Monografía Boom Inmobiliario

FIORELLA MELANY POMACAJA AVILA
1
Dedico este trabajo a mis padres que
me brindan mi apoyo día a día. Ellos
que me guían en mi camino. Pero
especialmente tengo que decir gracias
a Dios y a Santigo apóstol, porque sin
ellos nada fuera posible. Que con fe y
perseverancia acabamos una etapa
más de nuestra vida, como es el
primer ciclo.

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ÍNDICE
 Caratula……………………..Pag 1


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4
INTRODUCCIÓN
Este presente trabajo con el tema el boom inmobiliario fue elegido porque nos
ayuda a nosotros como futuros ingenieros a saber en qué situación se
encuentra nuestro país. Y mucho más aun nuestra capital, que sucesos está
viviendo hoy en día. Cabe recalcar que es un tema de suma importancia no
solo para un público de ingenieros sino para un público en general. Porque nos
detalla como ejerce este, beneficio para los ingenieros, en las personas.
Comenzamos el primer capítulo explicando ¿qué es la ingeniería civil? , es una

disciplina que se encarga del diseño, construcción y mantenimiento de las
infraestructuras emplazadas en el entorno. Pero lo que muchos nos
preguntaremos es ¿Qué tiene que ver la ingeniería civil frente a este boom? El
boom de la inmobiliaria es el crecimiento desmedido y rápido de una actividad
económica o financiera, en un breve lapso de tiempo. Y todo entorno al
desarrollo de más edificaciones en nuestra capital, que según datos
estadísticos estamos a punto de vivir una burbuja inmobiliaria. Referirnos a ello
es un campo muy grande pero en llegaremos a desarrollar específicamente el
desempeño de un ingeniero civil frente a lo que está sucediendo. Hoy en día,
Lima Centro esta como sobrepoblación, ya que las personas ya sea por motivo
de trabajo o familiar están viniendo a vivir por la ciudad específicamente en el
Centro donde se genera más actividad laboral. Ello conlleva a que por la
demasiada cantidad de población también accedan a vivir por los conos como:
Cono Norte y Sur. Haciendo así que se construyan más viviendas como
inmobiliarias comerciales. Generando así lo que todos llamamos el boom de la
inmobiliaria en Lima.
La finalidad de este trabajo va más allá de informar sino también la de reflexión

a los ingenieros. Y a que nos referimos con ello, nos referimos a que si
estamos a punto de llegar a una burbuja inmobiliaria. Los ingenieros ya sea de
cualquier rama están con mucho más trabajo. Pero ello hace que muchas
veces pierdan el sentido de ser ingenieros. Debemos construir para el prójimo
pero también debemos de no solo enfocarnos en construir muchas viviendas ,
sino de hacerlas seguras frente a cualquier suceso . Finalmente, quiero
recalcar que será un tema muy importante y de beneficio para todos.

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CAPÍTULO
I
INGENIERÍA CIVIL

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1.1 CONCEPTO
Es la disciplina de la ingeniería profesional que emplea conocimientos de

cálculo, física, química, álgebra, mecánica, hidráulica para encargarse del
diseño, construcción y mantenimiento de las infraestructuras emplazadas en el
entorno, incluyendo carreteras, ferrocarriles, puentes, canales, presas, puertos,
aeropuertos, diques y otras construcciones relacionadas.
1.2 HISTORIA
La ingeniería ha sido un aspecto de la vida desde el inicio de la existencia

humana.
1.2.1 EDAD ANTIGUA
Las prácticas más tempranas de la ingeniería civil podrían haber

comenzado entre el 4000 y el 2000 a.C. en el Antiguo
Egipto y Mesopotamia cuando los humanos comenzaron a abandonar la
existencia nómada, creando la necesidad de un cobijo.
 La construcción de las Pirámides de Egipto entre el 2700 y el

2500 a.C. podría considerarse las primeras muestras de
construcciones de gran tamaño.
 El Partenón por Iktinos en la Grecia Antigua.
 La Gran Muralla China en el 220 a.C.
 Los trabajos de irrigación en Anuradhapura.
De todas las civilizaciones antiguas quizás la más desarrollada en

ingeniería civil fueron los romanos que fueron pioneros en la

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construcción de una red de calzadas, acueductos, puertos, puentes,
presas y alcantarillados.
Ya sea como sea, se puede observar que todos los pueblos de la

antigüedad han hecho uso en mayor o menor medida de los
conocimientos de la Ingeniería Civil, siendo en muchos casos ésta una
muestra evidente de sus grandes conocimientos.
1.2.2 EDAD MODERNA
En el siglo XVIII el término ingeniería civil fue para un grupo de civiles

en oposición de la ingenieria militar (artillería, balística, construcción de
defensas, etc).
En 1747 se crea la escuela de ingeniería civil más antigua del

mundo, la “Écolenationale des ponts et chaussées“en París, que
aún hoy perdura.
El primer ingeniero civil autoproclamado fue John Smeaton que

construyó el faro de Eddystone. Él y algunos colegas formaron la
“SmeatonianSociety of Civil Engineers”, un grupo de profesionales
que se reunían diariamente para debatir sobre su profesión.
A través de estos encuentros se formaron las sociedades profesionales

que conocemos hoy en día.
1.2.3 EDAD CONTEMPORÁNEA
Aunque para que sea como la conocemos ahora, pasaron muchos

sucesos.
Entre los siglos XIX y XX, se desarrollo mejor: los modelos

matemáticos de cálculo, la fabricación del acero y la invención del
hormigón armado. Los trabajos de Castigliano, Möhr entre otros
permitieron abordar analíticamente los esfuerzos que producían en las
estructuras las solicitaciones a que éstas eran sometidas para
determinar de forma aproximada pero fiable los valores de dichos
esfuerzos.

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Esto permitió el diseño eficiente de estructuras, con garantías de
resistencia y una mayor economía.
Las mejoras en los procesos de fabricación de acero permitieron la

obtención de piezas de longitudes considerables y de mucha mayor
resistencia. Los perfiles metálicos así obtenidos abrieron la posibilidad
de construir estructuras mucho más esbeltas y ligeras.
Además la invención y desarrollo del hormigón armado por parte de

ingenieros franceses significó una revolución en el mundo de la
construcción, pues este material es capaz de ofrecer grandes
resistencias a un coste mucho más bajo que el acero y sin
mantenimiento.
Actualmente, la Ingeniería Civil vive un momento de gran expansión. La

informática y los nuevos materiales permiten la construcción de
estructuras tan impresionantes.
1.3 ESPECIALIDADES
Todas tienen en común la necesidad de conocimientos matemáticos y físicos

avanzados y la capacidad de resolver problemas de forma óptima.
1.3.1 INGENÍERIA ESTRUCTURAL
a) CONCEPTO
El término se aplica a la especialidad de la ingeniería civil que

permite el planeamiento y el diseño de las partes que forman el
esqueleto resistente de las edificaciones
más tradicionales como edificios urbanos, puentes, estructuras
de desarrollo hidráulico y otras.
El esqueleto estructural forma un sistema integrado de partes,

denominadas elementos estructurales: vigas, columnas, losas,
zapatas de cimentación y otros.

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b) ESTRUCTURA
Se conoce con el nombre de estructura a toda construcción
destinada a soportar su propio peso y la presencia de acciones
exteriores (fuerzas, momentos, cargas térmicas, etc.) sin perder las
condiciones de funcionalidad para las que fue concebida ésta.
Los elementos básicos:
 Suelos y cubierta (incluidos los elementos de apoyo

horizontal).
 Pilares y muros (soportes verticales).
 Conexiones rígidas para dar estabilidad a la estructura.
c) FUNCIÓN
Se encarga de estimar la resistencia máxima de elementos

sometidos a cargas variables, cargas permanentes y cargas
eventuales (sismos, vientos, nieve, etc.) lo que ha generado a su
vez varias subdisciplinas: ingeniería sísmica, ingeniería del viento,
entre otros. El objetivo es crear una estructura segura dentro de
unos costes óptimos y que cumpla con su cometido.
d) PRINCIPIOS ESTRUCTURALES
Debe entenderse como una carga estructural aquella que debe ser
incluida en el cálculo de los elementos mecánicos (fuerzas,
momentos, deformaciones, desplazamientos) de la estructura como
sistema y/o de los elementos que la componen. Las cargas
estructurales son generalmente clasificadas como: cargas muertas
que actúan de forma continua y sin cambios significativos,
pertenecen a este grupo el peso propio de la estructura, empujes
de líquidos (como en un dique) o sólidos (como el suelo en un muro
de contención), tensores (como en puentes), pre- esfuerzo,
asientos permanentes; cargas vivas que son aquellas que varían su
intensidad con el tiempo por uso o exposición de la estructura, tales
como el tránsito en puentes, cambios de temperatura, maquinaria

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(como una prensa), acumulación de nieve o granizo, etcétera;
cargas accidentales que tienen su origen en acciones externas al
uso de la estructura y cuya manifestación es de corta duración
como lo son los eventos sísmicos o ráfagas de viento.
 ALEATORIEDAD E INCERTIDUMBRE
Sobre el valor de las cargas actuantes, por lo que estas deben

ser tratadas como variables aleatorias por lo que un cálculo
estructural seguro incluye determinar valores estadísticos
asociados a la densidad de probabilidad de cada carga.
 METODO DE LOS ESTADOS LIMITES
Muchas instrucciones técnicas y métodos recomendados usan

este método consistente en identificar un conjunto de
situaciones potencialmente peligrosas para la estructura,
cuando el valor de cierta magnitud supera un cierto umbral.
El cálculo estructural consiste en identificar un conjunto de

magnitudes relevantes y comprobar que para todas ellas se
cumple que:
Donde es valor de cálculo previsto o "valor demando" con

una probabilidad alta a lo largo de la vida útil de la estructura;
y es el valor último (o capacidad máxima) que es capaz de
proporcionar la estructura por sus características. Si el valor de
cálculo previsto no supera en ningún caso la capacidad
potencial de la estructura, se juzga que la estructura mantendrá
la integridad estructural y será segura para su uso establecido.
 HIPÓTESIS DE CARGA
Dadas las incertidumbres existentes sobre una estructura, y las

diferentes condiciones en que puede trabajar, no resulta
posible determinar mediante un único cálculo o combinación de

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cargas el efecto general de las cargas. Por esa razón la
mayoría de instrucciones técnicas establecen diferentes
combinaciones de carga, que en su conjunto reproducen
situaciones cualitativamente diferentes que pueden ocurrir
durante la vida útil de una estructura.
1.3.2 INGENIERIA GEOTECNICA
a) CONCEPTO
Es la ciencia dedicada a la investigación, estudio y solución de

problemas relacionados con las propiedades mecánicas,
hidráulicas que surgen como resultado de la interacción entre
la geología y las obras y actividades del hombre
b) FUNCIÓN
El ingeniero geotécnico, tiene como función investigar el suelo

y las rocas por debajo de la superficie determinando sus
propiedades, diseñando las cimentaciones para estructuras
tales como edificios, puentes, centrales hidroeléctricas,
etcétera.
c) CARACTERISTICAS DEL INGENIERO GEOTECNICO
 Tener dominio y conocimiento acerca de los principios

de la mecánica y de la hidráulica, mas el dominio de
conceptos referentes a la geología.
 Como entes investigadores, indagan acerca de los

riesgos que existen para el hombre, las propiedades,
características, investigan el riesgo para los seres
humanos, los fenómenos ambientales naturales o
propiciados por la actividad humana.
1.3.3 INGENIERIA HIDRAULICA

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a) CONCEPTO
Este tipo de ingeniería, si bien lo dice la palabra, <<HIDRA>>

que viene de agua. Se ocupa de la proyección y ejecución de
obras relacionadas con el agua, sea para su uso, valiéndose
principalmente de la investigación, dado que la ingeniería
hidráulica se sustenta, casi en un 90%, en resultados
experimentales.
Leonardo Da Vinci afirmaba: «cuando trates con el agua,
consulta primero la práctica, y luego la teoría».
b) CAMPOS DE DESEMPEÑO
 Las llamadas grandes estructuras como, por ejemplo,

presas, esclusas, canales navegables, puertos, etc.
 Obras relacionadas con la agricultura, especialización
de la ingeniería hidráulica, conocida como hidráulica
agrícola (rama propia de ingeniería agrícola): sistemas de
riego, sistemas de drenaje.
 Obras relacionadas con el medio ambiente: presas
filtrantes para el control de la erosión, obras de
encauzamiento de ríos
1.3.4 INGENIERIA DE TRANSPORTE
Es el conjunto de conocimientos, destrezas, prácticas profesionales,

para satisfacer las necesidades sociales sobre movilidad de personas y
bienes.
Se encarga del estudio de tráficos, movilidad y transporte de las

poblaciones con el objetivo de aumentar el confort, disminuir el tiempo
de recorrido y aumentar la seguridad en los trayectos de personas.
Hasta hace muy poco, el estudio del transporte urbano de personas se
basaba principalmente en el diseño, operación y mantenimiento de vías
para automóviles.

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Las problemáticas contemporáneas fundadas en la sostenibilidad
(escasez de recursos naturales como el petróleo, el calentamiento
global y la calidad de vida en las ciudades) han hecho que esta
disciplina cambie hacia una visión multidisciplinaria, donde el transporte
público y el transporte en modos activos (bicicletas y peatones) han
cobrado una inmensa importancia.
1.3.5 INGENIERIA DE MATERIALES

a) CONCEPTO
Se fundamenta en las relaciones propiedades-estructura y

diseña o proyecta la estructura de un material para conseguir
un conjunto predeterminado de propiedades.
b) OBJETIVOS
Dominar al máximo nivel las técnicas avanzadas de producción

y transformación de los materiales y ser capaz de contribuir al
desarrollo de materiales nuevos y de nuevos procesos de
producción.
c) MATERIALES
La ciencia los clasifica en función de sus propiedades y su

estructura atómica. Son los siguientes:
 Metales
 Cerámicos
 Polímeros
 Materiales compuestos
 Semiconductores
d) COMPETENCIA
o Diseño, desarrollo y selección de materiales para

aplicaciones específicas

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o Realización de estudios de caracterización, evaluación
y certificación de materiales según sus aplicaciones
o Diseño y desarrollo de procesos de producción y
trasformación de materiales
o Inspección y control de calidad de los materiales y sus
procesos de producción, transformación y utilización.
1.3.6 INGENIERIA SANITARIA
La ingeniería sanitaria es la rama de la ingeniería dedicada básicamente

al saneamiento de los ámbitos en que se desarrolla la actividad
humana. Se vale para ello de los conocimientos que se imparten en
disciplinas como la hidráulica, la ingeniería química, la biología
(particularmente la microbiología), la física, la mecánica y la
electromecánica, entre otras. Su campo se complementa y se comparte
en los últimos años con las tareas que afronta la ingeniería ambiental,
que extiende su actividad a los ambientes aéreos y edáficos.
Posiblemente el mayor logro de la ingeniería sanitaria fue la drástica
disminución de las enfermedades de origen hídrico, como disentería,
tifoidea, diarreas infantiles y otras. Tal logro fue alcanzado mediante el
tratamiento de agua para consumo humano, clarificándola, filtrándola y
desinfectándola. Estas prácticas comenzaron a hacerse en la edad
contemporánea desde mediados del siglo XIX, y surge allí
especialmente el nombre del médico inglés John Snow, que aunó en su
estudio métodos de epidemiología y de ingeniería.
1.3.7 INGENIERIA DE GEODESIA
a) CONCEPTO
Es la ciencia que mide y describe matemáticamente el tamaño

y forma de la tierra o de gran parte de ella.

Esta descripción matemática de la Tierra permite la localización
precisa de puntos en su superficie y sirve de base sobre la cual

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se van a apoyar otras actividades, como las dimensiones del
ámbito de la *Topografía, el desarrollo *Cartográfico y
*Catastral, los *Sistemas de Información Geográficos y
estudios científicos que lo requieran.
b) CAMPOS DE DESEMPEÑO
o Establece un sistema cartesiano para definir, mediante

coordenadas, puntos a través de toda la superficie
terrestre, los que conforman una “red geodésica”.

o Realiza el *levantamiento y representación global y
parcial de la superficie de la Tierra, determinando su
forma y dimensiones)
o Realiza el diseño y ejecución de redes *gravimétricas,

determinando la magnitud y la dirección de la fuerza
de gravedad en cualquier punto del planeta.
o Observa, estudia y describe la variación temporal del
campo de gravedad debido a que el campo de
gravedad sufre alteraciones producto de la rotación de
la Tierra
o Determina las medidas de deformaciones del

planeta ya que conforme el ritmo de las mareas
marítimas, también la corteza terrestre, a causa de las
mismas fuerzas, sufre deformaciones elásticas,
denominadas las mareas terrestres.
o Determina las Coordenadas Geográficas

Astronómicas, a partir de la observación de las
estrellas. Esto debido a que las coordenadas
del Sistemas de Referencia Global, por estar sujetas a
la corteza terrestre, con el tiempo sufren los mismos
desplazamientos y deformaciones que ella.

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o Realiza *mapas geodésicos apoyados en estudios
astronómicos,

1.3.8 INGENIERIA DE CONSTRUCCION
Se encarga de realizar las estimaciones de cuánto costará

determinado proyecto, del tiempo que tardará en realizarse una obra, de
tramitar los permisos correspondientes al momento de iniciar un
proyecto, de elaborar contratos entre propietario e ingeniero, de realizar
inspecciones para corroborar que todo se haga de acuerdo a los planos
y especificaciones predeterminados, de realizar el calendario de
actividades por el cual se regirá el contratista para realizar la obra, de
realizar la gerencia del proyecto entre otros aspectos.
a) GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Es la rama de la ingeniería civil que se encarga de realizar las

estimaciones de cuánto costará determinado proyecto, del tiempo
que tardará en realizarse una obra, de tramitar los permisos
correspondientes al momento de iniciar un proyecto, de elaborar
contratos entre propietario e ingeniero, de realizar inspecciones
para corroborar que todo se haga de acuerdo a los planos
y especificaciones predeterminados, de realizar el calendario de
actividades por el cual se regirá el contratista para realizar la obra,
de realizar la gerencia del proyecto entre otros aspectos.
La Gerencia de Construcción no es difícil, pero tiene sus

exigencias. En ella se requieren personas inteligentes que tengan:
 Habilidad de trabajar en equipo.

 Visión clara del proceso.
 Sistemas que les faciliten el manejo de los detalles.
Trabajar bien con las demás personas es esencial:

independientemente de lo brillante que podamos ser, las cosas van
a salir mal si los demás no desean nuestro éxito y nuestro éxito
está íntimamente ligado al éxito del proyecto.

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El hecho de ser inteligente constituye una buena ayuda, pero
generalmente, la gente inteligente prefiere manejar conceptos y
delegar los detalles a los demás. En la Gerencia de Construcción
se requieren ambas cualidades: inteligencia para manejar los
conceptos generales de la conducción del proyecto y diligencia para
estar al pendiente de todos los detalles.
La Gerencia de Proyecto debe ayudarse de las computadoras,

estas pueden encargarse de organizar y manejar los detalles, pero
es el hombre el que plantea los problemas, el que juzga y el que
produce los resultados, línea por línea, partida por partida.
1.4 CONOCIMIENTOS NECESARIOS
Como para toda carrera profesional, se necesita ciertos conocimientos o

materias que aprender para desarrollar una infraestructura con buenos
cálculos.
 Conocimientos de cálculo de esfuerzos y deformaciones en

estructuras ante diferentes acciones.
EJM: Comportamiento de las vigas de un puente ante el paso de

un tren, de una presa ante la presión hidrostática del agua
que retiene, de una zapata al transmitir el peso de la
estructura que sustenta al terreno.
 Conocimientos de los materiales que se utilizarán en la ejecución de

la obra (resistencia, peso, envejecimiento, etc.).
 Conocimientos del comportamiento del terreno ante las solicitudes de

las estructuras que se apoyen en él.
 Conocimientos de Hidrología.
EJM: Para el cálculo de avenidas o caudales para el diseño de
presas o azudes, dimensionamiento de luces de puentes,
etc.

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 Conocimiento de técnicas de cálculo de aforos para el
dimensionamiento de las carreteras, etc.
 Conocimientos de estética, de historia, de arte, del paisaje, etc.
 Conocimientos de urbanismo y de ordenación del territorio, que le

permiten comprender las fuertes implicaciones territoriales y de
ordenación poblacional que suponen las grandes obras de
infraestructura.
 Y por supuesto, conocimiento de los procedimientos, técnicas y

maquinaria necesarios para la aplicación de los conocimientos
anteriores.
Es la labor de un Ingeniero Civil debe tener los conocimientos necesarios para

evaluar los posibles problemas que se puedan presentar en la obra y adoptar la
decisión correcta, considerando, entre otros, aspectos de carácter social y
medio ambiental.
1.5 PRAXIS DE LA INGENIERÍA CIVIL
El trabajo comienza al advertirse una determinada necesidad. En esta etapa,

trabajan en forma integrada con otros profesionales y autoridades nacionales o
locales con poder de decisión.
Entra entonces el trabajo de recopilación de los datos necesarios para el

diseño de una solución a dicha necesidad, datos que pueden ser:
 Topográficos (medición de la superficie real del terreno).

 Hidrológicos (pluviometría de una cuenca, caudal de un río, etc.)
 Estadísticos aforos de las carreteras o calles existentes,
 Densidades de población
Para esta finalidad los diseños de las obras y sistemas más complejos se
hacen en varias etapas.

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1.5.1. PRE-FACTIBILIDAD
Se encarga de analizar el mayor número de soluciones posibles. Es en

esta etapa en la cual los organismos competentes decidirán por
ejemplo: el emplazamiento de un puerto, el trazado general de una
carretera, etc.
Para la toma de decisiones se consideran, entre otros, los siguientes

puntos de vista: dificultad de la obra; costo de la obra; impacto
ambiental producido por la obra.
El estudio de pre-factibilidad involucra un equipo multidisciplinario de

técnicos, donde además de ingenieros civiles participan ingenieros
eléctricos, mecánicos, geólogos, economistas, sociólogos, ecologistas.
1.5.2. FACTIBILIDAD TÉCNICO- ECONÓMICA
En la siguiente etapa, ya se avanza mucho en los detalles constructivos,

en la determinación de los costos, en el crono-grama de construcción y
en el flujo de caja necesario para la ejecución de la obra.
En esta etapa tienen mucho peso las investigaciones de campo para

detectar dificultades específicas relacionadas con la geología de las
áreas en las que se intervendrá.
1.5.3. DISEÑO DEFINITIVO
Viene entonces el trabajo real sobre el terreno:
 Acondicionar éste para que sea capaz de soportar las

estructuras que se van a construir sobre él (llegándose en
ocasiones a sustituir el terreno por otro de mayor capacidad
portante si el existente no cumple las condiciones necesarias).
 Movimientos de tierras (desmontes y terraplenes).

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 Construcción de las estructuras (pilotes, zapatas, pilares,
estribos, vigas, muros de contención).
Entonces son los ingenieros de las diferentes empresas constructoras

los que, a partir de las prescripciones técnicas del anteproyecto,
elaboran diferentes alternativas.
Muy a menudo, debido a lo imprevisible del terreno se producen

problemas a pie de obra que obligan a realizar modificaciones en el
proyecto; en otras ocasiones el ingeniero civil puede decidir variar
algunas condiciones o exigencias a medida que la obra se desarrolla y
se observan problemas o que en el momento en que se elaboró el
anteproyecto no se consideraron importantes.
Más frecuentemente el Ingeniero Civil se limita a la supervisión de la

obra y a la toma de decisiones concretas en problemas concretos que
no afectan al desarrollo o presupuesto general de la obra.
Así, trabajos como la contención de un terreno de características

habituales, la colocación de una viga pre tensada o la ejecución de un
firme, son trabajos rutinarios que no implican cambios significativos en
el proyecto.
1.6 CAMPOS DE LA APLICACIÓN
o Su campo de aplicación es muy amplio. Estarían, por ejemplo, las

infraestructuras del transporte:
 Aeropuertos
 Autovías
 Carreteras
 Vías férreas
 Puertos
 Puentes
 Redes de transporte urbano

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o Las obras hidráulicas:
 Alcantarillado
 Azudes
 Canales para el transporte de agua potable o regadío
 Canales de navegación
 Canalizaciones de agua potable
 Centrales hidroeléctricas
 Depuradoras
 Diques
 Esclusas
 Muelles.
 Presas
o La intervención sobre problemas de estabilidad del terreno.
o Las estructuras que componen las obras anteriores:
 Terraplenes
 Desmontes
 Obras de contención de terreno
 Túneles
 Zapatas
 Pilares
 Vigas
 Estribos de puentes
o En general, las obras implican el trabajo una gran cantidad de personas a

lo largo de lapsos que abarcan desde unas pocas semanas o meses hasta
varios años. Debido al elevado costo de los trabajos que se acometen
buena parte de los trabajos que se realizan son para el Estado, o bien para
grandes compañías.
1.61. ACCIONES DEL INGENIERO EN PEQUEÑA ESCALA

22
Sin embargo, sus técnicas son también aplicadas para obras
semejantes a las anteriores pero de más pequeña escala, como podrían
ser:
 La contención de un terreno difícil en la excavación para la

cimentación de un edificio.
 La ejecución de la estructura de un edificio.
 El diseño y ejecución de los sistemas de distribución de agua

potable y alcantarillado de una pequeña población , incluyendo:
 Las estaciones de tratamiento de agua potable (ETAP)

 Equipos de bombeo
 Estaciones de depuración de aguas residuales (EDAR)
 El diseño y urbanización de las calles de una pequeña población

(casas).
De esta forma, un Ingeniero Civil no se limita a las grandes obras de

infraestructura, muy raras debido a su elevado coste.
1.6.2. COMPETENCIA DEL INGENIERO CIVIL
 La planificación, diseño y control de los sistemas de transporte

urbano, incluyendo el diseño de intercambiadores y la creación de
nuevas líneas o modificación de las existentes.
 Adopción de nuevos sistemas de transporte que no existan en ese
momento, como líneas de metro o metro ligero (más comúnmente
conocido como tranvía).
 La elaboración de estudios y trabajos relacionados con el
transporte y la logística.
 La elaboración de estudios, planes y proyectos urbanísticos, de
ordenaciones territoriales y medioambientales.
 Planificación, ejecución y administración de plantas de tratamiento
o incineración de residuos y vertederos.

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 Labores auxiliares de ingeniería (control de calidad, ensayos de
laboratorio, supervisión de temas de seguridad y salud).
 Mantenimiento de todas las anteriores
1.7 IMPORTANCIA
El aporte a la comunidad es muy amplio ya que esta se encarga de construir y

estructurar casas, edificios, hospitales, escuelas, es decir los lugares donde el
ser humano se desarrolla a diario, no solo con eficiencia y eficacia sino también
con consciencia ambiental .
La tarea más importante de la ingeniería civil es el diseño y planificación de las
distintas estructuras. Para este propósito, las fuerzas que actúan sobre cada
rincón y esquina de la estructura son analizadas. Este proceso es crucial
debido a que todos los esfuerzos y tensiones que surgen dentro de la
estructura deben ser neutralizados para mantener la estructura en su sitio. Los
ingenieros civiles también debe proporcionar diseños por desviaciones debido
al viento, la actividad sísmica u otros desastres naturales, sólo entonces los
edificios son capaces de resistir el impacto de las fuerzas naturales.
1.8 INGENIERIA CIVIL FRENTE A BOOM INMOBILIARIO
Hoy en día esta carrera está siendo una de las más rentables, Ya que se vive
un boom inmobiliario. Que no solo se encuentra en nuestro país.
Aproximadamente un ingeniero civil está ganando cerca de 50 mil dólares por
proyecto. Mediante este capítulo queremos enfocar en que aspecto la
ingeniería civil tiene que ver con este suceso.
Hoy en dia, esta carrera por ser la más rentable, incentiva a muchos
estudiantes a optar por esta profesión. Pero que deseamos en si ¿ganar
mucho dinero y hacer construcciones malas? Frente a ello el ingeniero civil
Orlando Amancio Pomacaja Vilcayauri, opina:”debemos hacer construcciones
invencibles no inservibles”.

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Esta burbuja inmobiliaria genera una gran cantidad de trabajo para ingenieros
civiles en todas sus especialidades. Desde estructurales hasta sanitarios. Mas
aun con la llegada de empresas inmobiliarias extranjeras, que buscan mas
ingenieros. Pero más a fondo, en vez de concentrarnos nosotros los ingenieros
civiles en ganar dinero; debemos concentrarnos en hacer buenas
construcciones. Porque la burbuja inmobiliaria puede acabar pero la
construcciones quedan para la prosperidad.
Otro aspecto de la ingeniería civil frente a este boom, es el de que se está

enfocando más en construir hermosos condominios, casas y edificaciones por
muchos lugares. Pero actualmente, se observa que sin embargo ya no se
construyen buenos hospitales, buenas postas, o estaciones policiales.
Entonces ¿qué pasa con el objetivo del ingeniero al culminar la carrera? Al
parecer muchas veces cambia, siendo aun el objetivo de un ingeniero el de
servir a la comunidad lo mas que se pueda, con las necesidades que falta.
1.9 PRINCIPIOS
o Conciencia de los problemas nacionales, preocupándose por

conocerlos para contribuir con su actividad profesional y humana a la
solución de los mismos
o Compromiso con la preservación y conservación del medio ambiente
y de eliminar al máximo la contaminación, de modo que siempre
tengan en mente el equilibrio de los ecosistemas y la promoción de
una cultura del medio ambiente
o Logro de un desarrollo sustentable, tomando en cuenta lo que se va
a dejar en materia de recursos naturales a las nuevas generaciones
o Actitud de solidaridad y justicia social, sintiéndose obligado a
promover la justa distribución de oportunidades, de poder de decisión
y de riqueza, así como, buscar soluciones prácticas y realistas en su
trabajo profesional
o Participación en forma organizada en la solución de los problemas
sociales, a través de las organizaciones de las que forma parte, para
promover el bien común

25
o Cumplimiento de sus deberes cívicos y políticos, mediante la
participación permanente, organizada y comprometida en las
instituciones establecidas por la ley, en beneficio de la comunidad
1.10 DEBERES DEL INGENIERO COMO PROFESIONAL
o Confianza en los valores esenciales del individuo

o Respeto a los derechos individuales.
o Comprensión amplia de la sociedad y de sus potencialidades.
o Reconocimientos de deberes y responsabilidades
o Estar al servicio de toda persona respetuosa de su dignidad, no
engañar ni engañarse
o Buen comportamiento
o El campo de la ingeniería es muy amplio, debe seguir continuamente
su superación
o Tener funciones definidas
o Principios o deontología Orientadores de sus actividades
o Conocimiento, técnicas y actitudes identificables
o Ejercicio reservado a un personal especialmente preparado
o Formación a nivel universitario
o Actitudes profesionales hacia los que reciben los servicios
profesionales
o sentido de servicio y tendencia a ser utilidad y beneficios al grupo
social
o Honradez
o Honestidad
o Cortesía
1.11 DIFERENCIAS ENTRE UN INGENIERO CIVIL Y UN ARQUITECTO
En este momento, hay jóvenes interesados en la creación de edificaciones. Sin

embargo, muchos suelen enfrentarse a un dilema: ¿ser ingeniero civil o
arquitecto? Veamos.

26
El arquitecto es el encargado de diseñar edificaciones, pensar en la distribución
de los elementos, la estética y la funcionalidad de los mismos. Es una labor
asociada a la alta creatividad, tanto para optimizar el uso de recursos como
para romper esquemas. El ingeniero civil, por su parte, se enfoca en la
estructura de las construcciones. Estudia las condiciones para que el diseño en
planos se materialice de la mejor manera. Por ello, debe analizar los materiales
que se emplearán en la construcción, la condición del terreno, entre otros
aspectos. También se hace cargo de la ejecución y el mantenimiento de la
obra.
Estas dos definiciones ayudan a entender que el arquitecto y el ingeniero civil

se complementan. Por ejemplo, en la construcción de un edificio, ambos
profesionales tendrán que trabajar de manera coordinada para lograr un buen
producto final.
CAPÍTULO
II
27
BOOM
INMOBILIARIO
EN LIMA
2.1 CONCEPTO
Es el crecimiento desmedido y rápido de una actividad económica o financiera,

en un breve lapso de tiempo. Por ejemplo, la construcción de un enorme
número de viviendas en pocos años, con el gran incremento del empleo en el
sector, del número de agencias inmobiliarias, de las ventas de viviendas y de
los beneficios de los promotores, se corresponde a lo que se ha denominado
boom inmobiliario, o boom del sector de la construcción.
Ante ello nos centraremos en el boom inmobiliario en Lima, que se está
viviendo cada día generando trabajo para más ingenieros y obreros.

28
Al hablar de boom inmobiliario tenemos que definir también INMOBILIARIA Y
SECTOR DE CONSTRUCCIÓN.
2.1.1 INMOBILIARIA
Es un proyecto colectivo de intervención en espacios desocupados,

deshabitados temporalmente o abandonados y es precisamente a partir
del abandono de las estructuras galerísticas convencionales que se
propone parasitar con pensamientos, imaginación y habilidades
estéticas espacios en desuso ( in-situ y sin-situ), en los cuales la
misma historia y el estado físico del lugar marcará la pauta para la
experimentación del colectivo en las diferentes disciplinas que se
adhieran para cada proyecto.
Este surge de la necesidad de enfrentarse con nuevas extensiones, de

enfrentarse con el espacio y seducirlo, es importante citar algo de
George Perec : "....el espacio se vuelve pregunta.........El espacio es
una duda: continuamente necesito marcarlo, designarlo; nunca es
mío, nunca me es dado, tengo que conquistarlo.", de esta idea
arrancamos precisamente para designar lugares y marcarlos.
2.1.2 SECTOR DE LA CONSTRUCCION
En los campos de la arquitectura e ingeniería, la construcción es el arte

o técnica de fabricar edificios e infraestructuras. En un sentido más
amplio, se denomina construcción a todo aquello que exige, antes de
hacerse, disponer de un proyecto y una planificación predeterminada.
También se denomina construcción a una obra ya construida o

edificada, además a la edificación o infraestructura en proceso de
realización, e incluso a toda la zona adyacente usada en la ejecución de
la misma.
2.2 ZONAS EMERGENTES DE LA CAPITAL

29
En Lima, el boom inmobiliario se está viviendo a pleno por ello podemos ver
distritos como Villa El Salvador, Carabayllo y El Agustino se convirtieron en los
lugares perfectos para adquirir una vivienda a bajo precio.
Si en los distritos más sobresalientes la demanda inmobiliaria ha crecido en las

zonas emergentes de la capital ya explotó.
En distritos como Villa El Salvador, Carabayllo y El Agustino se pueden

encontrar viviendas y departamentos que cuestan desde 50 mil dólares hasta
150 mil.
Es por ello que las grandes constructoras ampliaron su visión de negocios y

decidieron construir condominios que ofrecen todas las comodidades para sus
habitantes, éstas van desde piscinas, personal de seguridad, gimnasios y sala
de cine de alta generación.
Gerardo Freiberg, jefe de CEO del Fondo Mi Vivienda, indicó que gracias al
desarrollo económico, ahora miles de personas de clase media baja y baja
pueden adquirir viviendas con tan solo afiliarse al sistema.
“Ahora es muy fácil solo te afilias a Mi Vivienda y pagas tus cuotas por 4 o 20
años”, precisó.
2.2.1 ENTRE LIMA NORTE Y CENTRO
Pese a que el retail (es un sector económico que engloba a las empresas
especializadas en la comercialización masiva de productos o servicios
uniformes a grandes cantidades de clientes. Es el sector industrial que
entrega productos al consumidor final) ha tenido un amplio desarrollo en
Lima frente a provincias, todavía hay muchos espacios por crecer en la
capital. De acuerdo con Apoyo Consultoría, mientras que en Lima
moderna hay 11,2 malls por millón de habitantes, en Lima norte y este
solo hay 1,3. Cabe decir que estas zonas son las que tienen la
penetración más baja.
Hugo Santa María, socio gerente de Estudios Económicos de la

consultora, resaltó que precisamente son esas zonas las que concentran

30
en conjunto más de la mitad de la población de la capital (4,5 millones
habitantes) y, al menos en el caso de Lima norte, presenta una alta
rotación para el retail. Sin embargo, su ingreso promedio familiar aún es
bajo: S/.1.314, en el caso de Lima norte y S/. 1.247 en Lima este.
“Esto significa un reto para el sector. Tendrán que buscar formatos

y productos acorde a estos consumidores y sus ingresos. Pero
todavía hay espacios por crecer en esas zonas”.
2.2.2 IMPORTANCIA EN LAS ZONAS
La importancia de estas zonas de Lima también radica, afirma el

especialista, en el boom inmobiliario que están atravesando. De los 29
principales proyectos de vivienda que se están desarrollando en la
capital, 14 de ellos se encuentran en Lima norte y este. En ese sentido,
Santa María explicó que los proyectos inmobiliarios representan
grandes oportunidades para el sector, pues incrementan el número de
potenciales clientes y se eleva su capacidad adquisitiva.
Para el caso de provincias, el estudio de Apoyo Consultoría reveló que

las grandes oportunidades se encuentran en las ciudades donde la
población urbana bordea entre los 20 mil y 150 mil habitantes. El
potencial es principalmente para los supermercados y los cines.
2.2.3 PROYECCIONES
Ante estas oportunidades, los RETAILERS están realizando fuertes

inversiones en los últimos años.
Entre setiembre del 2012 y marzo de este año, cinco empresas están
recurriendo a la colocación de bonos para financiar sus inversiones.
Entre ellas cabe resaltar a InRetail, que lanzó una oferta internacional
bonos de US$400 millones, Maestro con US$200 millones y Falabella
con S/.50 millones.
Ante esa bonanza, la consultora proyecta que el mercado crecerá 12%

en el 2013. Aunque remarcó que no todos los rubros tendrán un
desarrollo similar. Aquellos que estén más consolidados (como las
31
tiendas por departamento o los fast food) tendrán un crecimiento menor
que rubros como el dirigido a la construcción.
2.2.4. TENDENCIAS
El retail moderno seguirá la diversificación del gasto. En los últimos

años, los gastos en el hogar que más han crecido son los de alimentos
fuera del hogar, salud, entretenimiento y vestido.
2.3 TIPOS
2.3.1 VIVIENDAS
Frente a este suceso del boom inmobiliario, en el sector de las viviendas

el valor en Lima ha crecido fuertemente apoyado en factores de
demanda y de oferta.
En ese sentido, proyectó que el ritmo promedio de expansión será

fuerte, en especial en el nivel socioeconómico a y b; y por lo contrario
en el nivel c y d, sólo ha crecido un 3 o 4 por ciento.
Alertó que los precios de las viviendas en muchas zonas de Lima se

han triplicado, pero no estarían yendo en la misma línea con los
ingresos de la población; sin embargo, la preocupación gira en torno a
la posibilidad de que los precios se encuentren por encima del nivel de
equilibrio.
Gonzales Izquierdo aseguró que en el Perú aún no hay señales de la

existencia de una burbuja inmobiliaria, sin embargo, dijo que existe el
temor de que se produzca un fenómeno de este tipo, después de la
crisis hipotecaria en Estados Unidos y la crisis inmobiliaria en España e
Irlanda.
a) AUMENTA LA DEMANDA DE VIVIENDAS ONLINE

32
La búsqueda online mantiene una tendencia creciente en el país,
llegando a registrarse unas 250 mil consultas mensuales por
web en lo que va del año.
Actualmente, Micasapropia.pe de Interbank lidera el ranking de
portales con 400 mil visitas mensuales registradas en julio.
Esta tendencia confirma que los peruanos están cambiando

la tradicional búsqueda de inmuebles, recorriendo distritos por
las herramientas online. Se estima que un 57% de los visitantes
de portales inmobiliarios son personas solteras, de entre 25 y 37
años.
“El nuevo perfil del consumidor no solo busca la oferta

inmobiliaria, sino que está interesado en obtener información
más integral que lo ayuden a tomar una decisión de compra”,
explicó Patricia Jiménez, gerente de Negocios Hipotecarios e
Inmobiliarios de Interbank.
Refirió que el sostenido crecimiento y la sofisticación de la

economía peruana generan un cambio constante en los patrones
de consumo de la población, y el mercado hipotecario no es
ajeno a esta dinámica.
b) CONOS EN LIMA Y CENTRO
Hoy en día la mayor población debido a la INMIGRACION que

existe. Ya que la mayoría de la población desea tener su
vivienda en los diferentes conos de Lima. En ella influyen
muchos factores como el ámbito económico, laboral, familiar,
afectivo, etc…
Pero sobre todo existe mayor población en Lima Sur y Norte y
CENTRO ESPECIALMENTE.
El crecimiento inmobiliario sigue imparable en Lima. Ahora, el

39% de la demanda se concentra en la zona norte y este de la
capital, según el Estudio Nacional del Consumidor que elaboró la
consultora Arellano Marketing.

33
El mayor requerimiento proviene del nivel socioeconómico C,
aseguró Arnaldo Aguirre, director de consultoría de la citada
empresa.
En ese segmento, la población percibe ingresos de entre

S/.3,500 y S/.4,500. Un 30% de su sueldo puede ser destinado a
obligaciones hipotecarias, es decir, una cuota mensual de
S/.1,000 en promedio.
Aguirre dijo que la mayor demanda y la construcción de nuevos

predios se concentran en 16 distritos de la periferia de Lima,
como Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos,
Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa. También
son atractivos Ate, Chaclacayo, El Agustino, Lurigancho, San
Juan de Lurigancho, San Luis y Santa Anita.
El estudio revela que un 19.4% prefiere adquirir un lote (terreno)

en Lima Norte antes que un departamento (10%) o una casa
(8.4%). “La mayoría de personas tienen trabajos independientes
y les acomodaría mejor comprar un lote antes que un
departamento”, explicó Aguirre en el II Congreso Internacional de
Profesionales Inmobiliarios.
En la actualidad, Lima Norte y Lima Este concentran una

población de 2 millones y 1.5 millones de habitantes,
respectivamente.
2.3.2 COMERCIAL
Hoy en día el área de la construcción comercial se centra en Lima

centro en los distritos de la Victoria propiamente el Emporio Comercial
de Gamarra y Centro de Lima donde la construcciones se encuentran al
mil por hora. Habiendo así escases de terrenos en estos distritos muy
poblados de áreas comerciales como galerías.

34
El sector Construcción crecerá 15% anual hasta el 2016, gracias a la
demanda habitacional insatisfecha. De esta manera alcanzarán la meta
total de viviendas colocadas en el actual periodo gubernamental, entre
el sector público y privado, de 500 mil unidades habitacionales, lo que
incluso podría superarse.
En Gamarra el promedio de costo para cada galería es de 50 mil

dólares por proyecto completo. Obteniendo así mucho más trabajo tanto
como para obreros como para ingenieros en todas sus ramas.
2.4 ALZA DE PRECIOS FRENTE AL BOOM
El XVII Estudio de mercado de edificaciones urbanas de Lima y Callao

elaborado por Capeco reveló dónde están actualmente las viviendas en oferta
más baratas, más caras, más pequeñas y más grandes de Lima, así como cuál
es el distrito donde la actividad constructora tuvo un mayor dinamismo. Los
limeños están comprando viviendas a un ritmo cada vez mayor. El interés se ha
enfocado ahora en las unidades cuyo valor oscila entre S/.100 mil y S/.200 mil.
Y ese el segmento que el sector Construcción está aprovechando.
Según el último informe de la Consultora Inmobiliaria Tinsa, el monto vendido

en Lima Metropolitana y el Callao casi se ha triplicado en los últimos cuatro
años. Pasó de S/,2,790 millones en 2008 a S/.6,000 millones en 2011, un
incremento de 46.9%.
Además, el número de casas adquiridas creció 38% el año pasado, frente al

11% que se registró en 2010. En tanto, el precio promedio se redujo 15.76%, y
pasó de S/.244,028 a S/.205,557.
Además, se desarrollaron 1,171 proyectos, cifra menor en 1.3% que los 1,187
de 2010. Actualmente hay 542 proyectos con oferta de vivienda disponible para
la venta, informó Gino Layseca, gerente general de la consultora Tinsa.
- La casa más cara actualmente en oferta está en La Molina y tiene 600

metros cuadrados. ¿El precio? US$2’300.000.

35
- La vivienda más barata cuesta menos de un 1% de ese monto, se
encuentra en Villa María del Triunfo , con un área de 65 metros
cuadrados y un precio de US$19,407.
- La vivienda más pequeña mide 29 metros cuadrados y está en Breña .
Tiene un dormitorio y un baño y vale poco más de US$41.000.
- La más grande es un departamento de 744 metros cuadrados en
Santiago de Surco .
- El distrito donde más se construyó fue Surco (937.829 m2), 15% del
total, seguido de Miraflores , San Isidro y Ate. En Surco se levantaron
415 proyectos multifamiliares, la cifra más alta de Lima en el 2012.
- San Isidro es el distrito con más metros cuadrados en construcción.
Actualmente, se desarrollan más de 110.000 m2.
- En La Victoria está el local comercial más caro en oferta actualmente,
que cuesta US$9.000 por metro cuadrado.
2.5 AMPLIACIÓN DE CRÉDITOS
El mercado viene cambiando, las empresas ya han dejado de construir

proyectos sociales de solo 10 o 20 unidades.
Ahora, la tendencia se enfoca en los megaproyectos, que albergan entre 500 y

más de 1,500 viviendas. Están dedicadas exclusivamente a los niveles
socioeconómicos B y C de la población, a los que, efectivamente, se orientó
casi el 60% de las ventas de 2011.
“Las inmobiliarias han entendido que hay que cambiar escalas para ser
más rentables. Para ello, es necesario salir a zonas de expansión, donde
está concentrada la demanda”
El interés por estas iniciativas masivas despegó en Comas, Villa El Salvador,

Villa María del Triunfo, Ate-Vitarte, Santa Clara, Carabayllo, Puente Piedra y
Cercado de Lima, entre otros.
El ejecutivo señaló que en Lima Metropolitana se ha pasado a construir ahora

grandes proyectos que, en promedio, comprenden 64 inmuebles. Para tener
una idea de la magnitud, la propuesta más grande es de 1,584 unidades.

36
En Lima los precios de las viviendas no se pueden “disparar” a pesar de que, el
año pasado, el costo de los terrenos aumentó 40% y los materiales de
construcción se encarecieron 1.5%.
“La mayoría aspira a comprar un departamento de S/.200 mil que supone

un área de 70 metros cuadrados. Muchos no pueden pagar más de 2 mil
soles de cuota mensual. Si el precio sube, su capacidad de pago se
desbordaría y ya no calificarían para un crédito. El sector podría
precipitarse por una pendiente negativa de ventas”.
Además, se recomienda buscar nuevas estrategias financieras, como conceder

créditos hipotecarios a 30 años y bajar las tasas de interés de 8% a 6%. De esa
manera, la población podría aspirar a adquirir una casa de mayor dimensión,
de unos 80 o 100 metros cuadrados.
Estos cambios ayudarían a dinamizar el sector, asegura. El año pasado, los

bancos otorgaron 3,000 préstamos hipotecarios al mes. El objetivo sería que se
eleven a 3,500 .
Finalmente, el ejecutivo de Tinsa opinó que en el Perú se vive un boom

financiero y económico. “Eso quiere decir que se está colocando mucho dinero
(a través de créditos) y que la gente tienen una mayor demanda por
bancarizarse. Además, las tasas de interés presentan una tendencia a la baja”,
manifestó.
La expectativa de que la tasa de inflación retorne hacia la baja este año y la

fuerte apreciación del nuevo sol frente al dólar son factores que favorecen al
sector inmobiliario, sostuvo.
En ese contexto, las proyecciones son favorables: se espera que la oferta

aumente hasta 53 mil viviendas durante este año. Sin embargo, esa cifra se
mantiene todavía muy por debajo de la demanda: 140 mil requeridas. Cabe
recordar que el déficit de vivienda en el país es de más de 400 mil unidades.
2.6 TRABAS BUROCRÁTICAS

37
Las trabas burocráticas en los distintos niveles del Gobierno no solo afectan el
avance de sectores claves como Minería, Hidrocarburos y los grandes
proyectos de infraestructura, sino que también están amenazando con frenar el
boom inmobiliario, el motor del crecimiento del país en los últimos años.
De acuerdo con el exviceministro de Vivienda Guido Valdivia, tras seis años de

continuo crecimiento, en el 2013 las ventas de viviendas nuevas en Lima
sufrirían una caída de hasta 3% en comparación con las 21,990 unidades
colocadas el año pasado.
El experto asegura que el estancamiento en las ventas empezó a notarse en el

2012, cuando estas apenas crecieron 2% en todo el año, tras haber aumentado
47% en el 2011.
2.6.1 FALTA DE TERRENOS
Valdivia sostiene que el ritmo de ventas se está frenando por la menor

oferta de proyectos inmobiliarios debido a falta de terrenos habilitados.
“Esto eleva los precios, que solo el año pasado subieron 21%, y aleja
las posibilidades de compra, sobre todo del segmento económico medio
y bajo de la población, que es el que ha venido impulsando la
demanda”, indicó el experto.
Además, refiere que, actualmente, la oferta inmobiliaria está

concentrada solo en el 14% del área urbana de Lima.
Para contrarrestar esta situación, urge elaborar un nuevo plan de

desarrollo urbano metropolitano que implique un cambio de zonificación
en algunas áreas para destinarse al uso inmobiliario, dijo. El último plan
se elaboró en 1990 y tenía vigencia hasta el 2010.
“La anterior gestión de la municipalidad no desarrolló un nuevo plan,

pero ahora tiene que hacerse y pronto”, recomienda Valdivia.
2.6.2 OTRA VEZ SEDAPAL

38
Humberto Martínez, director de la Cámara Peruana de la Construcción
(Capeco), también prevé que este año bajarán las ventas de viviendas.
El ejecutivo afirma que otro problema que traba la construcción de

nuevos proyectos son las limitaciones de Sedapal para dar
abastecimiento.
“Hay varios proyectos en zonas urbanas que se frustraron debido a que

no podían contar con agua, pues no se han renovado las tuberías para
tener más capacidad”, apuntó.
Refiere que los más de S/.8 mil millones en inversiones anunciados por
Sedapal aún tomarán años en ejecutarse.
Otro traba la han generado los municipios y los ministerios del Ambiente
y de Cultura. Según Valdivia, en los últimos años se han creado más
trámites en los municipios. “Todo ello genera un cuello de botella y
retrasa los proyectos”, anotó.
2.6.3 ZONIFICACIÓN
Antes debemos saber que la zonificación en el ámbito de la ingeniería

civil es establecer los pisos en el cual se puede elaborar los planos y
realizar las obras. Por ejemplo en el Emporio Comercial de Gamarra
esta permitido alrededor de 6 pisos. Aunque ello no es muchas veces
respetado sobre el plano de obra, sin embargo el cumplimientos de las
normas que además explicaremos en el capítulo siguiente.
Explicaremos las normas usadas para cada tipo de construcción.
2.6.4 MINISTERIO DE CULTURA
Mientras de Defensa Civil se encarga de cuidar el bienestar de las obras

verificando que los proyectos sean seguros ante cualquier eventualidad.
Ministerio de Cultura es uno de los muchos impedimientos de que este
boom inmobiliario siga creciendo. Y es que al hablar de ello también
estamos hablando del crecimiento de las construcciones y además de
su seguridad, debemos tener la certeza que son obras bien construidas.
Ministerio de Cultura, con el lema de que las viviendas antiguas son
patrimonio cultural , por ello no permite derrumbar ciertas viviendas,

39
pero que están a punto de colapsar. Es lo que nos preguntamos
muchos ¿Por qué ministerio de cultura pone tantas trabas para
desarrollar una obra?. Existen muchos riesgos para las personas que
viven en estas casas , por ello muchas veces se pide el apoyo de
defensa civil , frente a la indiferencia del ministerio de cultura.
2.7 CONDICIONES NEGATIVAS
Las condiciones negativas no solo son para el boom sino también existen
para nosotros mismos.
El sueño de la casa propia es una realidad para muchos gracias al boom

inmobiliario. El año pasado, 25 mil viviendas fueron colocadas en Lima. Sin
embargo, ese número solo cubrió la décima parte de lo demandado.
Por lo que deberíamos tener impulso para que siga el boom un buen rato. Por
otro lado, este mercado –aún insatisfecho– y la disponibilidad de mecanismos
adecuados de financiamiento han propiciado que el precio de las propiedades
se haya elevado luego de años de haber estado estancado. Lo cual es una
gran noticia para los que ya son propietarios, aunque no lo es tanto para los
que aún no han comprado y deben estar preocupados porque el sueño se les
está alejando.
Por ello, es importante que los precios no sean inflados a causa de las
limitaciones u obstáculos. Por ejemplo, es absurdo que, en 16 distritos de
Lima, tanto la incapacidad de Sedapal para proveer un servicio adecuado,
como las trabas que las municipalidades están creando, terminen
encareciendo en 20% el costo de construir una casa o un departamento.
En realidad, es kafkiano que la burocracia se consuma la quinta parte de una

casa. Graficando el impacto de esos sobrecostos burocráticos, es por lo
menos un dormitorio por vivienda lo que a los limeños les están confiscando.
Todo a fin de justificar la existencia de innecesarios funcionarios, así como
por la ineficiencia de las empresas del Estado.
Adicionalmente, el Gobierno Central también está contribuyendo a aumentar

los precios de las viviendas al mantener reservadas para entidades estatales

40
amplias extensiones de terrenos eriazos muy cerca del casco urbano, con lo
que de esta manera se lleva a que los costos de los terrenos que quedan
sean innecesariamente altos.
En todo caso, haría bien el Gobierno en identificar cuellos de botella como los
mencionados a fin de eliminarlos y evitar así que el sueño de la casa propia
sea cada día más caro.
2.8 MUNICIPALIDADES SIN INICITATIVA
Considera que el principal factor para el desordenado crecimiento de nuestra

ciudad, es que existan municipalidades que no tienen iniciativa propia para el
ordenamiento de sus distritos y que más bien sus acciones se efectúen en
función a las empresas inmobiliarias.
“Las municipalidades responden en función al empresariado

inmobiliario y no al revés. Son los inversionistas los que llevan el ritmo
de la ciudad y esto nos lleva a una sobreexplotación de los recursos”,
sostiene Reyes.
Cuando el urbanista menciona recursos, nos detalla no solo la falta de redes

de agua y saneamiento para la construcción como lo señaló la Cámara
Peruana de la Construcción (Capeco) hace unos días, a ello se suma la
fragilidad del sistema de energía eléctrica.
“Me preocupa el tema de desagüe porque en los últimos años se ha generado

un crecimiento vertical. Al tener edificios tan altos la presión aumenta y eso
puede generar complicaciones en corto plazo en las redes de agua”, dice
Reyes.
Guido Valdivia, asesor de la Capeco, indicó hace días que la venta de

viviendas se reducirá en 2% y 3% por falta de agua. Según afirmó, las
Entidades Prestadoras de Servicios de Saneamiento (EPS) no tienen la
capacidad suficiente para desarrollar inversiones que estén a la altura de las
necesidades de la población, del mercado inmobiliario y la construcción.
Erick Reyes, frente al otro tema que es el problema en las redes de energía,
agrega que si bien tenemos una red interconectada de energía eléctrica que
41
permite escoger cualquier energía del Perú, la transferencia de energía debe
realizarse a una potencia de consumo alto.
En ese sentido, cuestiona que las empresas eléctricas atiendan la demanda

que existe, por ejemplo, cuando se construye un centro comercial, de manera
poco planificada.
“Cada vez que hay centros comerciales y tiendas, colocan transformadores.

Eso responde a que las empresas eléctricas están atendiendo en parches. A
la larga llenan la ciudad de transformadores sin adecuada planificación.
Puedes tener zona con suficiente carga eléctrica al costado de una zona que
no tiene una carga adecuada”, precisa Erick Reyes.
Finalmente, es necesario tener en cuenta que el problema con el boom

inmobiliario no se reduce únicamente a la posibilidad de una burbuja de
precios. Hay también un problema de infraestructura insuficiente que ya se
observa en los sectores electricidad, telefonía (internet), agua y alcantarillado.
En los últimos meses han habido apagones de hasta una hora que han
afectado a varios distritos al mismo tiempo, sin que se haya dado noticia de
ellos en los medios de comunicación.
2.9 BURBUJA O BOOM INMOBILIARIO
Cuando es burbuja es porque algo que va a dura muy rápido, que viene y se
va. Una burbuja de activos se puede definir como aquella situación en la que
los precios se desvían de su valor fundamental.
Es decir, los precios dejan de responder a sus fundamentos y solo suben

porque vienen subiendo, hasta que ocurre un choque fuera del mercado
inmobiliario que hace reventar la burbuja. Las burbujas existen. Las más
emblemáticas de los últimos años ocurrieron en Japón (1990), EE.UU. (2006),
Irlanda (2007) y España (2008).Hay dos aproximaciones complementarias para
analizar una burbuja. Una más financiera (PER) y la otra más real (los precios y
sus determinantes). En ambos casos, recientes estudios muestran que por
ahora se trata de un boom en medio de una demanda todavía insatisfecha de
viviendas, sobre todo en los estratos emergentes.

42
2.9.1 RESOLVIENDO LA DUDA
En el marco de las reuniones de primavera del FMI y del Banco

Mundial, explicó que en Latinoamérica y, en especial en Perú, la
característica es que siempre habrá la opción de que la oferta y la
demanda por viviendas aumente. Con ello, los precios promedio van a
caer, aunque no se descarta que en ciertos segmentos
socioeconómicos sí pueda aumentar con más fuerza.
“Una ‘burbuja’ se gesta cuando hay un aumento generalizado de los

precios en todos los segmentos, de manera sostenida y por un periodo
largo. Es lo que se vio en Estados Unidos entre 2000 y 2007. Lo que
ocurre en Latinoamérica es que se tienen datos solo del segmento
medio alto o alto, pero se sabe que hay una oferta y una demanda de
vivienda no satisfecha, por lo cual no puede haber un nivel de burbuja”,
comentó, luego de participar la presentación del informe Perspectivas
del FMI para América Latina y el Caribe.
2.10 LA ESCASEZ DE TERRENOS TRABA LA EXPANSIÓN DE LAS INDUSTRIAS
Cada vez hay menos terrenos disponibles en Lima, pero esta escasez no solo
afecta directamente a las personas que buscan un espacio donde construir
viviendas o establecer sus negocios. El sector industrial es uno de los más
perjudicados por esto, ya que el 25% de los 1.200 asociados de la Sociedad
Nacional de Industrias (SNI) demanda nuevos terrenos para una fábrica o para
ampliar operaciones.
Estos datos son corroborados por Ethel Martínez, director del Instituto
Metropolitano de Planificación (IMP) de la Municipalidad Metropolitana de Lima,
quien asegura que cada año recibe por lo menos 4.500 expedientes de vecinos
que exigen cambios de zonificación “La gran mayoría pide que un área que hoy
está calificada para uso residencial o comercial se transforme en industrial”,
señaló para Día_1 de El Comercio.

43
El principal problema ha sido la falta de planificación urgana que ha hecho que
Lima crezca de forma desordenada. Según Antonio Romero, consultor del IMP,
el ‘boom’ inmobiliario de los últimos años ha generado que miles de terrenos
calificados como zonas industriales hayan cambiado de categoría para ser de
vivienda y comercio.
2.11 CRECIENTE EXCESIVO DE PRECIO DE VIVIENDAS
Las recientes medidas de los reguladores para frenar los créditos hipotecarios en
dólares y para una segunda vivienda confirman la preocupación por el
surgimiento de una burbuja inmobiliaria incipiente, advirtió el economista de
Centrum, Luis Zegarra.
“En otros países recién se reconoció una burbuja cuando reventó”, sostuvo. El
analista señaló que los precios aún registran alzas “insostenibles”.
2.11.1 FUERTE AVANCE
Un informe del Banco Central de Reserva (BCR) indica que, en el primer

trimestre del año, los precios de las viviendas en los distritos top subieron
24% en dólares y 16% en soles (respecto del primer trimestre de 2012).
Para los sectores medios, el alza fue de 19.4% y 11.7% en moneda
extranjera y local, respectivamente.
El Banco de Crédito trató de poner paños fríos y dijo que el incremento

del encaje en dólares podría estabilizar el ritmo de crecimiento de los
precios en los próximos
2.12 CADA VEZ MÁS PEQUEÑOS

44
A que nos referimos con ello a los departamentos en Lima.(o mejor dicho
minidepartamentos). La reducción en el tamaño promedio de los
departamentos empezó hace unos 10 años. Es un efecto en cadena pues ante
los mayores precios de los terrenos se elevan los costos de las constructoras,
señaló Ricardo Arbulú, de la consultora Plusvalía.
“Ello impacta en el precio de venta final. No hay forma de frenar esta cadena”,
advirtió el analista.
Un informe que revela que al Perú llegó –para quedarse– la era de pequeños
departamentos de 40 m2, ante alza constante de precios. Hace 5 años, el
tamaño promedio era de 93 m2. El menor espacio se compensa con más áreas
comunes.
Arbulú dijo que otro factor que impulsó la tendencia de menores tamaños es el
programa Mivivienda. “El fondo ofrece un subsidio de S/.12,500 para viviendas
con un precio máximo de S/.182 mil y, recientemente, ese tope fue elevado a
S/.255 mil”, anotó.
“Este segmento de viviendas tiene mayor salida gracias al atractivo del bono al
buen pagador que entrega el Estado. Las inmobiliarias buscan que los
departamentos que venden sean financiados por este fondo. Debido al alza de
precios, la alternativa que tienen es reducir el tamaño del inmueble”, agregó el
consultor
2.13 BOOM INMOBILIARIO AFECTANDO BOLSILLO DE LIMEñOS
El informe de Capeco afirma que:
[1] Un departamento en el sector 1 puede llegar a tener un precio mínimo de

US$ 49.500 y máximo de US$ 1´607.700.
[2] En el caso de los departamentos que se ubican en los distritos del sector
2, el precio mínimo es de US$ 37.560 y alcanzan un máximo de US$ 2
´187.500.
[3] En Lima sur (que incluye Chorrillos, Lurín, Pachacamac, San Juan de
Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta

45
Hermosa, Punta Negra, San Bartolo y Santa María del Mar, incluidos en el
sector 6), los departamentos cuestan un mínimo de US$ 19.407 y como
máximo llegan a US$ 439.630.
[4] En el Callao, compuesto por Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La

Perla, La Punta y Ventanilla, se ubican los departamentos menos
demandados y es donde menor oferta hay. Entre agosto del 2011 y agosto
del 2012 solo se registraron en venta 83.076 m2, y sus precios son los más
bajos: van de un mínimo de US$ 22.963 a un máximo de US$ 115.000.
[5] Las casas son los inmuebles preferidos en los distritos de Carabayllo y La
Molina, con un importante contraste: mientras en el primero pueden costar
entre US$ 31.250 y US$ 115.000, en el segundo el precio mínimo es de US$
218.518 y el máximo de US$ 2´300.000.

46
CAPÍTULO
III
COSTOS Y
NORMAS DE UN
PROYECTO
3.1. CONCEPTO
La economía Limeña viene mostrando una importante recuperación y

dinamismo a principios de este año.. De acuerdo con el informe del Banco
Central de la Reserva (BCR) , la inversión directa extranjera en Lima alcanzo

47
los US$7,659 millones el año pasado, monto que represento un record de
capitales captados por la economía nacional .Inversiones que se traducirán en
la ejecución de grandes proyectos a lo largo del 2013.
La economía Limeña viene teniendo un buen desempeño, gracias a la

recuperación del sector construcción y al alza de la producción de electricidad.
3.1.1 COSTO
Es el gasto económico que representa la fabricación de un producto o la

prestación de un servicio. Al determinar el costo de producción, se
puede establecer el precio de venta al público del bien en cuestión (el
precio al público es la suma del costo más el beneficio).
El costo de un producto está formado por el precio de la materia prima,

el precio de la mano de obra directa empleada en su producción, el
precio de la mano de obra indirecta empleada para el funcionamiento
de la empresa y el costo de amortización de la maquinaria y de los
edificios.
En otras palabras, el costo es el esfuerzo económico que se debe

realizar para lograr un objetivo operativo (el pago de salarios, la compra
de materiales, la fabricación de un producto, la obtención de fondos
para la financiación, la administración de la empresa, etc.). Cuando no
se alcanza el objetivo deseado, se dice que una empresa
tiene pérdidas.
3.1.2 PRESUPUESTO
Un presupuesto es un plan operaciones yrecursos de una

empresa, que se formula para lograr en un cierto periodo los
objetivos propuestos y se expresa en términos monetarios.
En otras palabras, hacer un presupuesto es simplemente sentarse
a planear lo que quieres hacer en el futuro y expresarlo en dinero. Un
ejemplo son los viajes. Uno se pone a planear, entre otras cosas,
cuánto hay que gastar en pasajes o gasolina, comidas y hospedaje.

48
Y ya que has visto todo eso, entonces sabrás cuánto necesitas
ahorrar y, por lo tanto, cuándo te podrás ir.
Por lo tanto, cuando haces un presupuesto para tu empresa, en
realidad lo que estás haciendo es planear a futuro. Entonces te
preguntas cuánto piensas vender, qué necesitas hacer para lograrlo,
cuánto tienes que gastar y, lo mejor de todo, sabrás cuánto vas a
ganar en un periodo. Obviamente, esto es una estimación que
puedes hacer de acuerdo con tu experiencia y la información que
conoces.
Otra consideración importante es que podrás comparar tu
presupuesto, que solamente es un plan, con las ocurrencias de la
realidad, y detectar aquellas áreas que puedan estar causando
problemas.
3.2 PROYECTO
Es un conjunto de actividades con una secuencia determinada, que tienen por

objeto producir bienes y servicios que satisfagan las necesidades humanas,
mediante la utilización de recursos disponibles, y lográndose beneficios
sociales y económicos. Para el caso de un proyecto de obra podemos definirlo
como la representación de una obra que se ha de ejecutar con indicación de
detalles técnico – legales. Se materializa mediante el o los expedientes
técnicos, de acuerdo a la magnitud del proyecto o este se realice en etapas.
3.2.1 ETAPAS
A) ESTUDIOS: Es aquella donde se elabora y prepara toda la

documentación técnica y administrativa, es decir el expediente técnico,
evidentemente existen diferentes niveles que pueden interesar,
desinteresar o descartar inclusive al proyecto, de acuerdo a los
objetivos que se fijen, y en donde en caso de empresas particulares, o
entidades públicas o privadas, incluso el propio estado se priorice los
beneficios económicos o los sociales.
Podemos hablar entonces de niveles del estudio, de acuerdo a su

profundidad y en forma secuencial son: Idea o Perfil, Pre –
Factibilidad, Factibilidad, Estudios Definitivos

49
Teniéndose que en cada nivel mencionado considerar los siguientes
aspectos:
 Estudio de Mercado: Análisis de la demanda, de la oferta y

del entorno.
 Localización: Macro y Micro.
 Tamaño: Economía de Escala, Fraccionamiento de mercado.
 Tecnología o Ingeniería: Como se va a producir, con que
tecnología.
 Inversiones y Financiamiento.
 Organización.
 Proyecciones Financieras: Nivel de ventas, nivel de costos de
año en año.
 Evaluación.
Estos estudios parciales se hacen bajo los principios para la elaboración

de un Proyecto:
 Economicidad: Gastar lo menos con la mayor certeza.

 Aproximaciones Sucesivas: El estudio es un todo basado en
todos los estudios parciales que componen un proyecto.
B) EJECUCION O CONSTRUCCION: Etapa en donde se materializa el

estudio definitivo. Se inicia desde el proceso de licitación hasta la
liquidación de la obra. Interviene en esta etapa la Supervisión.
C) PRUEBA Y PUESTA EN MARCHA : Consiste en poner a prueba los

equipos e instalaciones del proyecto la puesta en marcha se realiza una
vez concluido los trabajos por ejecutarse e instalarse y permite hacer los
ajustes finales del proyecto.
D) OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO: Comprende la etapa de

producción de los bienes y servicios, en donde se debe ejecutar el
mantenimiento que asegure el correcto y oportuno funcionamiento.
3.2.2 FASES

50
Desde el punto de vista del monto de las inversiones, se pueden
distinguir las siguientes fases:
A) FASE DE PRE – INVERSION

 Idea o Perfil.
 Pre – Factibilidad
 Factibilidad
B) FASE DE INVERSION
 Estudios Definitivos.
 Ejecución.
 Prueba y Puesta en Marcha
C) FASE DE OPERACIÓN : Operación y Mantenimiento.
3.2.3 EXPEDIENTE TECNICO DE UN PROYECTO
Conjunto de documentos técnicos, administrativos y legales, obtenidos

como resultado de los Estudios Definitivos del proyecto, que son
necesarios para ejecutar una obra y comprende:
A) BASES DE LICITACIÓN: Indicando el nombre de la obra , Tipo de

Obra, el lugar, la Entidad Propietaria, la Entidad Financiera, Registro
SNIP, Acceso a la Obra, Plazo de Ejecución de la obra, Monto a
Contratar, Formas de Pago, Tipo de Contrato.
B) MEMORIA DESCRIPTIVA: Descripción del Proyecto, señalando los

elementos que lo constituyen, los requerimientos técnicos, alcances y
metas, características, y objetivos generales; todo un lenguaje común
(no técnico), que permita su fácil entendimiento por profesionales de
diferentes disciplinas.
C) ESPECIFICACIONES TECNICAS: Indicando el tipo , calidad y marca

de materiales ( como índice de una calidad asociada a una marca),
equipos y maquinarias y herramientas a emplearse. Detalles de
construcción y/o de fabricación, etc.

51
D) PLANOS DE CONSTRUCCION: Por especialidades, arquitectura y
urbanismo, estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones
sanitarias, instalaciones electromecánicas, instalaciones de sonido,
comunicaciones, aire acondicionado, etc. De acuerdo al tipo y
magnitud del proyecto.
E) MODELO DEL CONTRATO: De ejecución de obra, faltando solo

incluir los generales de ley del contratista.
F) PRESUPUESTO BASE: Formado por los Metrados (computo del

consumo de materiales) y los Precios Unitarios de las Partidas
(trabajo especifico a realizar), el producto de ambos nos dan los
Precios Parciales y la sumatoria de ellos, el Costo Directo Total, al
que se le adicione a los Gastos Generales , utilidad y el IGV, para
obtener el Costo Total de la Obra.
G) FORMULA DE REAJUSTE DE PRECIOS: Que comúnmente es una

para cada especialidad.
H) CRONOGRAMAS: De avance de obra valorizado, de Desembolsos,

etc.
3.3 METRADO
Podemos definirlo como el cómputo o medida del consumo materiales; o

cantidad de trabajos a realizar. Las unidades utilizadas son el kg, m2, m3, pie2,
unidad,pieza, u otra que defina adecuadamente dicho metrado.Asi mismo lo
podemos definir como el conjunto ordenado de datos obtenidos o logrados
mediante lecturas acotadas, preferentemente, y con excepción con lecturas a
escala, es decir con escalímetro.
3.3.1 CARACTERISTICAS
 Debe ser claro, sencillo y entendible a otras personas, para permitir la

verificación de los mismos.
 Debe ser analítico, para lo cual se utiliza una metodología.

52
 Debe aparecer las operaciones e indicaciones necesarias para realizar
el computo de los mismos.
3.3.2 METODOLOGIA
 Verificar que los planos estén debidamente numerados y acotados

y completos. Chequear si los planos y detalles de cortes estén
correctos y también realizar la compatibilidad de las diferentes
especialidades.
 Estudiar previamente los planos y especificaciones técnicas.
 Se debe seguir, como ordenamiento y en lo posible el reglamento
de metrados para las obras de edificación (D.S.N° 013-79- VC del
26-04-79).
 Debe señalarse con suficiente precisión, los limites y alcances del
cómputo efectuado, indicando la zona de estudio o de metrado y
trabajos que se van a efectuar.
 Mantener el orden porque nos indicará la secuencia en que se
toman las medidas o lecturas de los planos, lo que facilitara el
chequeo. Numerar las páginas y anotar las observaciones o
referencias necesarias.
 Debe realizarse considerando los procedimientos constructivos,
supuestos teóricos con aproximaciones teóricas o muy
simplificadas tendrán un valor discutible y dudoso.
3.3.3 REGLAMENTO DE METRADO
Con el fin de uniformizar criterios y procedimientos de metrados en

obras de edificación se ha elaborado el REGLAMENTO DE
METRADOS PARA OBRAS DEEDIFICACION, que orientará y facilitará
la programación y evaluación de proyectos. Asimismo se ofrece una
nomenclatura de las partidas más usuales. se podrá agrupar o
desagregar de acuerdo a su mayor significación en la obra con el
suficiente criterio del profesional responsable.
3.3.4 FORMATOS USUALES

53
Cada empresa contratista o consultora, o institución de Estado puede
elaborar sus propios formatos para aplicarse en la elaboración de los
metrados.Por la claridad de los mismos y haber sido hecho por
profesionales especialistas mostraremos por los indicado en el libro
“COSTOS Y PRESUPUESTOS ENEDIFICACION” de CAPECO.
3.3.5 METRADOS DE OBRAS PROVISIONALES
Estas obras o trabajos son los realizados previamente a la ejecución de

la obra, siendo necesaria su ejecución, tienen carácter temporal,
pudiendo recuperarse total o parcialmente, al culminar determinada
etapa de la obra:
 Construcciones Provisionales: Laboratorios, oficinas

administrativas para el contratista y la supervisión, almacenes,
talleres, casetas de guardián, comedores, vestuarios, SSHH, cercos
transparentes o cerrados, carteles, etc.
 Instalaciones Provisionales: agua, desagüe, energía eléctrica e
instalaciones para comunicaciones, etc. durante la construcción
La unidad de medida empleada para las construcciones provisionales

es m2excepto para los cercos que puede ser m2 o ml, y para los
carteles que es la unidad; pudiendo llegar al final de toda el análisis de
la partida a un global.
3.3.6 METRADO DE OBRAS PRELIMINARES
Estas obras o trabajos son los realizados previamente a la ejecución de

la obra, siendo necesaria su ejecución, tienen carácter permanente:
 Limpieza del terreno: eliminación de basura, maleza, elementos

livianos y pesados, sin incluir elementos enterrados. Eliminación de
obstrucciones: eliminación de árboles, raíces, rocas, postes, y
cualquier otro elemento puntual totalmente enterrado.
 Remociones : retiro de elementos a ser desmontes, sin ser
dañados; como estructuras metálicas o de madera, puertas,
ventanas, construcciones artísticas,monumentos, etc.

54
 Demoliciones : eliminación de construcciones existentes,
incluyendo las obras de preparación apuntalamientos, defensas, etc.
y el relleno de zanjas existentes o abiertas o por necesidad de la
demolición y el transporte fuera de la obra.
 Transporte de maquinaria : transporte a la obra o desde ella.
 Apuntalamiento y/o reforzamiento de las construcciones
existentes(estructuras de apoyo) vecinas a la obra: como rampas
y plataformas, entibados,muros de contención, etc.
 Reubicación de instalaciones exteriores existentes: como redes
de agua,redes de desagüe, subestaciones o redes eléctricas, etc.
 Caminos de acceso y de circulación: a los diferentes sectores o
niveles de la obra, desde un camino determinado o las canteras.
La unidad de medida para la limpieza del terreno: en el caso de

eliminación de basura y elementos sueltos y livianos es m3, para la
eliminación de elementos sueltos y pesados es ton/km, y para
eliminación de maleza y arbustos de fácil extracción es m2.
La unidad de medida para la eliminación de obstrucciones: en el caso

de tala de árboles es Pz, en eliminación de rocas es m3 y en
eliminación de elementos enterrados es Pz.La unidad de medida para
remociones es m2, o pz; la que resulte más conveniente para el caso
dado.
La unidad de medida para demoliciones es m3, o m2; la que resulte

más conveniente.
La unidad de medida para transporte de maquinaria es Global, la que se

colocará después de considerar las distancias de los traslados, y el
peso de maquinarias.
La unidad de medida para la reubicación de instalaciones exteriores

existentes es ml, diferenciado por el tipo de suelo, profundidad de
excavación, tipo de instalación (agua, desagüe, eléctrica, de
comunicaciones), etc.
La unidad de medida para los caminos de acceso y de circulación es

km, luego de evaluar los caminos existentes aprovechables, si

55
hubieren, y que sean aprovechados después de terminada la obra en lo
posible para uso propio y/o dela población.
3.3.7 MOVIMIENTO DE TIERRAS
Comprende las excavaciones, cortes, rellenos, eliminaciones de

materiales existentes, y reforzamientos de terrenos, necesarios para
ajustar el terreno a las restantes señaladas para la construcción de las
obras, así como permitir la colocación de los elementos enterrados
como cimentaciones, tuberías, etc.
A) EXCAVACIONES
Comprende el trabajo de corte del nivel superficial hacia abajo,
es decir la apertura de las zanjas, no debe abrirse las zanjas con
demasiada anticipación o tramos demasiados largos, para
reducir al mínimo la posibilidad de que ellas se inunden,
reduciendo o limitando así el uso de bombas o cubiertas de
protección; y evita la rotura del talud en terrenos deleznables.
 ZANJAS: Se realiza para la construcción de cimentaciones,

instalaciones sanitarias (agua y desagüe), instalaciones
eléctricas (alta, media y baja tensión), instalaciones para
comunicaciones (telefónicas, sonido), etc., pudiendo ser a
mano, o a máquina.
 MASIVA: Se realiza para la construcción de sótanos,
piscinas, cisternas, pozas, tanques enterrados, etc.
Pudiendo también ser a mano o maquina.De hecho, en
ambos casos, si las dimensiones son intermedias o grandes,
tanto por economía como por tiempo a emplear, la opción de
hacerlo a mano se descarta, salvo en labores de refine.
3.4 PRINCIPALES REGLAMENTOS DE METRADO PARA OBRAS DE

EDIFICACION EN LIMA
Ante todo este boom inmobiliario vemos que nosotros como ingenieros
debemos cumplir rigurosamente un reglamento que nos rige.

56
No solo nos preocupemos por hacer muchas construcciones, sino
preocupémonos por hacer construcciones seguras para los demás. Y asi lo
recalca el ingeniero Yunus BallimIngeniero de la University of the
Witwatersrand (Sudáfrica). Vicerrector y docente de Ingeniería Civil en la
misma universidad.
ENTREVISTA:
Es la primera vez que visita Latinoamérica. ¿Cuál es su impresión de

Lima?
La infraestructura en Lima es un desafío grande, puesto que se han presentado

problemas con la corrosión y colapso de algunas estructuras de concreto; sin
embargo, me parece bastante interesante y estoy impresionado por la calidad
de construcciones. El nivel de daños que se han presentado no es tan severo
como he visto en otros lugares. También me he quedado asombrado por los
operadores de transporte y los servicios básicos. Yo creo que le está yendo
bastante bien a Lima, por el momento.
Muchos políticos invierten en infraestructura solo para ganar aprobación

electoral, pero sin una adecuada supervisión.
Todos sabemos y reconocemos que la ejecución de obras ofrece una mayor

cantidad de votos, por eso los gobiernos construyen aeropuertos y estadios.
Pero pensar que solamente sirven para quedarse en el poder sería una visión
muy cínica de la ingeniería, ya que esta es primordial para que una ciudad
civilizada pueda avanzar. Si un gobierno no puede proveer agua limpia,
asegurar que los padres lleven a sus hijos al colegio de manera rápida o
garantizar un transporte para movilizarse a un hospital, entonces no se está
llevando un buen mandato, sea de la posición política que fuere.
¿Cuál es el rol de la ingeniería civil en la sociedad?
No se puede tener una concepción cultural y sociopolítica de una ciudad sin

pensar en la infraestructura de la misma.
Por eso, pienso que es esencial. La ingeniería civil y las infraestructuras son
fundamentales para un país civilizado, en el que no puedes tener una situación
donde los niños pobres se vuelvan más pobres, y los ricos, más ricos aún. Si la
gente no tiene acceso a los servicios básicos, como hospitales, centros de

57
atención y escuelas, de manera igualitaria, entonces ¿dónde queda la
ingeniería civil? Tiene que estar ahí.
¿Cómo podemos equilibrar el “boom” inmobiliario, debido al crecimiento

demográfico, con las medidas que tenemos que adoptar por vivir en un
país sísmico?
La gente está viajando de las zonas rurales a las ciudades en todo el mundo,
eso aumenta la demanda de construir más hogares y así se origina el
crecimiento vertical, pero con un descontrol de la expansión. Y aquí es donde
vemos que las construcciones tienen sus propios retos. Hay un principio
fundamental en la ingeniería, y es que uno no puede pretender hacer
estructuras invencibles, que no van a fallar en ningún momento. Lo que sí
puedes lograr es que la estructura sea segura si es que falla. En otras
palabras, si falla no debe matar a la gente, esta debe ser capaz de correr hacia
afuera, de salvarse, de salir del edificio, de darse cuenta de que la estructura
está colapsando y escapar. Ese es un dilema de las construcciones en todo el
mundo, pero Japón y Europa han logrado vencer este reto. Es cuestión de
conocer el terreno y entenderlo.
Un problema recurrente en Lima es que los puentes ya cumplieron su tiempo

de caducidad, pero su restauración impacta demasiado en el tráfico.
La solución más próxima es demoler el puente y construir otro, porque ya es

inseguro. No hay otra forma. La manera de prevenir el caos y el tráfico es
simplemente estrategia. En Sudáfrica teníamos un puente de doble vía que
tenía que ser demolido. La demolición costó 20% del costo total y el otro 80%
se fue en medidas para prevenir el caos y el tráfico. Eso es lo que se tiene que
hacer, invertir más para ganar más. Al principio la gente va a estar irritada, pero
cuando el problema es resuelto, olvidan el malestar y recuerdan quién fue el
que arregló todo. Es siempre más barato resolver el problema al instante, sino
terminas pagando más.
¿Sabía que la Ingeniería Civil es una de las carreras más rentables en el

país?
Eso debe ser porque Lima está creciendo cada vez más y la ingeniería ayuda
en eso. Es un trabajo duro, de campo, pero que tiene un componente social
tremendo. Si te conviertes en un ingeniero civil, es porque sientes empatía por
la condición humana, quieres relacionarte con eso y proveer soluciones para el

58
modo de vida de tu gente. A mí me atrae esta carrera porque, por un momento,
siento que puedo cambiar la vida de un montón de gente. Técnicamente, es tan
interesante como diseñar un teléfono o un nuevo software, solo que esto tiene
una parte social que yo encuentro enormemente satisfactoria.
3.4.1 NORMAS DE OBRAS PROVISIONALES
Para llegar al valor global de esta partida se hará una medición previa
de todas las construcciones en la siguiente forma: En oficinas, que son
ambientes necesarios para el trabajo del personal técnico y
administrativo se medirá el área techada.
En almacenes, que son ambientes cerrados y techados para depositar y

proteger los materiales, se medirá el área techada u ocupada.
En casetas de guardianía que son ambientes para alojar al personal de

vigilancia, se medirá el área techada. En comedores que son ambientes
relacionados en la alimentación del personal, se medirá el área techada.
En vestuarios, que también pueden servir para dejar las cajas de

herramientas del personal obrero, se medirá el área techada.
En servicios higiénicos que incluye aparatos sanitarios, instalaciones de

agua y desagüe, etc., necesarios para el aseo e higiene personal, se
medirá el área techada u ocupada.
En cercos, que son elementos que encierran o delimitan el área

deconstrucciones u otros ambientes necesarios para la seguridad y
control durante la ejecución de la obra, se medirá por longitud neta del
cerco (ml) o la longitud neta multiplicada por su altura (m2).
Deberán incluirse en esta partida puertas y otros elementos

complementarios silos hubiera.En los carteles, que son elementos
utilizados para identificación de la obra, así como las construcciones,
proyectistas, financieras, etc., se medirán por piezas según dimensiones
establecidas.
3.4.2 NORMAS DE INSTALACIONES PROVISIONALES

59
A) AGUA PARA LA CONSTRUCCIÓN:
Para llegar al valor global, en la obtención del servicio, se hará un
análisis previo, teniendo en cuenta la forma de obtención de
servicio y la instalación y conexión que fuera necesaria. Igualmente
para llegar al valor global de almacenamiento y distribución, se
computarán las diversas construcciones, instalaciones, equipos
necesarios, y personal que requiera la obra.
B) DESAGÜE PARA LA CONSTRUCCIÓN:
Para llegar al valor global, se harán un análisis previo de todas las

obras por realizar para establecer el servicio.
C) ENERGÍA ELÉCTRICA PROVISIONAL:
Para llegar al valor global se hará un análisis previo de las

exigencias de conexión a la red públicas, planta propia, si fuera
necesario tableros, líneas de distribución, artefactos, etc.
Posteriormente se determinará un valor global para las exigencias
del consumo y sostenimiento del servicio.
D) INSTALACIÓN TELEFÓNICA Y COMUNICACIÓN PROVISIONAL:

Se hará un análisis previo de la colocación del servicio e
instalaciones para llegar a la cifra global.
3.4.3 NORMAS DE OBRAS PREELIMINARES
A) LIMPIEZA DE TERRENO:
En partida de eliminación de basura y elementos sueltos y livianos

que incluye la quema de basura y el transporte de desperdicios
fuera de la obra, se hará un análisis previo de cantidad de personal,
vehículos y equipos necesarios para la limpieza del área.En partida
de eliminación de elementos sueltos y pesados, se considerará el
total de toneladas y el total de kilómetros a recorrer llevando los
elementos fuera de obra, incluyendo la carga y descarga.En partida

60
de eliminación de maleza o vegetación superficial, que incluye el
corte, la quema y su eliminación, se hará un análisis previo de la
cantidad de personal, vehículos y equipo necesario para la limpieza
del área.
B) ELIMINACION DE CONSTRUCCIONES:
En la cantidad de árboles a talar se tendrá en cuenta la eliminación

de la raíz y los obstáculos derivados del espesor del tallo, altura,
ramaje, etc.Al fijar la cantidad de raíces debe considerarse la
profundidad,ramificaciones de la raíz y otras dificultades.El metro
cúbico de eliminación de rocas; incluye la extracción,
carga,transporte, descarga y si es necesario la rotura de las
rocas.En eliminación de elementos enterrados se tendrá en cuenta
la dificultad de desenterrar cada pieza, su peso y todas las
condiciones necesarias para su transporte fuera de obra.
C) REMOCIONES:
En general cada elemento se trata de medir en la forma indicada

para el cómputo de su remoción, aunque puede resultar más
conveniente el cómputo por piezas.
D) DEMOLICIONES:
En el cómputo del área a demoler se tendrá en cuenta el grado de

dificultades, las necesidades de equipo, máquinas y personal
especializado, para este tipo de obras. En el caso de sistemas
especiales de demolición, puede resultar conveniente la medición
por metro cúbico, para lo cual se determinará el volumen a
demoler, multiplicando las áreas cubiertas, por las diferentes
alturas.Debe tenerse en cuenta la existencia de material
recuperable para los efectos de costos.
E) TRANSPORTE DE MAQUINARIA:

61
Deberá considerarse las distancias de los traslados; así como, el
peso delas máquinas, lo que influirá en el tonelaje del vehículo
de transporte.
F) APUNTALAMIENTOS DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES:

Para llegar al resultado global se tendrá en cuenta las horas-
hombres, así como, los diversos materiales usados para el
apuntalamiento.
3.4.4 NORMAS DE COLUMNAS O PILARES
EXTENSIÓN DEL TRABAJO
Son las piezas de madera de posición vertical sometidas a esfuerzos de

comprensión.
UNIDAD DE MEDIDA
Pieza (Pz)
NORMA DE MEDICIÓN
Se contarán el número de columnas de iguales características y altura.La

unidad no incluye los accesorios de jación y anclaje.La altura de la
columna será el total efectivo incluyendo la parte empotrada de la base.
3.4.5 NORMAS DE VIGAS
Son los elementos horizontales resistentes de madera de carácter

principal empleados tanto en techos inclinados como horizontales.
UNIDAD DE MEDIDA
Pieza (Pz)

62
NORMA DE MEDICIÓN
Se contará el número de vigas de iguales características y longitud. La

unidad no incluye los accesorios de jación y anclaje. La longitud de la
viga será el total efectivo incluyendo la parte empotrada en los apoyos
3.4.6 NORMAS DE CORREAS
Son piezas de madera apoyadas sobre las vigas principales o tijerales

para apoyo de la cobertura.
UNIDAD DE MEDIDA
Metro cuadrado (m2) o Pieza (Pz)
NORMA DE MEDICIÓN
Como las correas se colocan, a distancias regulares entrando la misma

cantidad de piezas por unidad de superficie, el cómputo se efectuará
midiendo el área efectivamente ocupada por las correas (lo que obliga
ha un estudio de costo por metro cuadrado).Puede también medirse por
cantidad de piezas de igual sección y longitud.
Fijar después un valor global.Para superficies metálicas y de madera en

general cuando sea posible medir el área de todas las caras de diversos
elementos que la constituyen es decir los desarrollados se sumará el
área efectiva a pintarse en cada superficie individual.
3.4.7 LIMPIEZA FINAL
Para la entrega final de obra, se realiza un trabajo completo de limpieza

de pisos, zócalos, etc., es decir, especialmente en obras de

63
acabado,con personal numeroso que debe ejecutar la labor en pocos
días.Puede apreciarse el número de personal dedicado a esta labor en
un número fijo de días, es decir horas-hombre utilizadas, aunque se
prefiere una cifra de costo estimado global.
UNIDAD DE MEDIDA
Global
NORMA DE MEDICIÓN
Aunque se puede estimar las horas-hombres ocupadas en la

partida,como resultado final se acepta una cifra global de costo.
3.4.8. LIMPIEZA DE VIDRIOS
Este trabajo de limpieza se considera en forma específica por ser un

trabajo de especial cuidado.
UNIDAD DE MEDIDA
Metro cuadrado (m2)
NORMA DE MEDICIÓN
El cómputo se efectuará sumando las áreas de todos los elementos

que llevan vidrio sin deducir el espesor del armazón en que están
colocados. No se medirán las áreas cubiertas íntegramente por
material distinto al vidrio.
3.4.9. ENCERADOS DE PISOS
Comprende el encerado de pisos vinílicos, de parquet y cualquier otro

tipo que lo requiera.
UNIDAD DE MEDIDA

64
Metro cuadrado (m2).
NORMA DE MEDICIÓN
Se determinará el área de pisos a encerar agrupándose en partidas

diferentes si el grado de dificultad para ejecutar la labor es distinto.
3.4.10 SEMBRÍOS DE GRASS
Comprende la preparación final, limpieza de la superficie de capa

vegetal, previamente nivelada, incluye esparcir abono y el sembrío de
grass según el sistema indicado, sea en manojos o planchas.
UNIDAD DE MEDIDA
Metro cuadrado (m2)
NORMA DE MEDICIÓN
Se determinará el área efectiva sembrada, indicando el tipo de grass.
3.4.11 TRABAJOS DE JARDINERÍA
Comprende los trabajos de jardinería en general como sembrío de

setas,macizos, plantas, árboles, etc.En todos los casos se
especificará la especie de la planta a sembra.

65
CONCLUSIONES
1. La ingeniería es una ciencia que abarca muchos ámbitos de trabajo. Es

una carrera tan valiosa. Pero todo ingeniero siempre debe conservar el
objetivo de no solo ayudarse a el mismo, sino también ayudar al prójimo,
y a que me refiero con ello, significa que debe no solo debe enfocarse
en el dinero. Ya que se sabe que ingeniería civil por ser una carrera muy
rentable, hace que muchos estudiantes opten por ello. Pero si tenemos
ingenieros civiles que no toman el lado humano de la carrera, y solo se

66
interesan por el dinero. Que esperamos de la nueva generación de
ingenieros .Si solo trabajan por dinero.
2. El boom de la inmobiliaria está más centrado en lo comercial y
viviendas. Pero estamos cayendo en la burbuja beneficiando a
ingenieros pero dañando los bolsillos de las personas acreedoras de las
viviendas.
3. Las Normas escritas que deben respetar los ingenieros civiles parecen
solo estar escritas en un papel, y estar dejadas en un lado. Aunque no
se presenta en mayoría de casos, existe un porcentaje mínimo de
ingenieros que no sigue los pasos correctos para realizar una
edificación.
RECOMENDACIONES
1. Se debe realizar charlas para volver a recalcar a los ingenieros civiles cuál
es su labor humana en la vida. Y que si son ingenieros, que tomen
conciencia de lo que hacen, porque cada muro cada viga… Cada cosa que
diseñan y estructuran en el plano. Puede depender la vida de una familia en
él. La falla en el diseño de una edificación frente a un terremoto de gran
magnitud puede generar un terrible perdida, y no hablemos de perdida de
dinero, porque como dicen el dinero se recupera, sino una perdida hasta
humana.

67
2. Debemos evitar caer en la burbuja inmobiliaria ya que ello conlleva, a que
las personas van a seguir obteniendo créditos e hipotecas solo para obtener
sus viviendas, si se sigue alzando el precio excesivamente como se hace
hasta ahora. Informemos a las personas de cómo obtener los créditos
hipotecarios debidamente pero no cayendo en el exceso.
3. Lo más recomendable es realizar sanciones para aquellos ingenieros que

incumplan las normas. Se pediría a defensa civil que haga una exhaustiva
vigilancia en las construcciones. Además también se pediría mucho el apoyo
de las municipalidades, ya que ellos son los que aprueban los proyectos.
Basta ya de ingenieros en la municipalidad que reciben coima . Basta ya de
todo ello.
BIBLIOGRAFIA
 Libro: COSTOS CONSTRUCCIÓN ARQUITECTURA E

INGENIERÍA
Marzo 2012 n°216
Ing. María Salome Ordoñez Zavala
 Libro: COSTOS Y TIEMPOS EN EDIFICACION

68
Limusa –Noriega Editores
Carlos Suarez Salazar
 Libro: REGLAMENTO DE METRADOS PARA OBRAS DE

EDIFICACION
APÉNDICE

69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81

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FIORELLA MELANY POMACAJA AVILA

FIORELLA MELANY POMACAJA AVILA

FIORELLA MELANY POMACAJA AVILA

Comenzamos el primer capítulo explicando ¿qué es la ingeniería civil? , es una

La finalidad de este trabajo va más allá de informar sino también la de reflexión

FIORELLA MELANY POMACAJA AVILA

FIORELLA MELANY POMACAJA AVILA

Es la disciplina de la ingeniería profesional que emplea conocimientos de

La ingeniería ha sido un aspecto de la vida desde el inicio de la existencia

1.2.1 EDAD ANTIGUA

Las prácticas más tempranas de la ingeniería civil podrían haber

 La construcción de las Pirámides de Egipto entre el 2700 y el

 La Gran Muralla China en el 220 a.C.

 Los trabajos de irrigación en Anuradhapura.

De todas las civilizaciones antiguas quizás la más desarrollada en

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Ya sea como sea, se puede observar que todos los pueblos de la

1.2.2 EDAD MODERNA

En el siglo XVIII el término ingeniería civil fue para un grupo de civiles

En 1747 se crea la escuela de ingeniería civil más antigua del

El primer ingeniero civil autoproclamado fue John Smeaton que

A través de estos encuentros se formaron las sociedades profesionales

1.2.3 EDAD CONTEMPORÁNEA

Aunque para que sea como la conocemos ahora, pasaron muchos

Entre los siglos XIX y XX, se desarrollo mejor: los modelos

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Las mejoras en los procesos de fabricación de acero permitieron la

Además la invención y desarrollo del hormigón armado por parte de

Actualmente, la Ingeniería Civil vive un momento de gran expansión. La

Todas tienen en común la necesidad de conocimientos matemáticos y físicos

1.3.1 INGENÍERIA ESTRUCTURAL

El término se aplica a la especialidad de la ingeniería civil que

El esqueleto estructural forma un sistema integrado de partes,

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Los elementos básicos:

 Suelos y cubierta (incluidos los elementos de apoyo

Se encarga de estimar la resistencia máxima de elementos

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Sobre el valor de las cargas actuantes, por lo que estas deben

 METODO DE LOS ESTADOS LIMITES

Muchas instrucciones técnicas y métodos recomendados usan

El cálculo estructural consiste en identificar un conjunto de

Donde es valor de cálculo previsto o "valor demando" con

Dadas las incertidumbres existentes sobre una estructura, y las

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1.3.2 INGENIERIA GEOTECNICA

Es la ciencia dedicada a la investigación, estudio y solución de

El ingeniero geotécnico, tiene como función investigar el suelo

c) CARACTERISTICAS DEL INGENIERO GEOTECNICO

 Tener dominio y conocimiento acerca de los principios

 Como entes investigadores, indagan acerca de los

1.3.3 INGENIERIA HIDRAULICA

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Este tipo de ingeniería, si bien lo dice la palabra, <<HIDRA>>

 Las llamadas grandes estructuras como, por ejemplo,

1.3.4 INGENIERIA DE TRANSPORTE

Es el conjunto de conocimientos, destrezas, prácticas profesionales,

Se encarga del estudio de tráficos, movilidad y transporte de las

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1.3.5 INGENIERIA DE MATERIALES

Se fundamenta en las relaciones propiedades-estructura y

Dominar al máximo nivel las técnicas avanzadas de producción

La ciencia los clasifica en función de sus propiedades y su