ORDENANZA N /11 TEMA: URBANIZACIONES CERRADAS VISTO: Los Captulos 3 y 4 sobre Lotificaciones Agrestes y Urbanizaciones Cerradas de Montaa del

Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias, y CONSIDERANDO: Que al no existir un derecho real autnomo aplicable a este tipo de urbanizaciones, el Cdigo de Planeamiento Urbano ha adoptado como rgimen jurdico para organizarlas la Ley de Propiedad Horizontal (PH). Que si bien la PH soluciona adecuadamente la cuestin de la indivisin forzosa entre partes privativas y comunes, la aplicacin de este instituto jurdico no esta exento de objeciones, principalmente en lo referido a que la constitucin y transferencia de derechos reales debe recaer sobre una unidad funcional construida. Que en nuestra provincia no contamos con una reglamentacin de la Ley de PH que autorice la venta de unidades funcionales a construir o vacas, y que tampoco puede aplicarse el rgimen de Prehorizontalidad, el cual permite la realizacin de negocios jurdicos sobre unidades de dominio exclusivo a construir o en construccin previamente al acto formal de afectacin al Rgimen de Propiedad Horizontal, dado que el Registro de la Propiedad Inmueble no ha reglamentado dicha norma en nuestra jurisdiccin. Que todo ello, constituye un obstculo para organizar jurdicamente las urbanizaciones cerradas por intermedio de la PH. Que a travs de la presente norma se procura dar un tratamiento integral a la temtica, a travs del establecimiento de un rgimen jurdico que utiliza la combinacin de dos derechos reales, el dominio y el condominio con indivisin forzosa, ms un ente jurdico idneo para la regulacin comunitaria interna, la administracin de bienes comunes y el establecimiento de derechos y obligaciones personales de los propietarios de cada parcela residencial respecto al uso de las reas comunes, y otros derechos y obligaciones especficas para el caso. Que la figura jurdica del condominio con indivisin forzosa es la que mejor se adapta para regular las reas comunes, ya que el mismo es un derecho real accesorio aplicable a las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn de dos o ms parcelas. Que dicho tratamiento abarca adems todas las cuestiones inherentes a las regulaciones urbansticas de estos emprendimientos inmobiliarios, ya sea estn ubicados en las reas urbana como en la subrural y rural. Que disponer de un instituto jurdico apropiado y de normas urbansticas conexas aplicables a las urbanizaciones cerradas, contribuir al desarrollo y la consecuente realizacin de inversiones en estos emprendimientos dentro del Ejido. POR ELLO: EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE ESQUEL, en uso de las atribuciones que le confiere la Ley 3.098, sanciona la presente ORDENANZA

Art. 1: Se define como urbanizacin cerrada a todo emprendimiento inmobiliario que cuente con la totalidad de los siguientes atributos: a) parcelas destinadas a uso residencial permanente o transitorio; b) parcelas destinadas a uso comn, dimensionadas de acuerdo a la ubicacin de la urbanizacin, pudiendo ser stas reas verdes, espacios destinados a la recreacin, la prctica deportiva, esparcimiento en general, y equipamiento edilicio complementario de la urbanizacin; c) entre las reas residenciales y las reas comunes debe existir una vinculacin funcional y jurdica inseparable; d) ente jurdico idneo para la administracin de las reas comunes, instalaciones complementarias, mantenimiento de calles y servicios pblicos; e) cerramiento perimetral y acceso restringido; y f) vigilancia interna o seguridad privada. Art.2: De conformidad a lo prescrito en el artculo precedente, se consideran urbanizaciones cerradas los barrios privados, los consorcios parcelarios urbanos, los clubes de campo y las aldeas tursticas, incluyendo sus distintas variantes y particularidades con relacin a la dotacin de infraestructura disponible para los servicios comunes. Art. 3: El patrocinador del proyecto o ente jurdico que represente la urbanizacin, estar obligado a realizar las obras de infraestructura de conformidad a lo establecido en el artculo 43 del Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias, y afrontar los costos de su mantenimiento. Art. 4: Todo proyecto de desarrollo de una urbanizacin cerrada requerir la aprobacin previa de una factibilidad y la constitucin de un ente jurdico a los fines de asegurar el funcionamiento continuo de la misma en el tiempo, luego de todo lo cual se expedir una autorizacin para implementar el proyecto, cuya validez ser de 2 aos contados a partir de la fecha de expedicin de la misma, pudiendo renovarse por igual perodo de tiempo en caso que la urbanizacin se ejecute por etapas. El cumplimiento de dichos requisitos junto a la ejecucin de la infraestructura de servicios, habilitar el posterior visado municipal del plano de mensura con fraccionamiento. Art.5: Para gestionar la factibilidad de la urbanizacin cerrada, el propietario o promotor inmobiliario deber presentar la siguiente documentacin: a) croquis de ubicacin y anteproyecto de fraccionamiento con indicacin de las parcelas destinadas a uso residencial y uso comn ms su balance de superficies; b) equipamiento previsto para las reas de uso comn; c) curvas de nivel con equidistancia adecuada a las caractersticas del terreno y cuya cobertura alcance los 50 metros respecto al permetro del inmueble a urbanizar; d) certificados de factibilidad de provisin de servicios pblicos; e) anteproyecto de redes de infraestructura aprobadas por los organismos competentes, con disposicin subterrnea de los servicios realizados a travs de cables; f) anteproyecto de arbolado de calles y parcelas de uso comn aprobado por la Direccin de Espacios Verdes; g) anteproyecto de tratamiento para el cerramiento perimetral; h) para las urbanizaciones cerradas ubicadas en las reas periurbana, subrural y rural, adems de lo especificado en los incisos a), b), c), e), f) y g), deber presentarse una Declaracin Descriptiva de Actividades (DDA) y garantizarse: i. el suministro de agua mediante un sistema de potabilizacin adecuado para la poblacin prevista y la atencin de necesidades de la infraestructura de uso comn;

ii. el tratamiento de efluentes mediante el sistema de filtros fito terrestres; iii. el suministro de energa elctrica para las viviendas, infraestructura de uso comn y calles; iv. la revalorizacin de las caractersticas naturales y valores paisajsticos que ofrezca el inmueble, tales como arboledas, bosques, lagunas, ros, arroyos y topografa del terreno; v. en caso que el emprendimiento est situado dentro de Areas Naturales Protegidas, se requerir la intervencin de la autoridad de aplicacin respectiva, pudiendo autorizar la urbanizacin solo en aquellos casos que resulte acorde a las directivas del Plan de Manejo correspondiente; y vi. la adopcin de un sistema de recoleccin y transporte de residuos a la planta de tratamiento de la ciudad. A los efectos de la aplicacin de la presente, se considerarn reas periurbanas aquellas que tengan lmite en comn con las reas territoriales zonificadas. Art. 6: La Subsecretara de Medio Ambiente Municipal determinar en funcin de la DDA a que alude el inciso h del artculo anterior, si es procedente la realizacin de un Estudio de Impacto Ambiental (EIA). Art. 7: La propuesta de desarrollo de una urbanizacin cerrada que por escala y volumen constituya un emprendimiento a ser ejecutado en ms de una etapa, deber cumplir con lo prescripto en el artculo 5 de la presente con referencia al conjunto total de la iniciativa, indicando expresamente tal circunstancia en el inciso a) del referido artculo. En tal caso, para la expedicin del visado del plano de mensura con fraccionamiento sobre el rea total de la urbanizacin se requerir lo siguiente: a) la conclusin de la infraestructura de servicios de la primera etapa; b) la constitucin de garantas para la ejecucin de las obras de infraestructura de del resto de las etapas, de conformidad a lo estipulado en el artculo 61 del Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias; c) la insercin de la siguiente nota en el plano de mensura: la transferencia de dominio de las parcelas ; quedan supeditadas al cumplimiento de lo establecido por la Ley 1425, Ordenanza Municipal N 153/98 y modificatorias, y Disposicin 13/96 D.C.e I.T.; d) el cerramiento del permetro total a urbanizar; y e) las instalaciones para el control de accesos. Art. 8: Las superficies destinadas a calles debern ser cedidas al dominio pblico Municipal. Con posterioridad, la Municipalidad conceder el uso exclusivo de tales superficies, con las condiciones que se fijaren en cada caso y el pago de un canon que se determinar del mismo modo, reservndose el ejercicio pleno de las facultades emanadas del poder de polica. Art.9: Respecto al ancho, calidad de la infraestructura vial, respeto de los macrotrazados, cesin y apertura inicial de las calles cedidas y otros aspectos vinculados a las mismas que pudieran corresponder, ser de aplicacin lo normado en la Seccin II De las Calles, artculos 29 al 40 del Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias, a excepcin que el mantenimiento de las mismas se har por cuenta de la entidad jurdica que represente a la urbanizacin. Cuando por razones urbansticas se considere necesario, se exigir la cesin de una calle perimetral con ancho mnimo igual a 10 metros.

Art.10: La autorizacin para el desarrollo de una Urbanizacin Cerrada queda condicionada a la cesin de un 6% de la superficie para reserva fiscal, que se calcular

sobre la superficie neta a fraccionar que incluye tanto a las parcelas residenciales como las reas comunes. Dicha superficie deber emplazarse por fuera del polgono de mensura, lindante a l, o dentro del rea mayor de la parcela a fraccionar. A efectos del procedimiento de ubicacin de la reserva fiscal, diseo geomtrico, funciones y usos a que podr ser destinada deber observarse lo estipulado en el Art. 49 del Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias. Art. 11: El ente jurdico que represente a la urbanizacin deber contar con personera jurdica, y contemplar como mnimo en su Reglamento lo siguiente: a) la incorporacin de los adquirentes de cada parcela de uso residencial; b) la imposibilidad de modificar el estado parcelario de los inmuebles destinados a uso residencial y comn, a fin de preservar la relacin funcional y jurdica entre ambas; c) el mantenimiento y la administracin de las parcelas e instalaciones complementarias destinadas a uso comn; d) el mantenimiento e higiene de las calles pblicas concedidas en uso exclusivo por la Municipalidad y el mantenimiento de los servicios pblicos; e) el establecimiento del servicio interno de recoleccin de residuos domiciliario y su disposicin en la planta de tratamiento de la ciudad si corresponde por ubicacin; f) la determinacin del uso y destino al que quedan afectadas las reas comunes; g) el establecimiento de derechos especiales que correspondan a los propietarios que integran la urbanizacin, siempre y cuando stos no contraren el orden pblico de la normativa urbanstica y los derechos reales utilizados en la presente; y h) la determinacin de las cargas comunes, proporcin y forma de contribucin que debern afrontar los propietarios de las parcelas de uso residencial. Art. 12: Para cada parcela de uso residencial ser aplicable el derecho real de dominio, debiendo configurarse respecto a las reas comunes un condominio con indivisin forzosa constituido a favor de la totalidad de las parcelas que integran la urbanizacin. En el rubro notas del correspondiente plano de mensura se deber dejar constancia de lo siguiente: Sobre las parcelas . destinadas a usos comunes se constituye un condominio con indivisin forzosa a favor de las parcelas y no podrn enajenarse en forma independiente. Art. 13: Con simultaneidad a la adquisicin del dominio de cada parcela de uso residencial, deber constituirse el derecho real de condominio con indivisin forzosa sobre las parcelas destinadas a usos comunes. Los propietarios estarn impedidos de ceder a ningn ttulo en forma separada, ni parcial ni totalmente, los derechos sobre las reas comunes en forma independiente a las parcelas de uso residencial. Art. 14: La adquisicin del dominio de las parcelas de uso residencial y de las partes indivisas afectadas a usos comunes, implicar la automtica incorporacin del adquirente a la entidad jurdica que administre la urbanizacin, con la amplitud de derechos que fije su Reglamento. Art. 15: El porcentaje superficial mnimo destinado a las reas comunes se calcular sobre la superficie neta a fraccionar excluida las calles, y segn su ubicacin sern los siguientes: a) para urbanizaciones ubicadas en el rea urbana y periurbana el 10%; b) para urbanizaciones ubicadas en el rea subrural el 20%; y c) para las urbanizaciones ubicadas en el rea rural el 40%.

Art. 16: Los aprovechamientos urbansticos para urbanizaciones cerradas sern los siguientes: a) reas periurbanas: i. superficie mnima: 3 hectreas; ii. superficie mxima: 10 hectreas. b) reas subrurales y rurales: i. superficie mnima: 15 hectreas. Art. 17: Desde el punto de vista de su emplazamiento, forma y disposicin territorial, las urbanizaciones cerradas situadas en reas urbanas y periurbanas, debern ajustarse a las siguientes pautas mnimas de ordenamiento espacial permitiendo: a) una adecuada conectividad e integracin vial con su entorno, evitando obstaculizar la continuidad de la trama vial existente o futura; b) emplazamientos que conformen conjuntos inmobiliarios discontinuos, por lo que no se autorizarn fraccionamientos de esa naturaleza en sectores colindantes a emprendimientos existentes. Art. 18: Las urbanizaciones cerradas podrn localizarse en zonas residencial jardn RJ3 y RJ4, bandas de servicios perifricos BSPTI, BSPT2, BSPA, BED1, BED2 y corredor vial al Ro Percy. Cualquier otra localizacin que se proponga para stas ltimas requerir autorizacin del Honorable Concejo Deliberante, para lo cual el promotor inmobiliario o el propietario del inmueble debern, previamente, dar cumplimiento a lo normado en el artculo 5 de la presente. Art. 19: Los indicadores urbansticos aplicables a las urbanizaciones cerradas ubicadas en el rea urbana sern los que correspondan a la zona en que se encuentran. En las zonas adyacentes las reas territoriales zonificadas, debern utilizarse los indicadores correspondientes a la Zona ms prxima o los sealados en el siguiente artculo. Art. 20: Los indicadores urbansticos aplicables a las urbanizaciones cerradas ubicadas en el rea subrural y rural sern los siguientes: a) b) c) d) e) f) frente mnimo: 30 metros; superficie mnima: 1.500 metros cuadrados; factor de ocupacin de suelo: 20%; factor de ocupacin total: 0.5; altura mxima de edificacin: 9 metros en la cumbrera ms alta; y retiros perimetrales: 5 metros.

Art. 21: Para toda urbanizacin cerrada, se admitir por cada parcela de uso residencial, la construccin de una unidad de vivienda individual. Podr considerarse como una unidad de vivienda, la construccin de una principal y otra con carcter accesorio como parte integrante del mismo inmueble. Art. 22: El Departamento Ejecutivo quedar facultado para determinar los requisitos urbansticos que surgieran de las particularidades especficas de cada caso concreto, partiendo de estudios previos de la Direccin de Catastro, Direccin de Planeamiento Urbano y Obras Particulares y/o Comisin Consultiva de Urbanismo, que colaboren a optimizar este tipo de urbanizaciones y el logro de la finalidad que se persigue con la presente Ordenanza.

Art. 23: En todos los casos se garantizar que los organismos del estado Provincial o Municipal y empresas de servicios pblicos, dispongan libremente de acceder a la urbanizacin para cumplir funciones inherentes al ejercicio del poder de polica y contralor sobre los servicios pblicos, como asimismo la construccin de obras de infraestructura de refuerzo o nexos pasantes por las calles pblicas para vnculo entre sectores urbanizados o a urbanizar colindantes. Art.24: El cerramiento del permetro deber materializarse mediante cercos transparentes en combinacin con forestacin, quedando expresamente prohibido el uso de muros de mampostera, hormign, premoldeado o de caractersticas similares, an en condiciones de retiro respecto a la lnea Municipal. Art. 25: En caso de desafectar la urbanizacin del rgimen jurdico establecido en la presente, se deber cumplimentar lo siguiente: a) contar con la autorizacin del ente jurdico mediante la unanimidad de sus miembros; b) adecuar el correspondiente plano de mensura a la nueva situacin; c) dar cumplimiento a lo establecido en el artculo 46 del Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias; d) fijar destino para la infraestructura edilicia de uso comn; y e) remover el cerco perimetral. Art. 26: La propaganda de las urbanizaciones cerradas deber ajustarse a lo normado en los artculos 72 al 74 del Cdigo de Planeamiento Urbano, Ordenanza N 153/98 y modificatorias, siendo vlidas todas las estipulaciones efectuadas para la publicidad a travs de Internet. Art. 27: La Secretara de Hacienda Municipal establecer la forma de determinacin del monto referido al pago del canon por la concesin de uso exclusivo de las calles pblicas, y dems contribuciones y tasas de conformidad a la particularidad de este tipo de urbanizaciones. En todos los casos, independientemente de la ubicacin del emprendimiento inmobiliario, ser de aplicacin el impuesto inmobiliario urbano. Art. 28: DERGANSE los Captulos 3 y 4 sobre Lotificaciones Agrestes y Urbanizaciones Cerradas de Montaa de la Ordenanza N 153/98, incluyendo todas sus secciones y artculos. Art. 29: Regstrese, comunquese a la Cooperativa de Provisin de Servicios Pblicos 16 de Octubre Ltda., a la Direccin General de Catastro e Informacin Territorial, y cumplido, archvese. Esquel, 30 de Junio de 2011

Marcela Speratti Claudio Trotta Secretaria Presidente H. Concejo Deliberante Concejo Deliberante Ciudad Ciudad de Esquel de

Hector Legislativa H. Esquel

Dada en la Sala de Sesiones del H.C.D. en la 7 Sesin Ordinaria del 2011, bajo acta 10/11, registrada como Ordenanza N /11.

POR TANTO: Tngase como Ordenanza Municipal, regstrese, dese al Boletn Municipal y cumplido, archvese. SECRETARIA DE GOBIERNO: de Julio de 2011.