¿Qué es la subdivisión de terrenos?

De acuerdo a la Ordenanza general de urbanismo y construcción, debemos entender por

subdivisión “El proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización
por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes”

Este proceso consiste en la parcelación de un terreno en un número de lotes menores en

superficie. El número de lotes resultantes está limitado por el Plan Regulador respectivo, de
acuerdo a la Superficie Predial Mínima.

¿Cómo se hace la subdivisión?

Podríamos decir que la subdivisión de un terreno es un procedimiento de carácter administrativo

que se lleva a cabo ante la Dirección de Obras Municipales, de la municipalidad que corresponda al
lugar donde se encuentra la inscripción de propiedad del terreno, a petición del dueño del
inmueble.

Etapas de la subdivisión

 La primera etapa consiste en la solicitud que debe hacer el dueño presentando un

expediente de solicitud de subdivisión (el cual idealmente debe ser elaborado por un
arquitecto), el cual debe contener el plano del Conservador de Bienes Raíces del terreno a
subdividir, o en su defecto la escritura del predio en donde se señalen los deslindes del
inmueble, aunque en el caso de que no exista este documento se deberá realizar un
Levantamiento Topográfico a fin de determinar las dimensiones del predio, las cuales
deberían concordar con la información catastral existente en la municipalidad, además se
debe adjuntar el certificado de dominio vigente de la propiedad, una declaración jurada
del propietario, un certificado de avalúo fiscal vigente a la fecha de la solicitud y
Certificado de Informaciones Previas.

 Una vez presentado el expediente en la Dirección de Obras Municipales, esta tendrá un

plazo de 30 días corridos dentro del cual se revisarán los antecedentes acompañados.

 Vencido el plazo de 30 días la Dirección de Obras Municipales debe dictar una resolución
exenta, en la cual puede aprobar, denegar o hacer observaciones a la solicitud.

¿Qué ocurre cuando se aprueba la subdivisión de terreno o del predio?

Una vez que la Dirección de Obras Municipales aprueba la solicitud de subdivisión a través de una
resolución exenta, esta última junto con el plano aprobado debe inscribirse en el Conservador de
Bienes Raíces respectivo al margen de la inscripción de dominio vigente de la propiedad

¿Cuánto debo pagar por toda la tramitación?

En la Dirección de Obras se cancela los derechos municipales por un monto equivalente al 2% del
Avalúo Fiscal del Terreno, según indica el número 1 del Artículo 130 de la Ley General de
Urbanismo y Construcción, y por otra parte habrá que pagar la inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces.

Subdividir un predio rural

Los predios rústicos son aquellos terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadería o
actividades forestales que se encuentran fuera de los límites urbanos. Éstos, como ya se mencionó
tienen una mínima división de 5.000 metros cuadrados, salvo situaciones excepcionales.

La tramitación se realiza ante las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el que se
acompañará, junto con la solicitud, los siguientes documentos:

 Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente

como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de antigüedad.

 Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

 Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales

que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.

 Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente

(topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT.

¿Cuánto demora el proceso?

A diferencia de lo que ocurre con la subdivisión de predios urbanos, en este caso el Servicio
Agrícola Ganadero, que es quien conoce la solicitud, tendrá un plazo de 20 días hábiles, dentro del
cual deberá aceptar o rechazar la solicitud.

¿Hay casos en que se puede hacer la división generando terrenos rurales de menos de media
hectárea?

Como sabemos la superficie predial mínima de los predios rústicos o agrícolas, es de 0,5

hectáreas, es decir, 5.000 MT 2, pero hay determinados casos en los que se permite subdividir en
predios de menor superficie, estos son:

 Cuando sean divisiones que deben autorizar el Servicio Agrícola y Ganadero y el Ministerio
de Agricultura en uso de algunas facultades legales que les fueron traspasadas desde la
antigua Oficina de Normalización Agraria, durante el proceso posterior a la Reforma
Agraria.

 También se puede hacer cuando son divisiones que deban efectuarse para los efectos de
la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del
 dominio sobre ella y cuando se trate de terrenos que deban ser subdivididos por el
Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, de vialidad u otras.

 Autorizado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuando se deban abrir

calles para realizar la actividad agrícola, para construir viviendas para los propietarios del
terreno o para hacer casas autorizadas de hasta mil UF de valor bajo el sistema de subsidio
habitacional.

 Se pueden también dividir en terrenos más pequeños cuando se transfiera la propiedad a

entidades con personalidad jurídica y sin fines de lucro, cuando se traspasa la propiedad al
fisco, a las municipalidades y a los gobiernos regionales o a organizaciones comunitarias o
sindicales.

 Otra excepción es cuando se transfiera a un ascendiente o descendiente del propietario,

por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda
para el adquirente (padres, hijos, suegros, yernos, nueras e hijos del cónyuge) y siempre y
cuando el predio no tenga un avalúo fiscal superior a las 1.000 UF.

¿Dónde puedo averiguar si mi predio rústico lo puedo dividir en lotes de menos de media
hectárea?

Esta información se puede obtener por el propietario del predio rural que se desea subdividir, en
las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero.

¿Quién fiscaliza el cumplimiento de estas normas?

Las Secretarías Regionales Ministeriales de la Vivienda y Urbanismo y las Municipalidades y el

Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).

Compré un terreno rural de menos de media hectárea ¿Es eso posible?

Es perfectamente posible, ya que hay determinados casos en que la ley permite que los predios
rurales o agrícolas, se subdividan en terrenos de una superficie menor a 0,5 hectáreas.

Lo importante en estos casos será identificar si efectivamente el predio que compramos este
dentro de estos casos, de lo contrario la subdivisión que le dio origen, será susceptible de ser
anulada.

¿Cuántos inmuebles máximo puedo construir en un terreno rural subdividido?

En este punto hay que tener en cuenta que el Decreto Ley N°3516 de 1 de diciembre de 1980,
permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación. Así y a modo de ejemplo, si
tengo un terreno agrícola de 20.000 MT 2 y lo divido en 4 predios de 5.000 MT 2 podré construir un
inmueble destinado a la habitación en cada predio resultante, dando un total de cuatro inmuebles.
Qué es la cesión de derechos en una subdivisión de terrenos?

Ocurre que en muchas ocasiones se venden derechos sobre un inmueble, más no la propiedad
sobre el mismo, por distintas circunstancias que dicen relación básicamente con que el propietario
de esos derechos no es dueño de la totalidad de derechos que existen sobre el inmueble, sino que
solo de un porcentaje de estos, lo que significa que respecto a la totalidad de la propiedad existe
una indivisión. De esta manera, cuando adquirimos derechos sobre un inmueble a través de una
cesión de derechos, no podremos disponer libremente de la propiedad, puesto que
compartiremos el dominio con otro u otros comuneros.

En relación con la subdivisión esto tiene suma importancia, ya que cuando sobre un mismo
terreno existen varios propietarios de un determinado porcentaje, esto no genera una subdivisión
física de los terrenos, si no que solo intelectual en relación a los derechos que se poseen sobre
este. En estas situaciones, será sumamente conveniente que los comuneros soliciten de común
acuerdo la subdivisión de la totalidad del terreno de manera que esta exprese físicamente los
porcentajes en que están divididos los derechos que tienen sobre el terreno, y de esta manera
hacerse dueños de los predios resultantes de la subdivisión.

¿Cuándo es recomendable comprar una cesión de derecho sobre un terreno?

No es fácil decir cuándo conviene comprar un porcentaje de un terreno y no la totalidad, por lo

general nunca será recomendable por los gastos que generará la subdivisión y todo los tramites
necesarios para hacernos dueños. Pero en determinados casos, y especialmente cuando entre
todos los comuneros existe una voluntad común en orden a subdividir, o a vender todos los
derechos de común acuerdo a un tercero, puede resultar sumamente conveniente, puesto que en
el primer de los casos nos podremos hacer dueños de una porción del terreno o en el segundo
caso obtener una ganancia mayor al venderlo como un todo junto a los otros comuneros.

Desde otro punto de vista, nunca convendrá comprar una cesión de derechos, cuando los
derechos que nos venden representan un porcentaje que conjugado con la superficie total de la
propiedad no permita que se subdivida una porción del porte que nos correspondería por ser
inferior a la superficie mínima predial que corresponde en el lugar donde se encuentra el inmueble
a subdividir.

Si compro una cesión de derechos de un terreno ¿Ese terreno es mío?

No, lo anterior ya que como explicamos la cesión de derechos supondrá que no somos
propietarios exclusivos del terreno, sino más bien de derechos sobre una parte de este.

¿Me podrían sacar del terreno por solo tener una cesión de derechos?

Efectivamente al estar en comunidad con otros propietarios de derechos sobre el mismo terreno,
bastará con que uno le quiera poner fin a la comunidad a través de un juicio de partición, que la
mayoría de las veces terminará con el remate de la propiedad, y pagando con lo resultante en
proporción a las personas que detentan derechos sobre la misma, lo que nos pone en un situación
sumamente precaria.

Regularización

¿Qué es la Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz Particular?

El Ministerio de Bienes Nacionales, dentro del ejercicio de sus competencias administrativas, se

encuentra facultado para la aplicación del procedimiento de saneamiento de la posesión y
constitución del dominio de la pequeña propiedad raíz que se encuentra establecido en el Decreto
Ley N° 2.695, de 1979, respecto de aquellas personas naturales o jurídicas que carezcan de títulos
de dominio o los tengan imperfectos, previo cumplimiento de las exigencias y demás requisitos
que en dicha normativa se consagran, esto es, cuando los hubieren poseído por un lapso de a lo
menos cinco años, de manera ininterrumpida, continúa y exclusiva, habiendo acreditado la
introducción de mejoras denominadas hechos posesorios como los establecidos en el artículo 925º
del Código Civil, siempre y cuando a juicio de este Ministerio la Regularización de la posesión
inscrita sea más difícil u onerosa por los procedimientos establecidos en otras leyes, y que la
tasación fiscal de dichos inmuebles no sobrepase las 380 u 800 UTM, según se trate de
propiedades urbanas o rurales, respectivamente.

¿Cuáles son los requisitos para regularizar la pequeña propiedad raíz particular?

Los requisitos para poder postular al saneamiento del dominio son los siguientes:

• Tener posesión material, sin problemas de deslindes, continua y exclusiva por un tiempo no
inferior a 5 años.

• No tener juicio pendiente con personas que le discutan el dominio o posesión del inmueble.

• El inmueble a regularizar no debe tener un avalúo fiscal superior a 800 Unidades Tributarias
Mensuales si es rural, y de 380 UTM si es urbano.

• El bien raíz debe tener límites claros, de cualquier clase, sean naturales o artificiales, los cuales
deben ser aceptados por los colindantes (vecinos).

• Haber ejecutado hechos positivos en el inmueble: arreglos o mejoras en el terreno, instalación

de servicios, corte de maderas, plantaciones, sementeras, y otros de igual significación.

1.- Obligatorios:

Formularios N° 1, 2, 3 y 4. Se pueden obtener descargar en el siguiente enlace:

FORMULARIO N°1

FORMULARIO N°2
FORMULARIO N°3

FORMULARIO N°4

FORMULARIO PERSONA JURIDICA

Certificado de Informaciones Previas: Emitido por la Dirección de Obras Públicas la Municipalidad

respectiva.

Certificado de Litigios: Emitido por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

2.- Necesarios:

Inscripción de Dominio.

Certificado de Residencia, entregado por la Junta de Vecinos, o quien corresponda.

Certificado de Avalúo con indicación de superficie.

Copia de Cédula de Identidad del solicitante, por ambos lados.

Certificado de Número, expedido por la Municipalidad correspondiente, en caso de inmuebles

urbanos.

Documentos, ya sean copias u originales, que permitan acreditar de alguna manera, el origen
(compraventa, cesión de derechos, donación, testamento y otros); y la posesión material del
usuario por más de 5 años (boletas, recibos, fotografías, pago de impuesto territorial, etc.).

Resolución del SERVIU, Municipio respectivo u otro servicio público descentralizado con
personalidad jurídica y patrimonio propio, autorizando la regularización en los casos que
corresponda.

3.- Adicionales:

Certificado de nacimiento, matrimonio o defunción.

Reconocimiento de Posesión de otros copropietarios o coherederos en el caso de proceder.

Certificado de Riesgos.

Certificado de no Expropiación.

Certificado de Ruralidad.
Cualquier otro antecedente documental o en cualquier medio adecuado, que colabore en formar
convicción de los requerimientos del D.L. N° 2.695.

Etapas

Ingreso de la solicitud y análisis jurídico.

Mensura, oficio a organizaciones externas y oficio a presunto dueño

Dos publicaciones en diarios de circulación regional, con 60 días hábiles de espera

Resolución final y envío al Conservador de Bienes Raíces

Entrega del título de dominio

Costos

El valor es variable y depende de la ubicación geográfica de la comuna.

El valor que se cobra incluye la totalidad de las gestiones: jurídicas, técnicas, publicaciones en
diarios de circulación regional e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Subsidios: para quienes acrediten no tener los recursos suficientes para financiar el trámite de
regularización.

Gratuidad: para quienes acrediten estar dentro del 40% más vulnerable.