SESION 2 Catedra Promocion Inmobiliaria

Maestría en Arquitectura
Promoción Inmobiliaria en tiempos de crisis económica
SESION #2
Etapas y procesos en un Desarrollo Inmobiliario
Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

PASO 1
ANÁLISIS MACROECONÓMICO Y MICROECONÓMICO DEL SECTOR INMOBILIARIO A
NIVEL NACIONAL Y DEL SECTOR DE INTERÉS

Es primordial saber qué es la Macroeconomía.
“La macroeconomía estudia el funcionamiento global de una economía como un todo, sin hacer hincapié en el
comportamiento específico de distintos sectores o agentes en cada mercado por separado. Es decir, el objeto principal de la
macroeconomía es explicar la evolución de los agregados económicos, como el producto interior bruto, el nivel general de
precios o la tasa de desempleo. Estos agregados son el resultado de agrupar los comportamientos de distintos agentes
individuales en diferentes mercados”.
- Esto quiere decir que la macroeconomía se basa en variables globales que afectan a un país de manera genérica
independientemente del sector de cada empresa como son el PIB (producto interior bruto), el IPC (Índice de precios de
consumo), la demografía de un país, etc.
Son factores que afectan a todos los negocios y saber interpretarlos puede ayudar a:
 Establecer correctamente el momento de empiece del negocio

 La creación de nuevas líneas de negocio
 La tendencia del país y un primer análisis de nichos de mercado
 Establecer el público objetivo de nuestro negocio

•PIB (Producto interior bruto)
- Es un indicador económico que refleja la producción total de bienes y servicios asociada a un país durante un determinado
periodo de tiempo.
- Este indicador se emplea a nivel internacional para valorar la actividad económica o riqueza de cada país.
- Es un indicador claro de cómo se encuentra el país.
•IPC (Índice de precios de consumo)

- Es una medida estadística de la evolución de los precios de los bienes y servicios que consume la población residente
en viviendas familiares en cada país.
- El conjunto de bienes y servicios, que conforman la canasta básica. El IPC sirve para conocer cuánto está subiendo los
productos que las familias consumen habitualmente y poder contrastar que el salario está acorde con la subida de los precios.
•EPA (Encuesta de Población Activa) – Tasa de Paro

- Se trata de una investigación continua y de periodicidad trimestral dirigida a las familias, cuya finalidad principal es obtener
datos de la fuerza de trabajo y de sus diversas categorías (ocupados, parados), así como de la población ajena al mercado
laboral (inactivos).
•Demografía
- Es la clasificación de la población de un país por sexo y por edad. Es importante conocer este dato como primera estimación
del público objetivo al que nos queremos dirigir.

ENTORNO ECONÓMICO MUNDIAL
Recuperación de la economía mundial

generalizada después de la pandemia,
mejoramiento de la confianza de
consumidores y empresa, aunque existen
incertidumbres relativas a la inflación y
aumento de precios de materias primas

Es primordial saber qué es la Microeconomía.
- Es un campo de estudio que analiza la conducta económica de los llamados “agentes individuales”, pertenecientes a la
microeconomía. Los cuales serian estos; consumidor, empresa, trabajadores, inversionistas y el mercado.
- Otro de los objetos para analizar por la microeconomía seria la conocida como ley de oferta y demanda.
Segmentos de la Microeconomía:
• El consumo: Este segmento está capacitado para pronosticar cual producto o servicio elegiría un usuario de todos los
existentes. Además de la amplia variedad que tiene para elegir.
• La producción: Funciona para analizar el sector productivo empresarial. Se analiza si el sector productivo tiene la
capacidad de brindar atención al público en demanda, a determinar la situación presente en la empresa y proceder a
mejorarla.
• Los mercados: Este segmento está enfocado a analizar la cantidad y calidad de lo producido, así como también de los
bienes y servicios en su totalidad. Básicamente analiza cuanta competencia existente de un mismo producto o servicio
dentro de un sector económico específico.

• La economía de bienestar: Su enfoque en la microeconomía es garantizar el buen funcionamiento del bienestar social, al
igual que preocuparse por tener eficacia e igualdad en la aplicación de leyes y programas a todos los sectores socio
económicos de un sector.
• La teoría de juego: Este es otro agente de análisis para la microeconomía, siendo esta de gran relevancia. Ya que esta es
dirigida a analizar eficazmente la conducta de distintos agentes en un sector económico. Siendo así toma en cuenta sus
decisiones para llegar alcanzar los objetivos que se plantean. La teoría se estaría usando para analizar los oligopolios, al
igual que en la competencia imperfecta. Esto quiere decir, áreas de la economía que están “tomadas” o “blindadas” por
ciertas empresas o ciertos beneficios a dedo para algunos actores de un segmento específico.
Con el análisis de estos segmentos microeconómicos, se debe poder llegar a una previa conclusión de
si el área que estamos analizando puede o no ser apta para una inversión inmobiliaria.

PERSPECTIVA ESTRUCTURAL SOBRE CONSTRUCCIÓN DE
Mirada desde el déficit habitacional y las oportunidades de demanda

VIVIENDA EN GUATEMALA
Se requerirá la construcción de más de un millón de viviendas urbanas

en los próximos 10 años

PASO 2
ANÁLISIS DEL ENTORNO Y
ESTUDIO DE MERCADO

UBICACIÓN DEL PROYECTO DENTRO DE LA CIUDAD
Una centralidad secundaria de la ciudad, con características socioeconómicas
variadas

UBICACIÓN DEL PROYECTO DENTRO

DEL SECTOR
Localizado en la Colonia XXXXXX

ANALISIS DE DOTACION URBANA
Una zona en pleno crecimiento y transformación

ESTUDIO DE MERCADO
El objetivo de todo estudio de mercado, es analizar la oferta y demanda existente de un producto

dentro de un nicho específico; según los resultados que se obtengan, permitirá la toma la decisión,
si debe o no entrar en el mercado, para así tener su propio producto o servicio.
Ejemplo: Producto Residencial

Método utilizado: Investigación Primaria
“La investigación de mercado primaria es un proceso en el que los desarrollos, organizaciones o empresas se ponen en contacto con los
consumidores finales o emplean a un tercero para llevar a cabo estudios relevantes para recopilar datos”. (Encuestas o Testeo)
El tamaño de la muestra o banco de información suministrada considera a una población de más de 18,550 encuestados en el rango de
los 22-65 años de edad categorizados en un sector de muestra objetivo que oscila entre C- y C+ de nivel socio económico y de poder de
adquisición.



Tamaño del Mercado “Vivienda Vertical” - Zona 11
Del universo potencial de

demanda en el sector
equivalente a 7,743 unidades
residenciales de 1, 2 y 3
dormitorios y con un factor de
conversión del 20%, se definen
1,550 potenciales “prospects”
para la colocación de las 42
unidades de “Residencia
Navarra” lo cual brinda un
porcentaje alto de probabilidad
de absorción del producto.

Análisis de la Competencia
1. Vertical Once / $1,780 x m2 (C+)
2. Museo San Mateo / $1,335 x m2 (C-)
3. Parque Mateo / 1,301 x m2 (C-)
4. Tribeca Torre 1 / $1,815 x m2 (C+)
Precio promedio por M2

Proyecto XXXXX= $1,560 venta

Conclusiones para producto inmobiliario “Residencial”
a. Que existe un potencial considerable en demanda para el sector de la zona XXXXX de la Ciudad de Guatemala para proyectos residenciales verticales.
b. La competencia no se ha instalado aún fuertemente en la zona de la propiedad a desarrollar. Se ha identificado un único proyecto cercano en la zona.
c. Que el estrato socioeconómico que predomina en la zona y que está dispuesto a residir en vivienda vertical equivale al segmento C+ (C más) con un
ingreso familiar mensual equivalente a los Q20,000.00 (veinte mil exactos).
d. El rango de edades que predomina en el sector equivale al de 36 a 50 años.
e. En su mayoría, se buscan apartamentos con tipologías de 3, 2 y 1 dormitorios dentro de la unidad.
f. Del universo que demanda vivienda vertical en el sector equivalente a 7,743 unidades, se define una probabilidad de compra de un 20% del universo
lo cual establecemos como un nicho objetivo de 1,550 posibles compradores de este tipo de producto. Esta cantidad se convierte atractiva para las 42
unidades que ofrece Proyecto XXXXX zona X.
g. Dentro del primer nivel se recomienda contar con servicios de primera necesidad que atiendan a los residentes del sector tales como farmacia,
tienda de conveniencia, panadería, café, etc.
h. De análisis de la competencia, se muestra que los apartamentos de 1 Dormitorio pueden estar en un rango de 40 a 50 m2, los de dos dormitorios de
60 a 70 m2 y los de tres dormitorios de 75 a 135 m2. El precio promedio de la zona se ubica entre 1,400 y 1,700 USD/m2 (promedio de 1,500
USD/m2)
i. Que existen predominantemente 4 proyectos que se constituyen en posible competencia.

PASO 3
ANTEPROYECTO ARQUITECTONICO Y
DEFINICION DEL “LOOK AND FEEL”

Establecer el potencial edificable según POT

Look and Feel
Determinar el “Look and Feel”

Determinar el Look and Feel

Definir Amenidades o Diferenciadores ● Co working space

Espacios de convivencia versátiles semi-abiertos ideales para ● Área de juegos de niños.
descansar, ejercitarse, o convivir con amigos y familia con vista ● Salas de estar.
hacia los volcanes y la ciudad. ● Salón social.
● Gimnasio
● Terrazas verdes.

Diseñar un Anteproyecto Arquitectónico

Definir las tipologías de del producto: recomendación máximo 3

64 m2 - 2 Habitaciones
46 m2 - 1 Habitación
80 m2 - 3 Habitaciones

PARQUEO Y BODEGAS ● Parqueo privado para residentes.
● Bodegas
● Parqueo de visitas.
● Lobby de ingreso.
● Seguridad y garita de ingreso.
● Local comercial en planta baja.
● 2 Elevadores.

PASO 4
NAMING AND BRANDING DEL PROYECTO

DEFINICION DEL “NAMING” O NOMBRE

Determinar el nombre de nuestro proyecto es MUY IMPORTANTE, es una de las características de mayor peso para la
comercialización “ACERTIVA” de nuestro producto.
El nombre de nuestro producto debe reflejar:
 Idea o noción del producto que vamos a comercializar
 Sugerir Calidad del producto que vamos a comercializar
 Sentido de pertenencia o apego a la marca
Ejemplo:
RESIDENCIA NAVARRA
EDIFICIO DE APARTAMENTOS
El nombre del proyecto surge por el orgullo de la descendencia del dueño de la tierra. El nombre
de Navarra proviene de la provincia española de Navarra, se encuentra situada al norte de la
península Ibérica. Históricamente en la época prerromana, Navarra formaba parte del Reino
Visigodo de Toledo. En la actualidad, el proyecto se encuentra ubicado en la colonia Toledo, zona Escudo de Navarra
11 de la Ciudad de Guatemala.

LOGOTIPO vrs. ISOTIPO

Logotipo
Un logotipo es una representación gráfica de una marca, formada por una
imagen acompañada por tipografía, es decir, por palabras, letras o
números.
Isotipo
Un isotipo es una representación simbólica o icónica de la marca, es decir,
una imagen o icono sin texto.
El logotipo identifica la marca de forma más precisa y formal, mientras

que el isotipo atrae la atención y se reconoce de un solo vistazo.

DISEÑO DEL LOGOTIPO O ISOTIPO

Ejemplo:
El nombre del proyecto surge por el orgullo de la descendencia del dueño de la tierra. El nombre de Navarra
proviene de la provincia española de Navarra, se encuentra situada al norte de la península Ibérica.
Históricamente en la época prerromana, Navarra formaba parte del Reino Visigodo de Toledo. En la
actualidad, el proyecto se encuentra ubicado en la colonia Toledo, zona 11 de la Ciudad de Guatemala.
Líneas verticales: Sugiere equilibrio, fuerza, vida, dignidad y estabilidad.
Iniciales RN (Residencia Navarra): Aporta personalidad a la marca.
Rectángulo color rojo: simboliza un proceso (inicio-fin). Simboliza la bandera y escudo de Navarra.
Color negro: Formalidad, seguridad y fuerza. El color negro es un color increíblemente fuerte y sofisticado que
da un sentimiento de seguridad y confianza. ·
Color rojo: Energía, audacia, fuerza, valor. El color rojo da un sentimiento de asociación y se relaciona con
movimiento. (movilidad en la zona).
Tipología de letra, SANS SERIF: apropiada para palabras o textos largos, aporta sobriedad y minimalismo a la
marca.
Establecer código RGB: RGB es la abreviación de rojo, verde y azul, que son los colores primarios de la luz

DEFINICION DEL “BRANDING” O MARCA / Manual de Marca

2.
1.
5.
4.
3.
Logo Logo Logo 6.

normal B/N Negativo

EJERCICIO EN CLASE – SESION #2
Etapas y procesos en un Desarrollo Inmobiliario
1. Enumere los primeras 4 etapas del proceso en un Desarrollo Inmobiliario y describa brevemente el objetivo
de cada una de ellas.
2. Describa al menos 4 características que deben ser consideradas al estudiar y analizar EL ENTORNO DE
NUESTRO TERRENO.
3. Describa los 3 factores más importantes e indispensables que se deben estudiar y analizar dentro de un
ESTUDIO DE MERCADO.
4. El nombre de nuestro producto debe reflejar?
5. Cual es la diferencia entre un Logotipo y un Isotipo?

6. Al diseñar nuestra marca, se deben establecer aspectos como? Mencione 5 aspectos que deben diseñarse
al momento de generar el MANUAL DE MARCA.

SESION 2 Catedra Promocion Inmobiliaria

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

SESION 2 Catedra Promocion Inmobiliaria

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Maestría en Arquitectura

Promoción Inmobiliaria en tiempos de crisis económica

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

 Establecer correctamente el momento de empiece del negocio

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

•IPC (Índice de precios de consumo)

•EPA (Encuesta de Población Activa) – Tasa de Paro

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

ENTORNO ECONÓMICO MUNDIAL

Recuperación de la economía mundial

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Mirada desde el déficit habitacional y las oportunidades de demanda

Se requerirá la construcción de más de un millón de viviendas urbanas

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

UBICACIÓN DEL PROYECTO DENTRO

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

El objetivo de todo estudio de mercado, es analizar la oferta y demanda existente de un producto

Ejemplo: Producto Residencial

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Del universo potencial de

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

1. Vertical Once / $1,780 x m2 (C+)

2. Museo San Mateo / $1,335 x m2 (C-)

3. Parque Mateo / 1,301 x m2 (C-)

4. Tribeca Torre 1 / $1,815 x m2 (C+)

Precio promedio por M2

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

d. El rango de edades que predomina en el sector equivale al de 36 a 50 años.

e. En su mayoría, se buscan apartamentos con tipologías de 3, 2 y 1 dormitorios dentro de la unidad.

i. Que existen predominantemente 4 proyectos que se constituyen en posible competencia.

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Determinar el Look and Feel

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Definir Amenidades o Diferenciadores ● Co working space

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Definir las tipologías de del producto: recomendación máximo 3

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

DEFINICION DEL “NAMING” O NOMBRE

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

LOGOTIPO vrs. ISOTIPO

El logotipo identifica la marca de forma más precisa y formal, mientras

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

DISEÑO DEL LOGOTIPO O ISOTIPO

Líneas verticales: Sugiere equilibrio, fuerza, vida, dignidad y estabilidad.

Iniciales RN (Residencia Navarra): Aporta personalidad a la marca.

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI

DEFINICION DEL “BRANDING” O MARCA / Manual de Marca

Logo Logo Logo 6.

Catedrático: Arq. Otto Callejas Rivas, MDI