CÓMO INSCRIBIR UNA «REGULARIZACIÓN» DE FÁBRICA E

INDEPENDIZACIÓN SIN TENER QUE RECURRIR A UN TALLER-SEMINARIO

NI GASTAR DINERO

Carlos A. Bravo Rojas

Bachiller en derecho por la UNMSM. Miembro principal del Grupo de estudios de

arbitraje (GEAR) de la misma casa de estudios.

Este no pretende ser un artículo de aquellos donde se suele señalar los requisitos y
procedimientos de algún acto, pero que termina siendo un copy page de alguna(s)
norma(s). La presente tiene por fin informar al usuario (administrado) de los errores
que se vienen cometiendo constantemente al presentar su título de declaratoria de
fábrica e independización al Registro1.

Por ejemplo, imaginemos que un propietario A tiene un inmueble de 2 pisos con azotea
en zona urbana. Y este mismo propietario tiene 2 hijos que de forma fáctica ya venían
ocupando el inmueble. Como el propietario ya tiene muchos años, decide que lo mejor
para evitar futuros conflictos entre sus hijos es otorgarle al hijo 1 el primer piso y al hijo
2 el segundo piso. Sin embargo, al observar la partida electrónica de su inmueble
observa que no consta fábrica inscrita, ni tampoco sabe qué documentos se presentarán
al Registro para independizar su inmueble2.

En este caso, los documentos que deberá presentar el propietario A, si opta por la
regularización por la vía notarial3, serán: Formulario Registral, Informe Técnico de
Verificación, Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, Plano de
Ubicación y Plano(s) de Distribución; aunado a todo ello —para la independización—,
se incluye un documento privado con firmas certificadas por notario donde consten las
áreas, linderos y medidas perimétricas de las áreas de las zonas exclusivas como de las
comunes, el reglamento interno4 y el o los planos de independización. ¡Ah!, me
olvidaba, gracias a la Ley Nº 308305, se debe presentar una declaración jurada con firma
certificada del verificador responsable donde señale expresamente que la edificación se

1
Para efectos de simplificación, me referiré a “Registro” incluyendo a este tanto a los Registros Públicos,
a la Sunarp o al propio registrador.

2
Se debe señalar que para poder inscribir la independización del inmueble, previamente debe estar
inscrita la declaratoria de fábrica en la partida.

3
Ley Nº 27157 y su reglamento, D.S. Nº 035-2006-Vivienda.

4
Cabe señalar que en este documento el propietario podrá elegir entre el régimen de propiedad
exclusiva y común, o el régimen de independización y copropiedad. Cabe señalar que este último
régimen se sujetará a las normas del Código Civil y no podrá optarse en edificios de departamentos. En
el presente artículo se hará referencia sobre todo al régimen más usado: régimen de propiedad
exclusiva y común.

5
Publicada en el diario oficial El Peruano el 27/07/2018.
encuentra fuera de la causal de improcedencia que señala su Primera Disposición
Complementaria Final6.

Pasaré a señalar algunas de las varias observaciones que hace el Registro, cuando se
presentan los documentos que son materia de inscripción de la rogatoria, las mismas
que nos gusten o no, son las que mayormente incurre el usuario:

1) Suele suceder que tanto en los datos de la fábrica del Formulario Registral como en
el cuadro de áreas del Plano de ubicación, se pone el área techada del primer piso
incluyendo el área del alero externo (o voladizo). Sin embargo, ya en muchas ocasiones
el Tribunal Registral se ha pronunciado en el sentido de que los aleros externos no
forman parte del área techada del primer piso 7, pero esto no significa que deba omitir
señalarlo en los documentos. Por tanto, deberá colocarse en una posición distinta a la
columna de las áreas techadas de los pisos, por eso se suele decir que “la exclusión [del
alero] es en términos numéricos, pero no significa ignorar su existencia. La
consignación del alero justifica el área de los pisos superiores, en la medida que
acrecienta el área ocupada de estos pisos”8.

2) Al momento de revisar la gráfica del Plano de Ubicación, los usuarios suelen poner
como colindancia por el frente de su inmueble, una avenida o calle actual que en su
propia partida electrónica figura como calle 5 (u otro número o nombre que constaba al
momento de la independización primigenia de los lotes). ¿Qué hace el Registro en este
caso? Emite una esquela de observación señalándole al usuario que subsane el error en
todos los documentos presentados (memoria descriptiva, planos, reglamento interno) o
que en su caso presente el respecto certificado de nomenclatura vial, ello para que se
permita una adecuación con los antecedentes registrales. Por eso, lo recomendable es
que se adjunte el certificado de nomenclatura vial emitido por la Municipalidad del
distrito correspondiente.

3) El numeral 3.3 y 3.4 del Informe Técnico de Verificación, referido a la constatación

del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y de las normas de edificación,
respectivamente, deben estar sustentadas —no simplemente marcadas con aspa el
6
Para mayor información sobre los efectos y la esencia de esta Ley, véase mi comentario: «Ley Nº
30830. ¿Realmente ha beneficiado a la regularización de las edificaciones? (La Ley Villavicencio)» [en
línea]. Debo añadir algo, ¿qué remedio podría haber al hecho de presentar la carga de la declaración
jurada? Si el verificador responsable quisiera obviar una declaración —en el sentido de un costo
adicional innecesario—, creo que la mejor forma de hacerlo será señalándolo en el propio Informe
Técnico de Verificación, o sea, en el ítem 5 del documento mencionando (5. observaciones) donde
declarará que la edificación a regularizar no se encuentra levantada en una zona arqueológica, en una
zona de protección ecológica, en una zona de riesgo entre otras que menciona la Primera Disposición
Complementaria Final de la Ley Nº 30830. Además, lo podría complementar señalándolo en el
Formulario Registral en el ítem 6 respecto a las observaciones contenidas en el Informe Técnico de
Verificación.

7
Se han pronunciado en la Resol. Nº 1888-2014-SUNARP-TR-L, Resol. Nº 2262-2014-SUNARP-TR-L,
Resol. Nº 2393-2014-SUNARP-TR-L, Resol. Nº 2222-2017-SUNARP-TR-L, entre otras.

8
Fundamento 9, Resol. Nº 2222-2017-SUNARP-TR-L. Así también: Resol. Nº 1619-2016-SUNARP-TR-L (f.
5); Resol. Nº 1937-2015-SUNARP-TR-L (f. 3); Resol. Nº 2393-2014-SUNARP-TR-L (f. 3).
recuadro de ‘sin observaciones’— así como indicar cuáles son los parámetros que
constituyen cargas y cuáles no, los mismos que deben coincidir con el cuadro
normativo del Plano de Ubicación y, de ser el caso, con el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios. Digo de ser el caso, porque la fecha de terminación de la
edificación u obra pudo haber sido antes de la entrada en vigencia del Reglamento
Nacional de Edificaciones, o sea, antes del 09 de junio del 2006, por lo cual el
verificador deberá señalar cuáles eran esos parámetros que a la fecha de terminación
de la obra estuvieron vigentes y que no constituirían carga alguna9.

4) Ahora, respecto al Informe Técnico de Verificación Ad hoc, esto es, especialmente los
del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional
de Defensa Civil (INDECI), para aquellas edificaciones de más de cinco pisos, centros y
galerías comerciales, entre otros, tal como señala el art. 11º del D.S. 035-2006-Vivienda;
gracias a la entrada en vigencia de la Ley Nº 30830, ya no se podrá anotar en la partida
electrónica cuando el informe se encuentre pendiente de emisión 10 ya que el Registro
observará mediante esquela, así tampoco se podrá registrar como carga técnica cuando
contenga observaciones11, ya que el Registro podrá tachar el título si verifica alguna
causal de improcedencia en el mismo.

5) Una omisión que suele hacerse es para el caso de ampliación, remodelación,

modificación de fábrica donde se debe tener en cuenta que no se va a poder inscribir
este acto, si previamente existe en la partida electrónica un asiento de carga técnica que
no se ha levantado. Así, el art. 32º del D.S. 035-2006-Vivienda señala en su segundo
párrafo que «el propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a
subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación», entonces, ¿qué sucede
en casos como este? El Registro les va a señalar que como acto previo el verificador
responsable levante la carga inscrita en la fábrica anterior señalándolo en su Informe
Técnico de Verificación, para que pueda proceder el nuevo acto.

6) Así también en el caso de ampliación, remodelación, modificación de fábrica, el

usuario suele presentar un solo plano de distribución, en este caso, también el Registro

9
Al respecto, también existe jurisprudencia donde se señala —respecto al precedente de observancia
obligatoria recaído en la Resol. Nº 492-2007-SUNARP-TR-L— que «lo que debe primar son los
parámetros vigentes a la fecha de la construcción y no los vigentes a la fecha de la declaración de la
fábrica en vía de regularización, de lo que se puede concluir que el Informe Técnico de Verificación
puede emitirse sobre la base de un certificado caduco, presumiéndose válidamente que este informe ha
sido elaborado teniendo en cuenta los parámetros vigentes a la fecha de la construcción de la
edificación» (fundamento 4, Resol. Nº 1612-2013-SUNARP-TR-L).

10
Así lo señalaba el segundo párrafo del art. 79º del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: «Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá, en
el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que
se cancelará con la presentación de dicho informe al Registro».

11
El artículo 10 numeral 10.5 señalaba al respecto: «Dicho Informe [Técnico de Verificación Ad Hoc] no
constituye requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos o actos a los que se contrae el
proceso de regularización y, de contener observaciones, éstas se registrarán como carga conforme a lo
normado en el Art. 32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable».
le observará y le hará saber lo que señala el art. 78º del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: «En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe
adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el plano de distribución
en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante». Es decir, se deberá presentar dos planos: uno, donde se grafique
la fábrica inscrita (tal como conste en su título archivado) con los elementos
modificados, remodelados, o demolidos; y dos, un plano donde se grafique la fábrica
resultante luego de la modificación, remodelación o demolición que se exige. El primer
plano sirve para que el Registro lo contraste con el o los planos que obren en el título
archivado de la última fábrica y pueda saber si los actos de la rogatoria son conforme
lo señala el verificador responsable; el segundo plano es para que quede en archivo un
plano que posteriormente pueda ser contrastado con un nuevo acto en el inmueble.

7) En el caso de demolición parcial, que suele ser acompañado de una ampliación o

remodelación de fábrica, normalmente el Registro le exige al usuario que señale en el
Informe Técnico de Verificación el área, valor y fecha de finalización de la demolición
parcial, por lo que para evitar conflictos se deben señalar, teniendo como efecto que se
inscriba una asiento de demolición parcial en la partida registral.

8) Parecería un error tonto, pero normalmente los usuarios presentan en el Plano de

Ubicación una gráfica cuyos colindantes no se adecúan a los señalados en la partida de
su inmueble. Esto ocurre normalmente en el Registro por lo que se vuelven a presentar
nuevos planos, en este caso, señalando los verdaderos colindantes, tal como consta en
la descripción del inmueble de la partida registral y ya no solo el clásico “propiedad de
terceros”.

9) Suele suceder que a veces los firmantes de los documentos son dos personas que no
aparecen como titular de dominio en la partida electrónica; de nuestro ejemplo, si el
propietario A había fallecido y los que presentaron los documentos fueron sus hijos 1 y
2, el Registro les va a señalar que dichas personas no cuentan con derecho inscrito, pero
como ellos ya tenían en el registro de personas naturales una inscripción de sucesión
intestada, el Registro solo le observará en el sentido que adjunten en los documentos
de fábrica e independización una solicitud simple de sucesión intestada donde se pida
la inscripción de la transferencia de la sucesión. Se debe señalar que este acto genera un
nuevo pago por derecho registral.

10) Cuando se presentan los documentos, se suele poner respecto a los ambientes:
departamento 101, 102, 201, 202, etc. así como estacionamiento E-101, E-102, o
depósitos D-101, D-102. ¿Qué sucede en estos casos? El Registro les va a observar,
señalándoles que presenten el certificado de numeración emitido por la Municipalidad
correspondiente, y es que para una publicidad adecuada del asiento de inscripción, el
certificado de numeración debe asignar respecto al predio matriz la numeración a cada
una que le corresponde. Se debe tener en cuenta que este certificado de numeración,
también conlleva una nomenclatura vial, por lo que deberá tener cuidado que esta
nomenclatura (jirón, avenida) no contradiga al señalado en la partida electrónica del
inmueble.
11) Un error grave que suele cometerse está en el plano de independización con
respecto a los linderos de cada piso. Se suele señalar por los lados derecho, izquierdo y
fondo del inmueble a una “propiedad de terceros”, así como el colindante por el frente
a una “calle o jirón X”, cuando vista la partida electrónica del respectivo inmueble,
tales colindantes no aparecen como descripción del inmueble. ¿Qué suele suceder en
este caso? Que el Registro, aparte de observarles por este detalle, al contrastarlo con la
memoria de independización, y como usted había partido de colindantes erróneos, lo
usual será que cada descripción respecto de las zonas exclusivas como de las comunes
estarán con errores y deberán ser observadas. La consecuencia es que usted termina
presentando nuevo plano y nueva memoria, y el Registro termina perdiendo tiempo al
tratar de corregir cada detalle de la memoria de independización. Dos gastos
innecesarios.

12) Otro error que se ha notado en el plano de independización es respecto a la suma

de las áreas ocupadas y techadas de cada planta. Por ejemplo, cuando usted suma las
áreas ocupadas de cada área de propiedad exclusiva como de cada área común de la
primera planta del inmueble, debería darle el valor del área del terreno. Así también,
cuando sume las áreas techadas de cada área de propiedad exclusiva como las de las
áreas comunes, debería darle el valor del área techada de toda la primera planta
(conforme al valor que había consignado en el Formulario Registral como en el cuadro
de áreas del Plano de Ubicación). ¿Qué sucede en este caso? Que a veces la suma de
todos estos valores en cada planta, no terminan encajando con las ya señaladas para la
declaratoria de fábrica, sea porque el dato de un área ocupada o techada estaba mal,
sea porque se consideró en un planta un área común que no debiera, sea porque se
incluyó o se excluyó erróneamente en una planta el área del alero externo.

13) Otro error del mismo plano de independización está en que si la edificación tiene
una segunda planta (o más), los linderos que suelen señalarse en esta son los mismos
que la primera planta. ¿Qué sucede en este caso? El Registro les observará señalando
que las colindancias a partir del segundo piso se colocan anteponiendo la palabra
“Aires de”. En nuestro ejemplo, si por el fondo colindaba con el Lote 15, en el plano de
independización deberá señalarse, respecto al segundo piso (o más), una colindancia
por el fondo de “Aires del Lote 15”.

14) De nuestro ejemplo, si el propietario A señala que la independización comprende

dos unidades inmobiliarias (U.I. 01 y U.I. 02), a veces, cuando el Registro confronta el
Plano de Distribución con el Plano de Independización, da cuenta al usuario que
ambas unidades no comparten el área común señalada, sino más bien, están como
secciones totalmente independientes. Al respecto, existe jurisprudencia como la Resol.
Nº 499-2015-SUNARP-T donde se ha señalado que «no procede inscribir la constitución
de un reglamento interno cuando las unidades inmobiliarias no comparten ningún
bien común», ello porque ya sea en un régimen de propiedad exclusiva y común, como
en uno de independización y copropiedad no pueden faltar los bienes comunes que
vinculan necesariamente a las unidades inmobiliarias a independizar.

Consideraciones finales. ¿Dogmática para los administrados?

Se habrán percatado que este artículo tiene dos efectos: por un lado, que el
administrado no aletargue el procedimiento de su inscripción, y por otro, darle al
Registro un menor costo de tiempo puesto que la carga es abundante como las esquelas
de observaciones.

¿Ha hecho algo hasta ahora el Registro para facilitar las inscripciones de los títulos
ingresados por los administrados? Considero que no lo suficiente. Actualmente, la
Sunarp señala que está brindando todas las facilidades al usuario para que pueda
lograr la inscripción más rápida de su título, hasta se habla de una reducción de los
plazos de inscripción12, sin embargo, la ayuda que se trata de brindar en sus medios
virtuales muchas veces son generales y no específicas, por lo que el usuario
(administrado) recurre al abogado o el verificador (ingeniero/arquitecto) quienes
suelen presentar la subsanación mediante Anexo Nº 4 o nuevos planos de manera
deficiente13, siendo que el Registro nuevamente los observa mediante esquela, así, hasta
que finalmente se produce la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación, y por ende, la resignación del usuario.

Para terminar, en la práctica, por la información dada en este artículo, algún abogado
ya le habría cobrado buena suma de dinero, pero el ejercicio del derecho no se trata de
eso. Debemos democratizar el derecho en favor del administrado.

12
Véase: Diario El Peruano, «Vamos a reducir los plazos para la inscripción de títulos en la Sunarp» [en
línea], 24 de mayo del 2018. Así el superintendente de la Sunarp señala: «En esta gestión queremos
reducir los plazos de inscripción que actualmente se tienen en todas las zonas registrales. La norma
establece un plazo de siete días hábiles para la inscripción de un título, pero a veces este plazo se
prorroga por complejidad de los mismos casos, y cuando la sobrecarga registral y la demanda de los
usuarios de los servicios registrales es muy alta se han tenido problemas de demora. Trataremos de
disminuir esa demora. La idea es que los plazos sean mucho más cortos, que los registradores no tengan
carga atrasada, que se logre la carga cero; eso acompañado de algunos incentivos para los registradores,
como capacitaciones y reconocimientos» (subrayado agregado). Lo curioso de esto es la conciliación que
se pretende dar entre los plazos más cortos y la disminución de carga atrasada.

13
Llegado a este punto, debo señalar que el perjuicio del administrado está en que debe volver a pagar
por la certificación notarial de los nuevos documentos que se ingresen por la subsanación, sin
mencionar aparte los gastos de la empresa que le vuelve a elaborar los planos, y los gastos del asesor
(abogado). Gastos, al cual se le debe sumar sobretodo el gasto de su preciado tiempo.