PORTFOLIO

CARLOS ERNESTO MARTINEZ GUERRA

 INTRODUCCIÓN

1. QUIÉN.

Arquitecto con 16 años de experiencia liderando Proyectos nacionales e

internacionales de Diseño Arquitectónico y Urbano, así como las etapas de
Evaluación técnico-económica y la Planeación de Proyectos de Inversión
Industriales y de Usos mixtos.
 INTRODUCCIÓN

2. QUÉ
- Planeación
- Prospección y adquisición de terrenos
- Proyecciones Financieras
- Evaluación Técnica
- Negociación
- Diseño
- Master & Bussines Plan
- Coordinación de Equipos multidisciplinarios
- Relación con CEO’s e Inversionistas
 INTRODUCCIÓN

3. CÓMO
Medinte un proceso de prospección considera el análisis múltiples factores para el
desarrollo de un proyecto inmobiliario, tales como:

FACTORES FÍSICOS

-Características físicas del predio y su contexto

FACTORES LEGALES Y AMBIENTALES
- Libertad de gravamen.
- Pre-evaluación ambiental “Phase 1”.
FACTORES DEL MERCADO
-Dinámica del mercado: oferta, demanda y sustitutos.
-Determinación de los segmentos objetivo.
FACTORES ARQUITECTÓNICOS

-Definición y diseño del proyecto arquitectónico.

FACTORES FINANCIEROS PREELIMINARES

-Análisis y determinación de los costos de inversión, los ingresos, los costos de operación y los
gastos.
- Dictamen sobre la factibilidad financiera del proyecto.
 INTRODUCCIÓN

PORTFOLIO

ANTEPROYECTO USOS MIXTOS I

 INTRODUCCIÓN

PROPUESTA DE
ANTEPROYECTO

ÁREA TOTALDEL PROYECTO: 120,000m² PORTAFOLIO

 INTRODUCCIÓN

CIFRAS DEL PROYECTO

TERRENO:……………………………….…………...………42,581m²
CONSTRUCCIÓN TOTAL:…..............................120,191m²

- HABITACIONAL:………………...……….…81,885m²
- COMERCIAL:…………………….....…..….32,135m²
- ÁREA VERDE: ……………………..….......10,000m²
- ESTACIONAMIENTO: …………………......1,350 cajones

UNIDADES RESIDENCIALES:……....…..638 Departamentos

PORTAFOLIO
INTRODUCCIÓN

PORTAFOLIO
 INTRODUCCIÓN

PORTFOLIO

ANTEPROYECTO USOS MIXTOS II

 INTRODUCCIÓN

PROPUESTA DE
ANTEPROYECTO

ÁREA TOTALDEL PROYECTO: 51,800m² PORTAFOLIO

 INTRODUCCIÓN

PROYECTO EN
CONSTRUCCION

ÁREA TOTALDEL PROYECTO: 55,300m² PORTAFOLIO

 INTRODUCCIÓN

PORTFOLIO

INDUSTRIAL I
 INTRODUCCIÓN

PROYECTO CONSTRUÍDO

ÁREA TOTALDEL PROYECTO: 15,000m² PORTAFOLIO

 INTRODUCCIÓN

PORTFOLIO

ANTEPROYECTO RESIDENCIAL I
 INTRODUCCIÓN

CIFRAS DEL PROYECTO

TERRENO:……………………………….…………...………92,000 m²

CONSTRUCCIÓN TOTAL:
- HABITACIONAL:………………...……….…60,000 m²
- ÁREA VERDE: ……………………..….......12,000m²
- ESTACIONAMIENTO: …………………......2,000 cajones

UNIDADES RESIDENCIALES:……....…..600 Departamentos

ÁREA TOTALDEL PROYECTO: 60,000m² PORTAFOLIO

INTRODUCCIÓN

PORTAFOLIO
 INTRODUCCIÓN

PORTFOLIO

EDUCATIVO I
 INTRODUCCIÓN

PROPUESTA DE
ANTEPROYECTO

ÁREA TOTALDEL PROYECTO: 7,500m² PORTAFOLIO

 INTRODUCCIÓN

PROYECTO EN
CONSTRUCCION

PORTAFOLIO
 INTRODUCCIÓN

PROYECTO CONSTRUÍDO

PORTAFOLIO
EJEMPLO ILUSTRATIVO

ANÁLISIS PROSPECTIVO PARA PREDIO

U B I C A DO E N A P O D A C A , N . L .
LOCALIZACIÓN ANÁLISIS DE SITIO

Calle Andrés Guajardo S/N

(Cruce con Ferrocarril Monterrey-Matamoros)
Apodaca, N.L.
DISTANCIAS
Apodaca Centro: ………………………….….………....1.5 km
Aeropuerto: ………………………………...….…………6.0 km
CARRETERA LAREDO: ………………………………….11 km
KIA (Pesquería): …………….…………………………….19 km
LOCALIZACIÓN ANÁLISIS DE SITIO
FOTO AEREA ANÁLISIS DE SITIO
CONDICIONES NATURALES Y FÍSICAS DEL TERRENO. ANÁLISIS DE SITIO

ÁREA APROXIMADA: 76,700 m²

A
CONDICIONES NATURALES Y FÍSICAS DEL TERRENO. ANÁLISIS DE SITIO

TOPOGRAFÍA

ALTIMETRÍA

METROS SOBRE NIVEL DEL MAR

ESCALA GRÁFICA
CONDICIONES NATURALES Y FÍSICAS DEL TERRENO. ANÁLISIS DE SITIO

PERFIL TOPOGRÁFICO
NORTE-SUR

C
D
CONDICIONES NATURALES Y FÍSICAS DEL TERRENO. ANÁLISIS DE SITIO

PERFIL TOPOGRÁFICO
ORIENTE-PONIENTE

A
 CONDICIONES NATURALES Y FÍSICAS DEL TERRENO. ANÁLISIS DE SITIO

TIPO DE SUELO

GEOLOGÍA
- Suelo aluvial compuesto por arcillas, limos y mezclas de estos
materiales de coloraciones y tonalidades tales como café
oscuro, café, café claro y verdoso. Dichos materiales se
encuentran mezclados con gravas, vetas de arcillas y grumos de
carbonates de calcio.

FUENTE: INEGI.
Carta Geológico Minera G14-7
EDAFOLOGÍA
RENDZINA (E). Suelos poco superficiales que se caracterizan por
tener una capa superficial abundante en materia orgánica y muy fértil
que descansa sobre roca caliza o materiales ricos en cal.
Generalmente las rendzinas son suelos arcillosos y poco profundos -
por debajo de los 25 cm- pero llegan a soportar vegetación.

LITOZOL (I). “Suelo de piedra”. Se caracterizan por su poca

profundidad menor de 10 centímetros, limitada por la presencia de
roca, tepetate o caliche endurecido.

Profundidad: 25-50 cm.

FUENTE: INEGI.
Carta Edafológica G14-C26
USO DE SUELO. ANÁLISIS DE SITIO
 MATRIZ FACTORES VALUACIÓN FÍSICA ANÁLISIS DE SITIO

8 7 6 5 4 3 2 1 0
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO NO APTO
UBICACIÓN 7 MUY BUENO
Cercanía estratégica 7
Desarrollo/ Plusvalía 8
Vivienda 7
Conectividad 7
Seguridad 6
Densidad Zona 5
Uso de Suelo 8
POLÍGONO 7 MUY BUENO
Factor Frente 7
Forma 7
Aprovechamiento 7
TOPOGRAFÍA 6 BUENO
Calidad del suelo 5
Pendiente 6
INFRAESTRUCTURA 7 MUY BUENO
Vial 6
CALIFICACIÓN GLOBAL:
Red Eléctrica 6
7 de 8 Alumbrado Público
Red de Agua
7
7
(MUY BUENO) Red Drenaje
Red Gas
7
7
Telecomunicaciones 7
Transporte Público 7
AMBIENTAL 5 INTERMEDIO
ESCALA: Impacto Ambiental 5
0 = NO APTO Afectación Hídrica 5
8 = ÓPTIMO Contaminación 6
AFECTACIONES 6 BUENO
Vial 7
Eléctrica 5
Sanitaria 7
Posesionario 8
Gas 5
CALIFICACIÓN
GLOBAL
7 MUY BUENO
 PROPUESTA DE LOGO

PROYECTO ARQUITECTÓNICO
Y MARKETING DEL PRODUCTO
VISTA AEREA PROYECTO ARQUITECTÓNICO

ÁREA TOTAL DISPONIBLE PARA ARRENDAMIENTO :

34, 327 m² / 369, 500 sq.ft
ACCESO CONTROLADO PROYECTO ARQUITECTÓNICO
PANORÁMICA DEL CONJUNTO PROYECTO ARQUITECTÓNICO
PROPUESTA NAVE 1 PROYECTO ARQUITECTÓNICO

ÁREA DISPONIBLE:
21,146 m²

* SIN ESCALA

CLASIFICACIÓN DEL EDIFICIO AAA DIMENSIÓN DE BAHÍA 16.76 x 12.20 m

ÁREA TOTAL EDIFICIO 21,146 m² ALTURA MÍNIMA LIBRE 9.14 m
ÁREA DE OFICINAS A MEDIDA ANDENES 20 EXPANDIBLE A 28
ÁREA DEL TERRENO 43,521 m² RAMPAS 2 EXPANDIBLE A 4
SISTEMA CONSTRUCTIVO MURO PRECOLADO SISTEMA CONTRA INCENDIO A MEDIDA
PERALTE DE LOSA 6 PULGADAS (250 kg/cm²) VENTILACIÓN A MEDIDA
SKYLIGHTS % 7% CAPACIDAD TRANSFORMADOR A MEDIDA
SISTEMA DE CUBIERTA METALICA CON AISLANTE ESTACIONAMIENTO 160
ILUMINACIÓN LED ESPUELA FERROCARRIL SI
PROPUESTA NAVE 2 PROYECTO ARQUITECTÓNICO

ÁREA DISPONIBLE:
13,181 m²

* SIN ESCALA

CLASIFICACIÓN DEL EDIFICIO AAA DIMENSIÓN DE BAHÍA 17.68 x 12.20 m

ÁREA TOTAL EDIFICIO 13,181 m² ALTURA MÍNIMA LIBRE 9.14 m
ÁREA DE OFICINAS A MEDIDA ANDENES 14 EXPANDIBLE A 22
ÁREA DEL TERRENO 33,231 m² RAMPAS 2 EXPANDIBLE A 4
SISTEMA CONSTRUCTIVO MURO PRECOLADO SISTEMA CONTRA INCENDIO A MEDIDA
PERALTE DE LOSA 6 PULGADAS (250 kg/cm²) VENTILACIÓN A MEDIDA
SKYLIGHTS % 7% CAPACIDAD TRANSFORMADOR A MEDIDA
SISTEMA DE CUBIERTA METALICA CON AISLANTE ESTACIONAMIENTO 100
ILUMINACIÓN LED ESPUELA FERROCARRIL NO
 ANÁLISIS FINANCIERO PRELIMINAR

CONCEPTO UNIDAD VOL PU (USD) TOTAL (USD) TOTAL (USD) TOTAL (USD)
RENTA: 0.400 RENTA: 0.410 RENTA: 0.420
INVERSIÓN
USD/SQFT USD/SQFT USD/SQFT
Terreno: m2 76,700.00 $90.00 $ 6,903,000.00 $ 6,903,000.00 $ 6,903,000.00
ISAI: Sv 1.00 $207,090.00 $ 207,090.00 $ 207,090.00 $ 207,090.00
Construcción de los 2 Edificios: Sq.Ft. 369,492.40 $27.50 $ 10,161,041.00 $ 10,161,041.00 $ 10,161,041.00
Total Inversión Inicial: $ 17,271,131.00 $ 17,271,131.00 $ 17,271,131.00 USD
Inversión al rentar el Edificio
Tenant Improvements (aproximados): lote 1 $1,625,766.56 $ 1,625,766.56 $ 1,625,766.56 $ 1,625,766.56
Imprevistos: lote 1 Se incluyen en el presupuesto de obra (2% del valor de la construcción)
Gastos Legales: lote 1 $20,322.08 $ 20,322.08 $ 20,322.08 $ 20,322.08
Brokers Fee (5 % del monto del contrato): lote 1 $443,390.88 $454,475.65 $465,560.42
Total Inversión al rentar el Edificio: $ 2,089,479.52 $ 2,100,564.29 $ 2,111,649.07 USD
MONTO TOTAL INVERTIDO: $ 19,360,610.52 $ 19,371,695.29 $ 19,382,780.07 USD
INGRESOS USD/SQFT
Ingreso mensual por renta: Sq.Ft. 369,492.40 $0.4000 $ 147,796.96 $ 151,491.88 $ 155,186.81
Ingreso mensual bruto: $ 147,796.96 $ 151,491.88 $ 155,186.81
INGRESO ANUAL BRUTO: $ 1,773,563.52 $ 1,817,902.61 $ 1,862,241.70 USD
RENDIMIENTO ANUAL CASH/CASH (100% por los 2 edificios): 9.16% 9.38% 9.61% **

* Montos en USD antes de impuestos.

** Los rendimientos cash/cash de este análisis no están considerando apalancamiento financiero descontando el contrato de arrendamiento, sin embargo esto es factible si el socio del proyecto
así lo considera.
*** Se considera dólar en $20.50