Trabajo Prá ctico

En el fallo “Ferrosider S.A. c/Fademet S.R.L. y otros s/ejecutivo” se plantea

una inexactitud registral.
El caso trata de un deudor que tenía dos acreedores; el primero de ellos
constituye una hipoteca sobre el bien, donde al momento de ser registrada
en el Registro de la Propiedad de Inmuebles, se incurre en un error
registral, donde el gravamen se inscribe por un monto menor al pactado; el
segundo acreedor seguidamente a la inscripción errónea y antes de la
rectificación de la misma (por lo que dispone el art.35 de la ley 17801)
interpone una medida cautelar de embargo sobre el bien, y luego de esto,
advertido el error, se presenta la debida rectificación por el primer acreedor.

El acreedor hipotecario plantea en el caso la oponibilidad de su hipoteca,

viéndose gravemente lesionado, ya que no puede oponer su derecho en
toda su extensión por la medida cautelar de embargo interpuesta por el otro
acreedor antes de que se haya rectificado el error registral.

La inexactitud registral se presenta en la inscripción del derecho real de

hipoteca. Hay un error MATERIAL en el proceso de inscripción por parte del
Registro de la Propiedad Inmueble, ya que el error no se encontraba
contenido en la escritura pública original, expresándose en esta el monto
real de la hipoteca.
La inexactitud del contenido de lo registrado no difiere de su naturaleza
(como puede darse en otros casos), sino que la inexactitud se da por su
extensión, dado que se anotó una hipoteca por un monto menor, no
pudiendo darse la nulidad del asiento, ya que el efecto publicitario del
gravamen se da igual aunque el mismo sea inexacto.

El error fue igualmente subsanado por el acreedor hipotecario, de acuerdo a

lo dispuesto en el art.35 de la ley 17801, acompañando el documento
inscripto solicitando la rectificación del asiento, pero el asiento aunque sea
incorrecto general igualmente el efecto de la publicidad.

Por esta razón, el juzgador concede el privilegio al acreedor hipotecario pero

sólo por el monto publicitado antes de la traba del embargo, cerceando los
derechos patrimoniales adquiridos por él y el rango que detenta su
hipoteca, alterando la extensión de un derecho que no depende de la
registración, sino de su titulo.

El acreedor hipotecario termina cargando con las consecuencias

patrimoniales generadas por la inexactitud registral ocurrida, limitando la
oponibilidad de la hipoteca al monto inscripto y no al real.

En la resolución por la Cámara Nacional Comercial, sala C, se resuelve la

apelación efectuada por el acreedor hipotecario disponiendo que el
“acreedor hipotecario, debe soportar las consecuencias dañosas de la
errónea inscripción registral del gravamen por parte del registro de la
propiedad inmueble, frente a la actora embargante en estos actuados”, la
cual fue desestimada.

La sala sostuvo que el registro fue creado con el propósito de brindar

publicidad registral en cuanto a los derechos reales en materia inmobiliaria,
si ese conocimiento que deriva de la registración no se da, sea por culpa,

Paula Afflitto Pá gina 1

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error, omisión o dolo del registro o sus dependientes o cualquier otra causa
atribuible al escribano, al propio interesado o incluso, a caso fortuito o
fuerza mayor, ahí es cuando no será oponible frente a terceros. Pero en
este caso, la publicidad es realizada correctamente, aunque la misma sea
errónea.

Paula Afflitto.

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