Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Especialización en Avalúos

Valoración económica de servidumbres de conducción de energía eléctrica utilizando una

matriz de análisis jerárquico. Caso práctico: Línea 115 Kv. Tunja-Jenesano del Km. 21+800 al
Km. 29+890, veredas Cardonal, Carrizal y Palenque del Municipio de Jenesano,
Departamento de Boyacá

Noé Hernando Pinto Monroy 20191117041

Magdalena Gómez De Cruz 20191117059

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Facultad de Ingeniería
Especialización en Avalúos
Bogotá D.C., 2020
 Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Especialización en Avalúos

Valoración económica de servidumbres de conducción de energía eléctrica utilizando una

matriz de análisis jerárquico. Caso práctico: Línea 115 Kv Tunja-Jenesano del Km 21+800 al
Km 29+890, veredas Cardonal, Carrizal y Palenque del Municipio de Jenesano, Departamento
de Boyacá

Noé Hernando Pinto Monroy 20191117041

Magdalena Gómez De Cruz 20191117059

Trabajo de Grado

Directores

Oscar Fernando Torres Colmenares

Ingeniero Catastral y Geodesta

Edwin Robert Pérez Carvajal

Ingeniero Catastral y Geodesta

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Facultad de Ingeniería
Especialización en Avalúos
Bogotá D.C., 2020
 3

Contenido

pág.

Introducción ................................................................................................................................. 7
1. Objetivos.................................................................................................................................. 8
1.1 Objetivo general .................................................................................................................... 8
1.2 Objetivos específicos ............................................................................................................. 8
2. Marco referencial ..................................................................................................................... 9
2.1 Estado del arte ....................................................................................................................... 9
2.2 Marco teórico ....................................................................................................................... 12
2.3 Marco conceptual ................................................................................................................ 16
2.4 Marco jurídico ..................................................................................................................... 20
3. Fundamentos normativos y jurisprudenciales sobre daño emergente y lucro cesante .......... 27
3.1 Indemnización ..................................................................................................................... 27
3.2 Daño patrimonial-material o económico ............................................................................. 27
4. Propuesta metodológica ......................................................................................................... 30
4.1 Zonas homogéneas físicas rurales ....................................................................................... 30
4.2 Áreas homogéneas geoeconómicas urbanas y rurales ......................................................... 32
4.3 Investigación indirecta - análisis del mercado inmobiliario ................................................ 32
4.4 Investigación directa - encuestas ......................................................................................... 33
4.5 Cálculo de la indemnización por afectaciones temporales .................................................. 34
4.6 Cálculo de la indemnización por afectaciones permanentes ............................................... 34
5. Diseño de proceso de análisis jerárquico (AHP) como herramienta para la valoración de
indemnizaciones de servidumbres eléctricas.............................................................................. 41
5.1 Proceso analítico jerárquico................................................................................................. 41
5.2 Desarrollo del método ......................................................................................................... 41
5.3 Definición de criterios ......................................................................................................... 45
5.4 Consistencia ......................................................................................................................... 47
6. Aplicación metodológica ....................................................................................................... 51
6.1 Zona de estudio .................................................................................................................... 51
6.2 Identificación predial ........................................................................................................... 54
6.3 Zonas homogéneas físicas ................................................................................................... 55
 4

6.4 Investigación económica ..................................................................................................... 57

6.5 Caso práctico ....................................................................................................................... 58
7. Conclusiones......................................................................................................................... 64
Referencias bibliográficas……………………………………………………………………..66
Anexos……………………………………………………………………………………… 69
 5

Lista de tablas

pág.

Tabla 1 Ancho de la zona de servidumbre ................................................................................ 25

Tabla 2. Clasificación del suelo................................................................................................. 39
Tabla 3. Afectación en función al tipo de infraestructura ......................................................... 39
Tabla 4. Definición de importancia ........................................................................................... 44
Tabla 5. Ponderación de criterios .............................................................................................. 45
Tabla 6. Definición de importancia ........................................................................................... 45
Tabla 7. Definición de criterios e importancia .......................................................................... 46
Tabla 8. Definición de alternativas ............................................................................................ 46
Tabla 9. Matriz comparación de criterios .................................................................................. 47
Tabla 10. Factores cálculo de la compensación por servidumbre en el caso de afectación
parcial en suelo rural ................................................................................................................. 48
Tabla 11. Factor limitación al uso ............................................................................................. 50
Tabla 12. Encuestas realizadas……………………………………………………………… 59
Tabla 13. Estimación precio unitario ......................................................................................... 60
Tabla 14. Definición de zonas geoeconómicas en el tramo de estudio ..................................... 61
Tabla 15. Caso práctico aplicación de matriz ............................................................................ 63
 6

Lista de figuras

pág.

Figura 1. Ancho de la zona de servidumbre .............................................................................. 26

Figura 2. Factor de forma según fuste ....................................................................................... 37
Figura 3. Altura comercial ......................................................................................................... 38
Figura 4. Localización de la servidumbre ................................................................................. 43
Figura 5. Localización del municipio y ubicación Proyecto Line 115 kv ................................. 52
Figura 6. Vía Tunja - Jenesano .................................................................................................. 52
Figura 7. Veredas influenciadas por el proyecto ....................................................................... 54
Figura 8. Cartografía objeto de estudio ..................................................................................... 55
Figura 9. Zonas físicas de la zona de estudio-mapa de coberturas ............................................ 56
Figura 10. Fijación de puntos de investigación ......................................................................... 58
Figura 11. Elaboración de zonas geoeconómicas encontradas en el tramo de la línea ............. 59
Figura 12. Trazado de servidumbre eléctrica ............................................................................ 62
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Introducción

La construcción de redes de interconexión y transmisión de energía eléctrica y puesta en

explotación de esta actividad económica constituye el objeto básico de las empresas dedicadas
a la prestación de este servicio público. Con el objeto de hacer efectivo el transporte y
distribución de energía eléctrica la legislación colombiana reconoce un derecho de paso que
legalmente tiene la consideración de servidumbre y lo declara de interés público. Por tanto, para
la puesta en servicio de las redes eléctricas es preciso llegar a una transacción de tipo tanto
económico como legal con los propietarios de predios particulares afectados por el trazado del
tendido y la construcción de apoyos fijos, lo cual nos lleva necesariamente a la cuestión de los
avalúos y las indemnizaciones.
Como lo establecen Barbaran, Barona y Morantes (2016) en su estudio comparativo de
servidumbres a nivel latinoamericano, en Colombia no existe norma específica para determinar
el avalúo de predios en servidumbres eléctricas. No existen mecanismos ni procedimientos
estandarizados para establecer el valor de la servidumbre de este tipo sino que cada empresa
hace sus adaptaciones particulares.
El presente trabajo se realiza con miras a hacer un aporte en cuanto a la posibilidad de
estandarización de las formas de llegar a una valoración económica de las servidumbres
eléctricas. En este estudio se analizan los esquemas predominantes y las metodologías
tradicionales de los avalúos de servidumbres y algunas propuestas metodológicas recientes en
relación con la valoración para indemnizaciones en casos del paso de líneas de conducción
eléctrica por predios rurales. La conceptualización jurídica relacionada con el tema de
servidumbres abordará el tema general, para luego darles especificidad en relación a las
servidumbres eléctricas en el suelo rural.
Es necesario entonces identificar tanto las variables normativas como físicas y
medioambientales del sector donde se extenderán las redes eléctricas, así como determinar las
actividades económicas y productivas de la zona, en este caso, las veredas Cardonal, Carrizal y
Palenque del Municipio de Jenesano. Del mismo modo, en este enfoque multicriterio se tendrán
en cuenta los factores de área, limitación de uso y de trazado, incidentes en los predios afectados
al momento de realizar los avalúos comerciales para establecer un gravamen sobre el inmueble
y la debida indemnización.
 8

1. Objetivos

1.1 Objetivo general

Plantear un procedimiento para para llegar a un valor de indemnización por el paso de líneas
de conducción eléctrica, tomando como zona de estudio 8 Kms. de la línea 115 kv. Tunja-
Jenesano.

1.2 Objetivos específicos

- Identificar las variables, coeficientes y afectaciones a considerar para la valoración

económica de servidumbres eléctricas en las veredas Cardonal, Carrizal y Palenque de Jenesano.
- Llevar a cabo, como caso práctico, el avalúo de predios en el área de estudio con un enfoque
multicriterio contemplando las variables normativas, físicas, actividades económicas y
productivas, y aplicando matrices de análisis jerárquico para el cálculo de la indemnización por
afectaciones temporales y permanentes, y por área, limitación de uso y trazado.
- Relacionar, ponderar e integrar las variables definidas ya mencionadas para llegar por este
modelo a un valor de indemnización a los propietarios de los predios afectados por el paso de
una línea eléctrica.
 9

2. Marco referencial

2.1 Estado del arte

La revisión de la bibliografía nos señala que a pesar de la normatividad existente todavía no
hay un criterio unificado en cuanto a la valoración e indemnización a que da lugar el
levantamiento de infraestructuras de tipo energético sino que cada entidad desarrolla su
metodología para la adquisición del terreno y la realización de las obras tanto en terreno urbano
como rural (Giraldo, Pardo y Herrán, 2018).
Montoya (2012) indica la metodología utilizada para servidumbres en los proyectos de
energía eléctrica como los de EPM (Empresas Públicas de Medellín), ISA, ISAGEN donde cada
una aplica su metodología según conveniencia para su negociación y rapidez con que necesite
hacerlo:
Las técnicas valuatorias utilizadas hasta el momento para la valoración comercial de la
servidumbre, consideran las características de topografía, construcciones existentes, estado
de las construcciones, destinación del predio, accesibilidad vial, disponibilidad de servicios
públicos domiciliarios, pero todas las anteriores de una manera muy general.
Con la información recolectada, se elabora un informe de avalúo, enunciando el valor por
metro cuadrado a cancelar por el concepto de la constitución de servidumbre por el paso de
las líneas de energía e instalación de puntos de torre. (p. 13)
Existen también métodos tradicionales de valoración de servidumbres eléctricas como el
planteado por Loria (2012):
Una finca afectada por una servidumbre, se debe de valorar de la siguiente manera:
Primero, se valora la finca, sin la afectación de la servidumbre. Para ello se deben de
aplicar los métodos de Mercado y de Productividad o Rentabilidad.
Segundo, valorar el área de la servidumbre, al no ser una expropiación, se debe de afectar
por un factor menor a la unidad o igual.
Tercero, valorar el resto de la finca afectada por la servidumbre.
Cuarto, la suma de los montos puntos segundo y tercero se comparan con el monto del
punto primero y la diferencia es el daño al remanente (DAÑO ECONÓMICO).
Los daños a las edificaciones civiles dentro del área de la servidumbre, se pagan a Valor
Nuevo de Reposición.
 10

Se deben de pagar los daños que se produzcan en plantaciones y otros, dentro del área de la
servidumbre. Así como daños económicos si los hubiese.
Y otra manera de valorar servidumbres es la de varios valuadores suramericanos que
han publicado artículos sobre servidumbres y han aportado tablas con factores por los que se
debe de afectar el monto de la servidumbre.
Para ello han partido de tres categorías, que se han hecho comunes en varios países,
dependiendo del grado de afectación al inmueble y son: categoría baja, categoría media,
categoría alta, dependiendo del tipo de servidumbre, del riesgo destructivo, de la afectación
del paisaje y los cultivos, hasta las de alta tensión en las áreas urbanas. (Loria, 2012)
En este enfoque se valora el terreno antes de la servidumbre y después de ésta, la diferencia en
esos valores dicta el precio de la indemnización.
Al realizarse un avalúo para una servidumbre de líneas aéreas y de paso, independientemente
del método que se utilice para valorar el daño al remanente, debe valorarse la finca sin el
proyecto (antes) para ver cuál es su valor y luego realizar otro avalúo con el proyecto (después)
para ver cuál es el valor de la finca con la servidumbre de líneas aéreas y de paso y comparar
esos valores. La diferencia negativa debe indemnizarse (Loria. 2012).
El mismo autor nos indica que la nueva modalidad es la de arrendamiento del terreno para el
paso de líneas eléctricas que se ha ido implementando en países como Francia mientras que el
Latinoamérica tradicionalmente se paga por terreno ocupado por una sola vez y se hace uso de
este a perpetuidad.
Otro método para abordar la valuación de las servidumbres o las indemnizaciones a que hay
lugar por ellas es el de seguir los criterios de: 1) grado de afectación (transitorio o permanente)
o del límite de dominio, 2) valor y precio de la tierra (ubicación, características y mejoras,
rentas), 3) según zonas homogéneas físicas (precio asignado a toda una zona), 4) características
del área particular (afectación total, media o intermedia según el perjuicio que causen al predio)
(Arce, 2007, p. 113-115).
Algunos estudios describen cómo el proceso de valuación de las servidumbres eléctricas ha
estado en función del valor del metro cuadrado de terreno. Giraldo et al. (2018) nos dicen que:
Para determinar el valor de la indemnización por constitución de servidumbres, las empresas
generadoras y distribuidoras de energía eléctrica han propuesto una fórmula para cada tipo
de suelo (rural, urbano y expansión urbana) usando diferentes variables, que representan las
 11

principales características del inmueble.

Fórmulas para el cálculo de la indemnización:
- Suelo rural
𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑡 + 𝐹𝑖𝑠 ∗ (𝐹𝑐𝑚 ó 𝐹𝑝𝑟)))) + 𝑉𝑎𝑡
Vs = Valor Servidumbre
As = Área Servidumbre
Vr m² = Valor comercial
Ft = Factor por Trazado
Fis = Factor compensación Intervención
Fcm = Factor cultivo mecanizado
Fpr = Factor productividad
CR = Cultivos y reposición
Vat = Valor área de torres (p. 16)
Recientemente, varios trabajos de grado en la especialidad de avalúos de diferentes
universidades han realizado propuestas metodológicas interesantes, pendientes de ser llevadas
a la práctica, y que incluyen una mayor cantidad de factores a ser tenidos en cuenta y valorados
monetariamente, entre ellas la de Montoya (2012) quien plantea que
(…) es importante formular una matriz que permita mejorar la evaluación económica del
proceso indemnizatorio del predio sirviente, para la constitución de servidumbres del paso
de líneas de transmisión eléctrica, la cual incluiría variables ambientales, sociales y físicas,
para poder realizar el análisis desde el punto de vista económico.
[…]
La valoración económica, en el proceso indemnizatorio de constitución de servidumbres,
contiene variables de carácter multidisciplinario, como las concernientes a los aspectos
socioeconómicos, ambientales, legales y espaciales para garantizar un proceso equitativo con
los propietarios de los bienes inmuebles afectados. (p. 6, 14)
Este mismo autor añade que la información que se brinde a la colectividad sobre el proyecto
es vital en la sensibilización y conocimiento del propósito de extensión de la red, perjuicios y
beneficios, así como el manejo de las expectativas en cuanto a las negociaciones de los predios
y los impactos sobre las actividades y modos de vida de la zona, y propende por el desarrollo de
“procesos estandarizados para la evaluación económica para el pago indemnizatorio de
 12

servidumbres eléctricas, ajustando así los diversos márgenes de subjetividad que se puedan
presentar en la actualidad.”

2.2 Marco teórico

Avalúo
Tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizada por perito o firma
especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación mercantil o
hipotecaria.
[…]
El valor determinado en un avalúo debe ser el precio comercial al cual se podría realizar una
transacción en condiciones normales, entendidas estas como aquellas en que el vendedor y
el comprador operan libres de presión, como pudiera ser una quiebra, venta forzosa u
obligatoria, o bien en condiciones de especulación local. (Borrero, s.f., p. 17)

Valuación
Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con
los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y
pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo. (Tesa Seguros,
s.f.)

Método comparativo de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio
de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial. (IGAC, Resolución 620 de 2008, art. 1)

Método de capitalización de rentas o ingresos

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las
rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la
 13

suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de
avalúo, con una tasa de capitalización o interés. (IGAC, Resolución 620 de 2008, art. 2)
Este método tiene como fin básico establecer el valor comercial probable de los beneficios
económicos netos que en el futuro generará el inmueble avaluado. Determina el valor comercial
del inmueble tomando como base el arrendamiento mensual que genere o pueda generar el
mismo.

Método de costo de reposición

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el
costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno. (IGAC, Resolución 620 de 2008, art. 3)

El derecho de dominio
En Colombia, se toma el derecho de dominio como un derecho real definido en el artículo
669 del Código Civil, de la siguiente manera:
Artículo 669. Concepto de dominio. El dominio que se llama también propiedad es el derecho
real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho
ajeno.

Servidumbre
El Código Civil en el artículo 793, refiere a la servidumbre como una limitación válida del
derecho de dominio y en su artículo 879 la define como: “un gravamen impuesto sobre un predio
en utilidad de otro predio de distinto dueño”. En términos generales, la servidumbre es un
gravamen o una carga impuesta a un predio, no a su propietario y por eso se convierte en un
derecho accesorio.

Servidumbre de conducción de energía eléctrica

Es un gravamen impuesto sobre el derecho de dominio para desarrollar actividades de
construcción de centrales generadoras, líneas de interconexión, transmisión y prestación del
servicio público de distribución de energía eléctrica, amparada en la ley y la declaratoria de
 14

utilidad pública de las redes de transmisión de energía, es un gravamen no conciliable,

constituido por acuerdo entre las partes o por solicitud de la entidad dueña del proyecto a la
autoridad competente, mediando el pago de una indemnización de carácter pleno, es decir, una
indemnización integral a favor del particular sea propietario, poseedor u ocupante de terrenos o
dueño de las mejoras.
Es decir, las servidumbres de líneas eléctricas constituyen un gravamen sobre el predio
sirviente. El predio sirviente es el afectado, el que soporta la infraestructura de transporte de
energía eléctrica necesaria para la prestación del servicio público de energía eléctrica. El predio
dominante es el que reporta utilidad es la empresa encargada de la transmisión y
comercialización de energía eléctrica. El Artículo 880 del mismo Código se refiere a que todo
predio dominante es necesariamente titular de la servidumbre (Urrutia, 1994, p. 15).
Los anteriores principios están implícitos en las normas que rigen el derecho real de
servidumbre y en los elementos que se encuentran en la definición del Código Civil en su
artículo 879. Los elementos son los siguientes:
- Es un derecho real
- Implica la existencia de dos predios
- Los predios deben ser de diferente dueño
- Que se trate de bienes inmuebles o de inmuebles por adhesión
- La existencia de un beneficio o utilidad para un predio, y una carga o gravamen para el otro
(Urrutia, 1994, p. 15).

Avalúo de servidumbres
Cuando la servidumbre es impuesta por interés público constituye una limitación a la
propiedad, al dominio, que debe ser compensada con indemnización a favor del propietario
del bien que se afecta, como lo consagra la Constitución Nacional en su art. 30 cuando
garantiza la propiedad privada. Esta indemnización debe ser cubierta por el propietario del
predio dominante, y se debe fijar de común acuerdo, o en su defecto, por peritos de acuerdo
al perjuicio causado al predio sirviente. Se paga de manera previa y tiene una prescripción
de veinte años si no es reclamada.
En el Código Civil esta indemnización por servidumbre está establecida en los artículos
905 y 906: “para fijar el precio del terreno, se tendrá en cuenta su valor intrínseco y no las
 15

ventajas que de la servidumbre le resultan al predio dominante. Entre la indemnización de

perjuicios deben contarse el menor valor que por la servidumbre tenga el predio sirviente y
los daños en edificios jardines, parques, etc., que se causen con ella. (Tafur y Contreras,
2001).
Por otro lado, en el Derecho Administrativo se habla de las servidumbres impuestas como es
el caso de los servicios públicos en el que se crea una relación jurídica especial entre la entidad
que ejecuta y el titular del predio, dándoles calidad de deudor y de acreedor respectivamente:
“La servidumbre impuesta hace nacer un derecho a la indemnización todas las veces que ella se
presente como el resultado de medidas individuales y de actividades de la Administración
Pública; encontramos ahí el sacrificio especial que supone esta institución” (Mayer, 1951). Las
servidumbres de obras públicas como son de interés para toda la comunidad cumplen con el fin
de las servidumbres administrativas en las que se grava un bien privado en aras del interés social.

Alcance de la indemnización a que alude el artículo 58 superior en materia de expropiación

según la jurisprudencia constitucional
De acuerdo con el artículo 58 de la Constitución:
Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes
civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando
de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social,
resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida,
el interés privado deberá ceder al interés público o social.
Según el mismo texto superior “La propiedad es una función social que implica obligaciones.
Como tal, le es inherente una función ecológica”. Al tiempo que “El Estado protegerá y
promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad”.
Finalmente según dicho artículo:
Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber
expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa y justa.
Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista por el artículo 58 de la
Constitución es reparatoria, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante
que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido gravado con la servidumbre.
Obviamente, todo esto implica que el propietario tiene derecho a una indemnización justa
 16

por lo que se hace necesario implementar procesos de valuación que contemplen la mayor
cantidad de factores incidentes para llegar a un valor. Cuando se habla de indemnización hay
que tener en cuenta los daños y perjuicios, es decir el daño emergente y el lucro cesante. Debe
haber una reparación integral que deje al propietario en el estado en que estaba o como si su
terreno no hubiera sido intervenido u ocupado para la realización de un proyecto de energía
eléctrica. Entonces el avaluó tiene que determinar un monto justo para la indemnización.

Alcance del avalúo según Resolución 898 de 2014

El objetivo del Decreto Ley 884 de 2017 es aplicar las medidas y disposiciones que se
emplean para los proyectos de infraestructura de transporte, consagradas en la Ley 1682 de
2013, a la gestión predial para el pago y saneamiento de bienes inmuebles afectados por
proyectos y ejecución de obras de energía eléctrica y para tal propósito el IGAC fija normas,
métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales
requeridos en los proyectos de infraestructura de trasporte e infraestructura eléctrica a que se
refiere la Ley 1682 de 2013, por tanto estos criterios son de obligatorio cumplimiento para
avaluadores, propietarios y responsables de la gestión predial en los proyectos de infraestructura
eléctrica. (IGAC, Resolución 620/ 2008)
De acuerdo a la resolución, el cálculo de la indemnización solo tendrá en cuenta el daño
emergente y/o lucro cesante generados por el proceso de adquisición predial y/o servidumbre
de conducción eléctrica, de conformidad con la información oportunamente entregada y lo
verificado en la visita; asimismo el avaluador en su informe de avalúo comercial deberá dejar
constancia de la metodología aplicada para cada uno de los componentes de la indemnización
calculados, así como de los soportes empleados para tal propósito. En cuanto a la investigación
e mercado se anexarán cotizaciones realizadas de personas naturales y jurídicas que permitan
definir el valor comercial, además calcular la estadística buscando un coeficiente de variación
de: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el valor más
probable.

2.3 Marco conceptual

Para la implementación de la metodología aquí planteada se deberán tener en cuenta las
siguientes definiciones, tomadas de un proyecto de resolución del IGAC (2017).
 17

Afectación transitoria: corresponde genéricamente a las afectaciones sobre las mejoras

superficiales, tales como pastos, cultivos, cercas, construcciones, entre otras.

Afectación permanente: corresponde a la afectación sobre el derecho real de propiedad que

genéricamente se denomina servidumbre. En términos prácticos, es el derecho de tener
(construir, operar y mantener) la infraestructura en un predio de propiedad de un tercero. En
términos jurídicos, corresponde a un gravamen sobre el derecho de propiedad que implica
derechos y obligaciones para las partes.

Área de afectación: franja de terreno definida para la construcción y mantenimiento de la

infraestructura de utilidad pública, conforme con las dimensiones y condiciones técnicas y de
seguridad requerida para esta actividad y acorde con patrones internacionales de la industria
específica.

Cultivos permanentes: son aquellos cuyo ciclo vegetativo es mayor a dos años, produciendo
varias cosechas sin necesidad de volverse a plantar.

Cultivos transitorios: son aquellos cultivos cuyo ciclo vegetativo es corto (hasta dos años,
llegando incluso a ser de sólo unos pocos meses); tienen como característica fundamental, que
después de la cosecha es necesario volver a sembrar o plantar para seguir produciendo.

Daño emergente: corresponde a los valores en que se debe incurrir para dejar el bien o cosa
que ha sufrido un perjuicio en el estado en que se encontraba antes de la afectación. Tratándose
de productos agropecuarios, comprende los costos de instalación y sostenimiento en que se
incurre para volver a establecer el cultivo. Tratándose de construcciones u obras civiles,
corresponde al costo total que implica la reposición de estos elementos.

Densidad de siembra: número de plantas por hectárea sembradas en un terreno determinado,

en condiciones normales de producción. Usualmente determinado en función de la variedad de
cultivo y el grado de tecnificación y certificado por las federaciones de productores, el
Ministerio de Agricultura o laboratorios especializados que desarrollan y producen las semillas.
 18

Indemnización: corresponde a la compensación que debe pagar el ejecutor de la actividad de

utilidad pública o interés social por las afectaciones que cause en predios de terceros. La
indemnización comprende el daño emergente y el lucro cesante derivado de las afectaciones
transitorias o permanentes originadas con ocasión del desarrollo de las obras o actividades de
utilidad pública desarrolladas al interior del predio.

Infraestructura aérea: corresponde a aquella infraestructura cuya ubicación permite la

circulación libre de vehículos, personas y/o animales por debajo de la misma, tales como líneas
eléctricas y de telecomunicaciones.

Infraestructura subterránea: conjunto de obras civiles o elementos necesarios para el

desarrollo de los proyectos de infraestructura y cuya instalación se realiza bajo el suelo.

Grado de afectación: hace referencia a la limitación al uso o usufructo sobre la franja destinada
a la servidumbre de la infraestructura de utilidad pública. Si la infraestructura impone
restricciones totales al uso, la afectación será total, en tanto que si el propietario conserva un
uso condicionado, la afectación será parcial.

Lucro cesante: es la utilidad dejada de percibir como consecuencia de un daño real, cierto y
probado.

Mero tenedor: persona que reconoce la propiedad de alguien más sobre el bien, el cual cuida o
disfruta de él.

Ocupante: persona que adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya
adquisición no es prohibida por las leyes o por el derecho internacional.

Plantación: espacios cubiertos de árboles o plantas de la misma especie sembrados y cuidados

por el hombre.
 19

Perturbación: alteración o trastorno que se produce sobre las condiciones de uso y goce de un
derecho inmobiliario.

Poseedor: persona que actúa como dueño, pero no tiene propiedad legal.

Promotor de obras de utilidad pública: persona jurídica, de régimen público o privado,

encargada de la ejecución de la obra, actividades o proyectos declarados por el legislador como
de utilidad pública e interés social.

Servidumbre: servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un

predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Servidumbres aparentes: se ven y se reconocen fácilmente al presentar estructuras exteriores.

Servidumbres no aparentes: no son notoria al exterior.

Servidumbres continuas: sin interrupción en el tiempo.

Servidumbres discontinuas: por intervalos.

Uso del suelo: permitido o no permitido según el POT.

Utilidad: valor neto resultante de los ingresos menos los gastos en que se incurre para la
producción del bien.

Zona de bosque: tierra con cubierta de copas (o densidad de masa equivalente) en más del 10%
de la superficie y una extensión superior a 0.5 ha.
 20

2.4 Marco jurídico

La Ley 126 de 1938 “sobre suministro de luz y fuerza eléctrica a los municipios, adquisición
de empresas de energía eléctrica, de teléfonos y de acueductos e intervención del Estado en la
prestación de los servicios de las mismas empresas”, es el punto de partida en el desarrollo
normativo del tipo de servidumbres eléctricas.
Para principios del siglo XX el Estado es el único y exclusivo prestador de los servicios
públicos. De allí la facultad de gravar con servidumbres los bienes de propiedad privada por
donde había la necesidad de pasar las líneas de conducción de energía eléctrica.
En ese momento se le dio la denominación genérica de servidumbre de conducción de energía
eléctrica. A partir de dichas construcciones nacieron en aquel momento servidumbres de
conducción de energía eléctrica en cabeza del Estado, afectando a los titulares del derecho de
dominio donde era pertinente ubicar el trazado de las líneas de conducción de energía eléctrica
para la prestación de dicho servicio público, constituyéndose las servidumbres de hecho. Esto
es comprensible por el momento histórico en que se expide la ley y el modelo de Estado
imperante (Echeverría y Nieto, 2017, p. 103).
Se desprenden de allí los siguientes elementos a tener en cuenta: Es la Ley quien reconoce el
derecho real de servidumbre de paso de energía eléctrica a una entidad prestadora de servicio
público; el art. 18 de Ley 126 de 1938 es el que ordena los predios por donde pasen las líneas
de conducción quedan afectadas por el gravamen; es la ley quien determina que una vez
aprobado el proyecto que predios son afectados y/o gravados con la servidumbre; así mismo
indica que las empresas pueden iniciar los procesos que requieran para hacer efectivo el
gravamen (existencia y registro).
Posteriormente se expidió la Ley 56 de 1981, “por la cual se dictan normas sobre obras
públicas de generación eléctrica y acueductos, sistemas de regadío y otras y se regulan las
expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras”. Para este año se insiste
en los postulados anteriormente citados y en los predios afectados:
- Artículo 16. Declárase de utilidad pública e interés social los planes, proyectos y ejecución
de obras para la generación, transmisión, distribución de energía eléctrica, acueductos, riego,
regulación de ríos y caudales, así como las zonas a ellos afectadas.
Por lo tanto, se ratifica la facultad del Estado de imponer servidumbres previo trámite
judicial; el propietario del predio afectado tendrá derecho a indemnización de acuerdo a los
 21

términos establecidos en la ley. Este tipo de servidumbre es de tipo legal pues se establece para
beneficio de la comunidad y no se tiene en cuenta la voluntad del propietario; la prerrogativa
del Estado a favor del interés general representado en este caso en la necesidad de garantizar la
adecuada prestación del servicio público de transmisión de energía eléctrica.
En conclusión las empresas prestadoras de servicios públicos de energía adquieren las
servidumbres de tal especie, por virtud de la ley, faltando solo su inscripción en el respectivo
registro inmobiliario y el pago de la correspondiente indemnización, lo cual puede efectuarse,
bien por mutuo acuerdo entre el propietario y la empresa, o bien, a través de los procedimientos
establecidos por la Ley 56 de 1981.
Con la constitución de 1991 se cambia el modelo económico, el Estado deja de ser el único
oferente de los servicios públicos, los particulares también pueden ofrecer el servició público
de energía eléctrica a la vez que se reafirma función social de la propiedad, la propiedad privada
dejo de tenerse como un derecho absoluto para concebirse como una función social en que prima
el interés general sobre el interés particular.
Del artículo 58, para la gestión de servidumbres se desprenden los siguientes elementos: la
garantía a la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles;
las condiciones de prevalencia del interés público o social sobre el interés privado; el
señalamiento de su función social y ecológica de la propiedad; los propietarios o poseedores de
los inmuebles afectados sólo podrán exigir a la administración que reconozca el valor de los
intereses susceptibles de indemnización.
Posteriormente el acto Legislativo 01 de 1999 suprimió el inciso final del artículo 58 de la
Constitución, entonces las razones de equidad, así como los motivos de utilidad pública o de
interés social, invocados por el legislador, no serán controvertibles judicialmente. (Muñoz,
2000, p. 26) Gracias a la supresión de este inciso, desaparece la expropiación por razones de
equidad por lo tanto ahora siempre en el evento de realizarse una expropiación será necesario
indemnizar.
En conclusión, la función social de la propiedad y la necesidad de proteger el interés general
relacionado con la adecuada prestación de los servicios públicos, no implican que el propietario
de un predio no deba obtener una indemnización justa.
Frente a este aspecto el Doctor David Arce (1995) manifiesta:
Este derecho constitucional de la propiedad puede verse limitado por ordenación del suelo a
 22

través de planeación urbana o de obra de interés nacional como son, la construcción de

puentes, avenidas, vías peatonales, parques, acueductos, oleoductos, etc. de tal manera que
se transforma en la relación individuo - espacio, y puede tener varios incidentes en la órbita
de los derechos fundamentales.
Por su parte, el artículo 365 de la carta política hace de la prestación de los servicios públicos
la finalidad del Estado y su realización eficiente debe ser asegurada.
En cuanto a servidumbres resultan los siguientes elementos: Garantizar la calidad del servicio
de energía eléctrica y su disposición final para asegurar el mejoramiento de la calidad de vida
de los usuarios; Ampliación permanente de la cobertura del servicio de energía eléctrica, por lo
tanto la gestión de servidumbres de tipo eléctrico; Prestación continua e ininterrumpida, sin
excepción alguna, salvo cuando existan razones de fuerza mayor o caso fortuito o de orden
técnico o económico que así lo exijan, en relación con este último la servidumbre se establece
para realizar labores de mantenimiento y reparación para asegurar la prestación de un servicio
continuo.
Para 1994, la ley de los servicios públicos o Ley 142, inspirada en la constitución de 1991,
define la prestación de los servicios públicos en una economía de mercado, con reglas de juego
claras, mediante la inversión privada.
- Art. 56. Declárese de utilidad pública e interés social la ejecución de obras para prestar los
servicios públicos y la adquisición de espacios suficientes para garantizar la protección de
las instalaciones respectivas. Con ambos propósitos podrán expropiarse bienes inmuebles.
- Art. 57. Cuando sea necesario para prestar los servicios públicos, las empresas podrán
pasar por predios ajenos, por una vía aérea, subterránea o superficial, las líneas, cables o
tuberías necesarias; ocupar temporalmente las zonas que requieran en esos predios; remover
los cultivos y los obstáculos de toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las
obras y ejercer vigilancia en ellos; y, en general, realizar en ellos todas las actividades
necesarias para prestar el servicio el propietario del predio afectado tendrá derecho a
indemnización de acuerdo a los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, de las
incomodidades y perjuicios que ello le ocasione.
En cuanto al presente trabajo se derivan los siguientes elementos: el sistema de energía
eléctrica está en permanente expansión y por lo tanto necesita el establecimiento de
servidumbres; El contenido esencial del derecho fundamental al servicio de energía eléctrica,
 23

como un derecho público que satisface las necesidades básicas de las personas en cuanto a
energía eléctrica; El suministro de electricidad permite hacer frente a las necesidades básicas de
la vida cotidiana; faculta a las empresas a imponer servidumbres, hacer ocupaciones temporales
y remover obstáculos y por último la Ley 142 declara los proyectos de infraestructura para redes
y transporte de energía como de interés social y utilidad pública.
En ese mismo sentido y en el año 1994 se sanciona la Ley 143, “Por la cual se establece el
régimen para la generación, interconexión, transmisión, distribución y comercialización de
electricidad en el territorio nacional, se conceden unas autorizaciones y se dictan otras
disposiciones en materia energética”.
Art. 4. El Estado, en relación con el servicio de electricidad tendrá los siguientes objetivos
en el cumplimiento de sus funciones:
a) Abastecer la demanda de electricidad de la comunidad bajo criterios económicos y de
viabilidad financiera, asegurando su cubrimiento en un marco de uso racional y eficiente de
los diferentes recursos energéticos del país;
b) Asegurar una operación eficiente, segura y confiable en las actividades del sector;
c) Mantener y operar sus instalaciones preservando la integridad de las personas, de los
bienes y del medio ambiente y manteniendo los niveles de calidad y seguridad establecidos.
En cuanto a servidumbres podemos concluir que: la ley es la que regula los permisos para
adelantar mantenimientos respectivos en este tipo de servidumbres; responsabiliza al Estado
como el garante de la seguridad del servicio público de energía eléctrica y de la seguridad de las
personas.
El Decreto Ley 222 de 1983 así lo señalaba en su art. 111:
De la imposición de servidumbres: Los predios de propiedad particular deberán soportar
todas las servidumbres legales que sean necesarias para la construcción, montaje, instalación,
mejoras, adiciones, conservación, mantenimiento y restauración de las obras públicas.
Actualmente rige el Decreto Ley 884 de 2017, “Por el cual se expiden normas tendientes a
la implementación del Plan Nacional de Electrificación Rural en el marco del Acuerdo Final
para la Terminación del Conflicto y la Construcción de una Paz Estable y Duradera”. Al analizar
este decreto, se observa claramente que el Estado se reafirma frente al reconocimiento y
prestación de los servicios públicos, en tanto inherentes a la finalidad social del Estado, por un
lado, su vínculo con la materialización de derechos como la vida y la salud, y por otro, busca la
 24

inclusión de los sectores sociales más desfavorecidos en la dotación de servicios públicos.

- Art. 4. Aplicación de la Ley 1682 de 2013. Para determinar los valores que se han de pagar
por los predios o inmuebles afectados por proyectos y ejecución de obras de energía eléctrica,
amparadas por la declaratoria de utilidad pública e interés social, así como para el
saneamiento de tales predios, se dará aplicación a lo establecido en los artículos 21, 22, 23,
24,25 y 26 de la Ley 1682 de 2013, con excepción de la expropiación por vía administrativa.
En cuanto a servidumbres encontramos los siguientes elementos:
- El art. 21 prevé normas sobre saneamiento de vicio de titulación y tradición de los inmuebles
adquiridos;
- El Art. 22 limitaciones, afectaciones, gravámenes al dominio y medidas cautelares.
- Art. 23. Avalúo de los inmuebles;
- Art. 24. Revisión e impugnación de los avalúos comerciales;
- Art. 25. Actualización de cabida y/o linderos del inmueble.
En fin, el objetivo del Decreto Ley es aplicar las medidas y disposiciones que se emplean
para los proyectos de infraestructura de transporte, consagradas en la Ley 1682 de 2013, a la
gestión predial para el pago y saneamiento de bienes inmuebles afectados por proyectos y
ejecución de obras de energía eléctrica.
También es conveniente citar el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas - RETIE, y
las zonas de servidumbre definidas en el art. 24.
Artículo 24º. Zonas de servidumbre. Para efectos del presente Reglamento, se tendrán en
cuenta los siguientes requisitos:
a) Toda línea de transmisión con tensión nominal igual o mayor a 57,5 kv, debe tener una
zona de servidumbre, también conocida como zona de seguridad o derecho de vía.
b) Dentro de la zona de servidumbre se debe impedir la siembra de árboles o arbustos que
con el transcurrir del tiempo alcancen a las líneas y se constituyan en un peligro para ellas.
c) No se deben construir edificaciones o estructuras en la zona de servidumbre, debido al
riesgo que genera para persona, animales y la misma estructura.
d) En los planes de ordenamiento territorial se deben tener en cuenta las limitaciones por
infraestructura eléctrica, en el uso del suelo. Las autoridades encargadas de su vigilancia o
las personas que se puedan ver afectadas, deben denunciar las violaciones a estas
prescripciones.
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e) La empresa operadora de red debe negar la conexión a la red de distribución local a una
instalación que invada la zona de servidumbre, por el riesgo que a la salud o la vida de las
personas ocasionaría dicha construcción.
f) En la zona de servidumbre a un metro de altura del piso los campos electromagnéticos no
deben superar los valores establecidos para exposición ocupacional y fuera de las áreas de
servidumbre los valores de exposición del público en general. (Ministerio de Minas y
Energía, Resolución 18-1294 de 2008)
El reglamento hace obligatorio que toda línea de transmisión de alta potencia cuente con una
zona de servidumbre, que en esta zona se prohíbe la siembra de grandes árboles que su
crecimiento alcance los cables de la línea y se convierta en un riesgo, no se debe construir
edificaciones dentro de la zona de servidumbre; los planes de ordenamiento territorial deben
tener en cuenta las limitaciones por presencia de infraestructura eléctrica. En consecuencia, el
reglamento técnico resalta los anchos mínimos que deben cumplir las servidumbres para
preservar la salud o la vida de las personas, así como la exposición a campos electromagnéticos.

Tabla 1
Ancho de la zona de servidumbre.
Tipo de estructura Tensión (kV ) Ancho mínimo (m)
Torres 500 60
220/230 (2 ctos) 32
Torres
220/230 (1 cto) 30
220/230 (2 ctos) 30
Postes
220/230 (1 cto) 28
110/115 (2 ctos) 20
Torres
110/115 (1 cto) 20
110/115 (2 ctos) 15
Postes
110/115 (1 cto) 15
Torres / postes 57,5/66 15
Fuente: Ministerio de Minas y Energía, Resolución 18-1294 de 2008, art. 24.
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Figura 1. Ancho de la zona de servidumbre.

Fuente: Ministerio de Minas y Energía, Resolución 18-1294 de 2008, art. 24.
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3. Fundamentos normativos y jurisprudenciales sobre daño emergente y lucro cesante

3.1 Indemnización
Según la Resolución IGAC 898 de 2014, la indemnización se define como el resarcimiento
económico que se reconocerá y pagará al beneficiario, en caso de ser procedente, por los
perjuicios generados en el proceso de imposición de servidumbres. Como se mencionó
anteriormente, de conformidad con lo previsto por los artículos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013,
la indemnización está compuesta por el daño emergente y el lucro cesante que se causen en
el marco del proceso de adquisición o imposición de servidumbre. Actualmente el decreto ley
884 de 2017, es aplicable a los proyectos de expansión de energía eléctrica.
Para la valoración de servidumbres se considerará el valor unitario definido para el terreno;
cubriendo el valor de los derechos cedidos. El valor de los derechos cedidos se refiere a la
indemnización directa por el uso área del necesaria para para establecer la servidumbre de
conducción de energía eléctrica.

3.2 Daño patrimonial-material o económico

Los perjuicios materiales son aquellos que atentan contra bienes o intereses de naturaleza
económica que son susceptibles de valoración de esa naturaleza o medibles en dinero.
Dentro de la subclasificación que la doctrina ha realizado sobre estos perjuicios en concreto se
observa la existencia de 2 tipos de perjuicios: daño emergente (dammus emergens) y lucro
cesante (lucrum cessans).

Daño emergente y lucro cesante

Es aquel que sufre una persona en su patrimonio. El art. 58 de la constitución política le
impone a quien ostente la propiedad privada sobre un bien determinado, un deber jurídico de
rango constitucional, en virtud del cual tiene que soportar la “pérdida” de su derecho, cuando
este bien se requiere para efectos de adelantar obras o proyectos de utilidad pública e interés
social, o lo que es igual con destino al interés general. Obsérvese cómo, por regla general se
debe respetar y garantizar el derecho de dominio, pero, cuando el bien se requiere para cumplir
el interés general, el interés general debe ceder, y en tal virtud su titular deberá desprenderse de
su derecho, cediéndolo para que sea utilizado a favor del motivo de utilidad pública e interés
 28

social invocado; dicha “cesión” del derecho de propiedad se llevará a cabo, de ser el caso,
mediante expropiación, ya sea judicial o administrativa, cuando no se logre un acuerdo para su
transferencia. Dicho daño debe ser reparado, mediante el reconocimiento y pago de la
correspondiente indemnización la cual, según los criterios decantados por la jurisprudencia tiene
dos características, a saber: i) previa esto es pagado con anterioridad al traspaso del derecho de
dominio, y ii) justa, característica que si bien no aparece de manera explícita en el artículo 58
superior, ha sido construida a partir del análisis jurisprudencial sobre el particular.
El Código Civil reconoce la citada dualidad de perjuicios, los cuales hacen parte de los daños
materiales, que se corresponden con las lesiones “que atentan contra bienes o intereses de
naturaleza económica, es decir, medibles o mesurables en dinero”.
Artículo 1614 . Daño emergente y lucro cesante. Entiéndase por daño emergente el perjuicio
o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido
imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o
provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o
cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.
Entiéndase como ganancia frustrada, o todo bien económico que, si los acontecimientos
hubieran seguido su curso normal, habría ingresado o lo haría en el futuro, al patrimonio de
la víctima, de no haber ocurrido el perjuicio; es decir, está constituido por todas las ganancias
ciertas que han dejado de percibirse o que se recibirán luego, como consecuencia de la
ocurrencia del daño.
El lucro cesante alude “a la ganancia o provecho que se dejó de percibir debido al
acaecimiento del mismo”. Ese perjuicio se consolida cuando un bien económico debe
ingresar al patrimonio de la víctima en el trascurso normal de las circunstancias, empero ello
no sucedió o no ocurrirá. (Corte Constitucional de Colombia, Sentencia C-750 de 2015)
El daño emergente “hace referencia al detrimento que se experimenta como resultado
directo del evento dañoso”. Esa clase de lesión existe en el evento en que un bien económico
salió o saldrá del patrimonio de la víctima. Así, esa clase de detrimento puede causarse por
afectación del patrimonio pasado o futuro, siempre que sean consecuencia directa del hecho
dañino. (Corte Constitucional de Colombia, Sentencia C-750 de 2015).
El daño que se debe reconocer al dueño del predio es el valor derivado de la afectación
producido por las imposiciones de restricciones al predio derivadas de la servidumbre de
 29

conducción de energía eléctrica. Las restricciones son:

- Afectación del uso potencial inicial establecido en el predio, éste tipo de afectación se
estimará directamente en función del tipo de uso actual siempre que esté en correspondencia
con el uso potencial establecido para el predio.
- Riesgos asociados con la infraestructura de los proyectos.
- Afectación producida por la localización.
- Afectación del predio con una capacidad de recuperación especifica.
Por regla general, la indemnización tiene una función reparatoria, de modo que incluye el
precio del predio, el daño emergente y el lucro cesante.
Entonces el avalúo comercial es igual a valor de terreno + valor de la construcción + valor
cultivos + indemnización (daño emergente y/o lucro cesante).
[…]
La certeza del daño-ya sea lucro cesante o emergente- significa que la acción lesiva del
causante ha producido o producirá una disminución patrimonial a la víctima. El hecho que
genera el menoscabo tuvo que materializarse, es decir, el agente inició una cadena fáctica
que terminó con el perjuicio de un bien patrimonial o extra patrimonial. Es más, el daño será
cierto cuando el hecho dañino implicó la pérdida de bienes materiales. El daño futuro cierto
es objeto de indemnización, puesto que es la continuación de un perjuicio que ha venido
ocurriendo, esa valoración se basa en la probabilidad de la afectación del patrimonio de la
víctima y en que el trasegar normal de los acontecimientos producirá el daño. (Corte
Constitucional de Colombia, Sentencia C-750 de 2015)
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4. Propuesta metodológica

Para adelantar la presente investigación que conduzca a un valor indemnizatorio se utilizarán

las Zonas Homogéneas Físicas y las Zonas Homogéneas Geoeconómicas que define la
resolución del IGAC 070 de 2011, correspondientes al Municipio de Jenesano. También se
trabajará con matrices de importancia jerárquica que contemplan el cálculo de la indemnización
por afectaciones temporales y permanentes, y por área, limitación de uso y por trazado.

4.1 Zonas homogéneas físicas rurales

Desde 1983 se adoptó el criterio de las Zonas Físicas Homogéneas con el objeto de
implementar avalúos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla el Decreto 1420 de
1998. El decreto 1420/98, tiene como objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y
criterios para la elaboración de avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los
bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos: Adquisición de inmuebles por
enajenación forzosa, Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, Adquisición de
inmuebles a través del proceso de expropiación judicial entre otras (Instituto Geográfico Agustín
Codazzi [IGAC], 2009).
Las zonas homogéneas físicas rurales las define la resolución del IGAC 070 de 2011:
Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios
públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o
edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales
permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes. (Art.
51)
En efecto, el tramo de servidumbre conducción eléctrica atraviesa, varias zonas homogéneas
físicas rurales que son clasificadas para definir variables como: clase de suelo, zona de
actividad, áreas homogéneas de tierra, uso actual del suelo, tipo según uso actual del suelo,
aguas, vías. En principio pueden tomarse como referencia las zonas homogéneas físicas
elaboradas por las autoridades catastrales o, en su defecto el diseño de las zonas homogéneas
físicas rurales y su posterior ubicación en planos donde se anota para cada predio la o las zonas
que lo conforman.
Este criterio busca establecer las condiciones físicas donde está ubicado el inmueble para
 31

hallar el valor del inmueble mirándolo en un contexto, dentro de las áreas que pueden tener la
misma valoración. Estudiando sin embargo cada inmueble de forma independiente.
Variables a tener en cuenta:
- Categoría del suelo: rural protegido y rural no protegido,
- Zonas de actividad: zonas de protección, zonas de conservación hidrológica y de nacimiento,
zonas de amortiguación, zona forestal protectora productora, zona agropecuaria tradicional,
zona de parcelaciones rurales,
- Corredores viales se servicios rurales, zona múltiple de especial, zonas suburbanas,
- Áreas homogéneas de tierra: para definir cualidades similares en cuanto a las condiciones de
clima, relieve material litológico o depósitos superficiales de suelos, expresan la capacidad
productiva de las tierras; ello se indica mediante un valor numérico denominado Valor
Potencial (VP),
- Uso actual del suelo: es la actividad productiva predominante: agrícola, bosques y áreas
seminaturales, territorios artificializados, áreas húmedas, superficies de aguas,
- Tipo según uso actual del suelo: tipo con uso actual agrícola, cultivos semestrales, cultivos
permanentes, frutales, cultivos confinados; pastizales: pastos limpios, pastos arbolados,
pastos enmalezados, mosaico de pastos; uso actual bosques: bosque natural denso, bosque
natural fragmentado, bosque de galería, bosque plantado, rastrojos-arbustales; tipo con
destinación económica territorios artificializados: vivienda campestre dispersa, vivienda
campestre agrupada, vivienda tradicional dispersa, vivienda tradicional agrupada, zonas
industriales, zonas comerciales,
- Aguas superficiales: zonas de agua abundantes, zonas de aguas suficientes, zonas con aguas
escasas, zonas sin aguas,
- Vías: zona de vías buenas, zona de vías regulares, zona de vías malas, zonas sin vías.
El diseño de las zonas homogéneas físicas rurales se elabora, teniendo en cuenta las anteriores
variables para los diferentes sectores que cruza la línea eléctrica proyectada con la
correspondiente representación cartográfica, o en su defecto, la consulta de áreas físicas
homogéneas elaboradas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, a la vez que se debe
consultar la información normativa para el municipio la cual se establece en los esquemas de
ordenamiento territorial, o los esquemas de ordenamiento territorial. El objetivo de la consulta
es establecer la categoría del suelo protegido y no protegido, las zonas de actividad, aguas, vías
(Silva, 2015, p. 28).
 32

4.2 Áreas homogéneas geoeconómicas urbanas y rurales

La resolución 070 de 2011, define las zonas homogéneas geoeconómicas como “los espacios
geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares
en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario” (IGAC, Resolución 070
de 2011, art. 52).
El procedimiento para elaborar zonas homogéneas geoeconómicas parte de la utilización de
una metodología de avalúos masivos y específicamente de las Zonas Homogéneas Físicas, en
virtud de las cuales se hace una división del espacio físico en zonas relativamente homogéneas
por sus características físicas. Una primera etapa, si existe información en el instituto, se toman
los valores establecidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o actualizando los valores,
si la información está desactualizada adelantar investigación indirecta o análisis de mercado
inmobiliario consultando diversas fuentes de información para actualizar la información. La
consulta de zonas geoeconómica IGAC, la actualización de zonas, la elaboración por parte de
la empresa dueña del proyecto, busca establecer avalúos masivos, para estudiar la viabilidad
financiera del proyecto y las opciones de financiación en cuanto a gestión predial y pago de
indemnizaciones por servidumbres (Silva, 2015, p. 33).

4.3 Investigación indirecta - análisis del mercado inmobiliario

Para determinar las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, deben llevarse a cabo dos
procedimientos: la investigación indirecta, que consiste en el estudio del mercado inmobiliario
y la investigación directa que es la aplicación de métodos de avalúos comerciales o la
elaboración de encuestas.
La investigación indirecta consiste en recopilar y analizar información sobre las
transacciones comerciales recientes, registradas en los inmuebles del municipio. Dentro de las
transacciones se incluyen: compraventas, hipotecas, arrendamientos, avalúos comerciales,
avalúos administrativos IGAC.
A los predios que han sido objeto de las transacciones y que hayan sido seleccionados para
definición de valores, se les practica el reconocimiento en terreno, para establecer la similitud
con el resto de la zona y ubicarlos luego en un plano de conjunto, elaborado exclusivamente
para este fin, denominado “Plano de Localización del Mercado inmobiliario” (Silva, 2015, p.
36).
 33

4.4 Investigación directa - encuestas

El objeto de las encuestas es recolectar datos, procesarlos estadísticamente y determinar el
valor unitario del terreno para cada una de las zonas.
El procedimiento se inicia con el número mínimo de encuestas requerido que es de cinco
para cada predio seleccionado o atravesado por la servidumbre de conducción eléctrica. Los
criterios a tener en cuenta para fijar los puntos son: en cada zona homogénea física debe fijarse
al menos un punto; el número de puntos es proporcional a la extensión de la zona; en términos
generales los predios seleccionados deben ser representativos de las condiciones de las variables
correspondientes (predios típicos); debe hacerse una distribución espacial de los puntos dentro
de una zona homogénea física, es decir, evitar seleccionar predios contiguos. El valor unitario
del terreno se establece determinando el valor de cada Zona Homogénea Geoeconómica, que a
su vez se defina a partir de puntos de investigación económica en el mercado inmobiliario dentro
de la zonas homogéneas físicas delimitadas (Silva, 2015, p. 39).

4.5 Cálculo de la indemnización por afectaciones temporales

Valoración por la afectación en pastos. Cuando se afecte un cultivo de pastos con ocasión de
la obra de utilidad pública, éstos se valorarán de la siguiente forma:

a) Pastos con afectación total: En estos casos, cuando con ocasión de las obras se debe retirar
toda la cobertura vegetal, la cuantificación de la indemnización será de la siguiente forma:
IHpt = Ci + (To+Tr) * (Vpm * Cc)
Donde:

IHpt: Indemnización por hectárea en pasto con afectación total

Ci: Costos de instalación o establecimiento (por hectárea)
Tr: Tiempo de recuperación del cultivo, calculado en meses o fracción
To: Tiempo de ejecución de la obra, calculado en meses o fracción
Vpm: Valor del pastaje mensual en la región del tipo de pasto a indemnizar (por cabeza
de ganado)
Cc: Capacidad de carga (número de cabezas de ganado que se puedan establecer por
hectárea)
 34

b) Pastos con afectación por pisoteo: En estos casos, cuando con ocasión de las obras no se
debe retirar la cobertura vegetal, la cuantificación de la indemnización será de la siguiente forma:
IHpp = Cr + (To+Tr) * (Vpm * Cc)
Donde:

IHpp: Indemnización por hectárea en pasto con afectación por pisoteo

Cr: Costos de recuperación del pasto (fertilizantes, correctivos, entre otro, por
hectárea)
To: Tiempo de ejecución de la obra, calculado en meses o fracción
Tr: Tiempo de recuperación del cultivo, calculado en meses o fracción hasta por
un máximo de 4 meses.
Vpm: Valor del pastaje mensual en la región del tipo de pasto a indemnizar (por cabeza
de ganado).
Cc Capacidad de carga (número de cabezas de ganado que se puedan establecer por
hectárea).

Parágrafo 1°. Dentro de los costos de instalación, se deben incluir los costos de
sostenimiento durante el periodo de recuperación del cultivo.

Parágrafo 2°. Los costos de instalación corresponden al concepto de daño emergente y el resto
de la ecuación representa el lucro cesante.

Valoración de la afectación en cultivos permanentes. Cuando con ocasión de la realización

de las obras se afecten cultivos permanentes se utilizará el criterio de flujo de caja descontado, y
en consecuencia se utilizará la siguiente fórmula:
IHCP = Ci + k1 Cs + k2 (P * Pv - Cs)
Donde:

IHcp: Indemnización por hectárea en cultivo permanente

Ci: Costo de instalación o establecimiento por hectárea.
k1: Periodo en los cuales se incurre en costos de sostenimiento
Cs: Costos de sostenimiento por hectárea.
k2: Número de años en los cuales el cultivo tarda en recuperar su nivel de producción
normal
P: Producción por hectárea
Pv: Precio de venta de la producción, el cual corresponderá al promedio ponderado del
último año.
 35

Normalmente,
k2 = k1 + 1
Luego de realizar la sustitución de k1, la fórmula inicial queda de la siguiente forma:
IH = Ci + k2 (P * Pv) - Cs

Parágrafo 1°. Los costos de instalación y los costos de sostenimiento corresponden al

concepto de daño emergente y el resto de la ecuación representa el lucro cesante.

Parágrafo 2°. Para determinar el valor por unidad/árbol se dividirá el valor por hectárea sobre
la densidad de siembra propia del cultivo.

Parágrafo 3°. Al momento de calcular el Pv deben descontarse los costos de recolección,

empaque y transporte, dado que se está indemnizando el cultivo en pie y que el dueño de la
mejora no incurrirá en dichos costos. Los cuales corresponderán al promedio ponderado del
último año.

Valoración la afectación en cultivos transitorios. Cuando con ocasión de la realización de

las obras se afecten cultivos transitorios se utilizará el criterio de flujo de caja descontado, y en
consecuencia se utilizará la siguiente fórmula:
IHct = Ci + (P * Pv - Ci)
IHct = P * Pv
Donde:

IHct: Indemnización por hectárea en cultivo transitorio

Ci: Costo de instalación o establecimiento
P: Producción por hectárea
Pv: Precio de venta, el cual corresponderá al promedio ponderado del último año.

Parágrafo 1°. Dentro de los costos de instalación, se deben incluir los costos de sostenimiento
durante el ciclo vegetativo del cultivo.

Parágrafo 2°. Para efectos tributarios, los costos de instalación corresponden al concepto de
daño emergente y el resto de la ecuación representa el lucro cesante.
 36

Parágrafo 3°. Para determinar el valor por unidad se dividirá el valor por hectárea sobre la
densidad de siembra propia del cultivo.

Parágrafo 4°. Al momento de calcular el Pv deben descontarse los costos de recolección,

empaque y transporte, dado que se está indemnizando el cultivo en pie y que el dueño de la
mejora no incurrirá en dichos costos. Los cuales corresponderán al promedio ponderado del
último año.

Indemnización de zonas de bosque: Para la Indemnización en zonas de bosque es necesario

tener en cuenta las clases y el número de individuos de cada especie, según sean maderables o
no, así como la existencia o no de licencia de aprovechamiento forestal. El monto de
indemnización de bosque natural, donde no exista licencia de aprovechamiento forestal será
equivalente al 100% del valor comercial del terreno.
Para definir las zonas de bosque se tendrá como referencia el estudio de impacto ambiental del
proyecto o de la zona, elaborado previamente por el área ambiental de la empresa gestora. En
los eventos que no se haya contemplado en el estudio de impacto ambiental, y se presenten
inquietudes, se tomará como referencia la metodología de Corine Land Cover adoptada por el
Sistema de Información Ambiental de Colombia - SIAC o la metodología que la sustituya o
modifique. Lo anterior con el fin de establecer si la indemnización se realiza como área de
bosque o por cada individuo (es decir árbol a árbol).

Indemnización de maderables uno a uno. Se determina el volumen de madera para cada árbol
y se establece su valor con base en los precios locales, teniendo en cuenta la especie y calidad
de cada una (madera de primera, segunda, etc.).
Para la estimación se debe emplear la siguiente fórmula:
I = ((V*ff) * Vmm) - Ca - Ct
Donde:

I: Indemnización por árbol

V: Volumen de madera
Vmm: Valor de la madera en el mercado
Ca: Costos de aserrada
 37

Ct: Costos de transporte

Ff: Factor de forma (fuste)

La fórmula para calcular el volumen es la siguiente:

V = (DAP)2*(π/4)*(hc)
Donde:

DAP: Diámetro del árbol a altura de pecho

π/4: 0,7854
hc: Altura comercial
Para el cálculo del factor de forma debe tenerse en cuenta lo previsto en la siguiente gráfica:

Figura 2. Factor de forma según fuste.

Fuente: Corporación para el Desarrollo Sostenible del Norte y Oriente Amazónico, s.f.

Parágrafo único. La altura comercial es la longitud de un tronco, desde su parte inferior o tocón
hasta su extremo superior aprovechable, diámetro mínimo comercial, o donde empiezan las
ramificaciones de la copa del árbol.
 38

Figura 3. Altura comercial.

Fuente: Corporación para el Desarrollo Sostenible del Norte y Oriente Amazónico, s.f.

Indemnización de construcciones. El criterio a implementar es el de costo de reposición a

nuevo de la construcción, incluyendo los costos directos, indirectos, la adecuación del terreno,
el costo de la licencia y el costo de las acometidas para los servicios públicos

4.6 Cálculo de la indemnización por afectaciones permanentes

Parámetros para determinar la indemnización por concepto de servidumbre. Partiendo de

la premisa que la servidumbre es un gravamen al derecho de propiedad, ésta se establecerá con
base en el grado de afectación que soporte la franja de terreno requerida por la obra pública y
en función o proporción del valor comercial del terreno, teniendo en cuenta las siguientes
variables: a) La clasificación del uso del suelo del predio o la franja del mismo, determinado y
vigente en el respectivo POT, EOT o PBOT del municipio o distrito en el cual se encuentre
localizado el inmueble, b) la clase de tierra según el valor potencial (VP), establecida por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por la autoridad catastral para el respectivo municipio,
c) la afectación que generen las obras de geotecnia en desarrollo de la construcción de la obra
pública.

Del ancho de la franja de servidumbre. El ancho de la franja de servidumbre será el que

determinen la norma técnica Resolución 18-1294 de 2008, art. 24. Del Ministerio de Minas y
Energía.
 39

Afectación en función al uso del suelo. Esta variable se considera estructural. A continuación
se presenta el grado de afectación aplicable a la franja de servidumbre de acuerdo con la
clasificación del suelo reglamentado en el POT, EOT o PBOT:

Tabla 2
Clasificación del suelo.
Ítem Clasificación y/o categoría del suelo Grado de afectación
1 Urbano Total
2 Rural Parcial
3 Expansión urbana Parcial
4 Protección Total
5 Rural Suburbano Parcial
Fuente: Los autores

Parágrafo: Cuando en virtud de la variable de uso se configura una afectación total, las demás
variables no aplican.

Afectación en función al tipo de infraestructura. Clasificación de los grados de afectación

por servidumbre en función de la infraestructura a constituir:

Tabla 3
Afectación en función al tipo de infraestructura.
Grado de
Sector Infraestructura
afectación
Locaciones / Estaciones Total
Línea de flujo / oleoducto superficial Total
Hidrocarburos Línea de flujo / oleoducto enterrado Parcial
Casetas / bunker Total
Unidades rectificadoras de protección catódica Total
Línea superficial Total
Acueducto Línea subterránea Parcial
Bocatoma / puntos de captación Total
Torres / repetidoras Total
Electricidad y
Línea de transmisión aérea Parcial
Telecomunicaciones
Línea de transmisión subterránea Parcial
Vial Vías Total
Torre / poste Total
Eléctrico Línea de transmisión eléctrica aérea Parcial
Línea de transmisión eléctrica subterránea Parcial
Fuente: Notas de asignatura Metodología indemnización de servidumbres.
 40

Cálculo de la indemnización en el caso de afectación total. El monto de la indemnización por

concepto de servidumbre, en el caso que se determine que la afectación es total, conforme con
lo previsto en los artículos dos artículos anteriores, se aplicará un valor equivalente al cien por
ciento (100%) del valor comercial (por unidad de área), por el área requerida para la obra de
utilidad pública.
Para la determinación del valor comercial del inmueble se deberá aplicar el Decreto 1420 de
1997 y la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi o las normas que
las modifiquen o sustituyan.

Cálculo de la indemnización por servidumbre en el caso de afectación parcial en suelo

rural o suburbano para infraestructura aérea. El monto de la indemnización por concepto
de servidumbre se calcula sobre un porcentaje que se determina con los factores de
compensación por categoría de intervención; este porcentaje se aplicará al valor comercial del
suelo para las zonas a las cuales pertenece el área de servidumbre.
La metodología se resume en la siguiente fórmula:
Vs = {As * (VC * [Ft + Fa + Flu])}
Donde:

Vs: Valor servidumbre

As: Área servidumbre
VC: Valor comercial
Ft: Factor por trazado
Fa: Factor área
Flu: Factor limitación al uso
 41

5. Diseño de proceso de análisis jerárquico (AHP) como herramienta para la valoración

de indemnizaciones de servidumbres eléctricas

5.1 Proceso analítico jerárquico

El Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process, AHP) fue propuesto por el
Profesor Thomas L. Saaty (1980), como respuesta a problemas concretos de toma de decisiones
en el Departamento de Defensa de los EEUU, siendo actualmente un clásico en el mundo de la
empresa donde se aplica en casi todos los ámbitos donde es necesario tomar una decisión de
cierta complejidad.
En esencia, puede afirmarse que proceso analítico jerárquico es un método de selección de
alternativas, en función de una serie de criterios o variables, las cuales suelen estar en conflicto.
Para ello, pondera tanto los criterios como las distintas alternativas utilizando las matrices de
comparación pareadas y la Escala Fundamental para comparaciones por pares (Aznar y
Guijarro, 2015).

5.2 Desarrollo del método

En el trabajo valorativo de indemnización de servidumbres es muy frecuente partir de una
situación de escasa información cuantitativa en cuanto al valor de indemnizaciones de activos
parecidos o similares a los predios que se pretenden indemnizar, la información es casi nula,
esto se debe a que el tema de indemnización de servidumbres eléctricas es diferente de las
transacciones comerciales que se realizan de forma corriente.
Las servidumbres no tienen un mercado activo como sucede con otros tipos de bienes. Por lo
tanto resulta conveniente desarrollar un modelo que nos permita abordar estas situaciones de
escasa o nula información. El modelo toma como guía metodológica la propuesta del profesor
Thomas L. Saaty, que en sí presenta un sustento matemático, permite medir criterios
cuantitativos y cualitativos mediante una escala común, incluye la participación de diferentes
personas o grupos de interés, genera consenso y permite verificar el índice de consistencia y
hacer correcciones si es el caso (Toskano, 2005).
El diseño parte de del interés de generar un modelo lógico que permita el cálculo la
indemnización de servidumbres de tipo eléctrico de líneas de transmisión de alta potencia,
seleccionando los factores incidentes más importantes entre un conjunto de alternativas. Los
factores aquí escogidos son: el factor de trazado, el factor área y el factor limitación al uso.
 42

Factor área
Se define a partir de la longitud y el ancho de la línea de transmisión en el predio de
conformidad con los anchos de servidumbre definidas en el Reglamento Técnico de
Instalaciones Eléctricas - RETIE, para diferentes tensiones definidas en el art. 24. Además se
tiene en cuenta el porcentaje de ocupación de la servidumbre sobre el área total del predio y de
esta manera calcular el porcentaje de afectación del predio ocasionados por el factor área, por
ejemplo para un lote pequeño, es muy importante tener la mayor cantidad de su área como
aprovechable, en este sentido se debe asumir un criterio para decidir a partir de qué porcentaje
de ocupación el daño es total. La situación cambia para predios con gran cantidad de área, pues
el área aprovechable es mayor.

Factor limitación al uso

El uso que se da a un predio se origina de la zona donde se ubique.
La clasificación por capacidad de uso es de carácter interpretativo y se fundamenta en los
efectos combinados del clima ambiental y las características permanentes de los suelos, sobre
los riegos de deterioro, las limitaciones en su uso, la capacidad de producción y los
requerimientos de manejo del suelo. (IGAC, 2014, p. 2)
Es decir, cada tipo de tierra presenta cualidades y limitaciones que definen su capacidad para
soportar un determinado tipo de uso, asimismo el concepto de uso de suelo lo define el
ordenamiento normativo colombiano y se establece considerando el uso aprobado del suelo que
debe cumplir el predio, mayor y mejor uso de los predios de conformidad con los POT, PBOT,
EOT aplicables. Al constituirse la servidumbre de conducción de energía eléctrica se limita en
alguna medida los derechos del propietario, el terreno utilizado por la servidumbre es la porción
de la propiedad en la cual el dueño tiene limitaciones para el disfrute de sus derechos.

Factor trazado
(…) define el perjuicio sobre la propiedad de acuerdo a la localización de la servidumbre. De
esta manera se considera que el daño es mayor si pasa por el frente de la propiedad que por
las porciones traseras (debido a las limitaciones que se establecen sobre la franja y a la
afectación visual en algunos casos), [ver figura 4], donde los valores disminuyen hacia los
costados y el fondo. Debe destacarse que la matriz de cálculo ilustra la calle pública con la
zona de mayor valor, sin embargo el método no se ve limitado sólo a esta situación, pues en
 43

casos particulares los sectores más apreciados de un inmueble pueden asociarse a vista
panorámica, elementos favorables para la explotación del [predio]. (Anchía y Montero, 2016,
p. 16)
La matriz propuesta debe reflejar el perjuicio sobre el predio, medido en porcentaje:

Figura 4. Localización de la servidumbre.

Fuente: Autores.
 44

El modelo expuesto se soporta en una serie de fundamentos psicológicos o definiciones de

importancia, en fundamentos matemáticos y por último el contraste empírico. La definición de
importancia se encuentra en la siguiente tabla:

Tabla 4
Definición de importancia.
Valor Definición Comentarios
1 Igual importancia El criterio A es igual de importante que el criterio B
La experiencia y el juicio favorecen ligeramente al
3 Importancia moderada
criterio A sobre el B
La experiencia y el juicio favorecen fuertemente al
5 Importancia grande
criterio A sobre el B
7 Importancia muy grande El criterio A es mucho más importante que el B
La mayor importancia del criterio A sobre el B está
9 Importancia extrema
fuera de toda duda
2,4,6 y 8 Valores intermedios entre los anteriores, cuando es necesario matizar
Si el criterio A es de importancia grande frente al criterio B las notaciones serían
Recíprocos
las siguientes.
de lo
Criterio A frente a criterio B 5/1
anterior
Criterio B frente a criterio A 1/5
Fuente: Aznar y Guijarro, 2015.
El proceso de análisis jerárquico se sustenta con los siguientes axiomas:
Decimos que A es una matriz de comparaciones pareadas de n alternativas, si aij es la medida
de la preferencia de la alternativa en el renglón i cuando se le compara con la alternativa de la
columna j. Cuando i = j, el valor de aij será igual a 1, pues se está comparando la alternativa
consigo misma.
- Axioma No. 1: Referido a la condición de juicios recíprocos: Si A es una matriz de
comparaciones pareadas se cumple que aij = 1 / aji
- Axioma No. 2: Referido a la condición de homogeneidad de los elementos: Los elementos
que se comparan son del mismo orden de magnitud, o jerarquía.
- Axioma No. 3: Referido a la condición de estructura jerárquica o estructura dependiente:
Existe dependencia jerárquica en los elementos de dos niveles consecutivos.
- Axioma No. 4: Referido a la condición de expectativas de orden de rango: Las expectativas
deben estar representadas en la estructura en términos de criterios y alternativas.
Definido el valor y el grado de importancia, se diseña la matriz.
 45

5.3 Definición de criterios

Una de las características importantes del modelo AHP es que permite la intervención en un
mismo proceso de valoración de varios expertos, dada la importancia del tema, dedicados a la
indemnización de servidumbres de tipo eléctrico. Los expertos que intervinieron en la decisión
de criterios tomaron en cuenta los criterios de: Factor área, factor limitación al uso y el factor
trazado de la línea. La agregación de los criterios se realiza calculando la media, bien de cada
una de las comparaciones pareadas, o de la definición de importancia tomada de la tabla 4.
Definidos los criterios debemos ponderarlos o decidir si todos influyen de la misma forma
en el interés de la alternativa o influyen en diferentes porcentajes, entonces planteamos la matriz
de comparaciones pareadas de criterios.

Tabla 5
Ponderación de criterios.
Matriz comparación Factor Factor limitación
Trazado
de criterios área al uso
Factor Área 1 ¼ 1/3
Limitación al uso 1 2
Trazado 1
Fuente: Autores basados en Aznar y Guijarro, 2015.

Tabla 6
Definición de importancia.
Igual importancia Importancia moderada Importancia moderada
1 2 4
Cada criterio A es igual La experiencia y el juicio desfavo- La experiencia y el juicio
de importante que el recen ligeramente al criterio Área desfavorece ligeramente al
criterio B sobre la limitación al uso. criterio Área sobre el trazado
Fuente: Autores basados en Aznar y Guijarro, 2015.

Igual importancia se cumple que cuando i = j, el valor de aij será igual a 1, pues se está
comparando la alternativa consigo misma. Axioma No. 1: Referido a la condición de juicios
recíprocos: Si A es una matriz de comparaciones pareadas se cumple que aij = 1 / aji
 46

Tabla 7
Definición de criterios e importancia.
Matriz comparación Factor Factor limitación
Trazado
de criterios área al uso
Factor área 1 ¼ 1/3
Limitación al uso 4 1 2
Trazado 3 ½ 1
Fuente: Autores basados en Aznar y Guijarro, 2015.
Una vez que se elabora la matriz de comparaciones pareadas se puede calcular lo que se
denomina prioridad de cada uno de los elementos que se comparan.

Procedimiento para sintetizar juicios

- Paso 1: Sumar los valores en cada columna de la matriz de comparaciones pareadas.
- Paso 2: Dividir cada elemento de la matriz entre el total de su columna; a la matriz resultante
se le denomina matriz de comparaciones pareadas normalizada.
- Paso 3: Calcular el promedio de los elementos de cada renglón de las prioridades relativas
de los elementos que se comparan.

Tabla 8
Definición de alternativas.
Matriz normalizada
Matriz comparación Factor Factor limitación
Trazado Factor Factor limitación
de criterios área al uso Trazado
área al uso
Factor área 1 0.25 0.33333 0.125 0.143 0.100
Limitación al uso 4 1 2 0.500 0.571 0.600
Trazado 3 0.5 1 0.375 0.286 0.300
Sumatoria 8 1.75 3.33333 1.000 1.000 1.000
Fuente: Autores basados en Aznar y Guijarro, 2015.

La prioridad global para cada alternativa de decisión se resume en el vector columna que
resulta del producto de la matriz de comparaciones con el vector de prioridades de los criterios.
 47

Tabla 9
Matriz comparación de criterios.
Matriz Factor Matriz normalizada
Factor Vector
comparación de limitación Trazado Factor Factor limitación
área Trazado prioridades
criterios al uso área al uso
Factor área 1 0.25 0.333 0.125 0.143 0.100 0.123
Limitación al uso 4 1 2 0.500 0.571 0.600 0.557
Trazado 3 0.5 1 0.375 0.286 0.300 0.320
Sumatoria 8 1.75 3.333
Fuente: Autores basados en Aznar y Guijarro, 2015.
El vector de prioridades de la matriz nos indica la importancia de cada uno de los criterio que
en este caso nos define el criterio limitación al uso tiene una importancia del 55 % que el criterio
trazado tiene una importancia del 32% y el criterio área tiene una importancia del 12%. Todos
los criterios van a intervenir en la decisión de acuerdo a su porcentaje.

5.4 Consistencia
El proceso analítico jerárquico ofrece un método para medir el grado de consistencia entre
las opiniones pareadas que proporciona el análisis. Si el grado de consistencia es aceptable,
puede continuarse con el proceso de decisión. Si el grado de consistencia es inaceptable, quien
toma las decisiones debe reconsiderar y posiblemente modificar sus juicios sobre las
comparaciones pareadas antes de continuar con el análisis.
Se calcula la razón de consistencia (RC) como el cociente entre el índice de consistencia de
A y el índice de consistencia aleatorio.
𝑅𝐶 = 𝐼𝐶/𝐼𝐴
Donde IC es el índice de consistencia de A y se calcula como sigue:
𝐼𝐶 = nmax − n/n – 1 = (3.023-3)/2 =0.01
IA es el índice de consistencia aleatoria de A, es el índice de consistencia de una matriz de
comparaciones pareadas generada en forma aleatoria. Se puede mostrar que el IA depende del
número de elementos que se comparan, y asume los siguientes valores:
1.98(𝑛 − 2) 1
𝐼𝐴 = = 1.98( ) = 0.66
𝑛 3
Se calcula la razón de consistencia (RC) (o CR, de Consistency Ratio). Esta razón o cociente
está diseñado de manera que los valores que exceden de 0.10 son señal de juicios inconsistentes;
es probable que en estos casos el tomador de decisiones desee reconsiderar y modificar los
valores originales de la matriz de comparaciones pareadas. Se considera que los valores de la
 48

razón de consistencia de 0.10 o menos son señal de un nivel razonable de consistencia en las
comparaciones pareadas.
𝐼𝐶 0.04
𝑅𝐶 = = = 0.01774
𝐼𝐴 0.66
RC < 0.10: Consistencia Razonable
RC > 0.10: Inconsistencia

En este caso consistencia razonable.

A continuación se construye la tabla con el porcentaje de afectación en suelo rural
Una vez tenemos el ponderado de los criterios construimos la tabla de afectación,

Tabla 10
Factores cálculo de la compensación por servidumbre en el caso de afectación parcial en suelo
rural.
Matriz comparación Vector Tipo de afectación rural
de criterios propio Baja Media Alta
Factor área 0.123 4 6 9
Limitación al uso 0.557 19 28 39
Trazado 0.320 11 16 22
Sumatoria 1.000 33 50 70
Fuente: Autores basados en Aznar y Guijarro, 2015.
(*) En esta matriz se debe analizar cada factor de indemnización de manera independiente, de modo que es posible
que en la categorización se registre la calificación de cada factor en columnas diferentes; ejemplo, un predio puede
tener un factor medio por intervención del suelo, una limitación baja y un trazado alto.

La afectación se clasifica menor o igual al 33% del área (Baja); mayor al 33% y menor o igual
al 50% (Media) y, mayor al 50% y menor o igual al 70% (alta).En este caso se debe analizar la
posibilidad de desarrollo del área restante y la posibilidad que tiene el propietario de exigir el pago
de la total indemnización.
En ningún caso la indemnización por servidumbre podrá superar el 100% del valor comercial
del inmueble.
A continuación se definen cada uno de los factores de compensación de la tabla anterior:

Factor área
Tiene en cuenta el porcentaje de ocupación de la servidumbre sobre el área total del predio y
se clasifica así: menor o igual al 33% del área (Baja); mayor al 33% y menor o igual al 50%
(Media) y, mayor al 50% y menor o igual al 70% (alta). En ningún caso la compensación por
 49

servidumbre podrá superar el 100% del valor comercial del inmueble.

La afectación parcial se refleja en el evento de que el terreno tenga una destinación
agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se calcula teniendo en cuenta
el valor comercial de la franja por el índice ponderado de afectación que se establece por el valor
comercial.
Por otro lado en los casos donde el área de servidumbre supera el 70% del área total del
predio la afectación es total y se liquida sobre el 100% del valor comercial, en este caso se debe
analizar la posibilidad de desarrollo del área restante y la posibilidad que tiene el propietario de
exigir el pago de la total indemnización.

Factor limitación al uso

Se establece considerando el uso aprobado del suelo en el predio; contempla el mayor y mejor
uso de los predios sobre la franja requerida de conformidad con los POT, PBOT, EOT aplicables
y la restricción que tiene la servidumbre en cada uno de dichos usos. A continuación se presenta
la categorización de esta variable según el uso de la franja:
Es total la afectación y deberá indemnizarse de forma total, es decir el 100% del valor
comercial de la referida franja.
Estos son algunos casos de afectación total:
- Las zonas del ecosistema frágil
- Predios en zonas rurales explotados con árboles de raíz profunda, por comprometer la
seguridad física de la línea; lo mismo se predica de las construcciones de carácter permanente
por comprometer la seguridad física de la línea eléctrica. resultante que define el valor unitario
de terreno para cada zona homogénea geoeconómica delimitada, El grado de afectación hace
referencia a la posibilidad de usufructo que conserva el propietario respectivo de la franja de
terreno que se gravará.
- Predios urbanos: Debido a la imposibilidad de desarrollo futuro de la franja de terreno, la
afectación es total por lo cual se debe indemnizar sobre el total del valor comercial de dicha
franja, por cuanto se hace imposible al propietario del predio usufructuarlo de alguna manera y
allí no se podrán adelantar construcciones de carácter permanente, sin embargo si dicha franja
de afectación estuviere ubicada en una zona de tránsito como vías internas donde el potencial
de desarrollo es mínimo la indemnización será calculada sobre el 30% del valor comercial real.
 50

- La misma consideración tienen los predios de uso industrial, aun cuando se ubiquen en
predios rurales, en tanto que su potencial de desarrollo se ve afectado con la obra de
infraestructura.
- Predios rurales de uso agropecuario donde el propietario conserva el derecho de disposición
y el usufructo de la franja, la indemnización es parcial, sin embargo en los casos en que el área
requerida se destine a la construcción de una Estación de regulación o una torre de energía la
afectación es total.

Tabla 11
Factor limitación al uso.
Factor
Bajo Medio Alto
productividad
Recreacional
Pasturas Agrícola Forestal protector - árboles
de gran altura
Conservación - protección Agropecuario Minería
Uso normativo
Tierras improductivas Pecuario Agro - industrial
Forestal productor Agroforestal
Espacio público Forestal protector
Suburbano
productor
Fuente: IGAC, 2017.
 51

6. Aplicación metodológica

6.1 Zona de estudio

La zona de estudio definida para el presente caso práctico corresponde al municipio de
Jenesano, ubicado en el departamento de Boyacá, Provincia de Márquez, específicamente en
las veredas Cardonal, Carrizal y Palenque. La zona de estudio se localiza aproximadamente
a 40.3 kilómetros de la ciudad de Tunja. Este municipio limita al occidente con Nuevo Colón,
al oriente con Ramiriquí, al norte con el municipio de Boyacá y al sur con Tibaná. (Fundación
Wikimedia, 2020). La información predial se identificó a través del geoportal del IGAC, el
mapa de coberturas se obtuvo en el geoportal Sistema de información ambiental de Colombia
SIAC. Las zonas geoeconómicas a lo largo del tramo del trazado objeto de estudio se
elaboraron luego de recopilar procesar y analizar datos de mercado.

Generalidades del municipio

- Extensión total: 59 kilómetro cuadrados km²

- Extensión área urbana: 0,55 kilómetros cuadrados km²
- Extensión área rural: 58,45 kilómetros cuadrados km²
- Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 2.100 msnm
- Temperatura media: 18 grados centígrados C
- Distancia de referencia: 35.3 kilómetros a Tunja (Eco del Río, 2011)
 52

Figura 5. Localización del municipio y ubicación Proyecto Linea 115 kv.

Fuente: Google Earth, 2019.

Figura 6. Vía Tunja - Jenesano.

Fuente: Google Maps, 2019.
Dentro de la producción agropecuaria el renglón más importante lo constituye la ganadería,
la cual se practica en un 53% de la tierra destinada a la producción, destacándose en este campo
la cría de ganado doble propósito leche y carne, siendo las razas criolla y normanda las que
 53

predominan en el territorio. Sin embargo, este sector no se ha tecnificado pues aun los potreros
se encuentran con pastos sin renovar, que permita mejorar la alimentación de los animales y el
rendimiento del alimento, tampoco se cuenta con razas mejoradas especialmente aquellas de
desarrollo precoz que permitan mejorar el ingreso de las familias que se dedican a la explotación
de este sector, requiriéndose que la administración brinde la asistencia técnica y se implemente
programas de mejoramiento de razas y de praderas.
La agricultura en el municipio ocupa el 47% de las tierras dedicadas a la producción
agropecuaria. En este campo se destaca la producción de frutas, siendo las principales los
caducifolios como la manzana, peras, ciruelas y duraznos, igualmente se producen frutas como
la granadilla, curuba, feijoa, uchuva, lulo y tomate de árbol, que se comercializan a la ciudad de
Bogotá y otros municipios. En el sector más frío del municipio se produce papa y en menor
escala se encuentran cultivos de maíz, fríjol, arveja, arracacha y zahoria entre otros. Dicha
producción en su mayoría se practica sin tecnificación, lo que la hace poco competitiva y
disminuyendo su rentabilidad, presentando problemas de contaminación especialmente por la
alta utilización de agroquímicos en su desarrollo.
En materia ambiental el Municipio de Jenesano presenta diversas situaciones que
comprometen la calidad del medio ambiente, especialmente la contaminación del río Jenesano
con el vertimiento de aguas residuales, igualmente los problemas de deforestación y la invasión
de las zonas de páramo por parte de los pobladores aledaños a estos. El municipio de Jenesano
cuenta con una planta de tratamiento de aguas residuales pero con deficiente funcionamiento.
El municipio de Jenesano hidrográficamente hace parte de la gran Cuenca del río Orinoco, la
microcuenca del río Jenesano, aporta sus aguas a la hidroeléctrica de Chivor. (Concejo
Municipal de Jenesano, 2012).
 54

Figura 7. Veredas influenciadas por el proyecto eléctrico.

Fuente: Google Earth y datos abiertos IGAC.
El territorio está dividido en 18 veredas llamadas: Baganique Alto, Baganique Medio,
Baganique Bajo, Palenque, Carrizal Jaimes, Carrizal Bajo, Carrizal alto, Noncetá, Pantano
Colorado, Pulidos, Naranjos, Supaneca, Foraquira, Rodríguez, Cardonal, Soleres, Piranguata,
Dulceyes, Paeces Alto, Paeces Bajo y Volador (ESE Centro de Salud de Jenesano, 2015, p. 13).

6.2 Identificación predial

El universo es de cincuenta y cinco 55 predios ubicados en la zona de estudio, los cuales son
atravesados por el proyecto de la línea de 115 kv.
 55

Figura 8. Cartografía objeto de estudio.

Fuente: Google Earth y datos abiertos IGAC.

6.3 Zonas homogéneas físicas

Para el presente estudio se consideran las zonas físicas rurales atravesadas por el trazado
eléctrico, se tienen en cuenta las siguientes variables: categoría del suelo, zonas de actividad,
áreas homogéneas de tierra, uso actual del suelo, tipo según uso actual del suelo, tipo con
destinación económica, aguas superficiales, y vías.
 56

Figura 9. Zonas físicas de la zona de estudio-mapa de coberturas.

Fuente: Sistema de Información Ambiental de Colombia, s.f.
La visita a campo se describe a continuación: al comienzo del trayecto de estudio
encontramos las zonas físicas que atraviesa la línea de 115 kv, en la vereda Cardonal, se
caracteriza por una norma de uso que corresponde a conservación y protección integral de
 57

recursos naturales forestal y agropecuarios, valor potencial 44 o regular y la pendiente va del

25% al 50%. De igual manera, en las mismas veredas nos encontramos un segundo tramo que
se caracteriza por el uso de cultivos de frutales en forma densa y pastos en terreno ondulados,
valor potencial 44 o regular y la pendiente de va del 25% al 50%.
El tramo que cruza la vereda Carrizal atraviesa varias zonas físicas: una primera zona
caracterizada por una norma de uso agrícola y un uso actual en cultivos de frutales en forma
densa y pastos en terreno ondulado, valor potencial 44 o regular y pendiente entre el 25% al
50%; una segunda zona caracterizada por una norma de uso de bosques protectores productores
y pasto, valor potencial 44 o regular y la pendiente va del 25% al 50%; y una tercera zona
caracterizada por una norma de uso agrícola, con uso actual de cultivos de frutales de forma
densa y pastos en terreno ondulado, valor potencial 23 o mala a muy mala y la pendiente va del
50% al 75%.
Y finalmente la vereda Palenque con una zona física caracterizada por una norma de uso
agrícola, uso actual de cultivos de frutales forma densa y pastos en terreno ondulado valor
potencial 55 o apreciación mediana y una pendiente que del 12% al 25%.
El tramo de línea objeto de estudio se caracteriza por la presencia de minifundios, producto
de la subdivisión de un predio familiar de mayor tamaño en herencias de menores áreas, una
característica que se presenta en el trazado de la línea que atraviesa el municipio de Jenesano.

6.4 Investigación económica

Se realizó un estudio de mercado específico para predios rurales con características similares
a las de predios involucrados en el proyecto tomando como guía el mapa de cobertura,
involucrando factores como la accesibilidad, cercanía a cascos urbanos y estado de vías de
acceso, además para reforzar las ofertas y encuestas para el estudio de mercado se buscaron
predios aledaños que cumplieran características de relieve similares, norma de uso vigente,
disponibilidad de aguas e influencia de vías, iguales a los predios atravesados por el proyecto
de la línea eléctrica.
Una vez seleccionados y reconocidos los predios a investigar, se realizaron encuestas sobre
el valor total o unitario del terreno para cada uno de ellos.
 58

Figura 10. Fijación de puntos de investigación.

Fuente: Autores.

6.5 Caso práctico

Para darle aplicación a la matriz de proceso de análisis jerárquico se asumió un tramo de la
línea de km 21+000 al km 24+790 para un total 20 predios. Ancho de servidumbre 10 mts. Los
resultados se consignan en la siguiente figura.
 59

Figura 11. Elaboración de zonas geoeconómicas encontradas en el tramo de la línea.

Fuente: Autores.

Tabla 12
Encuestas realizadas.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
1 39500000 17500000 38500000 70000000 93000000 73000000 55000000 95000000 8000000 97000000 17500000 56000000 36500000 98000000 37500000 75000000
2 32000000 18250000 38500000 75000000 87150000 78000000 60000000 86500000 8750000 84500000 18250000 62000000 39500000 83500000 34000000 76000000
3 35000000 19000000 34000000 72500000 82000000 72500000 48000000 82000000 9750000 83000000 19000000 49000000 36000000 85000000 36000000 73500000
4 35000000 17000000 35000000 73000000 91000000 77000000 57000000 91000000 8900000 91500000 17750000 58000000 37000000 90500000 33000000 75000000
5 39000000 19500000 39000000 69000000 92500000 69000000 64000000 92500000 9500000 90000000 19500000 65000000 36500000 87000000 31000000 69000000

Fuente: Autores.
 60

Tabla 13
Estimación precio unitario.

ESTIMACIÓN DEL PRECIO UNITARIO SEGÚN INVESTIGACIÓN DIRECTA E

INDIRECTA

TERRITORIAL: ZONA Urbano X

MUNICIPIO: Rural

Precio unitario Desviación

No. Coeficiente Límite Límite
Puntos estimado estándar Valor adoptado
encuestas de Variación Inferior Superior
promedio muestral
1 5 36 100 000 3 130 495 3.88 32 213 482 39 986 518 35 700 000
2 5 18 250 000 1 030 776 2.53 16 970 288 19 529 712 17 850 000
3 5 37 000 000 2 318 405 2.80 34 121 694 39 878 306 35 700 000
4 5 71 900 000 2 408 319 1.50 68 910 066 74 889 934 70 350 000
5 5 89 130 000 4 598 587 2.31 83 420 842 94 839 158 87 150 000
6 5 73 900 000 3 646 917 2.21 69 372 343 78 427 657 70 350 000
7 5 56 800 000 5 974 948 4.70 49 382 086 64 217 914 52 500 000
8 5 89 400 000 5 164 785 2.58 82 987 906 95 812 094 87 150 000
9 5 8 980 000 686 112 3.42 8 128 190 9 831 810 9 000 000
10 5 89 200 000 5 641 365 2.83 82 196 230 96 203 770 87 150 000
11 5 18 400 000 840 387 2.04 17 356 658 19 443 342 18 000 000
12 5 58 000 000 6 123 724 4.72 50 397 380 65 602 620 52 500 000
13 5 37 100 000 1 387 444 1.67 35 377 485 38 822 515 35 700 000
14 5 88 800 000 5 772 781 2.91 81 633 077 95 966 923 87 150 000
15 5 34 300 000 2 539 685 3.31 31 146 974 37 453 026 35 700 000
16 5 73 700 000 2 774 887 1.68 70 254 970 77 145 030 70 350 000
Fuente: Autores.
 61

Tabla 14
Definición de zonas geoeconómicas en el tramo de estudio.
INVESTIGACIÓN Y ESTUDIO ESTADÍSTICO DEL MERCADO INMOBILIARIO
PUNTOS DE
ZHG No. INVESTIGACIÓN LÍMITE SUPERIOR LÍMITE INFERIOR VALOR ADOPTA COLOR
No.
1 1 36 100 000 39 986 518.15 32 213 481.85 35 700 000
3 37 000 000 39 878 305.56 34 121 694.44 35 700 000
13 37 100 000 38 822 515 35 377 485 35 700 000
15 34 300 000 37 453 025.77 31 146 974.23 35 700 000
2 2 18 250 000 19 529 711.67 16 970 288.33 18 000 000
11 18 400 000 19 443 342.49 17 356 657.51 18 000 000
3 4 71 900 000 74 889 934.40 68 910 065.60 70 350 000
6 73 900 000 78 427 656.63 69 372 343.37 70 350 000
16 73 700 000 77 145 030.13 70 254 969.87 70 350 000
4 5 89 130 000 94 839 157.78 83 420 842.22 87 150 000
8 89 400 000 95 812 094 82 987 906.06 87 150 000
10 89 200 000 96 203 769.89 82 196 230.11 87 150 000
14 88 800 000 95 966 923.05 81 633 076.95 87 150 000
5 7 56 800 000 64 217 913.60 49 382 086.40 52 500 000
12 58 000 000 65 602 620.22 50 397 379.78 52 500 000
6 9 8 980 000 9 831 810.18 8 128 189.82 9 000 000

Fuente: Autores.
 62

Figura 12. Trazado de servidumbre eléctrica.

Fuente: Autores.
 63

Tabla 15
Caso práctico, aplicación de matriz.

VALOR VALOR
ÁREA SERVIDUMBRE SERVIDUMBRE FACTOR FACTOR FACTOR PORCENTAJE DE INDEMNIZACIÓN POR
PREDIO PREDIO RURAL PREDIO m² m² ZONA UNO
COMERCIAL
m² ZONA DOS
COMERCIAL
ÁREA USO TRAZADO INDEMNIZACIÒN SERVIDUMBRE
ZONA UNO ZONA DOS
1 153670001000000100700000000000 14413.4164 876.4274 35 700 1612.4277 1 700 10% 28% 21% 59% 20 077 455
2 153670001000000100321000000000 8379.4687 1549.6491 35 700 5% 28% 10% 43% 23 788 663
3 153670001000000100320000000000 19700.5909 1934.0279 35 700 10% 19% 21% 50% 34 522 398
4 153670001000000100320000000000 31721.1082 1101.4975 35 700 5% 19% 10% 34% 13 369 977
5 153670001000000100796000000000 4299.432 1120.5753 35 700 10% 39% 21% 70% 28 003 177
6 153670001000000100754000000000 5502.3046 388.8832 35 700 5% 19% 10% 34% 4 720 264
7 153670001000000100755000000000 2883.2367 1411.9641 35 700 10% 39% 21% 70% 35 284 983
8 153670001000000100818000000000 7066.8125 1221.5574 35 700 5% 19% 10% 34% 14 827 264
9 153670001000000100538000000000 7506.4017 381.1872 35 700 250.4162 8 400 5% 19% 10% 34% 5 342 039
10 153670001000000100295000000000 3925.936 634.1755 8 715 314 6 700 7% 28% 15% 50% 3 815 320
11 153670001000000100310000000000 11674.5919 1017.1165 7 035 7% 19% 10% 36% 2 575 949
12 153670001000000100296000000000 2971.0662 277.567 7 035 7% 19% 33% 59% 1 152 083
13 153670001000000100309000000000 14688.887 264.3888 7 035 725.073 8 400 5% 19% 10% 34% 632 392
14 153670001000000100310000000000 3563.3728 589.3061 8 715 5% 19% 10% 34% 1 746 173
15 153670001000000100280000000000 31908.6663 1562.8504 8 715 3537.8329 6 700 5% 19% 21% 45% 6 129 109
16 153670001000000100265000000000 6081.4429 1327.3587 7 035 7% 28% 21% 56% 5 229 262
17 153670001000000100270000000000 2864.8557 1246.479 8 715 10% 39% 21% 70% 7 604 145
18 153670001000000100271000000000 3593.268 1356.3231 8 715 10% 39% 21% 70% 8 274 249
19 153670001000000100272000000000 12253 330.6404 8 715 5% 28% 10% 43% 1 239 058
20 153670001000000110190000000000 56356.4595 5027.7027 8 715 7% 19% 21% 47% 20 593 722

Fuente: Autores.
Obsérvese los predio 5, 7, 17 y 18 en los cuales el porcentaje de indemnización se calcula en
el 70% por lo tanto de debe pagar el 100% de la indemnización.
 64

7. Conclusiones

- Los métodos de valuación de servidumbres de conducción de energía eléctrica justifican un

estudio a profundidad, de modo que se pueda contar con información de la práctica de las
empresas del sector y de aportes de estudios particulares a fin de formalizar y unificar los
distintos métodos de valoración de servidumbres de conducción de energía eléctrica.
- Como para la puesta en servicio de las redes eléctricas se precisa llegar a una suma concreta
de indemnización a los propietarios de predios particulares afectados por el trazado del tendido
resulta necesario afinar las herramientas al alcance para diseñar procedimientos multicriterio de
valuación que incluyan la mayor cantidad de factores intervinientes en ello.
- La elaboración y actualización de zonas homogéneas físicas y de zonas homogéneas
geoeconómicas rurales, su representación en planos, y su traslado a las cartas catastrales facilita
la toma de decisiones al momento del trazado de una línea eléctrica, así como su replanteo y
posterior negociación de servidumbres. Al abarcar un número considerable de variables sobre
las condiciones físicas y económicas de donde está ubicado el inmueble, mirándolo en un
contexto dentro de las áreas que pueden tener la misma valoración, pero estudiando sin embargo
cada inmueble de forma independiente para establecer su valor, dichas ZHF y ZHG
proporcionan una base fundamental para cualquier estudio de valuación.
- Dado que las servidumbres no tienen un mercado activo como sucede con otros tipos de
bienes, desarrollar un modelo que aborde situaciones de escasa o nula información como éstas
resulta de gran utilidad. El modelo adoptado, que toma como guía metodológica la propuesta
del proceso de análisis jerárquico presenta un sustento matemático y permite medir criterios
cuantitativos y cualitativos mediante una escala común, añade otras dimensiones a considerar
en la valuación. Por lo tanto, la inclusión de matrices de análisis jerárquico y su aplicación
facilita el cálculo de indemnizaciones prediales en todo el trayecto de la línea eléctrica, y
complementa los otros métodos de valuación que se hayan aplicado.
- El procedimiento aquí planteado para llegar al valor de indemnización por el paso de una
línea eléctrica y su aplicación en un caso concreto, como es el tramo objeto de estudio de la
línea Tunja-Jenesano, muestra la utilidad de la integración de las diversas variables físicas con
una matriz de valoración de otros factores incidentes como son el de área, de trazado y de
limitación de uso.
 65

- Ya que son varias las afectaciones que se producen con la instalación de redes de energía, el
estudio aquí presentado, en su parte práctica de avalúos, contempla la mayoría de éstas en un
enfoque que abarca una multiplicidad de factores incidentes en el avalúo de una servidumbre
eléctrica, para acercarse a un valor de indemnización que se ajuste a las consideraciones
normativas al respecto, las cuales establecen que el avalúo tiene que determinar un monto justo
para la indemnización, y ésta debe cumplir con su función reparatoria.
 66

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 1. Encuestas

No. Encuestado 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
1 1 39500000 17500000 38500000 70000000 93000000 73000000 55000000 95000000 8000000 97000000 17500000 56000000 36500000 98000000 37500000 75000000
2 2 32000000 18250000 38500000 75000000 87150000 78000000 60000000 86500000 8750000 84500000 18250000 62000000 39500000 83500000 34000000 76000000
3 3 35000000 19000000 34000000 72500000 82000000 72500000 48000000 82000000 9750000 83000000 19000000 49000000 36000000 85000000 36000000 73500000
4 4 35000000 17000000 35000000 73000000 91000000 77000000 57000000 91000000 8900000 91500000 17750000 58000000 37000000 90500000 33000000 75000000
Anexos

5 5 39000000 19500000 39000000 69000000 92500000 69000000 64000000 92500000 9500000 90000000 19500000 65000000 36500000 87000000 31000000 69000000
No. encuestas 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
69
 70

2. Estimación del precio unitario según investigación directa e indirecta.

ESTIMACIÓN DEL PRECIO UNITARIO SEGÚN INVESTIGACIÓN DIRECTA E

INDIRECTA

TERRITORIAL: ZONA Urbano X

MUNICIPIO: Rural

Precio unitario Desviación

No. Coeficiente Límite Límite
Puntos estimado estándar Valor adoptado
encuestas de Variación Inferior Superior
promedio muestral
1 5 36.100.000 3.130.495 3,88 32.213.482 39.986.518 35.700.000
2 5 18.250.000 1.030.776 2,53 16.970.288 19.529.712 17.850.000
3 5 37.000.000 2.318.405 2,80 34.121.694 39.878.306 35.700.000
4 5 71.900.000 2.408.319 1,50 68.910.066 74.889.934 70.350.000
5 5 89.130.000 4.598.587 2,31 83.420.842 94.839.158 87.150.000
6 5 73.900.000 3.646.917 2,21 69.372.343 78.427.657 70.350.000
7 5 56.800.000 5.974.948 4,70 49.382.086 64.217.914 52.500.000
8 5 89.400.000 5.164.785 2,58 82.987.906 95.812.094 87.150.000
9 5 8.980.000 686.112 3,42 8.128.190 9.831.810 9.000.000
10 5 89.200.000 5.641.365 2,83 82.196.230 96.203.770 87.150.000
11 5 18.400.000 840.387 2,04 17.356.658 19.443.342 18.000.000
12 5 58.000.000 6.123.724 4,72 50.397.380 65.602.620 52.500.000
13 5 37.100.000 1.387.444 1,67 35.377.485 38.822.515 35.700.000
14 5 88.800.000 5.772.781 2,91 81.633.077 95.966.923 87.150.000
15 5 34.300.000 2.539.685 3,31 31.146.974 37.453.026 35.700.000
16 5 73.700.000 2.774.887 1,68 70.254.970 77.145.030 70.350.000
 71

3. Investigación y estudio estadístico del mercado inmobiliario.

INVESTIGACIÓN Y ESTUDIO ESTADÍSTICO DEL MERCADO INMOBILIARIO

PUNTOS DE
ZHG No. INVESTIGACIÓN LÍMITE SUPERIOR LÍMITE INFERIOR VALOR ADOPTA COLOR
No.
1 1 36.100.000 39.986.518,15 32.213.481,85 35.700.000
2 3 37.000.000 39.878.305,56 34.121.694,44 35.700.000
1
3 13 37.100.000 38.822.515 35.377.485 35.700.000
4 15 34.300.000 37.453.025,77 31.146.974,23 35.700.000
7 2 18.250.000 19.529.711,67 16.970.288,33 18.000.000
2
8 11 18.400.000 19.443.342,49 17.356.657,51 18.000.000
10 4 71.900.000 74.889.934,40 68.910.065,60 70.350.000
11 3 6 73.900.000 78.427.656,63 69.372.343,37 70.350.000
12 16 73.700.000 77.145.030,13 70.254.969,87 70.350.000
16 5 89.130.000 94.839.157,78 83.420.842,22 87.150.000
17 8 89.400.000 95.812.094 82.987.906,06 87.150.000
4
18 10 89.200.000 96.203.769,89 82.196.230,11 87.150.000
19 14 88.800.000 95.966.923,05 81.633.076,95 87.150.000
22 7 56.800.000 64.217.913,60 49.382.086,40 52.500.000
5
23 12 58.000.000 65.602.620,22 50.397.379,78 52.500.000
24 6 9 8.980.000 9.831.810,18 8.128.189,82 9.000.000

CODIGO VALOR HECTAREA

$ 35.700.000
$ 18.000.000
$ 70.350.000
$ 87.150.000
$ 52.500.000
$ 9.000.000
 VALOR VALOR
ÁREA SERVIDUMBRE SERVIDUMBRE FACTOR FACTOR FACTOR PORCENTAJE DE INDEMNIZACIÓN POR
PREDIO PREDIO RURAL COMERCIAL COMERCIAL
PREDIO m² m² ZONA UNO m² ZONA DOS ÁREA USO TRAZADO INDEMNIZACIÒN SERVIDUMBRE
ZONA UNO ZONA DOS
1 153670001000000100700000000000 14413,4164 876,4274 35.700 1612,4277 1.700 10% 28% 21% 59% 20.077.455
2 153670001000000100321000000000 8379,4687 1549,6491 35.700 5% 28% 10% 43% 23.788.663
3 153670001000000100320000000000 19700,5909 1934,0279 35.700 10% 19% 21% 50% 34.522.398
4 153670001000000100320000000000 31721,1082 1101,4975 35.700 5% 19% 10% 34% 13.369.977
5 153670001000000100796000000000 4299,432 1120,5753 35.700 10% 39% 21% 70% 28.003.177
6 153670001000000100754000000000 5502,3046 388,8832 35.700 5% 19% 10% 34% 4.720.264
7 153670001000000100755000000000 2883,2367 1411,9641 35.700 10% 39% 21% 70% 35.284.983
8 153670001000000100818000000000 7066,8125 1221,5574 35.700 5% 19% 10% 34% 14.827.264
9 153670001000000100538000000000 7506,4017 381,1872 35.700 250,4162 8.400 5% 19% 10% 34% 5.342.039
10 153670001000000100295000000000 3925,936 634,1755 8.715 314 6.700 7% 28% 15% 50% 3.815.320
11 153670001000000100310000000000 11674,5919 1017,1165 7.035 7% 19% 10% 36% 2.575.949
12 153670001000000100296000000000 2971,0662 277,567 7.035 7% 19% 33% 59% 1.152.083
13 153670001000000100309000000000 14688,887 264,3888 7.035 725,073 8.400 5% 19% 10% 34% 632.392
14 153670001000000100310000000000 3563,3728 589,3061 8.715 5% 19% 10% 34% 1.746.173
15 153670001000000100280000000000 31908,6663 1562,8504 8.715 3537,8329 6.700 5% 19% 21% 45% 6.129.109
16 153670001000000100265000000000 6081,4429 1327,3587 7.035 7% 28% 21% 56% 5.229.262
17 153670001000000100270000000000 2864,8557 1246,479 8.715 10% 39% 21% 70% 7.604.145
18 153670001000000100271000000000 3593,268 1356,3231 8.715 10% 39% 21% 70% 8.274.249
19 153670001000000100272000000000 12253 330,6404 8.715 5% 28% 10% 43% 1.239.058
20 153670001000000110190000000000 56356,4595 5027,7027 8.715 7% 19% 21% 47% 20.593.722
72
 73

REPORTE DE CERTIFICADO ANTIPLAGIO – PLAGIARISM CHECKER X PRO

Responsables:

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Magdalena Gómez De Cruz Noé Hernando Pinto Monroy