Notas del Maestro Carlos Julio Féliz Vidal.

Atención estudiantes: a continuación recibirán un material de la Escuela Nacional de la

Judicatura de la República Dominicana, acerca del embargo inmobliario de Derecho común (el
que figura en el Código de Procedimiento Civil y que no es abreviado. Deberán leer con
detenimiento el trabajo y contestar las preguntas de la guía y remitir las respuestas vía correo
electrónico carlosjfeliz@yahoo.es. Para validar las respuestas se hará una video llamada,
preferiblemente por la aplicación Whatssap.

Guía de preguntas:

1. De una definición del embargo inmobliario.

2. Identifique las reglas que deben observarse para practicar un embargo inmobliario.
3. Explique en qué casos procede aplicar el principio de excusión en el embargo
inmobliario y cuál el procedimiento a seguir.
4. Señales bienes sobre los que puede recaer el embargo inmobliario.
5. Diga quien tiene calidad para practicar este embargo.
6. Identifique el Tribunal competente territorialmente para conocer el embargo
inmobliario.
7. Identifique cada uno de los pasos que deben darse en el embargo inmobiliario hasta la
redacción y depósito del pliego de condiciones. (de una idea de cada paso, ejemplo
mandamiento de pago es el acto mediante el cual se intima al deudor a satisfacer la
deuda, bajo la amenaza de que no hacerlos se le embargará de manera inmobiliaria,
etc).
8. Señale las formalidades que debe cumplir el pliego de condiciones de la venta.
9. Diga que entiende por audiencia de adjudicación.
10. 10. Enumeres las causas que pueden justificar un aplazamiento de la audiencia de
adjudicación.
11. Diga en qué caso el Juez puede sobreseer la adjudicación a petición del deudor.
12. Si se celebra la audiencia de adjudicación: A) señale que personas no pueden licitar
(comprar en la subasta); B) si hay varios licitadores, a cuál de ellos el tribunal debe
adjudicarle. C) Si no hay licitadores que pasa con la adjudicación.
13. Identifique los pasos que siguen a la adjudicación.
14. Haga una tabla donde figuren los plazos que deben observarse en las diversas
actuaciones del embargo inmobiliario.

EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN

GENERALIDADES

Puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la
justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del
precio de venta del o de los inmuebles embargados.

Este embargo está sujeto a algunas reglas de los embargos ejecutivos, por ejemplo:

1. Debe tenerse un titulo ejecutorio

2. Estar precedido de un mandamiento de pago
3. El crédito debe ser cierto, liquido y exigible

Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en caso de practicarse en
manos de un tercero, se le notificara el mandamiento de pago al deudor, y al tercero se le
entregará una notificación en la cual se le indicara abandonar el inmueble o pagar la deuda. El
tercero solo podrá escapar al embargo por uno de los siguientes medios:

 Principio de excusión. El tercero puede solicitar al persiguiente que persiga otros bienes
del deudor, esta oposición se hace mediante citación por ante el tribunal que conocerá
del embargo, bajo forma de acto de abogado a abogado, si hay un proceso en curso.
Esta oposición debe presentarse antes de la denuncia del embargo. Este medio no libera
al tercero, porque si el deudor no tiene más bienes sobre los cuales el acreedor pueda
ejecutar, el acreedor procederá a ejecutar sobre el inmueble.
 Desinteresar al deudor hasta la concurrencia del pago. Después de la notificación del
mandamiento de pago, el tercero puede evitar el embargo, bien sea pagando, haciendo
oposición al mandamiento de pago, o realizando ofertas reales de pago. Las ofertas
reales de pago serán conocidas por el tribunal que conocerá del embargo. La purga de la
hipoteca. Aquí lo que corresponde es el pago de las obligaciones contraídas por el
deudor. El abandono. En caso de no poder realizar ninguna de las opciones anteriores, el
tercero puede abandonar el inmueble de conformidad al art 2171 del CCD

BIENES EMBARGABLES

Según el artículo 2118 del Código Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los
bienes del deudor susceptibles de hipoteca.

 Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.

 El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.
 Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)
  Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

¿QUIEN PUEDE EMBARGAR?

Puede embargar todo acreedor provisto de un titulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que
permite la ejecución, es decir el embargo.
Títulos ejecutorios

 Duplicado del dueño

 Certificado de titulo
 Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada.
 Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas de dinero en una
fecha fija.

TRIBUNAL COMPETENTE.

Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón del territorio

corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble.

En el caso de que la competencia sea de Santo Domingo o Santiago, deberá acogerse a las
previsiones de la Ley 50-00 que refunde en una sola cámara los tribunales de primera instancias
civiles y comerciales, designado un juez presidente, quien será apoderado del caso en cuestión.

PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN

EL PROCESO DEL EMBARGO

DEL MANDAMIENTO DE PAGO

El embargo inmobiliario debe estar precedido de un mandamiento de pago, por medio de este
se le ordena al deudor cumplir con el crédito que tiene con quien le notifica el mandamiento, si
el inmueble fue adquirido por un tercero deberá advertírsele, por medio de una intimación.

Este mandamiento de pago debe contener:

1. Constitución del abogado

 2. Domicilio
3. Designación del deudor
4. Plazo para el pago de la deuda
5. Monto de la deuda
6. Copia del título ejecutorio
7. Amenaza

El mandamiento de pago es necesario y obligatorio, generalmente el deudor es propietario del

inmueble a embargarse. junto con el mandamiento de pago deberá entregarse una copia del
titulo en base al cual se practicara el embargo.

El mandamiento de pago deberá contener las menciones de un acto de alguacil, asi como
también la elección de domicilio en la ciudad donde este establecido el tribunal que deberá
conocer del embargo. El mandamiento se notifica a persona o en su domicilio. El alguacil
deberá estar dotado de un poder especial para poder practicar el embargo inmobiliario.

El plazo que deberá establecer el mandamiento de pago es de 30 días francos, a partir del día
de la notificación y el día de su vencimiento. El deudor tiene 30 días para pagar, a partir de
estos 30 días el acreedor tendrá 90 días para embargar, si en este plazo no traba el embargo,
deberá reiterar el mandamiento de pago, con la forma y los plazos antes dichos.

DEL ACTA DE EMBARGO

Si el deudor no paga dentro de los 30 días establecidos se procederá al embargo del inmueble,
este embargo se hace por medio de un acta levantada por alguacil.

El acta de embargo se levanta fuera del conocimiento del embargado, este se enterara por
medio de una denuncia que deberá hacérsele en su persona o en su domicilio.

La denuncia se hará dentro de los 15 días en que se hubiese cerrado el acta de embargo, la
denuncia convierte el embargo en una verdadera acción judicial y el depósito del pliego de
condiciones representa el enrolamiento de la causa. La denuncia se hace por medio de un acto
de alguacil el cual llevara a la cabeza una copia del acta de embargo.

DE LA INSCRIPCION O TRANSCRIPCION
Dentro de los 15 días de la fecha de la denuncia, el acta de esta, junto al acta de embargo y
copia del título ejecutorio deberán transcribirse a la conservaduría de hipotecas del distrito
judicial donde radiquen los bienes embargados. Si el ejecutante notificare la denuncia
tardíamente o la transcripción resultare nula, este deberá empezar de nuevo el proceso del
embargo a partir del último acto valido, si hubiere bienes en más de un distrito judicial deberá
mediar un plazo de 10 días entre la ultima transcripción valida y la nueva.

Si el embargo se hiciere sobre un terreno registrado deberá la inscripción hacerse por medio
del registrador de títulos, esta inscripción produce los mismos efectos que la transcripción por
ante el conservador de hipotecas.

Si hubiere otro embargo inscrito el conservador o el registrador de títulos no inscribirá el nuevo

embargo, pero hará mención de quien es el ejecutante del embargo anterior, fecha, día, y
también cual es el abogado persiguiente.

El efecto que produce la transcripción o inscripción es poner en manos de la justicia el embargo

ejecutado. Para la inscripción y transcripción deberá presentarse el acta de embargo, el
mandamiento de pago, el titulo en base al cual se practica el embargo. De presentarse dos
transcripciones deberá dársele preferencia al título más antiguo. El deudor luego de la
transcripción no podrá enajenar la cosa.

Otras restricciones que sufre el embargado es acerca del inquilinato y de la percepción de

frutos de los inmuebles.

Generalmente el embargado queda como secuestrario del bien embargado pero los acreedores
podrán solicitar al juez de los reherimientos que se nombre otro secuestrario, este secuestrario
recibirá los frutos por cuenta de los acreedores y los venderá en pública subasta. Los frutos
naturales o industriales recogidos después de la transcripción o inscripción o en defecto su
precio, tendrán el carácter de inmueble para distribuirse junto con el precio del inmueble en el
orden establecido por la ley.

Si el inmueble se encontrare arrendado o alquilado, los acreedores podrán hacer un acto de

oposición, esta oposición valdrá como embargo retentivo en manos del inquilino, es decir este
no podrá entregar al embargado los fondos provenientes del alquiler. A falta de oposición serán
validos los pagos hechos al deudor y este será responsable como secuestrario por las sumas
recibidas.

FORMALIDADES PREPARATORIAS DE LA VENTA

DE LA REDACCIÓN Y DEPOSITO DEL PLIEGO DE CONDICIONES

Dentro de los 20 días de haber realizado la inscripción o transcripción, el persiguiente deberá

depositar en la secretaria del tribunal competente, el pliego de condiciones. Este pliego deberá
contener las siguientes enunciaciones:
 1. La enunciación del título en virtud del cual se ejecuto el embargo y los demás actos que
precedieron a este, así como también las actas o sentencias que le sucedieron.
2. La designación de los inmuebles embargados
3. Las condiciones de la venta
4. Ofrecimiento de un precio por el persiguiente
5. Relación de las inscripciones que hubiere sobre los inmuebles embargados o mención
de la certificación de que no existen inscripciones

Deberá el persiguiente así mismo establecer que todo licitador deberá presentar por ante
secretaria, ya sea en efectivo o cheque certificado por lo menos el 10% del monto de la primera
puja, el persiguiente es libre de fijar el precio.

Dentro de los 8 días del depósito del pliego de condiciones, el persiguiente deberá notificar el
depósito del pliego al embargado, así como también a los demás acreedores inscritos, así
mismo en este plazo deberá notificar el día en el que el juez dará lectura al pliego de
condiciones, que no podrá ser menos de 20 días, ni más de 30 días después de depositado el
pliego.

Por medio de esta notificación se invitara a los intimados a tomar comunicación del pliego de
condiciones, para que así hagan sus observaciones y decires con relación al pliego. Las
observaciones y decires se insertaran en el pliego, el embargado y los acreedores que
pretendan oponerse a algunas de las clausulas del pliego deberán presentar un escrito 10 días
antes de la audiencia para lectura del pliego. Este escrito deberá notificarse a todas las partes
envueltas en el embargo e intimándoles a comparecer en un plazo no menor de 2 días a la
audiencia que celebre el juzgado de 1ra instancia, el cual fallara a más tardar el día designado
para la lectura del pliego, este fallo no será sujeto de ningún recurso.

Las personas que deben intimarse en este procedimiento son:

1. El embargado
2. Los acreedores privilegiados e hipotecarios inscritos sobre el inmueble embargado.
3. El vendedor del inmueble no pagado o vendedores precedentes no pagados.

En lo general se celebran 2 audiencias, una para la lectura del pliego y las reparaciones a este y
otra para la adjudicación.

Por lo menos 20 días antes de la adjudicación deberá el abogado del persiguiente insertar en
uno de los periódicos del distrito judicial donde radican los bienes embargados, un extracto
firmado por el, que deberá contener:

1. La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripción

 2. Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente
3. La designación de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo.
4. Lugar donde será efectuada la subasta

5. El precio puesto por el persiguiente para la adjudicación

6. La indicación del tribunal y la del día y la hora de la adjudicación
7. Mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador

Si no se cumplen con los requisitos de la publicidad, la venta será nula, pero esta nulidad no es
de orden público y se puede renunciar a prevalerse de ella.

LA ADJUDICACION

El día de la audiencia para la lectura del pliego el juez fijara el día de la adjudicación. Esta
audiencia deberá celebrase antes de 30 días, ni después de 40 del día de la lectura del pliego.

Las razones por las cuales podría sobreseerse la audiencia de adjudicación son las siguientes:

1. Si fallece el deudor, el persiguiente podrá ejecutar en contra de sus herederos, pero

deberá notificar y esperar 8 días para poder ejecutar. Podría darse el caso de que el
deudor fallezca 1 o 2 días antes de la audiencia de adjudicación.
2. Si el vendedor no pagado decide actuar por vía de resolución
3. Cuando el titulo ejecutorio es argüido de falsedad y se origina una persecución penal
4. Si el deudor solicitare un plazo de gracia y este lo obtuviere

La sentencia que pronuncia el sobreseimiento es susceptible de las vías de recurso, a excepción

de que esta demanda se presentare como un incidente del embargo.

También podrá solicitarse un sobreseimiento conforme al art 702 del CPCD, pero solo podrá
sobreseerse el procedimiento por 15 días y deberá ser por causas graves debidamente
justificadas. Si el sobreseimiento es solicitado por el persiguiente deberá ser obligatorio
otorgarlo. La decisión que acordare el juez será insertada en el pliego de condiciones, y será
ejecutoria en el acto sin necesidad de registrarla, notificarla o ni siquiera motivada.

El acreedor no está en la obligación de recibir en parte el pago de la deuda aunque esta sea
divisible, pero el deudor podrá solicitar al juez, quien con mucha discreción podrá facilitar
plazos moderados para efectuar el pago de la deuda, creando un sobreseimiento en las
ejecuciones de apremio dejando todo en un mismo estado. Este plazo no excederá nunca de 6
meses y solo gozaran de este beneficio los deudores que al momento de solicitarlo hayan
pagado los intereses devengados. De no cumplirse con el pago el procedimiento se iniciara en
el mismo estado en que hubiere quedado al momento de obtener el plazo.

Para poder licitar la capacidad es la regla y la incapacidad la excepción. Las incapacidades

pueden ser especiales y las de derechos común. La incapacidad de derecho común establece
que ni los menores, mayores en tutela y los interdictos judiciales podrán licitar. El
representante legal de estas personas podrá licitar en su nombre.

La incapacidad especial se dirige hacia los encargados de realizar la venta, así como los
administradores de los municipios o de los establecimientos públicos, los oficiales públicos de
los bienes nacionales. También esta incapacidad se dirige hacia el abogado del persiguiente
quien no podrá licitar, so pena de nulidad y de ser condenado en daños y perjuicios.

Toda licitación se presentara por medio de un abogado, so pena de nulidad. La adjudicación se

realizara por medio de audiencia de pregones, las pujas son ofertas sucesivas y el bien será
adjudicado al último y mayor subastador. Después de iniciada la subasta no podrá realizarse la
adjudicación hasta que no transcurran 3 minutos, si no hubiere licitaciones en ese tiempo el
persiguiente será declarado adjudicatario. Si en el lapso de los 3 minutos se hiciere alguna puja
deberá esperarse 2 minutos sin nuevas pujas para poder realizar la adjudicación.

El abogado que hubiere hecho la última puja deberá declarar inmediatamente el nombre
de quien representa y el poder de la representación. Si el abogado no declarase quien es el
adjudicatario o no presentare el poder, estaría violando las condiciones de la venta, y podría ser
condenado disciplinariamente con la suspensión del ejercicio por 5 años máximo y 1 a;o
mínimo.

Luego de terminar la audiencia se declara adjudicatario al mayor y último subastador, o al

persiguiente de no haber licitadores. Se emitirá una sentencia administrativa declarando el
adjudicatario, esta sentencia no es sujeto de ningún recurso ordinario y no tendrá la autoridad
de cosa juzgada. Esta sentencia no es más que la copia del pliego de condiciones redactada
conforme al art 690, y ordenara al embargado a abandonar la posesión de los bienes.

Para que la sentencia sea entregada al adjudicatario este deberá probar por medio de recibo
que cumplió con la obligación del pago de la licitación. La constancia del pago se anexara al
original de la sentencia y se copiaran a un renglón seguido de esta. El adjudicatario deberá
cumplir las condiciones dentro de los 10 días siguientes a la adjudicación, de no hacerlo se le
apremiara por la vía de la falsa subasta sin perjuicio de las demás vías de derecho. La sentencia
en adjudicación es un acto traslativo de propiedad, por lo tanto debe someterse a la formalidad
de la inscripción o de la transcripción, así como también del pago de impuestos.

Los efectos que produce la adjudicación tiene dos concepciones.las concepciones de donde
surgen los efectos de la adjudicación son las siguientes:
  La adjudicación es una venta ordinaria. La única diferencia es que la adjudicación está
sometida a ciertas formalidades, entre las cuales se destacan la presencia del tribunal.

 La adjudicación confiere la investidura de una propiedad nueva. Según esta teoría no

hay una transmisión de propiedad, sino la investidura de una nueva, la intervención de
la justicia se explica como testigo dando su aval a la investidura de la propiedad.

Pero en si la adjudicación produce los siguientes efectos:

 Transporte al adjudicatario de los derechos del embargado sobre el inmueble

adjudicado.
 La adjudicación confiere al adjudicatario los derechos de un comprador.
 La publicación paraliza las inscripciones a realizarse.
 La inscripción purga las hipotecas y privilegios.

LA PUJA ULTERIOR

El persiguiente luego de la adjudicación tiene el derecho de vender el inmueble a un mejor

postor, por un precio mayor claro está, a esto se le llama la puja ulterior. Quien desee comprar
luego de la adjudicación, podrá presentar ante la secretaria del tribunal, dentro de los 8 días de
la adjudicación, una oferta de compra que no deberá ser menos de un 20% sobre el precio de la
primera adjudicación. Con este ofrecimiento se abre nuevamente una subasta, partiendo del
nuevo precio establecido.

Cabe mencionar que el plazo de 10 días que tiene el adjudicatario para cumplir con las
condiciones corre junto al plazo de 8 días que tiene el interesado de la puja ulterior. De
celebrarse la puja ulterior el primer adjudicatario pierde los derechos sobre el bien adjudicado.

Para solicitar esta puja, el interesado deberá presentar además de la petición, la suma total
ofrecida como nuevo precio, puede ser en efectivo o en un cheque certificado, además deberá
notificar al adjudicatario, a los otros acreedores inscritos y al embargado.

Luego de hacer la declaración en secretaria y de haber notificado a las personas antes

mencionadas, el juez al término de 3 días, después de haberse hecho la petición, emitirá un
auto designando el día en que se realizara la nueva subasta. El secretario publicara en la prensa
la nueva fecha de la subasta, la cual no podrá ser de más de 15 días después de haber dictado el
auto. Luego de la puja ulterior no habrá espacio para otra subasta.
De no presentarse nuevos licitadores, el inmueble será adjudicado al nuevo postor. El
solicitante debe cumplir con todas las formalidades. Si el nuevo postor no cumpliese con las
condiciones de pago, el antiguo adjudicatario retomara su lugar como propietario.

Los efectos que produce la puja ulterior son los mismos que los de la primera puja.