Parra Perez Frederick 2021

ESTUDIO DE VALOR DE SUELO Y ANALISIS DE MERCADO
INMOBILIARIO DEBIDO A PROCESOS DONDE SE DESARROLLA

VIVIENDA CAMPESTRE EN LOS MUNICIPIOS DE SAN GIL,
BARICHARA, CURITI Y PINCHOTE.
FREDERICK PARRA PEREZ COD. 20202117023

CLAUDIA ALEJANDRA MENESES COD. 20202117020
TRABAJO DE GRADO
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS (RURALES)
FACULTAD DE INGENIERÍA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
BOGOTÁ D.C., 2021.
ESTUDIO DE VALOR DE SUELO Y ANALISIS DE MERCADO
INMOBILIARIO DEBIDO A PROCESOS DONDE SE DESARROLLA
VIVIENDA CAMPESTRE EN LOS MUNICIPIOS DE SAN GIL,
BARICHARA, CURITI Y PINCHOTE.
PROYECTO COMO REQUISITO PARA OPTAR AL TITULO DE ESPECIALISTAS

EN AVALÚOS
DIRECTOR
EDWIN ROBERT PEREZ
FREDERICK PARRA PEREZ COD. 20202117023

CLAUDIA ALEJANDRA MENESES COD. 20202117020
TRABAJO DE GRADO
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS (RURALES)
FACULTAD DE INGENIERÍA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
BOGOTÁ D.C, 2021.
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TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCION ............................................................................................................................ 7
2. OBJETIVOS .................................................................................................................................... 8
2.1. GENERAL ................................................................................................................................ 8
2.2. ESPECÍFICOS ......................................................................................................................... 8
3. DEFINICION DEL PROBLEMA....................................................................................................... 9
4. JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................................. 9
5. ANTECEDENTES ......................................................................................................................... 10
6. GENERALIDADES ........................................................................................................................ 11
6.1. ZONA DE ESTUDIO .............................................................................................................. 11
6.2. MUNICIPIOS POR ESTUDIAR .............................................................................................. 13
6.2.1. SAN GIL .......................................................................................................................... 13
6.2.2. PINCHOTE ..................................................................................................................... 15
6.2.3. CURITÍ ............................................................................................................................ 16
6.2.4. BARICHARA ................................................................................................................... 17
6.3. VISITAS A CAMPO ................................................................................................................ 22
6.3.1. CARACTERIZACIÓN DE LAS ZONAS VISITADAS ...................................................... 23
6.3.2. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA EN CAMPO ......................................... 40
6.3.3. PRESUPUESTOS .......................................................................................................... 40
6.3.4. ANÁLISIS DE LOS VALORES DE M2 CONSTRUIDOS PARA VIVIENDA CAMPESTRE.

.................................................................................................................................................. 52
6.4. ZONAS DE VALOR GENERADAS PARA CADA MUNICIPIO .............................................. 54
6.5. ANÁLISIS DEL VALOR DEL SUELO PARA EL DESARROLLO DE VIENDA CAMPESTRE
...................................................................................................................................................... 66
6.6. ZONAS DE VALOR RESULTANTES PARA TODA LA ZONA DE ESTUDIO ...................... 67
7. CONCLUSIONES: ......................................................................................................................... 68
8. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................. 70
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Tabla de Ilustraciones
Ilustración 1. Ubicación del Departamento de Santander, Tomada de Wikipedia ........................................... 11

Ilustración 2. División Política de Santander. Tomada de http://www.sogeocol.edu.co/santander.htm ........ 12
Ilustración 3. Ubicación del Municipio de San gil, tomada del POT .................................................................. 13
Ilustración 4. Ubicación de Pinchote, Tomada del POT .................................................................................... 15
Ilustración 5. Ubicación del Municipio de Curití, Tomada del POT ................................................................... 16
Ilustración 6. Ubicación del municipio de Barichara, Tomada del POT ............................................................ 17
Ilustración 7. Ubicación de la zona de estudio a trabajar, Elaboración Propia ................................................ 19
Ilustración 8. Fotografías de zona de Curití que muestran el estado de las vías por las cuales se accede a las
viviendas campestres. Tomadas por los autores del presente trabajo. ............................................................ 24
Ilustración 9. Fotografía de vivienda campestre sencilla en la vereda el Palmar que se encontraba a la venta
en el momento de las visitas. Tomada por los autores del presente trabajo. .................................................. 24
Ilustración 10. Fotografía de vivienda campestre sencilla en la vereda Llano de Navas que se encontraba a la
venta en el momento de las visitas. Tomada por los autores del presente trabajo. ........................................ 25
Ilustración 11. Fotografía del Proyecto Bosque de Piedra. Proporcionadas por uno de los vendedores dentro
del Proyecto. ..................................................................................................................................................... 26
Ilustración 12. Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de Curití, GOOGLE EARTH............... 26
Ilustración 13. Lotes sin construir y lotes ya construidos que se encuentran a la venta en el Condominio
Castilla Real. Tomadas por los autores del presente trabajo. .......................................................................... 27
Ilustración 14. Estado de las vías en Castilla Real uno de los desarrollos en propiedad horizontal de vivienda
campestre. Tomadas por los autores del presente trabajo. ............................................................................. 28
Ilustración 15. Fotografías de desarrollo campestre individual en la vereda Piedra del Sol. Tomadas por los
autores del presente trabajo. ........................................................................................................................... 29
Ilustración 16.Fotografías de la zona de Pinchote que muestran el estado de las vías por las cuales se accede
a las viviendas campestres. Tomadas por los autores del presente trabajo. ................................................... 30
Ilustración 17. Lote a la venta en el condominio Castilla Real. Tomada por los autores del presente trabajo. 31
Ilustración 18.Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de Pinchote, GOOGLE EARTH. ......... 31
Ilustración 19: Condominio la Pradera Barichara, tomada en campo vista de la entrada zonas comunes y
vista del mirador ............................................................................................................................................... 32
Ilustración 20 Conjunto residencial Bagari, fotografía tomada en campo donde se muestran las zonas
sociales ............................................................................................................................................................. 33
Ilustración 21: Tipología de Barichara caracterizada por su estructura colonial, tomada por los autores del
trabajo. ............................................................................................................................................................. 34
Ilustración 22: Tipología de Barichara caracterizada por cubierta en teja española y muros pintados,
Encontrada en el portal finca raíz. .................................................................................................................... 34
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Ilustración 23: Tipología caracterizada por poseer muros en bareque, tomada por los autores del trabajo. . 35
Ilustración 24.Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de Barichara, GOOGLE EARTH. ....... 36
Ilustración 25: Tipología con acabados lujosos, los cuales incluyen marcos de ventanas en acero, tomada del
portal finca raíz................................................................................................................................................. 37
Ilustración 26: Tipología lujosa, con marcos en madera y cubierta en teja española, tomada por los autores
del trabajo. ....................................................................................................................................................... 38
Ilustración 27: Tipología con piscina y acabados lujosos, tomada por los autores del trabajo. ....................... 39
Ilustración 28.Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de San Gil, GOOGLE EARTH. ............ 39
Ilustración 29. Fotografía de casa situada en Barichara con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por
los autores del trabajo. ..................................................................................................................................... 40
Ilustración 30.Fotografía de casa situada en San Gil con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por los
autores del trabajo. .......................................................................................................................................... 43
Ilustración 32.Fotografía de casa situada en Curiti con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por los
Ilustración 33.Fotografía de casa situada en Pinchote con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por los
Ilustración 34.Fotografía de casa situada en Curiti con el presupuesto relacionado abajo. Proporcionada por
el vendedor del proyecto Bosque de Piedra...................................................................................................... 51
Ilustración 35. Zonas de valor obtenidas para el municipio de San Gil. ........................................................... 54
Ilustración 36.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Barichara. ........................................................ 57
Ilustración 37.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Pinchote. ......................................................... 60
Ilustración 38.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Curití. ............................................................... 63
Ilustración 39.Zonas de valor obtenidas para Barichara, San Gil, Curití, Pinchote. .......................................... 67
Tabla 1. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de San Gil. ............................................................ 20

Tabla 2.Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Pinchote ........................................................... 21
Tabla 3. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Barichara. ........................................................ 21
Tabla 4.Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Curití. ................................................................ 22
Tabla 5. Presupuesto de casa en Barichara. ..................................................................................................... 41
Tabla 6.Presupuesto de casa en San Gil. .......................................................................................................... 43
Tabla 7.Presupuesto de casa en San Gil. .......................................................................................................... 45
Tabla 8.Presupuesto de casa en Curiti. ............................................................................................................. 47
Tabla 9.Presupuesto de casa en Pinchote. ....................................................................................................... 49
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Tabla 10.Presupuesto de casa en Curiti. ........................................................................................................... 51
Tabla 11.Zonas de valor obtenidas para el municipio de San Gil. .................................................................... 55
Tabla 12.Estadísticos para las zonas de valor de San Gil. ................................................................................ 56
Tabla 13.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Barichara ................................................................. 58
Tabla 14.Estadísticos para las zonas de valor de Barichara. ............................................................................ 59
Tabla 15.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Pinchote .................................................................. 61
Tabla 16.Estadísticos para las zonas de valor de Pinchote. .............................................................................. 62
Tabla 17.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Curití. ....................................................................... 64
Tabla 18.Estadísticos para las zonas de valor de Curití. ................................................................................... 65
Tabla 19.Zonas de valor general. ..................................................................................................................... 68
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1. INTRODUCCION
Debido al desarrollo turístico en algunos municipios de Santander y a la actual

necesidad de expansión urbana se ha venido generando una mayor demanda del
suelo Rural para desarrollo de vivienda campestre ,fomentando así el desarrollo
inmobiliario de estos espacios geográficos, hecho que trae consecuencias
económicas que pretenden ser analizadas en este trabajo; esto se llevara a cabo
estudiando los precios del suelo y realizando un análisis de valoración inmobiliaria
en los municipios en donde se ha presentado el aumento en la construcción y
desarrollo de vivienda campestre.
Teniendo en cuenta el POT se llevarán a cabo análisis que permitirán determinar

normativamente aquellos suelos aptos para llevar a cabo estos procesos, ya que
muchas veces estos desarrollos se hacen en contravía del POT, utilizando suelos
productivos para desarrollos económicos que pueden o no violar la reglamentación
establecida.
El presente trabajo pretende encontrar y analizar los precios de las zonas donde se
ha desarrollado, se están desarrollando o hay proyectos futuros de desarrollo de
vivienda campestre en los municipios seleccionados.
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2. OBJETIVOS
2.1. GENERAL
Realizar un análisis económico del desarrollo de vivienda campestre en los

municipios seleccionados tanto del valor del suelo como las construcciones
presentes mediante el análisis y toma de ofertas de mercado inmobiliario en campo.
2.2. ESPECÍFICOS
a) Identificar las zonas dentro de los municipios objeto de estudio donde se ha

llevado este proceso con mayor intensidad y realizar un análisis de estas
teniendo en cuenta la reglamentación existente (POT) vigente.
b) Recolectar. geo referenciar y analizar ofertas de mercado existentes en las

zonas que serán objeto de estudio.
c) Realizar las visitas a campo para evaluar el entorno y la dinámica urbanística

que se ha desarrollado en torno a la vivienda campestre.
d) Generar salidas graficas que muestren mapas de valores de suelos en las

zonas que fueron previamente establecidas.
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3. DEFINICION DEL PROBLEMA
El proceso de desarrollo de vivienda campestre en la zona de estudio se ha debido

en gran parte a que los municipios seleccionados son hoy un foco de turismo y por
ello un gran atractivo tanto como para los turistas de paso como para las personas
que han decidido establecer su residencia permanente en dichas zonas, debido a
la necesidad de responder a dichas expectativas se han venido llevando a cabo
procesos de desarrollo que involucran estos nuevos modelos de vida tipo ciudad en
el campo y que en principio deberían ir en concordancia con la reglamentación
existente con el fin de mantener un adecuado crecimiento urbanístico sin ir en
contraposición respecto a los usos y desarrollos que deben mantenerse o
implementarse y no ocasionar efectos negativos en el suelo y por ende en el valor.
Establecer los valores de suelo de vivienda campestre es importante en la medida

que se pueden comparar más adelante estos valores con desarrollos similares
posteriores en la misma zona o establecer factores diferenciadores que inciden en
los valores de proyectos similares. Además, también se puede llegar con ellos a
determinar que incidencia tienen estos desarrollos campestres en el municipio
generando así herramientas que permitan una mejor planificación del territorio a
través del análisis económico de estos desarrollos urbanísticos en el área rural.
4. JUSTIFICACIÓN
En el desarrollo de este trabajo es importante tener en cuenta la Ley 388 de 1997

que establece los parámetros y directrices de desarrollo nacional y los decretos
posteriores complementarios teniendo en cuenta el análisis que se llevara a cabo
respecto al uso del suelo en las zonas donde se realizara el estudio de desarrollo
de vivienda campestre y vocación agropecuaria junto con los POT de los municipios
con el fin de realizar el análisis respectivo.
Esto con el fin de realizar un análisis comparativo entre el desarrollo de vivienda

campestre que actualmente se viene desarrollando en este municipio y lo que
actualmente se encuentra reglamentado en los POT vigentes, adicional a esto poder
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realizar un análisis de valor de suelo que refleje la dinámica inmobiliaria que
actualmente tienen los municipios en donde se viene desarrollando vivienda
campestre, con ello se podrán tener herramientas para evaluar el crecimiento
urbanístico y económico en estas zonas, dicho ello dejo al descubierto el principal
5. ANTECEDENTES
Desde hace más de una década la historia de Santander se dividió en dos, el parque
nacional de Chicamocha abrió las puertas tanto a turistas de la región como a
turistas extranjeros convirtiéndose así en uno de los principales atractivos turísticos
de la región influyendo así en gran parte de la región activando así el turismo en
varios municipios aledaños,(Parque Nacional Chicamocha, 2021) esto ha resaltado
que Santander cuenta con una gran variedad de paisajes y ecosistemas en esta
zona septentrional de la cordillera oriental que incluye desde terrenos montañosos
hasta llanuras, (Ministerio de Comercio Industria y Turismo, 2018) Turismo: La
industria del turismo ha sido impulsada en los últimos años con atractivos como
Panachi Parque nacional del Chicamocha localizado sobre el Cañón del
Chicamocha, una de las maravillas naturales de Colombia y cuenta con el teleférico
más largo de Sudamérica. Bajo el eslogan "Santander Tierra de Aventura", el
departamento promociona deportes de aventura como el canotaje en los ríos Fonce,
Suárez y Chicamocha; también ofrece espeleología en cuevas como: El Indio, El
Yeso, El Nitro. Además, torrentismo, caminatas, cabalgatas por bosques entre otros
(Aventura 365, 2020).
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6. GENERALIDADES
6.1. ZONA DE ESTUDIO
Departamento de Santander
Es una de las regiones del país con

más riqueza histórica,
caracterizada por su arquitectura y
actividades turísticas. Cuenta con
87 municipios y ocupa el 2.7% del
territorio nacional. Con 30.537 km².
La red de carreteras de Santander

está conformada por 1200
kilómetros de Red Primaria a cargo
de la Nación de los cuales 800
kilómetros están pavimentados,
3.469 kilómetros de Carreteras
Ilustración 1. Ubicación del Departamento de Santander,

Secundarias a cargo del
Tomada de Wikipedia
departamento de las cuales 436
kilómetros están pavimentados y 6.181 kilómetros de Red Terciaria a cargo de los
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municipios, atendiendo las necesidades de la región. En total hay disponibilidad de
10.850 kilómetros (INVIAS,2011).
Turismo
El departamento de
Santander es fuerte
en turismo,
caracterizado por
deportes extremos,
desarrollo de
vivienda campestre
para descansar, o
simplemente
apreciar la
arquitectura de los
municipios.
San Gil es un
municipio histórico y
capital turística de
Santander en el que
predomina el
deporte de
aventura,
destacándose como
práctica el canotaje
por el río Fonce
Ilustración 2. División Política de Santander. Tomada de Reporta grandes
http://www.sogeocol.edu.co/santander.htm
cantidades de
turistas constantemente por lo que es considerado el mayor destino turístico
oriental. En temporadas altas la capacidad hotelera no da abasto a la gran cantidad
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de turistas, por lo que los turistas se hospedan en municipios aledaños. (Mi querida
y Amada Colombia, 2019).
Debido a la alta demanda de lugares de descanso que trae consigo el crecimiento

del turismo en San Gil, se han venido configurando procesos que propenden la
construcción y consolidación de vivienda campestre también en los municipios
aledaños, por ello para este análisis se toma como punto de foco este municipio y
los municipios más próximos que son: Pinchote, Curití y Barichara.
6.2. MUNICIPIOS POR ESTUDIAR
El estudio práctico se realizará en la zona que comprende los municipios de San

Gil, Pinchote Curití y Barichara, identificando las variables que influyen directamente
en el precio del suelo comparándolas con su vocación, uso, y actividad
predominante.
6.2.1. San Gil
San Gil se encuentra ubicado

a 96 kilómetros de
Bucaramanga, capital del
Departamento de Santander,
la cabecera municipal está
localizada a 6º 33' de latitud
norte y a 73º 8' de longitud
occidental.
Es la capital de la provincia
Guanentina y tiene un área de
Ilustración 3. Ubicación del Municipio de San gil, tomada del POT 145 kilómetros cuadrados; sus
límites intermunicipales son:
Por el norte con los municipios de Villanueva y Curití, por el oriente con Curití y
Mogotes, por el sur con el Valle de San José y Páramo, y por el occidente con
Pinchote, Cabrera y Barichara. (Municipio de San Gil, 2021)
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Por su altura de 1114 m.s.n.m. posee una temperatura media de 24º C, una máxima
de 32º C y una mínima de 16º C; el régimen de lluvias oscila entre 600 a 1800
milímetros al año con promedio de 1.200 milímetros, siendo las épocas de mayor
precipitación los meses de abril y mayo en el primer semestre o de cosecha
principal, y los meses de septiembre y octubre para las siembras de mitaca. El 82.2
% de su piso térmico es cálido y sólo el 17,8 % es medio.
La mayor parte del territorio varía de ondulado a fuertemente ondulado y su relieve

corresponde a la cordillera oriental andina. Sus montañas se levantan al norte hasta
el alto de la Legua y sigue elevándose hasta los pozos donde se halla el aeropuerto
a una altura de 1750 metros.
La mayor parte del territorio varía de ondulado a fuertemente ondulado y su relieve

corresponde a la cordillera oriental andina. Sus montañas se levantan al norte hasta
el alto de la Legua y sigue elevándose hasta los pozos donde se halla el aeropuerto
a una altura de 1750 metros.
San Gil, está conformada por 31 veredas comunicadas con la cabecera municipal a
través de carreteras, la mayoría de estos carreteables son transitables con bajo
grado de dificultad en las épocas secas, en los períodos lluviosos estas vías se
tornan de difícil tránsito, circunstancia causada por el destapado de las mismas.
(Municipio de San Gil, 2021)
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6.2.2. Pinchote
El municipio se encuentra en
el sector central oriental del
departamento de Santander,
sobre la vía que de
Bucaramanga conduce a
Santa Fe de Bogotá, dista de
San Gil, 5 km.
Posee una extensión de 62

km con topografía bastante
montañosa, el 5% pertenece
al perímetro Urbano.
(Colombia Turismo WEB,

2019 – Santander Pinchote.)
Sus límites se hallan

demarcados por el norte con
San Gil, por el oriente con el
Ilustración 4. Ubicación de Pinchote, Tomada del POT Páramo, por el occidente con
San Gil y Cabrera, por el sur
con el Socorro.
Cuenta con un área total de 53.81 km², se encuentra entre los pisos térmicos cálido
húmedo y templado húmedo cuya temperatura oscila entre los 18 y los 24 ºC, a una
altura entre 600 y 1.800 msnm, el casco urbano se encuentra a una altura de 1.131
msnm, su ubicación espacial se encuentra a una, latitud de 6º32´norte, y una
longitud de 73º 11 oeste.
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6.2.3. Curití
Ilustración 5. Ubicación del Municipio de Curití, Tomada del POT
El Municipio se encuentra localizado geográficamente 6° 36’ 36´´ latitud Norte y 73°

04’ 18´´ longitud Oeste, ubicado al Centro Oriente del Departamento, enclavado en
la Cordillera Oriental. El perímetro o zona urbana y sus respectivos límites fueron
establecidos mediante acuerdo Municipal No. 008 del 22 de mayo de 1997.
El actual casco urbano tiene una extensión de 42,94 hectáreas, está constituido por
10 barrios, 56 manzanas, 801 casas y 110 lotes ubicados alrededor del parque
central. Lo atraviesa la carretera troncal del Oriente que comunica a Bucaramanga
con Bogotá. (Viaje Aérea Colombia, 2020).
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Limita territorialmente por el norte con los Municipios de Molagavita, Cepitá, Aratoca
y Jordán; al Sur con Mogotes y San Gil; al Occidente con Villanueva y Cabrera y al
Oriente con Mogotes.
Extensión total: 247 Km2
Extensión área urbana: 4.3 Km2
Extensión área rural: 242.7 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1409
Temperatura media: 20º C
6.2.4. Barichara
Barichara es uno de los

dieciocho municipios que
conforman la Provincia
Guanentina. Está ubicado a 24
Kilómetros de San Gil con una
extensión total: 232.330 Km2
Los límites del municipio son al

Oriente con los municipios de
Villanueva y San Gil, (Quebrada
el Trigo e Higueras), al
occidente con los municipios de
Galán y Zapatoca, (Hoya del
Río Suárez), al norte con los
municipios de Zapatoca y
Villanueva, (Quebrada de las
Burras), y al sur con los
municipios de San Gil y
Ilustración 6. Ubicación del municipio de Barichara, Tomada del POT Cabrera, (Quebrada
Barichara).
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La División Político-Administrativa de del Municipio de Barichara, está conformada
por el casco urbano Municipal, el Centro Poblado de Guane y 17 veredas. (Colombia
Turismo Web, 2019 Santander Barichara).
Barichara posee baja precipitación y nubosidad, debido a una barrera natural de la

Serranía de los Cobardes, la cual impide el flujo normal de los vientos húmedos
provenientes del Valle Medio del Río Magdalena hacia esta zona, los cuales, al
intentar franquear la serranía, pierden su humedad quedando convertidos en
corrientes de aire seco, sin nubes, dejando expuesta la superficie de la región a los
rayos del sol durante gran parte del día.
La zona de Barichara se caracteriza por presentar temperaturas que oscilan entre

los 19°C y los 28°C, con un promedio para la zona urbana de 22°C. La variación de
la temperatura en el día (entre 4°C y 5°C) se ve altamente influenciada por la intensa
insolación y baja nubosidad, mientras que la frescura de la noche hace descender
otro tanto la temperatura. Esta variación térmica actúa sobre los suelos y rocas,
pudiendo facilitar el termofracturamiento (por dilatación térmica) y ayudando a los
procesos erosivos. (Costa azul,2019).
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MAPA DE OFERTAS ENCONTRADAS EN LA ZONA
Ilustración 7. Ubicación de la zona de estudio a trabajar, Elaboración Propia
Estas son las ofertas que se tomaron inicialmente de los diferentes portales web,
previamente a la visita de la zona objeto de estudio y de las cuales se hizo
previamente una depuración debido a que no se contaba con la información
necesaria para que fueran tomadas en cuenta, no pudieron georreferenciarse para
su posterior visita o no hacían parte del desarrollo de vivienda campestre.
Ver las ofertas de mercado resultantes para cada uno de los municipios en el
capítulo 6.3.1
Página 19 de 71
San Gil:
Tabla 1. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de San Gil.

AREA
LINK VALOR TOTAL TOTAL (M2) AREA CONS VALOR CONS VALOR CONS M2 VALOR TERRENO AREA M2
https://www.inmobiliariaguanenta.com/index.php
/busqueda-avanzada?gs=4365 $ 75.000.000 300 0 $ - $ - $ 75.000.000 $ 250.000
/busqueda-avanzada?gs=3855 $ 160.000.000 6719 60 $ 45.000.000 $ 750.000 $ 115.000.000 $ 17.116
https://santacruzfincaraiz.com/parcela-1-200m2-
content-1545.html#titlePages $ 170.000.000 1200 0 $ - $ 170.000.000 $ 141.667
https://santacruzfincaraiz.com/venta-de-parcela-
en-la-vega-real-san-gil-content-
746.html#titlePages $ 280.000.000 1403 0 $ - $ 280.000.000 $ 199.572
https://santacruzfincaraiz.com/lote-sub-urbano-
https://santacruzfincaraiz.com/venta-finca-via-
valle-de-san-jose-content-694.html#titlePages $ 430.000.000 1384 120 $ 96.000.000 800000 $ 284.000.000 $ 205.202
https://santacruzfincaraiz.com/parcela-2-000m2-
https://santacruzfincaraiz.com/venta-lote---san-
gil-content-1264.html#titlePages $ 340.000.000 3467 0 $ - $ 340.000.000 $ 98.067
https://santacruzfincaraiz.com/venta-lote---san-
gil-content-1338.html#titlePages $ 111.000.000 1110 0 $ - $ 111.000.000 $ 100.000
https://santacruzfincaraiz.com/venta-de-lotes-
rurales-condominio-albania-content-
607.html#titlePages $ 180.000.000 1200 0 $ - $ 180.000.000 $ 150.000
https://www.inmobiliariasi.com/index.php/busqu
eda-avanzada?gs=169 $ 120.000.000 1250 0 $ - $ 120.000.000 $ 96.000
http://inmobiliariacasautossas.com/property/lote-
pensilvania-vrda-bejaranas-alto-san-gil/ $ 340.000.000 3467 0 $ - $ 340.000.000 $ 98.067
https://www.santacruzfincaraiz.com/parcelas-
desde-1-200m2-content-1571.html#titlePages $ 120.000.000 1200 0 $ - $ 120.000.000 $ 100.000
https://www.santacruzfincaraiz.com/venta-cabana-
vereda-buenos-aires-content-1554.html#titlePages $ 280.000.000 400 350 $ 280.000.000 $ 800.000 76000000 190000
/busqueda-avanzada?gs=4356 $ 180.000.000 3410 60 $ 51.000.000 $ 850.000 $ 129.000.000 $ 37.830
https://www.fincaraiz.com.co/casa-campestre-en-
venta/san-gil/valle_san_jose-det-6182454.aspx $ 285.000.000 500 200 $ - $ 285.000.000 $ 570.000
venta/san-gil/bella_isla-det-6174551.aspx $ 370.000.000 800 128 $ 179.200.000 $ 1.400.000 $ 190.800.000 $ 238.500
venta/san-gil/palmaire-det-6031913.aspx $ 305.000.000 876 128 $ 108.800.384 $ 850.003 $ 196.199.616 $ 223.972
venta/san-gil/san_gil-det-3144810.aspx $ 500.000.000 828 268 $ 321.600.000 $ 1.200.000 $ 178.400.000 $ 215.459
https://www.goplaceit.com/co/inmueble/venta/ca
sa/7852566-en-venta-nueva?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 305.000.000 350 128 $ 108.800.640 $ 850.005 $ 196.199.360 $ 560.570
http://tuad.com.co/index.php?route=product/prod
uct&product_id=6068756&utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 305.000.000 1250 128 $ 185.600.000 $ 1.450.000 $ 119.400.000 $ 95.520
http://tuad.com.co/index.php?route=product/prod
uct&product_id=6069641&utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 248.600.000 400 128 $ 108.800.896 $ 850.007 $ 139.799.104 $ 349.498
http://www.doomos.com.co/de/6072040_parcela-
campestre-de-1250-m2-con-casa-de-128m2-en-san-
gil-santander.html?utm_source=Lifull-
https://www.puntopropiedad.com/inmueble/1405
486 $ 550.000.000 300 306 $ 459.000.000 $ 1.500.000 $ 91.000.000 $ 303.333
992 $ 480.000.000 400 400 $ 480.000.000 $ 1.200.000 $ - $ -
https://www.puntopropiedad.com/inmueble/1365140 $ 2.800.000.000 1000 800 $ 680.008.800 $ 850.011 $ 2.119.991.200 $ 2.119.991
https://www.puntopropiedad.com/inmueble/253093$ 300.000.000 700 100 $ 160.000.000 $ 1.600.000 $ 140.000.000 $ 200.000
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Pinchote
Tabla 2.Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Pinchote

AREA
LINK VALOR TOTAL TOTAL (M2) AREA CONS VALOR CONS VALOR CONS M2 VALOR TERRENO AREA M2
https://santacruzfincaraiz.com/venta-parcela---
pinchote-content-1255.html#titlePages $ 250.000.000 10000 62 $ 37.200.000 $ 600.000 $ 212.800.000 $ 21.280
https://santacruzfincaraiz.com/lote-en-venta---
pinchote-content-1213.html#titlePages $ 230.000.000 2229 0 $ - $ 230.000.000 $ 103.185
https://santacruzfincaraiz.com/venta-lote-castilla-
real-content-850.html#titlePages $ 110.000.000 1093 0 $ - $ 110.000.000 $ 100.640
castilla-real-content-1103.html#titlePages $ 140.400.000 1404 0 $ - $ 140.400.000 $ 100.000
conjunto-residencial-castilla-real-content-
1104.html#titlePages $ 128.800.000 1288 0 $ - $ 128.800.000 $ 100.000
https://inmobiliariacasitas.com/index.php/busque
da-avanzada?gs=122 $ 1.100.000.000 2800 390 $ 700.000.000 $ 1.794.872 $ 380.000.000 $ 135.714
https://www.inmobiliariamd.com/servicios.php?gs
=560 $ 550.000.000 1200 310 $ 400.000.000 $ 1.290.323 $ 150.000.000 $ 125.000
https://www.inmobiliariaelite.com.co/se-vende-
parcela-inmuebleint-46.html $ 140.000.000 2000 0 $ - $ 140.000.000 $ 70.000
http://www.fbinmobiliaria.com.co/index.php/bus
queda-avanzada?gs=829 $ 175.000.000 1250 60 $ 45.000.000 $ 750.000 $ 130.000.000 $ 104.000
https://www.santacruzfincaraiz.com/venta-de-
cabana-content-1212.html#titlePages $ 580.000.000 800 220 $ 319.000.000 $ 1.450.000 $ 111.000.000 $ 138.750
venta/san-gil/pinchote-det-6203541.aspx $ 1.100.000.000 17500 389 $ 194.500.000 $ 500.000 $ 905.500.000 $ 51.743
venta/san-gil/pinchote-det-5698072.aspx $ 570.000.000 40000 500 $ 350.000.000 $ 700.000 $ 220.000.000 $ 5.500
venta/san-gil/pinchote-det-2886711.aspx $ 220.000.000 1000 142 $ 103.660.000 $ 730.000 $ 116.340.000 $ 116.340
https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/san-
gil/pinchote-det-6213814.aspx?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 1.480.000.000 2000 500 $ 900.000.000 $ 1.800.000 $ 580.000.000 $ 290.000
sa/7977390-en-venta?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 1.000.000.000 2000 800 $ 400.000.005 $ 500.000 $ 599.999.995 $ 300.000
Barichara:
Tabla 3. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Barichara.

AREA TOTAL
LINK VALOR TOTAL (M2) AREA CONS VALOR CONS VALOR CONS M2 VALOR TERRENO AREA M2
/busqueda-avanzada?gs=1853 $ 210.000.000 2500 0 $ - $ 210.000.000 $ 84.000
https://santacruzfincaraiz.com/sobre-via-barichara-
content-1287.html#titlePages
http://inmobiliariacasautossas.com/property/lote- $ 360.000.000 5864 0 $ - $ 360.000.000 $ 61.392
no-4-isabella-vereda-guayabal-municipio-
barichara/ $ 750.000.000 2500 220 $ 396.000.000 1800000 $ 284.000.000 $ 113.600
https://bienesbarichara.com/campestre-venta-
sobre-la-via-nacional-barichara-san-gil-
barichara/998234 $ 950.000.000 4610 224 $ 392.000.000 $ 1.750.000 $ 498.000.000 $ 108.026
no-4-isabella-vereda-guayabal-municipio-
barichara/ $ 500.000.000 2500 140 $ 252.000.000 $ 1.800.000 $ 243.000.000 $ 97.200
https://bienesbarichara.com/campestre-venta-
zona-rural-barichara/2946818 $ 300.000.000 2500 150 $ 180.000.000 $ 1.200.000 $ 120.000.000 $ 48.000
venta/barichara-/san_jose_alto-det-6015483.aspx $ 495.000.000 4552 200 $ 240.000.000 $ 1.200.000 $ 255.000.000 $ 56.019
sa/6206805-vendo-casa-paiwaichua-barichara-5-
habitaciones-amoblada-800-m2?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 1.700.000.000 2750 800 $ 1.480.000.000 $ 1.850.000 $ 170.000.000 $ 61.818
752 $ 2.800.000.000 1645 460 $ 713.000.920 $ 1.550.002 $ 2.086.999.080 $ 1.268.692
https://app.inmoblex.com/propiedad/casa-
campestre-en-conjunto-cerrado-san-jose-de-
bavaria/102803 $ 1.329.000.000 5810 242 $ 375.100.726 $ 1.550.003 $ 953.899.274 $ 164.182
venta/barichara-/barichara-det-
2756083.aspx?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer $ 3.900.000.000 4000 1600 $ 2.480.006.400 $ 1.550.004 $ 1.419.993.600 $ 354.998
sa/7946367-en-venta?utm_source=Lifull-
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Curití:
Tabla 4.Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Curití.
AREA VALOR CONS

LINK VALOR TOTAL TOTAL (M2) AREA CONS VALOR CONS M2 VALOR TERRENO AREA M2
/busqueda-avanzada?gs=1908 $ 650.000.000 24000 0 $ 650.000.000 $ 27.083
https://santacruzfincaraiz.com/parcela-1-ha-4-942-
https://santacruzfincaraiz.com/venta-parcela---
curti-content-1224.html#titlePages $ 100.000.000 2500 0 $ - $ 100.000.000 $ 40.000
https://santacruzfincaraiz.com/venta-parcela-
curiti-content-771.html#titlePages $ 160.000.000 1200 70 $ 77.000.000 $ 1.100.000 $ 83.000.000 $ 69.167
https://santacruzfincaraiz.com/venta-parcela-
vereda-el-palmar-content-1488.html#titlePages $ 340.000.000 7280 0 $ - $ 340.000.000 $ 46.703
https://santacruzfincaraiz.com/parcela-1-ha-3-
638m2-content-1547.html#titlePages $ 500.000.000 13638 0 $ - $ 500.000.000 $ 36.662
https://santacruzfincaraiz.com/parcela-a-10-min-
de-la-via-nacional-content-332.html#titlePages $ 57.000.000 4330 0 $ - $ 57.000.000 $ 13.164
https://santacruzfincaraiz.com/vendo-lotes-en-
curiti-content-828.html#titlePages $ 35.000.000 2500 0 $ - $ 35.000.000 $ 14.000
https://www.inmobiliariasi.com/index.php/busqu
eda-avanzada?gs=295 $ 550.000.000 3585 $ 250.000.000 $ 300.000.000 $ 83.682
a-villa-nicolas-vereda-llano-de-navas-municipio-
curiti/ $ 135.000.000 3800 0 $ - $ 135.000.000 $ 35.526
Lote C La Belleza Vereda Llano de Navas Municipio
Curiti – Inmobiliaria Casautos – San Gil
(inmobiliariacasautossas.com) $ 100.000.000 2500 0 $ - $ 100.000.000 $ 40.000
Lote Vista Hermosa Vereda LLano de Navas
Municipio Curiti – Inmobiliaria Casautos – San Gil
(inmobiliariacasautossas.com) $ 100.000.000 2500 0 $ - $ 100.000.000 $ 40.000
https://www.santacruzfincaraiz.com/lote-rural-en-
conjunto-cerrado-content-1524.html#titlePages $ 130.000.000 1500 0 $ - $ 130.000.000 $ 86.667
venta/san-gil/curiti-det-
3531558.aspx?utm_source=Lifull-
Estas tablas muestran la información recolectada previamente a la visita de campo,

(para ver la información depurada y resultante de la investigación en campo ver las
tablas 11,13,15 y 17 en el capítulo 6.4).
6.3. VISITAS A CAMPO
Luego de establecer las zonas dentro de los municipios objeto de análisis donde se
están llevando a cabo procesos de desarrollo a vivienda campestre, se llevó a cabo
una visita a campo teniendo como base estudios de mercado adelantados
previamente y que pudieron ser depurados posteriormente con las visitas puntuales
a diferentes predios que fueron objeto de análisis para establecer las condiciones
del sector, la tipologías encontradas y a partir de ellas establecer los valores de m2
cuadrado de construcción , que permitieron más adelante hacer de manera más
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precisa y objetiva la depreciación de dichas construcciones para obtener los valores
de terreno de vivienda campestre.
A continuación, se realiza una presentación de las condiciones encontradas en

estos municipios de estudio en donde se está llevando a cabo este trabajo de
análisis del valor del suelo en áreas de desarrollo de vivienda campestre.
6.3.1. Caracterización de las zonas visitadas
6.3.1.1. Curití:
Es un municipio que se encuentra localizado a 2:00 horas de Bucaramanga y a 20
minutos de San gil ,que, por su temperatura aproximada de 20 grados centígrados,
su cercanía a centro de interés conocidos, su atractivo paisajístico , sus atractivas
montañas, entre otros atractivos hace de este un municipio un lugar para disfrutar
de la naturaleza y por estas características se ha venido dando un desarrollo en la
vivienda campestre tanto como para estadías temporales y vivienda permanente;
hay que resaltar que hasta el momento se han venido desarrollando de manera un
tanto aislada , es más común encontrar a la venta lotes disponibles para su
desarrollo campestre más que las viviendas campestres ya constituidas, sin
embargo ya hay proyectos futuros que manejan estas alternativas y que se
mostraran más adelante.
A continuación, se muestra una caracterización de la zona que fue objeto de estudio

mostrando las tipologías encontradas y del sector donde se encuentran dichas
tipologías.
El acceso a estos predios se da desde la vía nacional que de San Gil Conduce a
Bucaramanga , y los caminos que conducen a estos predios están en su mayoría
en tierra , recebo y en placa huella, a continuación, se muestra un registro
fotográfico:
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Ilustración 8. Fotografías de zona de Curití que muestran el estado de las vías por las cuales se accede a las
viviendas campestres. Tomadas por los autores del presente trabajo.
Las tipologías que se encontraron en esta zona fueron las siguientes:
Ilustración 9. Fotografía de vivienda campestre sencilla en la vereda el Palmar que se encontraba a la venta en
el momento de las visitas. Tomada por los autores del presente trabajo.
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Ilustración 10. Fotografía de vivienda campestre sencilla en la vereda Llano de Navas que se encontraba a la
venta en el momento de las visitas. Tomada por los autores del presente trabajo.
La mayoría de las construcciones que se visitaron se encuentran desarrolladas con

cubiertas en teja de Fibrocemento en sus diferentes presentaciones con soportes
en madera y en algunas ocasiones con cielo raso también en madera con muros en
ladrillo común con estuco y pintura o en ladrillo a la vista, pisos en tableta sencilla
de Gress o en cerámica sencilla, con puertas y ventanas en metal.
Proyectos que se están desarrollando
Un Proyecto de vivienda campestre que se está desarrollando en esta zona es

BOSQUE DE PIEDRA , Un proyecto que se está desarrollando por etapas ,la
primera etapa se entregara en julio del año 2021; Este es un proyecto de vivienda
campestre agrupada que contara con portería, vías en piedra, cerramiento externo,
reglamento de copropiedad y 3 modelos de casas campestres, con parcelas de
2500 m2 contara además con lagos naturales, senderos ecológicos y áreas
sociales.
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Ilustración 11. Fotografía del Proyecto Bosque de Piedra. Proporcionadas por uno de los vendedores dentro del
Proyecto.
Ofertas de Mercado
Ilustración 12. Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de Curití, GOOGLE EARTH.
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6.3.1.2. Pinchote:
En Pichote ya se encuentra más consolidado este desarrollo de vivienda campestre,
al contrario que Curití se ha venido estableciendo en forma de vivienda campestre
agrupada, por las vistas que se hicieron a estas zonas y el acompañamiento de
personas encargadas del sector inmobiliario, se pudo establecer que la mecánica
que se ha venido dando es que o si bien hay proyectos de propiedad horizontal que
establecen una zona donde se venden parcelas y los propietarios tienen la opción
de escoger entre diferentes tipologías que ofrece el proyecto para la construcción
de la vivienda, también hay zonas que la dinámica ha establecido como zonas de
vivienda campestre y los mismos propietarios han visto desarrollando construyendo
a voluntad y por ende con diferentes tipologías en una misma zona.
A continuación, se mostrarán estas alternativas que fueron encontradas en el

momento de la visita, en primer lugar, se mostraran las copropiedades y en segundo
las viviendas desarrolladas de manera individual:
Condominio Castilla Real
Ilustración 13. Lotes sin construir y lotes ya construidos que se encuentran a la venta en el Condominio Castilla
Real. Tomadas por los autores del presente trabajo.
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Ilustración 14. Estado de las vías en Castilla Real uno de los desarrollos en propiedad horizontal de vivienda
campestre. Tomadas por los autores del presente trabajo.
Con vias internas en placa huella y piedra en algunos sectores en buenas

condiciones y en otras en estado regular , ya que presenta enlodamientos y
encharcamientos.
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Viviendas campestres de desarrollo Individual.
Ilustración 15. Fotografías de desarrollo campestre individual en la vereda Piedra del Sol. Tomadas por los
autores del presente trabajo.
Como se puede observar en estas imágenes la tipología constructiva pese a tener

diferentes diseños arquitectónicos, maneja una similitud respecto a los materiales
de construcción tanto para las copropiedades como para los desarrollos
adelantados por los propietarios, se pudo establecer que son en su mayoría
construcciones de dos pisos, con cubiertas en teja de barro a dos hojas o más, con
cielo raso en madera, muros en ladrillo a la vista en los exteriores combinados con
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muros en estuco y pintura para exteriores y en el interior con muros con estuco y
pintura, con pisos en cerámica que va desde cerámicas sencillas a cerámicas
lujosas , puertas y ventanas en madera y metálicas y acabados internos que van
desde lo sencillo a lujosos en cocinas y baños.
Las características en el sector en cuando a vías de acceso se puede concluir como

buenas ya que estos predios se caracterizan por estar muy cerca a la vía nacional
y tener vías internas en recebo y piedra y vías pavimentadas en buen estado.
Ilustración 16.Fotografías de la zona de Pinchote que muestran el estado de las vías por las cuales se accede
a las viviendas campestres. Tomadas por los autores del presente trabajo.
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Ilustración 17. Lote a la venta en el condominio Castilla Real. Tomada por los autores del presente trabajo.
Acá se puede observar que al igual que en las copropiedades hay lotes ya
desarrollados con construcción y lotes que se encuentran a la venta disponibles
para llevar a cabo el desarrollo de vivienda campestre.
Ofertas de Mercado
Ilustración 18.Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de Pinchote, GOOGLE EARTH.
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6.3.1.3. Barichara:
Barichara es un pueblo colonial ubicado en el departamento de Santander,
Colombia. Cuenta con una arquitectura única totalmente sostenible, calles
empedradas, y paisajes que resaltan en medio de un urbanismo natural y artesanal.
Es considerado como uno de los lugares de más interés estético de Colombia, y es
uno de los ejemplos de construcción sostenible más importantes.
Más del 90% de las construcciones de Barichara fueron construidas con la técnica
de tapia pisada, la cual es un procedimiento ancestral de construcción con tierra,
sin soportes de piezas de madera o cualquier otro material. La técnica consiste en
apisonar tierra preparada capa a capa, en medio de una formaleta -dos tablones-
de espesor aproximado de un muro de piedra.
Condominio la pradera Barichara:
Ilustración 19: Condominio la Pradera Barichara, tomada en campo vista de la entrada zonas comunes y vista
del mirador
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Condominio Bagari:
Ilustración 20 Conjunto residencial Bagari, fotografía tomada en campo donde se muestran las zonas sociales
Vías:
Las vías hacia Barichara Santander desde San Gil se encuentran en buen estado,
al contrario de lo que se visualizó en los demás municipios, su concentración de
vivienda campestre no se da tanto sobre la vía si no en lugares más alejados.
Es de resaltar que lo anteriormente mencionado es el mayor atractivo turístico de la

zona, lo que ha llevado a que muchas personas empiecen a invertir en la zona para
actividades de vivienda campestre, si bien en el casco urbano se caracteriza por la
utilización de estos procesos de construcción y materiales, es distinto a lo
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evidenciado en campo, pues las construcciones encontradas van desde la
arquitectura autóctona del municipio a construcciones muchos más modernas, las
cuales se describirán a continuación:
Tipología 1:
Ilustración 21: Tipología de Barichara caracterizada por su estructura colonial, tomada por los autores del
trabajo.
Se caracteriza por poseer muros en concreto, con estructura en concreto, pisos en

cerámica, puertas en madera, columnas exteriores en madera, cubierta en teja
española, las fachadas como su interior se caracterizan por estar estucadas y
pintadas.
Tipología 2.
Ilustración 22: Tipología de Barichara caracterizada por cubierta en teja española y muros pintados, Tomada
del portal finca raíz.
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Es un concepto realizado por algunas constructoras del sector, si bien la fachada
es similar a otras encontradas en el sector, con materiales como el concreto, pisos
en cerámica, acabados en madera, puertas en madera y ventanas con marcos en
madera, su interior cuenta con acabados en yeso, junto con pisos en madera,
cerámica o porcelanato. También es de resaltar que algunas cuentan con anexos
como piscinas y zonas de descanso.
Tipología 3.
Ilustración 23: Tipología caracterizada por poseer muros en bareque, se muestra una sala de estar. tomada por
los autores del trabajo.
Casas con conceptos más clásicos vendidos como casas campestres en la zona,
se caracterizan por poseer materiales como son el bahareque, estructuras en
madera, cubiertas en teja española, pisos en cerámica, puertas en madera, marcos
de ventanas en madera.
Página 35 de 71
Ofertas de Mercado
Ilustración 24.Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de Barichara, GOOGLE EARTH.
6.3.1.4. San Gil

Los aspectos culturales se dividen nuevamente en dos: mueble e inmueble, entre
los primeros se encuentran las artesanías y oficios como: artesanías en fique y barro
e industrias que han llegado a San Gil como Hilanderías el Fonce y la Cementera
Hércules, por otro lado, la ganadería y agricultura que caracterizan el territorio desde
su fundación.
Página 36 de 71
TIPOLOGIA TIPO 1
Ilustración 25: Tipología con acabados lujosos, los cuales incluyen marcos de ventanas en acero, tomada del
portal finca raíz.
Se tratan de casas con terminados modernos, constan de estructuras en concreto

columnas reforzadas, junto con estructuras metálicas como son pasamanos,
marcos de ventanas y puertas metálicas, los pisos van desde el porcelanato a piso
de lámina imitando la madera.
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TIPOLOGIA 2
Ilustración 26: Tipología lujosa, con marcos en madera y cubierta en teja española, tomada por los autores del
trabajo.
Casa, con acabo premium, se caracteriza por tener acabados en yeso, marcos en
madera, puertas en madera, cubierta en teja española, pisos en porcelanato, posee
algunos terminados en madera como son balcones y algunas partes de la estructura
como caballetes y demás.
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TIPOLOGIA TIPO 3
Ilustración 27: Tipología con piscina y acabados lujosos, tomada por los autores del trabajo.
Se compone por un concepto clásico en la zona, el cual incluye cubiertas en tejas

española, caballetes en madera, columnas en madera y ferro concreto, acabados
en madera, pisos en cerámica y porcelanato, lo más destacable es las casas que
poseen piscinas junto a la vivienda para uso privado.
Análisis de ofertas
Ilustración 28.Espacialización de las ofertas depuradas en el municipio de San Gil, GOOGLE EARTH.
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6.3.2. Análisis de la información obtenida en campo
De acuerdo a la información de mercado obtenida previa a la vista de campo , se

pudo establecer las zonas donde se estaba desarrollando vivienda campestre;
posterior a esto se logró visitar los predios que se muestran en los análisis de ofertas
de cada municipio, logrando así establecer tipologías presentes, características del
sector( topografía, vías , acceso a servicios públicos, distancia a centros poblados,
entre otros) que más adelante permitieron establecer las zonas de valor de cada
municipio (ver capítulos 6.4 y 6.6).
A continuación, se presentarán algunos de los presupuestos de las tipologías que

fueron encontrados en la zona de estudio y que servirán de insumo para la
depuración de las ofertas, logrando así establecer los valores de terreno.
6.3.3. Presupuestos
Para ver el análisis descriptivo detallado de los valores de m2 de construcción de la

zona objeto de estudio ir al capítulo 6.3.4, todos los presupuestos presentados a
continuación son de elaboración propia y los valores unitarios se toman de revistas
como la Construdata y portales de precios unitarios para la zona de Santander.
6.3.3.1. Tipología 1
Ilustración 29. Fotografía de casa situada en Barichara con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por los
autores del trabajo.
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Tabla 5. Presupuesto de casa en Barichara.
Unidad de
Materiales Medida Valor Unitario Valor Total
Medida
Preliminares
Total $ 10,689,416
Estructura en Concreto
Vigas de cimentación 0,2x0,3m
Total $ 1,846,684
Vigas aereas 0,2x0,2m
Total $ 965,756
Piso en concreto e=10cm
Total $ 17,549,260
Mamposteria
Total $ 5,946,652
Cubierta
Total $ 7,943,308
Acabados
Pisos
Alistado de pisos 4cm m2 89 $ 17,238 $ 1,534,182
Mamposteria
Pañete 1:4 m2 426.8 $ 21,441 $ 9,151,019
Vinilo a 2 manos m2 467.24 $ 6,414 $ 2,996,877
Puertas
Entrada Puerta metalica Und 4 $ 204,935 $ 819,740
Puerta Madera Und 4 $ 196,955 $ 787,820
Ventanas
Ventana Metalica Und 5 $ 91,445 $ 457,225
Instalacion Electrica
Total $ 3,579,580
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Red Hidraulica
Acometida Principal en Tuberia

m 20 $ 16,128 $ 322,560
Galvanizada 1''
Caja de inspeccion Und 1 $ 388,368 $ 388,368
Puntos A.F Lavamanos Und 1 $ 25,602 $ 25,602
Puntos A.F Ducha Und 1 $ 223,416 $ 223,416
Puntos A.F Sanitario Und 1 $ 24,568 $ 24,568
Puntos A.F Lavaplatos Und 1 $ 25,602 $ 25,602
Puntos A.F Llave Manguera Und 1 $ 40,207 $ 40,207
Red sanitaria
Caja de inspeccion de 0,6x0,6m Und 1 $ 388,368 $ 388,368
Pozo Septico 0,8x0,8m Und 1 $ 557,154 $ 557,154
Salida Sanitaria Inodoro 4'' Und 1 $ 99,650 $ 99,650
Salida Sanitaria Lavamanos 2'' Und 1 $ 74,454 $ 74,454
Salida Sanitaria Lavaplatos 2'' Und 1 $ 50,055 $ 50,055
Mano de Obra
Hora Cuadrilla Albañileria hc 311 $ 16,375 $ 5,092,625
Hora Cuadrilla Electricos hc 12 $ 25,506 $ 306,072
Hora Cuadrilla Metalicos hc 12 $ 31,200 $ 374,400
Total Costos Directos $ 72,260,620

Administrativos 15% $ 10,839,093
Imprevistos 3% $ 2,167,819
Utilidad 2% $ 1,445,212
Total Costos Directos + Indirectos $ 86,712,744
Total Costos Directos + Indirectos x m2 $ 1,806,515
Este presupuesto con la fotografía relacionada en la parte superior es de una casa

campestre situada en Barichara, con cubierta en teja de barro, muros estucados y
pintados y acabados con piedra, pisos en porcelanato, baños con acabados en
piedra con un valor promedio de 1.800.000 m2 construido.
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Tabla 6.Presupuesto de casa en San Gil.
Unidad de
Materiales Medida Valor Unitario Valor Total
Medida
Preliminares
Total $ 9,955,446
Total $ 1,835,956
Total $ 738,728
Total $ 7,781,920
Mamposteria
Bloque N° 5 P-H Trad.
Und 992.4 $ 2,275 $ 2,257,710
Estr. 33x11,5x23 cm
Herramienta Menor % 3.68 $ 411 $ 1,512
Mortero 1:4 m3 0.74 $ 286,069 $ 211,691

Cubierta
planchon 18x4cmx2,9m
Und 83.44 $ 22,906 $ 1,911,277
- ord
puntilla con cabeza de
Lb 47.75 $ 2,100 $ 100,275
2"
Repisa 8x4 cm x 2,9m-
Und 80.22 $ 11,459 $ 919,241
ord
Caballete articulado
Und 120 $ 14,863 $ 1,783,560
superior/inferior P7
Tornillo fijador de ala Und 240 $ 5,176 $ 1,242,240
Gancho teja eternit 55

Und 101 $ 916 $ 92,516
mm
Teja Española
m2 120 $ 21,543 $ 2,585,160
44cmx24cmx1.5cm
Página 43 de 71
Acabados
Pisos
Alistado de pisos 4cm m2 120 $ 17,238 $ 2,068,560
Mamposteria
Pañete 1:4 m2 220.86 $ 21,441 $ 4,735,459
Vinilo a 2 manos m2 425.24 $ 6,414 $ 2,727,489
Cocina
Cocina Total Obra
Und 2 $ 1,271,517 $ 2,543,034
Blanca
Baño
Baño Obra Blanca Und 3 $ 1,345,523 $ 4,036,569
Puertas
Entrada Puerta metalica Und 2 $ 204,935 $ 409,870
Puerta Madera Und 5 $ 196,955 $ 984,775
Ventanas
Ventana Metalica Und 6 $ 91,445 $ 548,670
Total $ 3,579,580
Red Hidraulica
Total $ 1,778,086
Red sanitaria
Total $ 1,169,681
Mano de Obra
Hora Cuadrilla
hc 311 $ 16,375 $ 5,092,625
Albañileria
Hora Cuadrilla Electricos hc 12 $ 25,506 $ 306,072
Hora Cuadrilla Metalicos hc 12 $ 31,200 $ 374,400

Utilidad 2% $ 1,235,442

campestre situada en San Gil, con cubierta en teja de barro, muros estucados y
pintados, pisos en cerámica, baños y cocina con acabados en cerámica con un valor
promedio de 1.550.000 m2 construido.
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Tabla 7.Presupuesto de casa en San Gil.
Unidad de
Materiales Medida Valor Unitario Valor Total Pág.
Medida
Preliminares
Total $ 5,377,246
Total $ 437,532
Total $ 291,980
Total $ 5,024,877
Mamposteria
Bloque N° 5 P-H Trad. Estr.
Und 992.4 $ 2,275 $ 2,257,710 140
33x11,5x23 cm
Herramienta Menor % 3.68 $ 411 $ 1,512 219
Mortero 1:4 m3 0.74 $ 286,069 $ 211,691 184
Página 45 de 71
Cubierta
planchon 18x4cmx2,9m - ord Und 33.44 $ 22,906 $ 765,977 138
puntilla con cabeza de 2" Lb 26.75 $ 2,100 $ 56,175 158
Repisa 8x4 cm x 2,9m- ord Und 68.22 $ 11,459 $ 781,733 139
Caballete articulado
Und 70 $ 14,863 $ 1,040,410 113
superior/inferior P7
Tornillo fijador de ala Und 140 $ 5,176 $ 724,640 114
Gancho teja eternit 55 mm Und 91 $ 916 $ 83,356 113
Teja Española 44cmx24cmx1.5cm m2 70 $ 21,543 $ 1,508,010 116

Acabados
Pisos
Alistado de pisos 4cm m2 70 $ 17,238 $ 1,206,660 187
Mamposteria
Pañete 1:4 m2 147.24 $ 21,441 $ 3,156,973 184
Vinilo a 2 manos m2 147.24 $ 6,414 $ 944,397 187
Cocina
Cocina Total Obra Blanca Und 1 $ 1,271,517 $ 1,271,517 200
Baño
Baño Obra Blanca Und 1 $ 1,345,523 $ 1,345,523 195
Puertas
Entrada Puerta metalica Und 2 $ 204,935 $ 409,870 183
Puerta Madera Und 4 $ 196,955 $ 787,820 183
Ventanas
Ventana Metalica Und 5 $ 91,445 $ 457,225 183
Total $ 3,579,580
Red Hidraulica
Total $ 1,050,323
Red sanitaria
Total $ 1,169,681
Mano de Obra
Hora Cuadrilla Albañileria hc 311 $ 16,375 $ 5,092,625 63
Hora Cuadrilla Electricos hc 12 $ 25,506 $ 306,072 68
Hora Cuadrilla Metalicos hc 12 $ 31,200 $ 374,400 71
Utilidad 8% $ 3,177,241

campestre situada en San Gil, con cubierta en teja de barro, muros estucados y
pintados, pisos en cerámica, baños y cocina con acabados en cerámica con un valor
promedio de 1.500.000 m2 construido.
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Ilustración 32.Fotografía de casa situada en Curiti con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por los autores
del trabajo.
Tabla 8.Presupuesto de casa en Curiti.
PRESUPUESTO DE OBRA
ITEM DESCRIPCION UN CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
1 ACTIVIDADES PRELIMINARES $ 939,375

1.4 Lozalizaciòn y replaneo M2 72.00 $ 10,700 $ 770,400
1.5 Descapote y limpieza h=0.20 m M2 75.00 $ 2,253 $ 168,975
2 CIMENTACION $ 11,079,458
2.1 Placa de cimentación M3 23.20 $ 388,190 $ 9,006,008
2.2 Estabilizacion de taludes M2 26.00 $ 53,700 $ 1,396,200
2.3 excavacion a cielo abierto con medios manuales M2 35.00 $ 19,350 $ 677,250
3 ESTRUCTURA $ 6,255,760
3.1 Columnas de confinamiento M 25.00 $ 63,136 $ 1,578,400
3.2 Escaleras M2 6.00 $ 152,560 $ 915,360
3.3 Vigas de confinamiento M 36.00 $ 104,500 $ 3,762,000
4 MAMPOSTERIA $ 4,555,142
4.1 Muro divisorio bloque liso M2 126.75 $ 35,938 $ 4,555,142
5 PAÑETES y PINTURAS $ 13,085,401

5.1 Pañete impermeabilizado muros 1:4 M2 65.00 $ 40,020 $ 2,601,300
5.2 pañete de muros 1:4 M2 176.75 $ 26,200 $ 4,630,850
5.3 Estuco y pintura M2 241.75 $ 24,212 $ 5,853,251
Página 47 de 71
6 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS $ 2,154,958
6.1 ACOMETIDA Y ALMACENAMIENTO
6.1.1 Valvula cheque de 1/2" un 1.00 $22,000.00 $ 22,000
6.1.2 Valvula de corte 1/2" un 1.00 $23,400.00 $ 23,400
6.1.3 Tuberia PVC -P de 1/2" ml 11.36 $4,500.00 $ 51,098
6.1.4 Registro de 1/2" un 1.00 $22,400.00 $ 22,400
6.1.5 Tapa registros un 1.00 $11,700.00 $ 11,700
6.2 PUNTOS HIDRAULICOS
6.2.1 Sanitario de tanque UN 2.00 $ 197,456 $ 394,912
6.2.2 Lavamanos UN 2.00 $ 123,964 $ 247,928
6.2.3 Lavaplatos UN 1.00 $ 126,841 $ 126,841
6.2.4 Ducha UN 2.00 $ 101,279 $ 202,558
6.2.5 Lavadero UN 1.00 $ 160,581 $ 160,581
6.3 SALIDAS SANITARIAS
6.3.1. Sanitario de tanque UN 2.00 $ 62,480 $ 124,960
6.3.2 lavamanos UN 2.00 $ 54,620 $ 109,240
6.3.1. Lavaplatos UN 1.00 $ 52,790 $ 52,790
6.3.3 Ducha UN 2.00 $ 41,280 $ 82,560
6.3.1. Lavadero UN 1.00 $ 58,710 $ 58,710
6.3.4 Sifon de 2" UN 2.00 $ 4,000 $ 8,000
6.5 RED SANITARIA
6.5.1 Tuberia - PVC -S de 2" ml 8.00 $ 15,420 $ 123,360
6.5.1 Tuberia - PVC -S de 3" ml 2.10 $18,670.00 $ 39,207
6.5.2 Caja de inspección de 0.60 X0.60 un 1.00 $230,820.00 $ 230,820
7 INSTALACIONES ELECTRICAS $ 1,731,244
Salida tomacorriente doble con tubería, cableado, caja y aparato, UN 12.00
7.1 44,543.00 $ 534,516
incluyendo circuitos de alimentación desde tableros.
Salida tomacorriente trifilar con tubería, cableado, caja y aparato, UN 1.00
7.2 45,535.00 $ 45,535
7.3 Swiche Sencillo UN 4.00 5,800.00 $ 23,200
7.4 Swiche Triple UN 1.00 4,500.00 $ 4,500
Lámpara de aplique para exteriores con bombilla incandescente de UN 7.00
7.5 140,649.00 $ 984,543
60 w.
7.6 Tablero apartamento fiscal; 8 circuitos sin espacio, incluye breakers. UN 1.00 138,950.00 $ 138,950
8 PISOS $ 6,659,280
8.1 Piso exterior impermeabilizado M2 72.00 $ 40,054 $ 2,883,888
8.3 Piso gress 30.5x30.5 M2 72.00 $ 52,436 $ 3,775,392
9 ENCHAPES $ 1,321,669
9.1 Enchape cerámico muros M2 28.85 $ 44,900 $ 1,295,365
9.4 Mesones de cocina en cerámica M3 0.15 $ 175,363 $ 26,304
10 CARPINTERIA METALICA $ 4,580,740
10.1 Puerta Metalica UN 5.00 $ 251,000 $ 1,255,000
10.2 Ventana Metalica UN 4.00 $ 357,000 $ 1,428,000
10.3 Reaj Metalica M2 2.00 $ 117,520 $ 235,040
10.4 Baranda exterior metalica ML 25.00 $ 66,508 $ 1,662,700
12 CUBIERTA $ 7,958,578
12.1 Estructuta de madera para teja de fibro cemento ML 78.00 $ 32,863 $ 2,563,314
12.2 Teja en eternit M2 112.00 $ 48,172 $ 5,395,264
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 60,321,605
ADMINISTRACION 15% $ 9,048,241
IMPREVISTOS 3% $ 1,809,648
UTILIDAD 2% $ 1,206,432
IVA SOBRE UTILIDAD 19% $ 229,222
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 12,293,543
TOTAL $ 72,615,148
VALOR M2 $ 1,008,543.72

campestre sencilla situada en Curiti, con cubierta en teja de Fibrocemento, muros
estucados y pintados, pisos en baldosa sencilla de Gress, baños y cocina con
acabados en cerámica sencilla con un valor promedio de 1.000.000 m2 construido.
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Ilustración 33.Fotografía de casa situada en Pinchote con el presupuesto relacionado abajo. Tomada por los
Tabla 9.Presupuesto de casa en Pinchote.
PRESUPUESTO DE OBRA
1 ACTIVIDADES PRELIMINARES $ 1,766,114

1.4 Lozalizaciòn y replaneo M2 136.00 $ 10,700 $ 1,455,200
2.1 Placa flotante de cimentación M2 136.00 $ 248,928 $ 33,854,208
2.3 Excavacion Mecanica M3 10.00 $ 35,064 $ 350,640
3.1 Columnas M3 1.10 $ 861,814 $ 947,995
3.2 Vigas M3 1.26 $ 138,852 $ 174,954
3.3 Escaleras M2 4.50 $ 152,560 $ 686,520
3.4 Vigas de confinamiento M 50.00 $ 104,500 $ 5,225,000
3.5 Columnas Circulares M3 2.40 $ 1,184,075 $ 2,841,780
4.1 Muros de fachada M2 240.00 $ 111,269 $ 26,704,560

5.1 pañete de muros 1:4 M2 80.00 $ 26,200 $ 2,096,000
Página 49 de 71
6.1.4 Registro de 1/2" un 2.00 $22,400.00 $ 44,800
6.2.2 Lavamanos UN 4.00 $ 123,964 $ 495,856
6.2.3 Lavaplatos UN 1.00 $ 126,841 $ 126,841
6.2.4 Ducha UN 4.00 $ 101,279 $ 405,116
6.2.5 Lavadero UN 1.00 $ 160,581 $ 160,581
6.3.2 lavamanos UN 4.00 $ 54,620 $ 218,480
6.3.1. Lavaplatos UN 1.00 $ 52,790 $ 52,790
6.3.3 Ducha UN 4.00 $ 41,280 $ 165,120
6.3.1. Lavadero UN 1.00 $ 58,710 $ 58,710
6.3.4 Sifon de 2" UN 4.00 $ 4,000 $ 16,000
6.5 RED SANITARIA
7 INSTALACIONES ELECTRICAS $ 160,581
7.1 44,543.00 $ 623,602
7.2 45,535.00 $ 45,535
7.4 Swiche Triple UN 2.00 4,500.00 $ 9,000
7.5 140,649.00 $ 1,406,490
60 w.
8 PISOS $ 10,795,306
8.1 Piso en ceramica 56X56 M2 84.00 $ 72,636 $ 6,101,424
8.2 Mortero de nivelacion M3 2.78 $ 651,044 $ 1,809,902
8.3 Piso gress 30.5x30.5 M2 55.00 $ 52,436 $ 2,883,980
9 ENCHAPES $ 5,031,127
9.4 Mesones de cocina en cerámica M2 1.80 $ 250,737 $ 451,327
10 CARPINTERIA $ 27,673,429
10.1 Mueble de cocina ML 6.00 $ 305,498 $ 1,832,988
10.2 Puerta metalica UN 2.00 $ 876,812 $ 1,753,624
10.3 closet de madera UN 4.00 $ 621,700 $ 2,486,800
10.4 Puerta en madera UN 8.00 $ 377,538 $ 3,020,304
10.5 Ventana Metalica M2 12.00 $ 1,186,777 $ 14,241,324
10.6 Pasamanos M3 0.39 $ 354,844 $ 138,389
10.7 Balaustres GL 1.00 $ 4,200,000 $ 4,200,000
12 CUBIERTA $ 22,542,672
12.1 Cubierta teja barro M2 140.00 $ 58,672 $ 8,214,080
12.2 Cielo raso M2 80.00 $ 54,998 $ 4,399,840
12.3 Canaleta Ml 24.00 $ 36,700 $ 880,800
12.4 Esteuctura de madera para cubierta ML 102.00 $ 49,456 $ 5,044,512
12.5 Entramado y estructura de madera cielo raso M2 140.00 $ 28,596 $ 4,003,440
UTILIDAD 2% $ 2,929,181
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
TOTAL $ 176,307,431
VALOR M2 $ 1,305,980.97

campestre situada en Pinchote, con cubierta en teja de barro, cielo raso en madera
muros en ladrillo a la vista, pisos en cerámica, baños y cocina con acabados en
cerámica con un cerramiento de pasamanos en concreto con un valor promedio de
1.300.000 m2 construido.
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Ilustración 34.Fotografía de casa situada en Curiti con el presupuesto relacionado abajo. Proporcionada por el
vendedor del proyecto Bosque de Piedra.
Tabla 10.Presupuesto de casa en Curiti.
PRESUPUESTO DE OBRA
1 ACTIVIDADES PRELIMINARES $ 1,911,980

1.4 Lozalizaciòn y replaneo M2 145.00 $ 10,700 $ 1,551,500
2.1 Placa flotante de cimentación M2 145.00 $ 248,928 $ 36,094,560
2.3 Excavacion Mecanica M3 11.00 $ 35,064 $ 385,704
3.1 Columnas M3 0.76 $ 861,814 $ 654,979
3.2 Vigas de madera Ml 144.00 $ 136,230 $ 19,617,120
3.3 Muros Ml 34.00 $ 130,438 $ 4,434,892
4.1 Muros de fachada M2 160.50 $ 111,269 $ 17,858,675

5.1 pañete de muros 1:4 M2 355.80 $ 26,200 $ 9,321,960
5.2 pañete rustico 1:5 M2 204.00 $ 39,939 $ 8,147,556
6.1.4 Registro de 1/2" un 3.00 $22,400.00 $ 67,200
6.2.2 Lavamanos UN 3.00 $ 123,964 $ 371,892
6.2.3 Lavaplatos UN 1.00 $ 126,841 $ 126,841
6.2.4 Ducha UN 3.00 $ 101,279 $ 303,837
6.2.5 Lavadero UN 1.00 $ 160,581 $ 160,581
6.3.2 lavamanos UN 3.00 $ 54,620 $ 163,860
6.3.1. Lavaplatos UN 1.00 $ 52,790 $ 52,790
6.3.3 Ducha UN 3.00 $ 41,280 $ 123,840
6.3.1. Lavadero UN 1.00 $ 58,710 $ 58,710
6.3.4 Sifon de 2" UN 3.00 $ 4,000 $ 12,000
6.5 RED SANITARIA
Página 51 de 71
7 INSTALACIONES ELECTRICAS $ 160,581
7.1 44,543.00 $ 623,602
7.2 45,535.00 $ 45,535
7.4 Swiche Triple UN 2.00 4,500.00 $ 9,000
7.5 140,649.00 $ 1,406,490
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8.1 Piso Porcelanato Rectangular 99x99 cm M2 148.00 $ 146,902 $ 21,741,496
8.2 Mortero de nivelacion M3 2.88 $ 651,044 $ 1,875,007
9 ENCHAPES $ 8,974,728
9.4 Mesones de cocina en cerámica M2 7.50 $ 250,737 $ 1,880,528
10 CARPINTERIA $ 34,556,996
10.1 Mueble de cocina ML 8.00 $ 305,498 $ 2,443,984
10.2 Puerta metalica UN 1.00 $ 876,812 $ 876,812
10.3 closet de madera UN 2.00 $ 621,700 $ 1,243,400
10.4 Puerta en madera UN 4.00 $ 377,538 $ 1,510,152
10.5 Ventana Metalica M2 24.00 $ 1,186,777 $ 28,482,648
12 CUBIERTA $ 21,276,184
12.2 Cielo raso M2 148.00 $ 54,998 $ 8,139,704
12.5 placa de concrero M2 148.00 88,760.00 $ 13,136,480
UTILIDAD 2% $ 3,795,791
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
TOTAL $ 228,468,648
VALOR M2 $ 1,575,645.85

campestre situada en Curiti, con cubierta en placa de concreto, cielo raso en madera
muros estucados y pintados y con acabados en enchape, pisos en cerámica, baños
y cocina con acabados en cerámica con un valor promedio de 1.600.000 m2
construido.
6.3.4. Análisis de los valores de m2 construidos para vivienda

campestre.
De acuerdo a las visitas realizadas a las zonas donde se establece la vivienda

campestre se obtiene como conclusiones principales que el municipio donde se
obtienen los mayores valores de m2 construidos es en el municipio de Barichara,
esto debido al costo en el transporte de materiales, al diseño de las construcciones
y a los materiales empleados todo esto expuesto en el capítulo anterior, este valor
esta aproximadamente en 1’800.000 m2 de construcción, los baños tienen
acabados en piedra y el diseño colonial son atractivos para los futuros compradores
Página 52 de 71
ya que los demás municipios aledaños objeto de estudio no cuentan con esto; para
los municipios de San gil y Pinchote los valores oscilan entre 1’300.000 m2 y
1’600.000 m2, el primer valor corresponde a las construcciones campestres con
acabados más sencillos, con estructuras en muros portantes y los valores más altos
para estructuras en concreto y acabados en la fachada, cocina y baños más lujosos,
y por ultimo esta Curití en donde se encuentran valores desde 1’000.000 m2 hasta
valores de 1’500.000 m2 en donde en los primeros valores se encuentran las
viviendas campestres con acabados sencillos en la fachada e interior, con cubiertas
en tejas de fibrocemento, columnas en ladrillo, estructura de muros de carga , muros
en ladrillo pintado y estuco y pisos en baldosa sencilla y los valores más altos para
viviendas con diseños arquitectónicos, acabados en las fachadas con cerámica e
interiores con muros en ladrillo a la vista , cocina integral y baños con enchapes en
cerámica y algunas viviendas con tina y jacuzzi.
Como podemos observar en este análisis podemos establecer que Barichara es el

municipio donde es más costosa la construcción de vivienda campestre, San Gil y
Pinchote es donde se encuentran la mayor cantidad de constructoras por ello los
valores de construcción y las tipologías de las viviendas campestres son más
homogéneas por ello también los valores que se diferencian es por el tipo de
acabados y los diseños que el comprador requiera, y Curití es el municipio en el
cual el proceso de desarrollo de vivienda campestre es el más reciente, por ello los
valores de construcción de m2 más bajos están asociados a las viviendas
campestres más sencillas establecidas por los mismos propietarios que buscan
establecer su vivienda permanente allí y los valores más elevados corresponden a
los proyectos inmobiliarios que se llevan a cabo por las constructoras y cuyo fin es
el establecimiento de viviendas con propósitos de descanso y recreativo y cuyos
acabados arquitectónicos son más lujosos que la vivienda campestre promedio.
Es importante resaltar que estos presupuestos se elaboran con el fin de establecer

los valores de construcción promedio de la zona objeto de estudio para así poder
depurar el valor de terreno de las ofertas obtenidas y con ello generar las zonas de
valor resultantes ( ver capítulos 6.4 y capitulo 6.6).
Página 53 de 71
6.4. ZONAS DE VALOR GENERADAS PARA CADA MUNICIPIO
SAN GIL:
Ilustración 35. Zonas de valor obtenidas para el municipio de San Gil.
Página 54 de 71
Tabla 11.Zonas de valor obtenidas para el municipio de San Gil.
Terreno Construcción Anexos Valor Total Detalles de la Oferta
%
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San Gil:
Zona 1:
ZONA 1
Promedio $ 217.551,54
Desviación Estandar 20137,6193
Coeficiente de Variación 9,26%
Zona 2:
ZONA 2
Promedio $ 114.557,26
Tabla 12.Estadísticos para las zonas de valor de San Gil.
Para el Municipio de San Gil se establecieron dos zonas de valor , en la zona uno el valor promedio que fue adoptado fue de
$ 217.552, esta zona está localizada en área suburbana y por su cercanía al casco urbano el valor promedio es superior a la
zona dos cuyo valor promedio está en $ 114.557 ubicada en el área rural. Es el municipio que cuenta con la consolidación de
vivienda campestre más antigua y de por ello el desarrollo en cuanto a la infraestructura vial y de servicios públicos es mejor
respecto a los demás municipios objeto de estudio, además hay resaltar que el casco urbano de san gil presenta un mejor
desarrollo en comparativa a los demás municipios.
Página 56 de 71
BARICHARA:
Ilustración 36.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Barichara.
Página 57 de 71
Tabla 13.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Barichara
Terreno 4552 Anexos Valor Total Detalles de la Oferta
T
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a
t
a %
Oferta VEREDA Ubicación m zona de valor Telefono Nombre Valor de Valor Negociado Área (m2) Valor m2 Área (m2) Valor m2 Área (m2) Valor m2 Construcción Descripción del Inmueble Fotografia Fuente Internet
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Zona 1:
ZONA 1
Promedio $ 74.186,32
Zona 2:
ZONA 2
Tabla 14.Estadísticos para las zonas de valor de Barichara.
Para el Municipio de Barichara se establecieron dos zonas de valor , en la zona uno el valor promedio que fue adoptado
fue de $ 74.186, esta zona cuenta con vías secundarias en mejor estado por ello el valor promedio es superior a la zona
dos cuyo valor promedio está en $ 52.467, ambas zonas se caracterizan por encontrarse alejadas del casco urbano y
propende y estimula la tranquilidad y la privacidad, por ello el acceso a las viviendas campestres en este municipio se hace
por vías secundarias y no son predios que se encuentren localizados sobre la vía nacional.
Página 59 de 71
PINCHOTE
Ilustración 37.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Pinchote.
Página 60 de 71
Tabla 15.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Pinchote
Terreno Construcción Anexos Valor Total Detalles de la Oferta

%
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Página 61 de 71
Pinchote:
Zona 1:
ZONA 1
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2 $ 100.640,44
3 $ 100.000,00
4 $ 100.000,00
5 $ 135.714,29
6 $ 125.000,00
7 $ 104.000,00
8 $ 138.750,00
9 $ 116.340,00
Promedio $ 113.736,67
Desviación Estandar $ 15.800,95
Coeficiente de Asimetria 2,197575594
Limite Inferior $ 97.935,72
Limite Superior $ 129.537,62
Valor Adoptado m2 $ 113.736,67
Tabla 16.Estadísticos para las zonas de valor de Pinchote.
Para el municipio de Pinchote se estableció una sola zona de valor debido a que los valores que se encontraron son bastantes
homogéneos y cercanos entre sí y presentan características similares, el valor promedio que se estableció fue de $ 113.73, el
desarrollo de vivienda campestre que se da en esta zona es en su mayoría en vivienda campestre agrupada en condominio o
desarrollo individual , caracterizado por encontrarse cerca a la vía nacional o sobre esta , presenta un buen desarrollo de vías
secundarias en el caso que el acceso a las viviendas deba hacerse a través de estas y una buena cobertura de servicios
públicos.
Página 62 de 71
CURITI:
Ilustración 38.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Curití.
Página 63 de 71
Tabla 17.Zonas de valor obtenidas para el municipio de Curití.
Coordenadas Terreno Construcción Anexos Valor Total Detalles de la Oferta
%
Oferta Latitud Longitud Zona de valor VEREDA Telefono Nombre Valor de Valor Negociado Área m2 Valor m2 Área (m2) Valor m2 Área (m2) Valor m2 Construcción Descripción del Inmueble Fotografia Fuente Internet
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Página 64 de 71
Curití:
Zona 1:
ZONA 1
Zona 2:
ZONA 2
Zona 3:
ZONA 3
Tabla 18.Estadísticos para las zonas de valor de Curití.
Curiti es el municipio que más recientemente ha venido consolidando el desarrollo de vivienda campestre es por esto que
presenta los valores más bajos en cuanto al valor del suelo respecto a los demás municipios objeto de estudio , la zona
uno con un valor promedio de $ 60.513 es la zona más cercana al casco urbano y la que presenta un mejor desarrollo
de vías seguida por la zona dos con un valor promedio de $40.127 y la zona tres con un valor promedio de $ 28.351, a
medida que se alejan del casco urbano los valores van descendiendo, así como también el acceso a los predio se va
dificultando por el estado y consolidación de las vías.
Página 65 de 71
6.5. ANÁLISIS DEL VALOR DEL SUELO PARA EL DESARROLLO DE
VIENDA CAMPESTRE
Con los datos obtenidos se puede concluir que los aspectos que mayor peso tienen
en la configuración del valor por metro cuadrado del terreno son el acceso a los
predios, es decir la cercanía a las vías principales y si se debe acceder por vías
secundarias el estado de esas vías, también se puede afirmar que los lugares que
ya se encuentran desarrollados con este tipo de uso de vivienda campestre tienen
valores superiores frente a los que hasta ahora se están desarrollando, otro aspecto
a considerar es si la zona se encuentra cercana a centros de recreación y a los
cascos urbanos y por ultimo si se desarrolla como vivienda campestre o aislada,
esto debido a que cuando se establece como vivienda agrupada tiene desarrollo de
vías internas, espacios de recreación como piscinas comunitarias y en algunos
casos seguridad privada.
Los aspectos en común que presentan este tipo de desarrollos campestres, es la

topografía, el acceso a servicios públicos es bueno y las tipologías constructivas en
cuanto a diseños y materiales.
Página 66 de 71
6.6. ZONAS DE VALOR RESULTANTES PARA TODA LA ZONA DE ESTUDIO
Ilustración 39.Zonas de valor obtenidas para Barichara, San Gil, Curití, Pinchote.
Página 67 de 71
Tabla 19.Zonas de valor general.
Para la zona de estudio en general se establecieron cinco zonas de valor cuyos

valores promedio están plasmados en la tabla superior y cuyo análisis se refiere en
el capítulo 6.5, estableciendo características similares que permiten el desarrollo de
vivienda campestre y características diferenciadoras que permiten configurar los
diferentes valores en el valor del suelo en los cuatro municipios (San Gil, Barichara,
Pinchote y Curiti).
7. CONCLUSIONES:
• De acuerdo con lo evidenciado en campo e investigación de internet, se

encuentra que San Gil, Barichara, Curití y Pinchote se encuentran en una
actividad inmobiliaria constante, evidenciando una buena cantidad de
proyectos nuevos en la zona.
• Existe buena demanda de predios en vivienda campestre, de acuerdo con
sus llamativos turísticos y culturales de la zona.
• La concentración de vivienda campestre no solo se ve sobre o la vía o
aledaña al casco urbano se encuentra dispersa entre los municipios.
• El aumento de la población y la consolidación de san gil como centro atractivo
turístico , ha hecho de este municipio y de los municipios aledaños objeto de
estudio un foco de atención para el desarrollo de vivienda campestre que si
bien se ha venido configurando desde hace unos años , es actualmente
cuando más auge y de manera más acelerada se ha venido estableciendo
en la manera de viviendas campestres en condominios o la consolidación de
viviendas campestre dispersas pero con la construcción de vías internas de
manera conjunta por parte de los futuros vendedores-compradores ,
proyectando aún más estas zonas para este tipo de desarrollo campestre.
Página 68 de 71
• La cercanía a centros recreativos como cajas de compensación (Cajasan) ,
clubes campestres , fincas recreativas con opciones de pasadías han hecho
de estas zonas objeto de estudio un referente en el mercado inmobiliario para
el establecimiento de vivienda campestre.
• Debido a que estas zonas se han venido configurando desde hace
relativamente poco tiempo como zonas de descanso atractivas para la
instalación de vivienda campestre, los precios son accesibles lo que hace
que la demanda inmobiliaria sea alta y los bienes inmuebles estén en el
mercado inmobiliario poco tiempo, lo que permitiría en el futuro un mercado
aún más creciente en vivienda campestre.
• Realizando el análisis de la normatividad alrededor de la vivienda campestre,
se puede establecer que los predios en el mercado inmobiliario y los
proyectos futuros cumplen en su mayoría con lo establecido en los diferentes
POT.
• El índice de ocupación medio en los cuatro municipios está establecido en
aproximadamente 30% cuyas construcciones cuentan con 2 pisos y en
algunos casos un altillo.
• Las perspectivas de valorización en esta zona son altas, esto debido a que
estos proyectos de vivienda campestre están consolidando la zona para este
uso y se está construyendo infraestructura vial para el acceso a las viviendas,
se están estableciendo más centros turísticos y la cobertura de servicios
públicos está aumentando.
Página 69 de 71
8. BIBLIOGRAFÍA
La Corporación - Parque Nacional del Chicamocha - Santander • Colombia
http://parquenacionaldelchicamocha.com/la-corporacion/
Ministerio de Comercio Industria y Turismo. (2018). Guía turística Santander
Colombia.
https://www.mincit.gov.co/CMSPages/GetFile.aspx?guid=fbeb6e31-ac3e-
4ebc-b8f6-8ca27674c8df
Aventura 365. (2020, 28 octubre). Santander. Aventura 365.
https://www.aventura365.com/santander/
Colombia Turismo WEB. (2019). SANTANDER-PINCHOTE.
http://www.colombiaturismoweb.com/DEPARTAMENTOS/SANTANDER/MU
NICIPIOS/PINCHOTE/PINCHOTE.htm
Costasur.com. (2019). CLIMA Barichara. https://barichara.costasur.com/es/clima-
barichara.html
I.G.A.C. (2011). Resolución N° 0070 de 2.011. IGAC.
http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION_70_20
11.pdf
INVIAS. (2011, 23 agosto). Mapa de carreteras de Santander - Tamaño completo.
GIFEX. https://www.gifex.com/fullsize/2011-08-23-
14469/Mapa_de_carreteras_de_Santander.html
Mi querida y amada Colombia - Santander (Colombia). (2019, 12 agosto). Mi
Querida y Amada Colombia.
https://sites.google.com/site/miqueridayamadacolombia/departamentos/sant
ander-colombia
Página 70 de 71
Municipio de San Gil. (2021). Geografía e Hidrología de San Gil.
https://www.sangil.gov.co/publicaciones/24/geografia-ecologia-e-hidrografia-
del-municipio/
Viaje Aérea Colombia. (2020, 16 julio). Casco Urbano Curití, San Gil, Colombia. Qué
ver, hacer y visitar. Viajarea Colombia. https://viajareacolombia.com/san-
gil/casco-urbano-curiti/
Página 71 de 71

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ESTUDIO DE VALOR DE SUELO Y ANALISIS DE MERCADO

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PROYECTO COMO REQUISITO PARA OPTAR AL TITULO DE ESPECIALISTAS

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2.1. GENERAL ................................................................................................................................ 8

2.2. ESPECÍFICOS ......................................................................................................................... 8

3. DEFINICION DEL PROBLEMA....................................................................................................... 9

6.1. ZONA DE ESTUDIO .............................................................................................................. 11

6.2. MUNICIPIOS POR ESTUDIAR .............................................................................................. 13

6.2.1. SAN GIL .......................................................................................................................... 13

6.2.2. PINCHOTE ..................................................................................................................... 15

6.2.3. CURITÍ ............................................................................................................................ 16

6.2.4. BARICHARA ................................................................................................................... 17

6.3. VISITAS A CAMPO ................................................................................................................ 22

6.3.1. CARACTERIZACIÓN DE LAS ZONAS VISITADAS ...................................................... 23

6.3.2. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA EN CAMPO ......................................... 40

6.3.3. PRESUPUESTOS .......................................................................................................... 40

6.3.4. ANÁLISIS DE LOS VALORES DE M2 CONSTRUIDOS PARA VIVIENDA CAMPESTRE.

6.4. ZONAS DE VALOR GENERADAS PARA CADA MUNICIPIO .............................................. 54

6.6. ZONAS DE VALOR RESULTANTES PARA TODA LA ZONA DE ESTUDIO ...................... 67

Ilustración 1. Ubicación del Departamento de Santander, Tomada de Wikipedia ........................................... 11

Tabla 1. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de San Gil. ............................................................ 20

Debido al desarrollo turístico en algunos municipios de Santander y a la actual

Teniendo en cuenta el POT se llevarán a cabo análisis que permitirán determinar

Realizar un análisis económico del desarrollo de vivienda campestre en los

a) Identificar las zonas dentro de los municipios objeto de estudio donde se ha

b) Recolectar. geo referenciar y analizar ofertas de mercado existentes en las

c) Realizar las visitas a campo para evaluar el entorno y la dinámica urbanística

d) Generar salidas graficas que muestren mapas de valores de suelos en las

El proceso de desarrollo de vivienda campestre en la zona de estudio se ha debido

Establecer los valores de suelo de vivienda campestre es importante en la medida

En el desarrollo de este trabajo es importante tener en cuenta la Ley 388 de 1997

Esto con el fin de realizar un análisis comparativo entre el desarrollo de vivienda

6.1. ZONA DE ESTUDIO

Es una de las regiones del país con

La red de carreteras de Santander

Ilustración 1. Ubicación del Departamento de Santander,

Debido a la alta demanda de lugares de descanso que trae consigo el crecimiento

6.2. MUNICIPIOS POR ESTUDIAR

El estudio práctico se realizará en la zona que comprende los municipios de San

6.2.1. San Gil

San Gil se encuentra ubicado

La mayor parte del territorio varía de ondulado a fuertemente ondulado y su relieve

La mayor parte del territorio varía de ondulado a fuertemente ondulado y su relieve

Posee una extensión de 62

(Colombia Turismo WEB,

Sus límites se hallan

Ilustración 5. Ubicación del Municipio de Curití, Tomada del POT

El Municipio se encuentra localizado geográficamente 6° 36’ 36´´ latitud Norte y 73°

Extensión total: 247 Km2

Extensión área urbana: 4.3 Km2

Extensión área rural: 242.7 Km2

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 1409

Temperatura media: 20º C

Barichara es uno de los

Los límites del municipio son al

Barichara posee baja precipitación y nubosidad, debido a una barrera natural de la

La zona de Barichara se caracteriza por presentar temperaturas que oscilan entre

Ilustración 7. Ubicación de la zona de estudio a trabajar, Elaboración Propia

Tabla 1. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de San Gil.

Tabla 2.Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Pinchote

Tabla 3. Ofertas de mercado encontradas en el municipio de Barichara.