2016 Criterio Proteccion Al Consumidor Denuncias Entregas Unidades Inmobiliarias Menroi Area Contrato Bien Futuro 2016

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TESIS: CRITERIOS DE LA SALA ESPECIALIZADA EN PROTECCION AL CONSUMIDOR AL RESOLVER DENUNCIAS POR LA ENTREGA DE
UNIDADES INMOBILIARIAS CON MENOR ÁREA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO
UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
o
ch
“CRITERIOS DE LA SALA ESPECIALIZADA EN PROTECCION AL
re
CONSUMIDOR AL RESOLVER DENUNCIAS POR LA ENTREGA DE
UNIDADES INMOBILIARIAS CON MENOR ÁREA EN LOS
CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO”. De
de
TESIS:
Para obtener el título profesional de Abogado

a
ec
AUTOR:
ot
Wilson Alejandro Sánchez Cabanillas

bli
Bi
ASESOR:
Nelson Lozano Alvarado
Trujillo, febrero de 2016
Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú.
Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/
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De
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A todos aquellos que logren descubrir que el
o
Derecho es la disciplina, técnica o ciencia
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social más sensible, porque su objeto es
re
regular lo que parece desapercibido: la
libertad del ser humano.
De
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AGRADECIMIENTOS
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Agradecer, en esta oportunidad, a cada persona que ha contribuido con concretar el presente
trabajo: profesores que con sus enseñanzas de vida fueron un aliciente para la investigación
en los claustros universitarios. De

de
A compañeros de distintos ciclos, con quienes pude compartir más de una conversación en
la biblioteca acerca del verdadero significado del Derecho y su efectividad social.

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PRESENTACIÓN
re
El presente trabajo contiene análisis dogmáticos y jurídicos que exponen los criterios que
De
actualmente vienen siendo utilizados por la Sala Especializada en Protección al Consumidor
al resolver denuncias por la entrega de unidades inmobiliarias con menor área en los contratos
de
de compraventa de bien futuro.
En ese sentido, la presente investigación parte de la jerarquía Constitucional para luego

a
ec
desarrollar las leyes generales del Derecho Civil y las normas especiales del Derecho
Administrativo facilitando al lector una visión más amplia y sistemática de la realidad

ot
problemática, desde donde podrá asumir una posición crítica acerca de los actuales criterios
bli
que utiliza la Sala Especializada en Protección al Consumidor.

Bi
En base a lo expuesto, se persigue contribuir con la investigación científica en el campo del
derecho, sobre todo, preparando el camino para la gesta de nuevos enfoques desde la
jerarquía Constitucional.
INFORME DE ASESOR
A : Sr. Decano de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas
o
DE : Dr. Nelson Lozano Alvarado
ch
ASUNTO : Informe de Asesoría de Tesis
LUGAR Y FECHA : Trujillo, 04 de enero de 2016
re
De mi especial consideración:
De
Es grato dirigirme a Ud., en mi calidad de asesor del Sr. Bachiller Wilson Alejandro Sánchez
de
Cabanillas, identificado con Documento Nacional de Identidad N° 45054423, quien ha realizado su
investigación con la tesis intitulada: “CRITERIOS DE LA SALA ESPECIALIZADA EN

a
PROTECCION AL CONSUMIDOR AL RESOLVER DENUNCIAS POR LA ENTREGA DE

ec
UNIDADES INMOBILIARIAS CON MENOR ÁREA EN LOS CONTRATOS DE
COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO”

ot
bli
Luego de haber orientado, asesorado y supervisado adecuadamente el desarrollo de la investigación,
habiéndose cumplido las pautas que establece el Reglamento para la Elaboración y Evaluación de la
Bi
Tesis para Obtener el Título profesional de Abogado, a fin de ser presentada a los jurados, para su
sustentación. Asimismo, se puede apreciar que ha sido desarrollada en forma ordenada y siguiendo
una secuencia lógica de cuerdo a los aspectos normativos, doctrinales, jurisprudenciales y
metodológicos que exige la Facultad de Derecho, para así habilitar al aspirante para culminar con
éxito la obtención de su título de Abogado.
Cabe señalar que el presente trabajo de investigación es novísimo por la materia que aborda,
cumpliendo con los estándares necesarios para ser considerado como un aporte a la ciencia jurídica y
los criterios necesarios para la absolución de casos concretos; la cual servirá para enriquecer la reserva
de nuestros trabajos de investigación por el enfoque sistemático que se le ha utilizado.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, el Sr. Bachiller Wilson Alejandro
Sánchez Cabanillas ha cumplido con el rigor académico que exige toda investigación, encontrándose
o
ch
conforme para que sea sustentada y defendida, en ese sentido doy mi conformidad y estimo que está
expedita para que sea sustentada.
re
Trujillo, enero de 2016
De
de
Dr. Nelson Lozano Alvarado
Asesor
a
ec
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RESUMEN
ch
A través del presente trabajo, se analiza los criterios utilizados por la Sala Especializada en
re
Protección al Consumidor al resolver denuncias por la entrega de unidades inmobiliarias con
menor área en los contratos de compraventa de bien futuro, entre el periodo 2012-2014.
De
Asimismo, se ha demostrado que los criterios que utiliza la Sala Especializada en Protección
al Consumidor, al resolver las denuncias vinculadas con la presente investigación, carecen

de
de la aplicación del principio de razonabilidad y del criterio lógico para aplicar las normas
jurídicas al caso concreto, esto es normas de Derecho Constitucional y las normas del
a
ec
Derecho Civil.
En ese sentido, sostenemos que las resoluciones que emita INDECOPI, en los casos concretos
ot
vinculados con denuncias por la entrega de unidades inmobiliarias con menor área en los
bli
contratos de compraventa de bien futuro, deberán tener un sustento Constitucional y Civilista,

Bi
primero, por ser el Derecho a la Contratación y de Protección al Consumidor de nivel
constitucional y, segundo, porque el contrato es una materia regulada por el Código Civil
vigente.
o
ch
ABSTRACT
re
Through this work, the criteria used by the Special Branch in Consumer Protection to resolve
complaints by delivery of real estate units with smaller area in contracts for the sale of future
De
good, between the period 2012-2014 is analyzed. Also, it has been shown that the criteria
used by the Chamber on Consumer Protection to resolve complaints related to this

de
investigation, lack the principle of reasonableness and logical criteria for applying the law to
a particular case, this is rules of constitutional law and the rules of civil law.
a
ec
In that sense, we hold that the resolutions issued by INDECOPI, in specific cases related to
allegations by delivering real estate units with smaller area in contracts for the sale of future
ot
good, should have a constitutional and civil sustenance, first, as the right to Procurement and
bli
Consumer Protection constitutional level, and second, because the contract is a matter
Bi
governed by the Civil Code.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
INTRODUCCIÓN
10
o
ch
re
1. INTRODUCCIÓN
1.1. ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA De

1.1.1. REALIDAD PROBLEMÁTICA
de
En el primer párrafo del artículo 62° de la Constitución Política del Perú se estatuye que:
“La libertad de contratar garantiza que las partes pueden pactar válidamente
a
ec
según las normas vigentes al tiempo del contrato. Los términos contractuales no
pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase. Los
ot
conflictos derivados de la relación contractual sólo se solucionan en la vía arbitral

bli
o en la judicial, según los mecanismos de protección previstos en el contrato o
contemplados en la ley.”
Bi
En este apartado, la norma constitucional despliega en el plano jurídico un concepto:
el contrato, y un presupuesto ontológico: la libertad. Esto quiere decir que el contrato -
definido como el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica patrimonial- está supeditado constitucionalmente, no solo a la condición
antropológica del ser humano, que es de un ser libre, sino que en esa condición se propugne
11
el objeto del contrato, que consiste en crear, regular, modificar o extinguir obligaciones, el
mismo que tiene como principio la manifestación de voluntad.
Por un lado el contrato deja de ser un concepto, para convertirse en un verbo, una
acción, una permisión con todo el respaldo de la ley; es que, a través del bloque de
o
constitucionalidad del régimen económico con el que se garantiza la libertad de contratar, las
ch
partes otorgantes -sean estas personas jurídicas o personas naturales-, en medio de una
re
economía en auge y ebullición del sector construcción en nuestra región, las empresas
inmobiliarias y sus clientes han celebrado diversos contratos de compraventa de bien futuro.
De
La aptitud, capacidad o poder de contratar, deriva de lo que la doctrina ha definido
como la autonomía privada1, pudiendo las partes celebrar contratos bajo el amparo del
de
derecho a la libertad contractual. Ello lo vemos plasmado con toda claridad en el inciso 14
del artículo 2° de la Carta Magna, que establece: “Toda persona tiene derecho a contratar con
a
fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden público.”, y el inciso 24 del
ec
artículo 2° de la misma carta señala en su primer literal que: “Toda persona tiene derecho a
ot
la libertad y seguridad personales. En consecuencia, nadie está obligado a hacer lo que la ley
bli
no manda, ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe”; a su turno, el artículo 1354° del
Bi
Código Civil se hace cargo de desarrollar sustantivamente uno de los aspectos de la
autonomía privada (la libertad contractual), precisando que: “Las partes pueden determinar
1
Al respecto, Manuel de La Puente y Lavalle nos ilustra que: “Se entiende por ‘autonomía’, en general, el poder
de darse normas de por sí, por lo cual el concepto de autonomía viene, en cierta forma, a identificarse con el
concepto de ‘soberanía’. Esta autonomía puede ser concedida por el estado a una autoridad, caso en el cual
estamos frente a las normas que constituyen el ordenamiento jurídico, que son obligatorias para todos, o bien
atribuida a los sujetos privados, quienes de esta manera pueden dictar normas para regular sus propias
conductas. Tal segunda potestad recibe el nombre de ‘autonomía privada’” Vid. DE LA PUENTE Y
LAVALLE, Manuel. “El Contrato en General, Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código
Civil” T. I, 2da. Ed. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 197.
12
libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter
imperativo”.
En ese sentido, se entiende por libertad contractual al derecho que tiene toda persona
de decidir la celebración o no de un contrato, y a elegir con quién celebrarlo2. Bajo esta
o
premisa, las partes -las personas- intervinientes en un contrato determinan libremente el
ch
contenido del mismo, es decir, se poden de acuerdo bajo qué términos se regularán las
re
obligaciones producto del consenso plasmado en el contrato.
Cabe señalar que siguiendo la clásica teoría de la autonomía de la voluntad, en su
De
puro enfoque individualista, antiguamente el legislador se limitaba a regular o acatar la
voluntad de las partes, sin mayor intervención o injerencia. Empero, el Estado, cuyo fin
de
supremo es la defensa de la persona humana y el respeto de su dignidad, a través del ius
imperium, y a la par con el desarrollo del Estado Constitucional de Derecho 3 ha creído

a
ec
conveniente regular las voluntades de las partes otorgantes en los contratos, no dejándolas a
su albedrío, y más bien señalando límites claros al contenido de los contratos4, así lo prescribe
ot
v. gr. El artículo 1355° del Código Civil: “La ley, por consideraciones de interés social,
bli
público o ético puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los
contratos”5, es solo en este supuesto que el contrato se convierte en “un medio de satisfacción
Bi
2
cfr. KRESALJA, Baldo. y OCHOA, César. “Derecho Constitucional Económico”. Fondo editorial de la
PUCP, 1ra. Ed. Lima, 2009, p. 280 supra.
3
Vid. ZAGREBELSKY, Gustavo. “El Derecho Dúctil” Editorial Trotta, 1995.
4
Vid. SHEREIBER PEZET, Max Arias. “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984” T. I, 1era. Ed. Lima:
Gaceta Jurídica, 2006, pp. 78-79.
5
Concuérdese además con el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, el cual estatuye: “Es nulo el
acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres”, Cfr. También, el
propio artículo 1354° del Código Civil, el cual legisla en la misma línea el derecho a la libertad contractual y la
obligación de no contravenir normas legales de carácter imperativo.
13
económica y, como todas las instituciones fundamentales, queda articulado a la sociedad en
función del bien común”6.
En atención a estas consideraciones y derechos, las partes -con plena libertad
constitucional- están facultadas para regular el contenido de los contratos que celebran.
o
Entiéndase por contenido del contrato a la peculiaridad que puede dársele a cada acuerdo de
ch
voluntades según los términos o cláusulas que establezcan las partes, vale decir, en virtud de
re
la libertad contractual o también llamada libertad de configuración interna, los contratantes,
dentro de los márgenes establecidos por la ley, darán lugar a diversos acuerdos que mejor se
De
acomoden a sus necesidades, a fin de producir los efectos obligacionales que requieran
dotando al contrato de especial singularidad7. Ahora bien, dentro del universo de contratos,
de
la doctrina los ha clasificado por la prestación, la valoración, el riesgo, la estructura, el área,
por la autonomía, por la formación, por la regulación, la función, por el tiempo, por los
a
ec
sujetos obligados, por la formación, por el rol económico, entre otros 8; pudiendo ubicar en
alguno de esos criterios al histórico contrato de compraventa. Sin duda alguna, este contrato
ot
ha pasado a ocupar un lugar importante en la vida misma y el desarrollo de las civilizaciones,

bli
de él se pueden obtener registros muy remotos de su práctica -recuérdese v. gr. el código de

Bi
Hammurabi-.
6
SHEREIBER PEZET, Max Arias. Loc. Cit.
7
Cfr. Por ejemplo VINCENZO ROPPO. “El Contrato”. 1ra. Ed. peruana. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 322.
8
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Óp. Cit. Pp. 162-190.
14
Así, el actual Código Civil prescribe que: “Por la compraventa el vendedor se obliga
a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio por dinero”9. De la
definición legislativa encontramos dos elementos esenciales-especiales de este contrato, los
cuales son el bien (la transferencia de la propiedad del bien) y el precio10, pudiendo ser
bienes materia de venta los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean
o
determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por ley.
ch
re
Para los fines de este trabajo, prestaremos especial atención a los bienes que puedan
existir, pero más específicamente a los bienes inmuebles comúnmente denominados bienes
De
futuros; tal es el caso que en la práctica contractual, la compraventa de bienes futuros suele
ser el típico esquema empelado por la mayoría de empresas dedicadas al rubro de la

de
construcción11, las cuales por razones netamente mercantiles optan por utilizar esta
modalidad contractual, obteniendo beneficios ambas partes, por un lado, las empresas
a
ec
proveedoras de servicios inmobiliarios (constructoras e inmobiliarias) al sustentar prontas
ventas de las futuras unidades inmobiliarias, pueden acceder a nuevos créditos por parte de
ot
las empresas del sistema financiero, y además asegurar un mayor número de ventas antes de
bli
finalizar sus proyectos inmobiliarios; por otro lado, los usuarios al celebrar estas modalidades
contractuales pueden acceder a créditos hipotecarios12 a fin de cancelar mediante préstamos

Bi
9
Artículo 1529° Código Civil.
10
CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de la Venta” T.I.1era. Ed. Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Católica del Perú. Lima, 2010.
11
Consulta 20 de noviembre de2014. <http://gestion.pe/inmobiliaria/viviendas-promovidas-sectores-publico-
y-privado-suman-158587-abril-2014-2095246 >
12
Al respecto, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, en su Portal del Usuario nos ofrece la siguiente
definición de los créditos hipotecarios: “Son aquellos créditos otorgados a personas naturales para la
adquisición, construcción, refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de vivienda
propia, siempre que tales créditos sean garantizados con hipotecas debidamente inscritas; sea que estos créditos
15
su casa propia, la misma que aún sin tener existencia física o legal sirve de garantía para los
referidos préstamos hipotecarios.
Tal es la utilidad de estos contratos -de compraventa de bien futuro- que como bien
lo ha señalado Manuel de La Puente y Lavalle “Otro aspecto que ha influenciado
o
significativamente en la contratación contemporánea es la masificación de las relaciones
ch
comerciales, que ha dado lugar a la impostergable necesidad de celebrar simultáneamente
re
una gran cantidad de contratos, cuyos términos no hay tiempo de discutir caso por caso. A
un comercio en masa corresponde una contratación en masa”13. En ese sentido, desde el punto
De
de vista de la función social que cumple el contrato, el fundamento práctico de la
compraventa de bien futuro se ve reflejado en la celeridad o fluidez del tráfico económico14.

de
Es en este escenario que el Estado deberá garantizar la protección de los consumidores
y usuarios conforme lo estatuye el artículo 65° de la Carta Magna: “El Estado defiende el
a
ec
interés de los consumidores y usuarios. Para tal efecto garantiza el derecho a la información
sobre los bienes y servicios que se encuentran a su disposición en el mercado (…)”.

ot
bli
Uno de los aspectos más importantes concernientes al rol del Estado como ente
regulador de la economía social de mercado15, es la protección de los derechos de los

Bi
se otorguen por el sistema convencional de préstamo hipotecario, de letras hipotecarias o por cualquier otro
sistema de similares características”. Consulta 19 de noviembre de 2014.
< http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=1438>
13
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Óp. Cit. P. 27.
14
Vid. TORRES MENDEZ, Miguel. “Estudios Sobre el Contrato de Compraventa” 1era Ed. Editorial Grijley,
Lima, 2002, p. 98.
15
Téngase en cuenta lo señalado por el Tribunal Constitucional “De manera que, dado el carácter “social” del
modelo económico establecido en la Constitución vigente, el Estado no puede permanecer indiferente a las
actividades económicas, lo que en modo alguno supone la posibilidad de interferir arbitraria e
16
consumidores y usuarios, para tal efecto en noviembre de 1992 mediante Decreto Ley
N°25868, fue creado el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de Protección de
la Propiedad Intelectual (INDECOPI), creando una cultura sin precedentes en nuestro país
respecto a los derechos de los consumidores y usuarios, produciendo precedentes vinculantes
y un marco legal que les ha otorgado una mayor protección.
o
ch
Sin el menor ánimo de desmerecer el rol tan importante que cumple el INDECOPI en
re
defensa de los consumidores, hace unos meses este organismo emitió la Resolución N°900-
2014/SPC-INDECOPI, de fecha 19 de marzo de 2014, la misma que ocasionó conmoción
De
entre la opinión jurídica16, a tal punto que prestigiosos estudios jurídicos han señalado que se
ha modificado el criterio de venta ad corpus, en esta oportunidad nos encontramos ante

de
sanciones cuantiosas y que deberán ser analizadas cuidadosamente al amparo del derecho
civil, toda vez que en virtud del derecho civil se dio origen a las relaciones entre los
a
ec
consumidores y proveedores que ahora el INDECOPI sanciona, así la Sala Especializada en
Protección al Consumidor frente a los casos de compraventa de bienes inmuebles que ofertan
ot
las empresas constructoras, o como según lo llama la Ley N°29571: los proveedores, los
bli
cuales están regulados dentro del capítulo IV sobre Productos o servicios inmobiliarios
Bi
descritos en los artículos 76°al 80° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, ha
injustificadamente en el ámbito de libertad reservado a los agentes económicos.” Vid. STC 00034-2004-AI/TC,
fundamento 20.
16
Vid. El boletín informativo del Estudio PAYET, REY, CAUVI, PÉREZ, MUR, p. 3. Consulta 24 de
noviembre de 2014. <http://prc.com.pe/static/informativoRC/Informativo_RC_003_14.pdf>, Cfr. También: y
<http://signosdistintivos.blogspot.com/> <http://www.elperuano.pe/edicion/noticia-constructoras-deben-
respetar-los-metrajes-22123.aspx#.VHLJPtKG-Sp>
17
impuesto sanciones que sobrepasan las 3 UIT, cuando la diferencia de áreas vendidas con las
efectivamente recibidas difieren en un 8.05 %, y en otros casos, como se verá, el 3.881 %.
Las resoluciones y los pronunciamientos que emita el INDECOPI, sin hacer
diferencia de la materia deberán ir en armonía con el ordenamiento jurídico nacional, para lo
o
cual analizaremos cada caso propuesto, haciendo uso de la interpretación sistemática y la
ch
legislación comparada, a fin que el criterio para resolver en estas controversias sea uniforme
re
y razonable, de conformidad al ordenamiento jurídico. En ese sentido, se hace necesario
establecer, indagar y uniformizar criterios que coadyuven a resolver la problemática
De
planteada, con arreglo a la legislación constitucional, civil y administrativa, en beneficio de
los ciudadanos, como fin supremo del Estado.

de
1.2. ANTECEDENTES
a
ec
Se recurrió a la Biblioteca Especializada en Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad
Nacional de Trujillo, donde no se han encontrado informes de investigación que analicen los
ot
criterios que utiliza el Tribunal de Defensa de la Competencia y de La Propiedad Intelectual

bli
para resolver las denuncias derivadas por falta de idoneidad del producto cuando se trata de
Bi
la compraventa de bienes futuros inmuebles y su medida o cabida no es la misma que el
consumidor esperaba o la que había pactado en el contrato.
1.3.JUSTIFICACIÓN
El presente trabajo de investigación pretende esclarecer, a la luz de la legislación civil, el
derecho administrativo y la legislación comparada, los criterios adoptados por el Tribunal
de Defensa de La Competencia y de la Propiedad Intelectual al momento de resolver las
18
denuncias derivadas por las diferencias de áreas de bienes inmuebles con relación a las áreas
que se pactaron en contratos de compraventa de bien futuro inmueble.
Con esta investigación también se pretende redefinir conceptualmente desde el punto
de vista pragmático al consumidor de hoy, y cuáles son las garantías que tiene ante la
o
situación concreta de la compraventa de bienes inmuebles.
ch
re
Esta investigación será útil para tener una visión sistemática del derecho, dejando de
lado interpretaciones aisladas, al amparo de la Constitución Política de 1993.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
ÍNDICE
19
CARÁTULA
DEDICATORIA i
AGRADECIMIENTOS ii
o
PRESENTACIÓN iii
ch
INFORME DEL ASESOR iv
re
RESUMEN vi
ABSTRACT vii
INTRODUCCIÓN De viii
ÍNDICE xvii
de
CUERPO DE LA TESIS
a
ec
CAPÍTULO I
QUÉ ES EL CONTRATO, Y ¿EL CONTRATAR? 1

ot
1.1. Su aproximación histórica……….……………………………………………………...2

bli
1.2. Algunas definiciones del contrato………………………………………………………5

Bi
1.3. El contratar………………………………………………………………….…………12
CAPÍTULO II
LA LIBERTAD DE CONTRATAR 13
La libertad y El Derecho…………………………………………………...………………14
20
CAPÍTULO III
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: IMPORTANCIA Y RELEVANCIA
ACTUAL 26
3.1. La compraventa……………………………………………………………..…………27
3.2. Relevancia del contrato de compraventa………………………………………………36
o
ch
CAPÍTULO IV
re
QUÉ ES UN BIEN FUTURO. SOBRE EL CARÁCTER ¿INEXISTENTE? DEL
BIEN INMUEBLE FUTURO 40
4.1. Aproximación al concepto de bien futuro………………………………………..……41 De

4.2. Sobre el carácter ¿inexistente? del bien inmueble futuro en los edificios proyectados
de
...............................................................................................................................................45
a
ec
CAPÍTULO V
EL NEGOCIO INMOBILIARIO EN EL PERÚ Y LOS CONTRATOS DE

ot
COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS 52

bli
5.1. Panorama actual: el llamado “boom inmobiliario”……………………………………53

Bi
5.2. La compraventa de bienes inmuebles futuros…………………………………………57
5.3. Prerrogativas en los contratos de compraventa de inmuebles futuros………………...62
5.4 ejemplo de cláusulas típicas de bienes futuros…………………………………………65
CAPÍTULO VI
LA “CLÁUSULA ESPECIAL” AD CORPUS 68
21
Historia legislativa nacional y vigencia en la legislación comparada……………………...69
CAPÍTULO VII
EL ESTADO Y SU INTERVENCIÓN EN EL ACTO DEL CONSUMO 78
7.1. Hacia el estado constitucional de derecho……………………………….……………79
o
7.2. La economía social de mercado……………………………………………………….84
ch
re
CAPÍTULO VIII
EL INSTITUTO NACIONAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA
PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL – INDECOPI De 87
8.1. Historia del instituto nacional de defensa de la competencia y de la protección de la

de
propiedad intelectual – INDECOPI………………………………………………………...88
8.2. El Tribunal de Defensa de La Competencia y de la Propiedad Intelectual……….……92

a
ec
CAPÍTULO IX
ot
QUIÉN ES CONSIDERADO CONSUMIDOR 94

bli
9.1. Aparición del derecho del consumo…………………………...………………………95

Bi
9.2. Definición de consumidor o usuario…………………………………………………..96
9.3. El deber de idoneidad………………………………………………………………...101
CAPÍTULO X
ARGUMENTACIÓN SISTEMÁTICA A LA LUZ DE LA CONSTITUCIÓN, EL
CÓDIGO CIVIL Y LAS NORMAS ESPECIALES 103
22
Principios interpretativos a tener en cuenta………………………………………………107
Planteamiento del problema………………………………………………………………110
Determinación de variables……………………………………………………………….111
Determinación de la hipótesis………………………………………………………….….112
o
Objetivos………………………………………………………………………………….113
ch
Diseño de contrastación…………………………………………………………………..114
re
III RESULTADOS 119
De
3.1. RESULTADOS DE LA NORMATIVIDAD 120
de
3.1.1. Tabla n° 01: la libertad contractual como derecho constitucionalmente tutelado en la

a
constitución política del Perú de 1993……………………………………………………120

ec
3.1.2. Tabla n° 02: la libertad contractual tutelada en el código civil peruano……...……123

ot
3.1.3. Tabla n° 03: tratamiento a los bienes futuros en el código civil…………………...126

bli
3.1.4. Tabla n° 04: tratamiento de los bienes futuros en los derechos reales de garantía en el
código civil………………………………………………………………………………..129
Bi
3.1.5. Tabla n° 05: protección constitucional al consumidor o usuario…………………..132
3.1.6. Tabla n° 06: las principales normas y principios de protección a los consumidores y
usuarios de productos y servicios inmobiliarios en la ley N° 29571……………………..134
23
3.2. RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE LAS DIFERENTES PARTES DE LAS
RESOLUCIONES SANCIONADORAS EMITIDAS POR EL TRIBUNAL DE
DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL. 138
3.2.1. CASO N° 01 – EXPEDIENTE: N°2573-2012/CPC. 139
o
Tabla n° 07: análisis de los antecedentes en primera instancia administrativa, respecto de la
ch
entrega de unidades inmobiliarias con menor metraje……………………………………140
re
Tabla n° 08: análisis de los antecedentes en segunda instancia administrativa, respecto de la
De
Tabla n° 09: fundamentos de la sala especializada en protección al consumidor………...142
de
3.2.2. CASO N° 02 – EXPEDIENTE: N°2715-2012/CPC 145

a
ec

ot

bli

Bi
3.2.3. CASO N°03 - EXPEDIENTE: N°948-2013/CC2 152
24
IV DISCUSIÓN DE LOS RESULTADOS 160
1. CASO N° 01 – EXPEDIENTE: N°2573-2012/CPC…………...………………………162
1.1. De los hechos verificados a la luz de la normativa constitucional, civil y de protección
o
al consumidor……………………………………………………………………………..162
ch
1.2. Del voto singular de una vocal……………………………………………………….165
re
2. CASO N°02 - EXPEDIENTE: N°2715-2012/CPC…………………………………...169
al consumidor……………………………………………………………………………..169 De
3. CASO N°03 - EXPEDIENTE: N°948-2013/CC2……………………………………..174
de
al consumidor……………………………………………………………………………..174
a
ec
V CONCLUSIONES 177
ot
VI RECOMENDACIONES 182
bli
VII BIBLIOGRAFÍA 184

Bi
ANEXOS 190
RESOLUCIÓN: N°900-2014/SPC-INDECOPI
25
1.4.TEÓRICO
o
ch
re
CAPÍTULO I
QUÉ ES EL CONTRATO, Y ¿EL CONTRATAR?
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
26
1.4. SU PROXIMACIÓN HISTÓRICA
Si se pretende hacer una historia del contrato, redundaríamos en vanas elucubraciones para
definir un fenómeno -el contrato- social que ha ido evolucionando a la par de la sociedad, es
decir no solo del tiempo en el que se presenta, sino del espacio. Si en estricto queremos
esbozar una aproximación histórica del contrato, este existió aun antes de la invención de la
o
escritura y hasta nuestros días los contratos verbales son parte del tráfico jurídico de nuestra
ch
sociedad, por ejemplo, los contratos laborales17. Con la invención de la escritura se crea una
re
nueva forma de contratar, la cual estaba dada por los contratos escritos (litteris, celebrados
mediante registros en libros domésticos)18. Así, en El Derecho romano clásico el contrato se
De
rigió básicamente por la formalidad, es decir, el pacto desnudo o sin forma no generaba
obligaciones. En El Derecho postclásico junto con los contratos solemnes (1. Verbis: el cual
de
era celebrado con palabras sacramentales; 2. Litteris: los cuales eran celebrados mediante
registro en libros domésticos, y 3. Re: celebrados con la entrega de la cosa) surgieron los
a
ec
contratos consensuales (compraventa, arrendamiento, mandato y sociedad). Ya por los siglos
XVII y XVII se desarrolló la idea del contrato como la expresión de la voluntad individual,
ot
es decir que, las posiciones jurídicas de los contratantes dependen de las decisiones
bli
voluntarias y libres de ellos mismos. Ellos se dan sus propias reglas, y la voluntad es la fuerza
Bi
creadora de los efectos jurídicos (dogma de la voluntad); sin embargo, a fines del siglo XIX,
con el auge del capitalismo, el cual exigía mayor seguridad jurídica, entra en crisis el dogma
de la voluntad con el cual se permitía que cualquier contrato podría anularse si se ponía en
17
Vid., V. Gr., Artículo 4° del texto único ordenado del D.L. N°728, Ley de Productividad y Competitividad
Laboral.
18
TORRES VÁSQUEZ, Aníbal, “Teoría General del Contrato” 1era. Edición, Editorial Instituto Pacífico,
Lima, 2012, p.26.
27
duda o en tela de juicio el suficiente discernimiento o juicio de quien había celebrado el
contrato, generando un menoscabo a la iniciativa económica de la época, es por ello que se
determina la transición de la concepción subjetiva del contrato a la concepción objetiva del
contrato basada en la teoría de la declaración de la voluntad, de ahí que la voluntad que tiene
significación social es la voluntad declarada y no la que permanece en las profundidades de
o
la conciencia del sujeto19.
ch
re
Contemporáneamente, las producciones de bienes en masa y los innumerables
servicios que forman parte del tráfico comercial y jurídico han dado lugar a diversos tipos de
De
contratos: 1. El contrato estimatorio, 2. El contrato de mediación, 3. El contrato de franquicia
o franchising, 4. El contrato de hardware, 5. El contrato de software, 6. El contrato de

de
concesión comercial, 7. El contrato de underwriting, 8. Los contratos BOOT (Build, Own,
Opertae and Transfer), 9. Contrato de forward (contrato de avance o contrato adelantado),

a
ec
10. Contrato de sponsoring, 11. Contrato de merchandising, 12. Contrato de management,
13. Contrato de know how, 14. Contrato de edición, 15. Contrato de agencia, 16. Contrato de
ot
pensión, 17. Contrato de exposición, y 18. Contrato de liquidación de una empresa. A manera
bli
de ejemplo, estos contratos son creados conforme a la necesidad y para la satisfacción de

Bi
nuevos intereses impulsados por el comercio en masa, las grandes transformaciones sociales
y la globalización20; un fenómeno quizá poco imaginado por los antiguos juristas.
19
Ibídem, p. 26.
20
Ibídem, p.201-205.
28
La relación que acabamos de esbozar se encuadra dentro de los contratos que han sido
clasificados en cuanto al nombre como innominados; asimismo, nuestra legislación regula
un bloque de contratos a los cuales se les llama contratos nominados.
Si, preliminarmente, acudimos a la definición que nos proporciona nuestro Código
o
Civil, en el artículo 1351° encontramos que: “El contrato es el acuerdo de dos o más partes
ch
para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”. El contrato es
re
tan simple y tan complejo como lo que pueda significar el vocablo acuerdo. Al respecto, un
acuerdo es la unión, armonía entre dos o más personas. Resolución tomada por dos o más
De
personas sobre algo, especialmente por una junta, asamblea o tribunal. [También es] un pacto
o tratado.21 Ahora, este acuerdo tiene como fin directo el crear, regular, modificar o extinguir
de
una relación jurídica patrimonial, vale decir que la relación jurídica es aquella situación que
se es relevante para El Derecho, y que además debe involucrar el concepto patrimonial.

a
ec
ot
bli
Bi
21
V.V.A.A. “El Pequeño Larousse Ilustrado” Edición 2014.
29
1.5. ALGUNAS DEFINICIONES DEL CONTRATO
A continuación, veamos algunos conceptos y definiciones que nos otorga la doctrina:
En ese sentido, el reconocido profesor Max Arias Schreiber prefiere proponer la definición
de la Sub Comisión Revisora del Código Civil, la cual sería la siguiente:
o
“El contrato es un acto jurídico plurilateral, referente a una relación jurídica obligacional
ch
de carácter patrimonial”22 Agregando además que “El contrato es, por lo tanto un medio
de satisfacción económica y, como todas las instituciones fundamentales, queda
re
articulado a la sociedad en función del bien común”.23
De
A su turno el profesor Italiano Vincenzo Roppo también nos proporciona la definición
de
legislativa de siendo la siguiente: “el acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o
extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial”.24 Asimismo nos precisa que:
a
ec
“El área del contrato es, en palabras más empíricas, el área de los compromisos
ot
económicos concordados y legalmente vinculantes (es decir, coercibles con los medios
legales): área estratégica en cualquier organización social, y particularmente en las

bli
organizaciones desarrolladas. (…) Los componentes de la definición de contrato son

Bi
esencialmente tres. El primer componente es el acuerdo de los interesados (técnicamente
de las “partes”). El contrato es un acto consensual. El segundo componente atiende al
objeto del acuerdo: una relación jurídico-patrimonial. El contrato es pues un acto
22
SCHREIBER PEZET, Max Arias. “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984” T.I., 1ra Ed. Editorial
Gaceta Jurídica, Lima, 2006, pp. 75-76.
23
Ibídem, p. 79.
24
Vid. Artículo 1321° del Código Civil Italiano.
30
jurídico-patrimonial. El tercer componente atiende al modo cómo opera el acuerdo
respecto a su objeto: no descriptivo o valorativo, sino más bien finalista o, dicho de otro
modo, voluntarista. Lo indica la preposición “para”: las partes no llegan al acuerdo sobre
un juicio (de hecho o de valor), sino con una finalidad, que es incidir sobre una relación
jurídica patrimonial; ellas concordemente quieren constituirla, regularla o extinguirla. El
contrato es pues un acto de voluntad. Solo un acto que sea al mismo tiempo acto de
o
ch
voluntad, acto consensual y acto jurídico patrimonial es un contrato. No es un contrato
el supuesto de hecho en el que falte uno o más de estos elementos.”25
re
De
Como podemos advertir, el citado profesor italiano acertadamente toma una
definición lógica, circunscribiéndolo a los elementos de la “cosa” definida (en este caso el
de
contrato), como hemos visto, los elementos que dan forma a la definición son: a) el acuerdo
de las partes que intervienen en el contrato (acuerdo), b) el objeto del acuerdo (materia
a
jurídico-patrimonial) y c) el modo de cómo opera el acuerdo respecto a su objeto (voluntad

ec
enderezada a un fin). En estricto, el contrato siempre deberá versar sobre un contenido
patrimonial, y siendo más específicos, sobre una relación que sea jurídicamente relevante, de
ot
ahí que el acuerdo verse sobre una materia jurídico-patrimonial.26

bli
Bi
Por otro lado, el profesor Aníbal Torres define el contrato como:
25
VINCENZO ROPPO. “El Contrato”. 1ra. Ed. peruana. Traducción de Nélvar Carreteros Torres. Editorial
Gaceta Jurídica, Lima, 2009, pp. 29-30.
26
Vid. V. Gr., lo citado por el profesor Aníbal Torres Vásquez: “(…) no es materia del contrato una relación no
patrimonial. Pero la reciproca no es cierta: que todas las relaciones patrimonial sean materia únicamente del
contrato, por ejemplo, los servicios de carácter patrimonial que prestan los entes públicos y por los que cobran
tasas, dan lugar a una relación patrimonial, pero no son, sin embargo, materia de contrato (Messineo, Doctrina
general del contrato, cit. T.I., p. 41). Los derechos son patrimoniales cuando tienen valor pecuniario, se pueden
valorar en dinero, forman parte del patrimonio de la persona; en cambio, son extrapatrimoniales cuando no
representan en sí mismos un valor en dinero, pertenecen a la persona como individuo (derechos de la
personalidad) o como miembro de una familia (derechos de familia)” Óp. Cit., p.18.
31
“(…) un acto o negocio jurídico por cuanto con él las partes autorregulan sus intereses
patrimoniales, pero se distingue de otros actos jurídicos patrimoniales, sobre todo, por
la necesaria presencia de dos o más partes, que no equivale a la presencia de dos o más
sujetos. La parte indica un centro de referencia de intereses, por ello varios sujetos -
o
portadores de idénticos intereses- constituyen una sola parte, mientras un solo sujeto
ch
puede ser, en casos particulares, punto de referencia de dos distintos centros de intereses,
como sucede en el contrato consigo mismo que regula el artículo 166° [del Código Civil
re
Peruano]. Cuando la regulación de intereses es dictada por una sola parte no estamos
De
frente a un contrato, sino a un acto jurídico unilateral, por ejemplo el testamento, la
cancelación de hipoteca.”27
de
Para el jurista español Luis Diez Picazo, el contrato es:
a
ec
“Todo acuerdo de voluntades por medio del cual los interesados se obligan (…) El
contrato así concebido se convertirá en la institución central, en la piedra angular, no

ot
solo del Derecho civil, sino de todo el ordenamiento jurídico. (…) El derecho es el reino
bli
del contrato, de manera que donde acaba el contrato acaba también el Derecho y
comienza el reino de la arbitrariedad y de la fuerza.”28

Bi
En puridad, el contrato, de ser un concepto, pasa a formar parte de la interrelación
entre las personas. No podemos hablar de acuerdo (que es manifestación de voluntad) si no
27
Óp. Cit., p. 19.
28
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA LIBERTAD. “La Ineficacia de los contratos analizada desde la
óptica subjetiva y objetiva de los contratos”. Vox Iudex. Revista de la Corte Superior de Justicia de La Libertad.
Trujillo, Año II, Vol. 3, p. 33.
32
hablamos de seres humanos, esto es, porque los únicos capaces de manifestar voluntad son
los seres humanos. Como lo mencionamos, este acuerdo (manifestación de voluntad) tiene
como finalidad crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial, y al
hablar de patrimonio estamos hablando e involucrando directamente a la propiedad,
específicamente a la propiedad privada29. Haciendo un pequeño esboce conceptual de la
o
propiedad, podemos decir que ella representa o grafica el poder30, o una cuota de este; el ser
ch
humano tiene poder –o lo tiene, lo busca o lo necesita- y la propiedad es una manifestación
re
de ese poder.
Al respecto, el Tribunal Constitucional ha expresado:
De
“Cuando nuestra Constitución garantiza la inviolabilidad de la propiedad privada y
señala que debe ser ejercida en armonía con el bien común y dentro de los límites legales,
de
no hace más que referirse a la función social que el propio derecho de propiedad contiene
en su contenido esencial.
a
Esta función social explica la doble dimensión del derecho de propiedad y determina
ec
que, además del compromiso del Estado de proteger la propiedad privada y las
ot
bli
29
Vid. PIPES, Richard. “Propiedad y Libertad. Dos conceptos inseparables a lo largo de la historia”
Traducción de Josefina de Diego. Fondo de Cultura Económica, México, 1999, p.110.: “La propiedad es un
rango universal de la cultura humana. La tierra en que el grupo social vive, de la que extrae su sustento, en la
Bi
que las bestias vagan libres y los animales pastan mansamente, los árboles y las cosechas, las casas que los
hombres construyen, las ropas que se ponen, las canciones que cantan, las danzas que bailan, (…) todas esas
cosas y muchas más son objeto de la propiedad. Cualquier cosa de la que los hombres dependan para el
mantenimiento de la vida, o cualquier cosa que valoren, tienden a considerarla dentro del ámbito de la
propiedad. Por esta razón la propiedad es (…) una parte de la estructura básica de la sociedad”. Citado por
GONZALES BARRÓN, Gunther. “Los derechos reales y su inscripción registral” 2da Ed. Editorial Gaceta
Jurídica, Lima, 2015, p.11.
30
El poder: visto desde esta perspectiva de estudio como la capacidad que tiene el ser humano para manifestar
su humanidad (su presencia y existencia) en la tierra, su dominio, y su realización. Muchas veces hemos
olvidado que el ser humano está por encima de los animales, y que por ser superior tiene el noble encargo de
manifestar su humanidad en todas las cosas que ejecuta. El poder es el mismo ser del ser humano, es una
cualidad que lo impulsa a realizarse en armonía y en sociedad. El poder no significa oprimir o dominar al mismo
hombre, sino -muy por el contrario- a la naturaleza. En buena cuenta, el paisaje natural nos da un claro indicio
de la calidad del poder que el hombre está ejerciendo actualmente.
33
actuaciones legítimas que de ella se deriven, pueda exigir también un conjunto de
deberes y obligaciones concernientes a su ejercicio, en atención a los intereses colectivos
de la Nación.
En consecuencia, el contenido esencial del derecho de propiedad no puede determinarse
únicamente bajo la óptica de los intereses particulares, como lo enfocan los
demandantes, sino que debe tomarse en cuenta, necesariamente, el derecho de propiedad
o
ch
en su dimensión de función social. No hay duda que las acciones que el Estado lleve a
cabo respecto a los bienes que, siendo patrimonio de la Nación, son concedidos en
re
dominio privado, se encuentran legitimadas cuando se justifican en la obligación de
De
atender el bien común, que es la función social de la propiedad en sí misma.”31
Un contrato tiene que ver con la paz social, por ser un acuerdo, tiene que ver con la
de
armonía social, es el resultado del acuerdo de voluntades, del estrechar manos, compartir
a
algunos gestos y opiniones, es recibir o esperar beneficios, como también es obligarse a algo.
ec
De ahí que tomamos la común frase: “celebremos el contrato” “el contrato… que
celebran:…”. Uno no puede celebrar algo con lo cual no está de acuerdo, o no podemos
ot
celebrar algo que no nos beneficia, es por ello que la finalidad de: el contratar debe ser una
bli
celebración.
Bi
Es en este escenario que la defensa de la propiedad privada y de las relaciones
jurídicas deben ser protegidas, no hablamos de una protección a la voluntad o a su
manifestación, pero por estar tan acostumbrados a proteger lo que vemos, el sistema legal
31
Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional, recaída en el expediente 0048-2004-PI/TC. Fundamentos
jurídicos 78, 79 y 80.
34
deberá buscar proteger la propiedad privada y las relaciones que sean relevantemente
jurídicas en la sociedad. Los contratos son la cristalización de los acuerdos de voluntad de
una sociedad.
En ese sentido, el profesor Fracesco Messineo señala que:
o
“El contrato, cualquiera que sea su figura concreta, ejerce una función y tiene un
ch
contenido constante; el de ser el centro de la vida de los negocios, el instrumento práctico
que realiza las más variadas finalidades de la vida económica que impliquen la
re
composición de intereses inicialmente opuestos, o por lo menos no coincidentes. Dichos
De
intereses, por el trámite del contrato, se combinan de manera que cada cual halla su
satisfacción; de esto deriva, en el conjunto, un incremento de utilidad, de la que

de
participan en varias medidas cada uno de los contratantes, mientras que indirectamente
se beneficia también la sociedad. Debe agregarse, además, que –normalmente- el

a
contrato es el instrumento que sirve para satisfacer intereses de carácter particular. Tal
ec
es el contrato llamado individual, en contraposición al contrato colectivo y tal es siempre
el contrato, aún fuera de la antítesis recién considerada; y no tiene importancia el hecho

ot
de que una o ambas partes del contrato puedan ser sujetos colectivos; el sujeto colectivo
bli
en el contrato se presenta como singular.

Bi
Éste es el contrato como fenómeno práctico, o sea, como hecho económico.
De esto resulta que, como tal, el contrato llena la vida económica y también la vida del
derecho; el contrato llega a ser, por lo tanto, una institución jurídica: la institución
jurídica más conocida y familiar a los foráneos. Los cuales se sirven de él continuamente,
a menudo aun sin tener conocimiento alguno de él y sin preocuparse por conocer su
35
esencia y su disciplina, sin que esto sea, por lo demás, un inconveniente, ya que a ella
provee el ordenamiento jurídico.”32
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
32
MESSINEO, Francesco. “Doctrina General del Contrato” 1ra Ed. Ara Editores, Traducción de la obra
italiana Dottrina Generale del Contratto, Traducido por: R.O. Fontanarrosa, S. Sentís Melendo y M. Volterra,
Lima, 2007, pp.61-62.
36
1.6. EL CONTRATAR
El contratar es el resultado de celebrar un contrato. Lo que pone de manifiesto tanto
actividad física como psicológica de los sujetos (las partes contratantes), esto implica, por un
lado, horas de trabajo, desgaste físico, movilización, redacción, estrechar manos, utilización
de gestos, y una serie de factores físico-biológicos que hacen posible la actividad de contratar.
o
Por otro lado, en el aspecto psicológico, se pone en juego conocimientos, emociones que
ch
siempre afloran cuando uno está por suscribir un contrato, quizá algún impacto de nervios, o
re
de mucha seguridad, la alegría de cerrar un buen negocio, de adquirir una casa propia, o de
muchas cosas más, siempre el aspecto psicológico estará presente. Luego de lo glosado en
De
líneas anteriores, el contratar, lo podemos definir como aquella actividad que involucra
aspectos físicos y psicológicos en las personas, las mismas que tendrán una relevancia
de
jurídica, y que necesita ser tutelada por la normatividad en toda su amplitud.
a
ec
ot
bli
Bi
37
o
CAPÍTULO II
ch
LA LIBERTAD DE CONTRATAR
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
38
2.1. LA LIBERTAD Y EL DERECHO
Para entender el principio Libertad de Contratar, es necesario definir lo que es La Libertad33,
y sobre todo su relación con El Derecho, es decir, cómo podemos definir la libertad desde un
punto de vista jurídico.
o
“La libertad es un prius [antecedente] existencial del Derecho. El Derecho es una
ch
experiencia de libertad, a diferencia de la experiencia natural, que es una experiencia de
necesidad. La libertad es un dato ontológico necesario y una de las bases ónticas del
re
Derecho. Por eso, la libertad jurídica o facultad jurídica en general es lo primario y
De
fundamental en el derecho, ingrediente necesario de todo ordenamiento jurídico positivo
de
33
Acerca del concepto de libertad, el destacado profesor alemán ROBERT ALEXY señala que: “el concepto
de libertad es uno de los conceptos prácticos más fundamentales y, a la vez, menos claros. Su ámbito de
aplicación parece casi ilimitado. Casi todo aquello que desde un punto de vista es considerado como bueno o
deseable es vinculado con él. esto vale tanto para las discusiones filosóficas cuanto para la polémica política.
a
(…) Quien designa a algo como “libre”, por lo general, no sólo lo describe sino que expresa también una
ec
valoración positiva y crea en los escuchas un estímulo para compartir esta valoración. La connotación emotiva
positiva relativamente constante puede ser vinculada con cambiantes significados descriptivos. Esto abre la
posibilidad de una definición persuasiva. Quien desee impulsar a alguien para que realice una acción puede
intentar hacerlo diciendo que la libertad consiste en realizar esta acción. Esta es posiblemente una de las razones
ot
de la persistencia de la polémica acerca del concepto de libertad y de la predilección que goza su uso. (…) A la
pregunta acerca de la estructura de la libertad puede darse, por lo pronto, una respuesta negativa. La libertad no
es un objeto como, por ejemplo, un sombrero. Ciertamente puede hablarse de la libertad que uno tiene, al igual
bli
que de un sombrero que uno tiene. Pero, en el caso de la libertad, el tener no se refiere a una relación de
propiedad entre una persona y un objeto. Por ello parece plausible aceptar que la libertad es una propiedad que
puede ser atribuida a personas, acciones y sociedades. Esta sería, por cierto, una perspectiva muy basta y
Bi
superficial. Quien dice de una persona que es libre presupone que para esta persona no existen impedimentos,
limitaciones o resistencias de algún tipo. Con esto se ofrece la posibilidad de considerar que la libertad es una
relación diádica entre una persona y un impedimento a la libertad. Sin embargo, esto tampoco es suficiente.
Supongamos que el Estado (e) desea impedir a a que visite a b en el extranjero, e puede hacer esto prohibiendo
a a la visita pero, e puede también hacerlo negándole divisas, no permitiéndole que compre un pasaje de avión,
excluyéndolo del ejercicio de la profesión en caso de que realice la visita o incorporándolo al ejército. La falta
de libertad es, en estos casos, de muy diferente tipo. Un enunciado con la estructura “a no es libre para visitar
a b” no da cuenta de estas diferencias. Tampoco enunciados de la forma “a no es libre para comprar un pasaje
de avión” proporcionan una descripción completa de la situación. Ella es descrita completamente solo con
enunciados que mencionan tres cosas, la persona que no es libre, el impedimento y aquello que éste impide u
obstaculiza. Esto sugiere la conveniencia de concebir una libertad particular de una persona como una relación
triádica: la libertad de una persona, como la suma de libertades particulares y la libertad de una sociedad,
como la suma de las libertades de las personas que en ella viven.” Vid. ROBERT ALEXY, “Teoría de los
derechos fundamentales”. Centro de Estudios Constitucionales, Madrid, 1993, pp.210-212.
39
y no una creación contingente del mismo. La competencia del Estado, es en principio,
ilimitada, pero por más que se extienda la regulación, la libertad nunca se agota y resurge
de nuevo más allá de estos límites.”34
La libertad es un presupuesto ontológico del ser humano.
o
Detengámonos por un momento a contemplar en un plano sinóptico conceptual la
ch
realidad de nuestra actual sociedad. De manera afortunada nos ha tocado vivir en este tramo
de la historia –en la culminación del S XX y los albores del S XXI-, lo cual nos permite
re
apreciar desde un ángulo más sensible las cosas, haciendo de estos tiempos un escenario muy
De
prolífico para la presencia y participación de las ciencias sin excepción. A estas alturas de la
historia de la humanidad hemos presenciado conflictos, generado ciencia, divulgado

de
conocimiento, digerido mayor información que en ninguna otra época, la revolución de las
comunicaciones, los libros, las opiniones, y el sin número de personas que día a día se suman
a
a la palestra de esta vida hacen mucho más sensible la importancia de lo que significa La
ec
Libertad.
ot
bli
Recordemos, por ejemplo, como una incipiente civilización pasaría a convertirse en
una sociedad que ha ido siendo marcada progresivamente por la democracia, las revoluciones
Bi
de la industria, el sistema capitalista y la tendencia de la globalización, es en medio de este
contexto que vislumbra El Derecho como una respuesta oportuna a la sociedad en medio del
avance científico, las culturas cambiantes y algún nuevo concepto de la libertad.
34
Vid. CAAMAÑO MARTÍNEZ, José. “La Libertad Jurídica” BOSCH Casa Editorial, Barcelona, 1957, p.
72.
40
Prestar atención a los innumerables intentos con los que se ha tratado de definir al
derecho resulta importante, así tenemos que la definición más generalizada es la que reza que
El Derecho es el conjunto de normas y principios que regulan la vida en sociedad. Esta
definición ha obligado preguntarnos más de una vez sobre cuál sería el objeto de estudio del
Derecho, cuanto más si se quiere afirmar que El Derecho es una ciencia. Por ejemplo, se ha
o
dicho que el objeto de estudio del Derecho es la conducta humana y también otro gran sector
ch
de la doctrina indica que el objeto de estudio del Derecho es la ley.
re
Podemos empezar haciendo una clasificación de las ciencias, dentro de ellas tenemos
De
tres grandes grupos: a) las ciencias formales, b) las ciencias naturales y c) las ciencias
sociales; dentro de las primeras se ubican las matemáticas y la lógica, dentro del segundo
de
grupo ubicamos a la biología, la física, la química, la geografía y la astronomía, y dentro del
tercer grupo ubicamos a la sociología, la historia, la antropología, la psicología, la ciencia

a
ec
política, la economía y El Derecho.

ot
En definitiva, el afirmar que El Derecho es una ciencia no es un tema tan complejo

bli
para los que hacemos parte en esta disciplina, pues estamos convencidos que se trata de una
Bi
ciencia; sin embargo, no hemos resuelto el problema de su objeto de estudio, y cuán
importante es tener claro el objeto de estudio de una ciencia para el éxito de la misma, esto
involucra cuatro aspectos fundamentales: su desarrollo, su enseñanza, su aprendizaje y su
utilidad.
41
¿Qué es lo que ha hecho que El Derecho sea una disciplina muy compleja, y que
ocasiona sensibilidad social?
Para empezar debemos precisar que El Derecho es una ciencia social, y esto hace que
su desarrollo o desenvolvimiento como ciencia está supeditada a la sociedad -que incluye
cultura, ciencia, tecnología, moral, religión, etc.- esto nos obliga revisar panorámicamente el
o
actual estado social, primero de la nación y también del mundo globalizado.
ch
re
El Derecho, o mejor dicho, la funcionalidad del Derecho per se deberá regular en el
espacio y tiempo al cual pertenece, aquí una relación: a menos complejidad social menos
De
complejo será El Derecho, y a más complejidad social más complejo deberá ser El Derecho.
Pensemos por un momento en el avance tecnológico, acaso el jurista ha advertido la

de
revolución espacial de estos últimos diez años…, la revolución biotecnológica como lo son
las manipulaciones genéticas…, problemas sociales de desigualdad, problemas morales -en

a
ec
tanto existe la moralidad-. Problemas que se traducen en diferencias ideológicas, diferencias
de intereses mercantiles, diferencias limítrofes, diferencias de posiciones de derecho,

ot
diferencias interpretativas, diferencias que son tan obvias que no se pueden ocultar,
bli
diferencias entre gobernantes y gobernados, diferencias entre individuos o entre la voluntad

Bi
corporativa de estos; y que en consecuencia dan a luz el caos social, el quebrantamiento de
la vida en armonía y un desenfreno fatal.
Entonces, es ahí donde El Derecho pretende ser, en medio de una sociedad compleja
y llena de complejos, El Derecho también se vuelve complejo como ciencia, quizá de fácil
estudiar pero difícil aplicar. Nos preguntamos: ¿A qué población muestral podré aplicar esta
42
nueva fórmula (esta nueva ley)? Acaban de hallar la cura para tal enfermedad, pero para la
enfermedad social (los conflictos y las diferencias que terminan en caos y problemas
sociales) ¿Cuál será la cura?, ¿es suficiente el litigio para sanar la enfermedad social? ¿Dónde
ubicamos al derecho?
o
Bajo esas premisas, El Derecho se vuelve una ciencia o disciplina compleja porque
ch
pretende regular lo no regulable, El Derecho es la única ciencia que lucha contra su razón de
re
ser, contra su objeto (regular la interrelación social). En puridad, El Derecho intenta regular
la libertad del ser humano -por cuanto es humano, posee libertad-, he ahí su gran contienda.
De
En las líneas precedentes esbozamos, a modo de nueva teoría, que el objeto del
de
derecho es la libertad del ser humano, no su conducta, no su omisión, no las consecuencias
“jurídicas” de ambas, sino La Libertad del ser humano. La libertad que ahora mismo nos
a
ec
permite producir literatura jurídica, la libertad de redacción u opinión, la libertad de
expresión, la libertad de religión, la libertad de elección, la libertad locomotora, la libertad

ot
de pensamiento, la libertad de reunión, la libertad de asociación, la libertad de trabajar, la

bli
libertad de empresa, la libertad de educación y –entre otras más- la libertad de contratar son
Bi
reguladas por el derecho. Todo este conjunto de libertades (la libertad del ser humano) ha
dado lugar a su actividad cultural, científica y social en su más amplio sentido. Por tener el
ser humano libertad es que tiene la facultad de decidir y hacer lo que ha determinado hacer.
43
Es entonces que vemos el mundo desarrollarse, vemos actividad mercantil, naciones
organizadas, globalización envolvente, y todo lo que el ser humano hace que tenga
movimiento, una vez más, todo eso es indirectamente objeto del derecho.
Hablar de libertad es hablar del ser humano y por ende del Derecho mismo. En este
o
punto es pertinente lo que nos ilustra el profesor Carlos Fernández:
ch
re
“El hombre está forzado a elegir entre los posibles proyectos. Tiene que decidirse. Y
esta decisión es previa a todo acto psíquico, pensante, afectivo o volitivo. El decidirse
De
es anterior a la voluntad, que es precisamente lo que pone en marcha nuestra decisión.
Y el elegir, es decidirse, es una forzosidad: la forzosidad de ser libres. El hombre es

de
libertad que se proyecta. Libertad irrenunciable constitutiva. (…) la existencia implica
libertad, (…). Es la posibilidad radical de la existencia. La existencia misma es libertad.

a
La libertad no resulta ser una “facultad”, una propiedad, de la cual el hombre puede
ec
disponer o no. El hombre no tiene o deja de tener libertad sino que “el hombre es”
libertad.”35
ot
bli
El derecho evoluciona de la mano a la concepción que se tenga de libertad36. Esto

Bi
quiere decir que si tenemos un concepto claro de lo que es la libertad, entonces el concepto
35
FERNANDEZ SESSAREGO, Carlos. “El Derecho como Libertad. Preliminares para una filosofía del
Derecho” 2da Ed. Universidad de Lima, Lima, 1994, p.21.
36
En cierta oportunidad hemos realizado algunos bosquejos con relación al derecho y su connotación social,
que creo conveniente hacer referencia en esta sección: “(…) Empecemos por la licitud: Como primer punto es
preciso anotar que la licitud tiene que ver con lo permitido, es decir, aquello que está permitido hacer. Se trata
de una característica, un adjetivo que recae sobre las conductas o modos de proceder. Además, se fundamenta
en el grado de libertad que los individuos adquieren en un determinado contexto social para escoger hacer lo
que deseen. En tal sentido, la licitud está condicionada por las buenas costumbres, y, aunque en muchos aspectos
estas informan a las conductas lícitas, no siempre estas conductas terminan siendo buenas costumbres. Lo lícito
44
abarca todo el ámbito de las buenas costumbres, sin embargo, por tener un carácter de libre decisión, muchas
veces, se sobrepasan esos límites. En otras palabras, pasan de ser buenas costumbres a buenos pretextos.
Se entiende que la licitud y las buenas costumbres, ambas, están condicionadas por la sociedad en un
determinado tiempo y espacio, lo cual nos permite afirmar que no agotaremos nuestra fuente de moralidad en
meras buenas costumbres o conductas lícitas, lo cual resulta seriamente peligroso. Es decir, si apoyamos nuestro
sistema jurídico de conformidad a buenas costumbres o al ámbito de lo lícito, podríamos encontrarnos en el
futuro más cercano con algunos desatinos; pues, una de sus características es que son cambiantes. Valga un
ejemplo: si actualmente es ilícito consumir ilegalmente drogas, empero, si después de algún tiempo ese
consumo se declara lícito, estaríamos frente a una contradicción no solo moral sino de criterio y valoración
o
social. Cabe preguntarnos, entonces, si las sociedades anteriores se equivocaron cuando calificaron de ilícita
esa conducta, o las actuales sociedades son las que realmente están equivocadas,... ¿Quién establece o es dueño
ch
del criterio correcto?
A fin de no limitarnos al vulnerable campo de lo lícito y de las buenas costumbres, debemos recurrir,
necesariamente, a criterios sobre los cuales se puedan fundamentar las características de lo lícito. De esa manera,
re
las conductas que se adjetivan lícitas gozarán de una eficaz ponderación al tener una sola medida que sirva
como regla orientadora. Sabemos que todos tenemos una forma de pensar diferente, pero veamos qué es lo que
conviene a las sociedades. Los criterios a los que nos referimos son una directriz idónea para calificar las
De
conductas en el ámbito social, estos trascienden lo jurídico y alcanzan un nivel de benignidad per se, más que
el de aprobación social o jurídica. Por tanto, es imprescindible hallar esos criterios sobre los cuales se
fundamente el derecho. Veamos en qué consiste la juridicidad: La juridicidad abarca al sistema jurídico en su
totalidad; es decir, a los principios y normas que estrictamente son propios del derecho. Se sabe, además, que
el derecho es una disciplina científica que involucra el trato de distintas áreas sociales; por lo cual, sistema
de
jurídico es el conjunto del ordenamiento jurídico que reúne todas las ramas del derecho.
Entonces, la juridicidad tiene que ver estrictamente con la ciencia del derecho, y no con las culturas, usos o
costumbres -pues, como se señaló, estas tienen un contenido más amplio-; aunque siempre tendrán relación
porque de alguna forma las sociedades buscan un equilibrio entre su juridicidad y sus buenas costumbres. Sería
a
raro y contradictorio ver sistemas jurídicos que son contrarios a las idiosincrasias donde funcionan.
ec
Es por eso que el derecho, para una verdadera eficacia, debe ser intercultural, no por tener de todas las culturas
un poco ni por aceptar a todas, sino por ser efectivo a pesar de las diferencias que entre ellas pueda existir.
ot
Entonces, visto desde la arista del comportamiento humano, juridicidad es la característica de aquellas
conductas que están directamente dotadas de la influencia del derecho.
bli
Ahora es el turno de la legalidad:
En esta oportunidad no hacemos referencia a la legalidad como principio, sino a las conductas que adquieren
este adjetivo, en otras palabras, ¿Cuándo una conducta es legal?
Bi
Y esta consiste en la característica de las conductas que tienen lugar dentro de la proyección de la ley.
Para entender este planteamiento, entiéndase por proyección de la ley a aquel espacio delimitado por las
disposiciones legales. Siendo este un fenómeno jurídico que ocurre cuando al momento de entrar en vigencia
una ley ésta proyecta su efecto regulador sobre un ámbito específico dentro de las relaciones sociales; primero
sobre el ámbito de lo jurídico y luego sobre el ámbito de lo lícito.
En ese sentido, a través de la ley se condicionan conductas, se orientan las formas de proceder en las relaciones
y obligaciones jurídicas, se proyectan y delimitan derechos, se provee de mecanismos que hagan posible la
eficacia de los derechos, se derogan otras leyes, entre otras, así se crea el ámbito de la legalidad.
De esta manera cada conducta que resida o visite dicho ámbito adquiere el adjetivo de legal. Ahora, esto no
quiere decir que si una conducta no pasa por ese espacio que genera la proyección de la ley necesariamente será
45
de lo que es El Derecho también será claro, y no solo eso, sino que más efectivo en medio de
una sociedad que languidece por el caos y la convulsión social.
Con relación al tema que nos ocupa, la libertad contractual la vemos plasmada en lo
prescrito por el artículo 1354° del Código Civil, el cual prescribe: “Las partes pueden
o
determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal
ch
de carácter imperativo”, a su turno el primer párrafo del artículo 62° de la Constitución
re
Política del Perú se estatuye que:
De
“La libertad de contratar garantiza que las partes pueden pactar válidamente según las
normas vigentes al tiempo del contrato. Los términos contractuales no pueden ser
de
modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase. Los conflictos derivados
a
ilegal, sino que puede pertenecer al ámbito de lo jurídico o de lo lícito. Por otro lado, una conducta será ilegal
cuando menoscaba o transgrede los límites establecidos por la proyección de la ley.
ec
La proyección de la ley que genera el espacio de lo legal es similar a un terreno que es cercado -en algunos
casos con un material resistente, y en otros, con un material tal vez inservible, recordemos por ejemplo aquellas
leyes que a pesar de tener vigencia nunca rigen en nuestra sociedad, no ofrecen una correcta proyección de su
ot
razón de ser. A veces, también, de una manera justa y en otras ocasiones injusta; aquí, recordemos el caso de
aquellas leyes que habiendo sido dictadas mediante un procedimiento regular o no, devienen en injustas,
bli
abusivas o sobre las cuales procede la Acción de Inconstitucionalidad- para delimitarlo y darle autonomía. Tal
es el caso que, por ejemplo, cuando una conducta es ilegal destruirá aquel cerco. Ahora, este terreno se
encuentra dentro de un espacio mayor que corresponde al de lo jurídico, y a su vez este se incluye en el espacio
de lo lícito.
Bi
A manera de epílogo, afirmamos que una conducta legal siempre será jurídica, es decir, gozará de juridicidad;
sin embargo, no toda conducta jurídica será legal. Es oportuno plantearnos la siguiente interrogante: ¿Por qué
se califica de punible una conducta delictuosa? Pues, no porque sea antijurídica, aunque se requiera este
elemento y es necesario que así se verifique en la realidad, se exige además, que sea ilegal.
Además, una conducta jurídica siempre será lícita; pero, como ya se dijo, recordemos que lo lícito no siempre
son buenas costumbres, y más aún, las buenas costumbres no constituyen el correcto criterio para calificar las
relaciones sociales, porque como tales cambian y son vulnerables. Es imprescindible, entonces, no encargar la
medida de la moralidad a la cultura ni a la idiosincrasia vigente, sino es necesario ceñirnos a un verdadero
criterio de moral ecuménico e inalterable.” SANCHEZ CABANILLAS, Wilson, “Libertad, Juridicidad y
Legalidad” Publicado en la pág. Web oficial de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad
Nacional de Trujillo.
46
de la relación contractual sólo se solucionan en la vía arbitral o en la judicial, según los
mecanismos de protección previstos en el contrato o contemplados en la ley.”
Y con el ánimo de hacer interpretación sistemática de las normas en cuanto a la
libertad contractual tenemos:
o
 El inciso 14 del artículo 2° de la Carta Magna, que establece: “Toda persona tiene
ch
derecho a contratar con fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden
público.”
re
 El inciso 24 del artículo 2° de la misma carta señala en su primer literal que: “Toda
De
persona tiene derecho a la libertad y seguridad personales. En consecuencia, nadie
está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no
de
prohíbe”
 El artículo 1354° del Código Civil, el cual prescribe: “Las partes pueden determinar
a
libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de
ec
carácter imperativo”
ot
 Artículo 1355° del Código Civil: “La ley, por consideraciones de interés social,
bli
público o ético puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los
contratos”.
Bi
 También el artículo V del Título Preliminar del Código Civil señala: “Es nulo el acto
jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas
costumbres.”
 Por último el artículo 140° del Código Civil prescribe que “El acto jurídico es la
manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
47
jurídicas. Para su validez se requiere: 1. Agente capaz, 2. Objeto física y
jurídicamente posible, 3. Fin lícito y 4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción
de nulidad.”
Entonces, la libertad de contratar esta “limitada” por el respeto mismo a la libertad;
o
es decir, nadie puede decir que ejercer su libertad es hacer lo que “se le da la gana”, ese no
ch
es el concepto de libertad. En efecto, libertad de contratar no es contratar lo que uno desee,
re
no es que “Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato” solamente,
sino que siempre y cuando ese contenido “no sea contrario a norma legal de carácter
imperativo”. (Resaltado agregado). De

de
Sin el ánimo de disertar respecto a una posición positivista o iusnaturalista del
derecho, debemos señalar que una de las manifestaciones del derecho es su positivización o
a
ec
carácter normativo37, de donde colegimos que los articulados antes expuestos tienen la
abstracta función de regular el contenido de los contratos, es decir, de regular la libertad

ot
contractual plasmada en el contenido de los contratos.

bli
Bi
Al amparo del principio de la libertad contractual, las partes se obligan según las
condiciones que establecen en el contrato, establecen sus términos y condiciones, sus
37
Cfr. Lo que señala el profesor Hans Kelsen: “Conforme a la Teoría Pura del Derecho, el Derecho es norma
o, más exactamente, un conjunto de normas, un orden normativo.” HANS KELSEN, “Introducción a la Teoría
Pura del Derecho” 3ra. Edición, traducción del inglés y nota preliminar de Emilio O. Rabasa, Asociación
Peruana de Derecho Constitucional, Lima, 2001, p.23.
48
derechos y obligaciones, las leyes y jurisdicciones a las que se someten. Es el conjunto de
normas que regularan o regirán el contrato una vez efectuada su celebración.
La libertad contractual no es permisión sin límites para contratar acerca de lo que se
desee, es más bien una actividad debidamente regulada por preceptos legales, ya sea de
o
manera directa o indirecta. Es preciso citar al profesor Max Shereiber, quien señala que:
ch
re
“Existen, por lo tanto leyes cuyo contenido es de tal naturaleza que sobre ellas no puede
prevalecer la voluntad de las partes contratantes. Planiol, al examinar esta materia,
De
expresa que “(…) interés general e interés de orden público son nociones muy afines”.
Y sigue diciendo: “(…) cuando el legislador no ha tenido el cuidado de prohibir la

de
derogación de ciertas reglas, hay que determinar, respecto a cada ley o regla particular,
si salvaguarda un interés general bastante importante para impedir la libertad de

a
contratación. A veces, incluso, la apreciación ha de hacerse para cada caso en particular,

ec
puesto que el interés general no se opone a la satisfacción de los intereses privados no
inmorales, sino cuando la contradicción entre ellos alcanza a cierto grado; así vemos en
ot
las cláusulas de inalienabilidad, de no competencia, (…). En conclusión, la libertad

bli
contractual sigue siendo la regla general y su limitación opera como excepción. Esta
Bi
última tiene que ser, de otro lado, inequívoca y su base de sustentación está expresada
en normas de carácter imperativo, o sea que por su naturaleza forzosa no admite pacto
en contrario. Así sucede, para poner algunos ejemplos, con los artículos 1366°
49
(prohibición de adquirir determinados bienes) y 1553° (nulidad de la renuncia a la acción
por lesión).”38
La libertad de contratar39 no solo es un derecho, sino que este derecho es posible sí y
solo sí existen diversas condiciones para lograrlo, en ese sentido, las condiciones
o
contractuales, los derechos y obligaciones creados por la negociación contractual, y en
ch
general, tenemos la información.
re
De
de
a
ec
ot
bli
38
SCHREIBER PEZET, Max Arias. “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984” T.I., 1ra Ed. Editorial
Bi
Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 79.

39
La libertad de contratar es, en puridad, una garantía, tal como lo expresa el Tribunal Constitucional: “El
derecho a la libre contratación: Establecido en el inciso 14) del artículo 2° de la Constitución, se concibe como
el acuerdo o convención de voluntades entre dos o más personas naturales y/o jurídicas para crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica de carácter patrimonial. Dicho vínculo -fruto de la concertación de
voluntades- debe versar sobre bienes o intereses que poseen apreciación económica, tener fines lícitos y no
contravenir las leyes de orden público.
Tal derecho garantiza, prima facie:
 Autodeterminación para decidir la celebración de un contrato, así como la potestad de elegir al co-
celebrante.
 Autodeterminación para decidir, de común acuerdo, la materia objeto de regulación contractual.
A lo expuesto debe agregarse que la libertad contractual constituye un derecho relacional, pues, con su ejercicio,
se ejecutan también otros derechos tales como la libertad al comercio, la libertad al trabajo, etc.” Cfr. Sentencia
recaída en el expediente N° 00008-2003-AI/TC, F.J. 26.
50
o
ch
re
CAPÍTULO III
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: IMPORTANCIA Y RELEVANCIA
De
ACTUAL
de
a
ec
ot
bli
Bi
51
3.1. LA COMPRAVENTA
Unanimidad de los estudios coinciden en que este es el contrato por excelencia. Como lo
hemos visto, este contrato plasma el acuerdo de voluntades destinado a la transferencia de la
propiedad, donde una parte se obliga a transferir un bien y la otra parte se obliga a pagar su
precio. Este tipo de contratos los celebramos a diario en nuestro ir y venir de la vida, desde
o
tiempos históricos40, ya sea en forma verbal o en forma escrita, V. Gr. Cuando subimos al
ch
bus y pagamos el pasaje, cuando estamos en el supermercado, cuando vamos a una pequeña
re
tienda, cuando estamos en la caja antes de entrar al cine, si nos provoca un café, etc.
De
de
40
Recordemos, por ejemplo, desde tiempos muy antiguos un contrato de compraventa de un predio que celebró
el multimillonario oriental Abraham: “Fueron ciento veintisiete los años de la vida de Sara; tantos fueron los
años de la vida de Sara. Sara murió en Quiriat-arba (que es Hebrón), en la tierra de Canaán; y vino Abraham a
a
hacer duelo por Sara y a llorarla. Luego se levantó Abraham de delante de su muerta y habló a los hijos de Het,
ec
diciendo: -Extranjero y forastero soy entre vosotros; dadme en propiedad una sepultura entre vosotros para
llevarme a mi muerta y sepultarla.
Respondieron los hijos de Het a Abraham, diciendo: -Óyenos, señor nuestro. Tú eres un príncipe de Dios entre
nosotros; sepulta a tu muerta en el mejor de nuestros sepulcros, pues, ninguno de nosotros te negará su sepulcro
ot
ni te impedirá que entierres a tu muerta.

Abraham se levantó, se inclinó ante el pueblo de aquella tierra, los hijos de Het, y habló con ellos diciendo: -Si
en verdad queréis que yo me lleve y sepulte a mi muerta, oídme e interceded por mí ante Efrón hijo de Zohar,
bli
para que me dé la cueva de Macpela, que tiene al extremo de su heredad; que me la dé por su justo precio y así
poseeré una sepultura en medio de vosotros.
Como Efrón, el heteo, estaba entre los hijos de Het, respondió a Abraham en presencia de los hijos de Het y de
Bi
todos los que entraban por la puerta de su ciudad:

-No, señor mío, óyeme: Te doy la heredad y te doy también la cueva que está en ella. En presencia de los hijos
de mi pueblo te la doy; sepulta a tu muerta.
Entonces Abraham se inclinó delante del pueblo de la tierra y respondió a Efrón en presencia del pueblo del
lugar, diciendo: -Antes, si te place, te ruego que me oigas. Yo pagaré el precio de la heredad; acéptalo y sepultaré
en ella a mi muerta.
Respondió Efrón a Abraham: -Señor mío, escúchame: la tierra ale cuatrocientos ciclos de plata, pero ¿qué es
esto entre tú y yo? Entierra, pues, a tu muerta.
Entonces Abraham aceptó la oferta de Efrón y, en presencia de los hijos de Het, pesó a Efrón el dinero que este
le había pedido, cuatrocientos siclos de plata de buena ley entre mercaderes.
Así, pues, la heredad de Efrón que estaba en Macpela, al oriente de Mamre, la heredad, con la cueva que había
en ella y con todos los árboles que había en la heredad y en todos sus contornos, quedó en propiedad de
Abraham, en presencia de los hijos de Het y de todos los que entraban por la puerta de la ciudad.” Vid. Libro
del Génesis: Capítulo 23: 1-18. Santa Biblia. Edición de Estudio, Reina Valera Revisión de 1995, pp. 51-52.
52
Todos los días compramos o vendemos, tanto así que comprar se ha vuelto sinónimo
de adquirir, es decir cuando vamos a adquirir estamos -muchas veces- comprando. La
compraventa supone, por un lado, un desprendimiento, un desposeerse y, por otro lado, un
adquirir de una propiedad; de ahí que el único facultado para autorizar41 la venta es el
propietario de un bien.
o
ch
La compraventa es un fenómeno social, que puede ser analizado desde diversos
re
puntos de vistas: el administrativo, el económico, el tributario, el contable, el legal, etc.
Para hablar de la venta desde el punto de vista administrativo (desde las ciencias de la
De
administración) advertimos que comprar y vender es un acto de administración, por ejemplo,
las empresas y aun las personas naturales hacen planificaciones y operaciones mercantiles
de
para adquirir o deshacerse de ciertos bienes.
a
ec
Desde un punto de vista económico, la compraventa es el mecanismo más recurrido
para adquirir propiedad, de ahí que el uso de la compraventa ha contribuido a la obtención

ot
de riqueza y la mejor forma de transferir propiedad privada.

bli
Bi
Desde un punto de vista tributario, y para la aplicación del impuesto General a las
Ventas se entiende por venta:
41
El propietario es el facultado para autorizar la venta, entendido como aquel agente exclusivamente apto para
iniciar la manifestación de la voluntad de venta, ya sea en nombre propio o a través de un representante, toda
vez que sólo el propietario tiene la facultad de vender lo que es suyo. No obstante, de las distintas formas de
adquirir la propiedad y la venta de bien ajeno reguladas por nuestra legislación.
53
“1) Todo acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, independientemente de
la designación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia
y de las condiciones pactadas por las partes.
Se encuentran comprendidas en el párrafo anterior las operaciones sujetas a condición
suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien.
También se considera venta las arras, depósito o garantía que superen el límite
o
ch
establecido en el Reglamento.
2) El retiro de bienes que efectúe el propietario, socio o titular de la empresa o la empresa
re
misma, incluyendo los que se efectúen como descuento o bonificación, con excepción
De
de los señalados por esta ley y su reglamento, tales como los siguientes:
 El retiro de insumos, materias primas y bienes intermedios utilizados en la
elaboración de los bienes que produce la empresa.

de
 La entrega de bienes a un tercero para ser utilizados en la fabricación de otros bienes
que la empresa le hubiere encargado.

a
 El retiro de bienes por el constructor para ser incorporados a la construcción de un

ec
inmueble.
ot
 El retiro de bienes como consecuencia de la desaparición, destrucción o pérdida de

bli
bienes, debidamente acreditada conforme lo disponga el reglamento.
 El retiro de bienes para ser consumidos por la propia empresa, siempre que sea
Bi
necesario para la realización de las operaciones gravadas.
 Bienes no consumibles, utilizados por la propia empresa, siempre que sea necesario
para la realización de las operaciones gravadas y que dichos bienes no sean retirados a
favor de terceros.
54
 El retiro de bienes para ser entregados a los trabajadores como condición de trabajo,
siempre que sean indispensables para que el trabajador pueda prestar sus servicios, o
cuando dicha entrega se disponga mediante ley.
 El retiro de bienes producto de la transferencia por subrogación a las empresas de
seguros de los bienes siniestrados que hayan sido recuperados.”
o
ch
Desde un punto de vista legal, basta remitirnos a las estanterías de libros y tratados
que contienen estudios sobre el acto jurídico, el contrato y la abundante legislación nacional
re
y comparada que regula este fenómeno, por ejemplo es pertinente citar al profesor Mario
De
Castillo Freire, quien en su investigación ha recopilado definiciones legales recogidas por los
códigos civiles de diversos países:

de
El Código Civil Francés, en su artículo 1582° prescribe: “la compraventa es una

a
convención por la cual uno se obliga a entregar una cosa; y el otro a pagarla. Puede hacerse
ec
por documento auténtico o privado”.

ot
El Código Civil Belga, en su artículo 1582° prescribe: “la compraventa es una

bli
convención por la cual uno se obliga a entregar una cosa; y el otro a pagarla. Puede hacerse
Bi
por documento auténtico o privado”.
El Código Civil Austriaco de 1811, en su artículo 1053° prescribe: “Por la
compraventa se cede una cosa a otra persona por una suma determinada de dinero. Pertenece,
como en la permuta, a los títulos como se adquiere la propiedad. La adquisición resulta, en
55
primer lugar, por la entrega de la cosa objeto de la compraventa. Hasta la entrega mantiene
el comprador el derecho de propiedad”.
El Código Civil Boliviano de 1831, en su artículo 1003° prescribe: “La venta es un
contrato por el que se obliga uno a entregar una cosa, y otro a pagarla. Puede celebrarse por
o
escritura pública o privada”.
ch
El Código Civil Boliviano de 1976, en su artículo 584° prescribe: “(Noción) La venta es un
re
contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere otro derecho
al comprador por un precio en dinero”.
De
El Código Civil Chileno, en su artículo 1793° prescribe: “La compraventa es un
de
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella
se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
a
precio”.
ec
ot
El Código Civil Uruguayo, en su artículo 1661° prescribe: “La compraventa es un

bli
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”.
Bi
El Código Civil Argentino, en su artículo 1323° prescribe: “Habrá compra y venta
cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se
obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.
56
El Código Civil Colombiano, en su artículo 1849° prescribe: “La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella
se dice vender y ésta comprar.
El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”.
o
El Código Civil Venezolano, de 1880 en su artículo 1382° prescribe: “La venta es un
ch
contrato por el cual uno se obliga a dar una cosa y el otro a pagar el precio”.
re
El Código Civil Ecuatoriano, en su artículo 1759° prescribe: “Compraventa es un
De
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El
que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el
de
dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama
precio”.
a
ec
El Código Civil Español, en su artículo 1445° prescribe: “Por el contrato de compra

ot
y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar
bli
por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

Bi
El Código Civil Japonés, en su artículo 555° prescribe: “Una venta se hace efectiva
cuando una de las partes conviene en transferir un derecho de propiedad a alguna otra parte
consciente en pagar el precio de compra a la primera”.
57
El Código Civil Alemán, en su artículo 433° prescribe: “Por el contrato de
compraventa el vendedor de una cosa se obliga a entregar la cosa al comprador y a
proporcionarle la propiedad de la misma. El vendedor de un derecho está obligado a
proporcionar el derecho al comprador y, si el derecho faculta a la posesión de una cosa, a
entregarle la cosa.
o
El comprador está obligado a pagar al vendedor el precio pactado y a recibir la cosa
ch
comprada”.
re
El Código de las Obligaciones de Suiza, en su artículo 184° prescribe: “La venta es
De
un contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa vendida al comprador y a
transferirle la propiedad, mediando un precio que el comprador se compromete a pagarle.

de
Salvo uso o pacto en contrario, el vendedor y el comprador están obligados a ejecutar
simultáneamente sus obligaciones.

a
ec
El precio de venta está suficientemente determinado cuando puede serlo de acuerdo a las
circunstancias”.
ot
bli
El Código Civil Brasileño de 1916, en su artículo 1122° prescribe: “Por el contrato

Bi
de compra y venta uno de los contratantes se obliga a transferir el dominio de cierta cosa, y
el otro a pagarle cierto precio en dinero”.
El Código Civil Panameño de 1917, en su artículo 1215° prescribe: “Por el contrato
de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro
a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
58
El Código Civil de la República Socialista Federativa Soviética de Rusia de 1922, en
su artículo 180° prescribe: “Por el contrato de compraventa una de las partes (el vendedor)
se obliga a traspasar la propiedad de un bien a otra (comprador) y ésta se obliga a recibir
dicho bien y a pagar el precio convenido”.
o
El Código Civil Mexicano de 1927 en su artículo 2102° prescribe: “Habrá
ch
compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o
re
de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”.
De
El Código Civil Chino de 1930, en su artículo 345° prescribe: “Se llama venta al
contrato por el cual las partes convienen que una de ellas transferirá a la otra sus derechos
de
patrimoniales sobre una cosa, y que la otra pagará el precio.
El contrato de venta es concluido cuando las partes han convenido mutuamente el objeto y
a
el precio”.
ec
ot
El Código Civil Portugués de 1967, en su artículo 874° prescribe: “(Noción) Compra

bli
y venta es el contrato por el cual se transmite la propiedad de una cosa, u otro derecho,
mediante un precio”.
Bi
El Código Civil Cubano de 1988, en su artículo 334° prescribe: “Por el contrato de
compraventa el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de un bien al comprador,
mediante su entrega y éste a pagar por él determinado precio en dinero”.
59
Como se puede advertir, el contrato de compraventa es entendido en forma unánime
–desde su definición legal- como un intercambio, por un lado, de un precio equivalente y,
por otro lado, de la transmisión de la propiedad de una cosa. Sin embargo, en medio de un
contexto como el nuestro, donde encontramos diversas formas de “intercambio” comercial
la compraventa no ha dejado de existir, pero su concepción no es la misma. Un contrato de
o
compraventa ya no es la simple permuta de un precio y un bien, sino que las fuerzas y
ch
necesidades del mercado han incrustado diversos supuestos de compraventa, las mismas que
re
vienen matizadas en cada una de las cláusulas de los contratos, según sea el tipo del bien o
servicio que se esté ofertando.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
60
3.2. RELEVANCIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Al respecto, el profesor argentino Ricardo Luis Lorenzetti señala:
“La compraventa es el modelo legal del contrato de cambio que permite la transmisión
de la propiedad de una cosa por un precio.
En la época de la codificación se tomó como base la compraventa de contado, en la que
o
el comprador busca ser propietario de lo que pagó. Hoy predomina la venta a crédito, en
ch
la que el vendedor busca una garantía del pago del precio, razón por la cual se devalúa
el rol de la transmisión de la propiedad y se realza la importancia de la garantía. La
re
transmisión de la propiedad muestra aspectos especiales según las cosas de que se trate:
De
los caballos de carrera, los automotores, los inmuebles, los lotes urbanos. Ello agrega
elementos distintos a la compraventa tradicional, al mismo tiempo que exhibe una

de
separación entre la regulación de la propiedad y la compraventa. Los individuos se
refieren muchas veces a la venta sin querer transmitir la propiedad (…), porque es
costoso hacerlo, o por la caducidad tecnológica de los bienes requeridos, razón por la
a
cual ha surgido lo que los empresarios llaman “la venta de uso de las cosas”. Así, se
ec
prefiere comprar el uso de los inmuebles, automotores, computadoras, maquinarias,

ot
antes que su propiedad, dando origen a diversas relaciones que participan de la locación
bli
y de la compraventa, como por ejemplo, el leasing y el tiempo compartido.
Las cosas en los mercados competitivos como los actuales rara vez se venden solas, sino
Bi
con otras cosas accesorias (por ej., un diario que trae consigo un capítulo de una obra
intelectual, atlas, enciclopedia). Se venden cosas con servicios: en mercados como el de
automotores o de computadoras, donde existen precios muy similares, las diferencias las
hacen los servicios: servicios posventa como las reparaciones, repuestos, o bien otros
menos tradicionales como la provisión de un teléfono celular en el automóvil. Se venden
“paquetes” o productos complejos, que están integrados por prestaciones de dar y de
61
hacer (por ej., un producto de computación que tiene hardware, software y servicios
complementarios, como la capacitación de adquiriente).
En algunos casos el producto evoluciona hacia el servicio, produciéndose una
devaluación de la cosa (por ej., hace unos años, se vendía el teléfono y adicionalmente
uno esperaba recibir un servicio consistente en la comunicación); actualmente, el valor
de la cosa (aparato telefónico) ha disminuido sensiblemente y es un accesorio del
o
ch
servicio que se suministra; en el mercado automotor la tendencia es algo similar, ya que
los sistemas crediticios tienden a que el usuario del auto se convierta en cliente de la
re
empresa comercializadora, pagando una cuota permanente; una vez pagado un vehículo,
De
se lo cambia por otro, siempre que la cuota se mantenga dentro de la capacidad de pago
del cliente; así, la venta de la cosa-automóvil se transforma en “servicio de movilidad”.
La función de cambio parecía algo bastante sencillo para el Código: cosas y derechos
de
que dan lugar a la compraventa y la cesión respectivamente; sin embargo, asistimos a la
“venta” de jugadores de fútbol, de bonos, commodities, hipotecas, tecnología.

a
La orientación al cliente promueve la diversificación de productos y hace que cosas muy

ec
sencillas, como zapatillas, presenten no menos de veinte variedades, según se use para
ot
caminar, jugar al tenis o al fútbol, con lo cual aparece el problema de la satisfacción que
bli
provee la cosa, como elemento de la compraventa.
La compraventa se pensó como “un” contrato celebrado entre comprador y vendedor,

Bi
pero no se reguló la multiplicidad de ventas que se transforma en suministro. Una
distribuidora mayorista de medicamentos que atiende a las farmacias, puede realizar
miles de ventas diarias; un proveedor de partes de una empresa que hace un producto
final no agota su obligación con la entrega de una cosa, sino con una provisión continua;
el catering en los aeropuertos es llamado “servicio”. De tal modo, la obligación de dar
se disuelve en el mantenimiento del vínculo de asistencia; en una continuidad en el
62
tiempo de la obligación de dar, semejante al servicio e impensada en el contrato típico
de compraventa.”42
Consideramos que el contrato de compraventa, desde un punto de vista jurídico, ya
no es aquel simple documento de permuta o intercambio, sino que se ha convertido en un
o
fenómeno social. A mayor creación de bienes43 mayor oferta y mayor adquisición; pero, la
ch
adquisición se dará de diversas maneras, unos disminuirán sus bienes ofrecidos –pero
re
aumentarán sus réditos obtenidos- y otros aumentaras sus bienes que forman parte de su
patrimonio. Algo similar, pero más complejo, se puede observar en el mundo de los servicios,
De
donde casi siempre intangibles, no obstante el fenómeno de la compraventa cumplirá su
objetivo: in intercambio entre un bien (o servicio) y una valoración económica.

de
La compraventa importa transferencia de propiedad, para lo cual deberá tenerse en

a
cuenta los dos sistemas utilizados por nuestra legislación, las mismas que están contempladas
ec
en los siguientes artículos:

ot
 Para los bienes muebles: artículo 947° del Código Civil: “La transferencia de
bli
propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor,
salvo disposición legal diferente.”

Bi
 Para los bienes inmuebles: artículo 949° del Código Civil: “La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario.
42
LUIS LORENZETTI, Ricardo, “Contratos Parte Especial” Colaborador: Gonzalo Sozzo, Rubinzal-Culzoni
Editores, Buenos Aires, 2011, pp. 98-100.
43
Aquí también nos referimos a la creación de valor.
63
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
64
o
ch
re
CAPÍTULO IV
QUÉ ES UN BIEN FUTURO. SOBRE EL CARÁCTER ¿INEXISTENTE? DEL
De
BIEN INMUEBLE FUTURO
de
a
ec
ot
bli
Bi
65
4.1. APROXIMACIÓN AL CONCEPTO DE BIEN FUTURO
Un bien futuro es aquel que no tiene existencia, es decir, existencia física o material. Esto en
ningún momento quiere decir que no se pueda determinar, o que no pueda existir. A lo que
se describe jurídicamente como un bien futuro es a un bien que no existe en el presente, un
presente cierto y señalado en un determinado momento en el tiempo44.
o
ch
Esto no quiere decir que el “bien futuro” no pueda llegar a existir o, mucho menos,
re
no pueda llegar a ser determinado, muy por el contrario, si se habla de un “bien futuro” es
porque este ya es un bien y aunque no exista, existe la probabilidad que llegue a existir, por
De
lo tanto –naturalmente- está sujeto a las probabilidades que llegue a existir o a que su
existencia no sea tal cual se estimó. Siempre existirá ese riesgo en cuanto a la existencia,
de
cuantía y calidad45.
a
ec
En forma muy ilustrativa lo expone el profesor Aníbal Torres:
“Esto nos indica que el contrato necesariamente debe tener un objeto; la falta de objeto
ot
impide que el contrato se perfeccione. La falta de objeto hace inexistente al contrato. Sin
bli
Bi
44
Ese tiempo es determinado por una declaración de voluntad, por un contrato o por algún acto jurídico que
surte sus efectos conforme a la referencia que tenga en el tiempo, es decir su plazo de ejecución.
45
Al respecto, Torres Méndez señala: “En primer lugar, figura la existencia del bien. Como se sabe, el bien
futuro tanto puede como no puede llegar a existir físicamente. Es pues, una contingencia o posibilidad el que
alcance a tener existencia. Por tal razón, las partes, vendedor y comprador, al celebrar la Compraventa de Bien
Futuro pueden obligarse en función de esta contingencia.
En segundo lugar, figuran también como contingencias del bien futuro la cuantía y la calidad el mismo. Ello
obedece a que como dicho bien aún no existe físicamente, es incierto; y, por ende, se ignora en qué cantidad y
en qué calidad llegará a existir el mismo. De tal manera que el bien futuro puede como no puede existir en una
gran cantidad como en una pequeña cantidad (sólo la unidad). Igualmente, el bien futuro puede como no puede
existir con una determinada calidad como con otra u otras calidades dependiendo de cuantas calidades pueda
tener el mismo. Por tal razón, también, las partes, vendedor y comprador, al celebrar una Compraventa de Bien
Futuro pueden también obligarse en función de estas dos contingencias.” Vid. TORRES MENDEZ, Miguel.
“Estudios Sobre el Contrato de Compraventa” 1era Ed. Editorial Grijley, Lima, 2002, p. 107.
66
embargo, es de advertir que no se puede considerar como bien imposible al inexistente
actualmente (en el momento de celebrarse el contrato). La inexistencia no siempre
equivale a imposibilidad, por eso se admite contratar sobre bienes futuros, no existentes
actualmente; si el bien no existe o no es posible de existir, habrá falta de objeto de la
prestación, pero no objeto imposible. No hay bien ni posible ni imposible, sino
simplemente bien existente en el presente o que se espera que exista en el futuro, o
o
ch
inexistente; si el bien es inexistente (porque jamás ha existido o porque se ha destruido
antes del perfeccionamiento del contrato), hay ausencia de objeto. Si un deudor se obliga
re
a entregar un bien inexistente, no se puede decir que el bien es imposible, sino que
De
imposible es la actividad (la prestación) encaminada a disponer de algo que no existe.”46
Para esbozar una definición objetiva y práctica de lo que es un bien futuro y cómo
de
esta entendida su regulación en nuestra legislación es pertinente citar los siguientes artículos
a
del Código Civil:

ec
 Artículo 1100° “La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente
determinados.”
ot
 Artículo 1101° “La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien
bli
hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de

Bi
la expropiación, salvo pacto distinto.”
 Artículo 1106° “No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.”
 Artículo 1132° “El acreedor de bien cierto no puede ser obligado a recibir otro,
aunque éste sea de mayor valor.”
46
Lima, 2012, p. 553.
67
 Artículo 1409° “La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede
versar sobre:
1. Bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza incierta
de que existan, salvo las prohibiciones establecidas por la ley.
2. Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por
o
cualquier otra causa.”
ch
 Artículo 1410° “Cuando la obligación creada por el contrato recae sobre un bien
re
futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia posterior, salvo
que la obligación verse sobre una esperanza incierta, caso en el cual el contrato es
aleatorio. De
Si la falta de entrega obedece a causas imputables al obligado, el acreedor puede
de
recurrir a los derechos que le confiere la ley.”
 Artículo 1534° “En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
a
ec
contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.”

ot
Como se puede apreciar, nuestra legislación regula en forma sistemática a los bienes
bli
futuros desde un punto de vista objetivo, con excepción del artículo 1106°, el cual se refiere
Bi
a los bienes futuros desde un punto de vista subjetivo. Este artículo ha generado algunas
controversias respecto del negocio inmobiliario47, y algunos inconvenientes en la práctica del
47
Vid. Respecto a lo que justificó la emisión de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN: “El auge de la
construcción produce una serie de beneficios en la economía nacional de nuestro país, tales como la inversión
en actividades productivas, la creación de puestos de trabajo, el desarrollo del crédito a favor de todas las capas
sociales, la sensación de bienestar que se produce necesariamente con la adquisición de una vivienda, las nuevas
oportunidades de creación de riqueza a través de mecanismos financieros como los mercado secundario de
hipotecas y la utilización de activos, etc. En el ámbito jurídico esta situación se manifiesta en un aumento
considerable de las inscripciones registrales que se refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que ,
sin embargo, y por lógica natural da como resultado la existencia de crecientes conflictos interpretativos entre
68
sistema financiero, toda vez que -en el caso concreto de los edificios proyectados, es decir,
que solo son terrenos y que aún no existen físicamente unidades inmobiliarias construidas-,
las empresas del sistema financiero y el mismo Registro Público se veía en serios problemas
al saber si se podría constituir hipotecas que afecten las unidades proyectadas o que estaban
en proceso de construcción, cuanto más si a la mente del Registrador recurría el texto “No se
o
puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.”, por otro lado, dónde quedaba el siguiente
ch
texto: “La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
re
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo
pacto distinto.”
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
los usuarios y el sistema registral. Estos conflictos se agudizan por los siguientes factores: a) la normatividad
que regula el sector es parca y poco detallista; b) los enunciados normativos se prestan a disimiles
interpretaciones; c) las novedades en la técnica constructiva exigen soluciones distintas de los problemas
jurídicos del pasado: d) la ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones jurídicas a través del
reglamento interno, lo que origina criterios disímiles a la hora de calificar la validez y legalidad de dichos actos;
e) la jurisprudencia de los tribunales administrativos no siempre se muestra acorde con las nuevas tendencias
del derecho ni con las necesidades del tráfico económico.”
69
4.2. SOBRE EL CARÁCTER ¿INEXISTENTE? DEL BIEN INMUEBLE FUTURO
EN LOS EDIFICIOS PROYECTADOS
Por tratarse nuestra investigación sobre la compraventa de inmuebles futuros, veamos la
calificación que la legislación actual ha otorgado a estos bienes. Para ello es necesario
establecer dos tipos de definiciones sobre bienes futuros a considerar: La primera es la
o
definición objetiva, la misma que se refiere a la existencia física de los bienes, por ejemplo,
ch
serán futuros aquellos bienes que no existen ya sea por no estar construidos, o por no tener
re
realidad física actual; y la segunda es la definición subjetiva, la que toma como punto
referencia la propiedad que tiene una persona sobre un bien, por ejemplo, una persona es
De
propietaria de determinados bienes, serán bienes futuros aquellos que aún no haya adquirido
o adquiera en el futuro. A continuación:

de
“Es necesario distinguir dos hipótesis en apariencia iguales: la primera, comprende el
caso de un único predio sobre el cual se levantan nuevas construcciones, en donde la

a
hipoteca afecta todo el conjunto, pues se entiende que estamos ante una unidad jurídica;
ec
ello no obsta a que el predio pueda dividirse en dos o más unidades inmobiliarias, en
ot
cuyo caso la hipoteca persigue a cada una de las unidades o porciones resultantes del
bli
predio original (Art. 1101 CC). La segunda hipótesis se refiere al caso de un edificio
proyectado o en fase de construcción –y de allí la similitud con el supuesto anterior-,

Bi
pero en el que se pretende constituir una hipoteca distinta sobre cada uno de los distintas
fracciones o unidades que resultarán divididas luego de la construcción del edificio. Así
pues, y en vía de ejemplo, una cosa es hipotecar el terreno y, con ello, gravar todo lo que
se le incorpore, especialmente las construcciones, e incluso si luego el edificio se divide
en varias fracciones, cada una de ellas mantiene la hipoteca primigenia (primera
hipótesis), y otra cosa es hipotecar una de las fracciones del edificio meramente
70
proyectado o en estado de construcción, o gravar todas las fracciones pero con hipotecas
distintas, sin que una afecte a la otra, de tal suerte que cada una de esas fracciones o
unidades goce de unidad jurídica para todos los efectos, incluyendo la posibilidad de
constituir una hipoteca en forma separada al resto del edificio. En el primer ejemplo se
hipoteca el predio y todas sus partes integrantes; en el segundo ejemplo, por el contrario,
se hipoteca una fracción del predio, siendo que esa fracción no tiene realidad física
o
ch
completa pues el edificio no está iniciado o no está concluido.
En el segundo caso la opinión común considera que se trata de un típico bien futuro
re
sobre el cual no es posible constituir hipotecas en virtud del Art. 1106 CC. Esta
De
interpretación se generalizó en el Registro, por lo cual no se inscribían las hipotecas
sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en construcción, aun cuando constase
inscrita la pre-declaratoria de fábrica, y ante lo cual siempre es pertinente preguntarse

de
cuál es la utilidad de ésta. En tal sentido, el problema detectado (imposibilidad de
inscribir hipotecas sobre unidades proyectadas) ha tratado de ser corregido a través de la

a
Directiva N° 002-2003-SUNARP/SN, referida a la inscripción de contratos de

ec
compraventa de viviendas en proceso de construcción o en planos, financiados por

ot
terceros, y de hipotecas. En efecto, de las consideraciones expuestas en la propia

bli
directiva se señala que el artículo 1106 CC influye negativamente en el tráfico de
inmuebles, pues si bien se admite que las unidades proyectadas son bienes futuros, sin
Bi
embargo, se postula una interpretación que salva la prohibición de hipotecar este tipo de
bienes.
En los artículos 5.2 y 5.3 de la anterior directiva se establece que el Registro puede
albergar una anotación que contiene, no la inscripción de la hipoteca, sino de la
obligación de constituir hipoteca, la cual se da cuando el precio no se ha cancelado en
su totalidad (hipoteca legal) o cuando existe financiamiento de tercero y se acuerda la
71
constitución del gravamen (hipoteca convencional). Sobre el particular no es criticable
que se reconozca la obligación de perfeccionar la hipoteca, como deber jurídico que
emana del título de hipoteca antes de la inscripción, pero esta conclusión no puede
aceptarse cuando se toma como premisa que las unidades inmobiliarias proyectadas son
bienes futuros, y esa circunstancia hace derivar la nulidad del título de hipoteca en virtud
del artículo 1106 CC. Por tal motivo es necesario aprovechar la aprobación de una
o
ch
directiva integral sobre la propiedad exclusiva y común, a fin de dar solución a un
problema que se mantiene latente.
re
Así, el predio es una superficie deslindada del suelo, lo cual incluye también el subsuelo
De
y el sobresuelo por ser éstos el espacio físico que se necesita para lograr su
aprovechamiento y utilidad. En tal sentido, el predio es un bien presente (Art. 957 CC.),
con o sin construcciones, éstas son sólo un aprovechamiento más del bien que ya existe,
de
pero su existencia o ausencia en nada modifican la naturaleza y presencia del bien, el
cual de por sí ya se extiende en línea vertical hacia arriba y hacia abajo por todo su
a
perímetro. Las construcciones futuras o proyectadas en nada obstan a que estemos ante
ec
un bien presente, ya existente, real, y no ante un bien futuro. Por el contrario, la cosa es
ot
distinta, no cuando hay edificaciones en curso, sino fundamentalmente cuando existe

bli
proyectada la división de ese único predio en distintas unidades de departamentos que
se encuentran en curso de construcción. En tal caso, efectivamente, estamos ante un bien

Bi
futuro, en la modalidad de cosa que existe físicamente (el suelo y su extensión vertical),
pero en el que no existe separación material (unidad inmobiliaria en proyección), por lo
cual esa porción o fracción del predio no puede ser objeto de derechos singulares, al ser
una parte integrante, y por lo tanto será considerada jurídicamente como bien futuro.
Hasta aquí, esta primera perspectiva del tema no nos aleja demasiado de la opinión
común, aun cuando los fundamentos invocados probablemente no sean los mismos (no
72
importa tanto la construcción futura, sino la futuridad de partes integrantes que todavía
no se han separado del bien matriz) (Gonzáles Barrón, Gunther. La hipoteca sobre bienes
futuros. Tesis para optar el grado de doctor en derecho. Pontificia Universidad Católica
del Perú, Lima 2007, p. 200-201).
Sin embargo, esta cuestión tiene una segunda perspectiva. Así pues, el derecho de
propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables
o
ch
económicamente. Esas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que
permiten establecer con exactitud hasta donde se extienden las facultades del propietario,
re
el cual puede hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa. En la
De
propiedad sobre predios, esos confines se determinan a través de los límites verticales y
horizontales, los cuales no necesariamente son naturales o intrínsecos, sino
convencionales o artificiales, esto es, fijados por el propio ser humano en sus relaciones
de
de atribución y tráfico. Téngase en cuenta que la superficie territorial, por naturaleza, se
extiende ilimitadamente (para efectos jurídicos) y sin tener confines intrínsecos.

a
Únicamente es el hombre quien pone límites al terreno o a la extensión vertical de este,

ec
y ello con la finalidad de lograr la demarcación del objeto sobre el cual se ejerce el
ot
derecho de propiedad, y separar así los distintos objetos del mundo externo susceptibles
bli
de apropiación. Por tanto, la delimitación de los predios o sus porciones o fracciones
independientes (sea por trazos horizontales o verticales) es un tema simplemente

Bi
convencional, en donde el propietario puede decidir libremente, dentro de los límites de
la ley (Ibíd., pp. 201-202).
Siendo ello así, las unidades inmobiliarias o los departamentos meramente proyectados
o en curso de ejecución, pueden ser objeto de división material antes de culminar la
construcción, ya que el punto decisivo no es éste (que no es relevante para la existencia
física del predio), sino la voluntad del propietario en la delimitación horizontal o vertical
73
de las distintas fracciones, pues se trata de un tema simplemente convencional o
artificial, pero siempre que exista un elemento objetivo al cual remitir en última instancia
la citada delimitación. En tal sentido, las unidades inmobiliarias proyectadas sí cuentan
con esa base física objetiva, que no es sino el suelo sobre el que necesariamente deben
asentarse. Así pues, aun cuando los departamentos futuros no existan, siempre existe el
suelo que constituye el soporte físico de dichos departamentos; ello se ratifica si tenemos
o
ch
en cuenta que el titular de la unidad inmobiliaria en construcción ya es co-titular del
suelo sobre el que se asentará el edificio, según el estatuto normativo del régimen de
re
propiedad exclusiva y común, y por tanto la hipoteca no recae sobre un bien futuro (por
De
lo menos, no totalmente), sino sobre un objeto complejo: una parte que ya tiene realidad
física (suelo) y otra parte proyectada; en tal caso, la hipoteca puede existir ya sobre la
parte real, sin perjuicio de extenderse sobre la parte proyectada cuando esta también
de
exista. Perlingieri y Calonge hablan de las “cosas impropias o parcialmente futuras” (Cit.
Plana Arnaldós, María del Carmen. La compraventa de cosa futura. En: VV.AA. Temas
a
actuales de derecho civil, p. 139), esto es, de aquellas que ya existen en germen y, por
ec
ende, no puede aplicarse en estricto la categoría de los bienes futuros, pues en tal caso
ot
se desnaturalizaría la regulación del elemento objetivo que ya existe in natura. Esta

bli
postura dogmática se encuentra, además, conforme con la finalidad que modernamente
pretenden las legislaciones de edificaciones cuál es la posición del adquiriente.

Bi
Por tales consideraciones, la presente directiva deroga la anterior, y a través de una mejor
doctrina, establece que procede constituir hipoteca sobre unidades proyectadas o en
construcción, pues ya existe la base física del suelo. En caso que no se consume la
edificación, y se cancelen las anotaciones de hipoteca, entonces se traslada el asiento
74
registral a la partida matriz con respecto al porcentaje de acciones y derechos que
correspondía a la unidad inmobiliaria en proyección.”48
Como podemos advertir, las unidades inmobiliarias proyectadas o en construcción no
pertenecen a la categoría de bienes futuros desde su definición subjetiva49. Es por ese motivo
o
que el artículo 1106° del Código Civil, no es que esté mal, sino que no debe interpretarse
ch
desde una óptica objetiva de los bienes futuros. En tal sentido, la expresa prohibición de
re
hipotecar bienes futuros está referida a todos los bienes que en adelante pueda adquirir o sean
de propiedad del obligado50.
De
En consecuencia, las unidades proyectadas, en planos, o en construcción no
de
constituyen bienes futuros. Esta es una postura novedosa en la doctrina, sin embargo ha sido
acogida como criterio vinculante por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
a
ec
48
Vid. Directiva N°009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del
régimen de propiedad exclusiva y común. Aprobada mediante Resolución N°340-2008-SUNARP/SN.
49
Vid. GONZÁLES BARRÓN, Gunther. “Derecho Urbanístico” 6ta. Ed. Jurista Editores E.I.R.L., Lima, 2011,
ot
pp. 345-366.
50
En ese mismo sentido lo expresó una sentencia del 16 de Junio del 2003, publicada en el diario oficial El
Peruano el 01 de diciembre de ese mismo año: “SEPTIMO.-Que, el hecho que posteriormente se haya concluido
bli
la edificación del inmueble, no afecta el considerando anterior, porque habiéndose obligado los hipotecantes a
conservar en buen estado las propiedades que se hipotecó y a no efectuar en modificaciones que redunden en
perjuicio del inmueble, la conclusión de la edificación no importa una modificación en perjuicio del bien, sino
Bi
al contrario en beneficio del mismo, OCTAVO.- Que, más aún en la valorización que se ha acompañado a la
demanda, en la que se deja sin efecto la tasación convencional por haberse concluido la construcción, el terreno
solo tiene un valor de catorce mil trescientos setenta y cinco Dólares, y con las construcciones, cuarenta y cinco
mil ochocientos noventa y nueve dólares, mientras que en la tasación convencional se fijó como valor la suma
de treinta y un mil cincuenta y dos Dólares, que no podía corresponder sólo al terreno; NOVENO.- Que, esto
determina que la hipoteca ha recaído sobre un inmueble específicamente determinado, por lo que la
interpretación del artículo 1101° del Código Civil, se encuentra arreglada a ley y es correcta; DÉCIMO.- Que,
por lo mismo, la interpretación del artículo 1101° del Código Sustantivo de la resolución recurrida también se
ajusta a derecho; UNDÉCIMO.- Que, cuando el Código Civil en su artículo mil cinto seis dispone que no
se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros, se refiere a aquellos bienes que el deudor pueda
adquirir en el futuro, que al momento de otorgarse la escritura de hipoteca no eran de propiedad del
garante, pero no de las construcciones que pueda efectuar en un inmueble de su propiedad, porque de
admitir tal tesis no se podría ejecutar una hipoteca sobre una construcción o modificación de la misma, que no
existía al momento de su otorgamiento (…)” (Resaltado agregado).
75
asimismo, las empresas del sistema financiero encuentran un verdadero respaldo a cada una
de sus operaciones que tienen que ver con el financiamiento de los proyectos inmobiliarios
en el Perú.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
76
o
ch
CAPÍTULO V
re
EL NEGOCIO INMOBILIARIO EN EL PERÚ Y LOS CONTRATOS DE
COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
77
5.1. PANORAMA ACTUAL: EL LLAMADO “BOOM INMOBILIARIO”
¿Qué pasó con el Boom Inmobiliario?, es el epígrafe de una de las revistas más leídas por los
ejecutivos más respetados del Perú, la cual en una edición especial nos da un alcance acerca
del denominado “Boom Inmobiliario” que citamos a continuación:
“El nuevo rumbo del sector inmobiliario tiene entre sus premisas clave que el suelo
o
empieza a escasear. Es así que en el futuro se esperan más proyectos de transformación
ch
que de creación de nuevos inmuebles. Asimismo, se reducirá la venta de bienes futuros
y se incrementará la venta de los bienes terminados. Para la asociación de
re
Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, el tema está claro. “Sin duda, habrá un proceso de
De
consolidación, en el que los más fuertes prevalecerán”, aclara Enríquez Zevallos, su
CEO. Según Alberto Gonzáles Neumann, docente del Diplomado en Gestión de

de
Proyectos Inmobiliarios de Postgrado de la UPC y actualmente director ejecutivo de
CIDI GROUP, no es fácil saber cuántas inmobiliarias hay; sin embargo, existen dos
a
asociaciones -ADI y ASEI (Asociación de Empresas Inmobiliarias)- que aglomeran

ec
cerca de 60 inmobiliarias y que juntas deben tener cerca del 80% o 90% de la oferta
existente. La visión del futuro del sector inmobiliario puede ser más positivo si es que
ot
se compara la situación con el contexto económico en que se vive: “desde mi punto de

bli
vista, la evolución del sector construcción, en general, sigue el ritmo de la evolución de
toda la economía. En los últimos dos años la economía se ha desacelerado muy

Bi
fuertemente y, con ella, el sector construcción. Lo que ha pasado es que hubo un boom
inmobiliario entre el 2007 y el 2012 que ya está terminando. No es un tema de falta de
oferta, sino de menor demanda, pues cada vez hay menos sujetos de crédito”, comenta
Carlos Parodi, profesor de la Universidad del Pacífico.
Según la consultora TINSA, al término del cuarto trimestre del 2014 se registraron 476
proyectos con vivienda disponible a la veta en Lima. Esta cantidad representa un
78
incremento del 15,25% respecto a los 413 proyectos registrados durante el tercer
trimestre del mismo año. Como declaró anteriormente para el diario Gestión, el
subdirector general de Tinsa Perú, Eduardo Fiestas, este año [2015] las ventas de
viviendas lograrán mover entre US$ 2.000 millones y US$ 2.200 millones. Se
proyecta que la venta de viviendas tendrá un incremento de 2%, por efectos de la
variación del tipo de cambio. Además, estima que, durante el presente año, se
o
ch
venderán entre 15.000 y 16.000 viviendas. (El resaltado es agregado).
“El tema de la restricción de créditos hipotecarios no es un factor menor. Aquellos que
re
podían acceder a un crédito ya lo obtuvieron. En el mercado quedan, entonces, los
De
clientes con mayor riesgo. En ese caso, dada la desaceleración económica, las entidades
bancarias toman sus propias precauciones. “Los bancos apoyados por la normativa de la
SBS, prefieren tener cautela. El tema de fondo es el alto nivel de endeudamiento de un

de
porcentaje alto de personas naturales, que ya no están dispuestas a comprar “para hacer
negocio”, pues el aumento en precios de inmuebles se ha detenido”, aclara Parodi. Lo

a
que es cierto es que este sector está ligado al crédito: mientras haya crédito habrá oferta.
ec
El problema es que los bancos han restringido el crédito preocupados por el crecimiento
ot
de los precios de la tierra.” “creo que nunca existió un boom. Hemos tenido una década
bli
de crecimiento continuo, con el que se vieron favorecidos muchos aspectos del
desarrollo inmobiliario. Lo más importante es que este desarrollo se ha dado en muchas

Bi
ciudades distintas a Lima. Lamentablemente esta década de crecimiento vino
acompañada de un crecimiento desmesurado del precio de la tierra, al punto que ya se
hacía inviable el desarrollo de muchos proyectos”, asegura Gonzáles Neumann.”51
51
Revista G de Gestión, Especial Inmobiliario, N°55, Junio 2015, pp. 50-51.
79
En su oportunidad los especialistas en el rubro han señalado que “[d]ebido al auge la
actividad de construcción e inmobiliaria en nuestro país, es necesario analizar una de las
operaciones más utilizadas en este rubro, que es la compraventa de bienes futuros o que aún
están en construcción. En efecto, la compraventa de bienes futuros suele ser el esquema
empleado por la mayoría de empresas de construcción o inmobiliarias que desean realizar la
o
venta de unidades inmobiliarias que aún no tienen existencia legal debido a que está en
ch
proceso su construcción.”52
re
Para poder relacionar y justificar el uso constante de contratos de compraventa de
De
bienes futuros con el auge inmobiliario en el Perú, hay que destacar la importancia y razón
de ser de los contratos de compraventa de bienes futuros, la misma que radica en la facilidad
de
que estos brindan al tráfico económico. En ese sentido, las empresas inmobiliarias no tendrían
que esperar el tiempo que tarda en construirse un edificio para que recién puedan venderse
a
ec
las unidades inmobiliarias en él proyectadas, teniendo en cuenta que el tiempo promedio de
construcción de un edificio multifamiliar es de un (01) año a dos (02) años, contados desde
ot
el lanzamiento de la publicidad por parte de la empresa promotora.

bli
Bi
El tráfico económico no solo se ve favorecido por la compraventa de las unidades
inmobiliarias en calidad de bienes futuros, sino que las entidades financieras son las que
también se benefician y otorgan créditos a las empresas constructoras a medida que existe un
52
NORTHCOTE SANDOVAL, Cristhian. “¿Cuál es la responsabilidad de una inmobiliaria por el tamaño de
los inmuebles que vende?” Actualidad Empresarial N°311, 2da Quincena de Setiembre, 2014, p. VIII-1.
80
porcentaje determinado de venta de unidades inmobiliarias en calidad de bienes futuros (en
planos) para que operen los respectivos desembolsos que financiaran al proyecto53.
Como podemos advertir, la celebración de contratos de compraventa de bienes futuros
se hace necesaria a medida que existen:
o
 Demanda inmobiliaria por parte de las familias o personas que desean adquirir un
ch
inmueble.
re
 Oferta inmobiliaria por parte de las empresas constructoras que desean obtener
financiamiento para sus proyectos y por en consecuencia para vender sus productos.
 De
Oportunidad para el otorgamiento de créditos por parte de las empresas del sistema
financiero, quienes a su vez encuentran en el otorgamiento de créditos su ganancia.

de
a
53
Es preciso citar una nota periodística al respecto: “Incluso en países desarrollados o ricos, un robusto esquema
ec
de financiamiento hipotecario de largo plazo es fundamental para esta industria, pues sin él la compra de
viviendas sería de contado o de muy corto plazo. Y ¿quiénes cuentan con los ahorros necesarios para comprar
una vivienda de contado? Muy pocos. El modelo convencional de financiamiento hipotecario consiste en que
ot
una entidad financiera (comúnmente un banco) otorga un crédito a una persona a largo plazo (por lo menos diez
años) para adquirir una vivienda. La garantía que el banco toma es la hipoteca del inmueble. Pero un banco no
otorga créditos por las garantías que puede tomar, sino por la capacidad de pago del cliente. Y por eso, para
bli
otorgarte un crédito hipotecario, el banco te califica. Revisa tus ingresos, de dónde vienen, cuánta deuda tienes,
etc. Si tienes un trabajo estable, en planilla, pues mejor, porque es más probable frente al banco, que puedas
pagar tu crédito. En concreto, si tienes un trabajo estable, formal, en planilla, las posibilidades de que puedas
Bi
conseguir un crédito hipotecario son altas. Aquí hagamos un paréntesis. Dentro de América Latina, e inclusive
entre países con similar grado de desarrollo, el Perú tiene una gran particularidad: el 70% de la economía de las
personas es informal. Esto significa que los ingresos del 70% de las personas no proviene de una planilla ni de
un negocio formal, sino de actividades informales, negocios propios, eventuales o estacionales. El 70% de las
personas no cotizan a una AFP, no tienen una CTS, no reciben dos gratificaciones al año, y lo que es más
relevante, no reciben el mismo sueldo todos los meses ni en la misma fecha. (…)Y fue así como durante los
primeros años del boom inmobiliario hasta el 2012, una buena parte de las personas con ingresos formales (parte
del 30%) obtuvieron un crédito hipotecario y se hicieron propietarios de una vivienda. Pero ¿qué pasó con la
mayoría de las personas, el otro 70%? Ser informal no significa que uno no sea sujeto de crédito. El problema
es que para un banco es difícil identificar la real capacidad de pago. Para eso se desarrollaron mecanismos de
calificación de clientes que no se basan en evaluar los ingresos (que funciona bien para personas de ingresos
formales y estables), sino la capacidad de pago.” Vid. Semana Económica, consulta 23 de diciembre de 2015.
<http://semanaeconomica.com/boominmobiliario/2015/08/20/boom-inmobiliario-y-financiamiento-
hipotecario/>
81
5.2. LA COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES FUTUROS
El contrato de compraventa de bienes futuros es tan coetáneo y antiguo como el contrato de
compraventa, así, por ser la pesca, la agricultura y la ganadería las actividades económicas
principales de la antigüedad, la compraventa de bienes futuros se veía plasmada en la
adquisición de los peces que aún no habían sido pescados, los frutos que aún no estaban en
o
sus ramas, o las crías que estaban por nacer. La antigüedad del uso de este contrato trasciende
ch
las instituciones romanas, no obstante que fueron ellos quienes perfeccionaron esta
re
modalidad contractual de compraventa otorgándole dos tipos de categorías conocidas como:
Emptio rei speratae54 y emptio spei55. Doctrinal y legislativamente estas dos modalidades de
De
compraventa tienen tratamientos distintos, sin embargo prevalece la condición suspensiva
que el bien llegue a tener existencia, toda vez que al momento de la celebración del contrato
de
se hace referencia a un bien -el mismo que es materia de la venta- que no existe, pero que
hay la posibilidad que llegue a existir. Basta que un bien tenga la posibilidad de existir para
a
ec
que sea materia de un contrato de compraventa de bien futuro56.

ot
Por ser propio al tema de investigación que nos ocupa, trataremos la compraventa de
bli
bienes futuros en el tráfico comercial inmobiliario, refiriéndonos específicamente a bienes

Bi
futuros inmuebles. Empero, por cuestiones legislativas y académicas partiremos desde su
consagración legislativa, así tenemos que el artículo 1534° del Código Civil prescribe: “En
54
Cuya traducción al castellano es: compra de cosa esperada.
55
Cuya traducción al castellano es: compra de esperanza.
56
Vid. Artículo 140° del Código Civil: “El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear,
regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere:
1. Agente capaz.
2. Objeto física y jurídicamente posible.
3. Fin lícito.
4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.”
82
la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición
suspensiva de que llegue a tener existencia.”
La compraventa de bienes futuros es recogida por muchas otras legislaciones, dentro
de las cuales citamos a las más cercanas a la nuestra:
o
ch
El Código Civil Francés, en su artículo 1130° prescribe: “Las cosas futuras pueden
re
ser objeto de una obligación.
Sin embargo, no cabe renunciar a una sucesión no abierta ni hacer ninguna estipulación sobre
De
semejante sucesión, ni siquiera con el consentimiento de aquel cuya sucesión se trate”.
de
El Código Civil Chileno, en su artículo 1461° prescribe: “No solo las cosas que
existen pueden ser objetos de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan;
a
ec
pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, o a lo
menos, en cuanto a su género.

ot
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que
bli
sirvan para determinarla.

Bi
Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente
imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las
leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público”.
Asimismo, el mismo cuerpo legal del vecino país del sur, en su artículo 1813°, señala: “La
venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la
83
condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato
aparezca que se compró la suerte.”
El Código Civil Uruguayo, en su artículo 1283° prescribe: “No solo las cosas que
existen pueden ser objeto de los contratos, sino las que se espera que existan; pero es
o
necesario que las unas y las otras estén determinadas a lo menos en cuanto a su género.
ch
La cantidad puede ser incierta con tal que el contrato fije reglas o contenga datos que sirvan
re
para determinarla.
Los hechos han de ser posibles, determinados y en su cumplimiento han de tener interés los
contrayentes.” De
El mismo código, en su artículo 1671° establece: “La venta de cosas que no existen, pero se
de
espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir; salvo que se estipule lo
contrario o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”
a
ec
El Código Civil Argentino, en su artículo 1168° prescribe: “Toda especie de

ot
prestación, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligación de hacer, sea
bli
que consista en la obligación de dar alguna cosas; y en este último caso sea que se trate de
Bi
una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la
posesión de la cosa.”
Artículo 1173° “Cuando las cosas futuras fueren objeto de los contratos, la promesa de
entregarlas está subordinada al hecho ‘si llegasen a existir’, salvo si los contratos fuesen
aleatorios.”
84
Artículo 1327° “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos,
aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida.”
Artículo 1332° “Cuando se venden cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de
que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad, o cuando se venden cosas
existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el comprador sobre sí ese peligro, la venta
o
será aleatoria.”
ch
re
El Código Civil Colombiano, en su artículo 1518° prescribe: “No sólo las cosas que
existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan;
De
pero es menester que las unas y las otras sean comerciables y que estén determinadas, a lo
menos, en cuanto a su género.”

de
El mismo código en su artículo 1869° señala: “La venta de cosas que no existen, pero se
espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo
a
contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.”
ec
ot
El Código Civil Ecuatoriano, en su artículo 1069° prescribe: “No solo las cosas que
bli
existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan;
Bi
pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo
menos en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que
sirvan para determinarla”
85
El Código Civil Español, en su artículo 1271° prescribe: “Pueden ser objeto de
contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquellos cuyo
objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal conforme al artículo 1056°.
Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las
o
leyes o a las buenas costumbres.”
ch
re
No obstante lo glosado en el presente capítulo, y como se señaló en el capítulo anterior
acerca de la verdadera calidad de las unidades inmobiliarias proyectadas en los terrenos, o
De
aquellas que estaban en construcción, la modalidad correcta y unánimemente utilizada es el
contrato de compraventa de bienes futuros. No debemos perder de vista que la modalidad

de
contractual acerca de la venta de bienes futuros es la correcta, empero, cuando hablamos de
hipotecar dicha unidad inmobiliaria proyectada o que está en construcción, esta puede
a
ec
hipotecarse por tratarse de un inmueble que ya tiene una base física objetiva (el suelo del
terreno matriz); y aquí el artículo 1106° del Código Civil no es aplicable, como parte de la
ot
doctrina lo ha entendido, sino que, en todo caso, este artículo siempre hará referencia a los
bli
bienes que en un futuro pueda adquirir el obligado57.

Bi
57
pp. 345-366.
86
5.3. PRERROGATIVAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLES FUTUROS
Como lo señalamos anteriormente los contratos sobre bienes futuros encuentran su más
próxima justificación en favorecer al tráfico comercial. En el denominado “boom
inmobiliario” que hemos vivido no hubiese sido posible su impacto si no se hubiesen
o
celebrado un sin número de contratos de compraventa de bienes futuros, esto favorecía tanto
ch
a los vendedores –que podían acceder a nuevos créditos y culminar con celeridad sus
re
proyectos-, como a los compradores –que podían acceder a la propiedad de un inmueble a
precios un poco más económicos de los que ya estaban terminados, o mientras transcurría el
curso de su evaluación crediticia-. De

de
Pero, cabe señalar que al celebrar un contrato de compraventa de bien futuro, por la
misma naturaleza del bien que no existe se desconocía acerca de a) su existencia, b) su calidad
a
ec
o c) cantidad. Es por ello que, respecto a la primera contingencia, las recomendaciones se
inclinaban a que antes de comprar se defina la identidad de los promotores, su trayectoria y

ot
respaldo social de la empresa, tanto así que el mismo INDECOPI habilitó un espacio en su
bli
página virtual para que los usuarios o consumidores se informen acerca de aquellas
Bi
inmobiliarias que estaban siendo sancionadas por incurrir en malas prácticas.
Respecto a la segunda y tercera contingencia, estas dependían enteramente de la
primera, es decir, si el bien efectivamente llegaba a existir –si el edificio llegaba a construirse-
87
recién podríamos contrastar planos, características ofrecidas, materiales, acabados,
componentes y todo lo que el proveedor inmobiliario haya ofrecido en el contrato58.
La compraventa de bienes futuros es útil, pero a la vez es riesgosa. Y en el caso
concreto de compraventa de bienes futuros, los proveedores por estar en una situación de
o
ventaja deberán ofrecer las máximas garantías para que las unidades inmobiliarias vendidas
ch
sean, en la mayor medida posible, las que fueron ofertadas y con las características que
re
indujeron al comprador optar por una decisión de compra.
De
En lo que concierne a las medidas que se han proyectado sobre los terrenos hay que
señalar que a lo largo de la historia se han ideado diversas proyecciones cartográficas, cuyo
de
objetivo es simplificar los cálculos necesarios para a una superficie terrestre sobre un plano,
uno de esos sistemas o proyecciones es la proyección universal de Mercator, o proyección

a
ec
UTM, sin embargo dada la forma elíptica de la tierra y sus demás deformaciones este sistema
UTM también es susceptible de errores. Pues, entre los factores que son necesarios para la
ot
medición se requiere una serie de presupuestos técnicos de gran complejidad, tales como la
bli
58
En ese sentido, el Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley N° 29571, cuando regula los
Bi
productos o servicios inmobiliarios, en su artículo 78.2. establece: “A la firma de los contratos de compraventa
debe entregarse al comprador la siguiente información:
I. Cuando se trate de bienes futuros:
a. Lotes:
− Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobación del proyecto de
habilitación urbana.
− Plano de la lotización, en el que se detalle la ubicación del lote.
− Plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas.
− Características de la habilitación urbana.
b. Edificaciones:
− Aprobación del anteproyecto o proyecto.
− Plano de distribución.
− Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras
características relevantes.”
88
coordinación exacta entre la hora del punto de partida de la señal (GPS) y la hora del satélite,
condiciones climáticas favorables (poco viento), correcciones matemáticas por la influencia
de la atmósfera, entre otros, y a pesar que concurran todos los presupuestos indicados, el
sistema GPS puede llevar a la existencia de errores con respecto a la ubicación del punto
tomado como referencia. Debe de tenerse en cuenta que hasta la fecha no existe un sistema
o
perfecto de medición. En ese mismo sentido Gonzáles Barrón anota “el sistema aquí
ch
analizado es muy útil para identificar o localizar un terreno en el espacio, pues en este punto
re
las diferencias de algunos metros pueden no ser relevantes; en cambio, esta diferencia sí es
importante cuando se requiere delimitar un predio, pues el error puede variar sustancialmente
los lindes del terreno y de los colindantes59”. De

de
a
ec
ot
bli
Bi
59
pp. 880 – 882.
89
5.4 EJEMPLO DE CLÁUSULAS TÍPICAS DE BIENES FUTUROS
A modo de ejemplo nos permitimos citar las típicas cláusulas con la prerrogativa que
acompaña a los contratos de compraventa de bienes inmuebles futuros:
“OBJETO DEL CONTRATO:
CLAUSULA: En mérito al presente documento, la vendedora celebra un contrato de
o
compraventa de bien futuro, conforme a lo establecido en el artículo 1534º del Código
ch
Civil, respecto a las unidades inmobiliarias que se describen en la cláusula precedente,
quedando establecido por ambas partes que las áreas, linderos y medidas perimétricas
re
definitivas constarán en las partidas registrales debidamente independizadas, cuyo
trámite está a cargo de LA VENDEDORA.

De
Para tal efecto, LA VENDEDORA se obliga a edificarlos según las especificaciones
de
técnicas y planos aprobados según Licencia de Edificación otorgada por la
Municipalidad competente, y a entregarlos debidamente saneados e independizados

a
ante los Registros Públicos, salvo causas ajenas a la voluntad de las partes, de fuerza
ec
mayor o caso fortuito, modificaciones y/o cambios en los acabados que solicite EL
COMPRADOR.
ot
EL COMPRADOR, tiene conocimiento que las áreas de las unidades inmobiliarias

bli
materia del presente contrato pueden variar por circunstancias del proceso constructivo
y modificaciones que de manera anticipada presta su consentimiento; modificación que

Bi
no alterará la estructura de las unidades inmobiliarias ni la calidad de las mismas.
Asimismo, EL COMPRADOR declara conocer los acabados del departamento, por lo
que acepta que estos puedan sufrir modificaciones, siempre y cuando no se vea
perjudicado el nivel o calidad de los mismos.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
90
CLÁUSULA:
 Son obligaciones de LA VENDEDORA las siguientes:
- Edificar el inmueble de acuerdo al proyecto y a las especificaciones técnicas
establecidas.
- Realizar todos los trámites administrativos y municipales, incluida la declaratoria
o
de fábrica, la independización y el reglamento interno, con el fin de realizar la
ch
inscripción e independización del inmueble en el registro de predios correspondiente.
- Entregar el inmueble debidamente saneado y libre de todo tipo de gravamen y/o
re
carga que pudiera afectar la propiedad.
De
Entregar a EL COMPRADOR los documentos y títulos relativos a la propiedad de
los inmuebles.
 Son obligaciones de EL COMPRADOR las siguientes:

de
- Pagar el precio del inmueble en la forma y modo pactado en este contrato
- Asumir íntegramente los gastos notariales, impuestos municipales, derechos y gastos

a
registrales correspondientes a la transferencia del inmueble.

ec
- Recibir las unidades inmobiliarias que haya adquirido.

ot
- Apersonarse a realizar la recepción de las unidades inmobiliarias al momento que

bli
lo solicite LA VENDEDORA.
Bi
ENTREGA DEL INMUEBLE:
CLÁUSULA: Por la celebración del presente contrato, LA VENDEDORA queda
obligada a entregar a EL COMPRADOR los inmuebles materia de venta, el último día
del mes(…) del año(…), teniendo una prórroga de treinta (30) días hábiles por cualquier
hecho fortuito o fuerza mayor que se pueda generar en el transcurso de la obra.”
91
Como lo hemos señalado, siempre la compraventa de bienes futuros traerá consigo
mayor nivel de riesgo que la compraventa de bienes que ya están terminados o que existen
en el espacio. En el caso concreto, un inmueble ya edificado puede ser susceptible de
medición y valuación tanto económica como estética, mientras que un inmueble que aún no
existe o está en proceso de construcción no puede ser susceptible de medición, valuación,
o
apreciación sino solamente en las proyecciones que se tengan de él.
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
92
o
ch
CAPÍTULO VI
re
LA “CLÁUSULA ESPECIAL” AD CORPUS60
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
60
También es conocida como venta per aversionem, en conjunto, por el todo, en bloque, en globo o simplemente
ad corpus.
93
HISTORIA LEGISLATIVA NACIONAL Y VIGENCIA EN LA LEGISLACIÓN
COMPARADA
Hemos catalogado este título como “cláusula especial ad corpus”, toda vez que en el plano
pragmático se estila incluir en una de las cláusulas de los contratos de compraventa de
inmuebles esta regulación, mayormente, con el ánimo que los contratantes eviten
o
discrepancias respecto al precio pactado de verificarse una “pequeña” variación en el en la
ch
extensión o cabida del bien. Empecemos ubicando el presente punto de análisis desde nuestra
re
legislación civil, en ese sentido el artículo 1577° prescribe:
De
“Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida,
aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio
de
a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la

a
señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento

ec
proporcional.”
ot
Para tener una idea más clara y amplia del precitado artículo es importante citar lo
bli
acotado por la Comisión Revisora del Código Civil Peruano de 1984 cuando se discutía el
Bi
corpus de este dispositivo legal:
“Ésta es una figura en la que las partes más que interesarle la cabida o extensión del bien,
ponen su atención en la identidad del mismo. Les importa, a una para transferir su
propiedad y al otro para adquirirla (una casa, un lote de terreno, un escritorio), el bien
como una unidad, como un cuerpo cierto y determinado, tal cual es, pero no les preocupa
el área que dicho bien pueda tener. Este interés no se ve desvirtuado, y la norma así lo
94
entiende, por la circunstancia que las partes hayan señalado la extensión o cabida del
bien. Si la compraventa es ad-corpus dichos datos no pasan de ser simplemente
referenciales o ilustrativos, si la diferencia no excede el 10% a que alude la segunda
parte del precepto. (El subrayado es agregado).
Cuando la compraventa se pacta ad-corpus, sin indicación de superficie del bien, si se
trata de un inmueble construido, es suficiente con su identificación a través de indicar la
o
ch
calle, su número, ciudad, o la designación de la ficha de su inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble. Si se trata de un lote de terreno, basta con la indicación de la
re
manzana, el número de lote, el nombre de la urbanización, o la indicación de la ficha de
su inscripción en el Registro.
De
Para configurar una venta con la modalidad ad-corpus no es necesario que se le designe
de esa manera específica, ya que la denominación ad-corpus no es una fórmula

de
sacramental.
Para determinar si un contrato se ha convenido con la modalidad ad-corpus o por cabida

a
o extensión, debe efectuarse un examen al contenido total del contrato, ya que es posible
ec
que una cláusula específica pueda conducirnos en un sentido, y del contenido de las
ot
demás, se desprenda lo contrario.

bli
(…)
Esta modalidad, que tradicionalmente sólo se ha considerado aplicable a los contratos

Bi
de compraventa de inmuebles, el Código Civil la ha extendido a la venta de toda clase
de bienes corporales, siempre que puedan ser medidos en términos de extensión o cabida,
en el entendido de que no hay impedimento conceptual para ello.
Cuando se pacta la venta de un bien tal cual es (ad-corpus), la doctrina tradicional ha
entendido que, sea cual fuera la extensión o cabida que el bien tenga y cualquiera sea la
diferencia con lo expresado, tendrá que pagarse el precio de venta acordado, no pudiendo
95
éste reajustarse en ninguna forma. Esa era la solución que consagraba el artículo 1423°
del Código Civil de 1936.
Jorge Mosset Iturraspe, civilista argentino, expresa: ‘cuando una compraventa se efectúa
sujeta a esta modalidad, sea porque se dice expresamente que se vende ‘ad corpus’ sea
porque el precio es único y se omite el área, ‘la suerte del contrato queda definitivamente
fijada’ desde el momento de su celebración y las partes no pueden formularse reclamo
o
ch
alguno por diferencia de superficie’ (Compraventa Inmobiliaria, p. 127).
Esa doctrina, como se expresa más adelante, no es totalmente aplicable al nuevo régimen
re
civil en razón de haberse incorporado la segunda parte del artículo 1577° del Código
Civil.
De
En efecto, la parte final de este precepto establece que, cuando la diferencia entre lo
expresado en el contrato y lo real excediera del 10%, debe reajustarse el precio de venta
de
en dicho porcentaje.
Es necesario indicar que la segunda parte de la norma, por no ser una norma imperativa,
a
permite a las partes modificar el porcentaje legal del 10% necesario para permitir el
ec
reajuste. En otras palabras, admite pacto en contrario.

ot
Por ejemplo, si ‘A’ vende a ‘B’ un lote de terreno indicándose que tiene un área de 100
bli
metros cuadrados y se establece que la venta es ad-corpus y se estipula que habrá lugar
a reajuste a partir de una diferencia del 5%, y se comprueba que le lote tiene realmente
Bi
94 metros cuadrados (o sea, una diferencia mayor al 5%), el vendedor deberá restituir al
comprador el 6% del precio recibido.
Durante los últimos debates para la aprobación de la norma, Max Arias-Schereiber Pezet,
distinguido jurista que entonces ejercía el cargo de Ministro de Justicia, expresó la
inconveniencia que en la venta ad-corpus procediera la acción de reajuste del precio.
Manifestó que cuando la venta se pacta con esta modalidad las partes desean evitar toda
96
discusión relativa a la cabida del bien. Agregó que mediante la norma propuesta, que
modificaría radicalmente el texto del artículo 1423° del Código Civil de 1936, se
desnaturalizaría la modalidad de la venta ad-corpus. Finalmente, indicó que con este
precepto se otorgaría una tutela especial en favor del contratante negligente y se atentaría
contra la fuerza obligatoria del contrato.
Jack Bigio Chrem, en cambio, expresó que la norma, que había sido propuesta por
o
ch
Manuel de la Puente y Lavalle con motivo de la redacción del Proyecto de Código Civil
de 1981, era una regla que no era exótica, sino que había sido incorporada por el Código
re
Italiano de 1942 (artículo 1538) y por el Código Civil Boliviano de 1975 (artículo 602),
De
este último con una realidad semejante a la nuestra. Agregó que inclusive en dichos
cuerpos legales, basta una diferencia del 5% y no del 10%, como la regla que se propone,
sino que además en los citados Códigos se establece la facultad del comprador de
de
separarse del contrato, posibilidad que no comparte la Comisión Revisora, que es de
opinión de sólo permitir el reajuste dentro de su propósito de respetar la vigencia del

a
contrato.
ec
Manifestó Bigio, que la norma era de suma importancia ya que responde al criterio de
ot
equidad, sobre todo en los casos en que se adquirían bienes habitados o situados en otro
bli
lugar, casos en los cuales el comprador no tiene la posibilidad o facilidad, según el caso,
de medirlos.
Bi
Agregó que la solución que se propone se dirige, principalmente, a proteger al
comprador y no al vendedor, quien se encuentra en mejores condiciones para conocer la
extensión y características del bien vendido. Que el precepto, tal como está contenido en
el artículo 1423° del Código Civil de 1936, se puede prestar al abuso del vendedor, que
conociendo la diferencia de área entre la que aparece entre los títulos del bien y la
verdadera, mediante la cláusula ad-corpus, puede obtener un provecho económico
97
injusto, en perjuicio del comprador, al recibir un precio fijado atendiendo a un área que
el bien realmente no tiene.
Finalmente, manifestó que la compraventa tiene por característica el ser comunicativa,
esto es, que las partes al celebrar el contrato conocen las ventajas que les va a reportar
su celebración, y que precisamente por ese motivo la Comisión Revisora, a propuesta de
su Presidente, Javier Alva Orlandini, había acordado reducir al 10% el porcentaje del
o
ch
20%61 que figuraba en al artículo 1607° del Proyecto de Código Civil de 1981, que la
compraventa, sólo por excepción es aleatoria, como ocurre, por ejemplo, en la venta de
re
la esperanza incierta, en que el precio se paga totalmente a pesar de que el reajuste del
De
precio, no es sino la expresión del carácter conmutativo de la compraventa.
La Comisión Revisora, acogiendo el planteamiento de Bigio, por unanimidad de sus
miembros, acordó mantener el texto del artículo 1607 del Proyecto del Código Civil de
de
1981 (con la corrección aprobada relativa al porcentaje) y dejar sin efecto el artículo
1540° del Quinto Proyecto de Código Civil de la Comisión Revisora de febrero de 1984.
a
Consiguientemente aprobó el texto definitivo del artículo 1577°, permitiendo en su

ec
segunda parte el reajuste del precio cuando la diferencia entre la extensión o cabida
ot
declarada y la verdadera sea mayor al 10%.

bli
Cabe precisar, en consecuencia, lo siguiente:
(a) Si se vende un bien como cuerpo cierto y determinado, sin indicación de su extensión
Bi
o cabida, no hay lugar al reajuste ante la inexistencia de referencia que permita apreciar
la diferencia. En esta hipótesis no hay lugar a ningún reclamo entre las partes, debiendo
61
Vid. V. Gr. El artículo 1619° del Código Civil Francés: “En todos los demás casos, ya sea que se haga la
venta de un cuerpo cierto o limitado, ya sea que tenga por objeto fundos distintos y separados, ya sea que
comience por la medida o por la designación del objeto vendido, seguida de la cabida, la expresión de esa cabida
no da lugar a ningún suplemento de precio, a favor del vendedor, por el excedente de la cabida, ni a favor del
adquirente, a ninguna disminución del precio por menor cabida, sino en tanto la diferencia de la cabida real y
la expresada en el contrato sea de un vigésimo en más o en menos, teniendo en cuenta el valor de la totalidad
de los objetos vendidos, si no hay estipulación en contrario.” (Resaltado agregado).
98
pagarse el precio pactado. Ni siquiera procede el reclamo por concepto de daños y
perjuicios.
(b) Si se vende el citado bien como cuerpo cierto y determinado, con expresión de su
extensión o cabida y existe una diferencia que no exceda del 10%, el precio de venta se
conserva inalterable. En otras palabras, se trata de una compraventa ad-corpus, que se
mantiene sin reajuste, en razón de una tolerancia convenida por las partes al pactar la
o
ch
compraventa con la modalidad ad-corpus.
(c) Si hubiera una diferencia que exceda al 10%, las partes recíprocamente, pueden
re
reclamarse el suplemento o la reducción del precio.
De
Finalmente, debe tenerse presente que cuando la venta se conviene ad-corpus, la ley no
faculta a las partes a solicitar la rescisión del contrato por diferencia en la extensión o
cabida, dentro del espíritu del legislador de mantener la vigencia del contrato.
de
Sin embargo, las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden establecer
que el contrato quede sin efecto si la diferencia entre el área indicada en el contrato y la
a
real es mayor a un porcentaje convenido”.62

ec
ot
La compraventa en bloque, como es de esperarse, también es acogida por las

bli
legislaciones extranjeras, como veremos a continuación:

Bi
El Código Civil Francés, en su artículo 1586° prescribe: “Por el contrario, si las
mercaderías han sido vendidas en bloque, la compraventa es perfecta, aunque las mercaderías
no hayan sido todavía pesadas, contadas o medidas.”
62
CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de la Venta” T.II.1era. Ed. Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Católica del Perú. Lima, 2010, pp. 624-626.
99
El mismo cuerpo legal en su artículo 1619° establece: “En todos los demás casos, ya
sea que se haga la venta de un cuerpo cierto o limitado, ya sea que tenga por objeto fundos
distintos y separados, ya sea que comience por la medida o por la designación del objeto
vendido, seguida de la cabida, la expresión de esa cabida no da lugar a ningún suplemento
de precio, a favor del vendedor, por el excedente de la cabida, ni a favor del adquirente, a
o
ninguna disminución del precio por menor cabida, sino en tanto la diferencia de la cabida
ch
real y la expresada en el contrato sea de un vigésimo en más o en menos, teniendo en cuenta
re
el valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hay estipulación en contrario.”
De
El Código Civil Uruguayo, en su artículo 1683° prescribe: “Si las cosas fungibles que
suelen venderse a peso, cuenta o medida, se venden en masa o formando un solo todo y por
de
un solo precio, como el trigo de cierto granero por mil pesos, la pérdida, deterioro o mejora
pertenecerá al comprador, aunque la cosa no se haya pesado, contado ni medido.

a
ec
No concurriendo las dos circunstancias sobredichas de venderse en masa y por un solo precio
la venta de las cosas fungibles se entiende que es a peso, cuenta o medida y hasta que se
ot
verifique la correspondiente operación, no se transfiere al comprador el riesgo o provecho de

bli
la cosa vendida.”
Bi
El Código Civil Argentino, en su artículo 1339° prescribe: “La venta puede ser hecha
por junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto cuando, las cosas son vendidas en
masa, formando un solo todo y por un solo precio.”
El mismo código sustantivo, en su artículo 1341° señala: “En la venta hecha por junto, el
contrato es perfecto, desde que las partes estén convenidas en el precio y en la cosa”.
100
El Código Civil Italiano de 1942, en su artículo 1376° prescribe: “Contrato con
efectos reales.- en los contratos que tengan por objeto la transferencia de la propiedad de una
cosa determinada, la constitución o la transferencia de un derecho real o la transferencia de
otro derecho, la propiedad o el derecho se transmiten y se adquieren por efecto del
consentimiento de las partes legítimamente manifestado.”
o
El mismo código en su artículo 1377° señala: “Transferencia de una masa de cosas.- Cuando
ch
el objeto de la transferencia fuese una determinada masa de cosas, aunque fuesen
re
homogéneas, se aplicará la disposición del artículo precedente, aun cuando para ciertos
efectos, las cosas hubieran de ser numeradas, pesadas o medidas.”
De
En la compraventa ad corpus el precio no depende de la extensión o cabida del bien,
de
hasta cierta medida, claro está. Para ello, es importante identificar el bien o tener una
aproximación gráfica o mental del mismo en razón de lo que se quiere o espera recibir por
a
parte del comprador. Así, con buen criterio, cuando la norma indica que “aun cuando esta se
ec
indique en el contrato” (la extensión o cabida) refleja que ese dato solo cumplirá una función
ot
referencial, como parte de las características del todo, es decir como parte de las
bli
características del bien a adquirir.

Bi
Esta se convierte en una cláusula de estilo, muy utilizada en los contratos de
compraventa de inmueble, justamente es por ello relevante analizar el impacto de esta
cláusula en los contratos de compraventa que celebran las empresas inmobiliarias, en medio
de un creciente mercado que ha sido denominado con el “boom inmobiliario”. Esto generó
como nunca antes en la historia del Perú no solo la celebración masiva de contratos de
101
compraventa de inmuebles -ya sea en calidad de bienes terminados o como bienes futuros y
con inclusión de cláusulas ad corpus-, sino también un considerable número de casos (y
denuncias) por la calidad de los bienes, y dentro de estas insatisfacciones ubicamos aquellas
que versan sobre las medidas o área de las unidades inmobiliarias.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
102
o
ch
re
CAPÍTULO VII
EL ESTADO Y SU INTERVENCIÓN EN EL ACTO DEL CONSUMO
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
103
7.1. HACIA EL ESTADO CONSTITUCIONAL DE DERECHO63
En principio, conviene señalar que el Estado ha sido estudiado desde diversas disciplinas,
como son la ciencia política, la teoría general del estado y el derecho constitucional. A través
de estas disciplinas los autores se han ocupado de tratar sobre su origen, definición,
elementos, organización, tipos, deberes, fines, formas y modos de gobierno; de tal manera
o
que se ha descrito suficiente cómo es y debería ser el estado. Cabe señalar que es tan
ch
abundante la doctrina, que ha dado lugar a diversos debates que no tienen letra inicial ni
re
punto final.
De
Hasta nuestros días el Estado ha sido una suerte de programa evolutivo, dictado por
el poder de los detentadores del gobierno contra el poder de los individuos. A lo largo de la
de
historia el Estado no fue lo que hoy conocemos como tal; quizá -como suele hacerse en la
Doctrina Constitucional y la Teoría del Estado- sus principios yacen en los grupos más
a
ec
remotos de la sociedad humana. Debemos reconocer que el hombre, a lo largo de su
existencia, ha demostrado ser un buscador de métodos, técnicas y soluciones -podemos citar

ot
ejemplos como el uso de la palanca, la invención de la rueda, el telégrafo, el teléfono, las

bli
Bi
63
“El tránsito del Estado Legal de Derecho al Estado Constitucional de Derecho supuso, entre otras cosas,
abandonar la tesis según la cual la Constitución no era más que una mera norma política, esto es, una norma
carente de contenido jurídico vinculante y compuesta únicamente por una serie de disposiciones orientadoras
de la labor de los poderes públicos, para consolidar la doctrina conforme a la cual la Constitución es también
una Norma Jurídica, es decir, una norma con contenido dispositivo capaz de vincular a todo poder (público o
privado) y a la sociedad en su conjunto.
Es decir, significó superar la concepción de una pretendida soberanía parlamentaria, que consideraba a la ley
como la máxima norma jurídica del ordenamiento, para dar paso -de la mano del principio político de soberanía
popular- al principio jurídico de supremacía constitucional, conforme al cual, una vez expresada la voluntad del
Poder Constituyente con la creación de la Constitución del Estado, en el orden formal y sustantivo presidido
por ella no existen soberanos, poderes absolutos o autarquías. Todo poder devino entonces en un poder
constituido por la Constitución y, por consiguiente, limitado e informado, siempre y en todos los casos, por su
contenido jurídico-normativo.” Vid. Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Exp. N° 5854-2005-
PA/TC, F.J.3
104
ciencias jurídicas, los tribunales, etc.-, con el propósito de ordenar y hacer su vida más fácil,
más cómoda, más justa, más pacífica, más rápida y un sin número de propósitos que podemos
resumir en una sola expresión: la paz; que no viene a ser una mera ausencia de contiendas,
guerras y conflictos entre las gentes, sino, más bien, denota el estar completo, el estar sano,
el estar bien en todo sentido, el ser verdaderamente feliz.
o
ch
El estado es una manifestación cultural, una expresión política de la necesidad de
re
vivir mejor; de esta manera es un resultado, un producto -dígase incluso, de la civilización-
por lo tanto no constituye un ente objetivo y como tal un “algo”, o una cosa que produce
De
efectos, no es un “algo” con vida, ni mucho menos una máquina que produce bienestar, en
puridad: qué debe esperar el hombre del estado, pues, ¡nada! El estado no hace a una
de
sociedad, no hace a una familia, no hace a la persona, cómo pues, se esperará que tenga fines.
Y, al respecto, la doctrina ha sido reiterante, al incluir en sus tratados teorías relativistas,

a
absolutistas, jurídico-formalistas, etc. Que explican acerca de los “fines del estado”.
ec
ot
Entonces, la pregunta que, también, hay que plantearse es clara: ¿Quién hace al
bli
estado?, y la respuesta no es otra sino, el hombre64, en medio de sus afanes por conseguir su
Bi
bienestar, su paz. Con ello nos damos cuenta que el hombre persigue fines a través de sus
diferentes manifestaciones -ahora tratamos al estado como manifestación- culturales; en
esencia, las necesidades y los fines no son del estado, sino del hombre.
64
Al respecto, el profesor Castillo Córdova haciendo un análisis acerca de la persona humana como fundamento
sobre el cual se justifica la protección de los Derechos Humanos sostiene, también, que “ella es la razón por la
que existe el estado, la sociedad y el derecho”. Vid. CASTILLO CÓRDOVA, Luis. “Los derechos
constitucionales. Elementos fundamentales para una teoría general” Edit. Palestra, 3era., Ed. Lima, 2007, p.
50.
105
Cuando se indaga el ámbito de las definiciones para el estado, encontramos un
consenso en la doctrina al señalar que son tres sus elementos: poder, pueblo y territorio; es
tal la unanimidad que no hay teoría del estado si no se estudian a esos tres elementos, es más,
un sector de esa doctrina defiende la existencia de un cuarto elemento: la cultura65. Empero,
y a pesar de la exhaustiva elucubración para construir una teoría general del estado, nos
o
damos cuenta que los elementos hasta pueden sobrar; pero, ¿cuáles son las características del
ch
estado?
re
No se trata de afirmar que el estado es una entelequia, un producto, cultural, una
De
consecuencia social, que resulta tan compleja su definición, que mejor sería dotarle de vida,
lo descomponemos, y luego analizamos sus elementos. Los elementos 66 se podrán seguir

de
descubriendo; sin embargo, se ha perdido el sentido del Estado.
a
ec
En esa medida, el estado no se agota en tres elementos, aunque estén muy bien
conjugados dentro de un orden jurídico y administrativo. Hay mucho más. La exploración a

ot
las siguientes interrogantes ayudará a entender mejor la naturaleza del Estado: ¿Qué busca el
bli
hombre con la existencia del Estado? Y ¿Qué aprovecha al hombre la existencia del estado?
Bi
65
Vid. HÄBERLE, Peter. “El Estado constitucional” Fondo editorial PUCP, Lima, 2003, pp. 21-22. Al
respecto, también es preciso señalar que el jurista peruano BOREA ODRÍA señala la existencia de un cuasi
elemento del estado, que vendría a ser el derecho.
66
Por otro lado, no está mal que se les conozca como elementos del estado y que necesariamente tengan que
concurrir para la existencia de este; pero también hay que tener en cuenta que resulta deficiente buscar y estudiar
las partes de un todo, cuando, en realidad, ese todo solo existe por sus partes, partes que concurren en armonía.
Debería saberse que es el todo, y si es necesario analizando sus partes sin perder de vista al objetivo y propósito
del todo: el estado.
106
Es tiempo de preguntarnos qué pretende el hombre con el estado, acaso el hombre
busca un estado, algo estable, algo que compatibilice más o menos con su voz etimológica
(status, de stare: estar de pie)67. Al analizar sinópticamente el desarrollo de los Estados, desde
cualquier óptica, concurren, necesariamente, los siguientes supuestos muy bien marcados:
o
a) Búsqueda de la estabilidad en: satisfacción de necesidades biológicas básicas como
ch
alimentos, salud, etc., satisfacción de un libre y pleno desarrollo en relación con los
re
demás (seguridad jurídica), donde se considere a todos por igual y cada uno sea una
“pieza” importante en la estructura de la organización llamada Estado.
De
b) Búsqueda de la paz, que es producto de la estabilidad señalada en el párrafo
precedente. La paz tan difícil de soslayar al tratar temas relacionados con política y
de
gobierno resulta ser una necesidad internacional.
a
ec
De esta manera el Estado se convierte en el producto de la búsqueda de la estabilidad
social -en un nivel global-, no es simplemente un conjunto de elementos (poder, pueblo y

ot
territorio), sino un conjunto de características que contiene una forma de organización

bli
política68.
Bi
67
Vid. ARTEAGA, Elisur y TRIGUEROS, Laura. “Diccionario de derecho constitucional En: Diccionarios
jurídicos temáticos” Oxford University Press, México, 2003, p. 32.
68
Recuérdese, por ejemplo, la definición dada por PLATÓN “El Estado es pues, un todo constituido por los
hombres de manera tan sólida que solo así pueden llegar a manifestarse en relación armónica entre las varias
partes” Vid. CHANAMÉ ORBE, Raúl. “Diccionario de ciencia política” Edit. Praxis, 4ta. Ed., Lima, 2002, p.
151.
107
Seguimos defendiendo la idea de que el Estado tiene que ser visto y estudiado primero
desde sus fines y desafíos, es decir, qué se busca con una organización llamada estado; antes
que traten de explicarse sus elementos. Y esto, ¿por qué? El hombre con el Estado no buscó
tener una nacionalidad, no buscó ni mucho menos eligió dónde nacer, no buscó defender los
límites de su territorio69, el hombre buscó lo que tal vez este le podría proporcionar: la
o
estabilidad, la seguridad jurídica, garantías a sus derechos, la paz. Entendido esto, no se
ch
debería prescindir acerca de qué busca el hombre con algo como el estado.
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
69
El hombre, porque quiere estabilidad defiende el territorio donde habita, y no por el simple hecho de ser su
territorio. Por tanto, debemos darnos cuenta que detrás de ese proceder del hombre hay la búsqueda de algo.
108
7.2. LA ECONOMÍA SOCIAL DE MERCADO
En medio de esas búsquedas sociales por definir al Estado y encontrar el modelo
adecuado de organización social, nos topamos con el denominado Estado Social o Socialista,
donde el poder del individuo era reducido al máximo, y quienes tenían el control de la
actividad productiva, las condiciones de contratación, los salarios y los demás derechos
o
sociales era el aparato estatal (el grupo de poder que estaba en el gobierno), se caracterizaba
ch
por ser autocrático, totalitario, basado en la dictadura del proletariado, con partido único, sin
re
elecciones libres, propietario de los medios de producción, los trabajadores son sus
asalariados, la iniciativa económica es planificada desde el Estado, aquí el derecho público
De
prima sobre el privado, el cual es reducido a su mínima expresión. Este sistema inspiró el
surgimiento de los derechos sociales; por otro lado, surgió el Estado Liberal, donde lo que
de
las masas buscaban era que el hombre tenga la plena libertad de emprender, tomar sus
decisiones y asumir la responsabilidad de las mismas, se caracteriza por ser democrático,

a
ec
elecciones libres, los medios de producción son de propiedad de los particulares, libre
iniciativa económica privada, el mercado se rige por sus propias leyes (ley de la oferta y ley
ot
de la demanda) sin participación del Estado para regularlo70. Sin embargo, “el problema está
bli
en que, como lo vieron los primeros pensadores modernos y particularmente Hobbes, ésta
individualización de la sociedad puede llevar al caos. (…) Es como cuando todos tratan de
Bi
pasar a la vez en una esquina donde se ha malogrado el semáforo: todos se traban unos con
otros y nadie logra avanzar.”71 Es luego de estas experiencias que surge la idea de la
70
Vid. TORRES VÁSQUEZ, Aníbal, “Teoría General del Contrato” 1era. Edición, Editorial Instituto Pacífico,
Lima, 2012, p. 373-374.
71
Vid. DE TRAZEGNIES, Fernando, “Historia y Futuro del Derecho Civil”, En: Derecho Civil Extra
patrimonial y Responsabilidad Civil, VV. AA., 1era. Edición, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2015, p. 12.
109
economía social de mercado, donde se trata de conciliar los intereses individuales e intereses
colectivos, la misma que actualmente es acogida por muchas constituciones en el mundo,
señalando nuestra Carta Magna en su artículo 58°: “La iniciativa privada es libre. Se ejerce
en una economía social de mercado. Bajo este régimen, el Estado orienta el desarrollo del
país, y actúa principalmente en las áreas de promoción de empleo, salud, educación,
o
seguridad, servicios públicos e infraestructura.”
ch
re
A estas alturas, es indudable que el Estado cumple un rol fundamental en el desarrollo
de la economía72, siendo su actuación –básicamente- como un árbitro dentro en el “juego”
De
del mercado, donde los principales actores son los proveedores (empresarios) y los
consumidores o usuarios. Ahora, la denominación “consumidor razonable” ha sido superada

de
72
Respecto a la actuación subsidiaria del Estado en la economía el Tribunal Constitucional ha señalado: “(…)
a
Sin perjuicio de lo expuesto, debe quedar claro que, aunque se postule el respeto de las libertades de los
ec
individuos y de los grupos, el principio de subsidiariedad no pone en discusión el papel y la importancia del
Estado; por el contrario, se orienta a valorarlo, procediendo a una redefinición y a una racionalización de los
roles en la dinámica de las relaciones entre el Estado y los ciudadanos, entre lo público y lo privado.
Desde la perspectiva de una organización social inspirada en el principio de subsidiariedad, el Estado emerge
ot
como garante final del interés general, desde el momento en que su tarea consiste en la intervención directa
para satisfacer una necesidad real de la sociedad, cuando la colectividad y los grupos sociales, a los cuales
corresponde en primer lugar la labor de intervenir, no están en condiciones de hacerlo.
bli
De este modo, el principio de subsidiariedad, más que un mecanismo de defensa contra el Estado, resulta ser
un instrumento para la conciliación de conflictos; no se funda en una concepción "opositiva" de la relación
entre Estado y sociedad, sino en una visión "integradora" y "consensual" del cuerpo social, cuyas partes,
Bi
mediante vínculos de tipo subsidiario, se recomponen armónicamente en un proceso que gradualmente

desciende desde el individuo hasta el Estado a través de las formaciones sociales intermedias.
A diferencia de la Constitución de 1979, que no establecía claramente la subsidiariedad de la intervención de
los poderes públicos en la economía, la actual Constitución prescribe expresamente en su artículo 60° que "[…].
Sólo autorizado por ley expresa, el Estado puede realizar subsidiariamente actividad empresarial, directa o
indirecta, por razón de alto interés público o de manifiesta conveniencia nacional […]". Se consagra así, el
"principio de subsidiariedad" de la actuación del Estado en la economía, y se plantea el reconocimiento de la
existencia de una función supletoria del Estado ante las imperfecciones u omisiones de los agentes económicos,
en aras del bien común.
En ese orden de ideas, las acciones del Estado deben estar vinculadas al fomento, estimulación, coordinación,
complementación, integración o sustitución, en vía supletoria, complementaria o de reemplazo, de la libre
iniciativa privada. La subsidiariedad se manifiesta como el acto accesorio o de perfeccionamiento en materia
económica, que se justifica por la inacción o defección de la iniciativa privada. (…)” Cfr. Exp. N° 00008-2003-
AI/TC, F.J. 21, 22 y 23.
110
por nuestra vigente legislación de protección al consumidor (Código de Protección y Defensa
del Consumidor, Ley N° 29571), asumiendo el Estado un papel de mayor garantía y pro
consumidor.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
111
o
ch
re
CAPÍTULO VIII
EL INSTITUTO NACIONAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA
De
PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL - INDECOPI
de
a
ec
ot
bli
Bi
112
8.1. HISTORIA DEL INSTITUTO NACIONAL DE DEFENSA DE LA
COMPETENCIA Y DE LA PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL -
INDECOPI
Mediante el Decreto Ley Nº 25868 se creó el Instituto Nacional de Defensa de la
Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual - INDECOPI73, el mismo que
o
tiene como finalidad74 aplicar las normas legales destinadas a proteger:
ch
a) El mercado de las prácticas monopólicas que resulten controlistas y restrictivas de la
re
competencia en la producción y comercialización de bienes y en la prestación de
servicios, así como de las prácticas que generan competencia desleal y de aquellas
De
que afectan a los agentes del mercado y a los consumidores;
b) Los derechos de propiedad intelectual en todas sus manifestaciones, conforme lo

de
estipula el artículo 30 del presente Decreto Ley;
c) La calidad de los productos, y

a
ec
d) Otros que se le asignen.

ot
En esta oportunidad es preciso citar lo que el Tribunal Constitucional ha señalado

bli
respecto al importante rol que cumple el INDECOPI:
“En coherencia con tales imperativos, se justifica la existencia de una legislación

Bi
antimonopólica y de desarrollo de los marcos regulatorios que permitan mayores niveles
de competencia, para cuyo efectivo cumplimiento los Organismos reguladores y el
73
Artículo 1° del Decreto Ley N° 25868, estatuye: “Créase el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia
y de la Protección de la Propiedad Intelectual - INDECOPI como organismo dependiente del Ministerio de
Industria, Turismo, Integración y Negociaciones Comerciales Internacionales. Tiene personería jurídica de
derecho público y goza de autonomía técnica, económica, presupuestal y administrativa. Rige su
funcionamiento de acuerdo a las disposiciones que contiene el presente Decreto Ley.”
74
Artículo 2° del Decreto Ley N° 25868.
113
INDECOPI juegan un rol preponderante, tanto en la promoción y defensa de la
competencia como en la protección a los consumidores y usuarios.
Justamente, este Colegiado ha precisado que dichos organismos administrativos
cumplen un deber especial de protección de los derechos fundamentales, lo cual implica
exigirles una labor de vigilancia, regulación y sanción de las conductas y prácticas
contrarias a la libre competencia y el derecho de los consumidores; funciones que se
o
ch
encuentran amparadas en el marco legal de las facultades que les han sido otorgadas para
estos fines.
re
(…)
De
El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad
Intelectual – INDECOPI, creado mediante Decreto Ley Nº 25868, es el organismo
estatal encargado de la aplicación de las normas legales destinadas a proteger el mercado

de
de las prácticas monopólicas que resulten controlistas y restrictivas de la competencia
en la producción y comercialización de bienes y en la prestación de servicios, así como

a
de las prácticas que generan competencia desleal, y de aquellas que afectan a los agentes
ec
del mercado y a los consumidores.

ot
De acuerdo con ello, INDECOPI está facultado para evaluar y determinar en cada caso
bli
si los hechos o las conductas que son puestos en su conocimiento constituyen prácticas
contrarias a la libre competencia. Es decir, le corresponde determinar si las conductas

Bi
denunciadas se encuentran comprendidas, o no los supuestos legales de prohibición
recogidos en las normas que protegen el normal desarrollo del mercado.
Ahora bien, ¿es posible afirmar que INDECOPI, en el cumplimiento de sus funciones
de control de las prácticas contrarias al normal funcionamiento del mercado, se
encuentre imposibilitado de ordenar el cese de las conductas que atenten contra la libre
competencia y la protección a los consumidores y usuarios? Desde luego que no. Admitir
114
que INDECOPI no puede ordenar el cese de conductas, sería negarle capacidad real para
actuar dentro de sus facultades, las mismas que fueran otorgadas para hacer prevalecer
los fines constitucionales de protección a la libre competencia (artículo 61º de la
Constitución) y el derecho de los consumidores y usuarios (artículo 65º de la
Constitución).
Tal capacidad es justamente lo que los demandantes pretenden negarle a INDECOPI
o
ch
cuando afirman que la decisión de ordenar el cese de las conductas, bajo el argumento
de que abusan de la posición de dominio de la empresa DINO en las modalidades de
re
discriminación y contratos ligados, ha vulnerado su libertad contractual.
De
A juicio del Tribunal Constitucional, INDECOPI no se ha arrogado facultades que no le
han sido conferidas constitucionalmente, pues no ha declarado en sede administrativa la
invalidez de contratos; únicamente, se ha pronunciado por el cese de las conductas que,

de
de acuerdo con su evaluación, demuestran un uso abusivo de la posición de dominio de
la empresa DINO en el mercado de cemento en el norte del país. De este modo, este
a
organismo estatal ha hecho efectivas las facultades que le han sido asignadas en su Ley
ec
de creación para garantizar el normal funcionamiento del mercado, así como lo dispuesto
ot
en los artículos 3 y 5 del Decreto Legislativo 701 -que eliminan las prácticas
bli
monopólicas, controlistas y restrictivas de la libre competencia-.
Si bien podría argumentarse que la orden de “cese de conductas” trae como consecuencia
Bi
directa que la empresa DINO incumpla sus compromisos contractuales con sus afiliados.
-entre ellos la recurrente-, ello de ningún modo puede equipararse con una declaración
de invalidez de los contratos en sede administrativa; y menos aún, puede predicarse que
el derecho a la libertad contractual tiene la calidad de isla oponible a cualquier medida
correctiva, puesto que, si se parte de la hipótesis de que dichas conductas, concretizadas
en contratos ligados, fueron contrarias a Ley, entonces, de ninguna manera podrían
115
ampararse en los alcances de los artículos 2.14 y 62 de la Constitución, pues estos
únicamente protegen la libertad contractual bajo el supuesto que sea ejercida
válidamente, esto es, con fines lícitos y sin contravenir las normas de orden público; más
aún si se considera que los derechos y libertades que la Constitución del Estado reconoce
tiene límite. Y ello porque su ejercicio legítimo viene delimitado por el pleno respeto de
los principios y bienes constitucionales, pero también de los derechos fundamentales de
o
ch
las personas. Los derechos y libertades económicas no están exentos, en modo alguno,
de la plena observancia de los tales principios, bienes y derechos fundamentales.
re
Justamente este fue el supuesto del cual partió INDECOPI, a juicio de este Colegiado.”75
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
75
Cfr. Exp. N° 1963-2003-PA/TC, F.J. 9, 21-25.
116
8.2. EL TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD
INTELECTUAL
Así, el Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual tiene las
siguientes funciones76:
a) Conocer y resolver en segunda y última instancia administrativa los procesos
o
relacionados con la defensa de la competencia y de los derechos de los consumidores,
ch
así como de los derechos de la propiedad intelectual, conforme a lo establecido en el
re
Artículo 2° del presente Decreto Ley;
b) Conocer y resolver en segunda y última instancia administrativa sobre la adopción de
De
medidas correctivas y la imposición de sanciones por infracción a las disposiciones a
que se refiere el inciso anterior;

de
c) Recomendar al Presidente del INDECOPI la realización de gestiones ante las
autoridades pertinentes del Gobierno para la adopción de las medidas legales o

a
ec
reglamentarias que juzgue necesarias para garantizar la protección de los derechos a
que se refiere el artículo 2 del presente Decreto Ley;

ot
d) A pedido de la autoridad universitaria correspondiente, proporcionar, por breve

bli
término, los expedientes fenecidos a los graduandos, debidamente identificados,

Bi
quienes, además de firmar cargo, proporcionarán fotocopia de su Libreta Electoral o
documento que la sustituya.
Los expedientes cuyas resoluciones tengan más de cinco años de ejecutadas, pueden
ser remitidas a las Facultades de Derecho que los soliciten para usos de docencia
universitaria.
76
Artículo 13° del Decreto Ley N° 25868.
117
Disponer que transcurridos más de cinco años desde el vencimiento del plazo para
interponer recurso impugnatorio ante el Tribunal de Defensa de la Competencia y de
la Propiedad Intelectual o ante el Poder Judicial, los expedientes serán transferidos al
Archivo General de la Nación o a los Archivos Departamentales, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley N° 19414.
o
e) Recurrir al auxilio de la fuerza pública para ejecutar sus resoluciones en caso de ser
ch
necesario.
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
118
o
ch
re
CAPÍTULO IX
QUIÉN ES CONSIDERADO CONSUMIDOR
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
119
9.1. APARICIÓN DEL DERECHO DEL CONSUMO
El derecho del consumidor es joven aún, tiene sus inicios a mediados de la centuria pasada
producto de las revoluciones industriales, las producciones en masa, la publicidad y las
estrategias del marketing, mientras el problema era la escasez de productos, con la
producción masiva se incorporaron un sin número de productos y servicios con el único
o
objetivo de ser aprehendidos o consumidos por los destinatarios (aquellos a quienes
ch
llamamos consumidores)77. Este derecho fue diseñado para regular el acto del consumo, que
re
como tal no nació a mediados del siglo pasado, sino que es tan antiguo como la misma
humanidad, siempre el ser humano estuvo en la posición de producir y a la vez de consumir;
De
sin embargo, dada las características del acto de consumo, el derecho civil de ese entonces y
el actual no estaban destinados –en principio- a regular este tipo de situaciones que se
de
generaban en el acto del consumo, y de la misma manera, el derecho comercial, por lo que
se hizo necesario contar con un nuevo tipo de derecho llamado derecho del consumidor.
a
Es en este contexto que nace “aquel sujeto” llamado consumidor, y actualmente

ec
también llamado usuario.

ot
bli
Bi
77
“Jean Beauchard ha señalado con gran acierto que su aparición en el país del Norte no fue una simple
coincidencia, sino que se adecuó fácilmente en aquel ambiente al estar ligado al advenimiento de la sociedad
del consumo, hija de la Revolución Industrial y de la menos conocida Revolución Comercial: ‘Se puede
caracterizar la sociedad del consumo como una sociedad de abundancia por oposición de la sociedad de penuria,
que siempre ha sido la lucha de la humanidad en el curso de su historia y que hoy en día es aún la triste realidad
de dos tercios de la población mundial. Es una sociedad donde las necesidades básicas son satisfechas para el
más grande número y se puede consagrar una renta disponible a consumos no esenciales, en otro tiempo
considerados como de lujo reservados al happy few (comodidad, estética, entretenimiento, cultura, etc.)’” Vid.
AMAYA ALAYA, Leoni Raúl, “El sujeto llamado consumidor: entre el hommo oeconomicus y el hommo
sociologicus”, En Actualidad Jurídica, Ed. Gaceta Jurídica, Tomo 124, Lima, marzo 2004, pp. 45-46.
120
9.2. DEFINICIÓN DE CONSUMIDOR O USUARIO
Existen diversas definiciones o aproximaciones conceptuales que se le ha dado al
consumidor, pero es preciso recalcar que todas ellas apuntan a aquel sujeto en una posición
de desventaja frente al proveedor. Desventaja, ya sea porque no cuenta con la información
adecuada o total de algún producto, o porque su nivel de especialización en la materia no le
o
permite estar a la par del conocimiento (características, estado, condiciones, calidad, etc.) del
ch
producto; también en desventaja porque muchas veces el consumidor lo único que tiene que
re
hacer en el mercado es elegir, pero elegir lo que ya está predispuesto; y si elige (que muchas
veces es tomada como una expresión de libertad) deberá estar en desventaja otra vez al tener
De
que suscribir contratos con cláusulas pre establecidas, sin lugar a la negociación.
de
Al respecto, el Código de Protección y Defensa del Consumidor nos brinda una
definición de consumidor:
a
“Las personas naturales o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios
ec
finales productos o servicios materiales e inmateriales, en beneficio propio o de su grupo

ot
familiar o social, actuando así en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o

bli
profesional. No se considera consumidor para efectos de este Código a quien adquiere,
utiliza o disfruta de un producto o servicio normalmente destinado para los fines de su

Bi
actividad como proveedor.
Los microempresarios que evidencien una situación de asimetría informativa con el
proveedor respecto de aquellos productos o servicios que no formen parte del giro propio
del negocio.
En caso de duda sobre el destino final de determinado producto o servicio, se califica
como consumidor a quien lo adquiere, usa o disfruta.”
121
Asimismo, el Tribunal Constitucional, en la resolución recaída en el Expediente N°
1535-2006-PA/TC, en sus fundamentos jurídicos del 25 al 29, ha precisado lo siguiente:
“Así como la Constitución protege a los agentes económicos encargados de establecer
la oferta en el mercado, a partir del ejercicio de los derechos de libre empresa, comercio
o
e industria, con igual énfasis protege al individuo generador de demanda, es decir, al
ch
consumidor o el usuario.
El consumidor -o usuario- es el fin de toda actividad económica; es decir, es quien cierra
re
el círculo económico satisfaciendo sus necesidades y acrecentando su bienestar a través
De
de la utilización de una gama de productos y servicios. En puridad, se trata de una
persona natural o jurídica que adquiere, utiliza o disfruta determinados productos (como
de
consumidor) o servicios (como usuario) que previamente han sido ofrecidos al mercado.
Es indudable que la condición de consumidor o usuario se produce a través de la relación
que éste entabla con un agente proveedor -independientemente de su carácter público o

a
ec
privado-; sea en calidad de receptor o beneficiario de algún producto, sea en calidad de
destinatario de alguna forma de servicio. En consecuencia, la condición de consumidor

ot
o usuario no es asignable a cualquier individuo o ente, sino a aquel vinculado a los

bli
agentes proveedores dentro del contexto de las relaciones generadas por el mercado, las
cuales tienen como correlato la actuación del Estado para garantizar su correcto
Bi
desenvolvimiento. El proveedor, por su parte, sería aquella persona natural o jurídica
que, habitual o periódicamente, ofrece, distribuye, vende, arrienda o concede el uso o
disfrute de bienes, productos y servicios.
La Constitución prescribe en su Artículo 65 la defensa de los intereses de los
consumidores y usuarios, a través de un derrotero jurídico binario; vale decir, establece
un principio rector para la actuación del Estado y, simultáneamente, consagra un derecho
122
subjetivo. En lo primero, el artículo tiene la dimensión de una pauta básica o postulado
destinado a orientar y fundamentar la actuación del Estado respecto a cualquier actividad
económica. Así, el juicio estimativo y el juicio lógico derivado de la conducta del Estado
sobre la materia tienen como horizonte tuitivo la defensa de los intereses de los
consumidores y los usuarios. En lo segundo, la Constitución reconoce la facultad de
acción defensiva de los consumidores y usuarios en los casos de transgresión o
o
ch
desconocimiento de sus legítimos intereses; es decir, apareja el atributo de exigir al
Estado una actuación determinada cuando se produzca alguna forma de amenaza o
re
afectación efectiva de los derechos de consumidor o usuario, incluyendo la capacidad de
acción contra el propio proveedor.
De
De acuerdo con lo establecido por el artículo 65° de la Constitución, el Estado mantiene
con los consumidores o usuarios dos obligaciones genéricas, a saber:

de
a) Garantiza el derecho a la información sobre los bienes y servicios que estén a su
disposición en el mercado. Ello implica la consignación de datos veraces, suficientes,

a
apropiados y fácilmente accesibles.

ec
b) Vela por la salud y la seguridad de las personas en su condición de consumidoras o

ot
usuarias.”
bli
Por otro lado, la doctrina78 nos brinda una definición amplia y otra restringida de un
Bi
consumidor, así tenemos:
a) Acepción amplia: consumidor protegido por el Código Civil. En su sentido amplio,
consumidor es toda persona, natural o jurídica, nacional o extranjera, que adquiere
bienes y servicios en el mercado, sea o no como destinatario final de los mismos, sea
78
Lima, 2012, pp. 364-365.
123
que la adquisición la efectúe a un particular o al Estado, como sucede con algunos
servicios públicos.
La tutela que se presta al consumidor cliente es en su calidad de contratante débil
sujeto al poder contractual del proveedor de los bienes y servicios. No se excluye de
la tutela al empresario o profesional débil frente al empresario fuerte que dicta la
o
regulación contractual. Esta protección es prestada por el Código civil (Art. 1390 a
ch
1401).
re
b) Acepción restringida: consumidor protegido por el Derecho de consumo. En su
sentido restringido, el consumidor o usuario es la persona natural o jurídica que
De
adquiere, utiliza o disfruta como destinatario final productos o servicios materiales e
inmateriales, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, actuando en un

de
ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional; así como los
microempresarios que evidencien una situación de asimetría informativa con el

a
ec
proveedor respecto de aquellos productos o servicios que no formen parte del giro
propio del negocio (Art. IV.1 del TP de la Ley N° 29571, Código de Protección y
ot
Defensa del Consumidor).

bli
Bi
Siempre existirá una desventaja o desproporción entre la posición del proveedor y el
consumidor, eso a nuestro criterio es inevitable. Pues, por un lado, el productor (o proveedor)
se especializa en generar conocimientos o técnicas que acompañen a sus productos los
mismos que conoce mejor que nadie, pues él mismo los inventó, procesó o manufacturó; y
por otro lado, existe alguien (llamado consumidor) que lo único que desea es satisfacer una
necesidad, para lo cual deberá optar por una decisión de consumo, sin embargo, esa decisión
124
siempre dependerá de la información que tenga a su alcance para hacerlo, y del tipo de
necesidad que desea satisfacer.
Es por ello, que el problema no se presenta en la falta de información que siempre
tendrá el consumidor o en la llamada asimetría informativa79, sino en el importante rol que
o
muchas veces no cumplen los proveedores, el cual es el de informar a sus clientes:
ch
consumidores o usuarios.
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
79
Vid. IV del Título Preliminar del Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley N° 29571: “7.
Asimetría informativa.- Característica de la transacción comercial por la cual uno de los agentes, el proveedor,
suele tener mayor y mejor información sobre los productos y servicios que ofrece en el mercado a los
consumidores.”
125
9.3. EL DEBER DE IDONEIDAD
Al respecto, según el artículo 18° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley
N° 29571: “Se entiende por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera
y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e
información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las características
o
y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las
ch
circunstancias del caso.”80
re
Es importante señalar que en el mismo cuerpo legal se establece que para determinar
De
la idoneidad de un producto o servicio deberá compararse con las garantías que está
brindando y a las que está obligado el proveedor. Asimismo, las garantías son las
de
características, condiciones o términos del producto o servicio ofertado.81
a
ec
80
Artículo 18° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley N° 29571: “Se entiende por idoneidad
la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le
hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción,
ot
las características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las
circunstancias del caso.
La idoneidad es evaluada en función a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer
bli
la finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.

Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de
un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.”
Bi
81
Artículo 20° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley N° 29571: “Para determinar la
idoneidad de un producto o servicio, debe compararse el mismo con las garantías que el proveedor está
brindando y a las que está obligado.
Las garantías son las características, condiciones o términos con los que cuenta el producto o servicio. Las
garantías pueden ser legales, explícitas o implícitas:
a. Una garantía es legal cuando por mandato de la ley o de las regulaciones vigentes no se permite la
comercialización de un producto o la prestación de un servicio sin cumplir con la referida garantía. No se puede
pactar en contrario respecto de una garantía legal y la misma se entiende incluida en los contratos de consumo,
así no se señale expresamente. Una garantía legal no puede ser desplazada por una garantía explícita ni por una
implícita.
b. Una garantía es explícita cuando se deriva de los términos y condiciones expresamente ofrecidos por el
proveedor al consumidor en el contrato, en el etiquetado del producto, en la publicidad, en el comprobante de
pago o cualquier otro medio por el que se pruebe específicamente lo ofrecido al consumidor. Una garantía
explícita no puede ser desplazada por una garantía implícita.
126
Definir la idoneidad de un producto es relevante, toda vez que este es el deber al que faltan
las empresas inmobiliarias que ofrecen departamentos con un área determinada cuando realmente su
área es menor. En ese sentido, el tribunal de INDECOPI ha calificado como materia de los
procedimientos sancionadores al deber de idoneidad que no han cumplido los proveedores
inmobiliarios.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
c. Una garantía es implícita cuando, ante el silencio del proveedor o del contrato, se entiende que el producto o
servicio cumplen con los fines y usos previsibles para los que han sido adquiridos por el consumidor
considerando, entre otros aspectos, los usos y costumbres del mercado.”
127
o
ch
re
CAPÍTULO X
ARGUMENTACIÓN SISTEMÁTICA A LA LUZ DE LA CONSTITUCIÓN, EL
De
CÓDIGO CIVIL Y LAS NORMAS ESPECIALES
de
a
ec
ot
bli
Bi
128
La interpretación de las normas y principios jurídicos, en la era presente, es uno de los
mayores retos que afrontan los operadores del Derecho. No podemos comparar las décadas
pasadas con lo que vivimos ahora. En lo que concierne a temas legislativos, actualmente, se
han dictado más disposiciones, y nuestros sistemas jurídicos cuentan con una vorágine de
dispositivos con los que se pretende regular cada aspecto necesario de la vida en relación de
o
los seres humanos. Así, por ejemplo, en la etapa de codificación se enarbolaba a los códigos
ch
civiles como aquellos que contenían las normas “suficientes” para la vida en sociedad;
re
empero, actualmente –podemos verificarlo en nuestro caso- muchas de sus normas han sido
derogadas, y reemplazadas por cuerpos normativos más especiales.
De
En un contexto globalizado82 que acompaña la realidad socio-política de cada país, y
de
la par de la insuficiente legislación positiva civil, aparecen más dispositivos de suma
especialidad, y que regulan aspectos relevantes en el comercio mundial, las

a
ec
telecomunicaciones, el manejo de información, transacciones interbancarias internacionales,
urbanismo, aspectos de bolsa de valores, biotecnología, entre otros, que han hecho del
ot
bli
82
Para nosotros La Globalización es una tendencia. Decir que la globalización es solo un proceso limita la
Bi
naturaleza de la misma, e impide comprender su actuar en la sociedad internacional. Podemos hablar del proceso
de descentralización, proceso de desconcentración, proceso de descolonización, proceso de modernización del
Estado,… aún de más procesos; sin embargo, si queremos decir que globalización es un proceso deberíamos
adjuntar el adjetivo “tendencial”. A continuación señalamos algunas definiciones que se han atribuido a la
globalización: “La globalización es una tendencia a una mayor integración e interdependencia entre los países
y las regiones del planeta” (European Commission 2002) vid. TORREBLANCA, J.I., “La Globalización”, en
Política y Ciencia Política: una introducción, Madrid: McGRAW-HILL/Interamericana de España, S.A.U.,
2006, p. 326; “Globalización o mundialización son términos que se aplican al proceso de emergencia de una
nueva escala económica, política, militar y cultural de nivel planetario” (Raúl Chanamé) vid. CHANAMÉ
ORBE, R., “Diccionario de Ciencia Política”, Lima: Praxis Editorial, 2002, p.181; “La globalización no
suprime las diferencias entre los países, el poder incluido pero sí cambia el contexto de la política. La
comprensión del espacio tiene como resultado el ensanchamiento de los horizontes de la acción política”
(Hubert Wieland) vid. WIELAND ALZAMORA, H., Manual del Diplomático, Lima: Fondo de Cultura
Económica, 2002, p. 117.
129
sistema jurídico una red compleja y cada vez más especializada según el campo donde se
aplique.
Teniendo un mundo complejo de normas, muchas han sido catalogadas por
inconstitucionales y que atentan contra los derechos fundamentales, otros –más fatalistas-
o
han solicitado la reforma de la Constitución. En este aspecto, debe quedar claro que la
ch
diversidad exige especialidad, y no solo en las normas, sino en especialización intelectual de
re
los operadores jurídicos, sin embargo, el reto no acaba en la especialidad que posean los
operadores –pues, no vivimos en un mundo aislado, teniendo en cuenta que la especialidad
De
de cada uno de los campos o áreas del Derecho forman un todo al cual denominamos sistema
jurídico-, el reto esta entonces, en cómo aplicar las normas especiales obtenidas de un sistema
de
jurídico complejo en situaciones cada vez más complejas de cada caso concreto, donde no
concurren la invocación de un solo derecho (Constitucional, civil, penal, administrativo,

a
ec
comercial, etc.) sino de varios derechos, o posiciones de derecho de las partes en
interrelación.
ot
bli
En nuestros días, el Derecho Constitucional -y con él la Constitución- es una

Bi
propuesta a la falta de convergencia jurídica. A pesar de la carencia de consciencia
constitucional que existe en nuestras regiones83, la Constitución es un documento
83
Al respecto, señala Jorge Tapia: “En nuestro continente no deberíamos hablar de la supremacía de la
Constitución, sino de la supremacía del Código Civil. Mientras las veinte repúblicas latinoamericanas han
tenido un total aproximado de 247 constituciones durante su vida independiente -un promedio de más de 12 por
nación-, en el mismo lapso han sido cambiados muy pocos códigos civiles, mercantiles o penales” Cfr. Tapia
Valdés, J., “Jurisdicción constitucional y gobiernos de facto. El caso de la Corte Suprema de Chile”, en VV.AA.,
la jurisdicción constitucional en Iberoamérica. II coloquio Iberoamericano de Derecho Constitucional.
Universidad Externado de Colombia, Bogotá: 1984, pp. 244. Citado por Gerardo Eto, vid. Eto Cruz, Gerardo,
130
fundamental destinado a direccionar la aplicación e interpretación de las normas en todo el
sistema jurídico, de lo contrario estaríamos hablando de una contradicción y –por qué no- de
una inconstitucionalidad abstracta derivada de la aplicación de las normas que soslayan los
preceptos y principios constitucionales84.
o
Entonces, como lo diría magistralmente el profesor alemán Peter Häberle:
ch
“La Constitución no es solamente un texto jurídico o una instalación de disposiciones
re
normativas; es también -como hemos dicho- expresión de una etapa de desarrollo
cultural, medio de la autorrepresentación cultural de un pueblo, espejo de su herencia
De
cultural y fundamento de sus esperanzas. (…)Los textos constitucionales representan, de
un lado, las cristalizaciones culturales, las condensaciones de la discusión política y

de
científica desarrollada hasta ahora, así como el eco de los textos clásicos de la economía
y de la ética social; de otro lado, ellos pueden servir como punto de partida para el debate
a
teórico futuro sobre la doctrina constitucional del mercado, proveyendo para tal vía
ec
algún instrumento de trabajo”85

ot
bli
“¿tiene sentido seguir publicando textos constitucionales en países de escaso sentimiento constitucional? Un
Bi
pretexto introductorio: El sentimiento constitucional peruano”, En revista: Iuris Lex Societas, II, 2007, p. 52.
84
Sobre este punto el profesor Raúl Ferrero señala: “Las cartas políticas no deben ser detallistas sino recoger
los principios fundamentales, y así servir para gobernar por igual a quienes resulten elegidos, sin importar a qué
partido político o corriente ideológica pertenezcan. Solo así se evitara la tentación de enmendarlas
continuamente. Existen algunos artículos en la actual carta política que bien podrían omitirse o ser regulados
vía leyes orgánicas. (…) En todo caso son las leyes las que tienen que variar cuando ello resulte conveniente u
oportuno, para superar esta tradición tan extendida en Latinoamérica, de cambiar las constituciones cada vez
que se le antoje al gobernante autoritario de turno, como es el caso de aquellos de facto que utilizan ese recurso
para tratar de acomodar algunas reglas básicas de la República a sus propios caprichos o intereses subalternos,
como ha ocurrido tantas veces en nuestra historia.” Cfr. FERRERO COSTA, Raúl, “La reforma del Estado y
la reforma constitucional pendiente”, Editorial Grijley, 3ra. Ed. Lima, 2008, p. 172.
85
Cfr. HÄBERLE, Peter, “Incursus. Perspectiva de una doctrina constitucional del mercado: siete tesis de
trabajo, en Nueve ensayos constitucionales y una lección jubilar” Editorial Palestra, Lima, 2004, pp. 104 y
110.
131
Hoy más que antes, la Constitución no debe ser dejada de lado, sino recurrida como
un conjunto de principios y criterios insoslayables para aplicación de toda norma jurídica,
tanto en el ámbito nacional como internacional86. Bajo esta perspectiva, el operador del
derecho no solo deberá ostentar el conocimiento de un conocimiento especializado en el
derecho, sino un estricto acogimiento y conocimiento en armonía con la normatividad
o
constitucional.
ch
re
PRINCIPIOS INTERPRETATIVOS A TENER EN CUENTA
Pero, para interpretar la Constitución no basta con hacer aplicación a la lógica
De
subsuntiva (supuesto normativo – subsunción del hecho – consecuencia), exige que los
métodos de interpretación constitucional no se agoten en aquellos criterios clásicos de

de
interpretación normativa (literal, teleológico, sistemático e histórico), es por ello que a modo
de directriz, el Tribunal Constitucional ha graficado ciertos principios que deben ser tenidos
a
ec
en cuenta en la labor hermenéutica del juez constitucional, y que sin duda alguna serán
ilustrativos a todo aquel que opere en el Derecho:

ot
“(…)
bli
a) El principio de unidad de la Constitución: Conforme al cual la interpretación de

Bi
la Constitución debe estar orientada a considerarla como un “todo” armónico y
sistemático, a partir del cual se organiza el sistema jurídico en su conjunto.
86
Para brindar un ejemplo de esta apertura de la carta fundamental a un mundo globalizado tenemos la cuarta
disposición final y transitoria de la Constitución peruana de 1993: “Las normas relativas a los derechos y a las
libertades que la Constitución reconoce se interpretan de conformidad con la Declaración Universal de
Derechos Humanos y con los tratados y acuerdos internacionales sobre las mismas materias ratificadas por el
Perú”, vid. También el artículo 55° de la citada Carta: “Los tratados celebrados por el Estado y en vigor forman
parte del derecho nacional”, vid. Además el artículo 58° que señala que “La iniciativa privada es libre” y “Se
ejerce en una economía social de mercado” claro está que el eslogan “social de mercado” sería incomprensible
si se llevase a cabo con la actuación de un solo Estado en el planeta.
132
b) El principio de concordancia práctica: En virtud del cual toda aparente tensión

entre las propias disposiciones constitucionales debe ser resuelta “optimizando”
su interpretación, es decir, sin “sacrificar” ninguno de los valores, derechos o
principios concernidos, y teniendo presente que, en última instancia, todo
precepto constitucional, incluso aquellos pertenecientes a la denominada
o
“Constitución orgánica” se encuentran reconducidos a la protección de los
ch
derechos fundamentales, como manifestaciones del principio-derecho de
re
dignidad humana, cuya defensa y respeto es el fin supremo de la sociedad y el
De
Estado (artículo 1º de la Constitución).
c) El principio de corrección funcional: Este principio exige al juez constitucional

que, al realizar su labor de interpretación, no desvirtúe las funciones y
de
competencias que el Constituyente ha asignado a cada uno de los órganos
constitucionales, de modo tal que el equilibrio inherente al Estado Constitucional,

a
ec
como presupuesto del respeto de los derechos fundamentales, se encuentre
plenamente garantizado.
ot
d) El principio de función integradora: El “producto” de la interpretación sólo podrá

bli
ser considerado como válido en la medida que contribuya a integrar, pacificar y

Bi
ordenar las relaciones de los poderes públicos entre sí y las de éstos con la
sociedad.
e) El principio de fuerza normativa de la Constitución: La interpretación

constitucional debe encontrarse orientada a relevar y respetar la naturaleza de la
Constitución como norma jurídica, vinculante in toto y no sólo parcialmente. Esta
133
vinculación alcanza a todo poder público (incluyendo, desde luego, a este
Tribunal) y a la sociedad en su conjunto.”87
Ahora bien, no solo basta con tener una Constitución “esculpida en un papel”, sino
que jugará un papel importante cuál sea el contenido normativo que se le dé a cada
o
disposición constitucional a través de la argumentación jurídica. Pero, avanzando por esta
ch
perspectiva, la interpretación o contenido normativo que se le dé a cada dispositivo
re
constitucional no se agota en los tribunales constitucionales, en el presidente de la República
ni en algún otro órgano estatal exclusivamente, sino que se extiende -o debe extenderse- a
todos los ciudadanos88. De

de
a
ec
ot
bli
Bi
87
Vid. Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Exp. N° 5854-2005-PA/TC, F.J.12.
88
Vid. HÄBERLE, Peter, “El Estado Constitucional”, UNAM y fondo editorial de la PUCP, Lima, 2003, p.
286-288.
134
1.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
¿Cuáles son los criterios de la Sala Especializada en Protección al Consumidor al resolver
denuncias contra los vendedores que entregan unidades inmobiliarias con menor área de la
pactada en los contratos de compraventa de bien futuro con cláusulas de venta ad corpus en
el periodo 2012 - 2014?
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
135
1.6. DETERMINACION DE LAS VARIABLES
1.6.1. VARIABLE INDEPENDIENTE
1.6.1.1. Los criterios de la Sala Especializada en Protección al Consumidor al resolver denuncias
contra los vendedores que entregan unidades inmobiliarias con menor área.
1.6.1.2. La aplicación de la norma civil y leyes especiales a la luz de la interpretación
o
ch
sistematizada constitucional.
1.6.1.3. Los contratos de compraventa de bien futuro con cláusulas de venta ad corpus.
re
1.6.2. VARIABLE DEPENDIENTE
De
1.6.2.1. Las sanciones de la Sala Especializada en Protección al Consumidor al resolver
denuncias contra los vendedores que entregan unidades inmobiliarias con menor área.
de
1.6.2.2. El nivel de satisfacción conforme a la naturaleza del deber de idoneidad que deben
cumplir los proveedores inmobiliarios.

a
ec
1.6.3. VARIABLE INTERVINIENTE

ot
1.6.3.1. La economía social de mercado en un Estado Constitucional de Derecho.

bli
1.6.3.2. La abundante oferta inmobiliaria en el sector construcción del estado peruano.
1.6.3.3. La abundante demanda inmobiliaria por parte de todos aquellos que desean acceder a la
Bi
adquisición de un inmueble.
136
1.7. DETERMINACIÓN DE LAS HIPÓTESIS
Los criterios que utiliza la Sala Especializada en Protección al Consumidor son: a) Que el consumidor
(comprador) se encuentra en una situación de desventaja frente al proveedor inmobiliario (vendedor),
puesto que siempre tendrá la legítima confianza que recibirá el mismo en base al metraje que el
proveedor le informó, y b) el artículo 1577° que regula la venta con la cláusula ad corpus data del
año 1984 y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa del
o
ch
Consumidor toda vez que en la actualidad en un área urbana la tecnología permite entregar exactitud
en la información al consumidor.
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
137
1.8. OBJETIVOS
1.8.1. OBJETIVO GENERAL
1.8.1.1. Demostrar doctrinaria, normativa y jurisprudencialmente que los contratos de
compraventa de bien futuro inmuebles deben estar sujetos al ordenamiento jurídico
nacional, observando con detenimiento que el consumidor se encuentra en una situación
de desventaja frente al proveedor de los productos o servicios inmobiliarios.
o
ch
1.8.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
re
1.8.2.1. Adoptar un nuevo concepto o aproximación conceptual del consumidor actual, y de
De
cuáles son las garantías que actualmente le ofrece la normativa vigente.
1.8.2.2. Analizar los criterios que viene utilizando el Tribunal de Defensa de la Competencia y
de La Propiedad Intelectual para resolver las denuncias contra empresas inmobiliarias

de
cuando estas no cumplen con otorgar las unidades inmobiliarias con las medidas pactadas
en un contrato de compraventa de bien futuro.

a
1.8.2.3. Conciliar, y demostrar que el ordenamiento jurídico en un procedimiento en vía

ec
administrativa o proceso en vía judicial puede ser interpretado de conformidad y en

ot
armonía al ordenamiento constitucional.

bli
1.8.2.4. Discutir y comparar las opiniones de la doctrina respecto a la compraventa de bienes
futuros inmuebles con cláusulas ad corpus.

Bi
138
o
ch
II. DISEÑO DE CONTRASTACIÓN
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
139
2. DISEÑO DE CONTRASTACIÓN
2.1. MATERIAL DE ESTUDIO
2.1.1. POBLACIÓN UNIVERSAL
Está constituido por el total del número de expedientes administrativos generados por
o
denuncias iniciadas por los consumidores contra las empresas inmobiliarias que han
ch
entregado unidades inmobiliarias con menor área de la pactada en el contrato de compraventa
re
de bienes futuros con cláusulas ad corpus, dentro del periodo correspondiente al 2012 – 2014.
Esto nos permitió tener mayor certeza de los criterios utilizados por el Tribunal de Defensa
De
de la Competencia y de La Propiedad Intelectual ya que en varios casos se pudo hacer un
análisis comparado de los mismos.

de
2.1.2. POBLACIÓN MUESTRAL

a
ec
Tres (03) resoluciones sancionadoras administrativas, que fueron expedidas por la Sala
Especializada de Protección al Consumidor en la ciudad de Lima, durante el periodo 2012 –

ot
2014.
bli
Bi
2.1.3. UNIDAD MUESTRAL
También denominada unidad de análisis. Ésta está constituida por los fundamentos de la parte
denunciante y los fundamentos de la parte denunciada, obtenidos de las resoluciones bajo
estudio, así como cada uno de los fundamentos utilizados por el Tribunal en el análisis de los
casos.
140
2.1.4. POBLACIÓN TEÓRICA
2.1.4.1. Doctrina especializada de autores nacionales y extranjeros que hayan escrito acerca
de la compraventa de bien futuro inmueble, las ventas por bloques o ad corpus.
2.1.4.2. Normas jurídicas pertinentes acerca de sanciones que ha impuesto el Tribunal de
Defensa de la Competencia y de La Propiedad Intelectual a los proveedores inmobiliarios
o
por la entrega de inmuebles con menor metraje al pactado en los contratos de compraventa
ch
de bien futuro.
re
2.1.4.3. Resoluciones del Tribunal de Defensa de la Competencia y de La Propiedad
Intelectual, donde se haya denunciado por falta de idoneidad al haberse entregado unidades
De
inmobiliarias con menor metraje que el pactado en el contrato.
de
2.2. MÉTODOS
2.2.1. MÉTODO UNIVERSAL

a
ec
Se utilizó el método científico, por ser el derecho una ciencia no se pudo soslayar del presente
método, que va desarrollándose a partir de la realidad objetiva, construyendo hipótesis y

ot
contrastando los resultados obtenidos en el transcurso de la investigación.

bli
Bi
2.2.2. MÉTODOS GENERALES
2.2.2.1. SISTEMÁTICO JURÍDICO
Será aplicado para interpretar las normas del sistema jurídico concerniente a las sanciones
que emite el Tribunal de Defensa de la Competencia y de La Propiedad Intelectual, es decir
las normas y criterios que este colegiado aplica y las que debería aplicar.
141
2.2.2.2. INDUCTIVO Y DEDUCTIVO
Este método nos ayudará, primero, a adoptar criterios los criterios específicos que son
aplicados por el Tribunal de Defensa de la Competencia y de La Propiedad Intelectual en los
casos de falta de idoneidad en los productos inmobiliarios, y, segundo, para identificar cuáles
serán los criterios generales que deberá aplicar en todos los casos sobre este tema.
o
ch
2.2.2.3. ANÁLISIS Y SÍNTESIS
re
Serán aplicados para evaluar y analizar cada una de las resoluciones propuestas en este
proyecto, a fin de determinar cuáles son los criterios del Tribunal de Defensa de la
De
Competencia y de La Propiedad Intelectual para sancionar a los proveedores de productos o
servicios inmobiliarios que son denunciados por contravenir el principio de idoneidad,

de
gráficamente por entregar bienes inmuebles con menor metraje al pactado en los contratos
de compraventa de bien futuro.

a
ec
2.2.2.4. DOGMÁTICO
ot
Para analizar las teorías del Derecho Civil a la par y vigencia de las normas y doctrina del
bli
Derecho Administrativo y Constitucional.

Bi
2.2.2.5. ANÁLISIS DOCUMENTAL
Se recabará y utilizará documentos que dieron lugar a las controversias de falta de idoneidad
en los productos y servicios inmobiliarios. La documentación justifica su validez al ser fuente
de derecho creado entre los particulares que son parte en estos procedimientos sancionadores
a cargo del Tribunal de Defensa de la Competencia y de La Propiedad Intelectual.
142
2.3. TÉCNICAS
2.3.1. TÉCNICAS DOCUMENTALES
2.3.1.1. HERMENÉUTICA JURÍDICA
o
A través de esta técnica analizaremos el fuste de los términos utilizados en las normas y
ch
aquellos conceptos que le dieron sentido, haciendo comparaciones con la legislación
re
comparada acerca del contenido que le dan a los mismo vocablos.
2.3.1.2. TÉCNICA DOCUMENTAL O BIBLIOGRÁFICA De

A través de esta técnica copilaremos toda la documentación y bibliografía relevante para
de
analizar desde diversos puntos de vista y de opinión jurídica el problema planteado.
a
ec
2.3.1.3. ANÁLISIS DE CONTENIDO
Se realizó un análisis a través de la comparación de diversos autores acerca del contrato de

ot
compraventa de bien futuro, las compraventa ad corpus, y el contenido de los derechos

bli
económicos en el marco de una economía social de mercado.

Bi
2.3.1.4. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
Se analizó la jurisprudencia que se ha venido elaborando y los criterios que con ella conlleva
las decisiones del Tribunal de Defensa de la Competencia y de La Propiedad Intelectual, en
torno a los casos bajo análisis.
143
o
ch
re
III. RESULTADOS
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
144
3. RESULTADOS
3.1. RESULTADOS DE LA NORMATIVIDAD
3.1.1. TABLA N° 01: LA LIBERTAD CONTRACTUAL COMO DERECHO
CONSTITUCIONALMENTE TUTELADO EN LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA
DEL PERÚ DE 1993.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
145
TABLA N° 01: La libertad contractual como derecho constitucionalmente tutelado en la
Constitución Política del Perú de 1993.
Artículos Disposición de derecho Norma de Derecho fundamental
Artículo 2° “Toda persona tiene derecho a la El fin supremo de la sociedad y el Estado es
inciso 24 libertad y seguridad personales. la protección de la dignidad humana, lo que
o
En consecuencia, nadie está involucra el presupuesto ontológico de la
ch
obligado a hacer lo que la ley no libertad. No se puede hablar de libertad si no
manda, ni impedido de hacer lo es dentro de un marco de dignidad de la
re
que ella no prohíbe” persona humana y viceversa.
De Dentro de ese contexto, las normas jurídicas
no hacen sino proyectar límites del ejercicio
de la libertad constitucionalmente tutelado

de
para cada una de las personas.
Artículo 2° “Toda persona tiene derecho a La libertad de contratar está tutelada por la
a
inciso 14 contratar con fines lícitos, siempre norma fundamental, observando los
ec
que no se contravengan leyes de siguientes criterios: a) contratar con fines

ot
orden público.” lícitos, y b) que no se contravengan leyes de

bli
orden público.
Artículo 58° “La iniciativa privada es libre. Se La iniciativa privada implica la posibilidad
Bi
ejerce en una economía social de de contratar. La economía social de mercado
mercado. Bajo este régimen, el está basada, en el bloque de libertades para
Estado orienta el desarrollo del la generación de riqueza y libre
país, y actúa principalmente en las desenvolvimiento económico, lo cual
áreas de promoción de empleo, involucra el derecho a la libertad de
146
salud, educación, seguridad, contratar. En efecto, no podemos hablar de
servicios públicos e una economía social de mercado si dentro de
infraestructura.” sus derechos no se garantiza la libertad de
contratar.
Artículo 59° “El Estado estimula la creación de La libertad de contratar, también, encuentra
o
riqueza y garantiza la libertad de su respaldo en las libertades conexas de
ch
trabajo y la libertad de empresa, trabajo, comercio e industria; sin una de
comercio e industria. El ejercicio estas libertades, la libertad de contratar no
re
de estas libertades no debe ser tendría eco práctico.
lesivo a la moral, ni a la salud, ni
De Asimismo, el ejercicio de las libertades –
a la seguridad pública. El Estado sobre todo de comercio e industria- no deben
brinda oportunidades de ser lesivos, primero a la moral, segundo a la

de
superación a los sectores que salud y tercero, a la seguridad pública.
sufren cualquier desigualdad; en

a
tal sentido, promueve las

ec
pequeñas empresas en todas sus

ot
modalidades.”
bli
Bi
147
3.1.2. TABLA N° 02: LA LIBERTAD CONTRACTUAL TUTELADA EN EL
CÓDIGO CIVIL PERUANO.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
148
TABLA N° 02: La libertad contractual tutelada en el Código Civil Peruano.
Artículo V del “Es nulo el acto jurídico El contrato, como todo acto jurídico, no
Título contrario a las leyes que deberá contravenir las leyes que interesan al
Preliminar interesan al orden público o a las orden público o a las buenas costumbres.
buenas costumbres.”
o
Aquí encontramos una relación género a
ch
especie, a través de la cual se determina la
nulidad o no de todo contrato.
re
Artículo 140° “El acto jurídico es la El contrato es válido si concurren los
manifestación
destinada a
de
crear, De
voluntad requisitos planteados en el artículo 140° del
regular, Código Civil, los mismos que se hacen
modificar o extinguir relaciones obligatorios a todos los actos jurídicos.

de
jurídicas. Para su validez se Bajo estas premisas legales, el contrato
requiere: puede celebrarse con toda normalidad, es

a
1. Agente capaz, decir, en libertad contractual.

ec
2.Objeto física y jurídicamente

ot
posible,
bli
3. Fin lícito, y
4. Observancia de la forma
Bi
prescrita bajo sanción de
nulidad.”
Artículo 1354° “Las partes pueden determinar En virtud a la autonomía privada de la
libremente el contenido del voluntad, o también a la facultad que tienen
contrato, siempre que no sea las personas para auto-proceder conforme a
149
contrario a norma legal de las normas que ellos se imponen, pueden
carácter imperativo” determinar el contenido de los contratos que
celebran.
No obstante, la restricción es que dicho
contrato no sea contrario a norma legal de
o
carácter imperativo.
ch
Artículo 1355° “La ley, por consideraciones de En el presente artículo no se habla que el
interés social, público o ético contrato será modificado necesariamente por
re
puede imponer reglas o leyes posteriores, sino que, desde ya al ser
establecer limitaciones
contenido de los contratos”. Deal celebrados los contratos estos tienen un
respaldo legal, bajo el cual son celebrados.
En ese sentido, el contenido de los contratos

de
podría ser limitado por consideraciones de
interés social, interés público o interés ético.

a
ec
ot
bli
Bi
150
3.1.3. TABLA N° 03: TRATAMIENTO A LOS BIENES FUTUROS EN EL CÓDIGO
CIVIL.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
151
TABLA N° 03: Tratamiento a los bienes futuros en el Código Civil.
Artículo 1409° “La prestación materia de la Un contrato es fuente de obligaciones, y el
obligación creada por el contrato bien materia de ese contrato puede versar
puede versar sobre: sobre bienes futuros.
o
1. Bienes futuros, antes de que Aquí, es donde se establecen dos situaciones
ch
existan en especie, y también la muy diferentes que tienen que ver con los
esperanza incierta de que bienes futuros: primero, los bienes antes de
re
existan, salvo las prohibiciones que existan propiamente hablando; y,
establecidas por la ley.
De segundo, la esperanza incierta que existan, la
2. Bienes ajenos o afectados en misma que está dada por comprar bienes
garantía o embargados o sujetos futuros totalmente in fieri (en camino de

de
a litigio por cualquier otra hacerse o haciéndose), cuya existencia
causa.” depende del azar.

a
*En este artículo se hace referencia a la

ec
definición objetiva de bien futuro.

ot
Artículo 1410° “Cuando la obligación creada En este dispositivo nuevamente se recalca la

bli
por el contrato recae sobre un condición que recabe sobre la obligación de
bien futuro, el compromiso de la entrega del bien futuro.

Bi
entrega queda subordinado a su *En este artículo se hace referencia a la
existencia posterior, salvo que la definición objetiva de bien futuro.
obligación verse sobre una
esperanza incierta, caso en el
cual el contrato es aleatorio.
152
Si la falta de entrega obedece a
causas imputables al obligado, el
acreedor puede recurrir a los
derechos que le confiere la ley.”
Artículo 1534° “En la venta de un bien que Con este dispositivo se regula la venta de los
o
ambas partes saben que es bienes futuros, estableciendo como norma
ch
futuro, el contrato está sujeto a la general la condición suspensiva del contrato
condición suspensiva de que hasta que el bien llegue a existir.
re
llegue a tener existencia.” *En este artículo se hace referencia a la
De definición objetiva de bien futuro.

de
a
ec
ot
bli
Bi
153
3.1.4. TABLA N° 04: TRATAMIENTO DE LOS BIENES FUTUROS EN LOS
DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN EL CÓDIGO CIVIL.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
154
TABLA N° 04: Tratamiento de los bienes futuros en los derechos reales de garantía en el
Código Civil.
Artículo 1100° “La hipoteca debe recaer La hipoteca es un derecho real de garantía que
sobre inmuebles afecta, indiscutiblemente, un bien inmueble en
o
específicamente garantía del cumplimiento de cualquier
ch
determinados.” obligación, propia o de un tercero.
En ese sentido, el bien inmueble debe estar
re
específicamente determinado, vale decir:
De indicando su ubicación, dirección exacta,
características, partida o ficha registral del
Registro de Predios correspondiente, de tal

de
manera que se identifique al inmueble
plenamente.
a
Artículo 1101° “La hipoteca se extiende a La hipoteca se extiende a todas las partes
ec
todas las partes integrantes integrantes del bien hipotecado, por ejemplo:
ot
del bien hipotecado, a sus sus accesorios, niveles construidos o por

bli
accesorios, y al importe de construir.
las indemnizaciones de los Esta regla admite pacto en distinto.

Bi
seguros y de la expropiación,
salvo pacto distinto.”
Artículo 1106° “No se puede constituir Luego de lo establecido por los artículos 1106°
hipoteca sobre bienes y el 1409° del Código Civil, aparentemente se
futuros.” presentaría una contradicción con este
155
dispositivo; pues, por un lado, “La hipoteca se
extiende a todas las partes integrantes del bien
hipotecado” y “La prestación materia de la
obligación creada por el contrato puede versar
sobre:
1. Bienes futuros (…)”, por otro lado, ahora se
o
ch
establece que “No se puede constituir hipoteca
sobre bienes futuros.”
re
Luego de revisar las fuentes doctrinales y las
De directivas emitidas por SUNARP se advierte
que no existe contradicción, y que el artículo
1106° provee una definición subjetiva de un

de
bien futuro, muy contrario a los artículos antes
vistos.
a
ec
ot
bli
Bi
156
3.1.5. TABLA N° 05: PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL AL CONSUMIDOR O
USUARIO.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
157
TABLA N° 05: Protección constitucional al consumidor o usuario.
Artículo 65° “El Estado defiende el interés de los En el citado artículo se pone de
consumidores y usuarios. Para tal manifiesto:
efecto garantiza el derecho a la El Estado defiende el interés de los
o
información sobre los bienes y consumidores y usuarios, esto significa
ch
servicios que se encuentran a su que se obliga a asumir una posición
disposición en el mercado. Asimismo proactiva y de protección en esta área
re
vela, en particular, por la salud y la como principio rectos de la actuación del
seguridad de la población.”
De Estado.
Para hacer realidad esta defensa garantiza
fundamentalmente el derecho a la
de
información respecto de los bienes y
servicios que se ofrecen en el mercado.

a
Vela de manera muy especial por los

ec
derechos de salud y la seguridad de la

ot
población.
bli
Bi
158
3.1.6. TABLA N° 06: LAS PRINCIPALES NORMAS Y PRINCIPIOS DE
PROTECCIÓN A LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS DE PRODUCTOS Y
SERVICIOS INMOBILIARIOS EN LA LEY N° 29571.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
159
TABLA N° 06: Las principales normas y principios de protección a los consumidores y
usuarios de productos y servicios inmobiliarios en la ley N° 29571.
Artículos Disposición de derecho Contenido
Artículo III “El presente Código protege al consumidor, se Todas las relaciones de
del Título encuentre directa o indirectamente expuesto o consumo (las mismas que
o
Preliminar. comprendido por una relación de consumo o en están dadas por una relación
ch
Numeral 1. una etapa preliminar a ésta.” contractual) serán tuteladas
por la presente norma.
re
Artículo IV “Asimetría informativa.- Característica de la La asimetría informativa es
del
Preliminar. De
Título transacción comercial por la cual uno de los una característica
agentes, el proveedor, suele tener mayor y mejor presenta entre los proveedores
que se
Numeral 7. información sobre los productos y servicios que (empresarios) y consumidores

de
ofrece en el mercado a los consumidores.” o usuarios, en virtud de la cual
el proveedor se encuentra en
a
una ventaja respecto de la

ec
mayor información cierta que

ot
tiene acerca del producto o

bli
servicio que ofrece.
Artículo V del “Principio de Corrección de la Asimetría.- Las La situación de desequilibrio

Bi
Título normas de protección al consumidor buscan planteada precedentemente,
Preliminar. corregir las distorsiones o malas prácticas busca ser corregida y
Numeral 4. generadas por la asimetría informativa o la equilibrada a través del
situación de desequilibrio que se presente entre Principio de Corrección de la
los proveedores y consumidores, sea en la Asimetría Informativa.
160
contratación o en cualquier otra situación Hay que tener en cuenta que la
relevante, que coloquen a los segundos en una información es un pilar muy
situación de desventaja respecto de los primeros importante en toda relación de
al momento de actuar en el mercado.” consumo.
Artículo 76° “El derecho del consumidor a la información En la compraventa de
o
obliga al proveedor de productos y servicios productos y servicios
ch
inmobiliarios a informar sobre las características inmobiliarios, también, será
del inmueble que está adquiriendo así como a determinante la información
re
proporcionar toda aquella documentación que que entreguen los proveedores
acredite la existencia de
De autorizaciones a sus clientes (consumidores o
municipales, el área del inmueble, el proceso de usuarios).
titulación, habilitación urbana, saneamiento, El tipo de información (y

de
materiales empleados en la construcción y en los documentación) dependerá si
acabados, inscripciones registrales del terreno y el bien inmueble es un bien

a
Declaratoria de Fábrica o de Edificación, terminado o un bien inmueble

ec
reglamento interno, independización y toda futuro.

ot
aquella documentación relevante.”

bli
Artículo 78° A la firma de los contratos de compraventa debe Por ser propio a la presente
numeral 78.2 entregarse al comprador la siguiente investigación, se ha señalado

Bi
información: el extremo del artículo que se
I. Cuando se trate de bienes futuros: refiere a la compraventa de
a. Lotes: bienes inmuebles futuros, para
lo cual los proveedores
inmobiliarios deberán
161
− Resolución emitida por la municipalidad entregar información distinta,
correspondiente y plano de la aprobación del ya sea cuando se vendan lotes
proyecto de habilitación urbana. (áreas de terreno en planos) o
− Plano de la lotización, en el que se detalle la edificaciones
ubicación del lote. (estacionamientos,
− Plano del lote con indicación del área y departamentos,
o
depósitos,
ch
medidas perimétricas. stands, áreas de servicio o
− Características de la habilitación urbana. tendales, entre otros
re
b. Edificaciones: similares).
De
− Aprobación del anteproyecto o proyecto.
− Plano de distribución.
− Características de los acabados, servicios

de
públicos domiciliarios, áreas comunes y otras
características relevantes.
a
ec
ot
bli
Bi
162
3.2. RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE LAS DIFERENTES PARTES DE LAS
RESOLUCIONES SANCIONADORAS EMITIDAS POR EL TRIBUNAL DE
DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
163
3.2.1. CASO N° 01 – EXPEDIENTE: N°2573-2012/CPC
EXPEDIENTE: N°2573-2012/CPC
PROCEDENCIA: Comisión de Protección al Consumidor – Sede Lima Sur N°2
o
DENUNCIANTE: Luis Alberto López de Castilla Bado.
ch
DENUNCIADA: Constructora Rischmöller S.A.C.
re
MATERIA: idoneidad.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
164
TABLA N° 07: Análisis de los antecedentes en primera instancia administrativa,
respecto de la entrega de unidades inmobiliarias con menor metraje.
Hechos alegados por la parte Descargos de la empresa Resolución 233-2013/CC2

denunciante constructora denunciada emitida por la comisión
El 29 de abril de 2010 suscribió El denunciante adquirió la La Comisión Declaró fundada
con la Constructora el propiedad de un departamento la denuncia contra la
“Contrato de Compraventa de y un estacionamiento que se Constructora por infracción de
Bien Futuro”, correspondiente constituirían en el interior del los artículos 18° y 19° del
o
al departamento 701 y Edificio Multifamiliar, de Código en el extremo referido
estacionamiento 70, distrito de propiedad de la Constructora, a que la denunciada entregó los
ch
Miraflores. cuyas características iniciales inmuebles fuera del plazo
constaron preliminarmente en establecido en el contrato.
La denunciada estableció el “Anteproyecto de Obra”
re
como área aproximada del aprobado por la Municipalidad Declaró infundada la denuncia
departamento 64.40 m², con las de Miraflores; contra la Constructora por
medidas perimétricas, diseño presunta infracción de los
interior y distribución En el Contrato y en el
adjuntó al referido contrato;

De
detallados en el plano que se anteproyecto se estableció que
el departamento tendría un área
de 64.40 m² aproximadamente;
artículos 18° y 19° del Código
en el extremo referido a
que la denunciada habría
reducido el área del
de
no obstante, en el contrato departamento adquirido por el
Cuando acudió a inspeccionar también se señaló que el señor denunciante sin su
el avance de la obra, se percató López de Castilla declaraba consentimiento
de que la denunciada había conocer y aceptar que las áreas,
reducido su departamento a medidas y linderos finales de Sancionó a la Constructora con
a
61.90 m² los inmuebles materia de una multa ascendente a 2 UIT,

ec
compraventa se encontraban en tanto entregó los inmuebles

sujetas a la terminación de la fuera del plazo establecido en
obra y al certificado de el contrato.
ot
finalización de la obra u
documento otorgado por la
Municipalidad
bli
correspondiente.
Bi
165
TABLA N° 08: Análisis de los antecedentes en segunda instancia administrativa,
Hechos alegados por la parte La empresa constructora Resolución 900-2014/SPC-

denunciante absuelve traslado de la INDECOPI
apelación.
La denunciada redujo el área No redujo unilateralmente el
PRIMERO: Revocar la
correspondiente al vestíbulo de área del inmueble en tanto la
Resolución 233-2013/CC2
ingreso de su departamento cláusula quinta del contrato
en el extremo que declaró
o
(equivalente a 2.50 m²) y señalaba que el comprador
infundada la denuncia
construyó en su lugar un declaraba conocer y aceptar
ch
presentada por el señor Luis
ascensor de uso común. que las áreas, medidas y
Alberto López de Castilla
linderos finales de los
Si bien el proceso de Bado contra Constructora
inmuebles materia de compra
re
conformidad de obra y Rischmöller S.A.C por
venta estaban sujetas a la
declaratoria de fábrica aún no haber
terminación de la obra y el entregado al
había concluido, la denunciada denunciante
certificado de finalización de un
había colocado en la vitrina del
edificio un TABLA con las
áreas de todos los
obra.
Dedepartamento con un área
menor a la ofrecida; y,
reformándola, declarar
departamentos a efectos del En el proceso de finalización fundado este extremo de la
de
pago del impuesto predial del de obra existían algunos denuncia.
año 2013 en el que puede criterios y factores de redondeo
observarse que el área que se lede áreas, variaciones en campo
TERCERO: Ordenar a
asigna al departamento 701 es (terreno) que podían modificar
de 61.90 m² el metraje. En tal sentido, Constructora Rischmöller
a
existían tolerancias S.A.C como medida

ec
normalmente aceptadas para correctiva que cumpla con

El 10 de abril de 2013, la los contratantes, Registros devolver el dinero pagado
empresa le remitió un correo Públicos y el Municipio. por el denunciante por los
ot
electrónico mediante el cual le metros cuadrados dejados de

requirió el pago del Impuesto recibir en el departamento
Predial del Ejercicio 2013 y en El Contrato señalaba que las adquirido, el cual asciende a
bli
el que se determinó que los medidas del departamento eran un total de US $ 2 249,4, en
inmuebles tenían un área aproximadas y que la un plazo no mayor a cinco
conjunta de 73.90 m²: 61.90 m² compraventa se realizaba ad
(5) días hábiles de notificada
Bi
del departamento y 12 m² del corpus.

estacionamiento. la presente resolución.
Las modificaciones al área de
su departamento fueron QUINTO: Sancionar a
efectuadas en base a un análisis Constructora Rischmöller
técnico legal y dentro de la S.A.C. con 3 UIT, en tanto
tolerancia normalmente entregó el departamento con
aceptada. Asimismo, si bien se un área menor a la ofrecida.
redujo el área del departamento
del señor López de Castilla,
ésta continuaba siendo parte
del edificio (ascensor).
166
TABLA N° 09: Fundamentos de la Sala Especializada en Protección al Consumidor.
Sobre el deber de Sobre la diferencia del metraje del Consideraciones fácticas

Idoneidad departamento
El artículo 18º y 19° del No resulta idóneo que un proveedor La Constructora estableció en
Código establecen un ofrezca al consumidor un producto con el Contrato como área
supuesto de determinado metraje y luego se lo aproximada del departamento
responsabilidad entregue con medidas distintas a las 64.40 m².
conforme al cual los ofrecidas. Ello en tanto un consumidor
proveedores son adquiere un departamento motivado no
o
responsables por la sólo por las características que puede La denunciada había colocado
calidad e idoneidad de tener sino por sus dimensiones siendo en la vitrina del edificio un
ch
los productos que el tamaño (metraje) una característica cuadro con las áreas de todos
ofrecen en el mercado. esencial del inmueble que se desea los departamentos a efectos
En aplicación de esta adquirir; así, dada la oferta del pago del Impuesto Predial
re
norma, los proveedores inmobiliaria, decidirá adoptar una del año 2013 siendo que podía
tienen el deber de decisión de consumo o no. observarse que el área que se
comercializar sus asignaba a su departamento
productos y prestar sus
servicios en las
condiciones ofertadas o
previsibles atendiendo a
De
En tal sentido, si el proveedor informa
que el bien tendrá determinada
medida, este tiene la obligación de
era de 61.90 m².
La Constructora señaló que no

la naturaleza de los entregarle un inmueble con el metraje redujo unilateralmente el área
de
productos y servicios, la ofrecido; lo contrario, implicaría una del inmueble en tanto la
regulación que sobre el afectación al deber de idoneidad. Ello, cláusula quinta del Contrato
particular se haya independientemente de que se haya de Compraventa señalaba que
establecido y, en celebrado la compraventa del bien las áreas, medidas y linderos
a
general, a la materia de denuncia bajo la modalidad finales de los inmuebles

ec
información puesta en ad corpus, figura legal que se materia de compra venta

conocimiento o al encuentra recogida el artículo 1577° estaban sujetas a la
alcance del consumidor. del Código Civil. terminación de la obra y al
certificado de finalización de
ot
misma. Asimismo, indicó que

Sobre este dispositivo legal, es el referido contrato señalaba
bli
pertinente precisar que el mismo data que las medidas del

del año 1984, y obedece a una realidad departamento eran
distinta a la regulada en el Código de aproximadas y que la
Bi
Protección y Defensa del Consumidor. compraventa se realizaba ad

En efecto, dicha figura legal corpus; en tal sentido, las
(compraventa ad corpus) resultaba modificaciones al área de su
mucho más compatible con los bienes inmueble fueron efectuadas
comercializados en aquella época dentro de la tolerancia
(fundos, fincas, terrenos), siendo normalmente aceptada.
perfectamente comprensible que un
bien fuera vendido fijando el precio
por un todo y no por su extensión.
Atendiendo las características físicas

que se presentan en este tipo de bienes,
167
en los cuales resulta común que la

superficie o las medidas y colindancias
no sean exactas o sea difícil calcularlas
debido a su forma geométrica irregular
(un terreno accidentado, por ejemplo),
pactar una venta ad corpus encuentra
su razón de ser, mas no en la actualidad
y sobre un área urbana en el que la
tecnología permite entregar exactitud
en la información al consumidor.
o
ch
Interpretar la cláusula ad corpus en
contra de los intereses del consumidor
implica una contravención al principio
re
de protección mínima establecido en el
Código de Protección y Defensa del
Consumidor y significa no reconocer
De
en esencia la posición de debilidad del
consumidor al interior de un contrato
en el mundo real y concreto de las
transacciones inmobiliarias a contrario
sensu de las tendencias actuales de la
de
contratación de consumo que postula
una mayor protección al consumidor y
una mayor responsabilidad social
empresarial de los proveedores.
a
ec
La cláusula quinta del referido contrato

indica que las áreas del departamento
están sujetas a lo establecido en el
ot
certificado de finalización de obra u

otro documento otorgado por la
bli
Municipalidad, reconociendo como

características, áreas y linderos
definitivos lo que figuren inscritos en
Bi
la declaratoria de fábrica,
independización y el reglamento
interno respectivo. Igualmente, se
estableció que la venta se realizaba ad
corpus.
Del voto singular de una Vocal:
Si bien el Código establece las normas

que deben aplicarse en materia de
protección al consumidor, ello no
enerva el hecho de que, dependiendo
del caso en particular, también puedan
168
ser aplicadas otras normas de nuestro

ordenamiento jurídico, entre ellas, las
normas del Código Civil.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
169
3.2.2. CASO N° 02 – EXPEDIENTE: N°2715-2012/CPC
o
DENUNCIANTE: Carmen María del Rosario Bejarano Flores
ch
DENUNCIADA: Constructora Nueva Acrópolis S.A.C.
re
MATERIA: idoneidad.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
170
Hechos alegados por la parte Descargos de la empresa Resolución 370-2013/CPC

El 29 de octubre de 2011, La señora Bejarano adquirió Declaró fundada la denuncia
adquirió de la denunciada un el departamento materia de presentada por la señora
departamento con un área de denuncia habiendo recibido Bejarano contra Acrópolis
110,00 m², el cual se previamente toda la por infracción de los
o
encontraba en el tercer piso del información relacionada al artículos 18° y 19° del
edificio ubicado en Calle La
ch
inmueble, indicándosele Código al haber quedado
Begonia 154-152, Los Sauces,
del distrito de Surquillo. Dicho además que el proyecto no acreditado que le vendió un
departamento se encontraba contaba aún con declaratoria inmueble con un metraje
re
completamente construido y de fábrica. menor al señalado en la
sólo le faltaban los acabados. minuta de contrato de
compraventa, pese a que al
De acuerdo a la escritura
pública del contrato de
compraventa, cada metro
encontraba
De
La denunciante visitó el
departamento, el cual se
concluido
momento de celebrada la
compraventa
departamento se encontraba
el
encontrándose pendiente de construido.

de
cuadrado tenía un costo de culminar únicamente los
US$ 1000,00 por lo que el
acabados del mismo, por lo
valor total del referido
inmueble ascendía a S/. 295 que se podía afirmar que Ordenó a Acrópolis que, en
000,00. tenía una idea clara de las calidad de medida
a
características del bien que correctiva, cumpliera con

ec
adquiría. devolver a la señora

El 22 de febrero de 2012, Bejarano el dinero que ésta
acudió a la Municipalidad del pagó en exceso, incluidos
ot
distrito de Surquillo (en De acuerdo a lo establecido los intereses devengados a la

adelante, la Municipalidad) a en el contrato de fecha de la devolución del
efectos de pagar los compraventa, se especificó dinero. Ello, tomando como
bli
respectivos tributos que el área aproximada del base la diferencia entre el

municipales advirtiendo que en
departamento era de 110 m² metraje ofrecido a la
la Declaración Jurada de
Bi
Autovalúo se había consignado y que la extensión definitiva consumidora y, el que

que su departamento contaba se establecería en la Partida realmente tenía el inmueble
con un área de 99,57 m². Registral independizada. materia de denuncia.
Posteriormente, contrató los Al margen de la medida Sancionó a Acrópolis con

servicios profesionales de un perimétrica exacta que una multa de 5 UIT.
ingeniero civil quien determinó pudiera tener el inmueble, la
que el inmueble medía 100 m², denunciante lo visitó antes
y el 13 de octubre de 2012, de adquirirlo, es decir, tomó
tomó conocimiento mediante
la Partida Registral N°
171
12768398 que el departamento una decisión de consumo

tenía 99,565 m². informada.
La señora Bejarano solicitó Dado que la compraventa

como medida correctiva que la
del inmueble se realizó bajo
denunciada cumpliera con
devolver el monto de la la modalidad ad corpus, las
diferencia de los 10 m² en partes renunciaron de
nuevos soles. manera voluntaria a
formular reclamo alguno
o
respecto de la eventual
ch
diferencia que pudiera
existir entre las
características del inmueble
re
y su precio de venta.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
172
Hechos alegados La empresa constructora Resolución 878-2014/SPC-INDECOPI

por la parte absuelve traslado de la
denunciante apelación.
No presentó La empresa: Constructora PRIMERO: Confirmar la Resolución 370-
o
descargos. Nueva Acrópolis S.A.C 2013/CPC del 30 de abril de 2013, emitida por
Entendiéndose Apeló la Resolución 370- la Comisión de Protección al Consumidor -
ch
que se encontraba 2013/CPC reiterando los Sede Lima Sur Nº 2, que declaró fundada la
conforme con lo argumentos expuestos en denuncia presentada por la señora Carmen
resuelto en María del Rosario Bejarano contra
re
su escrito de descargos.
primera instancia Constructora e Inmobiliaria Nueva Acrópolis
por la Comisión. S.A.C. por presunta infracción de los artículos
De
18° y 19° de la Ley 29571, Código de
Protección al Consumidor, en el extremo
referido a la venta de un inmueble con un
metraje menor al señalado en la minuta del
contrato de compraventa, a pesar que, al
de
momento de celebrada la misma, se encontraba
construido.
a
SEGUNDO: Confirmar la Resolución 370-

2013/CPC en el extremo que ordenó como
ec
medida correctiva a Constructora e Inmobiliaria

Nueva Acrópolis S.A.C. que, en el plazo de
cinco (5) días hábiles de notificada la presente,
ot
cumpla con efectuar la devolución a la

denunciante del dinero que pagó en exceso por
el departamento materia de la denuncia,
bli
incluidos aquellos intereses devengados a la

fecha de la devolución del dinero. Ello tomando
como base que la diferencia entre el metraje
Bi
ofrecido a la consumidora y, el que realmente

tiene el inmueble materia de la denuncia.
TERCERO: Confirmar la Resolución 370-

2013/CPC en el extremo que sancionó a
Constructora e Inmobiliaria Nueva Acrópolis
S.A.C. con 5 UIT por haber vendido un
inmueble con un metraje menor al señalado en
la minuta del contrato de compraventa
celebrado entre las partes, a pesar que, al
173
momento de celebrada la compraventa, se

encontraba construido.
Sobre el deber de Idoneidad Sobre la diferencia del metraje Consideraciones fácticas

del departamento
El artículo 18º del Código En el caso materia de análisis, la El proyecto no contaba aún
define a la idoneidad de los señora Bejarano señaló que con declaratoria de fábrica.
o
productos y servicios como la Acrópolis le vendió un inmueble
correspondencia entre lo que con un metraje menor al señalado
ch
un consumidor espera y lo que en la minuta del contrato de En el contrato de
efectivamente recibe, en compraventa, a pesar que, a ese compraventa, se especificó
función de su naturaleza, de momento el mismo ya se que el área aproximada del
re
las condiciones acordadas y de encontraba completamente departamento era de 110
la normatividad que rige su construido. Al respecto, de la m² y que la extensión
prestación. Asimismo, el revisión del mencionado contrato se definitiva se establecería
artículo 19º del Código3
establece la responsabilidad
de los proveedores por la
idoneidad y calidad de los
De
advierte que el departamento
tendría un área aproximada de 110
m2.
en la Partida Registral
independizada.
de
productos y servicios que
ofrecen en el mercado. Sin embargo, del informe pericial Existe diferencia del 8.1%
emitido por la Ingeniera Civil entre el área ofrecida y el
Rosario G. Álvarez Pérez, se área entregada.
a
La idoneidad es la concluyó que el área ocupada real

coincidencia entre lo que el del departamento ubicado en la
ec
consumidor espera y lo que el Calle La Begonia Nº 152, 154 Dpto.

consumidor recibe 301, Urb. Los Sauces, Distrito de
efectivamente. Pero a su vez lo Surquillo, de propiedad de la Srta.
ot
que el consumidor espera Carmen Bejarano es de 101.10m2,

depende de la información que es decir, existe diferencia del 8.1%
ha recibido. De manera que entre el área ofrecida y el área
bli
existirán problemas de falta de entregada.

idoneidad cuando no exista
coincidencia entre lo que el
Bi
consumidor espera y por lo El Colegiado coincide con la

cual ha pagado un primera instancia en señalar que un
determinado precio y aquello consumidor confía en la
que finalmente recibe y que no información brindada por el
satisface sus expectativas. proveedor y la presume correcta y
fidedigna, más aun tomando en
cuenta que el departamento se
En ese contexto, debe tenerse encontraba terminado. Así, la
en cuenta que conforme a lo denunciada se encontraba en mejor
dispuesto por el artículo 65° posición para brindar una
de la Constitución Política del información precisa correcta.
Perú, es deber del Estado
174
defender el interés de los

consumidores y usuarios,
siendo que, el Tribunal Conviene precisar que para efectos
Constitucional ha precisado de las normas de protección al
que dicha norma no sólo consumidor, no resulta idóneo que
establece un principio rector un proveedor ofrezca al consumidor
para la actuación tuitiva del un producto con determinado
Estado a favor de los metraje y luego se lo entregue con
consumidores, sino que medidas distintas a las ofrecidas.
también consagra un derecho Ello en tanto un consumidor
o
subjetivo para estos, adquiere un departamento
reconociendo su derecho de motivado no sólo por las
ch
acción en caso sus intereses y características que puede tener sino
derechos sean afectados. por sus dimensiones siendo el
tamaño (metraje) una característica
re
esencial del inmueble que se desea
Cabe indicar que el mismo adquirir; así, dada la oferta
Tribunal Constitucional ha inmobiliaria, decidirá adoptar una
señalado que la Constitución decisión de consumo o no.
Política del Perú establece un
régimen de protección plena a
los derechos de
De
los Si el proveedor informa que el bien
consumidores y consagra el tendrá determinada medida, este
de
sistema económico como un tiene la obligación de entregarle un
medio para la realización de la inmueble con el metraje ofrecido; lo
persona humana y no como un contrario, implicaría una afectación
fin en sí mismo, por lo que los al deber de idoneidad. Ello,
a
intérpretes de la legislación independientemente de que se haya

deben cuidar que la misma no celebrado la compraventa del bien
ec
pierda su verdadera finalidad materia de denuncia bajo la

o, lo que es lo mismo, deben modalidad ad corpus, figura legal
cuidar que los derechos que se encuentra recogida el
ot
fundamentales consagrados en artículo 1577° del Código Civil.

la Constitución no queden
bli
desprovistos de significado.
Sobre este dispositivo legal, es
pertinente precisar que el mismo
Bi
Debe indicarse que el artículo data del año 1984, y obedece a una
V del Código recoge el realidad distinta a la regulada en el
Principio Pro Consumidor, el Código de Protección y Defensa del
cual establece que en Consumidor. En efecto, dicha
cualquier campo de su figura legal (compraventa ad
actuación, el Estado ejerce una corpus) resultaba mucho más
acción tuitiva a favor de los compatible con los bienes
consumidores por lo que en comercializados en aquella época
caso de duda insalvable en el (fundos, fincas, terrenos), siendo
sentido de las normas o perfectamente comprensible que un
cuando exista duda en los bien fuera vendido fijando el precio
alcances de los contratos por por un todo y no por su extensión.
adhesión y los celebrados en
175
base a cláusulas generales de

contratación, debe
interpretarse en sentido más Atendiendo las características
favorable al consumidor. Lo físicas que se presentan en este tipo
anterior, debido a que el de bienes, en los cuales resulta
consumidor es la parte débil común que la superficie o las
(especialmente en cuanto a medidas y colindancias no sean
información y poder de exactas o sea difícil calcularlas
negociación) en la relación de debido a su forma geométrica
consumo. irregular (un terreno accidentado,
o
por ejemplo), pactar una venta ad
corpus encuentra su razón de ser,
ch
Debe tenerse en cuenta el mas no en la actualidad y sobre un
Principio de Soberanía del área urbana en el que la tecnología
Consumidor, contempla que permite entregar exactitud en la
re
las normas de protección al información al consumidor.
consumidor fomentan las
decisiones libres e informadas
de los consumidores, a fin de
que con sus decisiones
orienten el mercado en la
mejora de las condiciones de
mercado
De
Es importante tener en cuenta el
inmobiliario,
consumidor está en una situación de
desventaja y de
el
debilidad
los productos o servicios estructural frente a las empresas
de
ofrecidos. constructoras que, por su propia
naturaleza, están en mejores
condiciones para establecer la
El principio de corrección de dimensión determinada y precisa de
a
la asimetría establece que las un inmueble que será objeto de

normas de protección al transacción; por lo que interpretar la
ec
consumidor buscan corregir cláusula ad corpus en contra de los

las distorsiones o malas intereses del consumidor implica
prácticas generadas por la una contravención al principio de
ot
asimetría informativa o la protección mínima establecido en el

situación de desequilibrio que Código de Protección y Defensa del
bli
se presente entre los Consumidor y significa no

proveedores y consumidores, reconocer en esencia la posición de
sea en la contratación o en debilidad del consumidor al interior
Bi
cualquier otra situación de un contrato en el mundo real y

relevante, que coloquen a los concreto de las transacciones
segundos en una situación de inmobiliarias a contrario sensu de
desventaja respecto de los las tendencias actuales de la
primeros al momento de contratación de consumo que
actuar en el mercado. postula una mayor protección al
consumidor y una mayor
responsabilidad social empresarial
de los proveedores.
176
3.2.3. CASO N°03 - EXPEDIENTE: N°948-2013/CC2
EXPEDIENTE: N°948-2013/CC2
o
DENUNCIANTE: Dany Toshiro Tsukamoto Yncio
ch
DENUNCIADA: Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C.
re
MATERIA: idoneidad.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
177
Hechos alegados por la parte Descargos de la empresa Resolución 2460-2013/CC2

Adquirió de la denunciada un El denunciante decidió adquirir Declaró fundada la denuncia
departamento en el segundo el departamento materia de contra la Constructora por
piso (203) del edificio ubicado denuncia por la verificación infracción de los artículos 18 y
en el distrito de San Miguel (Jr. física del mismo, al observar su 19° del Código, al haberse
o
Pacamarca Nº 137, Urb. distribución y ubicación, verificado que el denunciado
Maranga, IV etapa) con un área suscribiendo la minuta de vendió al señor Tsukamoto un
ch
de 96 m2, conforme se compraventa del bien el 8 de bien inmueble con un metraje
estableció en el contrato de julio de 2011. menor al señalado en la minuta
compraventa del bien de compraventa de bien futuro
re
inmueble. Al tratarse de bien inmueble a celebrado entre las partes.
futuro, el contrato estaba sujeto
Posteriormente, personal de la a condición suspensiva, en lo Ordenó a la Constructora en
denunciada le explicó que
debía suscribir una minuta
aclaratoria, dado que al
construirse el edificio se había
De
referido a la existencia física y calidad de medida correctiva,
jurídica del inmueble, siendo que en el plazo de cinco (5)
que en caso de incumplimiento días hábiles de notificada con
se debe regir por lo establecido la resolución, cumpla con
de
variado la numeración del en el mismo. efectuar la devolución al
frontis; no obstante, en este denunciante del dinero que
segundo documento no se El departamento fue entregado pagó en exceso por el
precisaba las medidas del al denunciante mediante acta departamento materia de
a
inmueble. de entrega del 28 de octubre de denuncia, incluidos aquellos

2011, el cual fue objeto de intereses devengados a la fecha
ec
Al solicitar en registros inspección municipal para la de la devolución del dinero,

públicos la copia literal de su recepción de la obra de acuerdo ello tomando como base el
inmueble, tomó conocimiento a la licencia de construcción y valor del metro cuadrado de
ot
que el metraje de su bien mereció la conformidad de acuerdo al precio de venta y la

inmueble consignado en dicho obra e inscripción registral. diferencia entre el metraje
documento era de 88.27 m2, lo ofrecido al consumidor y el
bli
cual difería de la medida El denunciante firmó una que figura en la SUNARP.

pactada. minuta aclaratoria, debido a
que en la primera no existía Sancionó a la Constructora con
Bi
Pese a haber solicitado a la numeración de los una multa de cinco (5) UIT y lo
denunciada el reembolso de la departamentos, ni se había condenó al pago de las costas y
diferencia del metraje del realizado la independización costos del procedimiento a
departamento, no obtuvo una de los mismos, siendo que para favor del denunciante.
respuesta favorable. la inscripción registral
de las compraventas era
necesario asignarle
numeración a cada unidad
inmobiliaria y señalar la
partida electrónica que le
correspondería.
178
Debido a los hechos ocurridos

(discrepancia de las áreas del
departamento) el denunciante
conjuntamente con los demás
propietarios suscribió el “Acta
de Regularización de Áreas
correspondientes a los
Departamentos del Edificio
Residencial Pacamarca” del 26
de septiembre de 2012.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
179
Hechos alegados La empresa constructora Resolución 2237-2014/SPC-INDECOPI

por la parte absuelve traslado de la
denunciante apelación.
No presentó La empresa: Chungui & PRIMERO: Confirmar la Resolución
descargos. Tomás Asesoría y 24602013/CC2 del 9 de diciembre de 2013,
Entendiéndose Construcción S.A.C. Apeló la emitida por la Comisión de Protección al
o
que se encontraba Resolución 2460-2013/CC2, Consumidor – Sede Lima Sur N° 2 que
conforme con lo manifestando: declaró fundada la denuncia interpuesta por
ch
resuelto en el señor Dany Toshiro Tsukamoto Yncio
primera instancia La Comisión no tomó en contra Chungui & Tomás Asesoría y
por la Comisión. consideración su escrito de Construcción S.A.C. por infracción de los
re
descargos, ni los medios de artículos 18º y 19º del Código de Protección
prueba que presentó en el y Defensa del Consumidor; al haber
procedimiento, emitiendo un quedado acreditado que vendió al
pronunciamiento con aspectos
subjetivos.
Se debió realizar una prueba

De denunciante un departamento con un
metraje menor al señalado en el contrato
compraventa de bien futuro.
de
pericial en el presente caso,
dado que el hecho denunciado SEGUNDO: Confirmar la Resolución
se trataba de la diferencia del 24602013/CC2 en el extremo que ordenó a
área del departamento que Chungui & Tomás Asesoría y Construcción
vendió al denunciante. S.A.C., como medida correctiva, que
a
cumpla, en el plazo de cinco (5) días hábiles

ec
La resolución recurrida no de notificada la presente resolución, cumpla

guarda coherencia en sus con efectuar la devolución al señor Dany
argumentos, dado que se Toshiro Tsukamoto Yncio del dinero que
ot
emitió un fallo sin tener certeza pagó en exceso por el departamento materia
respecto al área del de denuncia, incluidos aquellos intereses
departamento. devengados a la fecha de la devolución del
bli
dinero, debiéndose tomar en consideración

El contrato de compraventa es como base el valor del metro cuadrado de
un acuerdo privado donde se acuerdo al precio de venta y la diferencia
Bi
pactó una condición entre el metraje ofrecido al consumidor y, el

suspensiva y un procedimiento que figura en los registros públicos.
a seguir en caso no se cumpla
con dicha condición; sin
embargo, se decidió concluir TERCERO: Confirmar la Resolución
con el procedimiento de venta, 24602013/CC2 en el extremo que sancionó
suscribiéndose la minuta a Chungui & Tomás Asesoría y
aclaratoria y entregando la Construcción S.A.C. con cinco (5) UIT.
documentación
correspondiente a la referida
venta.
180
Se suscribió con el
denunciante el “Acta de
Regularización de Áreas
correspondientes a los
Departamentos del Edificio
Residencial Pacamarca”
obligándose a regularizar la
discrepancia del área.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
181
Sobre el deber de Sobre la diferencia del metraje del Consideraciones

Idoneidad departamento fácticas
El artículo 18º del Código En el presente caso, el señor Tsukamoto Obra en autos copia del
define a la idoneidad de denunció que la Constructora le habría contrato de compraventa
los productos y servicios entregado un bien inmueble con un de bien futuro del 8 de
como la correspondencia metraje menor (88.27 m2) al consignado julio de 2011 que
entre lo que un en el contrato de compraventa de su celebraron las partes5, en
consumidor espera y lo departamento que adquirió (96.00 m2). cuya cláusula tercera se
o
que efectivamente recibe, señaló lo siguiente:
en función a la naturaleza
ch
de los mismos, las La Comisión declaró fundada la denuncia “OBJETO
condiciones acordadas, la considerando que había quedado TERCERO: Por el
publicidad e información acreditado que la denunciada vendió al presente contrato LA
re
transmitida, entre otros señor Tsukamoto un bien inmueble con VENDEDORA se obliga
factores, atendiendo a las un metraje menor al señalado en la minuta a transferir a
circunstancias del caso. de compraventa de bien futuro celebrado favor de EL
Asimismo, el artículo 19º
de la referida norma
establece
responsabilidad de los
la
entre las partes.
De
Del contrato de compraventa se observa
COMPRADOR,
Departamento Nro.203,
ubicado en el Segundo
el
Piso, de un área de 96.00

proveedores por la que el señor Tsukamoto adquirió el m2 que consta de una
de
idoneidad y calidad de los departamento 203 con un área de 96.00 Sala Comedor,
productos y servicios que m2, quedando obligada la Constructora a Cocina Lavandería,
ofrecen en el mercado. entregar el referido inmueble con dicho dormitorio principal con
metraje, caso contrario se incumpliría lo baño completo y closet.
a
Tratándose del mercado pactado y con ello, se incurría en una (….).” (sic).
ec
inmobiliario y de infracción a las normas de protección al

construcción, un consumidor establecidas en el Código. En la partida electrónica
consumidor que adquiere se indica lo siguiente:
un inmueble espera que el
ot
mismo no presente La partida registral da cuenta que el “A0001

desperfectos que inmueble materia de denuncia contiene un ANTECEDENTE
bli
perturben su uso área mucho menor a la que fue pactada en DOMINAL:

adecuado siendo que, de el contrato de compraventa, con lo cual se Independizado de la
lo contrario, se afectaría acredita la falta de idoneidad cometida Partida Electrónica Nº
Bi
la idoneidad del bien. por la denunciada, al haber vendido al 41015926.LIMA,

señor Tsukamoto un inmueble con un 23 de Julio de
En el presente caso, el metraje menor al estipulado en el contrato 2012.
señor Tsukamoto de compraventa de bien futuro. B0001 DESCRIPCIÓN
denunció que la DEL INMUEBLE:
Constructora le habría UBICACIÓN:
entregado un bien En el presente procedimiento la DEPARTAMENTO Nº
inmueble con un metraje denunciada presentó copia del documento 203 Segundo Piso.
menor (88.27 m2) al denominado “Acta de Regularización de PORCENTAJE DE LAS
consignado en el contrato Áreas correspondientes a los ZONAS COMUNES:
de compraventa de su Departamentos del Edificio Residencial 3.87%
Pacamarca” del 26 de septiembre de
182
departamento que 20126 suscrito por las partes, señalando ÁREAS: Ocupada: 88.27
adquirió (96.00 m2). que solucionó el problema ocurrido con el m2. (…)” (sic)
denunciante.
La Comisión declaró
fundada la denuncia Sobre el particular, del mencionado
considerando que había documento se verifica que la Constructora
quedado acreditado que la se comprometió a regularizar ante las
denunciada vendió al autoridades correspondientes
señor Tsukamoto un bien (Municipalidad del distrito de San Miguel
o
inmueble con un metraje y Registros Públicos) la evidente
menor al señalado en la discrepancia entre el área vendida y el
ch
minuta de compraventa área inscrita en los registros públicos en
de bien futuro celebrado torno al bien inmueble, para lo cual,
entre las partes. conjuntamente con los propietarios de los
re
departamentos, se auxiliarían de personal
especializado (peritos) bajo costo de
En su recurso de dicha empresa7; no obstante, la
apelación, la denunciada
ha señalado que se debió
realizar una prueba
pericial, dado que el
De
denunciada no ha presentado ningún
medio de prueba que demuestre que
cumplió con realizar las gestiones
correspondientes para regularizar dicha
hecho denunciado trata de situación.
de
la diferencia del área del
departamento que vendió
al denunciante. Agregó, La empresa se obligó frente al
que el contrato de consumidor en el acta de regularización a
a
compraventa es un dar solución a la discrepancia del área del

acuerdo privado donde se departamento materia de denuncia, sin
ec
pactó una condición que a la fecha presente medio de prueba

suspensiva al tratarse de alguno que demuestre haber realizado
un bien futuro y contener dicha gestión. En efecto, la denunciada
ot
un procedimiento de tenía la obligación de llevar a cabo las

resolución del mismo. gestiones necesarias para solucionar la
bli
discrepancia existente que había sido

reconocida en dicha acta, lo cual no era un
factor atribuible a los propietarios.
Bi
No obstante, en el procedimiento la
Constructora no ha presentado medio
probatorio alguno que acredite que antes
de la interposición de la denuncia efectuó
un trámite con dicha finalidad. Aún luego
de iniciado el procedimiento, tampoco ha
presentado un documento que acredite
haber realizado las gestiones a las que se
comprometió a fin de solucionar un
aspecto atribuible a la propia empresa (la
falta de idoneidad en el metraje
183
consignado en Registros Públicos y el que

fue ofrecido al consumidor). En ese
contexto, no corresponde amparar la
solicitud de la empresa para que se
disponga la actuación de una pericia.
De otra parte, la Constructora señaló en su

recurso impugnativo que el contrato de
compraventa era un acuerdo privado
o
donde se pactó una condición suspensiva
al tratarse de un bien a futuro y contener
ch
un procedimiento de resolución del
mismo. Sobre el particular, cabe señalar
que si bien el contrato mencionado
re
constituye un acuerdo privado, a su vez
califica como un contrato de consumo de
conformidad con lo establecido por los
De
artículos 45° a 48° (contratos) y 76° a 80°
(productos o servicios inmobiliarios) del
Código, resultando aplicables las normas
especiales de protección al consumidor,
siendo el INDECOPI la autoridad
de
administrativa competente de fiscalizar y
sancionar a aquellos proveedores
inmobiliarios que trasgreden las normas
establecidas en dicho cuerpo normativo.
a
ec
ot
bli
Bi
184
o
ch
IV. DISCUSIÓN DE LOS RESULTADOS
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
185
4. DISCUSIÓN DE LOS RESULTADOS
Luego de tener claro los resultados, contrastaremos, a través del razonamiento jurídico, la
jurisprudencia, la doctrina y los principios de interpretación constitucional cada uno de los
fundamentos que han sido vertidos en las resoluciones estudiadas.
o
Conforme a lo sostenido en el presente trabajo de investigación lo que se busca no es
ch
establecer un criterio cerrado de interpretación o defensa de una postura, sino, uno de los
re
objetivos específicos radica en incentivar la práctica administrativa y resolutoria a través de
un estudio y visión sistemática del ordenamiento jurídico a la luz de un Estado Constitucional
de Derecho. De
de
a
ec
ot
bli
Bi
186
1. CASO N° 01 – EXPEDIENTE: N°2573-2012/CPC
o
DENUNCIANTE: Luis Alberto López de Castilla Bado.
ch
DENUNCIADA: Constructora Rischmöller S.A.C.
re
MATERIA: idoneidad.
1.1. DE LOS HECHOS VERIFICADOS A LA LUZ DE LA NORMATIVA De

CONSTITUCIONAL, CIVIL Y DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR:
de
1.1.1. El denunciante, con fecha 29 de abril de 2010, suscribió con la Constructora el
“Contrato de Compraventa de Bien Futuro” correspondiente al departamento 701 y

a
ec
estacionamiento 70, que se ubicarían en la Av. Paseo de la República 6247, 6249, 6251, 6253
y 6255, Urbanización San Antonio, distrito de Miraflores.

ot
bli
- Se advierte una compraventa formalizada mediante contrato de compraventa de bien

Bi
futuro, de conformidad a lo prescrito en el artículo 1534° del Código Civil, por tanto
el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Sin
embargo, como se vio en el capítulo anterior, el problema no subyace en la falta de
entrega o existencia de los bienes, sino en la diferencia de metraje, es decir en la
calidad (extensión o cabida de los mismos). En el presente caso, la celebración de un
contrato de compraventa implicaba someter el negocio a un nivel de riesgo razonable,
187
el mismo que ha sido discutido ampliamente en la doctrina, y en la exposición de
motivos de la Comisión redactora del Código Civil vigente. Hay que tener en cuenta
que el porcentaje aceptado por la legislación es de 10%, empero, este podría reducirse
si así lo pactan las partes.
o
1.1.2. En el presente caso se ha verificado que la Constructora entregó al denunciante un
ch
departamento que tenía como área 61,90 m² pese a que en el contrato se estableció que las
re
medidas del departamento serían de 64,40 m² aproximadamente, lo que significa una
diferencia de 2.5 m² respecto de los 64,40 m² ofrecidos, asimismo, en el contrato también se
De
señaló que el señor Luis Alberto López de Castilla Bado declaraba conocer y aceptar que las
áreas, medidas y linderos finales de los inmuebles materia de compraventa se encontraban

de
sujetas a la terminación de la obra y al certificado de finalización de la obra u otro documento
otorgado por la Municipalidad correspondiente.

a
ec
- Se verificó que dicha diferencia equivale al 3.881% del área del departamento, por lo
ot
que dicha diferencia se encuentra dentro de los márgenes permitidos por ley, estando
bli
que los presupuestos para esta prerrogativa sea un contrato en el que se pacte el precio
Bi
por el todo del bien y no con arreglo a sus extensión o cabida, aun cuando el área se
haya indicado en el contrato, de conformidad a lo establecido por el artículo 1577°
del Código Civil. Por otro lado, el denunciante (el consumidor o usuario) suscribió el
contrato donde se indicaba que las medidas eran aproximadas, se realizaba bajo la
modalidad ad corpus, y que las medidas definitivas estaban sujetas a lo que se
establezca en el certificado de finalización de obra.
188
- En estos caso, por tratarse de bienes futuros, desde su definición objetiva –tal como
se expuso en la presente investigación- estos no solo están sujetos a la condición
suspensiva que lleguen a tener existencia, sino que no obstante lleguen a tener
existencia se asume el riesgo –siempre razonable y proporcional- que la calidad y
cuantía de dicho bien no sea tal como se esperó, de ahí el nombre Emptio Rei Speratae
o
(compra de la cosa esperada).
ch
re
1.1.3. La Sala advierte que tal situación generó un daño al denunciante en tanto este se vio
impedido de disfrutar y utilizar 2.5 m² del área de su departamento, y de contar con un
De
vestíbulo de entrada en el mismo. La Sala considera que la denunciada obtuvo un beneficio
ilícito en la comisión de la conducta infractora, siendo que este consistió en el ahorro

de
obtenido en la construcción e implementación del área prometida al señor López de Castilla
en el contrato y en los planos del departamento.

a
ec
- La sala no advierte ni fundamenta respecto de la calidad de los bienes materia de este

ot
caso, y no toma en cuenta la modalidad contractual asumida por los contratantes. Si

bli
bien, el derecho del consumidor asume una posición garantista pro consumidor en
Bi
pro que los proveedores mejores sus prácticas en el mercado, este caso específico no
debió ser valorado aisladamente de la normativa civil vigente.
1.1.4. La Constructora señaló que la modificación en la medidas del departamento se
encontraba dentro de la tolerancia normalmente aceptada, cabe precisar que no puede
considerarse que la diferencia de 2,5 m² sea mínima; en tanto dicha área, por ejemplo,
189
equivaldría al área de una habitación pequeña o de un vestíbulo de entrada –como sucedió en
el presente caso-, lo cual evidentemente está afectando las expectativa del denunciante.
- No se trata de una “tolerancia” que sea aceptada, sino de la utilización de una cláusula
especial utilizada en este contrato. El contrato pudo no haber hecho mención de la
o
cláusula 1577° del Código Civil, y si no lo hacía el denunciante hubiese estado en el
ch
pleno derecho de pagar lo proporcional al metraje recibido, esto es si el contrato se
re
hizo con arreglo a la extensión o cabida del inmueble, pero en el caso concreto bajo
análisis no fue así. Las partes pactaron libremente teniendo a la vista una cláusula ad
De
corpus. Recuérdese que esta es una cláusula y no una fórmula sacramental, ésta puede
utilizarse o también no.

de
- La expectativa del denunciante deber ser valorada teniendo en cuenta el tipo de

a
ec
contrato que celebra, no solo verificando una relación de consumo.

ot
1.2. DEL VOTO SINGULAR DE UNA VOCAL:

bli
1.2.1. En el voto singular la Vocal señalo que: “si bien el Código establece las normas que
Bi
deben aplicarse en materia de protección al consumidor, ello no enerva el hecho de que,
dependiendo del caso en particular, también puedan ser aplicadas otras normas de nuestro
ordenamiento jurídico, entre ellas, las normas del Código Civil.”
- Al respecto, la protección al consumidor es abordada desde la Constitución Política del Perú,
las normas del Código Civil (desde su perspectiva amplia) y desde el Código de Protección
190
y Defensa del Consumidor. En ese sentido, se ha precisado que, en su sentido amplio,
consumidor es toda persona, natural o jurídica, nacional o extranjera, que adquiere
bienes y servicios en el mercado, sea o no como destinatario final de los mismos, sea
que la adquisición la efectúe a un particular o al Estado, como sucede con algunos
servicios públicos.
o
La tutela que se presta al consumidor cliente es en su calidad de contratante débil
ch
sujeto al poder contractual del proveedor de los bienes y servicios. No se excluye de
re
la tutela al empresario o profesional débil frente al empresario fuerte que dicta la
regulación contractual. Esta protección es prestada por el Código Civil (Art. 1390 a
De
1401). Por lo que podemos advertir que la magistrada en ningún momento hizo
referencia a tales normas.

de
1.2.2. Una compraventa ad corpus se realiza cuando las partes contratan sobre la identidad
a
ec
del bien, es decir, el bien como unidad, como un cuerpo cierto y determinado, sin prevalecer
su extensión y cabida.
ot
bli
- En la compraventa ad corpus no prevalece como elemento determinante de decisión

Bi
contractual la extensión o cabida, este criterio se toma en cuenta aun cuando se haya
indicado en los contratos las medidas, ya sea mediante planos, medios publicitarios,
o cualquier otro documento adjunto, pues los mismo tienen el carácter de ser
referenciales al insertarse una cláusula en la modalidad ad corpus.
191
1.2.3. Si el consumidor ha podido tener acceso al bien (construido) antes de la compraventa
y ha podido apreciar las características del mismo, y no únicamente en planos, resulta
evidente que la compra del bien se efectuó sobre el “todo” y no sobre sus medidas, siendo
que el Código no establece una disposición contraria a efectos de que no resulte aplicable la
celebración de una compraventa ad corpus, figura regulada en nuestro ordenamiento jurídico.
o
ch
- En base a lo expuesto precedentemente, el presente argumento es inconsistente y
re
hasta contradictorio con lo esgrimido por la Sala a lo largo de su fundamentación.
De
1.2.4. Conforme a lo antes señalado, en el presente caso el contrato de compraventa de bien
futuro suscrito entre el señor López de Castillo y la Constructora, no se ajusta a lo normado

de
como compraventa ad corpus, al haberse demostrado mediante los documentos que obran en
el expediente, que las partes suscribieron el referido documento, teniendo en cuenta el

a
ec
metraje del inmueble (en planos), por lo que se ha podido determinar que la pretensión y la
finalidad del denunciante fue adquirir un inmueble con ciertas características y medidas, lo
ot
cual no fue cumplido por parte de la denunciada.

bli
Bi
- La Sala, aisladamente, ha manifestado que el contrato bajo análisis no se ajusta a lo
normado por la compraventa ad corpus, desconociendo que en la compraventa ad
corpus aunque se señale la extensión o cabida de los bienes a adquirir, este no es un
dato determinante en la toma de decisión de compra, sino que lo que interesa al
comprador es adquirir el inmueble por sus características conjuntas, y por un todo,
192
cuanto más si se tiene en cuenta que el bien adquirido fue un bien futuro, el mismo
que depende de las proyecciones trazadas en los planos.
- A la par de ello, consideramos que el hecho que la Sala haya manifestado que “Sobre
este dispositivo legal, es pertinente precisar que el mismo data del año 1984, y
o
obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa
ch
del Consumidor. En efecto, dicha figura legal (compraventa ad corpus) resultaba
re
mucho más compatible con los bienes comercializados en aquella época (fundos,
fincas, terrenos), siendo perfectamente comprensible que un bien fuera vendido
De
fijando el precio por un todo y no por su extensión.”, se pone de manifiesto un
desconocimiento de la normatividad vigente no solo nacional sino a nivel comparado,

de
tal como se ha abordado en la presente investigación, lo que trae consigo una
interpretación y aplicación paupérrima de la normatividad Civil y Administrativa

a
ec
Especial vigente.
ot
bli
Bi
193
2. CASO N°02 - EXPEDIENTE: N°2715-2012/CPC
o
DENUNCIANTE: Carmen María del Rosario Bejarano Flores
ch
DENUNCIADA: Constructora Nueva Acrópolis S.A.C.
re
MATERIA: idoneidad.
2.1. DE LOS HECHOS VERIFICADOS A LA LUZ DE LA NORMATIVA De

de
2.1.1. El denunciante, con fecha 29 de octubre de 2011, adquirió de la denunciada un
departamento con un área de 110,00 m², el cual se encontraba en el tercer piso del edificio
a
ec
ubicado en Calle La Begonia 154-152, Los Sauces, del distrito de Surquillo. Dicho
departamento se encontraba completamente construido y sólo le faltaban los acabados.

ot
bli
- Se desprende que se trataba de un bien terminado, es decir, con existencia física.

Bi
2.1.2. De acuerdo a la escritura pública del contrato de compraventa, cada metro cuadrado
tenía un costo de US$ 1000,00 por lo que el valor total del referido inmueble ascendía a S/.
295 000,00.
194
- De la escritura pública se puede advertir que el contrato de compraventa fue celebrado
en virtud a su extensión, toda vez que se fijó el precio con arreglo a su extensión o
cabida. En el presente caso no nos encontramos ante un supuesto de venta por bloque.
2.1.3. Sin embargo, del informe pericial emitido por la Ingeniera Civil Rosario G. Álvarez
o
Pérez, se concluyó que el área ocupada real del departamento ubicado en la Calle La Begonia
ch
Nº 152, 154 Dpto. 301, Urb. Los Sauces, Distrito de Surquillo, de propiedad de la Srta.
re
Carmen Bejarano es de 101.10m2, es decir, existe diferencia del 8.1% entre el área ofrecida
y el área entregada.
De
- No obstante lo señalado en el numeral anterior, en el presente caso, el hecho que el
de
porcentaje no exceda del 10% que es el máximo permitido por ley, este supuesto
normativo no es aplicable, toda vez que el precio fue pactado con arreglo a la
a
ec
extensión (metraje) del inmueble.

ot
2.1.4. En el caso materia de análisis, la señora Bejarano señaló que la empresa inmobiliaria
bli
Constructora Nueva Acrópolis S.A.C. le vendió un inmueble con un metraje menor al

Bi
señalado en la minuta del contrato de compraventa, a pesar que, a ese momento el mismo ya
se encontraba completamente construido. Al respecto, de la revisión del mencionado contrato
se advierte que el departamento tendría un área aproximada de 110 m2.
- Al respecto, es pertinente señalar que, en la práctica inmobiliaria, un bien es
considerado futuro cuando aún no cuenta con partida independizada, vale decir, si los
195
bienes están debidamente edificados y acabados, pero aún está pendiente o en proceso
su independización registral el bien será considerado futuro. En consecuencia, los
contratos que se celebren respecto a este tipo de bienes pueden ser sin ningún
problema contratos sobre bienes futuros.
- La diferencia en este supuesto, es que el “nivel” de riesgo es mucho menor al nivel
o
de riesgo que se asume cuando un bien inmueble solo se puede determinar en planos,
ch
descripciones o proyecciones gráficas.
re
- Sin embargo, el hecho que un bien inmueble no esté inscrito o aun no haya ingresado
al registro o catastro no quiere decir que el bien sea futuro, pues ha quedado claro que
De
la calidad de bien futuro se refiere a la existencia del bien no a una calificación legal
o atribución formal.
de
2.1.5. La Sala Especializada en Protección al Consumidor ha señalado que, en este aspecto,

a
ec
los instrumentos jurídicos tradicionales también han revelado su insuficiencia, surgiendo la
necesidad de crear nuevas expresiones jurídicas más de cara a esta realidad. El contrato de
ot
consumo se distancia de la contratación clásica, porque mientras que ésta se presume

bli
paritaria, aquél presupone una relación asimétrica. En la contratación clásica las partes son
Bi
libres e iguales, en la contratación de consumo es recurrente la falta de total libertad y la
asimetría de las partes. Ambos tipos de contratación son diferentes y como tal tienen
disposiciones normativas también diferentes, pero ambas buscan la eficiencia contractual
para que ambas partes satisfagan sus pretensiones y tengan garantizado el cumplimiento de
lo pactado.
196
- Con relación a este enunciado, hay que precisar que el contrato de consumo no es un
tipo de contrato distinto al contrato civil (contrato clásico, según como lo denomina
la Sala), sino que su relación es de especie a género respectivamente. Si bien una de
las características del contrato de consumo es la disminución de la autonomía de la
voluntad en una de las partes contratantes (el consumidor o usuario), no por este
o
motivo se dejarán de aplicar las normas civiles; muy por el contrario, esta
ch
característica nos debe ayudar a identificar si estamos o no ante un contrato de
re
consumo, y por ende ante una relación de consumo, en efecto, también serán
aplicables las normas especiales contenidas en el Código de Protección y Defensa del
Consumidor. De
- Un contrato no deja de ser civil (o de contratación clásica) por ser de consumo, lo que
de
sucede es que el radio de protección legal se amplía hacia el derecho de los
consumidores.
a
ec
2.1.6. La Sala Especializada en Protección al Consumidor ha señalado que si bien en

ot
anteriores oportunidades la Sala se ha pronunciado en un modo distinto(Resolución 3516-

bli
2013 del 17 de diciembre de 2013 ) , señalando que el hecho que el denunciante haya podido
Bi
tener acceso al bien ya construido y con divisiones internas antes de la compraventa
implicaba que la adquisición se realizó sobre el todo y no sobre el metraje, por lo que no
existe infracción en caso entrega un metraje menor al ofrecido, mediante la presente
resolución y en virtud de la motivación desarrollada precedentemente, queda establecido que
al margen de si el consumidor pudo tener acceso al inmueble ya construido o de si adquirió
197
este en planos, existe una infracción al deber de idoneidad en caso entregue un metraje menor
al ofrecido.
- Si bien es cierto, en el ámbito administrativo y más específicamente en el derecho del
consumidor existe responsabilidad por quebrantar el deber de idoneidad, el criterio
o
que esboza la Sala en el párrafo precedente, respecto del acceso que haya podido tener
ch
el denunciante al inmueble debidamente construido, no tiene relación causal para que
re
se califique una venta en la modalidad ad corpus, pues esta solo es determinada
mediante un contrato, sin importar que el comprador haya tenido a la vista o no el
inmueble. De
de
a
ec
ot
bli
Bi
3. CASO N°03 - EXPEDIENTE: N°948-2013/CC2
198
EXPEDIENTE: N°948-2013/CC2
DENUNCIANTE: Dany Toshiro Tsukamoto Yncio
DENUNCIADA: Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C.
o
MATERIA: idoneidad.
ch
re
3.1. DE LOS HECHOS VERIFICADOS A LA LUZ DE LA NORMATIVA
De
3.1.1. En el presente caso, se advierte que el señor Tsukamoto denunció que la Constructora
le habría entregado un bien inmueble con un metraje menor (88.27 m2) al consignado en el
de
contrato de compraventa de bien futuro de su departamento que adquirió (96.00 m2).
a
ec
- Se trata de un caso de la compra de un inmueble existente (no futuro) pero mediante
contrato de compraventa de bien futuro, debido a que, como se señaló, en la práctica

ot
inmobiliaria, un bien es considerado futuro cuando aún no cuenta con partida

bli
independizada, vale decir, si los bienes están debidamente edificados y acabados,

Bi
pero aún está pendiente o en proceso su independización registral el bien será
considerado futuro.
3.1.2. Del contrato de compraventa se observa que el señor Tsukamoto adquirió el
departamento 203 con un área de 96.00 m2, quedando obligada la Constructora a entregar el
referido inmueble con dicho metraje, caso contrario se incumpliría lo pactado y con ello, se
199
incurría en una infracción a las normas de protección al consumidor establecidas en el
Código.
- Se advierte que el contrato celebrado, si bien se utilizó la modalidad de compra como
bien futuro por las consideraciones antes expuestas, en ningún momento se fijó el
o
precio con arreglo a su extensión o cabida de conformidad a lo establecido en el
ch
artículo 1577° del Código Civil.
re
3.1.3. Obra en autos copia del contrato de compraventa de bien futuro del 8 de julio de 2011
De
que celebraron las partes, en cuya cláusula tercera se señaló lo siguiente:
de
“OBJETO
TERCERO: Por el presente contrato LA VENDEDORA se obliga a transferir a favor

a
de EL COMPRADOR, el Departamento Nro.203, ubicado en el Segundo Piso, de un

ec
área de 96.00 m2 que consta de una Sala Comedor, Cocina Lavandería, dormitorio
ot
principal con baño completo y closet. (....).” (sic).

bli
La Sala Especializada en Protección al Consumidor señaló que tratándose del mercado

Bi
inmobiliario y de construcción, un consumidor que adquiere un inmueble espera que el
mismo no presente desperfectos que perturben su uso adecuado siendo que, de lo contrario,
se afectaría la idoneidad del bien. En el presente caso, el señor Tsukamoto denunció que la
Constructora le habría entregado un bien inmueble con un metraje menor (88.27 m2) al
consignado en el contrato de compraventa de su departamento que adquirió (96.00 m2).
200
- Así, con buen criterio, la Sala Especializada en Protección al Consumidor centró su
argumentación en el quebrantamiento del deber de idoneidad por parte de la empresa
inmobiliaria Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C., por lo que no habría
lugar para disertar respecto de una compraventa bajo la modalidad ad corpus, y el
o
hecho que el contrato se haya celebrado en la modalidad de bien futuro, este supuesto
ch
no da lugar a que el comprador reciba un bien con menos área de la expresada
re
taxativamente en el contrato. Sin lugar a dudas, en este caso, el comprador fue
estafado al recibir un inmueble con menos área por la que él pagó y pactó.
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
201
o
ch
V. CONCLUSIONES
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
202
PRIMERA.- El ser humano es un ser libre por naturaleza, y su libertad se manifiesta en cada
uno de los actos que realiza. En ese sentido, la libertad de contratar y el contratar involucra
dos aspectos relevantes en el ser humano: por un lado el aspecto material, que está
representado por tiempo invertido, horas de trabajo y esfuerzo físico para llevar a cabo la
celebración del contrato, valores pecuniarios invertidos, entre otros; por otro lado, el aspecto
o
psicológico, que está representado por el conocimiento empleado, expectativas generadas y
ch
valoración personal del contrato celebrado.
re
SEGUNDA.- De conformidad a lo dispuesto en el literal a) del artículo 13° del Decreto Ley
De
N°25868, El Tribunal de Defensa de La Competencia y de la Propiedad Intelectual tiene
como finalidad conocer y resolver en segunda y última instancia administrativa los procesos
de
relacionados con la defensa de la competencia y de los derechos de los consumidores,
teniendo en cuenta que la responsabilidad que vincula a los administrados sancionados es la

a
ec
responsabilidad administrativa, la cual deriva de la potestad sancionadora que tiene la
Administración Pública ante un quebrantamiento de la legalidad.

ot
bli
TERCERA.- Uno de los problemas encontrados no consiste en la graduación de las

Bi
sanciones establecidas por la Sala Especializada en Protección al Consumidor, sino en la
escasa fundamentación y exposición argumentativa jurídica al concluir cada caso estudiado,
pues, si bien los contratos son celebrados al amparo de la legislación civil vigente éstos
también son considerados contratos de consumo, sin embargo, ha debido tenerse en cuenta
que el tipo de responsabilidad que ellos sancionan se enmarca en la responsabilidad
203
administrativa, no dando lugar a anular o la validez de lo pactado al amparo de las normas
del Código Civil.
CUARTA.- La Sala Especializada en Protección al Consumidor, no ha tomado en cuenta la
aplicación del principio de unidad de la Constitución, por lo que al resolver las denuncias
o
interpuestas sobre la entrega de unidades inmobiliarias con menor área de la ofrecida en el
ch
contrato ha dejado de utilizar los criterios de razonabilidad y proporcionalidad, teniendo en
re
cuenta que la materia a resolver tiene amparo, primero, en la Carta Magna por el Derecho a
la Libertad Contractual (artículo 2° inciso 14), la Autonomía de la Voluntad (artículo 62°) y
De
la Protección al Consumidor (artículo 65°) y, segundo, porque los contratos celebrados en
este contexto son una materia regulada por el Derecho Civil privado (Libro Séptimo del
de
Código Civil Peruano).
a
ec
QUINTA.- La fundamentación constitucional jurídica aún es baja, pues, se ha verificado la
falta de motivación y argumentación constitucional, o partiendo de ella para fundamentar las

ot
decisiones en sede administrativa, específicamente en las resoluciones emitidas por la Sala

bli
Especializada en Protección al Consumidor al resolver denuncias por la entrega de unidades

Bi
inmobiliarias con menor área de la pactada en los contratos de compraventa de bien futuro.
SEXTA.- El contrato de consumo no es un tipo de contrato distinto al contrato civil (contrato
clásico, según como lo denomina la Sala), sino que su relación es de especie a género
respectivamente. Si bien una de las características del contrato de consumo es la disminución
de la autonomía de la voluntad en una de las partes contratantes (el consumidor o usuario),
204
no por este motivo se dejarán de aplicar las normas civiles. En efecto, Un contrato no deja de
ser civil (o de contratación clásica) por ser de consumo, lo que sucede es que el radio de
protección legal se amplía hacia el derecho de los consumidores.
SÉTIMA.- Existen dos tipos de definiciones de bien futuro acogidas por el Código Civil
o
Peruano de 1984: la primera, es una definición objetiva que tiene que ver con la existencia
ch
futura del bien que se está determinando en un acto jurídico, y la segunda, es una definición
re
subjetiva que hace alusión a los bienes que en el futuro pueda tener una persona sin
discriminar si estos existen o no en la realidad.
De
OCTAVA.- Los contratos de compraventa de bien futuro siempre estarán sujetos a la
de
condición suspensiva de que los bienes lleguen a tener existencia, esto trae como
consecuencia lógica que un bien futuro puede ser específicamente determinado por las partes,
a
ec
pero siempre existirá el riesgo potencial que la calidad, cantidad o medida del bien no sea tal
cual se proyectó o determinó en el contrato, claro está por tratarse de una cosa esperada, no
ot
una cosa que ya puede valorar físicamente.

bli
Bi
NOVENA.- El Derecho del Consumidor surge con el principal objetivo de defender a los
consumidores, estando orientado a la protección de una parte débil en las relaciones de
consumo, básicamente, por no poseer la información necesaria para optar por una adecuada
decisión de consumo.
205
DÉCIMA.- La compraventa puede realizarse sobre medida o prescindiendo de esta, en el
segundo supuesto, las partes pueden pactar que el precio es fijado por el todo del bien y no
con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta haya sido indicada en el contrato. En
efecto, el comprador está obligado a pagar la totalidad del precio pactado aunque se
compruebe que la extensión o cabida real es diferente a la expresada en el contrato.
o
El límite permitido por ley para que ésta condición se respete es que no exista una diferencia
ch
que supere el 10% tanto en exceso o en diferencia, de lo contrario el precio sí sufrirá una
re
reducción a aumento proporcional. No obstante lo señalado en este párrafo, las partes pueden
pactar en el contrato que la diferencia o exceso no exceda en un porcentaje menor al
establecido en el artículo 1577° del Código Civil. De

de
DÉCIMO PRIMERA.- La compraventa ad corpus es una modalidad contractual y no una
cláusula de estilo, en ese sentido, las partes -sin importar si el bien inmueble es futuro o tiene
a
ec
existencia física- pueden decidir si celebran el contrato en la modalidad ad corpus o no.

ot
DÉCIMO SEGUNDA.- La Economía Social de Mercado brinda los presupuestos adecuados

bli
para la protección de los consumidores y usuarios, pues, se garantiza la libertad de contratar

Bi
y la soberanía del consumidor como también la intervención del Estado se justifica para
corregir los desperfectos del mercado, actuando de manera proactiva cuando lo sea necesario.
206
o
ch
re
VI. RECOMENDACIONES
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
207
PRIMERA.- Se recomienda que las empresas inmobiliarias brinden la información
adecuada y suficiente a cada uno de sus clientes, siendo está la más veraz posible; sobre todo
aquella información que tiene que ver con el área de las unidades inmobiliarias, las
características técnicas, acabados, componentes y accesorios de sus edificios para que los
consumidores y usuarios tomen una decisión de consumo en base a datos más exactos y claros
o
sin generarse falsas expectativas al respecto.
ch
re
SEGUNDA.- Se recomienda que antes de la firma de los contratos de bien futuro, las
empresas inmobiliarias informen a sus clientes acerca de las posibles contingencias que
De
puedan sobrevenir con relación a las características de los inmuebles, así como también les
informen acerca de la modalidad contractual ad corpus, si se ha optado por esta en el contrato.

de
TERCERA.- Se recomienda que los tribunales administrativos en especial tengan en cuenta

a
ec
la concordancia práctica y unidad de la Constitución. En ese sentido, todo acto administrativo
debe tener un fundamento y concordancia con las disposiciones establecidas en la

ot
Constitución para garantizar los derechos e intereses de los administrados y ciudadanos en

bli
general.
Bi
CUARTA.- Se recomienda a los potenciales consumidores o usuarios de bienes y servicios
inmobiliarios que antes de optar por una decisión de consumo en este rubro se asesoren por
un abogado especialista en el área inmobiliaria, a fin de salvaguardar sus intereses y
expectativas de consumo y nivel de satisfacción.
208
o
ch
re
VII. BIBLIOGRAFÍA
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
209
LIBROS Y ARTÍCULOS UTILIZADOS EN LA PRESENTE INVESTIGACIÓN:
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constitucional En: Diccionarios jurídicos temáticos. Oxford University Press,
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México, 2003.
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Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima, 2010.

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 CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de la Venta” T.II.1era. Ed. Fondo

bli
Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima, 2010.

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Editores, Lima, 2001.
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para una filosofía del Derecho” 2da Ed. Universidad de Lima, Lima, 1994.
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 LORENZETTI, Ricardo Luis. “Contratos Parte Especial” T.I. Culzoni Editores,
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 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal, “Teoría General del Contrato” 1era. Edición,
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 ZAGREBELSKY, Gustavo. “El Derecho Dúctil” Editorial Trotta, Madrid, 1995.
o
ch
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
213
SENTENCIAS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL RECAÍDAS EN LOS
EXPEDIENTES:
 EXPEDIENTE N° 0008-2003-AI/TC, Fundamentos Jurídicos: 21, 22, 23 y 26.
 EXPEDIENTE N° 1963-2003-PA/TC, Fundamentos Jurídicos: 9, 21-25.
 EXPEDIENTE N° 0048-2004-PI/TC, Fundamentos Jurídicos: 78, 79 y 80.
o
 EXPEDIENTE N° 5854-2005-PA/TC, Fundamento Jurídico: 3 y 12.
ch
 EXPEDIENTE N° 1535-2006-PA/TC, Fundamentos Jurídicos: 25 al 29.
re
De
de
a
ec
ot
bli
Bi
214
o
ch
re
ANEXOS
De
de
a
ec
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bli
Bi
215
TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA

Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Protección al Consumidor
RESOLUCIÓN 0878-2014/SPC-INDECOPI
EXPEDIENTE 2715-2012/CPC
PROCEDENCIA : COMISIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR –

SEDE LIMA SUR Nº 2
PROCEDIMIENTO : DE PARTE
DENUNCIANTE : CARMEN MARÍA DEL ROSARIO BEJARANO FLORES
DENUNCIADA : CONSTRUCTORA NUEVA ACRÓPOLIS S.A.C.
MATERIA : IDONEIDAD
CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS COMPLETOS O DE
o
ACTIVIDAD :
PARTES DE EDIFICIOS, OBRAS DE INGENIERÍA CIVIL
ch
SUMILLA: Se confirma la resolución venida en grado que declaró fundada la
denuncia en contra de Constructora Nueva Acrópolis S.A.C. al haber
re
quedado acreditado que vendió un departamento con un área menor a la
señalada en el contrato de compraventa
SANCIÓN: 5 UIT
De
Lima, 17 de marzo de 2014
de
ANTECEDENTES
1. El 6 de noviembre de 2012, la señora Carmen María del Rosario Bejarano

Flores (en adelante, la señora Bejarano) denunció a Constructora Nueva
ca
Acrópolis S.A.C. (en adelante, Acrópolis)1 ante la Comisión de Protección al

Consumidor – Sede Lima Sur N° 2 (en adelante, la Comisión) por infracción
de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor (en
e
adelante, el Código) en atención a lo siguiente:

ot
(i) El 29 de octubre de 2011, adquirió de la denunciada un departamento

con un área de 110,00 m², el cual se encontraba en el tercer piso del
bli
edificio ubicado en Calle La Begonia 154-152, Los Sauces, del distrito

de Surquillo. Dicho departamento se encontraba completamente
construido y sólo le faltaban los acabados;
Bi
(ii) de acuerdo a la escritura pública del contrato de compraventa, cada

metro cuadrado tenía un costo de US$ 1000,00 por lo que el valor total
del referido inmueble ascendía a S/. 295 000,00;
(iii) el 22 de febrero de 2012, acudió a la Municipalidad del distrito de
Surquillo (en adelante, la Municipalidad) a efectos de pagar los
respectivos tributos municipales advirtiendo que en la Declaración
Jurada de Autovalúo se había consignado que su departamento
contaba con un área de 99,57 m²;
(iv) posteriormente, contrató los servicios profesionales de un ingeniero civil
quien determinó que el inmueble medía 100 m²; y,
1
Con RUC 20537583046 y con domicilio fiscal en Avenida San Luis 1991, Oficina 301, Lima, Lima, San Borja.
M-SPC-13/1B

(v) el 13 de octubre de 2012, tomó conocimiento mediante la Partida

Registral N° 12768398 que el departamento tenía 99,565 m².
2. La señora Bejarano solicitó como medida correctiva que la denunciada

cumpliera con devolver el monto de la diferencia de los 10 m² en nuevos
soles.
o
3. El 10 de diciembre de 2012, Acrópolis presentó sus descargos en los
ch
siguientes términos:
(i) La señora Bejarano adquirió el departamento materia de denuncia
re
habiendo recibido previamente toda la información relacionada al
inmueble, indicándosele además que el proyecto no contaba aún con
declaratoria de fábrica;
(ii)
De
la denunciante visitó el departamento, el cual se encontraba concluido
encontrándose pendiente de culminar únicamente los acabados del
mismo, por lo que se podía afirmar que tenía una idea clara de las
características del bien que adquiría;
de
(iii) de acuerdo a lo establecido en el contrato de compraventa, se

especificó que el área aproximada del departamento era de 110 m² y
que la extensión definitiva se establecería en la Partida Registral
independizada;
ca
(iv) al margen de la medida perimétrica exacta que pudiera tener el

inmueble, la denunciante lo visitó antes de adquirirlo, es decir, tomó una
decisión de consumo informada;
e
(v) al momento de la suscripción de contrato, la denunciante tenía pleno

ot
conocimiento de las características del inmueble por cuanto ya se

encontraba construido; y,
(vi) dado que la compraventa del inmueble se realizó bajo la modalidad ad
bli
corpus, las partes renunciaron de manera voluntaria a formular reclamo

alguno respecto de la eventual diferencia que pudiera existir entre las
Bi
características del inmueble y su precio de venta.
4. Mediante Resolución 370-2013/CPC del 30 de abril de 2013, la Comisión

emitió el siguiente pronunciamiento:
(i) Declaró fundada la denuncia presentada por la señora Bejarano contra

Acrópolis por infracción de los artículos 18° y 19° del Código al haber
quedado acreditado que le vendió un inmueble con un metraje menor al
señalado en la minuta de contrato de compraventa, pese a que al
momento de celebrada la compraventa el departamento se encontraba
construido;
2/13

(ii) ordenó a Acrópolis que, en calidad de medida correctiva, cumpliera con

devolver a la señora Bejarano el dinero que ésta pagó en exceso,
incluidos los intereses devengados a la fecha de la devolución del
dinero. Ello, tomando como base la diferencia entre el metraje ofrecido
a la consumidora y, el que realmente tenía el inmueble materia de
denuncia;
(iii) sancionó a Acrópolis con una multa de 5 UIT; y,
o
(iv) ordenó a Acrópolis que cumpliera con el pago de las costas y costos
ch
incurridos durante el procedimiento.
5. El 17 de mayo de 2013, Acrópolis apeló la Resolución 370-2013/CPC
re
reiterando los argumentos expuestos en su escrito de descargos.
ANÁLISIS
De
Sobre el deber de idoneidad
6. El artículo 18º del Código2 define a la idoneidad de los productos y servicios

de
como la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que

efectivamente recibe, en función de su naturaleza, de las condiciones
acordadas y de la normatividad que rige su prestación. Asimismo, el artículo
19º del Código3 establece la responsabilidad de los proveedores por la
ca
idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el mercado.
7. Dicho supuesto de responsabilidad administrativa en la actuación del

e
proveedor impone a éste la obligación procesal de sustentar y acreditar que

ot
no es responsable por la falta de idoneidad del bien colocado en el mercado,

sea porque actuó cumpliendo con las normas debidas o porque pudo
acreditar la existencia de hechos ajenos que lo eximen de responsabilidad.
bli
No obstante, previamente el consumidor debe acreditar el defecto del

producto o servicio.
Bi
2
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 18º.- Idoneidad. Se entiende
por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que
se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las
características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del
caso.
La idoneidad es evaluada en función a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer la
finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.
Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de un
servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.
3
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCION Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 19º.- Obligación de los
proveedores. El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la
autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio,
por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y éstos, así como por el
contenido y la vida útil del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.
3/13

8. La idoneidad es la coincidencia entre lo que el consumidor espera y lo que el

consumidor recibe efectivamente. Pero a su vez lo que el consumidor espera
depende de la información que ha recibido. De manera que existirán
problemas de falta de idoneidad cuando no exista coincidencia entre lo que el
consumidor espera y por lo cual ha pagado un determinado precio y aquello
que finalmente recibe y que no satisface sus expectativas.
o
9. En ese contexto, debe tenerse en cuenta que conforme a lo dispuesto por el
ch
artículo 65° de la Constitución Política del Perú, es deber del Estado defender
el interés de los consumidores y usuarios, siendo que, el Tribunal
Constitucional ha precisado que dicha norma no sólo establece un principio
re
rector para la actuación tuitiva del Estado a favor de los consumidores, sino
que también consagra un derecho subjetivo para estos, reconociendo su
derecho de acción en caso sus intereses y derechos sean afectados, tal
como se aprecia a continuación4:
De
“30. La Constitución prescribe en su artículo 65° la defensa de los intereses de
los consumidores y usuarios, a través de un derrotero jurídico binario; vale
de
decir, establece un principio rector para la actuación del Estado y,

simultáneamente, consagra un derecho subjetivo. En lo primero, el artículo tiene
la dimensión de una pauta básica o postulado destinado a orientar y
fundamentar la actuación del Estado respecto a cualquier actividad económica.
ca
Así, el juicio estimativo y el juicio lógico derivado de la conducta del Estado

sobre la materia, tienen como horizonte tuitivo la defensa de los intereses de los
consumidores y los usuarios. En lo segundo, la Constitución reconoce la
e
facultad de acción defensiva de los consumidores y usuarios en los casos de

transgresión o desconocimiento de sus legítimos intereses; es decir, apareja el
ot
atributo de exigir al Estado una actuación determinada cuando se produzca

alguna forma de amenaza o afectación efectiva de los derechos del consumidor
o usuario, incluyendo la capacidad de acción contra el propio proveedor.”
bli
10. Cabe indicar que el mismo Tribunal Constitucional ha señalado que la

Constitución Política del Perú establece un régimen de protección plena a los
Bi
derechos de los consumidores y consagra el sistema económico como un

medio para la realización de la persona humana y no como un fin en sí
mismo, por lo que los intérpretes de la legislación deben cuidar que la misma
no pierda su verdadera finalidad o, lo que es lo mismo, deben cuidar que los
derechos fundamentales consagrados en la Constitución no queden
desprovistos de significado5.
4
Sentencia del 11 de noviembre de 2003, recaída en el Expediente 008-2003-AI-TC.
5
Sentencia del 11 de noviembre de 2003, recaída en el Expediente 008-2003-AI-TC. Cabe indicar que dicho deber
especial de protección de los consumidores en el marco de la Constitución, ha sido tenido en cuenta en anteriores
pronunciamientos de la Sala. Ver, a modo de ejemplo, la Resolución 0387-2004/TDC-INDECOPI del 25 de agosto
de 2004.
4/13

11. A mayor abundamiento, debe indicarse que el artículo V del Código recoge el
Principio Pro Consumidor, el cual establece que en cualquier campo de su
actuación, el Estado ejerce una acción tuitiva a favor de los consumidores por
lo que en caso de duda insalvable en el sentido de las normas o cuando
exista duda en los alcances de los contratos por adhesión y los celebrados en
base a cláusulas generales de contratación, debe interpretarse en sentido
más favorable al consumidor. Lo anterior, debido a que el consumidor es la
o
parte débil (especialmente en cuanto a información y poder de negociación)
ch
en la relación de consumo6.
12. Adicionalmente, debe tenerse en cuenta el Principio de Soberanía del
Consumidor, contempla que las normas de protección al consumidor
re
fomentan las decisiones libres e informadas de los consumidores, a fin de
que con sus decisiones orienten el mercado en la mejora de las condiciones
De
de los productos o servicios ofrecidos7.
13. De otro lado, el principio de corrección de la asimetría establece que las

normas de protección al consumidor buscan corregir las distorsiones o malas
de
prácticas generadas por la asimetría informativa o la situación de

desequilibrio que se presente entre los proveedores y consumidores, sea en
la contratación o en cualquier otra situación relevante, que coloquen a los
segundos en una situación de desventaja respecto de los primeros al
ca
momento de actuar en el mercado8.
14. Finalmente, debe considerarse que el Principio de Protección Mínima señala

e
que el Código contiene las normas de mínima protección a los consumidores

y no impide que las normas sectoriales puedan dispensar un nivel de
ot
protección mayor9.
bli
6
REILEY, Diana. Interpretación Pro Consumidor. En: AAVV (Juan Espinoza Espinoza, Director). Ley de Protección al
Consumidor. Comentarios. Precedentes Jurisprudenciales. Normas Complementarias. Editorial Rodhas, Lima, 2004,
Bi
p. 24.
7
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Título Preliminar. Artículo V.-
Principios. El presente Código de sujeta a los siguientes principios:
1. Principio de Soberanía del Consumidor.- Las normas de protección al consumidor fomentan las decisiones libres e
informadas de los consumidores, a fin de que con sus decisiones orienten el mercado en la mejora de las condiciones
de los productos o servicios ofrecidos.
(…)
8
(…)
4. Principio de Corrección de la Asimetría.- Las normas de protección al consumidor buscan corregir las distorsiones
o malas prácticas generadas por la asimetría informativa o la situación de desequilibrio que se presente entre los
proveedores y consumidores, sea en la contratación o en cualquier otra situación relevante, que coloquen a los
segundos en una situación de desventaja respecto de los primeros al momento de actuar en el mercado.
9
5/13

15. En el caso materia de análisis, la señora Bejarano señaló que Acrópolis le

vendió un inmueble con un metraje menor al señalado en la minuta del
contrato de compraventa, a pesar que, a ese momento el mismo ya se
encontraba completamente construido. Al respecto, de la revisión del
mencionado contrato se advierte que el departamento tendría un área
aproximada de 110 m2.
o
16. Sin embargo, del informe pericial emitido por la Ingeniera Civil Rosario G.
ch
Álvarez Pérez, se concluyó que el área ocupada real del departamento
ubicado en la Calle La Begonia Nº 152, 154 Dpto. 301, Urb. Los Sauces,
Distrito de Surquillo, de propiedad de la Srta. Carmen Bejarano es de
re
101.10m2, es decir, existe diferencia del 8.1% entre el área ofrecida y el área
entregada10.
De
17. En este punto, este Colegiado coincide con la primera instancia en señalar
que un consumidor confía en la información brindada por el proveedor y la
presume correcta y fidedigna, más aun tomando en cuenta que el
departamento se encontraba terminado. Así, la denunciada se encontraba en
de
mejor posición para brindar una información precisa correcta11.
18. En esa línea de análisis, conviene precisar que para efectos de las normas
de protección al consumidor, no resulta idóneo que un proveedor ofrezca al
ca
consumidor un producto con determinado metraje y luego se lo entregue con

medidas distintas a las ofrecidas. Ello en tanto un consumidor adquiere un
departamento motivado no sólo por las características que puede tener sino
e
por sus dimensiones siendo el tamaño (metraje) una característica esencial

ot
del inmueble que se desea adquirir; así, dada la oferta inmobiliaria, decidirá
adoptar una decisión de consumo o no.
bli
Bi
(…)
6. Principio de Protección Mínima.- El presente Código contiene las normas de mínima protección a los
consumidores y no impide que las normas sectoriales puedan dispensar un nivel de protección mayor.
10
Ver fojas 40 y 41 del Expediente.
11
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 2°.- Prohibición de
información falsa o que induzca a error al consumidor.- Está prohibida toda información o presentación u omisión
de información que induzca al consumidor a error respecto a la naturaleza, origen, modo de fabricación, componentes,
usos, volumen, peso, medidas, precios, forma de empleo, características, propiedades, idoneidad, cantidad, calidad o
cualquier otro dato de los productos o servicios ofrecidos.
Al respecto, cabe indicar que la importancia del derecho a la información para que un consumidor pueda tomar una
adecuada decisión de consumo ha sido reconocida también por el Tribunal Constitucional quien ha señalado que
uno de los derechos consagrados al consumidor es el derecho a la información sobre los bienes y servicios que se
encuentran a su disposición en el mercado. Al respecto, ver sentencia del 11 de noviembre de 2003, recaída en el
Expediente 008-2003-AI-TC
6/13

19. En tal sentido, si el proveedor informa que el bien tendrá determinada

medida, este tiene la obligación de entregarle un inmueble con el metraje
ofrecido; lo contrario, implicaría una afectación al deber de idoneidad. Ello,
independientemente de que se haya celebrado la compraventa del bien
materia de denuncia bajo la modalidad ad corpus, figura legal que se
encuentra recogida el artículo 1577° del Código Civil 12. Asimismo, al margen
de si el bien aún se encuentra pendiente de construcción (en planos) o si
o
este ya se encuentra edificado de manera previa a la compra, no se puede
ch
exigir al consumidor que compruebe las medidas exactas de un bien pues el
consumidor siempre tendrá la legítima confianza de que recibirá el mismo en
base al metraje que proveedor le informó.
re
20. Sobre este dispositivo legal, es pertinente precisar que el mismo data del año
1984, y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de
De
Protección y Defensa del Consumidor. En efecto, dicha figura legal
(compraventa ad corpus) resultaba mucho más compatible con los bienes
comercializados en aquella época (fundos, fincas, terrenos), siendo
perfectamente comprensible que un bien fuera vendido fijando el precio por
de
un todo y no por su extensión13.
21. En ese sentido, atendiendo las características físicas que se presentan en

este tipo de bienes, en los cuales resulta común que la superficie o las
ca
medidas y colindancias no sean exactas o sea difícil calcularlas debido a su

forma geométrica irregular (un terreno accidentado, por ejemplo), pactar una
venta ad corpus encuentra su razón de ser, mas no en la actualidad y sobre
e
un área urbana en el que la tecnología permite entregar exactitud en la

ot
información al consumidor.
22. Es importante tener en cuenta el mercado inmobiliario, el consumidor está en

bli
una situación de desventaja y de debilidad estructural frente a las empresas

constructoras que, por su propia naturaleza, están en mejores condiciones
Bi
para establecer la dimensión determinada y precisa de un inmueble que será

objeto de transacción; por lo que interpretar la cláusula ad corpus en contra
de los intereses del consumidor implica una contravención al principio de
12
CÓDIGO CIVIL. Artículo 1577°.- Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o
cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que
se compruebe que la extensión o cabida real es diferente. Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o
cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento
proporcional.
13
Sobre el particular, Max Arias Schreiber ha señalado que “(…) cuando se hace esta clase de contratos, se indica
que se trata de una venta ad corpus y esta es una cláusula de estilo, empleada usualmente en nuestro tráfico
contractual, habida cuenta de las deficiencias catastrales existentes y del hecho de que en numerosas
circunstancias se dan diferencias entre la extensión o cabida real y la que figura eventualmente en el contrato”
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. “EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984”, Editorial Gaceta
Jurídica, Primera Edición Mayo 2006, Lima.
7/13

protección mínima establecido en el Código de Protección y Defensa del

Consumidor y significa no reconocer en esencia la posición de debilidad del
consumidor al interior de un contrato en el mundo real y concreto de las
transacciones inmobiliarias a contrario sensu de las tendencias actuales de
la contratación de consumo que postula una mayor protección al consumidor
y una mayor responsabilidad social empresarial de los proveedores14.
o
23. Es preciso señalar que, si bien en anteriores oportunidades la Sala se ha
ch
pronunciado en un modo distinto15, señalando que el hecho que el
denunciante haya podido tener acceso al bien ya construido y con divisiones
internas antes de la compraventa implicaba que la adquisición se realizó
re
sobre el todo y no sobre el metraje, por lo que no existe infracción en caso
entrega un metraje menor al ofrecido, mediante la presente resolución y en
virtud de la motivación desarrollada precedentemente, queda establecido que
De
al margen de si el consumidor pudo tener acceso al inmueble ya construido o
de si adquirió este en planos, existe una infracción al deber de idoneidad en
caso entregue un metraje menor al ofrecido.
de
24. En consecuencia, si la denunciada informó a través del contrato de

compraventa a la señora Bejarano que el departamento que estaba
adquiriendo era uno de 110 m², se encontraba en la obligación de entregarle
un inmueble con el metraje ofrecido; lo contrario, implica una afectación al
ca
deber de idoneidad.
25. Por tanto, corresponde confirmar la Resolución 370-2013/CPC que declaró

e
fundada la denuncia presentada por la señora Bejarano por infracción de los

ot
artículo 18° y 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor en el

extremo referido a la entrega de un departamento con un metraje menor
señalado en la minuta del contrato de compraventa.
bli
Bi
14
En este aspecto, los instrumentos jurídicos tradicionales también han revelado su insuficiencia, surgiendo la
necesidad de crear nuevas expresiones jurídicas más de cara a esta realidad. El contrato de consumo se distancia
de la contratación clásica, porque mientras que ésta se presume paritaria, aquél presupone una relación asimétrica.
En la contratación clásica las partes son libres e iguales, en la contratación de consumo es recurrente la falta de
total libertad y la asimetría de las partes. Ambos tipos de contratación son diferentes y como tal tienen disposiciones
normativas también diferentes, pero ambas buscan la eficiencia contractual para que ambas partes satisfagan sus
pretensiones y tengan garantizado el cumplimiento de lo pactado.
Queda claro, por otra parte, que el fenómeno es global; en el Perú acontece sólo un reflejo de lo que sucede en
todo el mundo, donde los fenómenos derivados de la problemática del consumidor presiona las normas clásica del
Derecho Civil en la búsqueda de nuevas construcciones jurídicas que respondan mejor las situaciones cada vez
más originales y novedosas que plantea la sociedad de consumo.
15
Ver Resolución 3516-2013 del 17 de diciembre de 2013
8/13

Sobre la medida correctiva ordenada, la sanción impuesta y la condena de pago

de las costas y costos del procedimiento
26. Atendiendo a los argumentos expuestos y considerando que Acrópolis no ha

fundamentado su apelación sobre la medida correctiva ordenada, la sanción
impuesta y la condena de pago de las costas y costos del procedimiento, más
o
allá de la alegada ausencia de infracción, este Colegiado asume como
propias las consideraciones de la recurrida sobre dicho extremo, en virtud de
ch
la facultad establecida en el artículo 6º de la Ley 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General16. En consecuencia, corresponde
confirmar dichos extremos de la Resolución 370-2013/CPC.
re
Acciones complementarias De
27. Tomando en cuenta la infracción imputada, este Colegiado considera
necesario remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento de conformidad con la Ley 29203, Ley que crea la Central de
Información de promotores inmobiliarios y/o empresas constructoras de
de
unidades inmobiliarias17.
RESUELVE:
ca
PRIMERO: Confirmar la Resolución 370-2013/CPC del 30 de abril de 2013,

emitida por la Comisión de Protección al Consumidor - Sede Lima Sur Nº 2, que
e
declaró fundada la denuncia presentada por la señora Carmen María del Rosario
Bejarano contra Constructora e Inmobiliaria Nueva Acrópolis S.A.C. por presunta
ot
infracción de los artículos 18° y 19° de la Ley 29571, Código de Protección al

Consumidor, en el extremo referido a la venta de un inmueble con un metraje
bli
16
LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artículo 6°.- Motivación del Acto Administrativo.-
(…)
Bi
6.2 Puede motivarse mediante declaración de conformidad con los fundamentos y conclusiones de anteriores
dictámenes, decisiones o informes obrantes en el expediente, a condición de que se les identifique de modo certero,
y que por esta situación constituyan parte integrante del respectivo acto. (…)
17
LEY 29203. LEY QUE CREA LA CENTRAL DE INFORMACIÓN DE PROMOTORES INMOBILIARIOS Y/O
EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS. Artículo 1º.- De la creación de la Central de
Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias. Créase la Central
de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias, cuya
organización y funcionamiento estará a cargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Artículo 2º.- Del objeto de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas
Constructoras de Unidades Inmobiliarias. La Central a que se refiere el artículo 1 tiene como objetivo la
recopilación, procesamiento y difusión de información sobre los antecedentes y evolución de los promotores
inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades inmobiliarias, indicando el nombre de los accionistas, la
frecuencia y calidad de las transacciones comerciales, la existencia de las sanciones impuestas, los indicadores de
calidad o el cumplimiento de normas técnicas, y otros criterios de similar naturaleza que serán precisados por vía
reglamentaria.
9/13

menor al señalado en la minuta del contrato de compraventa, a pesar que, al

momento de celebrada la misma, se encontraba construido.
SEGUNDO: Confirmar la Resolución 370-2013/CPC en el extremo que ordenó

como medida correctiva a Constructora e Inmobiliaria Nueva Acrópolis S.A.C.
que, en el plazo de cinco (5) días hábiles de notificada la presente, cumpla con
efectuar la devolución a la denunciante del dinero que pagó en exceso por el
o
departamento materia de la denuncia, incluidos aquellos intereses devengados a
ch
la fecha de la devolución del dinero. Ello tomando como base que la diferencia
entre el metraje ofrecido a la consumidora y, el que realmente tiene el inmueble
materia de la denuncia.
re
TERCERO: Confirmar la Resolución 370-2013/CPC en el extremo que sancionó a
Constructora e Inmobiliaria Nueva Acrópolis S.A.C. con 5 UIT por haber vendido
De
un inmueble con un metraje menor al señalado en la minuta del contrato de
compraventa celebrado entre las partes, a pesar que, al momento de celebrada la
compraventa, se encontraba construido.
de
CUARTO: Confirmar la Resolución 370-2013/CPC en el extremo que condenó a

Constructora e Inmobiliaria Nueva Acrópolis S.A.C. a asumir el pago de los costos
derivados del procedimiento.
ca
QUINTO: Remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción y

Información de promotores inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades
e
inmobiliarias.
ot
Con la intervención de los señores vocales Julio Baltazar Durand Carrión,

bli
Alejandro José Rospigliosi Vega y Javier Francisco Zúñiga Quevedo.

Bi
JULIO DURAND BALTAZAR CARRIÓN

Vicepresidente
10/13

El voto en discordia de la señora vocal Ana Asunción Ampuero Miranda es el

siguiente:
La vocal que suscribe el presente voto difiere de lo resuelto por el voto en mayoría
en tanto considera que debe revocarse la Resolución 370-2013/CPC que declaró
fundada la denuncia presentada por la señora Bejarano por infracción de los
artículos 18° y 19° del Código, sustentando dicha posición en los siguientes
o
fundamentos:
ch
28. Es conveniente resaltar que si bien el Código establece las normas que
deben aplicarse en materia de protección al consumidor, ello no enerva el
re
hecho de que, dependiendo del caso en particular, también puedan ser
aplicadas otras normas de nuestro ordenamiento jurídico, entre ellas, las
normas del Código Civil.
De
29. La señora Bejarano señaló que Acrópolis le informó en el contrato de
compraventa que el departamento que le estaba vendiendo tenía 110 m²
siendo que luego de adquirirlo, advirtió (con la Declaración Jurada del
de
Impuesto Predial 2012 de la Municipalidad) que su departamento contaba

con un área de 99,57 m². Además, luego de la pericia que realizó por su
cuenta constató que del departamento tenía un área de 101,10 m².
ca
30. En su defensa, la denunciada señaló que de acuerdo de compraventa

suscrito con la señora Bejarano, se estableció que la compraventa se
realizaba ad corpus, lo cual implicaba que las partes renunciaron de manera
e
voluntaria a formular reclamo alguno respecto de la eventual diferencia que

ot
pudiera existir entre las características del inmueble y su precio de venta.
31. Sobre el particular, el artículo 1577° del Código Civil establece lo siguiente
bli
respecto a la figura legal de la compraventa ad corpus:

Bi
“Artículo 1577.- Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con

arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato,
el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se
compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real
difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la
reducción o el aumento proporcional.”
32. De los actuados del expediente, se advierte que en la Cláusula Tercera del
Contrato de Compraventa de Bien Futuro del 29 de octubre de 2011, suscrito
entre Acrópolis y la señora Bejarano se pactó lo siguiente:
11/13

“La venta se efectúa ad-corpus y comprende sus usos, costumbres,

servidumbres, entradas, salidas y en general, todo lo que hecho o por
derecho corresponda al inmueble, sin reserva ni limitación alguna (...)”
33. Como puede verse, las partes pactaron que la compraventa del bien materia
de denuncia era una compraventa ad corpus, lo cual, conforme a la norma
citada anteriormente, significaba que el bien fue vendido en función a un
o
“todo” y no a su extensión, aun cuando ésta se indicara en el contrato.
ch
34. Sobre este tipo de venta, la doctrina señala que “la venta de un inmueble
puede ser realizada por un precio determinado en relación a la totalidad del
re
inmueble. Las diferencias entre las medidas son irrelevantes porque las
mismas no han sido tenidas en cuenta, y por ello no hay acción por
suplemento de precio, ni resolutoria, salvo el caso de un error esencial”18.
De
35. En el caso en particular, de acuerdo a lo señalado por la propia denunciante,
el metraje (110 m².) fue colocado en el Contrato de Compraventa suscrito; no
obstante, en virtud de la cláusula ad corpus antes mencionada, correspondía
de
pagar la totalidad del precio pactado del bien en su integridad a pesar de que
el metraje de éste fuera distinto (101,10 m²).
36. La norma establece también que si la diferencia entre el metraje señalado y

ca
el real difieren en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el

aumento proporcional. Sin embargo, en el caso en particular, la diferencia
entre ambos metrajes (8,9 m²) no representa más de la décima parte de la
e
extensión del inmueble materia de denuncia, por lo que tampoco

correspondería un reajuste en el precio acordado.
ot
37. La denunciante manifestó que, con anterioridad a la adquisición del inmueble

bli
materia de denuncia, éste se encontraba completamente construido y sólo le

faltaban los acabados.
Bi
38. Sobre dicho argumento, debe indicarse que el hecho de que la denunciante
haya podido tener acceso al bien (el cual ya se encontraba completamente
construido) antes de la compraventa y haya podido apreciar las
características del mismo, y no únicamente en planos19, resultaba mucho
más evidente que la compra del bien se efectuó sobre el “todo” y no sobre
sus medidas, siendo que el Código no establece una disposición contraria a
efectos de que no resulte aplicable la celebración de una compraventa ad
corpus, figura regulada en nuestro ordenamiento jurídico.
18
LORENZETTI, Ricardo. Tratado de los Contratos, Tomo I, Segunda Edición. Rubinzal – Culzoni Editores.
19
Como en otros casos conocidos por esta Sala.
12/13

39. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolución venida en grado y,

reformándola, declarar infundada la denuncia contra Acrópolis, en el extremo
referido a la venta de un inmueble con un área menor a la señalada en la
minuta del contrato de compraventa, a pesar de que dicho inmueble ya se
encontraba construido.
Sobre la medida correctiva, la graduación de la sanción y la condena del pago de
o
costas y costos del procedimiento
ch
40. En la medida que se ha revocado la resolución venida en grado,
declarándose infundada la denuncia contra Acrópolis en el extremo referido a
re
la venta de un departamento con un área menor a la señalada en la minuta
del contrato de compraventa, corresponde dejar sin efecto la medida
correctiva sobre dicho extremo, la sanción impuesta de 5 UIT y la condena al
pago de las costas y costos del procedimiento.
De
de
ca
ANA ASUNCIÓN AMPUERO MIRANDA

e
ot
bli
Bi
13/13

PROCEDENCIA : COMISIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR –

SEDE LIMA SUR Nº 2
DENUNCIANTE : LUIS ALBERTO LÓPEZ DE CASTILLA BADO
DENUNCIADA : CONSTRUCTORA RISCHMÖLLER S.A.C.
MATERIA : IDONEIDAD
CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS COMPLETOS O DE
o
ACTIVIDAD :
PARTES DE EDIFICIOS Y OBRAS DE INGENIERIA
ch
CIVIL
SUMILLA: Se revoca la resolución venida en grado en el extremo que declaró
re
infundada la denuncia por haber entregado al denunciante un departamento
con un área menor a la ofrecida; y, reformándola, declarar fundado este
De
extremo de la denuncia, en tanto quedó acreditado que Constructora
Rischmöller S.A.C. entregó un departamento que tenía como área 61,90 m²,
pese a que en el contrato se estableció que las medidas del departamento
serían de 64,40 m².
de
Asimismo, se confirma la referida resolución que declaró fundada la

denuncia contra Constructora Rischmöller S.A.C. en el extremo referido a la
entrega de los inmuebles adquiridos por el denunciante fuera del plazo
pactado.
ca
SANCIÓN:
e
3 UIT - por la entrega del departamento con un área menor a la ofrecida

ot
2 UIT - por la entrega del departamento fuera del plazo pactado

bli
Lima, 19 de marzo de 2014

Bi
ANTECEDENTES
1. El 15 de octubre de 2012, el señor Luis Alberto López de Castilla Bado (en

adelante, el señor López de Castilla) denunció a Constructora Rischmöller
S.A.C.1 (en adelante, la Constructora) ante la Comisión de Protección al
Consumidor – Sede Lima Sur N° 2 (en adelante, la Comisión) por infracción
del Código de Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, el Código)
señalando que lo siguiente:
1
Con RUC 20509908002. Domicilio Fiscal en Av. Jorge Basadre Grohmann 340. San Isidro. Lima
M-SPC-13/1B

(i) El 29 de abril de 2010 suscribió con la Constructora el “Contrato de

Compraventa de Bien Futuro” (en adelante, el Contrato),
correspondiente al departamento 701 y estacionamiento 70, que se
ubicarían en la Av. Paseo de la República 6247, 6249, 6251, 6253 y
6255, Urbanización San Antonio, distrito de Miraflores;
(ii) la Constructora estableció como fecha de entrega de los inmuebles el 30
de abril de 2012;
o
(iii) la denunciada estableció como área aproximada del departamento 64.40
ch
m², con las medidas perimétricas, diseño interior y distribución
detallados en el plano que se adjuntó al referido contrato;
(iv) a la fecha de la denuncia, la entrega de los inmuebles no se había
re
realizado; y,
(v) cuando acudió a inspeccionar el avance de la obra, se percató de que la
denunciada había reducido su departamento a 61.90 m².
De
2. Mediante escrito del 16 de noviembre de 2012, la Constructora presentó sus
descargos manifestando lo siguiente:
de
(i) El denunciante adquirió la propiedad de un departamento y un

estacionamiento que se constituirían en el interior del Edificio
Multifamiliar, de propiedad de la Constructora, cuyas características
iniciales constaron preliminarmente en el “Anteproyecto de Obra”
ca
aprobado por la Municipalidad de Miraflores;

(ii) en el Contrato y en el anteproyecto se estableció que el departamento
tendría un área de 64.40 m² aproximadamente; no obstante, en el
e
contrato también se señaló que el señor López de Castilla declaraba

ot
conocer y aceptar que las áreas, medidas y linderos finales de los

inmuebles materia de compraventa se encontraban sujetas a la
terminación de la obra y al certificado de finalización de la obra u
bli
documento otorgado por la Municipalidad correspondiente; y,

(iii) no se entregaron a tiempo los inmuebles en tanto hubieron
Bi
inconvenientes administrativos responsabilidad de Sedapal y Luz del

Sur.
3. Mediante Resolución 233-2013/CC2 del 2 de abril de 2013, la Comisión

emitió el siguiente pronunciamiento:
(i) Declaró fundada la denuncia contra la Constructora por infracción de los

artículos 18° y 19° del Código en el extremo referido a que la
denunciada entregó los inmuebles fuera del plazo establecido en el
contrato;
(ii) declaró infundada la denuncia contra la Constructora por presunta
infracción de los artículos 18° y 19° del Código en el extremo referido a
2/21

que la denunciada habría reducido el área del departamento adquirido

por el denunciante sin su consentimiento;
(iii) ordenó a la Constructora como medida correctiva que cumpla con
devolver la suma que gastó en alquiler desde el 30 de abril de 2012
hasta el 31 de octubre de 2012, previa acreditación de los gastos
incurridos,
(iv) sancionó a la Constructora con una multa ascendente a 2 UIT, en tanto
o
entregó los inmuebles fuera del plazo establecido en el contrato; y,
ch
(v) condenó a la Constructora al pago de costas y costos del
procedimiento.
re
4. El 15 de abril de 2013, el señor López de Castilla interpuso recurso de
apelación contra la Resolución 233-2013/CC2, señalando lo siguiente:
(i)
De
La multa impuesta a la denunciada por la falta de entrega del inmueble
debía ser incrementada;
(ii) la medida correctiva no debía estar supeditada a la presentación de
recibos de alquiler, en tanto la falta de entrega del departamento en la
de
fecha pactada lo privó de su derecho a usar dicho inmueble como

vivienda o a recibir los frutos que hubiese dispuesto su arrendamiento a
terceras personas, por lo que debía ser resarcido;
(iii) el departamento fue entregado el 7 diciembre con el Acta de Entrega de
ca
Llaves y no el 31 de octubre de 2012, por lo que la demora fue de 7

meses;
(iv) la denunciada redujo el área correspondiente al vestíbulo de ingreso de
e
su departamento (equivalente a 2.50 m²) y construyó en su lugar un

ot
ascensor de uso común;

(v) si bien el proceso de conformidad de obra y declaratoria de fábrica aún
no había concluido, la denunciada había colocado en la vitrina del
bli
edificio un cuadro con las áreas de todos los departamentos a efectos

del pago del impuesto predial del año 2013 en el que puede observarse
Bi
que el área que se le asigna al departamento 701 es de 61.90 m²; y,

(vi) el 10 de abril de 2013, la empresa le remitió un correo electrónico
mediante el cual le requirió el pago del Impuesto Predial del Ejercicio
2013 y en el que se determinó que los inmuebles tenían un área
conjunta de 73.90 m²: 61.90 m² del departamento y 12 m² del
estacionamiento.
5. Asimismo, solicitó se conceda a su representante el uso de la palabra.
6. El 16 de abril de 2013, la Constructora interpuso recurso de apelación contra

la Resolución 233-2013/CC2 señalando lo siguiente:
3/21

(i) En el Contrato suscrito con el señor López se estableció como fecha de

entrega de los inmuebles el 30 de abril de 2012; sin embargo, esta
podía ser prorrogada en forma automática cuando mediaran causas no
imputables a la Constructora que impidan el cumplimiento oportuno y
cabal de la presentación;
(ii) debía entenderse como causa no imputable los inconvenientes
administrativos suscitados con empresas prestadores de servicios
o
como Sedapal y Luz del Sur;
ch
(iii) Sedapal emitió la Aprobación de Factibilidad mediante la Carta
N° 3084-2008, del 4 de noviembre de 2008, la cual solo debía ser
renovada mediante un solicitud en marzo de 2012;
re
(iv) no obstante, mediante Certificado Negativo N° 656-201-2012 Sedapal le
manifestó que no podía atender ninguno de los dos servicios; y,
posteriormente, mediante certificado de Factibilidad N° 853-018-2012 le
De
informó que solo podía atender el servicio de alcantarillado, mas no el
de agua;
(v) en atención a diversas gestiones para que el servicio sea atendido
según lo ofrecido en el año 2008, Sedapal emitió el Certificado de
de
Factibilidad N° 970-018-2012 de fecha 16 de agosto de 2012, con el

que culminaron las gestiones iniciadas en el mes de marzo de 2012;
(vi) solicitó la autorización de interferencia de vías el 20 agosto de 2012; sin
embargo, recién en octubre de 2012 la Municipalidad le brindó la
ca
autorización para ello, por lo que los trabajo de instalación de redes de

agua y alcantarillado recién pudieron realizarse el 20 de octubre de
2012; y,
e
(vii) pese a que inició los trámites para la instalación de los servicio de luz a
ot
mediados del año 2011 ésta recién pudo concluirse en octubre de 2012,
debido a los procedimiento burocráticos y lentos de la empresa Luz del
Sur.
bli
7. El 11 de setiembre de 2013, la Constructora absolvió el traslado de la

Bi
apelación interpuesta por el señor López de Castilla, señalando lo siguiente:
(i) La cláusula sétima del Contrato señalaba que para la entrega efectiva
de los inmuebles se remitiría a la denunciada una carta notarial,
estableciéndose que pese a que el comprador no asistiera a dicha
reunión o se negara a firmar el acta de entrega se tendría como
debidamente aceptado; por tanto, el Acta de Entrega de Llaves no
constituía la entrega formal de los inmuebles;
(ii) no redujo unilateralmente el área del inmueble en tanto la cláusula
quinta del contrato señalaba que el comprador declaraba conocer y
aceptar que las áreas, medidas y linderos finales de los inmuebles
4/21

materia de compra venta estaban sujetas a la terminación de la obra y

el certificado de finalización de obra;
(iii) en el proceso de finalización de obra existían algunos criterios y
factores de redondeo de áreas, variaciones en campo (terreno) que
podían modificar el metraje. En tal sentido, existían tolerancias
normalmente aceptadas para los contratantes, Registros Públicos y el
Municipio;
o
(iv) el Contrato señalaba que las medidas del departamento eran
ch
aproximadas y que la compraventa se realizaba ad corpus;
(v) las modificaciones al área de su departamento fueron efectuadas en
base a un análisis técnico legal y dentro de la tolerancia normalmente
re
aceptada. Asimismo, si bien se redujo el área del departamento del
señor López de Castilla, ésta continuaba siendo parte del edificio
(ascensor);
De
(vi) el denunciante suscribió el 3 de mayo de 2012 un contrato de servicios
con su empresa a fin de que se realicen algunas modificaciones
menores al departamento, los que serían efectuados luego de
terminado el edificio, siendo el tiempo de ejecución de los mismos 10
de
días hábiles;
(vii) en tal sentido, la negativa del denunciante a recibir el departamento se
debió a que requirió de modo arbitrario a la empresa que realizara
modificaciones a la obra a las que no se había obligado mediante el
ca
Contrato de Servicios del 3 de mayo de 2010.
8. El 24 de setiembre de 2013, la Constructora solicitó se conceda a su

e
representante el uso de la palabra.

ot
9. El 13 de enero de 2014 el señor López de Castilla presentó un escrito

reiterando sus argumentos esgrimidos a lo largo del procedimiento.
bli
10. El 10 de marzo de 2014 se realizó la audiencia de Informe Oral con la

Bi
presencia de una representante de la denunciada.
ANÁLISIS
Cuestión previa: Sobre el cuestionamiento de la multa
11. En su apelación, el denunciante cuestionó la multa de 2 UIT impuesta a la

Constructora por la entrega del departamento fuera del plazo establecido en
el contrato, señalando que ésta debía elevarse.
12. Al respecto, cabe precisar que la multa, como sanción administrativa,

persigue una finalidad pública por parte del Estado que es desincentivar
5/21

conductas ilícitas razón por la cual no admite como motivación posible un

afán retributivo a favor del particular denunciante. En tal sentido, es la propia
Administración Pública la encargada de establecer la procedencia y
naturaleza de la sanción a imponer, así como la cuantía de ser el caso, de
modo tal que cumpla con los fines públicos antes citados.
13. La determinación de la magnitud de una infracción es un presupuesto para la
o
aplicación de la potestad punitiva del Estado, la cual responde a la defensa y
ch
tutela del interés público asignada exclusivamente a la Administración, no
puede invocarse en dicho caso un interés legítimo por parte del denunciante.
Por ello, esta no puede cuestionar a través de un medio impugnativo, la
re
decisión que expide la autoridad al respecto.
14. En el régimen general de los recursos impugnativos de la Ley 27444, Ley del
De
Procedimiento Administrativo General,2 también se contempla el requisito del
interés legítimo para habilitar a los administrados a impugnar, en particular en
el capítulo que regula los procedimientos3, similares al presente
procedimiento en lo que respecta a la pretensión de la denunciante frente al
de
denunciado.
15. En consecuencia, corresponde declarar improcedente el extremo de la

apelación que cuestionó la multa impuesta a la Constructora, toda vez que la
ca
misma es fijada de manera discrecional por la Administración, de acuerdo

con la evaluación que realice de los actuados del procedimiento; por tanto,
no existe un interés legítimo del denunciante para cuestionar dicho extremo
e
del pronunciamiento.
ot
Sobre el deber de idoneidad

bli
16. Los artículos 18º y 19° del Código establecen un supuesto de responsabilidad
conforme al cual los proveedores son responsables por la calidad e
Bi
idoneidad de los productos que ofrecen en el mercado. En aplicación de esta

norma, los proveedores tienen el deber de comercializar sus productos y
prestar sus servicios en las condiciones ofertadas o previsibles atendiendo a
la naturaleza de los productos y servicios, la regulación que sobre el
2
LEY 27444. LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artículo 206º.- Facultad de
contradicción.
206.1 Conforme a lo señalado en el Artículo 108, frente a un acto administrativo que se supone viola, desconoce o
lesiona un derecho o interés legítimo, procede su contradicción en la vía administrativa mediante los recursos
administrativos señalados en el artículo siguiente.
3
LEY 27444. LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artículo 227º.- Impugnación.
227.1 Contra la resolución final recaída en un procedimiento trilateral expedida por una autoridad u órgano sometido
a subordinación jerárquica, sólo procede la interposición del recurso de apelación. De no existir superior jerárquico,
sólo cabe plantear recurso de reconsideración.
6/21

particular se haya establecido y, en general, a la información puesta en

conocimiento o al alcance del consumidor.
17. Dicho supuesto de responsabilidad administrativa en la actuación del

proveedor impone a éste la obligación procesal de sustentar y acreditar que
no es responsable por la falta de idoneidad del bien colocado en el mercado
o el servicio prestado, sea porque actuó cumpliendo con las normas debidas
o
o porque pudo acreditar la existencia de hechos ajenos que lo eximen de
ch
responsabilidad. No obstante, previamente el consumidor debe acreditar el
defecto del producto o servicio.
re
Sobre la diferencia de metraje del departamento
18. El señor López de Castilla denunció que la Constructora estableció en el

De
Contrato como área aproximada del departamento 64.40 m², con las medidas
perimétricas, diseño interior y distribución detallados en el plano que se
adjuntó al referido documento. No obstante, cuando acudió a inspeccionar el
avance de la obra se percató de que la denunciada había reducido el área
de
del departamento correspondiente al vestíbulo de ingreso (equivalente a

2.50 m²) y, construyó en su lugar un ascensor de uso común.
19. En ese sentido, indicó que la denunciada había colocado en la vitrina del
ca
edificio un cuadro con las áreas de todos los departamentos a efectos del
pago del Impuesto Predial del año 2013 siendo que podía observarse que el
área que se asignaba a su departamento era de 61.90 m². Asimismo, el 10
e
de abril de 2013, la empresa le remitió un correo electrónico mediante el cual

ot
le requirió el pago del Impuesto Predial del Ejercicio 2013 y en el que se

determinaba que los inmuebles tenían un área conjunta de 73.90 m²:
61.90 m² del departamento 701 y 12 m² del estacionamiento 70.
bli
20. En su defensa, la Constructora señaló que no redujo unilateralmente el área

Bi
del inmueble en tanto la cláusula quinta del Contrato de Compraventa

señalaba que las áreas, medidas y linderos finales de los inmuebles materia
de compra venta estaban sujetas a la terminación de la obra y al certificado
de finalización de misma. Asimismo, indicó que el referido contrato señalaba
que las medidas del departamento eran aproximadas y que la compraventa
se realizaba ad corpus; en tal sentido, las modificaciones al área de su
inmueble fueron efectuadas dentro de la tolerancia normalmente aceptada.
21. Conforme se ha desarrollado en un anterior pronunciamiento 4, para efectos

de las normas de protección al consumidor, no resulta idóneo que un
4
Resolución 0878-2014/SPC-INDECOPI del 17 de mayo de 2014.
7/21

proveedor ofrezca al consumidor un producto con determinado metraje y

luego se lo entregue con medidas distintas a las ofrecidas. Ello en tanto un
consumidor adquiere un departamento motivado no sólo por las
características que puede tener sino por sus dimensiones siendo el tamaño
(metraje) una característica esencial del inmueble que se desea adquirir; así,
dada la oferta inmobiliaria, decidirá adoptar una decisión de consumo o no.
o
22. En tal sentido, si el proveedor informa que el bien tendrá determinada
ch
medida, este tiene la obligación de entregarle un inmueble con el metraje
ofrecido; lo contrario, implicaría una afectación al deber de idoneidad. Ello,
independientemente de que se haya celebrado la compraventa del bien
re
materia de denuncia bajo la modalidad ad corpus, figura legal que se
encuentra recogida el artículo 1577° del Código Civil 5. Asimismo, al margen
de si el bien aún se encuentra pendiente de construcción (en planos) o si
De
este ya se encuentra edificado de manera previa a la compra, no se puede
exigir al consumidor que compruebe las medidas exactas de un bien pues el
consumidor siempre tendrá la legítima confianza de que recibirá el mismo en
base al metraje que proveedor le informó.
de
23. Sobre este dispositivo legal, es pertinente precisar que el mismo data del año
1984, y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de
Protección y Defensa del Consumidor. En efecto, dicha figura legal
ca
(compraventa ad corpus) resultaba mucho más compatible con los bienes

comercializados en aquella época (fundos, fincas, terrenos), siendo
perfectamente comprensible que un bien fuera vendido fijando el precio por
e
un todo y no por su extensión6.

ot
24. En ese sentido, atendiendo las características físicas que se presentan en

este tipo de bienes, en los cuales resulta común que la superficie o las
bli
medidas y colindancias no sean exactas o sea difícil calcularlas debido a su

forma geométrica irregular (un terreno accidentado, por ejemplo), pactar una
Bi
venta ad corpus encuentra su razón de ser, mas no en la actualidad y sobre
5
CÓDIGO CIVIL. Artículo 1577°.- Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o
cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que
se compruebe que la extensión o cabida real es diferente. Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o
cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento
proporcional.
6
Sobre el particular, Max Arias Schreiber ha señalado que “(…) cuando se hace esta clase de contratos, se indica
que se trata de una venta ad corpus y esta es una cláusula de estilo, empleada usualmente en nuestro tráfico
contractual, habida cuenta de las deficiencias catastrales existentes y del hecho de que en numerosas
circunstancias se dan diferencias entre la extensión o cabida real y la que figura eventualmente en el contrato”
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. “EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984”, Editorial Gaceta
Jurídica, Primera Edición Mayo 2006, Lima.
8/21

un área urbana en el que la tecnología permite entregar exactitud en la

información al consumidor.
25. Es importante tener en cuenta el mercado inmobiliario, el consumidor está en

una situación de desventaja y de debilidad estructural frente a las empresas
constructoras que, por su propia naturaleza, están en mejores condiciones
para establecer la dimensión determinada y precisa de un inmueble que será
o
objeto de transacción; por lo que interpretar la cláusula ad corpus en contra
ch
de los intereses del consumidor implica una contravención al principio de
protección mínima establecido en el Código de Protección y Defensa del
Consumidor y significa no reconocer en esencia la posición de debilidad del
re
consumidor al interior de un contrato en el mundo real y concreto de las
transacciones inmobiliarias a contrario sensu de las tendencias actuales de
la contratación de consumo que postula una mayor protección al consumidor
De
y una mayor responsabilidad social empresarial de los proveedores.
26. Obra en el expediente el documento denominado “Contrato de Compra Venta

de Bien Futuro”7 suscrito entre la Constructora y el señor López de Castilla por
de
la adquisición del departamento 701 y el estacionamiento 70 de fecha 29 de

abril de 2010; siendo que la cláusula tercera de dicho contrato señala
expresamente que el área techada del departamento sería aproximadamente
de 64,40 m².
ca
27. Asimismo, la cláusula quinta del referido contrato indica que las áreas del
departamento están sujetas a lo establecido en el certificado de finalización
e
de obra u otro documento otorgado por la Municipalidad, reconociendo como

ot
características, áreas y linderos definitivos lo que figuren inscritos en la

declaratoria de fábrica, independización y el reglamento interno respectivo.
Igualmente, se estableció que la venta se realizaba ad corpus.
bli
28. Como puede apreciarse, lo ofrecido al señor López de Castilla fue un

Bi
departamento de un área de 64,40 m², por lo que resultaba razonable que

dicho consumidor esperara que el área del inmueble entregado tuviera dicho
metraje o, en el peor de los casos que no tuviera una diferencia significativa
respecto a la pactada. Ello, en la medida que las dimensiones de un
inmueble constituyen un factor fundamental para un consumidor al momento
de elegir un bien a ser utilizado como vivienda, de manera que pueda
satisfacer plenamente sus necesidades.
7
En la foja 8 a 19 del Expediente.
9/21

29. Obra en el expediente, una fotografía de la vitrina ubicada a la entrada del

Edificio para el pago de los Arbitrios Municipales e Impuesto Predial8, en la
que se verifica que el metraje total del departamento del señor López de
Castilla es de 73,90 m², correspondiendo 61,90 m² a su departamento y
12 m² a su estacionamiento.
30. Del mismo modo, obra en el Expediente la impresión del correo electrónico9
o
remitido por la Constructora al señor López de Castilla de fecha de 10 de
ch
abril de 2013, en la que le señalan que el área total de su inmueble es de
73.9 m².
re
31. De los referidos documentos, se verifica que el departamento que se entregó
al denunciante tiene como área 61,90 m², pese a que en el contrato se
estableció que las medidas de dicho inmueble serían de 64,40 m².
De
32. Si bien la Constructora señaló que la modificación en la medidas del
departamento se encontraba dentro de la tolerancia normalmente aceptada,
cabe precisar que no puede considerarse que la diferencia de 2,5 m² sea
de
mínima; en tanto dicha área, por ejemplo, equivaldría al área de una

habitación pequeña o de un vestíbulo de entrada –como sucedió en el
presente caso-, lo cual evidentemente está afectando las expectativa del
denunciante.
ca
33. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolución venida en grado que

declaró infundado el presente extremo de la denuncia, y, reformándola,
e
declararlo fundado, en tanto quedó acreditado que la denunciada entregó al

ot
señor López de Castilla un departamento con un área menor a la pactada.
Sobre la entrega del departamento fuera del plazo establecido en el contrato

bli
34. El denunciante señaló que la Constructora se comprometió a la entrega de

Bi
los inmuebles el 30 de abril de 2012; sin embargo, ello no se realizó.
35. La Comisión declaró fundado este extremo de la denuncia en tanto quedó

acreditado que la Constructora entregó los inmuebles fuera del plazo
pactado.
36. En su apelación, la Constructora señaló que si bien se comprometió a la

entrega de los inmuebles el 30 de abril de 2012 no pudo cumplir con ello en
tanto mediaron causas no imputables a su empresa, entre las cuales se
8
En la foja 204 del Expediente.
9
10/21

encontraban los inconvenientes suscitados con Sedapal, Luz del Sur y el

Municipio.
37. Obra en el expediente el Contrato de Compraventa de fecha 29 de abril de

2010, el cual señala lo siguiente en la cláusula sétima:
“SÉPTMO: LA VENDEDORA deberá entregar LOS INMUEBLES a más tardar
o
el día 30 de abril de 2012, salvo caso fortuito o de fuera mayor que escapen a
ch
la responsabilidad de LA VENDEDORA (…)”
38. Asimismo, de la carta notarial de fecha 12 de octubre de 201210 enviada por la
re
Constructora al denunciante, se observa lo siguiente:
“Estimado señor López de Castilla De

Mediante la presente reciba un cordial saludo, asimismo, deseamos
comunicarle de manera forma la entrega de su departamento N° 701. En ese
sentido, nos permitimos recordarle lo siguiente.
de
Qué según contrato de compra venta firmada entre usted y mi representada

con fecha 29 de abril de 2010, nos comprometimos a citarlos por este medio
para efectuar la entrega formal de su inmueble ubicado en Paseo la República
N° 6255-Miraflores. La entrega se realizará el día 31 de octubre de 2012 a las
ca
10: 00 am en el Edificio Residencial San Antonio.”
39. En el Acta de Entrega de Llaves11 de fecha 7 de diciembre de 2012, suscrita

e
por el señor López de Castilla que señala lo siguiente:

ot
“Conste por presente documento se le hace entrega al señor Luis Alberto

López de Castilla Bado, identificado con DNI 08252874 su correspondiente
bli
juego de llaves del Departamento 701 entregado en su oportunidad de

acuerdo a la carta notarial de fecha 12 de octubre de 2012.
Bi
40. Por tanto, ha quedado acreditado que la Constructora entregó al denunciante

el departamento el 31 de octubre de 2012, pese a que se comprometió a
realizarla el 30 de abril de 2012.
41. Al respecto, la denunciada señaló que la demora en la entrega se debió a

causas no imputables a su empresa. En tal sentido, señaló que pese a que
Sedapal emitió la Aprobación de Factibilidad de agua y alcantarillado
mediante Carta N° 3084-2008, del 4 de noviembre de 2008 -la cual solo
10
11
11/21

debía ser renovada mediante un solicitud en marzo de 2012-, mediante

certificado de Factibilidad N° 853-018-2012 le informó que solo podía atender
el servicio de alcantarillado, mas no el de agua. Es así que solo en atención a
diversas gestiones realizadas por la empresa a fin que el servicio sea
atendido según lo ofrecido en el 2008, Sedapal aprobó el Certificado de
Factibilidad N° 970-018-2012 de fecha 16 de agosto de 2012, con el que
culminaron las gestiones iniciadas en el mes de marzo de 2012.
o
ch
42. Sobre el particular, obra en el Expediente, la Carta N° 3084-2008, del 4 de
noviembre de 200812 de acuerdo a la cual Sedapal otorgó el Certificado de
Factibilidad de Servicios de agua potable y alcantarillado a la Constructora.
re
Si bien la Constructora señaló que ésta autorización solo debía ser renovada
en marzo de 2012, de la lectura del último párrafo del documento del año
2008 se verifica que este solo tenía una vigencia de 6 meses, de acuerdo a
De
lo dispuesto en el Reglamento de Calidad de la Prestación de Servicios de
Saneamiento.
43. Es en tal sentido que la Constructora debió solicitar a Sedapal un nuevo

de
certificado para los servicios de agua potable y alcantarillado en

marzo de 2012, siendo que el primero de ellos le fue denegado mediante
Carta N° 853-018-201213 en tanto el proyecto inmobiliario, en dicho momento,
no cumplía con los requisitos necesarios para la instalación del referido
ca
servicio. Es por ello que solo una vez subsanadas las observaciones
realizadas por Sedapal a la empresa, se otorgó el Certificado de Factibilidad
Técnica 970-018-2012 de fecha 16 de agosto de 2012 a la Constructora por
e
los servicios de agua potable y alcantarillado.

ot
44. Como puede verse, el hecho de que el Certificado de Factibilidad por los
servicios de agua potable y alcantarillado haya sido recién otorgado en
bli
agosto de 2012 es un hecho imputable a la empresa, en tanto no cumplió con

los requisitos necesarios para la instalación del servicio de agua potable; y,
Bi
asimismo, no subsanó las observaciones realizadas por Sedapal de modo

oportuno.
45. De otro lado, la Constructora señaló que pese a que inició los trámites ante
Luz del Sur para la instalación del servicio de suministro eléctrico a mediados
del año 2011, ésta recién pudo concluirse en octubre de 2012 debido a los
procedimientos burocráticos y lentos de la empresa Luz del Sur.
12
13
12/21

46. Obra en el expediente copia de la Carta DPMT 1096323 del 7 de junio de

201114 mediante la que Luz del Sur aprobó el área para la instalación de una
subestación compacta pedestal subterránea. Sin embargo, se verifica que es
recién en marzo de 2012 que Luz del Sur otorgó a la Constructora el
Certificado de Factibilidad de servicios de suministro eléctrico15, siendo que
en dicho documento le indicó a la denunciada los pasos a seguir a para la
instalación del servicio de luz eléctrica, entre los que se encontraban: (i) la
o
aprobación del área para la subestación; (ii) la suscripción del contrato de
ch
servidumbres; (iii) la aprobación del expediente técnico de la obra civil para la
subestación, entre otros.
re
47. No obstante de la revisión de los documentos presentados por la
Constructora, se verifica que recién mediante Carta DPMT 111945216 del 10
de agosto de 2012 se aprueba el Expediente Técnico para la subestación
De
subterránea. Asimismo, este documento señala que, a dicha fecha aún se
encontraba pendiente la gestión del contrato de servidumbre.
48. De la revisión de los medios probatorios presentados, se verifica que la

de
demora en la instalación del servicio de suministro eléctrico del edificio es

imputable únicamente a la Constructora, en tanto no realizó las gestiones
debidas de modo oportuno con la empresa Luz del Sur, siendo que incluso
en agosto de 2012 (4 meses después de la fecha de entrega pactada)
ca
quedaban solicitudes y gestiones pendientes de realizar.
49. De otro lado, la Constructora señaló que solicitó la utilización de vías el 20

e
agosto de 2012 ante la Municipalidad; sin embargo, recién en octubre de

ot
2012 la Municipalidad le brindó la autorización para ello, por lo que los

trabajo de instalación de redes de agua y alcantarillado recién pudieron
realizarse el 20 de octubre de 2012. Al respecto, cabe precisar que la
bli
solicitud realizada a la Municipalidad fue efectuada 4 meses después de la

fecha de entrega pactada con el denunciante por lo que corresponde
Bi
desestimar dicho argumento.
50. Finalmente, la Constructora señaló que la negativa del denunciante a recibir

el departamento se debió a que este requirió de modo arbitrario a la empresa
que realizara modificaciones a la obra, a las que no se había obligado
mediante el Contrato de Servicios del 3 de mayo de 2010. No obstante, no ha
cumplido con presentar medios probatorios -más allá del referido Contrato de
Servicios- a fin de acreditar tal afirmación.
14
15
16
13/21

51. Por lo expuesto, corresponde confirmar la resolución venida en grado que

declaró fundada la denuncia en tanto la Constructora no cumplió con
entregar el departamento en el plazo pactado.
Sobre las medidas correctivas
o
52. El artículo 114º del Código establece la facultad que tiene la Comisión para
ch
ordenar a los proveedores la imposición de medidas correctivas reparadoras
y complementarias a favor de los consumidores17. La finalidad de las medidas
correctivas reparadoras es resarcir las consecuencias patrimoniales directas
re
e inmediatas ocasionadas al consumidor por la infracción administrativa,
mientras que las complementarias tienen por objeto revertir los efectos de la
conducta infractora o evitar que en el futuro, ésta se produzca nuevamente.
De
Sobre la variación del área del departamento
53. En el presente caso se ha verificado que la Constructora entregó al

de
denunciante un departamento que tenía como área 61,90 m² pese a que en

el contrato se estableció que las medidas del departamento serían de
64,40 m², lo que significa una diferencia de 2.5 m² respecto de los 64,4 m²
ofrecidos.
ca
54. Dicha diferencia equivale al 3.881% del valor del departamento adquirido
(US $ 57, 960,00)18 por lo que corresponde la devolución de la suma de
e
US $ 2 249,4 por los metros cuadrados dejados de recibir.

ot
bli
17
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 114º.- Medidas correctivas.-
Sin perjuicio de la sanción administrativa que corresponda al proveedor por una infracción al presente Código, el
Indecopi puede dictar, en calidad de mandatos, medidas correctivas reparadoras y complementarias.
Bi
Las medidas correctivas reparadoras pueden dictarse a pedido de parte o de oficio, siempre y cuando sean
expresamente informadas sobre esa posibilidad en la notificación de cargo al proveedor por la autoridad encargada
del procedimiento. Las medidas correctivas complementarias pueden dictarse de oficio o a pedido de parte.
Artículo 115º.- Medidas correctivas reparadoras

115.1 Las medidas correctivas reparadoras tienen el objeto de resarcir las consecuencias patrimoniales directas e
inmediatas ocasionadas al consumidor por la infracción administrativa a su estado anterior (…).
Artículo 116º.- Medidas correctivas complementarias.-

Las medidas correctivas complementarias tienen el objeto de revertir los efectos de la conducta infractora o evitar
que esta se produzca nuevamente en el futuro y pueden ser, entre otras, las siguientes:
a. Que el proveedor cumpla con atender la solicitud de información requerida por el consumidor, siempre que dicho
requerimiento guarde relación con el producto adquirido o servicio contratado.
b. Declarar inexigibles las cláusulas que han sido identificadas como abusivas en el procedimiento.
c. El decomiso y destrucción de la mercadería, envases, envolturas o etiquetas.
(…)
18
De acuerdo a lo establecido en la cláusula Cuarta del Contrato de Compra Venta.
14/21

55. En ese sentido, corresponde ordenar como medida correctiva que la

Constructora devuelva el dinero pagado por el denunciante por los metros
cuadrados dejados de recibir en su departamento, el cual asciende a
US $ 2 249,4, en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles de notificada la
presente resolución.
De la entrega del departamento fuera del plazo establecido
o
ch
56. La Comisión ordenó como medida correctiva a la Constructora que cumpla con
devolver la suma del gasto en alquiler desde el 30 de abril de 2012 hasta el 31
en octubre de 2012, previa acreditación de los gastos incurridos.
re
57. Al respecto, el señor López de Castilla señaló en su apelación que el
departamento le fue entregado el 7 de diciembre de 2012 con el Acta de
Entrega de Llaves y no el 31 de octubre de 2012.
De
58. No obstante, de acuerdo a lo señalado en párrafos precedentes, se ha
verificado que el denunciante recibió el departamento el 31 de octubre de 2012,
de
tal como lo reconoció expresamente en el Acta de Entrega de Llaves del 7 de

diciembre de 2012, por lo que corresponde desestimar dicho argumento.
59. De otro lado, el señor López de Castilla señaló que la medida correctiva no
ca
debía estar supeditada a la presentación de recibos de alquiler, en tanto la

falta de entrega del departamento en la fecha pactada lo privó de su derecho
a usar dicho inmueble como vivienda o a recibir los frutos que hubiese
e
dispuesto su arrendamiento a terceras personas, por lo que debía ser

ot
resarcido.
60. Al respecto, lo requerido por el denunciante no corresponde a gastos

bli
incurridos a efectos de mitigar la conducta infractora, siendo que esta medida

implicaría un concepto indemnizatorio que no puede ser amparado ante esta
Bi
instancia administrativa, conforme a lo establecido en el artículo 115.7° del

Código19.
61. Por lo expuesto corresponde confirmar la medida correctiva impuesta a la

denunciada de que cumpla con devolver la suma de gasto en alquiler desde el
19
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 115°.- Medidas correctivas
reparadoras.-
(…)
115.7. Las medidas correctivas reparadoras como mandatos dirigidos a resarcir las consecuencias patrimoniales
directas e inmediatas originadas por la infracción buscan corregir la conducta infractora y no tienen naturaleza
indemnizatoria; son dictadas sin perjuicio de la indemnización por los daños y perjuicios que el consumidor puede
solicitar en la vía judicial o arbitral correspondiente. No obstante se descuenta de la indemnización patrimonial
aquella satisfacción patrimonial deducible que el consumidor haya recibido a consecuencia del dictado de una
medida correctiva reparadora en sede administrativa.
15/21

30 de abril de 2012 hasta el 31 en octubre de 2012, previa acreditación de los

gastos incurridos.
Graduación de la sanción por la entrega del departamento un área menor a la

ofrecida
62. El artículo 112º del Código establece que la imposición y graduación de la
o
multa será determinada atendiendo al beneficio ilícito esperado u obtenido, el
ch
daño resultante de la infracción, los efectos que se pudiesen ocasionar en el
mercado y otros criterios que, dependiendo del caso particular, se considere
adecuado adoptar20.
re
63. Las sanciones de tipo administrativo tienen por principal objeto disuadir o
desincentivar la realización de infracciones por parte de un administrado,
De
adecuando su conducta al cumplimiento de determinadas normas. Para
lograr dicho objetivo, es preciso que la magnitud de las sanciones
administrativas sea mayor o igual al beneficio esperado por la comisión de
las infracciones. Por ello, el artículo 230º de la Ley del Procedimiento
de
Administrativo General21, al desarrollar el principio de razonabilidad, estipula

que las autoridades deben prever que la comisión de la conducta
sancionable no resulte más ventajosa para el infractor que cumplir las
normas infringidas o asumir la sanción.
e ca
20
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 112º.- Criterios de
ot
graduación de las sanciones administrativas.- Al graduar la sanción, el Indecopi puede tener en consideración
los siguientes criterios:
a) El beneficio ilícito esperado u obtenido por la realización de la infracción;
bli
b) La probabilidad de detección de la infracción;

c) El daño resultante de la infracción;
d) Los efectos que la conducta infractora pueda haber generado en el mercado;
e) La naturaleza del perjuicio causado o grado de afectación a la vida, salud, integridad o patrimonio de los
Bi
consumidores;
f) Otros criterios que, dependiendo del caso particular, se considere adecuado adoptar.
21
LEY 27444. LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artículo 230º.- Principios de la
potestad sancionadora administrativa.- La potestad sancionadora de todas las entidades está regida
adicionalmente por los siguientes principios especiales:
(...)
3. Razonabilidad.- Las autoridades deben prever que la comisión de la conducta sancionable no resulte más
ventajosa para el infractor que cumplir las normas infringidas o asumir la sanción. Sin embargo, las sanciones a ser
aplicadas deberán ser proporcionales al incumplimiento calificado como infracción, debiendo observarlos siguientes
criterios que en orden de prelación se señalan a efectos de su graduación:
a) La gravedad del daño al interés público y lo bien jurídico protegido;
b) El perjuicio económico causado;
c) La repetición y/o continuidad en la comisión de la infracción;
d) Las circunstancias de la comisión de la infracción
e) El beneficio ¡legalmente obtenido; y
f) La existencia o no de intencionalidad en la conducta del infractor.
(…)
16/21

64. En el presente caso se ha verificado que la Constructora entregó al

denunciante un departamento que tenía como área 61,90 m² pese a que en
el contrato se estableció que las medidas del departamento serían de
64,40 m².
65. La Sala advierte que tal situación generó un daño al denunciante en tanto
este se vio impedido de disfrutar y utilizar 2.5 m² del área de su
o
departamento, y de contar con un vestíbulo de entrada en el mismo.
ch
66. Por otro lado, esta Sala considera que la denunciada obtuvo un beneficio
ilícito en la comisión de la conducta infractora, siendo que este consistió en el
re
ahorro obtenido en la construcción e implementación del área prometida al
señor López de Castilla en el contrato y en los planos del departamento.
De
67. Por tanto, la Sala es de la opinión que debe imponerse una sanción que
guarde correspondencia con la conducta infractora de la denunciada, puesto
que la misma genera desconfianza en los consumidores quienes esperan
que se les entregue su departamento con el área consignada en el contrato y
de
en los planos del mismo.
68. En atención a los argumentos expuestos, corresponde imponer una multa de

3 UIT a la Constructora por infringir los artículos 18° y 19° del Código, en
ca
tanto entregó al señor López de Castilla un departamento con un área menor

a la ofrecida en el contrato y en planos.
e
Sobre graduación de la sanción por la entrega del departamento fuera del plazo
ot
establecido y las costas y costos del procedimiento
69. Tomando en consideración que la Constructora no ha fundamento su

bli
apelación respecto a la graduación de la sanción de 2 UIT por la falta de

entrega del departamento en el plazo pactado y las costas y costos del
Bi
procedimiento, más allá de la ausencia de la infracción, desvirtuadas

precedentemente, este Colegiado asume como propias las consideraciones
de la recurrida sobre dichos extremos, en virtud de la facultad establecida en
el artículo 6º de la Ley del Procedimiento Administrativo General 22. En tal
sentido, corresponde confirmar el extremo de la resolución venida en grado
que sancionó a la denunciada con una multa de 2 UIT por la falta de entrega
22
LEY 27444. LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Artículo 6º.- Motivación del acto
administrativo.
(…)
dictámenes, decisiones o informes obrantes en el expediente, a condición de que se les identifique de modo certero,
y que por esta situación constituyan parte integrante del respectivo acto.
(…).
17/21

del departamento en el plazo pactado y el extremo que ordenó a la

denunciada que asuma las costas y costos del procedimiento.
Acciones complementarias

necesario remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción y
o
ch
Información de promotores inmobiliarios y/o empresas constructoras de
unidades inmobiliarias23.
re
RESUELVE:
PRIMERO: Revocar la Resolución 233-2013/CC2 en el extremo que declaró

De
infundada la denuncia presentada por el señor Luis Alberto López de Castilla Bado
contra Constructora Rischmöller S.A.C por haber entregado al denunciante un
departamento con un área menor a la ofrecida; y, reformándola, declarar fundado
este extremo de la denuncia.
de
SEGUNDO: Confirmar la Resolución 233-2013/CC2 del 2 de abril de 2012 emitida

por la Comisión de Protección al Consumidor – Sede Lima Sur N°2 que declaró
fundada la denuncia interpuesta por el señor Luis Alberto López de Castilla Bado,
ca
contra Constructora Rischmöller S.A.C. por infracción a los artículo 18º y 19° de la
Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, en el extremo
referido a que la Constructora entregó los inmuebles fuera del plazo establecido en
e
el contrato de compraventa.
ot
TERCERO: Ordenar a Constructora Rischmöller S.A.C como medida correctiva

que cumpla con devolver el dinero pagado por el denunciante por los metros
bli
cuadrados dejados de recibir en el departamento adquirido, el cual asciende a un

total de US $ 2 249,4, en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles de notificada la
Bi
presente resolución.
23
EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS. Artículo 1º.- De la creación de la Central de
Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias. Créase la Central
de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias, cuya
organización y funcionamiento estará a cargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Artículo 2º.- Del objeto de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas
frecuencia y calidad de las transacciones comerciales, la existencia de las sanciones impuestas, los indicadores de
calidad o el cumplimiento de normas técnicas, y otros criterios de similar naturaleza que serán precisados por vía
reglamentaria.
18/21

CUARTO: Confirmar la Resolución 233-2013/CC2 en el extremo que ordenó como

medida correctiva a la denunciada que cumpla con devolver al señor Luis Alberto
López de Castilla Bado la suma que gastó en alquiler desde el 30 de abril de 2012
hasta el 31 de octubre de 2012, previa acreditación de los gastos incurridos.
QUINTO: Sancionar a Constructora Rischmöller S.A.C. con 3 UIT, en tanto

entregó el departamento con un área menor a la ofrecida.
o
ch
SEXTO: Confirmar la Resolución 233-2013/CC2 en el extremo que sancionó a
Constructora Rischmöller S.A.C. con una multa de 2 UIT, en tanto entregó los
inmuebles fuera del plazo establecido en el contrato.
re
SÉTIMO: Confirmar la Resolución 233-2013/CC2 en el extremo que condenó a la
denunciada a asumir el pago de las costas y costos derivados del procedimiento.
De
OCTAVO: Denegar la solicitud de indemnización del denunciante por la entrega
de los inmuebles fuera del plazo pactado.
de
NOVENO: Remitir el presente caso al Ministerio de Vivienda, Construcción y

inmobiliarias.
ca

Alejandro José Rospigliosi Vega y Javier Francisco Zúñiga Quevedo.
e
ot
bli
JULIO DURAND BALTAZAR CARRIÓN

Bi
Vicepresidente
El voto singular de la señora vocal Ana Asunción Ampuero Miranda, en el

extremo referido a la diferencia de metraje del departamento, es el siguiente:
La vocal que suscribe el presente voto se encuentra de acuerdo con la decisión

adoptada por la mayoría en el extremo que declaró fundada la denuncia contra la
Constructora Rischmöller S.A.C. por la diferencia de metraje del departamento; sin
embargo, difiere de los fundamentos expuestos en dicha decisión sobre la
compraventa ad corpus contemplada en el Código Civil, sustentando su posición
en los siguientes fundamentos:
19/21

1. Si bien el Código establece las normas que deben aplicarse en materia de

protección al consumidor, ello no enerva el hecho de que, dependiendo del
caso en particular, también puedan ser aplicadas otras normas de nuestro
ordenamiento jurídico, entre ellas, las normas del Código Civil1.
2. El artículo 1577° del Código Civil establece lo siguiente respecto a la figura

legal de la compraventa ad corpus:
o
ch
“Artículo 1577.- Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con
arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato,
el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se
re
compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real
difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la
De
reducción o el aumento proporcional.”
3. De acuerdo a lo citado en el párrafo precedente, una compraventa ad corpus

se realiza cuando las partes contratan sobre la identidad del bien, es decir, el
bien como unidad, como un cuerpo cierto y determinado, sin prevalecer su
de
extensión y cabida2.
4. Sobre este tipo de venta, la doctrina señala que “la venta de un inmueble
ca
puede ser realizada por un precio determinado en relación a la totalidad del

inmueble. Las diferencias entre las medidas son irrelevantes porque las
mismas no han sido tenidas en cuenta, y por ello no hay acción por
e
suplemento de precio, ni resolutoria, salvo el caso de un error esencial”3.

ot
5. En ese sentido, si el consumidor ha podido tener acceso al bien (construido)

antes de la compraventa y ha podido apreciar las características del mismo, y
bli
no únicamente en planos, resulta evidente que la compra del bien se efectuó

sobre el “todo” y no sobre sus medidas, siendo que el Código no establece
una disposición contraria a efectos de que no resulte aplicable la celebración
Bi
de una compraventa ad corpus, figura regulada en nuestro ordenamiento

jurídico.
6. Cabe señalar que el criterio expuesto en el presente voto es concordante con

los fundamentos desarrollados por la Sala en anteriores pronunciamientos,
1
CÓDIGO PROCESAL CIVIL. DISPOSICIONES FINALES. PRIMERA.- Las disposiciones de este Código se aplican
supletoriamente a los demás ordenamientos procesales, siempre que sean compatibles con su naturaleza.
2
COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984. BIGIO CHREM, Jack.
3
LORENZETTI, Ricardo. Tratado de los Contratos, Tomo I, Segunda Edición. Rubinzal – Culzoni Editores.
20/21

en los que se ha aplicado la clausula ad corpus en tanto el consumidor haya

podido tener acceso al bien construido3.
7. Conforme a lo antes señalado, en el presente caso el contrato de

compraventa de bien futuro suscrito entre el señor López de Castillo y la
Constructora, no se ajusta a lo normado como compraventa ad corpus, al
haberse demostrado mediante los documentos que obran en el expediente,
o
que las partes suscribieron el referido documento, teniendo en cuenta el
ch
metraje del inmueble (en planos), por lo que se ha podido determinar que la
pretensión y la finalidad del denunciante fue adquirir un inmueble con ciertas
características y medidas, lo cual no fue cumplido por parte de la denunciada.
re
8. Por tanto, corresponde confirmar, con distintos fundamentos a los del voto en
mayoría, la resolución venida en grado que declaró fundada la denuncia
De
contra la Constructora Rischmöller S.A.C. por la diferencia en el metraje del
departamento adquirido por los denunciantes.
de
ca
ANA ASUNCIÓN AMPUERO MIRANDA

e
ot
bli
Bi
3
Resoluciones 1233-2009/SC2-INDECOPI, 3516-2013/SPC-INDECOPI y 1377-2013/SPC-INDECOPI.
21/21


RESOLUCIÓN 22372014/SPCINDECOPI

EXPEDIENTE 9482013/CC2

PROCEDENCIA : COMISIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR SEDE
LIMA SUR Nº 2
DENUNCIANTE : DANY TOSHIRO TSUKAMOTO YNCIO
DENUNCIADO : CHUNGUI & TOMÁS ASESORÍA Y CONSTRUCCIÓN
S.A.C.
o
MATERIA : IDONEIDAD DEL SERVICIO
INMUEBLE
ch
ACTIVIDAD : ACTIVIDADES INMOBILIARIAS REALIZADAS CON
BIENES PROPIOS O ARRENDADOS

re
SUMILLA: Se confirma la resolución venida en grado que declaró fundada la
denuncia contra Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C. por
De
infracción de los artículos 18° y 19° del Código de Protección y Defensa del
Consumidor; al haber quedado acreditado que vendió al denunciante un
departamento con un metraje menor al señalado en el contrato compraventa
de bien futuro.

de
SANCIÓN: 5 UIT

Lima, 9 de julio de 2014

ca
ANTECEDENTES

1. El 2 de julio de 2013, el señor Dany Toshiro Tsukamoto Yncio (en adelante, el
e
señor Tsukamoto) denunció a Chungui & Tomás Asesoría y Construcción

ot
S.A.C.1 (en adelante, la Constructora) por presuntas infracciones a la Ley
29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor2 (en adelante, el
Código), en atención a los hechos que se describen a continuación:
bli

(i) Adquirió de la denunciada un departamento en el segundo piso (203) del
Bi
edificio ubicado en el distrito de San Miguel (Jr. Pacamarca Nº 137, Urb.
Maranga, IV etapa) con un área de 96 m2, conforme se estableció en el
contrato de compraventa del bien inmueble.
(ii) Posteriormente, personal de la denunciada le explicó que debía suscribir
una minuta aclaratoria, dado que al construirse el edificio se había variado
la numeración del frontis; no obstante, en este segundo documento no se
precisaba las medidas del inmueble.
1
RUC: 20516121328 y con domicilio fiscal en Av. Alfredo Benavides Nro. 3634, Int. 402 (Alt.Cdra.36 de Av.
Benavides), Santiago de Surco, Lima.

2
Publicado el 2 de setiembre de 2010 en el diario oficial El Peruano. Entró en vigencia a los 30 días calendario.

1/9





(iii) Al solicitar en registros públicos la copia literal de su inmueble, tomó
conocimiento que el metraje de su bien inmueble consignado en dicho
documento era de 88.27 m2, lo cual difería de la medida pactada.
(iv) Pese a haber solicitado a la denunciada el reembolso de la diferencia del
metraje del departamento, no obtuvo una respuesta favorable.

Solicitó como medida correctiva que la denunciada le reembolse el dinero
o
equivalente al metraje faltante del área del departamento, indemnización por
daños y perjuicios, así como el pago de las costas y costos del procedimiento.
ch

2. En sus descargos, la Constructora manifestó lo siguiente:

re
(i) El denunciante decidió adquirir el departamento materia de denuncia por
la verificación física del mismo, al observar su distribución y ubicación,
De
suscribiendo la minuta de compraventa del bien el 8 de julio de 2011.
(ii) Al tratarse de bien inmueble a futuro, el contrato estaba sujeto a condición
suspensiva, en lo referido a la existencia física y jurídica del inmueble,
siendo que en caso de incumplimiento se debe regir por lo establecido en
el mismo.
de
(iii) El departamento fue entregado al denunciante mediante acta de entrega

del 28 de octubre de 2011, el cual fue objeto de inspección municipal para
la recepción de la obra de acuerdo a la licencia de construcción y mereció
ca
la conformidad de obra e inscripción registral.
(iv) El denunciante firmó una minuta aclaratoria, debido a que en la primera no
existía numeración de los departamentos, ni se había realizado la
e
independización de los mismos, siendo que para la inscripción registral
de las compraventas era necesario asignarle numeración a cada unidad
ot
inmobiliaria y señalar la partida electrónica que le correspondería.
(v) Debido a los hechos ocurridos (discrepancia de las áreas del
bli
departamento) el denunciante conjuntamente con los demás propietarios
suscribió el “Acta de Regularización de Áreas correspondientes a los
Departamentos del Edificio Residencial Pacamarca” del 26 de
Bi
septiembre de 2012.

3. Mediante Resolución 24602013/CC2 del 9 de diciembre de 2013, la Comisión
de Protección al Consumidor – Sede Lima Sur N° 2 (en adelante, la Comisión)
resolvió lo siguiente:

(i) Declaró fundada la denuncia contra la Constructora por infracción de los
artículos 18 y 19° del Código, al haberse verificado que el denunciado
vendió al señor Tsukamoto un bien inmueble con un metraje menor al
señalado en la minuta de compraventa de bien futuro celebrado entre las
partes,
2/9





(ii) ordenó a la Constructora en calidad de medida correctiva, que en el plazo
de cinco (5) días hábiles de notificada con la resolución, cumpla con
efectuar la devolución al denunciante del dinero que pagó en exceso por
el departamento materia de denuncia, incluidos aquellos intereses
devengados a la fecha de la devolución del dinero, ello tomando como
base el valor del metro cuadrado de acuerdo al precio de venta y la
diferencia entre el metraje ofrecido al consumidor y el que figura en la
o
SUNARP,
(iii) sancionó a la Constructora con una multa de cinco (5) UIT y lo condenó al
ch
pago de las costas y costos del procedimiento a favor del denunciante; y,
(iv) dispuso la inscripción de la denunciada en el Registro de Infracciones y
Sanciones del Indecopi, una vez que la resolución quede firme en sede
re
administrativa, conforme a lo establecido en el artículo 119º del Código.
De
4. El 23 de diciembre de 2013, la Constructora apeló la Resolución
24602013/CC2, señalando lo siguiente:

(i)
La Comisión no tomó en consideración su escrito de descargos, ni los
de
medios de prueba que presentó en el procedimiento, emitiendo un
pronunciamiento con aspectos subjetivos.
(ii) Se debió realizar una prueba pericial en el presente caso, dado que el
hecho denunciado se trataba de la diferencia del área del departamento
ca
que vendió al denunciante.
(iii) La resolución recurrida no guarda coherencia en sus argumentos, dado
que se emitió un fallo sin tener certeza respecto al área del departamento.
e
(iv) El contrato de compraventa es un acuerdo privado donde se pactó una
ot
condición suspensiva y un procedimiento a seguir en caso no se cumpla

con dicha condición; sin embargo, se desidió concluir con el
procedimiento de venta, suscribiendose la minuta aclaratoria y
bli
entregando la documentación correspondiente a la referida venta.
(v) Se suscribió con el denunciante el “Acta de Regularización de Áreas
Bi
correspondientes a los Departamentos del Edificio Residencial

Pacamarca” obligándose a regularizar la discrepancia del área.

ANÁLISIS

Cuestión Previa

5. La Constructora señaló en su recurso de apelación que la Comisión no tomó en
consideración su escrito de descargos, ni los medios de prueba que presentó
en el presente procedimiento, emitiendo un pronunciamiento con aspectos
subjetivos, además de no guardar coherencia en sus argumentos.

3/9





6. De la lectura de la resolución venida en grado, se aprecia que la Comisión
analizó los argumentos expuestos por el denunciado en su escrito de
descargos, y valoró los medios probatorios presentados por dicha parte,
basando su decisión en los mismos y en las normas correspondientes para el
caso en particular. Asimismo, de la revisión de la resolución recurrida se
desprende que la Comisión consignó de manera clara el hecho materia de
denuncia, analizando el mismo y emitiendo un pronunciamiento al respecto.
o

7. En virtud a lo anteriormente expuesto, esta Sala considera que corresponde
ch
desestimar los alegatos formulados por la Constructora en este extremo.

Sobre el deber de idoneidad de la Constructora
re

8. El artículo 18º del Código3 define a la idoneidad de los productos y servicios
De
como la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que
efectivamente recibe, en función a la naturaleza de los mismos, las condiciones
acordadas, la publicidad e información transmitida, entre otros factores,
atendiendo a las circunstancias del caso. Asimismo, el artículo 19º de la
de
referida norma establece la responsabilidad de los proveedores por la
idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el mercado4.

9. El supuesto de responsabilidad administrativa en la actuación del proveedor
ca
impone a éste la carga de sustentar y acreditar que no es responsable por la
falta de idoneidad del producto colocado en el mercado, sea porque actuó
cumpliendo con las normas debidas o porque pudo acreditar la existencia de
e
hechos ajenos que lo eximen de responsabilidad. Así, una vez acreditado el
ot
defecto por el consumidor, corresponde al proveedor acreditar que éste no le
es imputable.

bli
10. Tratándose del mercado inmobiliario y de construcción, un consumidor que
adquiere un inmueble espera que el mismo no presente desperfectos que
Bi
3
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 18º. Idoneidad. Se entiende
por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a
lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la
transacción, las características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a
las circunstancias del caso.
La idoneidad es evaluada en función a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer
la finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.
Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de
un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.

4
LEY 29571. CODIGO DE PROTECCION Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 19º. Obligación de los
proveedores. El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la
autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del
servicio, por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y éstos, así como
por el contenido y la vida útil del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.

4/9





perturben su uso adecuado siendo que, de lo contrario, se afectaría la
idoneidad del bien.

11. En el presente caso, el señor Tsukamoto denunció que la Constructora le habría
entregado un bien inmueble con un metraje menor (88.27 m2) al consignado en
el contrato de compraventa de su departamento que adquirió (96.00 m2).

o
12. La Comisión declaró fundada la denuncia considerando que había quedado
acreditado que la denunciada vendió al señor Tsukamoto un bien inmueble con
ch
un metraje menor al señalado en la minuta de compraventa de bien futuro
celebrado entre las partes.

re
13. En su recurso de apelación, la denunciada ha señalado que se debió realizar
una prueba pericial, dado que el hecho denunciado trata de la diferencia del
De
área del departamento que vendió al denunciante. Agregó, que el contrato de
compraventa es un acuerdo privado donde se pactó una condición suspensiva
al tratarse de un bien futuro y contener un procedimiento de resolución del
mismo.
de

14. Obra en autos copia del contrato de compraventa de bien futuro del 8 de julio de
2011 que celebraron las partes5, en cuya cláusula tercera se señaló lo siguiente:

ca
“OBJETO

TERCERO: Por el presente contrato LA VENDEDORA se obliga a transferir a
e
favor de EL COMPRADOR, el Departamento Nro.203, ubicado en el Segundo

Piso, de un área de 96.00 m2 que consta de una Sala Comedor, Cocina
ot
Lavandería, dormitorio principal con baño completo y closet. (....).” (sic)

bli
15. Del citado documento, se observa que el señor Tsukamoto adquirió el
departamento 203 con un área de 96.00 m2, quedando obligada la
Constructora a entregar el referido inmueble con dicho metraje, caso contrario
Bi
se incumpliría lo pactado y con ello, se incurría en una infracción a las normas
de protección al consumidor establecidas en el Código.

16. Por otro lado, obra en el expediente a foja 24 y 25, copia de la Partida
Electrónica Nº 12878808 correspondiente a la inscripción de registro de
predios del departamento 203, segundo piso, Jr. Pacamarca Nº 137, San
Miguel, en el cual se estipula lo siguiente:

5
Ver foja 18 a 21 del expediente.

5/9





“A0001 ANTECEDENTE DOMINAL:
Independizado de la Partida Electronica Nº 41015926. LIMA, 23 de Julio de
2012.
B0001 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
UBICACIÓN: DEPARTAMENTO Nº 203 Segundo Piso.
PORCENTAJE DE LAS ZONAS COMUNES: 3.87%
ÁREAS: Ocupada: 88.27 m2. (...)” (sic)

o
17. En tal sentido, la partida registral antes citada da cuenta que el inmueble
ch
materia de denuncia contiene un área mucho menor a la que fue pactada en el
contrato de compraventa, con lo cual se acredita la falta de idoneidad cometida
por la denunciada, al haber vendido al señor Tsukamoto un inmueble con un
re
metraje menor al estipulado en el contrato de compraventa de bien futuro.
De
18. Ahora bien, en el presente procedimiento la denunciada presentó copia del
documento denominado “Acta de Regularización de Áreas correspondientes a
los Departamentos del Edificio Residencial Pacamarca” del 26 de septiembre
de 20126 suscrito por las partes, señalando que solucionó el problema ocurrido
con el denunciante.
de

19. Sobre el particular del mencionado documento se verifica que la Constructora
se comprometió a regularizar ante las autoridades correspondientes
ca
(Municipalidad del distrito de San Miguel y Registros Públicos) la evidente
discrepancia entre el área vendida y el área inscrita en los registros públicos en
torno al bien inmueble, para lo cual, conjuntamente con los propietarios de los
e
departamentos, se auxiliarían de personal especializado (peritos) bajo costo de

dicha empresa 7; no obstante, la denunciada no ha presentado ningún medio de
ot
prueba que demuestre que cumplió con realizar las gestiones correspondientes
para regularizar dicha situación.
bli

20. Si bien la denunciada ha señalado en su recurso de apelación que se debió
realizar un informe pericial para determinar de manera efectiva si hubo o no
Bi
diferencia en el área del departamento; cabe indicar que dicha emprsa se
obligó frente al consumidor en el acta de regularización a dar solución a la
discrepancia del área del departamento materia de denuncia, sin que a la fecha
presente medio de prueba alguno que demuestre haber realizado dicha
gestión. En efecto, la denunciada tenía la obligación de llevar a cabo las
gestiones necesarias para solucionar la discrepancia existente que había sido
reconocida en dicha acta, lo cual no era un factor atribuible a los propietarios.
6
Ver foja 76 a 80 en el expediente.

7
Sobre el particular, la cláusula cuarta del referido acuerdo de regularización estipula lo siguiente: ”CUARTO: Los
gastos que generen la regularización y aclaraciones serán asumidos por LA VENDEDORA.” (sic).
6/9





21. No obstante, en el procedimiento la Constructora no ha presentado medio
probatorio alguno que acredite que antes de la interposición de la denuncia
efectuó un trámite con dicha finalidad. Aún luego de iniciado el procedimiento,
tampoco ha presentado un documento que acredite haber realizado las
gestiones a las que se comprometió a fin de solucionar un aspecto atribuible a
la propia empresa (la falta de idoneidad en el metraje consignado en Registros
o
Públicos y el que fue ofrecido al consumidor). En ese contexto, no corresponde
amparar la solicitud de la empresa para que se disponga la actuación de una
ch
pericia.

22. De otra parte, la Constructora señaló en su recurso impugnativo que el contrato
re
de compraventa era un acuerdo privado donde se pactó una condición
suspensiva al tratarse de un bien a futuro y contener un procedimiento de
De
resolución del mismo. Sobre el particular, cabe señalar que si bien el contrato
mencionado constituye un acuerdo privado, a su vez califica como un contrato
de consumo de conformidad con lo establecido por los artículos 45° a 48°
(contratos) y 76° a 80° (productos o servicios inmobiliarios) del Código,
de
resultando aplicables las normas especiales de protección al consumidor,

siendo el Indecopi la autoridad administrativa competente de fiscalizar y
sancionar a aquellos proveedores inmobiliarios que trasgreden las normas
establecidas en dicho cuerpo normativo8.
ca

23. Por lo expuesto, al haberse acreditado que el denunciado vendió al denunciante
un departamento con un metraje menor al señalado en el contrato compraventa
e
de bien futuro, corresponde la Resolución 24602013/CC2 que declaró fundada

ot
la denuncia contra la Constructora por infracción a los artículos 18º y 19º del
Código.

bli
De la medida correctiva, sanción impuesta, pago de costas y costos e inscripción en

el registro de infracciones y sanciones
Bi

24. Atendiendo a los argumentos expuestos y considerando que la Constructora no
ha fundamentado su recurso apelación respecto a la medida correctiva
ordenada, sanción impuesta, condena al pagos de las costas y costos del
procedimiento e inscripción en el registro de infracciones y sanciones del
Indecopi, más allá de la alegada ausencia de infracción a las normas de
protección al consumidor, lo cual ha sido desvirtuado en la presente resolución,
8
Asimismo, cabe señalar que por mandato constitucional establecido en el artículo 65º de nuestra Carta Política, el
Estado, a través de sus autoridades administrativas competentes, defiende el interés de los consumidores y
usuarios para lo cual garantiza el derecho a la información sobre los bienes y servicios que se encuentran a su
disposición en el mercado.

7/9





este Colegiado asume como propias las consideraciones de la resolucón
recurrida sobre dichos extremos, en virtud de la facultad establecida en el
artículo 6° de la LPAG9. En consecuencia, corresponde confirmar la Resolución
24602013/CC2 en los extremos de la medida correctiva ordenada, sanción
impuesta, condena al pago de las costas y costos del procedimiento y orden
de inscripción del denunciado en el registro de infracciones y sanciones del
Indecopi.
o

Acciones complementarias
ch

necesario poner en conocimiento del Ministerio de Vivienda, Construcción y
re
Saneamiento de conformidad con la Ley Nº 29203, Ley que Crea la Central de
Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de
De
Unidades Inmobiliaria10 la presente resolución.

RESUELVE:

de
PRIMERO: Confirmar la Resolución 24602013/CC2 del 9 de diciembre de 2013,
emitida por la Comisión de Protección al Consumidor – Sede Lima Sur N° 2 que
declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Dany Toshiro Tsukamoto Yncio
contra Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C. por infracción de los
ca
artículos 18º y 19º del Código de Protección y Defensa del Consumidor; al haber
quedado acreditado que vendió al denunciante un departamento con un metraje
menor al señalado en el contrato compraventa de bien futuro
e

SEGUNDO: Confirmar la Resolución 24602013/CC2 en el extremo que ordenó a
ot
Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C., como medida correctiva, que
bli
9
LEY DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO GENERAL. Articulo 6°. Motivación del Acto Administrativo.
(…)
Bi
dictámenes, decisiones o informes obrantes en el expediente, a condición de que se les identifique de modo
certero, y que por esta situación constituyan parte integrante del respectivo acto. (…).

10
EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS.
Artículo 1º. De la creación de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas
Constructoras de Unidades Inmobiliarias. Créase la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o
Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias, cuya organización y funcionamiento estará a cargo del
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Artículo 2º. Del objeto de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas
frecuencia y calidad de las transacciones comerciales, la existencia de las sanciones impuestas, los indicadores
de calidad o el cumplimiento de normas técnicas, y otros criterios de similar naturaleza que serán precisados por
vía reglamentaria.
8/9





cumpla, en el plazo de cinco (5) días hábiles de notificada la presente resolución,
cumpla con efectuar la devolución al señor Dany Toshiro Tsukamoto Yncio del dinero
que pagó en exceso por el departamento materia de denuncia, incluidos aquellos
intereses devengados a la fecha de la devolución del dinero, debiéndose tomar en
consideración como base el valor del metro cuadrado de acuerdo al precio de venta
y la diferencia entre el metraje ofrecido al consumidor y, el que figura en los registros
públicos.
o

TERCERO: Confirmar la Resolución 24602013/CC2 en el extremo que sancionó a
ch
Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C. con cinco (5) UIT.

CUARTO: Confirmar la Resolución 24602013/CC2, en el extremo que condenó a
re
Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C. al pago de las costas y costos del
procedimiento a favor del señor Dany Toshiro Tsukamoto Yncio.
De

QUINTO: Confirmar la Resolución 24602013/CC2, en el extremo que dispuso la
inscripción de Chungui & Tomás Asesoría y Construcción S.A.C. en el Registro de
Infracciones y Sanciones del Indecopi.

de
SEXTO: Remitir la presente resolución al Ministerio de Vivienda, Construcción y
ca
inmobiliarias.
e
Alejandro José Rospigliosi Vega, Ana Asunción Ampuero Miranda y Javier

Francisco Zúñiga Quevedo.
ot

bli

JULIO BALTAZAR DURAND CARRIÓN
Bi
Presidente

9/9


2016 Criterio Proteccion Al Consumidor Denuncias Entregas Unidades Inmobiliarias Menroi Area Contrato Bien Futuro 2016

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que utiliza la Sala Especializada en Protección al Consumidor.

En base a lo expuesto, se persigue contribuir con la investigación científica en el campo del

A : Sr. Decano de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas

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investigación con la tesis intitulada: “CRITERIOS DE LA SALA ESPECIALIZADA EN

PROTECCION AL CONSUMIDOR AL RESOLVER DENUNCIAS POR LA ENTREGA DE

UNIDADES INMOBILIARIAS CON MENOR ÁREA EN LOS CONTRATOS DE

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO”

Luego de haber orientado, asesorado y supervisado adecuadamente el desarrollo de la investigación,

una secuencia lógica de cuerdo a los aspectos normativos, doctrinales, jurisprudenciales y

éxito la obtención de su título de Abogado.

de nuestros trabajos de investigación por el enfoque sistemático que se le ha utilizado.

Por las consideraciones precedentemente expuestas, el Sr. Bachiller Wilson Alejandro

expedita para que sea sustentada.

al Consumidor, al resolver las denuncias vinculadas con la presente investigación, carecen

contratos de compraventa de bien futuro, deberán tener un sustento Constitucional y Civilista,

primero, por ser el Derecho a la Contratación y de Protección al Consumidor de nivel

used by the Chamber on Consumer Protection to resolve complaints related to this

governed by the Civil Code.

1.1. ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA De

conflictos derivados de la relación contractual sólo se solucionan en la vía arbitral

o en la judicial, según los mecanismos de protección previstos en el contrato o

En este apartado, la norma constitucional despliega en el plano jurídico un concepto:

el contrato, y un presupuesto ontológico: la libertad. Esto quiere decir que el contrato -

relación jurídica patrimonial- está supeditado constitucionalmente, no solo a la condición

mismo que tiene como principio la manifestación de voluntad.

Código Civil se hace cargo de desarrollar sustantivamente uno de los aspectos de la

de decidir la celebración o no de un contrato, y a elegir con quién celebrarlo2. Bajo esta

Cabe señalar que siguiendo la clásica teoría de la autonomía de la voluntad, en su

imperium, y a la par con el desarrollo del Estado Constitucional de Derecho 3 ha creído

público o ético puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los

económica y, como todas las instituciones fundamentales, queda articulado a la sociedad en

función del bien común”6.

En atención a estas consideraciones y derechos, las partes -con plena libertad

ha pasado a ocupar un lugar importante en la vida misma y el desarrollo de las civilizaciones,

de él se pueden obtener registros muy remotos de su práctica -recuérdese v. gr. el código de

a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio por dinero”9. De la

definición legislativa encontramos dos elementos esenciales-especiales de este contrato, los

ser el típico esquema empelado por la mayoría de empresas dedicadas al rubro de la

proveedoras de servicios inmobiliarios (constructoras e inmobiliarias) al sustentar prontas

contractuales pueden acceder a créditos hipotecarios12 a fin de cancelar mediante préstamos

referidos préstamos hipotecarios.

lo ha señalado Manuel de La Puente y Lavalle “Otro aspecto que ha influenciado

compraventa de bien futuro se ve reflejado en la celeridad o fluidez del tráfico económico14.

sobre los bienes y servicios que se encuentran a su disposición en el mercado (…)”.

regulador de la economía social de mercado15, es la protección de los derechos de los

N°25868, fue creado el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de Protección de

respecto a los derechos de los consumidores y usuarios, produciendo precedentes vinculantes

y un marco legal que les ha otorgado una mayor protección.

2014/SPC-INDECOPI, de fecha 19 de marzo de 2014, la misma que ocasionó conmoción