Cuando un familiar viene a vivir por un tiempo- se debe informar al arrendador de la situación

para que esto no se convierta en una causal para dar por terminado el contrato.
 
El arrendador puede ceder el contrato de arrendamiento (cuando esté vigente) producto de la
venta del bien inmueble.
 
Se debe informar al arrendatario de la cesión- donde se le debe consignar el arriendo al nuevo
propietario.

El avalúo comercial suele ser muy costoso- para la venta vale la pena.
En la práctica es más barato el estudio comparado- ¿Cómo se hace? Se busca el nombre del barrio
y se tasa el valor promedio del canon de arrendamiento.
 
Incremento es anual- si se tiene un contrato trimestral solo a la 4ta renovación se puede
incrementar es decir al año.
Se incrementa con el IPC del año anterior es decir, si voy a subir el arriendo en el 2021 se mira el
IPC del 2020 que está consolidado.
 
Ej. Canon de arrendamiento de 1´200.000 IPC 2020 es 1,61 es decir, que el aumento máx. puede
ser de 19.320 pesos.
 
Cuando el canon está muy bajo se puede recurrir audiencia de conciliación extraprocesal- ley 640
de 2001. Con el fin de decirle al arrendatario que el precio está más bajo de lo que es en el sector.
Debe quedar todo estipulado en un acta de conciliación- tiene el mismo efecto de una sentencia
judicial.
 
Predios sometidos a propiedad horizontal
 
1. IPC año anterior.
 2. Si dentro del canon no se pacta la administración, se debe hacer el incremento al arriendo
y la administración.
Ej. Canon 1´200.000- incremento 19, 340
Administración. 300.000- incremento 4.830
Es decir que el aumento tal es de 24.170
3. Cuando es fijado con el aumento del salario mínimo.
No se mira el IPC sino el aumento del SMMV.
 
CASUISTICA:
Tenemos un contrato de arrendamiento de vivienda urbana que se celebró el 20 de sep. del
2020
 Renovación- NO Renovación a más tardar el 20 de junio de 2021 el arrendatario debe
tener en sus manos la carta de terminación (3 meses antes). Carta se debe enviar el 10 de
junio 2021.
Contrato de pensión- solo 10 días de anticipación.
 
Canon es 1´200.000 sin admi. Es una casa- NO es PH. (propiedad horizontal)
Si se renueva- se tiene que enviar un comunicado al arrendatario el aumento.
1´200.000 x 1,61 ( IPC 2020) dividido en 100=19, 320 pesos.
"se le informa el aumento por concepto de IPC"
 
Cuando se alquila con servicios publicos- no se puede atar al IPC porque el aumento depende del
consumo.
Excepción las casas de pensión.
Casa sujeta a PH- Incremento sujeto al IPC
 
Canon de 1´200.000 + administración 250.000
 
20 sep. de 2021- se celebró el contrato.
El aumento del canon se hace solo hasta el 20 de sep. 2021- pasa 1 año.
 
El aumento de la administración se da el 1 de enero del 2021- porque el incremento de la
administración (es un uso conexo) se da al inicio de cada año.
A partir del 1 de enero 2021- la administración sube en 4.025 pesos es decir, 254,025 pesos es el
nuevo concepto por administración.
 
Cuando se renueve el contrato el 20 sep. de 2021 se incrementa 19,340 pesos.
 
Casa sujeta a PH - Incremento sujeto al SMMLV- es el más común.
Se toma el año en curso.
2021 el incremento del SMMLV fue- 3,5
250.000 ADM + 3,5=3,5 aumento es de 8.750.
 
 Cuando el incremento es mayor al IPC o SMMLV no se considera como usura pero si se
puede tener en cuenta como una causal para la terminación del contrato.
 No se puede dar doble incremento de la administración.
 Cuotas extraordinarias- no está obligado a pagar el arrendatario.
 Si daño algo de las zonas comunes, si debe responder el arrendatario.
Si el arrendatario hace mejoras y no pide permiso- no se puede cobrar mejoras al arrendador.
Si el arrendador hace mejoras- no puede subir el canon, debe esperar el año. Porque mientras se
hace la obra se perturba el derecho del arrendatario.
 
Terminación contrato- puede ser de mutuo acuerdo, en cualquier tiempo.
Unilateral- cuando se incurra en cualquiera de las causales en los artículos 22 y 23 de le Ley 820 de
2003.
O previo aviso por comunicación escrita con 3 meses de antelación.
 
Se debe entregar con los servicios publicos al día- los cuales llegan mes vencido.
Reparación indispensable- lo puede realizar el arrendatario y será descontando de la próxima
renta no puede exceder del 30% o cobrar el dinero.
Ej. Canon 1´000.000 máx. 300.000 mil
 
Si se puede hacer reparaciones indispensables de más valor pero descontar en cuotas.
Ej. Canon de 1´000.000 máx. 300.000 mil y la mejora fue 600.000 mil
Se puede descontar 300.000 mil en una cuota de arriendo y en otra 300.000 mil.
 
Si el arrendatario no lo pone en conocimiento- el arrendador no tiene por qué pagárselo. El
tiempo para poner en conocimiento al arrendador se debe pactar en el contrato.
"Se debe informar a más tardar 10 días siguientes al incidente"
O máx. dentro del mes- se deben aportar soportes.
 
 Cuando se da incumpliendo se puede terminar en cualquier tiempo sin importar que no
se cumpla el año. Se le da un tiempo para que se vaya, esos días que ocupe el inmueble se
le liquidan.
 
Caso mejora necesaria- timbre de 20 años se prendió en llamas- si se hubieran incendiado los
enseres del arrendatario- el arrendador debe responder con la póliza o de no tener debe asumir la
responsabilidad civil contractual, porque el incendio se dio por falta de mantenimiento del timbre.
 
Caso responsabilidad civil contractual- nevera del arrendatario no tenía mantenimiento y se
incendió, acabando con el apartamento. Debe pagar al arrendador porque fue culpa de su nevera.

Si una persona tiene 5 contratos de arrendamiento en los que actúa como arrendador debe tener
una autorización especial (en Bogotá es otorgada por la alcaldía mayor de Bogotá) - para
asegurarse de que está cumpliendo con todos los requisitos como el mantenimiento.