Medellín, 01 de Junio de 2020

Señores
BIENES Y BODEGAS
La ciudad
Referencia: Derecho de petición, Propuesta formal de revisión ante la situación de emergencia social y
económica, renovación del acuerdo pactado, arreglo de afectaciones al bien inmueble.
El 06 de septiembre de 2019 fue pactado un contrato de arrendamiento comercial de una casa, contrato
efectuado, entre la Señora Sandra Milena Montoya Araque con C.C. 43.258.614 y la Inmobiliaria Bienes y
Bodegas con Nit. 900.742.096-5, por un valor mensual de 4’000.000 Cuatro millones de pesos ML.
La arrendataria ha tenido diversos inconvenientes financieros en el pago del contrato de arrendamiento,
debido a la crisis de la que viene sufriendo la economía colombiana hace tres meses.
La emergencia económica ocasionada por el COVIC-19, se ha constituido como un evento de fuerza mayor,
de por si impredecible que como lo establece el Código Civil en su artículo 64, Ley 95 de 1980, articulo 1- Se
llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, en otras palabras, se origina
cuando un acontecimiento hace que no sea posible cumplir una obligación, en vista de que este
acontecimiento no pudo haber sido prevenido de ninguna manera y, por esta razón fue que no logró evitarse.
De aquí se desprende una de las características que sugiere la ley para argumentar la fuerza mayor, la
irresistibilidad que depende de las circunstancias que afectan al arrendatario para desarrollar el objeto y la
actividad comercial en la destinación este bien inmueble.
Siendo así, la emergencia social y económica decretada por el Gobierno Nacional en uso de su poder
ejecutivo y la cual fue generada por el COVID-19, y con la intención de contener la expansión de la pandemia,
ha decretado el cese de actividades en terminales aéreas y terrestres, y en general se ordena un
confinamiento nacional, conteniendo así el flujo de turismo domestico y extranjero. Lo que ha impedido la
generación de ingresos que faciliten el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias contraídas en el contrato
de arrendamiento, haciendo irresistible seguir con el acuerdo pactado.
De esta forma se cumple con la imprevisibilidad, irresistibilidad y el hecho de ser un evento externo, ajeno al
arrendatario, lo cual puede ser probado perfectamente como fuerza mayor, un factor que exime de
responsabilidad y desvirtúa la culpa del arrendatario al no poder continuar con el cumplimiento de el Contrato
de arrendamiento de inmueble Comercial acordado.
Por consiguiente, no hay responsabilidad, ni culpa y por ende la falta de el nexo causal entre la
responsabilidad y el hecho imposible de resistir, hace que no sea exigible el incumplimiento del contrato, lo
cual como consecuencia lógica no debería representar el cobro de clausula penal indemnizatoria indilgada por
la inmobiliaria.
Para la arrendataria el uso del bien, para la actividad económica que se pacto en el contrato, y la esencialidad
de este se ha tornado imposible, por la restricción en la apertura de este tipo de establecimientos y por la
inhabilidad en la que se ha visto sometido este sector comercial actualmente y por los próximos meses.
La Señora Sandra Milena Montoya Araque se ha comunicado de manera constante con la inmobiliaria, de
manera escrita y verbal, ante las circunstancias que afectan el desempeño del contrato, acordó una
disminución en el canon de arrendamiento del 50%, pero las circunstancias ocasionadas por esta emergencia
y algunas que afectan el bien ha hecho su obligación excesivamente onerosa e imposible de cumplir.
Otra de las circunstancias motivo de esta carta es la renovación y construcción que se está desarrollando en
un edificio ubicado al lado del bien inmueble objeto de esta controversia y como consecuencia afecta y
afectará por un mínimo 6 meses o un año el uso del inmueble, incluso en el caso de la reactivación en los
servicios del hospedaje, sería muy poco probable la reservación y ocupación del mismo dado a que no sería
una propiedad atractiva para el turismo debido a el ruido y las incomodidades que pudiera causar la ejecución
de la construcción, pudiendo desencadenar también en malas calificaciones por parte de los clientes y en su
defecto a una posible cancelación de la cuenta prestadora de servicio de hospedaje internacional. Adicional a
esto, se ha estado presentando un problema de plagas en el inmueble desde el inicio del contrato, el cual
también ha generado incomodidad y quejas de los huéspedes a pesar de las fumigaciones y desinfecciones
periódicas del lugar.
Igualmente se presentó la cancelación de una reserva, constantes quejas y sugerencias debido al calor
excesivo e intolerable en la propiedad. La causa principal son ciertos componentes estructurales de la
cubierta que no cuentan con el debido aislamiento y no permiten la adecuada ventilación, lo que genera que
se incremente considerablemente la sensación térmica adentro del inmueble.
Cabe también mencionar las humedades ascendentes del primer piso que se han reparado, pero que
constantemente aparecen de nuevo debido a que no se tratan eficazmente, un problema interno que debe ser
solucionado, porque afecta el bien, de manera que dificulta la destinación para la que fue arrendado.
En el tema legal es importante anotar que el articulo 1982 del Código Civil establece tres obligaciones a cargo
del arrendador:
1) Entregar la cosa arrendada
2) Mantenerla en estado de servir para el fin y el objeto para el que ha sido arrendado
3) Librar al arrendatario de toda turbación en el uso de la cosa

De acuerdo al caso que nos compete, la construcción o remodelación a la que nos referimos, el calor
excesivo e intolerable, la plaga incontrolable de cucarachas, los daños en acabados por problemas de
humedad, ocasionan un daño directo en el estado del inmueble que afectaría directamente el fin del contrato
de arrendamiento de inmueble Comercial y por ende la Señora Sandra Milena Montoya Araque puede acudir
ante la jurisdicción con la pruebas de estas circunstancias para dar por terminado el contrato unilateralmente,
básicamente por el hecho de que estas obligaciones a cargo del arrendador no se cumplen, y estas
condiciones imprevisibles y externas no se ajustan a las necesidades de uso comercial del inmueble.
La obligación del arrendador de mantener la cosa en buen estado conforme lo prevé el inciso 1º del artículo
1985 del Código Civil, consiste en hacer durante la ejecución del contrato de arrendamiento todas las mejoras
necesarias, excepto las locativas las cuales le corresponden generalmente al arrendatario. 
La legislación Comercial y el Código civil establece que el contrato de arrendamiento “ es un acuerdo que las
dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso de la cosa y la otra a pagar este goce o uso
comercial”, por ende la fuerza mayor ocasionada por las actuales circunstancias y la imposibilidad de iniciar o
desarrollar plenamente las actividades comerciales objeto de este contrato, como fue sustentado al principio
de esta carta, exime a la arrendataria del la responsabilidad, ya que no posee un flujo de caja constante y al
no tener clientes, no cuenta con dinero para pagar la suma mensual pactada posterior al contrato, por un 50
por ciento del canon de arrendamiento.
Por esta razón la arrendataria propone pagar el 25% del valor del canon ($1´000.000) a partir del 01 de junio
de 2020 hasta que termine la obra o construcción que puede tardar de 6 meses a un año.
Solicita igualmente la reparación de los daños en las paredes que han ocasionado humedades y han
contribuido al detrimento del bien inmueble afectando su estado, en la misma medida la corrección urgente
del aislamiento térmico, lo anterior por no cumplir con la funcionalidad de la propiedad y por la perturbación de
su uso por terceros a su alrededor.
Como sabemos la emergencia económica y social del país ha llevado a que el Gobierno emane en su
jurisdicción varios decretos en aras de la protección del comercio entre ellas:
El decreto 579 del 2020 indica: “el pago mensual de los cánones de arrendamiento debe realizarse y las
partes deben llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones del pago.
En caso de llegar a un acuerdo, no podrán incluirse el cobro de intereses de mora, ni penalidades, ni
sanciones derivadas de ley de los contratos, durante el tiempo del decreto”.
Se esta gestionando un proyecto de decreto que será expedido en los próximos días por el Gobierno Nacional
y con esta norma se les permitiría a los arrendatarios de forma extraordinaria terminar unilateralmente sus
contratos de alquiler vigentes. 

"El arrendatario de local comercial que, por los efectos de la emergencia sanitaria, no haya llegado, en
cualquier tiempo, a arreglo directo o conciliación con su arrendador podrá terminar unilateralmente el contrato
de arrendamiento", reza el proyecto.Y agrega que como consecuencia del rompimiento de este vínculo solo
tendrá que pagar una tercera parte de la cláusula pactada en el contrato inicialmente y contra él no procederá
ninguna otra penalidad, multa o sanción.

El proyecto de decreto en resumen dice:

Se podrá terminar el contrato unilateralmente si se paga una tercera parte de la cláusula penal del contrato.

En caso de que no haya multa se pagaría un mes de arriendo.

Se debe estar al día con arriendos anteriores e intereses de mora.

Acogiéndose a estas legislaciones la Señora Sandra Milena Montoya Araque envía una propuesta alternativa
a la agencia inmobiliaria Bienes y Bodegas, como representantes directos del arrendatario y así tener la
oportunidad de salvar su hostal y sobrellevar esta crisis económica, sugiere una conciliación extrajudicial en
derecho por los órganos habilitados según la ley.
El articulo 868 del Código de Comercio estipula: “Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o
imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o
agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte
excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.
 El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello
es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del
contrato.” En concordancia con este articulo, la arrendataria solicita una nueva revisión de su caso y
consideración respecto a las causas que han ocasionado esta situación, para llegar a un acuerdo mas
equitativo, de acuerdo a las circunstancias imprevistas generadas por el COVID-19, que hacen mas onerosa
la situación, hasta el punto de ser imposible contar con los medios económicos para responder por los
cánones pactados, además de los problemas que ocasionará, la construcción o remodelación del edificio
para el desarrollo de la actividad económica de su negocio. Estas circunstancias son irresistibles y externas lo
que hace imposible continuar con el contrato de arrendamiento, y por lo cual es imperativo una revisión del
contrato para terminarlo o reducir el canon según las facilidades expresadas anteriormente por la
arrendataria.
De no llegar a un acuerdo, la Señora Sandra Milena Montoya Araque, estaría dispuesta a acudir a la
jurisdicción para probar ante el juez, todo lo estipulado en esta carta y acudir a las normas, Decretos de ley
proferidos ante la emergencia económica para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento por las
causas legales y argumentos estipulados anteriormente.

Agradezco de antemano su colaboración en la resolución de esta situación.

Atte.
Diana Milena Correa Telles
Abogada Comercial
T.P.Consejo Superior de la Judicatura No 207774