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Revisión de evaluación de impacto ambiental 87 (2021) 106545

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Revisión de la Evaluación de Impacto Ambiental

revista Página de inicio:www.elsevier.com/locate/eiar

Elementos de costos indirectos: exploración de los componentes de gestión de los costos del proyecto en

proyectos de construcción ecológica

Nazirah Zainul Abidína,*, Nurul Zahirah Mokhtar Azizia,b

aEscuela de Vivienda, Construcción y Planificación, Universiti Sains Malaysia (USM), 11800 Penang, Malasia
bFacultad de Ingeniería y Medio Ambiente, Universidad de Northumbria, NE1 8ST Newcastle Upon Tyne, Reino Unido

INFORMACIÓN DEL ARTÍCULO RESUMEN

Palabras clave: Este artículo revela los elementos no técnicos que afectan los costos de los proyectos de construcción, conocidos como
Proyecto de construcción verde elementos de costos blandos (SCE). Estos elementos elusivos han recibido poca atención, aunque son significativos para influir
Elemento de costo blando
en las decisiones de gestión de un proyecto. Hay mucho interés en la mitigación de costos para proyectos verdes, pero el
Costo del proyecto
enfoque generalmente se inclina hacia aspectos de costos directos. La información sobre las SCE sigue siendo oscura. En esta
Las decisiones de gestión
investigación se adopta un enfoque cualitativo utilizando entrevistas cara a cara no estructuradas con 12 encuestados que
Malasia
consisten en expertos en proyectos de construcción ecológica que han estado involucrados en muchos proyectos certificados
por el Índice de Construcción Ecológica de Malasia (GBI). También se analizaron un total de 4 hojas de datos de costos del
proyecto para confirmar los SCE en el presupuesto del proyecto y permitir una definición clara del término SCE. Los resultados
muestran que las SCE son tangibles y no están ocultas en la naturaleza. Aunque constituyen un porcentaje menor en el costo
del proyecto, las implicaciones de las SCE son de gran alcance y pueden influir en las decisiones de gestión críticas. Hay 8 SCE
identificados que se dividen en 3 categorías principales: 1) Influencia en el diseño (preparación del resumen del proyecto,
honorarios de consultores y certificación verde); 2) Requisito de autoridad (cargos previos al desarrollo y cargos de
contribución); y 3) Provisión de desarrollo (comercialización, gastos generales del proyecto y seguridad de financiación). Este
estudio es práctico y relevante para proyectos de construcción tanto ecológicos como convencionales, con un elemento
adicional de 'certificación ecológica' para proyectos ecológicos.

1. Introducción
La investigación sobre proyectos de construcción ecológica ha aumentado
rápidamente en la última década, centrándose más en el diseño y la tecnología
ecológica (Konis y Selkowitz, 2017;Darko et al., 2017), la satisfacción y el confort de
los ocupantes (Liang et al., 2014), barreras y facilitadores (Abidín et al., 2013),
gestión de proyecto de construcción verde (Azizi et al., 2014) y herramienta de
calificación (Chen et al., 2017). Si bien la mayor parte de la investigación
relacionada con el medio ambiente se inclinó hacia los aspectos técnicos del
desarrollo del proyecto, la investigación sobre aspectos no técnicos o aspectos
suaves, como la influencia de las personas en el proyecto, (Hoffmann y Henn, 2008
), las decisiones gerenciales y administrativas tardan en recibir la atención que
merecen (Azizi y Abidin, 2012). La naturaleza compleja del trabajo técnico y la
amplia participación de varias partes en un proyecto de construcción requieren un
mejor enfoque de gestión y administración para mantener el trabajo en marcha y
el presupuesto en línea (Yap et al., 2019).
El incremento de costos ha sido identificado como la principal barrera en
implementar proyectos de construcción verde (Chan et al., 2018). El costo se clasifica en
costo duro y costo blando. Los costos directos son costos de artículos físicos que incurren
en costos reales y directos, como elementos de construcción, materiales y tecnología (
Kuba, 2012). Estos costos son visibles y fácilmente identificables ya que forman entre el
70 y el 80% de los costos del proyecto (Victoria et al., 2017), por lo tanto, han sido el foco
de muchos estudios con el objetivo de explorar y mejorar el costo del proyecto (Bohari et
al., 2017). Costos blandos, que incluyen gastos no físicos como certificaciones y tarifas (
Taemthong y Chaisaard, 2019) o costes indirectos (Kuba, 2012), se han discutido
esporádicamente y los elementos que caen dentro de esta categoría siguen siendo
esquivos. Los costos relacionados con la gestión, el proceso de aprobación y la
documentación generalmente se tratan como menos significativos en comparación con
la contraparte de costos directos (Abidín y Azizi, 2016). El costo relacionado con la gestión
y el control de un proyecto es difícil de cuantificar y los elementos que constituyen este
lado 'suave' del costo del proyecto siguen sin estar claros (Hoffmann y Henn, 2008). En
este documento, los elementos de los gastos no físicos se denominan elementos de
costos blandos (SCE).Victoria et al. (2017)indicado

* Autor correspondiente.
Correos electrónicos:nazirah_za@usm.my (Nueva Zelanda Abidín),zahirah.azizi@northumbria.ac.uk (NZM Azizi).

https://doi.org/10.1016/j.eiar.2020.106545
Recibido el 25 de junio de 2020; Recibido en forma revisada el 22 de diciembre de 2020; Aceptado el 23 de diciembre de 2020 Disponible
en línea el 7 de enero de 2021
0195-9255/© 2020 Elsevier Inc. Todos los derechos reservados.
NZ Abidín y NZM Azizi
que si bien los costos tangibles dominan el costo total del proyecto, el diseño y la
gestión del proyecto, que pueden tener un porcentaje de costo menor, pueden
tener un impacto importante en el desempeño general del proyecto. Las SCE están
asociadas con la gestión y facilitación del proyecto y las decisiones generales.
Estos elementos subyacen a las decisiones que conducen al resultado del costo
duro (Azizi et al., 2015). El beneficio de apreciar SCE va más allá del valor
monetario, ya que garantiza que el proyecto se gestione de manera efectiva y que
se atiendan todos los requisitos de los aspectos difíciles. Una investigación
limitada ha explorado la parte blanda de la consideración de costos en los
proyectos de construcción ecológica, aunque muchos admitieron que los
elementos blandos constituyen aspectos administrativos fundamentales para
impulsar el proyecto.
El costo indirecto también es evidente por el uso de tecnologías. Dentro de la
instalación de tecnologías, el costo indirecto se define como costos que no son de
hardware (Beck y Rai, 2020). Aunque las tecnologías se ven comúnmente como costos
directos, existen costos de gestión en los que se incurre dentro de la adopción de las
tecnologías que afectan el precio de la tecnología en sí. Difieren del costo de construcción
en el que el costo indirecto toma una porción relativamente menor en comparación con
el costo directo, en instalaciones de tecnología como el sistema solar fotovoltaico (PV), el
costo indirecto representa el 52%–70% del costo total (Beck y Rai, 2020). El coste blando
también representa el 21% del coste total de los parques eólicos de energías renovables (
Chen et al., 2016). Por lo tanto, tiene sentido que el costo indirecto sea un importante
impulsor de los precios del sistema de energía renovable (Ardani et al., 2013). Al mejorar
los costos blandos (a través de un mejor proceso de permisos, inspección, gastos
generales), se puede reducir el costo de la instalación fotovoltaica (Burkhardt et al., 2015).
De manera similar, los costos blandos en la construcción también cubren los aspectos no
técnicos del proyecto. Sin embargo, debido a la magnitud del proyecto que requiere una
combinación de varios elementos duros como materiales, tecnologías y productos, el
porcentaje de costo duro supera con creces a los elementos blandos, lo que cubre
básicamente los requisitos de gestión. El costo indirecto cubre todos los aspectos
relacionados con la aplicación, la certificación, la consultoría y el costo del diseño (Uğur y
Leblebici, 2018). La variación en el costo indirecto puede dar lugar a diferencias de
costos. Los formuladores de políticas pueden apoyar la reducción de costos blandos de
varias maneras, como estandarizar las tarifas y los procedimientos de permisos (
Burkhardt et al., 2015). Por lo tanto, el costo blando y el costo duro están estrechamente
relacionados y solo combinándolos se determina con precisión el costo total.
Malasia ha demostrado su compromiso con el desarrollo verde a través de
diversas formas de políticas, reglamentos e instrumentos económicos (Abdul-Aziz
y Ofori, 2012). A pesar de esto, la implementación de proyectos de construcción
ecológica en Malasia todavía es limitada, ya que está predispuesta a variables
como los procedimientos de diseño de edificios, las políticas gubernamentales, los
tipos de proyectos y las percepciones de las partes interesadas (Sharif et al., 2017).
Todavía hay muchos factores que obstaculizan el desarrollo verde en el país que
se pueden agrupar en barreras financieras, barreras humanas, barreras de
gestión, barreras técnicas y barreras institucionales (Ahmad et al., 2019;Abidín et
al., 2013). Tres categorías de barreras (financieras, humanas y de gestión) están
relacionadas con el aspecto blando en los proyectos de construcción, lo que indica
la importancia de las SCE para aliviar las barreras del desarrollo verde. Para
comprender completamente estas barreras y abordarlas de manera efectiva, es
necesario explorar los elementos básicos que inseminan la proliferación de tales
barreras a nivel de raíz.
Este documento explora los elementos blandos que influirían en el costo de un
proyecto de construcción ecológica. Este documento también se enfoca en identificar los
elementos del costo indirecto y no los gastos causados por los elementos. A través de la
literatura, se han identificado cuatro posibles elementos de costos blandos que luego se
examinan contra la base de evidencia empírica. Basándose en las experiencias de doce
expertos que han estado involucrados en varios proyectos de construcción ecológica y
respaldados con evidencia de cuatro hojas de datos de costos, el estudio revela los
elementos del costo indirecto e imparte una explicación completa de su descripción. El
documento proporciona una nueva visión de los elementos que impulsan el costo del
proyecto desde una perspectiva gerencial e indica áreas clave para futuros estudios
sobre el costo del proyecto de construcción ecológica.
2
Revisión de evaluación de impacto ambiental 87 (2021) 106545
2. Revisión de la literatura
2.1. Problemas de costos en proyectos verdes
Estudios anteriores han citado la existencia de diferencias de costos en la
construcción de edificios verdes en comparación con sus contrapartes
convencionales. Esta diferencia de costo se debe al costo adicional de diseño y
construcción relacionado con los componentes ecológicos, lo que se conoce como
prima de costo ecológico (Hwang et al., 2017).Turner y Frankel (2008)indicó que la
prima de costo verde para los edificios verdes se encuentra dentro del rango de 1
a 4%, mientras que otros (Dwaikat y Ali, 2016;Bohari et al., 2017) han dado un
mayor rango de variación de costes entre menos del 1 % y más del 20 %. Uğur y
Leblebici (2018)indicó la prima de costo adicional de 7.43% y 9.43% entre los
edificios con certificación LEED oro y platino. Victoria et al. (2017)descubrió que los
elementos de construcción son responsables de más del 70% del costo total del
proyecto. Por lo tanto, tiene sentido que muchos académicos tiendan a centrarse
en elementos tangibles o elementos duros que se relacionan con el costo directo.
Dwaikat y Ali (2016)afirmó que el rango de variaciones de la prima de costo no se
encuentra únicamente en los elementos de construcción duros, sino que uno debe
profundizar en la gestión y entrega de edificios ecológicos, ese es el aspecto suave
del proyecto.
El problema de los costos, como un obstáculo para el proyecto de
construcción ecológica, debe abordarse asegurando que las primas de costos se
reduzcan aún más o sin una diferencia de costo que los proyectos convencionales
(Yudelson, 2009). Las primas de costos que se encuentran en los proyectos de
construcción ecológica a menudo se deben a estrategias de diseño activas que
implican la adquisición de tecnología y materiales ecológicos costosos (Ping y
Chen, 2016;Chan et al., 2018). Además, la construcción ecológica se considera más
compleja debido al requisito de diseño y certificación, lo que refleja la necesidad
de consultores especializados (Hakkinen y Belloni, 2011). Sin embargo, las primas
de costos se pueden minimizar mediante la integración del diseño pasivo (Zhang
et al., 2011), aumentando la competencia entre los proveedores locales de
tecnología ecológica e introduciendo incentivos gubernamentales (Chan et al.,
2018). Con una buena planificación y gestión, los edificios ecológicos pueden tener
poco o ningún costo adicional al proyecto (Gatos, 2006).
Si bien algunos estudios han debatido sobre el dilema de la prima de costo (Mekala
et al., 2015;Balabán y de Oliveira, 2017), muchos profesionales de la industria siguen
siendo escépticos con respecto al tema de los costos (Bohari et al., 2017). De manera
similar, en Malasia, la investigación ha encontrado que la mayoría de las empresas de
construcción son reacias a participar en el desarrollo de edificios ecológicos debido al
factor costo (Ahmad et al., 2019)). Si bien la mayoría de los académicos se enfocan en el
costo directo al reducir la prima del costo verde, también se debe atender el aspecto del
costo indirecto.Azizi et al. (2015)resaltó la importancia de centrarse en elementos
blandos, ya que puede imponer varios riesgos financieros relacionados con el diseño, el
permiso y los procesos de certificación de la ejecución del proyecto que pueden generar
demoras costosas y un aumento en la prima de costos.
2.2. Elementos de coste blando (SCE)
Los elementos del proyecto se pueden dividir en elementos duros y blandos, donde
los elementos duros son las entidades de construcción física y los elementos blandos son
los servicios de gestión como el diseño y la certificación (Yudelson, 2009). Se adjunta el
término 'costo' para indicar los gastos ocasionados por estos elementos. El costo
indirecto está asociado con los costos 'fuera del sitio' que no están directamente
relacionados con la mano de obra o los materiales de construcción que pueden fluctuar a
medida que avanza el proyecto, los costos de diseño y servicios administrativos, los
costos de planificación y diseño (Kuba, 2012). No existe una definición clara de SCE de
estudios previos, sin embargo, se puede deducir que los SCE están asociados con
elementos indirectos y ocultos que se relacionan con los aspectos de gestión y servicio de
un proyecto.
Las SCE son cruciales porque son responsables de administrar el proyecto de manera
efectiva y tienen un efecto dominó en los elementos de costos directos.Azizi y Abidín
(2012)afirmó que la gestión eficaz de los edificios verdes es crucial, ya que afectará los
costos y las decisiones del proyecto. Las primas de costos en los proyectos de
construcción ecológica se ven reforzadas por 'aspectos suaves' como el apoyo de la
gestión, la experiencia de los diseñadores y la planificación adecuada,
NZ Abidín y NZM Azizi
que influyen en el nivel de variación de costos (Shen et al., 2017).Uğur y Leblebici
(2018)llevó a cabo un estudio para comparar la prima de costo entre los edificios
con certificación LEED de oro y platino en Turquía y descubrió que la participación
del costo indirecto en el costo total de construcción aumentó en un 0,84 % y un
1,31 %, respectivamente. Un estudio deAde y Rehm (2020)descubrió que hay una
prima de costo del 12 % para la certificación verde en la que solo el 1 % es para el
costo indirecto adicional y el 11 % restante está relacionado con el costo directo.
Sin embargo, este porcentaje se enfoca en la certificación verde como el elemento
del costo indirecto. Además de la certificación, el costo indirecto también cubre
todos los aspectos relacionados con la aplicación, la consultoría y el costo del
diseño (Uğur y Leblebici, 2018). Estos otros elementos de coste blando que son
más difíciles de concebir por su carácter indirecto y oculto. Aunque pocas fuentes
han apoyado la existencia de elementos blandos en proyectos de construcción, el
elemento en sí mismo ha sido discutido esporádicamente. Hay cuatro elementos
potenciales de costos blandos que se han identificado a partir de la literatura, a
saber, seguro, costo de diseño, certificación verde y provisión de proyectos.
Los edificios ecológicos pueden incurrir en múltiples riesgos a lo largo de las diversas
etapas del proyecto, como financiero, legal, confiabilidad de la nueva tecnología,
disponibilidad de materiales y rendimiento del edificio (Azizi et al., 2011). Las pólizas de
seguro son importantes como incentivo para apoyar los proyectos de construcción
ecológica debido a sus mayores riesgos percibidos (Gabe, 2008). Tener una póliza de
seguro adecuada asegurará que el proyecto esté completamente protegido. Debido a las
cualidades únicas que poseen los edificios ecológicos, los productos de seguros estándar
deben mejorarse para cubrir los riesgos recién descubiertos (Holbrook, 2009). Los
proyectos de construcción ecológica a menudo requieren tarifas adicionales de
arquitectura e ingeniería debido a la complejidad del diseño y los rigurosos ejercicios de
diseño para cumplir con los requisitos de certificación ecológica (Kuba, 2012). Como el
trabajo que implican los proyectos de construcción ecológica a menudo se extiende más
allá de las normas convencionales, los servicios prestados en el diseño también crecen.
Medios (2010)estimó que el costo de diseño para la construcción ecológica puede ser un
5% más que las contrapartes convencionales. Las tarifas de diseño se pagan en gran
medida por adelantado, lo que significa que las tarifas se invierten cuando los
desarrolladores todavía enfrentan incertidumbre sobre el éxito del proyecto. Desde una
perspectiva de costos, los costos de diseño representan solo una fracción del costo de
desarrollo, pero su resultado puede determinar el tamaño y la distribución del gasto del
proyecto (Chegut et al., 2015).
La certificación verde también se identifica como uno de los elementos blandos en
los proyectos de construcción. Registrarse para una certificación de construcción
ecológica tiene muchos beneficios deseables que vienen con una tarifa específica. Todas
las herramientas de calificación ecológica cobran su precio de acuerdo con el tamaño del
proyecto y el nivel de calificación solicitado. Cuanto más alto sea el nivel de calificación
deseado, más costosa será la tarifa de certificación (GBI, 2019). Si bien las tarifas de
certificación son relativamente pequeñas, la decisión de registrarse para obtener una
certificación verde tiene muchas otras consecuencias para la totalidad del proyecto (Teng
et al., 2016). Solicitar la certificación verde implica ciertas actividades de documentación,
que es un aspecto de los elementos blandos, ya que influye en la gestión de la entrega
del proyecto. (Consultores de gestión ambiental de Northbridge, 2003) informó que se
necesita un promedio de 226 h para completar toda la documentación adecuada para
registrar y certificar un proyecto de construcción ecológica.
La provisión del proyecto se refiere a las obras basadas en servicios requeridas para
las aprobaciones del proyecto y otros requisitos necesarios para la ocupación del edificio.
La provisión de proyectos se centra en dos aspectos. En primer lugar, se trata de la
documentación y las actividades para obtener la aprobación de los planes del proyecto y
los cargos o tarifas necesarios para procesar los documentos. El costo incurrido puede
ser en forma de tarifa de diseño y plan de construcción, solicitud de permiso de
planificación (al consejo municipal) y tarifa de plan relacionada con la ingeniería. Este
costo incurre antes de que comience el proyecto. En segundo lugar, cualquier cargo
pagado a los proveedores de servicios antes de que el edificio pueda ser ocupado. Se
incurre en este costo al final de la fase de construcción y, por lo general, para la conexión
del servicio y las pruebas de los servicios públicos y la infraestructura, como el suministro
de agua, el suministro de electricidad, la línea de alcantarillado y las líneas de
telecomunicaciones.Maruani y Amit-Cohen (2011)afirmó que el costo de la provisión del
proyecto depende del tamaño del proyecto y básicamente involucra a terceros, como la
autoridad local y los proveedores de servicios, quienes determinarán el costo de las
provisiones.Medios (2010)indicó que el rango de costo para el proyecto
3
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provisiones es entre 0.5 y 1.5% del costo de construcción en proyectos
verdes.
3. Metodología
En esta investigación se adopta un enfoque cualitativo para explorar los
aspectos oscuros del costo del proyecto. Existe una discusión limitada sobre
lo que constituye SCE. La literatura proporciona cuatro SCE potenciales para
servir como base para esta investigación exploratoria. Este estudio toma el
supuesto ontológico que abarca la idea de una realidad subjetiva tal como la
ve el participante de la investigación. Como la naturaleza de la indagación
era exploratoria, exige una gran flexibilidad y capacidad de respuesta.
Usando entrevistas cara a cara no estructuradas, doce (Azizi y Abidin, 2012)
se abordó a los encuestados que consistían en expertos en construcción
ecológica (consultores de proyectos) con gran experiencia en proyectos de
construcción ecológica certificados por GBI en Malasia. Los encuestados se
identifican como R1 a R12. Los encuestados fueron seleccionados mediante
un muestreo intencional que luego fue respaldado por un muestreo de bola
de nieve.Creswell (2012)afirmó que es común que las entrevistas cualitativas
se realicen entre cinco y veinticinco entrevistas. El estudio se centró en
recopilar las opiniones de destacados profesionales de alto nivel para
garantizar una base de conocimientos confiable y proporcionar narraciones
ricas en información (Patton, 2014). Se impusieron tres criterios de selección
para garantizar que se reclutaran encuestados ricos en información
adecuados: 1) participación en proyectos de construcción ecológica
certificados, 2) consultores de proyectos de alto nivel y 3) más de 10 años en
la industria. Los doce encuestados tienen entre 20 y 30 años de experiencia
en trabajos de construcción, ocupan puestos de alta dirección y tienen un
amplio conocimiento en proyectos de construcción ecológica. Los
encuestados estaban compuestos por siete arquitectos, tres ingenieros, un
aparejador y un urbanista. Si bien los antecedentes demográficos de los
encuestados fueron variados, esto no fue motivo de preocupación ya que la
investigación se centró en la recopilación de información sobre prácticas de
proyectos de construcción ecológica y requirió conocimientos prácticos de
los profesionales de nivel gerencial.
Cada entrevista osciló entre 40 y 60 min. Se usó un aide-mémoire como un breve
conjunto de indicaciones para guiar la entrevista y la discusión se grabó usando una
aplicación de grabación de voz para su posterior análisis. Los abundantes datos se
utilizaron para explorar las percepciones generales y las experiencias de los expertos en
construcción ecológica para exponer los elementos indistintos vinculados a la
materialización del costo. Las entrevistas se transcribieron palabra por palabra y se
analizaron temáticamente utilizando enfoques tanto deductivos (guiados por la
literatura) como inductivos (emergentes de los datos) (Patton, 2014). Esto permitió que
los datos se organizaran, redujeran, refinaran e interpretaran sistemáticamente. Se
identificaron y codificaron los puntos en común y las diferencias en las transcripciones, y
luego se organizaron en temas para permitir el reconocimiento de patrones y deducir
conclusiones tempranas. Los datos alcanzaron un punto de saturación en la undécima
entrevista ya que no se revelaron nuevos hallazgos (Creswell, 2012). Se realizó una
duodécima entrevista posterior para confirmar que los hallazgos se habían estabilizado.
Además de las entrevistas, también se analizaron 4 hojas de datos de costos
del proyecto para confirmar las SCE en el presupuesto del proyecto y permitir una
definición clara del término SCE. Las hojas de datos de costos son de proyectos de
construcción ecológica recientemente completados ubicados en Kuala Lumpur, la
capital de Malasia. Proporcionan un desglose elemental de costos de los proyectos
y permiten una clara segregación de costos, dividiendo los elementos duros y
blandos del proyecto.
4. Resultados de la investigación
La literatura sugiere 4 SCE potenciales en proyectos verdes, a saber,
seguro, costo de diseño, certificación verde y provisión de proyectos. A partir
de las entrevistas y fichas de costes se han identificado un total de 8 SCE,
que se agrupan en 3 categorías principales. Las SCE sugeridas de la
literatura fueron renombradas y asignadas bajo cada categoría principal,
NZ Abidín y NZM Azizi
mientras que el seguro está excluido de la lista. La hoja de datos de costos
proporciona un desglose porcentual de los SCE y permite una definición
clara de SCE. Esta sección se analiza en dos aspectos: 1) categorización de
SCE, y 2) distribución de costos de SCE y definición de SCE.
4.1. Categorización de SCE
El estudio descubrió 8 SCE, a saber, preparación del resumen del proyecto,
honorarios de consultores, certificación ecológica, cargos previos al desarrollo,
cargos de contribución, marketing, gastos generales del proyecto y seguridad de
la financiación. Estos SCE se analizan en tres categorías, a saber, Influencia del
diseño, Requisito de autoridad y Provisión de desarrollo.
4.1.1. Influencia del diseño
La influencia del diseño se refiere a los elementos blandos que influirían en la
decisión del proyecto, especialmente al decidir los requisitos del proyecto que
establecerían el curso de la entrega del proyecto. Dentro de la categoría Influencia en el
diseño, los consultores desempeñan un papel importante al influir en el impacto de SCE
mediante el desempeño de sus funciones de diseño y la negociación de sus honorarios.
Hay 3 SCE en esta categoría, a saber, preparación del resumen del proyecto, estructura
de tarifas y certificación verde.
La implementación de los proyectos de construcción está impulsada por las
elecciones realizadas por la clientela del proyecto. Todos los entrevistados señalaron que
el control del proyecto, que es el grado de autoridad conferido al consultor, es valioso
para ejercer influencia en las decisiones críticas para el proyecto. Tener un resumen claro
del proyecto ayudará en el control del proyecto y asegurará el compromiso del cliente
con el proyecto. Como afirmó el encuestado R4, el resumen del proyecto está limitado
por la limitación financiera del cliente y cualquier cambio depende de la comodidad del
cliente para aceptar los costos y riesgos asociados del cambio propuesto. R11 expresó
que se esperaba que los buenos consultores pudieran equilibrar los intereses
comerciales y el bienestar ambiental al diseñar soluciones de construcción de acuerdo
con el resumen del proyecto. El resumen del proyecto pondrá en marcha todas las demás
acciones del proyecto y, por extensión, el presupuesto y el costo del proyecto. Hay costos
asociados con la preparación del resumen del proyecto, como la realización de una
encuesta de mercado y un estudio de factibilidad. Cualquier cambio en el resumen del
proyecto provocará un retraso en el desarrollo del diseño del proyecto y las estimaciones
de costos del proyecto. Como esta preparación comienza al inicio del proyecto y puede
cambiar a medida que se desarrolla el diseño, es difícil determinar cómo este elemento
puede afectar el costo del proyecto.
Los encuestados también reconocieron que los honorarios de los consultores
tienen alguna relación con el compromiso de los consultores con el proyecto. La
disposición de los honorarios normalmente refleja el nivel de responsabilidad
laboral que se debe. Según uno de los encuestados, no es raro que los
desarrolladores le pidan al arquitecto que contrate a otros consultores que
desempeñaron un papel más pequeño y temporal en el proyecto. Si bien estos
consultores son importantes para ejecutar tareas clave en la entrega del proyecto,
tienen poca o ninguna influencia en la estrategia del proyecto. Los principales
actores que influyen para decidir sobre el resultado del proyecto son los
arquitectos e ingenieros, ya que tienen las mayores responsabilidades en
comparación con otros consultores. La tarifa del consultor es uno de los SCE
obvios en los que el monto puede ser cuantificable, y el porcentaje de la tarifa se
conoce una vez que se contrata a los consultores. El encuestado R8 indicó que este
costo se asigna por el servicio del consultor en términos de diseño, gestión y
administración del proyecto. El arreglo de tarifas generalmente sigue la guía
preestablecida por el organismo profesional. Sin embargo, las tarifas se pueden
negociar en función de la complejidad del proyecto. En los proyectos de
construcción ecológica, se prefiere una tarifa negociada en lugar de una tarifa fija
(Encuestado R12). Independientemente de una tarifa fija o negociada, este costo
se conocerá al principio del proyecto con ligeras variaciones según el costo final
del proyecto. R10 enfatizó que debido a que la tarifa del consultor era
proporcional al costo del proyecto, no había razón para que los ingenieros se
preocuparan por reducir los costos mecánicos o aumentar la eficiencia energética
operativa a menos que existieran incentivos para optimizar los costos.
Hay muchas herramientas de calificación ecológica disponibles en Malasia, ya que
pueden optar por registrarse con las herramientas locales, como el GBI de Malasia, u
obtener otras herramientas internacionales, como LEED de EE. UU. dependiendo de cual
4
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herramienta de calificación que el proyecto pretende seguir y qué nivel de certificación
quieren obtener, hay muchos criterios que tendrían que cumplir. Estos criterios tendrían
una influencia significativa en el diseño del proyecto para garantizar que se puedan
recopilar los puntos de calificación. El encuestado R1 afirmó que los riesgos de costos en
los proyectos ecológicos se definen principalmente por la especificación del edificio, el
alcance del proyecto y el estándar de calidad, tal como lo esperan las herramientas de
calificación ecológica para satisfacer los requisitos de certificación. Los desarrolladores
deben pagar una tarifa de registro al solicitar la certificación verde. La tarifa, que incluye
una evaluación de diseño y una evaluación de finalización, varía según el tamaño del
proyecto. También se aplica una tarifa cuando es necesario renovar la certificación
(Encuestado R6).
4.1.2. Requisito de autoridad
Requisito de Autoridad constituye las obligaciones y requisitos establecidos
por el consejo local autorizante como condición previa a la aprobación del
proyecto. Dependiendo de la ubicación del proyecto, las tarifas o cargos
pagaderos a la autoridad local para obtener las aprobaciones de varios proyectos
varían. Hay dos SCE en esta categoría, a saber, la aprobación de la planificación y
los cargos de contribución. Este aspecto es similar a la 'provisión de proyecto'
identificada en la literatura. A pesar de que estos elementos representan un costo
en sí mismos, también afectan el proyecto al generar cambios en el diseño del
proyecto para satisfacer el requisito de planificación de la autoridad.
Se incurre en muchos gastos durante la aprobación de la planificación, que se
refiere a los cargos previos al desarrollo. Básicamente se trata de dinero
recaudado de los urbanizadores por el municipio para evaluar el cumplimiento del
proyecto con los requisitos de la autoridad antes de otorgar la aprobación del
proyecto. Los encuestados explicaron que los cargos previos al desarrollo son
cargos comunes impuestos por la autoridad local en cualquier nuevo desarrollo.
Varía según la autoridad local decretadora y depende del tamaño del proyecto. El
encuestado R3 informó que estos cargos son los primeros gastos del
desarrollador después de confirmar la viabilidad del proyecto y son necesarios
para establecer el inicio del proyecto. Los cargos suelen ser alrededor del 30% de
la diferencia en el valor de la tierra antes y después de la conversión del uso de la
tierra. Además, la autoridad local cobra una tarifa de presentación a los
desarrolladores por cada solicitud de proyecto de desarrollo. En Kuala Lumpur,
por ejemplo, el consejo municipal ha fijado su tarifa de procesamiento a una tasa
fija de Ringgit Malaysia (RM) 40 (≈USD9.50) por los primeros 1000 pies cuadrados,
RM 20 (≈4,70 USD) para los siguientes 1000 pies cuadrados de los primeros 5000
pies cuadrados y RM 10 (≈USD 2,40) por cada 1000 pies cuadrados de saldo
(Encuestado R5). Los cargos incurridos para la aprobación de la planificación
incluyen costos de topografía y mapeo, diseño y plan de construcción, solicitud de
permiso de planificación (consejo municipal) y planes relacionados con la
ingeniería, como movimiento de tierras, drenaje y saneamiento. El encuestado R8
sugirió que estos costos se alivien para los proyectos de construcción ecológica
como una forma de respaldar los costos administrativos involucrados en el logro
de la certificación ecológica. Si bien estos son costos nominales, fueron fuertes
indicadores de la agenda de desarrollo de la autoridad local. El encuestado R12
señaló la importancia de incluir objetivos de sostenibilidad en el plan de desarrollo
general de la autoridad local para que se pueda lograr un ecosistema organizado.
Los cargos de contribución se pagan a los proveedores de servicios
hacia el final del período de construcción antes de que el proyecto se
considere apto para la ocupación. Los cargos suelen ser para la
conexión y prueba de los servicios públicos y la infraestructura, como el
suministro de agua, el suministro de electricidad, el servicio de
alcantarillado, la inspección y prueba de incendios y la línea de
telecomunicaciones. Si bien la contribución es generalmente pequeña,
es importante incluir este costo como parte del desembolso del
proyecto. Por ejemplo, el encuestado destacó el Fondo de Servicios de
Mejoras (ISF), un fondo recaudado por el Gobierno bajo la Ley de
Calles, Drenaje y Construcción de 1974 (Ley 133, Parte VI: Sección 132).
El encuestado R3 explicó que los fondos eran esenciales para ayudar al
ayuntamiento a mantener y mejorar los servicios básicos, como las vías
públicas, así como para financiar las obras de reparación que trajo
consigo el nuevo desarrollo.≈USD119) por cada unidad de apartamento
superior a RM100,000 (≈USD23,800). Encuestado R3
NZ Abidín y NZM Azizi Revisión de evaluación de impacto ambiental 87 (2021) 106545

aclaró además que para las áreas donde había planes para el desarrollo de tabla 1
infraestructura en el futuro, la autoridad local requiere que los desarrolladores SCE en Proyectos de Edificación Sostenible.

paguen una tarifa de contribución para apoyar los proyectos porque la nueva SCE Descripción
infraestructura beneficiaría su proyecto. Sin embargo, los encuestados indicaron
Influencia del diseño
que no está claro cómo se determinó la suma y siguen siendo inconsistentes entre Elementos que influirían en la decisión del proyecto, especialmente al decidir los requisitos del
proyectos y autoridades. Como este SCE varía, fue difícil estimar la asignación de proyecto que establecerían el curso de la entrega del proyecto.
costos adecuada en el presupuesto del proyecto y tuvo que asumirse como una Resumen del proyecto Se incurre en costos debido a la determinación de la viabilidad del proyecto y
Preparación para proporcionar el requisito general o la dirección del cliente en la etapa
suma global basada en proyectos anteriores.
inicial de la planificación del proyecto.
Honorarios del consultor Honorarios pagados a los consultores por los servicios que
4.1.3. Provisión de desarrollo prestan, normalmente en forma de diseño, costeo, gestión y
La provisión de desarrollo representa elementos que son necesarios para el administración del proyecto.
establecimiento del proyecto pero que no afectan directamente el diseño del proyecto. Certificación Verde Tarifas pagadas por el registro y la certificación obtenidos de la herramienta
de calificación verde establecida
Estos elementos respaldan la estrategia comercial del proyecto y cumplen el propósito
administrativo para la implementación del proyecto. Hay 3 SCE en esta categoría, a saber, Requisito de autoridad
Elementos que constituyen las obligaciones y requisitos establecidos por el ayuntamiento
marketing, gastos generales del proyecto y seguridad de la financiación.
autorizante como condición previa a la aprobación del proyecto y pago de los cargos por
conexiones con los prestadores de servicios
El marketing generalmente lo maneja un equipo diferente en un proyecto, ya sea por Pre-desarrollo Recaudación por parte de la municipalidad y otras autoridades locales para evaluar el

el departamento interno de ventas y marketing o subcontratado a agencias de Cargos cumplimiento del proyecto antes de que se conceda la aprobación del proyecto

marketing. El encuestado R3 reveló que para cada proyecto de construcción, se asignará

Contribución Cargos pagados a los proveedores de servicios por la conexión y prueba de
un presupuesto con fines de marketing. Por lo general, se trata de una suma global
Cargos los servicios públicos y la infraestructura antes de la finalización práctica
destinada a cualquier actividad de marketing y materiales relacionados con la promoción
del proyecto. El tamaño del presupuesto depende de la publicidad prevista. Para los
Provisión de desarrollo
proyectos ecológicos, los encuestados R1 y R2 coincidieron en que el mercado de los
Elementos que son necesarios para el establecimiento del proyecto pero que no afectan directamente el
edificios ecológicos es más bajo que el de los edificios convencionales debido a su mayor diseño del proyecto. Estos elementos respaldan la estrategia comercial del proyecto y cumplen el propósito
precio de venta o alquiler. Como tal, el marketing juega un papel importante en la administrativo para la implementación del proyecto.

promoción del proyecto de construcción ecológica para aumentar la conciencia, el interés Marketing Una asignación para promover y comercializar los proyectos. Una
Gastos generales del proyecto provisión para apoyar un estipendio adicional para gastos de personal y
y atraer compradores potenciales.
operación.
Parte de la distribución de costos del proyecto incluye la provisión para gastos generales del
Seguridad de Financiamiento El monto obtenido del préstamo para asegurar la adecuada reserva de
proyecto, como gastos de personal y de operación. El encuestado R3 explicó que aunque el fondos y el monto de los intereses pagaderos a la institución
salario del personal es un gasto general de la oficina en lugar de un gasto general del proyecto, a financiera.

menudo se permite un costo para respaldar los estipendios del personal en cada presupuesto del
proyecto. Los gastos de operación se refieren a los costos de funcionamiento de la oficina y las
4.2. Distribución de costos del elemento blando y definición de SCE
contingencias del proyecto. Como el gasto exacto para esto no está claro, generalmente se
estimó una suma aproximada.
Se obtienen cuatro hojas de datos de costos para la revisión de
La seguridad de la financiación juega un papel vital en la determinación de la
documentos para identificar y confirmar la existencia de SCE en el
viabilidad del proyecto. Los encuestados informaron que normalmente se obtienen
presupuesto del proyecto y distinguir la categoría de los elementos. Las
préstamos de hasta el 70% para cubrir el costo del proyecto, mientras que el 30%
hojas de datos de costos se obtuvieron de cuatro proyectos diferentes de
restante es absorbido en su mayoría por el desarrollador. El encuestado R4 relató que
construcción ecológica. Los documentos verificaron que los costos de
para los proyectos en los que el desarrollador pretende vender la unidad de
desarrollo del proyecto abarcan muchos elementos más allá del edificio
construcción, este 30% se cobrará a los compradores de las unidades vendidas. En los
físico que pueden incluirse como parte de SCE. Tabla 2identifica la categoría
casos en que el desarrollador pretenda ocupar el edificio, el 30% es respaldado por las
de cada SCE.Tabla 3presenta ese porcentaje de SCE en base al Valor Bruto de
propias reservas del desarrollador. Cuando el costo está involucrado, a menudo afecta la
Desarrollo (GDV) y Obras (BW).
dirección del proyecto y las decisiones al respecto. El encuestado R6 explicó que los
Tabla 3resumió los porcentajes de SCE, que pueden ser
préstamos dependen del nivel de riesgo al que está expuesto el proyecto. Si bien siempre
es deseable una solución de diseño pro-verde creativa, los consultores están restringidos
por los riesgos potenciales que afectan la seguridad de la financiación.
Tabla 2
Los encuestados coincidieron en que hay muchos costos administrativos incurridos
Identificación de SCE en la distribución de costos del proyecto.
en un proyecto de construcción que están siendo absorbidos por el cliente. Algunos de
los costos indirectos obvios, como la certificación verde, los honorarios de los Componentes de gestión Subcategoría SCE categoría SCE

consultores, los cargos previos al desarrollo, los cargos de contribución y la Aporte de agua, electricidad y Contribución Autoridad
comercialización se pueden cuantificar claramente en función del porcentaje, aunque el suministro de telecomunicaciones cargos Requisito
Contribución al Servicio de Mejora Contribución Autoridad
porcentaje varía según la ubicación y el tamaño del proyecto. La seguridad de la
Fondo (ISF) (carretera) cargos Requisito
financiación consiste básicamente en el importe de los intereses a pagar a la entidad
Contribución al ISF (drenaje) Contribución Autoridad
financiera. El monto depende del acuerdo entre las dos partes firmantes. Los gastos cargos Requisito
generales del proyecto son difíciles de cuantificar, ya que involucran la cantidad de Contribución a los Servicios de Alcantarillado Contribución Autoridad
empleados y el uso fluctuante de los servicios públicos del proyecto. El costo relacionado cargos Requisito
Cargos de aprobación de planificación Pre-desarrollo Autoridad
con el resumen del proyecto incurre temprano para poner el proyecto en marcha. El
cargos Requisito
seguro, que se sugirió anteriormente en base a la literatura, fue excluida de la lista de Otras tasas y cargos de las autoridades locales Pre-desarrollo Autoridad
SCE. Los encuestados coincidieron en general en que, si bien el seguro sí influye en el cargos Requisito
costo del proyecto, fue absorbido principalmente por el contratista principal en el marco Ventas y marketing Marketing Desarrollo
Disposición
del 'Seguro contra todo riesgo para contratistas'. Los SCE identificados tienen impacto
Gastos generales del proyecto Gastos generales del proyecto Desarrollo
directo e indirecto en el cliente.tabla 1presenta la descripción de las SCE relevantes para
Disposición
los proyectos de construcción ecológica. Financiamiento puente Seguridad de financiación Desarrollo
Disposición
Certificación verde Certificación verde Influencia del diseño
Honorarios profesionales Honorarios de consultores Influencia del diseño

5
NZ Abidín y NZM Azizi Revisión de evaluación de impacto ambiental 87 (2021) 106545

Tabla 3
Desglose porcentual de SCE en el costo del proyecto.
Componentes de gestión
Aporte de agua, electricidad y
suministro de telecomunicaciones
Aporte a ISF (carretera) Aporte a ISF
(drenaje) Aporte a Servicios de
Alcantarillado Tasas de aprobación de
planeamiento
Otras tasas y cargos de las autoridades
locales Ventas y marketing
Gastos generales del proyecto
BW. La financiación es una provisión del proyecto y una necesidad, pero no afecta
el proceso de gestión del proyecto. La seguridad de la financiación también puede
Desglose porcentual verse como el porcentaje de la tasa de interés porque la cantidad adicional que los
desarrolladores deben pagar es el interés del préstamo. El monto del préstamo en
0.1–1% de VGD
sí se compensará entre sí. Sin los dos valores atípicos, los SCE se pueden definir
0.1–0.5% de GDV como los elementos relevantes para el proceso de gestión y administración del
0.1–0.5% de GDV proyecto, que no contribuyen a las actividades asociadas con el montaje físico de
≤1% del valor bruto de servicio
la instalación en el sitio. Son costos tangibles con porcentajes menores en el costo
1–2% de VGD
del proyecto o valor bruto de desarrollo y son asumidos por el cliente del proyecto
0.25–0.70% de VGD
1–3% de VGD o el desarrollador del proyecto.
1–2% del peso corporal

Financiamiento puente 20–70 % del BW o tasa de interés 6–9 % del

5. Discusión y conclusión
monto del préstamo
Certificación verde <2% de BW (dependiendo del nivel de
calificación) Cada proyecto de construcción comienza con el establecimiento de las
Honorarios profesionales 7–10% del peso corporal necesidades y deseos del cliente en forma de resumen del proyecto antes de la
contratación de los consultores del proyecto. Se deben cumplir todos los
Nota: GDV: Valor Bruto de Desarrollo; BW: Obras de Edificación.
requisitos de las autoridades locales y la asignación para la provisión de desarrollo
dependerá de las necesidades del proyecto. Cualquier decisión sobre la dirección
basado en el GDV o BW. Los costos asumidos por los desarrolladores bajo GDV
del diseño debe tomarse al comienzo del proyecto. Las acciones anteriores se
son los incurridos o que se espera incurrir en la etapa de planificación del
relacionan con elementos blandos para un proyecto de construcción.
proyecto, y no se ven afectados por otras partes en el proyecto, como los
Investigaciones anteriores reconocieron la existencia de estos elementos blandos
consultores y los contratistas. Excepto si las ventas y el marketing están a cargo de
en forma de aspectos no técnicos y de gestión de los proyectos (Beck y Rai, 2020;
un departamento interno, los porcentajes basados en GDV son la cantidad
Uğur y Leblebici, 2018;Shen et al., 2017;Azizi y Abidin, 2012). Esta investigación va
reservada para tratar con las partes externas del proyecto, como la autoridad
más allá al revelar los diversos componentes de SCE, agruparlos en tres categorías
local, los proveedores de servicios y las agencias de marketing. DeTabla 2, de 11
y producir la distribución de SCE según las obras de construcción y el valor de
SCE, 6 SCE están bajo Requisito de Autoridad. Los artículos bajo el requisito de
desarrollo.
autoridad se basan en porcentajes de GDV. Solo las ventas y el marketing están
Este estudio confirma que los componentes de SCE siguen siendo los mismos
estacionados en la Provisión de desarrollo. Para SCE basados en GDV, los
para proyectos verdes y convencionales. Esto se debe a que cada SCE forma parte
porcentajes más altos para ventas y marketing que pueden oscilar entre 1 y 3% de
integral de la planificación y el proceso del proyecto. La única diferencia es la
GDV. Individualmente, para SCE bajo Requisitos de Autoridad, los porcentajes son
adición de la certificación verde. Aunque el porcentaje de certificación verde es
menos del 1% solamente, lo que reforzó que las SCE constituyen pequeñas
inferior al 2% (dependiendo del objetivo de calificación), tiene un efecto dominó en
fracciones del costo de desarrollo. Sin embargo, sin las aprobaciones obtenidas
otras SCE, aunque puede no ser obvio. Por ejemplo, es posible que los honorarios
bajo el Requerimiento de Autoridad, el proyecto no podrá continuar.
profesionales deban agregar un porcentaje para el consultor ecológico, o el
diseño puede cambiar para incorporar requisitos ecológicos. Se puede
El porcentaje de SCE que se calculan como fracciones de BW son gastos
argumentar que lograr la certificación verde es la causa del aumento de los costos
generales del proyecto, financiación puente, certificación ecológica y honorarios
blandos y duros, y está más allá de los cargos por la certificación. Este hallazgo es
profesionales. El porcentaje más alto es para la seguridad de la financiación
consistente con el estudio realizado porUğur y Leblebici (2018)yAde y Rehm (2020),
(financiación puente), que puede constituir del 20 % al 70 % del BW. Este monto
en el que la decisión sobre la certificación verde tendrá un impacto en la prima de
depende del capital financiero necesario y de los fondos disponibles de las
costo verde que incluye tanto el costo duro como el blando. Aunque el costo
reservas del cliente o desarrollador para poner en marcha el proyecto. Los pagos
indirecto es aún comparativamente pequeño en comparación con el costo directo
de intereses suelen oscilar entre el 6 y el 9% del importe total. El resto cubre
(menos del 1,5 % del incremento de la prima de costo), todavía está presente y,
básicamente menos del 2 % de los gastos generales del proyecto, menos del 2 %
por lo tanto, tiene un impacto en el costo del proyecto y, en última instancia, en la
de la certificación verde (según el nivel de calificación previsto) y menos del 10 %
decisión del proyecto. Por lo tanto, este estudio recomienda mejorar los
de los honorarios profesionales. Confirma que las SCE individuales como
elementos que se verían afectados por los criterios de calificación de la
fracciones de BW son del 10% o menos, incluida la tasa de interés por el monto del
certificación verde para reducir la prima de costo verde. La prima de costo verde
préstamo. El porcentaje de costo más alto para SCE (basado en BW) está entre el
ha sido la principal barrera para la aceptación e implementación de proyectos de
7% y el 10% (para honorarios de consultores o profesionales). A esto le sigue el
construcción verde. A partir de este estudio, los elementos que en su mayoría se
interés del préstamo (6–9%). La certificación verde, que es específica para el
verían afectados por la certificación verde se agrupan bajo Design Influence, que
proyecto de construcción verde, solo constituye el 2% del BW.
también incluye honorarios profesionales y resumen del proyecto.
También se descubre que no todos los SCE se pueden encontrar en las hojas de
Los elementos de influencia de diseño visibles de SCE son la certificación ecológica y
datos de costos. Solo las SCE relacionadas con la gestión del proyecto son visibles en la
los honorarios profesionales. Se pagan honorarios profesionales a varios consultores por
hoja de datos de costos, ya sea como parte del proyecto GDV o BW. Todos los elementos
los servicios prestados. Integral en ese servicio es el diseño y la gestión, ambos parte de
bajo Requisito de autoridad y Provisión de desarrollo están claramente indicados en la
los elementos blandos de un proyecto. Ha habido una percepción de que los honorarios
hoja de datos de costos, mientras que solo dos elementos bajo Influencia del diseño
de los consultores serán diferentes para los proyectos verdes debido a la complejidad del
aparecen en la hoja de datos de costos, a saber, los honorarios de los consultores y la
diseño verde (Gambatese et al., 2007). Aunque este estudio confirma que los honorarios
certificación verde. SCE lo que permaneció oculto es la preparación del resumen del
profesionales se llevan el mayor porcentaje de SCE, los honorarios siguen siendo
proyecto.
competitivos y similares a los de los proyectos convencionales. Las funciones y
Hay dos valores atípicos en los hallazgos anteriores: 1) preparación del resumen del
responsabilidades de los consultores de proyectos en proyectos verdes son
proyecto y 2) seguridad de la financiación. La preparación del resumen del proyecto está
generalmente similares a los proyectos convencionales. La tarifa fija establecida por los
oculta en la naturaleza, ya que sucede antes del inicio del proyecto y continúa
organismos profesionales todavía se aplica a los proyectos de construcción ecológica,
desarrollándose de manera más específica en la etapa inicial de la planificación del
pero la tarifa negociada puede causar fluctuaciones en el porcentaje.Abidin y
proyecto. Como tal, el costo de preparación del resumen no se registra en el costo del
Shariffuddin (2019)indican que aunque los consultores prefieren la tarifa negociada para
proyecto. El costo es absorbido por la empresa del cliente o del desarrollador como parte
la construcción ecológica, en la mayoría de los casos no se impone ningún cargo
de su estrategia comercial, y no como parte de los requisitos del proyecto. La seguridad
adicional a los honorarios profesionales debido a las medidas ecológicas porque están
de la financiación es el pilar del proyecto. Sin él, el proyecto no existirá. Por lo tanto, es
obligados por su ética profesional. Con base en el hallazgo anterior, la prima de costo
natural que constituya un gran porcentaje (20 a 70%) de la
verde no se ve afectada por los honorarios profesionales de

6
NZ Abidín y NZM Azizi
grupo estándar de consultores como arquitecto, aparejador e ingenieros. El
porcentaje de honorarios profesionales solo se verá afectado debido a la adición
de un consultor, como la necesidad de un facilitador verde. Sin embargo, la
decisión de certificación verde afectará la prima de costo verde si los profesionales
no pueden cumplir con lo esperado. En los proyectos verdes, se esperan requisitos
adicionales al diseño debido a la necesidad de cumplir con los criterios de
certificación verde, y esto requiere el conocimiento y la experiencia del consultor
en prácticas verdes (Azizi et al., 2015). De acuerdo aUğur y Leblebici (2018), la
decisión de los proyectos de oro y platino aumenta el porcentaje del costo de
construcción en un 7,43% y un 9,43% en el que el 0,84% y el 1,31% son costos
indirectos. El principal contribuyente al incremento de costos del proyecto se
relaciona con el factor relacionado con el diseño para incorporar un sistema
alternativo, la aplicación de nuevos materiales y tecnología. Por lo tanto, el papel
de los consultores es crucial para reducir el costo del proyecto porque su
experiencia y conocimiento en diseño verde asegurarán que el proyecto no se
sobrediseñe. El diseño excesivo es una de las causas de la adición de costos verdes
(Wu et al., 2020). Trabajar en una práctica de 'silo' en la que los diseñadores
diseñan sin la colaboración de los otros diseñadores contribuye al sobrediseño (
Azizi et al., 2017). El costo indirecto se puede reducir a través de la mejora en el
proceso del proyecto, incluida la generación de conocimiento y el aprendizaje y la
interacción con varias partes (Estrupeit, 2017).
El resumen del proyecto tiene la tendencia a cambiar debido a la información
incompleta de los clientes y los requisitos cambiantes a medida que se agregan más
aportes al concepto de diseño y al refinamiento del presupuesto (Mahat y Adnan, 2018).
La definición deficiente de los objetivos de desempeño en el resumen del diseño también
es uno de los factores causales del desempeño deficiente de los edificios ecológicos
porque conduce a una definición de límites y suposiciones de diseño deficientes (Tuohy y
Murphy, 2015). Si bien la claridad breve del proyecto siempre se ha reconocido como un
elemento importante para el éxito del proyecto (Hui et al., 2017), nunca se ha identificado
como un elemento blando que afecte a la decisión de gestión de los proyectos de
edificación ecológica. Este estudio identificó el resumen del proyecto como uno de los
SCE que influye en el diseño, pero lo clasifica como el único SCE oculto. Debido a la
naturaleza del resumen del proyecto, en el que son absorbidos por el cliente y
preparados en la etapa de inicio del proyecto, es comprensible por qué el resumen del
proyecto se ha pasado previamente como SCE y por qué este estudio lo identificó como
oculto. Este es el único SCE que no se forma como parte del costo del proyecto, sin
embargo, este estudio reconoce la importancia de este elemento en la determinación del
curso del proyecto, su diseño y costo.
Aunque solo hay dos SCE bajo el requisito de autoridad, se ha dividido en varios
elementos en la hoja de distribución de costos para satisfacer los diferentes requisitos de
partes externas. Este estudio confirma que cada artículo en esta categoría es menos del 2
% del GDV y acumulativamente, puede tomar casi el 5 % del GDV, lo que puede tener un
impacto en el costo total del proyecto. A diferencia de la provisión de desarrollo y la
influencia del diseño, en los que el desarrollador tiene control sobre el resultado, los
elementos bajo el requisito de autoridad tratan con una parte externa, como la autoridad
local y el proveedor de servicios, que fijan el precio de sus servicios. Los desarrolladores
deben operar dentro de un marco regulatorio del sistema de planificación legal local
para obtener la aprobación del proyecto (Maruani y Amit-Cohen, 2011). Los elementos
bajo el Requerimiento de Autoridad por lo general son consistentes en la práctica,
independientemente de si se trata de edificios convencionales o ecológicos. Esto justifica
que los elementos bajo el requisito de autoridad no sean parte de la prima de costo
verde ya que no se ven afectados por el requisito de certificación verde y las tarifas las
establece una parte externa. Sin embargo, las tarifas que cobra la autoridad local varían
de un estado a otro. La variación en las tarifas de los permisos de las autoridades locales
puede afectar la planificación del proyecto y puede tener un impacto en el costo del
proyecto.Burkhardt et al. (2015)sugerir la simplificación del régimen de autoridades
locales. Al simplificar las tarifas en todos los estados, permite una mejor estimación de
costos del proyecto desde la etapa inicial. La promoción de proyectos de construcción
ecológica requiere la colaboración de varias partes interesadas (Abidín, 2010). Aunque
este estudio destaca que el costo relacionado con el requisito de autoridad está fuera del
control de los desarrolladores, todavía constituye casi el 5% del GDV. Aquí es donde la
autoridad local puede desempeñar su papel impulsando los proyectos de construcción
ecológica, ya sea simplificando sus tarifas en todos los estados o introduciendo
incentivos o descuentos para reducir las tarifas, lo que lleva a una reducción en los costos
totales del proyecto.
7
Revisión de evaluación de impacto ambiental 87 (2021) 106545
La provisión de desarrollo se relaciona con el acuerdo propio de los desarrolladores.
Este elemento se relaciona con la planificación táctica para impulsar el proyecto (Fam et
al., 2008) y para apoyar el progreso del proyecto (Assaf et al., 2001). Depende de cuánto
estén dispuestos a asignar por cada SCE. El marketing, por ejemplo, consume entre el 1 y
el 3 % del GDV, mientras que los gastos generales del proyecto consumen entre el 1 y el 2
% del GDV. Estos dos elementos están bajo el control del desarrollador, pero no el interés
del préstamo. Sin embargo, el monto del préstamo a garantizar está dentro de la
planificación del desarrollador. Dada la magnitud del costo y el riesgo asociado con los
proyectos de desarrollo de la construcción, la financiación y el financiamiento del
proyecto son los elementos más importantes que se deben asegurar. Así, es lógico que el
porcentaje de captación de financiación esté entre el 20 y el 70% del BW.Chirkunova et al.
(2016)afirmó que el financiamiento externo para proyectos de construcción puede
aumentar hasta en un 80%.
Otras industrias, como el sistema de energía renovable, han
comenzado a apreciar la importancia del costo indirecto y su impacto
en el costo total ((Beck y Rai, 2020;Chen et al., 2016). En la industria de
la construcción, los costos blandos han recibido menos atención que su
contraparte de costos duros, aunque su importancia ha sido destacada
por varios autores (Taemthong y Chaisaard, 2019;Victoria et al., 2017;
Azizi y Abidin, 2012). Este estudio confirma que las SCE cubren un
pequeño porcentaje del costo del proyecto, sin embargo, cada
elemento cumple una función crucial en el progreso del proyecto. Por
ejemplo, si no se cumplen los requisitos de autoridad, no se permitirá
que el proyecto continúe. La influencia del diseño afecta el diseño del
edificio y la planificación del proyecto. En el centro de Design Influence
están los profesionales que son responsables de transformar las
instrucciones de los clientes en un diseño de proyecto e incorporar
requisitos de certificación verde en el diseño. Por último, Development
Provision asegura que el proyecto esté asegurado ya sea en términos
de fondos, compromiso de personas u obtención de compradores. La
importancia de los costes blandos va más allá del valor monetario, ya
que garantiza que el proyecto se gestione de forma eficaz y que se
atiendan todos los requisitos de los aspectos duros.Olanipekun et al.,
2017) para evitar desperdicios en el costo y el desempeño del proyecto
(Seyis et al., 2016).
Aparte de la financiación puente (seguridad de la financiación), todas las SCE
constituyen menos del 10 % de GDV o BW. Esto confirma que el costo blando solo
representa una pequeña porción del costo del proyecto en comparación con su
contraparte de costo duro, que generalmente oscila entre el 70 y el 80% del costo del
proyecto (Victoria et al., 2017). Todas las SCE, excepto el resumen del proyecto, no están
ocultas ni son intangibles, ya que aparecen en la hoja de datos de costos o en el desglose
de costos del proyecto. Sin embargo, la mayoría de ellos no forman parte del costo del
proyecto, sino que forman parte de un alcance de proyecto más amplio denominado
valor bruto de desarrollo. El resumen del proyecto es el único elemento que puede
considerarse oculto ya que el costo no está incluido en el presupuesto del proyecto y el
desglose de costos. Todos los costos indirectos corren a cargo de los desarrolladores del
proyecto o los clientes del proyecto, pero se considera que los consultores designados
del proyecto están involucrados en la gestión de los requisitos de la autoridad y la
provisión de desarrollo, incluido cualquier requisito para la certificación ecológica. Como
tal, este estudio define SCE como los elementos relevantes para el proceso de gestión y
administración del proyecto, que no contribuyan a las actividades asociadas con el
montaje físico de la instalación en el sitio. SCE constituye costos tangibles con
porcentajes menores en el costo del proyecto o valor bruto de desarrollo. A pesar de
esto, las implicaciones de las SCE en los proyectos de construcción ecológica son de gran
alcance y pueden influir en las decisiones de gestión de manera oblicua.
Los hallazgos confirman que las SCE son fundamentales en la planificación, el diseño
y la gestión general de los proyectos de construcción. La mayoría de las SCE ocurren en la
etapa inicial de los proyectos y, por lo tanto, influyen en la dirección del proyecto. Como
la prima de costo verde se ha identificado como una de las barreras para el proyecto de
construcción verde (Hwang et al., 2017), es crucial revelar dónde se encuentra la fuente
del incremento de costos. Investigaciones anteriores han señalado el requisito de
certificación verde como la causa de la prima de costo verde y los costos duros han sido
el foco de la mayoría de los estudios debido a la razón obvia del diseño agregado y la
aplicación de nueva tecnología. (Dwaikat y Ali, 2016;Bohari et al., 2017). Este estudio
reveló la implicación de las SCE en los costos del proyecto. Como se mencionó
anteriormente, las SCE tienen
NZ Abidín y NZM Azizi
porcentaje menor basado en GDV y BW. Sin embargo, las decisiones y acciones relacionadas con las SCE pueden tener
un impacto significativo en los aspectos de costos directos, especialmente al influir en el diseño del proyecto. Entre
todos los SCE, los desarrolladores pueden reducir aún más el porcentaje de SCE reestrategiando la categoría de
provisión de desarrollo. Los consultores son los actores clave en la planificación y el diseño del proyecto. Los
honorarios profesionales para la mayoría de los consultores siguen siendo similares a los honorarios de proyectos
convencionales. Es crucial contratar consultores con el conocimiento y la experiencia adecuados para evitar el diseño
excesivo y la aplicación innecesaria de tecnología y diseño activo. Esta es la causa del incremento en el costo directo. El
efecto de las SCE por parte del consultor del proyecto radica en los servicios que prestó. Hay tres categorías de partes
externas involucradas en el proyecto SCE, que son la autoridad local, proveedor de servicios e institución financiera.
Los desarrolladores no tienen más remedio que pagar las tarifas, los intereses bancarios o cualquier cargo de este
grupo de partes interesadas. Sin este pago, el proyecto no puede continuar. Esto en un área en la que las partes
externas pueden ser proactivas en la promoción de más edificios verdes en la industria de la construcción. El costo del
diseño y la construcción no fue mayor para los edificios ecológicos en comparación con los edificios convencionales
cuando las estrategias de costos, la gestión y el diseño ambiental se integraron al proceso de desarrollo del proyecto
desde el principio ( Esto en un área en la que las partes externas pueden ser proactivas en la promoción de más
edificios verdes en la industria de la construcción. El costo del diseño y la construcción no fue mayor para los edificios
ecológicos en comparación con los edificios convencionales cuando las estrategias de costos, la gestión y el diseño
ambiental se integraron al proceso de desarrollo del proyecto desde el principio ( Esto en un área en la que las partes
externas pueden ser proactivas en la promoción de más edificios verdes en la industria de la construcción. El costo del
diseño y la construcción no fue mayor para los edificios ecológicos en comparación con los edificios convencionales
cuando las estrategias de costos, la gestión y el diseño ambiental se integraron al proceso de desarrollo del proyecto
desde el principio (Uğur y Leblebici, 2018). El documento proporciona una nueva visión de los elementos subestimados
que impulsan el costo del proyecto desde una perspectiva gerencial y puede usarse como referencia base para futuros
estudios sobre el costo del proyecto.
Declaración de interés en competencia
Los autores declaran que no tienen intereses financieros en competencia ni
relaciones personales conocidas que pudieran haber influido en el trabajo
informado en este documento.
Agradecimientos
Los autores agradecen el apoyo financiero proporcionado por el
Ministerio de Educación Superior (MOHE) de Malasia y el apoyo físico de la
Universiti Sains Malaysia (USM) en el marco de la Beca de investigación FRGS
No. 203/PPBGN/6711448.
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