5, 6 y 7 de marzo 2008, Universidad Nacional de Colombia, sede Medellín

El conjunto cerrado en el marco de la Ley 388 de 19971.

Derecho a la ciudad y función social de la propiedad en
contraposición.
Juan Carlos Garzón Barón
jc.garzon@yahoo.co.uk
44+07809619667

Resumen
La hipótesis que esta ponencia se propone demostrar es que la expansión del fenómeno del
conjunto cerrado en Colombia no sólo es ignorada por los instrumentos de planeación en vigor sino
que también llega a ser promovida por éstos, contribuyendo así a la fragmentación del espacio
urbano y debilitando el derecho a la ciudad tal y como es concebido por Henri Lefebvre (1968). Dos
reflexiones contemporáneas sobre la naturaleza de la planeación guían el estudio. Son éstas la del
planeación en el contexto de la sociedad capitalista presentada por David Harvey (1973), Manuel
Castells (1972) y Richard Foglesong (1996) y la que propone Henri Lefebvre (1968) acerca del
derecho a la ciudad. Tras analizar el fenómeno del conjunto cerrado según estas dos perspectivas,
se discuten los principios que fundan la Ley 388 de 1997 (la función social y ecológica de la
propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de
cargas y beneficios) tomando como punto de referencia la expansión del fenómeno del conjunto
cerrado y el cuerpo teórico arriba expuesto. Por último se presenta el estudio de caso de la ciudad
de Villavicencio, que incluye una cuantificación aproximada y un mapeo de los conjuntos cerrados
en esta ciudad además de un breve análisis de algunos instrumentos de su POT. A través de esta
estructura la ponencia se propone en última instancia desarrollar una crítica de la epistemología de
la Ley 388 de 1997 (y, muy someramente, de algunos instrumentos de planeación que ésta
engendra) que, a pesar de proponerse reivindicar la función social de la propiedad, corre el riesgo
de concentrase demasiado en instrumentos puramente cuantitativos y desespacializados, dejando
a un lado las implicaciones que el fenómeno del conjunto cerrado tiene en términos de derecho a la
ciudad, cohesión social, externalidades y uso mixto de la tierra. De esta manera se invita el lector a
identificar y denunciar el vacío jurídico y conceptual que distingue la construcción y expansión del
conjunto cerrado en Colombia, explorar las raíces de este fenómeno y discutir el porvenir de la
ciudad colombiana.

1
Esta ponencia es una adaptación de la tesis de maestría “Gated communities within the Colombian urban
planning framework”, presentada en la University College London el 3 de Septiembre de 2007.

1
Palabras claves: Conjuntos cerrados, Ley 388 de 1997, epistemología de la planeación,
urbanización capitalista, derecho a la ciudad, desespacialización, fragmentación, desigualdad.

1.0 Introducción

Este estudio se funda en la convicción de que territorio y sociedad se unen en un solo concepto. En
este sentido hace directa referencia a David Harvey (1968) cuando arguye que forma espacial y
procesos sociales son dos formas distintas de pensar la misma cosa. Según esta idea, la
producción del espacio urbano coincide con la posibilidad misma de la producción y reproducción
de procesos sociales, en una relación intrínseca. Desligar estas dos dimensiones significa incurrir
en una falacia, a nuestro parecer.

Los acelerados procesos de urbanización, que sabemos suficientemente documentados, revelan

usos y producciones del espacio cuya simultánea sincronía y diferencia derivan en una
problemática esencial: la de la escala. Precisamente esta problemática está a la base de este
estudio. De hecho nos interesa comprender la relación entre la replicación de una forma residencial
urbana que encierra y aísla el espacio urbano, el conjunto cerrado, y los instrumentos de
planeación en vigor en Colombia, que ignoran sus inherentes implicaciones para el uso del espacio
urbano, los procesos sociales y la escala. Esta relación será investigada en el estudio de caso de
la ciudad de Villavicencio.

Es importante aclarar que el estudio intentará analizar las causas de la expansión desregulada del
fenómeno del conjunto cerrado y no la ontología de este tipo de construcción, sus virtudes o
defectos. En última instancia nos concierne explorar los medios conceptuales necesarios para
rescatar el espacio urbano de la vorágine a la cual alude Henri Lefebvre cuando define la
urbanización capitalista como una “explosión de espacios” (Lefebvre 1979ª: 289-290) que
determinan una “integración intensamente contradictoria, fragmentación, polarización y
rediferenciación de espacios sociales superimpuestos” (Brenner 2000:361)

¿Pero qué es un conjunto cerrado?

Definir un conjunto cerrado constituye un argumento de debate en sí (Atkinson & Blandy, 2005; Low,
2005) al cual esta ponencia no pretende adherir. Sin embargo el simple hecho de que definir una
forma residencial urbana tan común constituya un tema de debate e investigación alude a una falta
de conceptualización para este fenómeno que veremos alcanzar dimensiones más profundas.

Para efectos de claridad, asumiremos el conjunto cerrado tal y como es definido por el Artículo 63
2
del Código de Régimen de Propiedad Horizontal de 2001 .

1.1 Perspectiva y limitaciones de la investigación

Este estudio no contó con los recursos necesarios para desarrollar un trabajo de campo y por ende
ésta es su primera y más palpable limitación, de la cual emergen las dos siguientes.

2
Los conjuntos cerrados, o unidades inmobiliarias cerradas se definen como “conjuntos de edificios, casas y
demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente, que comparten elementos
estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas,
zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas
comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras. El acceso a
tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.”
(República de Colombia, 2001)

2
En primer lugar, en todo el material secundario consultado (leyes, decretos, planes y registros de
curadurías urbanas) para el estudio de caso, el conjunto cerrado no posee una definición
específica y es tratado de manera vaga y superficial. Es así como distinguir entre las licencias
aprobadas por la Curaduría Urbana 2da de Villavicencio para contrucciones en urbanización
cerrada y abierta fue prácticamente imposible. A esto se suma el hecho de que la aprobación de
una licencia no significa en absoluto la realización del proyecto en cuestión. Para resolver este
impase se encargó el mapeo y la descripción de los conjuntos cerrados en Villavicencio a un
equipo de colaboradores que los localizó y cuantificó personalmente. Esta limitación a nuestro
juicio revela una falta total de conceptualización de una forma de urbanización formal cuyas
proporciones son muy significativas. Tal vacío no sólo se traduce a nivel legal como podremos ver
y ejemplificar, sino que constituye en sí un hallazgo.

En segundo lugar, reconocemos que evaluar la relación entre el fenómeno del conjunto cerrado y
la Ley 388 de 1997 es complicado y metodológicamente riesgoso, dado el corto tiempo de vida de
ésta y la alta variabilidad de los factores que inciden en la implementación de los instrumentos que
engendra. En este caso también la investigación a distancia enfrentó consistentes problemas,
teniendo que limitarse al material accesible en el sitio de la Alcaldía de Villavicencio, por desgracia
escaso y desactualizado.

Aunque el tema que propone este estudio requiriría un despliegue de recursos bastante generoso,
confiamos en que nuestra contribución provea una plataforma de discusión sólida y que genere
preguntas que puedan despejar un nuevo sendero de investigación, ojalá a corto o mediano plazo.

2.0 Dos nociones de planeación

2.1 La planeación en la sociedad capitalista

La crítica del pensamiento neomarxista a los instrumentos de la planeación se funda en la idea de

que éstos obedecen a sistemas de acumulación del capital (Castells, 1978; Harvey, 1973;
Foglesong, 1996). Dos paradojas sobre la propiedad teorizados por Richard Foglesong (1996)
ilustran la parálisis conceptual que deriva de esta perspectiva. En primer lugar, este autor define
como “la contradicción de la propiedad” el hecho de que la propiedad sea al mismo tiempo un bien
colectivo y un derecho privado. Esta ambivalencia ocasiona una oscilación de las funciones de la
planeación que, mientras se ocupa de la reproducción de estructuras que aseguran la circulación y
la acumulación de capital, al mismo tiempo se ve limitado por esta dinámica ya que el mismo
capital impone límites implícitos a la realización de principios colectivos. En segundo lugar, la
contradicción “capitalista-democrática”, se manifiesta dentro de las instituciones políticas y
económicas de la sociedad capitalista y democrática cuando el Estado intenta socializar el control
del espacio urbano para salvaguardar las estructuras del capitalismo. Este excesivo control del
espacio puede derivar en un colapso de los mercados y provocar crisis a nivel social, fiscal y
financiero. Según estas dos paradojas el poder, representado por el capital, y el estado
democrático, representado por la noción de la planeación en el dominio público, conviven en
peremne tensión.

A continuación adoptaremos las reflexiones de Henri Lefebvre (1968) acerca del derecho a la
ciudad en cuanto fundaciones de una noción de planeación que propondremos como punto de
quiebre de la tensión inherente a la planeación en la sociedad capitalista.

2.2 La planeación del derecho a la ciudad

Según Henri Lefebvre, las necesidades sociales tienen una fundación antropológica ya que se
refieren, al mismo tiempo, a las necesidades de apertura y seguridad, certeza y aventura,
organización del trabajo y ocio, unidad y diferencia, independencia y comunicación, inmediatez y
visión a largo plazo, entre otras. Tales necesidades están enmarcadas en una sola idea de
necesidad de la ciudad, que para Lefebvre se concentra en el fin de superar la diferencia entre la

3
filosofía de la ciudad y la ciencia de la ciudad. Sólo de tal forma se podrá concebir la ciudad como
obra de arte y como el producto de las fuerzas creativas de la sociedad (Lefebvre, 1968).

Para este autor el espacio es percibido, concebido y vivido (a través de práctica espacial,
representación del espacio y espacios representativos, respectivamente). El espacio percibido se
refiere al modo en el que el individuo se relaciona con el espacio cotidianamente. El espacio
concebido consiste en la representación ideal del espacio y el espacio vivido se refiere a la
posibilidad de poner en discusión el espacio que la imaginación hace propio (Lefebvre, 1991).

El derecho a la ciudad para Lefebvre está dividido en dos nociones. El derecho a apropiarse del
espacio urbano, o sea el derecho a trabajar, vivir y ocupar el espacio urbano y el derecho a
participar, es decir el derecho a tomar decisiones con respecto a la producción del espacio urbano.

Según Lefebvre, entonces, relaciones sociales y espaciales son indivisibles y esto podría constituir
un punto de encuentro con la idea de Harvey arriba citada. Sin embargo, el punto de ruptura con la
perspectiva del neomarxismo, que aquí proponemos como clave de lectura, ocurre cuando
Lefebvre conceptualiza el derecho a la apropiación ya que con éste él no se refiere al clásico
derecho a la apropiación basado en la propiedad. El derecho a la apropiación de Lefebvre es el
derecho a producir espacio urbano para maximizar su valor de uso por sobre su valor de cambio
(Purcell, 2003).

Asumimos el pensamiento de Lefebvre sobre el espacio público y el derecho a la ciudad como

valores fundamentales del ejercicio de la planeación y como criterios centrales para el análisis del
conjunto cerrado en el marco de la Ley 388 de 1997. La parálisis que genera la oscilación de la
propiedad entre una función social y de mercado es desafiada por la visión de este autor, cuyo
aparato teórico trasciende las fronteras de la producción capitalista del espacio urbano reforzando
la importancia de la participación e introduciendo un concepto radical de apropiación que rescata la
posibilidad de la ciudad, del espacio vivido, en cuanto dominio público.

3.0 El conjunto cerrado en el marco del ejercicio de la planeación

3.1 Algunas anotaciones sobre la literatura

En el ámbito de la investigación, el volumen de literatura sobre el fenómeno del conjunto cerrado

en la ciudad latinoamericana ha contado con amplia producción en países como Argentina, Chile
México y Brasil (Atkinson & Blandy 2005) y algunos expertos han debatido específicamente sobre
la relación entre conjuntos cerrados e instrumentos de planeación (Blandy et al, 2003; Fernández,
2007; McKenzie, 1994; Landman, 2000; Libertun de Duren, 2006; Thuillier 2005). En el contexto
colombiano el fenómeno que aquí analizamos no ha contado con un similar volumen de
investigación. Aunque esto se sumó a las limitaciones arriba citadas, al mismo tiempo fue un
estímulo para explorar el campo. Haremos referencia sin embargo a las únicas dos referencias
encontradas en Colombia sobre el tema, cuya valiosa contribución requeriría una extensa discusión
que aquí no podemos desarrollar.

Por un lado, el trabajo de Óscar Alfonso Roa (2005) documenta fielmente el fenómeno de la
residencia en condominios que caracteriza los procesos de suburbanización en los municipios
adyacentes a la región de Bogotá, influyendo de manera significativa sobre el consumo de suelo
rural. Por otro lado, Andrés Ortiz Gómez (2004) estudia la expansión del conjunto cerrado en
Bogotá, concentrándose en la desaparición del concepto de barrio que esta replicación ha causado
y discutiendo el rol del sector inmobiliar y de los instrumentos de planeación en esta tendencia. El
enfoque de este último trabajo constituyó un punto de referencia central para nuestro estudio y
creemos que merecería un capítulo aparte hacer una lectura comparada sobre los visos del
fenómeno que Ortiz explora en Bogotá y los que nosotros hemos logrado identificar en nuestro
estudio de caso.

3.2 Legalidad y legitimidad

4
Los conjunto cerrados generalmente son regulados por regímenes de propiedad que establecen su
constitución legal, según la literatura. Los criterios que fundan estos régimen, por lo menos en el
caso colombiano, se concentran en el conjunto cerrado en sí y su función, aunque normativa en un
principio, termina siendo meramente descriptiva. En otras palabras, dichos régimenes proven un
marco legal interno para este tipo de construcción, dejando su exterior y el contexto de su
existencia faltos de justificación (Ortiz, 2004). El marco legal que estas normas esgrimen, estando
desligado de un tejido urbano integral, es el resultado de una legitimación acelerada del fenómeno
del conjunto cerrado, que se traduce en aceptación social y tolerancia legal. Urge preguntarse
entonces en qué consiste esta legitimación y bajo qué condiciones tiene lugar.

El primer problema es de índole epistemológica. Legitimación no significa legalidad y viceversa. El

caso de los conjuntos cerrados es emblemático de la diferencia entre estas ideas ya que la
aceptación de este fenómeno ha transformado la legalidad en legitimidad. El fenómeno que
estudiamos ha sido legitimado a partir de su legalidad interna. Vivir en un conjunto cerrado es
generalmente aceptado tácitamente o explícitamente por quienes viven dentro o fuera de él
(Caldeira, 2000), a pesar de la falta de un marco legal para su existencia que tutele la continuidad
de la ciudad. Con el conjunto cerrado asistimos a la producción de “racionalidades normativas” o
sea, “prácticas producidas y transformadas a través del tiempo, que circulan en la sociedad,
ejercen un control de la acción social dentro del territorio y aspiran a tener el monopolio en la
regulación.” (Rincón, 2006: 688). A nuestro juicio, la legitimidad del conjunto cerrado debería
sobrepasar el racional evolutivo y capitalista. Fundamos esta visión en el pensamiento de Locke
(1994) quien sostiene que mientras la legalidad se limita al respeto de la ley en la sociedad, la
legitimidad se propone la construcción de un racional social dentro del dominio público.

El segundo problema tiene que ver con el contexto en el cual se desarrollan los conjuntos cerrados.
La legitimización del conjunto cerrado tiene implicaciones menos negativas en países con patrones
de segregación social y espacial menos marcados (Low, 2005), donde los costos y los impuestos
de los regímenes de propiedad pueden ser pagados por los beneficiarios. El fenómeno del conjunto
cerrado en el contexto latinoamericano es particularmente interesante pues aún se apoya en un
concepto de gobernabilidad pública urbana no obstante los patrones de privatización que presenta.

3.3 Una breve economía política del conjunto cerrado

En Privatopia, Evan McKenzie (1994) describe el papel de la propiedad privada en la creación de

los Common Interest Developments (CIDs) en los Estados Unidos de los años 1920s. Alrededor de
cuarenta años antes, refiere el autor, líderes empresariales y del gobierno habían visto la propiedad
privada como un antídoto para los conflictos sociales, políticos y laborales en las ciudades
norteamericanas. Se creía que trabajadores que habían invertido sus ahorros en viviendas
aledañas al lugar de trabajo serían menos propensos a renunciar o a hacer huelgas. Como
consecuencia los aspectos de vida comunitaria que estaban a la base de la creación de los CIDs
quedaron subordinados a la preservación de valores de propiedad, transformándolos en el objetivo
social más alto.

Es interesante notar como esta anécdota está ligada la “contradicción de la propiedad” que citamos
antes. Lo que proponen ahora los constructores no es tanto la propiedad privada, cosa implícita,
mas la posibilidad de disfrutar de comodidades que poseen valores de socialización (fundados en
el derecho de propiedad), a las cuales los consumidores no podrían acceder individualmente. Este
proceso es facilitado en los países en vía de desarrollo por el bajo precio de la mano de obra, que
reduce los costos de seguridad, mantenimiento y provisión de comodidades (Glasze, 2005) como
piscinas, canchas polideportivas, salones comunales etc.... Además, tal y como hace más de 100
años, en muchos casos los constructores prefieren construir conjuntos cerrados pues así logran
aumentar la densidad y desarrollar proyectos en diferentes fases garantizándose la preservación
de un entorno social estable y controlado, y conjurando así riesgos de devaluación ( Ibidem).

Por consiguiente con el conjunto cerrado aún se manifiesta un valor de la propiedad que en última
instancia tiende a promocionar un valor social. ¿Pero qué relación tiene este valor social con el

5
entorno de la ciudad y del espacio público? Asumimos que la crisis de los mecanismos de
socialización y de la presión de los mercados del suelo ha contribuido al aumento y la expansión de
prácticas de segregación (Jaramillo, 1999), en este caso fielmente ilustradas por el desarrollo del
conjunto cerrado.

3.4 ¿Qué tipo de derecho a la ciudad?

Para interpretar el fenómeno del conjunto cerrado según la perspectiva de Lefebvre debemos
distinguir entre el espacio urbano (percibido, concebido y vivido) y los derechos a la apropiación y a
la participación dentro del conjunto cerrado y fuera del conjunto cerrado.

El espacio percibido

El espacio percibido dentro del conjunto cerrado es limitado por barreras concretas y específicas.
Dichas barreras pueden presentar prohibiciones explícitas, facilitadas por dispositivos de seguridad
y obstáculos físicos como muros, rejas, y puertas (Low, 2003). Estos elementos duros enmarcan el
contexto en el que se disponen elementos suaves como las relaciones sociales. El espacio social
es por consiguiente percibido como una entidad homogénea ya que las posibilidades de que
variables como nivel ingresos y clase se diversifiquen son reducidas. Asimismo los elementos fuera
del conjunto se perciben como negativos de los elementos presentes dentro del conjunto, sean
éstos positivos o negativos (por ejemplo, espacios abiertos contra espacios cerrados, facilidades
privadas contra facilidades públicas). La importancia de esta diferencia, más allá de la descripción
específica de los elementos que la constituyen es la percepción de una división entre dimensiones
internas y externas.

El espacio concebido

Como consecuencia de la división entre el espacio percibido dentro y fuera del conjunto, la
representación del ambiente del conjunto cerrado será dividida en dos dimensiones también.
Destacamos de nuevo que automáticamente se genera una dicotomía que divide la percepción y
por consiguiente la concepción del espacio urbano.

El espacio vivido

Esta noción del espacio es la proyección dialéctica de la diferencia implícita en el espacio percibido
y concebido. Sin embargo, dado que el espacio vivido es la instancia para la protesta, el cambio y
la apropiación del espacio (Lefebvre, 1991) esta noción puede ser vista también como estímulo
para un cambio en los patrones que dicha diferencia provoca. Esta posibilidad podría relacionarse
con las fuertes críticas que Francisco Sabatini (2004) le hace a varios estudios sobre conjuntos
cerrados en Latinoamérica. Según él tales estudios tienden a proponer una ecuación que hace
equivaler la fragmentación física a la segregación e ignoran prácticas de resistencia y alternativa
que pueden generar una contratendencia en los patrones de segregación potencialmente creados
por el conjunto cerrado. Nosotros sin embargo creemos que en el caso de Colombia estas
posibilidades de resistencia son muy débiles. Entre las variables que determinan esta debilidad
sobresale la de la de la estratificación, que ha afirmado patrones de segregación en la ciudad
colombiana por decenios. Dentro del espacio urbano en Colombia, creemos más bien que el
conjunto cerrado produce nuevos valores, representaciones y justificaciones para la segregación.

El derecho a la participación

El conjunto cerrado fragmenta el derecho a la participación, que resulta dividido por el derecho de
propiedad. Esto desde luego no significa que el residente del conjunto cerrado resigne sus deberes
de ciudadano, pero sería interesante indagar en que proporción la residencia en conjuntos
cerrados influye en la participación a la toma de decisiones a nivel comunal o de barrio. En el
conjunto cerrado no habría derecho a la participación tal y como lo concibe Lefebvre pues la
participación está completamente fundada sobre la propiedad, hasta el punto que los residentes

6
corren el riego de ser multados por retrasos en los pagos o por la violación de códigos de conducta
establecidos por los regímenes de propiedad3.

El derecho a la apropiación

el derecho a la apropiación resulta de nuevo fragmentado y dividido entre un dentro y un fuera del
conjunto cerrado, según su valor de uso. Mientras sería inexistente dentro por las razones arriba
expuestas, fuera estaría sujeto a las variables divididas de percepción y concepción de la vida en el
espacio urbano y al frágil derecho a la participación que, en la acepción de Lefebvre, que genera la
constitución del conjunto cerrado.

4.0 El conjunto cerrado en el marco de la Ley 388 de 1997

4.1 La función social y ecológica de la propiedad

La Ley 388 de 1997 establece la función social de la propiedad. A partir de ésta se concibe la
planeación o el urbanismo, como una función compuesta que integra conocimiento técnico y
científico a la participación democrática, con el objeto de administrar la tierra y el territorio. Dicho
enfoque de la planeación en cuanto función pública se funda en ejes de participación que son
difíciles de cultivar dentro del conjunto cerrado, siguiendo el pensamiento de Lefebvre. Como
hemos visto, la participación dentro del conjunto cerrado no va más allá de los deberes específicos
del régimen de propiedad. Si bien ésta no deja de ser una dimensión política, la toma de decisiones
dentro del conjunto se limita a un número de miembros que son propensos a proceder de una
misma clase y tener un mismo nivel de ingresos. La función pública de la planeación no toma en
consideración, durante la elaboración de específicos instrumentos de planeación, el riesgo
potencial que un ambiente político fundado y legitimado por la propiedad representa. La función
social de la propiedad, en su misma acepción, nos remite de nuevo las paradojas de la propiedad
de Foglesong, derivando en una ambigua concepción de la función pública de la planeación.

Con respecto a la función ecológica de la propiedad, la Ley 388 parece hacer demasiado hincapié
en cuestiones de salud y seguridad a corto plazo en lugar de elaborar un enfoque concreto hacia el
medioambiente en cuanto factor crucial para el desarrollo social y económico. En el contexto del
conjunto cerrado, la fragmentación del espacio y del medioambiente es implícita y, a pesar de que
se puede insistir sobre las medidas de promoción de la sostenibilidad medioambiental dentro de
éste tipo de construcciones, siempre se verificará una fragmentación que comprometerá la
continuidad entre medioambiente y tejido social. El conjunto cerrado ejemplifica la inconsistencia
de la Ley 388 en este aspecto. De hecho, ésta no logra articular sus preocupaciones sociales y
económicas con un impulso medioambiental actualizado, necesario para colmar el vacío entre las
teorías del medioambiente y de la planeación, cuya simbiosis es fundamental para garantizar el
desarrollo sostenible (Allen & You, 2002).

4.2 La prevalencia del interés común sobre el interés particular

El valor que encarna este principio es fundamental para comprender la génesis de la Ley 388, en
particular la intención de concebir los problemas de la ciudad en una forma más integrada y
general y global (Maldonado 1999). Aunque este enfoque obedece a un intento de modernización
de la problemática urbana, notamos de nuevo el riesgo de incurrir en una falacia, dada la estrategia
de suplir el interés y las necesidades comunes por medios fundados en el interés particular, cuyo
más fiel interprete es la propiedad privada. Una vez ponemos en evidencia la contradicción entre
interés común y particular que manifiesta el fenómeno del conjunto cerrado que, dada la escala
que alcanza en la ciudad colombiana, constituye no sólo una cuestión detallada espacialmente sino
general e (des)integrada para con el flujo de procesos urbanos que acoge la ciudad.

3
Sobre los niveles tragicómicos que las cláusulas de estos régimenes llegan a alcanzar en algunos conjuntos
cerrados de los Estados Unidos, ver McKenzie (1994).

7
 4.3 La distribución equitativa de cargas y beneficios
La plusvalía: un reconocimiento de la economía política

Dada la transición acelerada del rural al urbano, en Colombia y en Latinoamérica “clases

parasíticas” han surgido en espacio intermedio. Estas clases, que viven de modelos de renta, han
entorpecido la acción del Estado y han determinado el valor de la tierra arbitrariamente (Roa,
2003:55).

No obstante su intención de romper este círculo vicioso, el énfasis de la Ley 388 sobre la función
social de la propiedad no es falto de contradicciones. Con la Ley 388 asistimos al hecho de que el
derecho a la propiedad es más salvaguardado que los derechos a la ciudad o a la vivienda
(Maldonado, 1999). Esto bien puede ser consecuencia de la idea de que para ser verdaderamente
próspera, una economía moderna debe transformarse de esquemas basados en la modelos
anticuados de propiedad de la tierra y especulación a paradigmas de competitividad y
productividad (Molina Giraldo, 2003). Según esta filosofía, se intenta convencer a los constructores
de que la plusvalía puede estimular la inversión pública, generando de esta manera externalidades
positivas y promoviendo la valorización de la tierra y de la propiedad (Mockus, 2003).

¿Entonces, cuál es la relación entre este instrumento de planeación y el desarrollo de conjuntos

cerrados? Los conjuntos cerrados pueden producir lo que podríamos llamar externalidades
intangibles negativas, como segregación, y tangibles, como fragmentación física. Estos factores no
son tomados en cuenta cuando se elaboran planes parciales que incluyen el desarrollo de
conjuntos cerrados y cuando se estima la plusvalía por cambios en el uso de la tierra. Cuando se
calculan las variables que determinan la plusvalía, el énfasis se pone sobre el cambio del uso de la
tierra (de suburbano a urbano y así sucesivamente) y aunque se desarrolla un examen de la
cualidad de este uso (República de Colombia 1997, Artículo 76), no se toman en consideración las
susodichas externalidades. Si bien es cierto que el constructor que desarrolla un conjunto cerrado
está obligado a contribuir al espacio público, infraestructura vial y vías de acceso de acuerdo a
normas específicas (Artículos 37, 51, 78), este enfoque es meramente cuantitativo e ignora los
aspectos cualitativos de la fragmentación generada por el conjunto cerrado, especialmente si
replicado a gran escala.

En suma, cuando se calcula la plusvalía y se establecen formas de cobrarla, los conjuntos cerrados
no se diferencian de otro tipo de construcciones, aunque tengan otro tipo de efectos.

5.0 Estudio de caso. Villavicencio

5.1 El contexto

Villavicencio ha sufrido un rápido proceso de urbanización desregulada (CODHES, 2001; Rausch,

2006) y tendencias históricas de marginalización determinadas por su situación geográfica y su
conspicua economía informal (Galvis, 2002). La ciudad ofrece interesantes pautas de crecimiento4
5
y notables avances y perspectivas en términos de desarrollo dado su carácter de enclave
agroindustrial, su estratégica localización entre la Región Andina y la Región Orinoquía y su
creciente popularidad en cuanto destinación turística. La conjunción de estos elementos crean a
nuestro juicio un óptimo contexto urbano para evaluar la expansión del conjunto cerrado y para
cotejarlo, si bien someramente, con algunos instrumentos de planeación en vigor.

5.2 El POT

4
Villavicencio concentra el 48% por ciento de la población del Meta y fue la capital departamental de mayor
crecimiento entre 1993 y 2005 según el censo de 2005.
5
Sobre el énfasis puesto en el crecimiento económico, en términos de movilidad e infraestructura preparados
para la Región Orinoquía por el Plan Nacional de Desarrollo, ver Departamento Nacional de Planeación
(2007).

8
El POT para la ciudad de Villavicencio, llamado nOrTE, fue adoptado a través del decreto n. 353 de
2000. A continuación haremos un breve análisis de algunos de sus artículos y su potencial efecto
para el desarrollo de conjuntos cerrados.

De los ocho lineamentos generales y principios para la elaboración de planes parciales que
presenta el Artículo169, la coma 84, se refiere a la homogeneidad morfológica que el plan debe
respetar, preservar y estimular. La cuestión que surge inmediatamente es cómo dicha morfología
es concebida en términos de formas residenciales. Notamos que no se diferencia entre el
desarrollo en urbanización cerrada y en urbanización abierta.

El Artículo 178 establece que toda localidad desarrollada por un plan parcial debe crear vivienda
para un mínimo de 5.000 personas. La falta de un límite específico en área de superficie y
capacidad de vivienda puede contribuir a la promoción de la segregación, especialmente si
tomamos en cuenta una vez más la no distinción entre la construcción en urbanización cerrada y
abierta. En Bogotá, por ejemplo, los conjuntos cerrados no pueden ser desarrollados en una
superficie de más de cuatro hectáreas (Ortiz-Gomez 2004). Asimismo, el tratamiento de
consolidación (Artículo 163) es asignado a predios de menos de 7.5 hectáreas que no hayan sido
desarrollados y que estén rodeados por predios desarrollados. El uso de este instrumento es
fundamental para comprender los patrones de construcción actuales en la ciudad pues ha
retrasado la implementación de los instrumentos del POT, legitimando el uso de instrumentos y
normas de la pasada legislación (García 2007).

Por último, según la modificación de 2002 al nOrTe (Alcaldía de Villavicencio 2002), para obtener
una licencia de construcción, el solicitante debe demostrar únicamente el derecho de propiedad del
bien donde planea construir (Artículo 123). Esta norma parece contrastar con una de las
contribuciones de la Ley 388, que consiste en la separación entre derecho de urbanizar y construir,
y el derecho de propiedad (Maldonado 2003). Además de ejemplificar este contraste, cabe resaltar
que la aprobación de las licencias y permisos de construcción corre por cuenta de las curadurías
urbanas desde la entrada en vigor de la Ley 388 de 1997. Aunque la creación de estas oficinas ha
contribuido a la eficiencia en la tramitación, al mismo tiempo pone serios cuestionamientos
estructurales sobre la naturaleza de los procedimientos de aprobación de licencias ya que las
curadurías trabajan bajo comisión y por consiguiente tienen un interés particular en la aprobación
de documentos de desarrollo (Ortiz-Gómez 2004).

5.3 Mapeo y características de los conjuntos cerrados en Villavicencio

Actualmente existen alrededor de 113 conjuntos cerrados en Villavicencio. De éstos un 41% fue
construido desde 2002 y un 81% desde 1997. Mientras el 43% de los conjuntos es de estrato 3, un
54 % es de estratos 4 y 5. Para mayores detalles ver el Anexo 1.

Estas cifras revelan un aumento del 400% en el desarrollo de conjuntos cerrados en Villavicencio
durante los últimos 10 años. La presencia de éstos en áreas de estrato tres, cuatro y cinco,
muestran una distribución relativamente equitativa entre clases media y media alta. Con respecto a
la ubicación de los conjuntos, el hecho de que estén concentrados en áreas específicas demuestra
que los patrones de desarrollo del conjunto cerrado obedecen a la creación de externalidades
positivas y promoción del sector inmobiliario (Ver Anexo 2).

Según la Curaduría Urbana 2da de Villavicencio, aproximadamente el 70% de la construcción

formal en la ciudad ocurre en forma de conjuntos cerrados (Sánchez 2007). Algunos
desarrolladores llegan a atribuirle un 90% a esta proporción (García 2007). De los ocho
constructores entrevistados emerge que un 78% de los proyectos que actualmente están
desarrollando son en conjunto cerrado. Éstos además están de acuerdo en afirmar que la elección
del conjunto cerrado obedece por sobre todo a motivos de seguridad y de acceso a comodidades.
Asimismo opinan que esta elección no depende de una falta de oferta de las mismas condiciones

9
en urbanización abierta y coinciden también en la idea de que el estatus no constituye un factor de
decisión.

Con respecto al POT, en primer lugar todos los entrevistados sostienen que su implementación ha
sido retrasada por excesiva corrupción e incompetencia del gobierno local. En segundo lugar, la
todos opinan que dado el énfasis del POT en la disminución de la densidad y en el aumento en
espacio público y paramentos, se ha producido un aumento en los costos directos.

5.4 Observaciones

El caso de estudio de Villavicencio demuestra cuatro hechos fundamentales.

En primer lugar, el exponencial aumento en la construcción de conjuntos cerrados, que

actualmente constituiría alrededor de un 70% de la oferta residencial formal en la ciudad. En
segundo lugar, el hecho de que los procesos de urbanización están acaeciendo en una fase de
transición entre la pasada legislación y la actual. Esta fase de transición ha creado un espacio que
los constructores todavía están intentando aprovechar retrasando la entrada en vigor del POT,
cuyas implicaciones a nivel de costos han sido reconocidas por los entrevistados. En tercer lugar,
el hecho de que las posibilidades de implementación del POT, siendo éste un instrumento de
planeación nuevo, descentralizado, que se funda en la gestión asociada del territorio, son
discutibles en un contexto como el de Villavicencio, que ha visto desatarse una preocupante
secuela de violencia política y corrupción en los últimos años. Por último, instrumentos específicos
del POT analizados demuestran un enfoque desespacializado del desarrollo urbano que deja a un
lado las implicaciones concretas que la forma del conjunto cerrado puede tener para la ciudad.

6.0 Conclusión

¿Cuál es el futuro del espacio urbano y del ejercicio del derecho a la ciudad en Villavicencio?

A pesar de que con este caso asistimos al riesgo de un crecimiento cerrado de la ciudad, que
supera la escala del predio a predio y se proyecta hacia escalas mayores, creemos que el futuro
depara desafíos interesantes para la planeación no sólo en Villavicencio sino también en Colombia.
Esta idea se funda en la convicción de que aún se pueden generar nuevas formas que rescaten la
dimensión espacial de la fragmentación y que por consiguiente asuman de lleno la desigualdad de
los procesos sociales que genera la ciudad colombiana.

Aunque la Ley 388 se ha construido sobre las bases de esta intención, su énfasis en el aspecto
cuantitativo de los instrumentos de planeación y en la captura de la plusvalía ha terminado por
desespacializar su contenido, separándolo de la realidad de la ciudad y de sus expresiones
cualitativas. Es así como, paradójicamente, el crecimiento del fenómeno del conjunto cerrado no es
tomado en consideración por un marco legal de planeación que pone la función de social de la
propiedad al centro de sus preocupaciones. Los principios de la Ley 388 establecen la función
pública de la planeación y elaboran instrumentos específicos para conjugar la función social y de
mercado de la propiedad. Sin embargo hemos visto que sus deficiencias a nivel metodológico y
epistemológico yacen en el énfasis que se hace sobre la propiedad. El problema de este enfoque
es que aunque intenta construir una perspectiva abierta del desarrollo urbano, al mismo tiempo lo
priva de su materia prima, el espacio, por concentrarse en mecanismos de gestión y de
administración.

Volviendo a la pregunta que abre nuestras conclusión creemos que el desafío a nivel de políticas
consiste en la capacidad de leer el contexto de la ciudad colombiana de una forma más dinámica e
iluminada, teniendo más en cuenta la realidad de la ciudad en términos espaciales y sociales. Tal
dinamismo debería incluir una visión de la urbanización más detallada y menos amplia y
macroeconómica, conjugada con una concepción de la propiedad menos instrumental y capitalista
que tenga en cuenta a la comunidad más como actor que como consumidor. .

10
Bibliografía

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13
Cuantificación y carácterísticas de conjuntos cerrados en Villavicencio
TOTAL DE AÑOS
NOMBRE DIRECCION ESTRATO BARRIO
No. VIVIENDAS DE EXISTENCIA
1 Conjunto Cerrado Villa Maria Calle 15 No. 41-80 42 5 8 años Villa maria
2 Conjunto Cerrado Margarita Real Calle 15 No. 42-38 68 5 2 años Villa maria
3 Conjunto Cerrado Balcones de la Calleja Calle 15 No. 41a -90 19 5 5 años Villa maria
4 Conjunto Cerrado Saint Nicolas II Cra 43 No. 15-104 44 5 5 años Buque
5 Conjunto Carrado Nueva Andalucia Cra 43 No. 18-50 60 5 9 años Buque
6 Conjunto Cerrado Saint Nicolas Cra 43 No. 20-52 35 5 6 años Buque
7 Conjunto Cerrado Saint Nicolas III 24 5 Esta en construccion fianal Buque
8 Conjunto Residencial Rincon del Buque Calle 27 No. 43a -78 53 5 9 años Buque
9 Conjunto Cerrado Villa Codem Calle 29 No. 44-48 365 4 y 5 12 años Villa Codem
10 Conjunto Cerrado Buque Alto 60 5 10 años Buque
11 Conjunto Cerrado El Trapiche Calle 15 No. 42-02 106 5 10 años Trapiche
12 Conjunto Cerrado Portales el Trapiche Calle 15 No. 44c - 132 109 5 3 años Trapiche
13 Conjunto Residencial Hacienda el Trapiche Calle 15 No. 45-139 59 5 12 años Trapiche
14 Conjunto Residencial Quintas de Sans Soucci Cra 47 No. 15-45 101 6 10 años Trapiche
15 Conjunto Residencial Balcones de Sans Soucci Cra 46 No. 32-143 159 5 12 años Trapiche
16 Conjunto Residencial Balcones de Toledo Calle 15 48-06 49 6 17 años Trapiche
17 Conjunto Cerrado Portal de los Ocobos Cra 47 No. 14-27 10 5 alto 8 años Altagracia
18 Conjunto Cerrado Altagracia Cra 48 No. 11-245 51 6 8 años Altagracia
19 Conjunto Cerrado Guadual Obra Nueva 40 5 Esta en construccion Trapiche
20 Conjunto Cerrado La Alhambra Calle 15 No. 44-21 35 5 1 año Villa maria
21 Conjunto Residencial el Buque Calle 15 No. 54-79 15 5 4 años Buque
22 Conjunto Cerrado Altos de Buganviles Cra 42 No. 14-55 11 5 2 años Villa maria
23 Condominio Buganviles Reservado Calle 14 No 42-33 17 6 2 año Villa maria
24 Conjunto Cerrado Rincon de Buganviles Calle 14 Cra 42 5 5 2 años Villa maria
25 Conjunto Residencial Buganviles Calle 14a No. 54a-14 59 5 10 años Villa maria
26 Conjunto Cerrado Altos de Villa Codem Calle 27 No. 44c-274 200 apart 4 15 años Villa Codem
27 Conjunto Multifamiliar Torres de San Juan Cra 50 No. 11-60 123 apart 5 9 años Esperanza
28 Conjunto Cerrado Serramonte Condominio 5 Cra 50 No. 12-04 Sur 169 4 3 años Serramonte
29 Conjunto Residencial Montecarlo Cra 44 No. 29-166 Sur 219 3 10 años Montecarlo
30 Conjunto Cerrado Montecarlo Reservado Calle 29 No. 44a-50 317 3 11 años Montecarlo
31 Conjunto Cerrado Monte Real Calle 30 Sur No. 44a-11 122 3 6 años Montecarlo
32 Conjunto Cerrado Gardenias de Montecarlo Calle 30 Sur No. 43a-31 144 3 3 años Montecarlo
33 Conjunto Cerrado Santillana del Llano Calle 20 Sur No. 41-87 107 3 7 años Villa del oriente
34 Conjunto Residencial Casera de Santillana Cra 43a No. 18b-49 Sur 113 3 6 años Villa del oriente
35 Conjunto Cerrado Rincon de las Margaritas Cra 36 No. 21-24 Sur 164 3 4 años Villa Maria sur
36 Conjunto Cerrado Los Alpes Calle 19Sur No. 46-16 15 3 10 años San Jorge
37 Conjunto Cerrado Portales San Jorge Calle 19 Sur No. 46a -48 20 3 12 años San Jorge

14
38 Condominio Galicia Calle 7 no. 42-61 68 cs 12 apt 4 10 años Villa Bolivar
39 Conjunto Residencial Plenavida Cra 42 No. 6-27 110 4 5 años Villa Bolivar
40 Conjunto Cerrado Esperanza 2001 Cra 42 No. 5b-09 96 4 12 años Villa Bolivar
41 Condominio Portal de Rosalinda Calle 7 No. 31B 12/26 25 3 2 años Rosa Blanca
42 Conjunto Cerrado la Reserva del Bosque Cra 28a No. 4a-35 sur 42 4 1 año Bosque de Rosa Blanca
43 Conjunto Residencial Piamonte Cra 33 No. 3c-03 236 3 10 años El Palmar
44 Conjunto Residencial Multifamiliares los CentaurosAnillo Vial 144 apart 3 y 4 5 años Anillo Vial
45 Conjunto Cerrado Los Cerezos Calle 5B No. 25-46 215 2 8 años Alborada
46 Condominio Residencial La Cabaña Cra 24 No. 8-125 80 3 1 año esta en construccion Nuevo Ricaute
47 Conjunto Cerrado Caminos de Sevilla Calle 4 No. 20a - 35 160 4 1 año esta en construccion Hacaritama
48 Conjunto Cerrado Bosque de Vizcaya Cra 19 No 21a - 38 243 4 2 años Vizcaya
49 Condominio Portales del Molino Cra 19 No. 2a - 61 185 3 y 4 5 años Hacaritama
50 Conjunto Cerrado Parque Lineal Vizcaya Cra 14 No. 2-171 40 3 2 años Vizcaya
51 Conjunto Cerrado Cerro Campestre alto Cra 5 Calle 1 -103 245 3 1 año esta en construccion Anillo Vial
52 Conjunto Cerrado Cerro Campestre Cra 1 no. 101-1 30 3 2 años Anillo Vial
53 Conjunto Cerrado Los Almendros Calle 10 con Calle 5 30 3 4 años Estero
54 Conjunto Cerrado Villa Vento Cra 5 Este No. 14-87/101 120 3 1 año esta en construccion La Gracielita
55 Conjunto Cerrado Villa Valeria Cra 5 Este No. 14-87/101 130 3 6 meses se esta construyendo La Gracielita
56 Conjunto Cerrado Canaguay Calle 15 No. 4 -104 90 3 9 años La Gracielita
57 Conjunto Cerrado Quintas de Morelia Calle 15 No. 3 -67 Este 150 3 3 años La Gracielita
58 Conjunto Cerrado Quintas de Morelia II Calle 15 No. 3 -67 Este 180 3 1 año esta en construccion La Gracielita
59 Conjunto Cerrado Nueva Esperanza I Calle 17b No. 3-110 218 3 5 años Via Terminal
60 Conjunto Cerrado Nueva Esperanza II Calle 18 N. 3b-110 230 3 1 año esta en construccion Via Terminal
61 Condominio Sindamanoy II Calle 17b No. 2-130 Este 225 3 6 años Via Terminal
62 Condominio Santa Catalina IV Calle 35 No. 14-59 182 3 5 años Santa Catalina
63 Conjunto Cerrado Bosques de Abajam IV Cra 13 Este No. 35-115 89 2 9 años Bosques de Abajam
64 Conjunto Cerrado Bosques de Abajam II Cra 13 Este No. 35-215 291 3 8 años Bosques de Abajam
65 Conjunto Cerrado Bosques de Abajam I Cra 13 Este No. 36-115 380 3 10 años Bosques de Abajam
66 Conjunto Cerrado Los Tulipanes Cra 11 No. 36-72 85 3 1 año Lomalinda
67 Conjunto Cerrado Los Girasoles Cra 11 No. 37-36 144 3 12 años Lomalinda
68 Conjunto Cerrado Parque de Sevilla II Nuevo 88 3 Esta en construccion Sevilla
69 Conjunto Residencial Camino Real III Cra 12 No. 39-36 122 3 6 años Camino Real
70 Conjunto Residencial Camino Real IV Cra 12 No. 40-36 68 3 7 años Camino Real
71 Conjunto Residencial Camino Real I Cra 12 No. 36-36 152 3 10 años Camino Real
72 Conjunto Residencial Camino Real II Cra 12 No. 37-18 107 3 12 años Camino Real
73 Conjunto Cerrado Almendra Calle 38 No 12-54 80 3 9 años Madrigal
74 Conjunto Cerrado Palma Real Calle 39 No. 12-13 28 3 10 años Madrigal
75 Conjunto Cerrado Castilla Calle .9 No. 13a-04 52 3 10 años Castilla
76 Condominio Los Cristales Calle 37 No. 12-26 90 3 12 años Castilla
77 Conjunto Cerrado Camino Real V Cra 12 No. 35-65 46 3 2 años Camino Real
78 Conjunto Residencial Parques de Castilla Cra 14 No. 36a-36 55 3 10 años Castilla
79 Conjunto Residencial Prados de Castilla Cra 14 No. 38B-20 46 4 10 años Castilla
80 Conjunto Cerrado Prados de Hierbabuena Cra 14 No. 42-04 61 3 6 años Hierbabuena
15
 81 Conjunto Cerrado El Triangulo Cra 26 Diag. 47 Esquina 94 5 5 años El Triangulo
82 Condominio Residencial El Saman del Parque Cra 26 No. 45-30 62 apart 4 El Triangulo
83 Conjunto Cerrado Tejares del Norte Cra 59 No. 44-100 34 4 Poblado
84 Conjunto Cerrado Bosques de San Francisco Cra 59 No. 44-39 36 apart 4 10 años Poblado
85 Conjunto Cerrado San Angel Calle 44 No. 50-10 49 4 10 años Poblado
86 Conjunto Residencial Los Cambulos I Cra 48 No. 44-77 25 5 20 años Campiña
87 Conjunto Residencial Los Cambulos II Cra 48 No. 44-145 28 5 10 años Campiña
88 Conjunto Residencial Los Cambulos III Cra 48 No. 44-207 25 4 9 años Campiña
89 Conjunto Residencial Los Cambulos IV Calle 47a No. 48-34 35 4 7 años Campiña
90 Conjunto Cerrado Panorma del Campo Cra 45 No. 49-22 72 4 Panorama
91 Conjunto Cerrado Balcones de Saint Nicolas Cra 42 No. 48a-25 42 4 y 5 2 años Panorama
92 Conjunto Cerrado Altos del Panorama Cra 42 No. 47-01 42 4 1 año Panorama
93 Condominio Puerta del Sol Calle 44 No. 43-78 55 4 Santa Josefa
94 Conjunto Residencial La Juliana Cra 41 No 44-24 55 apart 4 25 años Santa Josefa
95 Conjunto Cerrado los Monacos Cra 40 No. 45-121 9 4 5 años San Felipe
96 Conjunto Cerrado Vil a del Rosario Cra 40 No. 45-85 8 4 2 años San Felipe
97 Conjunto Cerrado Vil a del Rosario II Cra 40 no. 45-49 8 4 San Felipe
98 Conjunto Residencial Altos de Lancero Cra 35 No. 44-39 40 apart 4 4 años Caudal Horizontal
99 Conjunto Cerrado La Bahia Calle 47 No. 34-43 11 3 5 años El Triunfo
100 Conjunto Cerrado el Caudal Cra 35 No. 48-44 8 6 2 años Caudal
101 Conjunto Residencial El Prado Calle 40 No. 27-60 53 apto 4 10 años Caudal
102 Conjunto Cerrado El Oasis Cra 33a No 15-49 23 3 17 años La Florida
103 Conjunto Cerrado Parque Montebello Calle 4b No. 24-13 105 4 9 años La alborada
104 Conjunto Residencial Bonanza II Calle 36 No. 23-17 27 apto 3 15 años San Isidro
105 Conjunto Residencial Bosque Alto Cra 39b No. 24-21 26 5 15 años
106 Conjunto Residencial Las Margaritas Cra 42 No. 20-25 61 5 8 años Vil a maria
107 Conjunto Residencial Sanare Calle 47 Bis A No. 27-35 40 apto 5 22 años Caudal
108 Condominio Llano Grande Cra 18A No. 32-56 48 5 12 años Ceiba
109 Condominio Santa Lucia Calle 31 No. 17-87 219 3 4 años Ceiba
110 Condominio Pacande Calle 12 Sur No. 18-81 317 4 3 años Doña luz
111 Condominio Rincon de las Lomas km 5 via Acacias 74 5 12 años Montecarlo
112 Conjunto Cerrado Balcones de Pontevedra Cra 12 No. 31e-03 100 3 10 años Ceiba
113 Conjunto Cerrado Aranjuez II Trans 22 No. 12-57 Sur 50 4 10 años Doña luz
16
Anexo 2. Mapeo de conjuntos cerrados en Villavicencio

17