Investigación de Cátedra Graficas Modificadas

UNIVERSIDAD MODULAR ABIERTA.
CENTRO UNIVERSITARIO DE SANTA ANA.
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES.
TEMA:
LOS EFECTOS DE LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

HIPOTECADOS, EN LOS DERECHOS NO INSCRITOS DE LOS
COMPRADORES DE LA RESIDENCIAL FLORENCIA EN SANTA ANA.
MATERIA:
DERECHO REGISTRAL
GRUPO: “O”.
ESTUDIANTES
ÁVALOS CHÁVEZ, JOSUÉ HILARIO.
GODOY GUZMÁN, MARVIN JOSÉ.
GONZÁLEZ RAMÍREZ MANUEL EDUARDO.
MONTERROSA VILLEDA MILTON ALBERTO.
SÁNCHEZ TORRES, DIANA VERÓNICA.
FACILITADOR:
LIC. JORGE ALBERTO FLORES HERRERA

ÍNDICE
CONTENIDO PÁGINA
INTRODUCCIÓN........................................................................................................i
CAPITULO I PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA..................................................3
1.1 SITUACIÓN PROBLEMÁTICA........................................................................3
1.2 ENUNCIADO DEL PROBLEMA......................................................................5
1.3 JUSTIFICACIÓN..............................................................................................6
1.4 DELIMITACIONES...........................................................................................8
1.4.1 TEMPORAL...............................................................................................8
1.4.2 GEOGRAFICO..........................................................................................8
1.4.3 SOCIAL......................................................................................................8
1.5 OBJETIVOS.....................................................................................................9
1.5.1 OBJETIVO GENERAL..............................................................................9
1.5.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS.....................................................................9
CAPITULO II MARCO TEÓRICO...........................................................................10
2.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS..................................................................10
2.1.1 INSCRIPCIÓN DE DERECHOS.............................................................10
2.1.2 SURGIMIENTO DE LA INSCRIPCIÓN DE DERECHO EN EL
SALVADOR......................................................................................................11
2.1.3 ORIGEN DE LA CESIÓN DE DERECHOS............................................14
2.1.4 ORIGEN DE LA VENTA DE BIENES INMUEBLES HIPOTECADOS EN
EL SALVADOR.................................................................................................21
2.1.5 GENERALIDADES SOBRE LA HIPOTECA EN EL SALVADOR...........22
2.2. BASE TEÓRICA............................................................................................30
2.2.1 BASE LEGAL..........................................................................................30
2.2.2 BASE BIBLIOGRÁFICA..........................................................................41
CAPÍTULO III...........................................................................................................53
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN.............................................................53
3.1 TIPO DE ESTUDIO........................................................................................53
3.2 POBLACIÓN Y MUESTRA............................................................................53
3.2.1. POBLACIÓN...........................................................................................53
3.2.2. MUESTRA..............................................................................................54
3.3. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS...................................................................54
3.3.1 TÉCNICAS..............................................................................................54
3.3.2. INSTRUMENTOS...................................................................................54
CAPITULO IV ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS....................55
4.1 ANÁLISIS CUANTITATIVO...........................................................................55
4.2 ANÁLISIS CUALITATIVO..............................................................................64
CAPÍTULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES..................................66
5.1 CONCLUSIONES..........................................................................................66
5.2 RECOMENDACIONES..................................................................................67
ANEXOS..................................................................................................................69
INTRODUCCIÓN
En la realidad los salvadoreños día con día se enfrentan a una serie de desafíos
de diversas índoles: económicas, sociales, emocional, entre otras; uno de esos
amplios impedimentos u obstáculos que se ven enfrentados a combatir son los
fenómenos que tienen relación con el patrimonio, puesto que a final de cuentas es
el fundamento de la sociedad y de la persona misma. Se hace mención de lo
anterior en razón a que una de las necesidades fundamentales del ser humano es
la adquisición de una vivienda digna y estable, a raíz de esa necesidad los
salvadoreños se ven en la problemática de aplicar mecanismos que sean del
alcance de su propio poder adquisitivo para adquirir una vivienda.
La necesidad de la adquisición de una vivienda pone en encrucijada a los
salvadoreños que no poseen los recursos económicos para adquirirla, es por ello
que acuden a otra persona natural para que se celebre una compraventa que se
ajuste a las particularidades del sujeto, dando surgimiento a la temática que se
aborda en la presente investigación que es sobre los efectos de la compraventa de
bienes inmuebles hipotecados.
La presente investigación se compone por una serie de apartados que se integran
de la siguiente manera: en el capítulo uno se aborda el planteamiento del
problema, en donde se da a conocer ña situación problemática, el enunciado del
problema, la justificación de la investigación, las respectivas delimitaciones y los
objetivos.
i
El segundo capítulo, titulado “Marco Teórico” contempla los antecedentes
históricos de la problemática, narrando el surgimiento de la inscripción de derecho
en El Salvador, el origen de la cesión de derechos y el origen de la venta de
bienes inmuebles hipotecados; en este apartado se aborda también una base
teórica que integra la base legal y la base bibliográfica respetiva.
El tercer capítulo es denominado “metodología de la investigación”, integra el tipo
de estudio del que en esta investigación se ha adoptado, la población y muestra
con la que se profundizará en la investigación y las técnicas e instrumentos
respectivos a utilizar.
En el capítulo cinco se aborda lo relativo al análisis e interpretación de resultados
en donde se materializa los resultados obtenidos a través de la implementación
del instrumento utilizado. Por último, en el capítulo seis, se abordarán las
conclusiones y recomendaciones de la presente investigación.
ii
CAPITULO I
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1.1 SITUACIÓN PROBLEMÁTICA
En la actualidad, la compraventa de bienes inmuebles hipotecados que generan

afectación sobre los derechos de los compradores, se posiciona como un
fenómeno latente y que se prolonga su existencia a través del transcurrir del
tiempo en virtud de la autonomía de la voluntad de los individuos que aceptan
celebrar ese tipo de contratos, muchas veces por decisión propia o, en casos
excepcionales, por el mero desconocimiento de los posibles resultados de su
decisión.
En El Salvador existen muchos casos de compra de bienes inmuebles

hipotecados, especialmente en los desarrollos urbanísticos que por su forma de
financiamiento casi siempre tienen esa calidad, lo cual genera una serie de
desafíos o dificultades por los compradores de dichos inmuebles, puesto que en
muchos casos desconocen los efectos de tal acción, como por ejemplo el no poder
inscribir a su favor el inmueble adquirido, produciendo así en una serie de
consecuencias jurídicas de gran importancia, por lo que es necesario su estudio.
A pesar de que el comprar bienes inmuebles hipotecados constituye en sí mismo

un desafío, la situación se problematiza aún más el existir más de una hipoteca
sobre dicho inmueble, debido a que algunas instituciones suelen otorgar créditos
aparejados con hipotecas abiertas, por lo que el deudor podría, según el caso en
particular, otorgar una segunda hipoteca con alguna otra institución o con otra
persona natural.
Otra circunstancia podría ser que no se reconoce registralmente al comprador del

derecho, ya que la escritura no estará a nombre del comprador, por lo que no
posee la garantía legal del inmueble, y mucho menos el justo título de este,
3
dejándolo vulnerable, al no tener un respaldo inscribible que le garantice al
derecho adquirido.
Bajo esta óptica queda claro que dicho fenómeno no se puede dejar sin
consideración, ya que lejos de menguar dicha práctica, este presenta un
crecimiento exponencial, volviendo más insegura las relaciones contráctales que
pueden celebrar los sujetos, y alejándolos de la seguridad que se plantea con la
legalización de tales relaciones, generando consecuencias que en corto plazo,
generen circunstancias negativas para la parte débil de dicha relación.
Si una circunstancia se vuelve compleja y repetitiva, y genera consecuencias

negativas, esta situación debe de ser legislada o regulada, con el fin de prevenir la
reiterad celebración de dicha acción, por lo que el análisis y comprensión de dicho
fenómeno se vuelve de vital importancia.
4
1.2 ENUNCIADO DEL PROBLEMA.
¿Cuáles son los efectos de la compraventa de bienes inmuebles hipotecados, en

los derechos no inscritos de los compradores, en el Centro Nacional de Registro
de la Primera Sección de Occidente?
5
1.3 JUSTIFICACIÓN
Siendo de los principales deberes del Estado de velar por los derechos
individuales que tiene la persona humana para que no sean violentados, prueba
de ello para garantizar su protección posee una herramienta legal que es la que da
la pauta para consagrar dichos derechos; esta es, la constitución de la república,
pero a la vez crea instituciones que complete ese cometido, para ese caso el
registro de la propia raíz e hipotecas.
En la actualidad la práctica registral del país constituye en muchos casos un

campo poco explorado debido a la problemática que se genera entorno a la
propiedad más aun cuando se lee. La frase bienes inmuebles hipotecados, que en
nuestro medio se ha vuelto muy común que con mucha frecuencia se avocan o
hacen uso del Centro Nacional de Registros.
Para tener una idea de los inconvenientes que le origina a las personas al tratar de
inscribir en el Registro de la propiedad raíz e hipotecas así como también la
responsabilidad de los funcionarios dentro de las oficinas registrales, fue necesario
no solo una investigación puramente dirigida a los aspectos legales doctrinarios
sino también indagar sobre la situación que bien los residentes de la colonia
Florencia ubicada en la ciudad de Santa Ana, y que tiene una compraventa de un
derecho no registrado en el Centro Nacional de Registro Raíz e hipotecas de la
primera sección de la ciudad de Santa Ana.
Siendo la compra de bienes inmuebles hipotecados un fenómeno creciente y cada

vez más frecuente, donde se ven involucrados y posiblemente vulnerables ciertos
derechos de los compradores, es por ello que resulta de sumo interés y de gran
necesidad la comprensión de dicho fenómeno.
Para los sujetos que deciden celebrar este tipo de contratos tengan una plena
certeza de la actividad que está realizando, se necesidad profundizar más allá de
lo que simplemente se pueden percibir como legal, y verificar si realmente se
6
garantiza el derecho que se ha adquirido y como contraparte la vinculación o
dependencia de la obligación que se le genera al vendedor.
Se pretende generar claridad de los conceptos vertidos, permitiendo que el lector

se genere su propio criterio con base en la información objetiva que se pretende
plasmar y dilucidar todas aquellas circunstancias que puedan generar confusión y
que puedan ser utilizadas maliciosamente, por lo que los resultados informativos
serán para todos los interesados en la temática a abordar.
7
1.4 DELIMITACIONES.
1.4.1 TEMPORAL
Desde el día veintidós de Julio a cuatro de diciembre del año dos mil diecinueve.
1.4.2 GEOGRAFICO
La presente investigación tiene como delimitación geográfica la colonia Florencia
ubicada la altura del kilómetro once sobre carretera internación CA12N del
municipio y departamento de Santa Ana
1.4.3 SOCIAL
A las personas que habitan en las casas de residencia Florencia y que tiene la
compraventa de un derecho no registrado en el Centro Nacional de Registro Raíz
e hipoteca de la primera sección de la Ciudad de Santa Ana.
8
1.5 OBJETIVOS
1.5.1 OBJETIVO GENERAL
- Conocer los efectos de la compraventa de bienes inmuebles hipotecados,

en los derechos no inscritos de los compradores de los inmuebles de la
colonia Florencia.
1.5.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
- Explicar los efectos de las compraventas, no inscribibles, de bienes

inmuebles hipotecados.
- Enumerar las dificultades que poseen los compradores de inmuebles
hipotecados
9
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
2.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Si se desea conocer este fenómeno más plenamente, es necesario conocer
ciertas nociones históricas que son de relevancia, en razón de ello se procede a
desarrollar los antecedentes históricos que versan sobre el surgimiento de la
inscripción de derechos, el origen de la cesión de derechos y el origen de la
compraventa de derechos de bienes inmuebles hipotecados.
2.1.1 INSCRIPCIÓN DE DERECHOS
La Inscripción de Derechos, a través de la historia, surge con el único fin
primordial de darle una seguridad jurídica a todos aquellos bienes inmuebles, ya
que era una de las mayores preocupaciones que existían en cuanto a las
propiedad en ese entonces, es por ello que por su tipo de naturaleza era
importante hacer una inscripción en un registro especial, en donde el legítimo
dueño estuviera seguro que su propiedad no iba hacer traspasada a otra persona
sin su consentimiento y con su respectivo título que aseguraba dicha transacción.
Es por ello que se dice que el verdadero antecedente de que trata la
Inscripción de Derechos es sobre que las transmisiones inmobiliarias y la
Constitución de gravámenes se hacían en forma solemne y simbólica,
acostumbrándose a tomar nota del acto de la transferencia en los archivos
judiciales y más tarde en un libro de registro, estos libros pasan a ser prueba,
10
después a declarar y por último a construir los derechos a que
serefieren[ CITATION Gui98 \l 17418 ]1.
Fernández Del Castillo en el libro “Derecho Registral” de 1995, página tres,
atribuye el origen de la inscripción o registro de propiedad en Egipto, ello con base
en el libro de Génesis (capítulo 23:16-18) y Levítico (capítulo 25: 30-33) en donde
se encuentran ejemplos que se refieren a modos o formas sacramentales de
transmisión de la propiedad. Es por ello que nos remontamos en el antiguo Egipto
ya que existía una organización de registro de la propiedad a través de dos clases
de oficinas: La Bibliozeke Demosión Logon (archivos de negocio) en donde se
Llevaban a cabo todas aquellas declaraciones de impuestos que se realizaban por
un periodo de 14 años; y cuya utilidad principal era que servían de base a la
percepción del impuesto; y la Enkteseon Bibliozeke (archivo de adquisiciones), el
cual regido por funcionarios análogos a nuestros registradores (Bibliofilakes) que
intervenían en la contratación inmobiliaria y en la transmisión de derechos de igual
carácter2.
2.1.2 SURGIMIENTO DE LA INSCRIPCIÓN DE DERECHO EN EL SALVADOR
El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas es una institución jurídica
salvadoreña, que celebró su primeros cien años de existencia, pues comenzó a
prestar servicios al público el 26 de mayo de 1881. Su fundamento constitucional
descansa en la garantía que da el Estado a los ciudadanos, en la protección de la
1
Guillermo Díaz, Manual del Registro, Grupo de Diseño y Desarrollo del Sistema de Información
del Registro y Catastro, diciembre 1998 CNR.
2
Vid. LUNA CAMPOS, M. E. Problemática del registro público de la propiedad en el Estado de
puebla y su necesaria reestructuración
11
propiedad privada y la posesión, siendo el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas la respuesta programática de dicha garantía.
La finalidad primordial del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, es la
de brindar seguridad jurídica a los derechos de propiedad y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles a través de las inscripciones del Registro, en virtud
al principio de la publicidad registral, se presume que los instrumentos registrados
reflejan los derechos tal y como aparecen consignados en las inscripciones; es a
través de ese Principio Registral, que se regula el tráfico que se desarrolla sobre la
propiedad inmobiliaria.
En 1841, la tenencia de la tierra como propiedad privada era un derecho
exclusivo de los peninsulares españoles y los criollos potentados,
correspondiéndoles a los indígenas únicamente los ejidos y tierras comunales
como propiedad colectiva. Para desarrollar eficazmente la agricultura, era
necesario un cambio en la estructura de la tenencia de la tierra, es decir, se
requería de una forma individual de tenencia de la tierra. El primer antecedente de
la institución inmobiliaria registral salvadoreña, lo constituye la notaría de
hipotecas, la cual fue regulada en el Titulo 39 del libro IV del Código Civil
Salvadoreño promulgado en 1860, por el General Gerardo Barrios, que versaba
sobre “Las obligaciones en general y los contratos”
La funcionabilidad de los registros se desarrollaba en dicho Código de la
siguiente manera: bajo el epígrafe “Del modo de anotar las hipotecas; De la
publicidad de los Registros; y de la Responsabilidad del escribano Anotador”3

3
Vid. Código Civil salvadoreño. Decreto Ejecutivo de fecha 23 de agosto de 1859. Ed. 1860.
12
Se prescribía en el Artículo 2336 del Código Civil de ése año, que habría un
Registro de Hipotecas en cada cabecera departamental el cual estaría a cargo de
un escribano público que recibía por nombre escribano anotador, el cual, era
nombrado por el Presidente de la República y quien a su vez debía como requisito
para estar al cargo tener una propiedad de dos mil colones y un libro para tomar
razón de todos los instrumentos públicos que contengan expresa hipoteca
Esta institución no fue una oficina de Registro de Propiedad Inmueble
pública, ni el anotador escribano era un funcionario público, más bien se creó para
dar seguridad jurídica a los gravámenes hipotecarios, para efecto de su inscripción
en las mismas. La inscripción que se realizaba en tal libro consistía en la toma de
razón de la hipoteca, hecha en el departamento de la República en cuya
jurisdicción estaba ubicado el inmueble.
Se establecía que al inscribir los documentos hipotecarios, el escribano
anotador debía respetar el orden cronológico de las presentaciones, y
posteriormente enviar cada año al Gobernador del departamento de su
jurisdicción, una matrícula o minuta de todas las hipotecas que hubiese anotado,
así como las no pagadas, con la finalidad que se hiciera publicidad de los
morosos.
De ahí que, el primer antecedente para la creación de un registro público de
la propiedad inmueble aparece en el año 1873, con la promulgación de la Ley
Hipotecaria, también llamada “Código Hipotecario”, el cual contaba con trescientos
ochenta y seis artículos; los que su vez derogaban todas las disposiciones
13
relativas a anotación y cancelación de hipotecas contenidas en el Código Civil de
1860.
Pero aunque ésta ley pretendió derogar la “notaria de hipotecas” éstas,
continuaron funcionando y la referida ley no tuvo aplicación práctica. Sumando a
ello la coexistencia de los regímenes de tenencia de la tierra imperante en ésa
época.4
2.1.3 ORIGEN DE LA CESIÓN DE DERECHOS
Para un análisis exhaustivo, se debe remontar los orígenes de la cesión de
derechos desde el Derecho Romano, y es el caso que el derecho romano primitivo
se caracterizaba por creer que las obligaciones eran meramente personalísimas,
no susceptible de ser cedidas. Aun después de admitida la transmisión por causa
de muerte, la imposibilidad de ceder un crédito o una obligación por actos entre
vivos permanecía latente en el contexto de ese momento histórico.
Sin embargo, la necesidad de adaptar el derecho a las necesidades
romanas de aquélla época era notoriamente apreciada, debido a la evolución de
ese grupo social, a raíz de ellos se fue creando paulatinamente figuras jurídicas
que permitieran la intervención de un tercero, por ejemplo la delegación:
consistiendo esta en una novación por cambio de acreedor, que hacía
desaparecer la obligación primitiva y la sustituía por otra, en la que el deudor era
el mismo, la prestación era la misma y solo cambiaba el acreedor. No obstante,
4
Vid. VÁSQUEZ LÓPEZ, L. ob. cit p. 49.
14
esta figura de la novación implicaba una evolución notoria, requería de
consentimiento del deudor, que podía no prestarlo en alguna circunstancia.
Posteriormente se ideó la cesión de acciones para cobrar el crédito, ya que
el crédito era incesible; el acreedor nombraba al cesionario como un mandatario
para el cobro; obtenido el pago, éste beneficiaba al mandatario o cesionario y no
al poderdante o cedente.
Con el desarrollo que la sociedad ha venido evidenciando, se ha llegado a
un punto en el que el derecho moderno ha prescindido de estas figuras jurídicas,
admitiendo plenamente la cesibilidad de los derechos.
La cesión de derechos posee peculiaridades que en el derecho romano
antiguo no se puntualizaban, como por ejemplo que la cesión puede hacerse aun
sin el asentimiento del deudor. En cuanto a una definición de esta figura jurídica,
se puede decir que la cesión de derechos puede ser definida como aquel negocio
jurídico por el que una de las partes (cedente) transfiere a la otra (cesionario) la
titularidad jurídica que ostenta sobre una cosa, tratándose de derechos reales, o
sobre otra persona, en cuanto a los derechos personales o de obligación.
El derecho romano primitivo reconoce las obligaciones como un derecho
personalísimo, no susceptible de ser cedido. Aun después de admitida la
transmisión mortis causa, persistió la imposibilidad de ceder un crédito o una
obligación por actos entre vivos. Este sistema no se acomodaba por cierto a las
crecientes exigencias de la vida comercial, cada vez más intensa a medida que se
extendía el Imperio.
15
La evolución operada es una buena prueba de la sutileza del genio jurídico
romano y del sentido práctico de sus juristas, siempre dispuestos a encontrar
soluciones que permitieran adaptar las instituciones a las necesidades
económicas.
En una primera etapa de esta evolución se echó mano de la delegación:
consistía ésta en una novación por cambio de acreedor, que hacía desaparecer la
obligación primitiva y la sustituía por otra, en la que el deudor era el mismo, la
prestación idéntica y sólo cambiaba el acreedor. Pero esta novación exigía el
consentimiento del deudor, que podía no prestarlo; era, además, un procedimiento
engorroso y complicado. Se ideó entonces este recurso: ya que el crédito era en sí
mismo incedible, se cedieron las acciones para cobrarlo.
El acreedor nombraba al cesionario como un mandatario para el cobro;
obtenido el pago, éste beneficiaba al mandatario o cesionario y no al poderdante o
cedente; vale decir, el mandatario actuaba en provecho propio: era la procuratio in
rem suam. Como todavía existía el peligro de que el cedente revocara el mandato
o que éste quedara sin efecto por morir el mandante, se concedió más tarde al
mandatario la posibilidad de hacer irrevocable el mandato, notificando la cesión al
deudor cedido.
El derecho moderno ha prescindido de estos artificios, admitiendo lisa y
llanamente la cesibilidad de los derechos.
16
2.1.3.1 DEFINICIÓN
Cesión acto entre vivos por el cual una persona traspasa a otra bienes,
derechos, acciones, créditos. (Diccionario de ciencias jurídicas Guillermo
Cabanellas de las Cuevas)
Podemos acotar entonces desde una perspectiva jurídica que; cesión es
aquel negocio jurídico mediante el cual una de las partes llamada cedente
transmite a otra llamada cesionario la titularidad jurídica que le asiste sobre una
cosa determinada, tratándose en este caso de derechos reales, sobre otra
persona en cuanto a derechos personales y de obligación.
Entiéndase derechos reales como el derecho que tiene una persona sobre
una cosa en virtud de una determinada relación jurídica. Los derechos reales se
caracterizan por dos notas fundamentales: el carácter inmediato del poder que
otorgan a su titular sobre la cosa, y la oponibilidad erga omnes o facultad de
ejercitarlo imite a todos.
La cesión es el acto de disposición en virtud del cual el cedente trasmite al
cesionario el derecho a exigir la prestación a cargo de su deudor, que se ha
obligado a transferir por un título distinto. La cesión puede hacerse aun sin el
asentimiento del deudor. La cesión de derechos puede ser definida como aquel
negocio jurídico por el que una de las partes (cedente) transmite a la otra
17
(cesionario) la titularidad jurídica que ostenta sobre una cosa, tratándose de
derechos reales, o sobre otra persona, en cuanto a los derechos personales o de
obligación.
Es la trasmisión o renuncia, gratuita u onerosa, que se hace de un crédito,
acción o derecho a favor de otra u otras personas, comprometiéndose el acreedor
a hacer cumplir la prestación del deudor, al que ha sido beneficiado con la cesión.
Es un negocio jurídico entre el cedente y el cesionario, o puede ser un acto de
liberalidad.
2.1.3.2 OBJETO
La cesión de derechos es aplicable tanto a derechos reales como de
crédito. Efectivamente, por "derecho" debe entenderse el poder o señorío que
ostenta una persona sobre una cosa o persona. El derecho real implica un señorío
o relación jurídica directamente entablada entre el titular y una cosa, por ejemplo,
en cuanto a los derechos de posesión, de uso pero, sobre todo, el más completo,
el derecho de propiedad que se ostenta sobre las cosas y que comprende todas
las facultades y señoríos posibles, de usar, de disponer, de gravar, de reivindicar y
de transmitir la misma.
Mientras, el derecho personal, o de obligación, es aquél que entraña un
vínculo directo entre una persona (acreedor), titular del derecho, frente a otra
(deudor), en virtud del cual éste viene obligado a cumplir aquella prestación en
18
que el derecho consista, ya sea de entregar alguna cosa, de hacer algo o, incluso,
de no hacer algo.
La figura de la cesión de derechos, aplicable a ambos, implica la directa
transmisión de la titularidad de los mismos a favor de tercera persona, hasta
entonces ajena a la relación jurídica que permanece idéntica. En nuestro Derecho
también admite la transmisión de la titularidad pasiva de la relación, la del deudor
u obligado, sin que el derecho se extinga, figura que se conoce como "asunción de
deuda". Si bien, por lo que ahora interesa, la cesión del derecho implica
únicamente la transmisión de la titularidad activa, es decir, de la posición del
acreedor frente al deudor sin que se extinga la obligación que ligaba al primitivo
acreedor (cedente) y al deudor (cedido), que desde la cesión deberá cumplir la
prestación a favor del nuevo acreedor (cesionario).
2.1.3.3 ELEMENTOS DE LA CESIÓN DEL DERECHO
a) Consentimiento
b) Objeto
c) Capacidad de las partes
d) Forma del acto
2.1.3.4 SUJETOS EN LA CESIÓN DE DERECHOS
CEDENTE
19
CESIONARIO
Pero la obligación de deudor y acreedor pasa a ser de la siguiente manera:
✓ Cedente: Titular del derecho, acreedor.
✓ Cesionario: el que recibe el derecho Del titular nuevo acreedor.
✓ Cedido: es la persona Del deudor, quien no participa del negocio jurídico.
2.1.3.5 CARACTERÍSTICAS DE LA CESIÓN DE DERECHOS
 CONSENSUAL: Se perfecciona con el consentimiento de las partes.
 FORMAL: Forma escrita bajo sanción de nulidad, por escritura pública.
 BILATERAL: Intervención de 2 o más personas, en la cual, una reemplaza
a la otra.
 PRESTACIONES RECIPROCAS: Es onerosa. Ej. Contrato.
 GARANTIAS: Incluye todas las garantías que se hubieran ofrecido al
cedente. Reales, personales y accesorias.
2.1.3.6 CLASES DE CESIÓN DE DERECHOS
CONMUTATIVA El cedente y el cesionario conocen de las ventajas y desventajas
que le ofrece dicho negocio jurídico, saben si tendrán ganancias o pérdidas.
ALEATORIA El cedente y el cesionario no saben el resultado del acto que han
realizado.
20
2.1.3.7 DERECHOS EXCLUIDOS DE LA CESION
No está permitido la cesión al derecho de la herencia futura o no causada, el
causante no haya fallecido, no es ético, ni moral.
Prohíbe la validez de la cesión, cuando se oponga a la ley, a la naturaleza de la
obligación o al pacto con el deudor.
• Eje. El abogado no puede ceder los derechos de su cliente. El juez no
puede ceder los derechos de una de las partes. No se puede ceder obligaciones
intuito persone.
2.1.3.8 FORMA DE LA CESIÓN
La cesión debe constar por emito, bajo sanción de nulidad. Cuando el acto
o contrato que constituye el título de la transferencia del derecho conste por
escrito, este documento sirve de constancia de la cesión.
Pueden cederse derechos que sea n materia de controversia judicial, arbitral o

administrativa. También puede cederse el derecho a participar en ir patrimonio
hereditario ya causado, quedando el cedente obligado a garantizar su calidad de
heredero.
2.1.4 ORIGEN DE LA VENTA DE BIENES INMUEBLES HIPOTECADOS EN EL

SALVADOR
21
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para
asegurar el cumplimiento La hipoteca es un derecho real de garantía que se
constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con ello la efectividad de un
crédito en dinero en favor de otra persona.
Generalmente el inmueble gravado es propiedad del deudor, pero también
una persona que no es la deudora puede constituir una hipoteca sobre un
inmueble suyo para responder de la deuda de otra persona. A efectos hipotecarios
los buques y las aeronaves son considerados bienes inmuebles.
En cualquier supuesto, el bien hipotecado no sale del poder del propietario
hasta el vencimiento de la deuda (que puede no ser el vencimiento de la
Hipoteca). Si el deudor no paga, el acreedor tiene el derecho de obtener el pago
de su crédito sobre el inmueble hipotecado, mediante un procedimiento judicial
ejecutivo. Con el importe de la venta del bien se cubre la deuda principal, los
interese y las costas procesales; queda el remanente, si lo hubiere, en favor del
propio deudor.
2.1.5 GENERALIDADES SOBRE LA HIPOTECA EN EL SALVADOR
De acuerdo con la doctrina de nuestro Derecho Civil, la hipoteca es un
derecho real que pesa sobre el inmueble, constituido a favor de un acreedor para
seguridad de su crédito, pero conservando el deudor la tenencia del bien
hipotecado (Art. 2157 inc. 1º C).
22
En consecuencia, las características de la hipoteca son las siguientes:
1) El derecho nacido del contrato hipotecario es un derecho real, es decir un
derecho que se tienen sobre un bien dado sin referencia a persona
determinada.
El bien sobre el cual recae derecho solamente puede ser un inmueble, al tenor
de la disposición citada, aunque posteriormente el mismo Código Civil señala que
puede recaer sobre naves (Art. 2167 C); como la hipoteca de naves tiene carácter
mercantil, resulta que en los que a las hipotecas civiles se refiere, es cierto que
solamente puede recaer sobre inmuebles.
2) Este derecho ha de constituirse a favor de un acreedor para seguridad de su
crédito, es decir que supone una obligación previa nacida de un contrato
preexistente, al cual accede el contrato hipotecario para servirle de garantía.
La obligación previa, que es una obligación personal, es el derecho
principal, porque el derecho real de hipoteca no tiene más razón de ser que la de
asegurar su cumplimiento; en cambio, el derecho real de hipoteca es un derecho
accesorio, porque accede a la obligación principal que garantiza.
23
No obstante tratarse de dos derechos íntimamente conectados, uno
principal y uno accesorio, pueden ser de diferente naturaleza; el derecho principal
es personal y de naturaleza mueble, mientras que el accesorio es real y de
naturaleza inmueble.
3) Como consecuencia de su carácter de accesoriedad, la hipoteca no puede
existir sin una obligación principal que garantiza; esta última podrá ser una
obligación futura, pero, conforme a nuestra Ley civil, deberá ser por una cantidad
determinada (Art.2179 C). Por esta misma razón, cuando la obligación principal se
extingue, la accesoria se extingue también (Art. 2180 C).
4) El derecho real de hipoteca comprende:
a) El derecho a perseguir el predio hipotecado para satisfacer la obligación
garantizada, en cualesquiera manos en que se encuentre (Art. 2176 C); este
derecho se hace efectivo a través del embargo del inmueble hipotecado, por
ejecución seguida por el acreedor hipotecario, hasta obtener la venta en pública
subasta de dicho inmueble a su adjudicación en pago.
24
Aunque el predio hipotecado hubiere pasado a otras manos, su nuevo
propietario no tendrá derecho a que los constituyentes del crédito garantizado con
el gravamen, los cuales continúan siendo los obligados personales por el mismo,
sean perseguidos primero (Art. 2177 C), lo cual, desde luego, tampoco priva al
nuevo propietario de su derecho de repetición contra los antiguos, cuando, de
acuerdo con los pactos celebrados entre ellos, tal repetición fuera procedente.
b) El derecho de preferencia para hacerse pagar la obligación garantizada, con el
precio de venta del predio hipotecado, con anterioridad a los demás acreedores
del deudor hipotecante (Art. 2172 C) en relación al (Art. 2221 # 3º C). Este
derecho hipotecario así integrado, no priva al acreedor de las acciones que le
corresponden en virtud del derecho crediticio garantizado, pero tampoco
comunican a este los privilegios de aquél (Art. 2173 C).
5) El inmueble hipotecario permanece en poder del deudor; el derecho de hipoteca
solamente implica los de persecución y preferencia, que acabamos de señalar, y
no la tenencia material del bien que constituye la garantía, la cual invariablemente
continua el poder del deudor; en esto la hipoteca se diferencia de la prenda civil
tradicional, además de que también en la naturaleza de los bienes gravados. Si el
inmueble hipotecado se entrega al acreedor, la hipoteca degenera en anticresis, o
sea que da derecho al acreedor a percibir los frutos del predio en cuestión y
25
abonar su valor al servicio de la deuda, salvo estipulación expresa en contrario
(Art. 2157 inciso 2º 2181 C).
6) La hipoteca, al igual que la prenda, es indivisible; ello significa que la totalidad
del inmueble o inmuebles hipotecados garantiza el total de la obligación principal
(Art. 2158 C); no puede establecerse una relación directa entre una determinada
porción de la obligación garantizada y una parte concreta de los inmuebles que
forman la garantía. Ello, desde luego, no se opone a que se celebren pactos entre
el deudor hipotecante y el acreedor hipotecario, mediante los cuales el segundo se
comprometa a reducir la hipoteca, descontándola sobre determinados inmuebles o
sobre determinada porción de alguno de ellos, al estar cubierta una parte de la
obligación fijada por el pacto; tales pactos dan nacimiento a obligaciones
personales de hacer, a cargo del acreedor hipotecario, sujetas a que el deudor
hipotecante reduzca la obligación garantizada en la suma pactada; estas
obligaciones personales no afectan la indivisibilidad de la hipoteca, porque la
circunstancia de que sea indivisible es cosa muy diferente, desde luego, a que no
sea reducible.
La hipoteca se constituye mediante un contrato solemne; las solemnidades
que requiere son el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el
Registro de Hipotecas (Art. 2159 y 2160 C); ambos son requisitos constitutivos, es
26
decir sin los cuales el contrato hipotecario no tiene valor alguno. Respecto de
estos requisitos, se hacen las consideraciones siguientes:
I) El otorgamiento de escritura pública es la seguridad máxima, de orden
notarial, que la ley puede exigir. Los contratos que se otorgan por
escritura pública se asientan en el Protocolo de un notario, siendo este
asiento el que firman las partes contratantes; el instrumento que
comprueba ante los tribunales la existencia de un contrato, es la primera
saca del Protocolo, es decir la primera copia firmada y sellada por el
notario respectivo, la cual se extiende en papel sellado correspondiente.
En el caso específico de la hipoteca, dado que normalmente cuando la
obligación principal consta en el mismo instrumento esta puede reclamarse
cuantas veces se pretende un instrumento, el notario solamente puede extender
un testimonio; para extender un segundo testimonio, es necesario que tenga orden
Judicial, la cual solamente se extiende, previa comprobación del extravío o
destrucción del primer testimonio, con audiencia de la otra parte.
Este sistema ofrece la ventaja además de proporcionar prueba escrita pre
constituida de cada contrato, de que el Protocolo constituye un depósito del cual
27
pueden extraerse, en caso necesario y previo el trámite correspondiente, nuevas
pruebas de los actos asentados en el mismo.
II) De acuerdo con las disposiciones de nuestra Ley Civil, la tradición de
inmuebles, así como los títulos adquisitivos de dominio que le sirven de acusa,
habrán de constar en escritura pública, cuando los inmuebles a que se refiere
valen más de doscientos colones. Pareciera que, siendo la hipoteca un gravamen
sobre inmuebles debiera de seguirse igual criterio que para las demás formas de
enajenación de inmuebles; pero, en este caso, el criterio es diferente; la hipoteca
debe de constar en escritura pública, aunque su cuantía sea inferior a doscientos
colones.
III) El requisito del registro, en el caso de la hipoteca, es también un requisito
constitutivo; la hipoteca no inscrita carece de valor y su fecha se cuenta a partir de
la presentación al Registro de Hipotecas (Art. 2160 C); esta última circunstancia,
desde luego, no afecta a la obligación principal garantizada.
IV) Los efectos del registro de la escritura hipotecaria difieren fundamentalmente
de la inscripción de las escrituras que contienen las demás enajenaciones de
inmuebles. En el caso de la primera, estamos frente a un requisito constitutivo; el
gravamen hipotecario comienza a existir en virtud del registro correspondiente;
28
antes de inscribirse la escritura respectiva, existe la obligación principal
garantizada, pero carece de garantía hipotecaria. En el caso de los segundos, el
registro es un mero requisito de publicidad, que sirve para que el acto contenido
en la escritura inscrita surta efectos contra terceros; antes de inscribir una
escritura de esta clase, el acto celebrado a que la escritura se refiere tiene pleno
efecto entre las partes, pero no lo surte respecto de terceros.
V) Paralelamente a la constitución, la cancelación de la hipoteca requiere un
instrumento inscrito en el Registro respectivo. No obstante este instrumento no es
necesariamente una escritura pública, sino que puede ser: A) Acta notarial de
reducción o pago, extendida al pie de la escritura hipotecaria que se cancela, ya
sea toral o parcialmente; esta es la forma en que normalmente se otorgan las
cancelaciones de hipotecas. B) Escritura pública, la cual se emplea cuando, por
haberse extraviado la escritura hipotecaria que se quiere cancelar o por cualquier
otro motivo, no puede extenderse la cancelación al pie de la escritura referida.
Naturalmente, la hipoteca sobre un inmueble dado, se extiende a todo
aquello que dicho inmueble comprende, de conformidad con otras disposiciones
de la legislación civil, tales como: a) los muebles que se encuentran
permanentemente unidos al inmueble hipotecado, como las edificaciones, salvo
que pertenezcan a terceros (Art. 2168 C); b) los aumentos y mejoras del predio
hipotecado, como terrenos de aluvión, cultivos y demás (Art. 2169 C); lo que
29
desde luego, comprende la cosecha pendiente, la cual cesa de estar afectada por
el gravamen cuando se recolecta. c) Los frutos civiles, como pensiones de
arrendamiento producidor por el predio hipotecado, y las indemnizaciones
provenientes de contratos de seguro del bien hipotecado (Art. 2170 C).
Las reglas resumidas constituyen lo esencial de la institución civil
hipotecaria; la hipoteca, cuando ha respaldado obligaciones mercantiles, se ha
regido por estas mismas reglas durante toda la vigencia del Código de Comercio
de 1902 por lo que son las normas únicamente aplicables a la hipoteca mercantil,
porque el Código citado está todavía vigente; la teoría clásica del Derecho
Mercantil, que inspiró la legislación de 1902, aceptó sin variaciones la regulación
civil de la hipoteca.
De conformidad con la teoría moderna, tal como se dijo en la introducción
de este trabajo, se han introducido algunas variaciones a la regulación hipotecaria
en lo mercantil, produciéndose algunas figuras un tanto diferentes de los marcos
tradicionales; al estudio de estas figuras, se consagran los próximos capítulos.
30
2.2. BASE TEÓRICA
2.2.1 BASE LEGAL
2.2.1.1 LEY DEL FONDO SOCIAL

Es necesario aclarar que el fondo social para la vivienda, es una institución
de crédito, autónoma la cual por su naturaleza es considerada de derecho Público,
que desde su fundación esta fue creada como un programa de seguridad social,
dicha ley data del año de 1973, específicamente del Decreto Legislativo número
328, el cual expresa dentro de sus tres considerandos que busca generar una
armonía entre el sentido constitucional de la época que expresaba que la
construcción de viviendas es de interés social, consecuentemente creándose una
responsabilidad para el Estado, para poder propiciar condiciones en las cuales se
pueda tener una vida digna.
Desde ese entonces el fenómeno de la poca capacidad adquisitiva del
sector laboral era evidente, ya que se generó una deficiencia cada vez más aguda
del acceso a vivienda digna y eran pocas las personas que tenían la capacidad de
adquirir una vivienda con condiciones de existencia mínima y que a la vez ellos
tuvieran la calidad de obreros o empleados, bajo este análisis el órgano legislativo
de la época se dio la tarea de crear las herramientas legales necesarias para
poder suplir económica y financieramente desarrollos de programas relacionados
con una forma de vivienda social y para poder satisfacer la necesidad creciente de
habitación se crea el programa de seguridad social para la vivienda de los
trabajadores5.
5
Considerando III Ley del Fondo Social para la Vivienda
31
Dicha ley en su Art. 1 Manifiesta “Se instituye el Fondo Social para la
Vivienda como un programa de desarrollo de seguridad social” 6. Lo cual expresa el
elemento de creación que genera la seguridad jurídica que es vital dentro de todo
Estado de derecho pero aparte de esto también genera algo que es consecuencia
del desarrollo social y que ha ido evolucionando hasta convertirse en lo que ahora
conocemos como seguridad social, y dándole respaldo y formalidades como la de
establecerle un domicilio, una personalidad jurídica, entre otros.
Cuando la ley expresa en su Art. 2 “El Fondo Social para la Vivienda es una
Institución de Crédito, Autónoma, de Derecho Público, con personalidad jurídica,
sin más limitaciones que las que emanen de esta ley y tendrá su domicilio en la
ciudad de San Salvador, pudiendo establecer agencias, sucursales y
dependencias en cualquier lugar del territorio nacional.
En el contexto de esta ley y los reglamentos respectivos el Fondo Social para la
Vivienda podrá denominarse únicamente el "Fondo". 7. Se comprende su
naturaleza dejando claro que es de derecho público y que tiene la capacidad a
partir de su creación de poder generar ingresos que le permiten denominarse
como autónoma, lo cual no es en el sentido que no depende de una subordinación
estatal sino que más bien va encaminado a que se comprenda que dicha
institución tiene la capacidad a través de su actividad financiera de generar las
utilidades necesarias para cubrir sus gastos de operación y aparte de ello poder
aumentar su capital para poder extender la capacidad de su servicio.
6
Art. 1 Ley del Fondo Social para la Vivienda
7
32
Después del subsidio inicial de veinticinco millones de colones que percibió
el fondo en su constitución y de otros aportes siempre provenientes del mismo
Estado han permitido que el objeto de contribuir a la solución del problema
habitacional de los trabajadores sea más factible en su materialización. El fondo a
pesar de ser una institución autónoma no se encuentra aislada con otros órganos
de gobierno sino que mantiene estrechas relaciones con otros órganos de Estado
como por ejemplo el Ministerio de Obras Públicas, lo cual le permiten el
cumplimiento adecuado de sus fines promoviendo acciones que provean de
viviendas a los trabajadores destinando sus recursos a la siguientes
circunstancias:
 Adquisición en propiedad de viviendas o habitaciones;
 Construcción, reparación, ampliación o mejoras de viviendas o
habitaciones;
 La adquisición de inmuebles para la construcción de viviendas e instalación
de servicios de agua potable y saneamiento.
La forma en la cual funciona el Fondo Social para la Vivienda es que otorga
créditos a los trabajadores que cumplen sus requisitos de capacidad adquisitiva
que valga la aclaración el financiamiento será relativo a los ingresos de dichos
trabajadores, el cual se logra determinar a través de un estudio socioeconómico
que la institución realiza a aquellas personas que pretenden ser favorecidos con el
otorgamiento de un crédito, posterior a ellos si supera todos estos filtros el Fondo
hace la compra del inmueble que tiene la calidad de vivienda familiar y la coloca a
nombre de la persona beneficiaria, pero para poder mantener su capacidad de
33
cobro realiza la inscripción de hipotecas a su favor las cuales le garantizan que si
la persona a este punto tiene la calidad de deudor no honra sus obligaciones el
Fondo puede reincorporarlo a sus activos a través de la declaración de un título de
ejecución que le permita recuperar el inmueble para que éste tenga la posibilidad
de negociar la venta de estos inmuebles8.
En este punto resulta interesante el poder hacer algún cuestionamiento
como el siguiente: el fondo es creado como una institución a la cual se le debe de
atribuir su funcionamiento por promover el acceso a vivienda para los
trabajadores, pero no que no queda expreso es que es para algunos trabajadores
y no de forma general, lo que genera cierta discrepancia en relación a su
contenido.
Para que una persona pueda adquirir un crédito con el fondo social para la
vivienda, esta debe de ser mayor de edad, ser trabajador pero con la
particularidad que debe de ser del sector formal y tener por lo menos seis meses
de laborar en la empresa o institución que le genere una constancia de trabajo
adecuada en formato a las estipulaciones que el fondo le genera, y por último el
crédito al que acceda dependerá de la capacidad económica que este tenga.
Dentro de su parte organizativa, el fondo se conforma por órganos, los cuales son
los siguientes:
 La asamblea de gobernadores
 La junta directiva
8
34
 La dirección ejecutiva
 La gerencia y
 El consejo de vigilancia
De esta organización la más fuerte jerárquicamente hablando es la
asamblea de gobernadores, esto según el artículo 10 de la ley del fondo social
para la vivienda, la cual eleva a esta asamblea a la categoría de autoridad
suprema, y está integrada de la siguiente manera:
 Ministro de obras publicas
 Ministro de trabajo y previsión social
 Ministro de hacienda
 Ministro de economía
 Ministro de planificación y coordinación del desarrollo económico y
social.
 Dos gobernadores representantes del sector patronal
 Dos gobernadores representantes del sector laboral.
Más allá del sistema organizativo que se ha planteado el cual presenta una
integración de los sectores vinculados directamente a la temática su fin es que el
desarrollo urbanístico no solo dependa de la promoción de una institución sino que
en su conjunto sea una propuesta razonada de instituciones especializadas en
esta área para que las viviendas a las que tienen acceso los trabajadores no se
35
conviertan en un futuro por consecuencia de condiciones geográficas en un peligro
significativo.
Uno de los fenómenos que esta legislación ha tenido que enfrentar en la
actualidad es de que las personas que buscan acceso a una vivienda a través de
financiamiento con el Fondo, son cada vez más personas que integran el sector
informal del comercio lo cual genera un conflicto en el sentido que se les está
negando en muchas ocasiones la posibilidad de acceder a estos programas
sociales no por el hecho de no tener capacidad adquisitiva sino más bien por no
cumplir requisitos de forma que la misma legislación ha establecido dejando de
esta forma fuera a un gran sector considerado no formal o informal de la actividad
económica del país obligando entonces al ejecutivo a realizar cambios
sustanciales en la legislación para poder incorporar a estos sectores y evitar la
proliferación de sectores marginales.
A parte de las consideraciones antes mencionadas esta legislación tiene la
capacidad de solucionar los diferentes conflictos y reclamos que puedan proceder
por la aplicación de esta ley que afecte a los cotizantes o al Fondo los cuales se
deben de plantear ante el director ejecutivo quien nombrara un delegado para la
respectiva solución y tramitación de la problemática.
Una vez que se tiene la resolución ante la problemática planteada existe la
posibilidad de que se genere un recurso de revisión para la comisión que la misma
ley establece la cual debe resolver en un periodo máximo de quince días 9.
9
Art. 51, 52, 53 Ley del Fondo Social para la Vivienda
36
2.2.1.2 FORMALIDADES PARA EL OTORGAMIENTO DE CREDITO
Es la junta directiva quien debe autorizar el otorgamiento de un crédito el
cual en este caso el fondo para asegurar el cumplimiento de la obligación a su
favor lo realiza con una garantía hipotecaria y librando una certificación la cual
contiene los datos del interesado, el monto de crédito autorizado y plazo para su
amortización, dicha acta se debe de inscribir en el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas del CNR, la cual deberá ir firmada por el director ejecutivo o por el
gerente constituyendo de esta forma derechos reales sobre los inmuebles
afectados a favor del fondo.
Con respecto a la problemática investigada se ha podido notar que el fondo
social ha percibido dicho fenómeno ya que a través de sus plataformas digitales
éste ha tratado de generar información sobre la consecuencia de la compra y
venta de derechos de las viviendas el cual hace una recomendación expresa a la
población en general a que no lo haga y manifiesta que no se reconoce
legalmente al comprador del derecho ya que la escritura no estará a nombre del
comprador por lo que no se posee una garantía legal del inmueble ya que el justo
título se encuentra a nombre del comprador primitivo y por consecuencia el nuevo
comprador no puede inscribir su derecho en el CNR por existir una hipoteca
inscrita a favor del fondo.
37
Otras consecuencias que se expresan son; que no se tiene derecho a los
principales beneficios que el Fondo genera como por ejemplo solicitud de estados
de cuenta, cobertura de seguro de vida, cobertura de seguro de daños y
promociones institucionales, dejando en evidencia la inseguridad jurídica sobre la
propiedad de la que se ha comprado el derecho.
2.2.1.3 REGLAMENTO BASICO DE LA LEY DEL FONDO SOCIAL PARA LA

VIVIENDA
Este reglamento nace con el objeto de desarrollar las disposiciones
establecidas en la ley anteriormente mencionada, con el fin de que se vuelva
práctica la ejecución de todas las disposiciones anteriormente descritas, dando la
parte ejecutiva de dicha legislación, en la cual se puede apreciar a detalle como es
la funcionalidad del fondo con respeto a sus políticas.
En el artículo dos del presente reglamento se menciona que la finalidad del
fondo es contribuir a la solución de la problemática de las condiciones de vivienda
que existen en el país, y lo hará a través del otorgamiento de créditos a los
trabajadores que cumplan sus requisitos y condiciones, para las siguientes
circunstancias:
 Adquisición en propiedad de viviendas o habitaciones.
 Construcción, reparación, ampliación o mejoras de viviendas o
habitaciones.
 Refinanciamiento de deudas contraídas por cualquiera de los otorgamientos
anteriores.
38
 Otorgamiento de crédito a patronos para la construcción de viviendas con el
fin de ser entregadas a los trabajadores.
 Otorgamiento de crédito a las asociaciones y sociedades cooperativas 10.
Todas estas condiciones deberán cumplir los requisitos generales que la
asamblea de gobernadores ha estipulado las cuales podrán ser modificados
exclusivamente por la misma.
Otra característica muy importante de este reglamento es que determina a
los patronos a que deben inscribirse y a inscribir a sus trabajadores en el registro
de cotizantes del Fondo en la cual se establece que los patronos deben de realizar
las retenciones de los salarios que pagan los trabajadores las cotizaciones o
cuotas que deban retenerse a favor del Fondo y así mismo a entregar estas
retenciones a la institución financiera so pena de incurrir en responsabilidades
penales y administrativas sino realiza esta acción.
Es por esto que el Fondo cuenta con un cuerpo de inspectores el cual se
encarga de hacer cumplir la ley y su reglamento a través de la fiscalización de las
actividades de los lugares de trabajo para comprobar o desmentir las
observaciones que hayan formulado en la cual los patronos no deben de mostrar
oposición a dicha actividad sino más bien ser colaboradores y disponerse a
entregar la información que los inspectores consideren oportuna a solicitarle.
Cuando no se cumplen cuales quiera de las condiciones anteriormente
mencionadas el director ejecutivo del Fondo de acuerdo a la gravedad de la acción
10
Art. 2 Reglamento Básico de la Ley del Fondo Social para la Vivienda
39
puede generar infracciones a los patronos de cincuenta a cinco mil colones por las
causas siguientes:
 Al que no entere dentro del plazo y cuantía establecidos, las cuotas de
amortización de sus trabajadores;
 Al que se niegue a firmar la notificación que el "Fondo" le haga, de la
autorización de descuento otorgada por el trabajador, para la amortización
de su crédito; para este efecto, hará plena prueba el acta que el notificador
levante en el lugar que se haga.
 Al que se niegue a proporcionar al "Fondo", los datos que se requieran
acerca del salario del trabajador, tales como: forma de estipulación, monto,
especificación de si es por horas diurnas o nocturnas, ordinarias o
extraordinarias, días trabajados y cualesquiera otros que se le indiquen; así
como de los descuentos que por cualquier concepto se le hagan al
trabajador.
 A los que no cumplan con las obligaciones que les imponen los Artículos 19
y 20 de este Reglamento.
 Al que incurra en la infracción que señala el Artículo 42 de la Ley del
"Fondo";
 A los que oculten, falseen o alteren los registros, planillas, recibos,
documentos o constancias que estén obligados a llevar como medio de
control del cumplimiento de sus obligaciones para con los trabajadores y
con el "Fondo";
40
 A los que sin causa justificada no comparezcan a cualquier citación que les
haga el "Fondo"; para este efecto hará plena prueba el acta de citación; y
 A los que cometan cualquier otra infracción a la Ley del "Fondo" o a sus
Reglamentos11.
A pesar que dicho reglamento es del año de mil novecientos setenta y siete,
éste ha mantenido su esencia al conservar la ideología primordial de armonizar el
reglamento con la legislación que le da vida, sin perjuicios de las modificaciones
económicas y sociales a las que se ha visto expuesto.
No se puede negar entonces que estas dos legislaciones son de vital
importancia para todos aquellos trabajadores que cumplen los requisitos
mencionados y que desean acceder al financiamiento de una vivienda a través de
esta institución volviéndose quizá la única posibilidad de poder cancelar a través
de pagos mensuales el precio total de una vivienda digna.
11
Art. 24 Reglamento Básico de la Ley del Fondo Social para la Vivienda
41
2.2.2 BASE BIBLIOGRÁFICA
Un elemento de relevancia digno de ser analizado es el factor capacidad
adquisitiva, que se ve determinado directamente por los ingresos con los que se
cuente, en otras palabras, es importante analizar los ingresos de las personas
para determinar la capacidad adquisitiva de dicho individuo; ese ejercicio analítico
es muy común por parte de instituciones cuyo otorgamiento de créditos, beneficios
o bienes depende de la capacidad adquisitiva del interesado.
Es correcto afirmar que la capacidad adquisitiva de un individuo la conforman los
ingresos de este, cierto es también que determinado porcentaje de la población
cuenta con ingresos únicos mensuales que devengan a cambio de la prestación
de servicios o de la dedicación de este a un determinado sector; por ejemplo,
según datos de la página web del Ministerio de Trabajo y Prevención Social
brindados en el dos mil dieciocho, el salario mínimo dependerá del sector
productivo al que se pertenezca.
Las tarifas de salarios mínimos se definen de la siguiente manera: Si se trata de la
recolección de cañas de azúcar y beneficio de café, el salario mínimo mensual
sería de $227.22; Si se tratare de industria, ingenio azucarero o sector de
Comercio y servicio $304.17 mensuales; los trabajadores Agropecuarios, de
recolección de café, algodón y los que trabajen en beneficio de algodón
devengaran mensualmente $202.88; y por último, el sector Maquila textil y
confecciones, cuyo salario mínimo vigente es de $299.30.
42
Lo anterior es menester mencionarlo debido a que, partiendo de dicha
información, se puede hacer la crítica sobre la capacidad adquisitiva que el
trabajador promedio podría tener para la adquisición de bienes, tanto muebles
como bienes inmuebles, siendo estos últimos el principal anhelo del ser humano:
la estabilidad de un hogar que permita que la faceta y necesidad meramente
sedentaria nos facilite la existencia, lo que nos conlleva a la temática principal de
la presente investigación de cátedra en razón a la adquisición de bienes
inmuebles.
Ahora bien, es importante analizar los gastos con los que las personas
económicamente activas se ven arraigados: servicios básicos, alimentación, salud
y una limitada recreación que se ven obligados a sustentar con un salario mínimo;
a raíz de ello nace el fenómeno de buscar satisfacer las necesidades a través de
mecanismos que resulten más factibles, no obstante siendo estos los menos
idóneos.
En muchas instituciones suelen “cerrar sus puertas”, metafóricamente hablando,
cuando un individuo cuyos ingresos se limitan al salario mínimo vigente,
independientemente del sector a que se dedique, acuden a esta para la
adquisición de bienes, pudiendo ser el caso del Fondo Social para La Vivienda (no
obstante se anhele aplicar a alguna de las modalidades u opciones que el mismo
Fondo tiene a disposición para personas cuya capacidad adquisitiva se vea
limitada: como el caso de casa joven y otras más. No obstante estando las
posibilidades ofertadas, suele generarse mecanismos alternos para la adquisición
de bienes inmuebles, para ello se analiza las temáticas siguientes.
43
2.2.2.1 CESIÓN DE DERECHOS DE INMUEBLES
Para comprender y escudriñar esta temática, es importante enfatizar que se
trata de términos que en conjunto tienen un significado profundo, por ello es
importante definir de manera separada uno y otro término, para un análisis más
concienzudo que posteriormente se condensará en una idea con mayor solides, lo
dicho se hace de la manera siguiente: Primero se debe esclarecer qué es ceder y
quién es un cedente, también qué se entiende por una “sesión de derechos” y
luego analizar la vinculación de dicho término con los bienes inmuebles.
Ceder es, según Manuel Ossorio, “dar, transferir, traspasar a otro,
mediando precio o sin él, una cosa, acción o derecho”[ CITATION Man5 \l
17418 ]12. De esta definición se puede interpretar que intervienen cierto número de
personas en esa situación jurídica, uno de ellos es el cedente quien, según
Guillermo Cabanellas, “es la parte que transfiere a otra una cosa, derecho, acción
o valor a otra”[ CITATION Gui2 \l 17418 ]13.
Por otro lado, una cesión de Derechos es, en esencia, un contrato por el
cual una parte enajena su derecho legalmente cesible en favor de otra. De esta
idea se puede plantear una diversidad de interpretaciones o situaciones dignas de
analizar, por ejemplo la idea de ser un derecho legalmente cesible, lo cual hace
referencia al universo complejo que permite ser cedido, dentro de los cuales se
encuentran análogamente la temática en cuestión, es decir los bienes inmuebles
hipotecados.
12
Definición extraída del Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Ossorio.
13
Definición de Guillermo Cabanellas del Diccionario Jurídico Elemental.
44
La clasificación de los bienes es amplia y de gran importancia, sin embargo
no se detallarán a profundidad, no obstante es relevante mencionar que los bienes
pueden ser muebles o pueden ser inmuebles; los bienes que en esta ocasión se
tomarán en cuenta son los bienes inmuebles (que son los que no se pueden
transportar de una parte a otra sin su destrucción o deterioro), esto en virtud de
ser bienes susceptibles de gravamen específicamente la hipoteca.
Ahora bien, luego de haber definido escuetamente lo que es una cesión de
derechos y el haber enfatizado los tipos de bienes a los cuales ésta figura jurídica
será aplicada, se procede a establecer la vinculación de uno y otro término: Se
desarrollará lo relativo a la cesión de derechos en relación a los bienes inmuebles
hipotecados, lo cual es una situación que aqueja a un gran número de la población
salvadoreña. Es importante destacar también que, el individuo que decide comprar
un derecho de un bien inmueble hipotecado está propenso o vulnerable a sufrir
consecuencias no gratificantes, lo cual se desarrollará posteriormente.
2.2.2.2 REQUISITOS DE LA CESIÓN DE DERECHOS
La cesión de derechos posee ciertos elementos que son requeridos para
que puedan ser tomados como válidos ante la existencia jurídica, so pena de no
poseer plena seguridad jurídica por ser no inscribibles en la temática de la
presente investigación de cátedra. Algunos requisitos son: Requisitos de
existencia: consentimiento, objeto, causa y solemnidades; requisitos de validez:
capacidad, consentimiento no viciado, objeto lícito, causa lícita.
45
Esa clasificación obedece al precepto legal del art. 1316 del Código Civil
salvadoreño, el cual expresamente sostiene: “Para que una persona se obligue a
otra por un acto o declaración de voluntad es necesario:
1º Que sea legalmente capaz; 2º Que consienta en dicho acto o declaración
y su consentimiento no adolezca de vicio; 3º Que recaiga sobre un objeto lícito; 4º
Que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en
poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de
otra.”[ CITATION Cód1 \l 17418 ]14 No obstante no hace una clasificación textual
de los requisitos de existencia y validez, pues en cierta medida parece
entremezclarlos, estos son parte de una clasificación doctrinal que surge a raíz del
artículo antes mencionado.
En razón a la capacidad, implica que las partes del contrato de cesión
deben ser legalmente capaces tal como lo establece el art. 1316 numeral 1°del
Código Civil, este mismo artículo en su inciso final define la capacidad de la
siguiente manera: “La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar
por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra”. En ese precepto legal
contempla un tipo de capacidad específica, que es la de ejercicio, debido a que
existen otros tipos de capacidades como la capacidad de goce, la capacidad de
testar, entre otras que no son de relevancia en la temática en cuestión.
Para que exista el consentimiento es necesario que haya confluencia 15
entre la oferta de celebrar un contrato, por una parte, y por otra la aceptación de
14
Art. 1316 Código Civil vigente.
15
Juntarse en un mismo punto o lugar varias líneas, cosas o personas
46
llevar a cabo dicha celebración. Es indispensable una armonía, un entendimiento
entre las partes contratantes en relación al negocio que pretenden realizar.
[ CITATION Dor90 \l 17418 ]16
En razón al objeto lícito y causa lícita se puede mencionar que estos no
deben ser contrarios a derecho y deben evitar toda malicia para la celebración de
la cesión de derecho, procurando el cumplimiento del principio de buena fe.
2.2.2.3 EFECTOS DE LA COMPRAVENTA DE DERECHOS DE INMUEBLES

HIPOTECADOS.
Una consideración de mucha importancia, es la realidad económica que enfrenta
la sociedad salvadoreña, en el sentido de que la posibilidad de poder optar por un
empleo que se logre considerar como digno, son muy limitadas, y aún más
complejo es poder optar a uno que se considere formal, es decir que genere
estabilidad y prestaciones que de ley le corresponden a todos los trabajadores, un
ejemplo de esto es que en El Salvador, según información presentada por el ISSS,
solo 819,247 personas se encuentran dentro de la población ocupada que se
encuentra con un empleo denominado como formal.
Cuando una persona con condiciones que llamaremos normales, trata de adquirir
un financiamiento para la compra de una vivienda, los elementos que evalúan las
financieras son la estabilidad económica, ellos logran determinar esta, con las
fuentes de ingresos regulares que las personas puedan tener, la manera mas
sencilla de poder garantizar este elemento es que las personas posean una fuente
16
Tesis Profesional Titulada: “La Cesion De Contratos”, Presentada Por: Dora Melida Aguilar Cano,
Como Requisito Para Optar Al Título De: Licenciado En Ciencias Jurídicas, en Mayo de 1990.
47
de empleo con una estabilidad superior a los 6 meses, ya que es uno de los
requisitos que se pueden exigir para optar a ser precalificado en las financieras,
sin ese elemento ni tan siquiera se obtiene esa calidad.
Paradójicamente, la gran parte de la población ocupada pertenece al sector
informal, es decir a aquellos comerciantes en su mayoría, o personas que prestan
servicios, pero que no tienen una fuente estrictamente estable para poder
determinarlos en una precalificación, para analizar si son sujetos de crédito o no. A
pesar que financieras como el Fondo Social Para la Vivienda, argumentan que el
sector informal tiene acceso a sus créditos para vivienda, la realidad es otra, es
decir que en este punto la teoría se aleja mucho de la práctica, porque aunque sea
parte de la población ocupada, es decir que tiene un trabajo, si este trabajo no es
formal no le permiten ser precalificado, mucho menos obtener un crédito sobre la
vivienda.
En estas condiciones y con esta realidad es que se da más con fuerzas el
fenómeno sobre el cual se realiza la presente investigación, en el sentido que
cuando existen personas que si tienen la capacidad de pagar la cuota de un
crédito porque pertenecen a la población ocupada o económicamente activa, pero
que por requisitos de forma no pueden optar al crédito, la única forma que les
queda es la de la compra de un derecho sobre una vivienda hipotecada a favor de
una financiera.
Dicha práctica se vuelve cada vez más frecuente, a tal punto que la financiera
autónoma del FSV lo ha logrado detectar, e incluso ha llegado a pronunciarse con
48
dicha temática, haciendo un llamado de atención a la población, para que no se
presten a dichas prácticas, y de esta forma pongan en riesgo sus inversiones
sobre inmuebles, al realizar acciones que no son las idóneas desde la perspectiva
de las financieras
Una institución de gran relevancia se ha tomado la molestia de informar a
cerca de estos efectos, dicha institución es el Fondo Social Para la Vivienda; en su
sitio web dicha institución ha expuesto que con la compra del derecho, se realiza
una Compraventa simple sin cancelar la hipoteca o deuda que el vendedor tiene
con el Fondo Social para la Vivienda y le genera como consecuencias que no se
reconoce legalmente al comprador del derecho, ya que la escritura no estará a
nombre del comprador, por lo que no posee la garantía legal del inmueble.
A demás de la consecuencia antes mencionada, otro factor clave a tomar
en cuenta es que el comprador no puede inscribir el bien inmueble en el Centro
Nacional del Registro, por existir una hipoteca inscrita, por lo que el documento
que se firma como venta de derecho no puede ser registrado.
El Fondo Social Para la Vivienda también advierte que existen ciertos
servicios que no pueden ser brindados cuando una persona decide comprar el
derecho, en relación a ello sostiene que no goza del seguro de vida y daños pues
no es el titular del financiamiento, es decir que, en caso de daños en la vivienda o
fallecimiento no se podrá aplicar la cobertura del seguro de vida y de daños por no
ser titular del financiamiento.
49
El Fondo Social Para la Vivienda también advierte que no puede brindar
algunos beneficios ni tampoco información al comprador del derecho del bien
inmueble, por lo que no podrá este solicitar estados de cuenta del préstamo, no
podrá tampoco aplicar el ahorro de cotizaciones, tampoco podrá solicitar planes de
pago ni tampoco participar en promociones institucionales, y se deja en claro que
tampoco podrá aplicar a beneficios que puedan darse en las condiciones
crediticias por no estar el crédito a su favor.
Como efecto de la compra de derecho de bien inmueble hipotecado se
puede mencionar también que el comprador del derecho se enfrenta a inseguridad
jurídica sobre la propiedad de la vivienda, ya que el titular del préstamo puede
vender la casa a otra persona, entregarla o se la pueden embargar, al no contar
con un documento legal registrado que garantice que el inmueble es de propiedad
del comprador. El vendedor si estuviera en mora puede entregar la casa al Fondo
Social Para la Vivienda en dación en pago, aunque el comprador haya seguido
pagando mes a mes el inmueble, ya que no existe un respaldo legal al nombre de
quien compra el derecho.
Las consecuencias pueden ser varias para el comprador, no obstante para
el vendedor pueden existir algunos efectos, como por ejemplo: aunque haya
vendido la casa, el titular sigue siendo el responsable de ella por la compraventa
registrada; ante ello el Fondo Social Para la Vivienda puede activar orden de
descuento de la cuota, aunque se haya vendido el inmueble porque el
financiamiento y compraventa está a nombre del titular.
50
Para el caso del vendedor del derecho también pueden existir
consecuencias con cierto nivel de problematicidad judicial, esto en el supuesto que
la vivienda sea utilizada para hechos delictivos. Al no pagar puntual, se crea un
mal record crediticio en el sistema financiero, evitando que pueda realizar otros
préstamos.
Para evitar sufrir algunos de los efectos anteriormente mencionados, no
está de más tomar en consideración una serie de reglas mínimas que contemplen
el actuar registral, como por ejemplo: el principio de inscripción, el principio de
legitimación y el principio de publicidad.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: Un elemento estructural básico del Derecho
Registral son los principios registrales, a raíz de ello se sustentan según la
naturaleza del Derecho inscribible. Por inscripción se debe entender como todo
asiento hecho en el Registro y el acto mismo de inscribir.
Según el licenciado Luis Carral17 inscripción proviene del latín “inscriptio” y
significa consignación gráfica de algo, para su constancia y recuerdo; este
principio hace referencia al papel de la inscripción en la mecánica de la
constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre
inmuebles. Los derechos nacidos extra registralmente, aunque sean válidos como
originados en un título, adquieren al inscribirse mayor firmeza y
protección[ CITATION Lui55 \l 17418 ], es por ello que se toma a mención este
principio como parte de la temática de la compra venta de derechos de bienes
17
Ponente del curso de invierno organizado por la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Autónoma de México, sobre los Principios Registrales.
51
inmuebles hipotecados, como análisis a raíz de la advertencia que el Fondo Social
Para la Vivienda ha realizado a la población salvadoreña en virtud de la naturaleza
del derecho no inscribible.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: En el Derecho Registral existe una gama de
principios meramente registrales, de los cuales se toma en consideración también
el principio de legitimación, este principio consiste en dar nacimiento, desarrollo y
extinción a los derechos inscritos mediante la publicidad. El licenciado Luis Carral,
en su ponencia de 1955 en la UNAM, explica este principio mediante la analogía
de dos mundos: un primer mundo o realidad es aquel en donde el documento
inscrito en el registro es similar a la realidad, mientras que, un segundo mundo es
aquel en el que la realidad difiere de manera notaria a los derechos inscritos en el
Registro. A raíz de esta problematicidad dual se recalca la importancia y
necesidad que requiere el inscribir un derecho que por su naturaleza se permita
ser inscrito.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL: Otro principio de gran relevancia en la
temática abordada en éste trabajo es el principio de publicidad. A pesar de los
exhaustivos debates de si este es o no un principio registral, se puede concluir que
es un elemento esencial en el derecho registral. Por ello, el Registro de la
Propiedad surge en la vida jurídica como un medio perfectamente idóneo para
lograr la publicidad de las relaciones inmobiliarias; su finalidad esencial es la de
lograr la seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario protegiendo a quienes
adquieren confiados con el contenido de lo que el Registro hace público.
52
Este principio, al igual que el resto de los principios, no solo registrales sino a nivel
de todo el derecho, tiene una notoria vinculación con el resto de reglas mínimas
que regula el derecho registral, es decir, posee una vinculación con el resto de
principios. Evidencia de ello es su relación con el principio de legitimación
anteriormente expuesto; su vinculación radica en la adecuación que debe existir
entre la realidad contextual del inmueble y la realidad contemplada en el registro y
que es de contenido público (a lo que Luis Carral exponía mediante su analogía
dual de los mundos o realidades del inmueble).
53
CAPÍTULO III
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
3.1 TIPO DE ESTUDIO
La presente investigación realizada es de tipo descriptiva, ya que se trata
precisamente de describir la problemática y explicar los efectos de las
compraventas, no inscribibles, de bienes inmuebles hipotecados, y
simultáneamente, enumerar las dificultades que poseen los compradores de
inmuebles hipotecados; y se pretende explicar las consecuencias jurídicas o los
efectos en los derechos no inscritos de los compradores de los inmuebles de la
colonia Florencia.
3.2 POBLACIÓN Y MUESTRA
3.2.1. POBLACIÓN
La presente investigación está dirigida a los habitantes Colonia Florencia, estando
ésta ubicada en el kilómetro setenta y uno de la carretera que de Metapán
conduce a Santa Ana, de la ciudad y Departamento de Santa Ana, que sean
mayores de dieciocho años de edad; cuyo dato, que ha sido obtenido por el
apersonamiento a la colonia, es de ciento cincuenta personas. Dando de esta
manera un total de veintidós personas propietarios de inmuebles que cumplen con
la calidad estudiada.
54
3.2.2. MUESTRA
La muestra que se tomará como referencia de un total de ciento cincuenta
personas mayores de dieciocho años de edad, de un total de ciento cincuenta
inmuebles de la colonia Florencia, ubicada en el kilómetro setenta y uno de la
carretera que de Metapán conduce a Santa Ana, de la ciudad y Departamento de
Santa Ana es de veintidós personas.
La cantidad anterior se debe a que ése es el número de los sujetos tipo que
poseen la calidad requerida, en la presente investigación, para ser objeto de
estudio; en otras palabras, son veintidós personas de ciento cincuenta las que
pueden dar información acertada, útil y verídica para el desarrollo de la presente
investigación.
3.3. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS
3.3.1 TÉCNICAS
La técnica a utilizar en la presente investigación será la encuesta.
3.3.2. INSTRUMENTOS
El instrumento será el cuestionario, el cual puede ser consultado en la sección de
anexos. Consistiendo éste en una serie de ítems cuyas respuestas son cerradas y,
según la naturaleza del cuestionamiento, pueden ser varias respuestas a una
misma interrogante.
55
CAPITULO IV
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
4.1 ANÁLISIS CUANTITATIVO
En este apartado se procederá a plasmar los resultados obtenidos a través del
instrumento respectivo, agregando bajo las respectivas tabulaciones un breve
análisis o interpretación grupal de lo respondido por los habitantes encuestados.
1-¿Tiene conocimiento usted a que hace referencia cuando se habla de que

un bien inmueble se encuentra Hipotecado? Si su respuesta es afirmativa,
explique
GRAFICO 1
5%
SI
NO
95%
ANÁLISIS:
La figura de la hipoteca, es de conocimiento popular, en el sentido que casi toda la

población con conocimientos básicos logra identificar aunque sea de forma
empírica esta figura, por lo que se interpreta desde la percepción general que si se
logra comprender el concepto de hipoteca. Aunque en la mayoría de casos con la
56
figura tergiversada en el sentido que siempre la asocian a algo negativo, ello en
razón a lo expuesto por los sujetos encuestados, debido a que unánimemente
hacían mención a que, con sus propias palabras, la hipoteca es un medio para
garantizar el pago de una obligación.
2-¿Conoce los efectos de que tiene la compraventa de bienes inmuebles

hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, explique.
GRAFICO 2
27%
SI
NO
73%
ANÁLISIS:
El conocimiento popular le hace generar una comprensión a las personas que

cuando se hace una compraventa con hipoteca, se lleva consigo una obligación,
aunque no se alcance a dimensionar con claridad los efectos o alcances que
pueda tener esta obligación, si se maneja que un bien hipotecado tiene ciertas
limitantes, generando efectos según los encuestados, como tener que esperar a
que la hipoteca sea cancelada para poder ser dueño o dueña del inmueble.
57
3-¿Desde su punto de vista un bien Inmueble que se encuentre Hipotecado
es Susceptible de Inscripción?
GRAFICO 3
14%
SI
NO
86%
ANÁLISIS:
La mayoría de las personas piensa que aunque el inmueble se encuentre

hipotecado, este si puede ser inscritos a su favor, también tienden a confundir el
justo título que creen tener, es decir que piensan que el documento notarial de la
compra de este inmueble hipotecado es el que les genera la seguridad jurídica, y
dejan obviado que en realidad es la inscripción de este el que se las genera.
58
4-¿Tiene conocimiento usted de alguna Entidad encargada de la inscripción
de los bienes inmuebles hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, ¿cuál?
GRAFICO 4
32%
SI
NO
68%
ANÁLISIS:
Se logra determinar que la mayoría de los encuestados si conoce donde se

inscriben y que institución los inscribe, la otra parte si sabe que se tienen que
inscribir, pero no conocen la institución que es la encargada de la respectiva
inscripción. Las personas que afirmaron tener conocimiento de la Entidad
encargada de la inscripción de los bienes inmuebles hipotecados hicieron mención
del CNR o Centro Nacional de Registro, mas no especificaron el registro en
específico en el cual se debe inscribir, es decir el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipoteca.
59
5-¿Qué grado de Confianza le Genera la compraventa de bienes inmuebles
Hipotecados?
GRAFICO 5
45%
POCA CONFIANZA
MUCHA CONFIANZA
55%
ANÁLISIS:
A pesar de que cuando las personas escuchan la palabra hipoteca, y esta la

asocian con algo negativo, aun así, la mayoría piensa que si se genera confianza,
porque la compraventa se hace a través de un notario, lo que asocian con un
grado de confianza, que les permite realizar dicha actividad.
60
6-¿Considera usted que le genera un beneficio la compra de bienes
inmuebles Hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, ¿qué beneficios le
genera?
GRAFICO 6
32%
SI
NO
68%
ANÁLISIS:
Las personas ven como algo positivo la posibilidad de adquirir inmuebles en estas
condiciones, ya que por lo general el precio es más competitivo con respecto a un
inmueble que no tenga estas condiciones, por lo que la percepción de la población
de primera mano es que comprarlos así es un beneficio. Cuando respondieron
puntualmente qué beneficio o beneficios les genera afirmaron que, en efecto, el
precio del bien inmueble es inferior y por ellos es una oferta que debe ser
aprovechada.
61
7-¿De los siguientes Aspectos cuales considera usted que es el más idóneo
por el cual las personas tienden a la Adquisición de un bien inmueble
Hipotecado?
GRAFICO 7
14% 9% 23%
POSIBILIDAD DE ACCEDER A UN
CREDITO
PRECIO MÁS ECONÓMICO
OFERTA DE INMUEBLES CON
ESTA CARACTERÍSTICA
NINGUNA DE LAS ANERIORES
55%
ANÁLISIS:
En esta pregunta, se logra comprobar que efectivamente, el principal motor de la

compraventa de inmuebles hipotecados es por el precio que tienen, y en segundo
lugar es la posibilidad que se tiene de poder acceder a un crédito, es decir la
dificultad o negativa por parte de las financieras, por lo que buscan esta otra
opción.
62
8-¿La compra de un bien Inmueble Hipotecado le ha generado algún
Inconveniente?
GRAFICO 8
32%
SI
NO
68%
ANÁLISIS:
La gran mayoría, no tiene mayores inconvenientes, porque las personas que

compran en estas condiciones por lo general son una especie de consumidores
finales, por lo que utilizan estas viviendas para uso familiar, y los que presentan
dificultades, son los que han tratado de enajenarlas o utilizarlas como garantía,
hasta ese punto logran identificar ciertas dificultades.
63
9-¿Tiene conocimiento de personas que han sido afectadas con la compra
de bienes inmuebles Hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, explique.
GRAFICO 9
9%
SI
NO
91%
ANÁLISIS:
La mayoría de personas conoce alguien afectado por la ejecución de una

hipoteca, pero no conoce de forma directa a alguien que por comprar un inmueble
con estas características haya sido afectado. Este análisis se debe a que, según
aportaciones de los encuestados, existen casos en los que las personas se han
visto obligadas a despojarse de su bien inmueble producto de la ejecución de una
hipoteca, más no conocen de alguien que haya sufrido afectación por la compra
de un bien inmueble hipotecado, salvo una minoría que afirmó que la única
afectación había sido la no inscripción del inmueble por, según ellos, negligencia u
olvido del profesional del Derecho cuyos servicios habían contratado.
64
10-¿Recomendaría usted a personas que adquieran bienes inmuebles
Hipotecados? ¿Por qué?
GRAFICO 10
23%
SI
NO
77%
ANÁLISIS:
La mayoría, como no ha tenido por el momento una afectación directa por este
fenómeno, no le ve ningún inconveniente en que otras personas puedan adquirir
un inmueble con estas características, mientras que la minoría considera prudente
65
adquirir bienes inmuebles que no tengan ninguna calidad que pueda afectarles en
un futuro.
4.2 ANÁLISIS CUALITATIVO
Con base en los datos adquiridos a través del instrumento del cuestionario de
pregunta cerrada, se puede analizar que las personas poseen un limitado
conocimiento en cuanto a seguridad jurídica de inmuebles, no obstante poseen un
conocimiento leve de nociones que les permiten comprender las figuras jurídicas
como hipoteca, compraventas, inscripción, entre otros; A su vez se pudo
evidenciar que este fenómeno, en el cual se indaga, es común en la realidad
salvadoreña y en cierto prisma resulta normal la celebración de este contrato, ello
en razón a que manifestaron una postura relativamente positiva en favor de la
compraventa de bienes inmuebles hipotecados, debido a que consideran que la
comparecencia ante un notario de la República es todo lo que jurídicamente se
necesita para que el inmueble adquirido sea plenamente del comprador, obviando
las dificultades que pueden generarse por la celebración de este tipo de contrato,
y la seguridad jurídica que se ve vulnerada por el inaplicación de ciertos principios
registrales (como el principio de inscripción). Se puede analizar también que, el
principal motor de la compraventa de inmuebles hipotecados es el precio que
tienen dichos inmuebles, y en segundo lugar es la posibilidad que se tiene de
poder acceder a un crédito, es decir la dificultad que enfrentan gran parte de los
66
salvadoreños por no cumplir con los requisitos mínimos necesarios para gozar de
un crédito para la adquisición de una vivienda de una manera más idónea.
Se puede analizar también que, la menor parte de la población tiene una postura
prudente y temerosa ante los efectos que pueden generarse en un futuro sobre la
adquisición de bienes inmuebles hipotecados.
67
CAPÍTULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 CONCLUSIONES
Con base en los elementos escudriñados en esta temática se pueden generar una
serie de conclusiones en razón a los muchos casos de compra de bienes
inmuebles hipotecados, especialmente en los desarrollos urbanísticos que por su
forma de financiamiento casi siempre tienen esa calidad, lo cual genera una serie
de desafíos o dificultades por los compradores de dichos inmuebles como el de la
seguridad jurídica que es el efecto más inmediato.
Los efectos de la compraventa de bienes inmuebles hipotecados, en los derechos
no inscritos de los compradores son que no se reconocerá legalmente al
comprador del derecho, ya que la escritura no estará a nombre del comprador, por
lo que no posee la garantía legal del inmueble; se pone en riesgo las inversiones
sobre el inmueble; no posee garantía legal del inmueble; si se adquiere con una
Institución denominada Fondo Social Para la Vivienda no gozará de seguros de
vida ni daños por no ser el titular, no podrá recibir información de dicha institución
como estados de cuenta ni solicitar planes de pago. Se pueden generar también
efectos como la inseguridad jurídica, debido a que el dueño del inmueble podría
vender por segunda o tercera vez el inmueble, puesto que no son inscribibles por
la naturaleza que ostentan.
Se concluye también que las dificultades que poseen los compradores de
inmuebles hipotecados son varias, entre ellas se encuentran la capacidad
68
adquisitiva para adquirir créditos para la adquisición normal de inmuebles y, entre
una amplia gama de posibilidades, se encuentra también la dificultad de no poder
inscribir el derecho por la anormalidad en la que el bien inmueble se encuentra, no
obstante la necesidad social empuja a los salvadoreños a celebrar este contrato
obviando las consecuencias no gratas que les conllevará en un futuro dicha
acción.
Es importante mencionar también que, la población encuestada, fundamenta su
praxis en hechos de los cuales se tengan conocimiento, es decir que si a una
tercera persona determinada acción no le genera efectos negativos, no está mal
hacerlo, sin considerar posibles efectos negativos a su economía personal y/o
familiar.
5.2 RECOMENDACIONES
A la población que es susceptible de la compra de inmuebles, a que antes de
adquirir un inmueble se informe bien de todas las consecuencias legales que
puede tener, así como de asesorarse del significado de las figuras legales que el
inmueble pueda tener, como por ejemplo la hipoteca.
Y por otra parte, evitarse de observar solo beneficios primarios como lo puede
representar el precio del inmueble, y dejar de lado elementos tan importantes
como lo es la correcta inscripción de la compra, la cual es la que le genera la
seguridad jurídica.
69
A los notarios en general, que cuando realicen documentos en los cuales se hacen
ventas de bienes inmuebles hipotecados, estos deben de generarle claridad de
pensamiento a los contratantes a través de una completa explicación de las
figuras que se incorporan en dicha celebración, y tomando en cuenta variantes
como la de adecuar el léxico para que se puedan dar a entender de forma
inequívoca.
Al fondo Social Para La Vivienda, que por ser la principal institución financiera
involucrada, a que genere mayor publicidad sobre dicha problemática, generando
charlas, conferencias e inclusive spots publicitarios en los cuales expliquen las
consecuencias de adquirir inmuebles con hipotecas a favor del fondo social para la
vivienda, y los derechos que no se les pueden garantizar a los compradores
irregulares.
A la asamblea legislativa, a que regule de forma específica esta temática, ya sea
legalizando esta figura, o prohibiéndola de forma definitiva, garantizando así la
seguridad jurídica de las personas que por desconocimiento pueden verse
involucrados en una situación desfavorable a consecuencia de estas actuaciones.
70
ANEXOS
71
UNIVERSIDAD MODULAR ABIERTA
CENTRO UNIVERSITARIO DE SANTA ANA
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
Indicaciones: a continuación se le presentan diez interrogantes por favor marque

con una “X” la respuesta que usted considere adecuada.
1-¿Tiene conocimiento usted a que hace referencia cuando se habla de que un

bien inmueble se encuentra Hipotecado? Si su respuesta es afirmativa, explique.
Si:____ No: ____
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
2-¿Conoce los efectos que tiene la compraventa de bienes inmuebles

hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, explique
Si: ____ No: ____
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
3-¿Desde su punto de vista un bien Inmueble que se encuentre Hipotecado es

Susceptible de Inscripción?
72
Si: ____ No: ____
4-¿Tiene conocimiento usted de alguna entidad encargada de la inscripción de los

bienes inmuebles Hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, ¿cuál?
Si: ____ No: ____
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
5-¿Que grado de Confianza le Genera la compraventa de bienes inmuebles

Hipotecados?
Poca confianza: ____ Mucha Confianza: ____
6-¿Considera usted que le genera un beneficio la compra de bienes inmuebles

Hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, ¿qué beneficios le genera?
Si: ____ No: ____
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
7-¿De los siguientes aspectos cuales considera usted que es el más idóneo por el
cual las personas tienden a la Adquisición de un bien inmueble Hipotecado?
a) Posibilidad de acceder a un Crédito:____

b) Precio Mas económico:____
c) Más oferta de inmuebles con esta característica:____
d) Ninguna de las anteriores:____
8-¿La compra de un bien Inmueble Hipotecado le ha generado algún

Inconveniente?
Si: ____ No: ____
9-¿Tiene conocimiento de personas que han sido afectadas con la compra de

bienes inmuebles Hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, explique.
73
Si:____ No:____
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
10-¿Recomendaría usted a personas que adquieran bienes inmuebles

Hipotecados? Si su respuesta es afirmativa, explique.
Si:____ No:____
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
74

Investigación de Cátedra Graficas Modificadas

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Investigación de Cátedra Graficas Modificadas

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UNIVERSIDAD MODULAR ABIERTA.

CENTRO UNIVERSITARIO DE SANTA ANA.

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES.

LOS EFECTOS DE LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

ÁVALOS CHÁVEZ, JOSUÉ HILARIO.

GODOY GUZMÁN, MARVIN JOSÉ.

GONZÁLEZ RAMÍREZ MANUEL EDUARDO.

MONTERROSA VILLEDA MILTON ALBERTO.

SÁNCHEZ TORRES, DIANA VERÓNICA.

LIC. JORGE ALBERTO FLORES HERRERA

de diversas índoles: económicas, sociales, emocional, entre otras; uno de esos

amplios impedimentos u obstáculos que se ven enfrentados a combatir son los

el fundamento de la sociedad y de la persona misma. Se hace mención de lo

la adquisición de una vivienda digna y estable, a raíz de esa necesidad los

salvadoreños se ven en la problemática de aplicar mecanismos que sean del

alcance de su propio poder adquisitivo para adquirir una vivienda.

La necesidad de la adquisición de una vivienda pone en encrucijada a los

ajuste a las particularidades del sujeto, dando surgimiento a la temática que se

aborda en la presente investigación que es sobre los efectos de la compraventa de

bienes inmuebles hipotecados.

La presente investigación se compone por una serie de apartados que se integran

de la siguiente manera: en el capítulo uno se aborda el planteamiento del

problema, en donde se da a conocer ña situación problemática, el enunciado del

problema, la justificación de la investigación, las respectivas delimitaciones y los

históricos de la problemática, narrando el surgimiento de la inscripción de derecho

en El Salvador, el origen de la cesión de derechos y el origen de la venta de

bienes inmuebles hipotecados; en este apartado se aborda también una base

teórica que integra la base legal y la base bibliográfica respetiva.

El tercer capítulo es denominado “metodología de la investigación”, integra el tipo

de estudio del que en esta investigación se ha adoptado, la población y muestra

con la que se profundizará en la investigación y las técnicas e instrumentos

En el capítulo cinco se aborda lo relativo al análisis e interpretación de resultados

en donde se materializa los resultados obtenidos a través de la implementación

del instrumento utilizado. Por último, en el capítulo seis, se abordarán las

conclusiones y recomendaciones de la presente investigación.

1.1 SITUACIÓN PROBLEMÁTICA

En la actualidad, la compraventa de bienes inmuebles hipotecados que generan

En El Salvador existen muchos casos de compra de bienes inmuebles

A pesar de que el comprar bienes inmuebles hipotecados constituye en sí mismo

Otra circunstancia podría ser que no se reconoce registralmente al comprador del

Si una circunstancia se vuelve compleja y repetitiva, y genera consecuencias

¿Cuáles son los efectos de la compraventa de bienes inmuebles hipotecados, en

En la actualidad la práctica registral del país constituye en muchos casos un

Siendo la compra de bienes inmuebles hipotecados un fenómeno creciente y cada

Se pretende generar claridad de los conceptos vertidos, permitiendo que el lector

- Conocer los efectos de la compraventa de bienes inmuebles hipotecados,

1.5.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS

- Explicar los efectos de las compraventas, no inscribibles, de bienes

2.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Si se desea conocer este fenómeno más plenamente, es necesario conocer

ciertas nociones históricas que son de relevancia, en razón de ello se procede a

desarrollar los antecedentes históricos que versan sobre el surgimiento de la

inscripción de derechos, el origen de la cesión de derechos y el origen de la

compraventa de derechos de bienes inmuebles hipotecados.

2.1.1 INSCRIPCIÓN DE DERECHOS

La Inscripción de Derechos, a través de la historia, surge con el único fin

primordial de darle una seguridad jurídica a todos aquellos bienes inmuebles, ya

importante hacer una inscripción en un registro especial, en donde el legítimo

sin su consentimiento y con su respectivo título que aseguraba dicha transacción.

Es por ello que se dice que el verdadero antecedente de que trata la

Inscripción de Derechos es sobre que las transmisiones inmobiliarias y la

Constitución de gravámenes se hacían en forma solemne y simbólica,

acostumbrándose a tomar nota del acto de la transferencia en los archivos

serefieren[ CITATION Gui98 \l 17418 ]1.