Condominio de indivisin forzosa

Derechos Reales Comisin 7922

Eduardo Molina Quiroga

Condominio indivisin forzosa

Legal:
Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dos o ms heredades que pertenezcan a propietarios distintos. (art 2710) Condominio de muros, cercos, fosos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas. (art 2716/2745-2710) Hiptesis de divisin nociva ( art 2715) Partes comunes en la propiedad horizontal.

Jurisprudencial:
Sepulcros por aplicacin del art. 278 y nota 2715 y el art 12 de la ley 4128, salvo excepciones.

Condominio indivisin forzosa

Convencional:
Estipulacin valida y temporal de los condminos (art 2715)
Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un trmino que no exceda de cinco aos, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente (Art.2693).

Ley 14.394, Art 52 y 53 (plazo mximo indivisin: 10 aos)

Disposicin de ultima voluntad:

Plazo no exceda 10 aos. Cualquier trmino superior al mximo permitido se entender reducido a este. Bien determinado o establecimiento comercial, industrial, etc.
la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad (aun cuando tiempo sea mayor de 10 aos).

Clasificacin segn incidencia tiempo

Perdurables

Accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades (art. 2710 a 2714); Condominio de muros cercos y fosos (art. 2716, 2717 y sig.); Condominio sobre partes comunes en propiedad horizontal (art.18 ley 13512); l Indivisibilidad producto de la constitucin del bien de familia (art.34 y sig. ley 14394).

Clasificacin segn incidencia tiempo

Temporarias
Origen contractual (art. 2693 y 2694) Impuesta por donante a sus donatarios condminos Convenios entre herederos para bienes de origen hereditario (art. 52 ley 14394) Indivisiones forzosas para bienes de origen hereditario impuestas por el testador o el cnyuge suprstite ( art. 51 y 53 ley 14394).

Estas situaciones estn previstas en el art.2715

Esta precisin debe entenderse en conjuncin con los trminos que fija la ley 14394, que amplan este plazo legal para bienes de origen hereditario.

Clasificacin segn incidencia tiempo

Circunstanciales - Particin nociva. Esta indivisin es verdaderamente circunstancial, ocasional o accidental y existen controversias sobre su fuente. Tradicionalmente se la ha ubicado dentro de las indivisiones legales como sealamos. En cambio hay autores que consideran que "la indivisin nacer de la decisin judicial que enfrentada a un caso concreto interprete que debe dilatar la divisin para que no haya perjuicio a los condminos

Obligaciones condminos
Igual

a las del condominio sin indivisin forzosa. No se aplica el abandono (art 2685 in fine) y locacin de la cosa comn separada de las partes exclusivas.

Condominio por confusin lmites

El

condominio se extiende nicamente a la zona dudosa y no a la totalidad de los fundos contiguos que pertenecen a la propiedad exclusiva de los vecinos. Cada uno de los condminos puede pedir que los lmites confusos se investiguen y demarquen por medio de la accin de deslinde.

Requisitos accin de deslinde

Dos fundos colindantes (art 2746) o contiguos (art 2748) Si el demandado es el Estado (art 2750) solo por terrenos dependientes del dominio privado. Si los 2 fundos son del dominio pblico del Estado el deslinde le corresponde a la jurisdiccin administrativa. Para algunos, esto tambin se aplica si un fundo es de un particular y el otro del dominio publico del Estado.

Requisitos accin de deslinde

Fundos rsticos (art 2648) no edificados. Segn la jurisprudencia, en caso de predios edificados no procede la accin de deslinde sino que son aplicables las reglas de la medianera. Lo de rstico no significa que estn en la ciudad o en el campo sino que no est edificado. Tampoco procede la accin de deslinde cuando las heredades contiguas estn separadas por un alambrado. Los limites de los fundos debe estar confundidos (art 2746/2748)

Condominio de muros

El condominio de las paredes, muros, fosos (excavacin que rodeaba las fortalezas y castillos) y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades (porcin de terreno cultivo perteneciente al mismo dueo) contiguas, es de indivisin forzosa (Art.2716) Nuestro Cdigo considera como sinnimos los trminos: Pared y muro Medianera: comn.

Clasificacin de los muros

Segn su disposicin fsica o emplazamiento Pared o muro lindero o separativo: edificada en el lmite de dos propiedades de distintos titulares A
B Su eje coincide con la lnea separativa de 2 heredades. Est asentado una parte en cada lado

Muro encaballado

Muro no divisorio/no separativo

Pared o muro no divisorio o no separativo: aquel que o linda inmediatamente con la lnea separativa de los inmuebles contiguos. Muro o pared prxima: est edificada ntegramente en el terreno de uno de los vecinos y aunque se levante cerca del limite de las heredades no linde inmediatamente con este.
A B

Segn quien es su titular

Pared privativa: pertenece a la propiedad exclusiva del vecino que la construyo. Pared comn, medianera (desde el punto de vista fsico puede ser tanto encaballada como contigua): art 2717 cuando los vecinos de las heredades contiguas la han construido a su costa en el lmite separativo de ambas. Existen 2 posibilidades: Que los dos vecinos la construyeran juntos pagando ambos los gastos sobre el lmite de sus heredades. Que la construye y paga uno de los vecinos sobre el lmite separativo de las heredades y el otro luego la adquiere. El condominio sobre el muro medianero se extiende tambin al terreno sobre el cual este esta asentado. MURO + TERRENO: TODO INESCINDIBLE

Medianera urbana
El cerramiento puede ser: Una facultad: que deriva del carcter exclusivo del dominio ( puede excluir a 3 del uso, goce y disposicin de la cosa) Art 2516 :permite encerrar la heredad con pared, fosos, cercos sujetndose a los reglamentos policiales. Art 2725 : el primero que edifica en un pueblo, en un lugar aun no cerrado entre paredes (piedra o ladrillo; 3 m. de altura y 30 cm. de espesor) puede asentar la mitad de la pared que construyera sobre el terreno vecino. Permite hacer la pared encaballada.

Medianera urbana
El cerramiento puede ser: Una obligacin : obligacion de cerramiento forzoso Art 2726: el propietario de una heredad puede obligar al vecino a construir y conservar la pared (3 m. de altura, 30 cm. de espesor, de piedra o ladrillo) para cerrar y dividir sus heredades contiguas situadas en un pueblo. El vecino requerido a pagar no puede eludir esta obligacin salvo que ejerza la facultad del art 2727 (ceder el terreno sobre el cual la pared se asienta y renunciar a la medianera) que lo libera de la obligacin.

Muro encaballado

Lnea separativa de ambas heredades construido por un solo vecino. Si el otro vecino acepta, es medianero Si no acepta solo se libera de los gastos de construccin, cediendo el terreno sobre el que estaba asentado y renunciando a la medianera. El muro es privativo y contiguo porque se corre la lnea divisoria de ambos fundos. Sin previo requerimiento al otro vecino (art 2725)

Muro encaballado
2

crditos exigibles a distinto tiempo Hasta los 3 metros desde la construccin. Desde los 3 metros hasta donde se apoya desde que la utiliza.

Muro contiguo

Un vecino construye a su costa y en su terreno (art 2728). Desde el punto de vista jurdico es privativo. Quien la construy no puede reclamar al otro vecino el reembolso por gastos y terreno en que se asienta el muro, salvo que el vecino: Quiera adquirir la medianera. Esta facultad es imprescriptible y se aplica el art 2736.

Muro contiguo

Si se sirva de la pared surge la obligacin de contribuir con el valor de la pared y el terreno y por lo tanto el derecho del dueo del muro a reclamar. El crdito nace cuando el vecino efectivamente utiliza el muro y prescribe a los 10 aos. Si prescribe porque el dueo del muro no reclama, el vecino adquiere la medianera por usucapin.

Prescripcin liberatoria
10

AOS Muro contiguo: corre desde que se utiliza especficamente la pared Muro encaballado: hasta los 3 metros corre desde el momento de su construccin porque el vecino se sirve de la pared desde el cerramiento.

Qu se adquiere por medianera

Espesor:

todo. No puede pretender adquirir un poco. Largo: toda la extensin o lo que corresponda a la finca del adquirente Alto: como mnimo 3 metros. Si es mas alto puede adquirir todo o una parte.

Qu paga al adquirir medianera

Art. 2736 C.Civil La mitad del valor (NO el costo) de la pared como est construida (no puede quejarse sobre materiales, precio, Si el vecino puso elementos decorativos que no hacen a estructura constructiva de la pared no tiene que pagarlos. Los cimientos correspondientes a la proporcin de la pared que se quiere adquirir. Si el vecino los hizo de mayor entidad no debe pagar todo., La mitad del terreno donde se asienta el muro, siempre que se trate de una pared contigua o encaballada y se hubiera hecho antes abandono, sino no.

Prueba

No se exige escritura pblica para instrumentar el titulo adquisitivo. Hay un sistema de presunciones iuris tantum (ultima parte art 2718) para facilitar la prueba. Instrumentos pblicos o privados (art 2720) actos comunes a las 2 partes Signos materiales: la ley no determina cuales son, quedan librados a apreciacin judicial. Conflicto entre ambos : el titulo es superior a los signos (art 2721)

Se presume privativa

Presuncin entre edificios distinta altura

Art 2718: pared que separa 2 edificios se presumen medianera en toda su altura hasta el termino del edificio menos elevado el cual, si tiene sinuosidades, la presuncin sigue esas sinuosidades y se presume que es privativo el resto de la pared entre donde termina el edificio mas bajo y el edificio mas alto.

Se presume privativa

Se presume medianera

Esta presuncin solamente rige cuando son dos edificios No rige si la pared separa un edificio Y un patio o un jardn o quinta, aunque estn todos cerrados, ni cuando la pared separa a 2 patios, jardines, etc. (art 2719)

Derechos condminos

La adquisicin de la medianera pone a los vecinos en un pie de perfecta igualdad (2740) Pueden usar el muro libremente siempre que:

Se use de acuerdo a su naturaleza No se cause deterioros a la pared ni se comprometa su solidez. No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por el otro condmino

Utilidades que se le puede dar a la pared (2731)

Obligaciones condminos

Cada uno esta obligado a contribuir en proporcin de sus derechos con los gastos de reparacin o reconstruccin del muro (2722). La reparacin debe ser necesaria. No hay obligacin cuando la reparacin convenga a uno de ellos o cuando se trate de una mejora pared Puede liberarse: Abandonando (2723) Salvo que est usando la pared. La reparacin o reconstruccin sea necesaria por un hecho suyo.

Efectos del abandono medianera

Le confiere al que no abandona, la propiedad exclusiva de la pared o muro Se puede readquirir En la pared medianera:

No se pueden abrir luces, aberturas. Quien la adquiere puede pedir su supresin si existan antes de adquirirla. (Art 2740, relacionado con art 2655) No se puede disminuir la altura o espesor, ni hacer aperturas sin el consentimiento del otro (Art 2737, relacionado con art 2654)

Preguntas ?