PROYECTO DE INVERSIÓN DE

DEPARTAMENTOS

ALUMNOS:
JULIO AXEL ORTEGA RIOS
MARIA FERNANDA PINEDA FRIAS
YAHIR MAURICIO ESCALANTE GONZALEZ
LUIS RONALDO RAMIREZ FONTES
DANIEL RAMÍREZ
JUAN CHAVEZ
ARTURO GONZALEZ

MATERIA:
ADMIN. DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS

GRUPO:
8ºB

CARRERA:
ARQUITECTURA

PROFESOR:
ARQ. ISRAEL AZAHIN
1. INTRODUCCIÓN
El Sector inmobiliario en México durante el segundo semestre del año pasado de acuerdo a
las estadísticas inmobiliarias fue el que representó 70% de la demanda total anual, ya que
hubo una tendencia al alza en cuanto a este tipo de búsquedas en general, de casas, de
apartamentos, de locales comerciales, tanto en venta como en renta.
El presente documento contiene, la propuesta de poner a la venta departamentos
permitiendo proponer una innovación en cuanto a la forma de hacer negocio inmobiliario en
México la cual se verá reflejada en la empresa New Way Architecture dedicada
especialmente en la venta de departamentos.
La factibilidad para la creación de departamentos y la creación de la empresa New Way
Architecture cuyo objetivo es poner a la venta dichos departamentos lo cual es bastante
factible en México, Respondiendo a la demanda que se presenta por parte de la población y
aprovechando la oportunidad de negocio satisfacer la necesidad de los clientes
asesorándolos en la compra y venta del inmueble deseando brindando confort teniendo en
cuenta el presupuesto de cada cliente y seguridad de la estructura mitigando los riesgos
propios de esta actividad para lo cual se contó con una matriz de riesgo Asimismo se
profundizó acerca de los trámites legales que se requiere para la Constitución de la
empresa.
2. ANTECEDENTES
El crecimiento urbano se ve reflejado en las desigualdades urbanas, tanto en países
desarrollados como subdesarrollados. En este sentido, vemos en México, en este caso el
Municipio de Cuauhtémoc, la creciente fragmentación del espacio urbano. La crisis de la
planeación urbana está alejando las posibilidades de alcanzar una ciudad con una jerarquía
en la distribución de los espacios urbanos.

Los orígenes lejanos de la tipología en línea son bastante inciertos. El historiador Diodoro
nos habla de casas con varias plantas existentes en Tebas entre los años 500 a 300 a. C., y
algunos restos arqueológicos del área mediterránea hacen suponer la presencia de formas
residenciales diferentes a las unifamiliares (en hilera y con patio), por lo general más
difundidas. CORREA (1963) Historia III. Enciclopedia: Vivar.

Los primeros ejemplos de casas en líneas, de alguna forma previsibles, se han creído
reconocer en las excavaciones de Ostia y Roma, como elemento constitutivo de la isulae;
realizadas por empresarios con finalidad de lucro, estaban formadas por bloques compactos
de viviendas con una sola posibilidad de fachada a las calles exteriores, puesto que toda la
planta era utilizada por tiendas y almacenes y no existían patios interiores.

En muchas ciudades europeas de origen romano se encuentran huellas evidentes de las

insulae originarias, a pesar de las transformaciones que han tenido lugar en el curso de los
siglos y las subdivisiones de la propiedad. Aldo Rossi dice: ̈las insulae, cuya construcción
era extremadamente pobre y temporal, se renuevan sobre sí mismas, constituyen el
sustrato urbano, la materia sobre la que se plasma la ciudad. Ya en la ínsula, es decir, sobre
la residencia de masas, se ejercita una de las fuerzas más importantes de la ciudad: la
especulación ̈. HILBERSEIMER/Ludwig (1979). ¨La Arquitectura de la Ciudad ̈. Editorial:
Gustavo Gili, S.A.

Es cierto que, salvo raras excepciones, la casa urbana (aislada o asociada) era ocupada por
un solo núcleo familiar que desarrollaba su actividad artesanal o mercantil en las plantas
inferiores y reservaba las plantas superiores a la residencia.

Este tipo de organización doméstica cambia radicalmente cuando, en los comienzos de la

era industrial, la concentración de las actividades productivas y el consiguiente aumento de
la población conducen a la formación de una ciudad distinta en la que, en general, ya no
existe una unidad de lugar entre residencia y trabajo. Por regla general esta expansión
urbana se realiza al margen de toda lógica y de cualquier control, pero incluso allí donde
existe algún intento de racionalizar el fenómeno a través de un embrión de normativa (por
ejemplo, París y Viena) se crean contrastes entre las regulaciones de la administración
pública y los intereses privados. En efecto, las nuevas fuerzas económicas que controlaban
la formación de la ciudad tienen como único fin la inversión de capitales al rendimiento más
elevado, que se obtiene mediante la máxima utilización de las áreas y la plena libertad
frente a obligaciones y normas de cualquier tipo.
El apartamento aislado vertical, que se eleva en dicha subdivisión de la propiedad, se presta
fácilmente, en los casos de mayor superficie, a la primera fase de subdivisión horizontal: el
alquiler de las distintas habitaciones de las diferentes plantas y el uso común de la cocina y
baño. Pero es precisamente la subdivisión horizontal la que, extendiéndose en el uso,
encuentra su forma tipológica canónica en la manzana con varios apartamentos por planta,
con servicios comerciales ¨independientes¨ en la planta baja (es decir, ya no vinculadas a
quien vive en las plantas superiores) y estrechamente relacionado, por las dimensiones de
la intervención, a la propia organización varía.

Es el nacimiento ̈oficial ̈ de tipología en línea, cuyo modelo canónico en Francia, por

ejemplo, lo representa el inmueble de rapport, que programáticamente prevé el destino a
uso comercial de la planta baja y a apartamento de alquiler de las otras plantas. Con este
sistema se establece una estratificación social a la que corresponde una fuerte
diferenciación del valor económico de las viviendas con relación a su posición en altura, su
superficie, etcétera.

En cambio, en Berlín y en otras ciudades alemanas existen las mietkasernen (cuarteles de

alquiler) que, al menos en los programas de los ¨ideadores¨, deberían haber servido a la
integración de las distintas categorías de usuarios. En realidad las mismas se convirtieron,
tal vez inconscientemente en el peor instrumento de segregación social, no sólo porque
fueron exclusivamente destinadas a la clase obrera y pequeña burguesa, sino porque
también lograron llevar a cabo en su interior una posterior selección. En efecto, las
viviendas de enfrente de la calle y de las plantas medias fueron destinadas a pequeños
profesionales, empleados artistas, mientras que las del frente interior y las últimas plantas
fueron destinadas a los obreros; finalmente, en los sótanos se refugiaron a menudo distintas
formas de subproletariado (emigrantes, personas sin domicilio fijo ni ocupación, etc.)
HEIDEGGER/Martín. (1951) “Construir, habitar, pensar”. España. Editorial: Virtual.

En Inglaterra, a los dos tipos de adquisición de la vivienda, en propiedad o en alquiler, se

corresponde la tipología aislada del cottage o de los tenements, de alta densidad; del uso
indiferente de estos dos tipos nace una morfología urbana constituida por partes
independientes entre sí y con diversas lógicas de crecimiento. Entre los numerosos
ejemplos es suficiente señalar en el barrio de St. Martin Cottages, de 1869, el uso de la
tipología en línea y en los Victoria Buildings el uso de ̈elementos en línea¨ que forma un
complejo residencial con un gran patio interior.

En Nueva York, en 1879, se convoca un concurso para la proyección de una vivienda

modelo a construir en un solar típico de 82 x 328 metros, de alta densidad de habitación. El
proyecto vencedor propone un tipo de edificio (los Dumbbell ́s Apartments) que responde al
máximo beneficio del constructor y que va en detrimento de las demandas higiénicas.
Siguiendo este modelo, en los años sucesivos se construyeron manzanas enteras de 5-6
plantas sin preocuparse mínimamente de problemas como el asoleo, la ventilación,
orientación, etcétera.
Los edificios plurifamiliares en torre, a pesar de las diferentes caracterizaciones que los
implican, presentan algunos elementos comunes que concurren en la definición de este
organismo: aislamiento en todos los frentes, repartición en unidades de habitación distintas
para cada planta, presencia de un elemento distributivo vertical, cuya posición en relación al
número de viviendas que se agregan por planta, define un espacio de distribución horizontal
de manera diferente.

La torre medieval difundida en el territorio situado en torno a la ciudad a partir del siglo X,
predominantemente con funciones defensivas, es un organismo autónomo, aislado,
construido sobre una base cuadrada o cuadrangular y como tal podría considerarse como
un ̈antecedente ̈ del edificio en torre. Las casas torre que se encuentran en los núcleos
medievales de gran parte de las ciudades italianas adoptan en ocasiones algunos rasgos
particulares como consecuencia de la situación social, política y económica que diferencian
los asentamientos.

Hacia finales del siglo XIV las torres, bastante reducidas en altura, sufren un nuevo proceso
de transformación, acogiendo actividades comerciales o artesanales en la planta baja y
perdiendo gradualmente el carácter de residencias unifamiliares con la reunión en horizontal
de varios elementos contiguos para formar unidades de habitación de mayor dimensión.
2009 ¨Enciclopedia encarta¨. Microsoft Corporation.

Comparando lo anterior con lo que se va proponer, el desarrollo de la altura no es un

elemento fundamental en la definición de edificio torre, sin embargo es verdad que la
difusión de este tipo, a partir del último cuarto de siglo pasado, está marcada por una
característica y avanza de modo paralelo a las innovaciones tecnológicas (construcción del
esqueleto) y, de manera particular, es la solución que se propone para resolver el problema
de la vivienda de las grandes concentraciones urbanas de Estados Unidos durante éste
período.

Las particulares condiciones de formación y desarrollo de la ciudad estadounidense son una

de las causas generadoras del tipo de habitación desarrollado en altura (torre residencial),
puesto que la fuerte concentración urbana requiere una edificación bastante densa por el
reticulado ortogonal de las calles, mientras que la morfología indiferenciada de dicha trama
es adecuada para acoger cualquier forma edificada en su interior.

En el viejo continente, la dimensión de las fuerzas productivas y la presión sobre los suelo
urbanos todavía están muy lejos de la amplitud alcanzada de Estados Unidos; el rascacielos
no entra en los objetivos y los hábitos de la industria de la construcción, en cambio, es
asumido por los arquitectos de las vanguardias como símbolo de las posibilidades
expresivas que ofrecen las nuevas técnicas y como elemento figurativo dotado de gran
carga ideal en función de la ruptura de la tradición. Para algunos arquitectos del movimiento
moderno la construcción en altura es algo más que una simple superposición de viviendas
individuales, por el contrario, asume un fuerte significado representativo y una carga
ideológica.
En efecto es un producto de la nueva tecnología, que sólo es posible, como forma
arquitectónica, por la introducción del acero y el cemento. Los bloques de habitación, por su
concepción rigurosa, se convierten en gigantescos monumentos de la nueva era.

Al margen del debate tipológico que tiene lugar en el ámbito del movimiento moderno en
torno a la vivienda de masas, el edificio en torre se utiliza con una precisa función del núcleo
de la composición urbanística en contextos diferentes, por ejemplo en las ciudades jardín,
de los años 20 en Bélgica, la búsqueda de una mayor densidad en el centro conduce a la
realización de edificios en torre que permiten utilizar la altura como elemento de variación
de la imagen urbana. Mies Van der Rohe realiza la transformación de rascacielos de piedra
y ladrillos en edificios de vidrio y acero, fijando un modelo que tendrá la difusión en Estados
Unidos a partir de los años cincuenta. HILBERSEIMER/Ludwig (1979). ̈La Arquitectura de la
Ciudad¨. Editorial: Gustavo Gili, S.A.

Si bien el interés de Mies por la construcción vertical se remonta a los años veinte y sus
primeras torres de vidrio para oficinas de planta prismática y perímetro ondulado se
conciben en el apogeo del expresionismo, sólo es en la segunda posguerra, después de su
traslado a Estados Unidos, cuando Mies tendrá la posibilidad de construir su primer
rascacielos, (Los Promontory Aparments), en Chicago. Por otro lado, las elaboraciones de
Frank Lloyd Wright sobre el tema del rascacielos residencial se desarrollan a lo largo de
treinta años, siempre sustentadas en el propio de una estructura central de la que
sobresalen los suelos de las diferentes plantas, evocando la imagen. El primer proyecto de
Wright es el de St. Mark´s Tower en The Bowery, Nueva York, de 1929, en el que define la
planta cruciforme y la estructura en forma de árbol. SCHMERTZ, Mildred F. 1979.
¨Apartamentos, Casas habitación y Condominios¨ Editorial: Gustavo Gili, S.A.

Varios acontecimientos convergen: la inflación que golpea los países industrializados con la
correspondiente recesión y la detención del crecimiento demográfico imponen una más
atenta reflexión a los programas grandiosos de nuevas urbanizaciones. En los últimos años
los desarrolladores de vivienda y los promotores inmobiliarios se han convertido en los
diseñadores del urbanismo. El surgimiento de la vivienda vertical confirma la necesidad de
cesar el crecimiento desmedido de la densidad de población. Conforme pasa el tiempo las
viviendas deben de ofrecer recursos más allá de la privacidad y seguridad. BONILLA, Mario.
TOMÁS, Francois. OCHOA, Alejandro. (1993) ¨París-México, La Primera Modernidad
Arquitectónica¨. Edición: Universidad Autónoma de Xochimilco.

1.1. Concepto de vivienda multifamiliar residencial

Es el tipo de edificación, cuya principal función es ofrecer refugio y habitación a las

personas, protegiendo las inclemencias climáticas, brindándoles confort, satisfaciendo sus
necesidades diarias; que dispone de acceso y servicios comunes para más de dos
viviendas. 2010 ¨Enciclopedia Wikipedia¨. Microsoft Corporation.
Puede ser construida de forma vertical, horizontal, mixta, susceptible de aprovechamiento
independiente, perteneciente a distintos propietarios, y con elementos constructivos y de
servicios comunes. Para adquirir este tipo de bien inmueble se puede comprar de contado o
financiamiento, o en determinado caso rentar por temporadas.

Los servicios como mantenimiento de áreas comunes, verdes, instalaciones, deberán ser
liquidados por los propietarios. Al igual que la edificación horizontal, la edificación vertical
está determinada por niveles económicos, el social que viene siendo el tipo más económico,
el nivel medio alto y residencial que se determinan por los metros cuadrados de superficie.

Por lo que concluimos que vivienda multifamiliar residencial es el conjunto de viviendas de

nivel económico alto, que cuenta con las comodidades y servicios que ofrece una vivienda
unifamiliar residencial, compartiendo servicios del conjunto, áreas comunes y garaje.

1.2. Análisis comparativo de la vivienda unifamiliar con la vivienda multifamiliar

El boom inmobiliario de la actualidad a nivel nacional e internacional, nos muestra la gran

demanda que va en aumento en la adquisición de este tipo de bienes, ya sea por el
provecho que le sacan los desarrolladores al ahorrarse costos en la construcción de
urbanizar áreas mayores, las ventajas de venta más rápidas, el negocio de rentar y los
beneficios ubicación, seguridad, mantenimiento, etc.

Éstos son los principales conceptos tomados en cuenta al adquirir un bien inmueble
después del valor económico. Añadiendo que al adquirir un condominio puede resultar
como beneficio si se considera que los costos de inversión y mantenimiento son menores a
los de una vivienda unifamiliar. Por otra parte el tener una vivienda unifamiliar tiene sus
ventajas como tener patios más amplios y no compartir áreas de acceso o servicios.

Algunas de las ventajas de la vivienda vertical son:

● Económicos, al ofrecer un valor menor al de las viviendas unifamiliares, ya que éstas

comparten elementos constructivos y servicios de mantenimiento con otras
viviendas.
● Seguridad, la mayoría de estos edificios tienen un sistema de vigilancia, ya sea
presencial o inteligente, además de contar con presencia de vecinos.
● Comodidad satisfaciendo las necesidades de pocos usuarios hasta para mayor
número de usuarios como los penthouse, satisfaciendo las necesidades de una
casa.
● Vista panorámica según sea la altura que se adquiera, sobre todo si se tienen
paisajes naturales o vistas a la ciudad.
● Comodidades como las hay en fraccionamientos cerrados, terrazas, alberca,
gimnasios, canchas de tennis, espacios para el ocio, entre otros.
● Algunos cuentan con servicios de lujo como valet parking, lavandería, servicios en
un mismo edificio como guardería, tiendas, etc.
 ● Mantenimiento de áreas verdes, seguridad y servicios en conjunto.

Desventajas de la vivienda vertical:

● Adaptarse a las normas y restricciones entre los vecinos.

● El convenio con los administrativos.
● Privacidad con los vecinos en determinado caso.
● Lugar de almacenaje, en la mayoría de los condominios no se tienen áreas para
almacén.
● No contar con estacionamiento para más de 2 carros por condominio, en la mayoría
de los casos.
● El ruido de vecinos o lugares cercanos, puede ser un grave conflicto.
● La altura del edificio como desventaja en un momento de emergencia o en caso de
no contar con electricidad se tendría que hacer uso de escaleras.
● Tener mascotas no aptas para el lugar.

Algunas de las ventajas de la vivienda unifamiliar son:

● Privacidad, al no compartir con nadie más espacios constructivos, tanto interiores

como exteriores.
● Donación de parte del terreno a miembros de la familia.
● Hacer eventos sin tomar en cuenta ningún comité de restricción.
● Tener alberca, espacios para el deporte entre otros de uso exclusivo.
● Patios amplios.

Algunas de las desventajas de la vivienda unifamiliar son:

Costo de terreno más la vivienda. Para la adquisición de una vivienda unifamiliar se requiere
analizar la ubicación, en la cual se vivirá, ya que la mayoría de los terrenos más accesibles
se encuentran alejados de todos los servicios de la ciudad, y los costos de los mejores
terrenos son muy altos.
Vistas, es más costoso edificar viviendas unifamiliares en lugares de mayor altitud.

La venta del inmueble en caso de mudarse hacia otro lugar, es más tardado y difícil que al
de un condominio.

1.3 Experiencias similares o casos análogos

La vivienda multifamiliar (departamentos o vivienda colectiva) no ha variado en grandes

rasgos desde los años 1930, pero sí existen distinciones funcionales en cuanto a la
disposición de los ambientes, y entre área pública y privada. Los servicios como elementos
fundamentales en la transformación de la vivienda, han sido brindados por la existencia de
redes públicas. La característica esencial de este tipo de vivienda la constituyen los
servicios sanitarios distribuidos por cañerías internas a los sectores especializados (baño,
cocina y lavadero), ubicados dentro de la vivienda y con equipamiento específico, además
del uso de combustibles limpios (electricidad o gas).

1.3.1 Viviendas en el centro histórico de Maastricht, Holanda

Emplazamiento: Herdenking Plein (¨plaza del recuerdo¨), Maastrich, holanda.Fecha de

proyecto 1990-1992 y su finalización fue en 1994 por Arq. Mecanoo.

Cliente: ayuntamiento de Maastrich (plaza), Stichting Pensioenfonds Rabobank (viviendas).

Construcción Bouwmaatschappij Keulen, Geleen. Colaboradores: Consultores técnicos ABT,
Delft.

Programación: 52 Apartamentos, que se inspiran en la estructura de los patios que

tradicionalmente se han construido en el caso antiguo de Málaga. Sus objetivos son hoy los
mismos: regular la temperatura, ventilar y traer salubridad a los espacios más escondidos
del edificio; transformándose en zonas no sólo funcionales sino también lúdicos, de
convivencia, reforzando la idea de comunidad, configurando el espacio público dentro de la
esfera privada que es el edificio.

El proyecto se ha diseñado siguiendo estrategias de crear diferentes alturas para permitir

entrar luz y aire a los patios, minimizando el número de núcleos de comunicación, diferentes
patios para sus diferentes usuarios y favorecer la ventilación cruzada. Barcelona ¨Viviendas
Multifamiliares¨. Editorial: Santillana.

1.3.2 Edificio Amsterdam, México, D.F.

Ubicado en la céntrica colonia Hipódromo Condesa, Ciudad de México y construido sobre la

elíptica y arbolada avenida Ámsterdam, por taller trece, es un recuerdo del trazo del antiguo
hipódromo. Se desplanta sobre un predio casi cuadrado, de ejes y líneas rectas con 1
sótano y medio de estacionamientos, 6 niveles de departamentos y uno de terrazas en la
azotea.
Cuenta con 26 unidades habitacionales, 25 de ellas en 2 niveles y 1 en un solo nivel. Hay 9
diferentes tipologías espaciales, que van desde unidades de 95 m2 a los PH con 280 m2,
de 1, 2 ó 3 recamaras, con dobles alturas y/o terrazas privadas.

Es un gran volumen rectangular con 2 patios: uno trasero con tensores, jardineras y
vegetación y otro central con bancas y espejos de agua por donde se conectan las
circulaciones verticales y horizontales por medio de escaleras voladas, elevador y puentes
de madera con distintas posiciones.

Un árbol flota en el centro. La fachada principal está compuesta por una matriz de módulos
y particiones de aluminio y cristal haciendo cada espacio interior único. Detallado con vidrios
laminados verdes retomando el follaje de los árboles. Las dobles alturas son resaltadas por
canceles verticales remetidos del resto. En planta baja un basamento de piedra da
privacidad y seguridad. CATTAN/Elías y GUERRERO/Patricio. Fuente: Taller trece.

1.3.3 Comparación de multifamiliares

Los edificios multifamiliares antes vistos, responden a las necesidades de su entorno,

localidad, sitio, clientes y usos, que entre otras determinantes nos llevan a conocer los
resultados de estos tipos de proyecto de vivienda vertical. El funcionamiento de este tipo de
edificios es muy dinámico, debido a las actividades que desarrollan los habitantes, como
dormir, salir a trabajar o estudiar, salir a viajes temporales, cambio constante de ocupantes
por departamento, innovación en su mantenimiento y cambio en la administración de sus
dueños.

Las similitudes que encontramos en los ejemplos internacionales, nacionales y locales, son
los espacios básicos de habitación, estar y servicios, varían en metros cuadrados por los
distintos rangos económicos que se encuentran. Todos cumplen las funciones
indispensables, además de tener espacios al aire libre como puntos de ventilación entre
cada departamento y/o conjunto, podemos ver las terrazas, puentes, pasillos, decks,
volados, entre otros espacios que serán puntos clave en el modo de vida de sus posibles
clientes.

Vemos los ejemplos de nuestra localidad que van comenzando en multifamiliares pequeños
de dos a siete niveles máximo; unos con estacionamiento básico y sólo los metros
cuadrados de la vivienda, sin vigilancia en su mayoría ni áreas verdes-comunes, que al
compararlo con casos internacionales, se observa claramente la falta de adecuación al
entorno, vialidades, vigilancia, protección de acuerdo al clima y la ausencia de espacios de
esparcimiento en los conjuntos habitacionales. Por lo que se toma en cuenta para el
proyecto la innovación de los distintos casos antes vistos.

2.1 GENERALIDADES
2.1.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
3.1. Situación
Este proyecto consiste en implementar un sistema de ventas de departamentos en el
municipio de Cuauhtémoc.
El objetivo de poner a la venta departamentos es con la finalidad de aumentar el porcentaje
de venta y cubrir las necesidades de cada persona que aún no cuente con un hogar.

2.1.2 TIPOLOGÍA DEL PROYECTO

4.1. Departamento unifamiliar o social

Los departamentos están únicamente diseñados para familias con pocos integrantes como
máximo 5 personas.
Estos ambientes carecen de un espacio destinado al servicio “cuarto de servicio”
Todas las áreas se distribuyen en varias plantas, por lo cual el aspecto de la luminosidad y
ventilación natural es un factor decisivo en estos diseños.
Se da más importancia al área íntima y social.
- DORMITORIOS
- ESTAR- COMEDOR

3. OBJETIVOS
Conocer su rentabilidad económica y social de una idea, de manera que resuelva una
necesidad humana, así como de las instituciones de fondeo (gobierno, fondos privados,
fundaciones, instituciones crediticias, etc.)

3.1 OBJETIVO GENERAL

El objetivo general es evaluar la factibilidad: técnica, económica y financiera, de la
construcción de un edificio de departamentos de nivel medio y conocer si se trata de una
inversión rentable para nuestra empresa.

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

● Elaborar una metodología que ayude a emitir un dictamen
● Analizará el proyecto técnicamente
● Elaborar un estudio de mercado
● Conocer el comportamiento financiero de la posible inversión en diferentes
escenarios; bueno, medio y malo.
4. JUSTIFICACIÓN
El punto de partida del trabajo es la falta de departamentos. La carencia de vivienda en
Cuauhtémoc puede ser definida como el problema principal, pero no es una cuestión
exclusiva del número de viviendas que serían necesarias para satisfacer esa necesidad
habitacional en la actualidad, sino que también es un problema de la calidad de los
departamentos existentes, la calidad del entorno urbano (la calle, los servicios de
alcantarillado, el diseño del barrio, los equipamientos, etc.) y la dificultad objetiva que existe
en la actualidad para resolver ese conjunto de problemas, que resumimos con la expresión
“el problema de los departamentos”. Hay que añadir que ese problema demuestra también
la invalidez de los organismos públicos a la hora de abordar la gestión de ese conjunto de
medidas que se llama “políticas de departamentos”. Es decir, la falta de capacidad de los
organismos públicos para resolverlo y la carencia de mecanismos legales, económicos,
políticos para zanjar el problema. Esta cuestión no puede ser planteada de forma aislada,
sino que hay que enfocar dentro de un contexto determinado. Es por ello que el problema
de los fraccionamientos en Cuauhtémoc Chihuahua México es un tema que hay que
abordar desde una perspectiva amplia y multidisciplinar. No es solo la falta de
departamentos, sino que hay que entenderlo como la dificultad de llevar adelante un
proceso de producción de departamentos que disponga de las condiciones técnicas,
económicas y organizativas, para lograr progresivamente en el tiempo, a través de los
medios adecuados un departamento adecuado para el conjunto de la población.
El derecho a una vivienda adecuada está reconocido en el artículo 25 de la Declaración de
los Derechos Humanos de la ONU . Con posterioridad se ha desarrollado la definición del
derecho a la vivienda estableciendo los elementos que le acompañan.
“Una vivienda adecuada debe brindar más que cuatro paredes y un techo”. Según los textos
internacionales sobre Derechos Humanos, la vivienda adecuada es aquella que contempla
la tenencia segura, la accesibilidad a los servicios, los materiales y la infraestructura, la
asequibilidad, la habitabilidad, la localización y la adecuación a la cultura del lugar.
Se trata de una declaración muy básica, pero ya incorpora en su breve descripción un
número importante de elementos y aspectos, verdaderamente complejos, que forman parte
de la vivienda adecuada, elementos que indican lo complicado del problema y que van
mucho más allá de la necesidad de una habitación.
1. ONU: Art. 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. Accesible en
internet: [http://www.un.org/es/documents/udhr/index.shtml]
2. ONU Hábitat: El derecho a una vivienda adecuada. Folleto informativo nº 21, Accesible
en internet: [http://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS21_rev_1_Housing_sp.pdf].
3. Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos.
Accesible en internet:
[http://www.unhchr.ch/tbs/doc.nsf/(Symbol)/469f4d91a9378221c12563e
d0053547e?Opendocument].

5. PLANEACIÓN ESTRATÉGICA
5.1 VISIÓN
Satisfacer las necesidades de nuestros clientes antes, durante y después de finalizado el
proyecto. Dando cumplimiento a los estándares de calidad y plazos fijados por éste,
satisfaciendo a nuestros clientes por medio de la exigencia en el control de calidad de
nuestros productos terminados.

5.2 MISIÓN
Ser la empresa constructora de referencia a nivel regional, liderando el mercado por medio
de la responsabilidad, y eficiencia, cumpliendo a tiempo con todos y cada uno de los
trabajos encomendados, lograr que todo nuestro personal se sienta motivado y orgulloso de
pertenecer a nuestra organización, fomentando el control y la calidad en el servicio,
buscando siempre dar más de sí mismos y con esto lograr la satisfacción del cliente. Una
empresa diversificada e integrada, comprometida y admirada por su capacidad de crear
valor y de innovar para dar respuesta a las nuevas necesidades sociales.

5.3 ANÁLISIS FODA

5.3.1 Amenazas
● la falta de seguridad hace que se genere el robo fácilmente.
● La falta de iluminación en las partes traseras de cada departamento genera un
blanco para el robo.
● Cambios en las necesidades y gustos de cada persona.

5.3.2 Fortalezas
● Departamentos confortables.
 ● Mejorar la calidad de vida de cada persona.
● Construir más departamentos para beneficio de cada persona que no cuente con un
hogar.
● La iluminación abarca la parte de enfrente de cada departamento.
● comunicación con los vecinos.
5.3.3 Debilidades
● Que exista pandillerismo
● Falta de iluminación en algún espacio
● instalaciones del departamento en mal estado
● un exceso de personas dentro del departamento generando incomodidad
● que algún espacio no se adapte a una buena orientación

5.3.4 Oportunidades
● La protección hacen más difícil la entrada de los delincuentes
● La iluminación disminuye los rebos
● La distribución correcta de cada espacio brinda un espacio confortable
5.3.5 Estrategias
● análisis de mercado para una buena entrada a mercado
● ubicación accesible
● tener poca competencia

6. ESTUDIO DE MERCADO

Objetivo del estudio de mercado

A través de la realización del estudio de mercado se pretende obtener información referente
al comportamiento de la oferta y la demanda del sector de construcción en el municipio de
Cuauhtémoc y de esta manera realizar un análisis y una proyección de las estrategias para
la ejecución y venta del proyecto.

Grupo objetivo de análisis

Para el análisis investigativo de este proyecto, es necesario incluir a todas las personas que
constituyen al mercado a atender; para esto se requieren bases de datos completas.
Aunque el grupo objetivo está constituido por empresarios, migrantes, extranjeros,
empleados públicos y privados domiciliados, quienes buscan invertir su dinero en vivienda
propia y además de quetengan facilidad y oportunidad de endeudamiento; se excluye de
este análisis a migrantes y extranjeros, ya que se cuentan con datos estadísticos totales de
esta población, pero no con la información necesaria para la realización de las encuestas
personales; por tanto se trabajara únicamente con los empresarios, empleados públicos y
privados.
Análisis de investigación del mercado
La metodología utilizada para la investigación consiste en una investigación exploratoria,
con la obtención en primera instancia de información secundaria, la misma que fue facilitada
por el mismo instituto Nacional de Estadísticas y Censos INEC, así como también por otras
fuentes privadas; y, adicionalmente se ha obtenido información primaria a través de las
encuestas realizadas, siguiendo un procedimiento de muestreo no probabilístico de juicios.

Al realizar dicho estudio de mercado se concluyo con lo siguiente:

2020 2010

Número de viviendas 43,581 37,822

particulares habitadas:

Viviendas con electricidad: 99.53% 99.44%

Viviendas con agua 99.31% 98.69%

entubada:

Viviendas con excusado o 98.94% 98.23%

sanitario:

Viviendas con radio: 75.05% 90.40%

Viviendas con televisión: 95.55% 97.60%

Viviendas con refrigerador: 95.83% 94.25%

Viviendas con lavadora: 88.62% 86.20%

Viviendas con automóvil: 74.79% 72.63%

Viviendas con computadora 42.41% 37.43%

personal, laptop o tablet:

Viviendas con teléfono fijo: 35.38% 50.38%

Viviendas con teléfono 94.44% 80.80%

celular:

Viviendas con Internet: 54.40% 24.74%

En la tabla anterior se muestra un porcentaje conforme al desempleo, economía y vivienda

en Cuauhtémoc y podemos observar que algunos porcentajes conforme al año han bajado y
otros han subido ya sea para beneficio o para perjudicar.
Enfocándose en estos datos se hará un análisis para ver qué porcentajes se pueden
mejorar, cuales podemos disminuir y cuales hay que mantener para que no disminuyan
obteniendo espacios lo bastante adaptados para cada persona satisfaciendo cada
necesidad.

Los departamentos son factibles porque en ciertas áreas la necesidad de construir un

departamento es muy necesaria para cada persona que aún no cuenta con casa propia.
El estudio de cada área nos arroja suficiente información para ver si es factible realizar la
construcción de un departamento o también si no es factible.
El estudio se basa en la cantidad de personas que aún no cuentan con casa propia y
también evaluar el nivel económico.

6.1 DEFINICIÓN DE SERVICIO

1. DISEÑO.
· Redacción de Proyectos.
· Asesoramiento Específico.
· Diseño de Interiores.
2. CONSTRUCCIÓN.
· Obra Civil.
· Edificación.
· Restauración.
3. MANTENIMIENTO.
· Conservación de Equipos e Instalaciones.
· Mantenimiento Preventivo.
· Conservación de Inmuebles
6.2 SEGMENTO DEL MERCADO
La empresa se enfocará en la construcción de departamentos satisfaciendo las
necesidades de cada persona, ayudando a cada persona que aún no cuente con una
vivienda propia.
Enfocándose en el crecimiento de la población se ve la necesidad de crear más
departamentos ya que es un elemento esencial para cada persona.
El conocimiento y delimitación del segmento del mercado por su parte, permite determinar
la estrategia comercial más conveniente para el proyecto en consideración. Para este
proyecto se han tomado en consideración cuatro importantes aspectos que delimitan el
segmento de mercado a cubrir que son:
Es importante tomar en cuenta las estrategias de segmentación de mercado con el objetivo
de poder crecer como empresa.

6.3 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

La empresa New Way Architecture dedicada especialmente en la venta de departamentos,
ha decidido implementar este tipo de construcciones para incrementar la venta, ahorrar
espacio, tener un inmueble más completo incorporando nuevos espacios y lograr un mejor
lugar de convivencia.
La decisión fue basada conforme a investigaciones y encuestas generadas a las personas y
se descubrió que con el nuevo sistema implementado se podría atraer más clientes, la
convivencia se incrementa y se podría mejorar la venta de cada departamento.
no solo se descubrió que podía atraer y cubrir satisfactoriamente la demanda de nuevos
clientes, sino que también logró mejorar la experiencia de sus clientes habituales, un detalle
fundamental para que nuestra clientela siga eligiendo nuestro producto o servicio por
encima de la competencia.

6.3.1 POBLACIÓN EN EL MUNICIPIO

Cuauhtémoc cuenta con una población de 180 638 habitantes, de los cuales 88 mil 417
son hombres y 92 mil 221 mujeres, lo cual permite establecer que Cuauhtémoc se
mantiene como el tercero en mayor población en el estado de Chihuahua, con el 4.82 por
ciento del total en la entidad.

6.3.2 DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA

Ciudad Cuauhtémoc es la tercera
más poblada del estado de
Chihuahua. Se localiza en la
zona central de esta entidad
federativa (coordenadas: 28º
24'16" Norte; 106º 51' 54" Oeste),
con una altitud de 2,060 metros
sobre el nivel del mar. Colinda al
norte con Namiquipa, al este con
Riva Palacio, al sur con
Cusihuiriachi y Gran Morelos y al
oeste con Bachíniva y Guerrero.
La cabecera municipal se
encuentra a 103 kilómetros,
aproximadamente, de la capital del estado. Está considerada como la puerta de entrada a la
región de la Sierra Tarahumara. El municipio tiene una superficie de 3,614.07 km2, lo cual
representa el 1.2% de la superficie del estado.

Localidades
El municipio tiene un total de 333 localidades. Las principales localidades y su población
son las siguientes:

Localidad Población
Total Municipio 180,638
Cuauhtémoc 135,586
Colonia Anáhuac 10,196
Colonia Álvaro Obregón (Rubio) 2,245
La Quemada 1,390
Colonia Lázaro Cárdenas 698
6.3.3 PROYECCIÓN DE LA DEMANDA
El pronóstico de la demanda da origen a varias clases de proyecciones, se estima que la
venta de unidades de departamento en la proyección de 10 unidades interés social anuales
a proyección futura.
En la siguiente gráfica se muestra el índice de personas que no cuentan con vivienda propia
mostrando factible la construcción de unidades departamentales y brindando accesibilidad a
créditos para cubrir la mayor demanda posible:
En este caso se enfocará en el estado de Chihuahua municipio de Cuauhtémoc.

Encuesta sobre viviendas departamentales en el municipio de Cuauhtémoc Chihuahua

Se concluye que para satisfacer las necesidades y preferencias de los
clientes, las viviendas departamentales deberán tener buenos planes de
financiamientos, costos de alcance de este segmento de personas y una
buena localización.
6.3.4 VARIABLES A MEDIR
Para que los clientes compren lo ofrecido se tomarán en cuenta los siguientes aspectos:

1. Flujos de efectivo e ingresos estimados

Revisar cuidadosamente la cantidad de dinero inicial mínima necesaria para la inversión

(activos, costos y gastos), los flujos de efectivo de operación durante la vida del proyecto,
los flujos de terminación y los ingresos tomando en cuenta el crecimiento deseado.

2. Costos fijos y variables

Considera los costos que el proyecto enfrentará pues son una parte importante de la
operación de una empresa y debemos estudiar si se dispone de todos los medios. Si no se
toma en cuenta este punto un proyecto puede fracasar por costos excesivos.

3. Evaluar el mercado

Recolecta y evalúa los factores que influyen en la oferta y demanda de los productos
además de determinar el segmento al que se enfocará y la cantidad del producto a vender.
Conocer a las empresas que ofrecen el mismo producto o servicio, servicios o productos
similares o complementarios.

4. Estudios técnicos, administrativos y financieros

Revisar la infraestructura que será necesaria para llevar a cabo el proyecto; estudia la
estructuración administrativa para que pueda funcionar y poder cumplir con su objetivo y
hacer una evaluación de los costos y gastos contra los ingresos.

Revisar el cálculo de 3 variables: el Valor actual neto, el cálculo de la tasa interna de retorno
y el período de retorno de inversión.

5. La legalidad del proyecto

No sólo es importante conocer las leyes a las que va a estar sujeto el proyecto o la legalidad
del mismo, sino que hay que estar al pendiente del pago de impuestos relacionados según
lo establecido en los reglamentos correspondientes.

6. Viabilidad

El Retorno de Inversión es el beneficio que se obtiene de dicha operación. Se calcula

restando las ganancias menos lo invertido en términos porcentuales. Además, se debe
calcular el tiempo que tomará recibir de regreso la inversión inicial.
6.3.5 TABULACIÓN DE DATOS

con base a los siguientes datos obtenemos que:

● 35% de las personas no tienen recursos suficientes porque el sueldo es insuficiente
● 5% de las personas cuentan con inestabilidad laboral
● 8% de las personas prefieren invertir el dinero en un negocio
● 26% de las personas considera que el precio de los inmuebles se ha incrementado y
es difícil de comprar
● 10% de la spersonas considera que en años de cambio de gobierno no es bueno
invertir en bienes raíces
● 7% de las personas se sienten cómodas rentando
● 6% de las personas prefieren invertir en experiencias como viajes, gadgets, ropa,
etc.
● 3% de las personas no tienen un acceso a un crédito hipotecario
En la siguiente gráfica se muestra un estudio de renta y venta de casas por mes en méxico:

6.3.6 ANÁLISIS DE LA OFERTA

El objetivo que tiene el análisis de la oferta es determinar o medir las cantidades y las
condiciones en que una economía puede y quiere poner a la disposición del mercado un
bien o un servicio.

En general, la mediana de la proyección inmobiliaria es de una contracción de 9.1% para

2020, mientras que para este año 2021, el consenso dice que se registrará un crecimiento
de 3.5% y los primeros datos disponibles de instituciones financieras apuntan a una
expansión o incremento inmobiliario de 2.5% en 2022.

Los principales factores que influyen en la oferta de un bien o servicio son:

● Costos de producción.
● Precio de los factores que intervienen en la producción de un bien o servicio.
● Tecnología empleada.
● Precio de los bienes o servicios afines.
● La organización del mercado.

El análisis de la oferta determina la forma en que la demanda es y será satisfecha por la

oferta actual y futura. Y la importancia de este estudio se deriva en el hecho de que al
conocer el comportamiento y características de los principales aspectos con que cuenta la
oferta existente del mercado a captar, constituye un punto de referencia importante y una
vía eficaz para poder proponer una mejor alternativa en el servicio que se desea ofrecer y
que mejor se adapte a las necesidades, gustos y preferencias de la demanda y como
resultado a ello poder sobresalir en el mercado.

6.3.7 ANÁLISIS DE PRECIOS

Para determinar el precio de cada departamento se tuvieron que tomar en cuenta las
siguientes consideraciones:

● La base de todo precio es el costo de producción, administración y ventas, más una

ganancia.
● Se debe de considerar la demanda potencial del producto y las consideraciones
económicas del país.
● La relación de la competencia ante la aparición de un nuevo producto.
● La estrategia de mercadeo la cual debe introducirse al mercado, ganar mercado,
permanecer en el mercado, costo más porcentaje de ganancia sobre la intervención
hecha, etcétera.

6.3.8 MERCADO
El estudio del mercado consta de la determinación y cuantificación de la oferta y demanda,
el análisis de los precios y el estudio de la comercialización. Cuyo objetivo general es
verificar la posibilidad real de penetración del producto en un mercado determinado
tomando en cuenta el riesgo.
Para poder analizar el análisis del mercado se deben de reconocer cuatro variables
fundamentales:
Conclusiones y recomendaciones del estudio de mercado
Según el análisis de las últimas construcciones, la mayor cantidad de viviendas
departamentales se están construyendo en las periferias de la ciudad, esto indica que el
sector considerado para este proyecto es factible y aceptado por la comunidad.
Las características más valoradas por las personas al momento de adquirir un
departamento son el financiamiento, costo y localización.

6.3.8.1 EXIGENCIAS DEL MERCADO

1. La experiencia, un elemento que permite poner en marcha la productividad de forma

inmediata.
2. El manejo de las TICs, herramientas para responder positivamente a las exigencias del
mercado laboral.
3. El marketing y ventas, necesarios para posicionar una marca.
4. Creatividad, una de las mayores exigencias del mercado laboral.
5. Resiliencia, capacidad de adaptarse a los cambios.
6. Liderazgo, una capacidad para dirigir equipos.
7. Trabajar en equipo, una habilidad para garantizar el éxito.

6.3.8.2 CAPACIDAD DE SATISFACER SUS NECESIDADES

Escucha a los clientes:

No es solamente vender el producto a ofrecer, siempre hay que tener un feedback. Si es
posible, hablar con los clientes personalmente o por teléfono. Pregúntale a cada cliente su
opinión sobre la comodidad de cada departamento, sobre la atención recibida en el
momento de la compra y la relación de todo lo anterior con el precio pagado.
Escuchando a cada cliente nos daremos cuenta de cuáles son los puntos más débiles y así
poder mejorar para ofrecer una mejor calidad.
Ponte en su lugar:
Tratar de comprender al cliente como persona, como usuario de un nuevo servicio.
Ponernos en su lugar y pensar qué impresión tendría la empresa tras comprar y cuál sería
el nivel de satisfacción en relación con el precio pagado y la calidad recibida.

Un buen servicio de atención post-venta hará que el cliente se sienta mucho más seguro y
más satisfecho tras la compra, que simplemente recoger su dinero y despreocuparse.

Experimenta tus propios productos:

Ser usuario y consumidor de nuestros productos o servicios, utilizarlos como un cliente más
para comprobar su calidad,usabilidad, confort, etc.

Aprende tu competencia:

Conocer la competencia, conocer sus productos, conocer sus puntos fuertes. Al igual que
ser usuario de los propios productos, también ser consumidor de los productos de cada
competidor.

Proporciona una experiencia completa a los clientes:

El proporcionar un buen servicio desarrollando productos con un buen confort y con precios
accesibles para cada persona hará que desarrollen un interés por la empresa para que
vuelvan a solicitar servicios en el futuro.

Transmite seguridad a tus clientes:

La empresa deberá transmitir seguridad al vender cada departamento para que cada
cliente lo compre y al final se sienta satisfecho con lo obtenido.

6.4 CANAL DE DISTRIBUCIÓN

Canales de venta offline o tradicionales:

La empresa no integra del todo la tecnología digital, sin embargo son referentes para un
primer encuentro con los clientes.

Punto de venta físico:

Al contar con un punto de atención físico, es decir oficinas en donde puedas dar atención y
así generar confianza por tener un lugar fijo y en este caso es la empresa.

Telemarketing:
La empresa se basa en establecer conexión con posibles clientes vía telefónica. Aquí es
posible comercializar diversas propiedades con cartera de clientes que ya se tengan
referidas o exista cierta lealtad.
Redes de afiliados:
Las páginas web son herramientas útiles para realizar la venta departamental más rápido, y
para ello se contempló una página web LAMUDI especialmente en ventas de inmuebles
departamentales.
Lamudi actualmente dispone de la red de afiliados más grande del país, este es una serie
de alianzas con desarrolladores para la creación de inventarios que se pueden
comercializar y así generar comisiones de hasta un 5% pre-negociadas y garantizadas.
Los beneficios de este canal de comercialización en Lamudi son:
● Más de 200 desarrollos
● Desarrollos en Exclusiva
● Comisiones
● Transparencia

7. ESTUDIO TÉCNICO
El estudio técnico conforma la segunda etapa de los proyectos de inversión, en el que se
contemplan los aspectos técnicos operativos necesarios en el uso eficiente de los recursos
disponibles para la producción de un bien o servicio deseado y en el cual se analizan la
determinación del tamaño óptimo del lugar de producción, localización, instalaciones y
organización requeridos. La importancia de este estudio se deriva de la posibilidad de llevar
a cabo una valorización económica de las variables técnicas del proyecto, que permitan una
apreciación exacta o aproximada de los recursos necesarios para el proyecto; además de
proporcionar información de utilidad al estudio económico-financiero.
Todo estudio técnico tiene como principal objetivo el demostrar la viabilidad técnica del
proyecto que justifique la alternativa técnica que mejor se adapte a los criterios de
optimización.
En particular, los objetivos del estudio técnico para el presente proyecto son los siguientes:

1. Determinar la localización más adecuada en base a factores que condicionen su mejor

ubicación.
2. Enunciar las características con que cuenta la zona de influencia donde se ubicará el
proyecto.
3. Definir el tamaño y capacidad del proyecto.
4. Mostrar la distribución y diseño de las instalaciones.
5. Especificar el presupuesto de inversión, dentro del cual queden comprendidos los
recursos materiales, humanos y financieros necesarios para su operación.
6. Incluir un cronograma de inversión de las actividades que se contemplan en el proyecto
hasta su puesta en marcha.
7. Enunciar la estructura legal aplicable al proyecto.
8. Comprobar que existe la viabilidad técnica necesaria para la instalación del proyecto en
estudio.
7.1 LOCALIZACIÓN
El primer punto a analizar será precisamente el que se refiere a la localización más
adecuada para la instalación de los departamentos. El estudio y análisis de la localización
de los proyectos puede ser muy útil para determinar el éxito o fracaso de un negocio, ya que
la decisión acerca de dónde ubicar el proyecto no solo considera criterios económicos, sino
también criterios estratégicos, institucionales, técnicos, sociales, entre otros. Por lo tanto el
objetivo más importante, independientemente de la ubicación misma, es el de elegir aquel
que conduzca a la maximización de la rentabilidad del proyecto entre las alternativas que se
consideren factibles. De tal modo que para la determinación de la mejor ubicación del
proyecto, el estudio de localización se ha subdividido en dos partes: Macrolocalización y
Microlocalización, los cuales se muestran a detalle en los siguientes dos apartados.

7.1.1 MACRO LOCALIZACIÓN

7.1.2 MICRO LOCALIZACIÓN
7.1.3 VÍAS DE ACCESO PARA EL ACCESO AL ÁREA DEL PROYECTO

VIALIDADES PINCIPALES

RUTAS DE TRANSPORTE PÚBLICO

7.1.3.1 MEDIOS DE COMUNICACIÓN Y SERVICIOS
El equipo de dirección del proyecto puede adoptar los siguientes tipos de canales de
comunicación:

● Ascendente: con la dirección general y los clientes

● Descendente: con los miembros del equipo del proyecto y proveedores
● Lateral por la izquierda: con colegas y grupos sociales
● Lateral por la derecha: con la oficina de proyectos y directores funcionales

La comunicación puede ser:

7.1.3.2 ACTIVIDADES ECONÓMICAS

Estudio económico
El objetivo del estudio económico es determinar cuál será el monto necesario para la
realización del proyecto, cuál será el costo total de la operación de la planta y otros
indicadores útiles para realizar este estudio.

Determinación de los costos

La evaluación de proyectos es una técnica de planeación, y la forma de tratar el aspecto
contable no es rigurosa, lo cual se demuestra cuando por simplicidad las cifras se
redondean al millar más cercano.

Costos de producción:
Son el reflejo de las determinaciones realizadas en el estudio técnico, un error en este tipo
de costo es atribuido a errores de cálculo en el estudio técnico.

Costos de administración:
Provienen para realizar la función de administración en la empresa.

Estructura general del análisis económico:

Evaluación económica
El estudio de la evaluación económica es la parte final de toda secuencia de análisis de
factibilidad de un proyecto. Si no ha existido contratiempo, se sabrá hasta este punto que
existe un mercado potencial atractivo, se habrá determinado un lugar óptimo para la
localización del proyecto y el tamaño más adecuado. Sin embargo, a pesar de conocer las
utilidades portables durante los primeros 5 años de operación, aún no se sabe si será
únicamente rentable.
A partir de aquí, el método de análisis que se emplea para comprobar la rentabilidad
económica del proyecto. El dinero disminuye su valor real con el paso del tiempo, a una
tasa aproximadamente igual a la inflación vigente. El método de análisis empleado deberá
tomar en cuenta este cambio de valor real del dinero a través del tiempo.
7.2 ACTIVIDADES DE PROYECTO
8. ESTUDIO ORGANIZACIONAL
Dentro de la complejidad presente en la formulación y evaluación de un proyecto, el Estudio
Organizacional -junto con el Estudio Legal, Ambiental, Comercial y Técnico- permiten
obtener información que alimentan las etapas de dimensionamiento económico y el Estudio
Financiero. Asimismo, el objetivo de este estudio es determinar la Estructura
Organizacional óptima y los planes de trabajo administrativos por los cuales operará el
proyecto, una vez que éste se ponga en funcionamiento (además de determinar una
cuantificación correcta de la inversión inicial y de los costos de administración).
8.1 ANTECEDENTES

En primer lugar, los aportes de las Ciencias sociales han producido, en el campo de las
organizaciones, cambios de enfoques y de modelos de gestión. Tales cambios representan
superación y crítica de las concepciones tradicionales, basadas en un pensamiento atomista
y mecanicista. Se produce la incorporación y desarrollo del pensamiento sistémico,
dinámico e integrador.

La Revolución Industrial contribuyó al desarrollo de la idea de la organización como un

sistema cerrado, separado del ambiente. En esta concepción, el hombre era considerado
como una herramienta más, un material racional económico, un apéndice de las máquinas.

Nuevas teorías pretendieron derribar las creencias del pensamiento atomista, introduciendo
conceptos nuevos tales como metas, teleología, motivaciones inconscientes, adaptación al
medio ambiente, sistemas abiertos, más típicos de un pensamiento «sistémico», dinámico e
integrador.

Corrientes

En Estados Unidos, Lewin incluyó la disciplina dentro de la corriente de

investigación-acción; sus sucesores, Schein, Lippit, Bennis, Beckhard, Blake y Mouton,
autores de la Escuela de Dinámica de Grupo, la llamaron desarrollo organizacional. Elliot
Jaques la menciona como Análisis Social y del Método Socio-análitico. Sofer la
denomina Consultoría Social; Mendel, Sociopsicoanálisis.

En Argentina, se encuentran autores destacados como Bleger y Ulloa que hablan de

Psicología Institucional. Aldo Schlemenson, quien en base a sus ideas desarrollaremos
este artículo, lo denomina Análisis organizacional.

El Dr. Schlemenson expresa en su libro,«El análisis organizacional y empresa unipersonal»,

que a pesar de las diferentes denominaciones que brindan cada una de las corrientes, todas
concuerdan en los siguientes aspectos:

● un campo del quehacer o trabajo profesional

● un método de investigación o de estudio de casos en profundidad
● una teoría que se construye a partir de la existencia y un objeto que le es propio y
que intenta definir
● una estrategia de cambio de sistemas micro-sociales.

Los antecedentes de la disciplina que nos ocupa los podemos encontrar en dos grandes
movimientos científicos que tuvieron un grado significativo de confluencia. Ellos son: las
investigaciones de Lewin y los desarrollos del Tavistock Institute.

Lewin señala que la mejor manera de estudiar cómo funciona un sistema social es a través
del intento de modificarlo. El investigador, considerado un «agente de cambio» externo,
busca descubrir hechos para ayudar a alterar ciertas condiciones experimentadas por el
grupo organización como insatisfactorias.

La corriente, se encuentra centrada alrededor de tres objetivos:

1. Integración de las ciencias sociales

2. Pasaje de la descripción de cuerpos sociales al análisis de problemas dinámicos de
cambio en la vida de grupo
3. Desarrollo de nuevos instrumentos y técnicas de investigación social.

Las investigaciones de Lewin continuaron a través del Research Center for Group
Dynamics. Esta escuela siguió una trayectoria más académica y puso especial énfasis en
aspectos de investigación. Las investigaciones realizadas se concentran en el estudio de la
interdependencia de determinados fenómenos de la vida de grupo tales como liderazgo,
estilos de desempeño, participación, cambio y resistencia al cambio, cultura, clima, entre
otros.

En tanto en los años ’40, en Inglaterra, surge el Tavistock Institute of Human Relations.
Tenía como objetivo fundamental la integración de las investigaciones vinculadas con el
desarrollo de la personalidad con las provenientes de la sociología médica y la dinámica de
grupos.

Entre los miembros fundadores del Instituto se destacan Bowlby, Jaques, Kelner, Menzies,
Morris, Sutherland y Bion.

8.2 ASPECTO LEGAL

Sociedad Mercantil
“Es sociedad mercantil, la que existe bajo una denominación o razón social, mediante el
acuerdo de voluntades de un grupo de personas llamadas socios, que unen sus esfuerzos y
capitales para la realización de un fin común, de carácter económico y con propósito de
lucro”.
Datos de un acta constitutiva:
● Los nombres, nacionalidad y domicilio de las personas físicas o morales que
integran la sociedad.
● El objeto o giro de la sociedad.
● Su razón social.
● Su duración.
● El importe del capital social.
● La cantidad que cada socio aporta como capital, especificando el importe en
efectivo y en especie.
● El nombramiento de los administradores, sus facultades y la designación de
los que deberán hacer uso de la firma social.
● Domicilio de la sociedad.
 ● La forma en que se repartirán las utilidades entre los socios así como las
pérdidas.
● Los casos en que la sociedad deberá disolverse anticipadamente y la forma
en que deberá efectuarse la liquidación.
a) Accionistas.- Es el dueño de una parte o varias de la empresa y que generalmente se
refieren a acciones como títulos de propiedad y son nominativas.
b) Representación Legal.- Una persona moral, no puede manifestarse por sí misma, por lo
que lo hace a través de una, o varias personas, a estas personas o persona que tiene la
facultad de representar es decir de actuar a nombre de la empresa se le llama
representante legal.
Normalmente el representante legal es un Administrador Único o el Presidente del Consejo
de Administración quien puede delegar facultades en las personas de su confianza, para
que ejerciten conjunta o separadamente actos de administración o dominio, dependiendo de
las necesidades del momento, su función se encuentra establecida en el artículo 10 de la
Ley General de Sociedades Mercantiles que en su parte conducente dice: La
representación de toda sociedad mercantil corresponderá a su administrador o
administradores, quienes podrán realizar todas las operaciones inherentes al objeto de la
sociedad, salvo lo que expresamente establezca la ley y el contrato social. Existen diversos
tipos de representación, por lo que debe tenerse cuidado al otorgar un poder, éste no debe
rebasar los límites necesarios, teniendo especial cuidado cuando se trate de poderes que
impliquen dominio.
● Poder general para pleitos y cobranzas.
● Poder Especial.
● Poder general para actos de administración y dominio.

8.3 ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA

8.4 ANÁLISIS Y DESCRIPCIÓN DE PUESTOS
Director general:
Un director general en una empresa de construcción es un líder estratégico, administrador y
coordinador. Proporciona la seguridad, la planificación, la organización, la dirección y el
control necesarios para alcanzar los objetivos operativos y financieros de la empresa. El
director general trabaja con el consejo de administración para desarrollar la estrategia de la
empresa y establecer objetivos basados en la visión, la misión y las políticas de la empresa.
He aquí algunas cosas más específicas que los directores generales hacen para lograr
estos objetivos:

● Crear planes de negocio para apoyar la planificación y el rendimiento de la empresa.

 ● Supervisar los equipos de gestión mediante el desarrollo, la creación, el seguimiento
y la orientación de los equipos de gestión profesionales para hacer crecer el negocio
en función de las necesidades del mercado, de los clientes y de las partes
interesadas.
● Promover altos niveles de moral y motivación dentro de la empresa y en toda la
empresa
● Comprender el mercado y explotar las nuevas oportunidades de desarrollo
empresarial con un enfoque creativo y emprendedor
● Representar a la empresa en negociaciones públicas, corporativas, empresariales,
normativas y comunitarias y en reuniones administrativas relacionadas, según sea
necesario
● Dirigir los asuntos gubernamentales en nombre de la empresa a nivel local, estatal y
federal

Director financiero:
Los directores financieros de este puesto deben tener experiencia en el sector de la
construcción debido a la alta competencia, los bajos márgenes de beneficio y los rápidos
cambios del sector. Además de supervisar la planificación diaria, la aplicación y la gestión
de todas las estrategias relacionadas con las finanzas, el director financiero de una empresa
de construcción debe. :

● Evaluar los resultados de la empresa en relación con el presupuesto anual y la

estrategia a largo plazo de la empresa.
● Supervisar la planificación presupuestaria y la gestión de los costes de acuerdo con
el plan estratégico, especialmente cuando la empresa está considerando
adquisiciones y colaboraciones con organizaciones externas.
● Dirigir el departamento de contabilidad (o la agencia) para garantizar el buen
funcionamiento de todos los sistemas y funciones contables.
● Dirigir todos los departamentos y tareas contables y administrativas, de gestión de
equipos, de gestión de tesorería, de seguros/propiedad/legal y de desarrollo
empresarial.
● Aplicar controles internos y garantizar el cumplimiento de los PCGA y de las leyes y
reglamentos federales, estatales y locales aplicables a efectos de información
financiera y fiscal.

Vicepresidente de operaciones de construcción

Este puesto es posiblemente el más importante de una empresa de construcción. El
vicepresidente de operaciones de construcción es responsable de la estimación, la gestión
de proyectos y la negociación de contratos. Los vicepresidentes de operaciones de
construcción también son responsables de contratar y supervisar al equipo de gestión de
proyectos, así como de crear y gestionar los presupuestos de sus proyectos. También los
vicepresidentes de operaciones de construcción:
 ● Supervisar el diseño conceptual, el diseño inicial, las modificaciones y los planos
finales de todos los proyectos de construcción.
● Representar y comunicar los objetivos de construcción y mejora de capital de la
empresa en las reuniones de proyecto.
● Dirigir y supervisar la programación de todos los proyectos de construcción.
● Establecer y mantener relaciones activas con inversores, clientes y otros terceros.
● Garantizar la seguridad de la obra y desarrollar el Plan de Mejores Prácticas de
Construcción (también conocido como cumplimiento del SWPPP).

Director de la construcción (superintendente)

El jefe de proyecto de una empresa de construcción es un importante modelo para el resto
de la empresa, ya que es responsable de la ejecución del proyecto y del control de calidad.
Estas son las responsabilidades generales del director de proyecto senior:
● Gestionar activamente múltiples proyectos para garantizar que funcionen bien y se
completen con éxito dentro del presupuesto y del calendario.
● Crear y aplicar las especificaciones y los procedimientos del plan de documentación
para la construcción, gestionar los tiempos de inicio y finalización, la seguridad, la
calidad y los requisitos de personal y subcontratistas para cada fase de la
construcción
● Leer, comprender y aplicar los documentos estándar a los complejos relativos a los
proyectos de construcción, incluidos, entre otros, los siguientes: Acuerdos/contratos,
arrendamientos, cartas de trabajo, cartas de proyecto, estudios y planos.
● Seguimiento del progreso de los proyectos con respecto a las metas, los objetivos,
los presupuestos y los calendarios aprobados; esto incluye informar sobre el estado
y las desviaciones y crear planes de acción para cumplir con las metas, los
presupuestos y los calendarios
● Contratar y supervisar a los directores de obra, contratistas generales y
subcontratistas.

8.4.1 PERFIL DEL CARGO Y 8.4.1.2 OBJETIVO GENERAL DEL PUESTO

FUENTES DE INFORMACIÓN:
https://concepto.de/estudio-de-mercado/
https://mexico.pueblosamerica.com/i/cuauhtemoc-15/
https://www5.uva.es/grupotierra/aecid/publicaciones/2013/1c.pdf
http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/21989/Capitulo1.pdf