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Documentos de Cultura
Director
M.Sc. Csar Augusto Zapata Urquijo
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NOTA DE ACEPTACIN
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FIRMA DIRECTOR
_______________________________
FIRMA JURADO
________________________________
FIRMA JURADO
3
AGRADECIMIENTOS
Este proyecto fue posible realizarlo gracias a las personas que estuvieron
apoyndome en este proceso, a ellos les expresamos los ms sinceros
agradecimientos
Ingeniero Cesar Augusto Zapata Urquijo, por haber dirigido el proyecto, me apoy,
aconsejo y acompa durante todo el proceso.
A la lonja de Bogot por su inters en capacitar a las personas en un tema con tanta
necesidad.
Por ltimo a las personas que de una u otra forma estuvieron involucradas en el
proyecto.
4
DEDICATORIA
Ingeniera ya con toda la certeza que este ttulo es la bandera en alto de todos los
esfuerzos de ustedes hacia nosotros.
De esta forma dedico todo mis sacrificios a mis padres PEDRO ANTONIO
PENAGOS Y BLANCA LIBIA DE PENAGOS, quienes han estado todo el
tiempo acompandome.
A mi hermano Fray Fredy hombre adoro con toda mi alma, que siempre me manda
toda su energa divina y estoy totalmente segura que la ayuda de Dios es la que
nunca me deja decaer.
Y al beb de la casa Edward que cuando menos se espera cambia todo un mundo,
porque paso del estrs a la alegra y de forma indirecta me ha enseado a disfrutar de
los momentos difciles, tengo un agradecimiento especial por aguantarme :P
Bueno finalmente todo el resto de familia tambin la dedico porque s estn muy
pendientes de todos nuestros proyectos.
INFINITAS GRACIAS.
5
CONTENIDO
RESUMEN ................................................................................... 11
ABSTRACT .................................................................................. 13
INTRODUCCIN ........................................................................... 14
1. PROBLEMA DE INVESTIGACIN ............................................. 15
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ...................................... 15
1.2. FORMULACIN DEL PROBLEMA ......................................... 15
1.3. SISTEMATIZACIN DEL PROBLEMA ................................... 15
2. JUSTIFICACIN.................................................................... 16
3. OBJETIVOS .......................................................................... 17
3.1. OBJETIVO GENERAL ........................................................ 17
3.2. OBJETIVOS ESPECFICOS ................................................. 17
3.3. HIPTESIS ..................................................................... 17
4. MARCO DE REFERENCIA ........................................................ 17
4.1. MARCO TERICO ............................................................ 17
4.1.1 Tipo de conjuntos ......................................................... 18
4.1.2 Administracin ............................................................. 19
4.1.3 Que debe ofrecer una administracin .............................. 19
4.1.4 Normas que han regulado la propiedad horizontal en
Colombia ............................................................................... 20
4.1.3.1 Ley 182 de 1948: Rgimen de propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio ....................................... 20
4.1.3.2 Ley 16 de 1985: Rgimen de propiedad horizontal ........ 20
4.1.3.3 Ley 428 de 1998: Unidades inmobiliarias cerradas ........ 21
4.1.3.4 Ley 675 de 2001 ....................................................... 21
4.1.4 Jerarqua de normas ....................................................... 23
4.1.5 REVISORA FISCAL4 ...................................................... 24
4.1.6 CONTABILIDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL .............. 24
4.2. MARCO CONCEPTUAL....................................................... 24
6
4.3. MARCO ESPACIAL ........................................................... 26
4.4. MARCO TEMPORAL .......................................................... 27
5. DISEO METODOLGICO ...................................................... 27
5.1. TIPO DE INVESTIGACIN ................................................. 27
5.2. MTODO DE INVESTIGACIN ........................................... 27
5.3. FUENTES Y TCNICAS PARA RECOLECCIN DE INFORMACIN
27
5.4. TRATAMIENTO DE LA INFORMACIN ................................. 28
6. PRESENTACIN Y ANLISIS DE LA INFORMACIN ................... 28
6.1. DIAGNSTICO SITUACIONAL ........................................... 28
6.1.1 PROCESO ADMINISTRACIN .......................................... 29
6.1.1.1 PRESENTACIN DE LOS MANUALES DE PROCEDIMIENTOS
DE SEGURIDAD .................................................................... 29
6.1.1.2 PRESENTACIN DE LOS MANUALES DE PROCEDIMIENTOS
MANTENIMIENTO ................................................................... 1
6.1.1.3 PRESENTACIN DE LOS MANUALES DE PROCEDIMIENTOS
CONVIVENCIA ........................................................................ 1
6.1.2 PROCESO CONTABLE ...................................................... 1
6.1.2.1 PRESENTACIN DE LOS MANUALES DE PROCEDIMIENTOS
CONTABLES ........................................................................... 1
6.1.3 PROCESO REVISORA FISCAL........................................... 1
6.1.3.1 PRESENTACIN DEL MANUAL DEL PROCEDIMIENTO DE
REVISORA FISCAL ................................................................. 1
6.2. METODOLOGA DE IMPLEMENTACIN PARA MANUAL DE
ADMINISTRACIN, CONTABILIDAD Y REVISORA FISCAL PARA
CONJUNTOS RESIDENCIALES DE PROPIEDAD HORIZONTAL ............. 1
6.1.1 LEGAL ........................................................................... 1
6.1.2 MANTENIMIENTO ............................................................ 1
6.1.3 SEGURIDAD ................................................................... 3
6.1.4 CONVIVENCIA ................................................................ 4
7. CONCLUSIONES ..................................................................... 1
8. RECOMENDACIONES............................................................... 2
7
9. BIBLIOGRAFA ....................................................................... 3
ANEXOS........................................................................................ 5
8
PROCEDIMIENTOS
privada ......................................................................................... 1
9
TABLA DE FORMATOS
ANEXO 1
ORGANIGRAMA ADMINISTRACIN PROPIEDAD HORIZONTAL
10
RESUMEN
Para efectos de este proyecto se realiza un estudio de las normas y leyes que
rigen la propiedad horizontal en los conjuntos cerrados, aplicado a sus procesos
de administracin, contabilidad y revisora fiscal creando procedimientos que estn
respaldados por las anteriores.
Por otra parte, este proyecto busca determinar las medidas regulatorias de
seguridad aplicables a piscinas para garantizar el cumplimiento de las
disposiciones que corresponden. As como establecer las buenas prcticas
sanitarias tendientes a prevenir y controlar los riesgos que afecten la vida y la
salud de los copropietarios de los conjuntos cerrados. Establecer los
procedimientos correctos para mantener las fachadas en ptimas condiciones,
dado que es esencial para la imagen de la propiedad horizontal.
11
Actualmente a travs de sus mesas de administracin, la propiedad horizontal est
detectando las falencias que tiene la ley 675 para presentar una reforma de esta
ante el gobierno.
12
ABSTRACT
For purposes of this project, a study of the rules and laws that govern condo in
closed sets, applied to their management processes, creating accounting and fiscal
procedures that are backed by such rules is performed.
Initially there is talk of the relevant terms and history of condominiums, later
procedures are performed in order to standardize framed as legal under the law
that governs and regulates condominiums, Act 675 of 2001 processes; the project
aims to create formats as tools to facilitate the overall management processes,
however, these are not impositions because every manager is autonomous to
bring control particularly.
Currently, through their tables condo are detecting the failures that have Act 675 to
introduce this reform to the government.
13
INTRODUCCIN
El concepto nace de la unin de dos derechos, donde uno marcha al lado del otro
y ninguno puede existir sin su par. Son paralelos. Es decir, son horizontales.
14
1. PROBLEMA DE INVESTIGACIN
Actualmente los conjuntos residenciales estn regidos por leyes y normas y cada
administrador es autnomo para realizar su gestin, sin embargo no existe una
herramienta que estandarice los procedimientos de los componentes en los que
estos intervienen como lo es la administracin, la contabilidad y la revisin fiscal,
conllevando esto a la toma de decisiones erradas, una ineficiencia en el proceso y
al malgasto de los recursos y del tiempo, donde cada vez ms afecta el
patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de
copropietarios.
15
2. JUSTIFICACIN
Esto con el fin de desarrollar una solucin a un problema planteado donde se logre
satisfacer los requerimientos, entregando un material de apoyo que ayude a la
administracin de propiedad horizontal, a agilizar los procesos, recibir informacin
confiable para la toma de decisiones ms acertadas.
Tambin es importante poder optimizar tiempos cuando un proceso se encuentra
enmarcado en un procedimiento establecido y no se debe buscar una forma de
resolverlo ya que los pasos estn claros y respaldados, obteniendo con esto una
mayor probabilidad de xito en el proceso.
Por ltimo, el presente proyecto investigativo es realizado como requisito del autor
para optar al ttulo de Ingeniera Industrial.
16
3. OBJETIVOS
3.3. HIPTESIS
4. MARCO DE REFERENCIA
17
en una de sus publicaciones(1), el conjunto es llamado Antonio Nario y se
encuentra ubicado en la ciudad de Bogot, declarado bien cultural de inters
nacional; cuenta con 14 hectreas, donde hay 789 apartamentos repartidos en 7
torres de 13 pisos, 6 torres de 5 y amplias zonas verdes, concebido como una
ciudad dentro de la ciudad ayudo a subir la calidad de vida de la clase media.
Cuando Manuel Briceo Pardo, era alcalde de Bogot (1953) y Gustavo Rojas
Pinilla en la Presidencia del general, la construccin fue terminada y vendida al
Banco Popular por 28 millones de pesos y posteriormente al ICT. La obra fue
inaugurada oficialmente el 18 de septiembre de 1958 por el alcalde Fernando
Mazuera.
Segn Iriarte, "las residencias 10 de mayo (dos torres que estn por
fuera del complejo de Centro Nario, pero que guardan la misma
arquitectura) iban a funcionar como hotel, pero tras la revuelta social
que derroc al General Rojas, el 10 de mayo de 1957, fueron
destinadas a residencias estudiantiles"(1)
Existen otros conjuntos cerrados que fueron pedidos por personas de muy alto
estrato social con el propsito de ser solo familiares, as como el caso del
empresario santandereano Eugenio Gmez, quien pidi hacer una casa para cada
uno de sus 8 hijos, ubicado en el pasaje Gmez el barrio La Favorita, cerca de la
Estacin de la Sabana. Es considerado uno de los conjuntos ms viejos de
Bogot, sin embargo hoy despus de muchos aos, se encuentran en situacin
crtica y totalmente abandonado.
Conjunto residencial.
Conjunto comercial.
Conjunto Mixto
18
4.1.2 Administracin1
La administracin como se mencionaba anteriormente es un proceso
que ayuda al direccionamiento y control de los objetivos, esto data
desde el siglo XIX donde se habl por primera vez de un mtodo de
administracin, este fue el cientfico ya que el momento histrico lo
necesitaba por la revolucin industrial.
1
Chiavenato, Idalberto. Introduccin a la teora general de la administracin. Tercera
edicin. Mxico : McGRAW-HILL, 1989. pg. 687.
2
Tomado de: Administracin de la propiedad horizontal. 7ma edicin.
19
Condiciones de tranquilidad adecuadas al uso del conjunto.
Convivencia armnica de copropietarios y administradores.
Calidad de vida a las unidades privadas en lo pertinente a los servicios
comunes.
Despus del asesinato del caudillo liberal Jorge Elicer Gaitn, para solucionar el
problema de vivienda generado por el desplazamiento de campesinos a la ciudad,
el gobierno decidi expedir los decretos 1239 y 1286 del 10 de abril de 1948, en el
primero declar el estado de sitio, hoy denominado con algunas modificaciones,
estado de conmocin interior y en el segundo se emiti por primera vez en el pas
Rgimen de propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio siendo
esta la que se convirti en legislacin permanente mediante ley 182 de 1948. En
esta ley se estableci dividir un edificio en pisos o departamentos donde
conformaba reas privadas (carcter dueo exclusivo de su unidad) y reas
comunes (comunero o copropietario de los bienes destinados al uso comn) y
cada propietario deba dar una cuota que era necesaria para la administracin,
conservacin y reparacin de los bienes comunes del edificio.
20
4.1.3.3 Ley 428 de 1998: Unidades inmobiliarias cerradas
Esta ley que fue reglamentada por el decreto 871 de 1999 regul los derechos y
obligaciones de los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas con
relacin a los bienes de uso comn.
Hay algunos aspectos para destacar de esta ley, que actualmente estn
derogadas por la ley 675 y cuya normatividad hace parte del actual rgimen, estos
son:
21
registro de instrumentos pblicos correspondiente, surge la persona jurdica
a que se refiere la ley.
c. Precepta como entidades encargadas de certificar la existencia y
representacin legal de la persona jurdica de los edificios o conjuntos
sometidos a propiedad horizontal, las alcaldas municipales o distritales del
lugar de ubicacin del edificio o conjunto.
d. Clasifica los bienes de los edificios o conjuntos sometidos a propiedad
horizontal en privados y comunes. Los comunes a su vez los clasifica en
esenciales y no esenciales, dependiendo de que sean o no indispensables
para la existencia, estabilidad, seguridad y conservacin de un edificio o
conjunto. Con relacin a los comunes no esenciales consagra un rgimen
especial para los comunes de uso exclusivo.
e. Segn el uso que se les d clasifica los edificios o conjuntos en uso
residencial, comercial o mixto.
f. Obliga a los edificios o conjuntos a constituir plizas de seguro que cubran
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes.
g. Establece la posibilidad para que los edificios o conjuntos de uso comercial
tengan regulaciones tendientes a preservar el ejercicio continuo de la
actividad mercantil.
h. Autoriza a los acreedores hipotecarios para dividir las hipotecas de mayor
extensin (hipoteca del constructor), en los casos de pago a plazos o de
contado.
i. Establece coeficientes de participacin porcentual de los propietarios de las
unidades privadas en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido
al rgimen de propiedad horizontal.
j. Crea para edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, los mdulos de
contribucin en virtud de los cuales se permite la sectorizacin de los
bienes y servicios comunales que no estn destinados al uso y goce
general de los propietarios de las unidades privadas, en razn de su
naturaleza, destinacin y localizacin.
k. Establece como nicos documentos para demandar el cobro judicial de
expensas comunes ordinarias y extraordinarias, el certificado de existencia
y representacin de la propiedad horizontal demandante, el ttulo ejecutivo
que ser el certificado expedido por el administrador y el poder.
l. Regula lo relativo a los rganos de direccin y administracin de la persona
jurdica.
m. Sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales,
trata la forma como deben solucionarse los conflictos que surjan en a
copropiedad y contempla un catlogo de sanciones para los infractores del
rgimen.
22
n. Prev la utilizacin de los mecanismos alternos de solucin de conflictos
previstos en la ley, creando para la propiedad horizontal y, especficamente
para los edificios o conjuntos de uso residencial, el denominado comit de
convivencia.
o. Define las unidades inmobiliarias cerradas. Establece quines son sus
autoridades internas y las obligaciones econmicas de los propietarios de
las unidades privadas para la administracin y sostenimiento de las zonas
comunes.
23
Fuente: Conferencia Diplomado Propiedad Horizontal
las entidades sin nimo de lucro, con excepcin de las entidades de Derecho
Pblico, juntas de accin comunal, juntas de defensa civil, y las entidades previstas
en el artculo 5 o. del presente Decreto, debern llevar libros de contabilidad y
registrarlos en las oficinas de la Administracin de Impuestos Nacionales que
corresponda a su domicilio3
Y por el artculo 364 del estatuto tributario:
3
Administracin de la propiedad horizontal. Legis S.A. 2011
4
Rgimen de propiedad horizontal. Ley 675 de 2001.
24
edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal, con salida a la va
pblica directamente o por pasaje comn.
5
Administracin de propiedad horizontal. Leggis S.A. 2011
25
Propiedad horizontal: La ley 657 de 2001 define la Propiedad Horizontal como
una forma especial de dominio ya que se incurre en bienes propios y bienes
comunes de un edificio o conjunto que est construido o por construirse, para
garantizar la seguridad y la convivencia pacfica dentro de los inmuebles que se
someten a la misma as como la funcin social de la propiedad.
26
las experiencias y exponan las dificultades presentes al momento de administrar
la propiedad horizontal, as mismo se tuvo el apoyo personalizado de dos
personas, la ex administradora del conjunto RESIDENCIAL CORALINA la seora
DIANA MONTOYA y ex administrador del conjunto RESIDENCIAL NUEVO SUBA
II ETAPA (Bogot) el seor PEDRO ANTONIO PENAGOS.
La investigacin se realiz durante el primer y segundo semestre del 2014 con una
duracin aproximada de 10 meses.
5. DISEO METODOLGICO
27
transmitidos por participantes de estos hechos; por medio de encuestas,
entrevistas, sondeos, observacin, etc.
El problema evidenciado han sido por aos las diferencias entre vecinos por
detalles incmodos pero de mnima trascendencia como el ruido excesivo o
alguna mascota inquieta, que acaparan el tiempo de la asamblea y son ms
comunes de lo que se podra creer. Sin embargo, la asamblea debe estar
dispuesta tanto conocer, como acoger, aprobar y socializar, la ley que existe
referente a la propiedad horizontal.
28
actividades necesarias para el bienestar de la comunidad del conjunto residencial.
Para tener un ptimo manejo y resultado, acogindose a un nuevo consejo de
administracin, contador y revisor fiscal, decisiones y cargos que resultan vitales
para lograr una mejor convivencia. Algunos de los procedimientos que se indican a
continuacin tienen unos formatos guas que sirven como ayuda para que el
administrador pueda generar algunos formatos adicionales que estn asociados a
los procedimientos.
29
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
30
o Manual de procedimiento de ingreso y salida de visitantes
Con el fin de llevar control sobre los las personas que ingresan y salen del
conjunto y aumentar la seguridad teniendo registro de todos los visitantes, se
propone este manual estableciendo los pasos a seguir para controlar y registrar al
acceso de estos a la propiedad horizontal. Formatos: 4, 5.
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
31
Procedimientos 1 Contratacin de servicios de vigilancia y seguridad privada
Procedimientos 2 Renovacin plizas de vigilancia y seguridad privada
Procedimientos 3 Control ingreso y salida visitantes
6.1.1.2 PRESENTACIN DE LOS MANUALES DE PROCEDIMIENTOS
MANTENIMIENTO
Los presentes manuales son una gua para la ejecucin de las acciones tcnicas de los
procedimientos propios del mantenimiento planificado sobre piscinas y fachadas, con el
objetivo de obtener la mxima eficiencia. Permiten conocer los procedimientos que se
deben desarrollar dentro la propiedad horizontal teniendo en cuenta los procedimientos
obligatorios. Esto basado en la Norma. El encargado de mantenimiento es el responsable
de ejecutarlos y de registrar la informacin necesaria en el formato, mientras que el
administrador es el responsable de programarlos a travs del programa de mantenimiento
planificado, y de supervisar la calidad de la ejecucin y de la informacin registrada en el
formato.
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
o Manual de procedimiento de mantenimiento de fachadas
Basado en la normatividad con el manual de mantenimiento de fachadas, se pretende
establecer los parmetros para mantener las fachadas en ptimas condiciones, ya que
stas separan las estancias habitables de la edificacin del ambiente exterior, por esta
razn deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del fro o el calor, el
ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, entre otros. Para este tipo de
procedimientos como el mantenimiento es de vital importancia establecer un plan
impactando positivamente el entorno, mejorando las condiciones de seguridad y
convivencia, dando la mejor imagen externa posible.
Por lo tanto el propsito es documentar las actividades necesarias para darle cumplimiento
a la normativa. La legislacin aplicable es: Ley 675 de 2001 Capitulo IV.
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
Procedimientos 4 Mantenimiento piscinas
Procedimientos 5 Mantenimiento de fachadas y reas comunes
6.1.1.3 PRESENTACIN DE LOS MANUALES DE
PROCEDIMIENTOS CONVIVENCIA
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
o Manual de procedimiento de Registro de mascotas
Debido a los problemas que se puedan presentar a causa de algunos dueos que
le dan un mal manejo a las normas internas de la PH, referente al manejo de sus
mascotas, sin ningn control, sin darles ninguna educacin elemental, usando los
prados y parques infantiles como sanitario canino, y permitindoles vagar
libremente, sin el collar, extendiendo reclamos ante la falta de cultura y
consideracin, como: nios que no pueden usar los parques por el temor a ser
agredidos por los perros sueltos, o copropietarios que se ven expuestos a
infortunios como el de pisar excremento que no se le dio el procedimiento
correcto, entre otros aspectos.
Por lo tanto, el propsito al documentar las actividades necesarias para evitar este
tipo de situaciones dentro de propiedad horizontal, es darle cumplimiento a todos
y cada uno de los requisitos implcitos en la normativa. La legislacin aplicable es:
Ley 746 de 2002.
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
Procedimientos 6 Debido proceso obligaciones no pecuniarias
Procedimientos 7 Registro mascotas
6.1.2 PROCESO CONTABLE
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
Segn la ley 675, todo propietario o tenedor de un bien privado, tiene la obligacin
del pago mensual de las expensas o pagos de administracin. Este manual se
hace con el fin establecer el proceso adecuado para el recaudo mensual y de
cartera llevando un debido proceso.
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
o Manual de procedimiento pago obligaciones financieras
Con este manual se pretende llevar un control de constancia de pago de todas las
obligaciones financieras aprobadas en la asamblea general de copropietarios, as
como la ley establece el pago de cuotas mensuales as mismo la persona
encargada de administrar el patrimonio, est en la obligacin de atender las
acreencias respectivas.
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
Procedimientos 8 Recaudo cota de administracin y cartera
Procedimientos 9 Presupuesto
Procedimientos 10 Pago de obligaciones financieras
6.1.3 PROCESO REVISORA FISCAL
Contenido:
Procedimiento
Objetivo
Legislacin
Documentacin aplicable
Actividad (Responsable, quien ejecuta, frecuencia, justificacin)
Revisin y aprobacin
Procedimientos 11 Revisora Fiscal
6.2. METODOLOGA DE IMPLEMENTACIN PARA MANUAL DE
ADMINISTRACIN, CONTABILIDAD Y REVISORA FISCAL PARA
CONJUNTOS RESIDENCIALES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
6.1.1 LEGAL
Para efectos de este proyecto se tiene por hecho que la figura jurdica est
legalmente constituida, por lo tanto aqu se debe tener a la mano los
estatutos y el manual de convivencia que fueron generados al momento de
la creacin.
6.1.2 MANTENIMIENTO
Este manual tiene contemplado el mantenimiento de piscinas, fachadas y
reas comunes.
Planear.
Piscinas.
- Caractersticas de volumen de la piscina.
- Qumicos a utilizar.
- Establecer cada cuanto se har mantenimiento general.
- Establecer cada cuanto se har el mantenimiento de las bombas.
- Establecer cada cuanto se har revisin del P.H.
- Establecer cada cuanto se desocupar la piscina por completo.
- Preparar contenido de las capacitaciones a realizar.
Fachadas
Verificar
Actuar.
6.1.3 SEGURIDAD
Contratacin
Planear
Hacer
Verificar
Actuar
6.1.4 CONVIVENCIA
Planear.
Verificar.
Convivencia pacfica.
Conservacin del medio ambiente.
Velar por los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad
horizontal.
Generar espacios de participacin ciudadana.
Reglamentar programas especficos de tenencia de animales y
zonas de recreacin (piscinas).
Etc.
Actuar
Inicio
Todos los
Asesoras de un
Humano Ley 675 1 semana documentos al
NO abogado
Se encuentra SI da
constituida
adecuadamente?
Fin
Completar la informacin y
trmites de constitucin
Seguridad Evaluar el desempeo del contratista actual que este
encargado de la seguridad de la propiedad horizontal.
Fin
Mantenimiento
Evaluar el desempeo del proveedor del servicio
de acuerdo a las politicas de mantenimiento de
piscinas, reas comunes y fachadas
Fin
Convivencia Comparacin
Verificar constantemente que se est
cumpliendo el manual de convivencia dentro de la
de la propiedad horizontal
calificacin de
desempeo
Registrar las mascotas
del periodo
anterior con el
Reuniones del
Firmar paz ysalvo actual; N de
consejo de
Procedimiento 06 llamados de
administracin con
atencin
Humano el administrador 4 semanas
NO SI Procedimiento 07 comparativo/
para conocer los
Se present alguna N llamados de
falta de convicencia? procedimientos a
atencin
seguir
verbal; N de
Realizar el debido
proceso
llamados de
atencin
Fin sancionatorio/
N llamados de
atencin
Contabilidad
Revisora Fiscal
Elaborar el presupuesto del
plan de gastos anual
NO SI
Se present algun
Procedimiento 9
retraso en el pago? Reuniones del
Procedimiento 10 consejo de
Humano, suminstros de administracin con Comparacin
Realizar el debido 6 semanas
proceso programas contables Procedimiento 11 el administrador, de gastos
revisor fiscal y
SI Procedimiento 12 asesora contable
Se present nuevamente
algn retraso en el pago?
NO
Verificar que los gastos
Pagar obligaciones financieras pagados coincidan con los
gastos presupuestados.
Fin
7. CONCLUSIONES
FORMATO 5
Especificaciones Qumicas
FECHA DD MM AA
Especificaciones del qumico:
Quien especifica:
FORMATO 6
Recirculacin del agua (piscina)
FECHA DD MM AA
Hora:
FIRMA
FORMATO 7 Toma de muestra, seguimiento (piscina)
FORMATO 7
Toma de muestra, Segumiento (piscina)
FECHA DD MM AA
Hora:
FIRMA
FORMATO 8
Nivelacin PH (piscina)
FECHA DD MM AA
Hora de su uso
FIRMA
FORMATO 9 Revisin y mantenimiento bombas
FORMATO 9
Revisin y mantenimiento bombas
FECHA DD MM AA
Fecha de realizacin
Hora de realizacin
FIRMA
FORMATO 10
Llamado de atencin verbal
FECHA DD MM AA
Obligacin pecuniaria cometida:
Recibido
FORMATO 11 Llamado de atencin comparativo
FORMATO 11
Llamado de atencin comparativo
FECHA DD MM AA
Obligacin pecuniaria cometida por segunda vez:
Recibido
FORMATO 12
Llamado de atencin sancionatorio
FECHA DD MM AA
Obligacin pecuniaria cometida:
Valor multa
Recibido
FORMATO 13 Aviso de mora
FORMATO 13
Aviso de mora
FECHA DD MM AA
Se informa que a la fecha ud. Tiene un retraso en el pago de la cuota de administracin. Por favor ponerse
al da con el pago de esta.
FORMATO 14 Conciliacin
FORMATO 14
Conciliacin
FECHA DD MM AA
Se informa que a la fecha ud. Tiene dos meses de retraso en el pago de la cuota de administracin, por
favor acercarse en los siguientes 10 das a la oficina de administracin y evitar ser enviado a cobros
prejurdicos.
Casa Bloque
Recibido
FORMATO 15 Notificacin
FORMATO 15
Notificacin
FECHA DD MM AA
Se informa que a partir de la fecha su cuenta fue enviada a cobro prejurdico, por favor comunicarse con el
seor abogado del conjunto
Telfono
Casa Bloque
Recibido
ANEXO 1.