Compra de un bien inmueble de presunta posesión.

Obtención de un título de un bien inmueble mediante la prescripción.

La posesión es un derecho incierto, por lo tanto no es recomendable que se efectúe la
compra de la posesión a quien la llegare a alegar por motivo de prescripción sin tener un
título que lo certifique.

La posesión de acuerdo al artículo 762 de Código Civil corresponde a la tenencia de una

cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga
la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. Es requisito
indispensable para que se llegue a considerar la calidad de poseedor, que la persona ejerza
derechos de señor y dueño así como el mismo demuestre la tenencia de la cosa. También se
puede colegir que quien posee el bien lo podrá usar y gozar mientras no haya oposición de
un tercero frente a ser poseedor o que el mismo reclame.

En nuestro ordenamiento civil se diferencia la figura de la posesión a la de propiedad,

entendiéndose esta última como el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer
de ella, sin que valla contra ley o contra derecho alguno, y cuyo título se obtiene mediante
varios modos, entre ellos la prescripción (mínimo de 10 años de acuerdo a la ley 791 de
2002), cuya forma de acreditar la titularidad del bien es a través del título debidamente
registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Si se carece de un título de propiedad, se requiere que haya un pronunciamiento judicial

sobre el título de propiedad a efectos de evitar que otro poseedor mediante una acción
llamada reivindicatoria intente recuperar el bien. De esta manera se debe:

- Adelantar la venta de la posesión del inmueble rural, protocolizandola mediante escritura

pública teniendo en cuenta que mediante este acto no se está vendiendo en realidad el
inmueble sino que el poseedor está autorizando al otro para que sea quien continúe
ejerciendo los derechos que el venía disfrutando como poseedor.

- Adelantar un proceso de pertenencia a efectos de obtener el título de propiedad del bien

con el cual se acreditaría esta calidad.  Para ello, la ley 1561 de 2012 prevé un proceso
verbal especial que permite obtener títulos de propiedad en un menor tiempo al
normalmente establecido, en el cual se debe tener en cuenta que los bienes inmuebles no
sea imprescriptibles, o de propiedad del Estado; que el demandante haya poseído el
inmueble de manera pública, pacífica e ininterrumpida; que sobre éste no se adelante
proceso de restitución; que no esté en áreas o zonas protegidas, de alto riesgo, de resguardo
indígena o comunidades negras; que no esté declarado como bien de inminente riesgo, que
no esté afectado por obras públicas o procesos administrativos; y que no exceda en su
extensión a una Unidad Agrícola Familiar debidamente certificado por el INCODER.