Derecho Civil Aplicado - Informe de Títulos

DERECHO CIVIL APLICADO

INFORME DE TITULOS
Prof. Hernán Troncoso Larronde

I. Conceptos de Título

" Titulo es el instrumento con el cual es posible demostrar el derecho que se tiene sobre alguna
cosa". Sinónimo de instrumento.

"Es la causa en virtud de la cual poseemos una cosa"

"Es la causa en cuya virtud una persona es dueña de la cosa"

"Es el hecho que da posibilidad o vocación para adquirir el dominio u otro derecho real"

a) Titulo traslaticio
"Es el que genera el derecho constituyendo su base jurídica"
El Art. 703 inciso 3 señala que titulo traslaticio son los que por su naturaleza sirven para transferirlo.

b) Titulo Declarativo
"Es el que se limita a reconocer la existencia de un derecho"

c) Titulo constitutivo
"Son los que dan origen a un derecho"
De los títulos constitutivos, solo la ocupación y la accesión sirven para constituir posesión. La
prescripción SUPONE la posesión.

II. Títulos y modos de adquirir

Modo: "Es el hecho idóneo para producir en concreto la adquisición de un derecho a favor de una
persona"
El más frecuente es el contrato de compraventa y el modo de adquirir tradición. También es
frecuente la sucesión por causa de muerte. Otras veces es una donación, y ojo que aquí hay que ver que
se hayan cumplido los tramites legales y pagado el impuesto de donación respectivo.
Otras veces el modo de adquirir es una aporte hecho a una sociedad.
Un titulo con el que haz que tener mucho cuidado es la estipulación a favor de otro. El beneficiario
debe haber aceptado. El profesor exige que esto se haga por escritura publica y se anote al margen de la
inscripción.

- La Compraventa

Debe haber cosa y precio, el precio debe estipularse en dinero. Una de las cosas con las que hay
que tener cuidado es el precio. Si en el contrato se dice que el precio es X y que se entiende pagado en
este acto en dinero en efectivo declarándose el vendedor satisfecho y pagado; no hay problema. Pero ojo si
fue pagado con cheque, pues con esto no se extingue la obligación. En estos casos hay que pedir la
escritura declaración de saldo de precio pagado (de cancelación) o la renuncia de la acción resolutoria.
(Art. 1491). Es frecuente que el precio se pague con un vale vista, hay doctrina que considera al vale vista
equivalente al dinero efectivo.
Hay que ver también todas las modalidades del contrato. Puede ser que en el contrato de
compraventa se haya hecho un pacto comisorio simple o calificado.
El contrato de compraventa de un bien raíz debe contener:

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- Lugar y fecha
- Individualización del notario
- Individualización de las personas, con todos sus nombres
- Nacionalidad de las personas
- Profesión de las personas
- Domicilio de las personas. (comuna o agrupación de comunas)
- Morada de las personas. (dirección de la habitación)
- RUT de las personas
- Estado civil de las personas
- Si el estado civil es de casado en régimen de sociedad conyugal y el bien es social, hay que
individualizar también a la cónyuge, pues debe concurrir autorizando. Art. 1749.
Muchas veces hay operaciones en que se requiere la autorización judicial con conocimiento causa, por
regla general solo se hace referencia a la sentencia, a la resolución, sin copiar la sentencia. Pero sin
embargo será necesario analizar las sentencias para certificar que los términos de esta coincidan con
los estipulados en la escritura, y también para cuidar que la autorización no haya caducado al momento
de contratar.
- La siguiente fórmula: "Todos los comparecientes mayores de edad que acreditan su identidad con sus
cédulas de identidad, y exponen"
- Luego la numeración de los siguientes puntos:

a) Que A es dueño del inmueble y luego su individualización. Después hay que indicar cómo adquirió este
inmueble: "por compra a C, según consta en escritura publica en tal notaria, la que se inscribió a fojas
2154 Nº 173 del registro de propiedad de Concepción"
Tratándose de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria, hay una modificación en
cuanto a los deslindes, pues no es el inmueble propiamente tal, sino el condominio y respecto de la
unidad se indica el numero y la ubicación que le corresponde en el plano. Y si se trata de un edificio se
deslinda el terreno sobre el cual se construyó el edificio y se indica el numero de la unidad.
Pueden haber inmuebles acogidos a la antigua ley de propiedad horizontal. 6.634. En su Art. 52 decía
que hay que deslindar el inmueble en que estaba situado el departamento. Esto llevaba a un error pues
mucha gente deslindaba el edificio y no el terreno. Esto se complicaba cuando en un mismo terreno se
construían más de un edificio. Lo que se puede hacer es deslindar el terreno y también el
departamento, aunque esto ultimo no tiene mayor importancia.
Los deslindes muchas veces no han cambiado, no obstante que las propiedades vecinas han sufrido
mutaciones. Es conveniente actualizar los deslindes cuando esto ocurre. "al norte antes con D, hoy con
E". Lo mismo cuando se cambia el nombre de las calles.
b) La venta: "don A, por este acto, vende cede y transfiere el inmueble especificado en la cláusula
precedente a don B, quien compra y acepta para sí (o para otro)".
c) Precio y forma de pago: "cuarenta y cinco millones de pesos que el comprador entrega en dinero
efectivo en este acto al vendedor quien recibe a su satisfacción. El saldo de $... se pagara en tales y
cuales condiciones"
d) Forma de la venta: Puede ser en relación a la cabida o como especie o cuerpo cierto, y habrá que
indicar qué comprende la venta, plantaciones, inmuebles por adherencia, etc. Si el inmueble tiene
servidumbres hay que indicarlas, al igual que las hipotecas, gravámenes y en general cualquier
limitación del dominio. Así también se agregan la expresión que se han pagado cuentas, contribuciones
y gastos comunes.
e) La obligación de saneamiento: aunque no es necesario expresarla se acostumbra a hacerlo.
f) Cláusula donde se faculta al portador para ejecutar las inscripciones y anotaciones que sean
procedentes.
g) Otras menciones: se acostumbra a acordar un domicilio convencional y de cargo de quién va a ser los
gastos de la venta. Si el predio es limítrofe hay que indicar que el comprador es chileno y el lugar donde
nació.

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Es peligroso incluir en un contrato de compraventa y con la obligación de pagar el precio un pacto

comisorio, pues tratándose de este pacto comisorio, el legislador estableció normas especiales de
prescripción de la acción resolutoria. Esa norma especial está en el Art. 1880. El plazo lo fijan las partes
pero no puede exceder de 4 años. El plazo de prescripción en este caso se cuenta desde la fecha del
contrato y no desde que la obligación se hace exigible. El riesgo es en aquellos contratos a muy largo plazo
en orden a que la acción se puede hacer exigible después de prescrito el plazo. Esta situación no es
teórica, se ve muchas veces en la práctica y con terrenos valiosos. Caso Mercado de Concepción.
Muchas veces encontraremos que para garantizar el pago del precio se constituye una hipoteca
sobre el inmueble. Hay que tener cuidado pues puede suceder que no encontremos la inscripción de la
hipoteca. Esto no significa que el precio se haya pagado, pues bien puede suceder que la hipoteca no se
haya inscrito nunca, o pudiera suceder que se haya alzado aun cuando no se haya pagado el saldo de
precio. Por ello de todas formas debemos pedir la escritura de cancelación.
Cuando en una escritura aparecen personas compareciendo por otras, haciendo referencia a la
escritura publica de mandato, sin adjuntarla, también tendremos que analizar el mandato, para ver qué acto
jurídico se mandó a hacer y bajo que condiciones, pues si esto se infringe le será inoponible.

- Venta de Inmueble por instrumento privado

Existe una ley, la 14.171 que su texto establece en el Art. 68 permite sustituir la escritura publica por
un instrumento privado firmado ante notario y protocolizado dentro del plazo de un día. La sanción para la
no protocolización es la inexistencia. Esta ley fue modificada por la ley 16.392 estableciendo un plazo de 30
días corridos, además establece una sanción administrativa para el notario.

III. Antecedentes necesarios para proceder al estudio de títulos

- Antecedentes del Inmueble

1. Títulos

A. Títulos vigentes:
a) Copia de la inscripción de dominio.
b) Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años.
c) Copia de la escritura con la cual se efectuó la inscripción.

B. Si la propiedad se ha adquirido por herencia:

a) Copia inscripción especial de herencia.
b) Copia de la inscripción de la posesión efectiva con anotación marginal relativa al pago de impuestos.
c) Copia del testamento y su inscripción, si lo hay.
d) Copia del inventario de los bienes protocolizado.

C. Títulos anteriores hasta completar 10 años

a) Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio hasta 10 años.
b) Copias de las escrituras en mérito de las cuales se practicaron las inscripciones antes señaladas. En
caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra b) anterior
c) Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas jurídicas.

D. Predios rústicos con derechos de agua, además:

a) Los mismos antecedentes del dominio vigente y títulos anteriores, en relación con los derechos de
agua.
b) Certificado de la asociación de canalistas respectivos que acredite que no existen deudas.

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c) En caso de inmuebles Ex . Cora, tratándose de Derechos de Agua inscritos conforme al artículo 5º

transitorio del Código de Aguas, copia del estudio de distribución de aguas respectivo.

2. Antecedentes de las edificaciones, fusiones y/o subdivisiones predios urbanos.

A. Sitio resultante de subdivisión:

a) Copia del plano de subdivisión con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs.
b) Resolución municipal que autoriza la subdivisión, en caso de primera transferencia.
c) Certificado de urbanización ejecutada o garantizada en caso de primera transferencia.
d) Certificado de numeración municipal en caso de primera transferencia.
e) Certificado de asignación de roles en trámite o de asignación de roles en caso de primera transferencia.

B. Sitio resultante de fusión:

a) Títulos de 10 años solicitados en Nº1 de todos los inmuebles que dan origen al sitio resultante de la
fusión.
b) Resolución Municipal que autorizó la fusión.
c) Copia del plano de fusión con constancia de su archivo en el Conservador de Bs. Rs.
d) Certificado de numeración municipal del nuevo sitio.

C. Edificaciones nuevas, además de antecedentes indicados en letra a) o b) según proceda:

a) Permiso de edificación. Si está acogido al D.F.L. Nº2 de 1959, debidamente reducido a escritura
pública.
b) Certificado de recepción final.
c) Nómina de proyectistas y constructores (art.18 LGUC).

D. Edificaciones nuevas acogidas a la Ley 19.537 Sobre Copropiedad, además de lo anterior:

a) Certificado municipal que acoge el inmueble al régimen de copropiedad inmobiliaria y señala las
unidades que son enajenables, con indicación de la fecha y notaría a la que se redujo el reglamento de
copropiedad y datos de su inscripción. (art. 10).
Este debe indicar el primer reglamento de copropiedad, señalando la foja y numero del registro de
hipotecas y gravámenes en que esta inscrito; y debe señalar cuales son las unidades enajenables en el
condominio.
Lo que se puede enajenar son estas unidades que indica el certificado y nada más. Hay veces en que
se construyen estos inmuebles y dejan un sector destinados a estacionamiento, estos no son
enajenables pues son una parte del bien común.
Este certificado se archiva junto con el plano en la sección especial registro de copropiedad inmobiliaria
en el conservador del lugar del inmueble.
b) Copia de los planos de venta por pisos, archivados en el Conservador de Bs.Rs, junto con el certificado.
La importancia de este plano es que en cada escritura que se haga posteriormente debe indicarse el
numero del plano, cuando se quiera transferir el dominio o constituir un derecho real sobre él. En la
primera transferencia no basta con hacer referencia al plano y al certificado que acoge el inmueble al
régimen de copropiedad inmobiliaria, sino que este último debe acompañarse.
Para las escrituras posteriores se debe hacer referencias a los deslindes de la copropiedad inmobiliaria
(terreno), y debe individualizarse la unidad con el numero que corresponde dentro del plano respectivo.
Se deslinda el terreno pues este es un bien común.
c) Copia de la escritura pública en la que conste el Reglamento de Copropiedad.
d) Copia de la inscripción del R. de Copropiedad en el Conservador de Bs. Rs.

3. Certificados y otros documentos

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a) Certificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorería General de la República del rol o los
roles correspondientes al inmueble.
b) Recibos de pago de la última cuota de contribuciones y de todas la demás cuotas que aparezcan
vencidas en el certificado de deudas de contribuciones.
c) Certificado de no expropiación emitido por el SERVIU competente.
d) Informe de afectación a utilidad pública o certificado de no expropiación.
e) Certificado de numeración municipal si ella hubiese cambiado o no aparece en la inscripción de
dominio.
f) Copia del contrato de promesa de compraventa si existiese.

4. Predios rústicos

a) Inmueble resultante de una subdivisión: plano de subdivisión debidamente aprobado por el S.A.G. y
archivado en el Conservador de Bs. Rs. En caso de no haberse archivado aún el plano debe
acompañarse debidamente protocolizado.
b) Reglamento del Loteo debidamente inscrito, si lo hubiere.
c) En caso de parcelas ex Cora, acreditar el pago de la Deuda Cora.
d) En caso de primera transferencia parcelas ex Cora además certificado pago deudas Indap.

- Respecto de la parte vendedora, compradora o constituyente de la garantía, incluyendo al fiador

solidario.

1. Personas naturales

a) Acreditar estado cívil: Soltero o viudo, declaración jurada ante notario.

b) Casado, certificado de matrimonio o fotocopia de la libreta de matrimonio, con constancia de separación
de bienes si la hay.
c) En caso de sucesiones, además de antecedentes indicados en letra B) del acápite títulos, acreditar la
edad y estado civil de todos los comuneros.
d) Escritura pública en que consten los poderes, en caso que el vendedor actúe representado, con
vigencia no superior a un año.
e) Acreditar patrimonio reservado de compradora casada en sociedad conyugal: declaraciones impuestos
a la renta, contrato de trabajo y liquidaciones de sueldo y otros.

2. Personas Jurídicas

a) Copia de la escritura pública de constitución de la sociedad y copia de la protocolización de su extracto.

b) Copia de la inscripción del extracto de la escritura de constitución con anotaciones marginales y
vigencia.
c) Antecedentes legales de las modificaciones introducidas a la sociedad hasta la fecha (copia de la
escritura pública y de su extracto debidamente inscrito y publicado).
d) Copia de las escrituras públicas en los que consten los poderes.
e) Acreditar la vigencia de los poderes, si ella no consta de los documentos anteriores.
f) En caso de Sociedades Anónimas, acreditar la composición del directorio a la fecha de otorgamiento de
los poderes.
g) En caso de poderes especiales, acreditar la personería de quienes los hayan otorgado, con vigencia a
la fecha de su otorgamiento.
h) Antecedentes legales de las socias personas jurídicas y/ personería de quienes hayan comparecido a
nombre de los socios en la constitución y/o las modificaciones.
i) En caso de existir más de un apoderado con facultades para comprar, vender e hipotecar señalar
quienes comparecerán en representación de las partes, indicando los datos para su individualización.

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J) Hipoteca en favor de terceros: Acta junta extraordinaria o sesión de directorio, en su caso, debidamente
reducida a escritura pública aprobando la constitución de la garantía en caso que constituyente sea
sociedad anónima y garantía se constituya en favor de terceros y acreditar composición del directorio a
la fecha de la sesión.

IV. El informe de títulos

1. La redacción del orden cronológico

Aquí se mencionan y analizan en orden cronológico los títulos del inmueble. Uno puede hacerlo
desde el más nuevo al más antiguo o viceversa. Esta es la parte esencial del informe de título y es también
la que requiere mayor detención y acuciosidad, pues hay que ir haciendo un minucioso y detallado estudio
de cada uno de los títulos y de los modos de adquirir, incluyendo las transferencias y transmisiones de
derechos, de forma tal que en todo momento exista una coincidencia del inmueble en cuando a su
ubicación, cabida y deslindes y la explicación de por qué el derecho sobre el inmueble va cambiando de
titular.
También suele ocurrir en el informe que alguno de los propietarios del inmueble lo haya adquirido
por sucesión por causa de muerte, en este caso debemos analizar todas las inscripciones del Art. 688. Si
se trata de una herencia intestada ella se tramita y otorga ante el registro civil y se inscribe ante el registro
nacional de posesiones efectivas.
Si la herencia es testada, al mismo tiempo de inscribir la posesión efectiva hay que inscribir el
testamento. Se practica además la inscripción especial de herencia que consiste en inscribir el inmueble a
nombre de todos los herederos para disponer de consuno. Y por ultimo debe inscribirse la adjudicación.
Hay que tener cuidado en el análisis de estas inscripciones, pues los herederos no pueden disponer
el bien mientras no se practiquen. La sanción está discutida, pero lo claro es que no se transfiere el
derecho.
En este aspecto hay que destacar lo siguiente: puede suceder que uno de los herederos ceda su
derecho a la herencia. Lo que esta cediendo es su derecho en la universalidad jurídica de la herencia,
siempre fallecido que sea el causante. En este caso no es necesaria la práctica de las inscripciones del Art.
688 aun cuando estén comprendidos inmuebles, pues el derecho en la universalidad no es mueble ni
inmueble y por tanto se rige por las reglas generales. Lo más seguro es hacerlo por escritura publica. Al
inscribirse se hace una anotación al margen de la inscripción de posesión efectiva.
Pero pudiere suceder que el heredero ceda sus derechos en un inmueble hereditario. En este caso
es discutible si lo puede o no hacer, pues en la partición puede que se adjudique ese inmueble a otro
heredero y se transformaría en una venta de cosa ajena. En este caso si se ceden derechos hereditarios
sobre un inmueble hay que hacer las inscripciones del Art. 688 pues es un derecho inmueble y hay que
hacer toda la tramitación correspondiente. Por mayor precaución es conveniente revisar el inventario para
ver que allí esté comprendido el inmueble y además revisar el pago del impuesto a las herencias. En este
punto debemos considerar que hay una norma que es la ley de impuesto a las herencias que establece que
estos inmuebles hereditarios se inscriben a nombre de los herederos y se inscribe la totalidad del inmueble.

2. Acápite de Observaciones

Aquí lo normal es incluir hechos que pueden tener importancia para la actual situación jurídica del
bien raíz y que pueden traducirse en un problema. Estos son:

a) La circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien raíz. Es conveniente mencionar en el informe

que a la fecha no hay contribuciones pendientes, o que si las hay, deberán ser pagadas antes de
realizar el negocio en cuestión. Hoy el orden de imputación del pago no es de las mas antiguas a las
más nuevas, sino que se debe pedir el certificado al día no el ultimo comprobante pues se pueden
deber las anteriores.

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b) En los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria se debe pedir el certificado de gastos
comunes al día, ya que esta también es una obligación propter rem.
c) Indicación de que el inmueble esté o no afecto a expropiación por parte del SERVIU o de la
Municipalidad.
d) Otro aspecto es el análisis del estado civil del vendedor y su régimen patrimonial. En el caso que sea la
sociedad conyugal debemos analizar si el bien es social o propio. Si es propio del marido no hay ningún
problema, si es propio de la mujer debe prestar su consentimiento, si es de la sociedad debe autorizar.
e) En el caso en que hayan mandatos o poderes, también es oportuno hacer ese análisis en este punto.
f) Cualquier hecho que de una u otra forma afecte la propiedad o su situación jurídica, sin que ello afecte
a los títulos. Por ejemplo si hay una servidumbre.

3. Análisis de los certificados de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, de prohibiciones de

enajenar etc.

Hay que tener cuidado en las fotocopias con las "vueltas" y los números. Aquí se deja constancia
que de acuerdo con los certificados la situación del inmueble es tal o cual. Es muy conveniente dejar
constancia de la fecha del certificado, pues uno está informando de acuerdo con ese certificado y con
posterioridad puede cambiar, y esto ya no es responsabilidad de uno.
Si el inmueble registra algún gravamen hay que indicarlo pues a quien lo va a adquirir le interesa
saber las restricciones al dominio que afectan al inmueble para esperar su alzamiento o simplemente no
hacer el negocio.
Entre estos certificados tiene gran importancia el certificado de repertorio que significa que el
conservador certifica que durante los 60 días anteriores a la fecha del certificado no hay anotaciones en el
repertorio. Y esto es importante pues las anotaciones en el repertorio posteriormente se transformarán en
inscripciones. Otro certificado importante es el que dice si fue declarado o no bien familiar, pues si así fuere
se requerirá de la autorización del cónyuge no propietario.

4. La Conclusión.

El estudio termina con la conclusión y en ella hay que dejar constancia de si los títulos están ajustados
a derecho o no. Cuando los títulos merecen reparos hay que indicar las observaciones que uno les esta
haciendo y hay que indicar también si es subsanable.