Plan de negocios para administración de inmuebles

PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE UNA COMPAÑÍA
PRESTADORA DE SERVICIOS INTEGRALES DE ADMINISTRACIÓN PARA

INMUEBLES DE USO HABITACIONAL
“MUNDO INMOBILIARIO LTDA”
MARIA DEL PILAR AYA JAMAICA

AURA MARIA FERNANDEZ SANDOVAL
UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
PROCESOS GERENCIALES
BOGOTA
2009
PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE UNA COMPAÑÍA
PRESTADORA DE SERVICIOS INTEGRALES DE ADMINISTRACIÓN PARA
INMUEBLES DE USO HABITACIONAL
“MUNDO INMOBILIARIO LTDA”
MARIA DEL PILAR AYA JAMAICA

Trabajo de grado para optar al título de Administradoras de Empresas
Asesor de Investigación
JAIME AUGUSTO PORRAS JIMÉNEZ
UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
PROCESOS GERENCIALES
BOGOTA
2009
2
Nota de aceptación:
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
___________________________________
Presidente del Jurado
___________________________________
Jurado
___________________________________
Jurado
Bogotá, D.C. _______________________________
3
AGRADECIMIENTOS
A la vida que me ha brindado tantas oportunidades, tantos sueños

cumplidos, tantas metas alcanzadas, tantas alegrías vividas.
A Dios quien es el eje de mi vida, el que siempre está de mi lado, que me

lleva siempre de la mano y me levanta cada vez que tropiezo.
A mi hijo Juan David Zambrano Fernández por ser la luz de mi vida,

quien día a día me llena de alegrías y sonrisas, quien me alimenta para
ser mejor ser humano y prometerme que a través de mis actos él será un
hombre de bien.
A mi esposo Alonso Zambrano Piñeros, quien es el mejor compañero en

cualquier momento, su apoyo y amor han hecho que hoy esté realizando
este sueño.
A mis padres Cecilia Sandoval Melo y Rafael Orlando Fernández

Guerrero por educarme y orientarme en cada minuto, por acompañarme
en cada tarea propuesta y promover en mí, deseos de superación
inagotable.
A mis hermanos y amigos quienes siempre estuvieron allí para

brindarme su mano y colaboración incondicional para la consecución de
esta meta.
Al Dr. Juan Bernardo Gálvez y al Dr. Álvaro Rincón quienes con su

inteligencia, tesón y esfuerzo han contribuido de manera importante en
mi vida profesional y personal.
A la Universidad de La Salle que me acogió durante el transcurso de la

carrera inculcando siempre valores para pensar, decidir y servir como
persona de bien y que a través de profesionales como el Dr. Jaime
Augusto Porras Jiménez, nos ha guiado en todo momento de manera
incondicional ofreciéndonos su conocimiento y apoyo en todo este
proceso.
Y en general a quienes de una u otra forma apoyaron la presentación de

este trabajo encaminado a la creación de empresas para retribuir a la
sociedad la oportunidad más importante de la vida, la Educación.
Aura María Fernández Sandoval
4
AGRADECIMIENTOS
A Dios por permitirme alcanzar una meta más en mi vida, siendo ésta
el sueño de muchos años.
A mis padres Pablo Emilio Aya Hurtado y Clara Inés Jamaica Forero,
quienes formaron en mí un ser humano con valores, metas, ilusiones y
el carácter necesario para luchar por alcanzar mis ideales.
A mi esposo Wilson Olarte Reyes, quien con su paciencia y amor me

acompañó durante todos estos años de estudio, me brindó su apoyo
incondicional, me orientó con sus consejos y me ayudó a forjar lasos
que me permitieron lograr mi título.
A mis hermanos y demás familiares, quienes confiaron en mí, al

permitirme compartir con ellos mis conocimientos.
A personas como la Dra. Diana Rivera, Sra. Patricia Vega Dra. Norma
Patricia López, Dra. Ana Lucia Rodríguez, Sr. Edison Tibabuiza entre
otros, quienes expertos en las diferentes áreas, me sus conocimientos
para alcanzar este nuevo eslabón de mi vida, dirigido a la Creación de
Empresas
De manera muy especial, reconocer la ayuda técnica y profesional

prestada por el Director del proyecto el Dr. Jaime Augusto Porras
Jiménez, quien estuvo dispuesto en todo momento para guiarnos y
orientarnos hasta la culminación del mismo.
A todas las personas que contribuyeron de una u otra manera en la

elaboración del presente trabajo de grado GRACIAS.
María del Pilar Aya Jamaica
5
CONTENIDO
Pág.
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………. 11
1. TEMA………………………………………………………………………. 12
1.1. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN…………………………………………….. 12
1.2. SUBLIME DE INVESTIGACIÓN……………………………………….. 12
1.3. RELACIÓN CON ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS………………. 12
1.4. TITULO……………………………………………………………………... 13
2. PROBLEMA………………………………………………………………... 13
2.1. PLANTEAMIENTO……………………………………………………….. 13
2.2. FORMULACIÓN………………………………………………………….... 14
3. OBJETIVOS………………………………………………………….......... 15
3.1. OBJETIVO GENERAL…………………………………………………… 15
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS…………………………………………… 15
3.3. PROPÓSITO…………………………………………………………......... 15
3.4. METAS………………………………………………………….................. 16
4. JUSTIFICACIÓN…………………………………………………………... 17
5. HIPÓTESIS…………………………………………………………........... 18
5.1. HIPÓTESIS DE PRIMER GRADO ……………………………………… 18
5.2. HIPÓTESIS DE SEGUNDO GRADO …………………………………… 18
6. MARCO TEÓRICO………………………………………………………... 19
6.1. ASPECTOS TEÓRICOS…………………………………………………. 19
6.2. MARCO DE REFERENCIA ………………………………………………. 23
6.3. MARCO CONCEPTUAL………………………………………………….. 27
6.4. MARCO GEOGRÁFICO………………………………………………….. 30
6.5. MARCO HISTÓRICO……………………………………………………... 30
6.6. MARCO SOCIOECONÓMICO………………………………………….. 35
7. DISEÑO METODOLÓGICO……………………………………………. 39
7.1. TIPO DE INVESTIGACIÓN………………………………………………. 39
7.2. POBLACIÓN Y MUESTRA ………………………………………………. 39
7.3. FUENTES PRIMARIAS Y SECUNDARIAS…………………………….. 42
8. DIAGNOSTICO…………………………………………………………..... 43
8.1. OBJETIVO DE LA ENCUESTA ………………………………………….. 43
8.2. PREGUNTAS Y RESULTADOS DE LA ENCUESTA………………… 43
8.3. DIAGNOSTICO DE LA ENCUESTA Vs. COMPORTAMIENTO DEL 52
SECTOR. ANÁLISIS………………………………………………………
8.4 FORTALEZAS Y AMENAZAS FRENTE AL MERCADO………………. 54
9. ESTUDIO DE MERCADOS ………………………………………………. 55
9.1. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR………………………………………….. 55
9.2. PLAN DE MERCADOS …………………………………………………… 57
9.3. COMPETENCIA………………………………………………………….... 68
6
9.4. PROVEEDORES…………………………………………………………. 76
9.5. COMERCIALIZACIÓN……………………………………………………. 78
10. ESTRUCTURA ÁREA ADMINISTRATIVA……………………………… 81
10.1. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA COMPAÑÍA……………………….. 81
10.2. PROCESO ADMINISTRATIVO (PLANEACIÓN, ORGANIZACIÓN,
DIRECCIÓN Y CONTROL)………………………………………………. 81
10.3. ESTRATEGIAS…………………………………………………………… 83
10.4. MANO DE OBRA REQUERIDA …………………………………………. 83
10.5. ORGANIGRAMA…………………………………………………………... 84
10.6. POLÍTICAS SALARIALES………………………………………………... 84
10.7. GESTIÓN DEL TALENTO HUMANO …………………………………… 85
10.8 FORMAS DE CONTRATACIÓN………………………………………… 91
11. PROCESO DE PRESTACIÓN DEL SERVICIO……………………….. 96
11.1. DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO ACERCAMIENTO CLIENTE 96
11.2. EQUIPOS PARA LA PUESTA EN MARCHA …………………………... 97
11.3. INSTALACIONES…………………………………………………………. 95
11.4. INSUMOS…………………………………………………………............. 98
11.5. CARACTERÍSTICAS TECNOLÓGICAS………………………………... 99
12. ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y ADMINISTRATIVOS……………… 100
12.1. TIPO DE SOCIEDAD……………………………………………………… 100
12.2. NORMATIVIDAD PARA EL PROYECTO ……………………………… 100
12.3. ÁREA TÉCNICA………………………………………………………….... 101
12.4. ÁREA ECONÓMICO FINANCIERA……………………………………... 101
12.5. INSTITUCIONES DE ORDEN LEGAL PARA AGENCIAR 102
PROYECTO
12.6. CONSTITUCIÓN FORMAL………………………………………………. 103
13. ASPECTO FINANCIERO…………………………………………………. 110
13.1. PRESUPUESTO DE INVERSIONES …………………………………… 110
13.2. ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN …………………………………….. 112
13.3. CAPITAL SOCIAL…………………………………………………………. 113
13.4. RETRIBUCIONES A INVERSORES……………………………………. 113
13.5. PRESUPUESTO DE INGRESOS Y EGRESOS……………………….. 115
13.6. ESTADOS FINANCIEROS……………………………………………….. 116
14. CONCLUSIONES…………………………………………………………. 120
15. RECOMENDACIONES…………………………………………………... 123
BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………................ 124
ANEXOS………………………………………………………….......................... 128
7
LISTA DE TABLAS
Pág.
Tabla 1 Estadísticas propiedad horizontal Bogotá Distrito Capital……….. 35

Tabla 2 Características localidad Chapinero………..………..………..…… 35
Tabla 3 Densidad de la población………..………..………..……………….. 37
Tabla 4 Posible ocupación en los próximos años………..………..………. 37
Tabla 5 Localidades de Bogotá………..………..………..…………………. 39
Tabla 6 Chapinero………..………..………..………………………………… 40
Tabla 7 Pregunta encuesta #1………..………..………..…………………… 44
Tabla 8 Pregunta encuesta #4 ………..………..………..…………………… 48
Tabla 9 Pregunta encuesta #5 ………..………..………..…………………… 48
Tabla 10 Fortalezas y amenazas frente al mercado ………..………..……… 54
Tabla 11 Descripción de los servicios ………..………..………..……………. 58
Tabla 12 Tarifas máximas de Avaluadores ………..………..………..………. 62
Tabla 13 Avalúos para Suelos diferentes a los urbanos ………..………..… 63
Tabla 14 Clientes iníciales- Segmentación ………..………..………..………. 65
Tabla 15 Mercado potencial ………..………..………..……………………….. 66
Tabla 16 Proporción por estratos ………..………..………..…………………. 66
Tabla 17 Competidores ………..………..………..…………………………….. 67
Tabla 18 Proyección mercado potencial ………..………..………..…………. 67
Tabla 19 Competencia directa ………..………..………..…………………….. 68
Tabla 20 Competencia Indirecta ………..………..………..………………….. 71
Tabla 21 Productos y precios de la competencia ………..………..………… 73
Tabla 22 Compañías prestadoras servicio vigilancia ………..………..…….. 77
Tabla 23 Compañías prestadoras servicio aseo ………..………..………….. 77
Tabla 24 Compañías proveedoras implementos de aseo………..………… 78
Tabla 25 Descuentos comerciales………..………..………..………………... 80
Tabla 26 Perfil profesional………..………..………..…………………………. 85
Tabla 27 Aspectos del proceso de desarrollo ………..………..………..…… 88
Tabla 28 Matriz de Competencias………..………..………..………………… 89
Tabla 29 Seminarios - Capacitación y entrenamiento………..………..…… 90
Tabla 30 Inversiones fijas ………..………..………..…………………………. 111
Tabla 31 Gastos puesta en marcha ………..………..………..………………. 111
Tabla 32 Capital de trabajo ………..………..………..………………………… 112
Tabla 33 Retribuciones a inversores………..………..………..……………… 113
Tabla 34 Flujo de caja libre………..………..………..………………………… 114
Tabla 35 Valor presente neto………..………..………..……………………… 114
8
Tabla 36 TIR ………..………..………..……………..………..………..………. 114
Tabla 37 Presupuesto de ingresos ………..………..………..……………..… 115
Tabla 38 Gastos operacionales ………..………..………..……………..……. 116
Tabla 39 Estado de Resultados año 1 ………..………..………..……………. 116
Tabla 40 Flujo de caja año 1 ………..………..………..………………………. 117
Tabla 41 Balance General año 0 ………..………..………..………………….. 118
Tabla 42 Punto de equilibrio ………..………..………..……………………….. 119
9
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Figura 1 Localidad de Chapinero ………..………..………..……………. 30
Figura 2 PIB Variación anual promedio por periodos ………..……….. 31
Figura 3 PIB Construcción ………..………..………..…………………… 31
Figura 4 Construcción variación anual 2006/2007 ………..………..… 32
Figura 5 Unidades de vivienda construidas promedio anual por 32
periodo ………..………..………..……………..………..……….
Figura 6 Unidades iniciadas acumulada a marzo ………..………..…… 33
Figura 7 Acervo de viviendas urbanas ………..………..………..……… 33
Figura 8 Tipo de vivienda ………..………..………..…………………….. 35
Figura 9 Servicios con que cuenta la vivienda ………..………..………. 35
Figura 10 Estructura de la población por sexo y grupos de edad ……... 36
Figura 11 Nivel educativo ………..………..………..……………..……….. 36
Figura 12 Tipo de vivienda ………..………..………..……………..……… 43
Figura 13 Estrato socioeconómico ………..………..………..……………. 44
Figura 14 Respuesta pregunta 2 ………..………..………..……………… 45
Figura 26 Tipo de vivienda y estrato ………..………..………..…………. 52
Figura 27 Seguridad ………..………..………..…………………………… 53
Figura 28 Servicios ………..………..………..…………………………….. 53
Figura 29 Zona Centro ………..………..………..………………………… 53
Figura 30 Hogares según número de personas………..………..……… 64
Figura 31 Estado conyugal ………..………..………..…………………… 64
Figura 32 Organigrama ………..………..………..……………………….. 84
Figura 33 Proceso de desarrollo ………..………..………..…………….. 88
Figura 34 Diagrama de flujo proceso acercamiento al cliente ………… 96
Figura 35 Distribución Interna de las oficinas (espacial) aproximada 98
10
INTRODUCCIÓN
La creación de una empresa, dirigida a satisfacer todas las necesidades que se

presenten en los conjuntos residenciales del sector de Chapinero, de los estratos
4, 5, y 6 relacionados con Administración Inmobiliaria, permitirá que las personas
obtengan beneficios de ahorro, de tiempo y dinero, al encontrar varios productos
en un solo lugar, garantizando así seguridad, calidad y cumplimiento en el menor
tiempo posible.
En la actualidad el sector de la construcción, está teniendo un dinamismo

favorable, lo que abre la posibilidad de que una compañía dirigida a prestar
múltiples servicios de administración, enfocados a unidades de vivienda, sea un
negocio atractivo, rentable y con un mercado potencial naciente y otro dispuesto a
obtener mejores alternativas de compra.
La investigación integra los elementos básicos de la Administración, que servirán

como fundamentación teórica para la creación y puesta en marcha de la empresa
a través del proceso administrativo definido como Planear, Organizar, Dirigir,
Ejecutar y Controlar los recursos de la organización.
Con el proyecto se busca determinar los factores relevantes para lograr que la
empresa se posicione en el mercado inmobiliario, que cuente con gran
reconocimiento en el sector y que sea sostenible en el largo plazo.
Uno de los alcances, es determinar los factores que permitirán ser competitivos en
el mercado inmobiliario, estableciendo las estrategias de diferenciación al integrar
diferentes tipos se servicios inmobiliarios, a la vez que establecer un equipo
humano altamente calificado para ofrecer los mejores servicios. Como todo
proyecto existen limitaciones que surgirán durante el estudio y la creación, entre
ellos la trayectoria que tienen muchas de las empresas del sector y la falta de
experiencia por parte de las integrantes del proyecto, convirtiéndolo en un
mercado altamente exigente.
De la misma manera se realizarán estudios financieros, administrativos, de

mercados, sociales y legales para determinar la viabilidad de la empresa. Dichos
estudios permitirán diseñar un modelo de creación de empresa que sea aplicable
a diferentes compañías.
Adicionalmente es muy importante tener en cuenta que el trabajo se encuentra

registrado en el proceso de evaluación y selección del proyecto “VENTURES”, el
cual está bajo los lineamientos del Servicio Nacional de Aprendizaje SENA, para
otorgar el “capital semilla” necesario para la creación de la empresa
11
1. TEMA
Plan de negocios para la creación de empresas
1.1. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Gestión, Administración y Organizaciones.
1.2. SUB LINEA DE INVESTIGACIÓN
Plan de negocios para la creación de una empresa de Servicios Integrales de

Administración para inmuebles de uso habitacional con apoyo económico “capital
Semilla” del proyecto de la revista Dinero “Ventures”.
1.3. RELACIÓN CON ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
La Administración de Empresas es una carrera orientada a formar profesionales

con habilidades gerenciales que le permitan un mayor nivel de asertividad en la
toma de decisiones, de esta manera contribuir con el desarrollo del país mediante
la creación de empresas o con un desempeño líder en cualquiera de las áreas de
la organización.
Los preceptos de dirección, planeación, organización y diseño entre otros, brindan

las herramientas necesarias para lograr satisfactoriamente la creación,
consolidación y sostenibilidad de la empresa en el largo plazo.
1.4. TITULO
Plan de negocios para la creación de una compañía prestadora de Servicios

Integrales de administración para inmuebles de uso habitacional “MUNDO
INMOBILIARIO LTDA”.
12
2. PROBLEMA
2.1. PLANTEAMIENTO
El problema tiene su origen observando las tendencias de consumo de los

conjuntos residenciales de apartamentos y casas construidos bajo el régimen de
propiedad horizontal, que se ven obligados a acudir a diferentes proveedores para
satisfacer sus requerimientos de asesoría inmobiliaria, tramites inmobiliarios,
mantenimiento, aseo, y los demás relacionados, lo que genera un incremento en
los costos, niveles de inseguridad altos, y mayor riesgo de incumplimiento en el
tiempo y la calidad de los trabajos realizados.
Por tal razón, se plantea la viabilidad de crear una compañía de servicios

integrales de administración para inmuebles de uso habitacional, ligada a prestar
no solo los servicios tradicionales de este tipo de compañías, sino que además
elimine la intermediación de proveedores, garantizando altos niveles de seguridad,
la total satisfacción del cliente y la superación de sus expectativas.
La intención de la creación de un negocio de servicios integrales no es suficiente

para garantizar su sostenibilidad en el tiempo, mas aun cuando ha sido una
costumbre generalizada del mercado pensar que integración es sinónimo de
costos altos.
Por lo tanto para la conformación una compañía dedicada a prestar Servicios

Integrales de Administración Inmobiliaria dirigida a estratos 4, 5 y 6, es necesario
realizar un plan de negocios que brinde a los conjuntos y sus habitantes adquirir
todo en un solo lugar, para que se ahorre tiempo y dinero y se ofrezca un mayor
nivel de seguridad al estar respaldado por una firma seria y responsable.
El desarrollo del proyecto se llevará a cabo en el sector de Chapinero,

considerando una ventaja que una de las integrantes tiene contacto directo con las
constructoras que desarrollan sus obras en esta localidad, facilitando de esta
manera la incursión en el mercado, a demás del crecimiento y desarrollo que ha
tenido este sector.
Adicionalmente si se tiene en cuenta que cada vez es mayor interés del gobierno
en dirigir sus esfuerzos a la creación de empresa con proyectos que desarrollan
entidades como el Fondo Emprender administrado del Servicio Nacional de
Aprendizaje (Sena) que apoya a aprendices, practicantes y profesionales recién
egresados con la entrega de recursos financieros (capital semilla) para que
13
puedan poner en practica todos los conocimientos adquiridos en la academia y
pasen de ser empleados a ser directores de sus propios negocios.
Otro factor relevante a tener en cuenta, es el desarrollo económico que Colombia

ha venido atravesando en los últimos años en el sector de la construcción, lo que
genera que cada vez mas se requieran de los servicios básicos para el buen
manejo en el funcionamiento de estos conjuntos residenciales..
2.2. FORMULACIÓN
¿Cómo crear una compañía prestadora de Servicios Integrales de Administración

para inmuebles de uso habitacional para estratos 4, 5 y 6, en la localidad de
Chapinero, en Bogotá?
14
3. OBJETIVOS
3.1. OBJETIVO GENERAL
Elaborar un plan de negocios para la creación de una empresa dedicada a la

prestación de Servicios Integrales de Administración para Edificios Habitacionales,
a partir de un diagnóstico estratégico del sector, estudios específicos en las áreas
de marketing, finanzas y administración, generando un proyecto de inversión
rentable, en el mediano plazo y sostenible en el largo plazo.
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Realizar un estudio de mercados tendiente al diseño de un plan de mercadeo que

describa el portafolio de productos, promoción de ventas, variables asociadas a la
demanda y la oferta, con el fin de generar reconocimiento de la firma en el
mercado.
Elaborar el estudio técnico que permita la puesta en marcha de una empresa

dedicada a la administración de edificaciones habitacionales.
Establecer un modelo administrativo y organizacional que permita el adecuado

funcionamiento de una empresa dedicada a prestar servicios de administración
integral.
Hacer un análisis del proceso de organización y formalización de la empresa

teniendo en cuenta las disposiciones legales y trámites ante las diversas entidades
e instituciones de control.
Definir el estudio financiero para determinar la viabilidad económica de la

compañía que incluya análisis de la inversión inicial de capital, análisis de gastos,
punto de equilibrio, presupuestos, estados financieros, así como retorno sobre la
inversión.
3.3. PROPÓSITO
Con la creación de una empresa dedicada a la prestación de servicios integrales

de administración, se busca obtener una participación muy importante en el
sector, de manera que permita el desarrollo económico y la generación de
empleos directos, contribuyendo de esta manera con el desarrollo del país.
15
3.4. METAS
Administrativas: Crear una empresa en la cual se apliquen teorías administrativas,

estrategias gerenciales y procedimientos generales que permitan el
posicionamiento y sostenibilidad de la compañía.
Académicas: Al finalizar el proyecto de grado se logrará satisfactoriamente la

aplicación de los conocimientos adquiridos y el desarrollo de destrezas y
habilidades en el manejo de herramientas propias de la carrera de Administración
de empresas.
Profesionales: Alcanzar reconocimiento y excelencia a nivel profesional y laboral

en cada una de las áreas en las cuales se apliquen los conocimientos adquiridos
durante el transcurso de la carrera, obteniendo de esta manera la satisfacción
personal.
16
4. JUSTIFICACIÓN
Mediante la aplicación de los elementos básicos teóricos administrativos y los

estudios financieros, de mercados, técnicos, sociales y legales que afectan el
sector Inmobiliario en Colombia, especialmente en la ciudad de Bogotá, se
establece la viabilidad del proyecto de creación de una compañía dedicada a
prestar servicios integrales de Administración Inmobiliaria, con la cual se busca
contribuir en el desarrollo del país mediante la generación de empleos directos, la
participación en la dinámica económica y establecimiento de mayores y mejores
alternativas de servicios en pro del desarrollo social y cultural de los habitantes del
sector de Chapinero.
En el aspecto metodológico, para lograr el cumplimiento de los objetivos de la

investigación, se acude al empleo de procedimientos de investigación como la
observación para identificar y analizar los comportamientos sociales y culturales
de los residentes y de esta manera establecer los servicios de mayor
requerimiento.
A través de la aplicación y análisis de encuestas, se busco conocer el grado de

aceptación de este tipo de servicio por parte de los habitantes del sector, a su vez
reconocer el nivel de satisfacción e insatisfacción que tienen con los servicios
recibidos hasta el momento y determinar cuales eran los servicios más relevantes
y de mayor importancia para los habitantes de esta localidad.
17
5. HIPÓTESIS
5.1. HIPÓTESIS DE PRIMER GRADO
Los residentes de conjuntos residenciales, prefieren encontrar múltiples servicios

de administración inmobiliaria en un solo lugar.
En el sector de Chapinero es viable la creación de una empresa dedicada a

prestar servicios integrales de Administración inmobiliaria.
En el sector de Chapinero en Bogotá, existe un gran auge de construcciones de

unidades residenciales.
Al tener una de las integrantes del proyecto vínculos con algunas de las
constructoras del sector de Chapinero, se tienen mayores posibilidades de
ingresar en el mercado.
5.2. HIPÓTESIS DE SEGUNDO GRADO
En el sector de Chapinero es viable la creación de una empresa dedicada a

prestar servicios Integrales de Administración, puesto que en esta localidad hay
un gran número de construcciones de vivienda que requieren este tipo de
servicios.
La sociedad cada día tiene un estilo de vida con mayores actividades, lo que
conlleva a que la mayoría de personas busquen optimizar el tiempo encontrando
respuesta a todas sus necesidades en un solo lugar.
18
6. MARCO TEÓRICO
6.1. ASPECTOS TEÓRICOS
El proyecto se basa en los principios de Calidad Total del Dr William E. Deming y

la teoría de la Ventaja competitiva (tipos básicos de ventaja competitiva) del Dr.
Michael Porter, adicionalmente se profundiza sobre temas como la definición de
Servicio, la elaboración del planes de negocios y el inicio de la administración
Inmobiliaria.
6.1.1. Plan de negocio
Es un documento formal, que sirve como herramienta de dirección o ejecución

para crear una nueva empresa. Este documento procura el logro de objetivos y
metas, al mismo tiempo que establece los mecanismos que permitirán controlar
dicho logro.
El plan debe seguir un proceso lógico, realista y coherente, en el que se incluyen

acciones a realizar a corto como a mediano plazo, no solo por el empresario sino
también por las personas que colaboraran para desarrollar dichas acciones.
Debe contener una descripción detallada de los productos o servicios que se

ofrecen, las oportunidades que se presentan el mercado objetivo y describir los
recursos tangibles e intangibles con que estará dotada la empresa que le
permitirán determinar la competitividad y diferenciación de la misma.
En resumen se podría decir que es una forma de pensar sobre el manejo del
negocio; a donde ir, como ir o que se debe hacer durante el camino para disminuir
la incertidumbre y los riesgos.
6.1.2. La calidad desde sus inicios (La Calidad Según Edwards Deming) 1
El concepto de calidad es utilizado desde las primeras civilizaciones donde el

hombre era nómada y su medio de vida era la caza y la recolección de frutos, en
ese entonces la calidad se basaba en inspeccionar y seleccionar lo mejor.
Pero el concepto de calidad tomo mayor importancia por los años 50’s donde
aparece EDWARDS DEMING quien fue la persona más importante en el estudio
de la calidad, se le reconoce que logró cambiar la mentalidad de los japoneses al
hacerles entender que la calidad es un “arma estratégica”.
1
http://www.gensolmex.com/gensolarticulodeming.html
19
Demostrando los altos costos que una empresa genera cuando no tiene un
proceso planeado para administrar su calidad, es decir el desperdicio de
materiales y productos rechazados, el costo de trabajar dos o más veces los
productos para eliminar defectos, o la reposición y compensación pagada a los
clientes por las fallas en los mismos.
Deming mejoró el círculo de calidad propuesto por Shewhart, el cual consiste en

localizar el problema y atacarlo de raíz, a través de 4 etapas las cuales son
“Planear, Hacer, Verificar y Actuar”.
El Círculo de Calidad se transforma en un proceso de mejora continua, ya que se

analiza cada parte del proceso para ver cuál es la problemática y esto nos ayuda a
conocerlo mejor y evitar futuros errores, y una vez que se logren los objetivos del
primer esfuerzo hay que seguirlo estableciendo y no dejar de seguir el proceso.
DEMING aportó una serie de puntos los cuales debemos adoptar como una
filosofía de vida para una empresa pequeña, mediana o grande o simplemente
desarrollarlos en la vida diaria y así lograr una mejor calidad de vida. Aquí están
los 14 puntos que DEMING ofrece:
1.- Crear constancia de propósito. 2.- Adoptar la nueva filosofía. 3.- Terminar con
la dependencia de la inspección. 4.- Terminar con la práctica de decidir negocios
con base en los precios. 5.- Mejorar el sistema de producción y de servicios. 6.-
Entrenamiento del trabajo. 7.- Adoptar e instituir el liderazgo. 8.- Eliminar
temores. 10.- Eliminar slogan. 11.- Eliminar estándares. 12.- Eliminar barreras
que impidan alcanzar el orgullo al trabajador. 13.- Instituir un activo programa de
educación. 14.- Implicar a todo el personal en la transformación.
Para concluir se puede decir que DEMING refería a la calidad, a todo aquello que
le hiciera ahorrar a la empresa y a su vez cumplir a tiempo con la entrega del
producto al cliente, esto cambio totalmente la manera de pensar de todos los
gerentes al decirles que era más barato hacer un producto nuevo que corregirlo ya
que esto conlleva a la pérdida de tiempo y esfuerzo, también DEMING procuro
observar las líneas de producción para observar donde se estaba dando el
problema y porque y así eliminar lo que estaba fallando de raíz, esto permitirá
conocer cada vez mejor el sistema y aplicarlo a una forma de mejora continua y
contribuir a la satisfacción del cliente.
20
6.1.3. Ventaja competitiva (Creación y sostenimiento de un desempeño
Superior Michael E. Porter)2
“La competencia determina el éxito o fracaso de las empresas. También

establece la conveniencia de las actividades que pueden favorecer su desempeño
como innovaciones, una cultura cohesiva o una adecuada implementación”.
“La estrategia competitiva es la búsqueda de una posición favorable dentro de la

industria, escenario fundamental donde se lleva a cabo la competencia. Su
finalidad es establecer una posición rentable y sustentable frente a las fuerzas
que rigen la competencia en la industria”. En la selección de la estrategia
competitiva se tienen en cuenta dos aspectos fundamentales que son:
El atractivo de los sectores industriales desde la perspectiva de la

rentabilidad y de los factores de los que depende.
Los factores de la posición competitiva que se ocupa dentro de un sector
industrial.
La estrategia competitiva no puede basarse de una manera exclusiva en alguno

de los dos aspectos ya que estos son dinámicos y el atractivo de la industria y la
posición cambia de manera constante.
Existen dos tipos de ventaja competitiva que son EL LIDERAZGO EN COSTOS Y

LA DIFERENCIACIÓN, “la diferencia de la ventaja competitiva nace
fundamentalmente del valor que una empresa logra crear para sus clientes y que
supera los costos de ello. El valor es lo que la gente está dispuesta a pagar y el
valor superior se obtiene al ofrecer precios más bajos que la competencia por
beneficios equivalentes o especiales que compensan con creces un precio más
elevado”.
6.1.4. Definición de Servicio 3
A diferencia de los bienes, los servicios no son tangibles, sin embargo estos se
encuentran en casi todas las actividades económicas; existen industrias que
proveen servicios y otras que apoyan la fabricación para la producción de
servicios.
Los servicios son prestaciones que a diferencia de los bienes no se pueden ver,
tocar, ni almacenar. Los servicios acompañan casi todas las actividades que se
adelantan en una economía, independientemente de que se trate de industrias
que provean exclusivamente servicios, o se trate de industrias de servicios que
2
PORTER, Michael E. Ventaja Competitiva. Compañía Editorial Continental. Segunda edición. México, 2002.
3
http://www.proexport.com.co/vbecontent/NewsDetail.asp?ID=367&IDCompany=16
21
apoyen la producción y comercialización de los bienes o de industrias autónoma
para la producción de servicios.
En el primer caso se hace referencia a servicios que se prestan con carácter local
como el acueducto y alcantarillado; o los servicios funerarios. Entre los servicios
de apoyo a la producción y comercialización de bienes se mencionan los servicios
de transporte que trasladan la mercancía de un lugar a otro o los que agregan
valor añadido a los bienes como los estudios de viabilidad para su penetración en
un mercado, las actividades de investigación y desarrollo que se realiza en una
etapa previa a la producción de los mismos; los asientos contables que realiza una
empresa relacionada con la producción de los bienes; los servicios de ingeniería y
administración (etapa intermedia) y la publicidad, almacenamiento y distribución
(etapas ulteriores) son muestras de cómo los servicios añaden valor a los bienes.
Por último se dan industrias que solamente se crean para suministrar servicios
tanto en el mercado local como en el internacional y entre ellas se pueden
mencionar las entidades prestadoras de salud, las agencias de viaje, las
compañías de ingeniería.
La producción y comercialización de los servicios es bastante dinámica. En ello

tiene mucha incidencia el rápido y constante avance que tiene la tecnología, lo que
ha permitido que los servicios lleguen casi instantáneamente a los consumidores.
Hoy en día puede realizarse una consulta médica para evaluar las radiografías de
un paciente, mediante la remisión de las mismas por Internet y por este mismo
medio remitir de inmediato el diagnóstico, sin necesidad de que se reúnan médico
y paciente. Lo mismo puede presentarse respecto a la recepción y prestación de
servicios legales, por ejemplo un cliente realiza una consulta jurídica por Internet y
el abogado contesta por el mismo medio. En ambos casos el resultado es en favor
del prestador y del consumidor, quien en muy poco tiempo suministra y reciben
respuesta, sin necesidad de desplazamiento y sin que medie la acción del correo
normal.
6.1.5. Administración Inmobiliaria
La administración inmobiliaria parte de la necesidad de organizar de manera

adecuada los territorios especialmente de las ciudades, al generar propiedad y
apropiación de bienes lo que hoy día se conoce como plan de ordenamiento
territorial POT.
22
6.2. MARCO DE REFERENCIA
El marco de referencia del proyecto se fundamenta en el modelo del plan de

negocios del fondo Emprender, para lo cual se tienen en cuenta los aspectos
relacionados a continuación que se implementarán al negocio:
6.2.1. Mercado - Estructura gremial
La estructura gremial en el que se enmarca la actividad inmobiliaria se encuentra

organizada según la Lonja de Bogotá4 por Promotores - Constructores, Sector
Financiero y las Empresas de Servicios Inmobiliarios quienes a su vez se
subdividen y agrupan por actividades específicas como (arriendos, avalúos,
propiedad horizontal y ventas). A continuación se realiza una breve reseña sobre
cada uno de ellos.
Promotores – Constructores
Dentro de las principales constructoras que desarrollan proyectos a nivel nacional

e internacional se encuentran: Constructora Bolívar, Kubo Colombia, Escalar,
Microval, Spazio Constructora, el grupo Casa Propia Colombia conformado por
Pedro Gómez y Cía., Amarilo, Marval S.A., Cusezar, AR Construcciones,
Constructora Colpatria, Arias Serna Saravia, entre otras muchas compañías
dedicadas a la construcción.
Sector Financiero
En este sector están ubicados todos los bancos comerciales quienes persiguen la
consecución de las constructoras como clientes para financiar sus proyectos
otorgando créditos denominados constructor en donde el banco financia buena
parte de la construcción a bajos costos con el compromiso de que los usuarios
finales de las unidades construidas (Casas, apartamentos, locales, bodegas, entre
otros) recurran a créditos hipotecarios para la cancelación de hasta el 70% del
valor total de la unidad construida.
Empresas de Servicios inmobiliarios
En Colombia los servicios inmobiliarios pueden ser prestados por personas

naturales y/o jurídicas que tienen conocimiento de la dinámica y el manejo
inmobiliario, de la oferta y demanda en todo lo relacionado con arriendos, ventas,
administración, aunque han sido muchos los intentos por normalizar y
4
http://www.lonjadebogota.org.co/SobreNosotros/EstructuraGremial/tabid/78/language/es-CO/Default.aspx
23
profesionalizar esta tarea los costos que esto implica a hecho que muchas
copropiedades sigan siendo administradas empíricamente.
Los servicios inmobiliarios se pueden categorizar de la siguiente forma:
Arriendos
Al estudiar el sector inmobiliario en Colombia, se identifica que aproximadamente

el 63.8% vive en arriendo (lo que representa unos 28 billones de pesos al año en
transacciones) el 22.5% en vivienda propia, el 12.9% en vivienda familiar y otro
porcentaje pequeño habita en usufructo u otra condición5.
En cuanto a la distribución de viviendas según el estrato socioeconómico, se

encuentra que el mayor número se ubican en los estratos 2 y 3 donde el 80%
corresponde a arriendos de VIS6 y el 20% restante a arrendamiento de vivienda
de no VIS (estratos 4, 5 y 6).
Transacciones inmobiliarias
De acuerdo con el estudio realizado por Fedelonjas, el sector inmobiliario y la

construcción en Bogotá para el año 2007 presentó un balance positivo en la oferta
de vivienda registrando un 18% de incremento con respecto al año 2006, esta
fase de estabilización ha permitido contar con una oferta importante de vivienda
nueva y usada, de locales comerciales, oficinas y bodegas, además de un
interesante crecimiento en la construcción de parques industriales que contribuyen
sin duda a consolidar la economía de la ciudad.7
En más de tres billones de pesos mensuales fueron valoradas las transacciones

inmobiliarias en las 11 principales ciudades de Colombia. La cifra demuestra que
el sector que más creció durante 2007 y el que más jalonó la economía nacional,
conserva su línea de ascenso. En cuanto a la venta de vivienda nueva, Bogotá
cerró el año con una cifra superior a los 6 billones de pesos por este concepto. Si
bien se nota un leve descenso del 3% en la venta de viviendas no VIS, y un más
importante descenso, del 23%, en las ventas de Viviendas de Interés Social, vale
la pena resaltar que estas cifras continúan mostrando uno de los más altos
comportamientos en los últimos 18 meses.
En relación con la oferta, ésta registra un incremento del 18% en relación con el
año 2006, destacándose el crecimiento de la oferta en vivienda de 80 a 100
millones, y de 400 a 600 millones para los estratos 4, 5 y 6.
5
Fuente: Camacol
6
Se considera como VIS aquella cuyo valor es menor a los 135 salarios mínimos legales mensuales.
7
http://www.dinero.com/wf_InfoArticulo.aspx?IdArt=42911
24
La proyección de crecimiento para el año 2008 y las estrategias establecidas por
el gobierno para promover el mercado inmobiliario de dirigen hacia el proyecto de
segunda vivienda planteada en el documento Conpes 3486 de 2007 (Anexo A),
los cuales generalmente corresponden a proyectos estratos 4, 5 y 6, con los que
se busca crear zonas libres, para estimular la inversión, otra de las proyecciones
es concertar en soluciones de vivienda los 43.000 subsidios familiares que otorgan
las cajas de compensación familiar que garanticen que los usuarios puedan
acceder en mayor cantidad a los proyectos de VIS8
Avalúos
El avaluó es considerado un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos,

urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el
valor comercial de una propiedad. Estos deben ser realizados por un avaluador
profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos,
metodológicos, económicos y territoriales para posibles compradores e
interesados.
Los avalúos deben cumplir con un contenido mínimo (Anexo C) además de la

firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de
Avaluadores.
Clases de Avalúos
Todas las empresas o personas físicas que desconozcan, duden o requieran

determinar en forma escrita y avalada el valor de un bien, ya sea para información
interna o a terceros.
Compra Venta
Financiero
Jurídico
Fiscal
Otros
Existen otras utilidades para los avalúos dentro de las que se puede desatacar
incremento de capitales de empresas o liquidación de sociedades.
8
Articulo El Espectador, noticias sección negocios día 03 de marzo de 2008 “crecen transacciones y licencias
de construcción
25
6.2.2. Organización
6.2.2.1. D.O.F.A
El análisis realizado de la posición actual frente al mercado, se presentará

mediante la matriz DOFA
6.2.2.2. Estructura organizacional
Se describe la estructura organizacional incluyendo niveles directivos,

administrativos y operativos. Igualmente la definición del proceso de selección,
evaluación y desarrollo del recurso humano.
6.2.2.3. Finanzas
La evaluación económica es la parte final de toda la secuencia de análisis de

factibilidad de un proyecto, se determina hasta que punto existe un mercado
potencial atractivo, además se habrá calculado la inversión necesaria para llevar a
cabo el proyecto.9
Gestión contable y financiera

Con el análisis económico y financiero se buscó determinar cuál es el monto de
los recursos económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será el
costo total, administración y ventas, así como los indicadores que servirán como
base de la puesta en marcha.
Contabilidad de la empresa
De acuerdo con la normatividad Colombiana, la contabilidad que se empleará en
la Compañía será la establecida por el Ministerio de Desarrollo Económico
Decreto 2650 de 1996 denominados PLANES ÚNICOS DE CUENTA “PUC”
9
Ibíd. p.217.
26
Catálogo de cuentas
Considerando la naturaleza del proyecto, las cuentas que aplican a nivel contable
son las correspondientes al PUC para comerciantes, vigilado por la Súper
Intendencia de Sociedades, a continuación se mencionan las clases a emplear:
1 Activo
2 Pasivo
3 Patrimonio
4 Ingresos
5 Gastos
6 Costos de Venta
6.3. MARCO CONCEPTUAL
A continuación se presenta una definición de los conceptos que se consideran

relevantes para una mejor comprensión del proyecto:
Administración propiedad horizontal: Hace referencia a los actos

relacionados con dirección, ejecución, conservación, y recaudo de los bienes
inmuebles habitacionales, acorde con las leyes y a las costumbres civiles y
mercantiles.
Administración inmobiliaria: Es el proceso de diseñar y darle forma de

manera adecuada al funcionamiento de bienes inmuebles sin importar su
categoría, logrando que tanto el administrador como los administrados logren
un grupo de trabajo eficiente que satisfaga la necesidad planteada para la
edificación.
Áreas comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de

propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios
de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien

privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos,
de conformidad con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o

descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus
linderos, de conformidad con las normas legales.
27
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los
demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan
bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan
construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la
estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes
privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los
techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados,

funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo,
integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación

porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en
los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal.
Copropiedad: Conjunto de propietarios de bienes de dominio particular de

bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal.
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o

terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades
independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o
convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez
sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes
privados o de dominio particular y por bienes comunes.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio

particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo
con la normatividad urbanística vigente.
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la

administración y la prestación de los servicios comunes esenciales
requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes
comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales
los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición,
reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios
públicos esenciales relacionados con estos. Las expensas comunes
diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean
aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la ley.
28
Inmueble: Bien constituido por terreno y eventuales mejoras incorporadas al
mismo natural o artificialmente.
Inmueble uso habitacional: Tipo de inmueble utilizado para vivienda.
Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual

de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas
causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce
corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso
comercial o mixto.
Planes de Negocios: Es un documento escrito que define claramente los

objetivos de un negocio y describe los métodos que van a emplearse para
alcanzar los objetivos.
Propiedad horizontal: La llamada propiedad horizontal que se rige por las

normas de la ley 675 de 2008, es una forma de dominio que hace objeto de
propiedad exclusiva o particular determinadas partes del inmueble y sujeta
las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los
propietarios de aquellas al dominio de la persona jurídica que nace conforme
con las disposiciones de esta ley. Los diversos pisos de un edificio, y los
departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la
casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía
pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos
propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.
Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble

determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en
escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el

sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o
por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: estatuto que regula los derechos y

obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al
régimen de Propiedad Horizontal.
29
6.4. MARCO GEOGRÁFICO
A continuación se describe la ubicación geográfica de la zona a realizar el

proyecto:
Localidad Chapinero
Figura No.1
Chapinero está ubicado en el centro-

oriente de la ciudad, sus límites son:
Al norte, con la calle 100 y la vía a La

Calera, vías que la separan de la
Localidad de Usaquén.
Por el occidente, el eje vial Autopista

Norte (Avenida Caracas) la separa de Localidad
las Localidades de Barrios Unidos y Chapinero
Teusaquillo.
En el oriente, las estribaciones del

páramo de Cruz Verde, la Piedra de
la Ballena, el Pan de Azúcar y el
Cerro de la Moya, crean el límite
entre la localidad y los municipios de La Calera y Choachí. El río Arzobispo (calle
39) define el límite de la localidad.
Al sur, con la localidad de Santa Fe10.
6.5. MARCO HISTÓRICO
El marco histórico se direcciona al análisis del sector de la construcción en la

localidad de Chapinero, su comportamiento durante los últimos años y las
perspectivas de crecimiento.
6.5.1. Sector de la construcción - Perspectivas
El proyecto se encuentra ubicado en el sector de la construcción, específicamente

en el inmobiliario, a continuación se presenta de manera macro y micro, cual es el
desempeño actual de este sector:
10
Informe perfil económico y Empresarial Cámara y Comercio
http://camara.ccb.org.co/documentos/1824_Perfil_Econ%C3%B3mico_Chapinero.pdf
30
Perspectivas Macro
Contribución al PIB
Para el año 2008 el PIB de la construcción fue de $3.784.952 millones de pesos lo

cual equivale al 5.4%11 con respecto al año anterior, la proyección de crecimiento
presentada por CAMACOL para el año 2009 se estima en el 4,8% considerando
los factores externos que se están presentando por la recesión de Estados Unidos
y las dificultades de comercio con Venezuela.
Dinamismo
El sector de la construcción ha contribuido de manera significativa a la dinámica

de la economía, en particular en el período 2002-2006
Figura No. 2
En la presente década, el sector de la construcción muestra una clara

recuperación respecto a lo observado en décadas anteriores, presentando tasas
con un comportamiento muy positivo. Tres de los principales factores
dinamizadores han sido, el crecimiento en la construcción de vivienda de interés
social (VIS), el auge en la construcción de hoteles y la gran necesidad de vivienda
en estratos altos (como inversión).
Figura No. 3
11
Fuente: http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib_const/Bol_ieac_IItrim08.pdf
31
Para el año 2007 el valor agregado del sector de construcción presentó un
crecimiento de 13,31%, respecto al año 2006. Este comportamiento se explica por
el aumento en el valor agregado de las obras de ingeniería civil en 28,22% y de
edificaciones en 3,21%, como se muestra en el siguiente gráfico:
Figura No. 4
FUENTE: DANE - Dirección de Síntesis y Cuentas Nacionales
Construcción anual de vivienda
La construcción ha venido creciendo fuertemente desde el año 2002,

especialmente la oferta de Vivienda de interés social (VIS). En el período 1996-
2002, el promedio anual de unidades de viviendas construidas fue de 56.382, de
las cuales el 82% fueron VIS. En el período 2002-2006 el promedio anual de
viviendas construidas se duplicó, llegando a 112.524 unidades año, de las cuales
el 53% fueron VIS. (Figura 5)
Figura No. 5
El incremento de unidades de vivienda también puede medirse con el indicador de

número de unidades iniciadas, por año. (Figura No. 6)
32
Figura No. 6
Acumulación de vivienda urbana
Actualmente existen en el país cerca de 7.8 millones de viviendas, de las cuales

6,5 millones están en las zonas urbanas. Durante el período 1993-2005 el
conjunto de vivienda se incrementó en 3 millones de unidades y el número de
viviendas por cada mil habitantes pasó de 205 a 24.845. (Figura No. 7)
Figura No. 7
Pese al aumento registrado en el stock de vivienda y al crecimiento del índice de

viviendas por cada mil habitantes, el déficit ha aumentado. Hasta 1992, el
crecimiento del número de viviendas era mayor, que el de la población urbana;
pero durante la última década (1993-2003) esta tendencia cambió.
En la actualidad el déficit de vivienda en Colombia se estima en 2,3 millones de

unidades (31% de los hogares). Un millón y medio corresponde a la diferencia
entre el número de hogares y el acervo de viviendas (déficit cuantitativo) y el resto
son viviendas susceptibles de mejoramiento (déficit cualitativo).
33
En conclusión se puede decir que la construcción es una actividad muy
importante para la economía nacional ya que se dice que si esta tiene dinamismo
todo el país lo tiene, porque se generan empleos en muchas áreas de trabajo
como por ejemplo la mano de obra en construcción, el trabajo profesional de
ingenieros, arquitectos, diseñadores, entre otros, la producción en ladrilleras, la
excavación, la extracción de elementos como arena, arcilla, granito y materiales
para la preparación de cementos, tubos, concretos, etc., el alquiler de maquinaria
pesada, los depósitos, las ferreterías, las ventas de grifería, pisos y muchos otros
elementos relacionados con este sector.
Perspectiva Micro
Referente al tema específico del sector de servicios inmobiliarios, a continuación

se presentan las estadísticas de propiedad horizontal en Bogotá (Tabla No.1):
TABLA No. 1
ESTADÍSTICAS PROPIEDAD HORIZONTAL - BOGOTA DISTRITO CAPITAL

BIFAMILIAR MULTIFAMILIAR TOTAL
ESTRA UNIDADES. UNIDADES. UNIDADES.
USO EDIFICIOS EDIFICIOS EDIFICIOS
TO PRIVADAS PRIVADAS PRIVADAS
Comercial 186 372 2.407 117.854 2.593 118.226
Industrial 11 22 22 838 33 860
Institucional 2 4 11 434 13 438
Residencial SIN 104 208 149 5.506 253 5.714
Residencial 1 29 58 11 654 40 712
Residencial 2 4.746 9.492 3.643 84.781 8.389 94.273
Residencial 3 2.729 5.458 7.456 297.522 10.185 302.980
Residencial 4 2.324 4.648 5.060 216.336 7.384 220.984
Residencial 5 832 1.664 2.418 88.647 3.250 90.311
Residencial 6 459 918 2.665 90.712 3.124 91.630
Urb. NO
Edif. 99 198 100 2.894 199 3.092
11.521 23.042 23.942 906.178 35.463 929.220
Fecha: Septiembre 1/2004 Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital
Por lo tanto se observa que existe un alto número de edificios y unidades privadas
en los estratos 4, 5 y 6 y que la gran mayoría de los habitantes de la capital son
usuarios de la propiedad horizontal ya sea en sus hogares o en las sedes de sus
trabajos u ocupaciones.
34
6.6. MARCO SOCIOECONÓMICO
Chapinero se ubica en el nivel 7 de jerarquía por manejo de activos, lo que indica

que se encuentra en el nivel más alto en cuanto a concentración de activos en la
ciudad y sus actividades empresariales se aglomeran en los distritos
empresariales de la calle 72 y la calle 100.
Características localidad Chapinero

Tabla No. 2
Se observa que el sector de la construcción cuenta con una participación del

3.41% y un total de activos de 2.920.020.17 millones de pesos.
Figura No. 8
Fuente: DANE Censo General 2005
En cuanto al sector residencial se tiene que el 83.9% de los residentes de la

localidad de Chapinero viven en apartamentos.
Figura No. 9
35
Figura No. 10
El 56% del total de la población de esta localidad esta concentrada en hombres y

mujeres desde los 15 años hasta los 44 años, que de acuerdo a la investigación
desarrollada, es el nicho de mercado que ocupa los apartamentos que se
pretenden cubrir inicialmente en Mundo Inmobiliario, estos van desde los 40 m2
hasta 120 m2.
Figura No. 11
El nivel de escolaridad técnica es del 4.5%, profesional del 34.7%, y doctorado,

especialización y/o maestría es del 15.6%, agrupando el 55% aproximadamente
en un nivel de personas que tienen mayor facilidad para de acceder a un mejor
servicio de administración para sus viviendas.
Densidad de la población
La densidad de población se define por la cantidad de habitantes en una unidad

de superficie terrestre dada; en este caso la unidad es la hectárea (ha).
Chapinero es la segunda localidad con menor densidad poblacional del Distrito,

con 103 ha. /ha, cifra inferior al promedio distrital (195 ha. /Ha).
36
En 2005 se estima una población residente de 122.991 habitantes para
Chapinero, que representa el 1,85% de la población total de la ciudad y la ubica
como la quinta localidad con menor población del Distrito.
Tabla No. 3
Densidad de la Población
De acuerdo con las proyecciones realizadas por el DANE para los próximos años,
el población del sector de Chapinero se estima en 132.271 habitantes lo que
representa un incremento del 7.55% para el año 2010.
Tabla No. 4
37
Condiciones generales de seguridad12
En el 2005, la localidad de Chapinero registró un alto número de casos de hurto a

personas (1.173), hurto a establecimientos (953), hurto a residencias (484) y hurto
de vehículos (310). Estas modalidades delictivas son las de mayor importancia en
la localidad; las cuales representaron el 10%, 17%, 9% y 5%, respectivamente, de
los casos registrados en Bogotá. Este hecho resulta preocupante, ya que se
constituyó como la primera localidad con el mayor número de hurtos a
establecimientos en la ciudad.
Desarrollo empresarial
En Chapinero se encuentran ubicadas aproximadamente 2.581 empresas,

distribuidas de la siguiente manera; servicios (84%), industria (5,9%) y
construcción (5,8%). En la localidad se encuentra ubicado un número significativo
de microempresarios representando un 9.3% del total de la Ciudad.
Los sectores económicos en los que se encuentra el mayor número de empresas

de la localidad Chapinero son: servicios inmobiliarios, empresariales y de alquiler
(30,2%), comercio (22,8%), intermediación financiera (8,4%) y hoteles y
restaurantes (7%). El 29% de las empresas de la localidad Chapinero son
personas naturales, y el 71% de personas jurídicas. Sólo el 10% realizan
operaciones de comercio exterior y el 4% registró actividades de exportación.
En el anexo B, se encuentran la distribución del sector en Micro, pequeña, media y

gran empresa, a la vez que una panorámica de Chapinero.
12
http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/observatorio/documentos/localidades/chapinero.pdf
38
7. DISEÑO METODOLÓGICO
7.1. TIPO DE INVESTIGACIÓN
El tipo de investigación que se llevó a cabo está categorizado bajo los parámetros
de Estudio descriptivo, el cual tiene como propósito delimitar la investigación,
mediante la cual se establecen las características del sector investigado, formas
de conducta, estilos de vida y preferencias.
7.2. POBLACIÓN Y MUESTRA
7.2.1. Población
Bogotá se encuentra dividida en 20 localidades (Ver tabla No. 5), la empresa,

estará dirigida a la localidad de Chapinero, teniendo en cuenta que una de las
integrantes del proyecto tiene contacto directo con algunas de las constructoras
que desarrollan sus obras en esta localidad principalmente.
Tabla No. 5
LOCALIDADES BOGOTA
Localidad de Sumapaz Localidad de Fontibón Localidad de Tunjuelito
Localidad de Ciudad Bolívar Localidad de Kennedy Localidad de Usme

Localidad de Rafael Uribe
Localidad de Bosa Localidad de San Cristóbal
Uribe
Localidad de La Candelaria Localidad de Suba Localidad de Santa Fe
Localidad de Puente Aranda Localidad de Barrios Unidos Localidad de Engativá
Localidad de Antonio Nariño Localidad de Teusaquillo Localidad de Chapinero
Localidad de los Mártires Localidad de Usaquén

Fuente: http://www.gobiernobogota.gov.co/content/category/1/20/336/
39
A continuación se presenta el estudio de la población de la Localidad de
Chapinero (Ver tabla No.6)
Tabla No. 6
Chapinero
Superficie: 38.99 km²

Población: 122.991 habitantes
(2005) Último censo
Proyección a 2010 de 132.271
Total densidad 103 hab./ha
Conjuntos o edificios nuevos y/o en construcción 144
Tipo de localidad: Mixta
Localidad
Chapinero
Fuente: Alcaldía Mayor
La estratificación de la población en chapinero es:
Estratos en este Sector:
1............... 11%
2................. 9%
3................ 27%
4................. 46%
5................... 4%
6................... 3%
Tipo de Actividad Urbanística:
Residencial......................................... 45%
Comercial............................................ 23%
Corporativa y gubernamental............. 32%13
13
http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/ciudyprec_m2/inforbog_m2/informacindesectores/6.html
40
7.2.2. Muestra
Teniendo en cuenta los anteriores datos, para la investigación se empleó el

método de muestreo aleatorio simple para la proporción, ya que no se segmento el
mercado y se tomo una muestra general, bajo la fórmula:
Z2.N*(P*Q)
n=
(N*E2)+Z2*(P*Q)
Las variables que se tuvieron en cuenta fueron las obras que actualmente se
desarrollan en la localidad de Chapinero y que corresponden a los estratos 4, 5 y
6 considerado una proporción medible y que proyecta el crecimiento del sector.
Variables:
Z Nivel de confianza 95%

N Obras nuevas y/o en construcción en estratos 4, 5 y
6 Conjuntos Chapinero 144 Obras
P Probabilidad de éxito en la obtención de la muestra 50%
Q Probabilidad de error en la obtención de la muestra 50%
E Error de muestreo de la investigación 5%
0,9025 * 144 * 0,25

144 * 0,0025 + 0,25
129,96 * 0,25
0,36 + 0,25
32,49
0,61
51,2622951 Es decir que se tiene que la muestra corresponde a 51 encuestas

a realizar
Este método se aplicó para una población relativamente pequeña considerada

como una población finita14.
14
Población finita: Hace referencia a una población inferior a 5000 personas
41
7.3. FUENTES PRIMARIAS Y FUENTES SECUNDARIAS
7.3.1. Fuentes primarias
Considerando la importancia en la veracidad de la información recolectada para el

trabajo investigativo los instrumentos utilizados fueron:
Observación: Realizada por las integrantes del proyecto, mediante la cual se

identificaron las características físicas y arquitectónicas de los conjuntos
habitacionales del sector.
Encuestas: Se aplicaron a propietarios y/o arrendatarios de las unidades

residenciales de los conjuntos de la localidad de Chapinero, mediante las cuales
se establecieron las principales necesidades relacionadas con los servicios de
propiedad horizontal y la influencia de los precios en la toma de las decisiones.
De manera informal se realizaron diálogos con personas conocedoras del tema en

el sector inmobiliario.
7.3.2. Fuentes secundarias
Se tomaron fuentes secundarias como textos, normas, informes y estudios

relacionados con el tema de Administración inmobiliaria, servicios de
mantenimiento, seguridad profesional, bases de información de entidades como
Cámara de Comercio, DANE, CAMACOL, y personal relacionado con el tema.
Posteriormente se realizó la tabulación, clasificación, codificación y análisis de los

resultados obtenidos, los cuales fueron representados en gráficas.
42
8. DIAGNOSTICO
El diagnóstico del proyecto se realizó con base en la información obtenida

mediante la aplicación de la encuesta (Anexo E), a continuación se presentan los
resultados
8.1. OBJETIVO DE LA ENCUESTA
Medir los niveles de satisfacción de los habitantes de Chapinero, frente a los

servicios que reciben por la administración de sus viviendas.
8.2. PREGUNTAS Y RESULTADOS DE LA ENCUESTA
La encuesta fué dirigida a los propietarios y/o arrendatarios que viven en el sector
de Chapinero, mayores de edad, que viven bajo el régimen de propiedad
horizontal ya sea casa, apartamento o aparta estudio de los estratos 4, 5, y 6, con
una prueba piloto de 51 formularios.
Se manejaron preguntas de tipo abierto y tipo cerrado con el fin de identificar las
preferencias de los residentes de estas unidades de vivienda.
Los resultados fueron:
¿Que tipo de vivienda habita actualmente?

Figura No.12
De acuerdo con la información

recolectada en la encuesta, se
identificó que el 13.73% de la
muestra tomada vive en casa, el
62.75% en apartamento y el
23.53% en aparta estudio
Fuente: Encuesta aplicada por la integrantes del proyecto
43
Estrato socioeconómico de su vivienda
Figura No. 13
En la encuesta aplicada, la
mayoría de la población, que
vive en estrato 4 dentro de esta
localidad, equivalente al 54.9%
luego de esto quienes tuvieron
mayor participación fueron los
habitantes de estrato 5 con una
participación del 35.29%, el
estrato 6 obtuvo el 1.96% en la
participación de la encuesta. El
estrato tres tuvo una
participación del 7.8%.
Pregunta # 1
Tabla No. 7
Servicio Cantidad de Respuestas Porcentaje
Capacitación en (P.H.) 0 0%
Seguridad 51 100%
Aseo 51 100%
Mantenimiento 51 100%
Fumigación 47 92%
Jardinería 41 80%
Asesoría legal 24 47%
Guardería 5 10%
Contabilidad 43 84%
Fuente: encuesta aplicada por las integrantes del proyecto
En donde los servicios de seguridad, aseo y mantenimiento se consideran parte

fundamental para el bienestar del conjunto, posterior a ese se encuentran los
servicios de Contabilidad, Fumigación y Jardinería que ocupan un segundo lugar
de importancia y finalmente se ubica Asesoría Legal y la Guardería.
44
Figura No. 14
Pregunta # 2
Esta pregunta arroja resultados

que indican que el 56.86% de las
personas encuestadas no esta de
acuerdo con el monto cobrado.
Figura No. 15
Pregunta # 3
Administración
En la muestra se identifica que el

43,14% de los encuestados
consideran que el monto a cancelar
por concepto de administración
adecuado se encuentra entre el
rango de $1.000.001 a $1.500.000. Fuente: Encuesta aplicada por la integrantes del proyecto
Figura No. 16
Vigilancia
Teniendo en cuenta que para los

habitantes de Chapinero el factor
de seguridad es uno de los más
relevantes, consideran que un
valor equitativo a dicho servicio
se encuentra un rango
comprendido entre $4.200.001 y
$4.800.000.
45
Figura No. 17
Aseo
Para el registro de aseo, se

identificó que los consumidores
consideran pertinente y apropiado
un pago comprendido en el rango
$1.500.001 a $2.500.000.
Figura No. 18
Contabilidad
Para la pregunta relacionada con el

pago por concepto de contabilidad
que realizan actualmente los
habitantes de conjuntos de
vivienda de propiedad horizontal,
se refleja que el 41.18% estarían
dispuestos a pagar una suma que
comprende entre $1.000.0001
hasta $1.500.000. En este aspecto
se hicieron comentarios acerca del
poco acceso que tienen los
copropietarios para vigilar este
aspecto.
Figura No.19
Mantenimiento
Los mantenimientos y
reparaciones locativas, son los
mayores niveles de inversión que
requiere el conjunto, por lo tanto
actualmente pagan sumas
superiores a $3.500.001 hasta
$4.500.000 representando el
41.18% y en segundo lugar se
ubican los gastos comprendidos
46
entre $4.500.001 hasta $5.500.000. Estos rubros no son constantes por tanto los
copropietarios los pagan en las cuotas extraordinarias aprobados luego de
presentados los presupuestos y la cotizaciones de los trabajos a realizar.
Figura No. 20
Otros
Jardinería
Otros aspectos como Jardinería y

Fumigaciones, son servicios que no
se encuentran en el común de las
edificaciones, por lo tanto de 51
encuestados, solamente 12 de ellos
cuentan con este servicio.
Figura No. 21
Fumigaciones
De los edificios encuestados el

66,67% paga entre $600.000 y
$800.000 el año de fumigación.
47
Pregunta # 4
A continuación se relacionan los niveles de importancia que prefieren los

encuestados para que se incluyan en un portafolio de servicios:
Tabla No. 8
Nivel de
Servicio
importancia
Seguridad 1
Mantenimiento 2
Aseo 3
Contabilidad 6
Asesoría legal 4
Fumigación 5
Capacitación en (P.H.) 7
Guardería 8
Jardinería 9
Pregunta # 5
A continuación se referencian los valores que los usuarios están dispuestos a

pagar por un servicio eficiente y de calidad.
Tabla No. 9
Cantidad
Administrador de Porcentaje
Respuestas
$800.000 a $1.000.000 5 9,80%
$1.000.001 a $1.500.000 24 47,06%
$1.500.001 a $2.500.000 17 33,33%
$2.500.000 en adelante 5 9,80%
Cantidad de
Vigilancia Porcentaje
Respuestas
$3.825.000 a $4.200.000 13 25,49%
$4.200.001 a $4.500.000 24 47,06%
$4.500.001 a $4.800.000 12 23,53%
$4.800.001 a $5.000.000 2 3,92%
Cantidad de
Aseo Porcentaje
Respuestas
$1.000.001 a $1.500.000 21 41,18%
$1.500.001 a $2.500.000 25 49,02%
48
$2.500.001 a $3.000.000 4 7,84%
$3.000.001 en adelante 1 1,96%
Cantidad de
Contabilidad Porcentaje
Respuestas
$800.000 a $1.000.000 11 21,57%
$1.000.001 a $1.500.000 22 43,14%
$1.500.001 a $2.500.000 17 33,33%
$2.500.000 en adelante 1 1,96%
Mantenimiento y Cantidad de
Porcentaje
reparaciones Locativas Respuestas
$2.500.000 a $3.500.000 8 15,69%
$3.500.001 a $4.500.000 22 43,14%
$4.500.001 a $5.500.000 14 27,45%
$5.500.001 en adelante 7 13,73%
Cantidad
Otros de Porcentaje
Respuestas
Jardinería
$ 200.000 a $ 400.000 5 50,00%
$400.001 a $600.000 2 20,00%
$600.001 a $800.000 3 30,00%
Total respuestas 10
Cantidad de
Fumigaciones Porcentaje
Respuestas
$ 200.000 a $ 400.000 6 60%
$400.001 a $600.000 2 20%
$600.001 a $800.000 2 20%
$800.000 en adelante 0
Total respuestas 10
49
Figura No. 22
Pregunta # 6
De acuerdo a la encuesta que observa

que la mayoría de las personas
encuestadas no sabe quién o qué
empresa presta los servicios,
generalmente solo les interesa la calidad
y la satisfacción, solo el 7,84% conoce
los proveedores que se emplean para
prestar los servicios en el conjunto
residencial.
Los más mencionados son:
Nombre del Proveedor Casa Limpia

Servicios que le ofrece Aseo
Nombre del Proveedor Integra
Servicios que le ofrece Seguridad
Figura No. 23
Pregunta # 7
Las principales dificultades que

tienen para contactar los
servicios de administración
están en primer lugar en la
calidad, el precio y la
organización.
50
Figura No. 24
Pregunta # 8
El 96,08% prefiere los servicios

integrales,
¿Porque?:
Controles, disponibilidad,
cumplimiento, firma responsable
ante determinada situación.
Figura No. 25
Pregunta # 9
La principal fuente para contactar

servicios de Administración son las
recomendaciones, posterior
internet, directorio telefónico y en
el rubro de otras se encuentran
avisos publicitarios, folletos entre
otros.
51
8.3. DIAGNÓSTICO DE LA ENCUESTA Vs. COMPORTAMIENTO DEL
SECTOR. ANÁLISIS
Tipo de Vivienda y Estrato
Figura No. 26
Fuente: integrantes del proyecto
De acuerdo con los resultados de las encuestas tanto en el sector Bogotá como en
la localidad de Chapinero, gran parte de la población vive en apartamento, lo que
se considera una oportunidad propicia para obtener gran número de clientes en
poco espacio territorial.
Referente al estrato socioeconómico, el estrato 3 es el que más participación tiene

en la localidad, posteriormente están los estratos 4, 5 y 6.
52
Figura No. 27
Seguridad
El 100% de los conjuntos residenciales encuestados cuenta con seguridad privada

demás que se considera como uno de los aspectos evaluados de mayor
importancia debido a que el índice de inseguridad del sector es significativo a nivel
Bogotá, representando un 17% especialmente para los relacionados con unidades
residenciales.
Figura No. 28
Servicios
En los conjuntos encuestados, existen servicios vitales para su buen

funcionamiento, dentro de los cuales se contemplan; la seguridad, el aseo y el
mantenimiento, aspectos que se tuvieron en cuenta para la elaboración del
portafolio de servicios.
53
8.4. ANÁLISIS DOFA
FORTALEZAS Y AMENAZAS FRENTE AL MERCADO
Tabla No. 10
D O
Falta de experiencia en el mercado El apoyo que actualmente brinda el

inmobiliario. gobierno para la promoción a la
creación de empresa.
Poca capacitación académica en el área de
Finca Raíz. Los planes de desarrollo del gobierno
en el sector de la construcción.
Capital necesario para la puesta en marcha del
proyecto. Gran numero de conjuntos
residenciales de estrato 4, 5 y 6 en la
localidad de Chapinero.
Gran cantidad de obras en ejecución

de apartamentos en el sector.
F A
El contacto directo de una de las integrantes Amplia trayectoria y reconocimiento

del proyecto con algunas constructoras cuyos en el mercado de compañías
mercados se encuentran en los estratos 4, 5 y relacionadas con el sector
6. inmobiliario15.
Un cobro moderado por la administración de Personal especializado para

inmuebles porcentual sobre el valor del procesos de gran complejidad.
presupuesto aceptado por la copropiedad.
El alto índice de inseguridad en
Prestación de servicios integrales de conjuntos del sector
administración.
Prestación de servicios complementarios de

acuerdo a la necesidad de cada copropietario.
La capacitación académica de las integrantes

en administración de Empresas.
15
A.I.P.H LTDA (15 años), Propiedades Raíz y Vehículos Ltda. (varios años), Inmobiliarias Santo domingo &
CIA LTDA e Inmobiliaria E Inversiones Siglo XXI Ltda. (15 años), CONVIVAMOS Abisambra & Cia. Ltda. (17
años), Gaona Correa Ltda. (10 años), entre otras
54
9. ESTUDIO DE MERCADOS
9.1. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
El sector de la Construcción como se menciona en el Marco de referencia, está

conformado por Promotores-Constructores, Sector Financiero y Empresas de
servicios inmobiliarios. El proyecto se direcciona especialmente sobre este último
sobre el cual se definen los servicios a ofrecer.
En el sector inmobiliario se encuentran múltiples compañías prestadoras de todo

tipo de servicios vinculados con la propiedad horizontal, quienes a su vez
satisfacen de diferentes maneras cada uno de los requerimientos generados por
este nicho de mercado, es por ello que los productos, servicios, precios,
proveedores y clientes son seleccionados con mucho cuidado, con el fin de dirigir
de manera adecuada todos los esfuerzos y llegar así al consumidor final.
Teniendo en cuenta lo anterior, a continuación se analizarán cada uno de las

características principales de los competidores identificando las empresas
relacionadas con este mercado, precios, tendencias, áreas de oportunidad y
amenazas
9.1.1. Tendencias que afectan el sector
Las principales situaciones que afectan el sector inmobiliario son:
El alto nivel de las tasas de interés

Una menor demanda dada por la crisis del momento
Poco atractivo inversor provocado por la incertidumbre política
La disminución del poder adquisitivo
El desempleo
Eliminación de estímulos tributarios (Cuentas AFC, Retención en la fuente)
9.1.2. Barreras de ingreso o salida
La principal barrera de ingreso encontrada es la cantidad de empresas dedicadas

a esta actividad, la trayectoria en el mercado, el reconocimiento de las firmas
prestadoras del servicio y la actual situación económica y financiera nacional e
internacional.
55
9.1.3. Tecnología incorporada
La tecnología utilizada para este tipo de negocios se basa en paquetes que lleven
la facturación, la cartera, la nomina y general toda la información necesaria para
llevar al día la contabilidad de cada uno de los edificios administrados, con el
orden y la seguridad necesarios para lograr un buen desempeño.
9.1.4. Posibilidades de crecimiento del sector
El mercado de finca raíz experimentó un incremento del 13% en las transacciones

inmobiliarias en los cuatro últimos meses del año 2007 y cerro negocios por 7
billones de pesos.
Después de la caída experimentada durante el primer semestre del año 2007, el

mercado inmobiliario sufrió una leve reactivación desde el mes de julio. De esta
manera, en los últimos cuatro meses se transaron 20.022 inmuebles en
comparación a las 17.739 propiedades negociadas en el primer semestre, lo que
representa un incremento del 13%. En octubre, se realizaron 20.986 transacciones
inmobiliarias, el número más alto registrado hasta el momento.
Los negocios efectuados durante la segunda parte del año 2007 suman alrededor
de 7 billones 651.000 millones de pesos, lo equivalente a 275.000 millones de
pesos más al valor registrado en el mismo período del año anterior.16
Se calcula que Bogotá tendrá cerca de 1 millón 800 mil más de habitantes para el
2010. Se requerirán unas 360 mil viviendas nuevas, cifra proyectada por el
Departamento Administrativo de Planeación Distrital, en relación con el aumento
de la demanda de vivienda en la capital colombiana.
9.1.5. Comportamiento de la vivienda usada.
El seguimiento de la vivienda usada es una de las nuevas propuestas que viene

desarrollando la Lonja dentro del marco de una de las alianzas estratégicas que se
han establecido.
El análisis sobre la muestra de vivienda usada se ha venido observando desde

enero de 2008, por ser tan reciente, no se han realizado aún análisis de tendencia,
pero si se pueden advertir las características fundamentales del mercado. La
muestra observada se compone de 31.3% para estrato 6, del 33.1% en estrato 5 y
del 8.2% para estrato 4. En cada uno de los distintos sectores se identifica el
número de inmuebles que se encuentran en venta, en arriendo o ambos, con el fin
de establecer las necesidades del mercado.
16
María Isabel Silva Nigrinis, Presidenta Ejecutiva de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
56
Para estrato 4, de los inmuebles identificados el 66.43% se encuentran en venta,
el 32.13% se arriendan y el 1.44% se venden y/o arriendan.
En el estrato 5 el 42.96% de los inmuebles identificados se encuentran en venta,

el 54.87 % en arriendo y el 2.17% en venta o en arriendo.
En el estrato 6 se observa que del número de inmuebles identificados, el 52.33%

se encuentran en venta, el 46.82% se encuentran en arriendo y el 0.85% se
venden y/o se arriendan.
9.2. PLAN DE MERCADOS
9.2.1. Definición del negocio
La compañía, ofrecerá todos los servicios relacionados con administración de

inmuebles, mantenimiento, aseo, asesoría en ingeniería civil, seguridad,
orientación y trámites de avaluó, entre otros, que serán realizados por personal
idóneo y altamente calificado, buscando siempre entregar un servicio de excelente
calidad y generar una ventaja competitiva mediante el control de precios por
debajo de la media del mercado.
9.2.2. Tamaño del proyecto - Capacidad
La capacidad inicial de la Compañía está dada por el monto de los recursos

económicos iniciales y por la segmentación del mercado objetivo, lo anterior indica
que la cantidad de edificios con la cual se pretende iniciar es de 10.09 edificios de
vivienda, posteriormente se buscará incrementar la cantidad de edificios acuerdo
con las proyecciones de crecimiento17.
9.2.3. Descripción de los servicios
A continuación se presenta el catálogo de servicios definido para el proyecto, el

cual se basó principalmente en los aspectos más relevantes de la demanda, la
oferta (competencia) y las fortalezas del proyecto.
17
Remítase a segmento del mercado, Mercado potencial - Tasa de crecimiento del sector
57
Tabla No. 11
Descripción de los servicios
Nombre del servicio SERVICIOS ADMINISTRATIVOS INMOBILIARIOS
Comprende todos los servicios administrativos inmobiliarios que hacen parte del
funcionamiento de los conjuntos residenciales, con el fin de obtener excelentes
resultados acordes con las necesidades de la copropiedad, entre ellos se encuentran:
P  Contabilidad Sistematizada publicada en la página Web para mayor

R transparencia
O  Asesoría legal y jurídica en transacciones inmobiliarias
D  Capacitación en Propiedad Horizontal
U  Administración del conjunto residencial
C  Tramite de pólizas todo riesgo para los bienes comunes y facilidad
T para tramitar pólizas para los bienes privados.
O  Tramite para pólizas de arrendamiento
S
Características del servicio:
Administración a cargo de profesionales que son previamente capacitados en el

manejo de cada edificio.
Asesoría jurídica y legal, teniendo un departamento mediante el cual, la

compañía brinde el soporte necesario, adicionalmente brindar toda la
capacitación relacionada con propiedad horizontal
La contabilidad y la facturación serán sistematizadas para que quienes se

encarguen del manejo y aplicación de software de contabilidad lo hagan
secuencialmente y de manera organizada.
PRECIOS:
Contabilidad Sistematizada Sujeto al tamaño del edificio18
Asesoría Legal (1/2 Tiempo) $ 700.000
3 Capacitaciones al año, sujetas a la
Capacitación en Propiedad Horizontal demanda. Comprende 2 horas x 3
semanas. Valor hora $20.000
Administración del conjunto residencial 9% sobre el valor del presupuesto
18
Información suministrada por Dra. Diana Rivera Contadora Publica
58
Nombre del servicio SERVICIOS DE SEGURIDAD
Se negociará con firmas especializadas que cuenten con personal debidamente

seleccionado, entrenado y calificado para brindar niveles de seguridad óptimos:
 Participar y garantizar el proceso de selección del personal.

Contextualizar al personal en cada sitio de trabajo para su mejor
P
desempeño
R
 Se ofrecerá la opción de elegir vigilantes con o sin armamento
O
 Supervisión constante
D
 Asesoria en la compra de equipos de monitoreo
U
 Asesoria en la instalación adecuada de equipos de monitoreo, como
C
cámaras, botones de pánico y demás que sean necesarios dentro de
T
las áreas comunes de la copropiedad.
O
 Permanente comunicación con la central y con el CAI mas cercano a la
S
copropiedad
 Relevantes disponibles las 24 horas
Características del servicio
La copropiedad podrá determinar dentro del portafolio presentado cuales son los
requerimientos que mas se ajusten a su Edificio, ofreciendo diferentes paquetes
que le representen un menor costo, ajustado a sus necesidades reales.
Precios:
Sin armamento
Supervisión constante
Equipos de comunicación $4.000.000
Relevantes disponibles las 24 horas
Compañía de Seguridad Privada (Servicio Plus)
Con armamento $100.000 Adicional al Contrato
Nombre de servicio SERVICIOS DE MANTENIMIENTO Y ASEO

Brindar un servicio eficiente y oportuno generando programas preventivos que
permitan el ahorro en tiempo y dinero para los clientes. Dentro de los principales
servicios se encuentran:
 Personal de servicios generales para Aseo y Mantenimiento (toderos y
P
aseadoras especializadas) que podrán rotarse de acuerdo al tamaño
R
del edificio rotarse para lograr un mejor precio
O
 Capacitación en técnicas de aseo para las copropiedades
D
 Servicios de mantenimiento de pintura, cerrajería, ornamentación,
U
electricidad, limpieza fachada, plomería, mampostería, jardinería,
C
fumigación entre otros.
T
 Servicios de mantenimiento a equipos como citófonos, saunas,
O
ascensores, antenas, alarmas, rampas, circuitos cerrados, entre otros.
S
 Mantenimientos preventivos y de rutina a equipos tales como bombas
59
eyectoras, equipos hidroneumáticos, ascensores, plantas y
subestaciones eléctricas, pozos, etcétera, para optimizar su
funcionamiento y prolongar su vida útil.
 Brigadas de aseo para las unidades privadas logrando un mejor precio
y garantizando la calidad del servicio a ofrecer.
 Capacitaciones para lograr el manejo adecuado de los residuos de las
unidades de la copropiedad, a través de políticas y técnicas de
reciclaje adecuadas con ello, contribuir con el medio ambiente y lograr
las disminución de las tarifas de recolección de basuras,
conjuntamente llevar a cabo brigadas de venta de materiales
reciclables.
Personal capacitado y formado para realizar todo tipo de labores con excelente
resultados, generar rigor y rutina en la supervisión constante de los equipos
especiales de la copropiedad para establecer periodos de mantenimiento
garantizando el adecuado funcionamiento y logrando una extensa vida útil,
pueden lograrse negociaciones especiales con los diferentes proveedores para
generar beneficios de economías de escala, al lograr unificación del proveedor
en todos los edificios administrados.
Precios:
Personal de servicios generales para Aseo (con suministros de aseo,
$1.350.000
capacitación en técnicas de aseo)
Mantenimiento (todero) $ 550.000
Servicios de mantenimiento de pintura, cerrajería, ornamentación,
$ 300.000
electricidad
Limpieza fachada, plomería, mampostería, jardinería, fumigación entre
$ 200.000
otros.
Servicios de mantenimiento a equipos como citófonos, saunas,
$2.700.000
ascensores, antenas, alarmas, rampas, circuitos cerrados, etc.
Nombre del servicio SERVICIOS DE OBRA CIVIL O ARQUITECTURA
Este servicio busca llegar a clientes interesados en adquirir servicios relacionados

con Arquitectura e Ingeniería Civil.
P  Adecuaciones internas en los apartamentos
R
O  Remodelaciones internas de los apartamentos y/o copropiedades
D  Asesoria en el mejoramiento de acabados
U  Supervisión de obras de mantenimiento en unidades privadas
C  Supervisión de los trabajos de postventas de los apartamentos
T
O
 Supervisión y asesoria en reparaciones locativas necesarias
S  Modificaciones de las licencias de construcción ante la curaduría
Profesionales al servicio de la copropiedad para cada uno de los productos

mencionados anteriormente.
60
Precios:
De acuerdo con la actividad contratada.
Nombre del servicio SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
Prestar al cliente un servicio complementario, que le permita contratar con la empresa

la ejecución de avaluos de diferentes tipos.
P
R  Compra-Venta
O
D  Financiero
U  Jurídico
C  Fiscal
T  Seguros
O
S
Asesoría y trámites de avalúos de inmuebles

Precios:
Porcentaje Salario Mínimo Valor por cada metro* (en
Área / Metros
Diario pesos)
De 0 a 100 15 2.307
De 100 a 200 13,5 2.076
De 200 a 500 12 1.846
De 500 a 1000 10,5 1.615
De 1.000 a 5.000 6 923
De 5.000 a 10.000 3 461
De 10.000 o más 1,5 230
SERVICIOS ESPECIALIZADOS EN ADMINISTRACIÓN

Nombre del servicio
INMOBILIARIA
Se ofrecerá un portafolio que brinde un servicio integral de administración

inmobiliaria, dentro de los cuales se encuentra:
 Clasificados de inmuebles en venta y/o arrendamiento publicados en
la página Web
P
 Asesoría para el tramite y consecución de créditos hipotecarios
R
 Administración de inmuebles en fiducias bajo diferentes esquemas de
O
acuerdo al requerimiento
D
 Manejo de carteras
U
 Venta de inmuebles
C
 Arrendamiento de inmuebles con o sin amoblamiento
T
 Retroalimentación constante con los propietarios para evaluar la
O
calidad de cada uno de los servicios
S
 Realización de simulacros para los copropietarios para proteger la vida
humana en casos de fuerza mayor.
61
 Modificaciones al reglamento de propiedad horizontal
 Coordinación y dirección de las asambleas y consejos de
administración
 Elaboración de promesas de compraventa, escrituras publicas y
contratos de arrendamiento
 Tramite de permisos que requiera la copropiedad ante diferentes
entidades
 Liquidación de impuestos prediales
 Elaboración de manuales de convivencia
 Tramite y consecución de la personería jurídica de los Edificios
Inmuebles en consignación19
* Venta 2% sobre valor de la venta
* Contrato 1 a 3 años 1 Canon de arrendamiento
* 3 años en adelante 2 Cánones de arrendamiento
Servicios clasificados en la página Internet $70.000 mensual
20
Asesoría para créditos hipotecarios $500.000 + Valor del avalúo
Ofrecer la posibilidad de administrar contratos de 15% sobre el valor del canon
arrendamiento de inmuebles del inmueble
Fuente: Tabla elaborada por las integrantes del proyecto
9.2.4. Políticas Generales para Tarifas de avalúos año 2008
Para el caso de asuntos relacionados con la Ley de Vivienda, como por ejemplo
los créditos hipotecarios estos son los honorarios fijados por el Gobierno.
En los inmuebles urbanos las tarifas máximas de los Avaluadores cuando sea
necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o
pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, de Vivienda y según el Decreto 466 de
2000 serán las siguientes (se multiplica el valor en pesos por cada metro
avaluado): Ver tabla No. 12
Tabla No. 12
Tarifas máximas de Avaluadores
Porcentaje Salario Mínimo Valor por cada metro* (en
Área / Metros
Diario pesos)
De 0 a 100 15 2.307
De 100 a 200 13,5 2.076
De 200 a 500 12 1.846
De 500 a 1000 10,5 1.615
De 1.000 a 5.000 6 923
De 5.000 a 10.000 3 461
De 10.000 o más 1,5 230
Fuente: http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/compyventa_m2/aval_m2/archivoavalos/ARTICULO-WEB-
PL_DET_NOT_REDI_M2-2773887.html
http://www.ingteccolombia.com/serv08.htm
Los honorarios* para avalúos de inmuebles localizados en suelo diferente al
urbano (Ver tabla 13).
19
Valores correspondientes a la costumbre comercial
20
Asesoría, estudio de títulos, diligenciar formularios para entidades Financieras
62
Tabla No. 13
Avalúos para Suelos diferentes a los urbanos
Porcentaje Salario Valor por cada metro* (en
Área / Metros
Mínimo Diario pesos)
De 0 a 2.000 1,5 230
De 2.000 a 5.000 1,06 163,06
De 5.000 a 10.000 0,6 92,3
De 10.000 a 20.000 0,3 46,15
De 20.000 a 50.000 0,15 23,07
De 50.000 a 100.000 0,11 16,92
De 100.000 a 500.000 0,07 10,76
De 500.000 en adelante 0,06 9,23
Fuente:
http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/compyventa_m2/aval_m2/archivoavalos/ARTICULO-WEB-
PL_DET_NOT_REDI_M2-2773887.html
En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar el número de metros

cuadrados del inmueble avaluado, en ningún caso podrán superar la suma
equivalente a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.
9.2.5. Mercado Objetivo
El mercado objetivo hacia el cual se dirigió el proyecto está representado en los

conjuntos y unidades de vivienda de los estratos 4, 5 y 6, que se rigen bajo la
norma 675 de propiedad horizontal, en la actualidad suman alrededor de 32.626
edificios con 806.604 unidades residenciales (Ver tabla ESTADÍSTICAS
PROPIEDAD HORIZONTAL - BOGOTA DISTRITO CAPITAL) de la localidad de
Chapinero (Bogotá – Colombia).
9.2.6. Decisión de mercado, meta y servicio
La decisión de escoger la localidad de Chapinero como mercado meta radica en

el desarrollo que la construcción que ha tenido este sector en los últimos años, se
observa en las estadísticas y en los resultados obtenidos, que en su mayoría se
ubican conjuntos de áreas que oscilan dentro de los 70 a los 120 m2 y que son
ocupados por una, dos o tres personas, lo que facilita la prestación de servicios a
bajos costos, adicionalmente la oportunidad que se tiene al participar en el
proceso se selección de la administración inicial al contar con el vinculo que tiene
una de las integrantes del proyecto con varias constructoras que desarrollan
proyectos principalmente en este sector.
9.2.7. Clientes
A continuación se presenta la segmentación del mercado escogida, se identifican

clientes iníciales, potenciales y proyectados, se define el mercado potencial, el
63
cubrimiento geográfico, las características del servicio y los tipos de atención,
políticas de crédito y cobro.
9.2.8. Segmento del mercado
Edificios y casas ubicados en conjuntos cerrados de estratos cuatro, cinco y seis

de la localidad de Chapinero de la ciudad de Bogotá, para llevar a cabo la
segmentación del mercado se analizarán las siguientes variables:
Figura No. 30
Fuente: DANE, censo general 2005
Como se menciono anteriormente, los hogares dentro de esta localidad están

conformados por una, dos, tres o cuatro personas en su mayoría es decir que el
88.7% son hogares con menos de 4 miembros.
Figura No. 31
Fuente: DANE, censo general 2005
El 48.5% de los habitantes de esta localidad son solteros y el 28.9% está casado,
lo que justifica porque la mayoría de hogares tienen menos de 4 integrantes.
64
Clientes iníciales-segmentación
Tabla No. 14
CIUDAD: BOGOTA (COLOMBIA)
NUMERO DE CONJUNTOS O EDIFICIOS EN BOGOTÁ:
Comerciales: 2.593 con 118.226 unidades

Industriales: 33 con 860 unidades privadas
Institucional: 13 con 438 unidades privadas
Urb. No edificado: 199 con 2.894
Residenciales: 32.626 con 784.154 unidades privadas
Total: 35.46321
Conjuntos o edificios de interés: Unidades residenciales 32.626 con 806.604 unidades
privadas
Distribución de edificios22 residenciales por estratos:
Estrato (1): 40 edificios con 712 unidades privadas (0.1226%)
Estrato (2): 8.389 edificios con 94.273 unidades privadas (25.71%)
Estratos de interés Bogotá: 4 – 5 – 6 (edificios 13.758 con 402.925 unidades privadas)

SECTOR: LOCALIDAD DE CHAPINERO (BOGOTA)
Distribución de la población por estratos
Estrato (4): 46. %
Estrato (5): 4.00%
Estrato (6): 3.00%
Donde:
Distribución de edificios por estratos en la localidad de Chapinero (Densidad de
población 1.85% 23)
La proporción de la localidad de Chapinero corresponde a 254.6 Edificios o
conjuntos de acuerdo con el índice de densidad de población, por lo tanto la
distribución de edificios o conjuntos por estratos para la localidad corresponde
a:
Estrato (4): 116.8 edificios o conjuntos residenciales
La cantidad de conjuntos del sector de Chapinero en estratos 4, 5 y 6 es de 134.58
aproximación 135 edificios o conjuntos
Fuente: Informe realizado por las integrantes del proyecto
21
www.participacionbogota.gov.co/Propiedad_horizontal/Articulos_Propiedad.../Articulo%203%20Estadisticas
%20PH%20Bogota.doc
22
Vivienda bifamiliar y multifamiliar
23
Densidad de la población de Chapinero con respecto a la población total de Bogotá 1.85%
http://www.dapd.gov.co/www/resources/qgz_recorriendo_20chapinero.pdf
65
9.2.9. Clientes potenciales
De acuerdo con la información anterior, se considera que los clientes iníciales que
se encuentran en el mercado para la ciudad de Bogotá, en el sector de Chapinero
de estratos 4, 5 y 6 son 135 edificios o conjuntos aproximadamente.
9.2.10. Mercado potencial
Para el cálculo del mercado potencial para el proyecto se tendrán en cuenta las
siguientes variables:
Tabla No. 15
Mercado Potencial
Variable Cantidad
Total edificios o construcciones en la ciudad de Bogotá de todos los 32.626
estratos
Edificios o construcciones de estratos 4, 5 y 6 de la localidad de 135
Chapinero
Número de competidores 4824
Estrato (4): 46%
Factor de ubicación por estratos de la Localidad e Chapinero Estrato (5): 4%
Estrato (6): 3%
Fuente tabla Estadísticas propiedad horizontal
Donde:
La proporción por estratos se da de acuerdo con la distribución porcentual

por estrato:
Tabla No. 16
Proporción por estratos Total Bogotá

Estrato % Participación.
Estrato 1 0.1226%
Estrato 2 25.71%
Estrato 3 31.21%
Estrato 4 22.63%
Estrato 5 9.6%
Estrato 6 9.57%
Fuente tabla Clientes iníciales segmentación
24
Véase informe sobre mercado global y objetivo de este proyecto
66
Total 48 competidores, distribución porcentual de acuerdo con factor
estrato:
Tabla No. 17
Competidores
Estrato 1 0.0585 Competidores
Estrato 2 12,34 Competidores
Estrato 3 14,98 Competidores
Total Competidores de Interés: 21 aproximadamente
Tasa de participación en el proyecto
# de Edif. o construcciones estratos 4,5 y 6 de la Localidad Chapinero = 135

# de competidores + 1 21 + 1
La participación Total del proyecto es igual a 6.13 edificios aproximadamente es

decir 5 Edificios (Tamaño de mercado potencial para el proyecto con estadísticas
al año 2005).
Tamaño estimado del mercado potencial para el proyecto al año 2008 es:
Tasa de crecimiento del sector es 13.31% año 200725
Tabla No. 18
PROYECCIÓN MERCADO POTENCIAL
Cantidad de
Mercado Potencial
Proyección Tasa crecimiento Edificios al Año
Edificios terminados o
al año sector año 2007 Terminado o en
en construcción
construcción
6,130 2005 13.31% 6,95
6,95 2006 13.31% 7,78
7,87 2007 13.31% 8,92
8,92 2008 13.31% 10,10
10,10 2009 13.31% 11,45
La tasa de participación del proyecto para el año 2009 es de 11 edificios

terminados o en construcción (8,3%) del total de las edificaciones de la localidad
en la actualidad, donde:
Total Edificios proyectados 11

= 0,081%
Total Edificios Chapinero 135
25
Remítase a análisis del proyecto “Perspectivas del Sector Dinamismo”
67
9.2.11. Clientes proyectados
El objetivo es abarcar inicialmente la localidad de Chapinero en Bogota, luego

expandir la oferta a proyectos y/o unidades ubicados hacia el sur de la ciudad,
posteriormente abarcar el centro de la ciudad y poblaciones como Madrid, Funza,
Mosquera, entre otras, teniendo en cuenta la cantidad de edificaciones en
construcción y la reactivación del sector; luego extender el servicio a edificaciones
en diferentes puntos del país, entre ellos Santander, Medellín y Cali.
9.3. COMPETENCIA
Para el proyecto el competidor directo se ve reflejado en las empresas dedicadas

a la actividad inmobiliaria, las cuales prestan diferentes tipos de servicios en el
sector de Chapinero.
En la siguiente tabla se nombran las más relevantes y reconocidas en el sector26:
9.3.1. Competencia directa:
Tabla No 19
COMPETENCIA DIRECTA
COMPAÑÍA SERVICIOS y UBICACIÓN
Seguridad, aseo, control de plagas, reparaciones locativas,
A.I.P.H LTDA. mantenimiento de equipos y de jardines, contabilidad, asesoría
1
legal, supervisión y monitoreo al personal de la misma.
Cl 174 A 49 B 40 Tel 6730960, 5271330
Aseo, control de plagas, mantenimiento de jardines,
2 A CINCO LTDA. contabilidad, supervisión.
Cra. 92 No 152 A – 50 Tel 7508481
ADMINISTRACIÓN Y Vigilancia, mantenimiento, contabilidad.
3 ASISTENCIA A Cl 147 29-20 Tel: 6151675
EDIFICIOS CCB
ADMINISTRANDO Vigilancia, mantenimiento, contabilidad.
4
EDIFICIOS LTDA. Cr. 11 148-60 P-1 Tel : 2161803
ADMINISTRACIÓN Vigilancia, mantenimiento, contabilidad.
5 INMOBILIARIA LUIS Cl 119A 12-78 Apto 103
FERNANDO VILLAMIZAR Tel : 6297931
Vigilancia, sistema de seguridad, aseo, contabilidad.
6 CENTINELAS LTDA.
CL 142 16 A – 52 Tel: 6263396
Además de ser inmobiliaria venta y arrienda, también
7 FORSALE INMOBILIARIA Presta servicio de vigilancia, aseo, contabilidad,
Calle 95 No. 13 - 55 Oficina 210 Tel: 6169855
26
Sondeo realizado por Hitos Urbanos
68
A&M Vigilancia, mantenimiento, contabilidad.
8
ADMINISTRACIONES Cra. 5 66 – 04 Tel: 6690059
Vigilancia, aseo, mantenimiento, contabilidad
9 ACEIS BOGOTÁ S.A.
Cl 13 8 A-03 Of 304 Tel : 2828121
AMERICAN Vigilancia, mantenimiento, contabilidad
10 ADMINISTRACIONES & Cl 94 16-09 Of 305
CIA LTDA Tel: 6213569 2187443
INTERNAL. DE Vigilancia, aseo y mantenimiento
11 VIGILANCIA Y Cl 126 7-82
ADMINISTRACIÓN Tel : 6196819
IWM PROPIEDAD Vigilancia, sistema de seguridad, aseo, contabilidad.

12 Cr. 13 116-46 Ap. 404 Tel: 6198476
HORIZONTAL
SERVICIOS Vigilancia, aseo, contabilidad y mantenimiento

13 PROFESIONALES EN Cl 74 A 20 C-10
ADMINISTRACIÓN Tel : 7039453
Vigilancia, aseo y mantenimiento

SERVISIÓN DE Cr. 31 25 A-79
14
COLOMBIA & CÍA. LTDA. Tel: 2684387
SI LTDA. SOLUCIONES Vigilancia, aseo, contabilidad y mantenimiento

15 INTELIGENTES & PUNTO Cr. 21 A 124-55 Of 202 A
LTDA. Tel: 2135152
SOLUCIONES
16 ADMINISTRATIVAS SAD Cr 71 48 A-25
LTDA. Tel: 2959062
Cr. 70 65 A-71 Of 129

17 TECNYADMON LTDA. Tel : 223980
Inmobiliaria, mantenimiento, aseo, contabilidad, consultoría.

18 SICRE S.A. Cr 16 94 A 62 Ofc 4
Tel: 6224649
Vigilancia, aseo, contabilidad y mantenimiento

19 URBANITAS S.A. Tv. 19 A 102-69 Ap. 507
Tel : 7020759
Y&G Vigilancia, contabilidad, aseo y mantenimiento

20 ADMINISTRADORES CL 94 13 – 34 Ofc 107
LTDA. Tel: 2182424
Vigilancia, contabilidad, aseo y mantenimiento

21 RAIZ S.A.
CL 86 15 – 31 Tel: 7426060
Contabilidad, aseo y mantenimiento
22 ALB COLOMBIA
Cl 86 A 13 A – 09 Tel: 3030069
69
Vigilancia, contabilidad, aseo y mantenimiento
23 ADCON LTDA.
Cr 16 A 79 95 Tel: 6167237
Aseo y Vigilancia
24 ADMICOSMOS LTDA.
Cl 75 28 43
Inmobiliaria, aseo, mantenimiento
25 ESPAZIOS
Tel 4078847
Contabilidad, cartera y mantenimiento de equipos
26 VALCAS S.A. Cr 13 32 51 Ofc 712 Tel: 2329945
www.valcas.net
Vigilancia, contabilidad y aseo
27 ASI LTDA. Cr 20 52 50 OFC 201 Tel: 2329945
Vigilancia, aseo y contabilidad

28 SERVIPROAD S.A.
Cl 74 A 20 C – 10 Tel: 7039453
Contabilidad, porteros, aseo
29 GOLD LTDA.
Cl 55 10 64 Tel 6347160
Porteros, aseo, contabilidad, mantenimiento
30 ECO LTDA.
Cr 15 76 60 Tel: 2561099
ADMINISTRACIONES Portería, aseo, mantenimiento, cartera, contabilidad, pólizas

31 personal temporal
PUYO
Cr 49 91 62 Tel: 5335170
Conserjería, administración, aseo y Todero
32 SIPH LTDA.
Cr 56 159 31 Of. 29 Tel: 7591568
IMPERIAL Administración general, contabilidad, aseo, toderos, conserjería,

33 vigilancia y mantenimiento
OUTSOURCING LTDA.
Cl 125 19 89 of 502 Tel 6582665
Administración, aseo, vigilancia, contabilidad, cobro de cartera
34 FRENCH BOULEVAR
Av. 15 119 11 Of. 504 Tel: 2749194
COPROPI Contabilidad, aseo y mantenimiento
35 ADMINISTRACIÓN Cl 125 30 41 Of. 105 Tel: 6299258
COPROPIEDADES
CR 11 71 41 Of. 701 Tel: 3107092
36 ASERMAS LTDA.
CL 93 18 45 Of. 305 Tel: 6210537

37 HOME CENTROS LTDA.
ADMINISTRACIÓN DE P. Administración, aseo, vigilancia, porteros y toderos

38
H. LP Tel: 4421032
Cl 74 b 113 a 75 Tel: 4335005
39 ADMIATLAS LTDA
Ventas, arrendamientos, avalúos, asesoría jurídica e

40 ADINCOL LTDA. inmobiliaria, administración
Cl 57 7 – 11 of 901 Tel: 2558010 www.adincol.com
ALFONSO CARRIZOSA Administración y venta de finca raíz y propiedad horizontal,
41 avalúos
HNOS.
Cr 10 69 a 11 Tel: 557855 www.alfonsocarrozosa.com
70
Arrendamientos, ventas, administración, avalúos
42 ALIANZA PROFESIONAL
Cl 37 25 30 Tel: 2443171
Arrendamiento, venta, avalúos, administración
43 ASERVIVIENDA Cr 14 76 11 Of. 504 Tel: 6106000
www.aservivienda.com
Ventas, arrendamientos, remodelaciones, locativas y avalúos
44 B & M FINCA RAIZ LTDA.
Cr 15 97 40 Of. 402 Tel: 6171314
Arrendamientos, ventas, avalúos y administración
45 LORENCA LTDA. Cr 5 71 45 Of. 402 Tel: 3213260
www.lorenca.com.co
Ventas, arrendamientos, remates, avalúos, seguros, asesorías
46 CORFIAMERICA jurídicas, administración
Autp. Nte. 87 95 Tel: 6170377 www.corfiamerica.com
Se puede analizar como en las compañías que hacen parte de la competencia

directa se le da mayor importancia a los servicios de contabilidad, mantenimiento,
aseo y vigilancia, mientras que servicios como el manejo de plagas, las
reparaciones locativas, asesorías legales y seguros se encuentran dentro de los
menos prestados. De acuerdo a la encuesta realizada las personas están
dispuestas a pagar por estos servicios ya que los consideran importantes y
oportunos dentro de la copropiedad.
9.3.2. Competencia indirecta
Entre ellas se encuentran las promotoras de arrendamiento y venta de inmuebles:

Tabla No.20
COMPETENCIA INDIRECTA
EMPRESAS COMPETIDORAS
AIB INGENIARCO LTDA
ALIADAS INMOBILIARIA CÁCERES & FERRO LTDA
ARAUJO SEGOVIA INMOBILIARIA LA ALDABA
ASESORES HABLAMOS CON PROPIEDAD INMUEBLES ANDINOS
AVACOL INMUEBLES GESTIONES
AVENTURA BROKERS INTERNET NEGOCIOS
B & P BIENES & PROYECTOS INVERMETROOS
BEMSA PROPIEDAD RAIZ ISABEL DE MORA “FINCA RAÍZ”
BIENES & MERCADOS INMOBILIARIOS JIMÉNEZ NASSAR & ASSOCIADOS LTDA.
CAPITAL INMOBILIARIOS JUAN GAVIRIA RESTREPO & CIA. S.A.
CASA BONITA JULIO CORREDOR & CIA
71
CASA DE BIENES RAÍCES LTDA LA TORRE
CASADES LATINOS INMOBILIARIOS LTDA
CASTELLANOS Y GOMEZ LIS F. CAMACHO
CAVIPETROL LONDOÑO GOMEZ
CENTURY 21 LUQUE MEDINA LUIS OTO
CMIMPACTO MABEL ASOCIADOS BIENES RAÍCES
COLDWELL BANKER MAPA INMOBILIARIO
COLLIERS MAYA GRUPO INMOBILIARIO
COLOMBIA IBERICA MB METROBIENES LTDA
CONINSA RAMON H MULTIVENTAS COLOMBIA
CONTRUYA OIKOS
CORZO ARIAS OK
DAVILA PEÑA CIA LTDA PIDEL S. CUELLAR &CIA LTDA
ELCOS POSADA GONOMA PROPIEDADES LTDA
ELIZABETH RODRIGUEZ NUÑEZ P.H. REAL ESTATE
ELSA OVIEDO FINCA RAIZ REAL ESTATE AL DÍA
EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS RENTABIAN
ENCOSO & VALDÉS REYCO
ESPACIOS COLOMBIA ROBERTO COLLINS COLTA
ESPACIOS URBANOS ROMERO SERRANO INMOBILIARIA LTDA
ESTRATEGIAS COMERCIALES Y DE MERCADEO SERGIO ALVAREZ
FONNEGRA GERLEIN SANTAMARÍA Y CASTRO
GARCIA ASOCIADOS SIFA LTDA
GDR BROKERS SILO SERVICIOS INMOBILIARIOS
Fuente: Elaboración de los autores
Estas compañías están dedicadas a la colocación de inmuebles tanto en venta

como en arrendamiento, muchas de ellas actúan a nivel internacional y muy
posiblemente se puedan hacer alianzas estratégicas para complementar sus
servicios con los ofrecidos en la empresa.
72
9.3.3. Productos y precios de la competencia
Las propuestas comerciales que se encuentran en el mercado están sujetas a la

cantidad y tipo de productos que el cliente esté dispuesto a adquirir; a
continuación se enumeran algunas de ellas:
Tabla N. 21
PRODUCTOS Y PRECIOS DE LA COMPETENCIA
PRECIOS Y
COMPETIDOR SERVICIOS
OTRAS CARACTERÍSTICAS
Administración (1
Inmobiliarias: administrador)
Vigilancia 24 horas
Santo Domingo
Aseo (1 persona ½ tiempo)
& Cia Ltda.
Contabilidad (mensual) $3.350.000 (Año 2005)
Inmobiliaria Cobro cartera y asistencia
Inversiones jurídica (Cobros jurídicos y pre
Siglo XXI Ltda. jurídicos)
Productos de aseo
Fuente: Inmobiliarias Santo domingo & CIA LTDA e Inmobiliaria E Inversiones Siglo XXI Ltda.
* Calculo de los autores
Edificio de 15 apartamentos
Supervisión $800.000.00 Administración con
Gestión de desarrollo de obras contabilidad
locativas (mantenimiento, $600.000 Aseo de medio tiempo
Anuncio reparaciones)
Mauricio Vasco Manejo de contratos de Observación: Dentro del
mantenimiento (ascensor, compromiso de administrar están
equipo hidráulico). también las gestiones de obras
Contabilidad locativas
Aseo de medio tiempo.
Fuente: http://www.quebarato.com.co/clasificados/administracion-de-edificio-en-el-norte-de-bogota-
_1199183.html
Consultoría Los precios varían dependiendo del sector, el
inmobiliaria. proyecto y las necesidades a cubrir
Promoción y
construcción de Otras características con las que cuenta es,
proyectos Son miembros del Consejo Superior de
Corretaje y ventas Vivienda, organismo asesor del Gobierno
Lonja de Nacional en materia de política habitacional.
de propiedad raíz
Propiedad Raíz Participa en la Junta Directiva del Fondo
Avalúos
Administración y Nacional del Ahorro en representación del
arrendamientos de sector promotor y constructor.
bienes inmuebles.
Administración de Es miembro asociado de la Federación
propiedad Internacional de Bienes Raíces – FIABCI – y
73
horizontal. de la Asociación Nacional de Profesionales
Inmobiliarios NAR de los Estados Unidos en
su división internacional como agremiación
que representa a Colombia.
Fuente: www.lonjadebogota.org.co
Ventas de todo tipo de inmuebles
Asesoría en la presentación de los
documentos para créditos hipotecarios
Arrendamientos
Elaboración de los contratos
Tramite y consecución de pólizas (cubren
cánones, protección contra daños y/o
faltantes de inventario, pago de servicios Los precios varían
públicos).
dependiendo del
Andicol Ltda. Avalúos sector, el proyecto y
Asesoría jurídica, en venta inmobiliaria, las necesidades a
asesoría en tramites notariales y de cubrir
registro, gestión legal ante entidades
públicas y privadas, administración y
recuperación de cartera morosa,
información comercial, estudio de crédito,
acciones populares y gestiones
Propiedad horizontal, administración de
conjuntos residenciales, administración de
edificios de oficinas y centros comerciales.
Fuente: www.andicol.com
MUNDO PROPIEDADES
Atención al cliente dirigida por personal calificado y capacitado para resolver problemas
inherentes a su inmueble, tanto a nivel estructural, administrativo, de convivencia y
gestión ante organismos públicos y privados, respetando estrictamente la Ley de
Copropiedad (ley Nº 19.537), orientando este servicio tanto para Edificios Residenciales,
Edificios de actividad comercial, Centros Comerciales y Estacionamientos.
Fuente: http://www.mundopropiedades.cl/adm_edif_site/propuesta2.htm
74
AIPH LTDA
Seguridad
Aseo
Control de Plagas
Mantenimiento de jardines
Reparaciones Locativas
Mantenimiento de equipos
Contabilidad Sistematizada
Asesoría Legal
Control de Celadores
Supervisión permanente
AIPH MILENIUM (Comprende servicios preferenciales y complementarios)
Fuente: http://www.aiphltda.com/centro.htm
WAND PRECISION, CLASIFICATION & SEARCH

Servicios de bienes raíces
Administración y consultoría inmobiliaria
Servicios de apoyo comercial
Servicios de construcción de edificios
Servicios de Contabilidad
Servicios de guardias de seguridad
Servicios de limpieza de edificios
Servicios de mantenimiento de bienes raíces
Software de gestión inmobiliaria
BANCASA USA
Asesoría y acompañamiento en para la toma de decisiones de inversión en Finca Raíz
OTRAS CARACTERÍSTICAS Certificate of Apreciation.
CONSULTORA INMOBILIARIA S.R.L 2D (Paraguay)
Cuentan con un Sttaf altamente capacitado de personas que se encargan de los cuidados
y mantenimiento requeridos por el inmueble
Adicionalmente:
Verificación del estado general del inmueble
Elaboración de inventarios de casa, departamentos, salones, pasillos y partes
comunes.
Evaluación de las unidades a alquilar.
Promoción de las unidades a alquilar.
Selección de locatarios.
Elaboración de contratos de alquiler.
Verificación periódica de los inmuebles.
Si el inmueble se encuentran con desperfectos, nuestra firma es responsable de la
confección de presupuestos para su presentación a/los propietario/s para su
aprobación y posterior realización de los trabajos correspondientes,
encargándonos de la supervisión de los mismos.
Atendemos los reclamos presentados, por escrito, por los locatarios con referencia
a desperfectos surgidos en las unidades arrendadas (en éste punto también es
realizado un presupuesto del desperfecto, para su aprobación y posterior
75
realización).
Cobros:
Alquileres mensuales, Expensas comunes, Depósitos contractuales, Depósitos
por desperfectos, Depósito por deudas acumuladas.
Pagos:
Por suministro de energía eléctrica, Por suministro de agua, Por servicios
telefónicos, mantenimiento, reparaciones, compras de materiales.
Pagos de:
Impuesto Inmobiliario, impuesto (ley 125/92), alumbrado Público, tasas
especiales, inscripción de Impuestos a la Renta, elaboración y pagos de
Declaración Jurada en Impuesto a la Renta de los inmuebles administrados.
Registros de Marca de los nombres de los inmuebles administrados.
Solicitud a la ANDE, COPACO y ESSAP de sus servicios.
Elaboración y remisión mensual de las liquidaciones contables a los propietarios,
de los ingresos y egresos producidos en el mes, de los inmuebles administrados.
Todos los datos son procesados y archivados por nuestros sistemas
computarizados.
Realizamos la venta de sus bienes inmuebles.
Intervenimos en cualquier asunto de carácter judicial relacionado con la
administración del inmueble.
Por instrucciones de nuestros clientes, contratamos Seguros, pagamos Primas y
reclamamos las indemnizaciones en su caso.
En el anexo D se encuentran 3 propuestas comerciales presentadas a la

Constructora Hitos Urbanos, las cuales están dirigidas a prestar servicios de
Administración Inicial en copropiedades recién entregadas.27
9.4. PROVEEDORES
9.4.1. Los proveedores requeridos son:
Empresa de vigilancia
Si se cuenta posiblemente con 8 Edificios para administrar lo primero a verificar es

cuales y cuántos de ellos deben tener vigilante armado y cuáles no, cuantos
vigilantes en el mismo turno se requieren en un mismo edificio, si hay un perfil
especifico exigido por la copropiedad, si requieren de acompañamiento animal,
además de todos los aspectos que sean relevantes en cada uno de los edificios.
27
La administración Provisional primera administración adjudicada por las constructoras a los Conjuntos
residenciales que han sido realizados por ellos.
76
Se extractaron las siguientes compañías que prestan servicios de vigilancia de
manera legal en Bogota y están debidamente inscritas en la Superintendencia de
Vigilancia.
Compañías prestadoras servicio vigilancia
Tabla No 22
EMPRESA DIRECCIÓN TELÉFONO
Dg. 74 No 17 – 54
Asesores de protección Asep Ltda. 3450358
www.asepltda.com
Advipor Ltda. Calle 70 No 23 – 57 2174913
Aut. Norte No 106-62
Muralla Seguridad Ltda. 6021312
www.murallaseguridad.com
Centuriones de Colombia Ltda. Dg. 23 No 69 – 60 2631753
Cra. 23 No 52 – 33 2486919
Acelvig Ltda.
www.acelvig.com 2487532
Fuente: Elaborado por las autoras del trabajo
Empresa de Aseo
Inicialmente se contratará una (1) persona con experiencia para cada edificio, es
necesario especificar detalladamente los quehaceres en cada Edificio para lograr
la estabilidad del personal, se ha pensado en contactar las siguientes compañías:
Compañías prestadoras servicio aseo
Tabla No 23
Asecolbas Ltda. Calle 87 No 34 – 72 6916061
Soinser Ltda. Cra. 31 No 72 - 86 5480110
Servilimpieza Ltda. Cl. 40 No 20 – 38/42 2856584
Av. El Dorado No 100 Bis-70,
Casa limpia S.A. 4578383
www.casalimpia.com.co
Centro Aseo Cra 10 No 16 – 39, www.centroaseo.com 2833581
Productos de Aseo
Las siguientes compañías ofrecen un portafolio de productos institucionales

adecuado y acorde con las expectativas de costo, despacho, crédito y calidad.
77
Compañías proveedoras implementos de aseo
Tabla No 24
Industrias Biggets S.A. Cl. 12 B No 47-47 2446085
Laboratorios Briller Ltda. Av. NQS No 81 A - 08 2569652
Cl. 12 B No 68 B – 25
Industrias Fuller Pinto S.A. 4235000
www.fullerpinto.com
Productos Quimrex Ltda. Cra. 43 No 10 A - 78 4065966
Cra. 39 No 8 A – 62
Texquiplas Ltda. 8275051
www.texquiplas.com
9.5. COMERCIALIZACIÓN
9.5.1. Estrategia de precios
Los portafolios de precios estarán sujetos a la cantidad de servicios adquiridos y

como se mencionó anteriormente siendo enfáticos en que serán tarifas inferiores a
la media del mercado.
Las políticas de ventas a implementar en la empresa, podrán contemplar uno o

varios servicios esto con el fin de abarcar el mayor número de clientes posible,
que una vez satisfechos con el servicio tomado, pueden llegar a adquirir un
portafolio integral.
9.5.2. Estrategia de promoción
Generar brochures para entregarlos en los edificios que estén en la última etapa
del proceso constructivo, su contenido será: una presentación muy sencilla,
información de la compañía, dándole una mayor importancia a los servicios a
prestar, luego de entregado el portafolio se retomara el contacto de manera
telefónica para conseguir una cita luego de 8 días de entregada la presentación.
Elaboración de una página web que ilustre la compañía y cuáles son los servicios
a ofrecer.
Conseguir citas personalizadas en las constructoras que ejecuten proyectos en el

sector y hacer una presentación en power point en donde se haga una reseña de
la compañía, de las necesidades actuales del sector inmobiliario y de los servicios
que se ofrecen.
78
9.5.3. Mezcla de marketing
Aplicación del servicio: El servicio será utilizado por cualquier persona que esté
interesada en adquirir servicios relacionados con Administración Inmobiliaria.
Decisión de distribución : Considerando que el proyecto se basa en la

prestación del servicio, la comercialización se realizará mediante órdenes de
servicio tramitadas desde oficina principal mediante los diversos tipos de
comunicación (correo electrónico, internet y fax), atención directa al cliente y
atención al cliente desde las oficinas y ordenes de trabajo puestas directamente
en la dirección a realizar el traba del solicitante.
9.5.4. Estrategias de ventas
Precios: Las políticas de precios que se aplicarán a los servicios ofrecidos, están
sustentadas en los datos obtenidos en el estudio de mercado (análisis del sector y
análisis de la demanda). Aplicar la media del mercado para el catálogo de
productos permite que el cliente perciba imagen de servicio eficiente al no estar
por debajo del mercado y que a su vez se ajuste al presupuesto adecuado para
cada copropiedad.
En la administración inmobiliaria de propiedad horizontal, se considera que

se puede llegar a cobrar 9% sobre el valor total del presupuesto aprobado por la
copropiedad.
Para el caso de servicios de venta de inmuebles se establecen las tarifas

por debajo de las utilizadas comercialmente generalmente se cobra el 3% sobre el
valor de venta en el caso de proyecto se está hablando de un cobro del 2% sobre
el mismo valor.
En cuanto a la administración de arriendos generalmente se cobra el 18%,

MUNDO INMOBILIARIO LTDA., cobrara únicamente el 15% con las mismas
garantías.
Los avalúos serán cobrados de acuerdo a la cantidad de metros aplicando

la tabla establecida por el gobierno nacional (Ver tabla No. 12 y No. 13).
En todos los casos de asesoramiento jurídico promesas, pólizas, escrituras,

documentación para créditos, notariado y registro se cobrara un porcentaje
mínimo del 1.0% que se incrementara hasta máximo el 2.00% dependiendo del
requerimiento especifico del cliente.
79
Formas de pago: Los pagos de los servicios se podrán realizar mediante efectivo,
cheque, tarjeta de crédito o transferencia electrónica. Para los pagos se
contemplan las siguientes modalidades: Contado, A 30 días o Anticipado, los
cuales varían de acuerdo al servicio adquirido.
Pago de administración del 1 al 5 día del mes se otorga un 5% de descuento
Pago de administración del 6 al 20 del mes, se realiza el cobro normal sin

ningún tipo de recargo.
Pago de administración del 21 al 30 del mes, se cobrará un interés por mora

del 5%.
Pago para obras civiles, la forma de pago establecida es del 50% de anticipo
con firma de la oferta mercantil y el 50% contra entrega.
Avalúos, se establece forma de pago de contado.
Servicios de Seguridad, mantenimiento y aseo, serán cobrados a 30 días.
Descuentos comerciales: Serán aplicados sobre los valores del presupuesto

para los casos de contratos para el manejo de Administración de los conjuntos.
Tabla No. 25
DESCUENTOS COMERCIALES
VALOR
% DCTO
CONTRATO
15.000.000 3%
18.000.000 4%
21.000.000 5%
24.000.000 6%
27.000.000 7%
30.000.000 8%
En adelante Negociación especial
Fuente: Tabla elaborada por las integrantes del proyecto
Para pagos anticipados se contempla un descuento de 2% del valor del servicio.
80
10. ESTRUCTURA ÁREA ADMINISTRATIVA
10.1. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA COMPAÑÍA
CIUDAD BOGOTA
RAZÓN SOCIAL MUNDO INMOBILIARIO LTDA.
UBICACIÓN LOCALIDAD CHAPINERO
TIPO DE EMPRESA SOCIEDAD LIMITADA
REPRESENTANTE LEGAL MARIA DEL PILAR AYA JAMAICA
INVERSIONISTAS MARIA DEL PILAR AYA JAMAICA

GERENTE COMERCIAL AURA MARIA FERNANDEZ SANDOVAL
RÉGIMEN DE IMPUESTOS COMÚN
SECTOR COMERCIAL
10.2. PROCESO ADMINISTRATIVO (PLANEACIÓN, ORGANIZACIÓN,

DIRECCIÓN Y CONTROL)
A continuación se presenta el proceso administrativo que MUNDO INMOBILIARIO

ha diseñado para estar acorde con el panorama económico y administrativo del
mundo actual.
PLANEACIÓN (Formal)
OBJETIVOS
Realizar anualmente encuestas que permitan identificar servicios que se puedan

incorporar al portafolio, de acuerdo a las necesidades del cliente.
Lograr que en el segundo año de operación las utilidades aumenten en un 50%

versus el estado de resultado del primer año.
81
Lograr la consecución durante el primer año de operación de alianzas estratégicas
que permitan unas mejores tarifas.
Diseñar durante el primer año un programa de promociones de acuerdo al

portafolio adquirido por la copropiedad.
Establecer durante el primer año de operaciones parámetros de calidad que

aumenten el nivel de satisfacción del cliente.
METAS
Lograr durante los dos primeros años de operación reconocimiento y prestigio en

el mercado inmobiliario.
Crecer en una proporción del 10% durante el primer año de operación

permitiendo abarcar un mayor mercado dentro de la ciudad de Bogota.
Aumentar la fuerza laboral directa para combatir el desempleo y contar con

personal constantemente.
MISIÓN
Nuestra misión es ser una compañía líder en el mercado inmobiliario, ofreciendo

tranquilidad y seguridad a nuestros clientes a través de la prestación de un
servicio eficiente que exceda las expectativas del cliente, generando dentro de la
organización estándares de calidad total reflejados en la organización,
permitiendo el logro de un desarrollo sostenible en el largo plazo, estableciendo
precios competitivos.
VISIÓN
Mantener el liderazgo dentro del sector y obtener año a año una mayor
participación en los diferentes servicios integrados, generando las mejores
rentabilidades, para el cliente y para nuestra organización.
VALORES
Puntualidad: Estar a tiempo en el lugar adecuado.
Liderazgo: Abarcar el mercado de una manera idónea y capaz.
Organización: Integrar a la organización para que proceda de acuerdo a

parámetros previamente establecidos.
82
10.3. ESTRATEGIAS
Incrementar anualmente la participación en el mercado, con los servicios

actuales, mediante un mayor esfuerzo de mercadeo.
Introducir nuestros servicios en nuevas áreas geográficas.
Optimizar el portafolio de acuerdo al requerimiento del cliente.
Buscar aumentar las ventas mejorando o modificando los servicios actuales.
Adquirir nuevos productos o servicios no relacionados y ofrecerlos a los clientes

actuales.
ORGANIZACIÓN
Para lograr el funcionamiento apropiado de MUNDO INMOBILIARIO LTDA., y

atender el portafolio de acuerdo a las expectativas creadas se requiere:
10.4. MANO DE OBRA REQUERIDA
Para lograr el funcionamiento apropiado de MUNDO INMOBILIARIO LTDA., y

atender el portafolio de acuerdo a las expectativas creadas se requiere:
Un Director Administrativo
Un Director Comercial
Un Revisor Fiscal (Externo contratado ½ tiempo)
Un abogado (externo, contratado de acuerdo a las necesidades)
Un Arquitecto o Ingeniero (externo, contratado de acuerdo a las
necesidades)
Un auxiliar contable (Vinculado de planta)
Una Asistente Administrativa (Vinculado de planta)
Una persona para servicios Generales y Correspondencia (Vinculado de
planta)
En el anexo J se encuentran los datos correspondientes a los salarios de cada uno

de los cargos mencionados anteriormente.
83
10.5. ORGANIGRAMA
Figura No. 32
DIRECTOR DIRECTOR
ADMINISTRATIVO COMERCIAL
Revisor
Fiscal
Abogado
Asistente
Administrativa Ingeniero o
Arquitecto
Auxiliar
Contable
Servicios Generales y
mensajería
El organigrama anterior determina la estructura necesaria para que Mundo

Inmobiliario logre desarrollar adecuadamente su objeto social.
Para no confundir al personal se hace necesario dividir entre las dos directoras del
proyecto sus alcances con el personal.
La Directora Administrativa: Tendrá a su cargo el desempeño y labor del asistente

administrativo, del auxiliar contable, de la persona de servicios generales y la
mensajería.
La Directora Comercial: Tendrá a su cargo el contacto y coordinación de labores

con los profesionales externos, el monitoreo del desempeño de los contratistas y
el contacto con el cliente.
En la medida de crecimiento de la compañía se replantearán de acuerdo a las

necesidades los esquemas inicialmente establecidos.
10.6. POLÍTICAS SALARIALES
La modalidad que se empleará como policía salarial será inicialmente la de salarios fijos
para los cargos directos, y un porcentaje de comisión del 5% para el personal indirecto
sobre el valor del contrato.
84
10.7. GESTIÓN DEL TALENTO HUMANO
Perfil profesional
A continuación se presenta el perfil profesional de grupo de colaboradores que se

requieren para el inicio del proyecto:
Tabla No 26
PERFIL PROFESIONAL
CARGO PERFIL FUNCIONES RESPONSABILIDAD.
Profesional en Encargarse del manejo
Administración de del personal, verificar la
empresas con cartera, verificar el
Velar por el
conocimientos académicos estado de los contratos
funcionamiento
Director en Administración con terceros,
administrativo y
Administrativo inmobiliaria experiencia en responsabilidad en
operativo de la
el sector, líder, inteligente, cuanto a pagos y
compañía
con capacidad de síntesis, cartera, decisiones de
con integridad moral, contratación y nomina,
perseverante. asignación de sueldos.
Profesional en
Administración de Encargarse del manejo
empresas con de los clientes y la Velar por el buen
conocimientos académicos negociación que se manejo de las
Director en Administración establezca con cada una relaciones
Comercial inmobiliaria experiencia en de las unidades interpersonales de los
el sector, líder, inteligente, administradas. Manejo funcionarios dentro de
con capacidad de síntesis, de conflictos de la las copropiedades.
con integridad moral, copropiedad
perseverante.
Dirigir obras civiles a las
que haya lugar en los
inmuebles
Satisfacer las
Profesional en ingeniería administrados,
necesidades del
Ingeniero o civil o arquitectura con liquidando su valor final y
cliente a las que haya
Arquitecto experiencia en manejo de acordándolo con la
lugar y responder por
clientes y obras locativas, administración, negociar
los arreglos hechos.
Edad entre 25 y 35 años y contratar la cuadrilla de
trabajo necesaria para
cada actividad.
Elaborar y asesorar todo
tipo de contratos desde
Profesional en derecho inicial de vinculación de Blindar a la compañía
con especialidad en la compañía para y a los clientes de
derecho inmobiliario, administración, hasta todo posible perjuicio
Abogado experiencia de 2 años en promesas de dado por malos
compañías afines al compraventa, escrituras entendimientos en
sector. Edad entre 25 y 30 públicas de compraventa términos
años. de hipoteca, contractuales.
asesoramiento legal de
los movimientos de la
85
compañía y de los
clientes. De la misma
manera realizar los
contratos laborales.
Realizar estados
financieros y responder
ante las entidades
competentes por el
Contador titulado con resultado de ellas. Blindar a la compañía
experiencia en el manejo Presentar en las de todo posible
Revisor Fiscal
de contabilidad en este asambleas de socios inconveniente con las
sector. Edad 30 a 35 años. PyG de la operación, entidades
verificar y liquidar los competentes.
impuestos,
contribuciones y demás
a las que haya lugar.
Realizar la digitación de
Mujer de entre 20 y 30 Mantener actualizada
la información contable
años, con conocimientos la contabilidad y
Auxiliar de en el sistema, liquidar
técnicos en Contabilidad y generar los reportes
contabilidad nomina, conciliar los
experiencia de 2 años en con la periodicidad
bancos, generar
el sector inmobiliario. que sean necesario.
informes de cartera.
Contestar teléfonos,
realizar comunicados,
enviar y recibir
correspondencia, Encargarse de que
Recepcionista Estudiante universitaria de manejar la agenda del las cuentas de cobro
Asistente carrera administrativa, Gerente, manejar el a los copropietarios
Administrativa edad entre 20 y 25 años archivo. Elaborar los lleguen a tiempo a los
formatos de vinculación Edificios.
a EPS, ARP, Cajas de
compensación y
pensiones y cesantías.
Realizar todo tipo de
labores de mensajería, Realizar la labor
Auxiliar de es decir entrega de encargada de la
Correspondencia Hombre bachiller o mujer correspondencia, manera más rápida,
y Cafetería de entre 25 y 30 consignación de eficiente y honesta
cheques, pago de posible.
recibos.
10.7.1. Proceso de Vinculación28
El reclutamiento comienza en el momento en el cual el Director Administrativo

recibe información de la vacante.
El Director Administrativo procede a estudiar las hojas de vida que se han recibido
con anterioridad, con el fin de identificar cual es la que más se adapta a la
28
Ver anexo G (Diagrama proceso de contratación)
86
requisición existente. Este proceso puede medirse mediante las pruebas
psicotécnicas existentes en el mercado. Realiza la convocatoria.
Proceso de Selección
Programar las entrevistas necesarias primero con el Gerente Administrativo

o Comercial de acuerdo con la vacante a ocupar.
Paralelo al anterior proceso, la persona encargada del área de selección,

realiza la verificación de referencias laborales y la persona responsable
lleva a cabo la visita domiciliaria.
El aspirante pasa a entrevista con el que será su jefe inmediato, quien dará
el último V.B., para el proceso de ingreso.
Recepción de documentos y afiliaciones:
Se llevarán a cabo todos los trámites necesarios para afiliaciones de ley y

documentación de la compañía exámenes médicos de ingreso y firma de contrato
(Realizado por el abogado).
Inducción: Presentación de la Compañía.
Capacitación: Todo lo relacionado con el cargo, los objetivos, funciones y

procedimientos del mismo.
Retroalimentación: Se realizarán procesos de retroalimentación y evaluación a

los 2 y 4 meses posterior al ingreso.
Proceso de desarrollo: Basados en el modelo de “Modelo para la planeación y el

desarrollo del Recurso Humano” de la Doctora Maria Clara Villegas 29, a
continuación se presentan los 5 aspectos fundamentales para el desarrollo del RH:
29
Dra. Maria Clara Villegas Conferencista Universidad Javeriana Facultad de Ciencias económicas y
Administrativas- Subcentro de educación continuada- Diplomado Formación de Líderes 2008
87
Figura No. 33
PROCESO DE DESARROLLO
2 Demanda de /
CARGOS
3 Oferta de / 1 Misión/ Visión / 5 REVISIÓN /

GENTE ESTRATEGIAS Organizacional
4 DESARROLLO
Del individuo
Aspectos del proceso de desarrollo

Tabla No.27
ASPECTOS DETALLE
a) Por parte del área de selección, es importante
encontrar el sentido del proceso a desarrollar con el
individuo.
b) Verificar que el individuo se identifique con los valores
1. MISIÓN/VISIÓN
corporativos
ESTRATEGIAS
c) Tener claridad sobre el objetivo a lograr
d) Establecer claramente las actividades a desarrollar
dentro de la compañía
e) Contextualizar al individuo en su lugar de trabajo
2. DEMANDA DE Identificar las vacantes presentes y futuras
CARGOS
3. OFERTA DE GENTE Realizar las respectivas convocatorias
Es importante en este aspecto, tener en cuenta que el
4. DESARROLLO DE
individuo se sienta altamente competente y respaldado en
INDIVIDUOS
su proceso de crecimiento.
Para los colaboradores, los aspectos relacionados a
continuación son fundamentales para contribuir a su
crecimiento personal, profesional y el logro de resultados:
5. REVISIÓN
ORGANIZACIONAL a Retroalimentación
b. Recompensa frente a los resultados sobresalientes
c Actividades de inspiración ante la labor desarrollada
d Contribuir a lograr el éxito en todos los aspectos
Proceso de evaluación
El proceso de evaluación que llevará la compañía está basado en el sistema de

evaluación por competencias, mediante el cual se busca identificar aspectos
88
relevantes como CONOCIMIENTOS, HABILIDADES, ACTITUDES Y APTITUDES
de los colaboradores y directivos.
Una semana antes de culminar los dos periodos de prueba se debe realizar una
reunión entre el Director Administrativo y el responsable del área quien determine
si el candidato elegido es la persona idónea para el cargo.
Se considera la posibilidad de realizar evaluaciones estandarizadas aplicables

periódicamente cada 6 meses con el fin de medir el nivel de compromiso de los
colaboradores de la compañía.
A continuación se presenta un ejemplo de la matriz que se aplicará en dicho

proceso:
MATRIZ DE COMPETENCIAS
Tabla No. 28
Tipo de cargo/Nivel de evaluación Conocimientos Habilidades Actitudes Aptitudes
DIRECTIVOS
(Estrategas)
FUNCIONARIOS
(Responsable de una unidad de
personal)
PROFESIONALES (Responsable de
tareas específicas)
OPERATIVOS (Responsables de sí
mismos)
30
Fuente: Ver referencia
10.7.2. Capacitación y entrenamiento preapertura
Las socias de este proyecto deberán capacitarse en administración inmobiliaria y

para ello se buscaron las diferentes alternativas en Educación continuada31.
Actualmente la Universidad Externado de Colombia ofrece el programa a
continuación relacionado.
Temario
• Administración de Propiedad Horizontal

• Gerencia de Proyectos Inmobiliarios
30
Información Dra. Maria Clara Villegas Conferencista Universidad Javeriana Facultad de Ciencias
económicas y Administrativas- Subcentro de educación continuada- Diplomado Formación de Líderes 2008.
Cuadro elaborado por las autoras con base en la información de la Dra. Ma. Clara Villegas
31
Al hablar de Educación Continuada se hace referencia a los programas realizados mediante conferencias,
seminarios o diplomados que buscan profundizar en temas específicos de las diferentes áreas de la gerencia.
Estas actividades están dirigidas a personas individuales o grupos empresariales, mediante programas
abiertos o cerrados, para atender necesidades específicas de formación, capacitación y mejoramiento de sus
equipos de trabajo y de sus procesos de gestión.
89
• Avalúos de bienes muebles e inmuebles
• Mercadeo Inmobiliario
• Gerencia de Servicios Inmobiliarios
• Titularización
El valor de este programa por aproximadamente es $3.200.000.00
También hay una serie de seminarios que se ajustan a las necesidades como:
Tabla No 29
SEMINARIOS
SEMINARIO DURACIÓN PRECIO
Marketing Estratégico Inmobiliario 50 horas $1.200.000

Gerencia Comercial de Finca Raíz 50 horas $1.200.000
Innovación y Mercadeo Inmobiliario Internacional 40 horas $1.00.000
Fundamentos Legales para el Negocio Inmobiliarios 40 horas $1.000.000
Adicionalmente existen otros programas relacionados:
Formación nacional
Diplomado en Administración de Propiedad Horizontal. Universidad industrial de

Santander. Bucaramanga-Colombia
Educación Continuada, Área Inmobiliaria. Universidad externado de Colombia.
Formación y capacitación internacional
Master internacional en Derecho Inmobiliario y Gestión Urbanística (a Distancia).
Maestría en Valuación Inmobiliaria Industrial y de maquinaria. Escuela de

Ingeniería Municipal. Distrito Federal – México
Aplicación de los sistemas de información en el negocio de Bienes Raíces.

Guadalajara –México
90
10.8. FORMAS DE CONTRATACIÓN
10.8.1. A termino Fijo
Todo el personal de planta que se vincule a la compañía será contratado a término

fijo con una duración de cuatro (04) meses.
10.8.2. Orden de trabajo
Eventualmente se generaran ordenes de trabajo que se cancelaran una vez se

demuestre o verifique que el trabajo para el cual fue contratado fue desarrollado y
una vez se realice el control de calidad, esto dado especialmente para el
arquitecto y el abogado.
DIRECCIÓN
La dirección es una de las principales acciones administrativas para lograr

eficiencia, por ello Mundo Inmobiliario Ltda., pretende influir para que sus
colaboradores sean sus aliados y actúen en pro del cumplimiento de los objetivos
establecidos.
Fayol estableció patrones claros y definitivos para lograr que la dirección sea
apropiada y consecuente con el logro de objetivos, por ello se afianza el mismo
modelo para desarrollarlo en Mundo Inmobiliario:
Principios
a) Autoridad responsabilidad
b) Disciplina
c) Unidad de mando
d) Unidad de dirección
e) Centralización-descentralización
f) Equidad
Debido a lo anterior considerando que la compañía presta servicios inmobiliarios

es claro establecer que la dirección puede darse en tres niveles:
1. Nivel global: Abarca la empresa como totalidad; Corresponde al nivel

estratégico de la empresa.
2. Nivel departamental: Abarca cada dirección de la empresa. Corresponde al
nivel táctico de la empresa.
91
3. Nivel operacional: Abarca cada grupo de personas o de tareas.
Corresponde al nivel operativo de la empresa.
MOTIVACIÓN
Las directoras del proyecto de acuerdo al conocimiento académico han resuelto

aplicar el modelo de Clima Organizacional.
De autorrealización: Entregar responsabilidades acordes con cada uno de

los cargos para que, quien lo ejecute siente autonomía y reconozca su
importancia para la organización, además sienta que esta desarrollando su
potencial de trabajo.
De logro: Reconocer públicamente los logros obtenidos, ofreciendo un
estimulo económico de acuerdo con la magnitud del logro.
Sociales: Departir en ocasiones especiales con todos los miembros de la
organización.
De seguridad: Ofrecer condiciones de seguridad en el puesto de trabajo,
seguridad industrial monitoreada constantemente, dotación, y supervisión
permanente en la ejecución de trabajos.
Fisiológicas: Pagar un salario justo que logre que la gente pueda tener
condiciones dignas de vida, ofrecer un bono de acuerdo al desempeño
individual y al logro de objetivos organizacionales y de presupuestos.
LIDERAZGO
Aunque la toma de decisiones concernientes con el manejo de la organización

están en poder de las directoras del proyecto, es decir poder legitimo, se darán
situaciones en las que sea necesario aplicar (empowerment) autoridad a los
empleados para tomar decisiones y que asuman la responsabilidad de sus
resultados.
COMUNICACIÓN
Es importante aplicar en Mundo Inmobiliario los dos tipos de comunicación.
La comunicación descendente, es importante para mantener informado al

personal de los objetivos y el resultado de la medición constante que se
hace de ellos, puede hacerse en reuniones de manera verbal.
La comunicación ascendente: Mantener informadas a las directoras del

proyecto de lo que el personal este percibiendo y palpando en el ambiente y
así evaluar los planes, las metas y los objetivos organizacionales. Debe
92
hacerse periódicamente y lo ideal es recibir comunicación escrita para llevar
un control.
CONTROL
Con la ejecución de reuniones que se lleven a cabo periódicamente, se

establecerán patrones de control, demostrados a través de la elaboración de
indicadores a diferentes niveles, con ello logra evaluar constantemente factores
relevantes para la compañía:
Indicadores de servicio al cliente
DESCRIPCIÓN FÓRMULA IMPACTO (COMENTARIO)

INDICADOR
Consiste en calcular
Total de Servicios no
Nivel de el porcentaje real de Sirve para controlar y corregir
ejecutados a Tiempo
cumplimiento la prestación de los los errores que se presentan en
Total de Servicios
a clientes servicios oportunos la prestación del servicio.
prestados
a los clientes
Número y porcentaje
de facturas con error Facturas Emitidas con Generación de retrasos en los
Calidad de la
por cliente, y Errores cobros, e imagen de mal servicio
Facturación
agregación de los Total de Facturas Emitidas al cliente.
mismos.
Consiste en calcular Sirve para controlar los errores
Total Notas Crédito
Causales de el porcentaje real de que se presentan en la empresa
Total de Facturas
Notas Crédito las facturas con por errores en la generación de
Generadas
problemas la facturación de la empresa.
Se utiliza para medir el impacto
el número de Total Pedidos Pendientes
Pendientes del valor de los pendientes por
pedidos no por Facturar
por Facturar facturar y su incidencia en las
facturados dentro Total Pedidos Facturados
finanzas de la empresa.
del total de facturas
Indicadores de satisfacción del cliente:
INDICADOR DESCRIPCIÓN FÓRMULA IMPACTO (COMENTARIO)

Nivel de Total de Servicios no
el porcentaje de
satisfacción satisfactorios Sirve para corregir la calidad en
satisfacción del
del cliente Total de Servicios la prestación del servicio.
cliente por el servicio
prestados
recibido
Nivel de Consiste en calcular Total de clientes Sirve para determinar si el
repetición en el porcentaje de reincidentes Total de cliente queda satisfecho con el
93
la toma de repetición en la toma Servicios prestados servicio y decide nuevamente
servicios de servicios con la utilizar los servicios
compañía
Indicadores salariales

Nivel de Sirve para determinar la
incidencia de equivalencia existente entre los
la incidencia de los Total salario pagados
los salarios cargos de desempeño en las
salarios par la Costos de producción
dentro de la copropiedades frente a los del
organización
organización área administrativa
Nivel de Consiste en calcular Ventas totales Sirve para determinar cuáles son
ventas por el valor de las ventas Número promedio de las ventas por cada uno de los
trabajador por cada trabajador trabajadores trabajadores de la organización
Indicadores de estructura financiera

Nivel de el porcentaje de Total facturación Sirve para determinar el nivel de
recaudo recaudos frente al Total recaudado recaudo frente a las ventas
total de las ventas
Consiste el medir el
Nivel de
punto de equilibrio Punto de equilibrio Sirve para controlar el punto de
punto de
frente a las ventas Ventas totales equilibrio frente a las ventas
equilibrio
totales
Indicadores de estructura financiera

Nivel el margen de
Margen Sirve para determinar el margen
rentabilidad del rentabilidad frente
Total ventas de rentabilidad de los servicios
servicio al total de las
ventas
Consiste el medir el
Nivel de grado de
Margen individual Sirve para determinar la
contribución de contribución de
Margen total contribución de cada servicio
los servicios cada servicio frente
a las ventas totales
Consiste el medir la
Sirve para determinar la
Nivel de venta de cada Venta producto
comercialización de cada
comercialización servicio frente a las Ventas totales
servicio frente a las ventas
ventas totales
94
Indicadores de gestión

Cortes de los problemas
inherentes a la generación
de pedidos de Productos Generados sin
errática de pedidos,
Calidad de los servicios generados Problemas x 100
como: reelaboración de pedidos
Pedidos sin retraso, o sin _____________________
rectificadores, esfuerzo del
Generados necesidad de Total de pedidos
personal de compras para
información generados
identificar y resolver problemas,
adicional.
pérdida de ventas.
de pedidos que no Costos de recibir servicios sin
Pedidos
cumplen las cumplir las especificaciones de
Entregas Rechazados x 100
especificaciones de calidad y servicio, como: retrasos
perfectamente _____________________
calidad y servicio en la prestación del servicios,
recibidas Total de Órdenes de
definidas, con costo de inspecciones adicionales
servicio recibida
desglose por de calidad.
proveedor
95
11. PROCESO DE PRESTACIÓN DEL SERVICIO
El proceso de prestación del servicio de la compañía se describirá a continuación

mediante un diagrama de flujo, que comprende desde la búsqueda de los clientes
potenciales hasta la finalización del contrato.
11.1. DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO ACERCAMIENTO AL CLIENTE

Buscar Clientes potenciales Figura No. 34
Concretar
NO Se descarta ese Edificio
cita con el
cliente
SI
Presentar al cliente el portafolio de

servicios
Interés del NO
cliente en el
portafolio
SI
Presentar al cliente la cotización
Revisión y ¿Viabilidad
NO SI Realizar ajustes a la cotización
aprobación de ajustes a
la cotización?
SI
Elaboración y revisión del NO

contrato
Firma del contrato
Ejecución del contrato
SI
Renovación
del contrato 96
No Finaliza el contrato
11.2. EQUIPOS PARA LA PUESTA EN MARCHA
Para el desarrollo adecuado de MUNDO INMOBILIARIO LTDA., es necesario

contar con los siguientes equipos:
Tangibles
Estos elementos comprenden equipos de cómputo, muebles, equipos de oficina y

la adecuación de la misma.
1 Puesto de trabajo Dirección Comercial

1 Puesto de trabajo Dirección Administrativa
3 Puestos de trabajo Asesores Externos
1 Puestos de trabajo Asistente Administrativo
1 Puesto de trabajo Auxiliar Contable
5 Teléfonos
1 Telefax
1 Archivador pequeño
1 Mueble archivador central
4 Equipos de cómputo
Intangibles
Software contable para contabilidad y Administración.
11.3. INSTALACIONES
Contar con una oficina ubicada en el sector de Chapinero que permita que la
inmobiliaria acuda con la puntualidad adecuada para atender los requerimientos
de los clientes, por lo tanto debe tener las siguientes características:
Área de Oficina principal De 70 a 100 metros cuadrados en arrendamiento

aproximadamente
Ubicación En estrato 3 o 4 ubicada dentro de la localidad de

chapinero, preferiblemente en edificio de oficinas, con
batería de baños por piso y una cafetería central para
todo el edificio. Se han cotizado oficinas en alquiler en
la parte occidental de chapinero entre las calles 56 y 48
y se estimo un costo de alquiler promedio de $900.000
incluida la administración
97
Comunicación 4 líneas telefónicas, conexión a Internet por banda ancha.
Cualidades físicas Muros estucados, cielo raso terminado, pisos en acabado

duro (porcelanato o madera), iluminación terminada en cielo
raso preferiblemente luz blanca, puertas instaladas.
Distribución Interna de las oficinas (espacial) aproximadamente.
Figura No.35
10 m
Directora.
Administrativa
Sala de juntas Recepción
y sala de
Depto. espera
7m Jurídico
Ingreso
Contabilidad
y facturación Directora. Ingeniería y Archivo y
Comercial Arquitectura Deposito
de
insumos
Puestos de trabajo
- 7 puestos de trabajo (inversión) que comprenden:
11.4. INSUMOS
La compañía MUNDO INMOBILIARIO LTDA. Requiere los siguientes insumos su

puesta en marcha:
Útiles de Papelería (comprende hojas blancas, tarjetas de presentación, útiles,

papel membreteado etc.)
Implementos de aseo
Elementos de cafetería
Material de publicidad
98
11.5. CARACTERÍSTICAS TECNOLÓGICAS
Software
MUNDO INMOBILIARIO LTDA., utilizará para su proceso de contabilidad,

facturación y cartera un software contable que le permita controlar toda la
información, que además le permita generar informes como estados financieros,
balances y demás para llevar el debido control, se ha pensado en programas
como el ELISA ampliamente conocido ya que además de facilitar la búsqueda del
personal de esta área, se puede comprar por módulos de acuerdo con los
requerimientos de la compañía.
Existe otro software disponible en el mercado que está en proceso de cotización

para determinar la viabilidad del producto.
Soporte tecnológico
El soporte tecnológico que se implementará en el proyecto, tiene como objetivo

establecer niveles de respuesta óptimos en los que tanto el cliente como la
Compañía se vean beneficiados y buscando siempre tecnología de punta que
permita marcar una ventaja competitiva.
Para iniciar el proyecto se deberá contar con:
Equipos de computo portátil con sistema office

Internet Banda ancha
Software contable
Telefonía IP
Red de Comunicaciones
99
12. ESTUDIO ORGANIZACIONAL Y ADMINISTRATIVO
12.1. TIPO DE SOCIEDAD
Se considera que la Sociedad de responsabilidad Limitada, es la más adecuada

para el desarrollo de la compañía, puesto que es la indicada para pequeñas
empresas y de un capital bajo y con pocos socios, basado en la información
plasmada en el Código de Comercio y el cual establece que los socios responden
hasta el monto de sus aportes.
12.2. NORMATIVIDAD PARA EL PROYECTO
12.2.1. Mecanismos de control de precios
En la administración inmobiliaria de propiedad horizontal, se considera que se

puede llegar a cobrar 9% sobre el valor total del presupuesto aprobado por la
copropiedad siendo este un excelente costo para los propietarios y un cobro justo
para la operación, debido a este mecanismo de instauración de precios es muy
fácil y sobretodo transparente el control de precios.
Para el caso de servicios de venta y compra de inmuebles se establecen las

tarifas por debajo de las utilizadas comercialmente generalmente se cobra el 3%
sobre el valor de venta en el caso de proyecto se está hablando de un cobro del
2.0% sobre el mismo valor.
En cuanto a la administración de arriendos generalmente se cobra el 18%,

MUNDO INMOBILIARIO LTDA., cobrara únicamente el 15% con las mismas
garantías.
Los avalúos serán cobrados de acuerdo a la cantidad de metros es decir si el

inmueble, por lo tanto para un promedio de:
Avalúos 3 mensuales 65mts2 X $2.307 $449.86532
En todos los casos de asesoramiento jurídico promesas, pólizas, escrituras,

documentación para créditos, hipotecas, notariado y registro se cobrara un
porcentaje mínimo del 1.0% que se incrementara hasta máximo el 2.00%
dependiendo del requerimiento especifico del cliente.
32
Véase tarifas de avalúos en el estudio de mercado
100
En el mercado inmobiliario es muy usual establecer las tarifas de cobro en
porcentajes ya que debido a la diversidad de valores y especificaciones es lo más
conveniente para el cliente.
12.3. ÁREA TÉCNICA
Uso de derechos y/o permisos.
En el caso de derechos se tiene que vigilar muy bien que las empresas con las
que se cuenta en seguridad sean empresas inscritas actualmente con la
superintendencia de Vigilancia y control ya que hoy día son alarmantes el número
de empresas piratas en este ramo, perjudicando la firma para la que trabajan en
los edificios y arriesgando la seguridad de los propietarios.
En el caso de la publicación de inmuebles en la página Web se hace necesario

establecer un reglamento que el publicante se obligue a aceptar antes de ingresar
cualquier tipo de información en la pagina, de la misma manera restringir el acceso
a través de claves para que la información de otros inmuebles no sean
manipulados por terceros que nada tienen que ver con la publicación.
Recibir el reconocimiento de la copropiedad para representarlos legalmente ante

terceros y autoridades competentes.
12.4. ÁREA ECONÓMICO-FINANCIERA
Tasas impositivas
Las tasas de impuestos que le corresponden a MUNDO INMOBILIARIO LTDA.,

son las correspondientes a cualquier sociedad comercial, es decir:
Renta y Complementarios en la medida que nuestro patrimonio aumente
Presentación del impuesto al valor agregado IVA de manera bimensual
Presentación del impuesto de industria y comercio ICA de manera

bimensual
Presentación de Retención en la Fuente mensual
En caso al que haya lugar presentar el impuesto al patrimonio
101
12.5. INSTITUCIONES DE ORDEN LEGAL PARA AGENCIAR EL PROYECTO
Privadas
Para lograr la puesta en marcha del negocio es necesario:
Presentarse a la cámara de comercio y solicitar un volante para la

consulta de nombres en él se debe colocar, el nombre de la compañía que
se ha pensado utilizar y la actividad a la que se va a dedicar. De la misma
forma y luego de registrar la escritura debe solicitar en la misma entidad la
matricula mercantil.
Solicitar un certificado de existencia y representación legal, también solicitar

el registro de libros de comercio.
Llevar a la notaria la minuta de constitución que debe ser firmada por los
socios y por el notario.
Llevar la escritura pública a la oficina de registro para cumplir con este

requisito.
Matricular la sociedad en el registro mercantil de la Cámara de Comercio.

Requisito: presentar la segunda copia de la escritura pública de constitución
de la sociedad (sólo para personas jurídicas); diligenciar formularios de
matricula mercantil para establecimientos de comercio (si los tiene),
personas naturales o jurídicas; y/o sucursales y agencias nacionales según
sea el caso. La renovación se hace anualmente en los meses
comprendidos entre enero y marzo.
Renovar anualmente, antes del 31 de marzo de cada año, su matrícula

mercantil y de establecimientos de comercio.
La Administración de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), nos

otorga el número de identificación tributaria (NIT) y el registro único
tributario (RUT), también el registro del impuesto sobre las ventas IVA y el
permiso para la numeración de las facturas.
Afiliación de los empleados a las ARP, EPS, Cajas de compensación y

fondo de pensiones y cesantías.
102
Funcionamiento: Trámites: Tesorería Distrital y Alcaldía Zonal.
Obtener el registro de Industria y Comercio en la Tesorería Distrital o

Municipal. Requisito: diligenciar el formulario.
Solicitar la Licencia de Funcionamiento en la Alcaldía Zonal
correspondiente.
Requisitos:
Presentar copia del Registro de Industria y Comercio.

Tramitar el permiso de planeación Distrital o Municipal.
Cancelar los derechos de autor en Sayco y Acinpro si utiliza la música
con fines comerciales.
Solicitar la matrícula sanitaria en las regionales de la secretaria de Salud
o en los CADE.
Diligenciar los formularios de solicitud de la licencia de funcionamiento y
anexar copia de los documentos requeridos.
Obtener la licencia de funcionamiento.
12.6. CONSTITUCIÓN FORMAL
12.6.1. Instancia de organización legal
A continuación se especifica más detalladamente el proceso de constitución de la

compañía ante las entidades competentes, las fases a desarrollar son las
siguientes:
Verifique el nombre o razón social
En el puesto de información de cualquiera de las Sedes de la Cámara de

Comercio, puede solicitar un volante para la consulta de nombres.
Diligencie el formulario con los nombres que desea consultar y la actividad

a la que se va a dedicar.
Cancele el valor de la consulta.
Presente el formulario diligenciado en las ventanillas de Cámara de

comercio y el empleado le indicará cuando reclamarlo, con el fin de saber si
puede usar dicho nombre o no debido a que ya existe o hay alguno similar.
Una vez aprobado el nombre pase a hacer lo siguiente:
103
Elabore la minuta con el siguiente contenido básico
Los datos de los socios constituyentes: nombres completos, cédulas, nacionalidad,

estado civil y domicilio.
La clase o tipo de sociedad que se constituye y el nombre de la misma.
El domicilio de la sociedad y de las sucursales que se establezcan.
El negocio de la sociedad (objeto social), enunciando en forma clara y

completa las actividades principales.
El capital social pagado por cada socio.
Se debe expresar como se administrará la sociedad, las facultades de los

administradores, las asambleas y juntas de los socios, según lo establecido
legalmente para cada tipo de sociedad.
Los días y la forma de convocar y constituir la asamblea o junta de socios

ya sea de manera ordinaria o extraordinaria, y la forma como se decidirá en
un determinado asunto.
Las fechas en que se deben hacer los balances generales y como se

distribuirán las utilidades, así como también la reserva legal.
La duración de la empresa y sus causales para disolverla, y la forma de

liquidarla.
Establecer el representante legal de la sociedad con su domicilio, sus

facultades y obligaciones.
Ver formato de minuta “Contenido minuta para la sociedad Limitada (Anexo F)
Ir a la notaría
Le transcribirán su minuta conformando así la Escritura Pública, firmada por el

notario con los sellos respectivos y adicionalmente por los socios con la cédula y
sus huellas.
Realizar el pago del impuesto de registro sobre la escritura:
Realizar el pago del impuesto de registro sobre la escritura de constitución en la

oficina de Registro.
104
Adquirir el formulario de matrícula mercantil
Adquirir en la Cámara de Comercio el formulario de Matrícula Mercantil

“Sociedades Comerciales”, el cual tiene un costo de $2.000, posteriormente debe
presentar en la ventanilla de la Cámara de Comercio lo siguiente:
El formulario de matrícula mercantil diligenciando, junto con el volante de “consulta
de nombres” aprobado.
Dos copias autenticadas de la escritura pública de constitución de la sociedad, en

la que debe aparecer el nombramiento del representante legal. En el caso de ser
empresa unipersonal, el documento privado sino se constituyó por escritura
pública.
Recibo de pago del impuesto de Registro.
Carta de cada una de las personas nombradas, como: representantes legales,

junta directiva y revisor fiscal cuando sea el caso.
Documento de identificación del representante legal.
Permiso de funcionamiento de la sociedad, en caso de hallarse sujeta a vigilancia

estatal.
Solicitar en la taquilla de la Cámara de Comercio el valor de la liquidación de los

derechos de matrícula.
Cancelar los derechos de matrícula. Al momento del pago le entregarán un recibo

con el cual podrá reclamar el certificado de su matrícula, así como las copias de
los formularios, las escrituras y las cartas de aceptación.
Obtener copia del certificado de existencia y representación legal de la sociedad.

Luego de haber realizado la inscripción, usted podrá solicitar a la Cámara de
Comercio, el certificado de existencia y representación, es un documento que le
permite al comerciante o sociedad realizar algunos trámites (inscripción ante la
administración de impuestos, industria y comercio, etc.) o simplemente acreditar
su matrícula en el registro mercantil.
Registro de libros de comercio
Están compuestos por los libros de contabilidad, libros de actas, libros de registro
de aportes, comprobantes de las cuentas, los soportes de contabilidad y la
correspondencia relacionada con sus operaciones.
105
Una vez matriculada la sociedad o empresa, el propietario de esta o el
representante legal debe presentar y solicitar el registro de los libros de comercio,
con carta dirigida a la Cámara de Comercio y diligenciar el formulario de solicitud
respectivo. Los libros son los siguientes:
Libro auxiliar: se lleva para registrar detalladamente en orden cronológico las

cuentas principales, totalizando débitos, créditos y saldo que pasa al final de cada
período al libro diario y al libro mayor, este libro no requiere ser registrado en la
Cámara de Comercio.
Libro caja – diario: en este libro se pasan las operaciones contables en orden
cronológico, en forma individual o por resúmenes que no excedan de un mes.
Libro mayor: en este libro se pasan las operaciones por cuentas utilizando el
sistema de partida doble; permitiendo establecer el resumen mensual de todas las
operaciones para cada cuenta.
Libro inventario y balance: se debe hacer un inventario y un balance general al

iniciar sus actividades y por lo menos una vez cada año para conocer en forma
clara y completa la situación del patrimonio.
Libro de accionistas: en él se escriben las acciones, anotando el título, el número y

la fecha de inscripción, al igual que los cambios de propietario.
Libro de actas: los libros de actas pueden ser de dos clases: libros de actas de
asamblea de socios y libro de acta de junta directiva. El primero lo deben llevar
todas las sociedades, el segundo solo en las que posean junta directiva.
La primera hoja de cada libro debe presentarse rotulados (marcados) a lápiz en la

parte superior con el nombre de la sociedad y la destinación que se dará a cada
libro, así como numerarse consecutivamente y no tener ningún registro contable.
Los pasos a seguir en la Cámara de Comercio:
Llevar el formato, la carta y los libros en cualquier taquilla de la Cámara de

Comercio.
Pagar los derechos de inscripción de los libros. Al momento de cancelar le

entregarán el recibo de pago con el cual podrá reclamar los libros registrados, en
la fecha que allí se indica. Actualmente cada libro tiene un costo de $15.000.
Cuando le entreguen los libros, verifique que la primera página de cada libro
registrado este sellado por la Cámara de Comercio y rubricadas todas las demás.
Ir a la DIAN
Ir a la Administración de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), para que

obtenga el número de identificación tributaria (NIT), el cual es necesario para
106
identificarse en el desarrollo de las actividades comerciales. Para este número de
identificación, el cual es expedido en una tarjeta, se debe realizar el trámite
correspondiente en la DIAN, que se encuentre en el municipio donde se está
domiciliado. Pasos a seguir:
Con el certificado de existencia y representación que solicite en la Cámara de

Comercio, diríjase a la DIAN y solicite el formulario de RUT (registro único
tributario), por medio del cual se puede realizar los siguientes trámites, entre otros:
Asignación de NIT
Inscripción en el registro de vendedores si es responsable de IVA.
Una vez adquirido y diligenciado el formulario, preséntese ante la DIAN, con los
siguientes documentos:
Formulario de RUT diligenciado en original y dos copias.
Copia de la escritura pública de constitución.
Certificado de existencia y representación, expedido por la Cámara de Comercio,

con fecha no mayor a tres meses antes de su presentación.
Fotocopia de la cédula del representante legal.
El registro de Impuestos sobre las ventas (IVA), se puede hacer en el momento de

realizar la solicitud del NIT. Los responsables del régimen simplificado no tienen
obligación de declarar el IVA, los responsables del régimen común deben hacerlo
bimestralmente en las fechas que indique el calendario tributario, el cual puede
adquirir directamente en la DIAN.
Simultáneamente con la solicitud del formulario RUT, usted puede solicitar el

formulario para que la DIAN le autorice la numeración para las facturas que usará
en su negocio.
Afiliación a la aseguradora de riesgos profesionales
Una vez elegida la ARP, el empleador debe llenar una solicitud de vinculación de
la empresa al sistema general de riesgos profesionales, la cual es suministrada sin
ningún costo por la ARP, dependiendo el grado y la clase de riesgo de las
actividades de la empresa, ellos establecen la tarifa de riesgo la cual es un
porcentaje total de la nómina y debe ser asumida por el empleador, dicho valor se
debe pagar cada mes.
107
Adicionalmente debe vincular a cada trabajador, llenando la solicitud de
vinculación del trabajador al sistema general de riesgos profesionales.
Para la compañía MUNDO INMOBILIARIO el riesgo es el siguiente:
CLASIFICACIÓN TIPO DE RIESGO EJEMPLOS

Mayor parte de actividades
Contempla comerciales
actividades Actividades financieras
Clase I
consideradas de Trabajos de oficina
riesgo mínimo Centros educativos
Restaurantes
Régimen de seguridad social
Es deber de la compañía inscribir a alguna entidad promotora de salud (EPS) a

todos sus trabajadores, los empleados podrán elegir libremente a que entidad
desean vincularse. Una vez elegida el empleador deberá adelantar el proceso de
afiliación tanto de la empresa como para el trabajador, mediante el
diligenciamiento de los formularios, los cuales son suministrados en la EPS
elegida.
El porcentaje total de aportes a salud es de un 12% del salario devengado por el

trabajador. El valor resultante se divide en tres partes iguales, de las cuales el
trabajador debe pagar una y el empleador las dos restantes.
Fondo de pensiones y cesantías
La compañía debe afiliar a todos los miembros de la empresa al fondo de

pensiones, el cual el trabajador podrá elegir. Una vez elegido se llena la solicitud
de vinculación, la cual se la suministra el fondo.
Ya vinculado se debe pagar mensualmente el 13.5% del salario devengado por el

trabajador, dicho valor se divide en cuatro y de estas el empleador paga tres y una
el trabajador.
Aportes parafiscales
Son pagos a que está obligado todo empleador a cancelar sobre el valor de la
nómina mensual a través de las cajas de compensación familiar para: Subsidio
familiar, Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF) y SENA.
108
Para realizar la respectiva inscripción, se debe adquirir un formulario en la Caja
donde desea afiliarse, donde le entregarán adjunto el formulario de afiliación al
ICBF y al SENA.
Los pasos para la afiliación de la empresa son:
Presentar solicitud escrita, suministrada por la Caja de Compensación Familiar,

donde conste: domicilio, NIT, información sobre si estaba afiliado o no a alguna
caja de compensación familiar. A la solicitud se le debe anexar lo siguiente:
Fotocopia de la cédula si es persona natural
Certificado de existencia y representación legal vigente si es persona jurídica.

Relación de trabajadores indicando para cada uno: número de cédula, nombre
completo y salario actual.
Formulario diligenciado de afiliación a la empresa.
Formulario de afiliación del trabajador y de las personas a cargo.
Para afiliar al trabajador debe:
Presentar el formulario de inscripción del trabajador debidamente diligenciado.

Adjuntar los documentos necesarios para inscribir las personas que tengan a
cargo trabajadores.
Una vez esté en la Caja de Compensación Familiar elegida, debe pagar durante
los primeros diez días del mes, el valor correspondiente al 9% del total devengado
en la nómina mensual, los cuales deberán ser asumidos por el empleador. La
distribución del 9% es la siguiente:
2% para el SENA.
3% para el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar.
4% para la Caja de Compensación Familiar.
Derechos gremiales u otros
Una de las instituciones más respetadas en Bogota con respecto al sector

inmobiliario es LA LONJA DE BOGOTA que fue fundada en 1945 por Luís Soto
del Corral, hoy día organizan el salón inmobiliario en Corferias, crearon el
diplomado en derecho inmobiliario junto con la Universidad Javeriana, se creo el
centro de conciliación y arbitraje, se edita el directorio inmobiliario y de la
construcción.
109
13. ASPECTO FINANCIERO
13.1. PRESUPUESTO DE INVERSIONES
Dentro de las definiciones que se encuentran para Inversiones, está la adquisición

de bienes que no son de consumo final, bienes de capital que sirven para producir
otros bienes. En un sentido más amplio la inversión es el flujo de dinero que se
encamina a la creación o mantenimiento de bienes de capital y a la realización de
proyectos que presumen lucrativos. Conceptualmente la inversión se diferencia
tanto del consumo como del ahorro; porque es un gasto un desembolso y no una
reserva o cantidad de dinero retenida; con respecto al consumo; porque no se
dirige a bienes que producen utilidad o satisfacción directa, sino a bienes que se
destina a producir otros bienes33.
13.1.1. Inversión inicial
Corresponde al monto total de dinero requerido para la constitución e inicio de la

operación de la empresa de servicios. A continuación se describen cada uno de
los elementos que componen el total de la inversión.
Para lograr una mayor ilustración de estos rubros la inversión se agrupo de la

siguiente forma:
13.1.2. Inversiones fijas
Consta de la inversión en activos como: maquinaria y equipo, muebles, equipos de

cómputo etc. Total inversiones fijas $16.350.000
33
Plan Único de Cuentas
110
Tabla No. 30
INVERSIONES FIJAS
DESCRIPCIÓN VALOR SUBTOTAL VALOR TOTAL
UNITARIO
EQUIPOS DE COMPUTO $4.800.000
.* 2 equipos de escritorio $800.000 $1.600.000
.* 2 equipos portales $1.600.000 $3.200.000
MUEBLES Y ENSERES 10.550.000
.* 2 Archivadores $200.000 $400.000
.* 1 Mesa sala de Juntas $600.000 $600.000
.* 6 Sillas salas de Juntas $200.000 $1.200.000
.* Implementos de cafetería $200.000 $200.000
.* Sala de espera $4.000.000 $4.000.000
.* 7 Puestos de trabajo (Sillas $592.858,14 $4.150.000
secretariales, gerenciales y panelería)
MAQUINAS Y EQUIPOS $1.000.000
.* 5 Teléfonos $80.000 $400.000
.* 1 Impresora multifuncional $600.000 $600.000
TOTAL $16.350.000
13.1.3. Gastos pre operativos:
Estas inversiones son todas aquellas que se realizan sobre activos constituidos
por los servicios o derechos adquiridos necesarios para la puesta en marcha del
proyecto, de los cuales, los principales rubros son los gastos de organización,
licencias, las capacitaciones y los imprevistos. Adicionalmente se prorratean los
gastos administrativos para 130 días.
Tabla No. 31
GASTOS DE PUESTA EN MARCHA
AMORTIZACIÓN
GASTOS PUESTA EN MARCA DIFERIDOS
ESCRITURAS Y GASTOS NOTARIALES $ 210.000
ESTUDIOS TÉCNICOS $ 6.400.000
PERMISOS Y LICENCIAS $ 2.000.000
REGISTRO MERCANTIL $ 20.000
34
GASTOS PRE OPERATIVOS (130 DÍAS) $7.922.778
TOTAL $16.552.778
34
Ver detalle gastos pre operativos Anexo I. Gastos pre operativos
111
13.1.4. Capital de trabajo:
Es el dinero que se requiere para comenzar la operación. La inversión en capital

de trabajo es una inversión en activos corrientes: efectivo inicial, inventario, que
permita operar durante un ciclo productivo (Ciclo de efectivo: Producir-vender-
recuperar cartera), dicha inversión debe garantizar la disponibilidad de recursos
para la cubrir costos de operación durante el tiempo requerido para la
recuperación del efectivo de modo que se puedan invertir nuevamente.
Considerando que la compañía Mundo Inmobiliario Ltda., es un proyecto que no

ha iniciado labores, el rubro contable de Cuentas por Cobrar no se ve
representado en el capital de trabajo, por ende se cuenta con
Tabla No. 32
CAPITAL DE TRABAJO
POLÍTICA
CAPITAL DE TRABAJO BASE VALOR
EN DÍAS
CAJA Y BANCOS- PROVISIÓN NOMINA
INICIAL ( DÍAS) 130 SALARIOS. $ 17.584.450
CARTERA- INCLUYE PROVISIÓN A PARTIR
AÑO 1 30 VENTAS $0
GASTOS DE PUESTA EN MARCHA $ 16.552.778
TOTAL CAPITAL DE TRABAJO $ 34.137.228
Se contemplan 130 días de provisión de nómina en caja35
La proyección del capital de trabajo para los primero cinco años se ve en el Anexo
H
Para iniciar la operación de MUNDO INMOBILIARIO LTDA., se requiere de una

inversión de $34.137.228.
13.2. ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN
La financiación del proyecto tiene contempladas dos alternativas para la puesta en

marcha:
Alternativa 1:
Los recursos financieros que el Fondo Emprender del Servicio Nacional de

Aprendizaje (Sena) brinda el 100% como capital semilla para poner en marcha la
empresa, representado en 91 salarios mínimos LV., ($45.227.000), por intermedio
35
Ver detalle de gastos de nómina Anexo J
112
del “CONCURSO LÍDER EN PLANES DE NEGOCIOS VENTURES” (Ver
inscripción en Anexo L)
Alternativa 2:
Financiación con entidades como Davivienda y/o Bancolombia, quienes

actualmente tiene tasas de interés favorables que oscilan entre 32% Efectiva, a
continuación se relaciona el plan de amortización el cual corresponde al excedente
para comenzar con una compañía de $45.227.000 (Ver anexo K Tabla de
amortización)
13.3. CAPITAL SOCIAL
El capital social con el que Mundo Inmobiliario Ltda. incursionará en el mercado se

describe a continuación:
Inversiones y aportes
Las inversiones serán realizadas de la siguiente manera:
Aporte en efectivo de $ 5.860.228 por parte de las socias.
Las socias (Aura Fernandez y Pilar Aya) aportan 2 computadores portátil

cada uno por valor de $1.600.000 para un total de $3.200.000, como
aportes en especie a la compañía
El Fondo Emprender o la Entidad Financiera (alternativa 1 o 2) $45.227.000
13.4. RETRIBUCIÓN A INVERSORES
A continuación se presenta la RENTABILIDAD ECONÓMICA sobre la utilidad neta

proyectada para los primeros 5 años
Tabla No. 33
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

RENTABILIDAD ECONÓMICA
SOBRE UTILIDAD NETA 31% 37% 40% 42% 41%
La rentabilidad que presenta la compañía se encuentra en un 41% al quinto año,

lo que permite estimar que el proyecto tiene una buena dinámica que le permite
ser viable.
113
Evaluación financiera
Para la evaluación financiera se estiman los datos de la TIR (tasa interna de

retorno) y el VPN (Valor presente neto). En ambos casos se toma como la
inversión de $54.287.228, y los saldos en cada de cada periodo. La TIO (o tasa
de oportunidad) se estima del 10%, tomando en cuenta que esta sería la tasa
máxima que pagaría un banco si los 54 millones fuesen invertidos en un CDT u
otro tipo de inversión.
El flujo de cada durante los 10 años se proyecta a:
Tabla No. 34
Flujo de Caja Libre
INVERSIÓN Año 1 Año 2 Año 3 AÑO 4
FLUJO DE
CAJA LIBRE $ 54.287.228 $ 21.228.219 $ 40.776.406 $ 68.454.748 $ 108.027.857
AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10
$ 158.835.236 $ 158.835.236 $ 158.835.236 $ 158.835.236 $ 158.835.236 $ 158.835.236
Tabla No. 35
VALOR PRESENTE NETO a 10 años $ 700.427.025
El valor presente ha sido proyectado a 10 años, sobre el flujo de caja libre

Tabla No. 36
TASA INTERNA DE RETORNO a 10 años SOBRE FLUJO

DE CAJA LIBRE 134,1%
114
13.5. PRESUPUESTO DE INGRESOS Y EGRESOS
13.5.1. Presupuestos de ingresos
A continuación se presentan los ingresos presupuestados para los primeros 5

años:
Tabla No. 37
UNIDADES AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Servicios Administrativos
inmobiliarios y capacitación 42 48 57 68 82
Servicios Especializados en
Admon Inmobiliaria 19 22 25 30 37
Servicios de Aseo y mantenimiento 23 27 32 38 46
Servicios Integrales de avalúos 28 32 38 46 55
Servicios de Arquitectura e
ingeniería civil 23 27 32 38 46
TOTAL 135 156 183 221 266
PROYECCIÓN DE VENTAS EN PESOS
VALORES AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Servicios Administrativos
inmobiliarios y capacitación $ 55.408.320 $ 67.068.447 $ 83.445.596 $ 106.602.750 $ 136.186.292
Servicios Especializados en
Admon Inmobiliaria $ 72.758.400 $ 88.069.678 $ 109.575.025 $ 139.983.409 $ 178.830.485
Servicios de Aseo y mantenimiento $ 8.395.200 $ 10.161.886 $ 12.643.272 $ 16.151.932 $ 20.634.287
Servicios Integrales de avalúos $ 5.164.727 $ 6.251.592 $ 7.778.141 $ 9.936.668 $ 12.694.213
Servicios de Arquitectura e
ingeniería civil $ 10.494.000 $ 12.702.357 $ 15.804.090 $ 20.189.915 $ 25.792.858
TOTAL $ 152.220.647 $ 184.253.960 $ 229.246.124 $ 292.864.674 $ 374.138.136
Se estima un crecimiento en ventas del 10% para el segundo año, 12% para el
tercer año, para el año cuarto y quinto el 15%
El crecimiento del sector se calcula en el 4,8%
Los ajustes en precios se calculan: Segundo año 5%, y para los años tres, cuatro
y cinco el 6%
Al final del año quinto se espera recibir ventas por $374.138.136.
13.5.2. Presupuesto de egresos
A continuación se presenta información correspondiente a los Gastos

Operacionales los Gastos Administrativos y los Gastos de Ventas
115
Gastos operacionales
Tabla# 38
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
GASTOS DE
VENTAS $ 21.217.000 $ 21.379.000 $ 21.549.520 $ 21.730.711 $ 21.918.734
GASTOS DE
ADMON $ 76.313.530 $ 77.629.930 $ 79.025.314 $ 80.504.421 $ 82.072.275
Ver detalle de gastos en anexo M y N
13.6. ESTADOS FINANCIEROS
13.6.1. Estado de resultados
A continuación se presenta el Estado de Resultados para el primer año, en el cual

se observa una utilidad de $37.879.902
Tabla No. 39
MUNDO INMOBILIARIO LTDA

ESTADO DE RESULTADOS AÑO 1
CONCEPTO AÑO 1
INGRESOS VENTAS $ 152.220.647
MENOS DEVOLUCIONES Y DESCUENTOS EN VENTAS $ 7.611.032
INGRESOS NETOS $ 144.609.615
DEPRECIACIONES $ 4.230.000
UTILIDAD BRUTA $ 140.379.615
SUBTOTAL GASTOS DE ADMON $ 76.313.530
SUBTOTAL GASTOS DE VENTAS $ 21.217.000
PROVISIONES- CARTERA $ 1.268.505
AMORTIZACIÓN DE GASTOS DIFERIDOS $ 3.310.556

TOTAL GASTOS OPERACIONALES $ 102.109.591
UTILIDAD OPERACIONAL $ 38.270.024
TOTAL GASTOS NO OPERACIONALES- INTERESES Y 4
POR MIL $ 390.122
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $ 37.879.902
En el anexo O, P, Q, se proyectan los estados de resultados para los años dos,

tres, cuatro y cinco y los datos de provisión de cartera y amortización de diferidos
116
13.6.2. Flujo de de Caja
Tabla No. 40

Flujo de caja año 1
FLUJO DE CAJA Año 1

Flujo de Caja Operativo
Utilidad Op.( o gastos iníciales) $ 47.079.085
Depreciaciones $ 4.230.000
Amortización Diferidos, Puestas M. $ 3.310.556
Provisiones - Cartera $ 1.268.505
Provisión Impuesto de Renta

Neto Flujo de Caja Operativo $ 38.270.024
Variación del Capital de Trabajo $ 15.628.400
Expansión en Capacidad Productiva- $ 3.230.000
Neto Flujo de Caja Inversión $ 18.858.400
Amortizaciones a Capital Pasivos Corto

Plazo
Intereses pagados -$ 390.122
Aportes de capital o Distribución Utilidades $ 4.530.114

Neto Flujo de Caja Financiamiento $ 4.139.992
Neto Periodo $ 61.268.416

Saldo anterior $ 17.584.450
Saldo siguiente $ 78.852.866
En el anexo R, se proyecta el flujo de caja para 5 años
117
13.6.3. Balance general
A continuación se presenta el balance inicial de la compañía .
Tabla No. 41

BALANCE GENERAL AÑO 0
ACTIVO AÑO 0
ACTIVO CORRIENTE
CAJA AÑO 0 - PROV. NOMINA INICIAL
CAJA Y BANCOS EXCEDENTES P/PAGOS FUT. $ 17.584.450
TOTAL CAJA Y BANCOS $ 17.584.450
GASTOS DIFERIDOS Y PRE OPERATIVOS $ 16.552.778
ACTIVO CORRIENTE SIN CAJA Y BANCOS $ 16.552.778
ACTIVO FIJO
EQUIPO DE OFICINA $ 9.600.000
MUEBLES Y ENSERES $ 10.550.000
SUBTOTAL FIJO $ 20.150.000
DEPREC. ACUMULADA. Y AGOTAMIENTOS $0
TOTAL ACTIVO FIJO NETO $ 20.150.000
TOTAL ACTIVOS $ 54.287.228
PASIVOS AÑO 0
PASIVO CORRIENTE
PROVEEDORES $0
CRÉDITO- FONDO EMPRENDER $ 45.227.000
OBLIGACIONES BANCARIAS Y FINANCIERAS $0
TOTAL PASIVO $ 45.227.000
PATRIMONIO
CAPITAL $ 9.060.228
RESERVA LEGAL $0
UTILIDAD RETENIDA $0
UTILIDAD DEL EJERCICIO $0
REVALORIZACIÓN DE PATRIMONIO $0
TOTAL PATRIMONIO $ 9.060.228
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO $ 54.287.228

DIFERENCIA $0
118
Balance inicial para el año 0 = $54.287.228
Proyecciones del balance para los años del 1 al 5 Ver anexo S
13.6.4. Punto de equilibrio
A continuación se presenta el punto de equilibrio del la compañía
Tabla No. 42
PUNTO DE EQUILIBRIO
PUNTO
EQUILIBRIO EN
VENTAS $ 106.394.493 $ 107.927.662 $ 109.691.048 $ 111.550.581 $ 113.527.052
119
14. CONCLUSIONES
1. En la investigación del mercado, se resalta la preferencia que los usuarios

tienen por los servicios integrales, tal como se expresa en los resultados de la
pregunta # 2, al obtener el 96% a favor de este, argumentando que la ventaja que
ven es la de seguridad y el respaldo de una firma responsable, a demás de
economizar tiempo y dinero buscando diferentes proveedores.
2. En el estudio de mercados, se concluye que la compañía cuenta con 48

competidores directos relacionados con el sector inmobiliario y a su vez se busca
llegar a tener una participación de 11 edificios proyectados para el año 2009, y con
5 líneas de productos que logren abarcar la mayor si no la totalidad de los
requerimiento de la demanda
3. El 62,75% de la población del sector de Chapinero vive en apartamento, por

ende la posibilidad de encontrar un mayor número de clientes se incrementa,
considerando que los conjuntos de este tipo, tiene mayor número de residentes
por metro cuadrado a diferencia de las casas.
4. El concepto general de los niveles de satisfacción de los clientes con

respecto a los pagos que realizan referentes a la administración, vigilancia, aseo,
contabilidad entre otros, se encuentra en el 56,86%, lo que hace ver que los
precios que se manejen el proyecto, pueden estar levemente por debajo, evitando
que se afecten las utilidades, pero que a su vez se logre una ventaja competitiva
en precios.
5. La falta de experiencia en el mercado inmobiliario, genera una desventaja

frente a la competencia, por lo tanto para contrarrestar esta debilidad se
establecieron los programas académicos indispensables, los cuales se deben
realizar antes de comenzar operaciones.
6. La amplia trayectoria de empresas de la competencia en el mercado

inmobiliario, especialmente en procesos de gran complejidad, genera un nivel alto
de exigencia para la empresa, para lo cual se establecen estrategias que estén
dirigidas a generar en el cliente fidelidad y confianza
7. Los servicios a prestar se encuentran agrupados en 5 grandes grupos, los

cuales abarcan desde un servicio de mantenimiento, hasta actividades de mayor
complejidad como obras civiles y ventas de inmuebles de estratos 6.
8. La mayoría de los apartamentos y casas del sector de Chapinero se

encuentran categorizadas bajo estratos 4, 5 y 6 , permitiendo tener un gran
número de clientes
120
9. Los precios de los productos estarán por debajo del promedio del mercado,
buscado captar clientes interesados en obtener un buen servicio a menor costo.
10. Las estrategias que se emplearan para dar a conocer la empresa serán la
utilización de brochures y la promoción vía Internet, buscando de ésta manera
que captar la atención de los clientes.
11. Al generar 6 empleos directos y 2 contratos de obra se contribuye a la

dinámica del mercado nacional.
12. Las políticas salariales que aplican al proyecto son salarios fijos y tipos de
contrato fijo a 4 meses, mediante el cual se evaluará el desempeño y posterior
cambio a contrato indefinido, con el objetivo de reconocer desempeño de
empleado.
13. Los modelos definidos para el proceso de acercamiento al cliente, los de

selección y gestión del talento humano y la aplicación de la matriz de
competencia, permitirán a la empresa obtener resultados medibles y a su vez una
mayor asertividad en las decisiones y alternativas de mejoramiento continúo.
14. El tipo de sociedad bajo la cual se regirá la compañía será Limitada,

adicionalmente se dará cumplimiento a toda la normatividad que aplica para las
tasas impositivas.
15. La aplicación de la normatividad establecida por el gobierno permitirá a la

compañía no incurrir en multas o sanciones que afecten las utilidades y las
alternativas de inversión generar gastos adicionales por dichos conceptos.
16. La inversión inicial de la compañía es de $ 54.287.228, contemplados como

$45.227.000 como capital semilla y $9.060.228 de aportes de las socias.
17. La compañía proyecta unas utilidades de $37.879.902 para el primer año de

operación, considerando que se encuentra en apertura del mercado, a la vez
para el año siguiente incrementa sus ingresos en un 77%, lo que permite concluir
que la firma al mantener las ventas o incrementarlas cada vez más, sus utilidades
tienen un crecimiento directamente proporcional.
18. Los gastos iníciales en los que se incurrirá serán de $16.552.778,

contemplados como los gastos pre operativos y los gastos de la puesta en marcha
del proyecto, estimando una proyección de 130 días de previsión.
19. El capital de trabajo con el cual se cuenta es de $34.137.228, con una TIR
de 134,1% para los 10 años, lo que representa un 13,41% anual. Este dato
permite la viabilidad del proyecto ya que está por encima de la tasa estimada del
121
mercado de 4,8%. El valor presente neto de la inversión planteada, con una
proyección de diez años es de $ 700.427.025
122
15. RECOMENDACIONES
1. Se debe contar con una estrategia de mercado agresiva que permita a la

compañía alcanzar la meta de participación generando de esta manera la
sostenibilidad de la misma.
2. Se tiene que tener un contacto comercial muy fuerte con las constructoras
dirigidas a realizar este tipo de proyectos.
3. Es vital realizar una campaña de publicidad donde se dé a conocer los

servicios con cuenta la compañía
4. Se debe mantener una constante investigación del mercado y los

requerimientos de mayor importancia para los clientes, con el fin de ver la
viabilidad de la implementación
5. Es importante que todo es personal que se contrate, esté debidamente

capacitado y especializado en el tema, considerando el tipo de clientes a
los cuales se les prestará el servicio.
6. Se recomienda implementar un programa de capacitación en temas de

Servicio al Cliente, para que los prestadores del servicio se califiquen y a la
vez permanezcan motivados por su crecimiento intelectual.
7. Es de gran importancia definir reglas claras entres los prestadores del

servicio, ya que esto permitirá que se cumplan claramente los lineamientos
definidos por la compañía.
123
16. BIBLIOGRAFÍA
BERNAL T., Cesar Augusto, Metodología de la Investigación para Administración

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CABEZA, Ángel Massiris Cabeza. Ordenamiento territorial. Experiencias

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Disponible en Internet: “Perspectivas Económicas de Colombia 2008-2010”

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Disponible en internet: “Sector de la construcción”

http://www.escuelaing.edu.co/documentos/aplicaciondelmercadeoenelsectordelaco
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Disponible en internet: “Servicios inmobiliarios internacionales”

http://concepcion.vivastreet.cl/publicar-servicios+concepcion/guardias-conserjes-
administrador-condominios/5930792
Disponible en internet: “Tarifas seguridad”

http://www.supervigilancia.gov.co/index.php?idcategoria=2432
Disponible en Internet: “Tenencias”

http://www.banrep.gov.co/documentos/publicaciones/report_estab_finan/2005/tem
a_estabilidad_jul_2005_tenencia.pdf
Disponible en Internet: Tipos de servicios de administración de AIPH LTDA.

http://www.aiphltda.com/centro.htm
Disponible en internet: “Transacciones y licencias de construcción”

http://www.elespectador.com/noticias/negocios/articulo-crecen-transacciones-y-
licencias-de-construccion
127
LISTA DE ANEXOS
Pág.
ANEXO A DOCUMENTO CONPES ……………………………………….. 130
ANEXO B DISTRIBUCIÓN DEL SECTOR Y PANORÁMICA ………….. 139
ANEXO C CONTENIDO MÍNIMO DEL AVALÚO ………………………… 140
ANEXO D PROPUESTA COMERCIAL ………………………………….. 142
ANEXO E FORMATO DE ENCUESTA ………………………………….. 148
ANEXO F EL CONTENIDO DE LA MINUTA PARA LA SOCIEDAD 152

LIMITADA ………………………………………………………..
ANEXO G PROCESO DE CONTRATACIÓN …………………………….. 154
ANEXO H CAPITAL DE TRABAJO PROYECCIÓN A 5 AÑOS ………… 155
ANEXO I GASTOS PRE OPERATIVOS 156

…………………………………..
ANEXO J GASTOS DE NÓMINA PROYECCIÓN A 5 AÑOS ………….. 157
ANEXO K TABLA DE AMORTIZACIÓN …………………………………... 160
ANEXO L INSCRIPCIÓN PROYECTO VENTURES ………………….. 161
ANEXO M GASTOS TOTALES DE ADMINISTRACIÓN PROYECCIÓN 162

A 5 AÑOS …………………………………………………………
ANEXO N GASTOS TOTALES DE VENTAS PROYECCIÓN A 5 AÑOS 163
ANEXO O PROVISIÓN CARTERA ………………………………………… 164
ANEXO P AMORTIZACIÓN DIFERIDOS ………………………………… 164
ANEXO Q ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO A 5 AÑOS ….. 165
ANEXO R FLUJO DE CAJA PROYECTADO A 5 AÑOS ……………… 166
128
ANEXO S BALANCE GENERAL PROYECTADO A 5 AÑOS ………….. 167
129
ANEXO A. DOCUMENTO CONPES
130
2
131
3
132
4
133
5
134
6
135
7
136
8
137
9
138
ANEXO B. DISTRIBUCIÓN DEL SECTOR Y PANORÁMICA
139
ANEXO C. CONTENIDO MÍNIMO DEL AVALUÓ
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro

Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como
mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):
- Indicación de la clase de avalúo que se - Metodologías aplicadas (por lo menos

realiza y la justificación de por qué es el dos). Se deben incluir los datos y referencias
apropiado para el propósito pretendido. de los modelos de cálculo utilizados.
- Identificación y descripción de los - Cuando la metodología del avalúo utilice

bienes o derechos avaluados, precisando la un sistema de depreciación, se debe
cantidad y estado o calidad de sus indicar el método de depreciación utilizado y
componentes. la razón por la cual se considera que resulta
más apropiado que los métodos alternativos.
- Características de la propiedad. Se trata
de una descripción física del terreno, las - Cuando la metodología utilice
dependencias, los acabados y en algunos proyecciones, se deben señalar todos y
casos comentarios relacionados con la cada uno de los supuestos y el procedimiento
estructura. usado para proyectar. En el caso de
variables proyectadas se deben incluir las
- Información jurídica y de titulación. fuentes de donde fueron tomadas y/o los
Deben relacionarse los linderos, la cabida, la supuestos que se tuvieron en cuenta para
tradición de propietarios y tenedores de la realizar la proyección.
propiedad, la titulación actual y la situación
jurídica, entre otros datos. - Si la metodología del avalúo utiliza
índices, se debe señalar cuáles se utilizaron
- Los datos urbanísticos del sector. y la fuente de donde fueron tomados.
Descripción de la zona y análisis de aspectos
incidentes (positiva o negativamente) sobre - Memorias de los cálculos realizados.
el valor de la propiedad. Hace referencia a las fórmulas, valores y
resultados obtenidos -en las diferentes
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a metodologías- durante la estimación del
la destinación que puede darse al bien en precio.
relación con las normas urbanísticas
aplicables como por ejemplo, comercial, - Estimaciones sobre valorización. Qué
residencial, industrial, mixto.... posibilidades tiene el tiempo de crecer el
precio de la propiedad de acuerdo con el
- Los valores de referencia o unitarios que comportamiento del mercado, las obras de
se utilicen y sus fuentes. infraestructura del sector, la fisonomía social
y de seguridad de la zona y en general,
- Las cantidades de que se compone el teniendo en cuenta los demás elementos
bien o derecho valorado, que se utilizaron urbanísticos y propios de la propiedad que
para realizar los cálculos. puedan afectar su valor positiva o
negativamente.
- La vigencia del avalúo, que no podrá ser
inferior a un año.
140
- La identificación de la persona que - Registro fotográfico de la visita.
realiza el avalúo y la constancia de su Imágenes de la propiedad con comentarios
inclusión en las listas que componen el que permitan identificar cada una de las
Registro Nacional de Avaluadores o en las áreas y sus estados.
que lleve la Superintendencia de Industria y
Comercio, según lo previsto en el artículo 50 - Anexos de documentos consultados. Al
de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de documento final se le deben adjuntar las
la Ley 550 de 1999. notas, fichas, documentos y/o mapas en que
se relaciona la normatividad aplicable a la
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El Propiedad. También los planos,
precio real estimado de acuerdo con el levantamientos topográficos (si se realizó),
cálculo y demás consideraciones tenidas en documentos de titulación y otros que hayan
cuenta por el avaluador. Debe discriminar los podido utilizarse durante el avalúo.
valores de suelo, áreas con diferentes usos
y/o tratamientos, entre otros datos.
141
ANEXO D. PROPUESTA COMERCIAL
EDIFICIO
BALCONY 92
(Cr 19 A# 90-65)
PPTO GENERAL DE GASTOS
VALOR
ÍTEM DESCRIPCIÓN Q Mto Gratuito UNITARIO TOTAL MENSUAL
MENSUAL
Personal con dotación (Medio
Aseo ASER
ASEO
Tiempo de lunes a Sábado 4 hrs 1 $ 290.000 $ 290.000
diarias)
Valor de una unidad permanente 24
Vigilancia /
COOPERATIVA
hrs, 7 días a la semana de lunes a 1 $ 3.150.000 $ 3.150.000
Domingo, sin arma.
Servicios públicos Energía $ 290.000
$ 350.000
Acueducto $ 30.000
Teléfono $ 30.000
Otros Gastos Gas $ 205.000
Imprevistos $ 50.000
Papelería, fotocopias $ 20.000
Bombillos $ 30.000
ACPM $ 25.000
Jardinería $ 30.000
Elementos de aseo 1 $ 80.000
Jardín exterior. 1 $ 30.000
Seguros Zonas y bienes comunes $ - $ -

Mantenimiento
ascensores
SIGMA 1 Nov. de 2008 $ 420.280 $ 420.280
Mantenimiento
equipos
CALDERA IDECOM ECCA 700 GN 1 69.600 69.600,00
diciembre
Equipo de Presión y bombas
1 diciembre $ 120.000 $ 120.000
(Barnes)
Planta Eléctrica Cummins 1 Nov. de 2008 $ 75.000 $ 75.000

Insumos de Planta
Eléctrico
CCTV (12 cámaras) 1 Dic. de 2008 $ 41.667 $ 41.667
Puerta eléctrica(Breysa) 1 Julio de 2009 $ 62.500 $ 62.500
142
Cambio de aceite (2), 2 Filtros de
aceite por ano, 2 filtros de 1 $ 80.000 $ 80.000
1.257.440
combustible.
Locativas, Eléctricas, Plomería,
Mantenimiento y
Recarga de Extintor, limpieza y
reparaciones 1 $ 80.000 $ 80.000
generales desinfección de tanques y equipos
del salón de cine y cubierta
Incluye los servicios descritos en la

Honorarios de
administración
propuesta comercial incluido 1 $ 580.000 $ 580.000
contabilidad e IVA
Subtotal $ 5.554.046
Fondo de Reserva
(1%)
$ 55.540
TOTAL $ 5.609.587
CTA. est
APTOS promedio
6 $ 934.931
143
EDIFICIO BALCONY 92 (Cr 19 A# 90-65)
PPTO GENERAL DE GASTOS
COMPLETO
VALOR
ÍTEM DESCRIPCIÓN Q MTO Gratuito UNITARIO TOTAL MENSUAL
MENSUAL
Personal con dotación (Medio
Aseo Tiempo de lunes a Sábado 4 hrs 1 $ 290.000 $ 290.000
diarias)
Valor de una unidad permanente 24
Vigilancia /
COOPERATIVA
hrs, 7 días a la semana de lunes a 1 $ 3.150.000 $ 3.150.000
Domingo, sin arma.
Servicios públicos Energía $ 290.000
Acueducto $ 30.000
$ 350.000
Teléfono $ 30.000
Gas
Otros Gastos Imprevistos $ 50.000
Papelería, fotocopias $ 20.000
Bombillos $ 30.000 $ 205.000
ACPM $ 25.000
Elementos de aseo 1 $ 80.000
Jardinería Jardín exterior. 1 $ 30.000 $ 30.000

Seguros Zonas y bienes comunes $ 140.000 $ 140.000
Mantenimiento
ascensores
SIGMA 1 Nov. de 2008 $ 420.280 $ 420.280
CALDERA IDECOM ECCA 700 GN 1 diciembre 69.600 69.600,00

Equipo de Presión y bombas
1 diciembre $ 120.000 $ 120.000
(Barnes)
Mantenimiento
equipos Planta Eléctrica Cummins 1 Nov. de 2008 $ 75.000 $ 75.000
CCTV (12 cámaras) 1 Dic. de 2008 $ 41.667 $ 41.667
Puerta eléctrica(Breysa) 1 Julio de 2009 $ 62.500 $ 62.500
Cambio de aceite (2), 2 Filtros de

Insumos de Planta
Eléctrico
aceite por año 2 filtros de 1 $ 80.000 $ 80.000
1.257.440
combustible.
144
Locativas, Eléctricas, Plomería,
Mantenimiento y
Recarga de Extintor, limpieza y
reparaciones 1 $ 80.000 $ 80.000
generales desinfección de tanques y equipos
del salón de cine y cubierta
Incluye los servicios descritos en la
Honorarios de
administración
propuesta comercial incluido 1 $ 580.000 $ 580.000
contabilidad e IVA
Subtotal $ 5.694.046
Fondo de Reserva
(1%)
$ 56.940
TOTAL $ 5.750.987
CTA. est
APTOS promedio
6 $ 958.498
145
BALCONY 92
PROYECCIÓN GASTOS JULIO A DICIEMBRE
PROVISIONAL
MENSUAL JULIO-DICIEMBRE
DESCRIPCIÓN 2.008 2.008
PERSONAL DIRECTO
TODERO (1)
ASEADORAS (1) 892.000 5.352.000
INCLUYE PRESTACIONES PARAFISCALES Y
HORAS EXTRAS - -
ESTUDIOS DE SEGURIDAD 20.000 120.000
EXAMEN INGRESO Y RETIRO 5.000 30.000
SUBTOTAL 917.000 5.502.000
VIGILANCIA
EMPRESA DE VIGILANCIA (1X24) 3.144.689 18.868.134
SUBTOTAL 3.144.689 18.868.134
MANTENIMIENTO DE EQUIPOS
ASCENSORES
EQUIPO DE BOMBEO / EYECTORES
EQUIPO DE COMPUTO
EQUIPOS DE OFICINA
FILTROS Y ACEITES 80.000 480.000
PLANTA ELÉCTRICA
PRUEBAS HIDROSTÁTICAS MANGUERAS
PUERTAS VIDRIERAS(principal)
PUERTAS PARQUEADEROS
MTO EQUIPOS 100.000 600.000
SUBTOTAL 180.000 1.080.000
REPARACIONES LOCATIVAS
FONTANERÍA 50.000 300.000
146
JARDINERÍA
LAVADO DE VIDRIOS 85.000 510.000
MATERIALES ELÉCTRICOS 20.000 120.000
PINTURA ÁREAS COMUNES
STRIP TELEFÓNICO 25.000 150.000
TANQUES, POZOS TUBERÍAS (LAVADA) 100.000 600.000
SUBTOTAL 280.000 1.680.000
GASTOS GENERALES DE OPERACIÓN

CERRAJERÍA 10.000 60.000
COMBUSTIBLES (ACPM) 100.000 600.000
ELEMENTOS DE ASEO 60.000 360.000
ELEMENTOS DE CAFETERÍA 25.000 150.000
EMPASTE Y ANILLADO
FOTOCOPIAS 20.000 120.000
ILUMINACIÓN GENERAL - BOMBILLOS 30.000 180.000
PAPELERÍA 50.000 300.000
RELACIONES PUBLICAS (GASTOS DE REP)
REPOSICIÓN DE PLANTAS
FLETES Y ACARREOS 20.000 120.000
FUMIGACIÓN 25.000 150.000
TRANSPORTES 15.000 90.000
IMPREVISTOS
SUBTOTAL 355.000 2.130.000
SERVICIOS PÚBLICOS
ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO 150.000 900.000
ENERGÍA 300.000 1.800.000
TELÉFONO 80.000 480.000
SUBTOTAL 530.000 3.180.000
GASTOS BANCARIOS
CUATRO POR MIL -
GASTOS BANCARIOS CHEQUERAS 80.000 480.000
SUBTOTAL 80.000 480.000
SEGUROS
SEGUROS GENERALES 600.000 3.600.000
147
SUBTOTAL 600.000 3.600.000
DIVERSOS
GASTOS CONSEJOS Y ASAMBLEAS 50.000 300.000
DECORACIÓN NAVIDEÑA 100.000 600.000
LIBROS Y SUSCRIPCIONES -
REGALOS NAVIDEÑOS EMPLEADOS 10.000 60.000
SUBTOTAL 160.000 960.000
REVISOR FISCAL 150.000 900.000

SERVICIO DE ADMINISTRACIÓN COMPLETO 1.200.000 7.200.000
IVA - ADMÓN. 192.000 1.152.000
SUBTOTAL 1.392.000 8.352.000
FONDO DE RESERVAS 1%
FONDO DE RESERVAS (imprevistos) 92.000 552.000
SUBTOTAL 92.000 552.000
TOTAL GENERAL 7.040.689 42.244.134
148
ANEXO E. ENCUESTA
Empresa dedicada a la prestación de servicios de Administración en inmuebles de uso

habitacional.
Esta encuesta busca medir los niveles de satisfacción de los habitantes de Chapinero, frente a los
servicios que reciben por la administración de sus viviendas. Agradecemos su sinceridad al
momento de contestar.
¿Que tipo de vivienda habita actualmente?
___ Casa ___ Apartamento ___ Aparta estudio
Estrato socioeconómico de su vivienda
2 3 4 5 6
1. Marque con una X los servicios con los que cuenta en la actualidad
___ Capacitación en (P.H.) ___ Seguridad ___ Aseo
___ Mantenimiento ___ Fumigación ___ Jardinería
___ Asesoría legal ___ Guardería ___ Contabilidad
___ Otros _______________ _______________ _______________
2. Marque con una X si considera que los servicios que recibe están acorde con el monto
cobrado por la administración mensualmente:
___ Si ____ No
3. Indique cual es el monto actual que cancela por los siguientes servicios:
Administrador
___ $800.000 a $1.000.000 ___ $1.500.001 a $2.500.000

___ $1.000.001 a $1.500.000 ___ $2.500.000 en adelante
Vigilancia:
___ $3.825.000 a $4.200.000 ___ $4.500.001 a $4.800.000

___ $4.200.001 a $4.500.000 ___ $4.800.001 a $5.000.000
Aseo
___ $1.000.001 a $1.500.000 ___ $2.500.001 a $3.000.000
___ $1.500.001 a $2.500.000 ___ $3.000.001 en adelante
149
Contabilidad
___ $800.000 a $1.000.000 ___ $1.500.001 a $2.500.000

___ $1.000.001 a $1.500.000 ___ $2.500.000 en adelante
Mantenimiento y reparaciones Locativas
___ $2.500.000 a $3.500.000

___ $3.500.001 a $4.500.000
___ $4.500.001 a $5.500.000___ $5.500.001 en adelante
Otros
Jardinería ____________ a ____________

Fumigaciones ____________ a ____________
Áreas comunes ____________ a ____________
4. Asigne del 1 a 5 donde 1 es el de menor importancia y 5 es el de mayor importancia, los

servicios que usted preferiría incorporar en el portafolio de servicios de administración de
su vivienda
___ Capacitación en (P.H.) ___ Mantenimiento ___ Asesoría legal
___ Seguridad ___ Fumigación ___ Guardería
___ Aseo ___ Jardinería ___ Contabilidad
___ Otros _______________ _______________ _______________
5. Indique con una X cual sería el monto que usted estaría dispuesto a pagar por un producto
de calidad y eficiencia:
Administrador
___ $800.000 a $1.000.000 ___ $1.500.001 a $2.500.000

___ $1.000.001 a $1.500.000 ___ $2.500.000 en adelante
Vigilancia:
___ $3.825.000 a $4.200.000 ___ $4.500.001 a $4.800.000

___ $4.200.001 a $4.500.000 ___ $4.800.001 a $5.000.000
Aseo
___ $1.000.001 a $1.500.000 ___ $2.500.001 a $3.000.000

___ $1.500.001 a $2.500.000 ___ $3.000.001 en adelante
Contabilidad
___ $800.000 a $1.000.000

___ $1.000.001 a $1.500.000
___ $1.500.001 a $2.500.000
___ $2.500.000 en adelante
150
Mantenimiento y reparaciones Locativas
___ $2.500.000 a $3.500.000 ___ $3.500.001 a $4.500.000
___ $4.500.001 a $5.500.000 ___ $5.500.001 en adelante
Otros
Jardinería ____________ a ____________
Fumigaciones ____________ a ____________
Áreas comunes ____________ a ____________
6. Conoce a los proveedores que suministran los servicios mencionados anteriormente en su

edificio
___ Si ____ No
Mencione los cinco principales proveedores:
Nombre del Proveedor ______________________________________

Servicio que le ofrece ______________________________________




7. De los servicios de administración que normalmente usted utiliza, mencione cuales

son las principales dificultades para contactarlos:
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________
8. De los servicios de administración que usted emplea, preferiría que fueran:
___ Fragmentados ___ Integrales
¿Porque? ________________________________________________
____________________________________________________________
____________________________________________________________
9. ¿Si tuviese que buscar una administración para su vivienda a través de qué medio lo
haría?
___ Internet ___ Directorio telefónico ___ Recomendado

___ Otro. ¿Cual? ___________________
Gracias por su colaboración

ANEXO F. EL CONTENIDO DE LA MINUTA PARA LA SOCIEDAD LIMITADA
En la ciudad de ______________, departamento de ___________, República de Colombia, a
______________ de _________ de __________________, las señoras ___________________ y
_________________________, mayores de edad, con domicilio en _____________, identificados
con las cédulas de ciudadanía números __________________, obrando en nombre propio,
manifestaron que constituirán una sociedad de responsabilidad limitada la cual se regirá por las
normas establecidas en el código de comercio y en especial por los siguientes estatutos:
Artículo 1: Nombre o razón social: la sociedad se denominará “XY Limitada”.
Artículo 2: Domicilio: el domicilio principal será en la ciudad de ______________, Departamento

de _______________, República de Colombia
Artículo 3: Objeto social: la compañía tiene por objeto social:
Artículo 4: Duración de la sociedad: se fija en años, contados desde la fecha de otorgamiento de

la escritura. La junta de socios podrá mediante reforma, prolongar dicho término o disolver
extraordinariamente la sociedad, antes de que dicho término expire.
Artículo 5: el capital de la sociedad es la suma de
Artículo 6: cuotas: El capital social se divide en diez cuotas o acciones de un valor nominal de un
millón de pesos, capital y cuotas que se encuentran pagadas en su totalidad de la siguiente forma:
El socio _______________, suscribe el _________por ciento en ______ cuotas de valor nominal y
paga en efectivo el valor de ____________. El socio ______________ suscribe el ___________
por ciento y paga en efectivo el valor de ________________, así los aportes han sido pagados
íntegramente a la sociedad.
Artículo 7: Responsabilidades: la responsabilidad de cada uno de los socios se limita al monto de

sus aportes.
Artículo 8: Aumento del capital: el capital de los socios puede ser aumentando por nuevos aportes
de los socios, por la admisión de nuevos socios o por la acumulación que se hicieron de utilidades
por determinación de común acuerdo de los socios.
Artículo 9: Cesión de cuotas: las cuotas correspondientes al interés social de cada uno de los
socios no están representadas por títulos, ni son negociables en el mercado, pero sí pueden
cederse. La cesión implicará una reforma estatutaria y la correspondiente escritura será otorgada
por el representante legal, el cedente y el cesionario.
Artículo 10: Administración: la administración de la sociedad corresponde por derecho a los

socios, pero estos convienen en delegarla en un gerente, con facultades para representar la
sociedad. Esta delegación no impide que la administración y representación de la sociedad, así
como el uso de la razón social se someta al gerente, cuando los estatutos así lo exijan, según la
voluntad de los socios.
152
Requiere para su validez el consentimiento de todos los socios, la ejecución o ejercicio de los
siguientes actos o funciones: 1. Disponer de una parte de las utilidades líquidas con destino a
ensanchamiento de la empresa o de cualquier otro objeto distinto de la distribución de utilidades.
Artículo 11: Reuniones: la junta de socios se reunirá ordinariamente ___ vez por año, el
_________ día de ___________ a las ________ de la _________ en las oficinas del domicilio de la
compañía.
Artículo 12: Votos: en todas las reuniones de la junta de socios, cada socio tendrá tantos votos
como cuotas tenga en la compañía. Las decisiones se tomaran por número plural de socios que
represente la mayoría absoluta de las cuotas en que se halla dividido el capital de la sociedad,
salvo que de acuerdo con estos estatutos se requiera unanimidad.
Artículo 13: La sociedad tendrá un gerente y un subgerente que lo reemplazará en sus faltas
absolutas o temporales. Ambos elegidos por la junta de socios para períodos de un año, pero
podrán ser reelegidos indefinidamente y removidos a voluntad de los socios en cualquier tiempo.
Le corresponde al gerente en forma especial la administración y representación de la sociedad, así
como el uso de la razón social con las limitaciones contempladas en estos estatutos. En particular
tendrá las siguientes funciones (enumere todas aquellas que considere pertinente)..............
Artículo 14: Inventarios y Balances: mensualmente se hará un Balance de prueba de la sociedad.

Cada año a 31 de Diciembre se cortarán las cuentas, se hará un inventario y se formará el Balance
de la junta de socios.
Artículo 15: Reserva Legal: aprobado el Balance y demás documentos, de las utilidades líquidas
que resulten, se destinará un ____% de reserva legal...........
Artículo 16: La sociedad se disolverá por: 1. La expedición del plazo señalado para su duración. 2.
La pérdida de un 50% del capital aportado. 3. Por acuerdo unánime de los socios. 4. Cuando el
número de socios exceda de veinticinco. 5. Por demás causales señaladas en la ley.
Artículo 17: Liquidación: disuelta la sociedad se procederá a su liquidación por el gerente salvo
que la junta de socios resuelva designar uno o más liquidadores con sus respectivos suplentes,
cuyos nombramientos deberán registrarse en la Cámara de Comercio del domicilio de la ciudad.
De esta manera se debe detallar toda la información referente a la sociedad con da uno de los
aspectos mencionados en el contenido básico.
153
ANEXO G: PROCESO DE CONTRATACIÓN
PROCESO DE
CONTRATACIÓN
RECLUTAMIENTO SELECCIÓN VINCULACIÓN PROCESO DE

INDUCCIÓN
Información sobre Entrevista Documentación Capacitación

la vacante Individual y
pruebas
Estudio de hojas de Entrevista Jefe Exámenes de Retroalimentación

vida Inmediato ingreso
Confirmación Visita domiciliaria Elaboración de

referencias Afiliaciones
154
ANEXO H. CAPITAL DE TRABAJO
PROYECCIÓN PARA LOS 5 PRIMEROS AÑOS
CAPITAL DE TRABAJO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

CARTERA- INCLUYE
PROVISIÓN A PARTIR
AÑO 1 $ 11.416.549 $ 11.416.549 $ 13.819.047 $ 17.193.459 $ 21.964.851
GASTOS DE PUESTA EN
MARCHA $ 13.242.222 $ 9.931.667 $ 6.621.111 $ 3.310.556 $0
TOTAL CAPITAL DE
TRABAJO $ 34.137.228 $ 21.348.215 $ 20.440.158 $ 20.504.015 $ 21.964.851
155
ANEXO I. GASTOS PRE OPERATIVOS
(BASE PARA CALCULO GASTOS ADMINISTRACIÓN)
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN EN PESOS AÑO 1

CONSULTORÍAS ADMINISTRATIVAS CONTABLES Y
DE SISTEMAS $ 300.000
ARRENDAMIENTO ÁREA ADMINISTRACIÓN $ 10.800.000
AGUA ÁREA DE ADMON $ 900.000
ENERGÍA ÁREA DE ADMON $ 1.440.000
TELÉFONO ÁREA DE ADMON $ 3.600.000
MANTENIMIENTO EQUIPO OFICINA $ 240.000
TRANSPORTES Y PASAJES LOCALES $ 100.000
CORREO $ 100.000
GASTOS DE VIAJE, VIÁTICOS $ 200.000
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO $ 60.000
GASTOS NOTARIALES REGULARES $ 1.800.000
CAPACITACIÓN DE PERSONAL ADMON $ 500.000
IMPUESTO DE TIMBRES Y BANCARIOS $ 900.000
GASTOS VARIOS DE ADMON $ 1.000.000
TOTAL OTROS GASTOS DE ADMON $ 21.940.000,00
PRORRATEO: ($21.940.000 / 360) x 130 días = $7.922.778
156
ANEXO J GASTOS DE NOMINA
VENTAS
ANÁLISIS PLANTA DE
TIPO SALARIO
PERSONAL TOTAL DEDICACIÓN AÑO 1
CONTRATACIÓN MENSUAL
PROYECTO
OTROS-
BÁSICO PREST
DIRECTOR COMERCIAL VENTAS DIRECTA $ 1.000.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
ASESORÍA PRESTACIÓN
ABOGADO JURÍDICA DE SERVICIOS $0 $0 $0
CONTRATOS DE
ARQUITECTO Y/O ING. CIVIL O PRESTACIÓN
INGENIERO CIVIL ARQUITECTURA. DE SERVICIOS $0 $0 $0
ASESORES COMERCIALES VENTAS DIRECTA $0 $0 $0
TOTAL $ 12.000.000 $ 6.117.000
ANÁLISIS PLANTA DE PERSONAL

AÑO 2 AÑO 3
TOTAL PROYECTO
BÁSICO OTROS- PREST BÁSICO OTROS- PREST
DIRECTOR COMERCIAL $ 12.000.000 $ 6.117.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
DOTACIÓN Y UNIFORMES ÁREA

VENTAS $0 $0
TOTAL $ 12.000.000 $ 6.117.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
ANÁLISIS PLANTA DE PERSONAL

AÑO 4 AÑO 5
TOTAL PROYECTO
BÁSICO OTROS- PREST BÁSICO OTROS- PREST

DIRECTOR COMERCIAL $ 12.000.000 $ 6.117.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
TOTAL $ 12.000.000 $ 6.117.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
157
GASTOS DE NOMINA
ADMINISTRATIVO
Años 2 al 5
PLANTA DE PERSONAL ( TIPO

SUELDO
CON CARGA DEDICACIÓN CONTRA AÑO 1
MENSUAL
PRESTACIONAL) TACIÓN
BÁSICO OTROS
DIRECTOR
GERENTE ADMINISTRATIVO DIRECTA $ 1.000.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
AUX.
AUXILIAR ADMINISTRATIVO ADMINISTRATIVO DIRECTA $ 650.000 $ 7.800.000 $ 3.976.050
CONTADOR AUXILIAR CONTABLE DIRECTA $ 750.000 $ 9.000.000 $ 4.587.750

SERVICIOS GENERALES Y MENSAJERÍA Y
CORRESPONDENCIA CAFETERÍA DIRECTA $ 490.000 $ 5.880.000 $ 2.997.330
SUBSIDIO DE TRANSPORTE
ADMINISTRATIVOS $ 1.940.400
DOTACIONES Y UNIFORMES
ADMON $ 75.000
TOTAL NOMINA
ADMINISTRATIVA $ 34.680.000 $ 19.693.530
PLANTA DE PERSONAL ( CON

CARGA PRESTACIONAL) AÑO 2 AÑO 3
BÁSICO OTROS BÁSICO OTROS
GERENTE $ 12.000.000 $ 6.117.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
AUXILIAR ADMINISTRATIVO $ 7.800.000 $ 3.976.050 $ 7.800.000 $ 3.976.050
CONTADOR $ 9.000.000 $ 4.587.750 $ 9.000.000 $ 4.587.750
SERVICIOS GENERALES Y
CORRESPONDENCIA $ 5.880.000 $ 2.997.330 $ 5.880.000 $ 2.997.330
ADMINISTRATIVOS $ 1.940.400 $ 1.940.400
DOTACIONES Y UNIFORMES
ADMON $ 75.000 $ 75.000
TOTAL NOMINA ADMINISTRATIVA $ 34.680.000 $ 19.693.530 $ 34.680.000 $ 19.693.530
158
PLANTA DE PERSONAL ( CON CARGA
PRESTACIONAL) AÑO 4 AÑO 5
BÁSICO OTROS BÁSICO OTROS
GERENTE $ 12.000.000 $ 6.117.000 $ 12.000.000 $ 6.117.000
AUXILIAR ADMINISTRATIVO $ 7.800.000 $ 3.976.050 $ 7.800.000 $ 3.976.050
CONTADOR $ 9.000.000 $ 4.587.750 $ 9.000.000 $ 4.587.750
SERVICIOS GENERALES Y
CORRESPONDENCIA $ 5.880.000 $ 2.997.330 $ 5.880.000 $ 2.997.330
ADMINISTRATIVOS $ 1.940.400 $ 1.940.400
DOTACIONES Y UNIFORMES ADMON $ 75.000 $ 75.000
TOTAL NOMINA ADMINISTRATIVA $ 34.680.000 $ 19.693.530 $ 34.680.000 $ 19.693.530
159
ANEXO K TABLA DE AMORTIZACIÓN
NOMBRE DE LA
EMPRESA: MUNDO INMOBILIARIO LTDA
TABLA DE AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO
CONDICIONES FINANCIERAS
MONTO: 45.227.000
PLAZO: 60 MESES
INTERÉS: 32% NOMINAL ANUAL
AMORTIZACIÓN: MENSUAL
CUOTAS CAPITAL INTERESES AMORTIZACIÓN SALDO
0 84.632.988,83
1 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 83.222.439,02
2 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 81.811.889,20
3 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 80.401.339,39
4 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 78.990.789,57
5 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 77.580.239,76
6 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 76.169.689,95
7 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 74.759.140,13
8 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 73.348.590,32
……..
59 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 1.410.549,81
60 753.783,33 656.766,48 1.410.549,81 -
TOTAL 45.227.000,00 39.405.988,83 84.632.988,83
TABLA DE CÁLCULOS
INTERÉS i =( j / m)
A=R(1-(1+i)^-n)/i)
i= 0,320 EFECTIVO ANUAL

1,023405691 = (1+i)^12
1,023405691 = 1+i
EFECTIVA
i = 0,023405691 MENSUAL
C7=R((1-(1+I12)^-C9)/I12
32,06338376
R
= 935.646,72 CUOTA MENSUAL
160
ANEXO L . INSCRIPCIÓN PROYECTO VENTURES
161
ANEXO M GASTOS DE ADMINISTRACIÓN TOTALES
(Proyección 5 años)
GASTOS DE
ADMINISTRACIÓN AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
CONSULTORÍAS
ADMINISTRATIVAS
CONTABLES Y DE SISTEMAS $ 300.000 $ 318.000 $ 337.080 $ 357.305 $ 378.743
ARRENDAMIENTO ÁREA
ADMINISTRACIÓN $ 10.800.000 $ 11.448.000 $ 12.134.880 $ 12.862.973 $ 13.634.751
AGUA ÁREA DE ADMON $ 900.000 $ 954.000 $ 1.011.240 $ 1.071.914 $ 1.136.229
ENERGÍA ÁREA DE ADMON $ 1.440.000 $ 1.526.400 $ 1.617.984 $ 1.715.063 $ 1.817.967
TELÉFONO ÁREA DE ADMON $ 3.600.000 $ 3.816.000 $ 4.044.960 $ 4.287.658 $ 4.544.917
MANTENIMIENTO EQUIPO
OFICINA $ 240.000 $ 254.400 $ 269.664 $ 285.844 $ 302.994
TRANSPORTES Y PASAJES
LOCALES $ 100.000 $ 106.000 $ 112.360 $ 119.102 $ 126.248
CORREO $ 100.000 $ 106.000 $ 112.360 $ 119.102 $ 126.248
GASTOS DE VIAJE, VIÁTICOS $ 200.000 $ 212.000 $ 224.720 $ 238.203 $ 252.495
IMPUESTO DE INDUSTRIA Y
COMERCIO $ 60.000 $ 63.600 $ 67.416 $ 71.461 $ 75.749
GASTOS NOTARIALES
REGULARES $ 1.800.000 $ 1.908.000 $ 2.022.480 $ 2.143.829 $ 2.272.459
CAPACITACIÓN DE
PERSONAL ADMON $ 500.000 $ 530.000 $ 561.800 $ 595.508 $ 631.238
IMPUESTO DE TIMBRES Y
BANCARIOS $ 900.000 $ 954.000 $ 1.011.240 $ 1.071.914 $ 1.136.229
GASTOS VARIOS DE ADMON $ 1.000.000 $ 1.060.000 $ 1.123.600 $ 1.191.016 $ 1.262.477
NOMINA ADMINISTRACIÓN $ 54.373.530 $ 54.373.530 $ 54.373.530 $ 54.373.530 $ 54.373.530
GASTOS DE ADMON $ 76.313.530 $ 77.629.930 $ 79.025.314 $ 80.504.421 $ 82.072.275
162
ANEXO N GASTOS DE VENTAS TOTALES
(Proyección 5 años)
GASTOS DE VENTAS
GASTOS DE ELAB. DE
PORTAFOLIOS CATÁLOGOS
Y PLEGABLES $ 1.200.000 $ 1.260.000 $ 1.323.000 $ 1.390.000 $ 1.459.000
GASTOS DE INVESTIGACIÓN
DE MERCADOS $ 1.200.000 $ 1.260.000 $ 1.323.000 $ 1.390.000 $ 1.459.000
GASTOS DE PROMOCIÓN Y
PUBLICIDAD $ 500.000 $ 530.000 $ 561.800 $ 595.508 $ 631.238
GASTOS DE
COMUNICACIÓN, PÁG.
AMARILLAS Y FERIAS
EMPRES. $ 200.000 $ 212.000 $ 224.720 $ 238.203 $ 252.495
TOTAL MEZCLA DE
MERCADEO $ 3.100.000 $ 3.262.000 $ 3.432.520 $ 3.613.711 $ 3.801.734
INCREMENTO ANUAL DE
LOS GASTOS DE VENTAS 6,0% 1,06
NOMINA DE VENTAS $ 18.117.000 $ 18.117.000 $ 18.117.000 $ 18.117.000 $ 18.117.000
TOTAL GASTOS MEZCLA DE
MERCADEO Y COMISIONES
EN VENTAS $ 21.217.000 $ 21.379.000 $ 21.549.520 $ 21.730.711 $ 21.918.734
163
ANEXO O PROVISIONES DE CARTERA
POLÍTICA CARTERA
POLÍTICA EN DÍAS 30 DÍAS

AÑO
0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
CUENTAS POR COBRAR-
NETO CON PROVISIÓN $0 $ 11.416.549 $ 11.416.549 $ 13.819.047 $ 17.193.459 $ 21.964.851
PROVISIÓN DE CARTERA 10,0% 10% 10% 10% 10%
CUENTAS POR COBRAR

BRUTO $ 12.685.054 $ 12.685.054 $ 15.354.497 $ 19.103.844 $ 24.405.390
PROVISIÓN EN VALORES $ 1.268.505 $ 1.268.505 $ 1.535.450 $ 1.910.384 $ 2.440.539
ANEXO P. AMORTIZACIÓN DE DIFERIDOS

AMORTIZACIÓN
DIFERIDOS $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556
164
ANEXO Q ESTADO DE RESULTADOS
(PROYECTADO A 5 AÑOS)
ESTADO DE
RESULTADOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
INGRESOS VENTAS $ 152.220.647 $ 184.253.960 $ 229.246.124 $ 292.864.674 $ 374.138.136
MENOS DEVOLUCIONES Y
DESCUENTOS EN VENTAS $ 7.611.032 $ 9.212.698 $ 11.462.306 $ 14.643.234 $ 18.706.907
INGRESOS NETOS $ 144.609.615 $ 175.041.262 $ 217.783.818 $ 278.221.440 $ 355.431.229
SUBTOTAL DEPRECIACIONES $ 4.230.000 $ 4.430.000 $ 4.630.000 $ 4.830.000 $ 5.030.000
UTILIDAD BRUTA $ 140.379.615 $ 170.611.262 $ 213.153.818 $ 273.391.440 $ 350.401.229
SUBTOTAL GASTOS DE
$ 76.313.530 $ 77.629.930 $ 79.025.314 $ 80.504.421 $ 82.072.275
ADMON
SUBTOTAL GASTOS DE $ 21.217.000 $ 21.379.000 $ 21.549.520 $ 21.730.711 $ 21.918.734
VENTAS
PROVISIONES- CARTERA $ 1.268.505 $ 1.268.505 $ 1.535.450 $ 1.910.384 $ 2.440.539
AMORTIZACIÓN DE GASTOS $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556

DIFERIDOS
TOTAL GASTOS
OPERACIONALES $ 102.109.591 $ 103.587.991 $ 105.420.839 $ 107.456.072 $ 109.742.103
UTILIDAD OPERACIONAL $ 38.270.024 $ 67.023.271 $ 107.732.978 $ 165.935.368 $ 240.659.126
TOTAL GASTOS NO
OPERACIONALES- INTERESES
Y 4 POR MIL $ 390.122 $ 396.036 $ 402.299 $ 408.941 $ 415.964
UTILIDAD ANTES DE
IMPUESTOS $ 37.879.902 $ 66.627.235 $ 107.330.679 $ 165.526.428 $ 240.243.162
165
ANEXO R. FLUJO DE CAJA
(PROYECTADO 5 AÑOS)
FLUJO DE CAJA Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Flujo de Caja Operativo
Utilidad Op.( o gastos
iníciales) $ 47.079.085 $ 76.032.332 $ 117.208.984 $ 175.986.308 $ 251.440.220
Depreciaciones $ 4.230.000 $ 4.430.000 $ 4.630.000 $ 4.830.000 $ 5.030.000
Amortización Diferidos,
Puestas M. $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556 $ 3.310.556
Agotamientos $0 $0 $0 $0 $0
Provisiones - Cartera $ 1.268.505 $ 1.268.505 $ 1.535.450 $ 1.910.384 $ 2.440.539
Neto Flujo de Caja

Operativo $ 38.270.024 $ 67.023.271 $ 107.732.978 $ 165.935.368 $ 240.659.126
Flujo de Caja Inversión
Variación del Capital de
Trabajo $ 15.628.400 $ 13.321.213 $ 15.072.961 $ 20.170.453 $ 24.507.447
Expansión en Capacidad
Productiva- $ 3.230.000 $ 3.430.000 $ 3.630.000 $ 3.830.000 $ 4.030.000
Neto Flujo de Caja
Inversión $ 18.858.400 $ 16.751.213 $ 18.702.961 $ 24.000.453 $ 28.537.447
Intereses pagados -$ 390.122 -$ 396.036 -$ 402.299 -$ 408.941 -$ 415.964
Aportes de capital o
Distribución Utilidades $ 4.530.114 -$ 18.939.951 -$ 33.313.618 -$ 53.665.340 -$ 82.763.214
Neto Flujo de Caja
Financiamiento $ 4.139.992 -$ 19.335.987 -$ 33.715.917 -$ 54.074.280 -$ 83.179.178
Neto Periodo $ 61.268.416 $ 64.438.497 $ 92.720.022 $ 135.861.541 $ 186.017.395

Saldo anterior $ 17.584.450 $ 78.852.866 $ 143.291.363 $ 236.011.385 $ 371.872.926
Saldo siguiente $ 78.852.866 $ 143.291.363 $ 236.011.385 $ 371.872.926 $ 557.890.321
166
ANEXO S. BALANCE GENERAL
(Proyección a 5 años)
BALANCE GENERAL AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

ACTIVO
ACTIVO CORRIENTE
CAJA Y BANCOS EXCEDENTES P/PAGOS
$ 78.852.866 $ 143.291.363 $ 236.011.385 $ 371.872.926 $ 557.890.321
FUT.
TOTAL CAJA Y BANCOS $ 78.852.866 $ 143.291.363 $ 236.011.385 $ 371.872.926 $ 557.890.321
CUENTAS POR COBRAR- NETO CON
$ 11.416.549 $ 11.416.549 $ 13.819.047 $ 17.193.459 $ 21.964.851
PROVISIÓN
GASTOS DIFERIDOS Y PRE OPERATIVOS $ 13.242.222 $ 9.931.667 $ 6.621.111 $ 3.310.556 $0
ACTIVO CORRIENTE SIN CAJA Y BANCOS $ 24.658.771 $ 21.348.215 $ 20.440.158 $ 20.504.015 $ 21.964.851
ACTIVO FIJO
EQUIPO DE OFICINA $ 10.100.000 $ 10.600.000 $ 11.100.000 $ 11.600.000 $ 12.100.000
MUEBLES Y ENSERES $ 11.050.000 $ 11.550.000 $ 12.050.000 $ 12.550.000 $ 13.050.000
SUBTOTAL FIJO $ 21.150.000 $ 22.150.000 $ 23.150.000 $ 24.150.000 $ 25.150.000
DEPREC. ACUMULADA. Y
-$ 4.230.000 -$ 8.660.000 -$ 13.290.000 -$ 18.120.000 -$ 23.150.000
AGOTAMIENTOS
TOTAL ACTIVO FIJO NETO $ 16.920.000 $ 13.490.000 $ 9.860.000 $ 6.030.000 $ 2.000.000
TOTAL ACTIVOS $ 120.431.637 $ 178.129.579 $ 266.311.543 $ 398.406.941 $ 581.855.172
PASIVOS AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
PASIVO CORRIENTE
IMPORRENTA POR PAGAR $ 12.121.569 $ 21.320.715 $ 34.345.817 $ 52.968.457 $ 76.877.812
IVA POR PAGAR $ 3.856.256 $ 4.667.767 $ 5.807.568 $ 7.419.238 $ 9.478.166
SUBTOTAL IMPUESTOS POR PAGAR $ 15.977.825 $ 25.988.482 $ 40.153.386 $ 60.387.695 $ 86.355.978
LABORALES POR PAGAR ( ces, int.,
$ 6.573.879 $ 6.573.879 $ 6.573.879 $ 6.573.879 $ 6.573.879
vac.)13,5
PARAFISCALES Y PROVISIONES
$ 1.182.690 $ 1.182.690 $ 1.182.690 $ 1.182.690 $ 1.182.690
(29,145%)
SUBTOTAL ACREEDORES VARIOS $ 7.756.569 $ 7.756.569 $ 7.756.569 $ 7.756.569 $ 7.756.569
TOTAL PASIVO CORRIENTE $ 23.734.393 $ 33.745.051 $ 47.909.954 $ 68.144.264 $ 94.112.546
PASIVO LARGO PLAZO
OBLIGACIONES BANCARIAS o CRÉDITO-
$ 45.227.000 $ 45.227.000 $ 45.227.000 $ 45.227.000 $ 45.227.000
FONDO EMPRENDER
TOTAL PASIVO $ 68.961.393 $ 78.972.051 $ 93.136.954 $ 113.371.264 $ 139.339.546
PATRIMONIO
CAPITAL $ 9.060.228 $ 9.060.228 $ 9.060.228 $ 9.060.228 $ 9.060.228
RESERVA LEGAL $ 4.530.114 $ 4.530.114 $ 4.530.114 $ 4.530.114 $ 4.530.114
UTILIDAD RETENIDA $0 $ 18.939.951 $ 52.253.568 $ 105.918.908 $ 188.682.122
UTILIDAD DEL EJERCICIO $ 37.879.902 $ 66.627.235 $ 107.330.679 $ 165.526.428 $ 240.243.162
REVALORIZACIÓN DE PATRIMONIO $0 $0 $0 $0 $0
TOTAL PATRIMONIO $ 51.470.243 $ 99.157.528 $ 173.174.589 $ 285.035.677 $ 442.515.625
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO $ 120.431.637 $ 178.129.579 $ 266.311.543 $ 398.406.941 $ 581.855.172
DIFERENCIA $0 $0 $0 $0 $0
167

Plan de negocios para administración de inmuebles

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PLAN DE NEGOCIOS PARA LA CREACIÓN DE UNA COMPAÑÍA

PRESTADORA DE SERVICIOS INTEGRALES DE ADMINISTRACIÓN PARA

MARIA DEL PILAR AYA JAMAICA

MARIA DEL PILAR AYA JAMAICA

Trabajo de grado para optar al título de Administradoras de Empresas

Bogotá, D.C. _______________________________

A la vida que me ha brindado tantas oportunidades, tantos sueños

A Dios quien es el eje de mi vida, el que siempre está de mi lado, que me

A mi hijo Juan David Zambrano Fernández por ser la luz de mi vida,

A mi esposo Alonso Zambrano Piñeros, quien es el mejor compañero en

A mis padres Cecilia Sandoval Melo y Rafael Orlando Fernández

A mis hermanos y amigos quienes siempre estuvieron allí para

Al Dr. Juan Bernardo Gálvez y al Dr. Álvaro Rincón quienes con su

A la Universidad de La Salle que me acogió durante el transcurso de la

Y en general a quienes de una u otra forma apoyaron la presentación de

Aura María Fernández Sandoval

A mi esposo Wilson Olarte Reyes, quien con su paciencia y amor me

A mis hermanos y demás familiares, quienes confiaron en mí, al

De manera muy especial, reconocer la ayuda técnica y profesional

A todas las personas que contribuyeron de una u otra manera en la

María del Pilar Aya Jamaica

Tabla 1 Estadísticas propiedad horizontal Bogotá Distrito Capital……….. 35

La creación de una empresa, dirigida a satisfacer todas las necesidades que se

En la actualidad el sector de la construcción, está teniendo un dinamismo

La investigación integra los elementos básicos de la Administración, que servirán

De la misma manera se realizarán estudios financieros, administrativos, de

Adicionalmente es muy importante tener en cuenta que el trabajo se encuentra

Plan de negocios para la creación de empresas

1.1. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN

Gestión, Administración y Organizaciones.

1.2. SUB LINEA DE INVESTIGACIÓN

Plan de negocios para la creación de una empresa de Servicios Integrales de

1.3. RELACIÓN CON ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

La Administración de Empresas es una carrera orientada a formar profesionales

Los preceptos de dirección, planeación, organización y diseño entre otros, brindan

Plan de negocios para la creación de una compañía prestadora de Servicios

El problema tiene su origen observando las tendencias de consumo de los

Por tal razón, se plantea la viabilidad de crear una compañía de servicios

La intención de la creación de un negocio de servicios integrales no es suficiente

Por lo tanto para la conformación una compañía dedicada a prestar Servicios

El desarrollo del proyecto se llevará a cabo en el sector de Chapinero,

Otro factor relevante a tener en cuenta, es el desarrollo económico que Colombia

¿Cómo crear una compañía prestadora de Servicios Integrales de Administración

3.1. OBJETIVO GENERAL

Elaborar un plan de negocios para la creación de una empresa dedicada a la

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Realizar un estudio de mercados tendiente al diseño de un plan de mercadeo que

Elaborar el estudio técnico que permita la puesta en marcha de una empresa

Establecer un modelo administrativo y organizacional que permita el adecuado

Hacer un análisis del proceso de organización y formalización de la empresa

Definir el estudio financiero para determinar la viabilidad económica de la

Con la creación de una empresa dedicada a la prestación de servicios integrales

Administrativas: Crear una empresa en la cual se apliquen teorías administrativas,

Académicas: Al finalizar el proyecto de grado se logrará satisfactoriamente la

Profesionales: Alcanzar reconocimiento y excelencia a nivel profesional y laboral

Mediante la aplicación de los elementos básicos teóricos administrativos y los

En el aspecto metodológico, para lograr el cumplimiento de los objetivos de la

A través de la aplicación y análisis de encuestas, se busco conocer el grado de

5.1. HIPÓTESIS DE PRIMER GRADO

Los residentes de conjuntos residenciales, prefieren encontrar múltiples servicios

En el sector de Chapinero es viable la creación de una empresa dedicada a

En el sector de Chapinero en Bogotá, existe un gran auge de construcciones de