UNIVERSIDAD DEL BÍO-BÍO 15-01-2021

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESC. DE ING. INDUSTRIAL
CERTAMEN 2
FORM. Y EV. DE PROYECTOS
PROF.: NELSON SALDIAS SEGUEL TIEMPO: 100 Minutos.

1. Valuación Torre Chrysler.

Nueva York. Aunque no hay fecha de apertura, el “Chrysler”, famoso rascacielos ícono Art Deco de casi cien años,
tendrá un mirador completamente nuevo en el piso 61. La Comisión de Preservación de Monumentos Históricos
(LPC) aprobó por unanimidad la propuesta del propietario del edificio, RFR Realty, de crear una plataforma de
observación con paredes de vidrio que estará abierta al público. Todo es parte de un regreso a los días de gloria
de la Chrysler. La torre una vez tuvo el Cloud Club en sus pisos 66 a 68, que se abrió en 1930 como un bar
clandestino en la era de la prohibición del alcohol. Cuando esta torre se inauguró en 1928 fue el edificio más alto
del mundo, pero sólo durante 11 meses, pues fue destronado por el Empire State Building. RFR compró el famoso
edificio frente al terminal ferroviario Grand Central en marzo de 2019 por $150 millones de dólares, un precio
muy bajo para un rascacielos. El anterior propietario mayoritario, el Consejo de Inversión de Abu Dhabi, pagó $800
millones por él en 2008.

https://eldiariony.com/2020/05/23/la-torre-chrysler-de-nueva-york-tendra-un-mirador-turistico-75-anos-
despues/ (Mayo 2020).

Uno de los motivos que causaron la gran pérdida de valor del edificio fue el aumento del precio del arriendo anual
del terreno, que habría subido desde USD 7.75 en 2017 a 32.5 millones anuales en 2018. El terreno bajo la torre
pertenece a un tercero (Escuela Cooper Union). El edificio Chrysler tiene arrendadas la mayor parte de sus plantas
a oficinas de empresas.

a) Suponiendo que el precio de arriendo del terreno no ha variado desde 2018, ¿Cuánto vale ahora ese
terreno y cuánto valía antes de que subiera el precio del arriendo?. (10 pts)
b) Calcule la Tasa de Descuento de la industria Inmobiliaria de Nueva York tomando como base la pérdida
de valor del edificio Chrysler provocada por el aumento en el precio del arriendo del terreno. Comente
brevemente. (10 pts.)

Explique y justifique en 5 líneas máximo para cada pregunta. Haga los supuestos que considere necesarios.

Rptas.

a) Dado que los terrenos no se deprecian y son eternos, su VA equivale a una perpetuidad. Suponiendo una
Tasa de descuento del 5% anual, el terreno valdría ahora: VA=32.5/0.05= 650 millones de USD. Antes valía
7.75/0.05= 155 millones, es decir, aumentó su valor en 495 millones de USD.
b) El arriendo anual del terreno aumentó en 32.5-7.75= 24.75 millones de USD y eso provocó una caída de
valor del edificio de 650 millones. Esto se explica debido a que los FCN anuales del edificio se reducen en
24.75 millones. Usando nuevamente el supuesto de perpetuidad de estos flujos (VA=i/A ó -650=i/-24.75),
la Tasa de Descuento sería de: i=24.75/650 = 0.038 ó 3.8% anual, es decir, indicativa de un muy bajo riesgo,
aunque pre-pandemia. Hoy la realidad podría ser diferente debido al teletrabajo.
2. Impuesto al Valor Agregado.

Colombia. El representante liberal (del Congreso) Alejandro Chacón propone reducir el IVA y sustituirlo por un
impuesto al consumo. Su idea se da antes de que inicie la discusión de una nueva reforma tributaria. Chacón
asegura que se debe disminuir la tarifa actual del IVA, que se encuentra en el 19 por ciento, al 8 por ciento, y pide
que no sean gravados con impuestos los productos de la canasta familiar. Para el congresista, esto no afectará el
recaudo fiscal.

https://www.semana.com/nacion/articulo/en-el-congreso-proponen-reducir-el-iva-y-sustituirlo-por-impuesto-
al-consumo/202114/(12-01-2021)

¿Cómo afectará la reducción del IVA al VAN de los proyectos comerciales que consideran grandes volúmenes de
venta a crédito? Suponga que en Colombia el IVA cobrado por las empresas se paga igual que en Chile, los primeros
días del mes siguiente de efectuada la venta, aunque estas ventas hayan sido a crédito mucho más allá de 30 días.
Explique y justifique en 5 líneas máximo. (20 pts).

Rpta. Si se reduce el valor del IVA, disminuye la Inversión en Capital de Trabajo ya que habrá menos IVA cobrado
que haya que pagar. Esto mejora el VAN ya que hay menos inversión que recuperar. Los FCN no se ven afectados
dado que todos los valores de Ingresos y costos del proyecto son Netos de IVA. A Igualdad de FCN y una menor
inversión inicial, el VAN aumenta.

3. Riesgo país e Inflación en Argentina.

Buenos Aires. El riesgo país argentino, elaborado por el banco JP.Morgan, subía este martes a niveles máximos
en algo más de dos semanas como reflejo de los temores de los inversores sobre el comportamiento del mercado
interno y las dudas sobre la situación internacional, dijeron operadores. El riesgo país de Argentina subía cuatro
unidades, a 1.404 puntos básicos hacia las 12.10 hora local (1510 GMT), lo más alto desde el pasado 23 de
diciembre.

https://www.americaeconomia.com/economia-mercados/finanzas/riesgo-pais-de-argentina-se-dispara-y-
supera-los-1400-puntos-por (05-01-2021)

Otro número que se ha disparado también en Argentina es la Inflación, que se estima rondará el 50% para 2021.
En relación con estas situaciones, ¿Cómo influye en el VAN de los proyectos el Riesgo País y la Inflación?. Explique
en no más de 5 líneas y justifique sus dichos. (20 pts)

Rpta. El Riesgo país es un componente aditivo de la Tasa de Descuento, por lo que si el primero aumenta, también
lo hace la Tasa de Descuento. Esto causa que los FCN del futuro pesen menos en el presente, haciendo disminuir
el VAN. Respecto de la Inflación, esta no afecta el cálculo del VAN ya que no se considera. Si se hiciera, habría que
aumentar todos los precios, pero luego habría que descontarlos considerando la Inflación, por lo que la Tasa de
Descuento ni los Flujos de Caja consideran la Inflación.

4. Externalización de servicios a contratistas (concesiones).

España. La sección sindical de CGT en Burgos denuncia la externalización de los trabajos ferroviarios en el taller
de Miranda, que pasan a realizarlos empresas privadas de manera subcontratada. Por ello, han remitido un escrito
a la Jefatura de la Base de Mantenimiento Integral (BMI) de RENFE en la ciudad expresando su solidaridad con la
protesta que tuvo lugar el miércoles ante la BMI de la compañía ferroviaria en Málaga. La Confederación General
del Trabajo siempre se ha posicionado en contra de las externalizaciones y por ello denuncian que RENFE lleva
décadas descapitalizando cargas de trabajo y plantilla ferroviaria, lo que supone, además, un encarecimiento de
los costes.

https://www.elcorreo.com/miranda/denuncia-externalizacion-tercio-20201214174935-nt.html (14-12-2020).

¿Tiene razón la CGT sobre el encarecimiento de costos? Usando una Tasa de Descuento del 5% anual (empresa
pública), calcule la conveniencia de esta externalización suponiendo la siguiente situación: Para que RENFE siga
operando el Taller de Miranda el Capex se estima en 10 millones de Euros, que básicamente es construir nuevas
instalaciones que se depreciarían en 20 años. El Opex del Taller sería de 2 millones de euros al año, excluyendo
refacciones (gastos o insumos variables), que serían los mismos en cualquier alternativa ya que el contratista sólo
pondrá la mano de obra y sus instalaciones, las refacciones (insumos variables) serán compradas por RENFE. La
tarifa del contratista será de 2.5 millones de euros anuales y por eso la CGT de Burgos alega un encarecimiento
en los costos. Por otro lado, RENFE arrendará las instalaciones donde está actualmente su Taller, generando con
ello un ingreso extra de 500.000 euros anuales. No hay un valor residual asociado en ningún caso y la tasa de
impuestos corporativos en España es del 25%.

En una planilla Excel, desarrolle un flujo de caja incremental para evaluar esta opción de cambiar Capex por Opex,
es decir, externalizando servicios en lugar de invertir. Cuando obtenga el resultado, conteste la pregunta aquí y
suba el archivo excel a la sección correspondiente antes del plazo final de la evaluación. (40 pts).

Rpta. Excel adjunto.