
metodológicas del Censo Nacional, un hogar con hacinamiento es aquel que tiene más
de tres personas por cuarto.
Mapa 26: Deciles del Índice de Carencias Múltiples por radios censales y Barrios
Populares en Moreno.
Fuente: SIEMPRO (2019), sobre la base del CNPVH 2010.
Como una de las principales variables que analiza este índice ICM es la educativa, de
acuerdo con vasta bibliografía que establece una correlación positiva entre ambas
variables, se consigue trazar un paralelismo entre el nivel educativo de los jefes de
hogar y el nivel de ingreso promedio. Tal como lo hace el politólogo Tow A. (22 de
julio de 2009) en su blog personal para el año 2007, al imputar a cada persona según su
situación educacional del censo 2001, el ingreso promedio del nivel educativo del
aglomerado de partidos del Gran Buenos Aires, estimado por la Encuesta Permanente
de Hogares continua del primer trimestre de 2007. El ingreso per cápita cuya
distribución espacial grafica resulta de dividir la sumatoria de ingresos en cada fracción
y radio censal por su población. Por lo que también se asocia ICM bajos, del mapa 26
con niveles de ingresos altos.
Mapa 27: Ingreso Per Cápita En Pesos En Moreno, Año 2007

Fuente: Tow A. (22 de julio de 2009)
Por otro lado, se puede analizar el territorio en base a los componentes de la

Vulnerabilidad Sanitaria: se refiere a todos los recursos, capitales, conocimientos y
saberes, con que las personas hacen frente a sus necesidades sanitarias y las solventan.
Por ende, es posible considerar que aquellos individuos que posean mayores recursos,
serán menos vulnerables y se verán afectados en menor medida al exponerse a iguales
amenazas, que otros individuos con menor dotación de recursos. Las variables que la
componen el Índice de Vulnerabilidad Sanitaria son: Nivel Socioeconómico, (NSE),
Densidad de población, Cobertura de salud, Cobertura de gas por red.
Mapa 28: de Vulnerabilidad Sanitaria Por Radio Censal en Moreno.
Fuente: AySA (2016), sobre la base del CNPVH 2010.

Para el caso de Moreno, al tener una baja densidad de población, se puede decir que el
componente que más influirá en la determinación del nivel de vulnerabilidad será el
nivel socioeconómico. se observa que en términos generales aquellos radios que tienen
los niveles de vulnerabilidad más altos, coinciden con el nivel socioeconómico más
bajo.
Las áreas centro-sur de Moreno presentan niveles bajos de riesgo, situación que
representa buenas condiciones habitacionales sumadas a buena cobertura de servicios
sanitarios. Esto significa que, si bien la población residente está expuesta a
peligrosidades producto del entorno y de la cobertura de servicios, poseen los medios
necesarios para afrontar esta situación y por ende no tienen el mayor nivel de riesgo.
Según Baer (2011) también estas diferentes distribuciones de las condiciones

socioeconómicas en los barrios, es uno de los factores que más influyen en la
distribución territorial de los precios del suelo. Que está estrechamente asociada a la
intervención estatal, ya sea por la diferente calidad de los servicios y la infraestructura
que provee a los barrios, o bien por el manejo de la normativa urbana en la asignación
de estándares mínimos de edificabilidad. Y también por la conveniencia de cercanía de
las localizaciones, por sus condiciones de accesibilidad que inciden en el costo y tiempo
de los desplazamientos, por lo general, a los centros, sub-centros urbanos y en el
contexto metropolitano de Moreno también la proximidad a la CBA constituye un factor
de primer orden en la estructuración de los precios del suelo. En líneas generales, el
precio de los terrenos tiende a aumentar a medida que disminuye la distancia física con
respecto al distrito central de la metrópolis. Y como menciona Abramo (2012) las
valorizaciones del suelo, interpretando en este caso que está ligada a su calidad y
potencial inmobiliario, genera un proseo de segregación habitacional.
Puede observarse en el conjunto de mapas anteriores (mapas 26, 27 y 28), que las
localidades con mayor cantidad de hogares con condiciones sociales y económicas
desfavorables son Cuartel V, Trujui, y partes en los extremos del eje Norte-Sur de
Moreno, La Reja, Francisco Álvarez. Mientras que La Reja, Moreno Centro, Paso del
Rey, Francisco Álvarez son las zonas con menor cantidad de hogares que cumplen
dichas condiciones desfavorables. Es interesante como las mejores condiciones
sociodemográficas parecen estar concentradas en las regiones de más viejo
asentamiento (junto a las vías del ferrocarril Sarmiento). Se puede decir, de manera
extremadamente sintética, que que en el centro de las localidades viven los más ricos, y
en la periferia los más pobres. Excepto en el caso de la localidad de Francisco Álvarez
donde se ven islas de condiciones socioeconómicas sobresalientes, que pueden ser
emparentadas con la localización de grandes urbanizaciones privadas que se ubican en
la localidad, tal como se los puede ver en el Mapa 30.
De acuerdo con los mapas anteriores, se observa que la distribución de la oferta de

vivienda en 2019 resulta consistente con los datos acerca del nivel socioeconómico de
los hogares por radio censal para el año 2010, evidenciándose que los agrupamientos de
oferta de viviendas coinciden con las áreas donde mayor es la cantidad de hogares con
los mejores indicadores sociodemográficos, por radio censal.
Esto logra ser explicado a partir de que como se explicó anteriormente en palabras de
Baer (2008) y (2011), el mercado de la vivienda resulta ser segmentado, lo que significa
que la oferta se diferencia por cualidades (por lo tanto, precio) de acuerdo a los
diferentes sectores socioeconómicos de la población, con ingresos y requisitos
diferentes, que tiene por objetivos. Lo que quiere decir que los desarrolladores o
constructores inmobiliarios, tienen como objetivo a los sectores sociales mejor
posicionados debido a sus posibilidades de pago al contado, en un contexto de escasez
de créditos. Ya que la disminución generalizada del poder de compra de bienes
inmuebles, sumada a la falta de alternativas de financiamiento, ha orientado la
construcción de vivienda hacia los sectores de la población con mayor poder adquisitivo
y ahorro suficiente para comprar vivienda al contado. Esto explicaría el alto grado de
concentración territorial de los desarrollos inmobiliarios en Moreno Centro.
“Así, una porción significativa de la demanda, la de los sectores populares, no

puede verse realizada al interior del mercado inmobiliario. Esta demanda se
considera insolvente, por lo que la oferta se terminará dirigiendo únicamente a
aquellos sectores que sí lo son y que están no sólo en condiciones, sino dispuestos
a pagar mayores niveles de renta por el consumo de una codiciada porción de
suelo urbano.” (L’Huillier, 2020, p. 84)
Lo que muestra que la localización de la oferta a la que se está haciendo referencia

(aglomeraciones de oferta, en las áreas con la población mejor posicionada
socialmente), ofrece una evidencia empírica confiable para saber la ubicación por la
cual compitieron los desarrolladores inmobiliarios, que dependen del segmento de la
demanda final que se busca satisfacer con los emprendimientos. Dado que los
desarrolladores inmobiliarios, construirán mayor cantidad de inmuebles, con las
características que crean más sencillo y rápido de vender de acuerdo al contexto
económico del país y socio habitacional de la ubicación. (Baer, 2008; Baer & Kauw,
2016)
En el caso que se está analizando, los desarrolladores y constructores se orientan a la

construcción en las áreas con la mayor cantidad de hogares que cuentan con las mejores
condiciones socioeconómicas del partido de Moreno. Ya que las razones que propician
la disposición de pago de sobreprecio por localizaciones urbanas que presentan estas
condiciones, suele asociarse a que estas porciones de la ciudad fueron dotadas
históricamente de, mejores servicios públicos y de recreación, mayor potencial
comercial; posibilidades de hacer un uso intensivo del suelo por cuestiones
físicoambientales, normativas y económicas; y condiciones de accesibilidad que inciden
en el costo y tiempo de los desplazamientos. Estas cualidades se orientan a las
posibilidades y preferencias de localización residencial de los estratos socioeconómicos
de altos ingresos. Por lo que se genera un efecto de segregación social vía precio de los
estratos más bajos, que se mantiene separado en el territorio, dando una composición
socioeconómica particular del lugar y que a su vez influye en la formación de precios.
(Baer, 2011).
Esta influencia positiva, que genera a su vez la segregación social de los estratos más
bajos, sobre el precio de los inmuebles en las zonas residenciales más favorecidas, es
definida por L’Huillier (2020) como renta de “monopolio de segregación”.
“Como su nombre lo indica, es un tipo de renta que se relaciona con el fenómeno

de la segregación en la que se da una confluencia entre el accionar del mercado
y las pautas diferenciales de consumo de los distintos grupos sociales en el
espacio urbano. En algunas zonas de la ciudad puede observarse una dinámica
espacial en la cual sectores de mayores ingresos presionan para expulsar de
determinadas zonas a los de menores ingresos.” (L’Huillier, 2020, p. 74)
De esta manera, habitar en esos lugares específicos se convierte en una muestra de la

pertenencia social a las capas más elevadas. Estos espacios urbanos adquieren de esta
manera esta carga de significación. Los habitantes están dispuestos a pagar un precio
por ocupar estos lugares positivamente connotados, en una cuantía tal que sobrepase las
posibilidades de otros sectores sociales, quienes de esta forma son rechazados
(Jaramillo, 2010)
7.3.3 Niveles De accesibilidad, La Renta Del Suelo en Moreno
Sumado a esto, como se ve en los mapas con información sociodemografica de Moreno

(mapa 10, 26, 27 y 28) y en los Mapas N.º 29 , 30 y 31, las áreas que albergan a los
grupos sociales de mejores ingresos, se ubican en el centro urbano de mayor
aglomeración con los mejores niveles de accesibilidad a servicios (Moreno) y sobre los
principales accesos del Partido y en relación a los diferentes núcleos de Partidos que
mantienen un rol característico entre sí además de una directa vinculación con la
centralidad máxima, CABA. Como son las vías del tren Sarmiento, las rutas
provinciales y nacionales o la autopista “Acceso Oeste” (que esta última se ve
claramente en el caso de los Barrios Cerrados de Francisco Alvarez). Mientras que en
las áreas más alejadas en tiempo de Moreno Centro o CABA se encuentra a los grupos
sociales de menores ingresos, que sufren de la segregación habitacional que se habló
anteriormente, lo que les implica mayores esfuerzos en sus traslados para realizar sus
actividades. Ya que, a mayor distancia del centro o lugar de trabajo, más elevado será el
costo de traslado entre éste y la vivienda. Suele ocurrir entonces que los sectores de
menos recursos son relegados a zonas de la ciudad menos valorizadas, en muchas
ocasiones alejadas del centro urbano donde se concentran los efectos útiles de
aglomeración. (L’Huillier, 2020)
El siguiente mapa nº29 mide el tiempo que tardan las personas que viven en cada zona
del Partido de Moreno para acceder caminando a 7 servicios esenciales: almacenes,
kioscos y supermercados; bancos; cajeros automáticos; espacios verdes públicos;
farmacias; hospitales públicos y educación secundaria pública.
Mapa 29: Distancia a Pie/Minutos a Servicios Básicos, en Moreno
Fuente: Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales - IDAES UNSAM
Mapa 30: Estructuración de Barrios Cerrados, Centros Urbanos y Nivel de

accesibilidad en relación al automóvil.
y Complejos
Visto estos mapas, se destaca que en el partido de Moreno existe fuerte dependencia del
transporte automotor (el trazado eléctrico del Ferrocarril Sarmiento solo llega a Moreno
Centro) para el rápido acceso y movilidad urbana a las áreas que reúnen las
concentraciones de funciones (actividades en el territorio y servicios), sobre todo para
generan la conectividad Norte-Sur. Se puede decir que los niveles de accesibilidad
veicular son determinantes, en la toma de decisiones de los desarrolladores al momento
de elección de la ubicación del proyecto, y también en los diferentes patrones de
segregación habitacional que se describieron anteriormente. Ya que respecto a Baer
(2011) la distancia física o absoluta en relación a ciertos elementos centrales de la
estructura urbana afecta a los mercados de suelo en el contexto metropolitano de la
RMBA.
A partir de los siguientes dos mapas (31 y 32) se consigue entender cuáles son los
sectores mejor interconectados por el transporte vehicular y a su vez ver como son los
patrones del desplazamiento poblacional. Por un lado, se observa una confluencia de
todo el tramado de recorridos de colectivos hacia Moreno Centro, que explica su
centralidad en el desarrollo de actividades dentro del partido, y por el otro se percibe y
comprueba que las localizaciones de mayores niveles de Accesibilidad coinciden con el
sector donde se agrupa la mayor cantidad de viviendas en oferta.
Mapa 31: Recorridos de Colectivos en el Partido de Moreno
Fuente: Openstreet.com
Mapa 32: Condiciones residenciales en relación al Nivel de

accesibilidad y al sistema público de pasajeros en Moreno.
Por otro lado, es posible observar grandes áreas fuera del acceso al servicio de
transporte, las cuales cuentan con condiciones de diferentes grados de segregación
territorial.
El mayor esfuerzo en movilidad de estas áreas y de los usos residenciales de este

espacio, habilita el surgimiento de otro tipo de renta, a partir la competencia entre
quienes demandan una vivienda ubicada en zonas centrales, a la que L’Huillier (2020)
se refiere como una renta por diferencial de vivienda, que también se suma y explica,
junto a las otras variables mencionadas, la aglomeración en los inmuebles en oferta
ubicados en las zonas céntricas del partido de Moreno. En palabras L’Huillier (2020),
quienes desean habitar cerca de la centralidad con bajos esfuerzos de movilidad, estarán
dispuestos a ceder una porción mayor de dinero a los propietarios del suelo o del
inmueble en estas zonas (independientemente de que compre o alquile la vivienda), que
toma la forma de renta diferencial. El autor dice que es diferencial porque la misma
disminuye a medida que se distancia del centro, o de la zona valorizada en términos
positivos por su ubicación privilegiada, mientras simultáneamente se eleva el costo en
movilidad.
A partir de esta dinámica particular que se genera entre el mercado del suelo, la
segregación socio-habitacional, los servicios de red pública, los diferentes niveles de
accesibilidad territorial, el segmento de la demanda que los desarrolladores
inmobiliarios tienen como objetivo y la búsqueda de los mismos por apropiarse de una
porción de la renta que deriva que de estas particularidades y oportunidades que ofrece
el espacio urbano y sus diferentes localizaciones (ej: código de zonificación), que
terminan influyendo en las ubicaciones de sus proyectos. Y sabiendo que, el
determinante en el potencial de desarrollo de un terreno, y por ende la disposición a
pagar por él, son las condiciones del entorno urbano, dado el supuesto teórico ricardiano
que sostiene que el precio de la tierra es determinado por el rendimiento económico del
producto (y no a la inversa).
Uno puede preguntarse, a partir de las características observadas de los Barrios

Cerrados que se encuentran dentro del partido de Moreno (Mapa 30), que tienen una
localización específica sobre los principales accesos del Partido y en relación a los
diferentes núcleos o centralidades (Mapa 32), que se encuentran servidos por cloacas y
agua de red, que sus habitantes presentan una excelente posición económica con gran
capacidad de pago (Mapa 27) lo cual genera una exclusiva segmentación de la oferta.
Lo que se traduce en que poseen gran cantidad de características consideradas
positivamente en la generación de renta inmobiliaria. ¿Porque no son poseedores de una
mayor participación en la oferta de vivienda?
Lo que significa que no son la principal elección de los constructores, lo cual produce
una baja concentración de construcciones para ser ofrecida en el mercado en relación a
sus amplios aspectos bien valorados por el mercado.
Dicha particularidad puede ser causa tal vez, entendiendo que se está en un contexto de
prácticas especulativas (el producto final deja de ser un fin en sí mismo), donde los
agentes capitalistas propietarios del suelo y sus particularidades, poseen el monopolio
del suelo al interior de los barrios cerrados. Por lo que poseen una mejor posición de
negociación con respecto a los desarrolladores inmobiliarios externos, en la
competencia por intentar apropiarse de una porción más o menos significativa de renta
urbana. Lo que desalentaría a los constructores a elegir estas ubicaciones para
desarrollar sus negocios.
Lo contrario sucedería en Moreno Centro, que aunque su suelo de carácter urbano es

escaso y no es reproducible (Baer 2011), en lo que respecta en la determinación de
precios para apropiarse de una mayor porción de las ganancias extraordinarias producto
de las características de las localizaciones, sus propietarios se encuentran más
fraccionados o con una menor concentración de capital (tierra), en comparación con los
grandes promotores inmobiliarios, lo que les otorga a estos últimos una mejor posición
de negociación para apropiarse de la mayor renta urbana posible, sumado a esto, el ya
mencionado, mayor nivel de edificabilidad que posee Moreno Centro (lo que
equivaldría a la mayor productividad). Y Cuantas más rentas urbanas sean pasibles de
ser captadas en una zona determinada, habrá una mayor probabilidad de incidencia de
prácticas especulativas y será también mayor la presión de los promotores inmobiliarios
para la realización de emprendimientos como los antes mencionados.
7.3.4 Estimación De Un Modelo Del Valor De La Vivienda En Moreno En El Año

2019.
En los apartados anteriores se mencionaron diferentes características del territorio de
Moreno, que en cuanto a la bibliografía consultada genera diferentes niveles de
valorizaciones externas o renta de localización de inmuebles de uso residencial. Que, de
acuerdo a las diferentes posibilidades de los promotores inmobiliarios, de apropiarse de
la mayor cantidad de rentas extraordinarias posible, termina determinando la
localización de la oferta de vivienda.
Como se indicó en apartados anteriores, el precio de una vivienda está determinado por
factores internos y externos a la misma. Los internos corresponden a características
propias del inmueble y los externos hacen referencia al entorno donde estos se insertan,
siendo las cualidades especiales vinculadas a la localización y la escasez del suelo
servido, los principales factores que explican un precio diferencial en la ciudad. Y es de
estas valorizaciones por factores externos, la que atrae y de las cuales busca apropiarse,
el promotor inmobiliario. Dado que es el elevado precio del producto (vivienda), que a
su vez es producto de las mejores localizaciones, lo que permite apropiarse de estas
sobreganancias o renta urbana, a partir de prácticas especulativas. (Baer, 2011)
A partir del Mapa 33 se puede realizar una comparación aproximada del precio de venta
del metro cuadrado construido, de un bien con diferentes características como es la
vivienda, según su ubicación en el territorio de Moreno.
Mapa 33: Precio en Dólares del m² construido de viviendas en venta, en Moreno

Para el Año 2019
.
Fuente: Base de Datos del CEDET, UNM
Si bien se puede observar, a simple vista, una gran heterogeneidad en el precio de venta
de la vivienda en todo el territorio incluso en el Centro de Moreno, es en la centralidad
del partido (donde se ubica el centro político administrativo) donde parece predominar
en mayor medida los valores más elevados por m². Y a medida que uno se aleja de las
diferentes centralidades y accesos (Moreno Centro, Caba), comienzan a predominar los
valores más bajo por m², a excepción de los puntos ubicados en los barrios cerrados de
Fco. Álvarez que son de los más elevados en el partido. Lo que nos hace suponer que el
precio promedio por metro cuadrado construido en el centro de la localidad de Moreno
será mayor que en el resto de las localidades.
Esto se logra observar a partir de una comparación simple entre dos histogramas de
frecuencia de los precios por m² (grafico 13 y 14), de las dos localidades mejor servidas
del partido y con mayor cantidad de viviendas en venta (en su mayoría concentradas a
los alrededores de sus Centros y Subcentros Urbanos: Moreno y Paso del Rey).
Gráfico 13: Distribución Por El Precio del M² Construidos, Según Las Vivienda En
Venta En La Localidad De Moreno
Fuente: Elaboración propia, Según Base de Datos del CEDET, UNM.
Gráfico 14: Distribución Por El Precio del M² Construidos, Según Las Vivienda En
Venta En La Localidad De Paso Del Rey.
Fuente: Elaboración propia, Según Base de Datos del CEDET, UNM.
Como se obtiene de observar ambos Histogramas, mientras que en Moreno el 60% de

las viviendas se encuentra por encima de los u$d 1590 por m² construido, con una
distribución de la muestra donde la mayor cantidad de casos se encuentra en el centro
del histograma (similar a lo que en estadística se denomina “distribución normal de la
muestra”).Por su parte, en Paso del Rey el 78% de las viviendas se encuentra por debajo
de los u$d 1521 por m² construido, con una mayor cantidad de casos acumulados a la
izquierda del gráfico (entre u$d 500 y u$d 921). Lo que nos permite decir que el precio
promedio por m² construido en toda la localidad de Moreno es mayor que en Paso del
Rey. Si se calcula el promedio del precio por m² construido por localidad, se observa
que en Moreno es de u$d 1635 por m² construido (337 observaciones) y en Paso del
Rey es de u$d 1176 por m² construido (35 observaciones), en trujuy es de u$d 536,14
por m² construido (23 observaciones), en La Reja es de u$d 713 por m² construido (15
observaciones), en Fco. Alvarez es de u$d 642 por m² construido (10 observaciones) y
en los Barrios Cerrados es de u$d 2066 por m² construido (61 observaciones).
Las viviendas son productos diferenciados, y sus precios se describen completamente

mediante un vector de características observadas. Para poder analizar y comprobar las
valorizaciones que surgen de la ubicación de la vivienda, más allá de lo que se puede
hacer observando el mapa 33, se realizó un modelo econométrico mediante la
metodología de precios hedónicos de Rosen (1974), con datos de corte transversal que
en su mayoría están representados en el mapa 33, que permite considerar cuáles son los
principales determinantes del precio de un inmueble del partido de Moreno en el año
2019,
El trabajo ha requerido la revisión de la literatura de varios autores como Verges (2012)

entre muchos otros que coinciden, en su mayoría, en que las variables determinantes en
el precio de la vivienda son los m2 y la localización, centrando su investigación
principalmente en el modelo de precios hedónicos de Rosen (1974).Este último autor
definió como conjunto de precios hedónicos al vínculo existente entre los precios de los
bienes y las características de los mismos, estableciendo relaciones funcionales entre
ambos. Can (1992) estandarizó las características de las viviendas al dividirlas en dos
grupos: uno asociado a las características estructurales y el otro asociado a las
características de las localizaciones.
Los coeficientes obtenidos por la aplicación de esta técnica, son definidos como precios
implícitos asociados a cada atributo individual de la vivienda y que son mostrados a
través del precio total observado de la vivienda, el cual viene definido por un conjunto o
lote de atributos. Los precios implícitos de cada atributo o característica del bien son
estimados mediante un análisis de regresión lineal múltiple por medio de mínimos
cuadrados ordinarios (MCO), que tiene como variable endógena o dependiente (Y) el
precio final del bien y como variables explicativas el conjunto de atributos que se
observaron y se disponían.
Ej: P𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎= 𝛽0 + 𝛽1 𝑚2𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡 + 𝛽2𝑍𝑜𝑛𝑎 + 𝛽3 𝑛ºambientes + 𝜀𝑖

Se entiende por Econometría, la disciplina que integra la teoría económica, las
matemáticas y las técnicas estadísticas, con el objeto de contrastar hipótesis sobre
fenómenos económicos, aportar estimaciones numéricas de los coeficientes de las
relaciones económicas (en nuestro caso: precio de la vivienda en función de sus
atributos, exógenos y endógenos) y así ver como influyen las diferentes características
de manera individual al precio de la vivienda, mientras las demás variables permanecen
iguales.
A continuación, se exponen dos posibles versiones, de los resultados obtenidos, luego

de aplicar técnicas econométricas, antes mencionadas, a los datos de corte transversal
que se tienen de la oferta de vivienda en venta.
Tabla 6: Resumen de las variables:
Y = PREDOL Precio en dólares de la oferta
BARRIO
CERRADO
FCO. ALVAREZ
Variables binarias de la ubicación del
LA REJA inmueble por localidad, en base a moreno
PASO DEL REY
TRUJUY
Residuos de la correlación de
los M2_CONST con
ambientes y tipología, que se
rM2_CONST Metros cuadrados construidos muestra en el anexo. Para

evitar interrelación entre las
variables explicativas.
Incluida para capturar la
posible relación no
Metros cuadrados construidos elevados
M2_CONST^2 estrictamente lineal entre
al cuadrado
dicha variable y el precio del
inmueble.
_2AMBIENTES
_3AMBIENTES
_4AMBIENTES Variables binarias de la cantidad de

ambientes por inmuebles, con base
_5AMBIENTES inmuebles de un ambientes
_6AMBIENTES
_7AMBIENTES
Variable binaria de la condición del

BUEN_ESTADO inmueble, 1’ si está en buen estado o
reformado, ‘0’ en otro caso.
C constante Representa las características

tomadas como base
variable binaria del momento de

EN_CONSTRUCC
construcción, 1’ si está en construcción, ‘0’
IÓN
si está finalizada la construcción.
DEPTO Variables binarias de la tipología del

inmueble con base a casa
DORMI
DÚPLEX
COCHERA variable binaria , 1’ si cuenta con cochera,
‘0’ si no.
LOTESIZE Tamaño del lote en m2
Fuente: elaboración propia
La siguiente tabla número 7 (a), representa una regresión lineal múltiple entre el precio
de la oferta y variables independientes qué son localidad, m2, cantidad de ambientes,
condición del inmueble, si está en construcción o no, tipología, si tiene cochera y la
medida del lote. Luego se encuentra la tabla número 7 (b) que es la misma regresión,
pero con los coeficientes de interacción entre la ubicación y los m², teniendo como base
a moreno.
Tabla 7 (a) Estimación del precio de la vivienda en el Partido de Moreno Año

2019.
Dependent Variable: PREDOL
Method: Least Squares
Date: 09/09/21 Time: 14:33
Sample: 1 487
Included observations: 486
White-Hinkley (HC1) heteroskedasticity consistent standard errors

and
covariance
Coeffici
Variable ent Std. Error t-Statistic Prob.
BARRIO 18858.6
CERRADO 2 5884.462 3.204817 0.0014
-
38992.3
FCO. ALVAREZ 9 14868.51 -2.622481 0.0090
-
58658.4
LA REJA 4 15455.51 -3.795309 0.0002
-
23796.1
PASO DEL REY 7 7280.044 -3.268685 0.0012
-
58743.2
TRUJUY 4 9645.950 -6.089938 0.0000
1954.38
rM2_CONST 3 220.5639 8.860846 0.0000
-
3.18905
M2_CONST^2 1 0.530090 -6.016057 0.0000
15272.7
2 AMBIENTES 8 3357.639 4.548666 0.0000
3 AMBIENTES 58392.6 5073.521 11.50930 0.0000

7
113382.
4 AMBIENTES 5 13213.00 8.581131 0.0000
157761.
5 AMBIENTES 3 21941.94 7.189943 0.0000
288421.
6 AMBIENTES 0 26438.71 10.90905 0.0000
268806.
7 AMBIENTES 6 36447.14 7.375244 0.0000
19960.8
BUEN ESTADO 1 3652.519 5.464944 0.0000
87804.2
C 1 12860.98 6.827179 0.0000
-
EN 18756.8
CONSTRUCCIÓN 2 5049.060 -3.714914 0.0002
-
34949.9
DEPTO 1 11907.02 -2.935236 0.0035
12059.0
DORMI 3 17125.95 0.704138 0.4817
DUPLEX - 13241.49 -3.543670 0.0004

46923.4
7
16256.3
COCHERA 8 3992.621 4.071607 0.0001
35.4092
LOTESIZE 2 9.246511 3.829468 0.0001
0.69337 Mean dependent 98444.

R-squared 9 var 10
0.68019 62231.
Adjusted R-squared 1 S.D. dependent var 79
35193.0 Akaike info 23.817

S.E. of regression 9 criterion 34
5.76E+1 23.998
Sum squared resid 1 Schwarz criterion 22
-
5766.61 Hannan-Quinn 23.888
Log likelihood 3 criter. 40
52.5766 1.9694
F-statistic 1 Durbin-Watson stat 96
0.00000 38.964
Prob(F-statistic) 0 Wald F-statistic 69
Prob(Wald F- 0.00000
statistic) 0
Fuente: elaboración propia, en base a datos del CEDET-UNM

Otro análisis que se puede hacer es incluir en el modelo variables de interacción entre la
localidad y los metros cuadrados construidos, esto es lo que se hace en la siguiente tabla
7 (b). Estos términos nos permiten observar cuanto añaden los metros cuadrados de
construcción en cada localidad, en comparación con Moreno.
Tabla 7 (b) Estimación del precio de la vivienda en el Partido de Moreno Año

2019.
Dependent Variable: PREDOL
Date: 09/09/21 Time: 15:09
Sample: 1 487
White-Hinkley (HC1) heteroskedasticity consistent standard errors and
covariance
Coeffici Std. t-
Variable ent Error Statistic Prob.
20518.4 5540.56 3.70330

BARRIO CERRADO 1 3 8 0.0002
- -
46142.8 15997.8 2.88431
FCO. ALVAREZ 4 8 0 0.0041
- -
47392.0 14372.6 3.29738
LA REJA 4 0 7 0.0011
- -
22604.6 6400.16 3.53189
PASO DEL REY 8 6 0 0.0005
- -
72962.6 9463.64 7.70978
TRUJUY 4 7 0 0.0000
2437.83 253.480 9.61743

rM2_CONST 5 7 7 0.0000
- -
2.38117 0.77067 3.08972
M2_CONST^2 6 4 9 0.0021
15829.8 3334.00 4.74800

2 AMBIENTES 9 6 9 0.0000
57534.9 5181.81 11.1032

3 AMBIENTES 4 7 4 0.0000
105150. 12363.4 8.50493

4 AMBIENTES 1 2 9 0.0000
140908. 22054.7 6.38902

5 AMBIENTES 4 7 0 0.0000
273383. 33904.5 8.06332

6 AMBIENTES 5 9 1 0.0000
317463. 43321.8 7.32802
7 AMBIENTES 2 1 4 0.0000
20682.0 3532.93 5.85408

BUEN ESTADO 8 2 3 0.0000
89536.0 13298.7 6.73268

C 9 1 9 0.0000
- -
rM2_CONST*BARRIO 579.611 544.119 1.06522
CERRADO 4 9 7 0.2873
- -
rM2_CONST*FCO. 789.651 530.689 1.48797
ALVAREZ 9 5 3 0.1374
- -
2166.32 462.395 4.68499
rM2_CONST*LA REJA 3 9 5 0.0000
- -
rM2_CONST*PASO DEL 1258.36 332.282 3.78702
REY 0 4 1 0.0002
- -
1346.69 255.067 5.27974
rM2_CONST*TRUJUY 0 2 7 0.0000
- -
18617.4 5016.54 3.71120
EN_CONSTRUCCIÓN 3 9 3 0.0002
DEPTO - 12242.2 - 0.0016

38758.6 3.16597
8 5 6
8985.32 17148.8 0.52396

DORMI 5 8 0 0.6006
- -
51325.4 13631.8 3.76510
DUPLEX 4 7 5 0.0002
12717.0 3707.81 3.42980

COCHERA 7 2 4 0.0007
23.4484 7.30469 3.21005

LOTESIZE 8 6 6 0.0014
0.73192 Mean dependent 98444.

R-squared 7 var 10
0.71735 S.D. dependent 62231.

Adjusted R-squared 8 var 79
33084.9 Akaike info 23.703

5.04E+1 Schwarz 23.927

Sum squared resid 1 criterion 51
-
F-statistic 50.2379 Durbin-Watson 2.0357

9 stat 90
0.00000 43.466
Prob(F-statistic) 0 Wald F-statistic 06
0.00000
Prob(Wald F-statistic) 0
Fuente: elaboración propia, EN BASE A DATOS DEL CEDET-UNM
El objetivo del modelo no es predecir el valor de la vivienda, sino, sacar conclusiones

de los coeficientes, que nos permiten ver como influyen las diferentes características de
manera individual en el precio de la vivienda, mientras las demás variables permanecen
constantes. Si se analizan las variables qué representan las localidades, sus coeficientes
representan cuánto más o menos valdría la misma vivienda ubicada en la respectiva
localidad de la variable, respecto al grupo base o coeficiente "c", cuando el resto de las
variables permanece constante. En otras palabras, indica el valor que añade o resta, al
precio en dólares, la ubicación de la vivienda, en comparación la ubicación de la
localidad de Moreno.
Se debe aclarar que, si bien la ubicación de las viviendas está dada de una forma muy
amplia, como es la localidad dentro del partido. Se consigue decir que, en la localidad
de Moreno y Paso del Rey, se ve sobrerrepresentada lo que es la localización céntrica
(donde está la mayor cantidad de viviendas en venta). Por lo que se puede decir que los
valores de “Moreno” (c) y “Paso del Rey” representan en mayor medida los valores de
estas localizaciones céntricas, donde hay una mayor acumulación de casos en la
muestra.
De su análisis surge que luego de los barrios cerrados, Moreno centro es la segunda
localización que a partir de su entorno más valor le añade a la vivienda, seguido de Paso
del Rey. Ya que, según la muestra, suponiendo que el resto de las variables permaneció
constante, una vivienda ubicada en un barrio cerrado, vale aproximadamente $18858,62
(tabla 7 a) o $20518,41 (tabla 7 b) más qué si la misma estuviera ubicada en la localidad
de Moreno. Pero también se está en condiciones de decir que por fuera de estos entornos
privados que se promocionan a sí mismos como más seguros y tranquilos, es Moreno el
que le añade más valor al precio final de la vivienda ($ 22604.68 más que Paso del Rey
o $ 46142.84 más que Fco. Álvarez, etc.)
Por lo que se puede comprobar, que la concentración de los aspectos del territorio, que
se mencionaron anteriormente con una connotación positiva para la ubicación y
valoración de proyectos residenciales. Efectivamente generan una valoración sobre las
viviendas, que se benefician de estos factores externos provenientes de la localización.
Ya que como se vio en los apartados anteriores, estos aspectos positivos del territorio, se
encuentran en su mayoría distribuidos dentro del partido de Moreno, entre el Centro
Urbano de Moreno y Paso del Rey, y los diferentes barrios cerrados del partido. Lo que
les da un diferencial respecto a las otras ubicaciones.
Además, por otro lado, cuando se analiza el conjunto de variables que engloban el
aporte en dólares de 1 m2 adicional al precio final, en la regresión de la tabla n°7 (b),
las cuales son, rM2_CONST, M2_CONST^2 y rM2_CONST*ubicación. Se puede decir
que es en Moreno, la ubicación donde cada metro cuadrado adicional le añade más valor
al precio final del inmueble en comparación con las otras ubicaciones.
Por lo que se puede probar en parte, por qué en el centro de Moreno hay una mayor
construcción de viviendas para vender en el mercado. Allí se encuentran los mayores
precios del producto final que permite el entorno de esta ubicación lo cual, además de
sus mayores niveles de edificabilidad, les posibilita a los promotores inmobiliarios
obtener un mejor margen de ganancia. Y es lo que explicaría la mayor cantidad de
viviendas para la venta o lo que Topalov (1979) denomina como “una multitud de
procesos privados de apropiación capitalista”. Ya que el costo de construir 1 m² en las
diferentes ubicaciones seria el mismo pero lo que la ubicación le añade al precio final de
venta de ese m² no lo es. Esto es sin tener en cuenta el valor por el cual se obtiene el
terreno en la negociación con los propietarios bien ubicados. Dado que, como Topalov
(1979) señala, existe una competencia por la renta del suelo urbano entre el propietario
del suelo y los promotores inmobiliarios, es decir, el agente que compra el terreno y
concibe un proyecto inmobiliario sobre el mismo, a los fines de obtener una parte de la
sobreganancia.
Si se toma el ya antes mencionado supuesto teórico Ricardiano, que sostiene que el

precio de la tierra es determinado por el rendimiento económico del producto que se
obtiene sobre ella (y no a la inversa), los mayores precios en el mercado de la vivienda
(el producto) y productividad del suelo (nivel de edificabilidad), tienen su contrapartida
en el mercado de suelo y su valor. Para ver esto, se pueden incluir los datos recopilados
sobre el precio del suelo por Gambino (2013) para Moreno, y utilizarlo junto con los
coeficientes de las estimaciones anteriores, para reforzar el análisis hecho del precio
final de los hogares, de acuerdo a su localización. Y ver como esto agudiza la
concentración territorial de la oferta de vivienda, dado que la dinámica del capitalismo
necesita circular a través de la construcción del espacio urbano, lo cual supone la
inversión en zonas específicas de la ciudad que permiten obtener una mayor rentabilidad
(Harvey, 2008).
Mapa 34: Precios de mercado en US$ por m² . Moreno, 359 casos, marzo 2010 –
marzo 2012
Fuente Gambino (2013)

En el mapa 34 se muestra la ubicación de las 359 parcelas, agrupadas según sus precios
de mercado en US$ por m2, mientras que el Mapa 35. refleja estos mismos valores, pero
a través de áreas con gradientes de color y sin urbanizaciones privadas.
Según se puede observar en el mapa Nº 34, los mayores valores en la estructura de

precios actuales del suelo en Moreno se encuentran en el área central, alrededor del
principal núcleo urbano de la ciudad. También se encuentran en la zona de las
urbanizaciones privadas San Diego y Banco Provincia en Francisco Álvarez, y en la
localidad de Trujui, cerca del límite con el Partido de San Miguel.
Según Gambino (2013) En los mapas 34 y 35 se puede ver que los precios del suelo son
elevados en las cercanías de la Autopista del Oeste en Paso del Rey y en la zona
conocida como "Cruce Castelar", que son importantes núcleos comerciales y de
servicios, pero no son zonas residenciales valoradas.
De acuerdo a un resumen de valores promedio del precio por m² para Moreno 2010-
2012 realizado por Gambino (2013), la autora encontró que los terrenos con los precios
más altos se encuentran en áreas urbanizadas céntricas con desarrollo comercial y de
servicios, como en las zonas cercanas a las estaciones de tren de Moreno, La Reja,
Francisco Álvarez y el Cruce Castelar en Trujui. El precio promedio de estos terrenos es
de US$ 66,69 por metro cuadrado. También se encontraron terrenos en urbanizaciones
privadas en las localidades de Francisco Álvarez, La Reja y Moreno, con un precio
promedio de US$ 100,24 por metro cuadrado, siendo estos los valores más altos en la
base de datos de la autora.
Si se observa el mapa 35 por gradientes de colores (sin barrios privados), se ve como la

zona más amplia y con los mayores precios del suelo se encuentran en el área central de
la ciudad.
Mapa 35: Áreas de valor en US$ por m2 (sin urbanizaciones privadas). Moreno,
314 casos, marzo 2010 - marzo 2012
Fuente Gambino (2013)
El análisis indica que la oferta formal de viviendas se concentra en el área de la ciudad

con los precios más altos por metro cuadrado construido y suelo, debido a factores
como la centralidad, la accesibilidad, la normativa de zonificación y la demanda
locacional. En ciudades con escasez de suelo y una concentración de actividades
económicas, la construcción en densidad es más rentable. Además, la construcción en
altura es rentable cuando hay gente dispuesta a pagar más por viviendas de menor
tamaño cerca de nodos de empleo, ocio, educación, servicios, etc. Estos factores
explican la tendencia del mercado inmobiliario formal a concentrar la oferta de
viviendas en Moreno Centro en busca de mayores ganancias y un proceso de
densificación habitacional.
En cuanto a la construcción en densidad y altura, se menciona que estas prácticas son

más rentables en ciudades con escasez de suelo y una concentración de actividades
económicas. La construcción en altura es rentable cuando existe gente dispuesta y capaz
de pagar más por viviendas de menor tamaño, a cambio de estar más cerca de nodos de
empleo, ocio, educación, servicios, etc.
8. Conclusiones
En 2019, los datos analizados para Moreno muestran un predominio de departamentos

pequeños en venta y alquiler, buscando principalmente ocupar el menor espacio posible
por unidad de vivienda. Estas características constructivas de la oferta se vieron
influenciadas por las particularidades de la demanda, que termina influyendo en las
decisiones que toman los desarrolladores inmobiliarios, para sostener el nivel de ventas.
Cabe decir también que esto sucede, en parte, porque el negocio para el constructor
también está en lograr la mayor cantidad de departamentos por edificio con el menor
volumen constructivo posible. En otras palabras, el objetivo es ocupar el menor espacio
posible por unidad de vivienda para mantener el nivel de ventas.
La mayor incidencia de la vivienda tipo departamento en Moreno está relacionada con

la dinámica territorial de los mercados de suelo. La mayor parte de la oferta se
encuentra en zonas céntricas con mayor potencial inmobiliario de la localidad que, por
normativa, soportan una mayor edificabilidad en los parámetros FOT y, por lo tanto,
cuenta con el mayor potencial inmobiliario de densidad y verticalización habitacional.
Esto resulta en una maximización de la rentabilidad para los agentes inmobiliarios,
expresada en la magnitud y características del producto edificado.
La mayor edificabilidad en zonas céntricas de Moreno se debe a la normativa vigente y

a la mayor provisión de servicios (cloacas, agua, autopistas, transportes) que mejoran la
calidad habitacional. Esto eleva los precios de mercado y genera un efecto de
segregación habitacional, atrayendo a la población de mayor poder adquisitivo como
localización residencial o de inversión (excluyendo a los barrios cerrados). Los negocios
inmobiliarios tienen como objetivo este segmento de la demanda y desarrollan sus
actividades en estas ubicaciones.
Como se pudo observar, a lo largo de los diferentes apartados y de la bibliografía

consultada, los principales agentes que influyen en la oferta de vivienda son los
desarrolladores inmobiliarios o constructores, guiando su actividad por las ganancias
pasibles de ser obtenidas. Como se mostró en los mapas de ubicación de la oferta
(alquiler y venta) esto llevo a un proceso de densificación habitacional en las
proximidades del centro político administrativo del partido de Moreno,
aproximadamente en un radio de 1.6 km de éste (al menos, es lo que se pudo ver desde
la oferta de viviendas). Aprovechando la mayor productividad constructiva y las
características diferenciales del suelo, connotadas positivamente por la demanda, como
los mayores niveles de accesibilidad, les permite obtener mayores ganancias que en
otras partes del Municipio.
Este proceso y sus particularidades se pueden resumir en tres puntos: 1) El primero es

que, el principal producto del mercado inmobiliario de Moreno en el año 2019, son
departamentos y construcciones verticalizadas. 2) Por otro lado la dinámica de la oferta
en Moreno no siguió una lógica por su valor de uso, sino la lógica del mercado de
densificación por su valor de cambio, ya que como se pudo ver, las áreas con menor
disponibilidad de viviendas en oferta son las de mayor densidad poblacional y déficit
habitacional, y con menor valor de mercado. 3) Asimismo, esto se relaciona con los
principales efectos socio-espaciales de los centros urbanos que son los patrones de
segregación urbana que se observa en Moreno, que se logra diferenciar entre las áreas
que cuentan con mayor y menor oferta de viviendas. Este proceso de segregación
residencial de los grupos de altos ingresos es, en buena medida, impulsado y
capitalizado por las grandes empresas promotoras e inmobiliarias. Dado sus ingresos,
dichos grupos tienen la opción no sólo de comprar una vivienda sino también tienen la
opción de segregar sus lugares de residencia y servicios, respecto a otros grupos
sociales, gracias a su capacidad de pago.
Por lo que se puede decir, que la concentración de la actividad de empresas

inmobiliarias en el área céntrica de Moreno en 2019, se vincularía a un distanciamiento
en los precios y rentas de la tierra y la vivienda por m², entre las distintas zonas. Se cree
que los factores de cierta importancia que influyen en la diferenciación de los precios
por áreas del Municipio, como se mostró, son los vinculados a la calidad urbana de los
distintos sectores y que se acumulan en el mencionado radio de aproximadamente 1.6
Km. Por lo que las diferencias regionales de inversión se van acumulando,
constituyendo relativamente una base del distanciamiento en los precios de las
viviendas. Es el caso, por ejemplo, de la distribución de las inversiones públicas, en
obras de infraestructura urbana. Se trata de factores de “stock” como la distribución de
inversiones públicas en obras de infraestructura urbana, que como se vio por ej: las
inversiones en cloacas, se concentró en las áreas próximas al centro de Moreno. La
concentración de recursos instalados en el territorio y las decisiones del mercado en
busca de ganancias extraordinarias, básicamente a través de la máxima construcción en
la menor superficie, terminan desembocando en la concentración o densificación de
oferta habitacional que se observa en Moreno.
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title=Vivienda_unifamiliar&oldid=136603033.
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http://www.capba3.org.ar/index.php
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estudios_de_las_obras_financiadas_por_el_BID
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Observatorio Del Conurbano, Universidad Nacional de General Sarmiento,

observatorioconurbano.ungs.edu.ar,
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http://lasocialinformacion.blogspot.com/
El Reporte Inmobiliario reporteinmobiliario.com/market/analytics/
10. Anexos
A continuación, se muestra cómo se calcularon los valores de la variable rM2_CONST,
la cual es la parte de los metros cuadrados construidos que no se correlaciona con la
cantidad de ambientes o con la tipología de la vivienda
Resumen variables
Y= M2_CONST^2 Metros cuadrados construidos.
_2AMBIENTES
_3AMBIENTES
Variables binarias de la cantidad de
ambientes por inmuebles, con base
_4AMBIENTES
inmuebles de un ambientes. Sus coeficientes
muestran, cuantos metros cuadrados añade
_5AMBIENTES
esa cantidad de ambientes a una casa de 1
ambiente
_6AMBIENTES
_7AMBIENTES
DEPTO
Variables binarias de la tipología del
inmueble con base a una casa. Cuanto mas
DORMI
chico o mas grande es una de estas tipologías
respecto a una casa
DUPLEX
C Constante
Esta tabla sirve para explicar los valores de la la variable rM2_CONST, las diferencia
entre valores de M2_CONST que están por sobre lo que indica la regresión según sus
características, van de manera positiva en la variable rM2_CONST, y los que están por
debajo de lo que indica el modelo siguiente van de manera negativa. Si vemos el
ejemplo del caso de, que es un departamento de dos ambientes, de 50 m² construidos,
rM2_CONST pasa a ser 2,15 m², ya que a la cantidad de metros cuadrados construidos
reales del caso se le resta lo que la regresión del modelo estima, la cuenta seria 50-
(63,10+12,19-27,46)= 2,15. En resumen, en la variable rM2_CONST, va la parte de los
metros cuadrados construidos, de la muestra, no explicada por la cantidad de ambientes
o la tipología, a esto en estadística se le llama error o residuo del modelo.
Tabla: para calcular rM2_CONST
Dependent Variable: M2_CONST
Date: 09/04/21 Time: 19:15
Sample: 1 487
Coeffici
Variable ent Std. Error t-Statistic Prob.
12.1997
_2AMBIENTES 2 2.765314 4.411695 0.0000
35.2879
_3AMBIENTES 1 2.940372 12.00117 0.0000
65.5261
_4AMBIENTES 2 4.169066 15.71722 0.0000
110.340
_5AMBIENTES 4 6.854898 16.09658 0.0000
148.790
_6AMBIENTES 3 7.521200 19.78278 0.0000
512.712
_7AMBIENTES 1 12.37478 41.43201 0.0000
-
27.4640
DEPTO 6 3.642789 -7.539295 0.0000
-
27.6696
DUPLEX 3 4.591611 -6.026127 0.0000
-
17.4353
DORMI 8 6.931126 -2.515519 0.0122
63.1092
C 4 4.236622 14.89612 0.0000
0.86130 Mean dependent 68.207

R-squared 5 var 49
Adjusted R- 0.85868 54.959
squared 2 S.D. dependent var 20
20.6604 Akaike info 8.9146

203181. 9.0008
Sum squared resid 8 Schwarz criterion 13
-
328.442 1.9056
F-statistic 2 Durbin-Watson stat 95
0.00000
Prob(F-statistic) 0

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