TEMA: Ley de la Propiedad Horizontal

ESTUDIANTE: Magda Patricia de la Parra Galeano

Fecha: 14 de noviembre de 2020

La propiedad Horizontal es una forma especial de domino ya que por una parte se tiene la propiedad exclusiva
sobre el bien privado y el derecho de copropiedad sobre el terreno y las demás zonas comunes.

Existe en nuestro ordenamiento jurídico un régimen de propiedad horizontal, y este está reglamentado por
medio de estatutos. Serán los edificios que pueden ser uno o varios esta estructura comprende una pluralidad
de unidades independientes además de las áreas de uso general llamadas zonas comunes y están los conjuntos,
el cual está conformado por varios edificios que también comparten zonas comunes.

CLASES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.»

Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, donde su destinación es exclusivamente para
vivienda o residencia, naturaleza que no se pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una
cafetería o restaurante para el uso de los residentes de la copropiedad.

Edificio o conjunto de uso comercial: Se trata de aquellas unidades que han sido diseñadas para que una
parte o bloque opere como residencial y otro bloque como comercial, con locales, oficinas, etc.

Edificio o conjunto de uso mixto: Es una mezcla de los dos anteriores:

Los bienes de la propiedad horizontal se dividen en:

Bienes Comunes: que son las zonas comunes la cuales pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de
bines privados

Bienes comunes esenciales: son los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y
seguridad del edificio conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio
particular

Existen las expensas comunes necesarias que son el pago de un rubro por concepto de administración, que se
cobra a cada propietaria para contribuir al mantenimiento de los bienes comunes.

Constitución de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública.

Contenido de la escritura Pública:

• Nombre e identificación del propietario

• Nombre del edifico o conjunto
• Identificación del terreno sobre el cual se levantará el edificio o conjunto
• Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular
• Identificación de los bienes comunes tanto esenciales como aquellos que se asigne un uso
determinado
• Los coeficientes de copropiedad
• La destinación de los bienes de dominio particular, ajustadas a las normas urbanísticas vigentes
• Especificaciones de la construcción
Existencia de la propiedad horizontal: Destrucción de por lo menos el 75% o el total del edificio o
conjunto, por decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad y por orden de autoridad competente

Coeficientes de la propiedad horizontal: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de
los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la
proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las
que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

Se calculan teniendo la base del área construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total
privada del edificio o conjunto. El área privada libre se determinará de acuerdo con el reglamento de
propiedad horizontal.

Los coeficientes serán los que determinen los derechos de cada uno de los propietarios, el porcentaje de
participación, el índice de participación y expensas comunes.

ORGANOS QUE INTEGRAN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Asamblea general de copropietarios

2. Concejo de administración
3. Administrador
4. Revisor fiscal
5. Comités de convivencia

Asamblea general: La asamblea general de propietarios o copropietarios está constituida por todos los
propietarios de bienes privados de la propiedad horizontal, y es el máximo órgano administrativo de la
propiedad horizontal.

Las decisiones que tome la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios incluyendo a los ausentes y a quienes no estuvieron de acuerdo con las decisiones tomadas por la
mayoría, y para el administrador y demás órganos administrativos que dependen de la asamblea general de
propietarios.

Funciones:

• Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos
determinados, y fijarle su remuneración.
• Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán
someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
• Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año,
en los edificios o conjuntos de uso residencial.
• Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias
o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
• Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su
suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que, en su defecto,
será de un año.
• Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
• Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando
fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
• Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.
• Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de
sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de
propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para
el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
• Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
 • Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de
Imprevistos de que trata la presente ley.
• Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el
reglamento de propiedad horizontal.

Consejo de administración.

El consejo de administración es otro de los órganos de administración que puede tener una propiedad
sometida al régimen de propiedad horizontal.

Obligación de nombrar el consejo de administración.

No toda propiedad horizontal tiene la obligación de constituir un consejo de administración.

Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados
excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar
de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan
un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será
potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo
parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad
horizontal.»

quienes no estén obligados pueden constituirlo voluntariamente, pero tal potestad debe estar consagrada en el
reglamento de propiedad horizontal.

El administrador de la propiedad horizontal.

El administrador de la propiedad horizontal es quien ejerce la representación legal de la propiedad horizontal;

el administrador cumple el mismo papel que cumple el gerente de una empresa, que es llevar la
representación de la persona jurídica, podrá ser nombrado por el consejo de administración o por la misma
asamblea general de propietarios.

Funciones:

• Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias

• Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de
registro de propietarios y residentes,
• Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la
asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
• Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe
para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada
vigencia, el balance general
• Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
• Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que
• Cuidar y vigilar los bienes comunes,
• Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas,
y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario
• Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas
por la asamblea general de propietarios,
• Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para
tales fines, cuando la necesidad lo exija.
• Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de
propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general
 • Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el
reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por
la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren
ejecutoriadas.
• Expedir la paz y salvo de cuentas con la administración

Revisoría fiscal en la propiedad horizontal.

La revisoría fiscal es una figura que permite hacer control y vigilancia del cumplimiento de las obligaciones
de la propiedad horizontal, en el cumplimiento de funciones y de las normas que regulan la propiedad
horizontal.

La obligación de tener revisor fiscal en la propiedad horizontal.

El revisor fiscal tiene que ser contador público con tarjeta profesional vigente, y para el caso de los conjuntos
mixtos y comerciales, no puede ser revisor fiscal quien sea propietario de un bien privado.

En el caso de los conjuntos residenciales donde la revisoría fiscal es potestativa de la asamblea general de
propietarios, sí se puede nombrar revisor fiscal a un contador público que sea propietario de un bien privado
en la propiedad horizontal.

El revisor fiscal debe ser elegido por la asamblea general de propietarios.

Solución de conflictos en la propiedad horizontal: Para la solución de los conflictos que se presenten entre
los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de
administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, debido a la aplicación o
interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de
las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en
edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de
convivencia.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a
los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

TIPOS DE SANCIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

• Publicación en lugares de amplia circulación la lista de los morosos

• Imposición de multas
• Restricción al uso de las zonas comunes, menos los esenciales o de uso exclusivo.

PROCESO EJECUTIVO ESPECIAL

En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley
para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus
correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda
el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica
demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la
obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por
el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

EL arrendamiento en la propiedad horizontal: Ley 820 y códigos civiles y de comercio regulan el

arrendamiento. El arrendador deberá entregar el manual de convivencia y el régimen de propiedad horizontal
del edificio o conjunto, las expensas comunes ordinarias se pagarán solidariamente, solo el propietario podrá
asistir a la asamblea los arrendatarios no.