FCATORES DE NEGOCIACION INMOBILIARIOS

MEDELLIN – VALLE DE ABURRA Y SECTORES CERCANOS

ABRIL DE 2022

Daniel D’Amato B
ddamato@une.net.co
El presente documento muestra los resultados de los cálculos del factor de negociación efectuados en los 4
primeros meses del año 2022 para la ciudad de Medellín, Valle del Aburrá y sectores cercanos, utilizando para
ello las ofertas inmobiliarias encontradas en las paginas web y el modelo de negociación del regateo.

El factor de negociación en un factor muy importante en la elaboración de avalúos por el método del mercado
cuando se deben homogenizar las muestras de mercado y oferta encontradas.

En el diagnóstico inmobiliario este factor juega también un papel muy importante, pues orienta al analista para
determinar si el mercado analizado se encuentra en un mercado de compradores, vendedores o en equilibrio.

El lector podrá comparar los factores de negociación de las diferentes tipologías, encontrando que en
promedio, la tipología de vivienda, las casas tienen un mayor factor de negociación que los apartamentos.

Los locales a la calle tienen un mayor factor de negociación de los locales en centro comercial.

El mayor factor de negociación se encuentra en el análisis de terreno agropecuarios.

 Factor Factor Aptos Estrato Factor
Casas estrato 2 Negociación Casas estrato 3 Negociación 3 Negociación
Bello 6,1% Bello 5,66%
Bello 4,29%
Envigado 10,8% Carmen Viboral 4,21%
El Retiro 10,13%
Itagui 2,9% Centro Med 2,60%
Copacabana 9,29% Envigado 3,69%
NorOccid Med 6,3%
NorOrntMed 7,7% El Retiro 6,35% Itagui 4,51%
SurOccMed 8,9% Envigado 4,57% La Ceja 3,36%
Guarne 3,63% La Estrella 2,75%
Factor Itagui 4,41% Med Norocc 3,95%
Aptos Estrato 2 Negociación La Ceja 9,31% Med Noror 3,92%
Bello 7,52% La Estrella 7,56%
Med Occ 4,38%
Envigado 2,75% Marinilla 2,96%
NorOccMed 5,98%
Med Surocc 4,46%
Itagui 7,00%
NorOrMed 8,47% Med Suror 7,26%
La Estrella 2,62%
NorOccMed 7,58% OccMed 7,06% Rionegro 2,68%
NorOrMed 5,82% Rionegro 7,57% Sabaneta 3,18%
OccidMed 4,77% Sabaneta 7,93%
Sabaneta 4,87% SurOccMed 6,56%
SurOccMed 1,43% SurOrMed 6,28%
SurOrMed 2,69%
 Factor Aptos Estrato Factor
Casas estrato 4 Negociación 4 Negociación
Bello 12,71% Bello 2,78%
Centro 9,18% El Retiro 4,09%
El Retiro 2,88% Envigado 3,64%
Envigado 6,29% Itagui 2,79%
Itagui 4,75% La Ceja 4,45%
La Estrella 5,82% La Estrella 3,74%
NorOccidMed 9,56% Med Centro 4,27%
NorOrnteMed 10,83% Med Norocc 4,28%
Occid Med 4,89% Med Noror 3,81%
Rionegro 8,00% Med Occ 3,65%
Sabaneta 4,36% Med Surocc 4,21%
SurOccidMed 4,50% Med Suror 2,19%
SurOrteMed 8,08% Rionegro 4,93%
Sabaneta 3,06%
 Factor
Casas estrato 6 Negociación
Casas estrato Factor Aptos Estrato Factor El Retiro 10,08%
5 Negociación 5 Negociación Envigado 7,80%
El Retiro 7,54% Bello 0,47% Occ_SurOccMed 6,58%
Envigado 7,57% El Poblado 4,25% Rionegro 6,98%
La Estrella 2,48% El Retiro 3,91% SurOrMed 7,27%
NorOccMed 7,01% Envigado 3,04%
NorOccMed 7,01% Itagui 5,35%
OccMed 7,46% La Estrella 3,20% Factor
Rionegro 6,51% Med Norocc 4,89% Aptos Estrato 6 Negociación
Sabaneta 2,52% Med Occ 4,39% Envigado 3,77%
SurOccMed 5,48% Med Surocc 4,29% Med Occidental 3,86%
SurOrMed 8,00% Rionegro 4,19% Poblado 4,57%
Sabaneta 3,63% Rionegro 3,09%
Sabaneta 2,19%
 Factor Factor
Locales a la calle Negociación Locales en C.Cial Negociación
Bello 12,66% Envigado 6,63%
Caldas 0,01% Med centro 11,15%
Envigado 8,55% Med Noroccidente 9,99%
La Ceja 11,11% Med Occidente 3,53%
La Estrella 10,90% Med Suroccid 10,29%
Med centro 14,24% Med Suroriental 12,19%
Med Noroccidente 10,20% Rionegro 11,17%
Med Nororiente 18,80%
Med Occidente 14,39%
Med Suroccid 11,43%
Med Suroriental 15,83%
Rionegro 8,12%
Sabaneta 13,97%
 Factor
Bodegas Negociación
Bello 1,77%
Bodegas Medellin 8,38% Factor
Bodegas Norte 4,61% Oficinas Negociación
Bodegas Oriente 3,72% Bello 6,44%
Bodegas Sur 5,17% Envigado 7,49%
caldas 4,97% Med centro 7,85%
Copa 1,89% Med Occid 5,66%
Envigado 3,91% Med SurOcc 5,49%
Girardota 2,64% Med SurOr 5,97%
Guarne 6,99% Rionegro 6,71%
Itagui 5,32% Sabaneta 2,61%
La estrella 10,41%
Med centro 4,99%
Med Occ 1,45%
Med SurOcc 10,46%
Med SurOrie 2,12%
Rionegro 4,41%
Sabaneta 5,24%
 Factor Factor Factor
Parcelas Negociación Parcelas Negociación Fincas Negociación
Sopetran 7,17% El Peñol 9,85% Rionegro -10,8%
SF Antioquia 5,82% Guatape 10,45% El Retiro -9,6%
S Jeronimo 11,64% copa 11,50% Guarne -10,2%
C. Viboral 5,40% girardota 13,18% SF Antioquia -6,5%
El retiro 8,75% Noroeste 10,32% Sopetran -7,1%
Guarne 5,30% suroeste 16,64% suroeste -9,6%
La Ceja 4,27% Caldas 9,56% copa -10,2%
Marinilla 3,98% Santa Elena 13,77%
Envigado 5,69% San Cristobal 26,17%
Rionegro 4,46% Bello 5,88%

Factor
Antioquia Negociación
Terreno Uso Agropecuario 18,81%