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Actividad Evaluativa Eje 4

Análisis Integral de la Gestión del Riesgo
Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis

Diana Katerine García Rubiano - Código 111064022, Eric Lorenzo Quintero Rincones - Código
111072134, Andrés Felipe Pérez Hernández - Código 111072294 y Jhon Alexander Torres Duarte -
Código 111072876

Especialización en Revisoría Fiscal y Auditoría Forense, Facultad de Ciencias

Contables, Fundación Universitaria del Área Andina

ECA-81609-202130-3B-1120_1970/01/01: Gestión y Administración del Riesgo

Magister Miguel Ángel Bello Bernal

Mayo 03, 2021

 Índice
Resumen 4

Desarrollo - Análisis Integral de la Gestión del Riesgo 6

1. Diagnóstico y establecimiento del Contexto del Negocio Inmobiliario en Venezuela 6

A. Contexto Estratégico o Externo 6

Factores Polítcos 7

Factores Económicos 7

Factores Sociales 7

Factores Tecnológicos 8

Factores Ecológicos-Ambientales 8

Factores Legales 8

B. Contexto Organizacional o Interno 9

C. Contexto de la Gestión del Riesgo 9

2. Identificación del Riesgo 10

A. Riesgo Político y Económico 10

B. Riesgo Comercial 11

C. Riesgo del Negocio 11

D. Riesgo de Construcción 11

E. Riesgo de Mercado 11

3. Análisis del Riesgo 12

A. Riesgo Económico 13

B. Riesgo Político 14
 4. Evaluación del Escenario de Riesgo 19

5. Tratamiento del riesgo 23

Conclusiones 26

Recomendaciones 28

Referencias 29

Anexos 30
 Resumen

El siguiente trabajo tiene como propósito, utilizar el Sistema de Control Interno COSO III frente a la

inversión inmobiliaria en Venezuela.

En este análisis, basado en el artículo publicado por García (2017) en la “Revista Semana” "Por

qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis" se aplicó el

conocimiento adquirido en el módulo en curso, específicamente en lo que respecta al Sistema de Control

Interno COSO III y la NTC ISO 31000, se analizaron diversos riesgos potenciales de las personas que

quieren invertir en inmuebles en Venezuela, conociendo los posibles impactos de llevar a cabo este tipo

de inversión y se proponen posibles tratamientos a estos riesgos.

Además, el análisis de la situación evidenciará el alto grado de incertidumbre que para algunas

personas representa invertir en activos inmuebles en dicho país. Algunas personas opinan que la

incertidumbre es una piedra en el camino para dimensionar el buen negocio que puede llegar a representar

la inversión en inmuebles en Venezuela después de que por fin culmine el régimen socialista que

atraviesa este país. Sin embargo, vale la pena preguntarse “¿qué tan cerca esta ese momento?”

Cabe resaltar que el riesgo está presente en todo momento y ante cualquier tipo de actividad, en

especial en el campo empresarial, donde cada decisión tiene riesgos por defecto. Aunque sean críticos y

caóticos, los escenarios nacional e internacional representan oportunidades de negocio que, por su

naturaleza y contexto, son de alto riesgo; a ello no es ajeno las actividades empresariales de inversión,

donde de acuerdo a datos históricos-económicos tanto de nivel nacional como internacional; ha sido de

las actividades que más rentabilidad en su momento pueden generar, pero a su vez son de las actividades

empresariales que tienen mayor riesgo inherente; ya depende de una adecuada administración y gestión

del riesgo, llevar a cabo una exitosa inversión inmobiliaria.

 La industria inmobiliaria venezolana es atractiva para muchos inversionistas porque los

propietarios de inmuebles con grandes problemas en su flujo de caja están ofertando activos fijos a un

costo muy atractivo buscando además protegerse de mayores pérdidas por la devaluación de la moneda y

la desvalorización de los inmuebles; y, los inversionistas buscan proteger su dinero y a su vez aprovechar

los costos bajos del mercado realizando la inversión en bienes raíces, augurando un futuro probablemente

mejor en Venezuela, donde acabe el régimen actual y se reactive la economía del país, he allí donde la

incertidumbre es el eje principal en este tipo de actividades y el riesgo inherente por naturaleza para los

inversionistas.
 Desarrollo
Análisis Integral de la Gestión del Riesgo
Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis

Para los empresarios venezolanos e inversionistas extranjeros con organizaciones en Venezuela,

la situación política, económica y social que acontece en dicho país desde hace varios años ha

representado grandes pérdidas y problemas financieros para sus empresas; sin embargo de acuerdo al

artículo de Garcia (2017) en la revista Semana, objeto de estudio para esta actividad, titulado “Por qué

invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis”, se muestra cómo

dichos empresarios tienen una alta tendencia a la inversión en inmuebles.

Para analizar el porqué de esta tendencia se aplicará el Sistema de Control Interno Coso III y se

complementará con la NTC ISO 31000.

1. Diagnóstico y establecimiento del Contexto del Negocio Inmobiliario en Venezuela

Como la tendencia a la inversión en inmuebles por parte de empresarios venezolanos e

inversionistas extranjeros comprende diversidad de sectores empresariales, se establecerá un contexto

estratégico y organizacional a nivel general.

A. Contexto Estratégico o Externo

Venezuela está afrontando un momento de dictadura en el cual ha cerrado brechas de diálogo y

ayuda para la población como es el caso con Estados Unidos ampliando las dificultades que posee con las

sanciones impuestas por éste y ha mantenido otros aliados como es el caso de China, Rusia y cuba entre

otros, quienes apoyan la no intromisión de terceros en la legislatura de Nicolás Maduro con respecto al

manejo de su mandato.
Todo esto ha propiciado a los inversionistas de otros países aprovechar la inflación por la que pasa

Venezuela para optar por invertir en inmuebles de vivienda mixta ya que estos se encuentran en un

momento con bajo costo de adquisición o con ofertas que llegan hasta por debajo del 30% de descuento

del valor real.

Basados en el análisis PESTAL se establece el siguiente macro entorno empresarial:

Factores Políticos. De acuerdo a la política de poder concentrado y perpetuado en Venezuela se

evidencian los siguientes factores:

⮚ Régimen político en cabeza de una sola persona con poder total.

⮚ Facultad del presidente para promulgar y modificar leyes a su voluntad.

⮚ Política de expropiación.

⮚ Conflictos políticos internos.

⮚ Pésimas relaciones internacionales.

Factores Económicos. Venezuela atraviesa una fuerte crisis económica cimentada en los

siguientes factores:

⮚ Altas tasas de desempleo.

⮚ Fenómeno de hiperinflación.

⮚ Devaluación de la moneda nacional (Bolívar Fuerte)

⮚ Caída desmesurada del PIB.

⮚ Orientación a la exportación del petróleo.

⮚ Desestimación y consumación de otros sectores económicos diferentes al petróleo.

⮚ Alto endeudamiento internacional.

Factores Sociales. La sociedad venezolana presenta un detrimento bastante evidente:

 ⮚ Ingreso per cápita de nivel muy bajo representando un retroceso de 50 años para

los ciudadanos.

⮚ Desplazamientos de personas y grupos familiares hacia otros países en busca de una

mejor calidad de vida.

⮚ Entrega desmesurada de subsidios a cierto sector social que no se pudo mantener,

mal acostumbro a las personas y desencadeno pobreza.

⮚ Altos índices de violencia, hurtos, sicariato, entre otros como consecuencia al

desempleo y falta de ingresos.

⮚ No hay libertad de prensa.

Factores Tecnológicos. Se pueden identificar los siguientes:

⮚ Uso restringido de la energía eléctrica-

⮚ Fallas en el internet.

⮚ Medios de comunicación manejados por el gobierno.

⮚ Atraso en las TIC.

Factores Ecológicos-Ambientales. Que afectan directamente la sociedad y entre los que se

pueden distinguir:

⮚ Deterioro de la calidad del agua.

⮚ Derrames petroleros.

⮚ Minería descontrolada.

⮚ Falta de inversión para la investigación oceánica afectada por los derrames petroleros.

Factores Legales.

⮚ Cambios constitucionales.
 ⮚ Decadente salario mínimo.

⮚ Leyes de protección social decadente.

⮚ Regulación económica favorable para algunos sectores.

⮚ Emisión de licencias por tráfico de influencias.

B. Contexto Organizacional o Interno

Como la situación de inversión en inmuebles en Venezuela lo están haciendo organizaciones e

inversionistas de diferentes sectores, se mencionará a nivel general los aspectos internos que de manera

fundamental interfieren en la definición del Contexto:

⮚ Poca independencia del gobierno empresarial para la toma de decisiones de su propia

empresa ya que el Estado a su amaño puede intervenir en ellas.

⮚ Capital económico de bajo valor, precisamente por la desvalorización de la

moneda nacional (Bolívar Fuerte)

⮚ Capital humano reducido como consecuencia a los despidos masivos que han debido

hacer muchas empresas.

⮚ Cargas impositivas desniveladas con relación a los ingresos que las

organizaciones pueden generar.

C. Contexto de la Gestión del Riesgo

Como inversionistas en bienes raíces en el país de Venezuela, se analizará y evaluará

integralmente la inversión y se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:

⮚ Análisis de precios del mercado inmobiliario.

⮚ Análisis de la oferta y demanda del mercado inmobiliario.

 ⮚ Investigación de los ofertantes inmobiliarios (inmuebles, estados financieros, calidad de

operaciones nacionales e internacionales, relaciones con clientes y proveedores, entre

otros)

⮚ Investigación de la carga impositiva aplicable a inmuebles en Venezuela.

⮚ Determinación de un máximo de valor aceptable para inversiones en inmuebles en

Venezuela.

⮚ Definir la probabilidad alta, media o baja del riesgo de inversión.

⮚ Evaluar si el riesgo inherente en el mercado inmobiliario se puede tratar a través de

la mitigación, transferencia o eliminación de ocurrencia.

⮚ De acuerdo a la situación política, económica y social que atraviesa Venezuela,

se direccionará la Administración del Riesgo hacia el Riesgo político y al Riesgo

económico.

⮚ Se identificará la probabilidad de ocurrencia e impacto para cada uno de los

riesgos mencionados en el ítem anterior.

2. Identificación del riesgo

El riesgo “específico” del negocio inmobiliario tiene en cuenta a todos aquellos factores que

puede afectar la hipótesis con la que se construye un flujo de fondos.

A. Riesgo político y económico

Los riesgos económicos y políticos se entrelazan. Las tensiones comerciales continúan

presentando el mayor riesgo para la economía venezolana y la inversión inmobiliaria, mientras que el

nuevo brote de coronavirus Covid-19 también puede interrumpir el comercio y las cadenas de suministro.
 B. Riesgo comercial

Puede que el precio de venta del modelo sea más bajo por condiciones del mercado o por

reacción de la competencia o que la velocidad de venta sea menor.

C. Riesgo del negocio

Tiene en cuenta que algunos proyectos son más riesgosos que otros.

D. Riesgo de Construcción

Posible aumento de costos de la obra (afectan los egresos), incremento del plazo de la obra

(afecta al modelo de ingresos por retraso en la escrituración de las unidades.

E. Riesgo de Mercado

Demoras en la obtención de permisos y habilitaciones, cambios importantes cambios en la tasa

cambiaria que llevaran a obtener menos pesos por la venta de una vivienda en caso de haber vendido en

dólares u otra moneda extranjera.

Entre las desventajas de la inversión inmobiliaria están la existencia de costos de mantenimiento

y administración relativamente altos, baja liquidez, altos costos de obtener información, dificultad para

dividir los inmuebles, altos costos de transacción y escasa homogeneidad de los inmuebles.
 Tabla 1

IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO

CAUSAS (Factores Internos y CONSECUENCIAS

# RIESGO
Externos)
*Elecciones presidenciales nefastas.
*Alta oposición a la política del
presidente Nicolás Maduro.
*Política armamentista (adquisiciones
elevadas en material de guerra).
1 Politico *Confiscación, expropiación,
nacionalización y privación de
activos físicos o inversiones de
capital.
*Alianzas políticas basadas en
negociaciones bélicas / petroleras.
POTENCIALES
*Incertidumbre ante la
promulgación de políticas en
contravía de la inversión.
*Desvalorización mayor de los
predios.
*Perpetuación del régimen
castro chavista en cabeza de
Nicolás Maduro.
*Expropiación de inmuebles
adquiridos con inversión
extranjera.
*Daño a inmuebles producto
de protestas y guerras.

*Sanciones económicas y bloqueos

internacionales.
*Posible intervención en
*Dolarización.
precios de inmuebles.
*Regulación de precios.
*Incertidumbre ante una
*Política económica basada en un
posible expropiación.
falso socialismo.
2 Económico *Intervención del mercado
*Economía basada en la actividad
inmobiliario para contrarrestar
petrolera.
el déficit económico.
*Desabastecimiento del petróleo por
*Prohibición de inversión
disminución en los pozos.
extranjera.
*Caída en los precios del petróleo.
*Contracción del sector privado.

Fuente: Diseño propio

3. Análisis del riesgo

Como se observó hay varios riesgos inmersos para realizar una inversión en Venezuela, lo que

implica que son varios factores los que deben tener en cuenta, más aún cuando dichos factores son

demasiado volátiles en sus datos, lo que hace que el propio riesgo se vuelva alto por el grado de

incertidumbre que se genera respecto a la inversión que se piensa hacer en el país, a fin de no perder lo

que se invirtió en determinado momento.

 Por lo anterior se definió por parte del grupo de trabajo dos riesgos a analizar:

A. Riesgo Económico

Venezuela se ha visto afectada por una superinflación lo que ha ocasionado que su moneda se devalúe,

esto implica que el poder adquisitivo de dicha moneda en cada momento sea menor, trayendo como

resultado que la población se volcara a buscar una moneda fuerte como lo es el dólar americano.

Esto tuvo un impacto adicional con la población venezolana, puesto que al tener una moneda que no es

muy fuerte y el gobierno nacional no tomo decisiones a tiempo ocasionó la migración de venezolanos a

los países vecinos, así mismo su Producto Interno Bruto ha caído drásticamente cerca de un 83,5% desde

el año 2013 (Portafolio, 2021), adicionalmente las exportaciones e importaciones son muy reguladas

prácticamente prohibidas, el único producto base de exportación es el petróleo el cual se vio afectado por

los precios del mercado internacional, teniendo en cuenta que en junio de 2008 el barril estaba por un

precio de 140,73 dólares y en junio del 2020 llegó a estar a los 17 dólares (Datosmacro, 2021)

Teniendo en cuenta la depreciación que tuvo el Bolívar en la última década, la gente empieza a vender

lo que tiene, a fin de recuperar algo del costo de sus bienes; esto implica una situación atractiva para el

comprador teniendo en cuenta que por la misma situación, los únicos que podrían comprar son personas

extranjeras, que al ver la inestabilidad financiera que tiene el país y sumado a las políticas sociales que

permiten invadir la propiedades sin uso (infobase, 2021), aprovechan los precios del mercado

inmobiliario para adquirir bienes raíces, operar en ellas así sea una oficina y mantenerlas, esperando un

probable cambio a dicha situación política, económica y social.

Por otro lado, la difícil situación hace prácticamente imposible generar ganancias con los inmuebles,

toda vez que el arrendar el bien es difícil porque los precios está por el suelo y la normatividad

venezolana indica que en caso de vender la primera opción debe ser para la persona a la que se le arrendó

y muchas veces las personas no tienen el dinero para comprar, lo que hace que el bien pierda su valor

sea
casi imposible de vender y no genera rentabilidad, lo implica que se trata de negocio que tiene un alto

riesgo.

Sin embargo, también es una oportunidad de acceder a inmuebles de lujo que de tener precios

astronómicos pasaron a precios muy bajos y desde la perspectiva de que en algún momento la economía

vuelva a mejorar y los precios incrementarse y sacar una rentabilidad al inmueble, no obstante, se cae en

una situación de incertidumbre, puesto que no sabe a ciencia cierta cuando pueda recuperarse la

económica de Venezuela.

Lo que implica esta inversión es que es de largo plazo, que puede que genere ganancias en un tiempo

indeterminado, no obstante, el tiempo que pueda durar la recuperación económicas de Venezuela es

incierto, lo que representará gastos y se está bajo la expectativa de que cualquier reforma normativa que

aplica el gobierno, pueda afectar la tenencia del bien inmueble y el posterior retorno de lo invertido.

Dentro de las situaciones encontradas que pueden materializarse en este riesgo están los siguientes:

● Cambio en tasas de interés.

● Riesgo de cartera incobrable.

● Riesgo de utilidades de activos.

● Reformas tributarias constantes.

● Expropiación

● Intervención del mercado inmobiliario, entre otros.

B. Riesgo Político

Es un hecho notorio para los habitantes de Latinoamérica que la administración estatal ha tenido

cambios drásticos desde que el expresidente Hugo Chávez llegó al poder, si bien dentro de sus políticas

públicas estuvieron motivadas por solucionar problemas de índole social tuvieron unas resultados nefastos
en otros aspectos, lo que ocasionó a su vez la captura de las tres ramas del poder público por parte del

proyecto político chavista, eso desencadenó que se rompiera el equilibrio y que el poder se centralizará en

una sola persona.

Al desarrollarse los políticas públicas se interfieren en otros estamentos como la propiedad privada, la

economía y la relaciones internacionales, lo que ocasionó que se rompiera la relación comercial con

países que no eran afines al pensamiento económico y social del presidente, adicional a eso se efectúa

una persecución sistemática a opositores y al cambiar hacia un sistema económico diferente al que ya se

tenía establecido hizo un cambio en la estructura de la nación produciendo que una parte de su población

tuviera que emigrar buscando nuevas oportunidades.

Sin embargo, este indicador sólo ofrece una visión parcial de las amenazas a las que un posible

inversionista tiene que hacer frente cuando deciden invertir en determinado país, pero el riesgo Político

como es caso de Venezuela es un factor que impactó a lo demás sectores, más aún cuando se hace posible

que las siguientes situaciones aumenten su probabilidad de materializarse:

● Expropiaciones por mandato del Estado

● Confiscaciones

● Agresiones y Campañas contra capitales extranjeros

● Secuestro y Terrorismo

● Repatriación de capital

● Inflación Devaluación de la Moneda

● Subida del Impuesto

Tabla 2

GRADO DE SIGNIFICANCIA DE LA AMENAZA

POTENCIAL DE
DAÑO DE LA
AMENAZA (P)
T/P
Bajo Medio Alto
ESCALA
1 2 3
Bajo
TAMAÑO 1 1 2 3
RELATIVO
Medio ESCALA
DE LA 2 2 4 6
AMENAZA (T)
Alto
3 3 6 9
Grado de Significancia (S)

Fuente: Diseño propio

Tabla 3

CRITERIOS DE SELECCIÓN DE LA AMENZA

SELECCIÓN
SIGNIFICANCIA
SI NO
De 0 a 1 x
De 1 a 3 x
De 4 a 6 x
De 7 a 9 x

Fuente: Diseño propio

 Tabla 4

NOMENCLATURA DE LA AMENZA

AMENAZA CODIGO
Promulgación de políticas que afecten la inversión extranjera 1
Mayor desvalorización de Predios 2
Expropiación de inmuebles 3
Daño a inmuebles por protestas, guerras, vandalismo 4
Política intervencionista de precios del mercado inmobiliario 5
Prohibición de inversión extranjera 6
Fuente: Diseño propio

Tabla 5

SELECCIÓN DE AMENAZAS POR SU SIGNIFICANCIA

SIGNIFICANCIA SELECCIÓN
AMENAZA CODIGO
T P S SI NO
Promulgación de políticas que afecten la inversión
1
extranjera 2 2 4 X
Mayor desvalorización de Predios 2 1 2 2 X
Expropiación de inmuebles 3 3 3 9 X
Daño a inmuebles por protestas, guerras,
4
vandalismo 2 2 4 X
Política intervencionista de precios del mercado
5
inmobiliario 2 2 4 X
Prohibición de inversión extranjera 6 1 1 1 X
Fuente: Diseño propio
 Tabla 6

NOMENCLATURA DE RECURSOS

RECURSO CODIGO
Inversión A
Flujo de Efectivo B
Estabilidad y Permanencia Empresarial C
Activos Fijos D
Utilidades E
Desvalorización empresarial F
Fuente: Diseño propio

Tabla 7

ESCENARIO DE RIESGOS CODIFICADO

Daño a
Promulgación inmuebles Política
de políticas que Mayor Expropiación por intervencionista
RIESGO /
afecten la desvalorización de inmuebles protestas, de precios del
AMENAZA
inversión de Predios (2) (3) guerras, mercado
extranjera (1) vandalismo inmobiliario (5)
(4)
Inversión (A) (1-A) (3-A) (4-A) (5-A)
Flujo de Efectivo
(2-B) (4-B) (5-B)
(B)
Estabilidad y
Permanencia (3-C)
Empresarial (C)
Activos Fijos (D) (1-D) (2-D) (3-D) (4-D)
Utilidades (E ) (2-E) (4-E) (5-E)
Desvalorización
(2-F) (3-F) (5-F)
empresarial (F)
Fuente: Diseño propio
 Tabla 8

CALIFICACIÓN DE LA FRECUENCIA Y/O PROBABILIDAD

VALOR NIVEL DESCRIPCION FRECUENCIA

El evento puede ocurrir solo en circunstancias
1
Improbable excepcionales. De 0 a 1 caso por año
De 2 a 5 casos por
2
Probable El evento puede ocurrir en algún momento. año
El evento puede ocurrir en la mayoría de las De 6 a 10 casos por
3
Frecuente circunstancias. año
Más de 10 casos al
4
Seguro El evento ocurre siempre. año
Fuente: Diseño propio

Tabla 9

CALIFICACIÓN DEL IMPACTO Y/O CONSECUENCIA

VALOR NIVEL DESCRIPCION MONTO

1 Insignificante Si el evento se presenta el impacto sería mínimo. Menor de 1 Millón
5 Moderado Si el evento se presenta el impacto sería moderado. De 1 a 5 Millones
10 Alto Si el evento se presenta el impacto sería alto. De 6 a 10 Millones
15 Catastrófico Si el evento se presenta el impacto sería desastroso. Más de 10 Millones
Fuente: Diseño propio

4. Evaluación del Escenario de Riesgo

Invertir en inmuebles es un proceso complejo que requiere el análisis de variables tales como

rendimientos esperados, aversión al riesgo, liquidez actual y esperada, horizonte de inversión, aspectos

fiscales y legales, y conocimiento del mercado inmobiliario (Garay y Llanos, 2007). Del análisis de esas

variables resultará la recomendación sobre cuánto invertir en bienes raíces y el porcentaje que se dedicará

a inversiones directas e indirectas en esta clase de activos.

Tabla 10

MATRIZ DE RIESGOS

IMPACTO
F/I
Insignificante Moderado Alto Catastrófico

Improbable 1 5 10 15
FRECUENCIA

Probable 2 10 20 30

Frecuente 3 15 30 45

Seguro 4 20 40 60
Fuente: Diseño propio

Tabla 11

MATRIZ DE VULNERABILIDAD

IMPACTO
F/I
Insignificante Moderado Alto Catastrófico

Improbable 1,7% 8,3% 16,7% 25,0%

FRECUENCIA

Probable 3,3% 16,7% 33,3% 50,0%

Frecuente 5,0% 25,0% 50,0% 75,0%

Seguro 6,7% 33,3% 66,7% 100,0%

Fuente: Diseño propio

 Tabla 12

CRITERIOS DE ACEPTABILIDAD DEL RIESGO

La frecuencia e impacto de los riesgos no hacen necesario intervención ni tratamiento

ACEPTABLE
La frecuencia e impacto de los riesgos requieren una intervención o tratamiento a
TOLERABLE mediano plazo
La frecuencia e impacto de los riesgos requieren una intervención o tratamiento a corto
INACEPTABLE plazo
La frecuencia e impacto de los riesgos representan un peligro inminente por eso
INADMISIBLE requieren una intervencion o tratamiento de inmediato
Fuente: Diseño propio

Tabla 13

CALIFICACIÓN DE ACEPTABILIDAD DEL RIESGO

ACEPTABLE Vulnerabilidad hasta el 3%

TOLERABLE Vulnerabilidad del 3,1% hasta 5%
INACEPTABLE Vulnerabilidad del 5,1% hasta 25%
INADMISIBLE Vulnerabilidad mayor al 25%
Fuente: Diseño propio

Tabla 14

MATRIZ DE CALOR (VULNERABILIDAD)

IMPACTO
F/I Insignificante Moderado Alto Catastrófico
Improbable 1,67% 8,33% 16,67% 25,00%
FRECUENCIA

Probable 3,33% 16,67% 33,33% 50,00%

Frecuente 5,00% 25,00% 50,00% 75,00%
Seguro
6,67% 33,33% 66,67% 100,00%

Fuente: Diseño propio

Tabla 15

MATRIZ DE CALOR (ACEPTABILIDAD)

IMPACTO
F/I
Insignificante Moderado Alto Catastrófico
Improbable ACEPTABLE INACEPTABLE INACEPTABLE INACEPTABLE
FRECUENCIA

Probable
ACEPTABLE INACEPTABLE INADMISIBLE INADMISIBLE

Frecuente
TOLERABLE INACEPTABLE INADMISIBLE INADMISIBLE

Seguro
INACEPTABLE INADMISIBLE INADMISIBLE INADMISIBLE

Fuente: Diseño propio

Tabla 16

PROBABILIDAD / IMPACTO ESCENARIO DE RIESGOS

ESCENARIO PROBABILIDAD IMPACTO

#
1 (1-A) Probable Moderado
2 (1-D) Probable Alto
3 (2-B) Seguro Alto
4 (2-D) Seguro Alto
5 (2-E) Seguro Moderado
6 (2-F) Seguro Insignificante
7 (3-A) Probable Alto
8 (3-C) Probable Moderado
9 (3-D) Probable Alto
10 (3-F) Probable Insignificante
11 (4-A) Seguro Moderado
12 (4-B) Seguro Alto
13 (4-D) Seguro Moderado
14 (4-E) Seguro Moderado
15 (5-A) Improbable Moderado
16 (5-B) Improbable Alto
17 (5-E) Improbable Alto
18 (5-F) Improbable Moderado
Fuente: Diseño propio
 Tabla 17

MATRIZ DE CALOR ESCENARIO DE RIESGOS

IMPACTO
F/I
Insignificante Moderado Alto Catastrófico

Improbable (5-A) (5-F) (5-B) (5-E)

FRECUENCIA

(1-A) (1-D) (3-A)

Probable (3-F)
(3-C) (3-D)

Frecuente

(2-E) (4-A) (2-B) (2-D)

Seguro (2-F)
(4-D) (4-E) (4-B)
ACEPTABLE
TOLERABLE
INACEPTABLE
INADMISIBLE
Fuente: Diseño propio

5. Tratamiento del riesgo

Ningún inversionista está exento al riesgo, para las personas y organizaciones, existen múltiples

riesgos que se pueden presentar al momento de invertir en el mercado inmobiliario del vecino país

Venezuela, donde la materialización de los riesgos ya mencionados (económico y político) podrían

conllevar desde la simple pérdida de un activo, para personas naturales o hasta la quiebra (muerte

empresarial), para las organizaciones.

El tratamiento de estos riesgos genera un grado de incertidumbre muy alto, ya que estos están

ligados directamente a las decisiones tomadas desde la presidencia de este país y su gabinete

administrativo.
 La forma de tratar estos dos riesgos seria: Anticpar (AN), Proteger (PR), Transferir (TR) y

Retener (RE).

Tabla 18

MEDIDAS DE TRATAMIENTO

MEDIDA DESCRIPCION
AN Anticipar: Adelantar acciones para limitar la ocurrencia y minimizar el impacto
PR Proteger: Acciones para enfrentar el riesgo
TR Transferir: Tercerizar la responsabilidad del riesgo, se cuenta con recursos financieros
Retener: El Riesgo es improbable, pero si ocurre se cuenta con los recursos financieros para
RE afrontarlo
Fuente: Diseño propio

Tabla 19

MATRIZ DE CALOR / TRATAMIENTO DEL RIESGO

IMPACTO
F/I
Insignificante Moderado Alto Catastrófico
1,67% 8,33% 16,67% 25%
Improbable Aceptable Inaceptable Inaceptable Inaceptable
RE-AN PR-TR PR-TR PR-TR
3,33% 16,67% 33,33% 50%
FRECUENCIA

Probable Aceptable Inaceptable Inadmisible Inadmisible

RE-AN PR-TR PR-TR PR-TR
5% 25% 50% 75%
Frecuente Tolerable Inaceptable Inadmisible Inadmisible
PR-TR PR-TR PR-TR PR-TR
6,67% 33,33% 66,67% 100%
Seguro Inaceptable Inadmisible Inadmisible Inadmisible
PR-TR PR-TR PR-TR PR-TR
ACEPTABLE
TOLERABLE
INACEPTABLE
INADMISIBLE
Fuente: Diseño propio
 De acuerdo a las tablas 17, 18 y 19; para los diferentes Escenarios del Riesgo (Tabla 16) se

aplicarán los siguientes tratamientos:

Tabla 20

TRATAMIENTO A LOS ESCENARIOS DE RIESGO

# ESCENARIO TRATAMIENTO
1 (1-A) PR-TR
2 (1-D) PR-TR
3 (2-B) PR-TR
4 (2-D) PR-TR
5 (2-E) PR-TR
6 (2-F) PR-TR
7 (3-A) PR-TR
8 (3-C) PR-TR
9 (3-D) PR-TR
10 (3-F) RE-AN
11 (4-A) PR-TR
12 (4-B) PR-TR
13 (4-D) PR-TR
14 (4-E) PR-TR
15 (5-A) PR-TR
16 (5-B) PR-TR
17 (5-E) PR-TR
18 (5-F) PR-TR
Fuente: Diseño propio
 Conclusiones

● Realizar una inversión en inmuebles en Venezuela suena muy tentador para muchos, esto debido

a los precios por los cuales se puede llegar a comprar un bien raíz, pero esta clase de inversiones

pueden llegar a ser un trabajo de mucho estudio y análisis, sobre todo al observar el panorama

por el que transcurre el país.

● La inversión directa en inmuebles causa una concentración de riesgo en un inmueble y una

concentración de inquilinos o actividad a desarrollar en el inmueble.

● Este tipo de inversiones implica que el dueño sea el administrador del inmueble (con los costos

asociados en tiempo y dinero); además, estas inversiones son ilíquidas (vender un inmueble en el

mercado puede tardar desde varios meses hasta varios años).

● Los riesgos nunca podrán ser eliminados, pero si debidamente identificados, previstos, tratados y

asumidos; esto facilitara la consecución de los objetivos previamente establecidos y eso es

precisamente lo que motivó este análisis extenso en particular.

● La relación entre riesgo y rendimiento tienen una relación directa. Generalmente, a mayor

nivel de riesgo mayor rendimiento esperado.

● Para hacer una inversión se debe asumir riesgos y analizar los pormenores a fin de establecer los

pros y contras que dicha inversión puede conllevar; por lo cual es importante analizar los posibles

riesgos que trae consigo cada inversión, estando así al arbitrio de las circunstancias del entorno, y

esto puede ser la diferencia entre una gran inversión o una pérdida de lo invertido.

● Una adecuada evaluación del riesgo, permite establecer y disminuir el nivel de incertidumbre

respecto de las inversiones que se estiman realizar, dicho análisis deberá efectuarse de acuerdo

a
las características particulares de cada tipo de negocio y haciendo un análisis de las condiciones

de cada país, o sector.

 Recomendaciones

● Antes de aventurarse a invertir en inmuebles en Venezuela es importante entender que no es algo

fácil de hacer, debido a todas las complicaciones legales referentes a ingresar capital a dicho país

y a los procesos legales para comprar del inmueble.

● La dinámica que plantea todos estos cambios (y los que adicionalmente puedan surgir) coloca a

los profesionales del sector ante el reto de estar permanentemente informados sobre estas

tendencias inmobiliarias, mucho más para los que están en Venezuela.

● Es necesario antes de invertir:

 Comprender los modelos de solución implementados que aporten los mejores resultados.

➢ Capacitarse constantemente para pulir las habilidades técnicas, actitudinales,

disciplinaria, financiera y de control de estructuras de gastos.

➢ Fortalecer alianzas.
 Referencias

 Portafolio (2021), “Venezuela: en la era Maduro el PIB ha caído más del 80%” recuperado de:

https://www.portafolio.co/internacional/venezuela-en-la-era-maduro-el-pib-ha-caido-mas-del-80-

551296

 Datosmacro (2021) “Precio del petróleo OPEP por barril” Consultado el 01 de mayo de 2021:

https://datosmacro.expansion.com/materias-primas/opec

 Infobase (2021) “La razón detrás de las tomas de viviendas en Venezuela: “Les pagan a los

colectivos los favores a la revolución”, recuperado de:

https://www.infobae.com/america/venezuela/2021/01/18/la-razon-detras-de-las-tomas-de-

viviendas-en-venezuela-les-pagan-a-los-colectivos-los-favores-a-la-revolucion/

 Garcia Marco, D. (2017, 1 septiembre). Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento

negocio en Venezuela pese a la crisis. BBC. https://www.bbc.com/mundo/noticias-america-

latina-41119911

 Inmuebles se mantienen como una de las mejores opciones de inversión. (2019, 6

septiembre). EL EMPRENDEDOR.

https://periodicoelemprendedor.com/ve/mercados/item/3699-inmuebles-se-mantienen-

como-una-de-las-mejores-opciones-de-inversi%C3%B3n.html

 Cigüenza Riaño, N. (2017, 30 agosto). Según Moody’s, Venezuela presenta el mayor

riesgo político de la región. La Republica.

https://www.larepublica.co/globoeconomia/segun-moodys-venezuela-presenta-el-mayor-

riesgo-politico-de-la-region-2541882

 La crisis en Venezuela, un riesgo político y económico para Rusia. (2019, 29 enero).

Semana. https://www.semana.com/internacional/articulo/como-afecta-a-rusia-la-crisis-

en-venezuela/266584/
 Tablas

 Tabla 1. Identificación del Riesgo

 Tabla 2. Grado de Significancia de la Amenaza

 Tabla 3. Criterios de selección de la Amenaza

 Tabla 4. Nomenclatura de la Amenaza

 Tabla 5. Selección de Amenazas por su Significancia

 Tabla 6. Nomenclatura de Recursos

 Tabla 7. Escenario de Riesgos Codificado

 Tabla 8. Calificación de la Frecuencia y/o Probabilidad

 Tabla 9. Calificación del Impacto y/o Consecuencia

 Tabla 10. Matriz de Riesgos

 Tabla 11. Matriz de Vulnerabilidad

 Tabla 12. Criterios de Aceptabilidad del Riesgo

 Tabla 13. Calificación de Aceptabilidad del Riesgo

 Tabla 14. Matriz de Calor (Vulnerabilidad)

 Tabla 15. Matriz de Calor (Aceptabilidad)

 Tabla 16. Probabilidad / Impacto de Escenarios de Riesgos

 Tabla 17. Matriz de Calor Escenario de Riesgos

 Tabla 18. Medidas de Tratamiento

 Tabla 19. Matriz de Calor / Tratamiento del Riesgo

 Tabla 20. Tratamiento a los Escenarios de Riesgo