Taller:

Metodologías de tasación de
predios urbanos y rústicos

Metodología de Tasación de
Servidumbres y Usufructos
Mag. Econ. Jenner ALEGRE ELERA
Perito Adscrito al RPA del MVCS
Dirección de Construcción – DGPRCS/ MVCS
 DEFINICIÓN DE SERVIDUMBRE
Gravamen (limitaciones) impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de
otro perteneciente a distinto dueño (predio dominante).
Mejorar el ordenamiento de los centros
El propietario del predio sirviente debe dejar hacer alguna cosa pobladosalurbanos
dueño del predio
y rurales.

dominante o hacerla por sí mismo en beneficio de éste (servidumbre positiva).

Incrementar el acceso de la población a una
También puede ocurrir que el propietario del predio sirviente no pueda viviendahacer
segura. algo que le
sería lícito hacer si no hubiera servidumbre (servidumbre negativa).

Fundamento: Responden a necesidades agrícolas, urbanas o industriales.

El derecho real de servidumbre, puede ser perpetuo o temporario sobre un predio
ajeno.
 Servidumbre según el RNT
Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°.
Pilares del
SERVIDUMBRE: Sector Vivienda
Es un derecho real que limita el dominio del predio sirviente, y que está constituido en favor de las necesidades
de otro predio denominado predio dominante. La servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo y
Mejorar el ordenamiento de los centros
sobresuelo. (Nace por contrato, mandato legal o prescripción adquisitiva). poblados urbanos y rurales.

PREDIO DOMINANTE (Servidumbre activa = positiva):

Incrementar el acceso de la población a una
Predio en beneficio del cual se ha establecido una servidumbre. vivienda segura.

PREDIO SIRVIENTE (Servidumbre pasiva = negativa): Disminuir la informalidad de la propiedad

Predio que soporta la carga (gravamen) de la servidumbre (propietario conserva la posesión y goce, convive con
predial urbana.
la limitación).
Incrementar el acceso de la población urbana y
rural a servicios de agua y saneamiento
DERECHO REAL: sostenible de calidad.
Es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa de manera directa e inmediata para
un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a terceros Mejorar la(facultad degestión
capacidad de hacerde valer
las un
derecho). (Código Civil Peruano – Libro V). instituciones del Sector.
 Clases de servidumbres

NATURALES Existen sin necesidad de actos del hombre (Cauce de un río)

Uso público: Riveras (mar, rios y lagos)

CLASES DE SERVIDUMBRES LEGALES Reglamentos u ordenanzas: Transito, acueducto, luz y vista
(Impone por ley) Utilidad de particulares: Usufructo (Privado o público)

VOLUNTARIAS No dañe el ornato

(Pacta libremente) No se contravenga con las leyes
 DEFINICIÓN DE USUFRUCTO Pilares del
Sector Vivienda
Derecho real a obtener los frutos y a poseer y usar un bien que es
propiedad de otra persona (nudo propietario). Mejorar el ordenamiento de los centros
poblados urbanos y rurales.
Usufructuario: titular del derecho real de usufructo.
Puede nacer por un contrato entre usufructuario y Incrementar
nudo propietario,
el acceso de la poblaciónpor
vivienda segura.
a una

donación, testamento, etc. También puede estar establecido

obligatoriamente por la ley. Ejem. Cónyuge viudo. Disminuir la informalidad de la propiedad
predial urbana.

Mejorar la capacidad de gestión de las

instituciones del Sector.
 Usufructo según el RNT
Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°.
Pilares del
USUFRUCTO: Sector Vivienda
Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o testamento, que confiere la facultad de usar y
disfrutar temporalmente un bien ajeno sin disponer de la propiedad.

Privado: Dueño o posesionario del suelo (Título de propiedad), limitado por zonificación (uso del suelo).
Incrementar el acceso de la población a una
Público: El Estado es poseedor del suelo, subsuelo y sobresuelo (Superintendencia de Bienes Nacionales).
vivienda segura.

El usufructo implica el disfrute temporal a través de una renta sin la enajenación del bien (No hay necesidad de la
compra-venta del bien).
 AMPLIACIÓN DEL CONCEPTO DE “PREDIO”
Ensanchar el concepto de “predio” en diferentes direcciones,
producto de la creación de nuevos tipos de servidumbres: Pilares del
Eléctricas, telefónicas, radiofónicas, de ondas, de víasSector funiculares,
Vivienda
mineras, de aguas, etc.
Se admite la constitución de servidumbres Mejorar elen favor
ordenamiento de
de los centros
poblados urbanos y rurales.
instalaciones y obras, en vez de “predios” en el sentido estricto.
SOBRESUELO
Ejemplo Mineria: Suelo (superficie) es el predio sirviente
Subsuelo (Concesión minera) es el predio dominante.

SUELO

SUBSUELO
SERVIDUMBRES: AEREAS, NIVEL DEL SUELO Y SUBSUELO
SERVIDUMBRES AEREAS SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUELO

SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUBSUELO

Está pendiente incorporar en el RNT

las metodología para valuar ciertos
tipos de servidumbres
 METODOLOGÍAS DE TASACIÓN SEGÚN EL RNT

Valor comercial predio franja sirviente

Directo Edificación y obras complementarias
Tasación de Cutlivos de la franja
servidumbre
y usufructos
Indirecto o
de renta

Tasar por separado el bien superficial (a),

Servidumbre el uso del subsuelo (b) y el uso del sobre-
áreas de uso suelo o los aires (c)
público
Si Tb o Tc < 1/3 Ta ===> se considera Ta

Tasación del bien Ta = VT urbano - Obras habilitación nuevo uso

superficial (Ta)

Tasación uso del

subsuelo (Tb) y Considerar el tiempo indeterminado
sobresuelo (Tc) Aplicar método directo
 BONOS DEL TESORO AMERICANO (rf) Y EMBIG (re)
Pilares del
Sector Vivienda

Mejorar el ordenamiento de los centros

poblados urbanos y rurales.

Incrementar el acceso de la población a una

vivienda segura.

Bonos del Tesoro Americano 20 años

PERCENTIL BONOS DEL TESORO
PERCENTIL EMBIG PERU EMBIG LATIN BONOS TESORO EMGIB PERU + BONOS
Percentil 25 2.50% Percentil 25 1.40% 3.70% 2.50% 4.10%
Percentil 50 (mediana) 2.80% Percentil 50 (mediana) 1.64% 4.24% 2.79% 4.51%
Percentil 75 3.30% Percentil 75 1.90% 4.90% 3.30% 5.10%
TASA DE INTERÉS LEGAL

Mejorar el ordenamiento de los centros

poblados
Tasa urbanos
de interés y rurales.
legal
PERCENTIL TASA LEGAL
Percentil 25 2.27%
Percentil 50 (mediana) 2.39%
Percentil 75 2.54%

Incrementar el acceso de la población urbana y

rural a servicios de agua y saneamiento
sostenible de calidad.

Mejorar la capacidad de gestión de las

instituciones del Sector.
 CÁLCULO DE FACTORES
Valor Comercial Derecho Servidumbre = A [ (1+i) n -1)/ i(1+i)n ] (VDS/ VC) = 1.43 Pilares del
Donde: Sector Vivienda
VCDS= Valor Comercial del Derecho de Servidumbre
AT = Área del terreno ( ha ) U= Uso que se pretende dar al terreno
VUT = Valor Unitario del Terreno (S/ / ha) K = Factor de ajuste por periodos de años
Mejorar el ordenamiento de los centros
VC = Valor Comercial del Terreno (S/ )
A= Ingreso Anual o renta líquida presunta que percibiría el usufructuario o beneficiario al fin de
poblados
Para valor comercial del urbanos
predio superior a 28 yUIT
rurales.
(VC >28 UIT).
A = VC x FRCr x k
un periodo anual
r= Periodo
Tasa de costo de capital implicito del usufructuario o beneficiario para asumir su decisión 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 a 99
(años)
de inversión, la cual incluye la tasa libre de riesgo y la tasa de riesgo país. Incrementar el acceso de la población a una
K 0,2 0,3 0,4 vivienda segura.
0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 0,95 1
rf=
Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del Tesoro r = Mediana Σ(r f + r e)
Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de 10 años.
Para valor comercial del predio
Disminuir inferior a 28 UIT
la informalidad de(VC < 28 UIT)
la propiedad
re= Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones realizados Se usara k = 1
en un país en concreto a través del Índice de Bonos de Mercado Emergentes predial urbana.
(EMBIG), considerando la mediana durante un periodo de tiempo histórico de 10 UIT= S/ 4,200.00
años. 28 UIT= S/ 117,600.00
FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r. n n
FRC r = [ r (1+r) ] / [(1+r) - 1]
n= Números de años de duración de la servidumbre
i= Interés legal expresado en tanto por uno en soles, sobre la base de un horizonte temporal de diez (10) años.
 VCDS: VALOR PREDIO > 28 UIT
28 UIT = 117,600
VT = 500,000
r = 4.51%
i = 2.39%
Ingreso o renta Ingreso
Años FRCr n FASin k (VT > 28 UIT) VCDS
anual tramo
(a) (b) (c) (d) (e) (f) = (a x e) (g) = (c x e)
1 1.04510 0.97666 0.20000 104,510 104,510 102,071
2 0.53407 1.93052 0.30000 80,111 160,221 154,655
3 0.36384 2.86211 0.40000 72,768 218,304 208,270
4 0.27881 3.77196 0.50000 69,703 278,810 262,915
5 0.22786 4.66058 0.60000 68,358 341,790 318,588
6 0.19394 5.52845 0.70000 67,879 407,274 375,265
7 0.16976 6.37606 0.80000 67,904 475,328 432,960
8 0.15167 7.20389 0.90000 68,252 546,012 491,676
9 0.13764 8.01239 0.95000 65,379 588,411 523,842
10 0.12644 8.80202 63,220 632,200 556,464
20 0.07694 15.75238 38,470 769,400 605,994
30 0.06146 21.24060 30,730 921,900 652,724
40 0.05442 25.57427 27,210 1,088,400 695,876
50 0.05068 28.99628 25,340 1,267,000 734,766
60 0.04854 31.69840 24,270 1,456,200 769,320
70 0.04725 33.83208 23,625 1,653,750 799,283
80 0.04646 35.51691 23,230 1,858,400 825,058
90 0.04597 36.84730 22,985 2,068,650 846,935
99 0.04568 37.80357 22,840 2,261,160 863,434

UIT = 4200
 VCDS: VALOR PREDIO < 28 UIT
28 UIT = 117,600
VT = 90,000
r= 4.51%
i = 2.39%
Ingreso o renta Ingreso
Años FRCr n FASin k (VT < 28 UIT) VCDS
anual tramo
(a) (b) (c) (d) (e) (f) = (a x e) (g) = (c x e)
1 1.04510 0.97666 1.000 522,550 522,550 510,353
2 0.53407 1.93052 1.000 267,035 534,070 515,516
3 0.36384 2.86211 1.000 181,920 545,760 520,676
4 0.27881 3.77196 1.000 139,405 557,620 525,831
5 0.22786 4.66058 1.000 Incrementar
113,930 el acceso de la población
569,650 530,979 a una
6 0.19394 5.52845 1.000 96,970 vivienda segura.
581,820 536,093
7 0.16976 6.37606 1.000 84,880 594,160 541,200
8 0.15167 7.20389 1.000 75,835 606,680 546,307
9 0.13764 8.01239 1.000 68,820 619,380 551,413
10 0.12644 8.80202 63,220 632,200 556,464
20 0.07694 15.75238 38,470 769,400 605,994
30 0.06146 21.24060 30,730 921,900 652,724
40 0.05442 25.57427 27,210 1,088,400 695,876
50 0.05068 28.99628 25,340 1,267,000 734,766
60 0.04854 31.69840 24,270 1,456,200 769,320
70 0.04725 33.83208 23,625 1,653,750 799,283
80 0.04646 35.51691 23,230 1,858,400 825,058
90 0.04597 36.84730 22,985 Mejorar2,068,650 846,935
la capacidad de gestión de las
99 0.04568 37.80357 22,840 2,261,160 863,434
instituciones del Sector.
UIT = 4200
ASPECTOS TRIBUTARIOS DE LA SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO

Incrementar el acceso de la población a una

vivienda segura.

Mejorar la capacidad de gestión de las

instituciones del Sector.
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