LEY 27.

551
MODIFICACIONES AL
REGIMEN DE LOS
CONTRATOS DE LOCACION
 AP L ICAC IÓN T E M PORAL: ¿ D E SDE C UAN DO
RE SULTA AP L IC ABLE L A R E F OR MA?

• Las modificaciones que introduce la Ley 27 .551 a la regulación del

contrato de locación en el Código Civil y Comercial serán aplicables

a aquellos contratos que se celebren a partir de su entrada en

vigencia .

• Aquellos contratos suscriptos con antelación a la entrada en

vigencia de esta ley, continuarán siendo alcanzados por lo normado

al momento de su suscripción .

• No obstante esta modificación, continua vigente y de aplicación

efectiva el DNU Nº320/2020 hasta el 30/09.

 TÍTULO I:
REFORMAS AL
CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA
NACIÓN
 D OM IC IL IO E L E CT R ÓN ICO

• S e r e c o n o c e e x p r e s am e n t e u n a s i t u ac i ó n q u e ya s e u t i l i z ad a e n l a p rac t i c a
n e g o c i al d e l a p r ovi nc i a d e E n t r e Rí o s : s e e s t ab l e c e l a p os i b i l i d ad d e q ue l as
p ar t e s p u e d an c o n s t i t u i r u n d o m i c i l i o e l e c t r ó n i c o e n e l q u e s e t e n d r á n p o r
e f i c ac e s t o d as l as n o t i fi c ac i o n e s , c o m u n i c ac i o n e s y e m p l a z am i e n t o s q u e al l í
s e d i r i j an .

• L a c o n s t i t uc i ón d e e s t e t i p o d e d o m i c i l i o, e s o p c i o n al p ara l as p ar te s , e s
d e c i r, n o s e e n c u e n t ran o b l i g a d as a e s t a b l e c e r l o .

• H ay q u e t e n e r e n c u e n t a q u e n o s u s t i t u ye al d o m i c i l i o “fí s i c o ”, ya s e a r e al o
e s p e c i al , d a d o q u e e l d o m i c i l i o e l e c t r ó n i c o e s u n c o m p l e m e n t o d e a q u e l .

• S i b i e n , l as n o t i fi c ac i o n e s e l e c t r ó n i c as s i g n i fi c an u n m e n o r c o s t o e n s u
d i l i g e n c i a, no h ay que desconocer que a los e fe c t o s p r o b at o r i o s tiene
m ayo r e s ve n t aj a s l a n o t i fi c ac i ó n a l d o m i c i l i o “ f í s i co ”.
 D E PÓSITOS E N GAR AN T ÍA Y PAGARÉS ( 1 )

• El Código establecía la imposibilidad que en los contratos de

locación con destino habitacional el locador le requiera al loc atario
un deposito en garantía por una cantidad mayor al equivalente a
un mes de alquiler por cada año de plazo de locación acordado.

• La ley 27.551, amplía dicho impedimento –a un mes por el total

del contrato -, estableciendo que el monto depositado en garantía
deberá ser actualizado al momento de su devolución al inquilino,
teniéndose en cuenta el valor del último canon locativo, o su parte
proporcional en caso de haberse efectuado depós ito por un monto
menor.

• La devolución de la garantía se hará efectiva al momento de la

restitución del inmueble .
 D E PÓSITOS E N GAR AN T ÍA Y PAGARÉS ( 2 )

• ¿El locador podrá retener esa garantía al mom ento de extinguirse

el contrato de locación? Si, en algunos supuestos :

1. Deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas

correspondientes al periodo contractual ;

2. Que existan daños al inmueble? Deuda por canones locativos? Las

partes lo pueden pactan en el contrato ?

• Si el destino es habitac ional el locador tampoco podrá requerir al

locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no

forme parte del contrato original .

 P L AZO M ÍN IM O L E GAL

• Una de las modificaciones más importante que introduce la

ley 27.551 es la ampliación a 3 años del plazo establecido
como mínimo legal para los contratos de locación, cualquiera
sea el destino.

• Al ser una norma que se establece en favor del locatario,

tiene la facultad de renunciar al plazo minino legal, siempre y
cuando esté en tenencia del inmueble.
 R E PARAC ION ES E N E L IN M UE BLE A C AR GO D E L
LOC AD OR ( 1 )

• La Ley en análisis, establece plazos de respuesta del locador y

diferencia distintos tipos de urgencia en las reparaciones :

1. Reparaciones urgentes : el locatario debe intim ar fehacientemente

al locador por un plazo mínimo de 24 hs. desde la recepción de la
notificación . Ante la negativa o silencio, el locatario podrá realizar
por si las reparaciones , estando los gastos a cargo del locador.

2. Reparaciones no urgentes : para el caso de este tipo de

reparaciones, el locatario debe otorgar un plazo mínimo de 1 0 días
corridos al locador. Ante la negativa o silencio, el locatario podrá
realizar por si las reparaciones, estando los gastos a cargo del
locador.
 R E PARAC ION ES E N E L IN M UE BLE A C AR GO D E L
LOC AD OR ( 2 )

• Es importante destacar que el los plazos mínimos de 24 hs y de

10 días corridos, no se establecen para la efectiva reparación -
dado que ello dependerá de la naturaleza del daño- sino que
refiere al plazo en el cual el locador debe dar una respuesta al
inquilino.
• Se debe tener especial consideración respecto al hecho de que
las notificaciones realizadas en el domicilio electrónico
constituido en el contrato, resultan validas a los efectos de este
tipo de comunicaciones .
• Se recomienda establecer pautas claras para las reparaciones
(precios, presupuestos,etc ) para evitar el abuso del derecho.
 C OM P EN SACIÓN D E L LOC ATAR IO

• Se establece la facultad en favor del locatario de compensar

de pleno derecho, los cánones locativos con aquellos gastos y
acreencias que se encuentren a cargo del locador.

• El locatario únicamente debe notificar previa y

fehacientemente al locador el respectivo detalle de la
compensación que se realizará.

• Una vez más, se deberá tener en cuenta que en el caso de

haber optado las partes por constituir domicilios electrónicos,
resultarán validas las notificaciones allí realizadas.

• Se recomienda, aclarar en los contratos el procedimiento de

compensación.
 E XP E NSAS ORD IN ARIAS Y E XT R AORDINARIAS

• El pago de las cargas que graven al inmueble y las expensas

comunes extraordinarias, son a cargo del loc ador, siendo un
ámbito ajeno a los acuerdos de las partes por resultar una norma
de orden publico.

• En cambio, las partes sí podrían realizar acuerdos respecto a

aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales las que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias .

• Tasas municipales? Por la naturaleza de la tasa, entendemos que

se podría pactar sobre ellas.
 R E SOL UC IÓN AN T IC IPADA D E L LOC ATAR IO

• E l C ó d i g o f acu l t a al l o c at ar i o a r e s o l ve r a n t i c i p a d am e n t e e l c o n t ra t o d e
l oc ac i ó n hab i e nd o t rans c u r r i d o e l p l a zo d e 6 m e s e s d e al q ui l e r c o n l as
siguientes particularidades:

1 . S i h ac e u s o d e l a o p c i ó n r e s o l u t o r i a e n e l p r i m e r añ o d e vi g e n c i a d e l a
r e l ac i ó n l o c at i va, d e b e ab o n a r al l o c ad o r, e n c o n c e p t o d e i n d e m n i zac i ó n , l a
s u m a e q u i val e n t e a 1 m e s y m e d i o d e al q u i l e r al m o m e n t o d e d e s o c u p ar e l
i n m u e b l e y l a d e 1 m e s s i l a o p c i ó n s e e j e r c e t ran s c u r r i d o d i c h o l ap s o. S e
v u e l ve a i n c l u i r p l a zo e x p r e s o d e p r e av i so “ u n m e s ”

2 . L a l e y 27 . 55 1 e s t ab l e c e q u e e n aq u e l l o s c as o s e n q u e l a l o c ac i ó n t e n g a p o r
o b je t o i n m u e b l e s c o n d e s t i n o h ab i t ac i o n al , s e e xi m e al l o c a t a r i o d e ab o n a r
l a m e n c i o n ad a i n d e m n i zac i ó n s i é s t e n o t i fi c a f e h ac i e n t e m e n t e al l o c ad o r c o n
u n a a n t e l a c i ó n d e a l m e n o s 3 m e s e s , s u d e c i s i ó n d e r e s o l ve r e l c o n t rat o .
 RE N OVAC IÓN D E L C ON T R ATO

• En los c as o s de c o n t ra t o s de l o c ac i ó n con destino h ab i t ac i o n al , t an t o

l o c a d o r c o m o l o c a t ar i o, d e n t r o d e l o s 3 ú l t i m o s m e s e s d e l c o n t rat o, t i e n e n
l a fac u l t ad d e c o nvo c ar a l a o t ra p a r t e , a l o s e f e ct o s d e n e g o c i a r l a
r e n ovac i ó n d e l c o n t ra t o . S e d e b e n o t i fi c ar fe h ac i e n t e m e n t e e s a i n t e n c i ó n y
e s t i p u l ar u n p l a zo d e e n c u e n t r o n o m ayo r a 1 5 d í a s c o r r i d o s .

• E n c as o d e s i l e n c i o o n e g at i va d e l l o c ad o r, e s t a n d o d e b i d am e n t e n o t i fi c ad o,
e l l o c at a r i o p u e d e r e s o l ve r e l c o n t rat o d e m an e ra an t i c i p a d a s i n t e n e r q u e
a b o n ar l a i n d e m n i zac i ó n c o r r e s p o n d i e n t e y s i n e s p e ra r e l p as o d e l o s 3
m e s e s t a l c o m o s e i n d i c o e n l a d i a p o s i t i va a n t e r i o r.

• Si bien, el articulo 1 19 7 del Codigo ya establecía la p o s i b i l i d ad de

r e n ovac i ó n , ésta norma regula e s p e c í fi c am e n t e la “ r e n ovac i ó n en el
c o n t rat o con d e s ti no h ab i t ac i o n al ” como n u e vo i n s ti t ut o, e s ta b l e c i e nd o
parámetros concretos.
 E N T REGA D E L L AVES Y C ON SIGN ACION ( 1 )

• H a b i é n d o s e ve r i fi c ad o l a e x t i n c i ó n d e l co n t rat o d e l o c ac i ó n p o r c u al q u i e r
m o t i vo, e l l oca tar i o d e b e r e s t i t u i r l a t e n e n c i a d e l i n m ue b l e l oc ad o . An te e l
i n c u m p l i m i e n t o d e l l o c at a r i o, e l l o c ad o r p o d r á i n i c i ar l a ac c i ó n ju d i c i al d e
d e s al o j o, ya s e a m e d i an t e p r o c e s o e j e c u t i vo d e e s t r u c t u ra m o n i t o r i a o
p r o c e s o e s p e c i al d e d e s al o j o, e s t i p u l ad o s e n e l C o d i g o P r o c e s al d e l a
provincia.

• La ley 27.551 realiza una mención expresa a la entrega de llaves por parte del
locatario al momento de restituir el inmueble:

1. En ningún caso el locador puede negarse o condicionar la recepción de las

m i s m a s , s i n p e r j u i c i o d e l a s r e s e r va s q u e p u d i e ra r e a l i z a r. E n c a s o d e n e g a t i va
o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino, éste puede consignar
j u d i c i a l m e n t e l a s l l a v e s , c o n c o s t a s a c a r g o d e l l o c a d o r.
 E N T REGA D E L L AVES Y C ON SIGN ACION ( 2 )

2. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligació n

accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada a l
locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre
que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez
(10) días hábiles siguientes a la mis ma, o desde que le fuera
notificado al locador el depósito judicial de la llave si la
consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dich o
plazo. NORMA DE ORDEN PUBLICO.
 C OR R EDOR

• La ley 27.551 establece que en las locaciones de inmuebles

la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional
matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario. De este
modo, se ratifica y reconoce la incumbencia exclusiva y
excluyente del profesional inmobiliario.

Se delega en las provincias lo que respecta a la colegiatura,

matriculación, y ejercicio de la profesión, resultando de
aplicación la Ley provincial Nº 9739.
 TÍTULO II:
REGULACIÓN
COMPLEMENTARIA
DE LAS LOCACIONES
 GAR AN T IA E N LOC AC ION ES HABITAC ION AL ES ( 1 )

• El l o c at ar i o debe proponer al locador al menos 2 de l as siguientes

g a ra n t í as :

1. Título de propiedad inmueble;

2. Ava l b a n c ar i o ;

3. Seguro de caución;

4. G a ra n t í a d e f i a n z a o f i a d o r s o l i d a r i o ;

5. G a ra n t í a p e r so n al d e l l o c a t a r i o, q u e s e d o c u m e n t a c o n r e c i b o d e s u e l d o,
c e r t i fi c ad o d e i n g r e s o s o c u al q u i e r o t r o m e d i o fe h ac i e n t e . E n e s t e u l t i m o
s u p u e s t o, d e b e n s um ar s e l o s i n g r e s o s d e c a d a u n o d e l os l oc a ta r i os (e n
e l c a s o d e q u e h aya m á s e d u n o )

• Para l o s s u p u e s t o s 2 ; 3 y 4 , s e d e b e r á n r e g l am e n t a r l o s r e q u i s i t o s q u e
d e b e n c u m p l i r l as p e r s o n as q u e o t o r g u e n e s t as g aran t í as as í c o m o l as
c a ra c t e r í s t i c as y c o n d i c i o n e s d e l a s m i s m as .
 GAR AN T IA E N LOC AC ION ES HABITAC ION AL ES ( 2 )

• En los supuestos 1; 2 ; 3 y 4 , el locador no puede requerir una

garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de
la locación .

• En el supuesto el mo nto de la garantía exigida puede puede

elevarse hasta un máximo de diez 10 veces.

• El locador no podrá rehusarse y deberá aceptar la garantía

propuesta por el locatario que cumpla con los valores exigidos .

• Será de vital importancia en lo tocante a este tema, la forma en

que se redacten los contratos de reserva, el locador esta obligado
a aceptar las garantías , pero no a la “persona del locatario”.
 AJ UST ES D E L C AN ON LOC AT IVO

• Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, no están

alcanzados régimen de c onvertibilidad, es decir, se permite indexar
durante el desarrollo del contrato .

• La ley 27 .55 1 establece un limite para los contratos de locación de

inmuebles destinados a uso habitacional :

1. El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos
mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales .

2. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por

50% de las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y 50 % de la remuneración imponible promedio
de los trabajadores estables (RIPTE) realizados por el BCRA .
 C ON SIGN AC IÓN

• Si el lo c a d o r s e rehu s a re a rec ib ir el c an o n lo c a t ivo (p rec io d e loc a c ió n

y tod a ot ra p resta c ió n de p a go periód ic a a s um id a c o ntra c tu a lm en te) ,
el lo c a t ario d ebe in t im a rlo d e m a nera feh a c ient e a qu e lo rec ib a
d ent ro de las 48 h s . E n c a s o de s ilen c io o nega tiva del lo c a do r, el
lo c a t a rio, d en t ro de lo s 3 d ía s h áb ile s s ig u ien tes a l ven c im ient o del
p la zo es t ip u la d o en la no tif ic a c ió n , d ebe pro ceder a rea liz a rlo o pta n do
en t re :

1. C o n s ig n a r j u d ic ia lm en t e el m o n t o a d eu d a d o, c o n c o s t a s a l lo c a d o r ;

2. L ib ra r c h eq u e c a n c ela t o rio . ( SI N R E G L AME NTAR)

3. L a ley n o ref iere a la c on s ig n a c ió n “ext raj u d ic ia l” del art ic u lo 910

d el C C C N , p ero en t en d em os q u e t a m b ién es p ro c ed en te .
 D E C LARACIÓN AN T E AF IP

• El locador tiene la obligación de declarar ante AFIP el contrato

de locación dentro del plazo, en la forma y con los alcances
que dicho organismo disponga (SIN REGLAMENTAR).

• Asimismo AFIP deberá disponer un régimen de facilidades para

la registración de contratos vigentes

• En el supuesto de que se inicie un proceso judicial con motivo

del contrato de locación, previo a correr traslado de la
demanda, el juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia
del contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda.
 TÍTULO III:
PROGRAMA
NACIONAL DE
ALQUILER SOCIAL
 P R OGRAMA N AC ION AL D E AL QUIL ER SOC IAL

• Se crea el “Programa Nacional de Alquiler Social” destinado a la

adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una
vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

• La autoridad encargada de diseñar las políticas publicas para

efectivizar el Programa es el Ministerio del Interior, Obras
Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda.

• Se estipulan distintas medidas para la implementación del

programa

• Es un Programa que actualmente no cuenta con reglamentación a

los efectos de cumplimentar con los fnes establecidos por la Ley.
 TITULO IV:
METODOS
ALTERNATIVOS DE
RESOLUCION DE
CONFLICTOS
 RE SOL UC IÓN D E C ON F L IC TOS

• La Ley prevé el fomento y/o creación de ámbitos de

resolución alternativa de conflictos de bajo costo o
gratuitos, como lo son la mediación y el arbitraje.

• Por ello, el CCPIER ha puesto a disposición de las

autoridades provinciales nuestro Centro de Mediación
a los efectos de cumplimentar lo mencionado.